物业安全管理应急预案（精选8篇）
（一）第一章：管理项目调研
对于“颐园世家”（以下简称“颐园世家”）的开发建设，我公司保持了长期的关注，与此同时我们对项目客户对物业管理的需求进行了初步调研，将本项目的调研归纳如下：
一、地理位置：
“颐园世家”合肥高新技术开发区，东临怀宁路，南依习友路，是政务新区的真正核心地带。
二、经济技术指标：
“颐园世家”总占地面积7.9万平方米，总建筑面积18.2万平方米，其中多层约6000平方米；小高层127000平方米；商业32000平方米；地下停车场面积为21000平方米。容积率为2.03，绿化率35%。电梯数量57部，车位数量671辆（地面：125个，地下：546个）
三、交通组织与智能化配置：
小区设两个出入口，一期一个，车位充足。公共区域机动车泊车位集中在小区周围和地下停车场，主干道旁划定零星临时泊车位。基本远离住宅楼，减少了对居民的影响，组团区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。
“颐园世家”实行智能化配套联，按星级配置，设：联式彩色可视对讲、进口带云台监控、红外线防越报警、电子巡更、小区背景音乐。
四、休闲
小区设有多功能休闲会所，会所内设有体育健身中心，医疗室，儿童游戏场所，老人活动中心、景观水池等。每个组团有充足的活动场地，中央长廊与水系贯穿小区的中央，方便了业主的日常生活与休闲。
五、商办楼：
规划总建筑面积为32000㎡的休闲商办楼，与住宅完全分隔又完美配套，与街景容为一体，使住户的生活便利无忧。
六、周遍配套
政务新区是合肥较为成熟的新兴高档居住区，周遍公共配套齐全，宜商宜住，“颐园世家”周围学校、医疗、旅游、餐饮、超市、农贸及生活服务等配套设施一应具全，最大程度了满足了业主的生活需求。
七、物业管理重点和难点
基础性服务提供与差异性服务提供
对小区内部实行封闭式管理
小区安全性、便利性、舒适性高度共融
要成功达到“颐园世家”的管理目标，需要管理者具备优秀的管理服务体系。在“颐园世家”，我们将在管理系统、服务系统、文化系统、人力资源系统全面导入长城模式，并不断改善和提升。
第二章：前期物业管理
一、前期介入管理的设想，物业服务设计方案
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，并帮助开发商进行楼盘销售，提供物业管理咨询，使物业最大限度地满足业主的需求。
对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组对颐园世家的前期介入，提前对颐园世家进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥颐园世家各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合颐园世家特点的物业管理方案。
根据颐园世家的具体特点，制定的前期物业管理服务设计方案包括了以下几点：
（一）、组建“前期物业管理顾问团”，根据物业特点，提出合理建议
根据目前合肥市房地产的发展趋势及颐园世家市场定位，基于颐园世家系高档次的住宅楼，对工作环境和生活品质均有着较高的需求，将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。
“项目前期顾问团”依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道天然气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，提交《颐园世家物业规划建议书》、《物业前期介入施工建议书》、《颐园世家垃圾收集系统配置建议书》、《VI系统配置方案建议书》，使物业能够更加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。
（二）、协助颐园世家做好销售工作
为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期顾问团将在前期介入期配合售楼部开展如下工作：
1.安排一名现场物业顾问配合售楼部受理物业管理咨询，协助签订《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训；对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核，避免入伙后口实不符导致纠纷。
2.高标准做好售楼中心、样板房、停车场和室外广场的保洁工作；
3.提供售楼中心、样板房和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务；
（三）、开展业主服务需求调查
业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期顾问团将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解颐园世家业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，以此对客户服务体系进行精心设计，确定服务标准，使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业主联谊活动，集中收集、了解业主反馈的信息。
（四）、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作：
1、对园林布置及景观设计方案提供专业建议；
2、协助制订交通管制方案及保安岗亭设置方案；
3、对智能化系统提出专项建议；
4、收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
5、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
6、参与房屋装修的过程管理和验收工作；
7、与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效的措施以确保施工单位维修的高效率，使客户在维修方面的需求能够得到快速响应；
8、收集装修装饰材料以及相关设备的备品备件，初步确立物料供应商，以满足日后维修中的材料供应；
9、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；
10、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
11、联系品质好、信誉佳的建材、家具、电器供应商现场办公，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。
12、确认装修单位、搬家单位的名单，驻场办公，方便业主装修和入住。
（五）、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，根据国家验收标准及相关行业标准对颐园世家进行严格、细致、全面的接管验收，如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚则。协调施工单位留存部分材料，尤其是外部装修部分，以便日后维修，做好后续保障。
对于已经接收的房屋，管理处从接收签字起，即需组织人员对已接收项目进行环境整理和护管。
（六）、入伙方案策划及实施
1、入伙仪式：配合地产商策划楼房交付及业主入伙仪式，以营造出一种喜气热情的氛围，体现物业管理公司及地产商对业主的尊敬和重视；
2、入伙时的工作：
A、建议开发商先期制作入伙流程光盘，与入伙通知书同时送交业主，详细介绍入伙流程，告知手续办理方法以及小区概况；
B、合理安排业主的入伙时间，分批通知不同单元的业主办理入伙，错开高峰时间；节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理；
C、场景布置：协助策划公司、礼仪公司，包括摆放花篮、盆景，悬挂条幅，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。
D、设置导向路标，安排引导人员，同时对根据实际需要，在入伙办公现场设置入伙流程图及其他注意事项展牌，使业主明确办理入伙手续、收楼的过程和相关要求。
E、在业主办理入伙手续前，管理处向业主发放相关资料。
F、公司财务人员、协助验楼人员及相关业务部门（供气、供电、供水、电信、银行等）现场联合办公，设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效，并由销售中心、管理处合作，对客户提供一对一入住服务。
3、入伙工作程序：
入伙程序以一条龙的形式有序开展，尽可能在最短的时间内提供最周到的服务，实现简洁高效之目的。先由管理处向业主发放资料袋（包括入伙流程、装饰装修流程、费用收取标准、房屋接管验收单、防盗样式和材质要求、室内管线图、便民服务卡），填写《业主情况登记表》之后，再到财务部结清入伙费用，手续办理完毕发放钥匙，并安排专人引导业主入室验收，将业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在相关的表单上，并负责与开发商或施工单位联系，限期修好，保证业主按时入住，最后按档案管理规定将业主入伙资料收集归挡。
第三章：管理模式及管理制度
一、颐园世家管理模式及设想：
综合考虑颐园世家的特点，结合长城物业多年的管理经验精心设计颐园世家将要推行的管理模式与管理设想。
（一）管理模式之一：质量成本双否决
紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。（见下图）
（二）、管理模式之二：三大管理体系
我们将在颐园世家的管理服务中全面导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理及OHSAS18001职业安全卫生管理三大体系。以不断提高管理服务水平，持续的满足客户的需求，达到客户满意。
激励机制遵从“正激为主，负激为辅”，“全面实施考核，注重绩效评估”的原则，通过完善管理处的奖惩体系、薪酬体系和管理制度体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立纯洁高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。
（五）、计划控制机制
管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关部门审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。管理处常规提交的详细计划项目参见管理处定期报告计划与内容。
（六）、监督机制
管理处的外部监督主体包括政府主管部门、业主委员会和业主三个方面。管理处将严格按照建设部及合肥市颁发的物管法规对社区进行依法管理和依法建账，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托管理合同为准绳加以协商和解决。例如：管理处财务核算部将根据管理处实际发生的财务收支情况每季度或半年交一份财务收支报表，根据季度工作情况，每季度交一份详细的管理工作报告，提交业主委员会并张贴公布，广而知之，主动接受业主及业主委员会的监督，并随时接受业主委员会对管理处工作的检查。
管理处将通过参加市小区物业管理办公室组织的物业考评工作，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到合同要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在的问题进行及时整改。
（七）、自我约束机制
公司每年将与管理处经理签订目标责任书，管理处各部门主管每月向管理处经理递交月度绩效目标，管理处主管每日检查所属部门员工的工作情况并检查现场工作记录。三级管理的考核结果将作为职员月度绩效工资发放的基数，也作为职员晋升的依据。
公司总部品质管理部每年一次的内部质量审核将确保质量管理体系的正常运行，对审核过程中发现的不合格项限时关闭，并对责任人或部门作出相应处分。对管理处的职员，管理处将每月开展评比“服务明星、优秀员工”的评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的服务质量。
（八）、信息反馈机制及处理机制
信息的双向管理是信息反馈的基础，在下列图表中，我们列出部分同管理处工作相关的信息源，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。
从政府、媒体等载体获得的涉及整个管理处经营活动的信息，如符合法规精神，将由管理处修改相关作业文件，指导员工开展工作。同时也体现出持续改进的管理精神。
二、针对颐园世家特点的独特管理办法
颐园世家位置优越，定位明确，迎合了市民的需求，从而决定了服务区内业主（使用人、租户）群体需求将会呈现共性趋同和个性鲜明的特征。基于目前合肥物业管理的状况和对客户特点的理解，结合我们多年的物业管理服务实践，我们认为，只有提供切实有效的针对性服务，才能满足该区客户现实的需求及潜在的需求，从而达到颐园世家的社会定位。
为颐园世家提供有针对性的物业管理服务，我们认为，主要应从安全、舒适、规范、快捷着手。
（一）、安全性：
1、加强护卫员的培训，融警惕于平常，营造社区安全氛围
结合我们对住宅楼的管理服务经验，社区的安全氛围对于企行不轨的人员有着威慑的作用。护卫员日常工作的一切举动，都会给人留下深刻印象。通过各种方式加强对护卫员的日常培训，从技能和心态上加以调整，能使护卫员保持良好的精神面貌，提高观察能力，煅炼护卫员独到的操作技能。这是小区安全最根本的基础。
2、出入管理三级识别，促安全于全员，区别对待不同客户
出入管理是能否成功实现“封闭式管理”的关键，除了硬件设施的配置上，另外对出入口的人流设计专门的分类方法，并进行了详细的分类，形成了一套行之有效的办法，提高了出入管理识别效率，是由为重要的。它不但能有效控制违法乱纪行为的发生。同时使客户获得了应有的尊重，降低了客户的抱怨和不满，以访客进入小区为例：访客通过可视对讲事先联系区内客户，获得客户的许可并知会出入口护卫员方可进入小区，护卫员在对外来人员登记的过程中识别来访客人，提高客户出入小区的效率，减少对客人不必要的干扰。针对各类出入人群，实行“三级识别”制度，即门岗识别、巡逻工作人员识别和业主识别，显得非常必要。
