城中村改造工作职责

城中村改造工作职责（精选8篇）

城中村改造工作职责 篇1

昨日上午，市委副书记、市长张维国在市行政中心主持召开专题会议，研究推进市城区城中村改造工作。副市长成佳刚，市政府秘书长程登明，张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区及相关单位负责人出席会议。

会议通报市城区城中村改造进展情况，分析研究当前工作面临的困难和问题，进一步明确城中村改造的政策要求、建设规范、责任主体、时间节点、工作专班。据市城改办通报，市政府已批准18个城中村改造（集中安置）实施方案，其中张湾区12个、茅箭区3个、十堰经济技术开发区3个。

张维国指出，为民谋利是城中村改造工作的出发点和落脚点，各地要强化民生意识，充分考虑村民利益，注重对村民生产生活、集体经济发展的安排，完善水、电、交通、学校、医院等配套设施；要深入细致地做好宣传讲解工作，让村民充分认识到城中村改造带来的切身利益，从而赢得大家对工作的理解和支持；要加强领导，形成合力，落实责任，高质高效推进各项工作，让村民尽快步入幸福生活的快车道。

会议要求，在城中村改造中，安置房建筑面积每户不超过260平方米（人均40平方米）；要为安置区居民配建人均5平方米的商业门面（按最优惠价格自购）；要免费为村集体配建人均1平方米的商业建筑，作为村集体资产；要优先为安置区居民提供就业岗位，免费提供就业培训；安置区居民享受城镇居民养老政策（自觉自愿选择），享受城镇居民低保待遇（应保尽保）；安置区居民户籍原则上应转为市民户籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策补偿，违法建筑一律按照“三违”整治要求依法依规处理，对极端困难住户应给予特殊关怀和帮助；安置区居民在教育、卫生等方面享受均等化政策。

城中村改造工作职责 篇2

(一) 基层干部的思想认识尚未统一

在实践中, 有不少“城中村”的基层干部认为撤村建居工作太复杂, 存在以下三方面顾虑:一是有畏难情绪。部分村干部担心旧村改造、社区建设、房屋拆迁等工作会引起村集体内的矛盾和利益争端, 吃力不讨好的事还不如不搞;二是怕既得利益受损。撤村建居后的体制转换和班子重建必然会带来原有村委会和新建居委会的工作交接、资产移交、成员更替等问题, 部分村干部担心在这一转换过程中被淘汰;三是怕影响稳定。一些“城中村”已积淀了许多问题, 如果在撤村建居过程中移交工作和资产, 必须进行账目和资产的清查核实工作。一些村干部担心问题的暴露会激化村内矛盾, 影响社会稳定。

(二) 与“城中村”改造的其他环节衔接不畅

从一些省市的经验来看, 撤村建居一般要具备两个条件:一是村民的农业户口已经或正在审批办理一次性转为城镇居民户口;二是村集体资产经过清产核资, 产权关系明晰, 资产处置方案已经征求村集体经济组织成员的意见。也就是说, 在撤村建居之前, 往往已经完成或基本完成了村民户籍转化和村集体经济改制两个环节的工作, 这样在成员身份和产权关系上才符合撤村建居的基本条件。然而目前太原市仍有不少“城中村”在改造过程中随意性太强, 不按照改造的程序设计开展工作, 有的“城中村”在撤村建居之后才开始集体经济改制工作, 导致法律上的改制主体——村委会因撤销而缺位, 而新成立的居委会又不具备主体资格的尴尬局面。

(三) 新组建的居委会管理模式陈旧

目前太原市已经完成撤村建居工作的“城中村”都成立了新的居委会, 但这些居委会的干部大多仍是村委会的原班人马, 在管理方法上也基本沿用了原行政村的管理模式, 并未与城市社区的管理模式接轨, 这在一定程度上削弱了撤村建居的工作效果。不少撤村建居后的社区居民认为, 撤村建居对他们的生活来说没有什么实质性的改变和影响, 所不同的只是村委会的牌子换成了居委会。这种新旧自治组织在过渡过程中职责不清、功能模糊的状况, 影响了新社区在城市管理中基础性作用的发挥, 导致了社区服务职能与经济管理职能的混乱。

(四) 政府的宣传和引导工作滞后

撤村建居工作涉及到农村和城市两种自治组织之间的职能过渡、人员调整、资产移交、工作方式转变等制度和体制上的重要改变, 如果基层干部和群众的思想认识不到位, 将极易引起工作中的矛盾和纠纷。在我国涉及“城中村”改造的相关立法尚不完善的今天, 相关部门的宣传引导跟不上, 舆论监督的作用不明显, 会导致村民们在改造过程中产生种种担忧和顾虑, 从而使政府的相关工作处于被动局面, 不利于撤村建居工作的顺利进行。

二、“城中村”撤村建居工作的完善途径

(一) 转变观念, 统一思想

在撤村建居过程中, 各级政府特别是农村的基层干部要从以下三方面转变观念, 统一思想:一是要坚持村民自治的原则, 从方便群众生产生活出发, 充分尊重群众意愿, 重大问题要按照法定程序召开村民会议讨论决定;二是要坚持有利于发展的原则, 所有的政策制定和执行都要有利于保障农村的稳定和发展, 缩小城乡差距, 改变城乡二元结构, 加快城市化进程;三是要坚持让利于民的原则, 政府要认真考虑农民转为市民后的意愿、需求和目的, 从各方面维护失地农民的合法权益, 着力解决农民失地后的社会保障、就业培训等问题;同时也应当照顾基层村集体的利益, 以提高其旧村改造的积极性。

