我国房地产企业项目管理状况分析

我国房地产企业项目管理状况分析（精选10篇）

我国房地产企业项目管理状况分析 篇1

关键词：房地产;项目管理;问题对策

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行;

②项目预期经济目标不能实现;

③项目延期交房;④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差;

②运用差异化战略模仿有余而创新不足;③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位;④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。

二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方(监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门)的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

我国房地产企业项目管理状况分析 篇2

关键词：资本结构,治理效应,房地产,上市公司

资本结构是企业资金来源中各项目所占比重以及它们之间的比例关系。资本结构表面上揭示的是企业资金的不同来源, 但实质上体现了各种资金背后不同产权主体相互依存、相互作用的关系。它反映了一种不同集团的利益分配格局。合理的资本结构可以降低代理成本、改善公司治理效率、提高公司经营绩效。我国房地产行业资产负债率高, 资本结构有独特的特征。这种资本结构是否会对企业的治理结构产生影响呢?本文构建模型, 以66家房地产上市公司的财务数据做实证检验, 然后据此提出一些改善目前状况的建议。

一、治理效应及其已有研究评述

目前学术界对治理效应的界定尚不明确, 学者们对资本结构治理效应研究的侧重点也是有所不同的。有关于资本结构对企业价值影响的研究, 还有关于资本结构与股票收益、资本成本、盈利能力等关系的研究。这些都是关于资本结构治理效应的研究, 但选择的角度不同。这方面的研究在理论分析和实证检验方面都未达成一致的结论[1]。

已有的研究结果表明资本结构与公司治理是密切相关的, 其治理效应主要为:代理成本效应、监督激励效应、控制权转移效应。Jensen、Meckling (1976) 提出代理成本理论, 认为债务融资能够减少股权代理成本, 缓和经营者与股东之间的冲突, 从而降低代理成本, 产生监督激励效应、控制权转移效应[2]。Jensen (1986) 进一步指出负债融资可以抑制经营者随心所欲支配现金以及在职消费和过度投资等道德风险, 从而提升公司业绩[3]。Ross (1977) 提出信号传递理论, 认为公司的资本结构可起到向资本市场发送信号的功能, 投资者认为较高的资产负债率往往显示公司具有良好未来预期, 并由此推出公司的资本结构与其业绩正相关[4]。

Williamson (1988) 认为, 在市场经济条件下的企业中, 债务和股权不应仅仅被看作是可替代的融资工具, 而且还应该被看作是可替代的治理结构[5]。因此, 资本结构的治理效应也可划分为股权的治理效应和债权的治理效应。股权融资作为企业资本来源的重要组成部分, 其治理效应通过股权对企业的控制实现。资本结构决定着公司剩余索取权的分配, 而且决定公司控制权的分配。为了避免控制权状态转化为对自身不利的方向, 经营者会努力经营从而提升公司业绩。

企业资本的另一重要来源是债务融资, 它可以缓解股东与管理层之间的代理冲突, 引入或者增加债务融资比例可以有效地降低代理成本, 对管理层起到良好的激励与监督作用。但是另一方面, 债务融资又可能导致股东与债权人之间的冲突, 从而产生债权代理成本。因此, 债务融资具有正反两方面的治理作用。同时, 张兆国等 (2006) 认为负债融资对公司所有权的状态依存性以及公司并购和代理权竞争都有较大的影响[6]。

二、我国房地产上市公司资本结构状况分析

本文所选择的样本为2006-2008年在深、沪证券交易所发行A股的房地产上市公司。剔除PT、ST公司, 本文选择沪市、深市66家房地产上市公司来进行分析。分析数据取自巨潮咨询网 (www.sse.com.cn) 。2006-2008年房地产上市公司主要财务指标计算见表1。

对房地产上市公司2006-2008年度的会计报告分析计算表明:

(1) 从整体上看。房地产上市公司的资产负债率较其他行业高, 目前我国房地产上市公司的整体盈利水平不高, 各年份平均总资产息税前利润率均低于各年份我国商业银行年均贷款利率 (2006年为5.985%;2007年为6.93%;2006年为6.336%) 。所以央行发布文件, 设定对房地产公司严格的贷款条件、控制房贷风险这一措施是有针对性的。

(2) 从各房地产上市公司3年的情况来看, 存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。2006年有的公司在总资产息税前利润较低的情况下资产负债率竟然达到了90.11%, 而有的公司资产负债率只有23.65%。

(3) 从结构上看, 我国房地产上市公司偏好于债务融资。同时我国没还没有建立起完善的债券市场, 债权人难以通过市场来化解和分散风险, 也无法通过债券市场发挥对经理人员硬约束的作用。在债券融资和股权融资两种方式中, 股权融资占了更大的比重。

三、我国房地产上市公司资本结构的治理效应研究

债权融资和股权融资代表了投资者对企业的两种不同的治理方式。资本结构的治理效应, 指通过对资本结构中负债和股权结构的选择而对企业治理结构效率的影响。哈特认为, 给予经营者以控制权或激励并不十分重要, 至关重要的问题可能是要设计出合理的资本结构[7]。资本结构的治理效应主要体现在负债的治理效应与股权结构的治理效应两方面。

1. 样本选取与数据来源

剔除PT、ST公司, 本文选择沪市、深市2008年在深、沪证券交易所发行A股的66家房地产上市公司来进行分析

2. 变量设定

目前国内外学者主要从3个方面来衡量资本结构的治理效应:会计利润率、代理成本、企业价值。本文也采用同样方法。大多数学者采用资产负债率来反映企业的资本结构。结合我国房地产上市公司情况, 设定如下指标 (见表2) 。

3. 模型构建

为了检验我国房地产上市公司资本结构的治理效应, 本文采取以下3个基本模型进行回归分析。

模型1:CGE=α+α1DAR+ε

模型2:CGE=β+β1SOSP+β2LSP+β3CSP+β4S1+β5S2+ε

模型3:CGE=γ+γ1IDR+γ2LDR+ε

其中, 模型1检验资产负债率的治理效应, 模型2检验股权结构的治理效应, 模型3检验负债结构的治理效应。CGE表示治理效应, 分别采用净资产收益率 (ROE) 、总资产周转率 (TAR) 和托宾Q值 (Tobins’Q) 3个指标来衡量;DAR表示资本结构, 采用资产负债率 (DAR) 表示。DSTR表示负债结构, 分别采用有息负债率 (IDR) 和长期负债率 (LDR) 两个指标衡量。均型采用普通最小二乘法 (OLS) 进行回归估计[8]。

3.实研究证结果

(1) 资产负债率与治理效应的回归结果见表3。

注:对应的括号内的数字为回归系数的P值。

从以上结果可以看出, R2非常小, 2008年的我国房地产上市公司资产负债率和会计利润率、总资产周转率在很大程度上都没有明显的相关性, 但资产负债率和托宾Q值在5%的显著性水平上显著正相关。反映出现阶段房地产上市公司的资产负债率与公司价值是正相关的, 资本结构有着正向的治理效应。

(2) 股权结构与治理效应的回归结果见表4。

表4列示了国有股比例 (SOSP) 、法人股比例 (LSP) 、流通股比例 (CSP) 与治理效应指标的回归结果。从中可以看出, 模型所检验的各指标之间并无显著的相关关系。我国房地产上市公司的SOSP, LSP, CSP都与其治理效应没有明显的相关性, 即公司治理效应与股权结构无关。

