万科集团档案管理办法

万科集团档案管理办法（精选6篇）

万科集团档案管理办法篇1

档案管理流程总部各部门/项目公司及其他子公司各部门A提交归档文件资料及存期建议总部综合管理部B收集各种归档资料并审核资料完备性总部分管副总C总裁D根据保管期限、类别分类立卷、归档存档存档提出借阅需求经部门负责人审批汇总借阅/复印资料需求N综合管理部经理审批Y结束借阅/复印登记Y是否需要复印NY是否需要归还复印资料发放给承办人N查阅人在档案室查阅资料档案借阅借阅人使用后归还资料归还登记结束多余存档资料超出保管期档案资料提出销毁或延期保管建议档案资料整理并提出销毁申请汇总形成销毁文件资料清单N延长档案保管期并办理相关手续造具清册提出销毁报告N审核Y审批YN审批档案销毁结束销毁档案Y 1.目的

为了有效的保护和利用档案，充分发挥公司历史资料的作用，规范公司档案管理，特制定本制度。2.适用范围

万科控股集团有限公司及下属各控股子公司。3.定义： 4.职责： 4.1.综合管理部

4.1.1.负责收集、整理、立卷、鉴定、保管公司的所有文书档案。4.1.2.负责对档案的借阅进行审批、登记管理。

4.1.3.负责档案销毁申请的提出及审批后的档案销毁执行。4.2.集团各职能部门及各子公司

4.2.1.负责收集、整理、立卷、鉴定、保管与本部门/子公司业务有关的所有文书档案。

4.2.2.负责对与本部门/子公司业务有关的文书档案销毁申请的审核。4.2.3.负责在本部门/子公司阶段业务结束后将有关重要文书档案移交集团综合管理部。5.程序和内容： 5.1.档案立卷范围

5.1.1.公司成立所形成的一切文件。5.1.2.公司章程类文件。5.1.3.公司管理规章制度。5.1.4.重要会议记录、会议纪要。5.1.5.经营计划、工作总结；

5.1.6.意向书、合同、协议、立项报告及可行性报告。5.1.7.重要的来往信函。

5.1.8.一切与公司业务、技术、项目有关的资料。5.2.档案立卷要求： 5.2.1.各部门立卷要求 5.2.1.1.凡是各部门在业务活动中所形成的、具有查考利用价值的文字材料及音像资料均属归档范围，不得由部门或个人分散保存，必须由业务部门整理后，定期交给综合管理部集中管理保存。

5.2.1.2.各项业务一旦结束，其有关该项业务往来的一切材料、函件都应移交综合管理部正式存档（所签合同、协议、意向书、委托书需在签订后立即交到综合管理部存档），业务部门如有需要，可建立复印件的业务档案，以便工作。

5.2.1.3.业务部门形成的文件应由本部门指定的专人保管。

5.2.1.4.业务部门文件保管人员有责任将本部门形成的文件收集齐全，并对文件材料进行初步分类整理、打出文件目录。目录中应包括文件名称、摘要、形成时间、页数、份数、备注（注明是原件或复印件）。

5.2.1.5.财务部独立管理会计档案---凭证、账薄、财务报表类、借款、贷款合同（注：财务部只留一份原件，其余原件交综合管理部保管；如原件只一份，财务部留复印件。）

5.2.2.综合管理部立卷要求：

5.2.2.1.立卷的文件材料应按照自然形成、保持历史联系的原则和立卷要求特征及文件内容进行立卷。

5.2.2.2.在一个卷内要按问题或文件形成的时间，系统排列。5.2.2.3.拟订案卷标题要简明、准确。

5.2.2.4.整理好的案卷要确定案卷的保管期限。文书档案的保管期限定为永久、定期两种。定期一般分为30年、10年。专门档案另有保管期限和销毁规定的按有关规定执行。

5.2.2.4.1.永久保管的文书档案主要包括： 5.2.2.4.1.1.公司制定的规章制度类文件材料。

5.2.2.4.1.2.公司召开重要会议、举办重大活动等形成的主要文件材料。5.2.2.4.1.3.公司职能活动中形成的重要业务文件材料。

5.2.2.4.1.4.公司关于重要问题的请示与上级主管部门的批复、批示，重要的报告、总结、综合统计报表等。

5.2.2.4.1.5.公司机构演变、人事任免等文件材料。5.2.2.4.1.6.公司房屋买卖、土地征用，重要的合同协议、资产登记等凭证性文件材料。

5.2.2.4.1.7.上级主管部门制发的属于公司经营业务的重要文件材料。5.2.2.4.1.8.下属机构关于重要业务问题的来函、请示与公司的复函、批复等文件材料。

5.2.2.4.2.定期保管的文书档案主要包括：

5.2.2.4.2.1.公司职能活动中形成的一般性业务文件材料。

5.2.2.4.2.2.公司召开会议、举办活动等形成的一般性文件材料。5.2.2.4.2.3.公司人事管理工作形成的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.4.公司一般性事务管理文件材料。

5.2.2.4.2.5.公司关于一般性问题的请示与上级主管部门的批复、批示，一般性工作报告、总结、统计报表等。

5.2.2.4.2.6.上级主管部门制发的属于公司经营业务的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.7.上级主管部门制发的非公司经营业务但要贯彻执行的文件材料。

5.2.2.4.2.8.下属机构关于一般性业务问题的来函、请示与公司的复函、批复等文件材料。

5.2.2.4.2.9.下属机构报送的或以上计划、总结、统计、重要专题报告等文件材料。

5.2.2.5.按归档要求进行装订、编号、填写卷内目录备考表。

5.2.2.6.全部案卷组成后，要对案卷统一排列编写文档号，然后逐卷登记，填写案卷目录。

5.2.2.7.原则上每年年终做一次归档立卷工作，将当年所形成的公司所有文件按上述要求进行统一整理。

5.3.档案存档程序

5.3.1.集团各部门/项目公司及其他子公司各部门对于需要在集团进行归档的资料进行整理，提交集团综合管理部，并提出存期建议。5.3.2.集团综合管理部收集归档资料，审核归档资料及手续的完备性。5.3.3.集团综合管理部根据资料的性质、存档单位建议的存期，对资料进行分类立卷、存档，做好存档登记（附表1）。5.4.档案借阅

5.4.1.需要借阅档案的部门或个人需首先提出借阅/复印需求，填写《档案借阅/复印审批单》（附表2），经部门负责人同意后报总公司综合管理部。5.4.2.总公司综合管理部汇总各单位的档案借阅/复印需求，报综合管理部负责人审批。

5.4.3.审批通过后，综合管理部要对借阅/复印的档案进行登记（附表3），并要求借阅人签字。

5.4.4.借阅档案，不得在文件上圈点、划线和涂改，未经批准不得复印。5.4.5.对于需要复印的资料，由集团综合管理部负责将资料复印并下发给借阅人/承办人。

5.4.6.如不需复印，借阅人可在档案室查阅资料。

5.4.7.对于需要归还的档案资料，综合管理部要登记明确的归还日期，借阅人需要在期限内归还资料，综合管理部负责在档案到期前催还。5.4.8.档案资料归还后，集团综合管理部登记销帐。5.5.档案销毁

5.5.1.对于多余的档案资料以及超出保管期限的档案资料，总公司综合管理部定期进行整理，并提出销毁申请（附表4：《文件资料销毁请示》）。5.5.2.销毁申请经资料存档提交部门进行审核，对是否销毁或延长保管期限提出建议，并提交分管副总裁审核，总裁审批。

5.5.3.对审批未通过的档案，由总公司综合管理部延长保管期限，并办理相关手续。

5.5.4.审批通过的档案，总公司综合管理部造具清册，由档案交存部门负责人和总公司综合管理部负责人现场监督，对档案进行销毁。

5.5.5.档案销毁后，由见证人在《档案销毁证明书》（附表5）上签字确认。5.6.附则

5.6.1.本制度自

****年**月**日起施行。

5.6.2.本制度由集团综合管理部解释并修改。6.支持性文件： 7.相关记录：

7.1.《档案保管登记台帐》

MHKG-ZG-BD-032 MHKG-ZG-BD-033 MHKG-ZG-BD-034 MHKG-ZG-BD-035 MHKG-ZG-BD-036 7.2.《档案借阅/复印审批单》

7.3.《档案借阅/复印登记台账》 7.4.《文件资料销毁请示》

万科集团档案管理办法篇2

采用限制性股票激励的原因

怎么样降低公司的委托代理成本？很多公司都选择了利用员工激励制度，股权激励便是其中一种。根据国外的实践经验，用股权激励勉励员工、促进企业良性发展是颇有效果的。但是股权激励在中国真正被接受却是近些年，而随着证监会在2014年对股权激励政策和配套文件进行规范和完善之后，股权激励方案才被众多民营企业采用。

股权激励中包涵很多不同的方式，但是根据实践经验来看，限制性股票激励制度作为股权激励的一种，更加受到企业的青睐。笔者统计了2006-2014年实施股权激励方案上市公司的数量和其中推出或实施限制性股票激励方案的上市公司的数量，具体见下图表。

那么限制性股票中的“限制”为何呢？笔者认为，可以从两个方面解答，首先可以看股票的获得条件。限制性股票激励对象如果要获得相应的股份，必须要满足一定的条件，比如一般会要求在约定的时间内完成约定的业绩；其次，看该股的售卖条件，比如说，激励对象若要出售其持有的限制性股票，则要考虑其实在职员工或是离职员工，针对激励对象不同的身份有不同的出售条件。

本文将以万科公司为例，浅谈限制性股票激励制度。

从实践角度论限制性股票制度——以万科集团为例

限制性股票在很大程度上促进了公司业绩的增长，这可能主要因为限制性股票为员工所带来的约束力，监督其履行诚信勤勉的义务。限制性股票将业绩与员工实现捆绑主要有这样一个体现：解锁股票有一定的限制条件和限制期限。在未符合限制条件之前，员工无法通过售卖股票来获取任何收益，也就是说，假如员工在一定时间范围之内没有满足业绩要求等解锁条件，他不仅无法从中获利，公司还会赎回股票并注销，员工也就损失了一开始所投入的成本。在承担损失利益风险的条件下，一种无形的驱动力便产生了，促使员工高效完成业务，维持公司的良性发展，同时，股票也给员工带来一定程度上的收益，达到权利与义务相对称的地步。

