物业经营管理讲义7

物业经营管理讲义7（通用5篇）

物业经营管理讲义7 篇1

一、A型题（最佳选择题）

下列说法错误的是

A.国务院药品监督管理部门负责全国麻醉药品和精神药品的监督管理工作，并会同国务院农业主管部门对麻醉药品药用原植物实施监督管理

B.国家根据麻醉药品和精神药品的医疗、国家储备和企业生产所需原料的需要确定需求总量，对麻醉药品药用原植物的种植、麻醉药品和精神药品的生产实行总量控制

C.国家对麻醉药品和精神药品实行定点生产制度,麻醉药品、精神药品不得委托加工

D.专门从事第二类精神药品批发业务的药品经营企业，应当经所在地设区的市级药品监督管理部门批准

『正确答案』D

下列说法错误的是

A.全国性批发企业向取得麻醉药品和第一类精神药品使用资格的医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品，须经企业所在地省级药品监督管理部门批准

B.由于特殊地理位置的原因，区域性批发企业需要就近向其他省、自治区、直辖市行政区域内取得麻醉药品和第一类精神药品使用资格的医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品的，应当经企业所在地省级药品监督管理部门批准

C.区域性批发企业之间因医疗急需、运输困难等特殊情况需要调剂麻醉药品和第一类精神药品的，应当在调剂后2日内将调剂情况分别报所在地省级药品监督管理部门备案

D.区域性批发企业在确保责任区内医疗机构供药的基础上，可以在本省行政区域内向其他医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品

『正确答案』A

下列说法错误的是

A.麻醉药品和精神药品不得委托加工

B.麻醉药品和第一类精神药品不得零售

C.第二类精神药品零售企业应当凭执业医师开具的处方，不得超过3日用量，并将处方保存2年备查

D.不得向未成年人销售第二类精神药品，在难以确定购药者是否为未成年人的情况下，可査验购药者身份证明

『正确答案』C

下列关于罂粟壳的说法错误的是

A.必须凭盖有乡镇卫生院以上医疗机构公章的医生处方配方使用 B.严禁单味零售

C.不准生用 D.处方保存5年备查

『正确答案』D

申请印鉴卡必须具体的条件不包括

A.有保证麻醉药品和第一类精神药品安全储存的设施和管理制度

B.有与使用麻醉药品和第一类精神药品相关的诊疗科目

C.具有经过麻醉药品和第一类精神药品培训的、专职从事麻醉药品和第一类精神药品管理的医学专业技术人员

D.有获得麻醉药品和第一类精神药品处方资格的执业医师

『正确答案』C

下列说法错误的是

A.医疗机构应对本单位执业医师进行有关麻醉药品和精神药品使用知识的培训、考核，经考核合格的，授予麻醉药品和第一类精神药品处方资格

第1页

B.执业医师取得麻醉药品和第一类精神药品的处方资格后，方可在本医疗机构开具麻醉药品和第一类精神药品处方，但不得为自己开具该种处方

C.医疗机构应当对麻醉药品和精神药品处方进行专册登记

D.麻醉药品、精神药品处方至少保存3年

『正确答案』D

下列说法错误的是

A.毒性药品的生产、经营由药品监督管理部门指定的药品生产、经营企业承担

B.每次配料，必须经二人以上复核无误，并详细记录每次生产所用原料和成品数，经手人要签字备查

C.生产毒性药品及其制剂，要建立完整的生产记录，保存3年备查

D.毒性药材符合药用要求的，方可供应、配方和用于中成药生产

『正确答案』C

关于毒性药品的使用管理，错误的是

A.医疗机构供应和调配毒性药品，须凭执业医师签名的正式处方

B.具有毒性药品经营资格的零售药店，供应和调配毒性药品时，须凭盖有执业医师所在的医疗机构公章的正式处方

C.每次处方剂量不得超过三日极量，处方一次有效，取药后处方保存二年备查

D.对处方未注明“生用”的毒性中药，应当付炮制品

『正确答案』C

下列说法错误的是

A.购买药品类易制毒化学品原料药的，必须取得《购用证明》，药品类易制毒化学品经营企业应当将药品类易制毒化学品原料药销售给本省、自治区、直辖市行政区域内取得《购用证明》的单位，药品类易制毒化学品经营企业之间不得购销药品类易制毒化学品原料药

