会议十大要点

会议十大要点（共9篇）

会议十大要点 篇1

当今的企业有会议成瘾的趋势，公司很多员工的主要时间是在会谈。为了提高效率，让物有所值，就需要每次会议前做好充分准备，避免低效率的会议。

下面十点应该注意：

1． 目的。每次会议要有明确的，可以准确界定的期待目标。要清楚，会议是为了信息交流，解决问题，还是做出决定。

2． 组织准备。通过Checklist和时间表确保会议的组织工作，如技术问题，会议室，辅助工具，能万无一失。

3． 内容的准备。日程和大致的时间分配，所有相关信息和文件，并通告所有相关人员。

4． 时间。会议最长不宜超过90分钟，最好只有60分钟。如果议事内容太多，要安排休息。

5． 准时。要准时开始。等了一次，就总是要等。检查一下是否所有中断会议和影响会议的因素都排除掉了？

6． 纪律。与会者的自律和时间纪律。是否确定了掌握时间的人，以及最好的时段安排，并确定了结束会议的时间？

7． 视觉工具。视觉辅助工具的使用，如白板，投影仪，记录纸，图纸板等。讨论的内容应该让所有人都能看得到。

8． 会议管理。有权威的会议管理人。限制离题的讨论，检查事先通过的会议目的是否达到了。

9． 会后行动。与会者达成一致，并决定以什么样的后续行动保证会议结果的推行：谁在何时完成什么？

10． 纪要。手写的行动计划和会议纪要可以马上照下来或复印，让所有与会者拿到。

文章引用自：

会议十大要点 篇2

1 业主

要有一定的养猪技术水平和管理能力, 养殖场从业人员无人畜共患传染病。每个养殖场年新增出栏肉猪500头以上、新增存栏基础母猪50头以上。猪舍建筑面积在800平方米以上, 猪场建设和猪舍建筑质量符合养殖要求。

2 养殖场选址

养殖规模必须与周边环境相适应, 尽量利用荒山草坡、疏林山等土地资源, 并与农地、果园、竹林、茶园、苗木等相结合。地势高燥、平坦, 在丘陵山建场地应尽量选择阳坡, 坡度不得超过20°。猪场生产、生活用水水源充足, 给排水相对方便, 通风良好, 交通便利, 距主要交通干线和居民区的距离满足防疫要求, 有供电稳定的电源。

3 建筑物

猪场内的建筑物容积率不得大于60%, 并要求栏舍朝向、规格合乎标准化要求。猪舍总建筑面积按每出栏一头商品育肥猪0.8m2～1.0m2计算;猪场的其它辅助建筑总面积按每出栏1头猪需0.12m2～0.15m2计算;猪场的场区占地总面积按每出栏一头商品育肥猪2.5m2～4.0m2计算。有猪栏、食槽、自动饮水装置、通风系统、降温和采暖设施设备。

4 附属设施

大门口有车辆消毒池、人员消毒室等消毒设施;有兽医室、饲料储存室;养殖场从业人员无人畜共患传染病。

5 制度建设

科学的有生产管理制度、防疫消毒制度、档案管理制度和科学合理的饲养管理操作规程。建立规范的档案和生产记录, 内容包括猪的品种、来源和数量、繁殖情况、生产性能、饲料来源及消耗情况、淘汰情况、发病用药情况、疫苗免疫种类及免疫时间、死亡率及死亡原因、无害化处理情况、生猪销售记录等, 记录资料应保存2年以上。

6 推行与推荐

适度规模生态猪场内部应尽量推行自繁自养、单栋全进全出的生产模式, 其品种应大体一致;外购种猪应从有“种畜禽生产经营许可证”的种猪场购进。

7 检疫与病、死猪无害化处理

仔猪、育肥猪销售出场时有动检部门出具的检疫证明, 病死猪能够使用锅炉焚烧或深埋处理。

8 污物处理

有污水排放、粪便堆放及无害化处理设施。猪场污水和粪便应进行集中处理, 其处理能力、有机负荷和处理效率应根据建场规模计算和设计 (可选择被周围作物充分消纳, 达到零排放, 亦可选择生态沼气模式或其他) , 处理后应符合GB18596规定。猪场粪污无害化处理工艺应根据养殖规模、清粪方式和当地自然地理条件, 选择合适的处理模式。

9 栏舍建筑结构与分布

各类猪舍可采用轻钢结构或砖混结构。猪舍朝向和间距必须满足日照、通风、防火和防疫等的要求, 猪舍长轴朝向以南向或南偏15度以内为宜。每相邻二猪舍纵墙间距不低于5m～7m;猪舍距围墙不低于7m。猪栏应沿猪舍长轴方向呈单列或多列布置。猪舍两端和中间应设置横向通道。猪舍的屋顶形式应采用双坡式屋顶。单层猪舍高度为2.5m～3.5m, 猪舍净高度不低于2.5m～2.7m, 跨度以9m～15m为宜。因地制宜采用半开敞式或有窗式 (单层或多层) 猪舍。猪场建筑设施应按管理区、生产和隔离区三个功能区布置, 各功能区界限分明, 联系方便。做到净道污道分开, 正常猪与病猪分开, 种猪与商品猪分开。管理区应位于生产区常年主导风向的上风向及地势较高处, 隔离区应位于在场区常年主导风向的下风及地势较低处。管理区内包括工作人员的生活设施、猪场办公设施、与外界接触密切的生产辅助设施 (饲料库、车库等) ;生产区内主要包括保育舍、育成舍、育肥猪舍及有关生产辅助设施;隔离区包括兽医室、隔离舍、病猪焚烧处理、粪便污水处理设施。各个功能区之间的间距不少于20m, 并有防疫隔离带或墙。

1 0 绿化

成功选聘的十大战略要点 篇3

带着一份责任和任务，我们在非典过后的炎炎夏日深入人才市场，连线求职应聘者，走访企业和专家，从实用的角度编采了一组文章，其中既有企业人事经理坦诚亮出的招聘家底和“核心秘密”，也有经历过失败与曲折的求职者的内心感悟；既有各大名企耳目一新的招聘方法集纳，也有业内专家对求职招聘者所陷误区的指正……它算不上宝典，但可以给你一些另辟蹊径的思路；它也称不上指南，但能够给你一个实用的参考。

改革开发20多年来，中国各类组织的人力资源工作者，通过接受各种人力资源管理知识培训及多年的实践，其选聘人才的理论、方法、程序、工具及实践经验，与发达市场经济国家相比，并无多大差距(假定掌握了良好的人才选聘技术)。近年我国高校不断扩招，许多大学生找不到工作(根据“大人才观”一一人人都是人才的观念，可以认为有较为丰富的人才来源)。而用人单位，尤其是企业在实际经营活动过程中，却深感人才缺乏。其原因值得深思。结合广泛的人才选聘实践和多年的人力资源管理理论探索，笔者认为我国各类组织，尤其是企业应强化人才选聘的战略思考与实践。