(3) 股权集中度与治理效应的回归结果见表5。

从表5中可以看出, 无论是t统计量, F检验量, 还是从拟合度上看, 2008年我国房地产上市公司的股权集中度和其治理效应都不存在显著的相关关系。

(4) 负债结构与治理效应的回归结果见表6。

从表6中可以看出, 有息负债率 (IDR) 在5%的显著性水平上弱正相关于托宾Q值 (Tobins’Q) , 表明2008年我国房地产上市公司有息负债率与房地产上市公司的公司价值正相关。其他指标都无法通过10%的置信水平, 可见, 他们都与房地产企业的治理效应没有明显的相关性, 即负债结构与治理效应无关。

四、结论分析

本文所取的样本来自沪深两市的房地产板块的企业, 房地产行业有着很大的特殊性, 极易受国家政策影响, 政府背景很浓, 同时行业的地方性也很强。

(1) 现阶段我国资产负债率有着正向的治理效应, 这也是符合实际的, 2007、2008年以后, 房地产上市公司举借债务为他们盈利的增长提供了空间。

(2) 国有股、法人股和流通股的治理作用不明显可能是受到股权分置改革的影响。股权分置改革, 导致难以对企业的股权结构从身份属性上进行明确划分, 并且有新的房地产公司入市, 其治理作用的内在运行机制发生了变化, 由此其治理效应不显著。同时由于这几年房地产热, 很多其他行业的公司也跻身房地产, 这些公司较其他公司来说经验较少, 经验效率较低, 资本结构治理效应未能很好地发挥出来。

(3) 股权集中度本应会有正向的治理效应。但对于我国的房地产行业来说, 我国的房地产企业具有地方政府色彩, 同时地方割据和地方保护主义明显, 所以股权集中性没有对公司治理产生更多的正向的激励效应[9]。这是我们需要改善的地方, 应积极利用股权集中度从而使我国房地产上市公司稳定发展。

(4) 从债务的利息结构和债务的期限结构来看, 2008年有息负债只是略微地使公司价值有所上升。2007、2008年房地产上市公司在股市上募集了大量的资金, 同时从报表上来看盈利很好, 有的公司甚至没有短期借款和长期借款, 发展得很好。这说明, 有息负债和长期负债都不会影响到企业的会计利润和企业价值。

因此, 我们认为, 在目前中国的环境中要发挥治理效应是一大难题。我们应大力发展债券市场, 合理利用债券融资, 充分发挥负债的激励与约束作用, 但也要注意风险问题。同时, 为更好地发挥资本结构治理效应, 要优化股权结构, 使我们股市市场更有效, 要提高股市的流动性, 同股同权。还应建立上市公司经理股票期权激励机制, 从而提高公司治理水平, 提高公司绩效。

参考文献

[1]吴正杰.我国上市公司资本结构的治理效应研究[D].广州:暨南大学, 2005.

[2]M Jensen and W H Meckling.Theory of the Firm:Managerial Behav-ior, AgencyCosts and Ownership Structure[J].Journal of Financial Eco-nomic, 1976, 3 (4) :305-360.

[3]M Jensen.Agency Costs of Free Cash Flow, Corporate Finance, and Takeovers[J].American Economic Review, 1986, 76 (2) :323-329.

[4]S A Ross.The Determination of Financial Structure:The Incentive-Signaling Approach[J].Bell Journal of Economics, 1977, 8 (1) :23-40.

[5]Oliver E Williamson.Corporate Finance and Corporate Governance[J].Journal of Finance, 1988, 43 (3) :567-591.

[6]张兆国, 闫炳乾, 何成风.资本结构治理效应:中国上市公司的实证研究[J].南开管理评论, 2006, 9 (5) .

[7]Oliver Hart.Corporate Governance:Some Theory and Implications[J].The Economic Journal, 1995, 105 (430) :678-689.

[8]万平.中小板上市公司资本结构的治理效应研究[D].长沙:湖南大学, 2008.

我国房地产企业项目管理状况分析 篇3

关键词：房地产事业经营管理品牌经营发展状况

近几年来，国外的房地产企业不断涌入我国，房地产事业的竞争显得日趋激烈，同时为了稳定房价，国家先后出台了一系列的宏观调控政策，房地产企业在经营管理上面临着严峻的挑战。在这样的背景下，房地产企业如何应对挑战，争取在激烈的市场竞争中占有一席之地，是房地产企业需要思考的问题。

我国房地产企业品牌经营管理发展状况。随着我国社会经济的持续发展，房地产事业正在逐步进入品牌竞争阶段。对于大多数房地产企业来讲，在国家宏观政策和激烈的市场竞争双重作用下，怎样进行更好的品牌建设，是企业根本所在，更是企业长远发展的需要，品牌经营已经成为房地产企业做大做强的必然选择，可以说，品牌经营决定了房地产企业的前途与命运。在这样的情况下，越来越多的房地产企业重视品牌的经营与管理，塑造企业品牌已经成为房地产业的发展趋势。

1 更多的房地产企业认识到品牌经营的重要性，将品牌建设提升到战略高度

随着房地产市场竞争的日益激烈，国家在宏观调控的力度上进一步加强，出台了一些政策法规，房地产行业也逐渐走向成熟，房地产商也逐渐认识到品牌经营的重要性，许多房地产企业将品牌经营作为企业经营管理的重要内容，成为重要的发展战略。在实际的操作中，主要表现在以下几个方面：

第一，品牌经营的作用日益明显。随着全球经济一体化程度的进一步加深，我国与世界各国的联系越来越紧密，尤其是我国加入WTO以来，国外房地产企业逐渐涌入我国，为我国房地产企业带来了压力。在这样的环境下，房地产企业不断的寻求好的方法来改变这种状况。品牌效应在房地产企业中的作用渐渐被发现，并成为房地产企业发展的关键所在，加大了对品牌经营管理的力度。①品牌的优势性可以帮助企业抗击风险。没有品牌就没有竞争力，一些中小企业因為没有创出自己的品牌，在竞争中被淘汰，而优势品牌的房地产企业通过各种渠道抗击风险，在竞争中不断的壮大自己。②品牌的优势性是企业取得客户信任，影响客户决策的有效手段。品牌就是一个企业形象的象征，好的品牌更容易获得消费者的信任，在购买时更偏向于优势品牌的企业。③品牌的优势性可以创造附加价值，增加企业收入。房地产企业品牌贯穿着企业的一系列服务过程，是房地产企业质量的保证，他代表了企业的文化、价值等，是一个企业发展不可或缺的因素，从而为企业的长远发展提供了更大的空间。

第二，将品牌的优势性转化为带动企业经营业务拓展的动力。房地产企业利用品牌的优势性拓展业务，将品牌优势作用到其他的产品中，扩展企业的经营规模和范围。品牌扩展的优势在于：①可以明确产品的定位，保证产品决策的准确性；②有助于降低产品的市场风险；③有助于品牌效应的发挥，增加品牌经济价值；④有助于品牌的形象提高。

近几年来，我国的房地产业进入蓬勃发展的时期。房地产企业的品牌延伸现象随处可见，尤其是大型的房地产企业，将品牌的延伸作为企业发展的重要内容。一般的房地产企业的品牌延伸有三种最基本的表现形式：①由住宅地产向商业地产、复合地产的延伸；②项目品牌的跨区域复制；③从最终产品向房地产产品的整个价值链的延伸。通过这一系列的品牌延伸，营造了良好的品牌联动效果，大大加强了品牌对消费者的整体影响力。