3、特殊时段加强巡逻，防事故于未然，确保顾客财产安全。
上班时间和夜间（主要是住户外出的房屋）是住宅楼盗窃案件易发生的重点时段。加强这一时段的巡逻，盘查可疑人员，确保为区内客户提供一个放心的生活环境。
4、监控中心全天值班，兼顾事前事后处理
对小区的环境实行24小时监控，并要求图像资料保留一个月以上，监控中心除了常规的监视、记录功能以外，并负责管理信息的处理，发挥晚班工作指挥所的作用，调动各类资源及时地处理和反馈管理信息，是安全保障的又一道屏障。
5、建立消防快速反应分队
结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拔一批队员组建颐园世家管理处“消防快速反应分队”，并进行强化训练（包括选派人员进行专业化学习），以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。以消防快速分队为基础，在区内寻找合适的时机，组织客户一道参加消防演习，掌握必备消防知识。
6、安防等设备设施的定期检测
在实际工作中，我们经常遇到安防设施的误报、天然气泄露的误报等事故，为客户日常生活以及物业管理工作的开展带来了极大的不便，为此我们将应客户需要，对客户室内的安防设施以及大型的电器设备、电路定期进行检测，防范未然。
（二）、舒适性：
1、服务力求“零干扰”
我们认为，最好的服务，就是在客人未到来以前，准备好客人所需要的一切。在办理入伙手续时，我们将发放客户需求调查表，力求在第一时间掌握客户的共性需求及个性需求，以及共性和个性不喜欢的事情，制定措施，形成制度，追求服务“零干扰”。避免服务过程中为客户提供客户不喜欢的服务，管理处不以任何方式向客户推销产品，也不允许推销人员进入小区，经业主许可的促销人员，将会由巡逻岗陪同，防止其对其它住户的兹扰。护卫员除应具备的治安管理功能外，也充当迎宾及代客提物等职能。
2、推行“首问责任制”
对客户服务过程中的任何一个失误，我们都将花十倍甚至更多的力气和成本去纠正。因此，我们鼓励职员第一次就把事情做对，倡导让客户第一次就满意。每一位职员在客户面前都代表着公司的形象，因此，每一位职员都必须勇于承担责任。面对客户的咨询和请求，第一位被咨询或请求的职员都必须立即受理，并指引和帮助客户寻找解决的最快途径，绝不可相互推逶或将内部管理上的矛盾暴露在客户面前。
3、提供“一站式服务”构建服务平台——客户服务中心
结合颐园世家的情况，我们将在管理处设立客户服务中心，构建“一站式”客户服务体系，设置客户助理14小时服务，日常事务即时受理即时解决，作为服务平台的客户服务中心，对外采用酒店式接待全方位面向客户；对内协调各项目组，构建成为信息中心和指挥中心，一站式解决客户需求。
4、提供房屋租赁服务
项目购买人群中，会有部分客户将物业用于中长期投资，颐园世家以其极为优越的地理位置和鲜明的功能定位必将吸引部分的投资者，我们将在客户服务中心与相关中介机构联手，提供房屋租赁服务，实现客户利益最大化。
5、提供个性化有偿服务
通过充分利用内部资源，为客户提供保洁、维修等服务；同时通过市场调查，收集能提供优质服务的物资供应商和服务提供商，建立通畅的合作渠道，让客户足不出户即可获得上门服务的便利。
6、利用科技，提高服务效率
针对合肥市目前的停车管理状况，对于业主和消费人员的车辆管理，我们的管理思路是“快进快出，简化识别”，具体的服务措施是，建议开发单位在车场道闸上选用功能先进，性能可靠的设备，同时向业主发放专用出入卡，自助刷卡，自动开启道闸，自主进出，缩短进出口停留时间，享受无干扰进出服务。
（三）、规范性
1、顾客过往记录
在介入颐园世家的物业管理伊始，我们将对与开发商的各种沟通过程和结果进行记录，按照合同的内容规范处理。入伙后，我们将对与客户所有交流沟通的过程和结果进行记录，客人一旦在区内工作或生活，所发生的请修、沟通、投诉、参与社区建设情况、对区内环境和秩序有重大影响的行为等都会在我们的资料上找到相应的历史记录。通过使用先进的客户关系管理软件，使客户的过往记录更加完整。
2、房屋装修
对客户进行的房屋装修，我们将本着“合情、合理、合法”的原则，严把装修“申请、过程、验收”三关；留存装修施工方案、施工图表；重点审查拆改项目、门面装饰、管道变更及环保措施；每天不少于两次的装修巡查，核查新增项目及隐蔽工程进行；严格按章验收，以保障公共设备设施的正常使用功能不受影响，保障毗邻部位利益。
3、“五个一”工程
服务态度是决定服务行为的内在因素。为了规范地向客户提供上门服务，我们将在维修等作业人员进入客户室内作业时，实施五个一工程，即：一个工具箱，一双拖鞋，一个毛刷，一张抹布，一张笑脸。力求除了维修工作本身外，尽量不要留下任何作业痕迹，不留尾巴。
4、持续改进
对任何一项作业，均要求形成闭环。一个客户需求和管理处的指令发出，到执行完毕必须是完整的，且有处理人和督导人的记录，一旦出现不合格项，管理处将以跟踪的形式确保所有不合格项整改，以验收的方式确保该项已整改，直到关闭为止。
5、统一广告区
商办楼的经营单位根据其商业要求，需要设置广告牌来展示自己的商品，为了在方便客户的同时维护楼面和谐统一的外观形象。我们将聘请设计单位统一规划，由经营单位（也可委托管理处）在区内规定的位置上设置统一形式的广告牌。
（四）快捷性
1、限时服务
对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员在接报后的三十分钟内赶至现场进行处理，客户服务中心将跟踪并对作业人员的效率进行记录和考核。对于其他方面的投诉，我们要求在受理的三日内给予解决。
2、客户识别
我们将要求员工对客户名称及通讯方式尽量熟悉，力求张口就报。对于处理不了的问题，一定要给出一个以上的建议，帮助客户做出选择，以期给客户留下深刻印象。
三、管理制度：
将结合当地的物业管理状况导入长城物业整套管理制度及编制公众制度。
第四章：人力资源管理
一、管理处组织架构及人力资源配备
物业管理作为第三产业的组成部分，它提供的产品不同于制造业和农业，实物形体和功能尤为突出，它的产品是服务，是无形的，主要是通过人提供的服务来达到企业经营的目的，为建立科学完善的管理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的员工队伍，保障各部门的运作顺畅，提高服务效率，在颐园世家我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。
（一）、颐园世家管理处内部管理架构
（二）、管理组织架构描述：
颐园世家管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，实行管理处经理负责制，负责指挥和协调各部门工作。管理处与公司总部签订经营管理目标责任书，独立核算。内部机构采用直线职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。
1.全体员工统一着公司制服，佩带工牌，服务标准统一。
2.各岗位所需人力资源配置实行完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3.客户服务中心作为管理处的信息中心，接受理客户的咨询、请修、投诉、费用交缴等事宜，通过对管理处所设置部门及人员进行统一调度，综合处理各种信息，同时负责客户关系、社区商务、社区文化等。建立管理处与客户之间的服务平台。
4.工程部的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修、分包方管理以及客户请修服务。
5.环境部负责小区公共设施的巡查，小区环境保洁和绿化养护，卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目。
6.护卫部负责区内治安和交通管理事务，包括小区日常的公共秩序的维护、道路的畅通、车辆的停放以及消防安全管理。
7.行政部主管负责管理处的日常行政事务、财务、后勤和资料档案管理及协助客户服务中心进行社区文化活动策划、组织、实施。
8.我们将根据公司的制度并结合颐园世家的需要制定适用的《物业管理处职位说明书》。
第七章：客户关系与档案管理
一、客户关系管理：
在物业管理过程中，建立良好的客户关系是保障物业管理的良好运作，获得客户的认可和支持，创造优秀住宅小区的关键。无论是推行某一项管理措施、还是管理费用的收缴，只有具备良好的客户关系，才能得以顺利开展。
（二）、客户关系管理措施：
1、通过使用长城物业特有的客户关系管理软件，建立客户档案，了解客户的基本情况和喜好，记录客户的个性化需求及管理过程中的请修、投诉、咨询、费用收缴，以及参与社区管理情况。
A、客户调查
通过每年至少一次的的客户满意率、需求调查（调查人数不低于总户数的80%），确认管理状态和存在问题，以及客户需求，利用所收集的客户信息，掌握客户的情况，通过沟通、改进增进了解和满意，获取支持。
B、加强沟通：
住户是我们主要的公共关系对象，沟通方式为适时回访，媒介宣传，座谈会，信息调查反馈，需求分析，期望满足，开展社区文化活动，节庆日上门拜访等。
日常事务处理程序，财务收支，管理状况，设施设备完好率评估进行公布。
工程更新改造计划和实施情况，组织业主观看大厦的设施设备，了解大厦状况。
特约服务，以良好的工作态度，及时高效地提供便利服务。
统计老人、儿童、教师人口，分析人员结构状况，有针对性的通过慰问、祝贺等方式提供超出客户期望的服务，（在其需要帮助和情感上或精神上给予额外的惊喜）。提倡更人性，更友好，更温暖的交流接触。拉近距离，提高客户满意率。
有针对性作回访沟通，消除不理解和误解，明确客户意图，并满足客户，（三）、客户投诉处理
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理客户的投诉能赢得客户的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，损害客户对管理处的信任度。为此必须制订详细的投诉处理流程管理规定。
1、投诉受理
客户投诉一般通过电话、来访、书信或其他形式，客户服务中心客户助理按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明缘由并协助客户进一步通过其他渠道予以解决；对客户的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客户主任汇报，由客户主任按权限处理。
2、投诉处理
为实现投诉处理的高效率，管理处24小时无时限接受业主投诉，值班人员填写好投诉受理登记表。同时与开发商客户服务部门链接，确保投诉处理的及时性。如属业主请修，我们要求工程维修人员接到客户服务中心传来的业主维修需求后，十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，大项目维修不超过七天；如有投诉在接报后予以解决，同时对责任人给予相应处分。对于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关项目组，并要求与业主约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏或小区宽带上管理处建立的信息平台上公告解决措施。
3、投诉回访
客户有效投诉处理完毕后，由行政主管电话或上门的形式回访，以征求客户意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，要求投诉回访率100%，确保有投诉必有回应、处理必有结果。
（四）、客户须知及用户手册详见附件：《服务指南》
明确物业公司与业主的管理权利和义务，小区管理的公众制度以及必要的生活和工作指引，规范物业公司和住户的行为，避免管理过程中因权责模糊或无知而导致纠纷，从而损坏客户关系。
（五）、客户满意度测评预测分析
物业管理在中国作为一个新兴服务行业，其发展时间较短，较之其它成熟行业仍属于幼稚行业，尤其是对客户满意度测评的标准和方式普遍存在认识不足，方法简单的缺陷。由于测评标准及测评方式不同，其测评的结果区别也较大。
我们将采用目前世界上较为先进的客户满意度测评体系，即聘请第三方中介机构对服务过程和结果进行测评，并采用十级评分法进行量化打分，同时将各项内容进行权重划分，最后得出客户的综合满意指数和各单项的满意指数。
以颐园世家较为先进的设计理念、明确的市场定位和完善的硬件配置，通过我们的努力，我们预测在正式入伙的第一年内，客户满意度指数可达到78，在入伙的第二年内，客户满意度指数将达到81，我们力争在入伙的第三年内，使客户满意度指数达到85。
二、档案的建立与管理
（一）、颐园世家档案的建立和管理
知识经济的悄然崛起，使信息的重要性日益凸现，信息资源已成为物业管理中不可缺少的组成部份。在颐园世家的档案建立与管理中，我们将采用先进的计算机络技术，对档案进行集中有序、标准规范的管理，配合先进的资料检索软件以达到信息共享、合理利用的目的，同时，在信息资料收集中将广开渠道，对颐园世家内所有物业项目从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件都建立起相应的档案，有效保证物业管理服务的质量，提升物业管理的整体水平。为此，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业管理的需要。
1、资料的收集
我们在颐园世家管理处将设立专门的档案室，并由综合部负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同类别，我们将通过四个途径进行收集。首先在物业接管移交与开发商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面、准确地收集到工程建设产权及工程技术等原始资料。第二是在业主入伙、进行房屋装修阶段收集业主、客户资料。第三是在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化；第四是通过政府主管部门、公司总部以及国际互联等获取相关信息。
