房屋买卖合同纠纷仲裁申请书（推荐12篇）
地址： ：………………………………………… 身份证 ………………………
联系电话：商品房买卖司法解释。…………………………………………
被申请人：xxx置业集团有限公司
住址：xx县xx镇x社区x路 法定代表人：xxxx 电话：：…………………………………
营业执照注册号：：…………………………………………
请求事项
1. 裁令被申请人立即为申请人办理并交付房屋产权证
2. 裁令被申请人立即支付迟延交付房屋产权证书的违约金(暂计算至xxx年7月10日)元。
3. 裁令被申请人承担本案仲裁以及其它费用。
事实与理由
xxx年12月28日，申请人与被申请人签订了两份《商品房买卖合同》，其中编号xxxxxxxx合同中约定由申请人认购被申请人在青阳镇孙何社区嵩山南路西侧编号为洪国用(xxx)第12—047号地块开发建设的3—1—15#16# 商业用房。其中编号FC—xxxxxx合同中约定由申请人认购被申请人在青阳镇孙何社区嵩山南路西侧编号为洪国用(xxx)第12—047号地块开发建设的3——2——15#16# 住宅用房。
两份合同中都约定办理房屋产权证的日期为商品房交付使用后90日内，但至今没有为买受人办理办理房屋产权证，迟延日期为683天(暂计算至xxx年7月10日)，按约定产生迟延办理房屋产权证违约金分别为.3828元、.3306 元，共计为.7134元。
申请人曾经多次与被申请人协商要求办理房屋产权证，但是被申请人借种种借口，均未能解决。现依据《中华人民共和国仲裁法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律与合同约定，依法向宿迁市仲裁委员会提请仲裁。
综上，申请人提出上述仲裁请求，请求依法裁决!
此致
宿迁市仲裁委员会
申请人：
2006年7月6日, 申请人某工程咨询公司与被申请人中国某工程集团有限公司签订了《某项目工程分包合同》, 双方约定:被申请人将某大厦弱电系统工程分包给申请人, 并确定了工程款的具体数额及支付时间。该合同签订后, 申请人按照该合同约定履行了自己的义务。2008年11月, 该工程进行了最终结算, 该工程最终结算工程款为1260万元。被申请人分别于2006年7月、10月、12月及2007年8月分四次向申请人支付了工程款共计454万元人民币, 申请人为其开具了相应数额的正式发票。被申请人的子公司于2008年2月向申请人支付了工程款计157万元人民币, 申请人为其开具了相应数额的正式发票。被申请人的子公司的北京分公司分别于2007年3月、2008年10月及2009年5月、7月分四次向申请人支付了工程款共计569万元人民币, 申请人为其开具了相应数额的正式发票。申请人同意被申请人从工程结算款中直接扣除总包管理费计38万元人民币。该工程最终结算款减除已付款项及应扣除的总包管理费, 尚有42万元人民币工程款未支付, 被申请人认为该款项是为申请人代扣的营业税税金。依据有关税法规定, 被申请人作为营业税扣缴义务人应向申请人提供已交代扣的税金的完税证明。尽管申请人与被申请人多次协商, 并于2009年8月10日向被申请人发出《律师函》, 要求被申请人提供完税证明, 但未果。
申请人认为被申请人的行为严重侵犯了申请人的合法权益, 遂委托本所于2009年9月22日向北京仲裁委员会提出了仲裁申请, 北京仲裁委员会受理此案后, 依法进行了开庭审理, 并于2009年12月3日作出了终局裁决, 仲裁裁决全部支持了申请人的仲裁请求。
仲裁裁决生效后, 被申请人及时、全面履行了仲裁裁决书。
2 代理意见和裁决
2.1 申请人的代理意见
本所接受申请人委托后, 通过对案件的调查和分析, 就本案的工程款金额、申请人开具的发票的认定及债务履行方式, 发表了如下代理意见:
2.1.1 双方签订的工程分包合同合法有效, 被申请人欠付42万元人民币工程款事实清楚
2006年7月6日, 申请人与被申请人签订的《某项目工程分包合同》, 是双方当事人真实意愿的表示, 符合法律规定, 合法有效。合同签订后, 申请人已经履行了合同义务, 工程质量合格并已交付, 并且双方也已进行了工程结算。该工程最终结算工程款为1260万元, 扣除被申请人已经支付的1180万元工程款及总包管理费38万元, 被申请人尚欠付申请人42万元工程款, 事实清楚。
2.1.2 被申请人提出异议的4张发票的责任在于被申请人
被申请人在书面答辩意见中提出, 申请人提交的证据中有7张发票, 其中3张是开具给被申请人, 被申请人认可;其余4张发票是由于申请人自身过错造成付款人与被申请人不同, 由申请人自行承担全部责任。
对于被申请人提出异议的4张发票, 首先应当由被申请人提供完税证明或支付相应的工程款。申请人提供的发票是根据被申请人要求开具的, 责任不在申请人。开具发票的程序是先开票后付款, 根据财务制度的规定, 付款单位是哪个单位, 申请人也应当就该单位开具发票。被申请人提出要求申请人更改发票名称不是事实, 被申请人从来没有向申请人提出过更改名称的要求。如果被申请人认为发票有误 (包括单位和名称) , 被申请人可以提出异议, 并且可以不付款。被申请人委托其子公司付款, 这是被申请人的内部问题。4张发票项下的款项都是本案所涉工程款的组成部分, 因此, 提供完税证明或支付工程款的义务人是被申请人, 被申请人应承担其有异议部分的4张发票的责任。
2.1.3 被申请人欠付工程款的债务履行方式
申请人认为依据国家有关税法的规定, 如果被申请人代扣了营业税, 被申请人应当提供相应代扣数额的完税证明;如果不能提供完税证明, 被申请人应当向申请人支付相应数额的工程款。
2.2 被申请人的答辩意见
针对申请人的诉讼请求及事实理由, 被申请人提供了如下答辩意见:
被申请人对申请人提出的付款金额没有异议。申请人提交的证据中为被申请人开具的发票部分, 被申请人同意开具完税证明。付款行为是建立在合同基础之上的, 被申请人是实际付款人, 其他的付款单位是委托代理付款关系, 不是实际付款人。对此, 申请人是明知的。申请人应当依据合同约定为被申请人开具发票。被申请人从来没有要求申请人为其他单位开具发票。发票错开的行为是申请人的错误认知导致的, 因此, 其后果应当由申请人自行承担。
2.3 仲裁庭意见及裁决
北京仲裁委员会受理此案后, 于2009年10月28日开庭进行了审理。仲裁庭经审理提出了如下意见:
2.3.1 关于被申请人欠付申请人的工程款金额
双方当事人对签署分包工程结算报告并确定本案工程结算金额为1260万元的事实没有异议, 同时对已支付工程款金额1180万元和在结算金额中扣除总包管理费38万元的事实也没有异议。因此, 仲裁庭确认被申请人欠付申请人的工程款金额为42万元。
2.3.2 关于申请人开具的七张发票的认定问题
仲裁庭注意到, 申请人以被申请人为付款单位开具的3张发票, 被申请人对该3张发票的真实性没有异议, 同时在庭审答辩中表示愿意提供该3张发票的完税证明。因此, 仲裁庭对申请人要求被申请人提供上述3张发票项下工程款完税证明的仲裁请求予以支持。
本案双方当事人有争议的问题是被申请人委托其子公司及北京分公司支付工程款, 申请人为子公司开具的4张发票。由于被申请人认可其通过子公司支付工程款的事实, 同时对上述4张发票的真实性未予否认, 因此仲裁庭认可上述4张发票的真实性。仲裁庭认为, 被申请人委托第三方付款是导致申请人没有为其出具发票的直接原因, 根据财政部令1993第6号《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人, 对外发生经营业务收取款项, 收款方应当向付款方开具发票。”的规定, 申请人为其子公司出具发票的行为, 并无过错。在合同履行过程中, 被申请人连续四次通过其子公司接受发票并支付工程款的事实表明其未对申请人出具的发票提出异议;虽然被申请人辩称因申请人错开发票不能提供完税证明, 但对该主张被申请人未能举证证明, 也未提交曾要求申请人更换发票方面的证据支持其主张。被申请人在庭审时同时辩称, 税务部门2009年后改为差额纳税, 这就表示上述4张发票没有办法办理完税证明。仲裁庭认为税收征收方式的改变并未改变被申请人尚有42万元工程款未支付的事实, 而且不能提供完税证明不是申请人原因造成的, 其责任不应由申请人承担。
综上所述, 被申请人关于由申请人承担不能提供完税证明责任的答辩意见不能成立, 仲裁庭不予支持。
2.3.3
被申请人欠付申请人工程款的债务履行及方式仲裁庭注意到, 双方当事人对欠付工程款的事实并无争议, 按照《中华人民共和国合同法》的相关规定, 被申请人不论以提供完税证明或支付工程款的哪种方式都应该履行自己的债务支付义务
由于申请人认可被申请人通过提供完税证明的方式支付欠付的工程款, 被申请人在庭审时也认可了42万元欠付工程款是代扣税款并表示已经向税务部门缴纳了相应税款。根据双方当事人的上述意见, 仲裁庭认为税款的代扣代缴是双方达成一致的意思表示, 被申请人应首先以提供完税证明的方式履行债务, 被申请人提供完税证明的金额为1260万元。
