许昌市物业费收费标准

许昌市物业费收费标准（精选8篇）

许昌市物业费收费标准 篇1

知

各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:

《许昌市住宅小区物业管理办法》已经市政府第15次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○七年九月十七日

许昌市住宅小区物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务活动,促进我市物业管理行业健康发展,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(国务院令第504号)及《河南省物业管理条例》,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于许昌市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的设施、设备、绿化、卫生、交通秩序、安全秩序场地环境等。本办法所称物业管理,是指物业服务企业受建设单位或者业主委员会的委托,对已竣工验收投入使用的物业共用部分、共用设施设备进行管理并提供相应服务的活动。本办法所称业主,是指房屋的所有权人。本办法所称物业服务企业,是指具有独立法人资格从事物业管理服务的企业。

第四条 我市物业管理实行行政主管部门、街道办事处监督管理,业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制;鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

第五条 业主享有以下权利:

(一)按照物业服务合同约定接受物业服务;

(二)提议召开业主大会;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

第六条 业主履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按国家规定缴纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内业主筹备召开业主大会的,应当在物业管理主管部门和街道办事处及社区的指导下,由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后应当以书面形式在物业管理区域内公示。

第八条 筹备组应当做好下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定《业主大会会议规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。前款四项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第九条 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。业主人数较少的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)决定共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 召开业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;业主可以委托代理人出席业主大会;业主大会可以采取集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;业主大会决定本办法第十条第(四)、(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。出现下列情况之一时,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,研究决定相关事宜并通告业主。

(一)有20%以上的小区业主提议的;

(二)物业服务企业主动提出退出小区服务的;

(三)有可能出现大范围停电、停水、停气的;

(四)有可能对小区安全构成较大威胁的。

第十三条 召开业主大会会议,应于会议召开15日前通知全体业主并告知会议议题。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知居民委员会。业主大会、业主委员会做出的决定应当向全体业主公布。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十四条 业主委员会成员应当由物业管理区域内的业主担任并经选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会组成人员数额和任期,由业主大会决定。因物业产权变更不再是业主的应当予以改选。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)经业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会自选举产生之日起30日内持成立业主委员会申请书和下列资料向所在地物业管理主管部门和街道办事处办理备案手续。

(一)业主委员会名称、住所、所在区域范围;

(二)业主委员会委员及主任、副主任名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会召集过程情况说明。

物业管理主管部门和街道办事处自受理登记申请之日起30日内,完成审查工作。对符合本办法规定成立的业主委员会,予以备案。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得从事经营活动,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知所在地的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十一条 建设单位应当在销售房屋之前制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二十二条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当遵守临时管理规约并予以书面承诺。

第二十三条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个的或者住宅规模较小的,经物业所在地的物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十四条 建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十五条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十六条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十九条 建设单位应当在物业管理区域内配置至少2‰的物业管理用房。其建设费用列入开发建设成本,产权属全体业主所有。

第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十一条 物业服务企业实行资质管理制度,一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

第三十四条 物业管理区域内的管理服务事项应包括以下内容:

(一)保洁管理。负责小区道路、场地包括楼宇内公共楼道、楼梯在内的卫生清洁,垃圾清运以及日常保洁消毒。

(二)绿化管理。负责小区范围内花木、草地的定期修剪、施肥、浇水。

(三)公共秩序管理。按时值班巡逻,维护小区内正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用设施设备的管理。负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修养护,公共上下水管网排水、排污系统及化粪池等维护清疏。

(五)车辆管理。疏导交通,划线停车,保障小区业主车辆安全。

(六)高层住宅管理。配备电梯管理人员,定期对电梯进行安检,保证电梯安全正常运行。

(七)住宅装修管理。封闭阳台统一有序,色调一致;防盗网、遮阳棚、空调主机安装,冷凝水排放及太阳能下水管等要统一位置。

(八)委托管理合同规定的其他服务。具体管理内容、管理标准由业主大会按规定与物业服务企业协定,但必须在物业服务合同中明确约定。

第三十五条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十六条 物业服务合同终止时,业主大会选聘新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十七条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开,物业管理内容和质量相适应的原则。物业服务收费项目和标准,由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,也可实行市物价和房产主管部门联合公布的政府指导价,并报物价部门备案。

