建设用地使用权期限

建设用地使用权期限（精选8篇）

建设用地使用权期限 篇1

2014政法干警民法重点：建设用地使用权的期限

我国法律、法规对于地上权的期限，是区分不同种类的建设用地使用权进行规定的。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的建设用地使用权，是无期限的。通过这种程序取得建设用地使用权的建设用地使用权人，除了法律规定的使用建设用地使用权消灭的原因外，可以五期限地使用土地。

建设用地使用权期限 篇2

1 研究现状

为了解决土地空间资源分层开发利用带来的各种权属争议等方面的问题,世界上许多国家都开始了对这方面的研究。英、美、法等许多国家纷纷成立了空间权制度,而我国在这方面的研究才刚刚起步。

1.1 国外研究现状

目前国外陆续产生了相应的空间权制度,空间已成为一种新的物权客体。在这样的背景下,西方一些国家通过判例法和成文法的形式相继建立了一套比较完善的空间权制度,土地空间权法律制度在西方各国相继建立。如1927年美国伊利诺斯州就制定了关于铁道上空让渡租赁的空间权立法,这也是美国历史上关于“空间权”的第一部成文法。土地立法从“平面的土地立法”向“立体的土地立法”转变,英美法系和大陆法系的一些国家和地区单行法中都分别涉及到空间权的内容。

1.2 国内研究现状

由于受到英美法系的影响,香港特区有关建设用地使用权分层设立的研究目前比较完善;澳门特区深受大陆法系的影响,在此方面也比较健全。台湾地区在制定“民法”时,仅就普通地上权做了规定,未规定空间地上权。1988年台湾地区制定的“大众捷运法”确立了空间地上权的内容。由于历史和社会经济等方面的原因,我国大陆地区对空间的开发利用刚刚起步,相关的分层建设用地使用权问题也刚刚出现,对建设用地使用权分层问题的研究不多,大多集中在对空间权方面的研究,而且论述笼统,可操作性不强,有关建设用地使用权分层设立的直接研究尚属空白。目前我国相关法律没有明确建设用地使用权分层设立制度,在实际生活中就不可避免地产生了关于空间权属的纠纷。

2 分层建设用地使用权内涵界定

分层建设用地使用权是指建设用地使用权人为了对他人所有的土地地表、地表必要附属部分外的地上或地下一定尺度范围空间进行开发建设,从事各种非农业生产活动,而从土地所有者手中获得的对该部分空间资源的占有、使用和收益的权利。

分层建设用地使用权是一种权利集,可分为地表建设用地使用权、地上建设用地使用权与地下建设用地使用权,可通过类似于传统建设用地使用权获得的方式获得。分层建设用地使用权不是一个平面权利概念,而是三维立体权利概念,本文试图给出了典型的分层建设用地使用权的空间属性关系图(图1)。从建设用地使用权空间利用特性可见,建设用地使用权已不仅局限于传统的以地面利用为主,而是为了满足现实的需求,可在同一块土地的纵向空间内设置数个建设用地使用权[2]。本文研究的分层建设用地使用权就是基于建设用地可分层次开发利用而产生的,是对在同一地块同时设立数个建设用地使用权而言。

3 分层建设用地使用权辨析

为了区别于分层建设用地使用权,本文统称以往所涉及到的建设用地使用权为传统建设用地使用权。分层建设用地使用权与传统建设用地使用权之间有着千丝万缕的联系,但两者之间却存在着诸多差别。

3.1 存在时段不同

传统建设用地使用权在《物权法》颁布前就已存在。在我国各地不断出现土地资源分层次开发利用的大量事实后,《物权法》及时颁布并明确了建设用地使用权可在地表、地上及地下分别设立,此后建设用地使用权的设立不但可以依照传统模式,而且可以分层设立。

3.2 主体形式不同

传统建设用地使用权主体只能是一个,分层建设用地使用权主体可以有多个。如设立了传统建设用地使用权的权利主体确定是甲,与此同时其他人就不能成为这个权利的主体,即使发生了权利的转让其主体虽然已不是甲,但是其权利主体也只能是一个。分层建设用地使用权主体则不同,可全部为甲,也可能有数个主体。如某地块上地表建设用地使用权设立后,其主体为甲,地上建设用地使用权主体可以是乙,地下建设用地使用权主体又可以是丙。若是在地表上下的空间设有数个不同的建设用地使用权时,其主体也可以是多个不同的主体。

3.3 客体空间形式不同

传统建设用地使用权客体范围是一整体,不会出现不同层次的现象。由于受到古罗马法绝对主义所有权思想的影响,我国土地所有权的范围也是以地表为中心的上下无限的空间部分,土地使用权客体范围也是这种没有限制的空间范围。虽然在现实中,土地使用权人仅仅使用有限空间部分,但其外的立体空间仍属于此土地使用权客体。分层建设用地使用权客体范围不同,根据其内涵可知,其客体既可以是地表部分,也可以是地上或地下的某部分空间范围,也就是从根本上对传统建设用地使用权客体空间范围的无限性进行了限制,即地表建设用地使用权客体范围仅以地表为中心的上下有限的空间范围,其上的空间是地上建设用地使用权的客体,其下的空间属于地下建设用地使用权的客体[3]。

