廉租住房建设和保障规划
一、规划编制依据
1、《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
2、建设部关于印发《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和计划编制指导意见》的通知（建住房〔2007〕218号）；
3、内蒙古自治区人民政府《关于进一步解决城市低收入家庭住房困难问题的通知
》（内政发〔2007〕107号）。
4、《乌海市国民经济和社会发展“十一五”规划》
二、规划范围和年限
（一）规划范围
本规划适用范围为乌海市辖区，包括海勃湾区、乌达区、海南区。
（二）规划年限
2008年——2010年。
三、规划编制的作用
本规划作为乌海市解决低收入家庭住房困难的法定依据，在规划期内和规划范围内，解决城市低收入家庭住房困难的各项活动、各项政策规定，应与之相符合、相协调。
四、规划的主要内容
（一）实物配租。2008年——2010年全市计划新增廉租住房1944套，其中：新建1704套，2007年续建240套。户型以50平方米以内为主。新建、续建廉租住房总建筑面积9.58万平方米，其中：新建8.38万平方米、续建1.2万平方米；总占地面积5.68万平方米。
1、2008计划新增廉租住房744套，3.58万平方米。其中：新建504套，2.38万平方米（海勃湾区252套、乌达区、海南区各126套）,续建240套（乌达区、海南区各120套），1.2万平方米。
2、2009计划新增廉租住房600套，3万平方米。海勃湾区、乌达区、海南区各200套。
3、2010计划新增廉租住房600套，3万平方米。海勃湾区、乌达区、海南区各200套。
套型面积按照平均50平方米计算。
（二）租赁补贴。
1、2008年廉租住房保障租赁补贴计划发放830户，补贴金额426万元，其中海勃湾区340户，乌达区234户，海南区256户。争取到年底全市人均住房面积不足15平方米的家庭将全部纳入廉租住房保障范围。
2、2009年廉租住房保障租赁补贴计划发放3656户，补贴金额947万元，其中海勃湾区1000户，乌达区1556户，海南区1100户。
3、2010年廉租住房保障租赁补贴计划发放3056户，补贴金额791万元，其中海勃湾区800户，乌达区1356户，海南区900户。
2009年起将低收入家庭纳入住房保障范围，大多数人采取发放补贴方式进行保障。
（三）廉租住房建设投资、租赁住房补贴资金估算及资金筹措，2008年——2010年廉租住房保障资金为12220万元（其中：实物配租总投资10056万元，租赁补贴资金总量为2164万元）。
1、2008年廉租住房保障资金为3282万元（其中：实物配租总投资2856万元，租赁补贴资金总量为426万元）。
2、2009年廉租住房保障资金为4547万元（其中：实物配租总投资3600万元，租赁补贴资金总量为947万元）。
3、2010年廉租住房保障资金为4391万元（其中：实物配租总投资3600万元，租赁补贴资金总量为791万元）。
第二章 城市低保及低收入家庭现状与住房需求分析
一、乌海市发展概况
（一）城市发展现状
乌海市辖海勃湾、乌达、海南三个区，总人口47.7万人，2007年GDP人均可支配收入13623元，从业人员21.6万人，城镇登记失业人员0.92万人，登记失业率4.28％，住房总建筑面积1285万平方米，人均住房建筑面积27.65平方米。
（二）规划期末城市发展目标
到2010年全市总人口将达到50万人，人均住房面积35平方米。廉租住房建设1944套，9.58万平方米，全市城市低收入家庭住房困难得到基本解决。
二、城市低保及低收入家庭现状
城市低保家庭的认定：享受民政部门认定的城市最低生活保障待遇1年以上或持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭；具有本市常住居民户口，家庭人口为2人(含)以上，成员之间有法定的赡养和抚养关系，在当地连续居住3年以上;家庭人均住房建筑面积在13平方米（含）以下的低保家庭。截至2007年底全市共有低保家庭户数10574户，人口40722人。
城市低收入家庭的认定：凡具有本市常住户口，人均月收入低于440元，人均住房建筑面积不足15平方米的或符合低收入家庭其他认定条件的视为低收入家庭；截至2007年底全市共有低收入家庭户数约3000户，人口9000人。
三、政府保障能力和市场住房供应能力
（一）政府保障能力
规划期内，全市各级财政预算资金安排4922万元，土地出让净收益5785万元，住房公积金增值净收益513万元。政府住宅用地收储463万
平方米，其中用于保障性住房建设的230万平方米。
（二）廉租住房供应能力
1.截至2007年底已经筹集廉租住房情况。2006年共发放廉租住房租金补贴资金57.2万元，补贴户数631户，补贴面积18725平方米。2007年共安排廉租住房补贴资金200万元，补贴1141户，2756人，补贴面积3万平方米。实现了家庭人均住房
在13平方米（含）以下的低保家庭应保尽保从2007年始我市全面组织实施棚户区居民搬迁改造工程，将棚户区、矿区居民搬迁纳入廉租住房政策范畴，计划用2-3年时间逐步将矿区近5万户居民从矿区搬迁出来，彻底改善棚户区居民的生产、生活条件。截止目前，已累计投入资金2.6亿元，开工建设住房100万平方米。