现如今，限制性股票对于上市公司不失为一个好的选择，例如，万科就是选择限制性股票的其中一员。

万科限制性股票期权的发行方式。万科是A股主板市场上第一个选择并尝试限制性股票这种激励方式的上市公司。它的整个激励方式的基本流程还是相当完备的。第一阶段，万科将预提的激励基金交付于信托机构，信托机构利用这笔资金购入万科流通A股股票；第二阶段，这笔信托财产进入等待时期，在此期间要判断万科是否达到业绩要求，判断其是否达到施行要求；最后一个阶段，如果万科A股股价达到股价要求，股票将以非交易方式归入激励对象个人账户，若未符合，则计划终止。这种激励方式实则是一种循环结构，为了维持这样稳定的循环，必须对激励基金的提取做出相关要求。以业绩指标为基础，根据每年净利润增长率，应相对应地提取激励基金，此外，预提的激励基金不得超过当年净利率的百分之十。在所有细节环环相扣下，激励计划才得以实行。

施行时的考虑要素。既然确定了激励计划，那怎样具体施行才算合适呢？这其实需要考虑多方面因素。

法律法规的强制性要求：监管法规对于上市公司股权激励的股票是有严格限制的，《上市公司股权激励管理办法（试行）》规定对于国有公司授予股票数量/股本总额不得高于1%，但对于民营上市公司，授予股份比例只须不超过10%，像万科公司授予限制性股票的比率是2.3444%，这样做的目的其实是想达到一种可持续的实施效果，充分发挥股权激励制度的作用。

如何维护大股东的权利：在公司的发展道路上，大股东起着不可缺少的重要作用，这其中就涉及到大股东的控制权。比如前文所述万科集团，万科的大股东本身持股比例不算高，若授予激励对象以大量的限制性股票，将会导致大股东的持股比例下降，那大股东在公司的地位将会大大受到影响，削弱了大股东对于公司的控制权，从而对公司的管理有所不利，换句话说，激励股权制度所带来的利益将会有损耗，甚至是被完全抵消。

激发企业竞争力：综合多种因素，可以看出，股票的授予比例还是有相当大的限制的，但是对于如何合理确定授予比例并没有得到一致的结论，比如我国几家上市公司像指南针、大连国际等，他们的激励额度都已超过法律规定的10%的上限，但总体来说，在中国，上市公司的激励比例还是比较低的，如万科向激励对象授予限制性股票占公司股本总额的2.3444%，这不仅是法律约束的原因，也是实践不足的表现，为了满足多方利益让公司平稳发展，还应根据具体的实践时间，不断对激励股权制度加以完善，使之符合公司的需要。

限制性股票激励制度对于公司的促进作用

通过前文的案例介绍与分析，笔者可以认为限制性股票的顺利实施是激励制度与公司管理完善相辅相成的结果。

利益共享机制的建立：激励计划在顾及个人利益的同时，在无形中，也通过利益这条关系链，将管理层、股东和公司三方的利益紧密结合，在公司发展过程中，利益趋于一致的使他们能达到换位思考的地步，让公司利益达到最大化，这便是利益共享机制建立的体现，各层同心协力，推动公司的发展。

完善的法人治理机构：较为完备的股票激励制度的实施，也促进法人治理机构也不断完善。例如，万科薪酬与提名委员会有效行使管理层激励的决策权和监督权，同时，在科学的基础上，设定严格的业绩指标和股价指标，也在利益共享机制建立的基础上，通过万科的董事、管理层、监事会等各方共同的协调、表决，实现真正的激励作用，达到激励计划可持续发展的实施效果。在整个激励计划的制定与实施过程中，激励计划与法人治理结构相互促进，各个方面都发挥了应有的作用，相关部门也强化了自身职能，这使万科实现了“双赢”，激励制度顺利实施为企业管理结构的完善起到了保驾护航的作用，进而让公司得到长足发展。

可持续发展的动力——人才：基于上述两方面的完善，案例中万科的管理团队趋于稳定状态，这也得益于人才资本。万科所在的行业竞争激烈，对核心技术人才的依赖程度也相对较高，而限制性股票激励计划很好地为其留住了人才，保障了企业的可持续发展力与核心竞争力。而股权期权激励手段只是吸引人才、激励人才，不能像限制性股票激励手段一样起到稳定约束的作用。

激励计划的实施环环相扣，在激励计划顺利实施并获得良好效果的条件下，公司的管理水平逐漸提高，限制性股票激励制度无疑让万科得到长足发展。

意见与建议

通过前文之分析，笔者讨论了限制性股票对于公司发展的多方面问题，在此，需要我们看清事实，扬长避短。限制性股票激励是一种长期的激励措施，在中国国内限制性股票激励制度实践不够充分的条件下，选择限制性股票激励手段可能会有一些潜在的风险，如政策风险、公司选择风险和激励对象的道德风险等。众所周知，公司的稳定发展是实施限制性股票激励制度的前提条件，为了更好地促进公司现在和未来的发展，笔者将从以下三个角度提出相关意见与建议。

从政府角度进行指导。应制定管理妥当、规则明确的限制性股票激励制度的法律法规，在法律的基础上，政府负起监管和指导的责任。一方面，要对信息披露制度进行完善，以此来保护投资者方面的知情权。另一方面，对限制性股票激励实施的全过程进行严格监控。

从公司角度进行规范。选择限制性股票激励计划的公司应该是有长期发展规划的公司，该公司应该有较为完善的体系和较为坚实的基础。实现最大利益化将会驱使管理层无视法律法规和违背职业道德，所以，规范公司治理结构是限制性股票激励这种长期计划顺利实施的保障。首先，应建立健全公司各项规章制度；其次，完善对公司业务及财务的监督体系；最后，对实施激励计划的整个过程实行动态监控，让激励计划随时得以整改，以顺应公司发展。

万科集团综合供应商管理办法篇3

综合服务供应商采购流程综合服务供应商A总部综合管理部C提供综合服务供应商采购建议总部财经部D总部分管副总E总裁F组织编制招标文件N审核Y审批收集供应商信息并进行初步筛选Y推荐入围单位名单N审批发标，并与拟投标单位沟通，接受质询Y编制标书N采购阶段收标组织评标审核中标单位Y审批定标签订合同合同管理Y合同履行组织验收合同履行资金支付流程供应商评价供应商评价 1.目的

为了对向公司提供产品和服务的综合供应商进行正确的评估，选择及管制，确保其产品及服务符合本公司品质要求，特制定本制度。2.适用范围

2.1.万科控股集团有限公司及下属各控股子公司。

2.2.适用于向本司提供产品及服务的所有合作厂商（综合管理方面）。3.术语与定义无 4.职责

4.1.集团综合管理部

4.1.1.负责采集综合服务供应商的信息； 4.1.2.负责综合服务供应商的采购实施；

4.1.3.负责与确定的综合服务供应商签订合同，并监督其履行合同。5.程序和内容 5.1.供应商分类

根据综合供应商提供的产品和服务类型及其对公司最终产品品质的影响，分为以下四类：

5.1.1.固定资产、办公用品供应商； 5.1.2.大型活动、大型会议服务商； 5.1.3.管理咨询类服务商；

5.1.4.除以上三类的其他供应商（如：电脑维护、绿植等）。5.2.供应商来源

新供应商资讯来源一般有下列方式： 5.2.1.各种采购指南；

5.2.2.新闻传播媒体，如电视、广播、报纸等； 5.2.3.各种产品发表会； 5.2.4.各类产品展示（销）会； 5.2.5.行业协会；

5.2.6.行业或政府之统计调查报告或刊物； 5.2.7.同行或供应商介绍； 5.2.8.公开征询； 5.2.9.供应商主动联络； 5.2.10.其他途径。

5.3.管理流程

5.3.1.固定资产、办公用品供应商管理流程。5.3.1.1.供应商选择阶段。

5.3.1.1.1.综合管理部至少提供三家供应商信息提供筛选。5.3.1.1.2.形成书面文件报分管副总审核。5.3.1.1.3.建立《合格供应商名录》（附表3）。5.3.1.1.4.确定主要供应商及备用供应商。5.3.1.2.合同履行阶段。

5.3.1.2.1.签订合约、付款、组织验收。5.3.1.3.复核、评审阶段。

5.3.1.3.1.综合管理部建立供应商持续表现记录。5.3.1.3.2.每三个月对供应商进行复核、评审。5.3.1.3.3.每半年更新合格供应商名录。

5.3.1.3.4.评审结果形成《综合供应商评鉴表》（附表2）报分管副总审核。5.3.1.3.5.必要时要求供应商进行质量改善。5.3.2.大型活动、大型会议类服务商管理流程。5.3.2.1.服务商选择阶段。

5.3.2.1.1.综合管理部提供服务商采购建议。5.3.2.1.2.组织编制招标文件。

5.3.2.1.3.报分管副总裁审核、总裁审批。5.3.2.1.4.收集服务商信息、推荐入围单位名单。5.3.2.1.5.报分管副总裁审批。

5.3.2.1.6.发标、综合管理部验收标书。5.3.2.1.7.报分管副总裁审批。5.3.2.2.合同履行阶段。5.3.2.2.1.签订合约、组织验收。5.3.2.3.供应商评价。

5.3.2.3.1.评审结果形成《综合供应商评鉴表》报分管副总审核。5.3.3.管理咨询类服务商管理流程。5.3.3.1.服务商选择阶段。

5.3.3.1.1.综合管理部提供服务商采购建议。5.3.3.1.2.组织编制招标文件。

5.3.3.1.3.报分管副总裁审核、总裁审批。5.3.3.1.4.收集服务商信息、推荐入围单位名单。5.3.3.1.5.报分管副总裁审批。

5.3.3.1.6.发标、集团相关部门及相关领导组建专项工作小组验收标书。5.3.3.1.7.报分管副总裁审核、总裁审批定标。5.3.3.2.合同履行阶段。

5.3.3.2.1.综合管理部负责合同管理。5.3.3.2.2.组织各相关部门验收合同履行情况。5.3.3.2.3.财务部门按合同支付资金。5.3.3.3.服务商评价阶段。

5.3.3.3.1.评审结果形成《综合供应商评鉴表》报分管副总审核。5.3.4.其它服务商管理流程。5.3.4.1.服务商选择阶段。

5.3.4.1.1.综合管理部提供采购建议。5.3.4.1.2.报分管副总裁审批。

5.3.4.1.3.收集服务商相关信息、推荐入围名单。5.3.4.1.4.报分管副总裁审批。5.3.4.2.合同履行阶段。

5.3.4.2.1.综合管理部负责合同管理。5.3.4.2.2.综合管理部负责工作验收。5.3.4.2.3.财务部门根据合同支付资金。5.3.4.3.服务商评价阶段。

