定西市市区物业管理办法（共3篇）
关于印发定西市市区物业管理办法的通知
定政办发〔2012〕296号
安定区人民政府，市直有关部门，驻定有关单位：
《定西市市区物业管理办法》已经2012年6月8日市政府第12次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
定西市人民政府办公室
二〇一二年七月二十六日
定西市市区物业管理办法
第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合实际，制定本办法。
第二条 区住房和城乡建设行政主管部门为定西市区物业管理行政主管部门，具体负责市区物业服务企业的市场准入、资质审查及物业服务企业的日常工作，并对物业服务企业的服务质量进行综合考评。
第三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照《物业服务企业资质管理办法》规定，在领取营业执照后30日内向物业企业资质管理部门申请办理资质证书,按资质等级从事物业服务活动。物业服务从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书和上岗证书。
第四条 物业服务企业申请资质认定依照法律、法规的规定提交相
—1— 关材料。
第五条 审批程序：
（一）物业服务企业将申报材料报区物业管理行政主管部门；
（二）物业管理行政主管部门审核申报材料，并征求物业服务企业所在街道及社区意见；
（三）对审核通过的颁发相应的资质证书。
第六条 办理时限：区物业管理机构自受理企业申请之日起20个工作日完成审查并核发证书。
第七条 物业服务企业主管部门要建立物业管理区域档案，档案资料应载明物业管理区域的范围、占地面积、建筑面积，共用设施设备情况，建设单位、产权单位，业主总户数、居住人口、产权构成比例，物业服务企业名称、管理时间等主要内容。物业服务企业变更的，应及时到物业管理行政主管部门办理变更登记。
第八条 物业服务企业的管理坚持“属地管理”原则，街道办事处要设立专门的物业管理机构，按照区域划分将辖区内的小区物业服务企业统一纳入到社区进行管理。
第九条 各社区具体负责所辖区域内的小区物业服务企业的日常管理，建立健全物业服务投诉受理机制和物业服务企业不良记录档案，并对服务不到位的物业服务企业应当及时督促整改。不良信息档案作为物业服务企业综合质量考评和资质审查的重要依据。
第十条 每个物业小区均应成立业主大会或选举产生业主委员会，业主大会或业主委员会根据相关规定，选聘具有相应资质的物业服务企业对该小区实施物业管理，并对物业服务企业活动进行监督和管理。
第十一条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的街道办事处及辖区居委会的指导下，由业主代表、建设单位及物业管理行政主管部门组成。
物业管理行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当
—2— 以书面形式在物业管理区域内进行公告。
（一）业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责；
（二）业主人数在50人以上100人以下的，由全体业主组成业主大会；
（三）业主人数在100人以上的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十二条 业主大会成立后，要认真履行职责，制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、申请和使用专项维修资金、决定其它重大事项。
第十三条 辖区居委会应把物业管理与创建文明小区、安全小区、和谐小区结合起来，积极支持和指导业主大会成立和业主委员会的工作，参与对物业服务企业的监管，协调解决业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第十四条 小区物业管理要坚持集中统一、科学规范、优质服务、降低成本的原则。物业服务企业的选聘要充分考虑共用设施设备、建筑规模、社区建设管理及便民服务等因素，临近小区或成片小区尽量选聘同一物业服务企业进行管理。
第十五条 对因单位撤销、合并、破产等因素造成小区无物业管理机构的，辖区居委会要组织成立业主大会，选举产生业主委员会，并协助业主委员会整治小区秩序，纠清各类欠费，选聘物业服务企业进行管理或由业主委员会自行管理。
第十六条 对新开发建设的小区应由建设单位组织小区业主大会或业主委员会共同协商选聘专业物业服务企业进行管理，不得私自选聘物业服务企业。
第十七条 新建小区竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验
—3— 收，并将验收结果报区住房和城乡建设行政主管部门审查备案，未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用或移交物业服务企业进行管理。