(二) 整体规划, 循序渐进

撤村建居工作应遵循以下两条原则依法积极稳妥推进:一是要保证改造环节的顺利衔接。从村民的户籍转化入手, 继而对村集体资产依法清产核资和制定处置方案, 在理顺产权关系后, 再开始撤村建居工作, 以便于两种自治组织之间资产的移交符合法律的形式和实质条件;二是要从实际出发, 因地制宜。各地政府要在认真调查研究的基础上, 制定科学合理、符合实际的撤村建居政策措施, 同时建立自上而下的领导机制和有关职能部门的联动机制, 根据各“城中村”的具体条件和情况, 做到成熟一批改造一批, 力求分步实施、稳步推进。

(三) 强化职能, 提升水平

撤村建居后, 应当从以下四方面强化新组建居委会的城市工作职能:一是尽快按城市社区居委会的要求开展对居委会干部的教育培训, 尽快树立其城市意识, 淡化小农思想;二是要在工作中贯彻“以人为本”的城市社区管理理念, 大力发展社区服务业, 积极帮助“城中村”改造后的失业人员接受培训和安置就业;三是各级财政应加大对撤村建居后新组建居委会的经费投入, 以利于其在脱离村级集体经济支撑后迅速进入正常的工作运转;四是新组建的居委会要加强向城市周边社区的学习。周边社区的居委会在完成本职工作的前提下, 也应当积极给予帮助。

(四) 加强宣传, 营造氛围

各级政府特别是“城中村”基层组织应切实加强对撤村建居工作的舆论宣传, 比如可以采取在村庄的主要位置设置宣传展板进行专题宣传、入户向村民进行相关政策的宣传、发放民意调查表, 广泛征求群众意见等宣传方式, 或者充分利用新闻媒介, 广泛宣传撤村建居工作的重要意义, 讲清国家和省、市有关政策。通过宣传教育工作, 可以使广大农民消除顾虑, 从而激发群众自觉支持撤村建居工作, 为撤村建居工作的顺利开展稳定人心, 营造良好的舆论氛围。

参考文献

[1]、周杰.论“城中村”改造的难点及对策[J].中州学刊, 2007, (2) :45—46.

[2]、韩毅.城中村:农村城市化必须破解的难题[J].中国特色社会主义研究, 2004, (2) :36—38.

城中村改造工作职责 篇3

洪山区是武汉市“城中村”较多的中心城区之一。目前，35个“城中村”已有3个全部完成改造，有12个整体拆迁、村民在外过渡，有9个部分拆迁，还有11个尚未实质性启动改造。近两年来，纳入改造的35个“城中村”出生人口2500人，占全区出生人口总数的19.53%，但政策外出生数达到198人，占全区政策外出生人数的比例高达36.46%，足见在“城中村”中人口计生工作还存在许多问题。

一、“城中村”改造过程中的社区特点

要了解“城中村”改造过程中人口计生工作的问题及其原因，有必要先分析“城中村”在改造过程中的社区特点。

户籍居民居住方式：从集中到分散。“城中村”改造通常都涉及到住房拆迁，有的是整体拆迁，有的是部分拆迁。在拆迁还建过渡期间，拆迁户有的在其他地方购房居住，有的则自行在外租住，原来聚居的社区居民会分散居住在市内不同地方，有的甚至到外地工作生活。

居民社区认同：从凝聚到离散。社区不仅是一个有地域边界的人们生产生活其间的空间区域，还包括该区域内的一定的组织机构、管理制度、文化，特别是人们在感情上和心理上的认同。但在一个改造中的“城中村”，居民不管是在外购房居住或是租房居住，很难说某个人的这种居住分散是临时性的还是长期性的，因而人们原有的对社区的认同也发生了变化。

社区组织：从常态到过渡态。“改造”本身就是一种过渡，“城中村”在改造过程中，由于居民的分散以及社区中心事务的变化（拆迁改造是社区的中心事务），使得无论是社区的正式组织还是非正式组织，在组织结构和组织功能等方面都从原来的常态变为过渡态。

户籍居民：从同质到分化。“城中村”虽不同于普通的乡村，但仍保留一些乡村的文化和特质，在生产、生活、社交、信仰等方面都具有较高的同质性。但“改造”和“拆迁”打破了这一切。收入和财产拥有情况的差异会带来生活方式甚至人生态度的差异。

人际关系：从信任到猜忌。“城中村”改造过程中涉及到大量的房屋拆迁补偿和集体资产的处理，利益的分配与再分配会引发各种矛盾。特别是一些地方补偿机制和标准不透明，而且开发商的加入形成“管理者——开发商——社区居民”的三方博弈，会使原本人际间的信任受到伤害，出现相互猜忌。

二、“城中村”改造过程中计生工作的难点

“城中村”在改造过程中的上述特点会一定程度反映到人口计生工作中，给人口计生工作带来困难。

（一）人口计生管理受到弱化

服务对象不稳定。“城中村”改造既是有形的社区建筑和社区景观的变化，也是社区文化、社区组织、人们生活方式和思想观念的变化，与这些变化相伴随的是人们生育观念的变化。

组织体系不健全。在“城中村”改造期间，原来完备有力的计生网络体系受到冲击。村、社区、经济实体相互交织，机构、人员职责职能不清；主要领导主要精力放在拆迁还建、股权分配上，对人口计生工作过问不多；计生专干精力不集中或工作积极性不高；计生信息员（中心户长）工作热情降低或被解散。

信息渠道不畅通。“城中村”改造期间（通常要持续2～3年），原有社区居民居住分散，有些人甚至连联系方式也发生了变化，加上原有的中心户长等信息队伍的流失，造成工作人员对本村的常住人口联系难，怀孕、生育、节育等情况掌握难，带来基础信息数据的严重缺失，影响了基础工作质量。