通过上面的两点我们知道品牌优势在房地产企业中的作用，同时我们要明确一点，在注重品牌规划和建设时，坚持多元化的品牌延伸，这样才能取得最好的效果。品牌的作用越来越突出，强调品牌管理并且以战略高度推动企业品牌建设，比以往任何时候都更为重要。

2 房地产企业采取跨区域运作的方式进行品牌经营管理

随着房地产市场竞争的日趋激烈，我国的房地产业已经逐渐的由区域竞争发展成跨地域、甚至是全国性的竞争。据相关资料统计，品牌价值排在前十名的房地产企业除合生创展外，其他品牌地产企业都至少在10个以上城市同时开发项目，实现跨区域经营。当前，跨区域运作已经成为房地产企业品牌发展的基本策略。房地产企业跨区域运作主要采用以下三种方式：第一种是项目拓展，将其他城市的土地通过拍卖和协议转让等方式获取，进行新项目的开发。富力集团和合生创展等企业在北京的项目拓展基本上属于这种方式。这样方式下的品牌管理，最主要通过影响消费者来实现。第二种是资本运作，这种方式是一种合作经营的方式，通过股权收购等方式与拥有土地资源的当地企业组成联合体，共同完成项目运作。这种跨区域运作方式中品牌的作用表现在对消费者和合作伙伴的吸引上。第三种是品牌输出。这种跨区域运营方式完全在品牌优势的基础上，通过品牌及相应管理营销模式的输出，参与项目开发收益的分成。但是这种模式只适用那些品牌实力强的房地产企业。

我们清楚的知道，房地产经过多年的发展，已经不是简单的卖房子，更是一种品牌承载的情感与文化的交流。品牌优势在区域扩张中的作用越来越明显，房地产企业通过品牌的复制和扩张，获得更高的价值。从中国区域经济发展的规律来看，二线城市与大城市相比，有着更大增长空间，在对二线城市的考察中发现，二线城市的土地资源相对廉价和丰富，向二线城市扩张和发展将逐步成为房地产企业品牌跨区域发展的一个重要方向。品牌的价值已经成为房地产业跨区域运营中最核心的因素。

3 房地产企业将资源整合作为品牌经营管理的首要任务

目前我国的房地产企业在品牌建设上属于起步阶段，在以品牌为基础的内外资源和流程整合，成为所有品牌房地产企业的首要任务。这里的企业整合包括了多个层面的内容：①外部资源整合。房地产企业与相关企业结成战略同盟，共同进行资本运作、项目拓展等业务，在品牌的作用下，将整个房地产不同环节整合在一起，达到创造价值的目的，进而节约成本，提升产品品质和强化产品的差异性，实现强强联合。如北京阳光100置业集团推出“阳光100连锁名店中国行”，将全国各城市对品牌商业与阳光100地产品牌资源的高度整合，深度挖掘商业地产的潜力，实现了我国品牌地产与品牌餐娱共谋未来的尝试与探索。②内部流程整合。内部整合是目前房地产企业对内进行品牌管理的主要内容。在品牌理念的指导下，将内部业务流程、产品生产流程和客户服务流程的设计中心定位客户。③营销手段整合。品牌房地产企业在营销手段上，将品牌作为产品营销的核心，采用多渠道、多层次的方式对企业形象和产品进行推广，开展整合营销。

4 房地产企业的品牌经营着眼于市场的影响力，品牌价值增长迅速

中国房地产TOP研究组的数据表明，我国房地产事业在市场集中度上有了较大的提升，房地产企业的品牌优势在市场中的影响力明显增强，特别是品牌价值增长，速度非常快。中国房地产企业的领头羊中海地产和万科2008年的品牌价值分别达到了98.91亿元和96.94亿元，与前期相比分别增加了12.68亿元和5.22亿元，品牌价值持续增长的现象逐渐显现，中国房地产行业的领导地位也进一步得到巩固。品牌价值与经营业绩是协调发展、同步提升的关系。同年由于国家宏观经济政策和国际金融危机的影响，我国各城市房地产交易量明显下滑，房地产企业经营业绩也有所下降。但是，大型房地产企业借助品牌价值的优势，取得了较好的成绩。富力地产、碧桂园、绿城房产、金地等也在竞争中进一步扩大了自身的竞争优势，巩固了自身的行业地位。同时，经营业绩和市场地位的提高，进一步提升了企业的品牌价值，实现了品牌价值与经营业绩的同步持续增长。

5 结语

全球经济一体化是社会发展的必然趋势，我国与世界各国的交流必不可少，同时也将我国纳入到国际竞争中，给我国经济的发展带来了机遇和挑战。随着国际形势的变化，我国加强了对经济的宏观调控力度，先后颁布了一系列的政策法规来保证房地产行业的发展。房地产行业的激烈竞争，只是一些优秀的企业将品牌经营管理工作提高到企业战略层面上来。我国一些大型的企业也已经开展了这方面的实践活动，并取得了良好的效果。但是，我国房地产业总体的品牌经营管理工作仍处于初创阶段，多数企业的品牌管理系统并不完善，需要进一步的改进。因此，我们必须认清当前我国房地产品牌发展的现状，立足于自身的实际情况，在不断学习国际知名品牌的管理经验的基础上，积极研究创新，增强品牌意识，走出一条符合我国国情的房地产品牌经营管理道路。

参考文献：

[1]金明哲，张超.论房地产品牌的树立[J].大众商务，2010，(04).

[2]马松波.论房地产企业品牌建设[J].中国商界(下半月)，2010，(08).

[3]王春华.房地产品牌营销要有科学的战略方案[J].北京房地产，2009，(02).

[4]戴凤微.房地产企业品牌传播案例研究——以金都集团为例[J].兰州学刊，2010，(03).

[5]谢静，钱旭潮. 房地产品牌营销的结构与模式认知[J].商场现代化， 2008，(08).

[6]孙红.浅析房地产品牌战略[J].黑龙江科技信息，2010，(02).

[7]沈玉梅.关于房地产品牌建设的若干思考[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2010，(02).

[8]德山，马燚.房地产企业的品牌战略[J].品牌与标准化，2009，(18).

房地产企业经济管理的分析及措施 篇4

所谓经济管理，是指房地产开发企业内部对某一具体开发项目实施经营及管理的一整套相关的措施、制度、方法的统称。进行项目经济管理的根本目的是为了确定公司与项目管理部门之间的经济关系。通过高效率的运作，采用最佳激励机制，促使项目管理部最大限度地实现该项目的盈利目标。

1.2经济管理现行做法的一般描述

其做法是统一核算、分工管理、责任归上、奖罚不定，即项目策划由公司统一决策，财务由公司统一核算和管理，项目人员只分工负责具体的前期开发、设计委托、工程管理、广告销售等工作。通常不定量化指标.也不分解落实到岗位人头。项目搞得如何由上级负责，项目经办人员没有风险和经济责任。奖励事先亦不确定，项目完成后由公司酌情考虑;万一项目“搞砸了”公司负责，项目经理通常不受处罚。

