房地产开发服务方案

房地产开发服务方案（通用8篇）

房地产开发服务方案 篇1

一、项目开发前期的法律服务

（一）主要法律问题

1、项目的合法性、项目规划许可等法律问题。

2、土地使用权出让或转让的法定条件、程序及相关法律问题。

3、土地使用权的转让、在建项目转让的法律问题。

4、土地使用权抵押的程序、法律效力等问题。

5、国有企业划拔土地的开发问题。

6、房地产项目规划许可的条件、程序及相关法律问题。

7、用地功能的变更与开发等法律问题。

8、房地产项目合作开发的主体资格、申报审批等法律问题。

9、项目公司的成立、股权架构与项目公司转让或股权转让法律问题。

（二）可提供的主要法律服务

1、就项目的可行性，从法律上加以论证，提出专项法律依据或《项目投资法律意见书》。

2、参与项目谈判，根据土地现状、性质，提出项目开发土地使用权的取得方案。

3、合作开发运作方案或风险控制方案。

4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。

5、审查或协助签订土地出让合同或土地转让合同。

6、对合作各方的利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法律咨询和实施方案。

7、在建房地产项目整体转让方案，土地方与投资方重组方案。

8、提供设立项目公司法律服务，如工商登记咨询、起草合同、章程、董事会决议等。

9、提供或协助办理征地、拆迁过程中的法律服务。

10、提供项目用地的抵押融资方案。

11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运状况、企业股权结构等进行专项调查，并出具《企业资信调查报告》等。

二、项目建设阶段的法律服务(一)主要法律问题

1、项目建设工程的招投标，包括招投标的范围、条件、程序、方式及其他相关法律问题。

2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。

3、项目工程建安施工承发包等法律问题。

4、项目施工监理涉及的法律问题。

5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。

6、项目建设中存在的工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。

7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。

8、项目履约中的担保、工程保险等法律问题。(二)可提供的主要法律服务

1、审查招标活动的合法性，审核招标人或投标人主体资格与条件，并提供意见。

2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意见。

3、审查招标代理机构的资格与条件，根据招投标人要求，解答法律咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计合同、项目建设安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等。

4、审查、起草或修改各类分包合同，包括基础工程、幕墙装饰工程、燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。

5、代为审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同。

6、协助合理安排工程保险，参与保险合同谈判，协助出险理赔。

7、协助依法履行工程总承包合同，对工程履约、索赔和反索赔资料的收集和运用提供法律意见。

8、审查、起草或修改各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购。

9、协助审查工程基础、中间、竣工质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议。

10、协助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造价变更等控制方案，协助处理因工程造价引起的争议。

11、协助建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部、分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等。

12、参加对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见。

13、协助处理因工程承包、材料设备采购而引起的各类纠纷。

三、项目营销阶段的法律服务(一)主要法律问题

1、房地产销售的条件、程序、代理及风险防范等法律问题。

2、房地产广告法律限制问题。

3、房地产按揭的条件、程序、法律效力等法律问题。

4、房地产项目包销等法律问题。

5、房地产项目租赁与抵押等法律问题。

6、房地产项目融资等法律问题。

7、房地产物业管理中的法律问题，如物业管理公约的制订、物业管理公司的选聘、业主委员会的成立运作等等。(二)可提供的主要法律服务

1、参与销售代理商的谈判，起草、审查或修改销售代理合同。

2、根据项目运作或合作状况，提供项目包销方案。

3、参与与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，起草、修订或审查相关合同。

4、协助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告的合法性和法律责任。

5、协助审查起草或修改项目《认购书》、《房地产买卖预售合同》补充条款等销售法律文件。

6、参与与银行有关商品房按揭抵押贷款的谈判，审查或起草相关商品房贷款法律文件。

7、协助组建或委托物业管理公司，起草、修改相关法律文件，审查或起草业主入伙资料，包括《物业管理合约》、《业主公约》、《入伙通知书》等。

8、协助处理销售中与业主产生的争议，针对争议出具法律意见书。

9、协助起草或审查《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。

10、为项目预售许可证的办理提供法律咨询。

11、对商铺的销售、租赁、以租代售等提供法律意见和实施方案。

12、对项目销售过程中产生的拖欠楼款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为向买方出具律师函或提供解决方案等。