服务条件不具备。“城中村”改造带来大量的拆迁，原有的服务阵地、场所、设施等也随之拆迁，社区对育龄群众的服务能力也随之下降。

管理体制过渡不顺畅。“城中村”改造的一个重要内容是撤销村委会建立居委会。但由于“城中村”改造的时间长，期间管理体制有时候是城乡管理交叉并存，或过渡期采取临时管理模式，工作人员仍是原村级组织的工作人口，不能适应和胜任新的管理服务要求。

经费保障不充分。“城中村”改造过程中，社区自治组织与经济实体要剥离，使计生经费不能得到保障。这从两个方面影响到计生工作：一是使原来的计生奖励政策不能兑现，二是以前由村集体负担的工作经费和计生人员工资、信息员报酬得不到保证。

（二）部分居民“政策外生育”的愿望被激发

根据对近两年洪山区改造中的“城中村”政策外生育情况的调查，我们把这些生育归纳为以下几种类型：

圆梦型生育。有些居民原来就有再生育一个孩子的想法或愿望，但由于种种原因，没能付诸实践。在“城中村”改造过程中，这些人中有的得到了巨额的拆迁补偿或分配到大量集体资产（股权），经济条件改善了，加上“过渡期”的计生管理工作存在薄弱环节，他们就开始将想法付诸行动，实施政策外生育。

赌气型生育。“城中村”改造过程中有伴随集体经济改制，在确认股权范围时，某些规定能够使几十年的邻居之间获得利益相差悬殊，部分利益诉求没有得到满足的村民抵触情绪大。

逐利型生育。有些“城中村”在改造过程中对居民的部分补偿或产权分配按人头进行，多生育能够多获利。这样的政策激发了少数人的“逐利型生育”。

攀比型生育。“城中村”开发中，高档小区越来越多，入住者有的是名人富人，他们游离于单位组织的监管之外，街道社区较难控制他们的生育行为。其他的居民也可能效仿和攀比他们，导致政策外生育。

固财型生育。有些重男轻女、思想守旧的居民在“城中村”改造致富后，面对巨额资产，觉得女儿终究是别人家的人，将来如果没有儿子继承就是家产旁落。于是，想办法生育儿子继承家产，巩固家业。

三、“城中村”改造过程中人口计生工作对策建议

在城中村改造过程中，我区对加强人口计生工作逐村进行了调研，在加强管理和服务方面进行了一些尝试，现提出如下建议对策。

（一）坚持“三个统筹”

一是坚持人口发展统筹规划。要站在科学发展观的高度，推进城乡一体化，做好全面规划，统筹兼顾， 在制定房屋拆迁、养老保障等政策的过程中，在村社区组织人员配置和服务场所、设施建设中，把保持人口计生工作的连续性和稳定性纳入到城中村改造的发展大局，全面加强人口计生工作。

二是经费保障统筹到位。考虑城中村改造的复杂性、艰巨性、长期性，要建立政府投入为主的稳定增长的保障机制，加大经费保障力度，分级给予倾斜，落实城中村改造进程中的人口计生工作必需的经费。

三是专干队伍统筹到位。在城中村改造过程中，要加强网络建设，健全管理、服务、群众三支队伍，确保社区计生专干的配备，保证过渡期间计生专兼职队伍不散，人员不减。实行股份制经济组织主要负责人兼任社区居委会书记或主任，落实股份制经济组织计生专兼职工作人员和信息员。

（二）落实“三个同步”

一是计生政策同步落实。在社会保障，就业服务，养老保险等惠民政策中，体现对计生家庭的优先和照顾。做好过渡期生育政策的衔接和落实工作。

二是阵地建设同步到位。按照城中村改造规划，同步推进计生阵地建设，建设好人口计生办公室、社区卫生服务站、人口学校、协会会员活动之家，以及户外宣传栏、长廊等阵地。有条件的社区，建设人口文化园。

三是服务管理同步跟进。推行“五个一”的服务管理制度，即结合城中村改造，清理登记建立一个育龄群众花名册；建立一张重点对象管理服务的责任联系卡；在居民拆迁还建过程中，向村民租住地社区交接一个协管联系函；每年开展一次生殖健康普查；通过发放过渡费、发放节日慰问物质或资金等形式，落实一项重点对象定期见面制度。

（三）做好“三个强化”

一是强化领导责任。各级党委、政府要把人口计生工作纳入城中村改造的重要议事日程，坚持一把手亲自抓、负总责，坚持计划生育“一票否决”。落实股份制经济组织计生法人负责制，实行双向目标责任制，即街道办事处与社区居委会、与股份制经济组织签订人口计生目标管理责任书，严格奖惩兑现。

二是强化宣传引导。全面开展婚育新风进万家活动和关爱女孩活动，深化创新生育文明建设，重点实施幸福家庭推进计划。围绕生育政策、计划生育奖励优惠政策等内容重点宣传计划生育法律法规等，增强群众依法实行计划生育的观念。

三是强化群众自治。在城中村改造过渡期间，尤其要重视发挥计划生育合同管理的作用，合理制定章程公约，增强群众自我教育、自我管理、自我服务的意识，稳定加强计生群众自治组织网络，公开计划生育事务，充分发挥计划生育协会民主监督作用。

（作者单位：湖北省武汉市洪山区人口计生委）

西安市城中村无形改造工作方案 篇4

西安市城中村无形改造工作方案

为全面贯彻落实市委十届六次会议精神，积极践行“四化”发展理念，加快城中村改造工作步伐。根据《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》、市政府确定的今年工作任务和市政府2006年4月18日关于城中村改造工作专题会议的精神，现就开展城中村无形改造工作制定以下工作方案：