2.规划期内廉租住房需求分析
结合我市经济社会发展情况，根据2006年、2007年抽样调查结果分析，初步预测规划期内廉租住房需求量2000套左右，以每年600——700套的需求量增长。
第三章 规划的指导思想、原则与目标
一、指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
二、规划原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分布解决；政府主导。社会参与；统一政策，因地制宜；市级负总责任，各区抓落实。
三、规划目标。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到”十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
第四章 住房供应和租赁住房补贴
（1）新增。规划2008年——2010年期间，将通过集中建设和在普通商品房中配建等方式提供廉租住房1944套，户型在50平方米以内，总建筑面积为9.58万平方米，总占地面积5.86万平方米，计划总投资10056万元。
（2）市场可供租赁房源分析。
近年来，伴随旧城拆迁改造、矿区棚户区搬迁，市场可供租赁的房源逐步减少，现有房源基本可以满足近3年市场需求，但受各方面因素影响，租房成本逐年加大。
第五章 投资估算
规划期内计划共需要投资12220万元，其中2008年3282万元，2009年4547万元，2010年4391万元。
第六章 土地供应和资金安排
2008年计划用于廉租住房建设用地面积5580平方米，计划投资2856万元，其中土地出让金1785万元，住房公积金净收益113万元，争取各级配套资金958万元。
2009年计划用于廉租住房建设用地面积6000平方米，计划投资3600万元，其中土地出让金2000万元，住房公积金净收益200万元，争取各级配套资金1400万元。
2010年计划用于廉租住房建设用地面积6000平方米，计划投资3600万元，其中土地出让金2000万元，住房公积金净收益200万元，争取各级配套资金1400万元。
第七章 落实规划的相关措施
一、加强廉租住房建设管理。依据自治区下达的保障性住房建设计划，由市、区两级政府房管部门负责经济适用住房的建设工作，并对经济适用住房建设项目进行公开招标，确定资信度高的开发建设单位。保障性住房建设标准以“实用型”中小户型为主（廉租住房控制在50平方米以内、经济适用住房控制在60平方米左右），设计方面力求面积适度超前、功能齐全、经济适用和便利节能。
二、规范廉租住房的分配与管理。严把廉租住房和经济适用住房分配关，继续健全“三级审核二级备案”及“一认定二公示”制度。市、区政府、建设部门、房管部门、民政部门、街道办事处、居委会通力协作,严格按照管理程序,严格执行管理制度,真正落实政府要求的“实事办好,好事办实”。
三、落实经济政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，实行保证供应，按照住房建设规划，在土地供应中予以优先安排，申报用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除和有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济使用住房建设、棚户区改造、旧住宅整治的，可同时给予相关政策支持。
四、加强解决城市低保家庭住房困难的法规建设。进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施，结合地区实际，制定出台相关的配套政策和法规，为切实解决低收入家庭住房困难提供制度保证。
五、确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅整合，要坚持经济、适用的原则。提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺，切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
六、退出机制。结合全市低收入家庭住房情况普查，建立健全住房档案，实行抽样调查和复核，实现动态管理，进一步规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核、公示办法和退出机制。
第八章 规划实施机制
一、落实规划实施的责任。市政府对解决全市城市低收入家庭住房困难工作负总责，对各区人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。各区人民政府对解决各区低收入家庭住房困难工作负责，具体落实相关工作。
二、健全责任考核机制。解决城市低收入家庭住房困工作统一纳入对各级政府的政绩考核中，各级政府要将解决低收入家庭住房困难列入重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作。