13、协助审查或起草项目的入伙交楼、房地产证的办理的相关法律文件。

房地产开发服务方案 篇2

(一) “管家式”售后服务的功能模块

“管家式”售后服务功能模块的辨析与相应资源的合理配置是企业获取收益的前提。就高档社区业主置业后的需求而言, 主要体现为以下三个方面:业主私人需求;业主公共需求;满足业主公私需求的第三方平台。基于上述需求形成以下相应的供给方三大服务模块。

1. 管家功能

管家功能是针对高端物业的售后服务提出的, 如同一个大的贴心管家, 为业主房产内部的需求提供各种星级服务。只要是业主需要解决的琐事, 都可以代为效劳, 包括房产维护、家政服务以及进一步的地产经营等。

(1) 地产维护

高端物业建筑自身价值及其配置设备性能高, 需要经常性的悉心维护, 才能确保业主地产的正常使用和保养。包括建筑维护, 建立房屋健康档案, 定期对房屋进行检查、评估、维护与修缮等;装修管理, 制定装修监督管理制度, 检查业主装修方案。

(2) 家政服务

其中包括:家庭保姆, 室内保洁、烹调做饭、衣物洗熨等;委托服务, 代寻保姆、保健护理、搬家预约、宠物看管、代办家电购置及维修等。

(3) 房产经营

其中包括:咨询服务, 提供房屋出租及售卖行情、市场动态、求购信息、法律咨询等;委托代理服务, 租赁房屋、二手房买卖、房屋代管、空房养护、房产交易过户、房屋实地交接过户等。

2. 公益功能

管家功能服务对象为业主家庭内部与私人宅院, 包括业主个人需求与业主房产维护经营;而管家服务公益功能的服务对象为社区业主共有部分, 致力于社区内公共设施与共有空间维护, 为业主提供一个安全、愉悦的生活环境。

(1) 社区保安

保障社区公共安全, 维护社区秩序, 看管公共财务。主要包括:安全保障, 保安系统等;公共秩序维护, 车辆速度管理、停车场管理等;公共财务看管, 社区内门窗、井盖、花木等公共财产的看管等。

(2) 社区环保

维护和保持社区内的卫生清洁及环境维护。主要包括:社区卫生清洁, 社区共有空间清扫及垃圾清理、雨雪天气路面清扫等;社区环境维护, 社区园林规划、社区绿化及保养等;社区防疫, 社区消毒、防疫管理等。

(3) 公共设施

主要负责社区内公共设施与设备的保养与维修养护等。

3. 平台功能

当前高档社区配置的俱乐部 (或业主会所) 不仅作为高档社区的一种品质象征, 而且极大地拓展和弥补了“小物业”的先天不足。正是源于传统物业的“基因”问题, 原本意义上的业主会所事实上已经部分地完成了其角色转化。由所谓的俱乐部性质的会所, 真正成为业主与外界交流的平台、业主与业主交流的平台、业主与售后服务供给方交流的平台。

平台化的会所首当其冲的任务和职责是基于业主考虑全方位地了解业主对相关服务的需求信息, 适时并主动地筹划、安排、落实和检查各种服务形式和内容。此外, 具体地还应赋予以下职责。

(1) 酒店服务类

包括:星级住宿服务;餐饮服务, 中西餐厅等;场地提供, 用于承办聚会、婚礼及会议等。

(2) 体育健身类

包括:康体项目, 满足业主器械健身、游泳、各种球类运动等健身需求;提供项目培训、陪练服务等服务。

(3) 怡情康乐类

包括:娱乐项目, 棋牌、桌球、陶艺室、影视厅及多功能厅等;文艺活动, 沙龙、晚会、节假Party等。

(4) 配套服务类

包括:经纪业务。票务代理、代驾、代洗车、保险代理、导医等;引进设施, 品牌超市、国际学校、社区银行、邮局等。

(二) “管家式”售后服务的要件

1. 信息化平台

信息化平台的建设是确保业主与售后服务保持有效及时沟通的基本方式。通过建立高档社区内部局域网, 可将业主的服务需求与建议直接通过网络平台迅捷地反映到服务部门的终端, 售后服务供给方经过信息整理、筛选和处理, 对相关部门统一进行任务配置, 不仅可以有效地化解部门“扯皮推诿”现象, 而且事后可根据业主填写的服务意见电子反馈书不断提升服务水平。可见, 信息化平台是提高服务效率的重要手段。