此外, 被申请人虽然答辩称由于申请人为其子公司出具了4张发票以及2009年以后税收征收方式的改变导致部分工程款的完税证明不能提供, 但是仲裁庭认为被申请人的上述理由均不是由申请人责任造成的, 被申请人在无法以提供完税证明的方式履行债务的情况下应以支付工程款的方式履行对申请人的债务。
2.3.4 仲裁费用的承担
本案主要是因为被申请人没有履行对申请人的债务造成的, 仲裁庭认为仲裁费应由被申请人全部承担。
根据以上事实和理由, 仲裁庭裁决如下:
1) 被申请人应于收到本裁决书之日起30日内向申请人提供结算金额为1260万元的完税证明;上述期限内不能提供完税证明的部分, 被申请人应自前述期限届满之日起15日内按照3.3%的比例向申请人支付相应款项。
2) 本案仲裁费21180元, 由被申请人承担。由于申请人已向本会预交了全部仲裁费, 故被申请人应当自本裁决书送达之日起15日内直接向申请人支付其垫付的仲裁费21180元。
上述被申请人应向申请人支付的款项, 逾期支付, 按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定办理。
本裁决为终局裁决, 自作出之日起生效。
3 律师点评
本案是一起工程分包合同纠纷案件, 本案的原告由于在工程分包合同履行过程中, 没有注意防范风险, 以至于合同履行过程中发生纠纷。本律师在本案中作为原告的代理律师, 对本案取得了全部胜诉的良好效果感慨颇多, 本案对在合同履行过程中如何防范第三方代为履行风险、如何选择履行方式以及如何选择争议解决方式等有诸多启示。
3.1 关于由第三方代为履行合同
本案的争议的焦点是, 被申请人委托其子公司向申请人代为支付工程款, 申请人向代为付款的第三方开具了正式发票, 由此造成被申请人无法提供完税证明的责任应该由谁承担的问题。本案的纠纷也是由于被申请人委托其子公司代为付款造成法律关系混乱引起的。因此, 如何正确认识第三方代为履行合同的法律性质及如何防范由此引发的法律风险, 对工程总承包单位来说是非常重要的。
首先, 应该注意区别第三方代为履行与债务转移的区别。所谓第三人代为履行, 是指第三人依照合同当事人约定由其向债权人履行债务;第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的, 债务人应当向债权人承担违约责任。我国《合同法》第六十五条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的, 第三人不履行债务或履行债务不符合约定, 债务人应当向债权人承担违约责任。”该条规定的第三人代为履行制度, 具有如下法律特征:: (1) 第三人可以代替债务人履行债务。 (2) 第三人代替债务人履行债务应当有约定, 约定的形式为《合同法》第十条规定的书面、口头和其他形式。 (3) 第三人不是合同当事人, 无需在该合同上签字或盖章。 (4) 第三人不承担合同的履行责任和违约责任。当第三人拒绝履行或履行不符合约定时, 由债务人承担履行或违约责任。所谓合同债务的转移是指基于债权人、债务人与第三人之间达成的协议将债务转移给第三人承担, 由第三人取代债务人的地位成为合同当事人, 而向债权人履行债务。《合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的, 应当经债权人同意。”该条规定的债务转移制度, 具有如下法律特征: (1) 债务是可以转移的, 但必须由当事人亲自履行的债务不能转移。 (2) 债务转移必须以债权人同意为必要条件。 (3) 债务转移前的合同关系消灭, 转移后的合同关系产生。 (4) 合同主体已经变更, 第三人成为合同当事人。由此可见, 第三方代为履行与债务转移存在明显的区别, 主要表现在: (1) 生效条件不同。在第三人代为履行的情况下, 第三人单方表示代替债务人清偿债务或者与债务人达成代替其清偿债务的协议即可。但在债务转移的情况下, 债务转移时必须经债权人同意, 否则不发生法律效力。 (2) 法律地位不同。在第三人代为履行的情况下, 第三人只是履行主体而非合同主体, 第三人不是合同当事人。但在债务转移的情况下, 第三人将加入原合同或完全代替债务人成为合同关系当事人, 如果是合同债务的全部转移, 则第三人将完全代替债务人成为合同当事人, 即使是债务部分转移第三人也将加入合同关系成为合同当事人。 (3) 承担的责任不同。在第三人代为履行的情况下, 由于第三人不是合同当事人, 当出现债务的履行不符合约定或未完全履行的情况时, 债权人只能向债务人而不能向第三人请求承担责任。但在债务转移的情况下, 由于第三人成为合同当事人, 故而该债务的履行不符合约定或未完全履行的情况下, 债权人可以要求第三人承担履行或违约责任。
其次, 在建设工程合同履行过程中, 由第三方代为履行的情况经常发生, 而第三方代为履行又与合同债务的转移容易发生混淆, 在司法实践中对是债务的代为履行还是债务转移比较难以把握, 工程承包单位更应该注意防范风险, 明确责任, 应特别注意以下几点: (1) 在签订建设工程合同时, 如果有第三方代为履行的情况, 应该在建设工程合同中明确约定;如果是在建设工程合同履行过程中发生由第三方代为履行的情况, 债务人应向债权人提交第三方和债权人均表示同意的由第三方为债务人代为履行债务的承诺, 或者与债务人订有代为履行合同债务的协议。 (2) 在第三方的代为履行债务时, 如果第三方不履行债务或履行债务不符合约定, 此时应视为第三方拒绝履行, 而应当要求债务人承担履行或违约责任。
3.2 关于建设工程合同的履行方式
合同履行方式是合同双方当事人约定以何种形式来履行义务。合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式、结算方式等。履行方式由法律或者合同约定或者是合同性质来确定, 不同性质、内容的合同有不同的履行方式。本案中, 双方当事人对被申请人欠付工程款的数额没有争议, 但对工程款支付履行方式是直接工程款还是提供相应数额的完税证明发生了争议, 这也是本案争议的一个焦点问题。
根据我国《合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的规定, 建设工程合同履行方式, 履行义务人必须首先按照合同约定的方式进行履行。如果约定不明确的, 当事人可以协议补充;协议不成的, 可以根据合同的有关条款和交易习惯来确定;如果仍然无法确定的, 按照有利于实现合同目的的方式履行。建设工程合同履行方式的约定或变更应符合法律规定。本案中工程分包合同工程款支付方式的变更有关税收的法律规定的修改。按照1994年1月1日施行的我国《营业税暂行条例》第十一条的规定, 建筑安装业务实行分包或转包的, 以总承包人为营业税扣缴义务人。而2009年1月1日起施行的新修订的《营业税暂行条例》删去了原《营业税暂行条例》第十一条的规定, 也就是说, 在建设工程总包与分包活动中, 总承包人以其取得的全部工程价款扣除分包工程款后的余额为营业额缴纳营业税;分包人以其分包工程款为营业额缴纳营业税;总承包人不得对分包人的营业税代扣代缴。因此, 工程承包单位不仅要熟知建设工程的法律、法规的规定, 还必须了解和掌握与建设工程有关法律如税法等规定, 以便建设工程合同的履行符合法律规定。
3.3 关于建设工程合同争议解决方式
建设工程合同发生争议, 可以通过和解或调解的方式来解决, 当事人不愿和解、调解或和解、调解不成的, 可以通过仲裁或诉讼方式的解决。本案中当事人选择采取仲裁方式来解决工程分包合同的争议, 本案从2009年9月22日立案, 到2009年12月3日裁决生效, 仅用了不到三个月的时间, 并且裁判的质量高, 执行快, 本案申请人体会了到仲裁的效率较高、专家裁判的优点, 但也体会到仲裁费要比诉讼费高问题。
裁决书
[2011] ×××仲裁字第号
申请人：
地址：
法定代表人：
委托代理人：
被申请人：
地址：
法定代表人：
×××仲裁委员会（以下称本会）根据申请人与被申请人签订的《模具/部件采购协议》中的仲裁条款和申请人向本会提交的仲裁申请，受理申请人就上述合同纠纷所提出的仲裁申请。本案审理程序适用×××年×月×日起施行的《×××仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。
根据《仲裁规则》的规定，仲裁委员会已向被申请人送达了仲裁申请书副本、《开庭通知》、《组庭通知》、《仲裁规则》和《×××仲裁委员会仲裁员名册》等材料。
根据《仲裁规则》的规定，本案适用简易程序。鉴于申请人和被申请人未在《仲裁规则》规定的期限内共同选定仲 1
裁员。根据本会《仲裁规则》之规定，本会主任指定×××为本案仲裁员，于×××年×月×日组成本案仲裁庭。