第十八条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备进行查验，并在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
对上述资料不全或建设质量不合格的不予接收。
第二十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第二十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二十二条 物业服务企业要按照《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》的规定和物业服务合同的约定，对物业实行科学化、规范化、专业化的管理。
物业服务企业未能履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十三条 物业服务企业应当结合各个小区实际，制定详细的管理办法，建立物业小区住户信息台账，随时掌握小区住户动态，对采集的业主信息有保密的义务。
第二十四条 物业服务企业要严格按照政府指导价收取物业服务
—4— 费用，不得擅自扩大收费范围或提高收费标准，物业服务费用收支情况，应当接受业主的监督。
第二十五条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
第二十六条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用从已缴纳的维修基金中支付，未缴纳维修基金的由共用物业部分所有人承担。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按第二十五条规定使用。
第二十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可自行向终端用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任。也可委托物业服务企业实行有偿代收，实行有偿代收的，物业服务企业要与各供应单位签订代收合同，代收费用及服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
—5—
第二十九条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。
第三十条 物业服务企业接到业主或物业使用人水、电、热、气等发生故障要求修理的反映时，应及时派员到现场并在半小时内派出修理人员及时抢修，因物业服务企业耽误时间或不及时修理而造成损失扩大的，物业服务企业应当承担相应责任。
第三十一条 物业使用人或所有人装饰、装修房屋时，不得私自拆、改公共基础设施。物业服务企业要对业主的装修设计及装修过程进行全面查验和监管。
物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项事先告知业主。
第三十二条 任何人不得损坏居住小区内的路灯、护栏、楼灯等公共设施及绿地、树木、花草和体育设施，如有损坏，由造成损坏的人应予恢复或赔偿。
第三十三条 物业服务企业不得拆除居住区内的公共设施、体育设施、绿化等，不得改变公共设施、体育设施、绿地的用途，拆除或改变用途的应当在10日内恢复，逾期不改正的由住建、体育、绿化等行政管理部门依法处理。
第三十四条 居住小区内的公共设施、体育设施、绿地等损坏后，物业服务企业应当在5日内按原设施用途和标准修复。
第三十五条 物业服务企业要将物业区域内的供热管理纳入小区物业管理范围，实行统一管理。
（一）物业服务企业在承接物业管理前，建设单位应当提供小区供热管网各类材料规格表、施工图及验收资料表等，并明晰供热管网权属和保养、维修责任等。
（二）物业服务企业应当与供热单位协商签订小区整体供热合同，将小区供热纳入物业管理范畴，实行集中统一管理。
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（三）物业服务企业要对物业管理区域内的供热管网进行日常的维修管护，并督促业主对室内的供热管道进行及时检查维修和排气。
（四）物业服务企业应积极协助和督促供热单位搞好物业小区供热管理工作，对业主的投诉要在第一时间到达现场进行核查和协调处理，确保小区正常供热。因供热设施出现故障导致长时间、大面积停暖时，应当协助供热单位及时进行抢修，并做好用热户的解释工作。
第三十六条 物业服务企业要对物业管理区域内的影响房屋主体质量和住户安全的行为进行监管：
（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途的；
（二）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的；
（三）随意占用楼梯间（消防通道）堆放杂物的；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的。