1.3核算分析

上述做法虽然便于统一管理和监控。但随着开发企业规模的扩大和项目数量的增加，其弊端是显而易见的：一是项目开发责，权，利脱节。wWW.11665.Com难以充分调动一线项目部人员的积极性，而恰恰是一线人员熟悉情况，了解程序，懂得规则，掌握关系。没有他们的主观能动性和高度责任感，以及通过利益机制唤发出来的工作积极性，项目成功的把握将大打折扣。仅靠公司决策层的积极性，不如充分发挥公司和项目部两个层次的积极性来得更好;二是公司内部各项目部之间互相攀比现象严重，不利于协调配合。由于没有具体的业绩衡量指标，干好干差凭感觉，就不免出现突出者遭嫉妒，平庸者乐逍遥，长期下去就会涣散斗志，影响效率;三是开发成本不易控制。由于项目管理部门本身利益与节约费用开支没有直接关系，在遇到矛盾和困难时他就不可能去操心费力、千方百计多做工作，要么矛盾上交，要么项目停顿，造成费用增加，成本加大;四是风险利益机制不完善。公司老板作为企业法定代表人无疑应该承担最终的一切风险，但如何将公司承担的风险分摊到项目经理及每个项目岗位，则是管理的艺术所在。公平而论，风险一人承担，利益大家沾，绝对不符合社会主义市场经济的公平原则。当然，完善企业的风险共担机制，也有职工的心理承受能力和社会保障问题，需要一个渐进过程。

2基本思路

2.1单独核算

项目管理部作为一个相对独立的经济部门实行单独核算。公司对各个项目单独设帐，由会计按项目统一做帐，分别核算;项目管理部设置出纳和工程预算人员。

实行项目财务收支管理，互相配合，互相监督，形成公司“统一管理，授权开发，资金调控，分级负责”的经营管理机制。

2.2风险抵钾

公司对项目管理部经理及主要负责人员实行风险抵押。按项目经营人员工资额的30%。逐月暂扣，作为风险抵押金，如完成预定指标，年终一次性返还：若未完成指标则作为风险金由公司扣除。建立风险抵押金制度的目的在于促使项目管理部人员积极努力工作，在心理上适当增加压力感和紧迫感。公司暂扣项目经营人员工资额的百分比以不影响其正常生活为原则。可由双方协商调整，这种办法虽然难以弥补项目亏损，但相对于权、责、利脱节的`“大锅饭”体制无疑是一大进步。2.3三定一控

所一谓‘三定一控”就是定投资总额、定费用支出、定完成利润、控制工资总额。分别阐述如下：

2.3.1定投资总额

确定一个项目是否投资是由公司决定的，具体说来可以由公司的职能部室或三总师策划完成，报公司决策层研究决定。待该项目可行性研究报告完成并获得批复后，再由公司选择适宜的项目经营部去实施落实。以获得批复的可行性研究报告为基本依据，结合公司资金实力情况综合确定对该项目的投资总额及项目管理部对该投资总额进行测算，分摊到单方造价进行反复仔细地核算，通过工程概算人员的初步估算后，提出项目资金流量表，取得公司认可。如果双方基本达成一致，则与其它测算确定后的指标一并以文字形式确定下来，作为实施项目经济管理的依据性文件执行：若项目进行重大调整，投资总额随之发生变化，则上述分析亦可由双方协商调整。

2.3.2定费用开支

控制开发成本是项目经济管理的关键。某一项目的投资总额一经确定，开发成本的控制就是实现效益的主要途径。因此，成熟的开发企业无不在控制开发成本方面绞尽脑汁，并且在实践中创造了适合本企业的独到办法。尽管这些办法通常是保密的，但既然是一种办法，实行起来就无所谓保密可言了。

严格地讲，开发成本可分成两部分，一部分是正常的必要支出，如材料、人工费等比较便于控制;再一部分是业务费用，如前期费用、招待费、管理费等，开销弹性较大，报帐标准难掌握，控制起来难度较大。因此，一要增强经办人主人翁责任感，最大限度地节约开支。二要通过制度严格监控，堵塞一切漏洞。三要采取费用合理包干的办法，只要事情办好了，费用节约归己。笔者以为，项目费用开支基数的确定应在近几年本公司开发费用支出统计测算的基础上平均起来确定。各企业由于管理水平及办法的不同、费用开支数额差别较大，在此不宜提出统一比例。但在具体的项目经济管理时从数量上可以找出对应关系。假如投资总额为1亿元，费用测算平均基数为500万、则该公司费用是投资总额的比例为5%。

2.3.3定完成利润

利润是项目经济管理的最终目标。实现利润的多少是检验项目管理部业绩的根本标志，获取利润也是公司赖以生存和发展的基础。因此，利润指标的确定是一项硬指标，直接影响到各方面的利益，涉及到多部门的关系，一但确定，不易随意调整。利润水平既要参照市场上相似地段同类项目的一般获利水平。也要照顾到公司内其他项目管理部的基本平衡关系，差距悬殊则可能造成攀比和不协调，产生诸多矛盾。在最后确定利润指标时，公司与项目管理部有关人员要事先进行沟通，双方均需由有开发经验和懂得项目策划的人员对项目进行详细周密的测算，在双方基本认可测算方式和指标的前提下确定的利润指标更有实现的可能性。当然，由公司下达给项目管理部指令性指标亦是一种办法。

我国房地产企业项目管理状况分析 篇5

拱北：供应量少，主要消化积压空置房及二手房，价格从然来的2000~4000元/平方米上涨4000~15000元/平方，租金也由然来的4000元/月上涨到现在15000元/月就是一房一厅在最峰可以租4000元/月相当于2003年的3房的租金。所以很多投资者都比较看好拱北这个旺地。拱北米兰丽都的商铺炒到40000元/平方米。海湾半山预估起价也要8000元/平方米。华发国际花园均价5500元/平方，排队抢购的热闹景象。

夏湾：97年以来开发进进入高潮，人气逐渐旺盛，楼价稳步价格：2500~3000元/平方。夏湾的恒泰河庭也示弱价格也在4000起。与然来的2500相比上涨了1500元/平方。春泽名园也涨6000元平方米。中珠豪庭涨至5000元。吉大：供应不多，消化较快，中档楼宇供应量少，价格3000~4000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上涨到现在的6500元平方上涨了将近2000元。

老香洲：老城区改造提供楼盘小区少，质素一般，高层多，但配套方便，价格3300~7800元/平方。华南名宇回迁房也售价4000元每平方米。

柠溪：中档住宅，多层住宅多，近年来供应量主要集中在柠溪西路及迎宾北路开发，二手市场活跃，价格2500~5000元/平方米。岭南世家、锦绣柠溪、御龙山庄、均价都在3500元左右 新香洲：以体育中心为开发热点，前景喜人，升值潜力大，目前仍是生活配套不足，价格2300~5300元/平方米。新香洲的五洲花城从2004年4000元/平方上升到现在的5300元每平方米。

前山：低价多层住宅居多，少量高层烂尾，价格2000~4800元/平方米；漾湖名居售价在本公司前几天以3800元售出一套三楼看前山河的毛坯房。南屏的华发新城是珠海有名的大社区和高尚小区。因小区规划设计好曾被评为珠海最有影响的两大社区。唐家拥有李嘉诚名下的海怡湾畔和旭日湾花园（被评为国际名居奖）高尔夫山庄等高尚小区和别墅。海景：多为高层，分一线海景及二线海景，价格6000~18000平方米。6市场发展趋势（1）品牌化 营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的文化的形象”中房集团公司总经理殷友田先生说：“房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争”。已经在天津、济南等城市复制“阳光100”品牌的范围中谈到品牌建设时说：“社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目标客户群体即使在全国也是一致的”。随着越来越多境外地产公司到我市扩展，在未来几年中，品牌企业将成为市场中最活跃的生力军，品牌产品占有及瓜分市场份额会成为市场发展的明显趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之