一、城中村无形改造工作目标任务

根据市政府确定的城中村无形改造工作任务，各区应在5月15日前，召开城中村无形改造工作会议，对无形改造工作做出安排。今年内应集中力量完成二环路以内57个城中村无形改造工作。

2006年各阶段应完成的任务：

（一）6月底前：完成农转居工作，全面展开清产核资工作，制定出撤村建居方案，交村民会议讨论通过。

（二）10月底前：基本完成清产核资工作，通过经济体制改造方案；区政府批准撤村建居方案。

（三）12月底前：完成经济体制改造和撤村建居工作，进行工作总结和检查验收。对二环路以外的城中村也要抓紧组织实施城中村无形改造工作。

二、组织实施工作的基本程序

（一）二环路以内的城中村人均耕地面积已低于0.3亩，不再进行人均耕地面积确定；二环路以外先进行人均耕地面积在0.3亩以下城中村的确定工作。

（二）根据区政府的安排，各区公安分局以城中村行政村为单位进行农业户口人员登记、造册和户口一次性变更审批工作，待撤村建居后，换发新户口簿；区农村工作部门在公安部门实施转户的同时，组织实施城中村的清产核资和经济体制的改造工作；区民政部门、农村工作部门及有关街道办事处在转户审批和城中村清产核资完成、产权关系明晰后，撤销村委会，建立居委会。撤村建居前，区农村工作部门、有关街道办事处及民政部门要制定撤村建居方案交村民大会讨论通过后，报区政府审批。

三、组织领导

城中村无形改造工作在市政府和市城中村改造工作领导小组的领导下，由城中村所在区人民

政府和区城中村改造工作领导小组负责组织实施。市级有关部门负责指导、协调和做好有关工作：市城中村改造工作领导小组办公室负责牵头指导和组织协调全市城中村无形改造工作；市公安局负责城中村村民农业户口一次性转为城市居民户口工作；市农业局负责城中村清产核资、集体经济组织的改造和经济体制的改革工作；市民政局负责城中村撤村建居工作；市国土资源局负责人均耕地面积在0.3亩以下村的确定和城中村集体土地转为国有土地工作；城中村改造四个转变后涉及地名变更、养老、医疗、城市最低生活保障等工作由相关职能部门负责。

四、开展城中村无形改造应把握的几个问题

（一）关于无形改造工作范围问题。

城中村无形改造工作范围为：城6区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥6个区）、3个开发区（高新开发区、经济开发区、曲江新区）人均耕地面积在0.3亩以下的城中村和二环路以内的城中村。

（二）关于集体资产清产核资和经济体制改造问题。

城中村集体资产都要进行清产核资，今年主要完成清产核资工作。清产核资完成后，可以成立股份制公司或责任有限公司，也可以在法律允许的范围内建立其他形式的资产管理经营机构，具体由村民（转户后的居民）大会讨论决定。

（三）关于集体土地转为国有土地的问题。

二环路以内的城中村集体土地拟由市政府报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，仍按照现行办法办理，应做好土地测量和地基资料准备工作。二环外的城中村按照现行办法逐村或逐宗进行土地转性申报、审批。

（四）关于撤销村委会，建立居委会问题。

村民农业户口一次性转为城市居民户口、集体资产完成清产核资和明晰产权后，撤销村委会，建立居民委员会。村委会撤销后建立的居委会，日常办公经费和人员工资、补贴按照现行社区居委会的规定和标准执行，由市、区两级财政按比例承担。撤村建居工作结束前，原村委会继续履行其职责。

（五）关于农转居费用问题。

农转居后换发新户口簿的工本费由各区财政解决，免收其他费用。

（六）关于无形改造工作依据政策的有关问题。

无形改造工作在市、区政府做出安排、明确改造范围和任务后，可以依据以下文件进行操作：

1．西安市公安局关于印发《被征地农民转为城镇居民户口工作实施方案》的通知（西公治字〔2005〕41号）；

2．西安市民政局关于印发《被征地农民撤村建居工作意见的通知》（市民发〔2005〕115号）；

3．西安市人民政府办公厅转发市农业局关于开展城中村改造中村组集体经济组织清产核资工作意见的通知（市政办发〔2004〕139号）。

五、工作要求

（一）加强领导。

无形改造工作是对城中村的一次重大改革，市级各部门、各区政府、各开发区管委会要高度重视，认真抓好组织实施工作。要注意研究工作中的新情况、解决新问题，促进各项工作的顺利开展。

（二）制定周密的工作计划。

各区要针对无形改造工作任务，制定好具体工作方案和计划，明确各阶段的任务，确保无形改造工作任务的完成。

（三）采取灵活多样的措施。

区、街两级要采取包街包村，进驻工作组的办法去开展工作。明确任务，明确责任。要注意做好宣传解释工作，做好群众思想工作。

（四）防止集体资产的流失。

各区要采取措施，防止和杜绝乘改造之机，吞食转移瓜分集体资产问题的出现。应及时发现问题，及时解决问题，维护村民的合法利益不受侵害，保证改造工作的顺利进行。

（五）积极做好农转居人员养老保险、医疗保险、就业培训和指导工作，依照有关政策做好农转居人员享受城市最低生活保障待遇工作。

要按照市政发〔2005〕45号文件的精神，积极引导农转居人员参加养老保险、医疗保险，并提供便利条件，积极做好就业培训和就业指导工作。对符合城市居民最低生活保障待遇条件的，依法办理城市最低生活保障待遇。

城中村改造工作职责 篇5

《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序

一、编制原则及方法：

（一）按照“政府主导，以区为主”的原则，列入改造目录的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。

（二）《方案》的编制单位可以是改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。

（三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。

（四）《方案》的编制应广泛听取各方面意见和建议，特别是改造村村民意见，坚持“尊重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。