三、发挥计划的调控机制。结合规划编制工作，分解规划的阶段性目标，落实具体措施，根据总体规划的要求，建立动态调整机制，根据具体情况适时调整，确保总目标的实现。
四、建立多部门协调的工作机制。由政府全面负责对规划和计划编制工作的领导和组织协调，明确牵头部门和参加部门，各司其职，认真履行职责，相互配合，协同做好规划和计划编制工作。
五、加强规划实施的监督管理。建立以各级政府为主体的层级监督管理体系，层层负责，逐级落实，指导督促具体部门做好规划的实施工作。
附件：
一、附表1、2007年乌海市城市国民经济综合指标一览表2、2007年乌海市城市低保及低收入家庭现状表3、2007城市廉租住房保障对象条件、保障标准情况表
4、截至2007年底全市城市低收入家庭住房困难情况表
5、截至2007年底全市廉租住房筹集情况一览表6、2008——2010年廉租住房保障计划户数汇总表7、2008——2010年全市廉租住房筹集规划表8、2008——2010年全市廉租住房保障资金需求估算表9、2008年廉租住房保障资金筹措计划汇总表10、2009年廉租住房保障资金筹措计划汇总表11、2010年廉租住房保障资金筹措计划汇总表12、2008年——2010年廉租住房保障资金筹措计划汇总表
二、附图（总建筑面积50平方米以下典型户型、优秀户型设计图纸）
一、沈阳市保障房规划和建设中存在的问题
1. 投资开发力度弱。
与商品房相比, 保障性住房的整体投资额过少, 开发量偏低。以2011年为例, 总的住宅用地供应为3077公顷, 但其中只有42公顷用于保障性住房建设, 不到总量的2%, 其余供地基本用于商品房的建设。
2. 政策制定以完成指标为主, 灵活性较差。
在2011年建设的42公顷保障性住房中, 廉租房为4公顷, 经济适用房为13.5公顷, 而公租房占到了24.5公顷。这一数字的差别根源则在于国家指派的硬性指标, 即2012年沈阳市需建成36000套公租房以保证住房供应。实际上, 这样的指标与市场发展需要并不完全符合, 体现了我国行政政策的制定存在着由上而下派发任务的机械性和滞后性, 与实际市场需求相互脱节, 有碍于保障性住房的健康发展。
3. 货币补贴额低。
按照沈阳市出台的《沈阳市经济适用住房货币补贴办法》及《沈阳市经济适用住房货币补贴补充规定》, 沈河区、和平区、大东区、皇姑区、铁西区、东陵区、于洪区保障对象的经济适用住房货币补贴额标准为每户5.5万元;沈北新区 (含蒲河新城) 、浑南新区、棋盘山开发区、苏家屯区的每户4万元;新民市、辽中县的每户1.8万元;法库县、康平县的每户1.3万元。
仅以沈阳市沈河区、和平区、大东区、皇姑区、铁西区为例, 现阶段的商品房新房房价为7500-8500元/m2, 二手房房价为5500-7500元/m2。而对比其收入状况, 现阶段低收入家庭平均每户约3.13人, 人均可支配收入约6500元。暂按二手房房价6000/m2计算, 购买60m2的住房需要约36万元, 这其间的政府补贴额为5.5万元, 仅占购房款的15%, 这些低收入家庭还需要支付其余的85%约31.5万元。显然, 以目前这种过低的经济适用住房补贴额, 很难满足低收入家庭的购房需求的。
4. 配售办法有待调整。
根据《沈阳市城市低收人家庭廉租住房审核及公示办法》《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》等相关政策的规定, 沈阳市保障性住房的购买顺序主要是通过摇号来确定。但在实际操作过程中由于沈阳市保障性住房房源较少, 极易发生以权谋私等现象, 造成真正有需要的低收入家庭居住权益无法获得保障。
5. 准入和退出制度有待改进。
沈阳市只在廉租房相关政策中建立了准入和退出机制, 采用低保收入家庭年审制, 年审未合格的家庭则退出廉租房市场, 但在经济适用房方面, 并未建立起完善的准入和退出机制。经济适用住房在出售过程中是以家庭现住房面积和家庭收入作为主要判断标准的, 但在操作过程中由于家庭实际收入数额难以准确界定, 准入关口不好掌控, 导致出现不符合规定的高收入家庭购买居住经济适用房的现象。
此外, 经济适用住房一经售出普遍采用终身制, 没有明确规定如何退出, 也就是说即使准入关口把握好了, 也不能排除在这其间有很多家庭经的经济状况得到改善转而成为了中、高收入家庭, 因此, 这部分家庭仍会继续占有保障性住房的现象发生。这就与“保障性住房为低收入人群解决住房问题的目的”相悖。
6. 筹资渠道少。
国家颁布的《经济适用住房管理办法》中规定:“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润。”沈阳市保障性住房的投资主体主要是政府财政支出和房地产商的资金投入。由于上述的国家限价政策, 使得保障性住房利润率较低, 因此, 导致追求高收益的房地产商不愿投资保障性住房建设。同时, 这一政策对于政府而言在短期内是产生了“拉低”政绩的负面效应, 导致政府管理部门对于经济适用住房的建设不够重视, 进而使得保障性住房的资金获取困难。
二、沈阳市保障性住房规划和建设的优化建议
1. 扩大保障房房源。