×××年×月×日，仲裁庭开庭审理本案。申请人委托代理人×××到庭陈述了自己的主张，回答了仲裁庭的提问，并协助仲裁庭核对了本案的有关事实证据。被申请人经合法途径通知无正当理由未到庭，仲裁庭依据《仲裁规则》的规定对本案作了缺席审理。
本案现已审理终结。现将本案的案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下：
案情
申请人诉称：
申请人与被申请人（原名×××）系业务往来单位，申请人为被申请人加工生产手机部件模具及根据模具加工生产产品。双方的《模具/部件采购协议》约定，模具的付款方式为在合同生效后5日内支付模具价款的30%作为订金，在首样确认后15日内支付中期的30%的款项，在量产5K套后的15日内付清尾款40%；约定部件的付款方式为月结30天，如延期付款，申请人有权追讨利息，利率以银行贷款利率而定；并约定如发生纠纷，提交×××仲裁委员会申请仲裁。采购订单中再次约定付款方式为月结30天，如发生纠纷，提交×××仲裁委员会仲裁裁决。每次接到订单后，申请人均能按期完成。×××年×月×日，被申请人出具付款联络函，确认尚欠申请人加工费总额为×××元，并要求打
折，申请人没有同意。此后，被申请人付款极不情愿，截至申请仲裁日，被申请人仍欠申请人人民币×××元未付。期间经申请人多次催讨，被申请人拒不支付。2009年，被申请人的名称先后由×××公司变更为×××公司、×××公司，经营地址也作了变更。
申请人提出如下仲裁请求：
1、裁令被申请人向申请人支付货款人民币×××元，并支付自×××年×月×日起至付清之日止的利息（按同期银行逾期贷款利率每月千分之八算，暂计至×××年×月×日为人民币×××元）；
2、裁令被申请人承担本案仲裁费。
被申请人未到庭答辩，也未提交任何证据或对申请人提交的证据进行质证。
仲裁庭经审理查明：
×××年×月×日，申请人与被申请人签订《模具/部件采购协议》，该协议与本案有关的约定是：被申请人采购申请人为其定制的部件，并承担为履行本协议所产生的开模费用；模具的付款方式为在合同生效后5日内支付模具价款的30%作为订金，在首样确认后15日内支付中期的30%的款项，在量产5K套后的15日内付清尾款40%；约定部件的付款方式为月结30天，如延期付款，申请人有权追讨利息，利率以银行贷款利率而定。
上述《模具/部件采购协议》签订同时，申请人又与被申请人签订《保密协议》，约定双方在履行《模具/部件采购协议》时，遵守有关保密义务。
×××年×月×日至×××年×月×日间，被申请人向
申请人发出采购订单，对须采购的部件品名、数量和价格作了具体约定。申请人按《模具/部件采购协议》和采购订单的要求交付了相关货物。×××年×月×日，被申请人向申请人出具付款联络函，确认未付申请人货款总额为×××元。
另查，被申请人企业名称在《模具/部件采购协议》和采购订单履行期间发生变更，其原名为×××公司，×××年×月×日改为×××公司，×××年×月×日又改为×××公司。但是，×××年×月×日被申请人向申请人出具上述付款联络函，仍使用签署《模具/部件采购协议》及《保密协议》时所使用的合同专用章。
以上事实有《模具/部件采购协议》、采购订单、送货单、对账单及附件、厂外联络单、付款联络函、被申请人的企业信息查询资料和《保密协议》等为证。
仲裁庭意见
根据有关法律、法规和本案事实及有关的证据材料，仲裁庭对当事人双方有争议的事实和法律问题作出判定，对本案形成以下意见。
一、申请人和被申请人均为合格的民事法律行为主体，申请人与被申请人签订的《模具/部件采购协议》体现了平等自愿原则，是当事人的真实意思表示，合同的内容和形式符合《中华人民共和国合同法》的规定为合法有效，仲裁庭予以确认。
二、申请人按约为被申请人交付了《模具/部件采购协
议》所约定的货物，已履行合同义务。被申请人拖欠货款，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。
三、被申请人经依法通知既不作书面答辩又不出庭，视为自动放弃抗辩的权利，应自行承担由此引起的法律后果。
四、申请人所提的支付货款的仲裁请求符合《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，依据充分，理由成立，仲裁庭予以支持。被申请人应偿还所欠申请人的货款。
五、申请人主张逾期支付货款利息的起算应以《模具/部件采购协议》约定的月结30天为依据，即利息应自×××年×月×日起算，仲裁庭对此主张予以支持。关于逾期货款利息的利率问题，仲裁庭认为，《模具/部件采购协议》的文义只约定延期付款的利率以银行贷款利率而定，但未约定按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算罚息，因此仲裁庭对申请人关于逾期货款利息主张超出银行同期同类贷款利率的部分不予支持。
本案仲裁费人民币×××元应由被申请人承担。
裁决
基于上述意见，仲裁庭裁决如下：
（一）被申请人向申请人支付货款人民币×××元，并支付按同期银行贷款利率自×××年×月×日至实际支付之日止的利息；
（二）本案仲裁费人民币×××元由被申请人承担，此款已由申请人预缴垫付，被申请人径付申请人。
（三）驳回申请人的其他仲裁请求。
上述应由被申请人支付的款项应在本裁决书作出之日起15日内付清。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
仲裁
秘书：
合同编号：
甲方：
法定地址：
营业执照号：
乙方：
法定地址：
营业执照号：
甲乙双方经充分的协商，甲方愿意出售且乙方愿意购买“_____________________”轮（以下简称“该轮”），并达成如下协议：
一、船舶概况
船名：船型：成品油船船级：CCS近海
船籍：总长：129.70m船宽：17.50m
船深：9.4m载重吨:8800t总吨：5637t
净吨：3156t主机型号/功率：8320ZCd-8/2206KW
主机生产商：广州柴油机厂船舶建造年月：
二、产权/经营权
甲方确认拥有本合同下的该轮的全部产权甲方确认该船不在光船租约下。
三、船价
该轮售价总计人民币(或美元)________________（大写：__________________）
四、保证金
为了确保本合同的严格履行，买方应在合同签订日支付_________万元人民币
（大写：__________________）的保证金。该保证金应以银行汇票方式汇到卖方指定的帐户（户名：_________开户行：________________帐号：___________________________）人民币(或美元)帐号：
五、付款
分期付款：
（1）船舶下水_____日内，支付合同价款的百分之______作为预付款。合计_________元（大写：__________________）。预付款可以抵作船价款。
（2）船舶证书办理完毕_____日内，支付合同价款的百分之______，合计_________元（大
写：__________________）。
（3）交船手续办理完毕之日起_____日内，支付合同价款的百分之______，合计_________元（大写：__________________）。
六、交船时间和地点
交船地点：
交船期限：(由甲方选择)
甲方同意乙方在支付了上述定金并签署跟船保函后，可以委派________名代表上船直至
交船，以便熟悉船舶状况，但跟船人员不得干涉或妨碍甲方船员的正常工作。跟船人员的费
用和风险由乙方自负。
甲方应以书面通知乙方该轮3天交船预报和1天交船确报，乙方在收到3天交船预报通
知后，应立即安排付清剩余船款及油款，乙方收到1天交船确保后，必须在________天内接
船。交船时，该轮必须处于漂浮状态，甲方按该轮现状交船，自然损耗除外。
甲方确认收到全部船款和油款后，双方即签订交接协议书。交接协议书经双方授权代表
签署并加盖公章后，该轮产权正式移交给乙方。甲方全体船员立即离船，船员离船后的食宿
和回程的车费由乙方承担，并负责安排将船员送回。乙方同意付船员补贴每位人民币(或美
元)_________。
交船前，倘若该轮发生全损或推定全损，本合同自行解除。甲方应将乙方已付款项全额
如数退还。
七、备件和燃料
该轮包括船上的备品备件由甲方按清单移交给乙方。属于甲方专用的船上图书、资料表
格和文件等不包括在内，船员的私人行李和物品也不包括在内。
船上剩余燃油、未使用过的润滑油、伙食由乙方接收并按交船地当日市场价格计价付款，并一次性付清。
八、文件
交船时，甲方应将现有的船检证书及该轮技术图纸无偿提供给乙方。若乙方提出要求，甲方应将其现有的该轮的其他技术文件及时交给乙方。
该轮的国籍证书、船舶的所有权证书、电台执照、船舶签证薄、海关监管薄、航海日志、轮机日志、营运证、最低安全配员证书、造船厂提供的该轮的稳性计算书、船舶防油污计划
和ISM文件(如有)等应由甲方收存取回，但乙方有复印的权利(船舶油污计划和ISM文件不提供复印)。
交船时，甲方应将下述文件递交给乙方：