第三十九条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳;物业买受人尚未居住的,应当缴纳一半的物业公摊费用。

第四十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位原则上收费到每户业主。物业服务企业受上述单位委托代理此项服务时,应与委托代理单位签订代理合同,物业服务企业可向委托代理单位收取代理服务费用,具体标准由双方约定,不得向业主或者使用人另收代理服务费。上述单位按规定承担物业管理区域相关管线和设施维修、养护责任。

第四十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

第四十四条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。协调处理无效的,可以向人民法院起诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

第四十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主共同利益,确需临时占用、挖掘道路场地的,应当征得业主委员会同意。业主不得在公共场地种菜、种树、私搭乱建;业主、物业服务企业应当将临时占用挖掘的道路、场地在约定的时限恢复原状。

第四十七条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装饰装修企业有违法行为的,业主和物业服务企业可以向房产行政主管部门报告。

第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金不敷使用时,由全体业主续筹,筹集方案由业主大会决定。

第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。出租场地或设施设备所得收益用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准。擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十四条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由房产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺诈手段取得资质证书的,依据本条规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五十五条 违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十六条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十八条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条 违反本办法的规定,有以下行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处以罚款:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万以下的罚款。

第六十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第七章 附 则

第六十一条 物业共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内,业主专有房屋以外的,属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物部位、场所、设施、设备。共用部位包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

许昌市物业费收费标准 篇2

1 生猪养殖现状

1.1 养猪发展势头强劲, 规模养殖迅猛发展

前些年, 生猪产业是西昌市农民传统的养殖产业, 也是农民增收的主要来源, 生猪养殖均以农户散养为主, 规模化养殖所占比重不高。近几年, 受国家生猪产业扶持政策和市场的影响, 农户、养殖场发展生猪养殖的积极性空前高涨, 全市生猪养殖标准化迅猛发展, 实现生产方式的大转变, 由过去传统家庭式饲养向规模化、集约化、产业化经营发展, 生猪品种由二元杂交猪向三元杂交瘦肉型猪方向发展, 生猪生产水平明显提高, 产量迅速增加。2011年西昌市年出栏50头以上的规模猪场3 170个, 年出栏500头以上的规模猪场80个, 其中年出栏500～1 999头的53个、年出栏2 000头以上的22个、年出栏10 000头以上的5个。全市规模养殖比例达到60%以上, 年出栏1万头以上的州、市级龙头企业3个。

1.2 组织化程度明显提高, 增强了抵御市场风险的能力

以“政府搭台, 企业唱戏, 农民获益”的模式, 大力发展专合组织, 组成强强联合共同体, 改变过去养殖户各自为“阵”的状况, 把生产、销售、加工等经营主体联合起来, 加快延长产业链条。如西昌市马道生猪科技示范园区的鑫源生猪养殖专业合作社, 由14个大型规模猪场强强联合组成利益共同体, 打造绿色无公害品牌, 以专卖店、超市专柜等方式销售, 推进生猪合作社产销联合经营发展。2012年上半年生猪市场低迷时, 散养农户血本无归, 大都退出生猪养殖。而加入专合组织的养殖场 (户) , 在合作社的积极引导下, 面对疲软市场, 不乱不退, 敢于下大注, 投大资, 挺过难关, 赢得市场。

1.3 科技含量高, 品种日趋优化

在西昌市坝区24个乡镇传统的生猪饲养方式基本退出了历史舞台, 养殖场 (户) 现在全部饲喂二元、三元瘦肉型商品猪, 实行良种良法;在饲养技术上根据生猪不同生长时期的生理需要满足供应品牌饲料, 严格按照技术要求, 不断运用新技术、新方法, 促进生猪产业健康有序发展。