两者之间的客体关系在数量上可简单表示为:地表建设用地使用的权客体+地上建设用地使用权的客体+地下建设用地使用权的客体=传统建设用地使用权的客体。传统建设用地使用权客体范围是一个闭合的整体空间区域,而分层建设用地使用权客体可以是几个互不重合的空间范围。在设定传统建设用地使用权时,其客体与该设定面积内的土地所有权客体范围相同,分层建设用地使用权客体不是该面积内的土地所有权的全部,而可能仅为其中一部分空间。数个分层建设用地使用权人在互不影响的前提下,各得其所,大大提高了土地利用率,满足了现实需要。

3.4 权利侧重点不同

设立传统建设用地使用权的目的是为了满足建设用地使用权人对某块建设用地的实际需要,侧重于权利人对某地块地表的充分利用,那么进行建设开发所必需空间之外的空间则产生了闲置浪费。而设立分层建设用地使用权的目的正是为了避免这种浪费,除对地表土地资源的开发建设要设立建设用地使用权外,仍可继续设立分层建设用地使用权,供他人充分利用。传统建设用地使用权侧重对地表部分的利用,而分层建设用地使用权除了要对地表资源充分利用外,更加侧重于对地表上下空间资源的开发利用。

4 建设用地使用权分层设立具体问题研究

4.1 分层建设用地使用权确权登记

登记具体要求:分层建设用地使用权空间登记是一种确认土地空间权属的法律措施,登记成果具有法律效力,对登记的程序、内容、格式等要有统一的规定,要有严格的操作程序和技术规范。对分层建设用地使用权登记要制定相应的《空间登记规则》,具体可参照最新版本《土地登记规则》。此外,分层建设用地使用权登记与土地登记皆属于不动产登记,《土地登记规则》中规定:“土地登记以县级行政区(含县级市、旗、自治县、市辖区)为单位组织进行,具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责” 。因此,分层建设用地使用权登记可以参照土地登记,实行地域管辖原则。为了行政管理的方便,可将分层建设用地使用权登记具体工作纳入当地土地管理局的相应部门里,如地籍科等。

登记主要内容:分层建设用地使用权客体是具有独立产权的土地利用空间单元,登记的基本内容不仅要包括物理属性还要包括权属信息。登记核心是土地空间利用单元的权属,因此登记的应该是一个完整的信息系统,在内容上要完整地反映土地利用空间单元的属性及空间信息。在具体登记中,除了记载权利主体外,还要详细记载权利客体及主客体间的权力关系。分层建设用地使用权客体是三维宗地单元,三维宗地单元是分层建设用地使用权的基本信息载体。其主要信息包括空间单元用途、三维空间范围、空间宗地单元重要点坐标、水平投影面积、空间单元质量级别、空间位置、权属范围界限、空间地价等,分层建设用地使用权客体就是三维宗地单元实体。在记载相关客体信息时,要附有该客体的三维实体示意图及其与周围空间实体的空间位置关系示意图。三维空间宗地单元位置可由界址点、界址线与界址面确定,通过确定三维空间宗地单元界址点、界址线可作为解决空间权属纠纷的有效依据。分层建设用地使用权人对其拥有的具体层次空间部分的权利关系可通过分层建设用地使用权证书来详细记载。具体包括土地空间产权类型、权利取得方式、用途及限制、产权取得时间及终止时间、产权变更情况和权属来源等。

技术路线:为了便于更直观地表达具体登记,本文给出了分层建设用地使用权确权登记的大致流程,见图2。

登记方式:若一块土地的使用权已经依法出让或者划拨且规定用途,土地使用权人必须按规定用途使用,并可认为此地块地表至建筑物或附着物最顶层平面的地上部分附属空间及地表至建筑物必需的最深基础平面以上的地下空间部分,此外的空间部分可由政府依法出让。此外,地表上下特定空间利用人要获得此空间部分的使用权,必须依法进行登记确认,领取《分层建设用地使用权证》,按规定缴纳出让金,分层建设用地使用权人必须在法律规定的有效范围内合理利用,不能妨碍传统建设用地使用权人及其他权利人行使其权利。

4.2 建设用地使用权分层界限

建设用地的使用权出让应在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围,这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。如同一块土地地下10m至地上70m的建设用地使用权出让给甲公司用于建写字楼,地下20—40m的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场,那么该权利客体间的范围就是10m。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的建设用地使用权人获得的空间范围是不同的。

《物权法》明确了建设用地使用权可分层设立,但是具体的分层建设用地使用权间的界限较为模糊,给实际工作造成许多不便,因此法律上应对此进行明确规定,以便司法上更具可操作性。今后我国可采取三维空间坐标系统替代传统的二维坐标系统来界定属地范围,建立《分层建设用地使用权条例》,详细规定相应内容,明确界定分层建设用地使用权之间的空间界限,设立分层建设用地使用权的权属范围并登记造册,规定切实可行的权属界限划定原则。本文认为,分层建设用地使用权客体空间范围之间的有效距离应根据当地实际情况来确立,不同地域应有不同的标准。根据相邻通行方便等原则,分层建设用地使用权之间的界限应当是一个弹性区间,不应是具体数值。在《分层建设用地使用权条例》中规定一个合理范围(如10—50m),在同一地块上设立数个分层建设用地使用权时,各地区在此范围内合理确定具体界限。