一。如我市的：中原、安诚、永华泰、一诺、置力等。（2）网络化如正顺、安诚、中原。

我国房地产企业项目管理状况分析 篇6

一、反映资产负债状况的常用指标

反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重, 本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计

结合上市公司的年报数据, 根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况, 其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知: (1) 2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232, 均大于全行业上市公司的指标均值 (0.536/0.228/2.102) (2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得) , 这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平; (2) 有息资产负债率均值 (0.266) 不足资产负债率均值 (0.614) 的1/2, 这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少; (3) 流动比率均值 (2.232) 大于1, 说明房地产上市公司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强; (4) 2000-2011年有息资产负债率最小值均为0, 这意味着每年都有公司完全不进行债务融资; (5) 资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、0.966/0.000和55.921/0.001, 极差较大, 说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大; (6) 对比中位数与均值的情况可知, 各指标的中位数 (0.593/0.243/1.548) 均小于均值 (0.614/0.266/2.232) , 表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。

表3显示, 当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时: (1) 国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618, 0.265/0.269, 2.046/2.349, 前两个指标差异不大, 流动比率差异较大, 表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同, 而国有公司的短期偿债能力低于民营公司; (2) 东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625, 0.268/0.284/0.245, 2.193/1.443/3.719, 说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司; (3) 主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636、0.259/0.236/0.336, 2.087/2.338/2.913, 这表明总负债水平、债务融资水平最高/最低的公司为其他公司/房地产开发公司, 短期偿债能力最大/最小的公司为其他公司/土地开发公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司资产负债状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司资产负债状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司资产负债状况均值如表4所示。

我国房地产企业项目管理状况分析 篇7

关键词：一线员工；激励；管理

一线员工就是最基层的工作人员，所以他们是被管理的对象，而他们没有管理的对象。

一、一线员工的重要作用

第一，一线员工要么直接和产品接触，要么直接和顾客接触，无论是那种都是直观重要的，和产品接触的员工，更能了解产品的细微缺陷或者优势；同时一线员工也可能了解企业管理过程中存在的漏洞。直接和客户接触的一线员工，他们无疑是代表公司，员工表现的好坏，直接影响客户的购买行为。同时一线员工也最能提出切实可行合理化的建议。

第二，如果一线员工对自己的职业充满自信和自豪感，树立职业理想，讲求职业道德，对职业技能精益求精，就会提高产品的竞争力和企业的服务水平，极大地增进企业的竞争力。一名瑞士钟表师根据自己做表的经历，在1560年就断言，金字塔建造得那么精细，建造者必定是一批怀有虔诚敬业之心的自由职业人，而绝不是史书中所说的奴隶。后来的考古终于证实了他的断言。2003 年，埃及最高文物委员会宣布了同样的结论，推翻了历史上是由奴隶所建造的说法。这充分说明一线员工尊严感的重要性。

二、目前在实际管理当中，关于一线员工主要存在的问题

1.一线员工的工资待遇较低

这与我国的现阶段的经济结构和经济发展水平相关：现阶段劳动密集型的加工贸易企业很多，再加上我国的劳动人口相对过剩，这就必然导致一线员工的工资待遇低下，同时还伴有一线员工和高层管理人员的差距太大。一个时常跳槽的美国“ 海龟”，居然可以拿到号称亿元的年薪。相信那个企业的员工，大多数可能年薪不过2万元。5万倍的收入差距!

2.一线员工得不到企业的重视

上海曾公布过一项调查结果： 对4000 户居民的入户调查，仅有1％的居民愿意当工人。事实上，现在不仅城市居民不愿意当工人，而且越来越多的农村居民也不愿意当农民。这一方面说明了在社会分工多元化的情况下，人们增加了对职业的选择机会，另一方面说明了社会对工人、农民这样的职业的轻视，甚至歧视。（让一线员工昂起尊贵的头）很多企业似乎只重视领导层，重视战略的制定，任何精明的战略和管理如果没有一线员工的执行，也都只是空中楼阁。

3.一线员工得到的尊重和关爱太少

企业内部一线员工的工作比较艰辛，收入也不高，还有部分管理人员对他们不够理解、关心和尊重，甚至使他们觉得抬不起头来。一家企业有这样一条标语“只有努力干，才会有尊严”，可见员工的尊严是多么不容易得到，实际上特别是一线员工，不仅工资很低，而且工作稍有作不好还要遭到哪怕是一个很小的主管的斥责，公司的文化就是这样的。还有我们熟知的一些企业号称规模很大，可在员工的口碑缺很差，你能相信这样的企业吗？

4.重视员工的监督和惩罚缺乏对员工的引导和教育

监督惩罚和固然可以对一线员工进行有效地管理，如果不对员工引导和教育势必加重员工的逆反心理，甚至会故意做出对公司不利的行为。一些公司对员工实行机械化管理，比如见到顾客微笑，要笑到露八颗牙的程度，试想一下如果员工一肚子的委屈或者是拖着疲劳的身体，这样的笑容会是什么样子的呢？

三、改进措施

由于我国大多数企业的现实经济能力，大规模大幅度给一线员工提高工资待遇不太可行，企业应该多使用激励手段和人文关怀来达到更好管理一线员工的目的。

1.加强对员工的思想教育

一线员工身处生产和服务一线，枯燥重复的劳动、一成不变的条件和环境等势必引发其思想不稳，平时生活的后顾之忧也难免会影响工作，再加上工资和福利都相对较低，很容易让员工失去工作热情甚至是产生职业倦怠。这样的后果是员工机械式的工作，对工作的不规范和错误都莫不关系甚至毫不在意。所以一定要通过各种途径加强对员工的宣传和教育，使员工认识到自己工作的重要性，再先进的设计和高明的战略都离不开员工的执行；同时让员工热爱自己的职业，必要时可以考虑简单工作地轮岗来调动员工的工作热情和积极性。

2.加强精神激励手段的应用

对一线员工的激励主要是使用正激励少用或不要负激励。一线员工虽然收入不高，对金钱的需求很高，但他们同样需要精神激励，精神激励的效果往往更明显。精神激励的方法主要有授权、给员工信任、设置各种一线员工的奖项，并适当的给与他们一定的物质奖励。

3.增加组织人文关怀

一线员工往往由于收入偏低，工作不稳定，他们更需要人文关怀，即使是有一个温暖的家的员工，在组织里依然需要关怀，在组织里得不到关怀的员工，他们的感觉是孤独和无助的。管理者可以帮助有困难的员工，为他们过生日等等。比如星巴克尽可能地照顾到员工的家庭，对员工家人在不同状况下都有不同的补贴办法。虽然钱不是很多，但会让员工感到公司对他们非常关心。那些享受福利的员工对此心存感激，对顾客的服务就会更加周到。

一线员工就如同高楼大厦的地基，所以任何管理者都不应该忽略他们，而应该重视他们并想方设法调动他们的工作能动性，这样企业的发展才会稳固。

参考文献：

[1][3]何银基：让一线员工昂起尊贵的头.中国石化，2008，6：35.