1.4 发展循环经济, 生态养殖综合利用良好

生猪养殖产业是一个的富民产业, 是一个上连种植业下接加工业的“中轴产业”, 也是一个优势突出、潜力巨大的特色产业。西昌市标准化规模养殖场 (小区) 猪场经科学选址、猪舍合理建造, 冬暖夏凉, 养殖现代设备设施较为齐全, 因地制宜, 全面推行“猪—沼—粮 (果、林、蔬、渔、电) ”种养结合生态循环养殖模式, 走“公司+场 (户) +市场”的产业化道路。猪粪沼化处理后, 消除了环境污染, 产生的沼气用来照明、做饭, 节约能源;沼渣用作有机肥, 沼液用作叶面肥, 或对农作物进行杀菌等, 一举多得, 形成了以畜促沼、以沼养鱼、优果、发电的良性循环发展格局。

2 存在问题

尽管目前西昌市生猪养殖形势较好, 标准化规模养殖与其他发达地区相比, 在发展速度、规模层次、技术含量等方面仍存在差距, 面临一些问题和困难。

2.1 养殖场个别技术人员水平不高, 防控措施不到位

近几年来, 由于气候的多变, 环境物质的复杂, 一些细菌病毒混合感染, 症状复杂, 养殖场个别技术兽医人员经验不足, 不能及时处置一些病例, 造成一定经济损失。

2.2 缺乏管理人才

一些规模猪场采用自主经营的管理方式, 经营水平低, 缺乏既懂技术、又会管理的专业技术管理人才, 忽视对场址选择、猪舍规划设计、饲养管理、疫病防控等科学规划设计, 造成养猪场建设不规范, 生产技术指标不高, 生产效益低。

2.3 市场信息预测不到位

生猪养殖场虽然具有一定信息网络渠道, 但渠道狭窄, 信息有限, 无法足够了解市场, 对市场失去足够的信心。

2.4 流通不畅时有发生

西昌市的生猪产品, 除满足本地居民消费外, 剩余部分要依靠农村经纪人向外地销售, 但遇到生猪市场低谷时, 有时会出现销售难问题。

3 对策及建议

针对西昌市生猪养殖现状, 要进一步壮大西昌市规模养殖, 繁荣生猪市场, 应当外部强扶持, 内部挖潜力, 全力加快生猪产业建设步伐。

3.1 建立和完善生猪标准化监测体系, 推广生猪标准化规模养殖

以发展绿色无公害生猪为目标, 支持和引导养殖场 (户) 生产无规定动物疾病、无违禁添加剂、无规定药物残留的“三无”生猪产品。

3.1.1 建立质量安全标准化体系。

依据国家有关畜产品质量安全的标准, 制定生猪标准化养殖技术规程和实施细则, 从生猪品种选择、饲养管理、疫病防控、饲料利用、圈舍环境监测等方面制定明确指标和标准, 确保达到“三无”。

3.1.2 建立质量安全监测体系。

成立由畜牧、卫生、工商、经信、质监等部门组成的生猪标准化生产、流通质量安全监测小组, 定期对生猪标准化规模养殖场和畜产品市场进行抽样检查, 对达到无公害生产标准的养殖场给予授牌。

3.1.3 在规模养猪场 (小区) 、专合组织内部推广“六统一”, 即:

统一建舍, 统一品种、统一饲料、统一免疫、统一技术、统一品牌的的产业化生产模式。

3.2 引进带动力强的龙头企业, 推行生猪产业化发展

按照工业化理念, 市场化运作方式, 谋划生猪产业发展路子。尽快引进泰国正大集团入驻西昌开展生猪标准化规模养殖, 采用种猪饲养、饲料生产、生猪屠宰加工于一体的“饲料厂+场 (户) +加工厂+市场”一条龙的产业化发展道路, 进一步拉长产业链条, 拓展企业发展空间, 建成具有创新能力、竞争能力和带动能力的生猪规模企业, 带动西昌及周边县生猪产业的结构优化和升级, 相关产业协调发展, 实现农民增收。

3.2.1 加大技术、管理人员培训的力度, 提高服务本领。

采取送出去, 请进来的方式开展技术培训, 分期分批将技术、管理人员送到发达地区学习培训考察, 开阔眼界, 扩展思维能力。聘请大专院校专家授课、电视台专题辅导讲座、送科技下乡、会议培训、印发资料、现场指导等多种形式向广大养殖人员和基层专业技术人员传授新技术、新思维、新理念, 提高畜牧兽医技术人员的管理能力和技术水平。