4.3 权利之间优先顺序

有关上下层的分层建设用地使用权之间的优先效力问题,由于上下层分层建设用地使用权的设立通常是根据实际需要解决土地资源短缺问题,在已设立普通建设用地使用权的上空或者地表以下空间设立的,就是对普通建设用地使用权的一种限制。根据法理中的限制性权利优先的原则,后设立的用益物权往往在法律效力上面要优先于先设立的用益物权,因此新设立的分层建设用地使用权法律效力要优先于普通建设用地使用权。在法律允许的前提下,设立新的分层建设用地使用权仍应该同时征得地表建设用地使用权人或地下层建设用地使用权人的同意,并且新设立的分层建设用地使用权不能对已设立的用益物权造成妨碍或损害[4]。

4.4 权属纠纷解决措施

法律规定,不动产的权利人应当为相邻权利人提供必要的便利,并在权利受到损害时,可以请求相邻权利人予以补偿。本文认为,可以用空间地役权来调整分层建设用地使用权之间的权属关系。在土地分层出让的情况下,建设用地使用权人之间应当适用空间相邻关系的规定。如果分层建设用地使用权人一方需要利用另一方的空间资源时,同样可以通过设定地役权来解决。总之,适用于“横向”不动产之间的地役权或者相邻关系等规定也适用于“纵向”不动产之间的规定。在土地纵向空间新设立的分层建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。随着土地分层次立体开发利用日益盛行,未来基于分层建设用地使用权的纠纷将远远复杂于传统建设用地使用权之间的关系。因此,一方面法律上要规定相应的解决措施,另一方面可允许分层建设用地使用权人之间约定地役权,用地役权处理出现的纠纷。

4.5 分层设立立法模式探讨

《物权法》对分层建设用地使用权虽然做了初步规定,但是仍存在一些问题,如分层建设用地使用权效力范围不明确,《物权法》应对分层建设用地使用权范围给予大致的规定范围,留有一定的法律发展空间,在以后的一些单独法规中再进一步针对每个地区的实际状况给予具体规定。因此,《物权法》第136条可完善为:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下的一定空间范围内设立,等等 。分层建设用地使用权的空间范围不能是无限的,应该有范围上的限制。此外,立法模式上也不尽完美,有待进一步改进与完善。

我国建设用地使用权分层设立立法方式不完善:《物权法》不仅笼统地规定分层建设用地使用权内容,而且把其放入建设用地使用权一章内进行规定,这样虽然便于管理,立法成本也较低廉,但潜在成本较高,且对以后出现的建设用地使用权分层设立的问题不能提供良好的解决对策。因此,应单独建立完善的分层建设用地使用权制度,不能直接照搬传统建设用地使用权的规则,《物权法》里引入了分层建设用地使用权的思想,但没有给予分层建设用地使用权必要的章节内容。

完善我国建设用地使用权分层设立立法模式对策探讨:将分层建设用地使用权与传统建设用地使用权区分开来,并在法律上承认其是独立的权集;转变立法思维,选择适合我国国情的立法模式;可借鉴国外空间权立法模式[5],成立专门的分层建设用地使用权制度。纵观三种立法模式(表1),各种模式各有优缺点。我国可采用民法模式与单行法模式相结合的混合模式,也可在《物权法》中采用民法模式,单独规定分层建设用地使用权原则性条款。此外,采用单行法模式,制定《分层建设用地使用权条例》,单独就建设用地使用权分层设立所形成的分层建设用地使用权而设立专门的分层建设用地使用权法规。在今后的《物权法》修正中,完善分层建设用地使用权条款,在用益物权一章中单独明确地规定分层建设用地使用权,对此至少给出一个宏观的指导规定。

5 小结

本文通过对我国建设用地使用权分层设立的研究,对建设用地使用权分层设立中可能遇到的具体问题进行了一定程度的探讨,剖析了目前我国有关建设用地使用权分层设立中存在的不足之处,并提出了一些对策建议,对进一步完善我国的建设用地使用权分层设立的理论研究体系有一定的裨益。在一定程度上满足了我国三维地籍的建立与完善的需要。建设用地使用权分层设立的研究,在实践中有利于解决实际权属纠纷,能够使空间资源得到最大化使用,对稳定社会秩序,构建和谐社会有很大帮助。更重要的是有利于我国建设用地使用权分层设立制度的建设与完善,丰富分层建设用地使用权制度的理论内容。

参考文献

[1]艾东,朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国土资源科技管理,2007,(5)∶126-128.

[2]中华人民共和国物权法[M].北京:中国法制出版社,2007.

[3]胡正方.论我国地下空间权构建的法律问题[J].政治与法律,2006,(5)∶134-135.

[4]洪波.空间建设用地使用权的理论解析[J].烟台大学学报(哲学社会科学版),2006,(3)∶264-267.

