物业公司维修部2012年工作总结

物业公司维修部2012年工作总结（精选10篇）

物业公司维修部2012年工作总结 篇1

2012年，在公司各级领导的关怀与支持下，在全体员工的共同努力下，物业公司步入了规范稳定的发展轨道。这一年中，我们主要以目标责任、品牌建设、品质监管、内部管理、服务绩效等方面作为重点来开展物业服务工作。其中，有值得我们书写的成绩，但也存在着不少的失误和缺陷，为了总结经验，寻找差距，促进工作再上一个新台阶，现将2012年的工作总结如下:

一、2012年主要工作完成情况简述

（一）完善品质监管小组的职能，规范服务程序，加大对一线员工的操作考核，维持原有的物业服务品质，并使之逐步提升。

今年，为了跟上集团公司的发展脚步，为名京公园1号楼盘销售打好基础，为新开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。我们及时调整了发展战略，把“改进物业服务品质”作为2012年的首要工作目标。在实现的过程中，主要做了以下工作：

1、对原有的组织架构不断地进行设计调整，优化岗位职能，使之成为能确实保证品质提升的真正需求，完善了物业公司各级组织关系、明确了物业公司各部门的职能发挥和各岗位的工作职责。

2、不断的修正和完善物业公司各项管理制度，并把各项管理制度落实到实处。对物业公司现有的工作程序和作业流程进行了优化和规范，通过相配套的表单使用，使物业公司各项日常业务流程进一步通畅，工作效率有了较为明显的提高。

3、强化了品质检查小组的职能。将品质检查小组作为公司品质提升的执行机构，通过制定各个岗位的《职务说明书》和《品质监管考核实施细则》作为品质检查的制度保障，明确了各个岗位的工作职责以及应承担的岗位责任，提高了品质检查工作的执行度，同时也培养了员工，敢于担当、敢为人先、敢于创新的职业素养。

在具体实施方面，品质检查员每周进行两次服务品质大检查，根据检查结果，查找分析影响品质的各类因素，不断的制定和修正相应的制度和流程来规范和杜绝工作中的失误和漏洞。对检查出的不合格项，首先向各部门主管下发整改通知书，要求部门主管拿出整改方案，督导各部门操作人员进行整改，直至符合标准。凡连续两次以上未进行整改而又无书面说明原因的，均根据《员工管理规定》进行经济处罚，并进行公示。每次的检查均作为员工月度考核和年终评优的依据，在很大程度上避免了因违规操作、执行不到位、遗漏等原因造成的管理责任。

（二）增加业主满意度测评频次,对不满意项进行整改，提高业主满意度 体现物业服务品质。

今年4月份和9月份我公司组织了两次业主满意度测评，满意度均在98%以上。

我们将原计划每年进行一次的业主满意度调查，改为每年两次。并将测评对象的重点转移到常住户身上，目的在于真实地反映出物业服务工作中存在的不足，以便我们能及时发现和改正工作中存在的漏洞和缺陷。对业主集中反映的问题进行汇总和客观分析，拿出切实可行的整改方案，对物业公司能处理的问题，及时进行处理；对房屋遗留问题和维修纠纷，及时向房产公司反映，力争解决；对无力解决或不属于公司解决的问题，向业主做好解释，争取业主的理解和支持，化解业主与物业之间的矛盾。

通过满意度调查，小区业主对物业服务工作总体比较满意，但也存在一些焦点问题需要物业公司重视并整改，主要有以下几个方面：

我公司9月份组织人员对园内死树进行砍伐处理，并在10月底补种了新的树木。东门两侧的松树因种种原因，未进行处理。

7、幼儿园油烟机声音较大。针对6#楼业主反映的问题，我公司联系环保部门对油烟机的噪音进行检测，检测结果为符合标准，已及时向业主说明情况，以求理解。

（三）进一步规范业务流程，对于新派生的业务，不断地调整和明确各部门职责，确保业务流程无缝衔接。

本着一切从实用角度出发，对现已成型的业务流程进一步加以整合及规范。对于每一项新派生的业务，均通过文字来明确其工作目标、适用范围、涉及的部门与岗位所负有的权责、工作程序、关键控制点等。并配以相应的操作性表单，以此保证工作内容无缝衔接、工作人员恪尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。

（四）物业服务费的收缴

2012年的工作重点之一是物业费用的收缴工作。仍有一部分业主以各种借口推迟或拒交物业服务费，给客服人员收费工作带来很大的压力。业主欠费原因主要为：前期遗留的维修问题一直未得到解决；因房屋质量或前期的维修造成业主经济损失未得到补偿；房屋一直未入住；房屋进行二次交易后产权发生变更，原业主失去联系方式；业主故意拖欠费用等。

针对以上问题，我公司积极应对所处的工作困难，对业主提出的拒交物业费原因进行了汇总和分析，成立催费小组，采用单元门口贴通知，电话催缴，上门收取，发催缴通知书、律师函等方式，进行攻坚战。针对房屋维修问题，及时与房产工程部和总工办进行沟通协调，尽快与施工单位一起处理

确保了小区各设备设施、水、电的正常运行。主要完成工作有：（1）完成1期绿化管线恢复及2期中心景观区绿化管线改造。（2）8月份对小区37栋楼的排水管线进行冲洗、疏通一次。（3）完成冬季供暖管线检查维护工作。

（5）完成水系景观设备的安装、拆卸、保养工作。（6）完成3期果皮箱打底座混泥土及安装。（7）完成5#、9#楼西侧加装草坪灯。（8）完成小区146个路灯灯杆喷漆防腐养护。（9）8#、37#安全死角加装防护网。

（10）配合供电局对小区电表复查及打铅封和低压配电箱的检修维护工作。（11）对小区消防设施全面进行3次检测。其中协助消防检测公司检测2次，自行组织检测1次。

（12）小区主路及出入口减速带安装。

（13）完成小区二次供水卫生年审工作并通过验收。（14）完成12部电梯的年审工作并通过验收。（15）完成小区绿化管线的排水工作。

二、工作中存在问题

1、物业公司目前存在的客观问题在于人员招聘难，人员综合素质未能达到要求，专业知识不够全面，如：物业知识、遇事反应、团队稳定性有待加强。分析主要原因是随着社会的进步，因物业服务工作的繁琐性和特殊性，年青人对工作、生活有了更高的要求，已逐步退出物业服务行业，造成难有新鲜血液输入。

2、业务知识的欠缺。服务人员在物业方面的法律法规业务知识欠缺，任不清的，施工单位相互推诿等情况。直接影响着业主对产品的口碑。

希望公司在与外部单位和供应商签订供应（施工）合同时，首先考虑售后服务的及时率，对能危机人身安全，造成损失或影响业主生活的设施设备产品，（如：电梯、水电、消防系统、智能监控等），都应在条款中文字明确在保修期内，设备设施出现故障，产品供应商（服务方）未及时到达现场或延迟到达现场处理，而造成的相关损失或发生安全事故的责任人。以此规避公司的风险。

三、物业公司2013年工作计划：

1、积极协助房产公司做好公园1号的前期介入工作，为今后的物业管理工作做好基础。

因房产公司在开发新的楼盘时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度。

物业公司作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。前期的介入可以及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

2、继续优化公司组织架构,各司其责，对各部门主管分管项目继续细化、各岗位职责明晰，一岗多责，分工协作。

3、继续优化完善品质检查项目的不足之处，将绩效考核与品质检查有机结合，对品质检查的项目进行细化与量化，将各部门的工作计划、日常业务达标、员工考勤、日常行为规范、目标责任书进行有机结合，实施全方位的绩效考核。

物业公司维修部2012年工作总结 篇2

早在春运开始前的2011年12月上旬, 公司提前组织完成了所有车辆的二保及上线检测工作, 上线检测率和检测合格率均达100%, 为春运安全生产提供了坚强的车辆技术保障。公司还对车辆技术状况、防滑工具、消防、救生等安全设施进行了全面技术检查, 坚决杜绝病车上路的情况发生, 为做好冬季安全生产工作提供了技术保障前提。