第三十七条 业主应当自觉维护小区内的公共设施管理和治安秩序维护。
第三十八条 物业服务企业要提前解除物业合同的，应提前两个月告知业主委员会，并书面报告区物业管理行政主管部门，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
第三十九条 违反本办法规定的，由相关行政主管部门依据有关法律、法规的规定予以处理。
第四十条 本办法自2012年8月1日起施行，有效期5年。
盐市价发〔2011〕64号
亭湖、盐都区物价局，市物价局开发区分局，市区物业服务企业:亭湖区物价局《关于明确非普通住宅物业公共服务收费范围的请示》（亭价发[2011]23号）收悉。根据省物价局《关于印发江苏省物业服务收费管理办法的通知》（苏价服〔2010〕12号）精神，结合盐城市区实际，现明确小区容积率低于1（不含1）的住宅、整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅、在同一区域内相对独立的别墅（包括独立别墅、联排别墅）按照非普通住宅物业公共服务收费进行管理，收费标准由双方通过物业服务合同约定。
以上通知，请遵照执行。
作者：冒國珺 来源：找法网 日期：2011年11月10日
定西市城市供热管理办法 定西市人民政府令第 34 号
第一章 总则
第一条 为了合理利用资源，提 高城市环境质量，切实加强城市供热管理，维护供热单位和热用户的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适 第三 用于本市区内从事城市供热规划、建设、管理、经营的单位及热用户。条 城市供热应当坚持优先发展集中供热、限制和改造分散供热，统一规划、统 第四条 市建设行政主管部门主管全市城市供热工作。环保、环保 一管理的原则。工商、物价、技术监督 监督、安全生产监督等有关部门应当按照各自的职责，配合建 监督 设行政主管部门做好城市供热管理工作。第五条 新建民用建筑必须实行分 规划与建设 户计量用热，原有民用建筑逐步改造实行分户计量用热。第二章
第六条 城市供热规划应当符合城市建设总体规划，编制城市供热规划应遵循因 地制宜、合理布局、统筹安排、分期实施的原则。城市热源、热网建设应当严格按照城市供热规划进行。第七条 新建、改建、扩建和更新供热锅炉房、热网及其它供用热设施的建设单位，应当将用地 范围、建筑规划面积、建筑物类别、热源方案及资金计划，报经市建设行政主管 部门进行审查后，按规定程序办理建设审批手续。第八条 新建民用建筑的 供热采暖系统，应当按照分户可控计量的要求进行设计。建设单位应当将建设项目的供热方案报市建设行政主管部门审查，经批准后 方可施工。第九条 供热工程竣工后，建设单位要将竣工资 工资料报市建设行政 工资 在城市规划区内禁止建设单台锅炉容量在 4.2 兆瓦 主管部门备案。第十条（6 吨/小时）以下的燃煤供热锅炉。已实施集中供热的区域内原有不符合上述规定的燃煤供热锅炉应限期拆除。第三章 条 特许经营管理
第十一条 城市供热实行特许经营制度 制度。制度 第十二 特许经营者应具备以下条件：
（一）有依法注册的法人资格；
（二）有按规定程序办理的建设项目批准文件；
（三）有《特种设备使用登记证》及环境评估批复文件；
（四）有用热单位合同明细表及供热区域示意图（1∶2000―1∶20000）；
（五）有符合国家标准和城市供热规划要求的热源；
（六）供热生产工艺必须符合国家设计规范；
（七）安全生产必须具有设备、设施、运行人员及人身安全的安全技术操作 规程、岗位责任制及相关的安全制度，生产岗位人员必须按规定全部经过考核持 证上岗，必须建立健全安全生产组织，设立安全管理机构；
（八）必须按供热企业类型和实际配备好相应的专业技术人员；
（九）建立包括基建、生产运行、设备与设施、安全生产、物资消耗等完整 的统计资料和档案，并设专人管理；
（十）有企业经营章程和服务规范。许经营应当提供下列资料： 第十三条 现供热企业申请供热特
（一）供热企业特许经营申请表，一式三份；
（二）企业法人（单位）资格证书（复印件）；
（三）建设项目批准文件，特种设备使用登记证、定期检验合格证、安全及 消防设施资料；
（四）工商行政部门颁发的营业执照；
（五）热源情况；
（六）用热单位合同明细表及供热区域示意图（1∶2000―1∶20000）；
（七）环保部门的环境评估批复意见；
（八）企业经营章程，服务规范；
（九）供热特许经营者承诺报告。书规定的经营内容、范围和期限经营。第十四条 第十五条 特许经营者应当按照授权 在经营期限内，特许经营 的内容不得擅自变更。特许经营者确需变更企业名称、地址、法定代表人、技术 负责人，必须提前书面告知市建设行政主管部门，经批准后，换发授权书。十六条 第 特许经营者在有效经营期内因自身原因停止经营的，应当于 6 个月前提 出，市建设行政主管部门须在特许经营者提出停止申请的 30 日内作出答复。第 四章 供热用热管理