一、关注标准——人才选聘的成功效价

人才选聘成功与否的标准引导着整个人才选聘工作。系统性成功人才选聘标准——成功效价的设定，应该包括经济效价分析和非经济效价分析。经济效价分析主要是指人才选聘、岗位适应性、人才业绩表现、人才流失可能性、人才对团队的影响程度、人才与团队磨合速度等方面的分析。只有将选聘培训成本低、适应岗位、业绩优良、流失可能性小、很快融入团队，并给团队带来良好影响的人才，配置到相应的职位上，才说明该次人才选聘是成功的。

二、重视人岗匹配，更重视业绩导向

人才选聘的成功与否，应该由人才上任后的业绩表现来检验。可选聘之初，人才还没有被配置到拟任职的岗位上，当然无法检验其业绩表现。通常做法是采用各种科学方法，如面试、心理素质测评、知识考试等，评价人才的素质，看是否与拟任职岗位的素质要求相匹配。如匹配，便聘用；不匹配，便淘汰。这样做，存在一个问题，即人岗位配者，并不一定就能表现出良好的业绩。因为素质是潜在的，需要具备适当的环境条件，才能显现为业绩。因此，重视人才静态素质的岗位适宜性是必要的，但关注人才素质良好表现的适宜性条件更为重要。

三、关注人才的文化和价值追求

各类组织中能力杰出、业绩优秀的人才流失的现象时有发生，这不仅会给组织造成经济损失，更会给组织中的其他员工造成不良影响。究其流失原因，主要是人才不认可组织的文化以及价值追求。因此，成功的人才选聘应该关注人才对组织文化、价值追求的认同程度。比如，朗讯公司在人才选聘过程中，就非常注重考察人才对企业的全球增长观念、注重结果、关注客户和竞争对手、开放和多元化的工作场所、速度(简称GROWS)等文化价值观的认同。

四、尊重人才的历史阶段性价值

任何组织都有生命发展周期，不同时期有不同的战略任务。相应地，组织在不同时期就需要聘用具备不同素质的人才，人才选聘绝非一劳永逸。因此，应该尊重人才的历史阶段性价值，根据组织不同发展时期的战略任务，聘用组织所需要的人才，或培育暂时不适应组织特定发展阶段的人才，使其适应组织需要，以确保人才对组织的长期适应性。当然，也可以淘汰组织不需要的人才。

五、人才个性特点与团队结构的兼容

能力强、业绩佳、认同组织文化的人才，并不一定就是组织拟聘任的合适人选。试想在一个观念陈旧、员工素质普遍偏低的组织，选聘一个观念超前、能力优异的人才，会出现什么样的结果?因此，选聘人才的过程中，除了关注人才个体的素质外，还应认真分析人才拟任职团队的结构特点，如团队成员的学历、性别、年龄、观念等。强调人才与其拟任职团队的兼容性，应该减少因拟聘人才的“鹤立鸡群”而带来的不必要的“孤独感”，否则会影响人才能力的有效发挥，甚至会迫使人才流失，增加企业的成本。

六、人才选聘技术的企业适宜性

当前大部分组织在选聘人才的过程中，皆喜欢寻求人才选聘方法、程序、工具、专家团队等方面“最优化”的技术性方案。技术方案最优，并不能保证人才选聘的成功。只有适合企业现实特点的人才选聘技术方案，并有合适的人才选聘专家团队使用，才能让合适的技术方案表现出“最优性”，确保组织找到自己所需要的人才。

七、确保组织目标和员工价值的共同实现

仅强调组织目标实现，忽视人才的价值体现，人才会缺乏成就感；仅强调人才的价值实现，忽视组织的目标达成，组织也没有存在的必要。成功的做法是，在组织准备选聘人才之前，就应该思考确保组织目标和员工价值共同实现的技术方案，在人才与组织之间建立共同远景、共同价值、共同参与、共同发展、共同分享的利益共同体。

八、战略性、竞争性与全员性人才选聘

在当今企事业单位奉行个体导向一一尊重个体，广泛推行全员性、竞争性、经营性、战略性人力资源管理的时代，人才选聘亦应与整个组织的发展战略保持一致，根据组织战略的不同，选聘不同的人才。同时，提炼职位任职资格标准，实践标准化方法、程序等，体现人才选聘的竞争性(与他人或与任职资格标准等比较)，确保成功选聘人才。相信只有员工才最了解组织文化氛围，发动员工为组织选聘人才，群策群力，充分体现全员性，以减少组织中不必要的团队磨合成本。

九、人才选聘与培育的有机结合

人才选聘是组织积累人力资本，提升人才竞争优势的起点，人才培育应该贯穿于包含人才选聘在内的所有人力资源管理活动之中。只有如此，才能确保人才选聘的成功、组织发展的可持续性。仅有人才选聘，没有针对拟任职位要求的导向性培训，人才的能力要么不适应发展需要，要么无法表现为良好的业绩。人才选聘和人才培育的结合点在于认真分析组织中成功人才的能力、个性、价值导向、知识结构等特点，并应用于人才选聘和培育中。

十、防范人才选聘风险

正确褒扬部属的十大要点 篇4

(二)人们都拥有自我显示欲。如果这点能够受到认定，就会激发起他的干劲。

(三)在部属期望被人赞赏的时刻，适逢其时地加以褒扬，如此即可激起他的无比的干劲。

(四)奉承和褒扬是不同的，对于部属是不应加以奉承的。

(五)古语有句话说：“一言足以活人，一言足以杀人，

”因此应留意褒奖或申斥均不得言过其实。

(六)有时透过别人来夸耀自己的部属会产生很大的效果。

(七)一个人在这个世上最亲近的、最要紧的莫过于自己本人。因此，再也没有比自己受人夸赞更令自己觉得高兴的了。

(八)对于人，我们只要懂得取其长处即可，不必要去了解他的短处。

(九)对于人，如果不以身教之，以言动之，鼓励对方尝试，适当地加以夸赞，那么对方是一动都不想动的。

企业内刊编辑的十大要点 篇5

第一部分：趋势篇

1986年，第一台四通打印机问世，四通开始建立了全国销售服务网。家业越来越大，《四通人》应运而出。《四通人》以它的四通人讲四通事的风格，促使很多企业萌生了创办内刊的想法。这个诞生于上个世纪80年代的《四通人》，据考证被认为是中国最早的企业内刊之一。

如今，企业内刊作为企业内外部沟通、学习和宣传的文本工具之一，已经受到越来越多企业的高度重视，并成为社会各界关注的一种“新型”媒体。

有资料显示，近年来，国内企业自办的内刊每年以25％左右的速度递增，目前共有各类企业自创的报刊一万三千多种，如果排除文化类企业（如报业集团）主办的以赢利为目的的一千多种报刊，近一万二千种是企业自办的非赢利性“企业内刊”，总印刷量达一千万份左右。