春运期间, 景区内线和屯溪分公司监控中心实行GPS监控24小时值班和夜班领导带班制, 值班领导及工作人员均按时到岗, 从未发生擅自离岗、脱岗的行为, 进一步提升了安全管理的过程监督水平。公司还专门成立了春运督查小组, 总经理亲自担任小组组长, 通过明查暗访、随机抽查、询问加班现场人员等方式, 对春运各生产现场安全生产措施落实情况进行了认真检查, 进一步有效避免和减少了司乘人员的违规操作, 促进了企业整体安全生产及管理水平的不断进步。

经过全体员工的努力, 新国线黄山公司完成了春运各项生产指标, 实现了“平安春运, 效益春运”。

其中景区专线, 黄山公司发班9805班, 完成客运量18.43万人次, 安全营运10.97万公里, 客运量和营收分别是上年同期的118.4%和122.2%;镇域公交, 发班3322班次, 完成客运量4.03万人次, 安全营运3.19万公里, 客运量和营收分别是上年同期的110.9%和110.2%。另外春运加班期间, 节前在无锡、杭州共投入运力64辆, 发班441班次, 完成客运量1.82万人次, 安全营运38.6万公里;节后在歙县、黟县、祁门、池州等地共投入运力55辆, 发班234班次, 完成客运量1.01万人次, 安全营运17.63万公里;营收是上年同期的107.8%。

物业公司维修部2012年工作总结 篇3

1、积极配合各区片做好各项维修工作，做到了随报随修，做到了让业主满意，是我最大的心愿。

2、做好各配电室的定时保养，保证了电器设备的正常运行。

3、为了某某文园和某某城三期正常交房，我们维修科及时完成了两个小区住户电表的安装，保证了公司正常交房。

4、做好了对地热井，供暖系统的维护保养工作，确保了在供暖时正常运行。在保证供暖的情况下，我们维修科积极想办法，降低成本，为公司创造更高的利润。

5、今年下半年山某某园交工，随着供暖泵房的安装交工，我到某某文园熟悉供暖流程和设备的使用调节情况。在公司的领导下，保证了某某文园的正常供暖。

6、某某花园在供暖时，地下管道多次漏水，我们维修科加班加点，及时性把管道修复，保证了文轩花园的正常供暖。嘉和A在供暖期间，地热井出现了两次故障，我们随时对地热井进行了维修，保证了嘉和A的正常供暖。

7、在明年的工作中，我会更加努力学习业务，提高自身工作能力，为我们公司的美好明天，做出自己的贡献。

物业公司维修部工作总结二：

岁月如梭，时间飞逝，转间20xx年即将到来，在过去的一年里在领导和同事的帮助下，业务水平和综合素质有了明显的提高，回顾过去一年里工作总结如下：

1、20xx年2月份公司领导交给我一个新的任务司机，在开车的时候做到不抢，不快，不酒后驾驶，做到了安全第一，维护好车，把故障消灭在萌牙状态，在出车前细心的检查好车辆轮胎的气压，刹车制动转向灯，仪盘表，做到安全出行。

2、积极配合各区片维修，做到时报时候在维修中思考找出捷径把工作做好，在维修时和业主沟通讲解安全用电，日常维修的常识和故障排除方法。

3、电梯的运行和维护，在电梯出现故障的第一时间到达现场，确保被困人员的安全，积极和电梯维护人员学电梯维修技术，确保电梯正常运行。

4、对发电机组的维护保养，保证发电机的良好性能，做到停电不停电梯，不给公司造成不好的影响。

5、对地热井供暖系统的维护保养，检查维护控制盘、线路、开关、确保供暖期间不出故障。

在新的一年里跟上公司的发展，找出自己的不足，加强学习提高技能争取为公司多做贡献，愿公司的明天更辉煌灿烂。

物业公司维修部工作总结三：

忙忙碌碌中20xx年就要过去了。作为维修部的一员，我在这一年中干了许多，也学到了许多。大量的维修丰富了我的维修技能，使我在工作中发挥了自己的特长。总的来说，今年主要做了以下六点：

1、配合电梯维保公司对电梯进行维护保养。

2、配合某某服务中心、振兴路服务中心画停车线，规范了小区内车辆停放秩序，为业主提供了方便。

3、对各小区的室外管道进行检修保温，延长了管道的使用寿命。

4、定期对二次供水设备进行检查，以便发现问题，及时解决问题，避免了事故的发生，保证了业主的生活用水。

5、供暖前对各区片泵房设备进行了保养、调试保证了冬季的正常供暖。

6、供暖以来配合各区片房管，对暖气管道进行定期检查，及时维修，为业主创造了良好的生活居住环境。

在工作中存在很多不足，我会在20xx年努力学习业务知识，加强自身能力的提高，为公司发展贡献我的一份力量。

物业公司维修部工作总结四：

20xx年是辉煌的一年，我来到某某物业工作，在领导和同事的帮助下，各方面能力有了提高，并且逐步了解到维修在物业管理企业中的重要性。

对20xx年下半年的工作总结出以下几点：

一、来到公司时，正值某某社区交工验收时期，配合房管员交房验收，并对该小区的设施设备及其流程操作进行熟悉，为以后的维修工作夯实基础。

二、在配合各区片维修，我们接到电话，第一时间到达现场，坚持当日事，当日毕，秉承小修不过夜的宗旨，为全体业主创造了良好的生活环境。

三、为保证全体业主的生活用水，对二次供水设备定期检查，以便发现问题及时处理，避免了事故的发生，为业主的生活带来了方便。

四、对各区域供暖泵房设备进行了维修，保养工作，为今年冬季供暖奠定了基础。

物业公司维修部2012年工作总结 篇4

二0一0年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程设备维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程设备维修技能、整体工作绩效、专业技能、服务态度、制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成二0一一年工作再上一个新的台阶，现将二0一0年工作总结如下：

一、主要工作汇报：

1、落实岗位责任制，设备设施维护保养一对一专人管理

推行岗位责任制，意在加强维修人员的责任心以及培养独立操作以及管理能力的一种方式。对于我部两个维修班组，孵化厂区以栋为单位，由班组长为首进行划分并分管，班组长负责综合管理工作。创新大厦以楼层为单位，由班组长为首进行划分并分管，班组长负责综合管理工作。以上工作责任划分，促使维修人员不断加强自身素质的锻炼，提高专业技能，提升服务意识。

2、不断改进工作方式方法，注重部门规章制度的规范和优化，促使达到制度规范化、流程化。今年对于我部制度流程的规范，我部结合本项目的实际情况加大了对其的规范和优化。为了更好的实施，我部也多次召开部门会议，学习和传达公司指导精神和工作方针政策,强化内部管理，促进部门凝聚力。

3、日常维修工作的开展;

截止到2010年12月21日为止，我工程部共计接到厂区单位及创新大厦内部单位维修单867张，公共区域维修保养203次，共计完成维修任务1083起，修缮率在百分96以上。先后完成了对孵化厂区区域15台电梯以及创新大厦区域3台电梯机房、强弱电井道卫生清理、线路整理工作；12月11日完成了对厂区以及创新大厦内的低压配电柜、控制柜的维护保养工作以及所管辖范围内的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作。12月初我部门完成了对创新大厦地下车库所有集水坑抽水泵的维护、保养以及更换的工作。

我部门人员受公司安排，多次前往别的项目部进行技术支援和配合，其中包括由业主单位安排协助帮忙的工作。

今年的11月份，应公司要求对火炬园项目所有的设备设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，能够维修的我们及时组织维修人员进行处理，不能够自己解决的，我部门立马联系维保单位进行处理，出现我们不能处理的事项，我部门已经组织汇报材料以书面的形式上报到业主单位。

4、日常设备维护保养情况

目前火炬园项目范围内的设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二、目前存在的问题

1）专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2）工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

3）养护单写的不是很规范，字迹不够工整，4）个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

5）和各部门工作衔接还不是很完美三、二0一一年火炬园项目维修工作重点设想;