B.药品类易制毒化学品单方制剂和小包装麻黄素，纳入麻醉药品销售渠道经营，仅能由麻醉药品全国性批发企业和区域性批发企业经销，不得零售

C.药品类易制毒化学品生产企业应当将药品类易制毒化学品单方制剂和小包装麻黄素销售给麻醉药品全国性批发企业

D.药品类易制毒化学品生产企业应当将药品类易制毒化学品单方制剂和小包装麻黄素销售给麻醉药品全国性或区域性批发企业

『正确答案』D

下列说法错误的是

A.具有蛋白同化制剂、肽类激素定点批发资质的药品经营企业，方可从事含麻黄碱类复方制剂的批发业务，药品零售企业应从具有经营资质的药品批发企业购进含麻黄碱类复方制剂

B.单位剂量麻黄碱类药物含量大于30mg（不含30mg）的含麻黄碱类复方制剂，列入必须凭处方销售的处方药管理

C.含麻黄碱类复方制剂每个最小包装规格麻黄碱类药物含量口服固体制剂不得超过720mg，口服液体制剂不得超过800mg

D.单位剂量麻黄碱类药物含量小于30mg（不含30mg）的含麻黄碱类复方制剂，一次销售不得超过5个最小包装

『正确答案』D

下列说法错误的是

A.药品中含有兴奋剂目录所列禁用物质的，生产企业应当在包装标识或者产品说明书上注明“运动员慎用”字样

B.依法取得《药品经营许可证》的药品批发企业，具备一定条件并经所在地省级药品监督管理部门批

第2页 准后，方可经营蛋白同化制剂、肽类激素

C.蛋白同化制剂、肽类激素的生产企业或批发企业可以向药品零售企业销售肽类激素

D.医疗机构只能凭依法享有处方权的执业医师开具的处方向患者提供蛋白同化制剂、肽类激素，处方应当保存2年

『正确答案』C

下列说法错误的是

A.第一类疫苗，是指政府免费向公民提供，公民应当依照政府的规定受种的疫苗；第二类疫苗，是指由公民自费并且自愿受种的其他疫苗

B.药品批发企业经省局批准后可以经营疫苗；药品零售企业不得从事疫苗经营活动

C.疫苗生产企业或者疫苗批发企业应当按照政府采购合同的约定，向省级疾病预防控制机构或者其指定的其他疾病预防控制机构供应第一类疫苗，不得向其他单位或者个人供应

D.县级以上疾病预防控制机构可以向接种单位供应第二类疫苗

『正确答案』D

疫苗生产企业、疫苗批发企业在销售疫苗时

A.应当提供生物制品每批检验合格或者审核批准证明复印件，并加盖企业印章

B.应当提供由药品监管部门依法签发的生物制品每批检验合格或者审核批准证明复印件，并加盖企业印章 C.应当提供由药品检验机构依法签发的生物制品每批检验合格或者审核批准证明复印件，并加盖企业印章 D.应当提供由药品检验机构依法签发的生物制品每批检验合格和审核批准证明复印件，并加盖企业印章

『正确答案』C

二、B型题（配伍选择题）

A.医疗用毒性药品

B.麻醉药品

C.精神药品

D.放射性药品

1.直接作用于中枢神经系统，使之兴奋或抑制，连续使用可产生依赖性的药品

2.连续使用后易产生身体依赖性、能成瘾癖的药品

『正确答案』CB

A.国务院药品监督管理部门 B.国务院药品监督管理部门会同国务院农业主管部门

C.国务院公安部门 D.卫生部门

1.对造成麻醉药品药用原植物、麻醉药品和精神药品流入非法渠道的行为进行查处

2.对麻醉药品药用原植物实施监督管理

3.医疗机构内麻醉药品和精神药品的使用管理

『正确答案』CBD

A.由国务院药品监督管理部门批准 B.由所在地省级药品监督管理部门批准

C.由所在地设区的市级药品监督管理部门批准 D.由所在地县级药品监督管理部门批准

1.药品零售连锁企业

2.全国性批发企业

3.区域性批发企业

4.专门从事第二类精神药品批发业务的药品经营企业

『正确答案』CABB

A.黑底白字

B.蓝白标志 C.绿白标志

D.红黄标志

（关于特殊药品的标志样式）

1.麻醉药品

2.医疗用毒性药品

『正确答案』BA

第3页

A.罂粟

B.闹羊花 C.A型肉毒毒素

D.曲马多

1.毒性中药

2.毒性西药

3.第二类精神药品

『正确答案』BCD

A.毒性药品

B.麻醉药品 C.精神药品

D.药品类易制毒化学品

1.盐酸二氢埃托啡

2.氢溴酸后马托品

3.麻黄碱

4.哌醋甲酯

『正确答案』BADC

A.第一类疫苗

B.第二类疫苗 C.第三类疫苗

D.第四类疫苗

1.包括国家免疫规划确定的疫苗

2.政府免费向公民提供，公民应当依照政府的规定受种的疫苗

3.由公民自费并且自愿受种的疫苗

『正确答案』AAB

三、X型题（多顶选择题）

下列说法正确的是

A.国家对麻醉药品、精神药品、医疗用毒性药品、放射性药品，实行特殊管理

B.国家对预防性生物制品的流通实行特殊管理

C.国家食品药品监督管理部门对药品类易制毒化学品，实施一定的特殊管理

D.对兴奋剂药品，依其品种不同实施不同层次的管理

『正确答案』ABCD

麻醉药品和精神药品需求总量包括

A.医疗需求 B.储备需求 C.科研 D.生产所需原料的需要

『正确答案』ABD

关于印鉴卡的说法正确的是

A.医疗机构需要使用麻醉药品和第一类精神药品的，应当经所在地设区的市级卫生主管部门批准，取得麻醉药品、第一类精神药品购用印鉴卡

B.《印鉴卡》有效期为3年

C.《印鉴卡》有效期满需换领新卡的医疗机构，还应当提交原《印鉴卡》有效期期间内麻醉药品、第一类精神药品使用情况

D.医疗机构凭《印鉴卡》向本省、自治区、直辖市范围内的定点批发企业购买麻醉药品和第一类精神药品

『正确答案』ABCD

下列哪些事项的变更需要办理印鉴卡变更手续

A.医疗机构名称、地址

B.医疗机构法人代表（负责人）

C.医疗管理部门负责人、药学部门负责人

D.采购人员

『正确答案』ABCD 执业药师QQ群：138346916 绝密押题资料购买联系QQ：951425103 各种医学课程均有销售

兴奋剂的品种范围包括

A.蛋白同化制剂品种 B.麻醉药品品种 C.刺激剂（含精神药品）品种

D.药品类易制毒化学品品种和医疗用毒性药品品种 『正确答案』ABCD

（麻精毒毒蛋白肽）

物业经营管理讲义7 篇2

保障性住房建成之后, 离不开物业管理, 但保障性住房由于其性质不同于商品房、售后公房, 同时保障性住房的住户均属于低收入群体, 因此, 保障性住房物业管理的运行模式有其独特之处。

保障性住房物业管理运行模式

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七部门在2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》第十九条规定:“经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务, 也可以在社区居委会等机构的指导下, 由居民自我管理, 提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务”。原建设部发布的于2004年3月1日起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第九条规定:“城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理, 专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等, 不得挪作他用”。