沈阳市政府相关部门可以采取既节约土地资源、又能解决保障性住房房源紧缺的措施。比如围绕低收入家庭保障性住房的需求条件 (60m2左右的小户型为主) , 收购结构符合要求、价格适中的二手住房, 用于扩大保障性住房的房源, 当然, 这其间的操作还应达到便于政府对保障性住房的管理。同时, 政府还应注意房源的多地多处回收和开发, 以公租房为例, 目前只在皇姑区和浑南开发区分别有两处集中性的项目建设, 其他地区并未进行公租房的开发。因为保障性住房面向的群体对区位、交通等要求具有差异性, 所以集中性建设无法最大化地保障其住房需求。
2. 结合市场供求实际, 灵活完成指标建设。
在制定保障房发展规划的过程中, 针对上层指派的任务指标, 首先要看是否与本地市场发展需要相符合;如果不符合, 可以在保障性住房建设体系内做灵活调整, 将某一类保障房多余的定额分配给需要建设的住房类型。也可与邻近县市互通有无, 合理分配指标, 保证资源利用及住房建设的有效性。
3. 调整经济适用住房政府补贴额度。
沈阳市政府相关部门应结合沈阳市各行政区的实际情况, 以属地为原则, 以各区商品住房价格为依据, 每年动态地调整补贴额。首先, 要降低经济适用住房的首付比例, 以能让低收入家庭支付得起;其次, 适当提高经济适用住房政府补贴额度, 以保障低收入家庭的居住权益。
4. 配售过程透明化, 完善监督机制。
应遵循公开、公平、公正的原则全程监控保障性住的房配售过程, 在操作过程中应按照保障性住房申请者的困难程度、家庭总收入排序, 根据困难优先原则, 在公证处的监督下, 对保障性住房进行现场摇号与公布。并且要将摇号结果和中号者在报纸、电视等媒体持续时间刊登发布, 以接受市民查询及监督。
5. 完善准入和退出管理制度。
沈阳市政府相关部门应补充和完善保障性住房的准入和退出制度, 比如利用计算机联网技术的便利条件, 对出租、出售保障性住房实行严格的审核控制, 防止投机现象发生;加强对经济适用住房的分配管理, 定期地对入住居民家庭收入情况进行多方详细核查, 对不符合条件的居民限期收回并予以公布, 以杜绝较高收入者占有保障性住房。
6. 拓宽筹资渠道, 加大保障性住房投资。
实现应保尽保——4年内基本解决低收入住房困难户住房难题
“北京市高度重视解决群众住房难问题，加强规划，加大投入，增加供应，采取了一系列有效的措施，着力解决低收入家庭的住房困难。”陈刚介绍说，截至2007年2月底，全市批准集中建设经济适用房项目52个，住宅总规模2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积2000万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。此外，全市累计约2.6万户家庭享受了廉租房解困政策，财政累计投入资金2.9亿元。
陈刚说，不可否认，目前，仍有一些低收入住房困难户还存在程度不同的住房小、住房差乃至无房等住房难题。据抽样调查统计，目前全市还有低收入住房困难人群17-25万户，占北京全部家庭的5%-8%左右。
“解决这些低收入住房困难户的住房难题是‘十一’五期间北京市的一项十分重要的工作。”陈刚说，中低收入群体尤其是低收入住房困难家庭的住房问题，不能一味推向市场，单靠市场解决不了问题，“为他们提供保障性住房是各级政府的责任，让他们住上适当的住房应当作为政府行为对待。”
“加快保障性住房建设，在‘十一五’期间基本解决住房困难户的住房难题。这是北京市委、市政府确定的一项坚定不移的目标。”陈刚说，“十一五”期间，北京市将逐步立起分类型、多层次的住房保障体系。根据《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）》，“十一五”期间，北京市新建住房1.23亿平方米。其中规划安排经济适用住房1500万平方米（含廉租住房150万平方米）、“两限房”1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。“就这一项，政府每年直接和间接支出达近200亿元。”
“按平均每套70平方米计算，仅1500万平方米经济适用住房和廉租房就超过20万套。” 陈刚给记者算起了账，“我们说‘十一五’期间解决低收入住房困难家庭的住房难问题，实现‘应保尽保’是有充分的依据的。”
保障性住房建设——“两限房”均价在6000元/平方米左右，低于同地段市场房价30%以上
“保障性住房建设，要靠前抓紧抓实，让低收入住房困难群众早日住上新房，感受到政府的决心与效率。”陈刚说，为此，北京在总规划基础上，确定了年度目标计划，要求按时按量完成。今年就推出了“二三三”计划，即开工建设200万平方米经济适用住房、300万平方米“两限房”和30万平方米廉租房。
陈刚介绍，今年上半年，北京市已推出8宗“两限房”项目土地，建设面积约247万平方米，占同期北京市全部住宅供应量的55%，超过了高价位的商品房供应量。预计在今年10月前，北京将全部完成今年300万平方米的“两限房”用地供应指标。值得特别关注的是，“两限房”的价格在每平方米6000元左右，低于同地段市场房价的30%以上，将逐步显现对高房价的抑制作用。
同时，经济适用住房用地工作也在紧锣密鼓进行。截至目前，今年已经完成或正在进行招投标的经济适用住房用地，规划建筑面积已超过100万平方米。加上此前已经推出但未开工的用地，已经基本能保证今年开工200万平方米经济适用住房的用地需求。