建设用地使用权期限 篇3

农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段，主要体现为以下几种形式。

1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权

这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式：其一，集体所有者为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，集体收取租金。其二，建设用地使用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利。其三，农村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍，并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。

2.企业或个人以土地使用权抵押融资

集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。

3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权

集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。其二，集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移。其三，建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。

4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股

一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转。

5.其他方式取得的土地使用权

符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的，企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

二、当前农村集体建设用地流转存在的主要问题

1.法律制度不完善

现行相关法律制度在确定农村集体土地所有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例如，在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。

2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定

集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。

3.耕地保护制度受到冲击

过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。

4.集体土地资产和国家土地收益大量流失

集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。

三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议

1.加快法制建设，为流转提供法律保障

通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有国有土地可以提供的，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农村集体建设用地使用权。第一，应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。第二，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

2.转变职能，加强管理，切实搞好流转服务保障

充分发挥政府的服务职能作用。各级政府依法监督、管理农村土地的合理使用，为土地使用权流转提供法律、信息服务，收集发布供求信息，规范土地流转程序，处理好各方面的利益关系。首先，要严格土地规划管理，加强土地利用总体规划的修编工作，建立健全土地规划体系，全面实施土地用途管制，充分发挥土地规划在土地市场中的引导和调控作用；其次，应加强农村土地的产权管理，要结合第二次土地调查，加快农村集体土地的登记发证步伐，确保农民集体土地在进入市场前产权明晰，没有权属争议，并核发土地证书，为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。

3.建立健全配套制度，严格规范集体建设用地流转

一是建立土地流转收益分配机制。建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策。二是建立地价评估机制。建立相应的地价体系及评估体系，包括转让价格、租赁价格、抵押价格等，健全集体建设用地价格评估体系。三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度，以及土地价格评估备案制度。四是建立健全农村集体建设用地（宅基地）复垦置换机制，切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。五是调整税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额，为达到集体土地和国有土地的同地、同权、同价、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础。六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。

4.严格土地执法监察，依法治理土地流转

农村集体建设用地流转过程中，土地违法行为时有发生，究其原因，既有村民或农村干部法制观念淡薄问题，也有法律宣传、执法不到位的问题。因此，应建立“政府主导、职能主抓、联防联控、以建促保”的耕地保护长效机制，因地制宜，深入持久地开展耕地保护工作，杜绝各种违法违规用地现象，坚守耕地红线，切实加强县、乡（镇）土地执法监察队伍建设，建立健全执法监察网络体系，及时发现、制止和查处土地违法行为。

城镇化建设和社会经济的快速发展，对建设用地需求越来越大，集体建设用地流转势在必行。现行土地产权配置、征地制度以及耕地保护等制度的不完善限制了集体建设用地流转。为突破集体建设用地流转的制度“瓶颈”，势必要对现行土地产权配置、征地制度以及耕地保护等制度进行改革，促使集体建设用地流转形成良好的制度环境。

出让国有建设用地使用权交易流程 篇4

转让）

一、项目概述

1、项目名称：出让国有建设用地使用权转让（作价出资、入股、企业兼并转让）

以出让方式取得的国有建设用地使用权，以国有建设用地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建新的企业、企业兼并而涉及的国有建设用地使用权转让。

2、办理单位：成都市人民政府政务服务中心国土资源分中心

（成都市一环路西一段百花西路2号）

3、办理窗口：土地矿权交易窗口

4、法定时限： 30个工作日

5、承诺时限： 3个工作日

6、收费标准及收费依据：

（一）、地产交易手续费，按基准地价（万元）5000以下（含5000）收0.1%、5000以上-10000收0.08%, 10000以上0.06%。（分段收取）。

（二）、收费许可证号：川蓉A0040005 编号：（2004）046。

7、窗口电话：87050023

8、投诉电话：87050149

二、法定依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

三、办理程序

服务大厅土地矿权交易窗口接件（复印件须加盖复制方鲜章，提交材料需备一套复

印件）、审核 →经办人核定费用 →填发审查表 →交易中心领导审批 →返回地籍调查。

四、申请材料

1、国有建设用地使用权转让申请书

2、《国有土地使用证》（原件）

3、国有建设用地使用权出让合同（复印件）

4、作价出资、入股协议（原件）

5、转让双方公司《营业执照》副本（核原件收复印件）

6、新公司章程（原件）

7、新公司验资报告（原件）

8、土地估价报告备案表、土地评估报告（原件）

9、企业兼并协议（原件）【社保、国土等部门对兼并企业职工安置、土地处置的意见】

10、转让方（被兼并方）公司章程（复印件）

11、前置调查资料（原件）

12、内资有限（股份）公司：股东会决议；外资有限（股份）公司：董事会决议；集体企业：职代会决议、主管部门批文；国有企业：国资委批文、主管部门批复（原件）

五、前置条件

1、如土地使用权部分转让或2006年8月1日（不含8月1日）之前取得国有土地使用证的，需由地籍事务部门出具《用地面积核定单》。

2、超过土地出让合同约定的动工时间一年以上未动工建设的，需经由成都市国土资源局执法监察支队在《土地利用情况调查表》上出具相关处理意见。

建设用地使用权期限 篇5

国有建设用地使用权协议出让合同变更 事项类别

行政许可 设定依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条 审批对象

自然人、法人、其他组织 审批机关

北京市国土资源局或区县国土分局 实施机关

市土地利用事务中心或市国土资源局区县分局

市局签订出让合同的，由市土地利用事务中心办理 分局签订出让合同的，由分局办理 收费依据及标准

按照出让合同约定 受理方式

现场受理 受理地点

北京市固定资产投资审批大厅北京市国土资源局窗口或分局受理窗口 办理时限

16个工作日（不包括重新评审地价时间、涉及公示的项目公示时间、涉及权属核实的核实时间）办理处室

市土地利用事务中心或市国土资源局区县分局 申请材料

1、出让合同变更申请书（原件）；

2、出让合同变更申请表（原件）；

3、申请人身份证明材料：

（1）自然人，提交身份证（复印件）；境外的提交有效身份证明（原件）。（2）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；