3.2.2 充分发挥龙头企业, 专合组织连接市场的服务作用。

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

沈阳物业费标准 篇4

物业费新标准新标准出台后，旧的收费标准全部废除，沈城各小区物业公司要重新申请物业费收费许可证，并且一年一审核。物业公司如果服务周到，园区建设有了很大改观，沈阳市物价局在审核时将允许公司适当提高物业费收费标准，但是物业公司如果服务质量差，频繁遭遇业主投诉，物价局调查核实后将给予降级收费的处罚。

沈阳物业费标准普通住宅 一室一厅以下每月每户9.00元 二室及二室一厅 每月每户10.00元 二室二厅及三室一厅 每月每户11.00元 三室二厅及四室一厅 每月每户12.00元 四室二厅以上 每月每户13.00元。

沈阳物业费标准中档住宅

一级：每月每平方米建筑面积1.00元 二级：每月每平方米建筑面积0.80元

三级：每月每平方米建筑面积0.65元

四级：每月每平方米建筑面积0.50元。

沈阳物业费标准高档住宅及商厦 实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。一级收费标准 1.00元 /月.平方米(已包含税、费)基础条件

小区封闭；

有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 35%以上(包括水面)；

绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车泊位 1个 /3户；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；

固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护 :

1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。二级收费标准 0.75元 /月.平方米(已包含税、费)基础条件

小区封闭；

有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 30%以上(包括水面)；

绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上； 固定活动馆所 200平方米以上；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；

体育活动场地不少于一项设施。

公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 8次，对小区重点部位每 2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口收集垃圾，每天 2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁 1次，无异味。

8、公共区域玻璃每月擦洗 2次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

三级收费标准 0.50元 /月.平方米(已包含税、费)基础条件

小区封闭；

有固定管理服务用房； 绿化率 25%以上；

绿化、休闲活动中心、场地 500平方米以上；

固定活动馆所 100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。

公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于 5次，每次巡逻不少于 1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭 1次。

2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁 2次，无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗 1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

四级收费标准 0.35元 /月.平方米(已包含税、费)基础条件

小区基本封闭； 有固定管理服务用房； 有简单的绿地、树木、植物。

公共秩序维护

1、配备门岗室，设专人 24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁 1次，无异味。

7、公共区域玻璃每 2个月擦洗 1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

许昌市物业费收费标准 篇5

2011-07-29 13:40:00 来源：哈尔滨新闻网

从哈市物价监管局获悉，日前该局与市住房保障和房产管理局联合下发《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》。《通知》中对哈市物业服务收费标准进行了重新核定，其中，多层小区物业服务成本费最高为1.38元/月·平方米，高层小区为1.43元/月·平方米。物业服务费用以平方米(建筑面积)·月·元为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。收费标准现已执行，原《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》停止执行。

服务费按“四级五项”收

《通知》规定，物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润(利润率为5%—10%)，哈市普通住宅小区物业服务定价成本按照“四级五项”收费，五项包括：综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁服务，公共区域绿化养护，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准，一级为最高标准，四级为基本服务标准。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费，以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价；普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行，小区内其他非住宅的物业服务收费标准按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则不高于20%。另外，物业

共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等，按照规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

收费标准双方协商确定

据悉，普通住宅小区物业服务项目和等级标准，由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求选择确定物业服务等级。物业服务收费标准由业主委员会代表业主与物业服务企业，根据确定的服务项目和等级标准，按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过(或大多数业主同意)确定。双方依据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》确定电梯服务收费标准，依据市价格主管部门核定的室内停车场(位)综合服务基准收费标准和浮动幅度(浮动幅度为±10%)，确定小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务收费标准。

小区内道路可停机动车

商业物业管理费收费标准 篇6

物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，不同地区收费标准不同。同一地区一都按不同等级来划分收费标准。以广州市为例：

（一）办公楼（写字楼）一级：按优质优价的原则确定； 二级：每平方米15元； 三级：每平方米10元； 四级：每平方米6元； 五级：每平方米4元；

物业管理团体标准的思考 篇7

近年来各行各业都在开展标准化工作, 均是源于2015年2月11日, 李克强总理召开国务院常务会议指出, 推动中国经济迈向高端水平, 提高产品和服务标准是关键。会议确定, 鼓励学会、协会、商会和产业联盟等制定发布满足市场和创新需要的团体标准, 选择部分领域开展试点。允许企业自主制定实施产品和服务标准, 建立企业标准自我声明公开制度。