2、资料的整理和分类
在收集到原始资料后，统一由档案管理员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。
3、资料的归档管理
A、对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档。在颐园世家的档案管理中我们将实行原始文字资料和电脑档案双轨制，并采用先进的思源客户档案管理软件对业主基本资料、房屋管理、设备设施管理、业主投诉、业主维修等方面档案进行络化管理，确保储存及查阅方式的多元化，尽可能将资料转化为电脑磁盘储存以便于查找。同时运用录像带、录音带、胶卷、照片、表格、图片等多种形式保存，使抽象的档案资料具体化、形象化。
B、对业主和管理处利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。
C、档案管理员将编制统一的档案分类说明书及档案总目录，并按内容、部门、、保存期限及保密程度的分类顺序进行组卷、逐一编号，登记造册、编制目录、分柜保存。业主档案资料的分类原则是组团按柜、每栋按位、每单元按盒、每户按册建档。
D、为保证档案的安全和完善，档案室应随时保持干燥、通风、清洁，并加装防盗门和防盗。同时配备合适的文件柜、文件盒以及消防器材等，确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期巡查。
E、档案室应避免无关人员任意进出，档案室钥匙交由档案管理员专门保管。
4、档案的使用
利用计算机络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。内部员工可通过管理处内部局域，对文件档案按授权范围查阅。业主、公司总部可通过Internet与管理处联，对管理处的相关资料进行查询。对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅，并办理借阅手续。
工程档案的应用：
A、保证所有设备现场均有分布图和控制接线原理图，每一个控制设备有明确的走向标识，没有图纸的以文字标注。
B、在可能的条件下，在现场标明设备正常的技术参数范围，标明设备的图纸资料号和来源。
C、工程档案的借阅需履行借阅登记手续，防止图纸丢失和损坏。
D、涉及到后期更改的图纸资料，应用红笔在相关位置标明，注明更改内容和时间，同时相关存放地也应相应更正。
5、档案的销毁
根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁，防止档案的堆积和混淆。对于已过存档期的档案经主管领导批准可销毁，同时建立已销毁文档清单备查。
第八章：社区服务与社区文化管理
一、社区服务：
以客户需求为基础，提供便利、经济、优质的社区服务和特约服务，是日常物业管理工作的一项主要内容。颐园世家在规划设计和服务定位上具有如下一些特点：小区配套设施齐全，具有相对的独立性；规模较大，客户较多，对社区服务的潜在需求较大；客户素质高，对特约服务的品位和深度要求亦高。
有鉴于此，需要建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性服务，方可保证客户日常生活舒适、便利。
（一）、颐园世家的服务思路是：
1、确保每一项服务的输出都能快速响应，渠道通畅，让客户享受优质高效的服务；
2、提供种类齐全的服务项目，内容涵盖客户日常的衣、食、住、行、用等每一个方面。同时根据客户需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足客户个性要求的服务项目，不提供过剩的服务产品。
3、注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑客户的承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向客户提供。
4、与社会服务机构、专业公司携手，在小区内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化的各类特约服务。
5、对所有的服务人员提供的服务过程规范化，并通过监督机制来控制糟糕服务的输出，以达到预想效果。
二、社区文化：
社区文化是不同层次的城市居民精神生活必不可少的文化，也是反应物业管理品质好坏的一个重要依据，我们对社区文化定位，要求物业管理者以生动有趣的社区活动为载体，展现传统文化的韵味与现代文化的新锐视角，活跃为社区文化建设提供精彩展现的广阔舞台。
高居住生活品质。一个设计合理，美观适用的生活空间，需要用文化的元素点缀才显得丰满完美。社区文化是物业管理者和社区成员共同创造的具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，是衡量物业管理水平优劣的一个重要标准。
（一）、颐园世家管理文化及特色管理设想
倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业管理人与客户之间以及客户与客户之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归。
1、构建“温馨社区”
中国将步入小康水平，生存需要已经得到了解决，人们渴望的是情感上的交流和和谐的生活，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的情感需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
小区的环境规划也强调人与自然、人与人之间的和谐，所以我们拟构建的“温馨社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居工作理念与现代生活方式高度共融。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与小区成员之间的正常沟通，激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用部分物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的设想通过以下方式来实现人文的建立和维持：
规范文化：用1~2年时间，形成对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范作用的文化氛围、行为准则、道德规范、规章制度等。重在让业主和住户建立规范意识和安全管理，明确责任和权利。
营造社区观念文化：以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，通过图文宣传、讲座、知识竞猜，日常管理过程中的灌输，运用群众意识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。
建设社区制度文化：社区制度文化是由管理处制定，要求社区成员必须遵守的规章制度，具有强制的性质。制度文化建设是颐园世家社区文化不可缺少的重要组成部分，只有它，才能保障既定目标的实现，同时制度文化本身也是一种文化，充分传达着颐园世家个性化的文化内涵。
引导文化：用1~2年时间，通过一系列的社区文化活动，培育住户间的自治和自律意识，发挥住户间的互相监督，自我约束的作用。引导人与人之间加强沟通，加深了解，消除隔阂，逐步沉淀情感，倡导住户自律。
亲睦文化：用2~3年时间，通过前面的规范和引导，构筑情感家园，自发性让大家关心社区，关爱社区成员，相互依存，共同营造温馨家园，创造优美、整洁、舒适的生活和办公环境。
A、倡导“全员参与”的管理文化：
在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为客户节约每一分，让客户满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，如实向客户报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，同时通过组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话、公布有效投诉处理结果等全方位沟通等措施，自觉接受客户的监督，真正做到尊重客户权益。
B、推广“平等互动”的服务文化
服务连着客户和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使职员真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足客户期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。客户在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
C、营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，为客户提供更多的交流机会，加深彼此之间的了解，增进感情。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、健康家居、物管宣教”八大主题的基础上，张开灵敏的触角，提炼更富于内涵和积极意义的主题。再根据主题的需要，结合多年积累的丰富经验，挖掘新鲜的内容，充分利用户内户外的广阔空间，选择规模适当，新颖多样的活动形式，自办或联合举办丰富多彩的社区文化活动。
“环保、公益、时尚”主题：精心策划社区文化活动，构建颐园世家的人文特色，引导客户承担社会义务，增强环保意识，了解社会时尚。
“节日主题”：每逢元旦、春节、端午节、中秋节、情人节、圣诞节等中西传统节日，将举办客户联谊活动，营造小区节日气氛。
“健康主题”：开设或引进健康保养中心，针对颐园世家居住和经商群体的特点，举办适宜的健身运动及讲座，并适时走出小区组织登山、游泳、乒乓球、蓝球等体育竞技活动，以组团为单位，增强客户的社区凝聚力。
建设以“颐园世家”命名的节日
如“颐园世家文化节”等，以这样的标志性节目，依此组织较大型的社区文化活动，来集中调动居民参与社区活动的热情，使社区活动具有广泛的民俗化色彩，深入到居民生活的各个方面便于做到在群体的参与、娱乐、交流和创造中获得现代人所希望的身心愉娱，并且在社区生活的各个层面上对颐园世家形成认同感和归属感。树立“颐园世家”在各种社区层面上的美好形象。
D、塑造“亲和人文”的环境文化
现代信息时代的到来，客户更加关注社区内的人文环境。物业管理人与客户一起参与环境文化的建设，将极大地满足客户愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念；以多种形式组织客户开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。
（二）、社区文化建设的运作实施
1、制度建设
为了保证社区文化建设顺利开展，以ISO9001质量管理体系为基础，逐步制订一套日趋完善的规章制度。如《社区文化活动运作流程》、《社区文化活动计划》等以及兼职社区文化工作人员的岗位职责。这些制度的建立是管理处服务质量考评的重要依据之一，为社区文化的正常运作提供有力保证。
2、人员配备
A、专职人员：管理处文员负责社区文化工作的全面开展。分公司的综合事务部将会对社区文化建设进行统筹安排和全程指导。
B、兼职人员：管理处全体职员在必要的时候都将协助社区文化工作，成为临时兼职人员。充分发掘客户中热心公益的专业人才担任社区文化顾问，帮助管理处提高社区文化水平。
C、义工：挖掘客户中热心公益的专业人才，组建太极拳队、舞蹈队、乐队、球队、登山队等有益社区成员身心健康的社区活动基层文体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。
3、活动宣传
在主要出入口醒目处设置宣传栏和公布栏，作为对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传及报道小区动态。
4、经费投入
为促进社区文化活动的开展，专门规划一笔资金，作为进驻初期开展活动的经费。以后每年将在物业管理费中提取必要的社区文化费用，作为资金保障。此外，加强与企业、商家的合作，为提升活动档次开拓更多的资金来源。
（三）、社区文化建设的效果评估
社区文化建设是一项极有意义的工作，物业管理人应该坚持不懈、志在长远，建立评估反馈机制，不断总结经验，调整思路和计划，确保社区文化活动的实施效果。我们拟从内部和外部分别建立科学的评估体系。
1、内部评估
A、活动内容是否受业主欢迎，参加是否踊跃；
B、活动的衔接是否良好，不使业主等候时间过长；
C、活动时间安排是否恰当，是否与业主想要参加的其它活动相冲突；
D、天气是否影响了活动的效果；
E、安全工作是否周全，交通安排有无疏漏，有没有暴露出不足；
F、活动是否影响了其他业主的正常休息；
G、活动器材是否携带齐全，有无遗漏；
H、对有老年人参加的活动，活动量是否适当；
I、活动经费是否超支，奖品发放是否合理。
2、外部评估
A、是否令业主轻松快乐，心情愉快；
B、业主在活动中是否对管理处的工作提出意见和建议，是否对管理处的工作有所了解，与管理处的沟通有无加强；
C、业主之间是否彼此加深了解和沟通；
D、是否达到了良好的宣传效果，社会各界反响如何。
第十二章：公共设施设备管理
颐园世家的公共设施设备，能否正常、可靠、安全运行，不但会影响到小区的正常使用，甚至可能会涉及到业主（使用者）的生命和财产安全。所以，对公共设施设备进行科学的维修养护、为小区的正常使用提供良好保障是物业管理者的一个重要的工作内容。同时，公共安全问题、车辆安全问题、能耗问题以及公共设施设备能否根据满足小区不断发展的使用功能的需要，均是物业管理者所需着重考虑的。所以，我们将至物业的接管验收开始，严格按规定和程序对公共设施设备进行科学的管理。
一、公共设施设备接管验收
为了使颐园世家小区房屋及附属设施设备的接管验收工作有序进行，确保接管项目的安全和正常的使用功能，我们制订周详的方案及计划。严格的物业接管验收是保障开发商和业主利益的根本，是日常物业管理的保证。