5.3.4.3.1.评审结果形成《综合供应商评鉴表》报分管副总审核。5.3.4.3.2.必要时要求供应商进行质量改善。5.4.附则

5.4.1.本制度从年月日起施行。5.4.2.本制度由集团综合管理部解释并修改。6.支持性文件 6.1.《文书管理办法》

6.2.《档案管理办法》

7.相关记录

7.1.《综合供应商基本资料表》

7.2.《综合供应商评鉴表》

7.3.《合格供应商名录》

MHKG-ZG-ZD-007 MHKG-ZG-ZD-009

万科集团目标成本管理实施细则篇4

 万科集团目标成本管理实施细则（第二版）1

目的

1.1

提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

1.2

为各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。2

范围

2.1

本实施细则适用于A集团所属各地产公司。3

职责

3.1

集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、解释、监督与检查。3.2

A集团所属各地产公司负责贯彻实施。4

方法与过程控制

4.1

目标成本释义

4.1.1

目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.1.2

目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。

4.1.3

《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。项目总目标成本是项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4

《目标成本测算文件》包括： 4.1.4.1

《目标成本测算表》，见附件一； 4.1.4.2

《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不允许改变。4.1.4.3

《跨期成本分摊原则说明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不允许改变。4.1.5

《目标成本控制责任书》，用以明确各责任部门的成本控制责任范围，包括控制内容、控制要点。

4.1.6

《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

4.2

目标成本管理原则

4.2.1

市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2

准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。4.2.3

事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

4.2.4

动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

4.2.5

可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。

4.3

目标成本科目分类：详附件《目标成本科目分类》 4.4

目标成本文件制订步骤及时间要求 4.4.1

项目可研阶段：在可研阶段，为获取土地提供参考依据而进行的经济测算，能够较为准确地测算项目收益情况。进行经济测算时，成本估算主要依据类似项目的成本数据或者已结算项目的数据，但须在测算时进行说明。可研阶段应了解项目所在区域的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平，为经济测算提供参考。

4.4.2

项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成《项目前期成本控制要点》。确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的责任部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的成本控制。

4.4.3

实施方案阶段：实施方案确定后十五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订，形成《项目目标成本测算表》，编制完成《目标成本控制责任书》，并以此指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标(如钢筋、砼含量等)，形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。

4.4.4

各阶段的成本测算的相关资料在定稿后，在五个工作日内将相关数据录入成本管理软件。

4.5

目标成本测算表的编制

4.5.1

目标成本应按项目开发期分期编制，所有核算对象的目标成本以各建筑产品类型的目标成本体现，一个开发期只能编制一个目标成本。

4.5.2

目标成本测算必须应用集团统一测算表格(见附件一)，并体现量价分离的原则。4.5.3

目标成本的制订以项目的规划指标以及各部门共同确定的建造及材料部品标准、销售交楼标准为基础，目标成本测算表须附详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。

4.5.4

成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。

4.5.5

成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。

4.5.6

产品定位和目标成本测算是互动的决策过程，必须与设计、工程、营销、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。

4.5.7

投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写建筑面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。

4.5.8

各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明，形成书面文件并上传成本管理软件。

4.5.9

《项目目标成本测算表》编制完成后，在正式报公司审批前，须经集团成本审算中心审核。

4.6

《目标成本控制责任书》的编制

4.6.1

《目标成本控制责任书》是目标成本管理的配套实施文件，通过成本责任的划分和过程管理，确保成本目标得以控制。

4.6.2

《目标成本控制责任书》包括两部分内容：①总体文件：编制依据及说明、项目开发总目标(项目概况(总体规划指标、当期规划指标)、经营目标、销售目标、开发计划、成本目标、成本分摊计划、资金计划)、各部门的作业目标。②各部门的责任书：主要作业目标、作业时间目标、成本目标(作业成本与牵头控制成本)、控制要点、资金计划。(具体的要求及做法见《目标成本控制责任书》示范文件，各成本项目的具体控制指标详见《责任成本管理体系指引》)4.6.3

作业成本是指业务部门为完成本部门与项目有关的作业活动，而独自花费的成本支出，这部分成本不构成产品的实体性成本。作业时间成本是为控制各责任部门占用的关键线路时间，而将作业时间成本化，可体现为资本化利息的分配，衡量标准为该部门占用关键线路的作业时间占总作业时间的比例。

4.6.4

牵头控制成本为各责任部门组织其他部门共同控制的产品实体性成本，如地价、主体建安、社区管网工程等。确定牵头控制成本的原则：对哪些项目成本具有控制性的影响力。4.6.5

营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”，分期开发的项目应按集团《营销费用管理规范》要求，确定总体和分期目标，并严格控制。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板间装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。

4.6.6

《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各责任部门讨论、修改，达成一致并经公司审批后，作为公司纲领性文件下发到相关责任部门执行。4.7

目标成本的审批

4.7.1

目标成本编制完成后，在公司内须经过设计、工程、项目、成本及财务等责任部门审批通过后，由公司总经理签发执行。

4.7.2

目标成本经公司审批完成后五个工作日内，将《项目目标成本测算表》、《目标成本控制责任书》及相关的资料录入成本管理软件中，并邮件知会集团成本审算中心，具体要求见集团《成本管理软件使用管理办法》。4.8

目标成本的执行

4.8.1

项目实施过程中，需及时反映项目成本的动态情况，成本部按月编制《项目动态成本月评估》，反映项目成本变化情况并详细说明原因，通报责任成本执行状况，总结无效成本，提出成本控制建议，在公司月度例会上进行通报。

4.8.2

成本部按集团统一格式编制《成本信息月报》，每月初三日内报集团成本审算中心。能够熟练运用成本管理软件的公司，经集团成本审算中心同意后，可取消填报成本信息月报表中部分或全部报表。

4.8.3

成本部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在成本管理软件中生成“项目动态成本信息表”。

4.8.4

如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本理部提供相关资料，成本部分析成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。4.8.5

合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标成本的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的成本发生情况。

4.8.6

设计变更和现场签证需做到事前预估、一单一算、月结月清，并及时录入成本管理软件，在动态成本信息中予以反映。

4.8.7

样板间动态成本按实际发生成本全额反映。

4.8.8

项目成本决算完成或成本管理工作总结时，需根据《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核依据之一。

4.8.9

项目成本决算完成后，需进行全面、系统的总结，并按照“成本数据库”的格式要求分析技术经济指标，录入数据库作为新项目测算、设计方案优化、结算初步审核的依据。4.9

目标成本的修订

4.9.1

目标成本确定后不得随意修订，有下列情况之一者，可修订目标成本，一般成本变化在成本动态中反映即可。

4.9.1.1

主体施工图完成后二十个工作日内，仅对目标成本中主体建筑、安装工程费进行修订。

4.9.1.2

因规划调整、预售查账或竣工查账导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划指标变化导致可售面积单方成本变化累计达±1.5%及以上时，仅对目标成本中相应规划指标进行调整。4.9.1.3

因政府政策变化或市场行情(人工、材料等)发生变化，导致可售面积单方成本变化达±1.5%及以上时，仅对直接影响部分科目修订，同时分公司需事前邮件知会集团成本审算中心。4.9.2

目标成本修订须按目标成本审批流程进行审批并备案，同时将修订的情况形成正式书面文件提交集团成本审算中心。4.10

目标成本的考核

4.10.1

目标成本考核指标为目标成本相对变动率和目标成本绝对变动率。4.10.2

目标成本相对变动率：

4.10.3

目标成本绝对变动率：

支持文件

5.1

《A集团房地产开发企业成本核算指导》 5.2

《A集团存货核算规范》

5.3

《A集团责任成本管理体系指引》 5.4

《A集团成本管理软件使用管理办法》 6

附件

6.1

目标成本测算表 6.2

跨期成本分摊明细表 6.3

跨期成本分摊原则说明书 6.4

万科集团环境分析报告篇5

引言：

房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。

近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。万科集团简介:

全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析）

1.政治环境分析

房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。

2.经济环境分析

房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。

国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。

3.社会环境分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居

住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。

城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。

随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。

4.技术环境分析

我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。

住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。

购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。

二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型）

1.行业内竞争者分析

行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。

(1)房地产市场存在着多个巨头

如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至2008年末万科在全国商品住宅市场的占有率为2.34%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

(2)行业增长程度

房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。

(3)高额固定成本

作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。

(4)高的退出成本

房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。

2.潜在竞争者分析

进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。

(1)海外竞争加强

中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。

(2)产品差异化

房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。

(3)资本要求

房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。

(4)政府政策

国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。

3.替代品分析

严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房”，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：

(1)二手房市场的活跃

具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。

(2)租房意识的兴起

年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。

(3)消费观念的转变

居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。

4.供应商议价能力分析

对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。

土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。

在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价

空间。

在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。

总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。

5.客户议价能力分析

总体来说，由于房产市场近几年来供不应求，特别在上海等全国大都市中，随着人们生活水准的提高，对于住宅的刚性需求大量出现，同时，一部分先富起来的人，更将房地产作为投资增值的手段，形成一定量的房屋需求，使得在房产买卖中，客户的议价能力相对较弱。

但近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。

此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一

定程度上提高了消费者对于购买的议价能力。

三、影响组织的内部环境因素分析

1.企业组织结构

创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。

2.企业人力资源

“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。

万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。

万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。

3.企业财务状况

公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。

4.企业文化现状

万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”，万科企业文化案例为业界所推崇。

以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。

四、环境综合分析—SWOT分析

1.自身优势分析

经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。

(1)中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。品牌知名度高，顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。

(2)万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。

(3)万科集中采购装修部品凸显规模效应--降低采购成本约10％，技术、环保指标高于行业标准。

(4)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

(5)公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

2.自身劣势分析

(1)土地储备不足，土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

(2)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。

(3)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。

(4)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

3.面临机会分析

(1)世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。

(2)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。

(3)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

(4)万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而500亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。

(5)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。

4.潜在威胁分析

(1)政府管制的力度正在逐步加强。房地产开发企业所受到的政策制约已大大影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。

(2)政府金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也在一定程度上(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。政府对土地供给的调控以及土地招拍挂的市场运作方式，增加了开发企业获取土地的难度，加大了开发企业的资金需求。

(4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。来自境外的房地产企业则通过各种方式，试图加入战局，使得原本激烈的竞争更趋白热化。

五、影响组织的关键性因素

企业战略对企业经营发展有着纲领性意义和重大影响，其在本质上是保障企业获得最大利润的途径和手段。面对竞争日益激烈的新市场格局，企业想要取得竞争优势和稳健发展，就必须认真分析当前形势，正确定位，准确进行市场预测，对公司自身优势资源进行合理配置和调整，研究和制定一套科学合理的企业发展战略，以提高自身相对于其他竞争对手的实力。

房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性，受外部宏观环境的影响比较大。基于万科为房地产行业的龙头，要及时调整企业的战略，满足市场消费热点，加强研发能力，增强核心竞争力。