第十七条 采暖期自当年 11 月 1 日起至次年 3 月 31 第十八条 供热单 日止。供热单位可根据实际情况，提前或延长供热时间。位在扩大供热面积、增加热用户前，应当向市建设行政主管部门申报增容方案，经审查同意后，方可实施。热用户确需在既有管网上新增负荷或者接碰管线的，必须征得供热单位的同 意。第十九条 供热单位应当与热用户签订供用热格式合同。内容包括： 供、停暖日期，供热参数，室内温度，事故及维护，收费标准，违约责任和双方应当 遵守的其他规定，需要约定的其他事项。格式合同示范文本由建设行政主管部门提供。保证供热质量。第二十条 供热单位应当 非分户热计量区域热用户室温合格率不低于 97%，室内温度昼夜不低于 16℃，但有下列情形之一的除外：
（一）热用户擅自改动室内墙体结构和供热管道，或者对采暖设施进行包装 影响散热的；
（二）热用户供热系统设计、安装不符合国家规范并对供热质量产生实质性 影响的；
（三）其它非供热单位原因造成的。第二十一条 供热单位应当对热用 户室温进行测量。测量室温应当使用经法定计量检测机构检测合格的测温仪器，采用符合规范的测温方式。供热单位应当每月抽查不少于总供热面积 5%的用户室温，每户按 60平方米 计算，测量结果由热用户签字，作为测量室温的证据。抽查按用户居住楼层、区 段、朝向等因素确定类别，每个类别每月抽查不少于一次。热用户对室温测量结果有异议的，可以向市建设行政主管部门提出复测申 请。市建设行政主管部门应当在规定的期限内组织进行复测。市建设行政主管部门可以抽样测量热用户室温，热用户应当予以配合。第二十二条 因供热单位责任造成用户 24 小时以上供热质量不达标并经市建设 行政主管部门核实，低于室温合格标准 2℃以内的，供热单位按日向热用户退还 低温期的半额热用费；低于室温合格标准 2℃以上的，供热单位按日向热用户退 还低温期的全额热用费。第二十三条 因停水、停电以及其他不可抗力等原 因造成停暖的，供热单位应当及时通知热用户采取保暖措施，并报市建设行政主 管部门备案；停暖时间累计超过 3 日的，按日退还超出时间的热用费。因供热单位运行事故造成热用户供热设施损坏的，由供热单位负责及时修 复，不得向热用户加收费用。第二十四条 供热单位应当在每年采暖期开始 后的 30 日内，将本采暖期的供热面积、热用户数量报市建设行政主管部门；在 每年采暖期结束后的 30 日内，将本采暖期的供热成本报市建设行政主管部门。第二十五条 由热用户自行管理的室外管网和其他采暖设备需要更换或者出现 故障需要抢修时，供热单位应当及时予以更换或者抢修，其费用由热用户承担。第二十六条 城市供热管网及附属设施出现故障需要抢修时，有关单位应当配合 热用费管理 第二十七条 热用费价格实 供热单位，保证及时抢修。第五章 行政府定价。
类计费： 第二十八条 对热用户应当按照下列规定，根据其使用性质分
（一）第一类为住宅；
（二）第二类为办公、教学、医院；
（三）第三类为宾馆、饭店、招待所；
（四）第四类为商业营业性用房、厂房、车间、礼堂、体育馆等。十九条 第二 非热计量用户以建筑面积为计费单位向供热单位交费。热用户应在每年 11 月份向供热单位足额缴纳本采暖期热费，到 12 月 31 日未交清本采暖期热费 的用户，供热单位可按拖欠热费总额每日加收 0.5%的滞纳金。分户计量的热用户按实际用量逐月向供热单位交费。对于拒缴和拖欠热用费的单位和个人，供热单位可以停止供热，因停止供热 造成的损失由欠费者承担；其所欠热用费，供热单位应当依法追缴。第三十条 不需采暖的房屋所有权人，应当于供暖前 30 日内向供热单位提出拆除、锁 闭用热设施的书面申请。供热单位在收到房屋所有权人的书面申请后，应当在 10 日内予以审核；对 于不侵害其他热用户用热利益、不影响供热单位正常供热的，应当予以同意并由 供热单位拆除、锁闭其用热设施，因拆除、锁闭用热设施所发生的费用由房屋所 有权人承担； 对于可能对其他热用户用热利益和供热单位的正常供热造成损害或 者损害威胁的，不予同意并书面告知理由，其用热设施不得拆除、锁闭，房屋所 有权人应当按规定缴纳热用费。被拆除、锁闭其用热设施的房屋所有权人在供暖期内，应当按停止供热面积 的热用费的 10%向供热单位缴纳户间传热热用费；被拆除、锁闭其用热设施的房 屋所有权人再用热时，应当与供热单位重新办理供、用热手续，重新安装、开启 其用热设施所发生的费用由房屋所有权人承担。第三十一条 房屋产权变更 第三十二条 市 时，当事人应当与供热单位办理供热过户手续，结清热用费。人民政府应当建立城市供热保障体系，设立城市供热保障金，保证困难群众冬季 采暖。市建设行政主管部门和市财政部门应当会同有关部门，提出建立城市供热保 障体系和设立城市供热保障金的具体方案，报市人民政府批准后实施。第六章 法律责任 第三十三条 获得特许经营权的企业在特许经营期间有下列行为 之一的，市建设行政主管部门应当依法终止特许经营协议，取消其特许经营权，并可以实施临时接管：
（一）擅自转让、出租特许经营权的；
（二）擅自将所经营的财产进行处置或者抵押的；
（三）因管理不善，发生重大质量、生产安全事故的；
（四）擅自停业、歇业，严重影响到社会公共利益和安全的；
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