“现在看来，‘十一五’期间保障性住房和‘两限房’用地需求完全能够确保。”陈刚说，供地最重要的方式是划定控制区。经初步估算，目前控制区用地约26平方公里，除去难以利用的用地外约有10平方公里用地可用于安排保障性住房及“两限房”用地，建设规模约2000万平方米。此外，通过开发配建、利用轨道线路车辆段和停车场建设综合安排等方式，实际提供的土地资源可规划建设4000万平方米保障性住房与“两限房”。“可以说，今后三年北京市的房源是十分充足的。”
“市里各部门统一联动，杜绝推诿扯皮，推动开工建设加快速度，尽快形成现实供应。”截至7月底，北京今年经济适用住房开复工面积已达313万平方米，年内还将新开工面积200万平米左右。市建委等相关部门正采取措施，保证完成年内开工建设“两限房”300万平方米计划。
落实优惠政策——对审核把关不严，甚至违规的工作人员要严肃处置
北京已经出台一系列措施，完善制度，把政府的优惠政策真正落实到低收入住房困难家庭。前不久，北京市保障性住房管理办法的核心内容《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城镇廉租住房管理办法》已经公示，并将根据群众意见与建议进行修改完善。
“一定要解决以往经济适用住房管理中存在的标准不细、审核不实、供需脱节等问题。”陈刚说，一方面，北京明确保障性住房面积标准。廉租房一居室40平方米，两居室60平方米，平均套型标准为50平方米。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，平均套型标准为70平方米。“两限房”套型建筑面积90%控制在90平方米以下，平均套型标准为80平方米。
另一方面，让家庭住房困难程度真正成为购房的首要条件。今后，北京居民购买经济适用住房，需要按照家庭住房困难程度、人口结构、经济状况、轮候时间等因素确定购买顺序。新建经济适用住房建设用地涉及的被拆迁住房困难家庭、重点工程被拆迁住房困难家庭、老人、大病、残疾、优抚等住房困难家庭优先配售。
谁家房子有多大、有几口人、家庭收入如何，邻居最清楚。陈刚说，北京根据家庭收入水平、住房和资产状况确定保障对象和准入标准，并建立了三级审核、两级公示的管理制度。“不仅要在区县一级公示，还要在街道进行公示。能不能买，要先过街坊这一关。” 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况及伪造相关证明的申请人，取消其申请资格；已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋使用用途的，擅自转租或转借他人居住的，除责令退回或按市场价补足购房款外，且5年内不得再次申请。对在审核过程中把关不严，甚至违规的工作人员要严肃处置。
“要优化保障性住房空间布局，尽可能保证居民生活方便快捷。”陈刚说，考虑到中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，今后北京市廉租房项目和经济适用房项目将优先安排在轨道交通沿线和站点周边500-1000米范围内。同时，为维护被保障群体的根本利益，将保证保障性住房公共服务配套设施合理设置和优先建设，提供便捷的居住生活服务。此外，也要保证每户住宅具有适宜的采光、日照、通风条件，形成健康安全的人居环境。
形成合理住房供应结构——让中等收入的人群也能买得起房，但北京没有计划对整个房地产市场进行“限价”
“我们出台规划，加快保障性住房和‘两限房’建设力度与速度，一方面是解决中低收入家庭的住房问题，另一方面也想从政策方面调控房地产市场。特别是调整房地产市场的价位结构，重点是大量增加中低价位的普通商品房，如‘两限房’。”陈刚说，房地产业是北京的重要产业，房地产业的健康发展，是首都科学发展的重要内容。要以科学发展观为指导，关注住房投资和住房结构调整，引导房地产业健康发展，形成科学、合理的住房供应结构，让中等收入的人群也能买得起房或有房住。
现在人们普遍感觉北京房价高，一方面，因为住房与市民生活切切相关，大家心理关注度高；另一方面，房地产市场也的确存在不少有待规范的地方。“北京从各个层面采取了许多措施，加强对房地产市场的监管与规范。”今年4月份，北京市建委还出台有关规定，对房地产经纪机构的捂盘惜售、发布虚假广告、收取诚意金等26种社会反映强烈的违规行为进行严厉惩处。
按照规划，今后几年，北京每新建4平米的住宅中，就有1平米保障性住房和“两限房”。“所以，我们坚信，随着保障性住房和‘两限房’供应加快，肯定将在一些区域对房价产生抑制作用。特别是均价在6000元左右的‘两限房’大量投放市场后，这种作用将越来越有效。这将直接让北京中等或中低收入的人群受益，而不是寄希望于高价位商品房。”
当然，北京暂时没有计划对整个房地产市场进行“限价”。北京作为国际化大城市，房地产市场高、中、低端需求并存，这是客观也是正常的。“关键是要形成一个合理的供应结构，要有相当比例的中低价位住房投放市场，要把市场机制和政府调控结合起来，既要通过建立政府保障逐步解决中低收入家庭的基本住房问题，也要通过健全市场体系逐步满足大多数居民的住房需求。”
链接：