2. 专业化服务队伍

传统的物业管理模式下, 70%的物业管理公司与房地产开发商存在着隶属关系, 这种房地产开发的被动型衍生服务极其缺乏专业人才;而在“管家式”售后服务模式下, 对专业化服务队伍提出了更高的要求。在新服务模式下, 由于服务需求的多样性和动态化特征, 因而专业化服务队伍建设及其提升将极大地决定售后服务的质和量, 进而影响售后服务的综合收益。可见, 专业化服务队伍是服务品质提高的重要保证。

3. 制度化管理

管理好公司, 才能服务好业主。在推崇服务意识的大前提下, 决不能忽视公司内部的管理问题。如果说服务业主是“开源”的根本, 那么管理公司则是“节流”所在了。解决公司内部管理问题, 向管理要效益, 应该以“制度”取代“人治”。通常地, 一个好的制度不仅能提升公司内部的工作效率, 而且能推进员工的素质养成, 最终产生恒久的制度激励效益。可见, 制度化管理是“管家式”售后服务的重要前提。

二、“管家式”售后服务模式的意义

“管家式”服务提倡“以人为本”的经营理念, 将以“管理”为主导的经营模式转变为以“服务”为主导的经营模式, 这种经营理念的变革无论是对业主还是对服务提供方, 进而对整个房产售后服务产业都具有重大意义。但其意义不仅限于此, “以人为本”的服务经营理念对于整个社会来说, 也会产生重大收益。

(一) 促成地产开发商的可持续动态收益

“管家式”售后服务模式不仅在静态意义上“擀长”了房地产开发商赢利的产业链条, 而且在比较静态意义上促成了后续开发房地产从销售收入到售后服务收入总体水平的提升, 进而在动态连续意义上使得地产开发商赢利模式的可持续性成为现实, 最终促使地产开发中“百年品牌”的实现。

(二) 推进地产业盈利模式的彻底变革

房地产开发前景 篇3

一、我国房地产发展现状分析

我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。

二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考

1.为企业发展减轻成本负担

房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对

2.优化房地产开发及发展环境

首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。

其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。

最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。

3.房地产企业要加强自身建设

房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。

（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）

房地产开发项目改造实施方案 篇4

XX“城中村”改造项目实施方案

XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。

鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：

一、总体思路

（一）、指导思想

以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。

（二）、工作目标

将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化

优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。

（三）、工作原则

坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。

（四）、实施主体

以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。

二、运作模式

（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权

鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。

（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定 引资方权利和义务

1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。

2、对投资方投入的资金专款专用。

3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。

4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。具体比例如下：

（1）该地块成交额达到400万元∕亩（含400万元∕亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；

（2）该地块成交额达到400万元∕亩以上—450万元∕亩（含450万元∕亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；

（3）该地块成交额达到450万元∕亩—500万元∕亩（含500万元∕亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；

（4）该地块成交额达到500万元∕亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。

5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订《国有土地使用权出让合同》后十日内支付投资方应得款项。延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。

投资方的权利和义务

1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。为保障项目顺利

进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。

2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。

3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。

4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。

5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。

三、土地一级开发成本构成与核定

1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：

（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。

（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。

（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。

（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。

2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用

进行审核确认的结果作为土地开发成本。

四、违约责任

如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。同时，受约方有权终止本协议。

五、请求给予的政策支持

鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：

⑴项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；

⑵项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还； ⑶项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；

⑷容积率调整所应补交土地出让金全额返还； ⑸项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；

⑹由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。

六、项目可行性分析

（一）、直接成本分析

1、房屋征收费：根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；

2、征地补偿费：征用25.17亩土地需80万元；

3、地上附着物补偿费：约需20万元；

4、如投资方通过挂牌获得土地使用权，并可修建10.5万平方米商品房（容积率为6），需修建成本约23120万元；

5、不可预计费约为500万元。以上成本合计33720万元

（二）、利润分析

1、土地出让价预计在400万元∕亩—450万元∕亩之间，25.17亩土地最高可卖11326.5万元。

2、如投资方通过挂牌获得土地使用权后能保证建10.5万平方米商品房出售，其中住宅部分75000平方米收益22500万元，商业3000平方米收益18000万元，可获销售收入约40500万元；