六、结束语

经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。

万科集团档案管理办法篇6

第一节：卫生间细部做法 1.1 卫生间细部防水节点做法： 1.1.1穿卫生间烟道节点防水做法：

1.1.2沉箱式卫生间侧排地漏防水做法：

1.1.3卫生间地漏泄水孔节点

1.2卫生间其它主要事项：

1）卫生间建筑完成面应低于室外建筑完成面至少50mm； 2）卫生间地漏、穿楼板管道根部四周须用聚氨酯防水材料嵌缝填实加强处理，沿管道上反不低于建筑完成面100mm高度；

3）地面防水在卫生间门口处外伸不小于100mm宽，门坎石下与卫生间地面交接处须采用沥青油膏或聚氨酯密封填实（见图1.2.1）；

4）卫生间木门框底部建议落于门坎石上（见图1.2.2）或采用石材做防水护角（见图1.2.3），以防木门框底部腐烂；

5）在卫生间混凝土顶板上固定吊顶螺杆时须防止打穿或打裂楼板，导致楼板渗漏； 6）卫生间地面防水完成后必须进行不低于48小时蓄水试验，蓄水高度不低于卫生间外结构面高度50mm。

图1.2.1卫生间木门框采用石材底部做护角示意

第二节：花池、外墙悬挑构件 2.1室外悬挑花池 1）1:3水泥砂浆保护层。

2）1.5mm厚聚合物水泥防水涂料（JS-Ⅱ型）防水层（花池内满做）；

3）混凝土整体浇筑，根据花池大小应预留1-2个Ф32排水管；2.2空调板、凸窗板等悬挑板的防水做法：

第三节：墙体面层施工做法 3．1 内墙面 3.1.1 水泥砂浆抹灰 1）8mm厚1：2水泥砂浆面层抹平； 2）12mm厚1：2.5水泥砂浆打底；

3）暗埋管线槽补平后挂镀锌钢丝网，挂网宽度为超出管线槽边50mm，管线比较密集而无法砌筑时，采用细石砼塞填密实，再挂钢丝网。

4）抗裂、抗脱落网片：不同墙体材料交接处每边150mm，砌筑墙体需满挂镀锌钢丝网（网孔小于15×15mm，丝径大于1mm）； 4）墙体。3.1.2 乳胶漆墙面

1）乳胶漆面层，不少于2遍； 2）墙面满刮腻子找平； 3）下同3.1.1各条

3.1.3 内墙砖（地砖贴墙需用专用粘接剂或云石胶满铺粘贴）1）内墙砖，颜色相近水泥擦缝

2）5mm厚素水泥浆摻8%108胶粘贴或采用专用粘结剂 3）下同3.1.1各条 1．4管井内壁抹灰

1）12mm厚1：3水泥砂浆； 2）墙体 3.2 外墙面 3.2.1涂料外墙：

1）涂料封闭底漆不少于1道，面漆不少于2道； 2）专用外墙水泥腻子打磨找平，不得采用石膏腻子； 3）12mm厚1：3纤维水泥砂浆打底（抗拉纤维0.9kg/m3），8mm厚1:2.5聚合物防水水泥砂浆抹平（外墙应控制垂直偏差，保证抹灰层的垂直度和平整度不超过规范规定，对个别超厚达35mm以上的，必须钉设钢筋头，加挂镀锌钢丝网，以防抹灰层空鼓、开裂）； 4）外挂抗裂、抗脱落网片：不同墙体材料交接处每边150mm，砌筑墙体需满挂镀锌钢丝网（网孔小于15×15mm，丝径大于1mm）； 5）外墙墙体。

3.2.2面砖饰面外墙（需做拉拔试验检测）： 1）外墙砖，相近颜色水泥或专用填缝剂擦缝；

2）5mm厚素水泥浆摻8%108胶粘贴或采用专用粘结剂；

3）1.0mm厚聚合物水泥基防水；（视建筑物档次选用，一般情况下别墅楼盘采用，高层建筑视价格高低选用）

4）12mm厚1：3纤维水泥砂浆打底（抗拉纤维0.9kg/m3），8mm厚1:2.5聚合物防水水泥砂浆抹平（外墙应控制垂直偏差，保证抹灰层的垂直度和平整度不超过规范规定，对个别超厚达35mm以上的，必须钉设钢筋头，加挂镀锌钢丝网，以防抹灰层空鼓、开裂）； 5）外挂抗裂、抗脱落网片：不同墙体材料交接处每边150mm，砌筑墙体需满挂镀锌钢丝网 6）外墙墙体。3.2.3干挂花岗石外墙： 1）花岗石专用填缝剂填缝； 2）干挂花岗石；

3）镀锌钢龙骨：按设计选材；

4）20mm厚水泥砂浆抹灰收光（外墙应控制垂直偏差，保证抹灰层的垂直度和平整度不超过规范规定，对个别超厚达35mm以上的，必须加挂镀锌钢丝网，以防抹灰层空鼓、开裂）； 5）外挂抗裂、抗脱落网片：不同墙体材料交接处每边150mm，砌筑墙体需满挂镀锌钢丝网（网孔小于15×15mm，丝径大于1mm）；

6）混凝土墙体或砌筑墙体（砌筑墙体应适当增加构造柱和构造梁，以固定幕墙龙骨）第四节：屋面建筑做法 4.1 上人屋面：

1）建筑面砖。（做法按设计图纸确定，选材参照成本控制规范）

2）40mm厚C20细石混凝土，内配Φ6@150双向钢筋网，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽10 mm，缝内嵌聚氨酯密封膏；平面内间距≤3000mm设缩缝，用切割机切深15mm 3）40mm厚挤塑型聚苯板，用塑料排水板设置盲沟兼排气，3000mm*3000mm纵横布置，相互连接汇集到地漏里（厚度可按节能计算要求确定，抗压强度不小于150kN/m2）； 4）防水卷材（根据设计和项目特点确定）；

5）抗渗钢筋混凝土屋面结构板，结构自找坡2％，原浆压光找平（公共建筑：结构底、面均2%找坡；住宅：结构底平、面2%找坡）。

说明：

1、屋面阴阳角、管根、排水口等细部均采用≥2mm厚双组份聚氨酯防水涂料附加一道进行细部处理；

2、高聚物改性沥青防水卷材，反上结构面400mm，(2mm厚双组分聚氨酯防水涂料加强地漏、管道周围，反上结构面不少于400mm，水平面不少于200mm）如果女儿墙低于400mm，防水层在女儿墙檐口收头；

3、除防水完成后做蓄水试验外，屋面原结构还需进行结构≥48小时蓄水试验，并处理直至结构不渗漏。4.2 不上人屋面： 1）40mm厚C20细石混凝土，内配Φ6@150双向钢筋网，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽10 mm，缝内嵌聚氨酯密封膏；平面内间距≤3000mm设缩缝，用切割机切深15mm 2）30mm厚挤塑型聚苯板用塑料排水板设置盲沟兼排气，3000mm*3000mm纵横布置，相互连接汇集到地漏里（（厚度可按节能计算要求确定，抗压强度不小于150kN/m2）； 3）防水卷材（根据设计和项目特点确定）；

4）钢筋混凝土屋面结构板，结构自找坡2％，原浆压光找平（公共建筑：结构底、面均2%找坡；住宅：结构底平、面2%找坡）。4.3种植屋面 4.3.1 传统做法： 1）种植土；

2）土工布隔离层（150g/m2，或按设计选用）。3）排蓄水板；

4）40mm厚C20细石混凝土，原浆收光，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝4～6m，缝宽10mm，缝深≥15mm，同时平面四周设伸缩缝，缝宽10mm，缝深≥15mm，内填非焦油型聚氨酯防水密封油膏，屋面上的分缝延伸至女儿墙上； 5）土工布隔离层（150g/m2）；

6）防水卷材（根据设计和项目特点确定）；

7）抗渗钢筋混凝土结构板。结构自找坡，坡度1%—3%，坡向屋面落水口； 4.3.2新型做法： 1）种植土。

2）德国诺维复合排水垫； 3）防水层； 4）抗渗钢筋混凝土结构板。结构自找坡，坡度1%—3%，坡向屋面落水口；种植屋面传统做法、新型做法需根据成本测算后选择。4.4斜屋面（干法施工）

1）瓦屋面或金属屋面（材料生产商或专业单位提供设计并按专业设计的建筑构造有挂瓦条的做法施工）。

2）不锈钢钉固定30*50沥青浸泡防腐木挂瓦条或防腐木木挂瓦条；

3）40mm厚C20细石砼，内配ø4@150双向钢筋，分缝@4000×4000mm，用硅橡胶填缝。4）30mm厚挤塑型聚苯板（厚度可按节能计算要求确定，抗压强度不小于150kN/m2）。坡屋面底部及两侧须设置钢筋混凝土（竖向≥Φ8，间距≥500，水平≥Φ8一道）反坎，坡屋面底部混凝土反坎的底部须预埋直径≥20mm的PVC管，间距500mm，作为屋面排水用； 5）2.0mm厚双组份聚酯胎防水卷材，防水层随同屋面周边压顶或混凝土反坎自然上翻，防水遇屋面预插筋或管道时，防水应适当上返并予以包裹；

6）抗渗钢筋混凝土结构板自找坡，（板上预留插筋≥Φ8＠500X500mm，外伸≥100mm），原浆收光。

斜屋面挂瓦做法 4.5屋面细部节点做法： 4.5.1屋面预留套管做法：

4.5.2屋面平面地漏防水做法：

直式落水口

4.5.3屋面女儿墙防水做法：

说明: 屋面女儿墙（或女儿墙的下部不小于400mm高）与结构主体须整体浇筑。4.5.5出屋面烟道防水节点

第五节：地下室 5.1地下室底板防水做法 1）面层按设计图纸确定。

2）防水抗渗混凝土结构底板（结构自找坡1%，坡向排水沟，抗渗等级按设计要求）； 3）2mm单面自粘橡胶沥青防水卷材，桩头部位须用JS-11型防水涂膜涂抹； 4）100mm厚C15素混凝土垫层； 5）素土夯实（密实度≥93%）；

5.2地下室侧墙防水做法（全埋式地下室，即上接地下室顶板）： 1）土方（采用粘土）回填，分层夯实，密实度≥93％。2）30mm厚泡沫聚苯板保护层；

3）2mm单面自粘橡胶沥青防水卷材或2mm厚911聚氨酯防水涂料；（防水材料选择按设计、成本、采购方案确定）；

4）防水（抗渗）混凝土侧墙结构，混凝土等级和厚度按设计要求，混凝土底板和侧墙、侧墙和侧墙交接处应做成八字倒角，侧墙混凝土外表面适当处理至平整。

5.3半埋式或半地下室侧墙防水做法（即上接散水或上接上层房间外墙，主要用于低层类住宅）：

1）土方回填，分层夯实，密实度≥93％；

2）高出回填土部分20mm厚1：2水泥砂浆保护层，抹灰前须满挂孔径20*20的镀锌钢丝网，钢丝直径1mm，钢丝网高出凹槽150mm）； 3）30mm厚泡沫聚苯板防水保护层；