（一）、我们严格按照有关的国家标准、行业规范并结合多年物业管理经验制订验收标准。文件包括：
《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单（论标、复）》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》等。
（二）、接管验收流程
a.开发商工程部向管理处提出接管验收申请；
b.管理处召开接管验收专题会议，组建接管验收小组，组织对验收内容、验收标准、验收程序、验收用表格、竣工验收整改事项的培训；
c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表；
d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准；
e.根据资料交接一览表，要求工程部提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；
f.开发商工程部所需提供的资料按要求到位后，管理处制定接管验收计划以及日程安排书面通知开发商工程部；
g.管理处组织有关人员进行初次验收工作；
h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告开发商工程部处理；
i.由开发商工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目；如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间；
j.工程部申请复验（质量缺陷的针对性地再验收）；
k.全面验收合格后，接收所有钥匙，接管验收区域；
l.通知售楼部发出入伙通知书。流程图：
第十三章：消防管理
提要
加强消防安全宣传、教育，除做好自身消防安全演练工作以外，发动业主参与消防安全演练，培养整个社区的消防安全意识；
内部强化管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反应。
物业管理应急预案
（二）一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
会议对《突发事件应对法》的进一步落实做出了新的部署, 总结了贯彻落实《生产安全事故应急预案管理办法》 (国家安全监管总局令第17号, 以下简称《办法》) 的经验做法。
国家安全生产应急救援指挥中心副主任贺黎光在讲话中指出, 在国家安全监管总局党组的正确领导下, 各级安监部门不断规范应急预案管理, 健全应急预案体系, 推动应急预案管理工作不断深化, 安全生产应急预案质量不断提高, 应急预案管理工作取得了突破性进展。
多措并举促发展
近几年来, 我国安全生产应急预案的编制工作取得了很大成效, 在“5·12”汶川地震等重大自然灾害面前经受了考验, 在实践中发挥着越来越重要的作用。但是, 应急预案体系不健全、针对性不强、可操作性差、相互不衔接等问题突出, 严重影响了安全生产应急预案的实际作用和应有的效果。
针对这些实际情况, 依据《突发事件应对法》, 国家安全监管总局制定并印发了《办法》。《办法》的颁布实施, 为安全生产应急预案管理工作提供了法律依据, 为完善应急预案体系, 增强应急预案的科学性、针对性和实效性, 提供了可靠的保障, 极大地推动了应急预案编制和管理工作的开展。
为使《办法》落到实处, 在《办法》推出后, 国家安全监管总局又先后出台了有关预案评审、备案等配套制度、措施, 不少地方的安监部门结合本地实际情况, 纷纷制定出台了应急预案的管理办法或《办法》的实施细则, 大大推动了《办法》的落实。
除此之外, 国家安全监管总局应急指挥中心还开展了重点督导工作。2009年3月、5月、8月, 分别在天津、上海、黑龙江等3省 (市) 召开重点督导省市座谈会, 交流7省市应急预案管理工作经验, 研究《办法》贯彻实施中的问题。
对于一些地方对应急预案了解不多的具体情况, 国家安全监管总局应急指挥中心多次组织专家对各地相关人员进行培训, 以预案的编制、管理、评审、备案、演练、修订等各个环节为重点, 为各地开展工作培训师资和业务骨干。各地安监部门又组织了逐级培训, 使预案的制定与落实工作有重点地开展起来。
由于应急预案涉及的点多面广, 仅靠一个部门很难做好工作, 一些地方发挥省政府优势, 组织相关委办局及企业共同参与预案的制定, 大大提升了应急预案的制定与落实工作。不仅如此, 一些地方还开展应急演练, 以检查预案的可行性, 并从中发现问题, 不断加以完善。
在众多举措的共同作用下, 安全生产应急预案质量不断提高, 应急预案管理工作取得了突破性进展。
总结经验谋发展
虽然我国安全生产应急预案质量在不断提高, 应急预案管理工作也取得了突破性进展, 但贺黎光坦言, 体制不健全、工作机制不顺畅、人员紧缺等困难, 也是摆在各地安监人面前的现实问题。为贯彻落实《办法》, 各地克服了种种困难, 使安全生产应急预案管理工作取得了较大进展, 积累了不少经验, 而这些经验值得大家学习借鉴。
短短几年间, 我国安全生产应急预案编制和管理工作建立了比较完整的部门规章和标准规范, 重点行业企业应急预案实现了100%工作目标, 其他行业企业基本上都编写了不同类型的应急预案。预案管理在进步, 我国安全生产应急预案体系基本形成, 在自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等四大类突发事件中安全生产应急预案管理是最好的。
据了解, 北京市安全监管局把《办法》贯彻落实工作与国庆60周年庆祝活动安全生产应急保障工作紧密结合, 把制定和完善应急预案分解到庆祝活动的各个环节;上海市安全监管局结合“安全办世博”, 通过联席会议和日常检查等形式推动应急预案管理深化;重庆市安全监管局将安全生产应急预案体系建设列为建设安全保障型社会的重要内容, 这些做法促进了应急预案体系建设, 效果显著。
贺黎光在发言中强调, 尽管经过各方面的努力, 安全生产预案管理工作已经取得了可喜的成效, 也积累了不少经验, 但还存在着一定的问题。一是一些领导和单位对预案管理的认识不到位, 还没有摆上议事日程。二是预案管理的各项要求和措施在一些地区和单位还没有得到有效贯彻实施, 在推动应急预案管理方面行动迟缓, 用文件贯彻文件, 简单转发国家安全监管总局《贯彻实施通知》, 缺少具体推进工作方案。三是预案质量不高的状况还普遍存在。2009年1至10月份发生27起10人以上工矿商贸企业重大生产安全事故, 在事故调查中发现, 所有事故应急预案都是一般文档性文件, 脱离企业实际, 根本不能发挥应急预案应有的作用。四是部分从事安全生产应急管理, 特别是从事预案管理的同志存在这样那样的畏难情绪。
努力开创新局面
2010年是国务院提出的安全生产实现明显好转的一年, 面对当前严峻的安全生产形势, 安全生产应急管理工作的任务繁重而又艰巨。有关安全生产应急管理整体工作, 国家安全生产应急指挥中心正在加以研究, 为进一步做好各项应急预案的管理工作, 贺黎光代表应急指挥中心提出了几项工作建议。
提高认识
安全生产监督管理者既要看到安全生产应急预案体系建设工作的成绩, 又要看到目前安全生产应急预案体系建设工作中存在的突出问题。在机构不健全, 人员不到位的情况下, 工作难度确实不小。但贺黎光强调, 通过前几年的工作, 我们既然能够解决各级各单位预案有无的问题, 同样, 我们也可以经过几年的努力, 提高预案的质量, 解决预案有用管用的问题。加强指导与服务
2010年安全生产应急预案管理工作, 要进一步认真贯彻落实《办法》的各项要求, 在解决了有预案的基础上, 通过加强预案管理, 提高预案质量, 真正实现预案有用管用的目的。要按照“巩固现有、全面推进”的思路, 紧密结合应急资源数据库建设, 深化应急预案体系建设, 重点解决应急预案相互衔接的问题。
加强沟通和协调
这既是方法问题, 也是中国国情。同时也是2009年各地贯彻《办法》总结出来的经验。由于安全生产应急管理涉及多行业、多部门, 仅靠安监部门单打独斗不可能完成好这项工作。要做好这项工作, 必须充分利用安委会办公室组织、协调和指导的工作职责, 充分依靠各级政府的力量和发挥各部门的作用。要主动与其他负有安监职责的部门进行沟通, 共同研究工作中存在问题的具体解决方法, 明确合理可行的工作职责分工、实施程序、工作要求, 充分调动各方面的积极性, 形成开展工作的合力。只有这样, 安监部门和其他部门的工作才可以同步进行, 为完成同一目标, 共同努力, 收到比较好的效果。
加强宣传培训和演练
宣传培训是推动预案管理工作开展的必要手段。2010年, 在应急指挥中心组织的安全生产应急管理培训工作中, 将进一步加大对地方应急管理培训工作的指导, 尽可能扩大培训范围, 为地方提供培训师资、业务骨干和教材。另外, 预案演练是磨合机制、教育公众、锻炼队伍、检验预案的有效途径。目前, 生产安全事故应急预案演练工作在一些重点行业企业开展得比较普遍, 大大提高了重点行业企业应急预案的针对性和实用性。
安全生产预案的修订
预案的修订是预案管理的重要内容, 也是提高预案质量的有效途径, 应急预案的修订工作是明年应急管理的一项重要工作。按照《突发事件应对法》, 目前印发的部门应急预案都应该进行修订。2009年, 国家安全监管总局应急指挥中心已经开展了《国家安全生产事故灾难应急预案》和总局10项部门应急预案的修订工作, 这项工作正在进行中, 不久将征求大家的意见。2010年年初, 应急指挥中心将对各省级安全监管部门编制的安全生产应急预案进行一次评审, 目的是全面了解地方部门应急预案存在的问题, 指导各省 (区、市) 安全监管部门进一步修订完善。
加快应急预案与应急资源数据库建设
摘要：企业环境应急预案能够帮助企业在出现一些环境事件或者是突发环境事件时，按照企业事先制定好的应急预案及时进行处理，在降低企业损失的同时，减小企业环境事件对社会以及环境产生的不良影响，促进企业持续健康发展。
关键词：企业环境应急预案；环境事件；突发环境事件
环境应急预案是针对可能的重大环境污染事故，为保证迅速、有序、有效地开展应急与救援行动、降低事故损失而预先制订的有关计划或者方案。预案需要具备科学性、可操作性、动态性和系统性，通常包括情景、客体、主体、目标、措施和方法六个要素。预案管理以对信息的分析作为基础，对可能产生的环境影响突发情况进行预测，对未来可能存在的威胁进行识别，并且根据预测的威胁制定相应的预防措施，未来一旦预测的威胁发生，就可以按照事先制定好的应急预案行动，并且根据威胁发展事态随时调整应急方案，达到控制威胁事态发展的目的。
一、企业环境应急预案管理存在的问题
1、领导认识和重视程度不够
现阶段很多企业不重视环境应急预案编制，甚至于将应急预案同安全生产应急预案相混淆，而且处理方法主要侧重于企业的生产安全应急，对于环境应急预案则是比较疏忽，一旦发生安全事故，处置方式不当的话就会导致突发环境事件的发生，会给企业带来严重的财产损失，也会对社会环境造成严重不良影响。
同时，企业对环境应急预案的实施也趋于形式化，没有了解应急预案编制的真正目的，将应急预案停留在文件层面，没有真正落实贯彻到位，如有突发环境事件，环境应急预案将无法发挥其应有的作用，事件的处理将趋于无序。如：厂区的排水管网是控制环境事态向外蔓延的主要线路，而很多企业的厂区相应管理人员却并不清楚厂区管网分布，环境突发事件一旦发生，若不清楚厂区排水管网出口位置，排水匝道没法控制，将导致大量污废水向外泄漏，造成环境事故。
2、编写人员专业素质不高
现阶段很多企业技术人员对企业的情况非常熟悉，但是技术水平并不高，而且经验也不丰富，不能够独立完成企业环境应急预案的编制，环境应急预案编制思想也受到安全事故应急预案编制思想的束缚。除此之外，企业委托的相关机构编制环境应急预案的水平也不高，不能够客观评价企业生产装置的风险等级，甚至有的评价机构没有专门的技术人员编制环境应急预案，编制的应急预案只是流于形式。
3、预案编制人员对企业的辅导不够
目前，许多企业委托相应机构编制环境应急预案，但预案编制完成后，并未对企业进行相应应急预案相应知识的普及和贯彻，企业停留在“完成上级任务”的观念上，对突发环境事件对自身及社会的影响认识不够。机构停留在“为完成报告而编制报告”的层面上，而不是“为辅助企业更好地开展环境应急管理而编制报告”。
4、預警和应急分级响应措施不明确
对于企业而言，有一个实践性和理论性都很强的问题，就是如何进行预警分级和应急响应分级，这一问题涉及到了企业和政府预案相衔接问题。现阶段企业往往只有预警分级，却没有响应的预警响应措施，只有应急响应分级，却没有建立科学合理的应急分级响应措施，尤其是一些现场应急处置措施。以上这些问题在企业当中普遍存在。
二、企业环境应急预案分析
企业层面的环境应急预案，主要侧重于3个环节：其一是明确分工，预案应明确规定各部门或人员的职责、任务、权限，使各部门在紧急状态时能迅速、紧张、有序地开展工作，各司其职、各负其责、协同配合，充分发挥整体作战的优势；其二是明确处置程序，即明确规定现场处置环境事件时的工作程序，包括处置力量集合、装备器材的使用、安全防护、现场污染控制等；其三是应急物资的贮备，应对企业贮备的应急物资种类、数量作出明确具体的规定。
企业突发环境事件应急预案因事件风险类型与程度的不同而不同，但一般应具备以下几方面的功能：报警与报告程序、指挥和各应急功能部门或人员的职责、应急指挥系统、应急监测和评估、污染控制、现场救护与疏散、应急结束与环境功能恢复、应急物资与技术准备等。所有的应急功能都要明确“做什么”、“如何做”和“谁来做”。具体地说，企业环境事件应急预案一般应包括以下内容。
1、总则
包括编制目的、编制依据、适用范围和工作原则。企业的环境应急工作原则要反映应急处置工作的基本理念和总体思路，如“以人为本”、“预防为主”、“分级控制”、“快速反应”、“依法办事”等。最大程度地保护公众安全、环境安全，使损失减少到最低限度，维护社会稳定，尽快恢复正常生产应是企业环境应急工作的主旨。
2、应急组织指挥体系与职责