保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
广西维业经济管理咨询有限公司
二〇一一年三月
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第一章 总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 第二章 建设背景及必要性„„„„„„„„„„„„„„„7 第三章 政策保障„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章第十二章第十三章第十四章附件
项目地址与建设条件„„„„„„„„„„„„„ 10 建设内容及规模„„„„„„„„„„„„„„„ 12 建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 节能节水„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36 工程进度及建设管理„„„„„„„„„„„„„ 38 建设项目招投标„„„„„„„„„„„„„„„ 43 环境影响及评价„„„„„„„„„„„„„„„ 45 建设投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„ 51 财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 55 社会效益综合评价„„„„„„„„„„„„„„ 55 结 论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 56
第一章 总 论
一、项目基本情况
（一）项目名称：廉租住房建设项目
（二）项目性质：新建
（三）建设地点：本项目位于桂梧高速路口东北侧。
（四）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积XXX平方米。土地取得方式为行政划拨。
二、研究范围及主要编制依据
（一）研究范围
广西维业经济管理咨询有限公司受项目业主委托，对廉租住房建设项目进行可行性研究并提交《廉租住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。
（二）主要编制依据
1、《廉租住房保障办法》中华人民共和国建设部九部委162号令；
3、《住房保障三年规划》
4、项目其他有关资料
三、可行性研究的主要结论
（一）项目建设必要性
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善 的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。
根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生，仅是河东老城区需搬迁住户就有5,879户。这些都是政府逼切需要解决的难题。
（二）建设内容及规模
本项工程总建筑面积为AAAA㎡，其中廉租房AAAA套、建筑面积AAAA㎡，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积AAAA㎡。
（三）工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：
2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。
2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2011年9月至2013年9月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。
（四）投资规模
本项目概算建设投资XXXX 万元，其中：土地费用XXXX万元、建安工程费34,378.65万元，工程其它费用XXXX万元，基本预备费2,077.77万元，按总建筑面积平均造价元2,359.54／㎡。
（五）资金来源 本项目建设资金来源：
1、中央财补助
2、本级财政自筹。
（六）资金使用计划
本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。
（七）结论
本项目建设，是政府在房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题、保障和改善民生、促进社会和谐进步的重大举措。同时，对于遏制房市的过度投资投机，促进我国房地产健康、稳定发展也有积极作用。
根据对建设条件、工程方案、财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。
综上所述，项目建设十分必要而且可行。
第二章 建设背景及必要性
－、项目建设的必要性
党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。
国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调： “加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”