（五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。

二、《方案》的主要内容及深度要求

（一）、村庄概况和改造条件

１、村庄基本情况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。

2、改造的必要性和可行性：根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。

（二）无形改造工作

按照“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制具体的工作计划、时间安排、保障措施、确定工作班子具体负责无形改造工作（各区也可根据工作实际，分批次安排无形改造工作）。

1、农业户口转为居民户口

农业户口人员的基本状况：人口总数，结构情况等，填写《转户申请审批表》。

2、清产核资与经济体制改造

（1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生办法及职责，应明确工作小组是村上直接组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定办法。

（2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及分配方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、分配方式及受益人员资格条件。

3、撤村建居

撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。

撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及需要申请享受城市最低生活保障人员情况。

4、集体土地转为国有土地

（1）土地存量、用途，权属。

（2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍按照现行土地管理办法的规定编制。

（三）、有形改造工作

1、实施主体及改造模式

（1）改造模式

有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，根据实际填报，并说明具体情况。

（2）实施主体

① 有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，根据实际情况填报。

② 改造主体资质及项目资本金情况：一般情况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施

主体，应载明区城改办审查意见。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。

2、规划与土地利用方案

（1）编制《方案》的改造村应取得控制性规划，并依据控制性规划编制规划与土地利用方案。

① 建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，根据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地；

② 各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等；③ 建设项目总平面布局及效果图；

（2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。

3、拆迁安置方案

（1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。

自行改造的，可根据本村实际情况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民提供实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。

（2）方案内容：

① 整村拆除计划及时间安排，明确拆迁总量及各期拆迁量（附拆迁安置花名册、村居民房屋汇总表）；

② 安置补偿方式、安置补偿标准、房屋面积认定、被拆迁人员资格认定办法等；

③ 拆迁项目资金准备情况；

④ 工作班子组建情况及拆迁保障措施。

4、建设方案与实施计划

（1）建设规模及主要建设内容：总建筑面积及总投资规模，村民安置、发展经济、开发商品房及配套设施的面积和主要建设内容。

（2）建设周期及实施计划：根据工程总量合理分期实施，优先建设村民安置住

宅，制定改造项目实施计划与具体时间安排。

（3）资金筹措及使用：资金来源及筹措方式，如自有资金、银行贷款，社会融资等多种方式，资金的使用制度和管理措施。

（4）项目的组织与管理：组织机构与职能划分，招标方式与招标范围，“四制”实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）。

5、经济效益及社会效益分析

（1）改造项目经济分析：项目成本及收益估算，财务及各类风险分析等；

（2）测算改造后村民收入情况，包括村民就业收入、出租房屋收入、经济实体分红等；

（3）社会效益：在提高人居环境、提升城市品位，改善生活状况，构建和谐社会方面起到的积极作用。

（四）改造方案结论

通过分析《方案》具体内容，确定《方案》可行性。

三、报批程序

（一）《方案》编制完成后，必须召开村（居）民会议审查同意（附决议，表二），其中清产核资结果及经济体制改制方案、拆迁安置方案编制完成后，应分别提请村（居）民会议讨论通过，经所在街道办事处或区农工局签署意见后，报区城改办审查。

（二）区城中村改造工作领导小组召开会议对《方案》进行初审，明确初审意见后，由区城改办上报市城改办。

（三）市城改办组织有关部门和专家对《方案》进行评审论证，做出论证意见，并经市城中村改造办公室主任办公会审查通过后，报市城中村改造工作领导小组批准。

四、申报材料

（一）区城改办的请示。请示内容主要是村基本情况、改造必要性、村民会议讨论情况，区城中村改造工作领导小组会议对《方案 》初审意见，并载明会议时间、内容和主持人等；

（二）党支部委员会、村民委员会意见及村民（户代表）会议通过《方案 》的决议；

城中村改造工作职责 篇6

2008年4月4日至6日，利用三天的时间，我们对山东林沂城区的城中村拆迁改造工作进行了考察，现将有关情况汇报如下：

一、近年临沂市城中村拆迁改造的基本情况。

临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。南

北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，市区常驻人口200多万，外来人口近600万，是山东省面积最大的市。近年来在市委、市政府建设“大临沂、新临沂”的战略和加快城中村改造的有关指示精神的指导下，自2006年开始对辖区周边240个村进行了拆迁改造，扩建了两个新区，即河东区、南坊区。

二、考察整体印象

(一)通过近两天的走访查看，总体感到临沂市城市建设整体提高，环境优美。特别是新建设的两个区(河东区、南坊区)，街道宽阔，楼房现代、设施配套，处处流露着现代都市的气息。

(二)从整体上看，拆迁区内的安置房屋基本是以小高层(12层以上)和中小户型为主。

(三)在完成城中村改造拆迁过程中，基本上社会稳定，没有出现大的事件。但也存在一定隐患，也有困难户、上访户、钉子户。

(四)总体感觉到临沂市在城中村改造上，市委、市政府领导决心大，各科局积极配合，社区两委班子对本村的拆迁工作力度大、效果好。

三、拆迁的方式和方法。

通过座谈了解和查看相关文件，了解到临沂市在拆迁办法上最主要体现在一村一策上，社区根据各村的实际情况，依据临沂市《房屋拆迁安置和征地补偿的实施办法》，在制定各村的补偿办法。主要包括两种形式：