我国货运市场状况分析 篇8

一、我国的航运市场

上海国际航运研究中心在上海海事大学和虹口区的大力支持下，组织专家学者对国际航运市场的变化、发展趋势进行了追踪研究，作为献给航运界的新年礼物，于2010年1月20日举行新闻发布会，正式推出了《航运市场分析报告》，报告指出，全球经济和贸易逐步好转，从2009年第二季度开始，世界主要国家的经济逐步开始止跌回升，相关贸易量也有复苏迹象。新兴经济体发展速度有所减缓，但是依然是拉动世界经贸发展的重要动力。

世界航运市场是否真正走出低谷？2010年国际集装箱、国际干散货、国际油轮、中国沿海干散货等几大航运市场的走势如何？各自的情况如何？航运企业该如何应对市场变化等问题？《航运市场分析报告（2009年回顾与2010年展望）》对此给予了回答，提供了业内人士参考的意见。《报告》认为2010年世界整体经济和贸易都会有所好转，但是不确定性因素依然很多，航运市场的恢复相对滞后；尽管预计2010年的航运市场贸易量小幅增加，但是运力过剩程度依然严重，同时2010年新船运力交付相对集中将对市场产生较大冲击；由于航运企业运力市场投放、运力封存、运力拆解、运力调整等动态博弈的进行，航运企业整体上可能会维持在盈亏平衡点附近波动，局部市场可能出现短暂繁荣。

报告预计，2010年大宗散货的世界海运贸易总量约30.91亿吨，同比增长5.7%，其中铁矿石的贸易量增幅最大达到了9.5%，煤炭需求不断增加，但是谷物的贸易量有所减少，小宗散货相对稳定。中国政府将继续采取“扩内需、保增长”的政策，一系列宏观调控政策的出台使得投资和消费需求仍会快速增长，进出口增速降幅收窄，工业生产加速回升，整体市场向好；预计2010年煤炭需求将继续增长，铁矿石需求将继续保持旺盛，粮食比较稳定。集装箱市场：预计太平洋航线西行货量为608万TEU，同比增长2.9%，东行货量为1183万TEU，同比增长4%，同时东西行货量比将会有进一步减小的趋势；亚欧市场相对看好，预计东行货量有4%的增幅，西行货量较2009年也将小幅上涨2.2个百分点；2010年美国消费市场依然疲软，预计大西洋航线东行货量较2009年上扬2.2个百分

点，西行货量略低，约1.6%左右。预计2010年世界石油需求量为每日85.9百万桶，原油海运贸易量增长3%左右，世界成品油海运贸易量增长2%左右。由于运力增长过快，运力过剩的压力依然较大。本报告预计，2010年国际干散货运力实际增长将在10%左右，新船交付量将达到接近1.1亿吨，相当于现有船规模的24.9%；中国沿海散货运力增幅维持在15%左右；预计，2010年全球集装箱船公司共将接受新增运力分别为208万TEU，拆解量将达到17-20万TEU，运力增长将高达13%左右；预计，2010年单壳油轮的拆解的利好因素影响有所减少，运力增幅乐观在1-2%,悲观在4%左右。运力过剩可能要在相当长的一段时间内存在。尽管世界海运总量小幅上涨，但是考虑到运力过剩，运价整体依然低迷，不过不同的市场可能表现各异。预计，2010年BDI指数年均值在3500-4000点之间浮动；集装箱市场运价整体低迷，相对看好亚欧航线，太平洋航线和大西洋航线会出现小幅上涨，但是上涨空间不大；2010年下半年，油轮运价会有所恢复，但是全年运价水平整体仍然偏低。

面对相对疲软、不确定的航运市场，《航运市场分析报告》建议航运企业要适时优化船队结构，加速淘汰老旧船舶；加强对外部环境变化的研究和分析，理性应对航运市场；有效的防止海盗，改革保险条款；与服务对象建立长期稳定的合作关系，保证货源；加强航运企业内部的合作，维持良好的海运秩序；积极响应国际社会的发展要求，打造低碳航运；同时，呼吁政府给予航运企业一些政策扶持。

二、我国公路货运

改革开放打破了计划经济时期国有运输企业在运输市场中一统天下的局面，市场主体多元化日趋明显；为了满足国民经济对公路运输新需求，公路货物运输生产方式和经营内容不断扩展，包括传统的整车运输、零担运输以及集装箱、大件笨重货物、危险品货物运输等不断发展和完善，快件运输、社会性储运服务等也暂露头角；运输市场的多元化和运力的快速发展，使得为车货双方提供配载、货运代理和货运信息的货运服务业应运而生；公路运输市场调控和管理体系已初步建立。存在的主要问题但是也应看到，我国公路货运由于历史原因，从运输组织

形式到经营管理水平，与国外发达国家相比，甚至与国内其它运输方式相比仍有一定的差距。虽然自改革开放以来，一些高效的运输生产组织方式，如零担和集装箱运输等，为改变公路货物运输行业长期以来滞后于国民经济发展的现状起到了积极的作用，但是由于客观条件和公路运输管理体制等主管原因的制约，汽车货物运输的机动灵活、运达速度高的优势仍一直未真正彻底体现出来。通过对我国公路货运业的现状分析，影响我国公路货运发展的诸多因素依然存在据我国物流协会相关部门相关数据了解，根据我国各个地方今年前三季度数据统计来看，公路货运继续快速增长。数据显示，前三季度全社会完成营业性公路货运量和周转量为178.9亿吨和31417亿吨公里，同比增长14.7%和16.4%；公路货运是物流业发展到至今使用最广的途径，特别是对于大企业经常进行往外发货这样的情况来说是最佳选择。公路货运的增长正是体现我国物流业在发展和增强的体现。

公路货运增长就前三季度来看，工业原料比例明显提高，主要通道货运持续增长。据重点联系企业统计，1~8月份完成的公路货运量中工业原料所占比重达38.8%，比去年同期提高了5.8个百分点。高速公路货物运输量持续增长，从17个省市6~8月高速公路完成的运输量情况看，货物发送量、周转量同比增长19.2%和21.6%。同时相关部门预测，今年全年公路货运量、货物周转量分别为243亿吨、42615亿吨公里，同比增长14.4%、15.0%、。这一数据充分体现了我国公路运输发展的潜力所在，也代表着我国综合实力的增强。

三、我国铁路货运

经过20多年的体制改革，我国已经初步建立起宏观调控下的市场经济体制。在这一变革过程中，运输市场发生了很大变化，大宗货物不断减少、高附加值、小批量运输不断增加，对货物运输在快捷性、机动性、准确性、安全性方面提出更高要求，而目前的铁路运输还难以满足这些新的货物运输要求。同时，公路运输发展迅速，特别是经济发达、公路密度大的地区，公路以其速度、灵活的优势，分流了铁路相当多的短途运量和部分长途运量，铁路货源不断流失，货运市场占有率不断下降，铁路所占的市场份额还不足15%，从货物周转量来看，铁路所占的市场份额也在呈下降趋势。铁路货物运输在综合运输体系中的地位受到冲击。铁路在货运市场中份额大幅下降不仅有来自国民经济结构调整、经济增长速度变化和其他运输方式的竞争等外在因素的影响，与铁路运输自身发展的经济特征和服务水平也有密切关系。铁路货运在长期的计划经济体制下缺乏市场竞争能力，长期受到国家政策的保护，缺乏深入改革的内在动力。铁路所运送多是低附加值、批量大的货物，很难提升在货运市场的地位，而且铁路的送达速度慢、便利程度低、货损货差严重、灵活性差、无法满足货主的要求，导致部分货源流向其他可选择的运输方式。

我国企业预算管理的情况分析 篇9

赵春梅

（邯郸市中心血站，河北邯郸，056001）

摘要：在西方发达国家，全面预算管理已被企业广泛应用，并成为企业内部管理体系的一个重要组成部分。而我国由于历史原因，在二十世纪八十年代初才开始引进西方先进管理经验、管理方法，全面预算管理才逐渐被我国企业所认识和应用。关键词：预算管理;预算编制;预算执行;预算环境