预案应明确企业应急指挥体系及各部门的应急响应职责。只有分工明确、各司其职、形成合力，才能提高应急处置的效率。如果职责分工不明确，势必会形成互相推诿、扯皮的局面，影响应急处置目标的实现和处置效率。职责明确，就是要将紧急事件的决策指挥、污染控制、应急监测、安全警戒、人员救护、疏散转移、内外部联络、综合协调、物资供应、污染消除及预案修编等工作职责具体落实到部门或科学、统一的应急决策指挥系统在紧急状态时能起到非常重要的作用。尽管事件救援现场复杂多变，但一般应急指挥应按照下列程序展开工作。
第一对现场的灾情进行分析。相关专业人员、专家应该在现场总指挥的安排下，从现场污染情况出发，对周围的人员分布、环境以及设施等因素综合考虑，对环境污染事件的危害程度进行判断。
第二根据环境事件的发展趋势制定具体的救援预案。现场的专家和相关专业人员要在现场总指挥的指导下仔细研究环境事件的发展趋势、污染范围以及污染程度，考虑现场救援力量实际情况，制定切实可行的救援预案，并对一些可能出现的以外情况进行分析，制定出以外情况出现的应急对策。
第三对各个救援队伍的任务以及目标进行明确，并且将任务落实到各个救援队伍。
第四对救援力量进行合理分配，对各个救援队伍的应急行动进行协调，确保救援行动有序进行。
第五宣布救援结束。现场总指挥要仔细分析环境检测数据，做到到现场污染的可控程度进行有效判断，救援行动结束之后，宣布救援行动结束。
3、预防与预警
企业应在环境风险源辨识与评估的基础上，对潜在环境污染事件发生的原因、规模、途径及可能造成的危害等作出基本的分析判断，确定预防工作重点，提高预防工作的针对性。此外，企业还应提出长效的隐患排查与监控机制。预警分级、发布或者解除程序亦应作出具体规定。
4、应急响应
突发环境事件后，企业各应急部门应按照制定的应急预案快速地展开救援行动，包括信息报送（向企业内部人员、政府环保主管部门及专业环保公司报警）、应急响应人员集结、现场污染控制、现场人员救护、紧急疏散与安置、环境应急监测、污染消除、现场洗消等。只有经过培训和指定的人员方可参加现场应急响应行动。
现场污染控制一定要对症下药，如：氯气泄漏与氨气泄漏的处置方法不同；废水超标排放与消防水携带污染物排放的处置程序各异；同一种污染物，不同的企业因其所处的环境条件、应急资源的不同所采用处置方法有差异等等。
环境应急监测在应急救援中起着非常重要的决策支持作用。必须对污染物的扩散势态和影响及时进行动态监测，监测结果不仅是控制污染、制定清污措施的重要决策依据，同时也可以为划分应急工作区域，确保现场应急工作人员的安全以及对周围公众采取保护措施提供依据。
5、应急结束
当突发环境污染事件现场已经得到控制、污染源已经消除，现场环境的污染物浓度低于最高容许浓度，符合有关环境标准，未出现新的污染时，总指挥经专家组同意并得到相关授权后可以宣布应急行动结束。
6、应急保障
进行必要的环境应急物资贮备，是应急救援工作的重要物质保障。在
遵循“外防输入、人物同防”的目标策略和以社区为单位精准化防控的基本要求，坚持常态化精准防控和局部应急处置有机结合，落实社区、企业、事业单位“五有一网格”防控措施，守住疫情防控网底。强化严防严控、联防联控、群防群控，深入开展常态化疫情防控干预行动，引导公众形成良好的生活习惯，不断提高常态化疫情防控和综合治理水平，为确保人民群众生命安全和身体健康，促进经济社会秩序全面恢复提供有力保障。
二、工作目标
把人民群众生命安全和身体健康放在第一位，把疫情防控作为头等大事，以高度的政治责任感和使命感，及时有效地采取各项防控措施，保障广大人民群众的身体健康和生命安全，维护社会的稳定，使人民群众在疫情面前切实增强安全感。
三、工作内容
(一)强化疫情监测与报告
街道疫情防控指挥部要密切关注国内外新型冠状病毒感染的肺炎疫情动态，及时推送疫情防控信息调整等通知。社区卫生服务中心要强化疫情监测、预测预警和报告工作，一旦发现不明原因肺炎，要第一时间向街道疫情防控指挥部和区疫情防控指挥中心上报，确保疫情报告渠道畅通，严防疫情扩散蔓延。
(二)做好流动人员排查管控
各社区及相关部门要严格落实属地管理责任，严格按照行业防控指南要求，实行精准化防控，实行“扫码+测温+登记+口罩”措施，动态掌握辖区内来往人员情况，配合上级部门加强对境外人员、重点地区(动态调整)来返人员和健康异常可疑人员等重点人群的追踪监测、排查和健康管理。广泛发动群众，引导居民履行个人防控责任义务，出行时戴口罩、保持安全距离、自觉遵守公共场所文明秩序。无疫情发生时主要采取防输入为主的综合防控措施;若有疫情发生时要采取及时上报，并按要求做好追踪和管理密切接触者，阻止疫情的传播和蔓延。
(三)抓好重点场所防控
各社区要结合“爱国卫生运动”，完善病媒生物防控机制，对人员密集场所按照规范要求，做好清洁消毒、垃圾分类处理、环境卫生整治等工作;加强社区内人员密集场所新型冠状病毒感染的肺炎防控知识正面引导，指导公众特别是老年人、儿童、慢性病患者提高自我防护意识和能力，出现肺炎症状后及时到医疗机构就诊。
(四)强化宣传教育
各社区要利用党日活动、新时代文明实践活动有针对性普及冬春季传染病防控知识，发布健康提示等科普知识，提高全社会的防控意识和能力。
(五)开展节前环境大整治
20xx年春节将至，各社区要动员群众和社会各方力量共同参与，集中对生活小区、背街小巷存在的坑洼地带、积存水体、垃圾死角等重点部位开展整治，激发整治内生动力，形成环境整治合力。
四、工作要求
(一)压实工作责任。街道班子成员要按照“管行业、管防控”原则，负责分管领域的防控工作;各社区党委书记、居委会主任作为防控工作“第一责任人”，明确分工，压实责任，确保防控工作触角延伸到每一户、每一人。
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文件名称：灭火预案及人员疏散方案
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1.指导思想：
贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，落实“谁主管，谁负责”的原则，火灾时能够安全疏散人员，迅速扑灭火灾，及时疏散物资、有效处置实发状况，保障人员生命和大厦的财产安全。
2.目的：
有效预防火灾时造成的重大人员伤亡和财产损失。
3.要求：
3.1本预案由大厦安保部具体负责落实和实施。
3.2本预案由大厦安保部组织各部门员工每年进行一次实地演练，并结合实际，不断完善预案。演练情况要存入消防方案。
3.3消防演练时，要设置明显标识并事先通知或告知演练范围内的人员。
3.4本预案组织机构人员必须熟知预案内容，全体员工必须做到心中有数。
4.基本情况：
4.1大厦基本情况：
建筑情况：大厦共20层，地上17层，地下3层，大厦东西长60米，南北宽56米，主体高度50米，一层通向室外共2个门，大厦内共设有2个防烟楼梯，7部电梯。
建筑结构：框剪结构
耐火等级：二级
建筑面积：4万平方米
方位：座东向西，东南为道路，西为裙楼，北为住宅小区。
4.2建筑内消防设施概况：
4.2.1消防控制中心在大厦一层。
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4.2.2大厦设有火灾自动报警系统消火栓系统、自动喷淋系统、消防广播、消防电话系统、火警时非消防电源强切、电梯强制归底、消防水泵远程启动及火灾应急照明和疏散指示标志。
4.2.3地下2层至地上16层共设有161个室内消火栓,共配有483具手提式4kg干粉灭火器，现开通使用的消火栓共81个，4㎏手提干粉灭火器共243具。
5.火灾时设立的安全区域：
5.1东南正门外的道路及停车场。
5.2
6层、7层、10层、13层、14层、16层的屋顶天台。
5.3西北、西南过道尽头的防烟封闭楼梯。
6.组织机构及职责：
6.1成立灭火、疏散应急指挥部
总指挥：
（总经理）
副总指挥：
（副总经理）
指挥部成员：
6.2指挥部职责：
6.2.1负责灭火、应急疏散的总体决策和实施，根据现场情况，适时调整预案，采取相应措施，保证灭火、应急疏散工作顺利进行。
6.2.2及时调配灭火、疏散、抢险力量，并做好与专职消防队的联络、配合及协调工作。
6.2.3根据现场情况，及时划定警戒区域，组织疏散区域内的人员和物资，禁止无关人员和车辆进入警戒区。
6.2.4组织调配灭火和疏散救生器材等。
6.2.5指挥部须设在便于联络、明显的地点，必要时可设明显的标志。在没有其它特殊情况下，指挥部地点定为消防控制中心。
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6.3灭火行动组
组
长：
（安保部主管）
副组长：当班领班
成员：安保部所有人员
6.4灭火行动组的职责和任务：
6.4.1灭火工作必须坚持“先控制，后消灭；救人重于救火，先重点后一般”的原则。
6.4.2灭火时，应根据火灾情况和本身力量，灵活运用灭火原则，对于能扑灭的火灾，要抓住战机迅速消灭。如果火势较大，灭火力量相对薄弱或因其它原因不能立即扑灭火灾时，就要把主要力量放在控制火势发展或防止爆炸、泄漏等危险情况发生上，为防止火势扩大，彻底扑灭火灾创造有利条件。
6.4.3在灭火力量较强时，灭火和救人可同时进行。在灭火力量较弱时，要把疏散救人放在第一位。灭火行动组可以现场进行分工：主要力量是疏散救人，其它人员进行灭火。
6.4.4大厦二层入口岗在发生火灾时，阻止无关人员进入大厦，维持大堂治安秩序，保证出口畅通，防止群众围观或有人趁火打劫。
6.4.5及时将火场情况向指挥部报告。
6.4.6保护火灾现场，协助单位和公安消防机构调查火灾原因。、6.5疏散引导组
组
长：
（物管部主管）
副组长：
（客服领班）
成员：物管部所有人员
6.6疏散引导组的职责和任务：
6.6.1迅速、正确的引导业主和其它人员有序的向安全区域撤离。
6.6.2迅速的将火灾周围的贵重物品疏散到安全区域。
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文件名称：灭火预案及人员疏散方案
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6.6.3在疏散人员和物资时，若发现有易燃易爆物,要及时将其撤离危险区,并向指挥部报告。在自身安全的情况下要关闭所有门窗，对无人房门打“Ｖ”标记.6.7警戒、设备组
组
长：
（工程部主管）
副组长：
（部门领班）
成员：工程部门所有人员
6.8警戒组的职责和任务：
6.8.1划定火灾时的安全区域和警戒区域。
6.8.2负责现场和警戒区域的安全和警戒工作。
6.8.3在安全区域设立明显的救护标志。
6.8.4
稳定已疏散人员的情绪,并引导公安消防队员到火灾现场。
6.8.5
疏散围观群众,防止有人趁火打劫,禁止无关人员进入区域。
6.8.6安排相关电工和水工保证消防灭火的用电用水及设备系统正常运行。
6.8.7对火灾现场疏散出的物资，特别是贵重物品，负责守护和看管。
6.9防护、救护组
组长：
（行政部主管）
成员：部门所有人员
6.10防护、救护组职责和任务：
6.10.1为救护工作及灭火抢险需要，备好急用车辆，做到随时调动，随时使用。
6.10.2对所有受伤人员进行紧急救护的同时，要迅速拨打“120”急救电话，及时将危重伤员送往就近医院进行抢救和治疗。
6.10.3为灭火、抢险、疏散工作提供一切用具、用品。
7.各行动组的共同职责：
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7.1为了及时扑灭火灾和安全疏散的需要，有权破拆相连或相邻的建筑设施。
7.2在灭火过程中，为了灭火和疏散的需要，若发现门上锁，过道堵塞，以及其它影响灭火战斗的障碍物，有权破拆和清除。
7.3为了灭火和疏散的需要，有权利用现场及周围的一切设施、设备及工具。
7.4各行动组和参加灭火、疏散的人员，必须无条件的听从指挥部的指挥和调动。
8.火灾报警和接警处理程序：
火警等级：（分一、二两级）
一级火警：确定火灾现场火势较大，已难控制，且产生损失。
二级火警：消防中心接到报警信号后，经现场确认属误报，由安保部按程序复位。如确认发生火灾，无论大小可直接进入一级火警。
8.1当火灾判断为一级火警后，有关领导及操作人员接火警通知赶往消防中心待命，听取报警人员汇报火情后。组成指挥部，各部门按程序组成行动小组。
8.2发现起火时，无论火势大小均应报警主要报警的单位和电话号码如下：
大厦消防中心报警电话
:
大厦客服中心电话:
市公安消防支队报警电话：119
市急救中心报警电话：120
8.3报警应注意下列几点：
8.3.1向119、120直拨电话报警。
8.3.2报警后，如果火灾已被及时扑灭，应向原报警单位及时说明。
8.3.3报警时要沉着冷静，特别是向“119”报警时，要讲清楚本单位的名称、详细地址、门牌号码、起火部位和起火物、火势大小情况，报警人的姓名和电话号码。
8.4接警处理程序：
8.4.1消防中心及安保部接到报警后，本部全部力量必须迅速赶到现场，及时扑救火灾。同时，按照灭火预案及人员疏散方案的职责和任务，进行具体实施。
8.4.2当日值班经理接到报警后要迅速赶到现场，根据现场情况组织实施灭火.文件编号
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8.4.3消防中心接警后，按报警处理程序进行。
8.4.4接到和听到报警的所有人员，必须迅速赶赴火场，按照灭火预案及人员疏散方案的分工任务，积极扑救火灾，安全疏散人员和物资，并要服从指挥部和各行动组的统一指挥调动，保证灭火和疏散工作紧张有序的进行。
9.人员疏散的组织程序和措施
9.1人员疏散的基本原则：
9.1.1当有人员受到火灾威胁时，由总指挥下达疏散命令，进行人员疏散程序。
9.1.2现场如果有易燃易爆危险物品，要不惜一切代价，迅速将易燃易爆危险物品撤离到安全区域，并指定专人看管。
9.1.3在确认现场无人受到火灾威胁的情况下，要积极疏散物资。疏散物资必须坚持下列几条原则：
a.贵重物资和一般物资相比，保护和疏散贵重物资是重点。
b.重点部位和其它部位相比，保护重点部位是重点。
c.疏散那些可能扩大火势和有爆炸危险的物资。
d.影响灭火战斗的物资。
e.火场上的下风方向与上风方向相比，下风方向是重点。
9.1.4人员疏散工作必须在指挥部的统一指挥下，各负其责，各尽其职，紧张而有序地进行，坚决禁止一切盲目行动。
9.1.5在指挥部和各行动组成员未到现场之前，现场职务最高的人员担任临时指挥；在现场人员均无职务的情况下，义务消防员担任临时指挥。临时指挥有权