第一种形式：配合城市整体规划，以政府为主体强行拆迁。

第二种形式：在临沂市整体规划范围内，办事处和村两委组织的市场化拆迁。其特点是强制手段减少，但市场化运作程度较高，比较符合我们这的实际情况。

下面以第二种形式为例，说明一下临沂市的拆迁补偿工作经过。

(一)拆迁安置补偿方案。

1、拆迁规定：一是居委会根据改造进度，规定分期拆迁范围与时间，并与拆迁户签定拆迁协议书，居民房屋自行拆迁；二是被拆迁户自行拆迁完毕经验收合格后，到居委会通知分给新楼止，每月每户按土地面积每平方米3.5元补助临时安置费。分楼后不搬或不要楼房的不再给临时安置费；三是土地面积和建筑面积计算按实际丈量为准。个人土地证、房权证必须上交居委会。有房权证的拆迁户，居委会按房权证建设面积计算，每平米补助15元办证费(以居委会核实房产局档案为准)；四是拆除的房屋及土地存在产权、债务纠纷的，由当事人自行解决。

2、关于拆迁安置补偿规定：一是每一位宅基地不论大小按占地面积的二分之一还建楼房，人均住宅面积不少于心30平米，地面符着物按市场价做价赔偿；二是凡居民在拆迁范围内有多位宅基地的，可以统算。如还建楼房达不到标准楼房面积(户型)，超出平方按市场价的20%优惠，多于标准楼房面积的还建户可自行买卖；三是地下停车场、储藏室按市场价格购买，不作为还建或补助项目；四是被拆迁宅基地土地面积按每平方1500元补偿，沿街住户每平方增加100元补偿；五是还建楼房户，拆迁完毕经验收合格后，预付一年的临时安置费，其余款项分配楼房时找补结清；六是不要还建楼房的户，土地按每平方米1500元计算，建筑物主房、配房补偿价格上调每方米100元、二层以上(含二层)每平方增加50元，拆迁完毕后，经验收合格付总补价款的50%，剩余部分一年内付清。七是所拆房土地面积少，还建新楼不够标准房100平方，家庭人口居住确实困难的，本人可以写出申请、居委研究同意，所差30平方内按市场价格优惠20%，并张榜公布，15天内无异，居委方可同意购买。

(二)被拆迁户的待遇(本村居民：有房、有户口)。

1、居委建一座老年公寓楼，由享受老年待遇的居民有偿居住。

2、为全体居民入保，根据年龄的不同，确定保障金，每月每人最低领取保险金3-4百元，不入保者一次支付现金1.8万元。

3、物业管理费享受10年的50%优惠，收费参照国家标准与地方标准相结合。

4、在村庄拆迁改造过程中，负担躲迁费。

(三)组织实施。在组织城中村改造拆迁工作上，区市成立拆迁指挥中心，下发实施方案；办事处与村一道根据实际情况，制定本级方案，并搞好具体工作的组织、督导、协调工作；村两委班子将拆迁任务逐户分解到党员和村民代表身上，具体由党员和村民代表去做好被拆迁户的工作，村两委坚持每日工作汇报制度，按照任务的完成时限，逐日汇报工作完成的进度情况，并严格奖惩制度，对按要求完成任务的，在经济上给予奖励，反之，对完

不成任务的给予经济处罚。以此调动广大党员、村民代表的工作积极性。

(四)政府优惠政策。土地利用方面：市政府无偿为各村统一办理土地变性手续，提供给村委会使用。拆迁方面：为鼓励被拆迁人早签协议、早搬迁，在拆迁通知规定期限内(一般为15天)，每提前一天签订拆迁协议书并在规定时间内腾空房屋的，按合法建筑面积给予被拆迁户每平米2元，给予村集体每平方米1元的奖励，经验收合格后兑现。

(五)拆迁工作流程。

1、由市政府下发基本的房屋拆迁和补偿方案。

2、结合市政府下发的补偿方案，根据本单位实际，办事处和村共同制定安置补偿办法。

3、办事处、村分别成立拆迁办公室，负责对本村拆迁工作的组织实施。

4、村两委组织专人分解任务，落实责任，具体去做拆迁户的工作。

5、办事处负责督促村拆迁任务的完成，适时调度村主要领导，听取相关汇报、了解进度情况，掌握难点工作，适时协调科局有关部门协住村完成拆迁工作。注：因为临沂市架子大(副处单位)，各科局在办事处都设立分局，解决问题的能力比较大。

6、被拆迁户签定协议后，自行拆迁。

7、奖惩措施。被拆迁户在规定时间内完成拆迁工作的，给予一定资金奖励，并可以获得优先挑选安置房的权力。村两委按照规定期限完成拆迁任务的，按照拆迁面积的一定比例给予经济奖励。

8、正确处理企业、政府、村委的利益分配关系。从考察临沂李庄居委拆迁工作的情况看，通常是企业垫付拆迁费用，主要用于拆迁补偿开支，村委负责拆迁工作。拆迁后村庄剩余土地开发由开发商按照城市规划开发利用，利润村委会分成。

四、通过考察的几点认识。

结合临沂市城中村改造拆迁工作的成功经验，为进一步做好***村城中村改造拆迁工作，谈一下自己的一些思路和想法。

(一)要找准企业和村委对***村开发的结合点。主要是在村民搬迁补偿方面，要本着村民满意、企业赢利的原则，充分考虑群众的切身利益，让大多数村民认可，主动配合拆迁工作，形成一个被拆迁户做被拆迁户工作的局面。

(二)要正确处理拆迁中出现的问题。对拆迁过程中出现的问题，要冷静对待，妥善处理，要本着先易后难、遍地开花的原则，充分发挥“七支队伍”的作用，利用村内有威望、有眼光的能人，力争达到做好一户带动十户的目的。

(三)要争取上级政策上的合理支持。在政策上做到有依据、有保障，并协调好各职能部门的关系，让他们在拆迁过程中给予工作上的支持。

(四)在拆迁工作中要突出办事处、村委会的主体作用。在制定切实可行的拆迁补偿方案的基础上，要充分调动村两委人员的积极性，可以参照临沂李庄居委好的经验，特别是在管理模式上和奖惩制度上，把利益和工作完成情况挂钩，充分利用奖惩制度，调动广大干部、党员和村民代表的积极性。

“城中村”改造问题研究 篇7

1 所有权问题

一大部分的老旧住宅区的产权产籍登记尚为空白。这些住房都是在单位的征用地皮上建起来的, 有的有土地证, 有的根本就没有土地证;有的经过黑市中介, 几易其主, 仅凭一纸合约或一张公证书, 缺乏基础资料要件, 业主又普遍要求登记准确.