4）3mm厚单面自粘橡胶沥青防水卷材防水层高出建筑完面（即地坪）500mm，粘贴牢固（卷材表面须甩浆）；

5）原混凝土结构面层清理修补，混凝土底板和侧墙、侧墙和侧墙交接处应做成八字倒角，侧墙混凝土外表面适当处理至平整； 6）防水（抗渗）混凝土侧墙结构； 5.4地下室顶板防水做法： 5.4.1绿化种植部位：传统做法：

1）绿化种植（详园林设计）。2）覆土层；

3）土工布隔离层（150g/m2）； 4）排蓄水板； 5）40mm厚（最薄处）C20细石混凝土找坡≥1％，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝4～6m，缝宽10mm，缝深≥15mm，内填非焦油型聚氨酯防水密封油膏；

6）3mm厚双面自粘橡胶沥青防水卷材（聚酯胎体）或预铺/湿铺双面防水卷材（聚酯胎）防水层，遇混凝土墙时，上翻至室外地坪以上500mm高.（SBS、APP、高分子防水等成本待预算）；

7）抗渗钢筋混凝土顶板结构找坡，原浆收光。

排蓄水板大样

新型做法：（按设计、采购、成本方案确定）1）绿化种植（详园林设计）；； 2）覆土层；

3）诺维复合排水垫（德国进口品牌，超过100年的使用年限）；

4）2.0mm厚聚乙烯丙纶防水卷材－聚合物水泥胶结料复合耐根穿刺防水材料； 5)3.0mm厚双面自粘橡胶沥青防水卷材（聚酯胎体）或预铺/湿铺双面防水卷材（聚酯胎）防水层，遇混凝土墙时，上翻至室外地坪以上500mm高.（SBS、APP、高分子防水等成本待预算）；

6）抗渗钢筋混凝土结构顶板，结构找坡，原浆收光。

6.4.2道路部位：

1）铺装层（详园林设计）； 2）200mm厚C30混凝土层； 3）石粉渣回填

4）40mm厚（最薄处）C20细石混凝土找坡≥1％，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝4～6m，缝宽10mm，缝深≥15mm，内填非焦油型聚氨酯防水密封油膏；

5）3mm厚双面自粘橡胶沥青防水卷材（聚酯胎体）或预铺/湿铺双面防水卷材（聚酯胎）防水层，遇混凝土墙时，上翻至室外地坪以上500mm高。（SBS、APP、高分子防水等成本待预算）；

6）钢筋混凝土结构楼板，结构找坡，原浆收光。

第三章施工选材及构造做法第一节：混凝土工程 1.1水泥

1.1.1常用水泥选用基本方法：

1）在普通或干燥气候环境中的混凝土优先选用普通硅酸盐水泥；

2）需早期发挥强度的结构或干燥环境中宜选用快硬硅酸盐水泥，不宜使用粉煤灰、矿渣和火山灰硅酸盐水泥；

3）有抗渗要求的混凝土不得使用矿渣硅酸盐水泥；

4）有耐磨要求的混凝土结构不得使用火山灰质或粉煤灰硅酸盐水泥； 1.1.2常用水泥的选用

1.2 粉煤灰矿物掺合料使用要求 1.2.1 应用范围

每立方米混凝土中水泥用量不少于290kg，使用粉煤灰掺合料后不得随意使用其它外加剂 1.3常用混凝土外加剂使用 1.3.1早强剂

1.3.1.1下列结构不得采用早强剂 1）预应力砼结构

2)大体积砼结构

3）直接接触酸碱或其它侵蚀物质的结构

4）处于水位变化处结构、露天或经常受雨淋结构部位

5）骨料有碱活性的混凝土结构 1.3.1.2早强剂掺量规定

1.3.2 膨胀剂常用混凝土膨胀剂应符合《GB23439-2009混凝土膨胀剂》使用要求 1）含硫铝酸钙、硫铝酸钙-氧化钙类膨胀剂的混凝土不得用于长期温度环境大于80摄氏度以上的工程； 2）含氧化钙类膨胀剂的混凝土不得用于海水和有侵蚀性水的工程；

3）补偿收缩混凝土取代胶凝材料的限量为10-12%，配制填充性砼掺量为13-15%。碱含量小于0.75%

1.4 现场搅拌混凝土配合比参考值（需按规范配合比计算，并进行检测）

1.5 泵送混凝土坍落度选用

不同泵送高度入泵时混凝土坍落度选用

第二节：钢筋工程 2.1钢筋选择

1）钢筋品牌按公司要求

2）对于楼板钢筋应采用新三级钢或冷轧带肋等高强钢筋 2.2 钢筋接头型式（高层转换层除外）

1）Ⅲ级钢：直径≥25采用机械连接，直径＜25采用焊接或绑扎连接。2）Ⅱ级钢：直径≥28采用机械连接，直径＜28采用焊接或绑扎连接。3）轴心受拉及小偏心受拉杆件的纵向受力钢筋不得采用绑扎搭接接头第三节：砌体工程 3.1 墙体材料

1）地面以下墙体：应采用烧结砖； 2）外墙：宜采用加气混凝土砌块、珍珠岩砌块或烧结砖，不得采用空心砌块。3）内隔墙：厨房、卫生间隔墙采用灰砂砖，其它隔墙采用加气混凝土砌块。3.2 墙体拉结筋设置

1）砌块墙与钢筋混凝土墙、柱交接处，在钢筋混凝土墙、柱的水平灰缝内预埋拉结钢筋。拉结筋采取预埋或用环氧树脂植筋的方式设置，但植筋不应另计费用，且植筋质量应符合要求。2)灰砂砖墙体拉结筋沿墙或柱高每500mm左右设一道，首道拉结筋离楼地面高500mm，每道为2根（墙厚100mm为1根）直径6mm的钢筋（带弯钩），伸出墙或柱面长度不小于800mm 或1000mm（抗震设防）。

3)加气混凝土砌块墙体拉结筋沿墙或柱高每600mm左右（与砌块模数相同）设一道，首道拉结筋离楼地面高600mm，每道为2根（墙厚100mm为1根）直径6mm的钢筋（带弯钩），伸出墙或柱面长度不小于800mm 或1000mm（抗震设防）。3.3 砖墙底部混凝土坎做法

加气混凝土砌块外墙及厨房、卫生间砖隔墙底部统一要求做素混凝土坎，厨、卫间混凝土坎做法如下图所示：（根部新旧混凝土须凿毛）

要求：素混凝土坎混凝土强度等级为C20，外墙素混凝土坎要求与楼板混凝土一起整体浇筑。3.4 窗台配筋带构造砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4Φ10，箍筋Φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，板带厚度不小于100mm；板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3Φ10。窗台梁或窗台混凝土板带在窗洞范围内应向外找坡。3.5 腰梁位置

未开窗洞的外墙墙体(3米以下)，每层墙高的中部增设厚度为100mm与墙体同宽的混凝土腰梁，配筋及砼标号同相应楼层窗台配筋带。4米以上墙体按圈梁要求设置。3.6 门窗洞口设置

说明：当门洞墙垛、窗间墙的宽度小于200mm时，应做成构造柱；当200≤门洞墙垛、窗间墙宽度≤600，而其后面又无横墙时，应用灰砂砖砌筑。

第四节：门窗工程

4.1 门窗框和墙体之间的连接

1)门窗框和墙体之间的连接固定采用Q235钢材，镀锌防腐处理，厚度不小于1.5mm，宽度不小于20mm，在外框型材室内外双向固定。连接件距门窗边框四角的距离不大于200mm，其余固定点间距不超过400mm。在门窗高度大于2.5米时，应加密固定点间距至300mm。2)铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处的包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂。3)砌体洞口，严禁直接用射钉固定，采用加气混凝土砌块时固定点处应埋设实心混凝土块作为固定点，砖砌体墙体的窗台做混凝土压顶。4.2 门窗框塞缝

1)门窗框与洞口墙体安装缝隙

如洞口出现偏差，当门窗框与洞口墙体间缝隙小于10mm（每边）或大于35mm（每边）时，土建施工单位负责洞口处理，大于35mm的洞口（每边）应采用细石混凝土回补。

2)塞缝：金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹（深化）

注意：安装框时使用的木楔、垫块待砂浆达到一定强度后取出，需补塞砂浆； 4.3 排水口/孔

窗框下槛应设置的排水孔，排水孔的大小和数量应符合设计要求。需注意排水孔应在工厂里使用专用模具冲压成孔，现场后装排水孔罩。4.4 淋水试验

门窗扇安装完毕后，铝合金门窗安装施工方应对全部外门窗（100％）进行渗漏水检验，淋水试验经现场工程师和监理工程师验收。检验方法为：屋顶女儿墙处设置穿孔水管，淋水12小时。

第五节: 涂饰工程 5.1涂料适用选择 5.1.1 涂料由集团战略采购 5.1.2 涂料选用 1）外墙涂料应具有良好的装饰性、保色性，良好的耐水性，良好的耐污染、耐候性，且易于施工和维修；

2）内墙涂料应具有良好的耐水性、耐碱性、防火、防霉，良好的透气性，且易于施工，价格合理；

5.2 腻子粉选择：须采用水泥腻子，不得采用石膏腻子。要防止用大白粉代替腻子粉或在腻子粉中掺入大白粉。添加了大白粉（或其它灰钙类材料的）作为腻子基层的，基层会有脱粉、涂料面层会脱皮等现象。第六节：小区道路、园建工程 6.1小区消防、大型车车道道路做法

6.2 小区小型车车道道路做法

6.3 小区人行道道路做法

6.4嵌草砖路面做法

第七节: 工程桩型选择原则 7.1灌注桩

7.1.1泥浆护壁成孔灌注桩 7.1.1.1冲击成孔灌注桩

适用范围：适用于黏性土、粉土、砂土和杂填土等土层，特别适于有孤石的砾砂石层、漂石层、坚硬岩层中使用，对于流砂层亦可克服，但在岩溶发育地区、淤泥及淤泥质土地区应慎重使用；不宜在黄土地层中使用。