做出一切有利于安全疏散的决定。
9.1.6如果发现受到火灾威胁的人员惊慌，拥挤，要立即采取果断措施，打开一
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切能够通向室外的安全通道，积极地、正确地引导人员迅速撤离到安全区域。
9.1.7火灾时，人员疏散引导组或现场工作人员，要快速引导人员从疏散通道和安全出口迅速撤离，切勿盲目乱跑，切勿惊慌失措，严防一窝蜂的拥向出口，造成挤压、踩伤事故。
10.应急疏散的基本要求和措施
10.1.1安全疏散人员的基本顺序：首先疏散受到烟火威胁的人员。基本顺序是：着火层的人员，着火楼层的人员，着火楼层上层的人员，着火楼层下层的人员。人的疏散顺序是：儿童、孕妇、老、弱、病、残者。
10.1.2安全疏散的基本线路：室内（起火点）
房间门口
走道
楼梯
安全出口
室外安全区域。如果楼层东边着火，要迅速向西疏散，从楼梯向下撤离；如果楼层西边着火，要迅速向东疏散，从楼梯向下撤离；如果
楼层中间着火，要迅速向东西两边疏散，从楼梯撤离。
10.1.3人员疏散的基本方法：
a.对于远离火区，神志清醒，身体健康的人员，指明疏散方向和路线。
b.对于受重伤者和儿童、孕妇、老、弱、病、残者，应采取抬、背、抱等方法护送到安全区域。
c.当现场烟雾过大时，要引导人员用衣服、毛巾、手帕、口罩等捂住口鼻，采取弯腰、蹲姿、爬姿等低姿势匍匐向安全出口撤离。
d.要引导受到烟火威胁的人员充分利用起火建筑内部的固定消防设施，尽快安全疏散。这些设施主要有：室内外楼梯、阳台、通道、避难层等。
e.当确认走道已被烟火封锁，室内人员无法冲出房间时，要大声呼喊，提醒室
内人员关闭房门，封堵烟火侵入室内。同时，提醒室内人员可将窗帘、床单、被单等部位撕开，打成绳索（最好用水侵湿），牢固地系栓于暖气管或窗框等部
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位，顺绳滑下。
f.引导疏散时，严禁乘坐普通电梯。
g.现场工作人员要提醒受到烟火威胁的人员，不要朝床下、桌下、墙角、衣柜、壁柜里和无任何消防设施保护的走廊、楼梯间、电梯间等部位避难。
g.现场工作人员若发现任何影响安全疏散的异常情况，要及时向指挥部报告。
11.扑救初起火灾的程序和措施
11.1.1所有员工必须熟悉自己岗位的环境、操作的设备及物品情况,做到“三知”，即知道安全出口的数量和位置；知道消防器材的摆放位置；知道灭火器材的使用方法。
11.1.2灭火基本对策：①快攻进战，以快制快；②搬物破拆，隔离火源；③冷却降温，阻止蔓延；④四面夹击，消灭火灾。
11.1.3当听到异常声响、闻到异常气味，特别是焦糊气味时，要迅速检查原因，并及时向安保部和值班总经理报告。
11.1.4当发现配电室、总机房、电气设备、灯具等起火时，首先应切断电源，用二氧化碳，干粉灭火器，迅速扑灭火灾或控制火势。
11.1.5当发现厨房操作间的燃气、燃油设备、灶具、管道起火时，首先关闭总阀门，用干粉或1211灭火器，迅速扑灭火灾或控制火势。
11.1.6当发现房间、服务台、办公室等部位起火时，可用干粉灭火器或水等迅速扑灭火灾或控制火势。
11.1.7处置险情，灭火疏散，坚持统一指挥，科学决断，有效处置，确保安全的原则。管理中心内人员必须听从灭火现场指挥部的命令，不得擅自行动。
11.1.8全体员工要树立火光就是命令，火情就是敌情，火场就是战场的思想，遇到火灾和险情，要临危不惧、团结战斗，有效地保护业主的生命和大厦的财产安
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全。
11.1.9对于奋不顾身,英勇灭火抢险的人员,管理中心将给予奖励;对于临阵退缩,影响灭火抢险的人员,管理中心将严厉查处。
应急救援预案 1
（一）电梯困人应急预案 1
（二）突发停电应急预案 1
（三）盗窃和破坏事件应急预案 2
（四）意外伤亡应急预案 3
（五）水浸应急预案 3
（六）火灾应急预案 4
应急救援预案
（一）电梯困人应急预案
1、任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知物业服务中心消防监控室，同时记录接报和发现时间。
2、物业服务中心消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向秩序维护部队长或当班班长汇报，请求派人或联系工程维修部前往解救。
3、协管队长或当班班长接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或大楼经理汇报。
4、工程部或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。
5、若工程维修部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或驻场经理的同意。
6、在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。
7、被困者救出后，协管队队长或当班班长应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本大楼事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。
8、被困者救出后，工程部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。
9、协管队队长或当班班长应详细记录事件经过情况，包括接报时间、协管员和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。
10、工程维修部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。
（二）突发停电应急预案
1、在接到停电通知的情况下，物业服务中心应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个行政部，并在主要出入口发布停电通告；同时，工程维修部应做好停电前的应变工作。
2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程维修部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知经理。
3、秩序维护部立即会同工程维修部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4、物业服务中心立即将停电情况通知大楼内住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。
5、若突发停电时，正值晚上商场营业，秩序维护部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。
6、安排员工到大楼各主要出入口、电梯厅维持秩序，协管员加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
7、派人值守行政部、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与参观者发生冲突。
8、详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
9、突发停电的预防措施：
1)工程维修部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。
2)物业服务中心员工应提醒大楼各行政部备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。
3)秩序维护部、工程维修部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。
（三）盗窃和破坏事件应急预案
1、任一员工发现盗窃和破坏事件或接到报告后，应立即查清出事点，通知协管队队长或当班班长派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。
2、协管员巡逻时发现有人在大楼内实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向协管队队长或当班班长汇报，并通知消防监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。
3、协管队队长或当班班长接报后，视情况尽快派适当数量的协管员赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警。
4、协管人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，协管人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理。
6、如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻工作人员或参观者暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。
8、警方人员到达后，协管员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案。
9、在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。
（四）意外伤亡应急预案
1、大楼内出现人员意外伤亡事件，协管员应立即赶赴现场，查明情况，向协管队队长或当班班长汇报，若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重。
2、若伤亡事故系由触电引起，协管员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。
3、若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，秩序维护部应立即通知工程部主管到场，共同制订抢救方案。
4、若伤亡事故系由溺水引起，协管员或其他员工应立即抢救，若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时施行人工呼吸。
5、若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。
6、若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录象，保存相关录象，报请警方处理。若交通事故引起大楼内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。
7、伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。
8、详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任。
（五）水浸应急预案
1、员工接到报警或发现大楼范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程部值班人员和当班协管班班长，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。
2、相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。
3、立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。若水源来自供水总管或工程物料部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。
4、在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、行政部内或其它楼层。
5、组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。
6、水源中断后，工程部应立即派人尽快修复受损设施；秩序维护部、物管部应设法维持大楼内秩序，并耐心做好来访者的安慰解释工作，尽力解决水浸给办公人员带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。
7、如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关行政部人员以及参观者或在大楼各主要出入口设置告示，知会全体办公人员以及参观者；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。
8、召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。
9、详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。
10、一些常见水浸事故的预防措施：
1）协管员巡逻和设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。
2)加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。
3)灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程部人员应对大楼内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。
4)管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。
5)平时应备足沙包作为应急用。
（六）火灾应急预案
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警（注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。