城中村改造房是用于安置村民 (居民) 的住宅建设, 所用土地一般是通过划拨方式取得, 因而在一定程度上降低了楼盘开发成本, 销售价格较低。城中村的土地, 除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外, 有一部分被进行房地产开发, 开发出的房屋可进入市场销售。城中村改造的房屋在交纳土地出让金, 具备合法手续能够上市的情况下, 与普通的商品房是没有实质区别的。

城中村改造房能否购买, 首先应该了解其开发主体是否合法, 城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织, 依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体, 或者是村委会依法委托的房地产开发企业。而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。所以在购买城中村改造房的时候, 应该了解其开发主体合法性, 尽可能“选择政府监管比较好的项目”。

另外一点, 同商品房销售一样, 城中村改造房必须五证齐全, 即《国有土地用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证不齐由于在建设、审批过程中缺乏政府相关部门的有效监管, 在资金控制、建筑质量、交房时间、后期物业管理、房产证办理等方面均存在诸多隐患, 签订的房屋买卖合同将是无效的, 不会受到法律保护, 合同中的承诺如果不能兑现, 消费者将无从保护自己的权益, 所以购买五证齐全的项目承担风险比较小。

2 就业问题

城乡结合, 所辖区域全部座落在城中村改造范围内, 所有土地将由政府统一收购整理后开发建设。而土地作为农民赖以生存的生产资料, 实际上是农民从事农业生产这种职业的依托, 是农民最基本的生活保障, 城中村改造必然会导致全街众多农民完全失地, 成为城市化浪潮中一个庞大的弱势群体, 如果不进行妥善安置将会严重影响社会稳定和经济发展。

(1) 失地农民就业不充分现象比较普遍。不充分就业是指有就业愿望和能力的劳动年龄段男子和妇女不能充分得到有报酬的、自由选择的、生产性就业的就业水平。不充分就业不同于失业, 不是完全失去工作岗位, 而是劳动力利用在数量或质量上的不饱满, 是劳动力资源利用不充分的表现。

(2) 失地农民的就业渠道少、缺乏稳定性。

(3) 失地农民的收入水平普遍不高。

经调查分析主要有以下几方面的成因:

(1) 择业观念落后。受传统思想影响, 农民失地后择业观念落后, 尤其年龄较大者对土地有着血浓于水般的深厚感情。长期从事农业生产, 使他们养成了保守、安于现状、不思进取的观念, 不愿意离开赖以生存的土地, 不愿意改变过去延续多年日出而作、日落而息的生活方式。因而不能适应征地后的诸多变化, 不能面向市场主动出击。即使就业, 也不愿意远离家乡, 到陌生或者艰苦的地方创业, 造成在就业竞争中的失利。

(2) 文化水平低、技能缺乏。

(3) 现有企业安置劳动力的能力有限。

城中村改造中, 农民失地的就业问题源于现行城中村改造相关政策的缺陷、征地安置工作不到位、社会保障建设滞后以及失地农民自身就业技能缺乏和择业观念落后。因此, 解决农民失地后就业问题的关键还要从完善城中村改造相关政策着手。然后结合补偿安置工作的完善以及社会保障体系的建设, 加大对农民就业技能的培训力度, 在城市化快速发展的同时, 采取各种措施全方位地促进农民就业, 打造真正的“薪金”农民。

1.完善城中村改造的相关政策, 抓紧制定出符合农民利益的就业安置政策。在土地出让、招商引资时, 将就业安置作为征地的前提条件。本着“谁征地谁安置, 谁开发谁负责”的原则, 上级政府与征地单位签订提供一定数量或比例就业岗位的协议, 吸纳适龄失地农民就业。除此之外, 实施城中村改造后形成了大量新社区, 新型社区服务业就业空间巨大, 可招纳失地农民作为保洁工、保安员等参与社区服务与管理。探索多种安置方式的同时, 将就业安置作为重点, 保障农民失地后获得相应的就业机会。为保证农民失地不失业, 各级政府应将农民的就业安置作为征地安置工作的首要任务来抓, 努力为打造“薪金”农民提供政策支持。

2.加强文化教育与职业技能培训, 转变其就业观念, 提高失地农民自身就业能力。

3.建立和完善就业服务体系。将失地农民纳入城镇就业管理服务范围, 按照城市下岗职工再就业优惠政策, 通过税收减免政策和个人自主创业信贷政策, 提供就业扶持, 促进其就业。进一步完善和发挥各镇街乡劳动保障中心的职能, 建立失地农民档案, 定期组织适龄失地农民到劳务市场进场交流, 或及时掌握用工需求, 引导企业优先录用失地农民。同时, 加强与各类职业中介组织的联系, 拓宽分流安置渠道。利用劳动保障中心的现有资源建立就业管理服务组织, 为失地农民免费提供求职登记、择业指导、职业介绍、推荐安置等一系列服务。