一、授权书；
二、普通商业发票(不含增值税)，甲方应在交船后________日内办妥该轮在原登记机关的注销登记。同时，乙方应将下述文件递交给甲方：
一、营业执照复印件；
二、授权书；
三、乙方办理该轮登记所在登记机关名称、地址、传真、电话、联系人和邮政编码。
九、债务
在交船前，甲方承诺该轮没有任何船舶优先权、船舶抵押权和随船债务。
十、费用的约定
交船前，该轮所发生的各项费用由甲方承担；交船后，该轮所发生的各项费用由乙方承担。甲方应向原船舶登记机关办理船舶注销手续，乙方应办理该轮所有权登记，其费用各自承担。
十一、船名和标记
该轮移交后，乙方不得使用原船名和烟囱标记。
十二、乙方违约责任
若乙方未能按时支付定金，甲方有权解除合同。乙方应承担甲方因此遭受的损失和按年利率______％计算的全部损失费用的利息。
若乙方未能在收到交船预报后_______日内按本合同第五条的规定支付船款，或未能在收到交船确报后_______日内接船，甲方有权解除合同。定金及其利息归甲方所有。若定金及其利息收入不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失费用，并承担甲方全部损失费用的利息(按年利率_______％计算)。
十三、甲方违约责任
若甲方未能按本合同规定的方式和期限通知乙方接船，乙方有权解除合同。甲方收到乙方解除合同通知后，应在______个银行工作日内退还所收到的全部船价款(包括定金)及利息(按年利率______％计算)。
十四、不可抗力
本合同在执行中如发生地震、火灾、海啸、战争等不可抗力而致使甲方不能履行合同，则甲方应立即通知乙方终止合同。另外若由于其它特殊原因如台风、大于该轮抗风能力的大风、雾以及国家政府机关规定等造成甲方不能按合同条款规定之日期交船，甲方应提前----
天通知乙方，同时提出新的交船日期，乙方有权选择撤销合同或保留合同。若乙方选择撤销合同，则本合同立即终止；若乙方选择保留合同，则乙方应接受甲方提出的新的交船日期。
十五、仲裁
在本合同的解释和履行中如发生纠纷，原则上由双方协商解决；若协商未能达成一致，则提交中国海事仲裁委员会_________分会按我国有关法律进行仲裁。该仲裁是终局的。
十六、附则
本合同经双方授权代表传真签字盖章后生效。
本合同正本一式两份，双方各执一份；副本两份，双方各执一份。正副本具有同等法律效力。本合同未尽事宜，甲乙双方可以通过协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（签章）：_____________________乙方（签章）：_____________________
甲方代表（签章）:__________________乙方代表（签章）：_________________
签订地点：_________________
申请人：
身份证号码：
住所： 联系电话：
申请人代理人：
通讯地址：
联系电话： 被申请人：
法定代表人： 住所： 电话： 邮编： 传真：
申请仲裁所依据的仲裁协议
申请人XXX与被申请人XXXX年X月X日签订的《借款合同》中的仲裁条款——该合同第X条约定：“因本合同及其履行发生的争议，任何一方均可向中国国际经济贸易仲裁委员会（北京）申请仲裁，仲裁裁决是终局的。”
仲裁请求：
1、裁决被申请人向申请人返还借款本金X元；
2、被申请人向申请人支付借款利息X元;
3、被申请人向申请人支付违约金X元；
4、被申请人承担本案仲裁费。
仲裁请求所依据的事实和理由：
X年X月X日，申请人与被申请人签订了《借款合同》，《借款合同》约定被申请人向申请人借款X元整；借款期限为X日，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止；借款利息自被申请人收到上述款项之日起，每月按X%的利率计算；被申请人若逾期偿还本金、利息，每逾期一日，应按逾期金额，支付XXX的违约金。
现借款期限届满，被申请人未按《借款合同》约定偿还借款本金、利息，经申请人多次催告，被申请人仍未偿还，故申请人向贵委提出仲裁申请。
综上所述，望贵委以事实为依据，以法律为准绳，依法裁决支持申请人的仲裁请求，以维护申请人的合法权益。
此致
中国国际经济贸易仲裁委员会
一、调解仲裁的探索与实践
根据省、市有关文件精神要求, 从2010年开始, 灵丘县依托各级农经部门, 相继挂牌成立了以县级农村土地承包纠纷调解与仲裁委员会、乡 (镇) 级农村土地承包纠纷调解仲裁庭和村级土地纠纷调解小组为内容的农村土地承包纠纷三级调处机构, 并建立健全了一整套完善的信访、调解和仲裁工作运作机制。全县土地纠纷调解仲裁工作在探索实践中不断发展, 农村经营管理部门的职能作用得到了充分发挥。两年来, 全县共受理了土地纠纷来信来访33件, 其中:涉及经营权争议纠纷的15件, 土地经营权流转纠纷的7件, 征地补偿费分配纠纷的9件, 申请违约赔偿仲裁的2件。在全部受理案件中, 符合仲裁立案的6件, 调解解决的27件, 纠纷案件受结率达到了100%。实践表明:灵丘县县、乡、村三级土地纠纷调解仲裁机构在化解农村土地纠纷矛盾、维护农民群众合法权益、促进农村社会和谐稳定方面确实起到了重要作用, 并且得到了基层干部群众的普遍认可。
二、调解仲裁机构的作用体现
(一) 有效预防了群体上访案件的发生, 缓解了各级政府的综治压力。
农村土地纠纷成因复杂, 群众反应敏感。而且, 涉及面广、政策性强、操作难度大。多数案件往往通过信访难以解决, 但又不符合诉讼规定, 法院不予受理是各级政府最为棘手和头疼的问题, 也是纠纷在基层得不到及时处理引发越级上访的根源所在。自全县三级联动调解仲裁机构建立以来, 实行由下而上的一条线调处模式, 好多纠纷案件通过“村级调解小组—乡 (镇) 级仲裁庭—县级仲裁委员会”的快捷程序, 在短时间内很快得到处理。由于及时有效地预防了矛盾的激化升级和群体越级上访事件的发生, 大大缓解了乡村两级“一票否决”的综治压力, 得到了各级政府的充分肯定。
(二) 降低了诉讼成本, 增强了百姓依法维权的积极性。
过去, 群众遇到纠纷通常诉诸法院, 往往一个案子至少需要三个多月甚至一年时间才能得到解决。既浪费时间又消耗财力, 而且常常因纠纷得不到及时解决而导致恶性案件的发生, 矛盾的双方都不愿意面对。现在全县三级联动调处机构运行以来, 一般纠纷案件一个多月就能得到解决, 不仅节省了大量的时间精力和诉讼成本, 还让百姓表达诉求变得轻松、方便和快捷, 依法维权的积极性也大为增强。
(三) 进一步深化了普法教育形式, 提高了干部群众的依法维权意识。
各级仲裁机构开展纠纷的调解与仲裁, 既是当事人依法维权的过程, 也是职能部门进行普法教育的过程。广大干部群众通过亲身参与, 一方面加深了对《合同法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包纠纷仲裁法》以及相关法律法规的理解, 增强了法律意识、维权意识和学法、守法的自觉性。另一方面使职能部门开展普法教育的形式由单纯空洞的说教变得更加生动现实。尤其是一些群体上访案件的审理, 干部群众参与人数多, 教育面大, 普法教育效果会更好。
(四) 树立了农经部门依法行政的权威性。
农村承包合同管理是法律赋予各级农经部门的一项主要职责。过去, 农经部门对土地纠纷的调处大部分是行政层面的调解, 行为结果的约束力、执行力和在基层干部群众中的影响力较弱。一直以来, 群众对农经部门承担的土地纠纷调解仲裁职能不是很清楚, 所以, 打官司只知道找法院。仲裁委员会的成立使原先的行政行为上升为司法行为, 仲裁结果具有了相当的法律权威性和约束力。仲裁机关对拒不执行裁决结果的当事一方, 可以申请强制执行。这样, 不仅加深了群众对经管部门职能权限的认识, 使农经队伍的执法地位和在基层群众中的影响力进一步提高。而且, 进一步夯实了农经部门依法行政的法律基础和社会基础。
三、实践中存在的一些问题
(一) 基层纠纷化解率低, 案件上推现象严重。
近年来, 虽然各乡 (镇) 都已经建立了乡村两级纠纷调处机构, 但基层纠纷案件办结率一直不是很高, 大部分调解仲裁工作还是由县级仲裁委员会来完成的。在2010年至2012年受理的33起纠纷案件中, 由县级符合仲裁条件进行仲裁解决的6起, 调解处理的18起;乡 (镇) 调处的只有5起, 村级调处4起, 乡 (镇) 及以下纠纷调处率只占到了27%。造成基层纠纷化解率低的主要原因之一是多数乡 (镇) 由于人员素质低, 理论基础差, 工作经验少, 无法单独进行案件的调处, 遇到纠纷案件只好能推则推, 能退则退。机构人员普遍兼职, 平时各自的部门工作都比较忙, 没有时间也缺乏足够的责任心和能动性参与仲裁工作。
(二) 工作经费短缺, 影响办案质量和效率。