《万科周刊》、《华新国际》、《万通生活家》、《SOHO小报》、《宝安风》、《红豆．赤兔马》、《联想》、《巨人报》、《四通人》等一大批内刊与企业相互作用、共同发展、成长成名的事实，显示了内刊在企业成长过程中所发挥的特殊作用。

纵观成全过往为客户所提供的服务内容，可以归为内刊策划类的包括：广东奥园集团《奥园》和《奥园会》的全新改版；天津顺驰集团《顺驰月刊》的全新改版；全忠借助个人的影响力，分别在《奥园》杂志和《华新月刊》所开辟的专栏等。

内刊策划显然已成为策划公司为客户提供的“例牌”服务内容之一。

第二部分：认知篇

企业内刊，绝不仅仅是企业的销售文本或泛销售文本，更重要的，它还是宣传企业理念、建设企业文化、发扬企业精神和树立企业形象的重要平台和窗口。

毋容置疑，文化力和品牌力是企业不可复制的核心竞争力。内刊作为企业文化建设和品牌推广的平台，对企业文化价值和品牌价值的提升，发挥着重要和不可替代的作用。被认为是企业内刊雏形的《四通人》，对四通集团知名度的提升、《万科周刊》之于万科企业的成功，就是鲜活的例证。

一．企业内刊与公开刊物的关系

所谓刊物，也称期刊，是一种有别于书籍和报纸的定期出版的读物。

企业内刊和公开刊物，都属于期刊类读物，因此它们都具有一般刊物的共性：

必要的组织机构；

稳定的作者队伍；

完善的发行网络；

固定的发行时间；

鲜明的编辑特色；

个性的设计风格；

独特的刊物思想

企业内刊与公开刊物之间的主要区别点：

企业内刊的读者群体是指向性的；而公开刊物的读者群体则具有不确定性和广泛性的特点；

企业内刊是以邮递式的非公开方式为发行渠道的；而公开刊物的发行渠道则几乎没有任何限制；企业内刊的编辑和发行是非盈利性的，是企业自主的行为；而公开刊物则是一个完全的市场行为； 因此，照搬公开刊物的模式从事企业内刊的策划注定是行不通的。在企业内刊的“内”字上下足功夫，挖掘企业本体的灵魂和思想，以企业的视角，站在文化建设和品牌推广的高度，才是内刊策划的正道，才能“策划”出具有企业特色的内刊。

二．企业与内刊的关系

有一种观点认为：企业与内刊就是老子和儿子的关系；也有人把企业内刊比喻成是老板在一个叫“文化的后花园”里包养的二奶。无论那种说法，都形象地说明了企业与企业内刊之间的关系，即：企业内刊是企业的附属物，是企业发展的产物，是一个企业老板文化品味的风向标，是老板才、情、识的综合体现。《万科周刊》的人文气息和规范表象，《奥园》杂志的追求“出位”和“傲视”风格，无不透出各自企业和老板的个性。因此，一方面，内刊是因企业的存在而存在的。企业是因，内刊是果；而另一方面，内刊反过来对企业的发展又具有巨大的推动作用：

内刊是企业声音的舆论阵地；

内刊是企业观点的传播管道；

内刊是企业形象的展示窗口；

内刊是企业文化的建设手段；

内刊是企业员工的沟通平台；

由此可见，企业内刊人不仅仅是编辑一本简单的杂志，他们的工作是与企业的文化、理念、形象、品牌等等之类最高端和最核心的部分密切联系在一起的。这就要求企业的领导人，对内刊人予以充分的授权和广阔的空间。

第三部分：策划篇

三．定位与目标的关系

定位是为目标服务的。一切没有目标，为定位而定位的定位是虚无的和没有实际意义的。

首先，企业内刊的定位应为实现企业的文化战略目标而服务：

定位是企业内刊的办刊宗旨或办刊方针；

企业内刊是企业思想和文化的载体，因此内刊的定位应与企业的文化要素相一致。例如：“人文”是万科的企业文化内涵之一，因此《万科周刊》确定了“人文关怀”的刊物定位；奥园集团致力于“整合”的企业文化建设，因此我们在策划《奥园》杂志时，提出了“凝聚力量”的杂志定位，得到了客户的一致认可；

应该意识到：企业文化并不是一成不变的，而是随着内外环境的变化不断发展和丰富的。因此，企业内刊的定位也应随着企业文化的变化而变化，与企业不断丰富的文化和思想相一致。

其次，企业内刊还必须服务于阶段性的企业目标，为实现这一目标而确立的阶段性编辑主题是企业内刊的“主题定位”。2003年6月间，奥园因故陷入前所未有的公关危机，为消除危机对奥园所造成的负面影响，《奥园》杂志2003第6期确定了“消除危机，重塑形象”的编辑规划主题。事实证明：这一主题定位，为奥园集团澄清事实真相，消除危机起到了积极的作用。

四．沟通与传播的关系

“沟通”与“传播”是企业内刊的使命，是企业内刊始终要实现的两大目标，也是评判一个内刊是否成功的标准。企业内刊肩负着打造内部员工与员工之间、企业与外部各种资源关系之间沟通平台的重要职责。只有建立起畅而无阻的立体式沟通平台，企业内刊才能与读者群产生共鸣，才能最大限度地发挥其“传播”的作用，才能真正成为排在电视、广播、报刊杂志和网络之后的企业“第5媒体”，为推动企业的发展发挥最大和最有效的作用。

应该提醒的是：沟通是为了传播，而传播也是为了更好的沟通。因此，沟通什么、和谁沟通、以什么方式沟通，便成为内刊人需要重点思考的问题之一了。

五．栏目与内容的关系

如果把企业内刊比作人，那么栏目就是内刊的“五官”，内容则是她的“心脏”。一个五官不端的人，纵有魔鬼般的身段，也恐难吸引人们“追随”的目光。就像一本企业内刊，栏目设置是凝聚读者关注力，激发读者阅读兴趣的关键。

然而，五官毕竟是一个人外表形象的一部分，栏目也不过是企业内刊的一张“脸”而已，再“耐看”的脸，盯久了也会生腻。企业内刊是否可以长久地吸引读者的目光，得到读者的关注和青睐，终究凭借的是其富有价值的思想和观点，也就内刊的“心脏”──内容。

对栏目的设置，要深入研究未来栏目下的内容是否具有广泛的关注性和可读性，是否与企业的发展目标相一致。而要做到这一点，就必须对企业的文化、战略、目标等有深层次的认识和把握，对内刊的目标读者群体有深入的研究。

《万科周刊》“人文”栏目的设置既是刊物定位的具体表现，同时与万科实现人文化的企业目标相一致。可

以说，这是《万科周刊》在栏目设置、栏目内容与企业发展战略目标相呼应的“点睛之作”。

2003年年初，奥园集团闪电般入主“诚成文化”，借壳上市，进入资本市场，引起了业界的广泛关注。在改版《奥园》杂志时，我们及时增置了“资本运营”栏目，既满足了读者渴望了解奥园资本运营的欲望，同时也为奥园与外界开辟了交流资本运营经验的新“阵地”，实现了《奥园》杂志栏目调整、内容规划和企业阶段性目标的高度一致。