二十世纪初，社会生产力水平的不断飞跃发展，社会生产组织形式多样化和日趋激烈的市场竞争，促使西方发达国家的企业加强企业内部管理和控制，为提高自身市场竞争能力和抵御风险能力，以实现企业经营战略目标而逐渐形成了以全面预算管理为重要组成部分的企业内部管理制度。经过几十年来的发展和演变，全面预算管理已发展成为一种现代企业管理模式。因此，是否采用预算管理及其实施效果如何是评价一个企业管理水平的重要标志。

一、我国企业实施全面预算管理的现状分析

在我国，随着经济体制改革的深入，社会主义市场经济的逐步完善和现代企业制度的逐步建立，加上近几年来我国企业管理工作与国家惯例接轨及我国加入WTO，全面预算管理也被越来越多的企业最高管理者所认识和理解，尤其是大中型企业。企业通过全面预算管理，控制和改善物流和资金流，最终提高经营质量。这是管理者在我国经济新形势下的必然选择。

二、我国预算管理的实际运用情况及存在的问题

我国大多数企业都认识到了全面预算管理的科学性，但还存在一些误区。企业在编制预算时侧重生产，甚至出现在编制预算时销售部门都不参与，这样的预算很难在实践中有较强的执行力。其次把全面预算简单地理解为财务预算，其实全面预算是集业务预算、投资预算、资金预算、利润预算、工资性支出预算及管理费用预算于一体的综合性预算体系。尽管各种预算最终可能表现为财务预算，但预算的基础是各种业务、投资、资金、信息、人力资源、科研开发及管理，这些内容并非是财务部门所能左右和确定的。我们常常讲“观念决定行动”，以什么样的态度和观念来认识和对待企业预算，这是企业制订预算并推行预算管理制度的最基本制约因素。

1、预算编制方法不到位，预算程序不合理

在预算编制方法方面，在西方国家全面预算管理根据预算不同情况需要采取不同预算编制方法，这些方法包括固定预算、弹性预算、滚动预算和零基预算等方法。我国多数企业均采用增量或减量预算编制方法，简单地以历史数据为基础作相应的加减；以为预算期，预算后期经济活动情况的预算和实际可能会有较大的差异，尤其对那些生产型企业和面临市场环境变动剧烈的企业，不确定性的事项太多，其可能会因与实际相差太远而失去其作为控制和考核业绩依据的意义。（2）在预算编制程序方面，绝大多数企业还是采取从上至下的方式，因缺乏民主性，容易引起会计信息失真，利润虚假等不良后果。另一方面，缺乏下级参与的预算往往容易脱离生产的实际，造成预算的准确性差。

2、预算执行力度不强

预算执行过程中，容易出现目标置换的倾向，即责任部门将预算目标取代企业生产经营总目标。在这种情况下，各部门领导往往只注意如何使本部门的预算得以完成，而忽略了公

司总目标的实现。出现这种现象的主要原因是预算指标与企业生产经营目标缺乏更直接、更明确的联系，使各责任部门无法看到自身行为对企业目标的影响和作用，从而过多的遵循预算要求，而忽略了企业的总体目标。我国大多数企业中的预算负责机构仅在预算编制发挥作用，甚至有的企业不设置预算组织机构，缺少预算管理委员会，使预算在执行过程中作用不大，尤其是预算的执行差异分析与控制往往是对预算执行结果进行分析。

3、缺乏有效的预算考核激励制度

预算考评是预算管理中的一个重要环节，它是对企业内部各级责任中心预算执行结果（实际经营业绩）的考核和评价。，期末的预算考评和激励不到位使相关部门和员工对执行预算积极性不够高。据实际调查，很多的企业考核的对象仅是财务指标，对非财务指标几乎没有涉及。很多大中型企业职工奖金与预算执行好坏没有明显联系，从中可以看到预算执行的奖励不够明确及约束不严，没有把预算当成行动目标考核的依据，必然导致预算管理没有效果。

三、我国企业实施全面预算管理的建议

1、对存在问题的解决分析树立全员参与意识。

全员参与是指企业的全体员工都要直接或者间接地参与预算管理过程。这是因为企业预算涉及企业生产经营活动的方方面面，各个环节。所以，我们应当动员企业全体员工主动参与预算的编制和控制，为更好地实施预算管理献计献策。此外，在某种程度上，成功地动员企业员工积极参与预算管理，也可以减少企业的管理当局和企业其他员工之间由于信息的不对称性可能带来的负面影响，从而有利于做出改善企业管理的决策。

2、充分发挥预算管理的激励作用

预算的作用有：（1）明确企业预算期内经营活动的目标；（2）协调各个部门之间的关系；

（3）控制日常的生产经营活动；（4）评价实际工作业绩。我们认为预算除确实具有这些作用外，编制预算、实施预算管理还有一个重要的作用，那就是预算管理的激励作用。即通过预算管理全过程来激发员工的积极性、主动性和能动性，顺利地完成预算任务，实现企业的经营目标。

3、提高预算编制的可靠性

预算是预算管理的工具，预算是否准确、可靠会直接影响到预算管理的效果。预算不仅要全面，而且也要可靠。

采用概率预算提高预算值的准确性。在编制预算时，所涉及的变量，如业务量、价格和成本等，有的时候可以准确地预计其数值，有的时候难以确定其数值。在后一种情况下，就需要根据客观条件，对有关变量作一些近似的估计，估计它们可能变动的范围，分析它们在该范围内出现的概率，然后对各变量进行调整，计算期望值，编制预算。

我国房地产企业项目管理状况分析 篇10

关键词：房地产； 财务动态管理； 可行性； 解决方法

一. 前言

房地产行业在我国的快速发展使得房地产企业间的社会竞争越来越激烈，要想在房地产的市场里立足，就必须要提高公司的财务管理水平，提高信息化在房地产企业中的应用。房地产企业进行财务管理的传统模式有很多种，而近几年财务动态管理模式凭着自身的优越性在房地产企业中被应用的越来越广泛，财务动态管理模式对房地产企业的成本管理和企业的发展发挥着越来越重要的作用，也得到了越来越多的房地产企业管理人员的重视。

二.财务动态管理的定义

财务的动态管理是指公司整体的财务信息接受管理的一种动态的过程，在房地产企业当中，财务的动态管理是指选用动态的财务指标，对企业将来财务的运营情况以及目标来进行设定，依靠计算机的计算辅助功能和动态分析功能，将企业的房产项目因不确定因素而受到影响的可能性估算出来，然后将估算的目标和实际变化着的目标进行对比分析，形成房地产企业的财务动态管理。

三.房地产企业财务动态管理的可行性

1.企业有坚实的财务管理基础

财务的动态管理在信息传送的及时性和实时性方面有着相当高的要求，也就是说房地产企业要有强大的进行财务信息处理的系统，同时房地产企业还要拥有较高水准的信息传输及信息处理的技术水平。我国的房地产企业虽然在规模上显得很不整齐，但是绝大部分的房地产企业的经济实力都很雄厚，都已经具备了实施动态财务管理模式的条件。由于大部分的房地产企业都很重视信息化管理，企业的财管部门已经是用局域网和计算机进行工作了，因此只需要搭建相关的信息传输网络并开发有关的财务管理软件，就可以在企业里进行财务的动态管理了。