综上所述，政府予以政策支持返还土地出让收益等规费，如通过挂牌出让土地后，投资方在450万元∕亩内获得土地使用权并能建10.5万平方米商品房出售，可赢利约6000万元；如通过挂牌出让土地后，投资方没有获得土地使用权，按土地一级融资开发协议约定，投资方也可获得利润，为此，虽然该项目在土地使用权方面存在招拍挂地价风险和产品市场风险，但为了南部新区城市整体形象和品位的提升，为今后类似的“城中村”改造项目开好头，做好典范，实施该项目是切实可行的。

XX办事处

房地产开发服务方案 篇5

大检查实施方案

某某项目地块工程建设持续稳步推进，为了营造安全生产氛围，增强参建各方安全生产意识，严格落实公司安全目标管理制度的要求，确保项目年度安全生产目标任务的圆满完成，项目部决定开展某某项目地块安全生产大检查，特拟定实施方案如下。

一、总体要求

深入贯彻公司管理安全生产会议精神，牢固树立安全发展理念，贯彻执行“安全第一，预防为主，综合治理”的安全生产方针，建立健全安全生产责任制，结合项目工程特点，通过开展全面深入的安全生产大检查，进一步落实企业安全生产主体责任，彻底排查治理各类事故隐患。

二、安全生产检查组织机构

为保证检查实施效果和督促力度，本次安全生产大检查设置安全生产检查领导小组，下设安全生产检查工作小组予以具体协调、排查和落实现场安全隐患整改情况。安全生产检查领导小组 组长： 成员： 安全生产检查工作小组 成员：

三、安全生产检查重点范围

1、安全资料检查

由建设单位牵头，对施工单位安全生产规章制度、安全质量标准化实施方案、安全施工组织方案、施工临时用电专项方案、安全教育培训、安全技术交底、应急救援预案、现场施工安全检查记录、特种作业人员操作证进行重点检查，并对监理单位监理日志、安全监理规划、重大危险源专项方案审查情况。

2、现场安全检查

由监理单位牵头，对现阶段施工可能发生安全事故的隐患点进行拉网式排查，确定现场危险源的种类和数量。重点检查某某项目地块建筑物临边、洞口防护；施工临时用电；安全标识标牌设置和高空作业安全用品的使用；起重提升设备的备案及安全运行；并对模板、安全网、外墙保温板等建筑材料堆放以及消防器材配备情况进行全面排查。（1）临边洞口安全： 检查楼梯口是否设置防护栏杆，电梯井口是否设置固定栅门，是否在电梯井内每隔两层设置一道安全平网； 检查地库集水坑（井）、塔吊基础孔洞等预留洞口部位是否用定型盖板或者脚手板满铺盖严，洞口周围是否设置防护栏杆和密目式安全网；

检查在建工程地面出入口和施工现场人员流动密集的通道口上方是否设置防护棚；

检查阳台、楼层周边、屋面等临边作业区域（无防护设施或维护设施高度低于80cm时）是否搭设临边防护栏杆和挡脚板；

（2）施工临时用电安全：

施工临时用电是否按TN-S系统设置，检查配电箱、开关箱是否分级设置，照明配电与动力配电是否独立自成系统，末级开关箱与上级配电箱是否设置漏电保护器；

检查现场每台用电设备是否具有各自专用开关箱，是否存在一个开关控制二台以上用电设备的情况；

检查施工现场是否存在由室外地面电箱使用橡皮电缆自地面直接引入各楼层使用的现象；施工现场接电应由专人负责，持证上岗。检查施工现场临时用电安全技术档案，对临时用电施工组织设计、施工用电技术交底、临时用电检查验收、接地电阻测定记录、电工定期检查记录进行核查。（3）安全标识标牌设置：

检查施工现场五牌一图设置情况，出现破损须及时更换；临边洞口区域是否悬挂安全警示标牌，并按要求悬挂密目式安全网，施工场区的人员是否按规定配电安全帽，高空人员是否按规定悬挂安全带作业；（4）消防防火安全：