在保障性住房物业管理运行的具体实施上, 各地进行了有益的探索。2009年初, 东莞市住房保障工作领导小组对廉租房、经济适用房小区的物业管理进行公开招标, 在第二次招标中, 东莞市政府将物业管理费标准确定为1.1元/平方米, 物业管理公司的资质放宽至三级, 结果从5家参与投标的物业管理公司选中了一家。广州尝试将保障性住房的物业管理费都由政府买单, 大大减少了居住者的经济负担。厦门保障性住房万景公寓的住户也能享受到政府的财政补贴, 这些低收入居民所缴纳的物业管理费数额比其他小区低40%～80%。

保障性住房物业管理实施酬金制模式的必要性

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为, 住房保障工作除了分配标准、后期监管等需关注, 还有两点也要重视, 一是不能因为是保障性住房就降低房屋质量, 更不能降低物业管理水平;二是要充分利用保障性房源, 不要把保障性住房做一次性分配, 应让其能够重复利用, 以此解决更多困难家庭的住房问题。物业管理运作情况将在很大程度上决定着保障性住房的保值和重复使用状况及低收入住户的生活质量, 是保障性住房后续管理中的重要组成部分。

笔者认为, 采用市场化招标方式选择物业服务企业比其他任何方式都更有利于实现保障性住房物业管理的目标。如果在合同期内服务质量、成本控制等不符合业主方要求, 可以在合同结束后通过市场化方式重新选择物业公司而不必承担任何损失。如果采用政府组建物业公司方式来专门为保障性住房提供物业服务, 一方面与国有资本从一般竞争性领域退出的方针相违背, 另一方面当政府组建的物业公司在服务质量、管理状况等方面出现问题时很难像市场化招标方式那样重新选择, 存在软预算约束和较大的沉淀成本等问题。

虽然市场化招标方式更有利于确保保障性住房物业管理水平, 但保障性住房的住户都是低收入群体, 其支付能力有限, 要使收入不高的居民也能享受到社会经济发展带来的好处, 政府有必要对保障性住房物业管理给予一定的财政补贴。在实践探索中, 广州、厦门、重庆等城市均实施了这种补贴。

笔者认为, 政府财政补贴不仅要承担部分保障性住房物业服务的成本, 而且还有必要承担部分为保障性住房提供物业服务的按市场化方式运作企业的利润, 使管理保障性住房的物业服务企业根据服务质量、管理投入状况适当盈利。

物业公司要维持收支持平, 成本最少在1.1～1.2元/平方米, 中国房地产业协会的一位人士认为, 几乎没有盈利是阻碍市场化的物业公司积极参与廉租房社区管理的主要原因。

笔者认为, 建立于市场化招标和政府财政补贴基础上的保障性住房物业管理可采用酬金制运行模式, 以最合理地实现保障性住房的保值、物业服务的合格质量、物业服务企业的适当盈利、政府保障民生职责的执行到位等多重目标。

保障性住房物业管理酬金制运行模式的执行要点

2003年11月国家发改委和原建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》第九条首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业公司, 其余全部用于服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。笔者认为, 保障性住房物业管理酬金制运行模式在执行过程中需要注意以下7点:

第一, 作为业主方的保障性住房政府主管部门及共有产权经济适用房业主应按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计, 加强对物业服务企业的账目监控, 确保酬金制运行过程中的费用透明, 同时也让政府财政补贴资金和住户所缴纳的钱用得清清楚楚。

第二, 可以对实行酬金制管理保障性住房的物业公司推行税收扶持政策。由于预收的物业服务支出是代管性质, 对物业服务支出不应交纳营业税等相关税金, 物业公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费, 税率可适当降低, 以鼓励物业公司积极参与管理保障性住房。

第三, 采取多种措施努力控制物业公司的运作成本。保障性住房业主方和物业公司协商制定奖惩措施, 对物业公司提高管理水平、减少管理成本的绩效给予一定比例的奖励, 给物业公司注入控制成本的内在驱动力和自我约束力。同时, 作为业主方的保障性住房政府主管部门及共有产权经济适用房业主要充分履行对成本开支的知情权和其合理性的确认权, 政府主管部门可加强对保障性物业管理专项服务分包商的资格管理, 以利于质量和成本的控制。

比如, 政府主管部门可借鉴香港经验, 定期公布政府认可的合格的保洁、工程维护、绿化养护等分包商清单, 为物业公司在管理保障性住房中实施管业分离的专业分包提供便利。

此外, 可鼓励物业公司优先雇用本社区困难家庭的居民, 这一方面可以帮助他们解决就业问题、改善收入状况, 另一方面也能降低物业服务人员的上下班出行成本。

第四, 采取多种措施监控物业公司提供质价相符的服务。作为业主方的保障性住房政府主管部门可严格执行对保障性住房物业服务质量的检查, 加强对小区居民关于物业管理知识的培训, 保持住户投诉反馈渠道的畅通。同时, 廉租房小区可借鉴香港公屋的做法, 推动租户成立互助委员会, 监督物业公司的服务质量。此外, 可通过对物业公司实行诚信记录管理督促其确保服务质量。

第五, 对保障性住房物业管理酬金需要科学确定。《经济适用住房管理办法》第二十条提出:“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则”。同样, 对保障性住房物业管理在调动物业公司积极性的同时, 也应以保本微利为原则。对管理面积大的保障性住房、管理投入力量多的物业公司给予的酬金总额自然要比面积小的多。同时, 要严格执行对物业公司提高管理效率、减少运作成本的奖励措施。

第六, 对保障性住房中的社区商铺收益分配要科学确定。保障性住房含有的商铺产权原则上属于政府主管部门, 如果物业公司受政府委托管理这些商铺的租务, 只能获得相应的租务管理报酬, 商铺租金应由政府主管部门统一调配管理。

第七, 建立健全保障性住房物业管理酬金制运行模式的仲裁机制。如果物业公司对政府主管部门在酬金制运行等相关工作存在较大异议且协商不成, 物业公司可以到独立第三方仲裁机构申请仲裁, 同时可针对政府主管部门相关人员在保障性住房物业管理过程中的寻租腐败等欺诈行为实行有奖举报机制, 多方面维护保障性住房物业管理运行的公正性。