由于经费的匮乏, 工作人员垫付的差旅费和下乡补助等无法解决, 直接影响了工作的积极性和办案效率。仲裁机构依法立案审理土地纠纷案件时需要作大量认真细致的调查取证工作。然而, 由于工作经费缺乏, 必要的交通工具、照相、录音、摄像等设备得不到配备, 调查取证工作受到了很大的影响, 也给案件甄别定性工作增加了一定的难度。但是, 为了不耽误农时节令, 县纠纷仲裁机构办案人员在没有交通工具的情况下, 只能租车或步行下乡。调查取证工作也由于没有必要的辅助工具, 只能进行手工复制。有时办一个复杂的案子需要往返好多次, 用一两个月甚至半年多时间才能结案。期间, 工作人员垫付的差旅费无法解决, 工作积极性和工作效率受到了很大的影响。另外, 由于没有培训经费, 工作人员长期得不到业务培训, 不仅影响了案件审理质量和办案效率, 而且严重制约了纠纷仲裁机构未来的发展。
(三) 现行机构和人员设置与实际工作需要不相适应。
县级仲裁机构对乡 (镇) 级仲裁机构只是业务上的指导关系, 没有直接的管理权。基层工作在责任追究和奖惩激励方面缺乏有效的落实措施。县级仲裁委员会是按照《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》有关规定设立的常设机构, 日常办公室设在县农委下设的经管站内。从机构名称上讲, 县仲裁委员会应该是一个独立的科局级单位。而实际上, 执法的主体只是一个股级单位, 平时的调查取证、工作协调等工作常常会处于一种尴尬的境地;从人员组成上看, 县仲裁委员会除了农经人员是多年从事此项工作的以外, 其他则是由县政府领导、相关部门代表以及法律等不同单位和岗位人员临时兼任, 兼职人员占到了80%以上。大部分的兼职人员由于理论基础差、办案经验少、专业素质低, 工作上难以进入角色。而且, 由于兼职人员原部门的工作比较忙, 再加上人员更换又比较频繁, 平时几乎很少或不能参与仲裁委员会的工作。另外, 从管理体制上看, 县级仲裁机构对乡 (镇) 级仲裁机构只是业务上的指导关系, 没有直接的人事权和监督权, 乡 (镇) 基层工作基本上处于缺乏奖惩激励机制和有效监管的状态。这些弊端的存在给全县土地纠纷调解仲裁工作带来很大的负面影响。
(四) 历史老问题成为纠纷新隐患。
目前, 全县大部分农村在土地承包方面仍存在着无法解决的历史遗留问题。一是部分村存在二轮承包合同当事双方签字或鉴证手续不完善和只有合同没有土地使用证的情况。在遇到经营权流转或变更, 特别是征占地补偿等情况时, 矛盾纠纷凸显, 引发群体上访事件;二是由于合同档案保管条件简陋或因人员机构调整档案移交不到位, 个别乡 (镇) 、村的土地档案原始资料出现了毁损和遗失, 导致后续的合同规范和土地流转以及网络监管工作无法进行;三是部分村集体未发包的土地, 由于种种原因被一些农户长期无偿占用。如今历经多年变迁, 干部几经调换, 权责已经无从查证, 致使集体对这些土地无法收回, 引发一些群众的不满;四是一些村承包地内建房造屋成为合情不合法的普遍现象等等。这些历史遗留的老问题, 在土地供需矛盾日益突出的今天, 不仅是群众强烈关注的焦点问题, 而且成为困扰基层各级领导尤其是村干部的顽疾。这些问题不解决, 一旦处置不当将会成为引发农村矛盾新的隐患。
四、加强土地纠纷仲裁体系建设的建议
(一) 加快推进纠纷调解仲裁体制改革, 解决机构设置与实际不相适应的问题。
目前, 县经管站编制不足、经费短缺以及管理体制不畅等体制机制上诸多问题的存在, 其实质就是一个机构设置与实际不相适应的问题。为改变目前这种状况, 建议先从体制改革入手, 把县级仲裁机构从经管站独立出来, 给予独立的机构编制和工作经费, 保证机构能单独行使仲裁执法职能;乡 (镇) 仲裁庭与经管站合署办公, 增加编制, 配齐人员、设备, 并把人事和监督管理权全部纳入县级仲裁机构;村级调解小组人员一律由大学生村干部担任, 管理权纳入乡级仲裁机构。建立和完善县、乡、村三级工作责任追究制度和奖惩激励机制, 确保基层机构人员有动力、工作有魄力、机构有活力。
(二) 加强承包合同管理, 消除纠纷隐患。
实践证明, 农村土地承包纠纷的产生与土地合同的规范与否有着直接的关系。特别是合同签订、鉴证、档案保管等方面, 任何一个环节的不到位或脱节都可能成为引发纠纷的重要因素。因此, 加强这方面的工作要从以下几个方面做起:一是县级合同管理机关首先要依托农经网络平台适时做好合同的动态监管, 杜绝不合规、不合法的合同产生和存在;乡 (镇) 合同管理机构要加强合同的鉴证工作, 从源头上把好审核关。并且指导好合同的签订和台账登记工作, 做到登记清、动向明。二是县、乡两级审计机构要从合同的订立和履行两方面加强审计监督, 预防合同腐败现象的发生, 尤其是重大土地发包项目的招标、公示和履行过程等。三是加强对土地遗留问题的问责追究。运用行政和法律双重手段妥善化解历史遗留的老问题, 从根本上消除纠纷隐患, 促进农村发展环境的进一步优化。四是抓好合同档案管理工作, 建立行之有效的档案管理措施和责任追究制度, 彻底杜绝原始档案的毁损和遗失现象的发生。
(三) 继续深入开展普法宣传, 进一步增强干部群众的维权意识。
提高干部群众的法律意识是规范农村行政行为、降低纠纷形成和提高群众依法维权、避免矛盾升级的有效手段。所以, 今后要积极探索和建立普法教育的长效机制, 不断创新普法教育载体, 通过经常性举办宣传月、宣传周和讲座等丰富多彩的宣传教育活动大力宣传农业法律法规, 使之进一步深入人心, 并要把《合同法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包纠纷仲裁法》以及相关法律法规的宣传作为考核乡村干部的一项重要指标列入年度考核计划。同时, 要尝试建立纠纷案件结案后总结研讨制度, 通过召开座谈会的形式, 邀请双方当事人对案件的形成、诉讼和仲裁结果整个过程进行一次回顾总结。要进一步引深普法宣教方式, 从而达到规避村干部行政违规行为发生、增强群众依法维权意识的目的。
村合作经济经营管理站山西灵丘034400;
摘要：调解仲裁的探索与实践;调解仲裁的作用体现;实践调解与仲裁的问题;加强调解仲裁的建设。
深圳仲裁委员会 裁 决 书
[2007]深仲裁字第号
申请人：丘×× 身份证号码： 住址：深圳市罗湖区
委托代理人：××
广东瀚宇律师事务所律师
被申请人：徐××
身份证号码： 住址：深圳市福田区
委托代理人：×× 身份证号码：
深圳仲裁委员会（以下称仲裁委员会）根据申请人与被申请人签订的《房屋转让及经纪合同书》中的约定，于2007年3月20日受理了申请人就其与被申请人因上述合同纠纷所提出的仲裁申请（深仲受字[2007]第号）。
本案的审理程序适用2001年5月1日起施行的《深圳仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。
根据《仲裁规则》的规定，仲裁委员会向被申请人送达了仲裁申请书及其附件、《仲裁规则》、《深圳仲裁委员会仲裁员名册》和开庭通知等材料。根据《仲裁规则》的规定，本案适用简易程序，由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。申请人与被申请人没有在《仲裁规则》规定的期限内共同选定或共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员，根据《仲裁规则》的规定，仲裁委员会主任指定 为仲裁员。2007年5月17日，本案仲裁庭成立，由 任仲裁员。
2007年6月11日，仲裁庭开庭审理本案。申请人的委托代理人××和被申请人及其委托代理人××到庭参加了庭审。庭审中，申请人陈述了仲裁请求以及事实和理由，被申请人进行了答辩，仲裁庭对本案的证据进行了核对，双方回答了仲裁庭的提问，双方当事人进行了辩论，并作了最后陈述。
本案现已审理终结。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下：
案 情
申请人称：
申请人于2006年6月15日通过中介方与被申请人签订《房屋转让及经纪合同书》，该《合同书》约定被申请人将位于深圳市福田区荔香坊××单位的物业转让给申请人，转让价共计为人民币2,456,000元；付款方式为签订上述《合同书》时买方（即申请人）支付定金人民币5万元，该定金 于签署正式合同时自动转为第一部分楼款；买方于2006年6月25日再付人民币20万元给卖方（即被申请人），该款于双方签署正式合同时自动转为第二部分楼款；余款以办理银行按揭的方式支付。双方签订《合同书》并约定：被申请人须于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用。
《房屋转让及经纪合同书》签订当日，申请人通过中介方向被申请人交付了定金人民币5万元，被申请人出具了收条。但在《合同书》约定的办理委托公证之日被申请人未前往办理，并且拒绝交付房屋给申请人使用。现经查询，被申请人的房屋已经另售于他人，但经申请人要求，被申请人拒不退还定金。因双方所签订《房屋转让及经纪合同书》第11条明确约定：“如卖方收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条也规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因双方所签订合同中约定了发生争议由深圳仲裁委员会仲裁的仲裁条款，故提出仲裁请求：