（3）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；

（4）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；

（5）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；如法定代表人为外籍人员，需提交经公证部门出具的公证书，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

（6）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、出让合同(包括签订的所有补充协议)及附件、附图（复印件）。

5、出让合同未约定监管条款的非竣工项目，提供后期监管授权书2份（原件）。

6、项目开发建设情况说明（原件）。

7、已预售或销售的，提供预售许可证或销售许可证（复印件）。

(一)属于规划建筑面积、用途变更，还需提交下列材料：

1、变更出让合同所依据的规划部门出具的规划批准文件（复印件），包括：《建设工程规划许可证》及附件、附图，或《规划方案调整的复函》及附图，或《设计方案审查意见》及附件、附图，或《建设项目规划条件》及附图等规划文件。如涉及未按规划批准方案建设，擅自增加建筑规模的，需同时提交规划部门出具的《行政处罚决定书》及《行政处罚缴款书》。

2、需重新评审地价水平的，提交有评估资质的评估机构出具的土地评估报告（原件）三份、地价审定表（原件）、宗地示意图（复印件）十份；

3、设计说明(按规范样本出具)（原件）；

4、项目涉及人防工程的，提交民防部门批准文件及有关图纸（复印件）。

（二）属于宗地出让面积、宗地出让范围变更，还需提交下列材料：

1、涉及规划建设用地范围发生变化的，提交规划部门出具的新的规划用地批准文件及用地钉桩成果（复印件）；

2、不涉及出让宗地范围变更的，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；

（2）《土地权属审查告知书》（原件）。

3、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围小于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件），如有银行抵押情况，需提供抵押权人出具的同意变更出让合同的证明材料；2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的，提交《土地权属审查告知书》（原件）；

（2）由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求。

4、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围大于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的，提交原《土地权属审查告知书》（复印件），并由有资质的测绘单位出具的出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

（2）变更范围超出原《土地权属审查告知书》审查范围的，提交新的《土地权属审查告知书》（原件）。

5、因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的，提交配套移交相关部门的移交协议（复印件）；

6、宗地类型为共用土地的，提交宗地分摊说明或各共用方的宗地面积分摊协议（原件）；

7、需重新评审地价水平的，提交有评估资质的评估机构出具的土地评估报告（原件）一式三份、地价审定表（原件）、宗地示意图（复印件）一式十份；

8、宗地调整情况说明（原件）及调整前后宗地范围对比图（原件）。

（三）属于受让方名称变更，还需提交下列材料：

1、属依据工商等批准部门批准变更受让人名称的，提供工商等批准部门核发的企业名称变更证明文件、重新核发的营业执照（复印件）；

2、企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理 权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制企业的，同意其办理更名的证明文件（原件）；

（四）属于冲抵地价款，还需提交缴纳所有相关款项票据（复印件）。

（五）属于核减“四源费”、大市政费，还需提交下列材料：

1、缴纳所有相关款项票据（复印件）；

2、市发改委核减“四源费”、大市政费的批准文件（原件）。

（六）属于实测面积变更，还需提交下列材料： 1、2014年7月1日前测绘备案的项目，提交出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章的《房屋土地测绘技术报告书》（原件）、房屋登记表（复印件）和房地平面图（复印件）；

2014年7月1日后测绘备案的项目，提交出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章的《房产测绘成果备案表》（复印件）、房屋登记表（复印件）和房地平面图（复印件）；

2、竣工测绘成果说明（原件）；

3、宗地测绘文件：

a、涉及规划建设用地范围发生变化的，提交规划部门出具的新的规划用地批准文件及用地钉桩成果；

b、不涉及出让宗地范围变更的，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；

（2）《土地权属审查告知书》（原件）；

c、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围小于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件），如有银行抵押情况，需提供抵押权人出具的同意变更出让合同的证明材料；2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的，提交《土地权属审查告知书》（原件）；

（2）由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求。

d、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围大于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的，提交原《土地权属审查告知书》（复印件），并由有资质的测绘单位出具的出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

（2）变更范围超出原《土地权属审查告知书》审查范围的，提交新的《土地权属审查告知书》（原件）。

e、宗地类型为共用土地的，提交宗地分摊说明或各共用方的宗地面积分摊协议（原件）；

f、宗地调整情况说明（原件）及调整前后宗地范围对比图（原件）。

4、已缴纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票（契税发票提交通知联原件，其余提交复印件）；

5、竣工建筑面积符合规划要求的证明文件：（1）2002年1月1日以前竣工的项目（以竣工备案日期或工程竣工核验单上的日期为准）需提交《建设工程规划许可证》及其附件、附图（复印件）：单栋建筑的竣工实测面积与《建筑工程规划许可证》批准面积相比，其误差应控制在每幢建筑面积的正负5％以内，且绝对值不得超过300平方米。超出上述范围的，取得更改后的《建设工程规划许可证》（复印件）；