物业经营管理讲义7 篇3

大纲要求：

房地产登记制度；

房地产权属登记。

知识点一：房地产登记制度

一、房地产登记制度概述

（一）房地产登记概念

房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。

房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

（二）房地产登记制度的类型

根据登记的内容和形式不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

1．契据登记制

契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。

政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。

契据登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。

发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。

2．产权登记制

产权登记制度的理论基础是成立要件主义。在产权登记制度下，政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。

产权登记制下，如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤销确权决定，由行政机关根据查明的事实做出新的房地产权属登记决定。

（三）我国的房地产权属登记制度

我国的房地产权属登记制度基本采用产权登记制度，主要表现在以下四个方面：

(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。

(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。

(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。

(4)法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序。

（四）房地产权属登记的意义

1．房地产权属登记是保护房地产权利人的需要

2．房地产权属登记是保证房地产交易安全的需要

3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作

4．房地产权属登记是城市规划、建设和管理的科学依据。

（五）房地产登记的原则

1．权利主体一致的原则

2．属地管理原则

知识点二：房屋权属登记（轮换考点）

（一）房屋权属登记的种类（六项）

1．总登记

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

2．初始登记

(1)初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。

一是新建房屋进行的初始登记；

二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；

三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

(2)新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

申请人应当提交的文件有：

①用地证明文件或者土地使用产权；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④施工许可证；⑤房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

(3)集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

3．转移登记

转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。

当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。

权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明，以及与房屋转让情况相关的证明文件。

4．变更登记

变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物理状况变更。权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

5．他项权利登记

他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。由于承租权周期暂短，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

6．注销登记

注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。

原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

（二）房屋登记的基本要求（常考点）

1．以共同申请为原则，以单方申请为例外

2．以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

3．按房屋基本单元进行登记

（三）房屋权属登记程序与处理规则

1．房屋权属登记程序

房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

2．房屋权属登记处理规则

(1)登记机关依法直接代为登记。

以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：

①依法由房地产行政主管部门代管的房屋；②无人主张权利的房屋；③法律、法规规定的其他情形。其中，房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。

(2)暂缓登记。

以下情况申请人可以申请暂缓登记：

①因正当理由不能按期提交证明材料的；

②按照规定需要补办手续的；

③法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

(3)不予登记。

下列情况登记机关不予登记：

①属于违章建筑的；

②属于临时建筑的；

③法律、法规规定的其他情形。

(4)注销房屋权属证书。

下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：

①申报不实的；②涂改房屋权属证书的；③房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；④因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

（四）房屋登记簿和房屋权属证书

1．房屋登记簿

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本情况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

房屋登记簿记载内容主要为：

(1)房屋自然状况部分；(2)房屋权利状况部分；(3)补换证记录部分；(4)限制情况部分；(5)其他情况部分。登记簿可以采取电子介质，也可以采用纸介质。

根据《房屋登记簿管理试行办法》和《房地产登记技术规定》的要求，房屋登记簿由房屋登记机构永久保存并妥善保管。

登记簿如有损毁，房屋登记机构应及时补造。

2．房屋权属证书

房屋权属证书有以下三种：

(1)《房屋所有产权》。

由房屋所有权人收执。

(2)《房屋共有产权》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有产权书1份。房屋共有产权书与房屋所有产权书具有同等的法律效力。

(3)《房屋他项产权》。

由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

单选例题

1.规定房屋权属总登记、验证、换证期限的部门是()。

a．县级以上人民政府

b．县级以上人民政府房地产管理部门

c．县级以上人民政府土地和房屋管理部门

d．县级以上人民政府土地管理部门

答案：a

2.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起()内申请转移登记。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的权属登记可以分为（）。

a．总登记

b．初始登记

c．转移登记

d．变更登记

e．权利登记

答案：abcd

4.我国房屋权属登记的种类包括()。

a．总登记和初始登记

b．转移登记和变更登记

c．他项权利登记和注销登记

d．房屋使用权登记

e．国有土地所有权登记

答案：abc

5.房屋权属证书的种类包括()。

a．房屋所有权证

b．房屋共有权证

c．房屋他项权证

d．房屋使用权证

e．房屋租赁权证

物业管理员题库-第7套试卷答案 篇4

物业管理基本概念

1、物业的概念 从物业管理的角度来说，物业是指己建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

2、物业的长期性和永久性 物业的长期性是指建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其自然寿命期限可达几十年上百年，可供人们长期使用。物业的永久性仅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失自然寿命。

3、物业的配套性 物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业是难以满足人们的各种实际需要的，物业配套越齐，其功能发挥就越充分。

4、物业的效用性 物业的效用性是指人们因占有使用物业而得到某些需求的满足，具体体现在：物业既可以为生活服务，也可以为生产服务，可以保值。增值，可以作为资本参与经营活动，可以抵押贷款等。

5、物业的自然质量 物业的自然质量是指物业实体所具备的物理性能、特征、基本条件及其周围所处的环境条件，它包括：①区位；①地质。地形、地势（一般，地势高的优于地势低的）③地块平面形状和面积；④日照。通气、干湿、气候；⑤环境状况；⑥楼龄与完损程度；⑦工程质量（包括建筑工程质量、装修质量。环境施工质量等），工程质量不仅直接影响物业的使用寿命，还影响其使用功能的发挥以及用户的满意度；⑧物业结构类型与设施；⑨物业外观与装修；⑩物业平面与平面利用。

6、物业的验收 一般而言，业主在验收住宅时应重点检查以下部位或设施的质量问题：①门窗是否密缝。贴台，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题等。①水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。马桶排水是否通畅，是否有注水现象。③墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。④电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。物业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。若确系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。⑤其他配套设施设备是否能正常使用。

7、物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、设施、绿化。卫生。交通。治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。为业主和承租人提供高效。优质和经济的服务，创造安全。舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可能保值、增值。其管理对象是物业，服务对象是住户。