对易燃材料堆放点、办公用房、临时宿舍、厨房操作间进行重点检查，查看消火栓、黄沙池等消防器材的数量、规格是否按要求配备到位，施工现场是否悬挂消防警示标示，临时消防水源能否正常启用，核查办公区、生活区内是否存在大功率电器违规使用的情况。

（5）起重提升设备是否备案登记，现场悬挂登记铭牌，设备附墙件是否牢靠、临边防护是否到位。做好设备的定期维护，保障设备正常运行。

3、安全事故应急模拟 组织模拟安全事故发生后的应急响应，重点落实现场相关人员信息传达和事故报告流程，检验应急预案的可操作性和实用性以及人员、设备、物资的集结反应速度。

四、安全检查实施步骤

1、自查自纠阶段（）。施工单位对各自区域内安全隐患进行细致排查，对自查中发现的问题予以纠正整改，避免安全事故的发生；

2、检查核实阶段（）。项目部联合监理单位对小区内安全隐患进行检查核实，对发现的问题划清责任范围和归属，限期责任单位整改；

3、落实整改阶段（）。责任单位对责任区域内的安全隐患整改完毕，出具施工安全隐患整改报告，报监理单位处备案。着力消除某某项目地块存在的重大危险源和安全隐患，为下阶段的工程建设奠定坚实基础。

房地产开发服务方案 篇6

[摘要] 房地产开发企业与下属项目子公司之间、与股东之间、以及各项目子公司之间往往存在着大额的资金拆借状况，而现行的税收法规对关联方间的资金交易有着诸多限制，因此如何规避资金交易过程中的涉税风险显得尤为重要。

关键字： 房地产开发 关联方 资金交易 涉税筹划

近十年来我国的房地产业得到了迅猛发展，房地产开发企业对资金需求不断膨胀，但由于金融市场结构目前尚不完善，加之前期在国家宏观调控之下，企业要取得银行贷款变得越来越困难，因此众多房地产开发企业不得不通过内部挖潜以解决资金问题。

房地产企业一般是一地一项目公司，滚动开发的经营模式，项目公司注册资金不足以支付土地出让金，因此支付土地出让金一般资金来源有两种，股权和债权，而债权资金来源存在这大量的关联资金交易。

关联资金交易是税收法律法规规定的关联交易的一种，《所得税法实施条例》第一百零九条及《征管法实施细则》第五十一条所称关联关系，主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：

（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。

（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。

（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。

（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。

（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。

（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。

（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。

（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。

第十条 关联交易主要包括以下类型：

（一）有形资产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具、商品、产品等有形资产的购销、转让和租赁业务；

（二）无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权(著作权)、专利、商标、客户名单、营销渠道、牌号、商业秘密和专有技术等特许权，以及工业品外观设计或实用新型等工业产权的所有权转让和使用权的提供业务；

（三）融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保以及各类计息预付款和延期付款等业务；

（四）提供劳务，包括市场调查、行销、管理、行政事务、技术服务、维修、设计、咨询、代理、科研、法律、会计事务等服务的提供。

按照现行各类税收法规的规定，关联方间的资金拆借存在如下涉税问题： 1.实务中，普遍存在关联方无偿出借资金的现象。根据《企业所得税法》第四十一条规定：企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。另据国税发[1995]156号文件规定：不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。因此出借资金方存在少缴企业所得税和营业税的问题。2.房地产开发企业在项目开发前期，资金需求量大，其向关联方借得的款项往往超出了其取得的权益性投资的2倍，而根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

3.房地产开发企业在支付关联方利息时往往不能取得对方开具的合法票据，而据企业所得税税前扣除办法的规定，利息支出必须取得合法凭据，否则在汇算清缴时一律不得税前扣除。因此房地产开发存在关联资金交易资金成本转移调整的问题，完全从税法税收法律法规角度解决这个问题非常困难，但单从以下几个途径可以减轻 ：

方案一：统借统还方式

根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，建立统借统还资金管理模式，即由集团公司或其成员企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业使用。具体操作过程中，要求能出具从金融机构取得借款后统一调度使用的证明文件，且借入与转借的利率保持一致，借入借出的路线要清晰，并建立各企业间利息合理分摊的明细台账。