（2）2002年1月1日以后竣工的项目，需提交《建设工程规划许可证》及其附件、附图（复印件）（附件需盖验收合格章）及《建设工程规划验收合格通知书》（复印件）；

6、提供公安部门出具的门牌、楼牌审批文件（复印件）；

7、出让合同文本中约定地价水平为暂定价的，提交审定的《地价水平通知单》（复印件）；

8、《开工证》及其附件、附图（复印件）；

9、《工程竣工核验单》或《工程竣工备案表》（复印件）；

10、宗地平面图五份（原件，用红笔勾出用地范围，并压红线盖章；申请人为个人的，压红线签字）。

11、提交配套移交相关部门的移交协议；因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的，提交用地分摊说明。

（七）属于地价水平变更，还需提交下列材料：

1、已缴纳地价款、资金占用费、滞纳金、违约金及契税的发票（复印件）；

2、地价水平通知单（复印件）。

（八）属于依据法院协助执行通知书变更原受让方，且原受让方未取得《国有土地使用证》的，还需提交下列材料：

1、人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书（原件）；

2、原出让土地面积属于部分协助执行的，提交法院核发的需执行范围的证 明文件（原件）；

3、政府土地收益（地价款）、契税缴纳的证明文件（复印件）。

（九）属于变更出让合同约定开竣工时间的，还需提交下列材料：

需提交相关批准文件。审批流程

申请—受理—审查—决定—告知 审查内容

申请：收取出让合同变更事项所需的申请材料是否齐备、格式是否符合要求。受理：所提供材料内容填写是否完整、格式是否符合要求，签章是否有效等。审查：是否符合各类出让合同变更的审查标准；是否存在司法查封情况。决定：对符合出让合同变更申请事项要求的出具《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》。审查标准

申请：收取申请变更事项材料齐备、格式符合要求。

受理：材料符合各类变更事项标准，内容填写完整，格式合乎要求，签章完整。

审查：符合相应变更事项的具体要求，变更依据充分、合理、合法；不存在司法查封情况；

决定：对符合出让合同变更条件的签订《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》，不符合的不予许可，书面告知并说明理由。批准形式

《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》 有效时限

建设用地使用权期限 篇6

出租方：_________________________（以下简称甲方）

地址：___________________________

邮编：___________________________

电话：___________________________

法定代表人：_____________________

身份证号码：_____________________

承租方：_________________________（以下简称乙方）

地址：___________________________

邮编：___________________________

电话：___________________________

法定代表人：_____________________

身份证号码：_____________________

甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条　甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属_________，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围

第三条　乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。

第四条　甲方出租给乙方的地块位于__________________，出租的土地使用权面积为_________平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。

租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。

第五条　本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为__________________用地。

第六条　本合同项下的土地使用权租赁期限_______年，自_______年______月______日起，至_______年______月______日止。

甲方应于_________年______月______日前将本合同项下的土地提供给乙方。

第七条　该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年________元人民币，该地块的年租金总额为_______元人民币（大写：__________________）。

第八条　双方同意采用以_____年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为_______元人民币（大写：_________元人民币）。从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的_________％（大写：百分之______）。

第九条　乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。

第十条　如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的______％（大写：百分之______）向甲方支付违约金。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十一条　乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。

第十二条　如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴租金的_______％（大写：百分之_______）向乙方支付违约金。逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十三条　在合同签订后30日内，双方应按规定办理有关土地登记手续。

第十四条　乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续。

第十五条　乙方如需改变本合同第五条规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同，并办理租赁土地使用权变更登记手续。

第十六条　本合同规定的租赁年限届满，乙方应在期满后三十天内，交回土地他项权证，并办理租赁土地使用权注销登记手续。乙方如需继续承租该土地使用权，须最迟在期满之日前三个月向甲方提交续期申请书，除该土地使用权被依法征收或收回外，在同等条件下，乙方有优先续期权，并在确定新的土地使用权出租年限、租金标准及其他条件后，双方补签或重新签订出租合同，并按规定重新办理有关土地登记手续。

第十七条　任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，可不承担责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第十八条　本合同自双方签字及盖章（画押）之日起生效。

第十九条　本合同和附件共_________页，以中文书写为准。

第二十条　本合同在中华人民共和国广东省_________市（县、区）签订。

第二十一条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十二条　因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向

①_________仲裁委员会申请仲裁

②_________人民法院提起诉讼。

第二十三条　本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。并送当地土地行政主管部门留存。

第二十四条　本合同一式陆份，其中：甲乙双方各贰份；贰份由_________市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方（盖章）：______________乙方（盖章）：_____________

法定代表人（签字）：________法定代表人（签字）：_______

电话（手机）：______________电话（手机）：_____________

________年_______月_______日________年______月_______日

签订地点：__________________签订地点：_________________

附件

一、本合同适用于集体土地所有者或土地使用者，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用的行为；由集体土地所有者或土地使用者与承租人签订。