2011年对我们火炬园项目维修工作初步设想主要围绕“计划、完善、规范、落实”。等几个方面开展

1）计划：主要对2011年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

2）完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对火炬园项目工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看，为业主服务的满意程度。

3）规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

4）落实：对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处

物业公司维修部2012年工作总结 篇5

物业公司2012工程部年终工作总结

总结人：xxx

所属单位：北京xx世纪物业管理有限公司xx大厦物业管理处

所属部门：工程部

任职岗位：副经理

第一部分：工作综述

2012工作已经结束，在这一年的工作中，我部得到了地产公司、物业公司、管理处各级领导的大力支持和指导，管理处其他部门的大力协助，设备外包公司的全力配合及我部全体员工的努力下基本完成了管理处制定的工作目标。

在2012年工作中，工程部严格执行了管理处制定的工作目标和工作计划，合理安排并认真进行组织实施，在竣工图纸、资料不齐全、人员缺少的情况下，保证了各项工作按计划顺利的完成。基本实现了设备设施正常运行的工作目标，在完成各项日常维修服务工作的同时，为大厦客户创造了良好的办公环境，提供了硬件方面基础性的保障工作。

第二部分：主要工作事项及任务目标完成情况

一、工程部自行对设备工程的工作

根据工程部的工作性质，制定了一套设备维修工程工作计划，在分析和总结设备运行规律以及在前两年维保工作的基础上，有计划、有重点，合理地安排了全年的工程计划，将设备设施按系统进行了分类，对各系统及各阶段的主要工作在全年的计划中进行了合理配置，将各系统设备的工程工作细化到月度维保工作计划中，根据每月的维保计划安排技工进行落实和完成。

1、本维保计划共制定73项，主要有公共区域照明巡视检修、擦窗机的检修维护、电磁防火门的检修维护、防火卷帘门的检修维护、楼宇自控的检修维护、空调机组的检修维护、循环泵检修维护等。根据各专业的分工，将各专项维保工作落实到人，按照计划进行维护工程，工程中发现异常情况报专业主管，由主管组织人员进行紧急处理，遇到重大问题或暂时无法解决的问题，我部上报管理处领导，等待进一步的解决落实。各项维保工作我部已按计划落实完成。

2、为对客服务的顺利进行，保证客户的最大利益，我部安排电气组全体员工放弃节日休息，利用“十.一”节日长假期间，楼内大部分客户放假休息，对大厦电气系统进行了检修维护工作。按总体工程计划对电气系统进行了停电检修和设备清扫维护工作，对配电室的高压设备进行了预防性试验，对低压配电设备的主要开关进行了清扫维护和检测试验，对100多路出线开关进行了清扫、检查和紧固。针对部分客户的加班情况，采取了分区分时停电的措施，对电气竖井的配电设备进行了清扫、维护，保证了客户单元的正常供电。在最大限度减少对客户造成影响的前提下，顺利完成了上述工作。

3、在4月份、10月份，供冷季、供暖季来临之前，电气组、设备组在保证对客服务的同时，抽调部分技工按计划对冷水机组、冷水泵、冷却塔、锅炉、采暖泵等供暖、供冷系统进行了清扫、检修工作，对现场设备进行逐项测试，并进行了点动和传动实验，使设备达到了正常运行的要求，为供冷、供暖工作提供了保证。

对计划工作的完成情况及时进行了记录检查和总结，使专业设备的维修工程工作有计划、有落实地得以顺利完成，保证设备是处于一种良性循环状况。

二、设备外包工程工作

我部共有九个项目采取了外包维保的方式，各外包公司能够按照双方的约定，很好的履行了合同的相关内容，现就外包维保工作做简要汇报：

1、锅炉维保工作由北京中京豪纬公司负责工程，5台锅炉在豪纬公司的维护工程下，设备运转正常。

2、冷冻机维保工作由上海美约空调冷冻设备技术服务有限公司负责工程，约克公司负责三台冷水机组、两台风冷机组的工程工作。3号冷水机组主板现存在故障已无法正常使用，其它四台机组运转正常。

3、冷却塔维保工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责工程，三台冷却塔在吉隆盛世公司的维保工程下运转正常。

4、冷却水水处理工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责，冷却水系统在吉隆盛世公司的精心调整下指标正常。

5、自动门维保工作由北京金晓智工贸有限公司负责工程，一台自动旋转门、十台电动门在金晓智公司的维护下，运行基本正常，虽然故障率较高，但金晓智公司的服务态度较好，及时率较好，能用最短的时间处理好发生的故障。

6、电梯维保工作由上海三菱电梯有限公司负责工程，十一部电梯在三菱公司的维护工程下运转正常，在年检中得到了技术监督局检查员的认可。

7、扶梯维保工作由蒂森电梯有限公司负责工程，一部电梯、四部扶梯在蒂森公司的维护工程下运转正常。

8、消防报警系统维保工作由北京华祺洋消防公司负责工程，大厦的消防报警系统在华祺洋公司的工程下功能正常，在12月22日的消防联动检测中效果良好，充分的体现了华祺洋公司优秀的专业水平。

9、停车场维保工作由北京兴中昊公司负责工程，停车场收费系统故障率较高，管理处多次组织兴中昊公司，参加由我部牵头的设备故障分析和研究落实整改措施的专题会，并责成设备维保单位分析故障原因，制定和落实整改方案，通过整改近日故障率已有大幅的下降。在每次维保工作中我部各专业都安派技工全程跟进维保情况，相关专业主管进行抽查工作，保证设备始终处于最佳状态，并促使了维保单位的工作的质量得到了改善和提高。

三、能源管理

1、为了提倡节约能源、降低能耗这一原则，我部对大厦外立面灯带、空中花园照明、室外景观照明、水景水幕的启闭时间制定严格的计划，并安排专人负责检查、巡视，确保各项工作能够按计划进行实施。以上工作的落实，达到了节约能源并降低维修成本的目的。

2、在空调系统的冷热转换工作中，前期准备充分，对每一项准备都是按照时间的节点，明确分工，落实到每一个人，使大家都能按计划来完成工作，确保了大厦能按时供冷、供热。在供冷、供热季节中，根据天气的变化及时调整供冷、供热的温度，对大厦内不同的区域进行了及时的调节，尽最大的努力避免了楼内冷热不均的现象。从而减少了冷机、锅炉、水泵、冷却塔开启的数量，节省了用电及天然气，直接的为公司节约了资金。

3、能源消耗统计

2012年电费共计交费为6282040元，其中客户交费4008385.61元，物业自用实际交费2273654.39元；2006年电费为4931239.98元，其中客户交费2836389.65元，物业自用实际交费2094850.33元。2012年大厦自用电费用在总体用电负荷增加的基础上相比2006年全年略增了178804.06元，与2006年比2005年增加的用电费用大幅降低。

主楼2006年用水37143吨，费用为226572.30元；2012年用水48524吨，费用为295996.40元；今年比去年用水费用增加11381吨，费用为69424.10元。

配楼2012年交费204864.80元，其中包括2012年4月16日补交配楼2005年、2006年用水26845吨，费用150332元。

2006年锅炉供暖共用天然气526817立方米，费用为1027293.15元；在总结前一年供暖工作的前提下，我部对07年年供暖进行了调整，2012年锅炉供暖共用天然气463491立

方米，费用为903807.45元； 2012年比2006年少用天然气63326立方米，共节省费用为123485.70元。

四、二装管理

本共装修23户，审图54次，竣工20户，未竣工3户。

消防二装改造18户，收取改造费290700元；空调二装改造10户，收取改造费180619.4元；两项共计收取471319.4元。

截止到12月31日，累计楼内已租售面积为95.90%，入住面积为93.70%，我部虽然面临的二次装修工作较多，在保证对大厦设备运行维护及对现有客户服务的同时，加紧了对二装图纸的审核工作，缩短了图纸的审核时间，由此减少了二次装修的施工周期，可以用最短的时间完成客户的入住。针对各客户所请的装修公司的施工经验参差不齐，我部人员严把质量关，在入场前针对可能发生的问题提前知会施工方，令其在施工中引起注意，确保客户能有一个装修较好的办公环境。因为大多数租户、业主对装修方面的知识了解很少，或是根本不懂。这就需要我们多了解这方面的专业知识，尽可能的为业主、租户提供多一些的服务。给业主、租户留下良好的印象，为今后物业管理处物业费更好的收取工作打下良好的基础。