优点：设备构造简单，适用范围广，操作方便，所成孔壁较坚硬、稳定、塌孔少。

缺点：施工时有振动、噪音影响；泥渣污染环境，孔底泥渣难以掏尽，使桩承载力不够稳定。7.1.1.2正、反循环钻孔灌注桩

适用范围：适用于地下水位较高的软、硬土层，如淤泥、黏性土、砂土、软质岩层。优点：机具设备简单（可利用地质钻探机）、操作方便、费用较低，护壁效果好，成孔质量可靠，施工无噪音、无振动、无挤土效应。缺点：成孔速度慢、效率低，用用水量大，泥浆排放量大，污染环境，扩孔率较难控制。7.1.2干作业成孔灌注桩 7.1.2.1长螺旋钻孔灌注桩

适用范围：适用于地下水位以上的软硬土层，如一般黏性土及其填土、粉土、季节性冻土、膨胀土、非自重湿陷性黄土等，桩端持力层为硬粘性土、密实砂土等。

优点：机具设备简单，装卸移动快速，占地面积小，施工速度较快，工效较高；施工无噪音、无振动、无挤压、无泥浆污染。

缺点：不适用于地下水位以下的土层施工。7.1.2.2长螺旋钻孔压灌桩

适用范围：适用于穿越一般黏性土及其填土、粉土、砂土、黄土、季节性冻土、膨胀土等，桩端持力层为硬黏性土、密实砂土等。

优点：不受地下水位限制，穿透力强、低噪音、无振动、无挤压、无泥浆污染、施工效率高、成桩速度快，质量稳定。

缺点：桩身混凝土强度不高(一般为C20)；桩底不能入岩，单桩承载力与嵌岩桩比现对较低。7.1.2.3人工挖孔和挖孔扩底灌注桩

适用范围：适用于桩径800mm以上（最大可达3500mm），无地下水或地下水较少的黏土、粉质黏土、含少量的砂、砂卵石、姜结石的黏土层，特别适于在黄土层中使用；在地下水位较高，有承压水的砂土层、滞水层、厚度较大的流塑状淤泥、淤泥质土层中不得采用。桩长一般在20m左右，最深可达40m。

优点：单桩承载力高，桩质量可靠，施工机具设备简单，占场地小，可多桩（非相邻桩）同时施工；施工无噪音、无振动、无环境污染，无挤压效应；工程造价较低。缺点：单桩施工速度较慢，成桩工艺劳动强度大，安全性较差。施工安全技术要点：

多孔同时开挖施工时，应采取间隔开挖的方法；孔口操作平台应自成体系，防止在护壁下沉时被拉垮；

孔内作业人员必须戴安全帽，作业时不得吸烟，不得穿化纤衣裤，不得在孔内使用明火；每天上班前应随时注意检查卷扬机、支腿、钢丝绳、挂钩（保险钩）、提桶超高限位装置等，应对井壁、混凝土护壁的状况进行检查，发现问题及时采取措施；

每天班前应将积水抽干，并用鼓风机向孔内送风至少5min，经检测符合要求后方可下人作业。当孔深超过10m时，地面应配备向孔内送风的专用设备，风量不宜少于25L／s，孔底凿岩时尚应加大送风量；

挖孔人员上下孔井，必须使用安全爬梯；井下需要工具，应该用提升设备递送，禁止向井内抛掷;井孔上、下应有可靠的通话联络，如对讲机等；

挖出的土方应及时运走，桩孔周边2m范围内不得存放任何杂物或挖出的土方；

孔内停止作业时，必须盖好孔口或设置不低于1．2m的防护栏杆将孔口封闭围住，并应设立醒目的警示牌，夜间应设红灯示警；

挖孔成型后，必须在当天验收并立即下置护筒或灌筑混凝土，以防塌孔。.7.1.3套管护壁成孔灌注桩 7.1.3.1振动冲击沉管灌注桩

适用范围：适用于一般黏性土以及填土、淤泥、淤泥质土、粉土、湿陷性黄土、中间有硬夹层、砂夹层的土、硬黏性土、密实的砂土、碎石土，有地下水亦可应用。

优点：能适应复杂地层，不受持力层起伏和地下水位高低的限制；由于有套管护壁，可防止塌孔、缩颈、断桩；施工速度快、效率高；费用较低（造价比预制桩低，但成桩质量不如预制桩）。缺点：施工有噪音、振动冲击会使土体受到扰动，会大大降低地基强度，成桩施工后土体的休止养护时间较长。7.1.3.2内夯沉管灌注桩

适用范围：适用于一般黏性土、淤泥、淤泥质土、黄土、硬黏性土；亦可用于有地下水的情况；可在20层以下的高层建筑基础中应用；不适用于中间有夹硬夹层、砾石夹层的地层。优点：设备简单，上马快，操作方便，可消除一般在灌注桩中易出现的缩颈、裂缝、混凝土不密实、回淤等疵病，保证工程质量；技术可靠，工艺合理，单桩承载力可达1100KN；工程造价比一般的混凝土灌注桩降低30%～40%。缺点：施工有振动、噪音影响，存在挤土效应。7.2预制桩（包括混凝土预制桩、预应力混凝土预制桩）7.2.1打入式混凝土预制桩

适用范围：适用于穿越一般的软、硬土层，如一般黏性土及其填土、淤泥、淤泥质土、粉土、黄土、中间有硬夹层、砂夹层的土层，桩端持力层为硬黏性土、密实砂土等；孤石和障碍物多的地层、有坚硬夹层且又不能做持力层的地域不宜采用。抗震设防烈度为8度及以上地区，不宜采用预应力混凝土管桩（PC）和预应力混凝土空心方桩（PS）。

优点：成桩速度快、效率高，桩身质量可靠、桩的单位面积承载力高，监测方便；无泥浆污染。缺点：施工现场有噪音，在市区内施工受一定限制；有振动，挤土效应明显。7.2.2静压式混凝土预制桩

适用范围：适用于穿越松软土层，如一般黏性土及其填土、淤泥、淤泥质土、非自重湿陷性黄土等，不适用于地下有孤石、软弱土层间有坚硬的夹层、“软硬突变”的地质条件；桩端持力层为硬黏性土、密实砂土。抗震设防烈度为8度及以上地区，不宜采用预应力混凝土管桩（PC）和预应力混凝土空心方桩（PS）。优点：成桩速度快、效率高，桩身质量可靠、桩的单位面积承载力高；监测方便，施工无噪音、无泥浆污染。

缺点：挤土效应明显，会造成周边房屋、市政设施受损；在饱和粘性土中产生的挤土效应，会导致桩体上浮，降低承载力，增大沉降。7.3钢桩

7.3.1钢管桩（敞口钢管桩）

适用范围：适用于多数的软、硬土层，如一般黏性土及其填土、淤泥、淤泥质土、粉土、砂土、黄土、中间有硬夹层、砂夹层或砾石夹层的土层，桩端持力层为硬黏性土、密实砂土碎石土、软质岩石及分化岩石等；一般多用于具有深厚软土层的沿海冲积平原，其低压缩性持力层很深，沉桩时一般的钢筋混凝土或预应力混凝土桩难以适应其冲击力，多采用钢管桩。

优点：重量轻、刚性好；管材强度高，贯穿性好，能承受巨大的冲积应力，能有效的打入坚硬土层，获得很大的承载力和水平抗力；易于加工，搬运、堆放方便；可以焊接，桩长易于调节；沉桩工效高，施工速度快。

缺点：钢材用量大，工程造价高；沉桩机具设备较复杂；振动、噪音较大，桩材易腐蚀。7.3.2 H型钢桩

适用范围：适用于多数的软、硬土层，如一般黏性土及其填土、淤泥、淤泥质土、粉土、砂土、碎石土、中间有硬夹层、砂夹层或砾石夹层的土层，桩端持力层为硬黏性土、密实砂土碎石土、软质岩石及分化岩石等；一般用于南方较软土层中的建筑物桩基。

优点：与钢管桩相比，具有：穿透能力更强，可穿越中间硬土层；施工挤土量小，基本不产生挤土效应；切割、接长较方便，取材较易，价格较便宜（低20%～30%）。

缺点：与钢管桩比较，其承载能力、抗抗锤击性能要差一些，运输和堆放中易造成弯折，须采取一定的防弯技术措施；振动、噪音较大，桩材易腐蚀。7.4工程桩型选择小结

工程桩型及其成桩工艺应根据上部建筑结构类型、荷载性质、桩的使用功能、穿越功能、桩端持力层、地下水位、施工环境、制桩材料供应等条件进行综合分析后确定。

在选择建筑桩型时，当预制桩在满足施工条件、桩身承载力要求时,对于大面积的建筑场地，使用混凝土预制桩较混凝土灌注桩更加经济，且施工进度更快，符合目前集团提出的快速开发理念；当建筑场地的地质条件较复杂、软土层中夹有孤石、坚硬夹层或障碍物多的情况下，宜采用灌注桩；钢桩的工程造价高，一般不采用，除非遇到：建筑项目的单桩承载力要求很高，持力层埋深大且其上覆深厚软土层，钢筋混凝土桩、预应力混凝土桩均无法顺利施工或满足不了承载力要求时，才采用钢管桩或H型钢桩。第八节: 基坑支护方式 8.1基坑支护方式 8.1.1放坡开挖

适用范围：适用于对基坑周边沉降、变形等要求不高的空旷场地；多用于基坑侧壁安全等级为三级的基坑。

优点：基坑开挖经济、工艺简单且开挖速度快。缺点：所需施工作业面大，场地周边变形大。8.1.2土钉墙围护结构

适用范围：适用于地下水位以上或人工降水后的黏土、粉土、杂填土以及非松散砂土、碎石土等；在淤泥质土以及未经降水处理的地下水位以下的土层采用土钉墙要谨慎；适用于基坑侧壁安全等级为二、三级的非软土基坑。优点：支护成本低，支护工艺简单、速度快。

缺点：基坑周边沉降、变形较大，不适用于深基坑及基坑周边有重要建筑物的场地。8.1.3悬臂式围护结构（包括钢筋混凝土桩、钢板桩、地下连续墙等悬臂形式）

适用范围：适用于土质较好、开挖深度较小的基坑（在软土场地中开挖深度不宜大于5.0m）；施工过程中，应加强基坑周边建筑物及土体的变形监测，如果周边有重要建筑物，对维护结构的变形要求很高时，则不宜采用；适用于基坑侧壁安全等级为二、三级的基坑。优点：能较有效控制基坑周边的沉降、变形；支护结构刚度大，抗剪能力强。