二、《集体建设用地使用权租赁合同》包括合同正文和附图。

三、本合同为示范文本，可作为签约文本，但监制、印制单位不承担法律责任。

住宅建设用地使用权续期问题研究 篇7

关键词：住宅建设,用地使用权,续期问题研究

一、住宅建设用地使用权概念及相关法律规定

(一) 概念

建设用地使用权是指为建造建筑物、构筑物及其附属设施, 并保有其所有权, 而在国家或集体所有的土地及其上下进行占有、使用、收益的用益物权。其中建筑物可以包括生产用房、居住用房和办公用房等;构筑物则属于建筑物以外的其他人工建造物。由此概念我们不难看出, 建设用地使用权根据其用途的不同可以划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。

(二) 相关法律规定

我国目前实行建设用地使用权有偿使用制度, 同时各类建设用地使用权的期限为:住宅建设用地70年、工业用地50年、科教文卫体50年、商业或娱乐用地40年、综合或其他用地50年。由于建设用地的使用权是有期限的, 那么自然就会出现建设用地使用权期满之后的续期问题。我国相关法律法规对于住宅建设用地与非住宅建设用地的续期做出了不同的规定, 本文主要探讨住宅建设用地使用权的续期问题。

我国《物权法》第149条规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。物权法的该条规定弥补了我国的立法空白, 具有重要的意义。但是该条规定虽然确立了住宅建设用地使用权期满后自动续期但是对于如何续期的具体程序方面却没有做出规定。

二、住宅建设用地使用权续期的必要性

我国实行土地归国家所有的公有制制度, 因此国家享有对于建设用地的使用权。需地人取得的只是建设用地的使用权, 但是地上的建筑物在其性质上属于独立之物, 权利人对于建筑物所享有的所有权是无期限的。我国实行“房随地走”、“地随房走”的房地一致原则, 但是由于我国的建设用地使用权是有期限的, 这就在对于地上建筑物所有权的无期限性与建设用地使用权的有期限性之间产生了矛盾。

目前我国房价持续走高, 大多数人倾尽所有积蓄买房, 那么根据建设用地使用权期限的相关规定人们所买到其享有所有权的房屋实际上还要受到建设用地使用权期限的限制, 这样就增加人们的不安, 造成社会的不稳定。为了解决这个矛盾, 我国《物权法》对于住宅建设用地使用权做出了续期的规定, 该规定弥补了我国立法上的空白, 能够缓解对建筑物的所有权与建设用地使用权之间的矛盾当人们真正面临续期问题的时候能够做到有法可依。

三、住宅建设用地使用权续期的相关问题

(一) 续期是否有偿

根据《物权法》的规定, 住宅建设用地使用权期满后自动续期, 但是对于续期是否再次缴纳土地出让金却没有做出明确的规定, 因此对于该问题产生了许多不同的意见:

一种观点认为, 建设用地使用权应该有偿续期, 续期时应当向国家再次缴纳土地出让金。前文中已经提到我国土地是归国家和集体所有的公有制制度, 为了实现土地利用的效率我国采取了所有权与使用权相分离的制度, 以住宅建设用地为例, 需地人通过交付土地出让金的方式取得一定年限的建设用地使用权, 那么在住宅建设用地使用权期限届满之后进行续期时仍然应该缴纳土地出让金, 并以此作为取得住宅建设用地使用权的对价。

另一种观点认为, 《物权法》第149条关于住宅建设用地使用权自动续期的规定是为了保障人民的生活居住的权利, 如果在续期的时候要求再次缴纳土地出让金那么就会增加权利人的负担, 这种做法是与我们的立法目的背道而驰的。同时经济不断发展、社会情况不断变化使得依何种标准及如何计算出让金额都成为无法实现的问题, 这样不但使《物权法》的亲民目的难以实现而且还会产生很多不必要的麻烦, 存在有失社会公平的可能。

笔者认为, 住宅建设用地使用权应有偿续期, 在保持土地归国家所有的大前提下完善续期制度, 妥善解决建设用地使用权的有期限性与房屋所有权的无期限性之间的矛盾。具体理由如下:

1. 从法理的角度上看, 建设用地使用权续期的从本质上讲是取得新的建设用地使用权。需地者需要继续使用时, 应该遵循建设用地使用权初始的取得方式, 再次缴纳土地出让金, 以获得建设用地的继续使用权。

2. 从维护社会公平的角度上看, 如果采用无偿续期制度必将会产生等同于土地兼并的后果, 扩大我国目前的贫富差距。如果采用无偿续期的方式就意味着房屋的所有权人将享有等同于所有权的建设用地使用权, 在巨大的金钱利益诱惑下将会使囤房、炒房这一社会现象愈演愈烈。那样, 普通的工薪阶层面对不断攀升的房价只能是望而却步。此时《物权法》无疑为少数人牟取暴利撑起了它强有力的保护伞, 《物权法》的亲民性也就更无从谈起, 反而更容易激化社会矛盾。

3. 从现在已经存在的问题上看, 《物权法》在制定的过程中, 围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题就存在着诸多的争议, 最后因矛盾过分尖锐而对此问题采取了回避的态度, 搁置争议在立法上采取了模糊的规定。虽然近期我们都不会大规模的面临续期的问题, 这也许就是立法者对该问题采取模糊处理的最主要原因, 但是随着时间的推移住宅建设用地使用权的续期问题会越来越贴近我们的生活, 与其让这个问题积少成多大规模发生, 何不在它只在萌芽阶段时就积极讨论研究, 确立有偿续期原则, 出台相关制度并在实践中逐步完善, 面对以后出现的问题。