第四部分：设计篇

六．设计与形象的关系

“人靠衣装，马靠鞍”。在企业内刊“多如牛毛”，竞争日趋激烈的今天，有必要为内刊定制一件美丽的“外衣”，在第一时间抢夺眼球效应，达到激发读者阅读欲望的目的。

企业内刊的包装设计并不是以“唯美”为唯一原则的，而是必须以能够充分展示企业形象为基本原则。也就是说，内刊的设计必须能够充分展现诸如万科的规范、奥园的创新、顺驰的激情等企业的个性。要达到这一设计目标，就必须对企业的文化内涵有一个深入了解和精准的掌握，如万科的人文关怀、成全的坦诚活泼、奥园的追求出位等。

企业内刊的设计大致分以下几个类别：

封面设计；

目录页设计；

版权页设计

插页设计；

栏目页设计；

封底设计。

企业内刊的创意表现应围绕以下关键点展开：

封面创意设计组合（内刊的“LOGO”）。这个组合是内刊名称、期刊号、个性化创意元素和色彩的系统组合，是一个企业内刊有别于其它内刊的标志，是企业个性的表现；

“刊眉刊脚”的创意设计；

“文头文尾”的创意设计；

字体、字距、行距、行列数的创意设计。

需要说明的是，内刊的设计风格形成后，并不是一成不变的，而要随着企业的发展、期刊市场的变化以及读者的需要及时进行调整。

第五部分：执行篇

七．主题与选题的关系

企业内刊在具体的编辑工作中，首要解决的问题是要确立内刊的主题。主题是纲，是选题的前提和条件。主题决定选题；

选题指导内容；

内容表达思想；

思想吸引读者。

因此，内刊如果没有主题，再好的选题，也像断了线的珍珠一样，因为缺少主线而导致整体的杂乱无章，从而降低企业内刊的沟通质量和传播质量，甚至损害内刊在读者心目中的良好形象。

确立内刊的主题，并围绕主题，根据既定的栏目做好选题和组稿的工作是内刊编辑人办好刊物的关键。

八．约稿与组稿的关系

“巧媳妇难为无米之炊”。如果缺乏足够的和高质量的稿件，要想把企业内刊办成一流的刊物几乎是痴人说梦。

所以，内刊人必须着意培养自身的约稿能力，建立不限于内部员工、相关学者、有影响力的公众人物等的撰稿人队伍，建立形成庞大的稿件“供应网络”，根除内刊编辑工作中的无“米”之忧，保证高质量组稿工作的顺利进行。

此外，注重整合“名人”、“名嘴”和“名衔”加入内刊的撰稿人队伍，对扩大企业的外部资源关系，提高内刊的公信力和影响力，实现内刊的有效传播，都将发挥积极的作用。如：《华新月刊》和《奥园》杂志利用全忠的个人的影响力，为其开辟个人专栏，从而有效提升了内刊的知名度和共信力。

九．编辑与制作的关系

普遍情况是：企业内刊的编辑和制作，是由不同的人或者不同的单位来分别完成的。因此，为保证内刊后期编辑和制作工作的顺利完成，在明确彼此工作职责的基础上，互相协调和配合就显得的至关重要了。通常，企业内刊的后期编辑工作主要包括：

文章的编辑。包括题目的润色、文字的校对、字数的删减等；

图片的选配。根据文章的内容和主题的需要，选择合适的图片作为插图，以达到图文并茂，增加阅读快感的目的；

排版和校对。

制作是内刊工作的最后一个环节，也是内刊“出笼”前的最后一道工序。但它并不是简单的“来样加工”，而是集“文字整合”、“图片整合”和“文图整合”于一体的再创作过程。

十．渠道与读者的关系

如前所述，要想实现企业内刊沟通和传播的目的，不断提高企业内刊的影响力，使之成为企业真正的“第5媒体”，就必须对企业内刊的发行渠道和目标读者有一个清晰的认识和持续的研究。

一般而言，不同的读者群体会选择不同的渠道来获得他们所喜爱的读物，如书店、书报摊、邮递、网络等。但是，企业内刊是无法公开发行和发售的，所以“邮递”成为内刊发行的首选，甚至是唯一的选择。然而，在网络如洪水般迅猛发展的今天，实现内刊发行渠道的E化，利用internet扩展内刊的发行渠道不失为一个简单而有效的办法。因此，作为新时代下企业内刊孪生姊妹的电子版，就成为企业内刊壮大读者群队伍，扩大影响面的“核武”了。在这方面，番石屹的《SOHO小报》堪称典范。

企业内刊目标读者群体的定位以及筛选、补充和调整，是内刊人另一项长期而细致的工作。

众所周知，企业内刊策划的目的之一就是要通过内刊，使企业与目标读者产生共鸣，而任何一个目标读者的遗漏和错位，都会影响到内刊策划的成效。

当一个影楼门市选片十大要点 篇6

选片阶段提升业绩的技巧

一、门市人员选片前须知：

1、热情有礼，永保笑容，是提升自我业绩的不二法门：

★门市人员就要象一个发动机，永远充满活力和激情，只要他在，别人就要被他的热情传染，只要他到哪里，哪里就充满了欢声和笑语。

这才是一个优秀的门市人员所必须具备的基本素质。

2、选片是一个门市人员综合实力的体现：

在门市所有的工作中，选片与预约是最富有挑战性的工作。因为选片是门市人员为公司创收的重要环节，此阶段门市人员不但要引导客人消费，为客人做好设计，同时又要注意应付客人的抱怨，小气的伺候。此时门市人员的压力较大，因为选片进行的顺利，不旦客人会非常满意，通常还会额外加洗较高的金额，也就是我们通常所说的二次消费或后期消费；而选片进行的不顺利，不但客人会要求优惠打折，有时甚至会在大堂内大吵大闹，影响公司的形象。故此时是对门市人员综合素质的全面考验。

有竞争才会有压力，有比较才会有鉴别。没有困难，门市人员又怎么能脱颖而出，进而赢得上级的信任呢。

有理想、有上进心的门市人员，现在就是你大显身手的大好时机。

3、选片时也要开心门：

我们不能想象，门市人员与客人在一个非常陌生的气氛下选片，可以有非常好的业绩。最好是由预约的门市人员亲自给客人选片，但在影楼运作的实际情况中，往往有时不能做到。所以当其它门市人员上前为客人选片时，注意想办法先与客人打成一片，在一种轻松互动的气氛中来选片，才能获得好的业绩。

门市人员为客人选片，第一步同样是要先打开客人的“心扉”，让客人了解你、信任你，你说的话客人才会听进去。否则你说再多的话，客人也会说：“行，行，我们自己看着吧！”