缺点：支护成本较高，支护工期较长；由于是悬臂结构，基坑坡顶的水平位移较大，不适用于深基坑及对基坑周边变形要求严格的场地。8.1.4重力式（水泥土墙）围护结构

适用范围：适用于开挖深度较浅的（基坑深度不宜大于6.0m）、基坑周边场地较宽裕的、对变形控制要求不高的二、三级基坑；其中水泥土搅拌桩组成的重力式围护结构适用于淤泥、淤泥质土、粉土、饱和黄土、素填土、黏性土以及无流动地下水的饱和松散砂土等地基；高压喷射注浆法组成的重力式围护结构适用于淤泥、淤泥质土、流塑、软塑及可塑黏性土、粉土、砂土、黄土、素填土和碎石土等地基。优点：具有挡土和止水帷幕的双重功效。

缺点：水泥土重力式挡土墙的墙体厚度大，需要占用较大的支护空间；墙体刚度小、抗剪能力差，基坑周边沉降、变形较大。8.1.5桩拉锚式围护结构

适用范围：适用于被维护土体能提供较大锚固力的砂土地基或黏土地基，且锚索支护长度范围内无建筑物基础、管线等制约；适用于基坑侧壁安全等级为一、二、三级的基坑，但从节约支护成本、缩短施工工期方面考虑，一般用于基坑侧壁安全等级为一、二级的基坑。厚层软土（如淤泥、淤泥质土等）地基的深基坑不适用。优点：支护结构刚度大，抗剪能力强，能有效控制基坑的变形；相对于内支撑维护结构，桩拉锚式围护结构成本更低，且不影响基坑内的土方开挖，确保施工进度。

缺点：施工工艺较复杂，对比其他支护方式（内支撑维护结构除外），该支护方式成本较高、工期较长。

8.1.6内撑式围护结构

适用范围：内支撑维护结构可适用于各种土层和基坑深度，但从节约支护成本、缩短支护施工周期等方面考虑，应在其他支护方式均无法满足支护稳定性、变形等要求的情况下，才采用内支撑围护结构；一般用于基坑侧壁安全等级为一级的基坑。

优点：围护结构刚度大、变形小，能有效控制基坑周边的沉降、变形，能满足各种深基坑的支护要求。

缺点：支护成本高，土方开挖慢，机械开挖受限制，施工周期长。8.2基坑支护方式选择的基本原则

8.2.1在选择基坑工程的围护结构形式时，首先，我们应根据基坑的周边环境、开挖深度、工程地质与水文地质、施工作业设备和施工季节等条件，再分析不同围护结构的特点和适用条件，然后选择最适宜的一项（或两项复合）维护结构进行基坑支护，以确保基坑开挖能安全、顺利进行的同时，又能节约支护成本、缩短施工周期。8.2.2基坑支护方式选择参考表基坑支护方式选择参考表

注：

1.基坑等级是指基坑的侧壁安全等级；

2.表格中序号①、②、③表示选择支护方式的优先顺序；

3.选择上述支护方式时还应综合考虑基坑的周边环境、开挖深度、工程地质与水文地质等条件。

第四章：建筑电气

编制说明；本章仅对工程施工中重要部位及常遇问题制定统一标准，也作为审图时的关注点第一节：（强电）电气工程统一标准 1.1总体要求

1、供配电的配置必须满足设计施工图及当地供电部门的要求；

2、配电系统应合理、优化，在保证使用功能、运行安全可靠与使用寿命的情况下兼顾成本控制； 1.2施工用电 1.2.1临时变电所

1）城外；优选跌落式刀熔开关+避雷器+杆上变压器;多台施工变压器挂在一条专线上,进线宜增加总开关断路器； 2）城郊；一般采用杆上变压器+砖砌平房{内设高压负荷开关十低压配电柜系统}； 3）在供电部门允许情况下又无消防风险的位置临时变压器优选油浸式变压器； 4）一线城市城内；临时变电所一般采用国产箱式变电站{环网柜十变压器十低压柜}； 5）变压器功率：315、400、500、630KVA为宜。6）高压柜一般选用国产环网柜；宜选合资开关;

7）低压柜:GGD固定式低压柜;内装：进线总开关,提供施工方用的总开关及计量用互感器电度表,功率因素表等，适当预留少量小容量开关以备项目部办公室或分包单位使用。1.2.2高压电源线

1）外部进线，若供电部门允许且不影响场地施工,优选架空线路； 2）进施工场地线路宜用铠装电缆或交联电缆穿管敷设； 1.2.3临时低压配电柜可选用塑壳开关 1.2.4高压线路由

1)若不影响工期优选用能结合永久用电的高压专线

2)力争借用现有高压供电线路，尽量避免新增敷设高压电缆线路。1.2.5报装与施工

1)为节约基本电费，需安装多台变压器的项目，变压器宜分开报装，根据工程进展实际需要逐台送电或报停。

2)临电位置应结合项目平面布置设置，避免中途迁移。1.3室内永久用电变配电所

其供电形式，容量选择及配电设备房的设置应满足当地供电局的要求

1.3.1位置：变配电所位于负荷中心，尽量与冷冻机房、水泵房等大容量的机房临近，减少低压干线供电半径。考虑好大型电气设备的运输通道。1.3.2应满足施工设计及地方供电部门要求(房间布置、无功补偿、分类计量及其它方面);釆用10仟伏变配电糸统;

1.3.3及时了解当地供电部门的最新政策。部分城市已开始实行高压外线由供电部门投资建设的政策，结合项目进展适时办理外线申请审批手续。1.4高低压设备

1.4.1高压柜;优选环网柜,或按供电局要求用中置柜;1)环网柜合资六氟化硫环网柜

2)中置柜若供电局没限制可选高挡次国产开关;1.4.2变压器变压器采用干式变压器;

1)对按变压器容量限制使用环网柜的供电部门;首先应优化各台变压器容量方案;（如；有部分城市限制容量在1000KVA以下）;若调整变压器数量后;避免使用价高的中直柜后降低了成本则采用新方案;

2)釆用不带外罩变压器施工时另装保护，或按供电部门要求采购 1.4.3低压柜采用GCK抽屉柜;

1)所有配电柜(箱)均应留有备用开关;但供住宅户内用电的公变低压配电柜应尽量少留备用开关，相同规格的备用开关不超过1 个，商业配电用电专变配电柜适当考虑多设几个备用回路。2)市电、自发电切换柜：市电失压自起动应急电源并自动切换到消防负荷。同时非消防状态下，市电仃电时发电机电源应能成为小区重要负荷：生活水泵、客梯等的备用电源。可予留一路作商业重要负荷（如冷冻柜，客梯等）备用。

3)予留环境、水景、广告、立面及屋顶的泛光照明、门卫、岗亭、闸道等室外建筑物的用电开关。1.4.4配电 1)尽可能采用上出线方式,一般大载流量如变压器出线等采用母线槽送电,其余釆用电缆走桥架。电缆桥架及吊架均需接地。

2)变电所宜放在首层或负一层；若在底层做电缆沟，宜做堆高式电缆沟并做好防水，宜一次砼浇注，不宜砖砌；还应考虑排水。1.4.5电井

1)住宅各层强、弱电井尽量分开设置、或采用强弱电共井设备分层放置；需放电表箱的电井，应复核井内墙面尺寸是否能放下当地供电局要求的电表箱。

2)竖井内强电线路沿梯式桥架敷设，电缆排齐后扎带绑扎；弱电线路干线沿槽式桥架敷设，引至弱电设备箱的支线沿封闭金属线槽敷设；电缆电线出线从配电柜开经电缆沟、桥架、电井到未端均应按规范要求挂牌。

3)电气竖井应设置检修插座及接地干线，插座数目，每井一个。4)电井内的照明灯具设置在电井门的上方的墙上。

5)弱电竖井应考虑网络机柜（720x520x250，壁挂式）的安装空间；普通弱电线与消防线应分线槽敷设.6)竖向采用预分支电缆时，在顶层电井的顶上应设置预分支电缆的挂勾。

1.4.6电缆与开关：照明及动力负荷应根据其负荷类别选择开关的型号。电线、电缆耐火等级的选择：消防负荷选择耐火型，其它按规范选低烟无卤电缆。1.5住宅

1.5.1高层住宅配电不采用母线槽，考虑采用预分支电缆或按设计施工。当地有特殊规定的，按照当地的规定执行。

1.5.2分户箱;设漏电开关和微型断路器;按规范采用两极与四极开关，降低造价。漏电开关控制插座回路。1.5.3套内应做卫生间局部等电位；1）打砼土前焊接本层卫生间局部等电位，予留带有穿机螺栓孔的镀锌扁铁（3×25）；2）砌墙时安装端子板，同时接入卫生间插座地线（地线要求BV-4MM2，不准串接）和予留的扁铁3）从等电位端子引地线联接卫生间淋浴器及金属管龙头； 1.5.4大堂、标准层公共场所的开关、按钮及警铃等电气设施，尽量不要设在太显眼处，影响美观。一层入户大堂的照明留一两盏灯采用双控开关控制，公共照明箱的配电回路，容量应考虑装修时灯的数量增加。

1.5.5各单元设对讲门口机并予留电源。

1.5.6电表箱;塔楼12至15户一个电表箱,电表箱外型尺寸应据电井安装墙面大小而定.一般户型为单相电表,大户型如复式户采用三相电表。一般电表箱装于电井内;电表箱按两层或三层一台设置；仅为六层高的多层楼房电表箱宜集中放在首层。对于电表箱由供电部门统管统装的地区，应尽早与供电部门沟通，按当地政策办；若允许在各层电井装表箱的应核实电井空间，对于供电部门规定只在一层装电表箱的，可减少电井设计尺寸。1.6住户内电气 1.6.1电源插座：

1)．排气扇旁设单相三极电源插座，接入灯回路配电，并设开关控制；

2)．卫生间不设剃须插座；窗户换气扇的地方设置电源插座，为单相三极插座带开关； 3）空调插座位置应与予埋的排水口配套，无装饰要求的，宜定位在排水口下方45度距离15CM处。

4).安装在1.8 米以下的电源插座采用安全防护型。5).厨卫、大阳台、私家花园及洗衣机等处选防溅型插座 6).有线电视终端和网络终端旁设电源插座；

1.6.2弱电插座：（除当地有特殊要求外，按照下列标准执行）1)每户预留弱电智能箱,距地0.3m，电视，电话，网络弱电进线均由此处分至各端口。弱电箱内预留220V电源。

2）弱电插座数量与布置见弱电部分的说明。

3）住户内强、弱电插座的布置要与建筑的家私、厨具、水、气、空调等设施的最终施工图位置相对应。1.6.3其它配电；

1）住户露台（阳台）灯具若暴露在室外,应采用户外型灯具

2）配线住户配电箱尽量减少出线回路：不设备用回路，空调、厨房插座回路采用4mm2 线，其他回路均用2.5 mm2 线。

3）分户箱;塔楼每户一个;大户复式负荷大可采用三相供电;别墅每二层一个配电箱。4）电表箱设300或500毫安漏电保护器，分户开关箱设30毫安漏电保护。漏电开关保护插座回路。1.7管材预埋