1、请求裁令被申请人双倍 返还申请人购房定金人民币10万元；
2、被申请人补偿申请人因办理本案所支出的律师费用人民币1万元；
3、由被申请人负担本案仲裁费用。
被申请人辩称：申请人所述与事实不符，2006年6月16日，我们已经办理了公证手续。合同约定申请人应该支付20万元，而申请人并没有支付。另外，申请人是中介公司的人员，他并不是实际的购买者，交易是一种虚假行为，申请人的目的是把房子转手倒卖，此交易是不合法的。
仲裁庭经审理查明：
（一）2006年6月15日，申请人与被申请人经过中介方的介绍签订《房屋转让及经纪合同书》，该合同约定被申请人将位于深圳市福田区荔香坊××单位的房屋转让给申请人；转让价共计为：人民币2,456,000元，其付款方式为：a.签订上述《合同书》时买方支付定金人民币5万元，该定金于签署正式合同时自动转为第一部分楼款。卖方须将该物业之房产证原件等一切有关文件放于经纪人处作为转让过户之用；b.买方须于2006年6月25日再付人民币20万元给卖方，此笔款项将于双方签署正式合同时自动转为第二部分楼款；c.余款以办理银行按揭的方式支付；双方同时约定：被申请人须于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申 请人使用；卖方须自行负责到银行把房产证赎回及保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之定金交由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。
（二）《房屋转让及经纪合同书》签订当日，申请人通过中介方向被申请人交付了定金人民币5万元，被申请人出具了收条。
（三）2006年6月16日，被申请人在深圳市公证处办理了公证书，委托深圳市安信巨融担保有限公司及肖××等14人代表其办理售楼等事宜。
（四）2006年11月21日，被申请人将涉案房屋另卖给他人。
（五）申请人为办理本仲裁案件，向广东瀚宇律师事务所支付律师代理费1万元。
仲裁庭所确认的上述事实，有申请人提交的其与被申请人及中介公司签订的《房屋转让及经纪合同书》、被申请人收取申请人定金的收据、涉案房屋电脑查询结果表、申请人与广东瀚宇律师事务所的代理合同、律师费发票及被申请人 提交的公证书在案为凭，上述证据已经仲裁庭的审查和当庭核对质证，仲裁庭予以采信。
仲裁庭意见
（一）申请人和被申请人均为合格的民事法律主体，双方及经纪方所签订的《房屋转让及经纪合同书》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。当事人应当自觉履行。
（二）关于当事人的责任。按照合同的约定，双方当事人签订合同以后，被申请人应当将该物业之房产证原件等一切有关文件放于经纪人处作为转让过户之用，于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用；被申请人须自行负责到银行把房产证赎回及保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。本案中，双方当事人均清楚被申请人的房产系贷款抵押状态，房产证等产权资料抵押在银行，因此，被申请人应当按照约定将房屋赎回，将房产证交付给经纪人。而被申请人既未将房产证交付给经纪人，也未于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用。而是将房屋另卖他人，该行为违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约的民事责任。关于被申请人提出申请人没有 按约支付20万元房款，且申请人是中介公司的人员、交易是一种虚假行为的主张，因目前法律、法规没有对中介公司人员购房的行为进行限制，且被申请人没有证据证明该交易系虚假行为，因此，被申请人的该理由不成立。申请人在被申请人不履行合同的情况下，停止支付房款，没有过错。
（三）关于申请人的仲裁请求。如上所述，被申请人收取申请人的定金后，没有按约履行合同义务，且将涉案房屋另卖他人，构成根本违约。因此，仲裁庭对申请人提出的由被申请人双倍返还定金并补偿申请人律师费用的仲裁请求予以支持。
（四）本案仲裁费用由被申请人承担。
裁 决
基于上述意见，仲裁庭裁决如下：
（一）被申请人向申请人双倍返还定金人民币10万元；
（二）被申请人补偿申请人律师代理费人民币1万元；
（三）本案仲裁费人民币9,850.00元由被申请人承担，该费用已由申请人预交，被申请人径付申请人。
上述被申请人应付申请人的款项合计人民币11,9850元，由被申请人在本裁决书送达后15日内付清。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
仲
裁
员：
二○○七年 月 日
申请人：xxxx体育设施有限公司
住所地：xx省xx市xx区xx路xx
法定代表人：xxx，该公司总经理
委托代理人：xxx，该公司项目经理
被申请人：xx市xx中学（以下简称xx中学）
住所地：xx省xx市xx区xx路xxx号
法定代表人：xxx，该校校长
被申请人：xxxxxxxx公司(以下简称xx公司)
住所地：xx省xx市xx区xx路x号
法定代表人：xxx，该公司总经理
被申请人：xxxx建设工程有限公司（以下简称xxxx公司）
住所地：xx省xx市xx区xx路xxx号
法定代表人：xxx，该公司总经理
仲裁请求：
1、裁决被申请人xx中学向申请人支付拖欠的工程款及其利息共计元，被申请人xx厂承担连带清偿责任。
2、裁决被申请人xx公司向申请人退还属于申请人的工程款及其利息共计元。
3、裁决本案仲裁费用由被申请人负担。
事实与理由：
申请人与被申请人xx中学于2011年x月xx日签订了编号为ZTS2011xxx的《xx省建设工程施工合同》，约定由申请人为被申请人 1
承建xx市xx中学运动场改造工程，工程规模约xxxx平方米。该合同就工程承包的范围及内容、工期、质量标准、质量验收、合同价款
及支付、工程进度计划、竣工验收与结算、质量保证、争议的解决等
内容作了规定。该合同约定了开工日期为2011年x月x日，竣工日
期为2011年x月x日，合同工期总日历天数为xx天。合同价款为玖
拾捌万捌仟陆佰玖拾玖元整（988699.00元）。合同约定了监理单位
为xx市xx建设监理有限公司。合同中发包人即被申请人xx中学承
诺按照本合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款
项，履行本合同约定的全部义务；同时承包人即申请人也承诺按照本
合同约定施工、竣工，在质量保修期内承担工程质量保修责任，履行
本合同约定的全部义务。双方约定本合同自签订之日起生效并已经报
xx市综合招投标中心备案。
申请人与被申请人xx中学在该合同中约定：“基础完工后，发包
方向承包方支付合同价的50%。”“工程完工全部验收合格后，办理结
账手续，留取总工程款的5%待工程质保期满后付清。”另外合同约定
了缺陷责任期为五年，质量保证的方式为质量保证金，质量保证金的金额按通用条款的约定，为工程价款结算总额的5%，扣留方式是在办理结账手续时留取总工程款的5%。该工程（包括申请人分包给被
申请人xx公司的道路施工工程）已按期全部完成并已通过竣工验收，申请人已经履行了合同约定的全部义务，但被申请人xx中学及其援
建单位被申请人xx厂还拖欠申请人工程款及其利息共计元直至今日仍未支付，因此被申请人xx中学应向申请人支付拖欠的工程款及其利息共计元，被申请人xx厂承担连带清偿责
任；同时被申请人xx公司分包的道路施工工程部分只应领取共计
元的工程款，而xx公司项目经理却通过伪造印章和相关资料的手段总共领取了工程款共计元，因此被申请人xx公司应向申请人退还工程款及其利息共计元。
为了维护申请人的合法权益，根据申请人和被申请人xx中学签订的《xx省建设工程施工合同》中的仲裁条款约定（“xx.x 双方同意选择下列一种方式解决争议：向xx仲裁委员会申请仲裁。”）和《中华人民共和国仲裁法》第二条等规定，特向贵委提出仲裁申请，请依法裁决。
此致
xx仲裁委员会
申请人：xxxx体育设施有限公司
二O一二年月日
附：
1、仲裁申请书副本一式四份；
2、《xx省建设工程施工合同》（编号为ZTS2011xxx）复印件一份；
3、《道路施工承包合同》复印件一份；
4、《xx市xx中学沥青混凝土路面施工合同》复印件一份；