8、物业管理的主要原则 物业管理应坚持的主要原则：一是有偿服务的原则，二是业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则，三是统一的金方位多层次管理服务的原则，四是实行合同委托的原则。

9、物业理的主要作用 ①物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。②物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。③物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。④完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。

10、物业管理服务的分类 物业管理服务分为公共服务、代办服务和特约服务三类。公共服务指物业管理单位对物业管理服务区内公共设施设备的维护修缮运转、绿化管理、卫生清招保洁、治安管理进行的日常管理服务，代办服务指代收水、气、电、通讯、有线电视等代办服务；特约服务指提供公共服务以外的其它与居民生活、公众服务相关的服务。

11、物业管理公共服务的主要内容 物业管理公共服务主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的养护。维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构。屋顶等；②共用设施、设备的养护，维修。运行和管理，包括：电梯、水泵、二次洪水设施。上下水管道。中央空调、共用照明设施、消防设备等；③附属配套建筑和设施的养护、维修和管理。包括商业网点。自行车房（棚）。停车场（库）等。④公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；⑤公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁。除“四害”以及垃圾的收集、清运等；⑤车辆停放与行驶循序的管理，①维持公共秩序，包括安全监控。巡视、门岗执勤等；①物业档案资料的保管。

以上内容应该是物业管理部门面向所有业主提供的最基本的管理与服务，只要业主交纳了管理费物业管理部门就必须提供。当然，具体的物业管理费所包含的内容，主要是通过物业管理合同来约定，既有可能多于上述内容，也有可能少于上述内容，视具体情况而定，如，某一物业管理区域内本无绿化地，当然就不存在有绿化管理费了

12、物业管理的特约服务 物业管理特约服务主要包括：物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，提供诸如车辆保管。房屋代管、室内清洁、家电维修。装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备，料理家务、代购车船机票、代购商品、代收代缴水电气视讯费、垃圾清运费、代订报刊杂志、代聘保姆。接送小孩、搬运物品等专项特约服务。

13、如何选聘满意的物业管理企业 选择物业管理主要应综合考虑以下几个重要问题：①物业管理企业的从业资格：提供物业管理服务的企业应具备物业管理企业资质证书。②人员素质，物业管理工作主要是通过对业主和非业主使用人的服务来实现对物业的管理，因此管理者和操作者的素质显得十分重要，考查物业管理公司人员素质，主要应从以下两方面来把握：A、专业人员配置情况，即，是否有足够的合格专业技术人员，包括“建筑工程”类工程技术人员、“机电”类工程技术人员、财务会计及物业管理专业人员。B、工作人员形象及其工作态度。②物业管理公司的社会信誉，有关投诉记录情况，有无重大安全责任事故。④收费是否合理，即是否按照物价管理部门所批准的收费标准在政策允许的范围内收取合理的费用。⑤管理业绩：所管理的物业项目是否获得过物业管理优秀住宅小区称号，所管理的物业项目的租金和出租率是否高于同类项目的同期水平。⑥已往的管理质量，即应对物业管理公司正在管理和已往管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。另外，还应选择合适的选聘方式，如议标、邀请招标、公开招标等。

14、住户在办理入住手续时，应注意的问题 住产在办理人住手续时，应当注意以下事项：①要对房屋的设施设备进行验收，检查房屋有无外观上渗漏水、裂缝等房屋质量因素；②在已实行物业管理的住宅小区，要与物业管理企业签订入住公约，遵守该小区物业管理规定；③要了解物业管理服务的具体内容。质量及其收费标准。

15、物业使用中的禁止行为 为了保障物业的完好和安全，业主和使用人装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如果违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应承担经济责任。①损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，②占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备，③在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；④侵占绿地、毁坏绿地；⑤乱设摊、乱设集贸市场；⑥乱倒垃圾、杂物；⑦在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写。乱刻画；⑧排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；⑨法律、法规禁止的其他行为。

16、物业管理公司与业主的维修责任的区分 业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电，气。户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面。楼梯间。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯。机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司依据物业管理合同组织定期养护和维修。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。费用由业主自行承担。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

17、不动产的相邻共系，如何协调？ 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便、生活、团结互助。公平合理的精神，正确处理截水、排水。通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。

18、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

19、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

20、若出现物业管理服务纠纷，应向谁投诉？ 在我市，若出现物业管理服务纠纷时，应当向物业所在地区（市）县物业管理主管部门投诉，调解不成的，可向市物业管理主管部门申请调处。也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

21、为什么要推行物业管理前期介入？ 推行物业管理前期介入，目的在于：①让开发商重视物业管理工作，让开发商明白其在物业管理中的权利义务、职责，为物业的管理提供应有的先天基础条件；②物业管理超前介入，能够完善物业的使用功能，避免或减少物业使用。管理上的缺陷；能够加强施工监管，提高工程质量；也有利于物业公司了解掌握物业状况，更好地为业主服务；③改变和增强业主的物业管理消费观念，帮助业主明明白白消费，有利于保护物业管理活动中当事人的合法权益。总之，通过物业管理前期介入，从物业使用和管理的角度，帮助开发商克服物业规划、设计，施工等阶段的不足，明确物业建设与物业管理的责任，保护业主的合法权益。

22、前期物业管理及其服务协议 前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

前期物业管理服务协议是购房人在与房屋开发建设单位签订购房协议的同时，与开发建设单应或其选定的物业管理公司就前期物业管理服务的约定，此协议一般作为购房协议的附件。

前期物业管理服务协议的主要内容有：协议当事人情况、物业情况、双方的权利与义务。物业管理服务内容及其责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用（含公共性服务费用、有偿特约服务费用。代收代缴服务费用）、维修基金的归集管理与使明、财产保险、违约责任。其他约定等以及《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》两个附件。

为了让消费者明明白白消费，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，国家建设部已制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），当事人可根据实际情况对示范文本中有关条款予以选择、调整。物业业主的自治与自律