五、员工的培训考核工作

1、我部针对大厦各系统、各设备的不同，修改并细化了作业指导书的内容，此次主要有高压开关柜操作及巡检作业指导书，卷帘门工程作业指导书，擦窗机操作作业指导书等20篇。在完成作业指导书修改后，我部按专业的不同对员工进行了作业指导书的培训工作，培训后我部对员工进行了两次理论知识的考核工作，在作业指导书考核中使员工加深了对设备的了解，提高了员工的责任心，增加了团队的凝聚力，为今后设备正常运转及报修服务工作奠定了良好的基础。

2、我部与维保公司联系并组织技工学习了相关设备的特点及操作程序，通过专业人员细致的讲解，技工对设备的性能有了更深的了解，培训后技工普遍反映效果较好。在培训后我部针对各班组、各专业的不同，对技工们进行了考核工作，经考核效果较好。今年外请维保公司培训共5次，分别是直饮水机组、锅炉、消防报警系统、楼宇自控、冷水机组。通过培训达到了预期的效果，不但检验了员工的真实水平，也增加了员工对xx大厦设备的了解，为更好的完成设备运行工程工作打好了坚实基础。促使维保单位的工作的质量得到了改善和提高。

3、安排员工参加了国贸公司组织的培训和管理处的相关培训工作，主要有消防应急预案、入室维修服务、礼仪礼貌等培训。通过加强对员工的培训能够在遇到突发事件时，可以统一

思想、统一认识，有计划、有步骤的安排工作并能用最短的时间完成所发生的事件。

六、配合开发公司的工作

我部配合开发公司工程部陆续对结构加固、停车场设备、玻璃隔间墙、燃气报警系统、隔栅灯、配电箱、电缆桥架、玻璃幕墙工程、铝合金窗、钢结构工程、电线电缆、动态平衡调节阀、锅炉、金属软管、换热器、水电安装工程、消防应急电源、方砖步道工程、石材、风机盘管、热风幕、灯箱广告、母线差接箱、石材安装工程、水泵的尾款支付进行了检查、确认。此次尾款支付会签工作的意义深远，我部人员在对上述工作的落实时，又对大厦内系统设备有了更深的了解，为今后各系统设备的正常运行及维护创造了有利条件。

七、大厦设备设施的查验工作

我部根据公司及管理处的安排配合技术支持部对大厦设备设施进行了全面的复验工作，在复验的工作中，我部在保证对客服务工作的同时，克服了各专业人员缺乏的问题，比较圆满的完成了设备设施的查验工作（消防联动设备不在其中）。在此次查验中共有166条问题，我部需要整改的约有101条，为此公司组织了专题会，讨论整改问题，会后我部根据讨论精神，拟定了一份整改方案，报请公司批复，在公司未进行批复的同时，我部已先行对一些常识性的问题进行了整改工作。

12月份，根据公司要求对大厦消防系统进行了整体的测试、评估工作，此项工作由我部牵头，在大厦消防报警系统维保公司、安保部、客服部等相关部门的大力配合下，组织内部人员和维保公司研究制定了大厦消防报警系统联动测试的实施方案。我部安排电气专业、设备专业人员及时跟进报警设备的检查、试验工作，并于12月22日，顺利完成了本次消防联动测试工作，为公司下一步进行的消防系统整体评估工作提供了真实数据。

八、报修、巡修的处理工作

2012年1月1日至12月31日，累计报修2111起，已全部落实完成。2006年累计报修2518起，在入住率增加的情况下，今年比去年维修量减少407起，这主要的原因是我部总结了去年存在的问题，做出的整改，按相关专业划分了责任区，加强了巡修工作，减少了公共区域的报修工作，并可以为其他部门减少了一些工作，并且相应的提高了物业服务水平。

第三部分：工作中存在的不足、发现的问题及采取的措施，以及取得的经验体会

1、内部管理方面

A、在大厦工程设备设施的核查过程中，涉及到我部管理的问题约有101项，通过本次设备核查工作，充分暴露了我部在管理过程中存在的深层次的问题，各专业内部维保工作质量不高，维保人员存在拖、瞒等原因，这些问题我部将会在2008年的工作中重点解决，尤其是规范设备设施的管理工作将是今后不断加强改进和完善的重点工作。

B、机房、竖井的巡查、清扫频次与力度不够，针对这些问题经理及主管将不定期的对机房、竖井进行了检查，从更高的眼光来检查设备运行情况及环境卫生的保持情况，以保证设备的正常运转。

C、在实际工作中发现我部部分人员的理论水平及实际操作能力有待提高，针对以上问题我部在今年已着手进行了，发现培训力度仍然不够，今后会加强技术业务的学习和培训工作，进一步提高人员素质和业务水平，使全体人员都能达到相对的水平，为更好的维护工程工作尽职尽则。

2、设备方面

A、安防监控设备因相关方面原因造成部分设备一直以来未处于正常的工作状态，设备故障率较高，维修及时率较差，我部将重点跟进，努力抓好落实解决这些方面的工作，力争在一段时间内使设备存在问题得到有效的处理和完善，保证设备的正常运转。

B、机房内的基础工作有待提高，主要体现在标牌、标识的制作粘贴工作及机房环境的整改工作，力争在近期完成。

C、大厦工程设备设施核查工作完成后，发现部分设备设施需要整改，我部将按照公司的指示进行相关方面的整改工作。

第四部分：新（2013年）的工作设想

经过对过去一年工作的回顾，我部明年会大力提倡团结、合作、主动、求实的工作作风，提高对客服务意识及理论和实际动手能力的培训。在日常工作中做到，计划周全、布置细致、安排合理、增强凝聚力，踏踏实实地做好每一项工作，使我部的工作上一个新的台阶。以下是我部的一些想法：

1、按照公司的要求建立一套科学有效的设备工程计划，用规范化管理代替经验管理，保证设备设施的完好率。

2、完善内部分工，明确各负其则的规章制度，并有效的进行组织落实。

3、将节能减排工作的意识深化到每名员工心中，来为企业带来良好的经济效益。

4、招聘时严把引进人员的工作经验，技术水平和专业资质的审核，有效提高专业人员的整体素质。

5、通过培训提高现有人员的自身素质和职业素养，树立良好形象。

第五部分：对公司（或部门）管理的意见或建议

为能够更好的为客户提供周到、细致服务的同时，我部听取了部门基层员工反映的一些情况，有以下问题请公司参考：

1、建议公司协调开发公司将工程各专业系统的竣工资料加以完善，为部门内部的设备

管理工作创造有力条件。

2、建议公司对本市同等写字楼的薪资标准进行调研，已确保技术工人的稳定。

3、建议公司协调B2餐厅非办公时间的饭菜质量、价格问题。

物业公司维修部2012年工作总结 篇6

1.企业基本情况

该公司为独家发起设立的B+H股上市公司, 开创了纯B股企业及煤炭企业“B+H”先河, 是国务院列为全国规划建设的13个大型煤炭基地骨干企业之一, 也是中国企业500强、全国煤炭企业百强企业。

公司以煤炭生产、经营为主业, 以铁路运输、煤制油为产业延伸, 以太阳能、房地产、生物制药等非煤产业为互补的大型现代化企业。该公司煤炭资源储量丰富且煤炭品质优良, 煤矿采掘的现代化程度较高。公司拥有较为完善的公路、铁路运输网络及配套的煤炭发运基础设施, 并还参股多条铁路建设。公司形成了自公司矿区为中心向四周辐射的铁路运输网络, 将公司的煤矿与国家铁路运输网络连接起来, 形成亿吨级的运输能力。同时, 公司在京包、包神铁路沿线建立及租赁设立了多个集运站, 在秦皇岛、曹妃甸等港口设有货场和转运站, 在北京、天津等地设有销售机构, 形成了产、运、销完整的营销体系。