仲裁的基础是仲裁协议, 基于合同的相对性, 当事人基于私权而订立的仲裁协议只对当事人双方有效, 对第三人不产生效力。其相对性虽然在保密性和对外影响方面具有优势, 但同时也会带来问题, 这其中争议最大的则是关于知识产权确权纠纷是否可仲裁问题。我国对于知识产权确权纠纷采用的是由专门的行政程序来确认, 即提交商标评审委员会和专利评审委员会进行相应的确权认证, 如果当事人不服双委的决议, 再根据行政诉讼的程序来达到最终的知识产权确权。无论是在仲裁中还是知识产权诉讼中, 一旦一方提出知识产权的有效性问题, 请求进行涉案知识产权确权的, 则都需要暂停正在进行知识产权诉讼或者仲裁, 待涉案知识产权确认之后再进行审理。这也是我国知识产权诉讼程序拖延以及知识产权仲裁受限的一大原因。
就知识产权确权仅能由予以授权的行政机构确认的原因, 学界一般认为来自于对公共政策的考量。一方面, 知识产权经向行政机关申请而来, 而知识产权的性质是将部分公共领域的利益置于私人控制之下的国家授权行为, 该行为就具有公权力的性质。而该授权行为可能涉及各种国家公共政策, 因而属于私人裁判行为的仲裁就不能对公权力做出的行为进行裁判。再者, 由于知识产权的专业性, 把知识产权交由授予权利的专门机构来解决其效力问题, 比不了解情况的一般法院和私人争议解决机构更权威也更具效率。
有学者认为, 正是由于仲裁裁决仅具有相对效力, 所以仲裁能够解决知识产权确权纠纷, 因为裁决仅对当事人双方有效, 所以事实上没有影响到公共政策, 即使裁决判定涉案知识产权无效, 也不影响该知识产权在行政机构登记的效力 (1) 。然而, 笔者认为, 如果允许私人纠纷解决机构, 对涉案知识产权效力进行仲裁, 仲裁庭的组成成员虽然可以选取有涉案知识产权背景的人员, 保证一定的专业性, 但其专业程度与专门从事相关工作的双委来说, 其并不具有优势。再则, 如果允许不同仲裁机构对同一知识产权做出效力裁决, 那么很可能不同的仲裁机构会做出矛盾的裁决, 而这些裁决又可能与行政机关登记的效力状态不一致。这一方面会对行政机关登记的效力状态的权威性造成不良影响, 同一知识产权有可能在一个个案中是有效的, 却在另一个个案中被判定无效, 会导致涉案知识产权效力的混乱。而另一方面, 同一知识产权的确权问题引起数个确权程序和得到数个确权结论, 重复的确权程序是一种无效率的资源浪费。
所以, 笔者认为, 仲裁的相对性特征导致其并不适合就知识产权效力问题做出裁决, 即便是普通法院也不适合就知识产权的有效性做出判决。
仲裁因其相对性所引发的知识产权确权纠纷不可仲裁的问题, 笔者认为这并非是仲裁在解决知识产权纠纷上的缺陷或是弱点。知识产权的确权, 由于其性质和特征, 在我国现有国情下, 通过专门的行政机关, 即商标评审委员会和专利评审委员会, 对其进认证是更为合适的。即使在知识产权诉讼中涉及确权问题, 也是需要暂停诉讼, 先通过行政程序进行确权。那么, 在这个层面来说, 与知识产权诉讼相比, 仲裁的保密性、灵活性、高效率等优势还是存在的。基于仲裁的优势, 应该鼓励使用仲裁来解决知识产权纠纷, 然而在解决知识产权纠纷时仲裁的使用率却并没有达到与其优势相对等的程度。笔者认为, 应增强公众通过仲裁解决知识产权纠纷的意识, 执法机关也可以有意识的引导公众适用仲裁, 以实现高效的、多元化的知识产权纠纷解决机制。
参考文献
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[5]李晓桃, 袁晓东.知识产权纠纷的可仲裁性研究[J].科技管理研究, 2012 (6) .
按照仲裁法的适用范围的规定，仲裁委员会受理平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的`合同纠纷和其他财产权益纠纷。
第一个就是一般合同纠纷，它包括以下几个合同：承揽合同、买卖合同、行纪合同、运输合同、居间合同、赠与合同、委托合同、保险合同、借款合同、租赁合同、仓储合同、供用电、水、气、热力合同、建设工程合同;
第二个就是技术合同纠纷它包括以下几个合同：技术合同纠纷、技术开发合同、技术转让合同、技术咨询合同、技术服务合同等纠纷;
第三个是著作权合同纠纷，它包括许可使用合同、委托创作合同、出版合同等纠纷;
第四个就是商标许可使用合同;
第五个就是房地产合同纠纷，它包括以下几个合同：房地产合同纠纷、房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同等纠纷;
第六个是涉外经济合同纠纷，它包括以下几个合同：涉外经济合同纠纷，涉外买卖、委托买卖、运输，技术转让、租赁保险和中外合资合作合同纠纷，涉外经济贸易中的其他合同纠纷;
第七个是海事、海商合同纠纷，它包括以下几个合同：海事、海商合同纠纷，海上货物运输、海上拖船、海上保险合同等纠纷;
最后一个就是其他民商事合同纠纷。
除了以上主要的合同纠纷，另外还有一些其他的财产权益纠纷。其他财产权益纠纷时指经常出现在房地产产品质量、知识产权等领域中的纠纷。还有涉及金融、证券、期货交易的纠纷。
以上纠纷，只要当事人达成了仲裁协议(包括合同中订立的仲裁条款和在纠纷发生前或者纠纷产生后订立的申请仲裁的协议)，都可以向仲裁委员会申请仲裁。
其他纠纷只要当事人之间能够达成解决这类纠纷的仲裁协议，且不与法律中的强制性规范相冲突，也可以将这些纠纷提交仲裁委员会仲裁。
【扩展阅读】
仲裁申请书格式
仲裁申请书
(法人样式)
申 请 人：
住 所： 联系电话：
法定代表人：姓名、职务
被申请人：
住 所： 联系电话：
法定代表人：姓名、职务
仲裁请求：
1、请求裁决……
2、请求裁决……
3、请求裁决仲裁费由被申请人承担
事实理由：
写明与纠纷相关事实、法律依据。
此致
**仲裁委员会
申请人：(盖章)
年 月 日
法定代表人:××，电话:××× 申请事项:
一、请求依法裁决被申请人为申请人补交社会养老保险费及滞纳金合计18000元人民币。
二、请求依法裁决被申请人为申请人补交医疗保险费滞纳金合计20000元
三、请求依法裁决被申请人支付申请人双倍的工资合计26000元(2008年1月至今)事实与理由: 申请人于2005年3月8日开始至今一直在被申请人处工作，现担任公司的销售经理，双方已经形成了事实上的劳动关系。申请人在被申请人处工作至今，被申请人从未给申请人交纳过任何的保险，同时也未与申请人签定书面的劳动合同。
申请人认为，根据劳动合同法及相关法律规定，用人单位应当与劳动者签定劳动合同并为劳动者交纳各类法律规定的保险，而被申请人却一直未给申请人交纳各类保险，此行为已违反了法律的规定，为维护申请人的合法利益，申请人曾多次要求其交纳保险，但被申请人却拒绝交纳，致使申请人的保险费用产生了高额的滞纳金，同时，根据劳动合同法的规定，未签定劳动合同的，用人单位应向劳动者支付双倍的工资。
为维护申请人的合法利益，现申请劳动争议仲裁，请求裁决被申请人为申请人补交保险及滞纳金并依法向申请人支付双倍的工资。
此致
×××劳动争议仲裁委员会
申请人:
关键词：农村土地承包,经营纠纷,调解仲裁,现状,对策,河南淮滨
土地作为珍贵的不可再生资源, 对人类生存和发展具有重大意义。我国是农业大国, 土地是广大农民的衣食父母。我国在农村实行的家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制, 赋予了农民长期而有保障的土地使用权, 促进了农业、农村经济发展和农村社会稳定。但随着我国经济的高速稳定发展, 农业经济形势不断好转, 农民更加重视土地, 农村土地纠纷问题日益突出, 现行的法律法规还存在诸多不足, 亟待完善。2009年6月颁布的《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》为及时化解农村土地纠纷、维护当事人合法权益提供了法律依据。对于应对近年来农村土地承包经营纠纷的多发趋势和加强农村经济社会发展与社会和谐稳定具有十分重要的意义。更多还原农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作是调解农村土地承包经营纠纷、化解农民群众矛盾、维护农村社会稳定的有力保障[1,2]。淮滨县农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作在淮滨县农村土地承包经营纠纷仲裁委员会的领导下, 取得了一定成效。
1 淮滨县农村土地承包经营纠纷调解仲裁现状
淮滨县农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作是由淮滨县农村土地承包经营纠纷仲裁委员会领导的。淮滨县农村土地承包经营纠纷仲裁委员会由15人组成, 其中农民代表3人, 仲裁委下设办公室, 办公室有工作人员6名, 负责仲裁委的日常工作。仲裁委员会还下文聘请了21名经培训合格并持有仲裁员证的同志为仲裁员, 淮滨县农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系得到进一步健全。仲裁体系的健全, 推动了淮滨县农村土地承包经营纠纷仲裁工作的有序开展。