例如：某房地产开发集团公司下设多家项目子公司，其集团公司本级仅系管理总部(无融资能力)，下属项目公司开发所需资金主要是通过集团公司的法人股东(一家实体企业)向银行贷款后取得。现根据该公司实际状况，建立自上而下的统借统还模式。

方案一利弊分析：

优点1：借入方出具从金融机构取得借款的证明文件后，可在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除；

优点2：根据《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)规定，在保证借入与转借的利率一致的前提下，无需缴纳营业税。

缺点1：在具体操作中，要使得借款协议、借款利率、借款期限以及利息分摊等多项要素符合统借统还模式的规定，需要取得股东单位、集团公司及各项目子公司的配合方能实施；

缺点2：一旦建立统借统还模式后，整个集团内本部与各家子公司之间不宜再发生相互间随意的资金拆借，特别是进入开发后期、预收款多的项目子公司其资金有可能会出现闲置状况；

缺点3：假设存在少数股东，当在出借资金给项目子公司时仍以银行贷款利率计息，可能引起少数股东的不满；

缺点4：集团内企业间利息收付要达到所得税的税负平衡，必须是资金拆借双方均为盈利企业。一旦借入资金的项目公司常年亏损，则集团内整体税负的平衡关系也可能被打破。

方案二：房地产开发公司对于销售之后的资金用于长期股权投资，将债权投资转化为股权投资

鉴于现行税法的相关规定，权益性投资(长期股权投资)是无需缴纳营业税和企业所得税的。因此为了规避上述因债权性投资所引起的涉税风险，可根据各项目子公司房产开发进度，逐步增资以解决其资金问题。

方案二利弊分析

优点1：不再受关联方间拆借资金所引起的涉税风险困扰，并可规避汇算清缴需纳税调增的问题；

优点2：投资方无论是资金投入时还是取得资金回报(系税后取得)时，都无需缴纳营业税。

缺点1：对出借资金方而言，以借款形式可尽早取得利息收入；同时借入资金方支付利息支出只要票据合法，即可当前税前扣除。而若以股权投资形式，则出借资金方需要等被投资的项目子公司自身产生利润后，才能以税后分红的形式取得补偿。加之房地产行业运作周期一般较长，因此投资方收回资金收益的时间跨度较长。此外一旦出现项目子公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报；

缺点2：从法律风险角度而言，假设项目子公司出现巨亏等情况，根据破产法等规定，债权人收回款项的顺序先于股东，一旦出现资不抵债情况，股权投资损失往往大于债权投资；

缺点3：若项目子公司不是集团公司百分之百控股，一旦集团公司进行增资扩股，势必会稀释其他少数股东的股权，因此大股东与少数股东之间如何平衡利益，值得公司管理层考虑；

缺点4：要根据项目子公司房产开发进度及对资金的需求状况，逐步增资，在操作上较繁杂，需要办理验资、工商变更登记等一系列手续。

方案三：根据国税发（2009）2号文第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

房地产开发服务方案 篇7

《2015年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示:201 5年年末,我国大陆总人口137462万人,比上一年年末增加680万人,其中城镇常住人口77116万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为56.1 0%,比上一年年末提高1.33个百分点。

城镇化的快速发展(过去1 5年中国人口城镇化率的年均增长率高达1.3个百分点左右,见图1)催生了我国诸多的大型地产公司(集团),如201 6年上半年销售业绩(超过500亿人民币)排名前十的地产:万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、华夏幸福、融创中国、华润置地、万达集团。这些地产公司拥有众多的地产项目和自己经营的物业小区,如排名第七的华夏幸福基业就拥有本公司经营的物业小区超过300个,物业工作人员超过1万人。这些居住小区视频监控系统在前期住宅建设是作为配套设施已建成,仅供小区物业管理人员使用,未做到联网监控及提供给上一级(如片区公司和总公司)管理者的实时在线监控画面和视频。对于公司总部或者片区分公司需要查看或者调阅小区视频只能去现场查看,难以做到实时、高效的管理模式,越是大型地产公司其管理层级越多,对小区的管控能力越差,矛盾越突出。针对此种情况,迫切需要对集团所管辖的各个小区视频联网,提供视频云服务,实现高效管理。