YT煤炭坚持走可持续发展道路, 全力推进产业结构升级, 全面提升专业化水平和竞争实力。预计未来, YT煤炭将陆续整合YT集团现有煤炭资源, 加强在新疆地区的资源勘探、矿权获取与项目审批进程, 充分利用内蒙古政府对煤炭转化利用项目优先配置资源政策, 获取后续发展所需资源;继续建设大型现代化矿井及配套洗煤厂等生产系统, 扩大生产规模, 提升公司的核心竞争力及市场地位;对本公司的综合运输网络及相关基础设施进行扩建与升级, 保证公司煤炭产品与市场的快捷对接与高效运营;完善现有年产18至20万吨的煤间接液化项目, 加快煤制油项目二期的审批与建设进程。至2020年, 努力将公司打造成煤及煤化工一体化的综合型国际能源企业。

2.行业背景

从煤炭行业产业发展看, 煤炭市场的“黄金十年”已在2013年彻底终结, 煤炭价格回落, 企业利润大幅下滑, 环保压力增大、能源结构调整、进口煤冲击以及煤炭价格低迷。在近两年煤炭市场化取得显著进展的情况下, 2014年煤炭市场总量宽松、结构性过剩的态势未发生根本性改变, 煤炭供给或将趋于总体平衡, 但不确定因素多, 经济运行压力依然存在。

目前, 尽管国际国内经济形势向好趋势, 但YT煤炭作为国内大型煤炭企业之一, 面临着不少的困难和挑战。一是全球经济发展仍面临一些不确定性因素, 世界经济下行风险持续存在, 这些因素也可能拖累我国经济发展, 需要审慎分析、积极应对;二是受节能减排、生态环境硬约束等影响, 自建项目审批越来越严, 企业应深入研究做大做强的新途径和手段;三是发展中各相关方的利益诉求点更加广泛, 需要采取更加灵活的方式, 付出更大的努力;四是随着行业内兼并重组的加速, 竞争格局正在发生大的变化, 巩固和发展煤炭竞争优势的难度和压力越来越大。

从煤炭需求看, 我国经济企稳回升的态势明显, 考虑国家不断加大大气污染治理力度, 京津冀、长三角和珠三角等主要煤炭消费地区需求将受到抑制, 但替代能源技术成熟度和经济可行性有待进一步提升, 全国煤炭需求继续保持小幅增长。煤制油化工产业, 目前产品供不应求, 煤制油化工产业的技术优势、先发优势、规模优势将更加突出。YT煤炭应牢牢抓住这个发展的机遇期。

二、企业财务报表分析

1.资产负债表分析

(1) 总资产分析

①这三年企业的流动资产分别为111.72、103.22、130.26亿元, 基本保持平稳。

②非流动资产分别为301.95、351.63、457.18亿元。非流动资产的增长趋势决定了总资产的增长。在2013与2012年的差额中, 固定资产净额差有30亿元, 究其原因是, 企业在2013年新增购置了39亿元的固定资产;在2014与2013年的差额中, 在建工程的净额差为82亿元, 占两年资产总额差的62%。

③总的说来, 2013年、2014年企业的资产增加主要来源于固定资产投资和在建工程。说明企业在这两年投入了巨大的财力、精力, 用于投资和建设, 以进一步提高生产能力, 为今后发展拓展平台。

(2) 负债总额分析

这三年, 企业的流动负债分别为103.95、45.36、56.27亿元, 非流动负债分别为90.34、159.34、256.21亿元。分析如下:

①2013年, 企业减少了50%的短期借款, 增加了57.87%的长期借款;应交税福、应付股利、其他应付款不同程度减少, 应付债券净增加24.9亿元, 造成企业流动负债迅速减少, 长期负债快速增加。2014年, 流动负债略有增加, 非流动负债因长期借款和应付债券的大量增加, 而继续保持了快速增加的趋势。

②负债总额与非流动负债额基本保持了一致的趋势。

(3) 所有者权益分析

2012~2014年, 企业实收资本 (或股本) 分别为16.27、32.54、32.54亿元, 归属于母公司股东权益分别为196.99、211.50、229.32亿元, 所有者权益 (或股东权益) 分别为219.39、250.14、274.97亿元。

①归属于母公司的股东权益中, 未分配利润占70%以上。2013年将部分未分配利润转增股本, 以送股方式增加16亿份的股本。2013年期末实收资本达32.54亿元。本次增资主要是为满足YT化工的日常经营的资金需求, 支持其持续健康发展, 符合企业发展需要, 不会损害公司利益。

②2014年资本公积的增加, 根据修订后的《企业会计准则第30号—财务报表列报》要求对原资本公积中归属于其他综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整, 作为其他综合收益项目列报, 并对年初数采用追溯调整法进行调整列报。

2.利润表分析

(1) 从2013年, 由于营业收入的减少速度快于营业成本的减少速度, 因各项费用及营业税金等基本保持不变, 所以营业利润减少;2014年, 营业收入的增长额小于营业成本的增加额, 营业利润继续减少。

(2) 受营业利润逐年减少影响, 企业净利润也快速减少。

3.现金流量表分析

企业经营活动现金净流量始终为正值, 说明企业现金流较为稳定。企业投资活动现金流量一直为负数, 说明企业正处于投资期, 未能收回全部的投资。

2012、2013年企业筹资活动现金流量为负数, 说明其获得的资金不足以支付筹资活动的现金流出。2014年企业通过筹资比2013年多取得了44亿元的资金, 使企业筹资活动现金流量净额为正数。

三、比率分析

1.偿债能力分析

(1) 短期偿债能力分析

①该企业三年的流动比率分别为1.07、2.27、2.31, 均大于1, 表示企业的流动资产均大于企业的流动负债。2013、2014年达到2以上, 表明企业的流动资产是流动负债的2倍以上, 具有良好的短期偿债能力。

②速动比率分别为0.99、1.96、2.01, 呈逐年提高趋势, 说明企业可用于偿还流动负债的速动资产不断增加, 甚至两倍于流动负债, 企业的短期偿债能力较好。

③现金流量比率分别为80.25%, 125.56%, 99.52%, 说明企业经营经营活动现金流量净额能够偿还大部分、甚至全部的流动负债。

④流动负债保障倍数这三年均大于1, 说明企业息税折旧摊销前的利润均大于流动负债, 再次说明了企业偿还短期负债的能力。

(2) 长期偿债能力分析

①企业的资产负债率分别为46.97%、45.00%、53.19%, 呈总体上升趋势。根据这些数据, 不能简单地说, 逐年升高的资产负债率对企业来说好还是不好, 但是可以说, 企业更加注重发挥负债对权益的杠杆作用。

②长期资本负债率分别为29.17%、38.91%、48.23%, 呈逐年上升趋势, 说明长期负债在企业可使用资本中所占的比例越来越大, 跟2013年、2014年企业长期借款的大幅增加有关。

③偿债保障比率分别为42.93%、27.83%、17.92%, 呈现逐年下降, 2014年甚至不足20%, 说明企业长期偿债能力较弱。

2.营运能力分析

分析:

(1) 各年存货周转率逐年降低, 特别是2013年存货周转率几乎为2012年的一半, 说明2013年存货周转不畅, 这与2013年煤炭市场低迷有着密切关系。2013年企业年度报告对此进行了分析, 即2013年存货期末数量较2012年增加62.76%, 主要因期末尚未发运交付的煤炭产品增加所致。

(2) 存货周转天数与存货周转率成反比关系。周转率越高, 周转天数越少;周转率越低, 周转天数越多。

(3) 对应收账款周转率、应收账款周转天数分析的基本同上, 受2013年煤炭市场影响, 预付款客户减少, 赊销客户增加所致。

3.盈利能力分析

(1) 销售毛利率分别为37.66、36.55、30.10。由于合同签订往往早于销售业务的实际发生, 虽然2013年煤炭市场出现了大的波动, 煤价大幅下跌, 但这一影响对该企业当年的销售毛利率影响不大。到2014年这一影响得到深化, 销售毛利率降低了17.65%。