2013年, 在县农村土地承包经营纠纷仲裁委员会的领导下, 依法成功调解农村土地承包经营纠纷20余起, 仲裁委办公室在接到土地纠纷案件时, 工作人员及仲裁人员都能够第一时间深入基层, 通过走访农户、与有关人员座谈等方式展开调查, 了解案件的来龙去脉, 依法调解仲裁, 尽快化解农民群众之间的矛盾, 为农村社会的和谐安定做出了突出贡献。农村土地承包经营纠纷矛盾在基层得到化解。淮滨县没有群众因土地承包经营纠纷赴京、赴省、赴市上访, 纠纷矛盾在基层得到化解, 进一步缓解和巩固了干群关系。通过宣传贯彻《农村土地承包经营调解仲裁法》, 鼓励人民群众通过诉讼、仲裁、调解等方式解决矛盾纠纷, 形成了办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的良好氛围, 使农村土地承包经营纠纷在基层得到解决, 进一步化解了淮滨县农村土地承包经营纠纷, 对于稳定和完善淮滨县家庭承包经营统分结合的经营体制起到了重要作用, 维护和保障了农民承包土地经营权, 减少了斗殴事件, 促进了淮滨县农村、农业经济发展和社会稳定[3]。
2 主要做法
2.1 高度认识调解仲裁工作的重要性
省人大会上要求各级提高认识, 全面落实农村土地承包法和调解仲裁法, 并强调农村土地流转是否健康有序、仲裁机构是否设立并运转是检验当地农村土地承包管理工作好坏的重要标准。各级人大在检查中, 也重点围绕这2个方面开展检查工作, 以此来推动当地政府贯彻落实农村土地承包法律政策。淮滨县县委、政府非常重视, 并召开相关工作会议, 成立专门领导小组, 由分管农业的副县长任组长、农业局局长任副组长, 从农经站和相关部门抽调人员任组员, 安排具体工作事宜, 并实行责任落实到人的追究制。
2.2 加大法律法规宣传力度
充分利用广播、电视、报刊、杂志、网络等多种渠道, 并通过印发明白纸、宣传单、悬挂宣传标语等群众喜闻乐见、通俗易懂的方式、方法加大宣传力度, 推动了《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》进村入户, 做到家喻户晓, 为土地承包经营纠纷调解仲裁工作奠定了基础。
2.3 搞好仲裁员培训工作, 为农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作提供人才支持
淮滨县按照《农村土地承包经营纠纷调解仲裁员培训大纲》 (试行) 的要求, 有针对性地开展仲裁培训工作, 并结合该县实际, 制定了仲裁员培训计划, 组织仲裁员开展经常性的交流活动。采用多种方式开展培训, 把仲裁员组织起来统一培训, 并从县法院抽调业务骨干对仲裁员进行专业性的指导, 加大案例教学、现场观摩、考察学习力度, 提高调解仲裁员实际办案能力。通过培训, 增强了仲裁员调解、仲裁纠纷的能力和水平, 为淮滨县农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作提供了人才支持。
2.4 搞好基础设施建设, 提供物质保障
淮滨县经管部门和城建部门联合通过召投标的方式选用有资质的建筑单位承担基建项目, 坚持高起点、高标准、高质量做好项目实施前期准备工作, 建立农村土地承包仲裁组织机构, 配备必要的工作人员和仲裁员, 抓紧落实配套资金, 积极争取、协调落实工作经费, 加快推进基础设施建设, 尽快改善工作条件。
2.5 坚持依法规范开展调解仲裁活动
淮滨县农村土地承包管理部门和仲裁委员会建章立制、依法规范开展调解仲裁活动。按照《仲裁规则》《示范章程》的规定, 健全仲裁规则, 规范仲裁程序, 完善工作制度。
2.6 开展专项检查
对通报的信访案件进行专项检查, 尤其是农村土地承包经营纠纷案件, 老百姓对承办结果不满意的案件, 要派专人进行督办, 确保把矛盾在基层化解, 让群众满意。
3 存在的主要问题
3.1 土地承包经营权流转不规范
农户之间的土地承包经营权流转多采取口头协议的形式, 随意性大。由于缺乏法律常识, 即使签订书面合同, 很多也没有对流转期限、流转价格和违约责任等作出约定, 留下纠纷隐患。个别地方的乡村组织或村组干部, 直接与工商企业签订土地承包经营权流转合同, 直接以基层组织名义与企业签订土地承包经营权流转合同, 还有的地方侵占农民土地承包经营权流转收益。
3.2 机构和人员问题
《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第十二条规定“设立农村土地承包仲裁委员会的, 其日常工作由当地农村土地承包管理部门承担”。从各地情况看, 目前承担农村土地承包仲裁委员会日常工作的县级农经部门, 淮滨县的具体情况是:一方面, 办公设施落后, 工作环境简陋, 缺少仲裁工作必备的设施设备, 如现场取证的录音、摄像、交通工具等设备。另一方面, 农经部门规格低, 办公条件差, 有超编现象, 工资待遇低, 有的甚至发不出工资, 致使大量较为优秀的农经专业人员流失, 干部队伍不稳定, 缺少培训经费, 对做好仲裁员培训工作有一定的影响。
3.3 仲裁制度存在的问题
《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第四条规定“当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的, 可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁, 也可以直接向人民法院起诉”。立法本着高效便民的原则, 确立了不同于民商事仲裁、劳动争议仲裁的土地承包仲裁制度, 概括起来就是“申请仲裁、可裁可审、裁后再审”。即土地承包仲裁不以当事人和解、乡村调解为仲裁的前置, 不以仲裁为诉讼的前置, 立法的本意和出发点是方便人民群众, 及时化解纠纷, 但在实施过程中却事与愿违, 这种仲裁制度设计造成了部分地方领导不重视、法院不支持、当事人不相信的被动局面, 在相当程度上妨碍了仲裁机构工作的开展, 起了反作用。目前我国劳动争议仲裁无论是机构的建设还是业务的开展均已步入规范化轨道, 取得了很好的社会效果, 得到了当事人和社会的认可, 这些成绩的取得当然与劳动争议仲裁机构和仲裁员的努力是分不开的, 但更得益于《劳动争议调解仲裁法》所确立的仲裁前置, 一裁二审和一裁终局相结合的仲裁制度[4]。
3.4 与司法接轨不畅
近年来, 由于农村土地承包纠纷仲裁机构只有裁决权, 没有执行权, 对于已经生效的裁决书必须向法院申请强制执行, 各地不同程度的出现部分仲裁中财产保全、证据保全难, 仲裁裁决难以执行, 由于农村土地承包纠纷情况错综复杂, 目前法院对土地纠纷案件不受理, 对生效的仲裁裁决也不积极, 这些裁审脱节问题的出现对仲裁机构的工作造成了非常大的冲击, 非常不利于仲裁工作的开展, 使得当事人不相信仲裁机构, 不愿意通过仲裁解决纠纷。从而导致大量的农村土地承包纠纷进入法院, 法院的工作压力有增无减, 仲裁机构业务少, 形同虚设。
4 对策
4.1 正确引导, 进一步规范土地承包经营权流转
土地流转要遵循依法、自愿、有偿原则。各级农村土地承包经营纠纷仲裁委员会在审理案件中要注重做好释法答疑工作, 引导当事人规范、合理地进行土地承包经营权流转。要尊重农民的主体地位, 为农民流转土地承包经营权提供信息咨询、委托代理、合同签订、纠纷调解等服务, 保护农民在土地承包经营权流转过程中的合法收益。在具备条件和农民自愿的前提下, 探索通过市场机制实现土地承包经营权流转的途径, 促进生产要素优化配置[5]。
4.2 稳定和加强农村经营管理机构、编制和人员
要本着机构合法化、人员专职化、装备现代化、管理规范化的原则, 借鉴浙江省温州市设立农村土地承包仲裁办公室的科学做法, 做到仲裁机构的设立须有编委的正式批文, 职责明确, 内部设置比较合理, 能承担和履行相应的职责及任务。
4.3 借鉴劳动争议仲裁制度, 重新设计土地纠纷仲裁制度, 树立土地纠纷仲裁权威
把仲裁设定为法定仲裁, 属进入诉讼的必经程序, 当事人未经农村土地承包仲裁机构仲裁的, 不得向人民法院起诉, 一方不服仲裁裁决的, 可以在法定期限内向人民法院起诉, 逾期不起诉的, 仲裁裁决产生法律效力。
4.4 规范裁审衔接程序, 统一裁审处理标准
为及时公正处理劳动争议案件, 确保法律的顺利贯彻实施, 彻底解决仲裁和诉讼中存在的问题, 宜由最高人民法院出台一个规范性文件, 目的是充分利用仲裁资源和合理配置审判资源, 充分发挥仲裁和司法审判调整土地承包纠纷关系的导向功能, 统一执法尺度和处理标准, 切实解决裁审脱节的问题, 规范裁审衔接程序, 实现裁审案件处理程序的有效对接, 确保案件处理的有序进行, 为合法、统一、高效、快捷处理土地承包争议, 有效维护法律尊严, 树立司法和仲裁权威, 作出积极探索和有益尝试。
参考文献
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