1.目击报警
1）大楼任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
2）如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。
3）如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。
4）关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。5）引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。
6）切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。
7）在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
8）带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
2.消防监控室报警
1）消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知协管员赶赴现场确认，并通知消防专管员。
2）火情确认后立即通报协管队队长或当班班长，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
3）立即将火情通报公司总经理或大楼经理以及工程部主管。
4）值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有工作人员打电话询问，注意不要慌张，告诉工作人员：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。
5）接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。
6）接到现场灭火工作总指挥传达的在大楼内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派协管员或管理员逐个上门通报，通报顺序为： 起火层上面2层----起火层下面1层。
7）详细记录火灾扑救工作的全过程。
3.报警要求
1）内部报警应讲清或问清：
A.起火地点；
B.起火部位；
C.燃烧物品；
D.燃烧范围；
E.报警人姓名；
F.报警人电话。
2）向“119”报警应讲清：
A.大楼名称；
B.火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；
C.火灾发生部位；
D.燃烧物品；
E.火势状况；
F.接应人员等候地点及接应人；
G.报警人姓名；
H.报警人电话。
4.成立临时指挥部
1）公司领导或项目经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。
2）临时指挥部由项目经理、秩序维护部部长、工程部主管、消防专管员以及其他相关人员组成，由项目经理任临时总指挥。项目经理尚未到场时，由协管队队长或当班班长代任总指挥。
3）临时灭火指挥部职责：
A、根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。
B、根据火势情况确定是否疏散人员。
C、立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。
D、在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。
E、根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。
F、根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。
G、下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。
H、根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。
I、消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。
J、火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。
5.人员疏散和救护
大楼内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护工作人员、访客及自己的生命安全。
1）火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为工作人员和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送工作人员和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。
２）人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。
3）认真检查起火区域及附近区域，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位工作人员和访客均能安全撤离火场。
4）接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。
5）疏散顺序为：先起火层，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。
6）在火场上救下的受伤工作人员、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。
6.警戒
1）秩序维护部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好大楼内部及外围警戒。
2）清除大楼外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。
3）控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。
4）保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。
5）加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安、消防部门和调查组对起火原因的勘察。
6）保证非起火区域和全体工作人员、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
1）火灾扑灭并经公安、消防部门勘察后，工程物料部应迅速将大楼内的报警和灭火系统恢复至正常状态。
2）秩序维护部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。
3）秩序维护部统计人员伤亡情况和大楼财产损失情况，上报灭火指挥部及公司领导。
4）经理组织员工对受灾工作人员或访客进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。
5）清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。
6）灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。
7）由公司领导发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成消防专管员写出专题报告，分清责任。
为了绷紧生产安全这根弦, 近日, 国家安全生产监督管理总局公布了新修订的《生产安全事故应急预案管理办法》, 该《办法》于2016年7月1日起施行。
《生产安全事故应急预案管理办法》修订背景
2009年3月, 国家安全监管总局颁布了《生产安全事故应急预案管理办法》 (原国家安全监管总局令第17号, 以下简称原《办法》) , 对加强应急预案管理工作发挥了重要作用。但随着安全生产应急管理工作的不断深化以及党中央国务院对应急管理工作要求的不断提高, 原《办法》亟需修订完善。国家安全生产应急救援指挥中心信息管理部主任高双喜将《生产安全事故应急预案管理办法》出台的背景归纳为以下三点;
一是应急预案工作的背景和重心发生变化。近年来经过不断探索, 应急预案的定位从补充应急管理制度向完善应急准备、规范应急处置转变, 工作重心从解决预案有无向提升预案质量、发挥预案实效转变。同时, 安全生产体制机制改革对简化应急预案评审、备案程序提出了新的要求。为推动应急预案工作与时俱进, 适应安全生产应急管理需要, 有必要对原《办法》进行修订。
二是有关法律法规和国务院文件对应急预案工作提出了新的要求。新《安全生产法》对企业的应急预案主体责任、政企应急预案衔接、应急预案法律责任等作了明确规定;《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》 (国发〔2010〕23号文) 、《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》 (国发〔2011〕40号) 、《国务院办公厅关于印发突发事件应急预案管理办法的通知》 (国办发〔2013〕101号, 以下简称《突发事件应急预案管理办法》) 等文件对应急预案功能定位、编制程序、管理责任、预案衔接提出了具体要求, 进一步明确企业应急预案应当体现先期处置、自救互救的特点, 强调应急预案编制应当开展风险评估和资源调查并广泛征求意见, 强化政企应急预案之间的相互衔接, 突出应急预案的评估修订和动态管理。而原《办法》已不适应新的要求, 主要问题是重规范企业应急预案内容, 轻规范应急预案编制程序;重预案内容的全面性, 轻应急预案内容的实用性;重规范企业内部各类应急预案衔接, 轻政企应急预案衔接;重规范应急预案的签署发布, 轻应急预案的宣传教育、培训演练、动态管理。因此, 需要通过修订原《办法》补充和细化相关具体要求。
三是一些重特大事故应急处置中的经验教训需要通过《办法》汲取和改进。根据天津港“8·12”特别重大火灾爆炸事故调查报告, 导致事故发生和扩大的原因之一, 就是瑞海公司应急预案流于形式, 应急处置力量、装备严重缺乏, 不具备初期火灾的扑救能力。为提高企业先期应急处置能力, 近年来一些部门和企业采取了编制重点岗位应急处置卡等措施, 指引从业人员在第一时间对事故的应急处置。这些措施有利于完善生产安全事故应急预案体系, 有必要通过修订《办法》加以推广和实施。
企业必须找准预案定位
在新出台的《办法》中, 对企业必须履行的预案编制、备案和日常管理责任作出了要求, 企业如何才能将这些要求落实到位, 国家安全生产应急救援指挥中心信息管理部主任高双喜提出了以下三点内容:
一是必须将主体责任落实到位。落实主体责任是企业做好安全生产工作, 做好应急预案工作的关键所在。《安全生产法》和《办法》明确规定了企业主要负责人、相关负责人和安全生产管理机构的应急预案工作责任。企业要带着强烈的责任感来做好应急预案工作, 尤其要从资金、人员和管理方面给予足够的重视, 一层层、一级级地抓落实。否则造成严重后果就会依法受到惩处, 追究责任。
二是必须正确理解应急预案的功能定位。各类企业必须要找准应急预案的功能定位, 解决“预案是什么、干什么”问题。这是预案工作的起点和落脚点, 具有基础性决定性作用。强调一下, 预案不是现场救援方案、不是作业规程、更不是应急制度汇编, 预案是事前准备的工作方案, 其主要功能是平时牵引应急准备、战时指导应急救援, 可以说是应急机制的载体、应急培训的大纲、应急演练的脚本和应急行动的指南。因此, 企业要紧扣完善应急准备、提高应急能力开展应急预案制修订、培训演练等工作, 推动应急预案实战化应用。只有这样, 应急预案才能落地, 才能发挥作用。
三是必须广泛宣教培训。一方面, 企业负责人和应急管理人员要积极组织《办法》培训, 认真学习, 吃准、吃透《办法》的精神, 牢固树立预案工作不到位就是隐患的理念, 掌握预案的编制、评审、备案、培训演练、评估修订的程序、方法, 做到会编、会管、会用。另一方面, 要按照《办法》的要求, 采取制作宣传展板、岗前教育等形式, 面向车间、班组开展应急预案知识的宣传教育, 使一线员工知风险、知流程、知措施, 真正提升应急意识和应急能力。
应急预案科学性、针对性及可操作性的保障措施
应急预案编制过程是很复杂的系统工程, 那么企业怎样才能保证预案的科学性、针对性和可操作性?国家安全生产应急救援指挥中心信息管理部副主任孔亮对此进行了详细的阐述:
应急预案的功能定位决定了应急预案主要用于明确事前、事中、事后谁来做、做什么、何时做、用什么做。因此, 一个好的应急预案必须要满足三个有效性。第一, 权责分配的有效性。就要针对可能发生的事故, 结合本企业的组织体系, 确立最优化的运行机构, 即明确需要什么样的应急机构, 有哪些人参与, 职责又是什么, 等等。第二, 应急响应的有效性。就是要针对可能发生的事故, 确定最优化的应急流程和措施, 即明确什么时候最该干什么、怎么干, 等等。第三, 资源调配的有效性。就是针对可能发生的事故, 确定最优化的应急资源调配程序和方法, 即明确如何保障资源、如何调集资源等内容。
应急预案的编制过程不仅关乎预案的质量, 也起到完善应急准备的作用, 可以说, 在某种程度上比应急预案本身更为重要。因此, 要确保应急预案的科学性、针对性和可操作性, 就必须做到:
一是基于风险、立足现有。风险评估是预案是否实用的关键, 否则预案就是无根之萍。要分析风险可能引发什么样的事故、影响范围有多大、有什么样的处置措施, 当前的应急能力是否与事故处置相匹配、需要哪些应急资源、有哪些资源可以利用等等。只有把这些都分析透了, 才能保证预案与生产实际的符合性、与应急机制的符合性, 预案才能有针对性。