23、为什么在物业管理中要实行业主自治？ 业主是物业的主人，掌管着自己财产的出有、使用和支配、处分权。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部分的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的权益。这就要求所有业主都要增强物业权利意识、自治意识和自津意识，共同参与管理，变被动接受管理力以主人翁的姿态主动地行使管理权，即建立业主物业自律自治管理体制。

24、业主自治 物业业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治。由于在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主相互之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益（即公众利益），又有单个业主各自的利益，因此，在业主自治的同时，还要求业主自津。

25、物业业主自治的具体体现 物业业主自治有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导。规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自津的保证，电是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理。协调和监督物业管理企业的具体工作。

26、业主大会（业主代表大会）与业主委员会 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：①选举、罢免业主委员会委员；②审议通过业主委员会章程和业主公约；③听取和审议物业管理服务工作报告；④决定物业管理的其他重大事项。

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：①召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；②根据业主大会或业主代表大会的决议选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务台同；③设立物业维修基金的，负责监督该基金的管理和使用；④审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、财务预算和决算；⑤听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，⑥监督公共建筑、公共设施的合理使用；⑦业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

27、如何实现业主自治自律与统一专业化管理相结合？ 在物业管理中，业主自治自律与统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主委托物业管理企业来实现的。两者之间的关系是委托和被委托的关系，是平等的关系。双方的权利义务通过物业管理委托合同来明确和保障。

28、在一个物业区域范围内，可以由两家物业管理企业分别实行管理吗？ 按照物业管理的统一专业化管理原则，在一个物业区域范围内，不应由两家物业管理企业分割管理，而应由一家物业管理企业实行统一管理，避免出现分散多头的管理形式。

29、某小区下岗职工较多，业主委员会想根据小区具体情况，直接从事物业管理服务，这是否可以？ 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则。业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动，即除与物业管理公司签订物业管理委托台同外，不得具体从事物业管理经营服务活动。因为业主委员会是一个权益维护组织，而不是经济组织，加之从事物业管理服务活动的企业须有资质证书，其从业人员要持岗位合格证书上岗；再者业主委员会如要具体从事物业管理经篱服务活动，就会使其丧失物业管理监督职能。

因此，作为业主委员会的成员，应当按照我市有关业主委员会的规定，履行好业主委员会职责，积极协助物业管理公司搞好小区物业管理工作。至于小区内下岗职工，可以与物业管理公司协商，物业管理公司可根据其实际情况吸纳符台条件的下岗职工为物业管理公司员工。物业管理服务与收费

30、物业管理服务费 物业管理服务收费是经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认可的物业管理企业受物业产权人。使用人委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑！其设备、公用设施、绿化。卫生、道路、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮。整治服务及提供其它与居民生活、公众服务相关的服务管理所收取的费用。

31、住户在缴纳物业管理服务费用时，应注意些什么问题？ 住户在缴纳物业管理服务费用时，应当注意以下事项：一是所收物业管理服务费用不得超过政府有关部门核准的收费标准，二是应审验物业管理企业有无《经营性收费许可证》或批准文件，三是物业管理人员应填写住户所持的《成都市物业管理服务收费记录手册》，并开具发票。

32、空置房是否也要交物业管理服务费用？ 根据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》的规定，在以委托实施物业管理的住宅区内，以购买商品房取得产权后尚未人住的业主，减办缴纳物业管理公共服务费，尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。

33、我市物业管理收费有何规定？ 在我市五城区（含高新区），从事物业管理的企业必须凭营业执照、物业管理资质证书等办理《经营性收费许可证》，实行凭证收费，物业管理企业收取的物业管理服务费，必须报市物价局审查批准。物业管理收费标准由市物价局会同市房产局制定。

34、购房款、租金中是否已含有物业管理服务费？ 已购（租）房入往，再交物业管理服务费是否重复收费？购房款是购房人为取得房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权而支付给售房人的费用，租金是房屋承租人为取得房屋的占有使用权而支付给出租人的费用，物业管理服务费是因物业管理企业对物业实行主方位维修养护管理，使物业环境整洁。美观、舒适，延长物业使用寿命，实现物业保值增值，并为住户提供综合性服务，由物业业主使用人支付给物业管理企业的费用。

因此，购房款、租金中不含物业服务费，已购（租）房人住，再另外交纳物业管理服务费，不是重复收费。未抄表到户的二次供水供电的水电费收取时，水电线路损耗和设备损耗是否该分摊？公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费又如何分摊对于因客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业主应按实际发生成本交费。线路损耗和设备损耗应摊入每吨或每度水电量。公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费等应摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

35、物业管理服务收费定价原则是什么？ 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价、经营者定价的价格形式，由物业管理公司（单位）会同业主委员会拟定收费标准报同级物价部门核定、审批或备案。

物业共用部位、共用设施设备 维修基金

36、购买了房屋，为何还要缴纳房屋难修专项基金？ 房屋共用部位、共用设施设备以及附属配套公共建筑和设施等的维修和更新，是真正实现物业价值和使用价值，并使之保值增值的前提。作为房屋产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些共用设备、设施时，就完全有义务分担一部分维修基金。另一方面房屋的共用部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值，而维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金似乎是一项费用支出，实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月积累，就好像业主每月在银行存钱一样，缴纳维修专项基金等于在积累财富。