1.7.1会所等楼房吊顶内明装电管，敷设在挂石材钢架上的电管，穿消防电线的套管以及所有人防电管均应用钢管（人防为国标SC管或热镀锌国标管，丝扣联接需作接地跨线；其余用途钢管，可用厚壁的JDG管，采用标准的连接件及接地压紧螺丝联接）；其余用途电管材质按设计要求。除上面规定之外，予埋在砼板上强弱电管，一般采用压力为中型以上UPVC管，D32以下弯头可采用弹簧冷弯，＞D32管宜填沙热弯。1.7.2穿越人防应预留套管。1.8防雷工程

按建筑物防雷等级，具有防直击雷、防侧击雷、防雷电磁脉冲及高电位侵入措施;施工做法； 1.8.1防雷地网；按设计网格焊接连通组成二个闭合环网，网线应选外侧的地粱粗主筋，交叉处及钢筋搭接、套丝连接部位均应焊跨接线，搭接处按防雷要求补焊；交叉点应打油漆标志，所有桩基接地钢筋及防雷引下线基础部位均与地网用跨接线焊接，跨接线用≧12MM园钢； 1.8.2桩接地，每点一般选承台内对角二根桩共四条主钢筋引上焊接到地网；项目在雷区每点选承台内四根桩共八条主钢筋接地网；大的钢筋笼承台或核心筒都是良好的接地体应尽量利用，焊接引到地网。

1.8.3防雷引下线；位置按施工图要求一般选柱对角二根≧16MM主筋作引下线，若只有14MM主钢筋则应共选四根；每层的每条防雷引下线必需用油漆打明显标志，且必需在该柱封模前在上一层钢筋上接续打好引下线标志，凡是搭接处均需补焊接，螺母套接要焊跨接线，若防雷所无要求，则压力渣焊可不另焊跨接，但必需检查压力渣焊口是否合格并在柱封模前打好上层防雷引下线标志；

1.9应急电源及柴油发电机房

1.9.1发电机房风机用电采用双电源供电，保证风机供电的连续性。风机应与灭火系统联动控制。1.9.2发电机房储油间应设置加油管、透气管。地面铺沙。并应敷管至机房外通道墙上设加油阀门。

1.9.3发电机房空调风机安装应设置专用风机，避免吊装设置在发电机房或配电房内。发电机房的排烟井道尽量少拐弯，控制在2 个以内。1.9.4对给排水专业的要求：

1)柴油发电机组产生的废气必须经过净化处理后方可排出，设计时须根据柴油发电机组的机型采用干式废气处理或水净化处理，若采用水净化处理，则要求给排水专业在发电机房适当位置预留给水接口和排水地漏。并应有水箱喷淋回水循环泵 2）环评合格的烟雾一般经专用烟道楼顶排放，若设计选用其它方向排放，排风出口应避开住户、大厅入口、人行通道；并应考虑风向。

3)设置柴油发电机组废气净化水处理后的废水排出装置。1.10 地下室及公共部分设施

1.10.1消防报警待人工确认后消防负荷动作。消防控制中心与智能化管理中心合用，有人值班； 1.10.2有线电视、通信机房、宽带网机房按专业公司要求配置。1.10.3架空层、走廊不走桥架，线槽； 1.10.4电梯机房设轴流风机；

1.10.5对于所有的荧光灯配电子整流器，对于其他气体放电灯采用就地无功补偿方式，就地补偿的功率因素不小于0.9；

1.10.6吸顶灯布置，在予埋底盒前要与结构梁位对图，使灯具布置美观、合理。

1.10.7住宅入口、楼梯间等的公共场所灯具采用吸顶式感应开关；若选用不带感应开关的独立灯具则需增加一予埋底盒，若电梯前室为节能灯需配容性感应开关

1.10.8电梯厅，大堂等场所灯具采用翘板开关。均分组控制，不宜一灯一开关。1.10.9消防应急照明火灾时釆用强制点亮。

1.10.10感应开关；为配合强制点亮，感应开关应选用带零线的四线带消防功能的人体感应开关；（可选型号有D-25K川科牌等，产品适用节能灯、日光灯、白炽灯）1.10.11消防楼梯感应灯选用白炽灯

1.10.12大堂、标准层的非感应灯开关宜集中放置，位置不影响美观 1.10.13 住宅应急照明应只由应急母线供电，不需末端切换

1.10.14凡需要二次装修设计的部位，其照明平面图上应相应标注预留的照明配电箱的位置、容量。1.11地库电气

1.11.1地库应急及正常用电应分开供电，以减小发电机容量。应急照明灯具仅在车道设置，车位不设置。

1.11.2疏散指示灯、消防线路尽量共管

1.11.3蓄电池灯具及出口指示灯应单独回路供电。设备房及车道预留蓄电池灯具。地下室照明采用单管荧光灯，不采用双管荧光灯

1.11.4地下室的每个防火分区内的消防送、排风系统中消防线路和平常供电线路应分别采用防火桥架及槽板式桥架敷设。

1.11.5照明灯具应间隔控制，配电回路应分区域划分，以方便物业管理。

1.11.6施工临时照明用电；一般采用36伏安全电压，地下室，也可在总包统一管理下提前穿予埋的日光灯电源线，挂灯泡作施工照明。1.12室外管线

1.12.1 接驳市政管予埋;设计前应了解供电、通信、有线电视等市政条件、各管线的引入方向电缆沟位置。

1.12.2强电：电缆数量较多时采用暗埋式电缆沟，覆土300mm，间隔25米左右设一检查井；其余埋设UPVC管（过路采用国标镀锌钢管，并应作防腐处理，过路管应伸出路沿约30层面）；暗沟与埋管位置应设标志桩。

1.12.3弱电：埋设UPVC管（过路采用国标镀锌钢管）；

1.12.4电井的盖板采用下沉式，满足上面的装潢要求，人（手）孔井的大小按需设计，在满足使用和维护要求的前提下尽量减少尺寸，位置尽量隐蔽，不设置在车行道上。井内电管分层每层管口保持规范距离；室外电箱设置位置尽量隐蔽，不要设置在主要出入口。1.12.5电缆沟、人（手）孔井、电缆排管应有排水措施 1.12.6环境照明配电箱一般设在建筑物的架空层并按环境照明灯方向预埋电的进出线管道 1.12.7 埋有小区门卫和岗亭的强弱电进出线管道及相关电井的设置

1.12.8弱电总图上应考虑监控、室外背景音乐、周界防范等系统的管线及电井位置

1.12.9一般应设有办公楼、商业、会所等类型建筑立面泛光照明的相对位置图及供电线路的予埋电管。

1.13商业（铺）电气

1.13.1各商铺门上方予留灯箱、遮阳棚、电动卷帘电源，接自本商铺配电箱

1.13.2小区临街商铺的强弱电进线优先考虑从地下室引上，若受地下室范围的限制，必须设置室外电缆线路时，临街商铺的进线设置在商铺的背面，若背面不能设置时，考虑从住宅的井道上线从屋顶走线。当必须设置商铺前方电缆进线电井时，位置要设置在对商铺影响最少的地方，并减少设置的数目。商铺大门的正前方一定不能出现电缆井。1.14会所外立面泛光照明 1.14.1管线敷设：

1）埋地射墙灯；宜采用重型PVC管（405）埋地与予埋底盒连接，接线装灯后灌沥青胶，或环氧树脂、石腊防水密封；

2）外墙造型射灯及线条灯类；在顶层平台或地面可予埋PVC管和底盒在墙边接PVC管埋墙到女儿墙顶出线，明装则用镀锌铁管沿墙敷设，一般横向明装管线不放在幕墙骨架内。线条灯控制箱宜放在室内吊顶或室外墙顶易检修位置；灯具的技术要求明细及验货标准；照片，图片外观及颜色，立体尺寸，各部位材质、壁厚，金属表面工艺处理要求，光源类型，功率，功率因素，光效，色温、亮度，流明系数等。1.14.2LED灯；

1）LED晶片；一般选台湾晶元，高挡次选美国科锐，及同挡次产品； 2）各类LED灯；组装生产厂家在确定前应调研，规模及质量检测监控手段较完善者，方可列为可用品牌。

3）验收；（1）LED晶片确认，应提供原产地证明，进口商检证明或原厂授权证书；特别是科锐晶片可送美国科锐在中国授权机构；深圳智威堡科技实业公司进行晶片鉴定。（2）LED 灯；出厂合格证，3C认证，质量检测报告；包括；亮度、流明系数，色温，老化试验，防水等级，特性曲线等。（3）外观验收及24小时以上通电试验。1.15泳池、水景等电位与扶梯、水下灯的安全保护

1)泳池、水景的电气施工必须遵守电气设计规范14.8特殊装置或场所的安全保护的规定施工；泳池除采取总等电位联结外，尚应进行辅助等电位联结；该项工作由土建总包施工；辅助等电位联结必须将0、1及2区内所有装置外可导电部分与位于这些区内的外管可导电部分的保护线连接起来，并经过总接地端压与接地装置相连，具体应包括；水池构筑物的所有金属部件；水池外框、岸上周边地面、石彻挡墙和跳水台中的钢筋；固定在水池构筑物上或水池内的所有金属配件，水处理设备的金属配件、水泵电机，泳池灯具，爬梯、扶手、给排水口、变压器外壳、金属导管等等；

2)施工泳池土建的电工须把等电位用热镀锌扁铁或园钢分别送到扶手予埋钢板焊接、或水下灯接线盒中，由专业安装电工联接到灯具外壳；

泳池，水景尽量少用水下灯，水下灯宜选用12V LED灯；0、1和2区禁用220V射灯（如开盘需要，则售楼展示后柝除）；

3)泳池应有充分的安全照明，宜在2区外设数组6米以上的高杆泳池射灯安装扶梯应予埋带爪的钢板并与等电位联接；泳池扶梯一般采用304不锈钢；

泳池水下灯应带2。5米以上的电源电缆，接线盒宜予埋在2区以外，灯具应配予埋工程塑料底盒第二节：弱电系统配置标准 2.1安全防范系统 2.1.1对讲子系统

2.1.1.2点位设置：

2.1.1.3与建筑设计结合：

2.1.2周界防越及报警联动子系统 2.1.2.1功能配置：

2.1.2.2点位设置表：

2.1.2.3与建筑设计结合：

2.1.3闭路电视监控子系统 2.1.3.1功能配置：

2.1.3.2点位设置

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