(2) 销售净利率分别为22.55、15.66、10.87。对照销售毛利率数据, 虽然销售毛利率相差不大, 但2013年比2012年销售净利率却降低了30.55%。其中一个重要的原因是, 2013年企业财务费用、销售费用大增, 分别为2012年的188%、120%。2014年, 在营业收入变化不大的情况下, 企业的营业成本较2013年增加了18.5亿元, 造成企业销售毛利率、净利率均大幅降低。

(3) 随着主营业务成本率的增加, 销售毛利率呈反向变化, 主营业务成本率变化快, 销售毛利率就变化快, 反之也成立。两者相互作用的结果时, 销售净利率几乎成匀速 (直线) 下降, 资产报酬率也同步减少。而净资产报酬率在2013年有大幅度的降低, 2014年虽有降低, 但变化相对较小 (分别为52.86、36.53、32.79) 。

4.发展能力分析

分析:

(1) 主营业务收入增长率、净利润增长率在2012年均为正值, 到2013年变为负值, 说明2013年企业主营业务收入、净利润低于2012年。2014年主营业务收入增长率略大于1, 说明企业2014年主营业务收入与2013年的值基本持平。2014年净利润增长率仍为负值, 说明企业2014年净利润低于2013年净利润。

(2) 净资产增长率几乎以匀速降低, 说明企业扩张速度减缓, 企业已经进入平稳发展时期。

(3) 总资产增长率在2013年有明显降低, 原因包括:①境内外会计准则下会计数据的差异引起, 计提维简费购置固定资产折旧16745.25万元。②本期营业外支出为15860.88万元, 比2012年增加233.30%, 主要因处置固定资产损失以及贸易赔偿款增加所致。

总体说来, 该企业的发展能力指标虽然在2013年有明显的降低, 但到了2014年都向好的趋势发展, 说明企业具有较好的发展能力。

四、财务分析与展望

通过上述财务分析, 我们看到了YT煤炭在2012~2014年发展中经营策略的变化。随着2013年煤炭市场的“黄金十年”彻底终结, 煤炭价格回落, 环保压力增大, 企业生产成本增加, 企业利润大幅下滑, YT煤炭积极利用长期贷款、发行债券等, 加快产业结构的优化调整, 积极淘汰落后产能, 整合内外资源, 扩大生产规模及配套系统建设, 提升公司的核心竞争力及市场地位。

从偿债能力上看, 企业短期偿债能力较好, 但长期偿债能力较弱, 结合YT煤炭2013、2014年投资方向、行业环境等影响因素, 需要在以后的生产经营中重视以下内容, 以进一步提高企业资产质量, 保障长期债务的及时偿还, 并保持公司长期的稳定发展:

第一, 进一步扩张与升级综合运输网络, 维持对铁路的投资力度, 建设完善现有铁路项目, 优化提高集运站的发运能力。继续参与国家铁路网络建设, 逐步形成完善的铁路外运网, 大幅提高煤炭跨区外运能力, 将有助于降低运输成本, 稳固市场地位, 提升自身经营能力。

第二, 发展洁净煤技术, 提高产品附加值, 延伸煤炭产业链。进一步加大煤炭选洗力度, 提高煤炭洗选能力, 提高产品质量。

第三, 将“新技术、新工艺、新材料、新装备”应用到生产实践, 全力控制煤炭生产成本, 切实提高生产效率与产品质量。

第四, 在销售方面, 继续拓展销售渠道, 创新销售模式, 加强与客户的沟通交流, 建立长期稳定的战略合作关系。

第五, 进一步提升公司治理和企业管理水平, 推行标准化管理体系, 保证公司生产经营和项目建设的稳步推进。同时, 加强环境保护、节能减排、生态建设工作, 处理好生产建设与环境保护之间的关系。

摘要：本文以某上市公司2012年、2013年、2014年三年的年度审计报告为依据, 逐一解析了三大报表数据, 并用比率分析法对该企业偿债能力、营运能力等进行了分析, 从而对该企业发展提出了意见和建议。

关键词：上市公司,财务报表,分析

参考文献

[1]李远慧, 郝宇欣.财务报告解读与分析[M].清华大学出版社、北京交通大学出版社, 2011.

物业公司维修部2012年工作总结 篇7

2011年6月，我正式成为惠州保利物业的一员。对于我个人来说是新的人生驿站。从担任物业助理一职，不知不觉就从事客服工作近两年时间，感慨颇深。虽然很多人不了解客服工作，认为客服只不过是接下电话、日常做下记录等等无聊的事情罢了。其实不然，做一位合格的、称职的客服人员，必需具备相当的专业知识，掌握一定的沟通技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，这一点我深有体会。尽管客服工作很平凡，但它在客户的日常生活中扮演着重要角色，而且我相信随着社会的逐步向高端水平的发展，势必越来越被更多的人看重。

时光如梭，转眼间2011年工作即将结束，在公司领导的带领下，基本完成这半年中各个阶段的工作目标和工作计划。入职以来，我始终按照惠州保利物业前期物业管理工作的要求，加强对保洁及绿化两个外包部门的工作管理，提高外包单位的工作质量。绿化及保洁等外包部门工作有了明显的提高和改善。2011年本人各项工作如下：

一、规范保洁及绿化两个外包部门的日常管理，增强外包员工的工作责任心和主动性。

自加入惠州保利物业并负责外包单位以来，我发现外包人员的专业知识参差不一。对小区外围、样板房保洁、小区外围绿化等工

作责任心不强。针对上述问题，本人每天对小区范围进行日常巡查，记录日常存在的问题并定期与相关部门主管对在岗人员所负责的区域进行重点巡查工作。对外包部门日常存在较严重问题的，责令现场整改。按合同的日常工作标准和要求管理外包人员。要求外包部门主管定期对外包人员进行基础培训，并定期进行考核。加强与外包部门员工沟通，了解员工的内心想法和要求，并针对不同人员采取不同的方法激励员工的工作积极性。目前，外包部门员工已经从原来的被动、办事拖拉转变为较主动的、积极的工作状态。

二、严抓保洁、绿化人员的礼节礼貌，提高小区形象

作为一个高档住宅小区的工作人员，虽然保洁及绿化人员日常与业主交流不多，但是作为小区的工作人员，你的一举一动，行为举止直接影响小区的整体形象。这半年来本人按照外包合同，严格要求外包人员注意礼节礼貌，统一着装。每日上岗前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检。员工不得在上班时间在公共区域吸烟、闲聊。如遇见客户或业主应主动问好。大幅度提高外包人员的礼节礼貌意识。提高小区整体形象。

三、完成C区D区开荒工作

完成D1~D18、C1~C7收楼前的开荒监管工作。在监管过程中发现相关问题，并及时上报项目相关领导确保问题能第一时间发现并解决，在规定时间内顺利完成D区及C区的开荒工作。

四、前期验收

协助物业工程部完成一期交楼前D区及C区的毛坯房质量验收。在验收过程中，以业主的立场发现问题。做到有问题及时登记，及时上报，并制作相关电子表格对资料进行存档工作。

五、协助招商部完成一期入伙收楼现场的布置工作，确保一期业主入伙收楼工作顺利展开。

六、圆满完成2011年11月保利山水城第一期业主的入伙、收楼手续办理工作。这次收楼工作中，我的主要工作是完成业主接待及入伙资料填写，并在手续办理中及时对业主的提问做出合理的解答，令业主顺利完成收楼手续。

2012年工作计划要点

一、完善小区保洁的人员配置及岗位布置问题，提高保洁工作质量，根据不同阶段要求保洁主管制定相应的培训计划。

二、继续加强小区绿化的日常巡查及监督工作。

三、协同物业安防部、物业工程部做好装修单元的日常巡查及监管工作。

四、密切配合各部门的其他工作，完成上级领导交代的各项任务。

2012年物业管理实习报告总结 篇8

在实习过程中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对xx花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。xx物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由xx物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

xx物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。成立了xx俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