2.企业有强烈的财务管理意识

房地产行业和别的行业相比是一个需求资金量非常大的行业，往往一个房产项目的开发资金需求可能从几亿到几十亿上百亿不等，因此房地产企业想要控制成本是一项十分艰巨的任务，这也就决定了房地产企业需要拥有比其他行业的企业更强的财务管理意识，以及更高的财务管理水平。房地产的财务动态管理，可以让房地产企业时刻了解项目资金的使用情况及资金回笼情况，同时还能够及时和预定计划进行比较，发现问题所在并解决这一问题，使房地产企业能够确保项目资金的使用。有很多的房地产企业都是因为项目没有成功运营而使得企业的资金链出现问题而最终破产，这更是说明了要进行财务动态管理是多么重要。

四.房地产企业财务动态管理中存在的问题

1.财务管理结构模式不规范

我国的很多房地产企业在进行财务管理时都没有财务动态管理的意识，这也就造成了财务的动态管理制度的不健全。企业财务的动态管理模式的不完整，企业进行财务动态管理时的目标不明确，又或者是有很多违背财务管理制度的现象，这些都影响了房地产企业进行财务动态管理的进展。尤其是我国房地产企业间越来越激烈的竞争，企业若没有进行财务的动态管理，就会阻碍房地产企业财务管理水平的提高，同时还会加大企业的投资风险、成本控制风险和企业经营的风险。

2.管理层的管理意识薄弱

房地产行业在我国属于新兴产业，大多数的房地产企业的领导人还不具备强烈的动态财务管理的意识，相关的房地产动态财务管理理论的研究也跟不上房地产企业发展的节奏。同时，房地产企业的管理人员进行企业财务管理的时候，不重视房地产企业的动态财务管理，只注重房地产项目的开发与销售的管理，因此也就造成了财务动态管理在房地产企业这一领域无法得到重视并相应发挥出自身的作用。

3.企业内部监督不到位

虽然在我国大部分的房地产企业都有具体的财务动态管理的制度，但是在实际执行过程中存在很多的弊端，使得政府与社会公众无法对相关的房地产企业进行有效监督。而且一些房地产企业内部也没有专门进行财务动态管理的机构，缺乏相应的财务动态管理制度的保障，因此就不能有效地进行企业财务的动态管理，更加无法遏制在财务动态管理过程中所发现的各种违规行为；再如，尽管有些房地产企业内部有专门的财务动态管理机构来监督房地产企业的相关工作，但机构的实际权力很小，无权去处理在监督管理的过程中所发现的问题，还是无法发挥其管理的作用。

4.企业工作人员素质难以跟上管理的需要

我国房地产企业采用财务动态管理模式的时间不长，这也就使得世界上先进合理的财务动态管理模式很难融合到我国房地产企业的实际财务管理工作中来。同时房地产企业也没有对公司的财务人员进行相关的业务及素质培训，财务工作人员也没有相关的专业管理知识，对财务动态管理的认识不深，又没有工作的积极性，这些都导致了房地产企业的财务管理工作发展缓慢，无法有效地进行企业的财务动态管理。

五.房地产企业动态财务管理的意义

1.材料的采购和管理

房地产企业进行财务动态管理，使企业更加科学严谨的进行材料的采购，控制了本企业的采购成本，同时在对市场进行充分调查的基础上，实时更新相关的数据信息，了解相应材料的价格、标准和相关规定，这也能使对企业对物资采购人员进行有效监督，避免了相关人员吃回扣的现象。此外，房地产企业采用财务动态管理的模式也使得企业在进行材料采购和管理的时候得到了便利，财务动态管理会定期核对企业各种材料的支出账目，每一个部门所领取的各种材料都会被工作人员记录下来，没有相关部门主管的同意或者是总经理的审批，无论是谁都不能多拿多要，更为有效的对企业的材料物资进行管理。

2、施工的质量和安全

房地产企业进行财务动态管理，不仅对企业的施工质量和施工安全同时起到了监督的作用，同时还节约了企业的成本。房地产企业在开发房产项目时，其产品的品质及质量对房屋的售价有直接的影响，通过对房地产企业进行财务动态管理，将每个月企业用于材料购入和支出的费用进行比对，可以更直观的了解到该项目的进展，若每月用于材料和设备的费用相差不大而与项目的进度却相差很大的话，则说明该项目的工程施工质量可能有问题，那么企业的相关部门要加强对该项目的质量监督。不仅如此，由于企业采用动态的财务管理，那么相关的材料采购、资金使用和工程进度等就有了标准，更深层次上提高了对施工安全管理的要求，而且还减少了施工事故发生的概率。

六.房地产企业动态财务管理中的问题解决方法

1.完善动态财务管理的结构模式

房地产企业进行财务动态管理，要将财务动态管理进行细化，要加强财务预算管理，完善企业财务管理的激励及约束机制，调整财务机构的设置以保证信息传输的及时性，严格控制重大事项的财务审批权，同时还要规范进行财务管理的程序，这样才可以更好的发挥财务动态管理在房地产企业中的作用，才能更好的处理房地产企业在经营过程中潜在的风险，才能提高企业的财务管理水平，才能提高企业在市场中的竞争能力。

2.提高管理层的财务管理意识

我国的房地产企业才刚刚发展了几十年，因此就需要让房地产企业的领导层有强烈的进行动态财务管理的自主意识，只有提高管理层的财务管理意识，财务动态管理才能最大化的发挥出作用，房地产企业的有关项目评估、施工及销售等工作才能做得更好。

3.建立健全内部财务管理的监督体系

在当今这个市场竞争如此激烈的社会背景之下，房地产企业应当建立、健全内部控制制度，加强企业内部控制评价与内部审计监督，这样房地产企业在进行财务动态管理的时候就有了制度保障，还可以通过房地产企业对于财务动态管理的应用，及时避免了企业在经营管理过程中出现的各种违规行为。

4.提高工作人员的素质

房地产企业应对公司的员工进行业务培训，让员工能够拥有相关的财务知识，让公司的员工接受较为先进知识和技术的教育，不仅如此，房地产企业还应该帮助相关工作人员去掌握动态财务管理的方法，提高相关工作人员的财务管理水平，充分的发挥相关工作人员的积极主动性，充分发挥他们在进行企业财务动态管理过程中的作用，充分发挥他们对于工作的热情，最终提高房地产企业进行动态财务管理人员的素质，并且提高了房地产企业在市场上的竞争力。

七.结语

我国的房地产企业要坚持运用财务动态管理的模式，财务动态管理能够提高相关房地产企业财务管理的水平，能够保证企业资金的使用及成本的控制，促进房地产企业的进一步发展。房地产企业财务动态管理的模式对于企业的财务管理有着直接的影响作用，同时财务动态管理也密切影响着企业的生存发展。房地产企业在构建财务动态管理模式中虽然取得了成效，但是也不能忽视房地产企业在发展过程之中存在的相关问题，要适应当前房地产企业在发展中对于财务管理工作所产生的新要求，就要构建一个最合理最有效的财务动态管理模式来适应相关房地产企业进行财务管理的要求，这样才能实现企业最好的发展。（作者单位：上海九百股份有限公司）

参考文献

[1]曾祥静. 试论动态管理模式在房地产企业财务管理中的应用.新财经（理论版）[J].2012（12）

[2]马嬛. 浅析房地产财务动态管理模式.现代商业[J].2013（3）

[3]杨志国. 房地产企业财务动态管理路径探究.现代经济信息[J].2012（7）