3 养老保险问题

城市化是近几年刺激我国经济高速增长的强大动力, 在城市化进程中, 城市周边的村落逐渐被划入城市的版图中, 形成“城中村”。这些村落虽然在区域上已经成为城市的一部分, 但其中的居民并没有被纳入到城市的政治、社会治理体系中, 也没有被纳入到城市的福利与公共产品分配体系中。由此引发的一系列的问题, 直接影响了“城中村”的发展, 进而影响到城市的现代化进程。

为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金, 建立起社会保险基金;引导村民在土地补偿中拿出部分资金, 购买基本医疗和养老保险;有条件的集体经济组织出资补贴一点, 政府从经营土地收益中拿出一点;对于部分生活确实困难的居民, 可由民政部门给予其必要的最低生活保障。

4 乱搭乱建问题

在城中村改造过程中, 有的地方改造的快、好、美;而有的地方却是慢、坏、差, 在这其中乱搭乱建、钉子户问题占据了大部分。在城中村乱搭乱建问题上, 由于政府政策及村民素质的不同而相差甚远。

城市乱搭乱建之风当刹。由于在拆迁过程中补偿问题和建筑许可证发放问题等所致, 一段时间以来蔓延在城市之间的乱搭乱建之风呈愈演愈烈之势。一听说哪道街哪道巷要拆迁, 附近一大片居民点的楼房、平房都一个劲噌噌地往上长, 老房子一夜之间长成三层楼, 向前向后向左向右一起扩展, 四合院盖成封闭式楼房, 盖完自己院内再向街道进军, 12米的街道被占去6米。为了骗得拆迁费, 干碴砖糊水泥一夜间盖起来的楼房堵住了道路, 占领了街市。

乱搭乱建现象增加了城市拆迁成本, 影响了建设步伐。并且此风一涨, 迅速蔓延扩展, 此处拆罢彼处建, 拆了一处建一处。违章建筑拆下的门窗、砖头来了个循环旅行, 不知要骗多少人民币, 教唆坏多少老实人。乱搭乱建骗赔成顽症, 给城中村建设造成多少经济损失。

根据以上分析, 乱搭乱建的原因来自两个方面, 即农民自身利益的需求和政府管理的不到位。那么要完全杜绝违法建筑, 既要满足农民利益合理的需求, 又要规范政府管理行为, 双管齐下, 才能奏效。为此, 提出以下几点对策:

(1) 制定科学的建房管理制度, 让农民合理的利益需求有着落。

制定“一户一宅”的办法, 允许无房户在本自然村规划区按要求建房;有房户需要重建的, 须拆旧建新, 并符合规划要求, 但原宅基地须复垦为耕地;子女婚配分户建房的, 须子女年龄在20周岁以上。建房样式应有所区别, 以满足不同经济条件的人群的需要, 体现出个体之间的差别。十个指头有长短, 整齐划一是不客观的, 也没有体现对经济条件相对较差的人群的关怀。

(2) 在城市建设规划区制定科学严谨的拆迁方案。

在城市规划区, 不合理的拆迁方案, 是助长违法建筑产生的原动力。当初如果没有大量违法建筑拆迁收益的先例, 就没有后来违法建筑的大量出现;同样, 如果没有大量待安置拆迁户, 就没有大量的非法出租屋, 以至于法不治众, 无可奈何, 陷于被动尴尬的境地。因此, 拆迁行动组必须与拆违行动组紧密结合, 界定为违法建筑的房屋, 一律不予补偿, 从根本上打消群众建筑违法建筑骗取补偿的侥幸心理。要及时安置被拆迁户, 以免造成对出租屋的大量需求。

(3) 拆违工作要善始善终, 重视成效。

一是拆违工作要有完备、长效机制。建立宣传、查巡、劝拆、强拆、监督机制, 利用广播、电视、标语长期宣传, 形成强大的心理压力, 让群众自我约束;查巡是及时了解违法建筑的重要手段, 必须坚持不懈, 发现一起, 制止一起, 拆除一起, 力求把违法建筑扼杀在起始状态;劝拆、强拆必须务尽, 不能胡折, 打一个洞或拆除一小块就算完事。只有全面、彻底、干净地拆除, 才能达到政策的威慑作用, 决不能手软。监督是关键, 对已自拆和强拆的违法建筑, 要不定期监督, 防止死灰复燃。拆违工作要认真界定违法建筑的时间, 注重执法公平、公正, 对属于同一时期的违法建筑处理方法一致。

(4) 预防违法建筑的发生, 既要有专门的队伍, 也要有村委会的密切合作。

违法建筑不限于一地, 不限于一时, 而分布在各个范围内, 随时都可能发生。因此, 要有专门的队伍从事这项工作, 长期不懈。但仅有专门的队伍是不够的, 还要有村委会的密切合作。他们天天和群众在一起, 对情况十分了解, 只要赋予他们责任、权力、奖励, 他们就会全力去干, 事情也就好办得多。

摘要：所谓“城中村”, 是指在城市高速发展的进程中, 由于农村土地全部被征用, 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后, 仍居住在由原村改造而演变成的居民区, 或是指在农村村落城市化进程中, 由于农村土地大部分被征用, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落, 亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”, 仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中, 位于城区边缘农村被划入城区, 在区域上已经成为城市的一部分, 但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。依据实地调查和网上调研等途径获得的资料, 对城中村现状及改造过程中存在的问题进行了综合性分析研究, 提出了城中村发如何更好地发展策略及相关构想。

关键词：城中村,改造,城市建设

参考文献

[1]郭斌, 杨洋.关于城中村改造资金筹措模式的探讨[J].小城镇建设, 2006, 26 (3) .

[2]崔艺红.城中村改造模式的法律选择[J].经济地理, 2007, 20 (1) .

关于“城中村”改造的思考 篇8

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论