4、选片那天是客人抱怨爆发的一天： 据影楼的统计，选片是客人抱怨爆发的一天，主要的原因大都是客人对拍摄当天的某个环节不满意。所以说：

过程完美的服务是增加二次消费的最好办法。

同时要注意，要选在应付客人的抱怨方面有特长的门市人员来负责选片。

5、引导消费：对不同的客人表现不同的服务

客人分为五不同的类型，针对不同类型的客人，门市人员的服务方法也应该有所不同： ★大A客：有钱大户，性格豪爽，出手大方，懂得花钱。门市人员的服务方法：热情招呼 多拍多选。

★A客：随和可亲，尊重专家，还算有钱，引导消费。

门市人员的服务方法：把握心态 可以多多赞美。

★OK客：一般客户，要求不多，较无主见，重视品质。

门市人员的服务方法：热情有礼 敬业精神。

★C客：自以为是，以一索十，贪于小惠，自我主义。

门市人员的服务方法：小心服务 注意沟通。

★大C客：斤斤计较，要求特多，吝啬角毛，自视清高。

门市人员的服务方法：红色警报 全体小心。

6、门市要用大气、霸气来凸现不同： 客人往往对化妆师、摄影师等技术人员表现出应有的尊重，而对门市人员的尊重程度就差一些。这是实际的情况，没有太好的办法让客人一上来就对门市人员非常的尊重，除非客人具有良好的教养。

想想我们到酒店的时候对服务人员的态度，或许可以平衡一些。但这一切并非不可以改变。高水平的门市人员可以在较短的时间内，让客人感觉到自己是一个非同凡响的人，而萌生敬意。这要求门市人员既要有大气的一面、又要有霸气的一面，这中间的火候如何把握，就看每个人的理解了。

特别是“霸气”，运用得好，客人觉得你比较有权威；运用得不好，客人会觉得你比较没礼貌。

7、门市分接单组和选片组，会更专业，更容易提升业绩。

规模大一些的影楼，门市人员会分为接单组和选片组，这样更容易发挥每个人的特长，使每个门市人员做有针对性的训练，同时也更利于业绩考评。

8、接待选片客人的各个不同的阶段：

★

1、商情阶段：在商言商，客气有礼：

★

2、客情阶段：赞美对方，微笑，渐入佳境； ★

3、友情阶段：站在对方的立场上来聊；

★

4、同情阶段：最后一搏，注意这个阶段用的好坏全仗前面的铺垫。

9、客人入门后的三个阶段：

★

1、比较期；★

2、冷静思考期；★

3、冲动期。

门市人员要注意：从比较期导入到冲动期，要迅速，在冷静思考期的时间要尽量缩短。

10、与其让客人影响我们，不如让我们影响客人。客人三教九流，什么样的人都有。于是难免会有一些客人会冒犯了我们。如果我们因此而受到消极的影响，就不配称是一个优秀的门市人员。我们门市人员的工作就是接待客人，为客人服务好。与其让客人用他们消极的心态来影响我们，不如我们用积极的心态来影响客人。

硬件视频会议系统管理要点 篇7

硬件视频会议系统, 是指视频会议终端部署在固定的会议室, 与会者开会必须到这个安装有硬件视频会议终端的房间才可以召开的视频会议。比起软件视频会议, 硬件视频会议具有集成度高、安全性和稳定性高、音视频效果好、操作灵活等优势, 但管理起来较为繁琐, 本文通过分析硬件视频会议系统的组成和特点, 着重讨论如何管好用好硬件视频会议系统, 使视频会议开得圆满成功。

硬件视频会议系统组成

硬件视频会议主要由5个系统组成, 分别为:网络系统、视频输入/输出系统、音频输入/输出系统, 视频会议组会系统、中央控制系统。

网络系统主要包括出口通信链路、路由器、网络密码机、防火墙、交换机等组成。其中, 通信链路提供上联网络的通信链路;路由器提供广域网路由和接入功能;网络密码机提供网络视频数据的加密功能;防火墙提供访问控制功能;交换机提供会议终端和控制计算机的网络接入功能。

视频输入输出系统主要包括摄像机、液晶电视、投影仪和投影幕、AV矩阵、VGA矩阵和视频分配器。AV矩阵可以将本地摄像机和视频会议视频信号分配给采集卡, 经数模转换后传给其他会场或者本地液晶电视、投影仪。VGA矩阵可以将接受到其他会场的视频信号和本地的视频电脑信号分配给液晶电视、投影仪可投影幕等视频输出设备 (如图1) 。

音频输入/输出系统主要包括有线话筒、话筒主机、调音台、数字音频处理器、功率放大器和音箱等设备。与会人员通过有线话筒进行发言, 实现本地音频的输入, 通过调音台、数字音频处理器、功率放大器和音箱等扩音设备实现控制本地音量、控制远端视频会议音量和调节控制室内监听音量等功能 (如图2) 。

视频会议组会系统包括视频会议终端设备、MCU设备和会议控制计算机。其中会议终端设备集成了音视频编解码技术, 将来自本端的音视频模拟信号通过终端编码网络送到目标终端进行解码, 然后输出到显示设备上。MCU将来自各会议场点的信息流, 经过同步分离后, 抽取出音频、视频、数据等信息和信令, 再将各会议场点的信息和信令, 送入同一种处理模块, 完成相应的音频混合或切换、视频混合或切换、数据广播和路由选择、定时和会议控制等过程, 最后将各会议场点所需的各种信息重新组合起来, 送往各相应的终端系统设备。会议控制计算机安装会议控制软件包, 负责整个会议的调度控制建议通过软件方式来完成。如会议的召开和结束、邀请和除名某个用户、会场轮巡切换等等。

中央控制系统主要有中央控制主机, 无线触摸屏和有线触摸屏。主要负责整个硬件视频会议系统的开启和关闭, 视频信号切换控制、电脑信号切换控制、摄像机的放大缩小和方向调节。

硬件视频会议系统特点

硬件视频会议音视频效果好、安全性和稳定性高、操作灵活等优势得益于采用了以下几种技术。

1. 高质量的音视频编码技术

比起软件视频会议, 硬件视频会议在音视频方面的质量都普遍高于软件产品, 硬件视频会议中的视频采用的H.264视频编解码, 能支持QCIF, CIF, 4CIF的图像分辨率, 在2M的网络带宽下仍能达到较理想的视频效果, 在同样的带宽情况下, 图像质量提高50%以上, 对网络传输具有更好的支持。音频编码采用了G.722的编码技术, 保证了音频在采集后的快速、准确、高效的编码。

2、优化的通信协议

H.323是基于分组交换的视频会议标准。由于依托于数据网络, 因此H.323视频会议系统具有非常灵活的网络结构, 不需要为视频业务提供专门的信道。只要数据网络到达的地方, 就可实现视频通信。除了视频传输之外, H.323还能提供视频点播、网上直播、数据会议、桌面可视通话等丰富的多媒体应用功能。是硬件视频会议首选的通信标准。