(二) 续期的前提、期限及次数

1.续期的前提。住宅建设用地使用权的续期是为了充分的保障人民的生活居住的权利。因此在面对住宅建设用地续期的问题上应该以地上建筑物依然存在为前提。如果地上的建筑物已经灭失那么就再不能发挥其应有的作用, 对住宅建设用地进行续期也再无意义, 这也是与《物权法》的立法目的相符合的。

2.再次续期的期限。学者们也众说纷纭。有的学者认为续期前应当对该建筑物的安全使用年限进行评估, 最长不得超过国家规定的70年。也有的学者认为续期期限应该以统一的标准确定, 即我国法律所规定的最长期限, 居住用地70年。在此笔者更倾向于第一种看法, 住宅建设用地使用权续期时应由建筑专家对该建筑物的安全使用年限进行评估。然后根据实际的情况来确定续期的具体期限。虽然续期的目的是为了保障居民最基本的生存条件, 最大限度的利用社会财富, 但是绝对不能以牺牲安全为代价。应该在科学的评估下, 安全合理的范围内综合考察确定续期的期限。

3.续期的次数是否受限。这就要取决于续期期限的确定方法。如果按照笔者的观点, 如果期限届满后的续期已经考虑到了建筑物继续安全使用的年限, 那么续期的次数则以一次为宜。如果只是按照统一的标准续期, 没有考虑建筑物仍可以继续安全使用的年限, 那么续期的次数则可以根据建筑物的耐用程度再具体确定。

综上所述, 在理论与实践当中住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题目前尚没有确切的定论, 但是要结合复杂的社会现实, 制定出完整并具有操作性的规则还有很长的路要走, 但是只要我们坚持土地国有为前提, 有偿续期为原则, 完善程序作保障就一定能够找到有效解决这一问题的方法。

参考文献

[1]崔建远.物权法[M].北京:中国人民法学出版社, 2009

[2]刘敏, 张俊红.住宅建设用地使用权期满自动续期的有偿性[J].法制与社会, 2009 (1)

建设用地使用权期限 篇8

该地块系2009年由市国土资源储备中心通过签订《国有土地使用权委托储备协议》而确定的委托储备用地，储备协议中明确委托储备的土地使用权包含其地上建筑物一栋。该地上建筑物登记为某某制造公司（以下简称制造公司）所有，市国土资源局对该地上建筑物出具了一份“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件，由置业公司取得”的证明。现置业公司来我局申请办理该地上建筑物的产权证。

经我处调查，上述《国有土地使用权委托储备协议》确实包含了土地使用权及地上建筑物，但《国有建设用地使用权出让合同》未包含地上建筑物，只是国土部门将该房屋作为挂牌出让的条件，政府也并未做出征收决定。因此，我们认为该房屋的产权仍属于制造公司。

但置业公司提出：制造公司营业执照已被吊销，无法再履行转移登记义务，所以要求根据“房随地走”的原则，以《国有土地使用权委托储备协议》、《国有建设用地使用权出让合同》及国土管理部门关于房屋“由置业公司取得”的这一证明作为房屋所有权已转移的证明。

问：我处能否凭以上材料和证明为置业公司办理房屋转移登记？

金绍达：在本例中，登记机构不能为置业公司办理房屋转移登记，理由如下：

一、国土资源局虽然出具了“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件，由置业公司取得”这一证明，但实际上置业公司对这一房屋的所有权并未依法取得：不动产物权变动应以登记为准，而不是由哪个部门声明而生效，如果是政府对该房屋做出了征收决定，那才能未经登记而取得该房屋所有权。土地使用权委托储备协议只是当事人之间的民事协议。其内容并不是不动产物权的转移，要不就不会使用“委托”一词。即便后来有“该房屋已依法收购”这一情节，也要先办理转移登记（转移登记应当由收购单位和制造公司共同申请，国土管理部门即使合法地取得了该房屋的所有权以后，在把该房屋所有权再转移给置业公司时，也应双方共同申请）。将之先变为国有的房产才可以作为出让的标的。市国土资源局在取得该房屋的所有权以前，对该房屋挂牌出让是无权处分人的处分行为。作为房屋登记机构，对其他行政机关明显的违法行为，要尽注意的义务。

二、按《城市房地产管理法》61条的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。因此，转移登记应当先办理房屋所有权的转移登记，凭房屋所有权证办理土地使用证，此处并不存在什么“房随地走”的问题。

三、吊销营业执照是一种行政处罚，并不直接导致企业法人资格的消灭。对在营业执照被吊销以前已经订立的房屋转让合同，可以通过清算程序履行转移登记义务。制造公司既然还未履行转移登记义务，就仍然是登记簿所记载的权利人。《房屋登记办法》规定了“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”，《房地产登记技术规程》也做了相同的规定。在原来登记的权利注销以前，登记机构如果为置业公司办理该房屋的所有权登记，就是登记事项与房屋登记簿记载的房屋权利相冲突了。