2.地产公司小区物业视频建设情况

2.1 国内地产公司管理架构

在分析我国地产公司各自物业小区视频监控系统建设现状之前,先说明地产公司管理架构。大型的地产公司对其物业小区管理一般采用多级架构,如图2所示。

其管理层级越多对物业小区的管控能力越差,如总公司对分公司、服务中心的管理处于“盲区”,仅靠总公司管理人员前往现场检查。而分公司对服务中心管理处于“盲区”,仅靠分公司管理人员前往现场检查,其向总公司的汇报,处于“无凭证”,仅靠各服务中心的书面或口头的汇总。而服务中心向总公司、分公司的汇报,同样处于“无凭证”,仅靠书面或口头的汇总,无证留痕。

2.2 国内地产公司物业小区视频建设情况

分析我国201 6年上半年销售业绩排名前十的地产各自物业小区视频监控系统建设现状,可以归纳为以下三类:

(1)采购管理标准化:地产公司在视频监控产品的采购中,采用圈定品牌库、战略集采等方式圈定标准化的通用视频监控类产品,从而使得视频监控的日常管理与维护日趋标准化。代表性开发商:恒大、保利、中海、龙湖、碧桂园等。

(2)平台化集约式管理:在部分新建楼盘中,整体楼宇智能化系统采用平台化管理,即将不同的弱电子系统如监控、门禁、停车场、报警、可视对讲等系统接入统一平台进行集约式管理,统一平台的接入端方式多样,节省大量管理成本。代表性开发商:万达、华润等。

(3)视频资源增值服务:在部分试点楼盘中,在统一楼宇智能化系统平台中通过将视频资源池化,向其他终端设备,如可视对讲主机、移动APP开放调阅公共区域视频资源的权限,提供物业增值服务。代表性开发商:碧桂园、方兴等。

总体说来,大型地产公司的物业小区视频监控在前期住宅建设作为配套设施已建成,有的采购阶段已经标准化,有的通过集约化平台来统一管理,有的开始提供增值服务。但是,这些都是在物业小区或分公司的有限范围实施和实现的,未做到全局覆盖和联网,不能提供大范围的联网监控。

2.3 国内外视频服务情况

视频监控即服务(Video Surveillance as a Service,Vsaas),类似于云计算中的Saas模式(软件即服务),通过第三方或自建视频监控云平台,基于互联网提供视频监控及其他安防服务,是一种完全在云端操作,允许用户远程存储、管理、记录、播放和监测监控录像。存在两种模式,第一种是企业自建模式(类似于私有云模式),第二种是第三方运营模式(类似于公有云模式)。

国内外厂商Vsaass (视频监控即服务)说明如表1和表2所示。

3 方案比选

3.1 需求说明

建设视频云(云平台),可以实现:(1)总公司及分公司实现移动管理功能;(2)服务中心实现移动管理且视频运营监管权不变。需要考虑两方面的需求:移动互联网视频管理需求和视频监控云平台管理需求。其中移动互联网视频管理的需求包括:移动APP端视频实时调阅查看、移动APP端实时查询、移动APP端视频智能轮询、移动APP端视频信息上下级推送;视频监控云平台管理的需求包括:用户权限管理(分级、分域、多级管理架构)、视频质量诊断、视频流信息的实时统计与大数据分析以及视频访问日志管理与统计。

而此外还需要考虑“在线移动视频路数”,因其涉及到具体的上传带宽需求。“在线移动视频路数”是基于“组织架构、各组织架构在线监管人数、平峰时每个服务中心(监控中心)在线移动视频路数(N)需求分析”的分析结果,其中:

(1)地产公司组织架构:一般采用:“总公司→分公司→服务中心”或者“总公司→分公司→服务中心→监控中心”的组织架构;

(2)各组织在线监管视频人员数量假设(平峰):监控中心:监控值班人员1人+值班经理1人;服务中心:主管2人;分公司:4人;总公司:8人;

(3)平峰时每个服务中心(监控中心)在线移动视频路数(N)需求分析:移动APP端至多采用四分屏(9分屏将看不清楚),其中N的需求为:16≤N≤64。对于分公司及总公司处于监督和抽查的状态,平峰状态时:N≤32;