国发办【2015】13号, 深化标准化工作改革方案中, 改革措施提出, 培育发展团体标准, 在标准制定主体上, 鼓励具备相应能力的学会、协会、商会、联合会等社会组织和产业技术联盟协调相关市场主体共同制定满足市场和创新需要的标准, 供市场自愿选用, 增加标准的有效供给。在标准管理上, 对团体标准不设行政许可, 由社会组织和产业技术联盟自主制定发布, 通过市场竞争优胜劣汰。

国发办【2015】67号, 贯彻实施《深化标准化工作改革方案》行动计划, 指出开展团体标准试点, 做好学会有序承接政府转移职能的试点工作, 在市场化程度较高、技术创新活跃、产品类标准较多的领域, 鼓励有条件的学会、协会、商会、联合会等先行先试, 开展团体标准试点。

二、我国物业管理团体标准现状

我国的物业管理起步较晚。它作为房地产业的一个分支, 经历了起步、休眠、复苏与发展四个阶段。

随着行业三十来年的不断发展, 目前相继出现北京市、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、安徽省、山东省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市等地区发布实施了地方标准, 而全国行业团体标准未见出现。目前随着国家标准化工作制度深化改革, 行业团体标准化工作也随之开展。2016年3月24日在中国物协第四届理事会第三次全体会议上通过并发布了《中国物业管理协会团体标准管理办法》。目前济南市已开展了物业管理行业的标准化编制工作, 除此以外, 上海、深圳、武汉等地也在积极探索物业管理的标准化工作, 中国物业管理的团体标准化建设将逐步走向完善。

三、物业管理团体标准定位的思考

关于物业管理团体标准的定位, 笔者认为存在战略和战术两个层面。下面就两个层面具体解说。

战略层面:战略层面主要需要考虑团体标准的制定宗旨和制定原则。宗旨是什么?宗旨是指标准制定者认清自身的位置身份, 即在政府、行业、社会、企业等所扮演的角色, 如接受谁的领导、对谁负责等。标准的定义:GB/T20000.1-2002《标准化工作指南第1部分:标准化和相关活动的通用词汇》中对标准的定义是为了在一定范围内获得最佳秩序, 经协商一致制定并由公认机构批准, 共同使用的和重复使用的一种规范性文件。由标准的定义来看具体说就是认清自身的位置身份才能确定范围, 找对公认机构。制定原则方面, 众所周知ISO9001-2015标准有七大质量管理原则, 即以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、改进、循证决策、关系管理。服务标准制定的原则:①合法性原则;②科学性原则;③明确性原则;④可衡量性原则;⑤可操作性原则;⑥利益均衡原则。GB/T24421《服务业组织标准化工作指南》基本原则:①体现行业特点, 突出地域特色, 促进行业健康有序发展;②提高服务质量, 规范服务行为, 满足顾客的需求;③关注安全、环境和卫生, 维护顾客和员工权益;④全面协调开展工作, 实施统一管理;⑤坚持全员参与和持续改进。诚然, 在标准的制定不论是国际上还是国内都有相应的原则规范和约束, 有了原则才不会在标准的制定过程中出现不必要的转折, 才能找到最终的目标。在此试问, 我们的团体标准制定的原则是什么?是依据GB/T 24421《服务业组织标准化工作指南》的原则还是需要增加突显自身需求、解决现实阶段性问题和地域行业特点等。这个需要标准制定组织的最高领导者 (组织) 思虑清晰。

战术层面:战术层面主要考虑团体标准的主要依据、编写模式以及文件的表现形式。主要依据笔者推荐目前国内服务类较好的标准框架, 即服务业组织标准化工作指南系列标准, 来组织团体标准的编写。标准框架如下图所示:

在本标准体系框架中, 能够使体系内标准符合国家有关法律法规要求, 能够优先采用国家标准、行业标准和地方标准, 并且使体系内的标准相互协调。编写模式方面, 目前已有的1+n的编写模式, 笔者在此考虑能否借鉴ISO9000族标准的编写模式, 即质量管理体系基础和术语、质量管理体系要求、质量管理体系业绩改进指南等, 在已有的1+n模式上变革一下采取基础加模块化的编写模式, 使每个标准都能够发挥其作用, 如清洁公司采用物业管理团体标准的时候直接采用清洁服务模块的标准, 物业企业在聘请保安服务的时候保安服务公司可以直接采用秩序服务模块的标准等。文件的表现形式方面, 即通常所考量到的是分星级标准编写、标准的查阅使用人群等问题。分星级标准的编写主要是看法律法规及采用基础模块标准来决定, 以山东省为例, 如普通住宅类项目采用山东省财政厅下发的《物业管理收费管理办法》, 那接下来标准的编写也需要按照法律法规的要求采用分级标准的编写主线。其他类型项目没有确定的法律法规或基础模块标准, 则可以采用其他方式为编写主线。在此笔者仍推荐使用分级标准, 原因有三点:第一, 团体标准的覆盖面需要很广泛, 不能只关注在某一点上;第二, 团体标准是做合规性要求还是需要引领行业发展, 在2016年4月6日李克强总理召开国务院常务会议时决定实施《装备制造业标准化和质量体系规划》引领中国制造升级, 即制造业采用标准化倒推中国制造升级, 目前行业内各类型项目以及各家企业服务管理的项目水平也各不相同, 我们是否也可以考虑此种方式提升整体行业;第三, 实施标准化最终以经济效益和社会效益为体现, 根据行业的特点以及项目的管理服务费用各有不同, 相应的服务费用也只能配套相应的服务标准, 做到质价相符, 如大家常用的手机, 2000元左右的手机和4000元的手机肯定不同, 但是往往没有出现手机因为质价不符的投诉。

四、物业管理团体标准的落地思考

标准的落地可以按照标准的建立、运行实施、检验验收三大方面和十小板块来实施。下面进行具体解说。

标准的建立:

1) 组织机构的设立:

领导小组:负责资源协调及方针目标原则设计。

常设管理机构:负责日常标准化管理组织工作、标准编写、组织培训等。

编写小组:负责标准文件编撰、标准实施跟进等。

自我评价和持续改进小组:负责标准实施情况收集、跟进、修改等。

2) 相关标准的培训:主要依据标准、标准编写模板等相关培训工作。

3) 实施推进的工作方案及计划的确定:制定切实可执行的标准化工作计划。

4) 梳理相关的法律法规、规范、制度等文件了解现状:收集整理法律法规等文件。

5) 搭建标准体系文件:文件的编写具体要求的培训。

6) 编写标准:全员参与标准的编写工作, 以编写小组为主, 领导小组负责审核。

7) 标准文件的培训:常设管理机构组织试点单位进行标准文件的培训。

标准的运行实施:

1) 实施计划:常设管理机构制定可执行的实施计划, 并跟进实施情况。

2) 实施问题:常设管理机构在跟进试点单位实施过程中发现问题, 对标准文件进行修订。

3) 运行评价:常设管理机构对标准实施运行的情况进行总结和评价。

注意:运行评价是指在标准运行三个月后进行。

标准的检验验收:

组织编写标准的制定、运行的情况和结果向主管部门申请验收。

五、物业管理团体标准的发展趋势思考

许昌市物业费收费标准 篇8

【关键词】 管理费;规模;收益

小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。

就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。

结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。

当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。

上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。

例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200～600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600～1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。

具体的收费,应该深入调查,结合当地居民收入情况、公司运营成本等,经过经济学的分析评估后,才能较为准确合理的制定。在制定标准的时候,要明白标准只能是指导性的标准,而不能成为强制性,否则,市场的竞争机制将失效,这将带来更大的问题,即企业失去向管理要效益的动力,物业企业间的竞争,将不再是管理上的竞争,而是投标争小区管理权的竞争。在市场经济的今天,物业公司和业主,都将有权利,在管理费标准的框架范围内,讨价还价,充分享受市场竞争所带来的好处,只有那些在管理上积极进取,真心诚意为业主服务的公司,才能在市场的竞争中胜出,也只有这样,和谐社会才能得以实现。