二是规范程序、全员参与。应急预案对应急事故处置, 是一个完整的系统, 牵涉到方方面面。《办法》在总结相关典型经验做法的基础上, 归纳了成立编制小组、确定体系、编制预案、征求意见、评审和公布等编制程序。企业要认真学习、把握实质, 真正抓好预案编制的过程管理。要坚持“谁用谁编、自下而上、全员参与”的原则, 既要保证职责不漏、流程不漏、资源不漏, 又要促进各个层级预案之间的相互衔接, 为预案的最优化提供支撑。这里强调一下, 从近年来的执法检查来看, 应急预案的编制多为应急管理人员负责, 企业管理层特别是企业负责人参与相对比较少, 需要企业加以重视和改进这方面工作。
三是做实评审、严格把关。企业应急预案的评审是应急预案是否好用管用的保障。《办法》对应急预案评审的内容和基本要求作了详细规定, 我们也在研究评审方面的标准。企业必须重视评审工作, 可以采取桌面推演、研讨、专家评审的方式进行, 检验应急预案的可行性和合规性, 包括所规定的职责分工是否有效, 响应分级是否符合相关法律法规的规定, 应急响应程序是否科学, 应急保障措施是否满足事故应对工作需要, 基本要素是否齐全, 与外部预案是否相互衔接, 等等。
四是演练评估、动态修订。《办法》明确规定了演练评估、定期评估和事故评估等三种应急预案评估方式。企业要按照《办法》要求, 重点围绕上面所讲到的权责、应急程序和措施、应急资源调配的有效性开展评估, 并及时修订应急预案, 真正做到常用常新。
《生产安全事故应急预案管理办法》的三大亮点
“此次的《生产安全事故应急预案管理办法》, 对于长期以来存在的安全事故应急预案顽疾, 有针对性地作了回应。”中国人民大学危机管理研究中心主任唐钧解读了《办法》的三大亮点。
亮点一重在事前准备
国家安监总局近日发布的数据显示, 今年1月至5月, 全国发生各类生产安全事故18854起、死亡9977人, 按照可比口径 (下同) 同比分别下降11.4%和14.1%。其中, 未发生特别重大事故, 全国安全生产形势总体稳定。
虽然前5个月安全生产继续保持总体稳定的形势, 但安全生产形势依然严峻复杂。
数据显示, 5月重大事故同比上升, 渔业船舶事故集中多发。5月发生3起重大事故, 环比起数持平、死亡人数增加7人, 上升17.9%。
从事故致因理论来看, 事故是由于物的不安全状态和人的不安全行为在一定的时空里交叉所致。
海因法则又告诉我们, 每一起严重事故的背后, 必有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000处事故隐患。
这些都说明, 生产安全事故的发生是有征兆、有苗头的, 可以通过发现隐患并将其消灭在萌芽状态, 从而达到预防和避免事故的目的。亦可以说, 一切事故是可以预防, 一切事故是可以避免的。
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在党的十八届五中全会第二次全体会议上指出:要加强对各种风险源的调查研判, 提高动态监测、实时预警能力, 推进风险防控工作科学化、精细化, 对各种可能的风险及其原因都要心中有数、对症下药、综合施策, 出手及时有力, 力争把风险化解在源头。
此次修订的《生产安全事故应急预案管理办法》, 就是贯彻落实习近平的指示, 以预防为导向, 重在事前的准备工作。
上海交通大学中美物流研究院教授赵来军长期跟踪危险化学品安全问题, 他认为, 事前的信息共享对事故应急处置作用较大。
“从已经发生的重大危化品生产安全事故来看, 由于缺乏危险化学品信息共享系统, 在应急处理时容易出现判断失误导致事故扩大情况。进一步讲, 消防人员对仓库内具体的危险化学品种类及分布情况一无所知, 只能在对仓库和堆场里的危险化学品数量、种类等信息都不明确的情况下开展应急处置, 最终导致人员伤亡。”赵来军认为, 如果信息事前被安监、公安、消防、交通等部门共享, 那么事故应急处置阶段的损失就不会这么严重。
针对此, 新修订的“办法”要求, 编制应急预案前, 编制单位应当进行事故风险评估和应急资源调查。
所谓事故风险评估, 是指针对不同事故种类及特点, 识别存在的危险危害因素, 分析事故可能产生的直接后果以及次生、衍生后果, 评估各种后果的危害程度和影响范围, 提出防范和控制事故风险措施的过程。
所谓应急资源调查, 是指全面调查本地区、本单位第一时间可以调用的应急资源状况和合作区域内可以请求援助的应急资源状况, 并结合事故风险评估结论制定应急措施的过程。
“靖江危化品仓储爆炸事件, 就是调动了上海等周边区域的消防力量。可以说应急处理比较到位。”唐钧说。
亮点二扭转形式主义
天津港“8·12”瑞海公司危险品仓库火灾爆炸事故, 被认定是一起特别重大生产安全责任事故。
2015年8月12日, 位于天津市滨海新区天津港的瑞海国际物流有限公司危险品仓库发生火灾爆炸事故, 造成165人遇难、8人失踪、798人受伤。
国务院调查组调查认定, 瑞海公司存在的违法违规问题达10项之多, 其中之一, 是未按规定制订应急预案并组织演练。
事实上, 从已经发生的生产安全事故来看, 不少生产经营单位都极其不重视应急预案。
新修订的《办法》对于长期以来安全事故应急预案存在的顽疾, 有针对性地作了回应, 可以说是“求真务实”。
“首先是扭转应急预案的形式主义, 转变为真实性和实用性的处置方案。”唐钧告诉记者, 自2005年《国家突发公共事件总体应急预案》发布以来, 有一部分单位的应急预案存在严重的形式主义:编制时“向上看齐”, 直接摘抄上级的预案;平时“束之高阁”, 出事后找出来当作“挡箭牌”推卸失职之责。
针对这种情况, 《办法》第五条规定:生产经营单位主要负责人负责组织编制和实施本单位的应急预案, 并对应急预案的真实性和实用性负责;各分管负责人应当按照职责分工落实应急预案规定的职责。
此次《办法》“求真务实”的第二个体现是:改变预案的静态管理, 转变为镶嵌进入日常管理工作的动态管理。
从突发事件应对法 (2007年) 第十七条及安全生产法 (2014年) 第七十七条的规定可以看出, 由于对预案的管理未明确规定详尽的办法, 导致有一部分单位把预案静态管理, , 即把预案当作额外的附加任务。
新修订的应急预案管理办法, 力争扭转此局面。
此外, “办法”以法律责任的形式, 对生产经营单位进行约束, 并且强化预案与日常管理的紧密契合。如《办法》第六章还规定了生产经营单位应负有的法律责任。
只有把预案工作镶嵌进入日常管理, 才能真正有效地发挥预案的应有功能。
亮点三强调真实实用
如果缺乏可操作性, 那么应急预案如同纸上谈兵。因此, 预案编制要强调实际操作为导向。
新修订的《办法》明确要求, 根据本单位的具体情况来编制真实、实用的预案。
“预案编制后还要定期演练, 让相应岗位的人员具备相应的技能。”唐钧说。
如《办法》第三十一条规定:各级安全生产监督管理部门应当将本部门应急预案的培训纳入安全生产培训工作计划, 并组织实施本行政区域内重点生产经营单位的应急预案培训工作。
生产经营单位应当组织开展本单位的应急预案、应急知识、自救互救和避险逃生技能的培训活动, 使有关人员了解应急预案内容, 熟悉应急职责、应急处置程序和措施。
应急培训的时间、地点、内容、师资、参加人员和考核结果等情况应当如实记入本单位的安全生产教育和培训档案。
此外, 还要告知周边, 提醒周边的利益相关群体和部门, 都要提前做足准备。
如《办法》第二十四条规定:生产经营单位的应急预案经评审或者论证后, 由本单位主要负责人签署公布, 并及时发放到本单位有关部门、岗位和相关应急救援队伍。
事故风险可能影响周边其他单位、人员的, 生产经营单位应当将有关事故风险的性质、影响范围和应急防范措施告知周边的其他单位和人员。
关键词：秀宁隧道 危险源 安全事故 应急预案
中图分类号：U458.1文献标识码：A文章编号：1674-098X（2014）03（b）-0020-02
近年来，我国安全生产事故频发，造成了极大的人身财产损失，因此安全事故应急响应越来越受到关注。从国家到地方各单位甚至每个工程项目都高度重视安全事故应急救援预案的编制和演练。在安全事故突然发生时如何正确快速地实施救援，最大程度地减少人员伤亡和财产损失，把事故的影响降到最低是我们所追求的目的。
隧道施工一直都伴随着诸多风险，围岩坍塌，火灾，涌水涌泥等等。事故一旦发生往往便会造成严重的人员伤亡和财产损失。为了减少施工施工的发生，降低事故发生后造成的损失。秀宁隧道施工方结合公司相关规定及秀宁隧道的工程特性制定一个高效有序的安全事故应急预案，有效保证施工过程的安全进行。本文对秀宁隧道施工过程中存在的危险源进行分析，并结合隧道安全施工事故应急救援的基本要求，对现有应急预案编制中的应急措施进行了研究。
1 工程概况
秀宁隧道（原名安禄隧道）为改建铁路成昆线广通至昆明段最长的双线隧道，设计时速为200 km/h，是全线的控制性工程，也是我国目前在建的最长的高速铁路单洞双线隧道。隧道位于禄丰南车站与双湄村车站之间，全长13187 m，最大埋深565 m，进口里程为DK993+173，出口里程为DK1006+360。线路坡度设计为：进口端11727 m为11‰的上坡、出口端1460 m为9‰的上坡。隧道横穿象山及孝母山脊梁，经下箐、上箐、大麦地、大龙潭、中村等村落后，于吴家村附近出洞，其间穿越数条横向沟谷。出口段位于半径为5000 m的左偏曲线上，其余位于直线上。其中，直线地段隧道轨上有效净空面积为81.37 m2，按国际隧道协会（ITA）定义的断面数值划分标准，此隧道属于大断面隧道（50～100 m2）。
2 隧道危险源
对隧道施工过程进行全面危险辨识工作，主要应用系统安全分析方法进行，在此基础上，依据国家、行业或地方发布的法规、规范、标准、规定推出危险源。通过对施工现场的勘察认为秀宁隧道在施工过程中存在以下危险源：（1）隧道塌方、涌水突泥及其引起的地下水位严重下降、地表沉陷（2）深基坑和支护结构坍塌、坑壁坡顶开裂、边坡失稳、基础桩壁坍塌（3）山体滑坡、泥石流、洪灾等自然灾害（4）施工引起既有线设施损坏或影响列车安全运行（5）起重吊装等机械安全控制设备失灵或损坏、作业中突然停电、设备倾覆等（6）电气设备故障、严重漏电（7）锅炉事故（8）火灾、爆炸（9）急性中毒、高处坠落、物体打击、触电、中暑、淹溺、机械伤害等各类安全事故所造成的人员伤害。
3 应急预案编制原则
秀宁隧道安全事故应急预案编制的原则本着以人为本，最大程度地保护人民群众的生命财产安全。认真贯彻“以人为本，预防为主”的方针，针对施工过程中存在的重大危险源，通过强化日常安全管理，落实各项安全防范措施，查堵各种事故隐患，做到防患于未然。坚持项目部统一领导，分级管理，条块结合，以块为主。建立好项目部、作业点、作业班组各级安全生产管理制度和应急救援体系，实行分级管理，明确责任。各部门密切配合，分工协作，各司其职，各尽其责。实行各部门分工协作，密切配合，确保施工过程中一旦出现重大事故，能够迅速、快捷、有效的启动应急系统。
4 应急组织机构和职责
应急预案由领导小组制定，当出现安全事故时，领导小组首先分析紧急状态和确定风险事故级别，负责向有关部门、组织、机构联络和报告事故情况；对施工现场发生的紧急情况进行技术、资金和设备支持，制定抢险救援方案；及时通报上级和有关部门并听取相关的抢险救援方案措施，做好应急抢险救援工作。在事故现场要及时确定现场指挥最高负责人；发布应急救援命令、信号；掌握汇总有关情报信息，及时做出处理决断；调动有关力量进行抢险救护工作。事故现场处置结束后组织做好善后工作，配合上级开展事故调查。
领导小组下设分管小组，分别负责不同方面任务，相互协调配合，更好地处置突发事件。各分管小组主要由以下几个组成：（1）现场处理组：负责深入现场掌握情况，报告事故处理和进展情况；传达领导批示，协调有关单位的救援工作。（2）专业抢险组：迅速抢救伤员，采取控制事故险情蔓延扩大的有效措施；抢救被围困人员，及时撤离伤亡人员；负责对事故人员进行现场救治。（3）警戒维护组：负责设置警戒区域，维护现场秩序，疏通道路。（4）医疗救护组：负责伤员的救护，开设现场急救所，保证救治药品和救护器材的供应；及时联系就近或医疗条件较好的医院。（5）交通运输组：负责现场抢险设备、人员、药品等急需物资的运送，疏散现场人员。（6）后勤保障组：负责保障抢险救援物资的供应，协助医疗救护组处理伤员的救护工作，安排指挥人员和抢救人员的食宿和伤员的转移；组织安全保卫人员对事故现场进行保护，维护事故发生区域治安、交通秩序；控制无关人员进入事故现场和事故危险区；负责阻止未经批准的现场拍摄、采访等。（7）善后处理组：负责对死难、伤员家属的安抚、慰问工作，做好思想稳定工作，妥善处理好善后事宜，消除各种不安全、不稳定因素，控制事态的进一步发展，最大限度地减少事故造成的损失。（8）机动预备组：弥补救援力量的不足，由总指挥临时决定调动和投入。（9）事故调查小组： 对事故责任人，目击证人和其他有关人员调查询问取证；查明事故发生的经过、原因、人员伤亡、机械设备损坏和经济损失情况；认定事故的性质、确定事故责任、提出对事故责任者的处理建议；写出事故调查报告。
5 应急响应程序
结合秀宁隧道的施工特点，并参考相似工程安全事故应急响应程序的制定。把响应程序等级分为两类：一般响应程序和重大事故响应程序。对于一般事故的应急响应，当事故或紧急情况发生后，当事人立即向项目经理汇报，并采取应急措施，防止事态扩大。现场负责人组织应急成员对事故进行处理，并在半小时内向指挥部领导报告。而对于重大事故的应急响应，在重大施工安全事故发生后，项目部应立即组织应急小组人员对事故按应急程序进行处理，并立即报告应急救援领导小组，领导小组立即奔赴事故现场指挥事故处理工作。
6 结语
近年来，在铁路隧道建设中，发生了多起安全事故，给国家和人民生命财产造成了重大损失。在总结沉痛的教训之后，各施工单位都意识到了制定安全事故应急预案的重要性。一个完善、周全的应急预案可以将事故所造成的损失降到最低，保证人身安全的同时还能尽可能的减少经济损失。只有根据现场隧道施工的实际情况，才能制定出合理的应急预案；只有在分析各种危险源的特点，保证各种应急反应资源处于良好的状态的前提下，才能保证在事故发生时，应急反应行动能按计划有序地进行。
该文介绍了秀宁隧道施工安全事故应急预案制定的内容，从危险源分析到应急组织机构的布置再到应急响应程序的制定。可以看出秀宁隧道对于安全事故应急预案的重视，此预案的研究对相近工程也有很大的借鉴作用，对于预案中不足之处还需在工程进一步开展过程中进行响应的改进。
参考文献
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