3、高效的网络组播技术

IP数据包在网络中传输有3种技术:单播 (Unicast) 、广播 (Broadcast) 、组播 (Multicast) 。其中单播是单点到单点的通信方式;广播是是一种点到多点的通信方式;而组播是点到多点的通信方式。同单播或广播相比, 组播效率非常高, 可以实现了IP网络中一点到多点的高效数据传送, 有效的降低了网络资源利用率。

4、嵌入式设计

嵌入式架构天生具备良好的抗病毒能力, 网络上流传的99%以上的病毒无法攻击嵌入式系统。基于DSP处理器的设计让硬件视频会议设备具有很低的功耗和良好的稳定性, 加之硬件视频会议设备还具备关键处理单元备份、冗余散热、硬件AES加密、防火墙等功能, 进一步保障了系统的安全性和可靠性。

5、集中认证机制

通过身份验证的客户对某个服务器端对象访问的控制。主要是指对服务器对象的访问权限, 比如信息服务中文件的读写、会议室的建立等等。

硬件视频会议系统管理要点

硬件视频会议系统布置在固定的会议室, 参会人员多, 发言人员多, 音视频要求高, 要保证视频会议开得圆满, 除了上述关键技术, 还要对之进行行之有效的管理。管理的水平高低也在一定程度上影响会议的效果。笔者认为可以从以下几个方面加强管理。

1、制定详细的管理规则及任务分工

作为一套完整的会议流程来讲, 详细的管理规则和具体的任务分工必不可少。硬件视频会议系统硬件多, 设备多, 造价高, 流程复杂。制定好管理规则可以避免设备的丢失以及保证开会过程的有条不紊, 将管理设备的责任具体划分到各个设备操作人员, 能够做到每个过程有人管, 每台设备有人操作, 并且操作设备的人员还要定期组织学习专业知识, 这样才能够解决开会中随时出现的问题。

2、电源设备安全可靠, 接地良好

由于会议组会都是电气设备, 那么电源设备的安全性和可靠性尤为重要, 电源设备不仅涉及到会议的成功, 而且还涉及到与会人员以及设备管理人员的人生安全。市电的引入最好是专线引入, 供电线路和电源开关应选择质量较好的, 市电的零线必须保证可靠接入, 并做好防腐处理, 定期对电源进行检测。

3、提高网络服务质量

作为音视频信息的承载体, 网络的服务质量也是影响会议成功的因素。对现场开会的人员可能对它的感触不多, 但是对远在千里之外的与会者来说网络的好坏就尤为重要。最直接的就是影响试听效果。当然, 影响网络服务质量的好坏第一个就是带宽, 首先我们要保证足够的带宽来传输我们的音视频。其次光传输系统尽量避免环路, 再者要合理的配置路由器和交换机, 使路由器能够在通过的IP数据流中识别出视频业务数据包并对其分类, 然后再通过拥塞管理机制提供带宽保证和优先传递服务。

4、摄像机的选择和布局

摄像机是视频采集的主要工具, 在实际的选购中, 用户往往认为摄像头的像素越高就越好, 不可否认, 像素值是影响摄像头质量的重要指标, 但是应当注意的是, 像素值越高的产品其的解析图象的能力也就越强。进行工作的时候对计算机进行数据处理的能力也要求较高, 否则会造成画面的延迟, 从而影响了视频会议的传输。布局上要根据会议室的大小进行合理的安放, 要照顾到主席台多个位置, 左半面以右面摄像机拍, 右半面以左面摄像机拍, 主席正面独立一个摄像机。保证主席台每个方向都能拍摄到。

5、会议室的布局与灯光照明

当前面四项都没有问题的时候, 还有一个获得满意的视觉效果的重要的因素会议室的布局与灯光。好的布局与灯光除了可提供现场参加会议人员舒适的开会环境外, 更可以使远端的与会人员获得较好的临场感。背景墙最好采用均匀的浅颜色, 禁止使用强烈对比的混乱色彩, 房间的其他三面墙壁、地板、天花板等均应与背景墙的颜色相匹配, 灯光应该用人工冷光源, 可以选择三基色灯具, 照度要适中。

6、防噪声控制啸叫

对于音频来讲, 噪声和啸叫都会严重影响会议音频质量, 对于噪声, 除了在音频系统中应用自动噪声抑制系统外, 还可以铺上地毯, 天花板装消音板, 四周墙壁应装隔音毯, 窗子安装双层玻璃, 桌子铺上桌布等措施减少噪声。啸叫主要原因是回声反馈加速, 减少啸叫发生的方法主要是避免固有共振点的形成, 除了利用均衡器或自动反馈抑制器降低“啸叫”频点的幅度外, 调整扬声器布局、改变麦克风方向以及两者之间的距离, 麦克风尽量不要放到音箱的覆盖范围以及音箱尽量架设高一些的地方, 后面可以布置吸声系数较大的幕布等来减少啸叫的产生。

7、科学组会与定期维护

视频会议各个系统相互依存, 相互影响, 没有一套完整科学的组会方案是不行的, 组会之前需制定一个科学的组会方案, 协调好各个系统的时间, 发挥整体作用。做好会议设备的维护和主会场的卫生清洁工作, 积极记录开会调试情况和发生故障时的解决方案以便查询。

结束语

安卓设备安全的十大要点和设置 篇8

最近关于恶意软件和特洛伊木马四处横行的报道开始通过新闻媒体浮出水面，普通的安卓用户却可能不知道该如何着手解决自己担心的安全问题。而随着市场份额不断上升，安卓很快变得对数据挖掘人员和窃贼来说同样更有吸引力。

幸好，安卓操作系统是开源操作系统，这意味着安全方面没有任何约束。你想让自己的设备尽可能容易访问还是尽可能无懈可击，完全取决于你。

你可以运用下面一些要点，发挥设备的功能、在其他用户当中加强安全意识，最重要的是，提高安全：

1. 许多人忘记启用锁屏。咱们别忘了一点：现在仍有人愿意采用一种比较老套的盗窃手法。要是你意识到手机突然落到了他人的手里，锁屏实际上为你的数据提供了第一道防线。只要浏览到Settings（设置）> Location & security（位置和安全），启用个人身份识别号（PIN）或图案锁屏。

“设定只属于你的锁屏图案。”

你进入到Settings（设置）后，更改Display（显示）下面的Screen Timeout（屏幕超时），确保手机活动延迟后，你的锁屏就会启动。

2. 万一你的手机面临险境，最不希望看到的一幕就是你的数据敞露无遗。避免将访问资源的主密码存储在手机上。对密码进行加密；或者更安全的是，根本就不要存储密码。想确保你的个人数据完全在你的监管之下，这个做法必不可少。你用安卓设备上网浏览时，要当心输入的任何用户名和密码都可能保存在本地。使用你的浏览器设置，消除存储的密码及/或干脆禁用存储密码。