(4)高峰时各组织在线监管视频人员数量分析及在线视频路数(M)需求分析:一旦发生事故时,访问某监控中心的人会达到几百人、几千人。但其关注的是某一路或几路视频(事故周边的视频),M≤10。其解决方法是在云端做复制分发(视频转发)。

3.2 方案说明

基于前面提到的视频监控即服务建设的两种模式(私有云模式和公用云模式)和对传输视频所需网络的安全要求(VPN和普通宽带)及在监控中心是否采用压缩技术等三个条件,提出共八种方案,其架构如图3所示,简单说明如表3所示。

3.3 方案比选

私有云模式:基于专线与互联网实现组织机构内部互联互通,企业总部(租借IDC机房)采用云计算模式,集中部署视频监控云平台,为区域提供各分支机构提供视频调阅、存储、智能分析等服务,可根据管理架构灵活分配平台使用权限,可扩展报警等其他安防服务。其特点有以下四点:

(1)根据私有云接入规模,切合实际业务需求来调整软硬件资源,提供冗余资源配置,保障全天候业务的稳定可靠运行;

(2)可以在私有云平台上不断扩充功能,如报警、巡更、OA管理系统等,有良好的业务扩展性和延续性,不依赖第三方支持;

(3)数据传输通过自建VPN通道,良好的保密性。数据存储私有化,避免第三方存储的信息安全问题;

(4)独享带宽、硬件性能等资源,由于目前公有云视频平台的建设规模小,分部散,缺乏大型成体系的公有云视频平台。无法做到公有云的规模效应,大部分平台存在高峰性能瓶颈,无法做到资源重复冗余。

公有云模式:由第三方服务提供商进行视频监控云平台建设,使用者只需购买第三方服务提供商的前端监控产品或云服务(按路数收费),通过互联网即可享受视频调阅、存储等服务。其特点有以下三点:(1)公有云租赁模式提供一站式服务,项目落地快,扩容平滑;(2)公有云平台一般拥有容灾备份中心,避免私有云建设中单数据中心的运行风险;(3)收费模式成熟,采用按路数收取服务费形式,后期运维较简单。

从系统稳定性和画面质量考虑,建议采纳私有云的方案(2);从成本及运维方便的角度考虑,建议采纳公有云的方案(8),如表4所示。

4 案例分析

4.1 基本情况

以某地产集团固安县项目为例进行分析说明。本示范项目涵盖范围包括:环固安大湖公园各小区的服务中心,具体包括7个服务中心(孔雀城一服务中心、孔雀城二服务中心、孔雀城三服务中心、孔雀城四服务中心、孔雀海服务中心、英国宫一服务中心、大卫城一服务中心),1 7个监控中心,涉及到的小区达到23个小区,详见图4。

经调研,在这7个服务中心的17个监控中心中,硬盘录像机大多数是海康、大华产品,也有部分国外产品(三星)及国内产品,前端摄像头涉及到2500路左右,详见表5。

4.2 案例方案比选

根据本文的第三章“方案比选”推荐的私有云方案(2)及公有云方案(8),其架构如图5所示,测算的造价及每年运营费如表6所示。

基于私有云方案(2),可测算本案例的第一年投入的总费用为2431557.5元,今后每年的运营费用为781507.5元,详见表6。

基于公有云方案(8),可测算本案例的第一年投入的总费用为1949750元,今后每年的运营费用为1032287.5元,详见表7。

5 结论

本文从视频云角度提出小区物业视频联网监控的各种方案,通过理论上的比较分析,及系统稳定性和画面质量建议采用“私有云的方案(2)”、从成本及运维方便的角度考虑建议采用“公有云的方案(8)”,并通过案例实证了“私有云的方案(2)”及“公有云的方案(8)”建设成本和年运维的高低,为大型地产公司物业小区提出了符合实际需求的监控联网方案。

参考文献

房地产开发风险因素分析 篇8

房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。

确立投资项目阶段存在的风险因素

房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。

1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。

2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。

获得土地资源阶段存在的风险因素

获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。

1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。

2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。

建设开发项目阶段存在的风险因素

建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。

1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。

2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。

3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。

销售管理房源阶段存在的风险因素

1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。

2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。

3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。