物业公司维修部2012年工作总结 篇9

1. 预算管理的含义

预算管理主要以企业的战略目标为指导, 通过对企业经营活动的分析和预估, 将企业的经营活动情况、监控工作的执行情况及最终结果的展现情况以数据分析的方式表达出来, 从而作为企业管理者进行战略决策的依据和企业最终目标利益达成的标尺, 对企业的可持续发展和战略目标的实现起到积极的作用。

2. 预算管理的特点

预算管理能够通过对企业的与物流和信息流的有效整合, 很好的控制企业经营活动, 在事前、事中、事后的各个环节发挥着积极的作用, 确保了经营活动的运转正常、有效, 其表现出来的各项特点也尤为明显。

(1) 能够为企业制度的建立打下良好的基础

预算的编制、执行、控制和评价的整个过程, 涉及了企业运营的全部部门及业务活动, 可以全面的反映出企业的实际情况, 通过各环节实际情况的控制管理, 建立全员遵守的行为规范, 能够为企业的制度建立, 打下良好的基础。

(2) 能够作为管理层战略决策的依据

企业的发展依靠企业各部门的共同协作, 因此各部门之间是紧密相连的, 作为企业的管理者可以通过各部门的预算执行情况, 清楚的了解各部门的实际情况, 最终了解整个企业的实际情况, 可以同通过这些预算数据的变化和分析, 对未来的经营进行预估, 并进行战略性决策。

(3) 能够协助企业进行资源优化配置

预算的制定过程其实是整合企业资源, 实现资源的最优化配置的过程, 通过预算管理, 可以将有限的资源进行合理的配置, 使得其发挥最大的效用, 提升企业整体经济效益。

(4) 能够作为企业绩效管理的参考数据, 协助提升工作效率

预算管理过程中, 各项预算数据均为量化指标, 企业可以根据预算数据制定各部门相应的考核指标, 完善考核奖惩制度, 可以通过这样的方式提高员工工作积极性, 提升工作效率。

二、物业服务企业目前全面预算管理过程中存在的问题

1. 计划与预算概念混淆

从实际情况来看, 很大一部分物业服务企业并没有充分认识和了解预算管理工作, 仅仅作为企业的整体经营计划, 缺乏必要合理的管控, 使得预算管理脱离实际, 成为了企业各部门的负担, 既耗时、耗力有没有实际的积极作用, 影响企业的发展。

2. 预算管理体系不完善, 管理制度不健全

目前, 物业服务企业的预算管理工作主要由财务部门负责预算管理职能, 并没有建立专门的部门进行相关管理, 这样预算管理机构的缺乏就是的预算工作难以有效执行, 同时, 预算管理的相关制度并不健全, 导致在预算管理过程中, 常常出现问题无人协调, 问题无法解决的情况发生。

3. 预算实用性不强, 影响预算决策能力

在物业服务企业的实际预算管理过程中, 我们发现, 在预算的制定过程中, 并没有联系企业的实际情况, 而是随意进行填写, 甚至与实际完全不符, 这就导致预算数据的失真, 无参考价值, 即使部分企业的数据真实, 但在执行过程中却未有效管理, 甚至是可以随意更改, 使得预算的控制功能失效。

物业服务企业的管理者的预算管理意识淡薄, 实际管理人员的预算分析能力较弱, 预算数据被企业作为实际运营工作的数据记录, 并没有进行有效的数据分析, 无法为企业的管理着提供合理的分析报告, 企业管理者也很难做出合理有效的决策, 直接影响企业的可持续发展。

4. 预算管理过程缺乏必要的监管

由于部分物业服务企业的预算管理体系不完善, 缺少必要监管机构, 使得预算管理的整个过程仅由财务部进行代管, 并没有任何监管部门介入, 缺乏必要的监管约束, 容易造成财务部的权限过大, 存在管理风险。

5. 缺乏预算考评与奖惩机制

预算考评工作可以对企业各部门工作表现进行评定, 预算奖惩工作可以对提升员工工作热情, 对企业的发展极为有利, 但由于部分企业对于预算管理工作的认识不够, 导致并未制定相关的考评和奖惩制度或制定的考评奖惩制度不合理、不科学, 使得预算管理工作毫无意义。

三、加强物业服务企业全面预算管理工作的具体建议

随着物业服务企业的不断发展, 全面预算管理工作将不断地被企业引入, 那么我们将如何规避掉文章中提到的问题呢?接下来将从以下几个角度来提出具体应对建议, 供交流探讨:

1. 加强全面预算管理培训, 提升员工对预算管理工作的认识

在企业引入全面预算管理体系前, 应当进行专业的全面预算管理培训, 将全面预算管理进行细致的剖析, 明确每位员工在全面预算管理工作中的责任、义务及从中获取的利益, 使得每位员工都能充分认识到全面预算管理工作的重要性, 以达到“粮草未到, 兵马先行”的效果, 避免因对全面预算管理工作认识不到位影响企业正常发展的情况发生。

2. 完善预算管理体系, 健全预算管理制度

对于引入全面预算管理体系的物业服务企业来讲, 需要根据实际情况对企业内部的管理结构进行调整, 必要的情况下, 可以新增相关的专职管理部门, 加强预算管理体系的管理力度, 完善适合自己企业的预算管理体系, 并建立相对应的管控制度, 以此来提升员工的工作热情, 从而提升企业整体的管控能力。

3. 引进专业人才, 提升员工预算管理分析能力

物业服务企业应当适时的引入相关的专业人才, 使得在预算编制、执行、评估、考核的整个管理过程中都能够充分发挥最大效用, 保证获取的各部门的数据真实有效, 再经过科学的分析和预估, 最终获得准确的合理的分析报告, 以此作为企业管理者最终决策的依据, 有利于企业的稳定有序发展。

4. 建立预算考评及奖惩机制

一般情况下, 企业会以发放奖金的方式作为员工激励的主要手段, 很直接也很有效, 因此, 物业服务企业在进行绩效考核工作过程中, 应当将预算管理工作纳入到绩效考核中, 制定相应的考评机制和制度, 进一步完善企业的考核制度, 当然, 具体制定过程中应当考虑一下几点:第一, 考评过程应以公平、公开、公正的原则进行;第二, 预算考核指标应以预算管理指标为标准进行;第三, 物业服务企业需要根据预算实际执行情况与行业发展趋势等情况综合制定考核指标;第四, 针对预算执行过程中存在的问题, 应当保留相关数据, 并进行具体分析, 同时制定必要的整改措施, 为下一年度的预算管理工作积累必要的经验。

随着物业服务企业预算管理体系的不断发展与完善, 预算管理工作将逐渐成熟, 因此, 预算管理必将成为物业服务企业管理者管理公司的主要工具和法宝, 相应的管理制度也将成为企业的基础性管理制度。

参考文献

[1]蒋承斌.论如何做好企业全面预算管理工作[J].现代商业, 2012, (11) :109.

[2]张依群.企业预算管理目前存在的问题及改进措施[J].会计师, 2013, (3) :56-57.

[3]刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸, 2011, (9) :9-12.