“配置密码设置，以适合你的安全要求。”

3. 别忘了你的设备可以与谷歌帐户同步，所以实际上你的邮件、联系人资料、日历和现在的应用程序都将存储在云端，便于获取。

要不是安卓设备的同步功能，手动填入一切内容将变得非常繁琐乏味。由于这个原因，万一锁屏未能提供足够的保护，有些应用程序就会采取措施，进一步保护你的数据。一个简单的办法就是使用App Protector Pro（安卓市场上售价1.99美元）。只要使用简单的图案花纹或密码，就可以锁定单个的应用程序，比如Gmail、文本消息及更多对象。市面上也有免费的替代软件，但是我不能保证每个应用程序的有效性。这就引出了下面这一点。

4. 在你安装遇到的任何应用程序之前，务必要阅读许可协议的应用程序访问请求。这个常常被忽视的协议含有特定权限许可方面的宝贵信息，这些权限许可涉及应用程序如何访问你的设备。这些许可请求（如访问GPS、联系人资料、外部存储介质等）都直接编写到安卓清单文件。要留意应用程序声称进行什么操作、实际上进行什么操作。计算器应用程序很可能不需要访问互联网或你的个人信息，所以要仔细阅读那些许可协议。

“设立协议是有道理的。请仔细阅读。”

5. 在运营商网络覆盖不到的地方，我们有时依赖无线网络处理大部分的互联网浏览任务。这有助于尽量减少数据使用量，通常可以加快联系。不过请记住：适用于普通计算机的一些规则同样仍然适用于访问那些免费无线热点的安卓设备。你的设备通过无线网络发送的信息不是匿名的，所以避免进行任何的在线银行或金融活动，除非你进入了运营商网络的覆盖范围，或者能访问可信度较高的网络。

6. 关闭地理位置功能，保持匿名状态，因而提高安全性。进入到Settings（设置）> Location & security（位置和安全），禁止使用GPS卫星位置和无线网络位置。但是万一你遇到紧急情况，无线网络位置功能也会使得你不大容易被救援人员找到，所以要合理选择。由于安全性与匿名性之间没有太明显的界限，本文不会详细阐述保持匿名的优点和缺点。不过，对热衷于确保个人数据安全（无论是Foursquare上的位置还是Facebook上的标记照片）的人来说，每一个措施都很重要。

7. 确保所有的应用程序和操作系统是最新版本。你的设备会时不时提醒更新版可以从安卓市场来下载或通过服务运营商进行OTA（无线下载）。保持版本最新对确保安全而言至关重要，因为现在有许多漏洞和方法可以访问每天被发现的受限制数据。如果你看到应用程序的某个故障或者非预期用途，就要告诉开发人员！本人是个开发者，知道反馈意见极其重要——我们喜欢接到反馈意见，无论这个反馈是不是建设性的。返回到安卓市场，找到开发者的联系信息，发邮件给对方。给应用程序打补丁或更新对于整个安卓的发展和成功来说很重要。

8. 采取积极主动的措施，确保数据安全可靠，以防设备被人偷走。虽然插入到安卓的SD卡没有操作系统层面的安全机制，比如黑莓用户享受的加密机制，但还是有几个方法可以防止外部威胁访问我们的数据。Where’s my Droid（安卓市场上有免费版和捐赠版）是一款优秀的应用程序，我会推荐大家使用。万一手机丢失或被偷，它会让手机铃声大作或者在计算机上跟踪地理位置，帮助确定手机的方位。Where’s my Droid还通过PIN提供了内置的保护机制，以访问应用程序本身。用户指定的“提醒词”（attention word）可激活特定的指令，帮助找回丢失或被偷的设备。

“务必要指定一个独特的提醒短语。”

就算不可能找回手机，确保身份信息完好无损也是要好得多。

9. 抛开习惯做法和先发制人的安全防范措施不说，没有哪种方法是尽善尽美的。这就是为何备份数据至关重要。要花时间定期备份你的应用程序和设置。用谷歌来同步手机是一回事，而备份照片、文档、视频及其他重要文件是另一回事。存储数据方面确保冗余机制有多重要，再怎么强调都不够。不妨试试：

?Titanium Backup（需要root目录访问权，提供免费版和收费的专业版）

?MyBackup Pro（4.99美元）

?Lookout Mobile Security（免费）

当然，外面还有许多应用程序具有所有上述功能，不过跟前面第4点提到的那样，在允许访问之前，务必要知道你把什么应用程序安装到手机上。

10. 最后，说到安卓设备的安全，运用常识！切忌没有阅读许可协议或客户评论，就仓促安装应用程序。通过随便发现的二维码浏览网站时，要格外小心。不要把密码存储到设备上的文件中，或者存储到链接至你设备的电子邮件中。万一出现数据泄密事件，别再使用原来的密码，以加强安全系数；不要将个人信息泄露给你不是完全信任的人，或与对方共享。

这些简单的防范措施绝不仅仅适用于安卓设备，这一点应该毫无疑问。

由于有了新的方法可通过开创性技术来访问个人信息，比如谷歌Nexus S中的近场通信（NFC）技术，再基本的安全措施你都不能忽视。

会议十大要点 篇9

民间借贷房产抵押三大风控核心：

核心一：必须保证在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。

核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。下面叙述民间借贷房抵十大风控要点： 要点一：

借条（据）与收条（据）

借条与收条必须打印和手写各一份，并且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人签名五处，由借款人按手印。

收条（据）必须写两套，每套两份（打印和手写各一份），一套是借款款项的收条，另一套是购房定金的收条，并且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人签名五处，由卖房人按手印。

切记：借款款项的收条与购房定金的收条，在书面表达意思上不要有任何法律关系，这个必须做精，而且购房定金的收条必须注明收到的是现金。

要点二：

《房屋全权委托公证》 《房屋全权委托公证》是必须做的，切记！这个是重中之重，民间借贷房产抵押借款的所有实操手续中，只有这个公证书可以实现民间借贷房产抵押三大风控核心中的核心一在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。

《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下的行话一种叫大全委，另一种叫小全委，大全委是委托房屋的全部权利项目，也就是一般性权利委托和特殊权利委托；小全委是委托房屋的部分权利项目，也就是一般性权利委托。其中关于房屋的继承权的委托是在特殊权利中，并且在公证书中规定，此房屋的继承人完全由受托人任意指定，这个条款是为了防止借款人（原房屋所有权人）在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力的情况下，受托人可以配合他项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，所以《房屋全权委托公证》必须做成大全委。

《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人，原因我会在要点九里详细阐述。

要点三：

《借贷抵押合同》与《房屋买卖抵押（定金）合同》

这两个合同在法律上没有任何联系，《借贷抵押合同》是债权和抵押权的司法生效要件，而《房屋买卖抵押（定金）合同》是确定买卖合同关系，并且证明房屋购买方已支付支该标的房屋的部分受让价款做为买房定金，是两套完全不相干的法律手续。