物业经营管理讲义7 篇5

§7.1 中央银行的产生和和发展

§7.1.1中央银行产生的客观原因

（1）统一银行券发行的需要。（2）统一票据清算的需要。（3）建立最后贷款人的需要。（4）金融监管的需要。（5）政府融资的需要。

§7.1.2.中央银行产生的途径：中央银行的形成有两种方式，一种是由一般的商业银行演变而成；另一种则是由政府直接创设。

§7.1.3 发展阶段：

（1）普遍推行时期：一战——二战

（2）强化时期：20世纪中期至今 §7.2中央银行制度的类型

1、单一式中央银行制度：国家单独设立，又分为一元式和二元式。

2、复合式中央银行制度：没有专门执行央行职能的银行。

3、跨国中央银行制度：两个以上主权独立的国家共同拥有一个央行。

4、准中央银行制度：没有建立通常意义上的央行，由政府授权一个或几个商业银行，行使部分央行职能。

§7.3 中央银行的相对独立性

1、含义：央行与政府的关系上保持一定的独立性，但不能完全脱离政府，独立性是相对的。

2、表现：

（1）法律方面

（2）央行领导人人事权

（3）与财政部关系：短期贷款，为其筹资创造条件。

（4）利润：不以营利为目的

（5）资本所有权：国家；公私合有；私有

3、模式：独立性较强模式、独立性较弱模式

§7.4 中央银行的职能

1、发行的银行：一国唯一的货币发行机构，包括印刷、铸造或销毁票币，适时适度发行货币。

2、政府的银行：包括代理国库，代理政府金融事务，为政府融通资金，代表政府参加国际金融活动，充当政府金融政策机构，管理金融机构。

3、银行的银行：集中和保管存款准备金，充当最后贷款人，主持全国银行间的清算业务。

§7.5 中央银行的业务 §7.5.1 负债业务：

1、货币发行业务：

（1）定义：货币从央行通过商业银行流到社会的过程。

（2）发行制度：外汇准备制度、比例发行准备制度、最高发行额限制度、有价证券保证制度，以垄断、信用保证、有弹性为原则。（3）发行过程：央行发行基金保管库——商业银行基层行业务库——市场货币存量

2、存款业务：

（1）来源：政府，金融机构

（2）业务：代理国库，集中存款准备金

3、资本业务：自有资本来源可为政府、混合持股、银行持股 §7.5.2 资产业务：

1、贷款和贴现：再贴现、政府短期贷款

2、证券买卖业务：公开市场操作

3、金银、外汇储备业务：

§7.5.3 中间业务：集中票据交换，办理异地资金转移

第8章 货币供给

§8.1 货币供给和货币供给量

1、货币供给：货币供给主体向社会公众供给货币的经济行为。

2、货币供给量：在企业、个人以及各金融机构中的货币总存量。§8.2 央行和基础货币

1、二级银行体制：

（1）整个银行系统为央行和商业银行两个层欠。

（2）信用货币包括现金和存款货币。

2、基础货币：包括公众持有的现金和商业银行的准备金 §8.3 商业银行与存款创造

1、商业银行存款的来源：原始存款和派生存款

2、商业行的存款创造：

（1）前提条件：实行部分准备金制度；采用转账结算方式。

（2）存款创造过程：举例说明

（3）存款派生倍数的修正指标：现金漏损率；超额存款准备金率

§8.4 货币供给模型

1、模型：M=KB M=[（C+D）/（C+R）]B M—货币供给 B—基础货币 K—倍数 C—现金 D—存款货币 R—准备金

2、影响货币乘数的因素：

由D=R（1/r+α+β）可知：影响货币乘数的因素有法定存款准备金率、现金漏损率；超额存款准备金率。

§8.5 货币供给外生性和内生性

1、外生性分析：货币供给量并不是由经济因素决定，而完全由货币当局决定。

2、内生性分析：货币供给量的变动是货币当局无法控制的，起决定作用的经济体系涔部的多种因素。

第9章 货币需求

§9.1 货币需求与货币需求量

1、货币需求：一定时间内社会各经济主体为满足正常的生产、经营和各种经济活动需要而应该保留或占有一定货币的动机或行为。

2、货币需求量：在一定时期内，社会各部门在既定的社会经济和技术条件下需要的货币数量的总和。（包括货币存量和货币流量）§9.2 货币需求理论

1、传统货币数量论：

（1）费雪交易方程式：MV=PT M—货币需求量；V—货币流通速度；P—单位商品价格；T—商品交易总量

假定：1）V由支付制度、个人习惯、技术发展等因素决定，短期稳定，视为常量； 2）充分就业时，交易量T变动极小，视为常量。结论：1）货币需求量M变动，价格P同比例同方向变动。

2）人们持有货币的目的仅仅是为了交易，进一步论证了货币只是交换是媒介。2）剑桥方程式：M=KY M—货币需求量；K—人们愿意以货币形式持有的财富占总财富的比例；Y—名义国民收入 特点：1）剑桥方程式更注重货币的贮藏职能。2）分析了人们对货币需求的动机。

2、凯恩斯的货币需求理论：

货币总需求L=L1+L2=L1（Y）+L2（i）

特点：1）是古典剑桥学派理论的扩展，在分析人们对货币需求的动机时更加精细。2）交易性和谨慎性货币需求与收入呈正相关，投机性货币需求与利率水平呈负相关。

4、费里德曼货币需求理论：

实际货币需求函数：M/P=f(y;w;rm,rb,re;Ldp/pdt;u)y-人力财富占总财富比率；w-非人力财富占财富比率；rb-货币预期名义收益率； rb-债券预期名义收益率；re-股票预期名义收益率；ldp/pdt-预期物价变动率；u-财富持有者的偏好