物业公司维修部2012年工作总结 篇10

人才楼物业管理处

罗国庆眼下2012年即将过去，转眼间我们又即将迎来新的一年。在这岁末交替之时我们既要总结过去又要放眼未来，有了一个好的总结才能更好的把握未来发展的方向。在2012年，人才楼物业在公司领导的正确领导下，全体员工团结协作，紧紧围绕经营管理、优质服务这个中心，现将2012年全年人才楼物业管理处工作总结及下年度工作计划总结如下：

一、2012年上半年人才楼物业管理处各部主要工作及完成情况：

1、全年2012年1-11月份共接住户投诉28宗，已经完成处理25宗。完成率84%，余下3宗正在处理中，投诉处理回访率达80%，客户满意率达70 %以上。

2、人才楼小区物业管理处相应收入的收取方面

经过人才楼物业管理处前台物业助理协力对物业管理费用的催收工作，管理费的收缴率不断提高，截止2012年11月05日物业管理收取费率约在%，经过更进一轮的催缴，已经对人才楼B区两大商铺（中山港渔村、洗车场）收回共计万，余下欠约 万之多的费用外（以约定好12月底付清），按相关收楼共收取住户物业管理费3984851.65元，公司赠送物业管理费为（业主暂欠元，主要是未入住的业主欠费比较多，管理处通过各种方法催收，虽有一定的效果，但欠费金额也比较大），水电费用收取元，业主装修的垃圾清运费14600元，办理IC卡共1710元，共办理装修出入证共1880元。

3、到2012年11月6日止人才楼A区共收楼225户、未收楼19户，装修100户、已入住185户，收楼率：92℅，入住率：82℅，B区共收楼267户、装修177户、已入住157户，收楼率：75℅，入住率：59℅，住户投拆28宗，已经完成处理28宗、完成率：100%，工程遗留共9宗、完成7宗、完成率：77.8%，住户日常维修共90宗、完成89宗、未完成1宗、完成率：98.9%，公共维修210 宗、完成208宗、未完成2宗、完成率为99%。

4、在处理人才楼B区遗留工程返修方面

（1）、在人才楼A-B区余下的业主收楼工作上，严格按照打下扎实基础，消除隐患为

工作方向，确实做好业主的工程返修工作。特别是在人才楼A区部分开发商简装修出现的地砖、阳台挡风玻璃破裂无办法更换，入户门爆裂等问题上，部分业主提出要公司进行赔偿，在接到公司的正确指导方向后，积极的同各业主进行沟通协调，对问题做出了以赠送物业管理费用的方式的圆滑处理，得到了业主的认可，减少了公司的一定性费用支出。

（2）、全年共接业主的遗留工程报修9宗，完成7宗，完成率为77.8%；住户日常维修90宗，完89宗，未完成1宗（正在处理中），完成率为98.9%.公共维修210宗，完成 208宗，未完成2宗（正在处理中），完成率为99%。

5、小区公共设施设备的维修与保养方面

（1）、人才楼A区的供水设备相对陈旧，经过公司外委专业公司对设备进行了更新与维修后，小区的供水问题基本得到了保障，但以目前的现状看是属治标不治本，从长远着想建议公司对其人才楼A-B区供水设备的业户供水表改造到楼下统一管理，为节省成本及不必要的费用出支，此建议希望供水系统问题望能得到领导的重视。

（2）、对管辖区域内的设施设备进行维护保养工作：均按照年前制定的设施维护保养计划，按年度、季度、月度进行实施，确保小区内的设施设备运行正常，大大提高设备的使用寿命。

（3）、小区清洁绿化工作得到小区业主的肯定，人才楼小区的清洁卫生与绿化养护管

理在员工的细心呵护与养护下，小区内呈现出绿化掩映，花香映红，道路、大堂清洁明亮，给业主呈现出温馨而舒适的居住环境。

（4）、管理处各部门工作人员对人才楼A、B区公共部位及各设施设备进行了全面检查，彻查安全隐患，对存在的隐患进行了排查整治，基本达到了的要求，去年已经提出此问题，部分已经得到公司进一步完善，但人才楼A区的消防控制系统和人才楼B区的部分消火栓箱内仍缺少工具，望引起上级领导的高度重视，正陆续将其隐患消除，确保小区“健康成长”。

5、全年人才楼小区无因人才楼物业管理处失职而造成的安全责任事故。

二、内部管理工作；

1．前台日常事务管理

管理处前台是管理处对客服务的第一窗口，做好前台的工作相当重要。简单总结前台对客服务的两个注意事项：a、礼节礼貌要做好，每天给对方问声好：b、提高自我形象，微笑服务，为住户提供方便、快捷的服务，提高前台的办事效率。

2、档案管理：人才楼物业管理处前台担负着所管辖小区全体业主的档案资料，既要做好保密工作又要做到及时的跟踪，我部严格按照公司的档案管理的要求，做好业主档案分类管理，及时做好目录及清单，查阅方便。

2．业务管理：人才楼物业管理处在年初即着手规范部门内部管理制度，针对日常管理运作中存在的不足，先后完善了旨在加强标准化服务管理的工作要求，加大了工作力度，并对2011年协作制订《人才楼员工手册》、《员工奖惩制度》做了第二次增补修改。更进一步加大力度对人才楼物业管理处每一位员工所管辖的片区进行每月巡查情况的分析、总结，很好的控制了物业中存在的各种隐患。

3．团队建设：加强部门员工培训，提高综合素质，增加员工的凝聚力，提高团队合作精神，是人才楼物业管理处团队建设的宗旨。通过培训提高了物业助理综合管理水平、开阔了视野，增长了知识，收到了良好的效果。更进一步发挥好人才楼物业管理处员工的协调作用，定期走访业主，及时听取业主意见和建议，做到及时反馈、及时整改，使业主永远感受到人才楼物业高素质、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次，做到随时发现问题随时处理。充分调配人力资源，按每个员工不同的工作基础和优点进行针对性的工作分配，使他们能在工作中扬长补短，提高了人才楼物业管理处的整体工作质量和效率。

三、2012年年度工作中的经验教训

在工作中，经常遇到一些难以解决的难题，但是经过自己思考、与他人沟通、参考相关资料等方式，便得到了不同程度的解决，以下就是在工作中总结出来的重要收获。

1、业主房屋的工程返修问题要及时的跟进，否则会导致业主拒交管理费。

2．业主的事无大小，要及时的做好处理并回访。

3、每一个岗位都需要有不同人承担，但是让一个适当的人去担当该岗位，将会起到一个事半功倍的效果。因此，选人及用人都很重要，希望来的工作岗位能为员工对其岗位进行“量身定做”。

四、2013年全年工作开展的总体构想及计划

1、丰富与活跃小区内文化气氛

（1）、向公司申请举办一些活动，加强与业主/住户之间的沟通，尤其是老人之间的沟通。

（2）、做好本小区内宣传方面的工作，每月对宣传栏内容进行更新丰富，利用小区宣传栏介绍我司的工作，提高业主对小区内环境卫生、绿化、小区安全管理等方面的意识。

2、为业主提供多元化的服务

拟定在下一阶段里我们不断拓宽业务，满足业主/住户的需求，如为业主住户提供有偿清洁方面的服务，以增加我物业管理处的收入，拓宽我司在物业管理方面的收入来源。

3、管好财、理好账，协助上级做好管理处经常项目与成本支出，达到开源节流，合理控制费用之目的。

四、合理化建议：

1、建议公司可以根据公司的实际情况，重新对奖罚制度进行评估，提升物业管理处管理人员的福利待遇问题，至今物业管理处的管理人员工作年限最长的已经有4年半，最短的工作年限也有近3年之久，但管理人员仍屌后勤人员的级别。为此建议公司能对人才楼物业管理人员作出相应的调整，以稳定员工用心工作。

2、建议公司尽量保证物业管理处组织架构相对稳定。对于不合理的架构要进行调整，但是尽量避免架构的不断变化与调整。一旦确定了，就起码在一段时间中保持相对稳定，以便员工能安心工作。

3、建议公司在招聘人员方面要根据用人部门实际情况出发.物业管理是一项专业综合型工作，要重点评估专业知识及实际动手能力。

4、建议公司对人才楼A、B区用户水表改造到楼下统一指定位置，现人才楼A、B区的水表都安装在用户家中，每月对水表抄表困难不说，大部分业主私自对水表进行拆装偷水用，使之公司代交的水费差价增大，造成了公司的经济损失，为此希望能引起公司领导的重视。

随着公司不断扩大，规范，完善，将对物业管理服务工作提出，新的、更高的标准和要求，将面临更大的困难和考验。回顾过去2012年的工作，人才楼物业管理处员工紧随公司发展步伐，全心投入到各项工作中，虽取得了一些成绩，同时也存在一定的差距和不足。展望下年的工作，我将坚定信念、努力拼搏，在公司领导的英明决策和领导下，我与物业管理处全体同仁有信心，也有能力圆满完成各项工作任务，取得更优异的成绩。