重点解释： 这里所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》是沈阳市房产局监制的，在二手房通过中介交易时必须签属的合同，并且在此合同中，要求受让人在房屋过户前，必须缴纳在《房屋买卖抵押（定金）合同》中所约定的房屋成交价减去已支付定金的剩余金额价款后，才能由全权委托公证中的受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续，并且此剩余金额价款的支付过程必须走沈阳市房产局二手房交易专项资金监管账户，所以此合同绝对不会构成流质担保契约。

要点四：

《房屋他项权利证》

房屋他项权利这里所说的权利是一个复合权利，它是多个权利的统称，是在同一标的房产上赋予的多项权利的集合名词，其中包括典权、抵押权、租赁权（使用权）、典质权、继续权、甚至还包括此基础上衍生出来的另一种用益物权的抵押等等。

而且在《担保法》中有明确规定，不动产做为债权的担保物权时，必须到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋他项权利证》，只有办了这个证，其抵押权才具备司法生效要件，不会被任何第三方对，且保证其相应的抵押权顺位及优先受偿权顺位。

说到这里我再强调一次，关于网上流传的债务人（抵押人）伪造房屋租赁协议在抵押之前的说法纯属是扯淡，《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案（备案后进档案），不登记不得对抗第三人。而这个登记备案就是办理房屋租赁权（使用权）的他项权利证，如果该房屋办理了租赁权（使用权）的他项权利证，在提档时就能查出来，但是我在这篇文章的要点中并没有把提档的环节列出来，是因为办理进押时，如果不提档，房产局根本就不受理进押。

要点五：

《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》 这两个合同及协议都是沈阳市房产局制定的政府行政机关固定格式合同，前者是房产局提供电子版，自己打印的，后者是房产局统一印刷的三联无碳复写合同。前者的法律重点是确立购房定金的交付事实，后者是进一步确立买卖关系的成立，其中在《房屋买卖协议书》中的中介方，就是全权委托公证中的受托人。

《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》，可完全避免流质担保契约的成立。

要点六：

《房屋全权委托公证》和《房屋他项权利证》办理时的收费发票（前者360元，后都80元）必须由放款人保存，因为一旦借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中的受托代理人配合买房人办理过户的，在办理过程中，有时房产局需要受托人提供《房屋全权委托公证》发票。

要点七：

放款、砍头息、手续费的收取方式 一定要把所有手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下：

1、他项权利证：这个证是在办理完进押手续，拿到房产局的受理回执单和发票后的三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可（我都是自取，公司离房产局才一公里多点儿），这个没必要等三个工作日再放款，拿到受理单就可以放款了，不会有问题。

2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必须在放款后才能让借款人签字，转账之前是拿不到凭证的，不过这个背书根本没什么用，房子已经进他项了，并且有两套收条，所以这个无所谓了。

砍头息：

我们都是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要在放款人账户的银行流水中体现出来，一般都是在放款前，给借款客户办张新的银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U盾都放在放款人手里，这边放款到借款人的新银行卡中，然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人的帐户，或者是是直接取现，再或者是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费，怎么弄都行，后续的展期也是每两个月付一次砍头息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人的帐户，别用放款人的账户收利息。

要点八：

抵押率：在沈阳放贷，抵押率一般都是做到房屋实际可变现价值的50%，最高也就是60%，这是天价了。

要点九： 收定金、解押、过户

先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本的情况下什么叫逾期？

每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在10天之内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。

在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议，然后受托代理人代替原房主配合买房人去房产局办理过户手续，并且通过房产局的资金监管代收房款。

收定金：

《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽量要多收一些，不管多大的房子，成交价多少，必须先收不低于房屋过户全额税费的定金（房屋过户全额税费我会在以后的帖子中详细说明），以免买房人反悔，如果不交的话就不和他扯了，重新寻找买主。

切记，一定是收了定金收再对进行解押，如果买房人反悔，这个定金是不退的。

极端情况：如果买房人交了定金，解押后反悔，或者是房款交不上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原他项权利人，也就是出借人，这时就别在乎契税、过户费之类的东西了，因为收的定金可以覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必须先把房子搞到手，然后再重新寻找买主。这里就是为什么我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。因为《房屋全权委托公证》中的受托代理人不能把公证书中的房产过户给自己。

这里涉及到一个解押的环节，这个解押也是由《房屋全权委托公证》的受托代理人与他项权利人之间配合完成的。

在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局的资金监管账户转发到受托人的指定账户，这时受托人和出借人（原他项权利人）怎么配合都行了，都是自己人，钱已经到手了。

再有一点，如果真遇到房子卖不出去的情况，受托人可以直接把房子过户给他项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过户、说收就收，你信吗？》的帖子中有提到过。这也是我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。

要点十：

重点解释以下两大核心的实际作用：

核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。

在房产抵押期间，如果出现了抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》的受托代理人是不能直接把房产过户的，这个委托公证不能对抗法院的查封，这时间抵押权人必须向法院起诉，但是绝对不能以抵押权向法院提起诉讼，必须以买卖协议提起诉讼，这时要点五中所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》会起到非常重要的作用，以买卖协议提起诉讼，六个月的时间就能把房子搞到手，然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封的情况下，最快、最稳妥的办法。

当然还有另外一种办法，就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人的名义收债权，这个有一定的风险，也需要一些特定条件，这个我会在以后的帖子中写，本文不详细叙述了。

在网上我看到有一些朋友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一住房也可以强制执行拍卖，这个的确是事实，咱先不谈唯一住房的执行条件，我们先看一下如果如果以债权和抵押权起诉，变现需要什么流程？需要多长时间？

拍卖的情况分两种：

1、经诉讼后，法院判决债务人还款，要求债务人出还款计划，在还款计划未履行后，由债权人向法院提出强执行

2、做了强制执行公证，可直接向法院提出强制执行申请 以上两种情况在被法院认定可执行后，都必须经历以下流程： 申请→法院受理→申请复议（做了强制执行公证也需要此环节）→公告→查封（如提前申请资产保全，并提供保全担保可提前查封）→法院委托评估→拍卖（拍卖公司公告→展标→交保证金、领号→拍成后签《拍卖成交确认书》→交价款及佣金→法院裁定→裁定送达后15日过户）

现在走拍卖。一次拍成那是扯淡，拍卖公司要不给你整三次流拍，他也就别在这行混了，除非你够牛逼，去玩围标，那可费了劲了。就算你一次围标成功，拿到钱也得一年多。

三次流拍60天后，开始玩变卖。

上面我写的流程只是个大概，中间还有很多细节。

现在假设这个流程走得非常顺利，最后拿到钱也得将近二年，民间借贷这么玩不纯属扯犊子吗？？