特点：1）将影响人们货币需求的因素分为三种：恒久收入（人力财富和非人力财富）、货币和其他资产预期收益率、财富持有者偏好。

2）将人力财富作为影响货币需求的重要变量。

第10章 通货膨胀

§10.1 通货膨胀的定义

在一段较长期，社会商品和劳务价格总水平以不同形式表现的持续上涨的一种货币现象。

§10.2 通货膨胀的度量

1、消费物价指数：P=ΣP1iXi/ΣP0iXi

P—计算期物价数；P1i—计算期第i种商品价格；Xi—计算期第i种商品权数； P0i—基期第i种商品价格

特点：1）消费品价格与居民生活密切相关，基本反映了公众的主观感受。2）资料较易收集，可实现实时监测。

2）居民消费品只是社会最终产品的一部分，难以全面反映物价情况。

2、GDP平减指数：名义GDP/实际GDP 特点：1）反映综合物介水平变动情况。2）国际间具有可比性。

3）资料不易收集，难以实时监测。

4）与居民消费品价格变动偏差较大，不能反映公众对物价的感受。

3、生产物价指数和批发物价指数：编制方法与消费价格指数相似。§10.3 通货膨胀的分类：

按程度可大体分为：爬行通货膨胀、温和通货膨胀、恶性通货膨胀 §10.4 通货膨胀的成因

1、需求拉上：以凯恩斯的过度需求论为代表，总需求由消费需求、投资需求、政府需求构成，任何一部分增加都会引起总需求增加；假定充分就业状态下，总需求受非价格因素影响而上升引入价格上升。

2、成本推动：由于生产成本（工资、利润）上升引起价格上升。

3、供求混合推动：在现实经济中很难区分是由需求还是由成本推动引起的，往往是两因素共同作用的结果。

4、结构型：总需求与总供给处于均衡状态，由于经济结构变化，价格上升。

§10.5 通货膨胀对社会经济的影响

1、促进论：适度的通货膨胀有利于促进经济增长。

2、促退论：通货膨胀会损害经济增长。

3、中性论：通过通货膨胀的积极和消极作用可相互抵消，政府不需要过多干预，主张市场自动调节。

§10.6 治理通货膨胀的对策

1、紧缩的财政政策和货币政策：通过抑制总需求降低物价。

1）货币政策：提高商业银行的法定存款准备率；公开市场减少基础货币投放；提高利率。

2）财政政策：消减政府支出；增加税收。

2、供给政策：加大技术入，加快产业结构调整，增加有效供给。

3、紧缩的收入价格政策：工资、价格管制。

第11章 通货紧缩

§11.1 通货紧缩的定义

普遍的持续的物价下降的货币现象。§11.2 通货紧缩的度量

与通货膨胀度量方法相同。

§11.3 通货紧缩的成因

1、需求不足：有效需求不足（国内消费抑制、国外需求不足等）导致供给过剩而引起价格下降。

2、供给过剩：由于技术创新，生产效率提高，产品绝对量过剩。

§11.4 通货紧缩对社会经济的影响：

价格下降会使生产者利润下降，生产者生产积极性降低，导致开工不足，失业率上升，经济低迷。

§11.5 通货紧缩的治理

1、扩张的货币政策和财政政策：增加货币供应量，降息；减税，增加财政支出。

2、产业结构调整：控制生产过剩部门生产，发展新兴行业，生产适销对路产品。

3、完善社会保障体系

第12章 货币政策

§12.1 货币政策的定义

央行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币供应和信贷，进而影响宏观经济的方针和政策的总称。

§12.2 货币政策的最终目标

1、物价稳定：在经济运行中保持一般物价水平的相对稳定。

2、经济增长：

3、充分就业：有工作能力并愿意工作的人能较容易找到适当工作的经济状态。

4、国际收支平衡：一国对他国收入与支出相抵后略有顺差或略有逆差的状态。§12.3 货币政策的中间目标

1、效果指标：在货币政策实施的后期为央行提供进一步的反馈信息，衡量货币政策达到最终目标的效果。包括利率和货币供应量。

2、操作目标：在货币政策实施过程中，为央行提供直接和连续的反馈信息，借对衡量货币政策的初步影响。包括超额准备金和基础货币。

§12.4 货币政策工具

1、一般性货币政策工具：再贴现、法定存款准备金、公开市场操作

2、选择性工具：运用信用控制工具（差别利率、证券保证金率等）、道义劝导 §12.5 货币政策的传导机制

1、凯恩斯学派的的货币政策传导机制理论： M↗→i↘→I↗→Y↗→P↗

认为利率是传导机制中的决定性因素。

2、货币学派的货币政策传导机制理论： R↗→M↗→A↗C（I）↗→P↗→Y↗

§12.6 货币政策时滞

1、定义：货币政策从研究、制定、实施到实现其全部效应的时间过程。

2、内部时滞：政策制定到货币当局采取行动的时间过程。包括认识时滞和行动时滞。

3、外部时滞：货币当局操作货币政策工具到货币政策对经济运行产生影响所经过的时间。包括传导时滞、决策时滞和作用时滞。§12.7 货币政策与财政政策的配合

包括一松一紧、同松或同紧、稳健等形式

第13章 国际资本流动和金融危机

§13.1 国际中长期资本流动与债务危机

1、国际中长期资本流动的形式

（1）中长期国际银行贷款（生产性贷款和消费性贷款）

（2）在国际证券市场上购买中长期债券

（3）股票持有期限在一年以上的证券投资活动

2、发生债务危机的可能性

（1）利用资金提前消费，收入未能预期增长。

（2）生产性贷款采用浮动利率，利率增长；实际收益率<预期收益率。

3、国际债务危机的特点

（1）中长期银行贷款增长快，规模大。

（2）贷款利率增长。

（3）以商业银行贷款为主。

4、债务危机解决方案

（1）紧急援助计划。

（2）贝克计划（债务资本化、债权交换、债务回购）

（3）布雷迪计划（减免计划、再贷款）§13.2 国际短期资本流动与债务危机

1、国际短期资本流动的类型：（1）套利性资本流动

（2）避险性资本流动

（3）投机性资本流动

2、货币危机的定义和发生原因

（1）定义：一国货币的汇率变动在短期内超过一定幅度（一般认为15%-20%），就可以称为货币危机。

（2）原因：1）经济基础变化带来的投机冲击。2）由心理预期带来的投机冲击。

3、货币危机的传播：

易在以下三类国家传播：与货币危机发生国有较密切的贸易联系；与货币危机发生国有着相似的经济结构式和发展模式并存在潜在的经济问题；过分依赖于国外资金的国家

4、货币危机的影响

（1）加强市场管制，减缓市场化进程。