“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。”
“建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”
由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。
1、解决低收入家庭的住房困难，政府应当负起责任。
我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。
2、解决低收入群体的住房问题已经刻不容缓
根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低 于300元的家庭总户数为3,243户。全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。据市住建委提供的数据，河东老城区需搬迁住户有5,879户，这些都是政府逼切需要解决的难题。
3、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性 随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此在今年全国两会上，不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。
二、我市保障性住房建设概况
我市从2007年底开展保障性安居工程建设。至2010年底，我市市本级建设廉租房2,815套，总建筑面积15.7万平方米，总投资约2.3亿元；相对缓解了部份贫困家庭的住房困难，但由于政府财力所限，还未能够满足多达几千户住房困难户“居者有其屋” 的最低需求。
2011年自治区下达我市保障性住房建设任务比去年大大增加，全 市须建设廉租住房5,000套；其中市本级新建3,670套，建筑面积19.55万平方米。
第三章 廉租房政策
我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。
我市的廉租房政策的内涵是：由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。
此外，我市的廉租房供给方式还从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。凡在我市重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在我市城区工作满3年、具有全日制大学本科以上学历的外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。
第四章 项目选址及建设条件
一、项目选址
项目建址位于高速路口东北侧。
二、建设条件
1、自然条件
属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，多年平均降雨量 1,478.2mm，降雨量主要集中在4－9月，约占全年降雨总量的71％。日降雨量≥50mm的暴雨天数多年平均在4.1～5.2天之间，最多年份为8～12天；降雨量≥100mm的大暴雨天数多年平均为0.5～1.1天，最多年份2～3天；最大日降雨量可达334.5mm，市区年平均气温21.1℃。
2、水文特征
内河流属珠江流域西江水系，市区内有西江、浔江、桂江等河流。浔江、桂江水位受雨汛影响显著，平水期和洪、枯水期水文要素差值较大。据统计资料，多年平均径流量为2,198×108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位27.67m，最低水位2.50m，最大水位变幅25.17m，最大流量54,500 m3/s，最小流量720 m3/s。本项目所处位置不受径流量大小和水位高低因素的影晌。、交通运特条件 的交通特点是地处三江（西江、浔江、桂江）、一线（洛湛铁路）、六路(桂梧、南梧、广梧高速、207、321、324国道）的多元交汇点上。本项目地处于桂梧高速进入市区的新路口，距离汽车站、火车站不超两公里，区位优势明显，交通十分便利。
4、项目配套工程条件
项目地位于成熟市区，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全．
（1）联水。项目供水来自本市自来水厂的城市管网，其供水能力充沛．
（2）排水。项目污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放．（3）联电。项目地电源来自本市电业局，用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用电要求。
5、生活配套设施条件
项目地为规划内的城市商住区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善．
6、工程地质条件
本项目建设场地参考第四期工程的勘察结果，规划区内工程地质构造为素填土、冲积层、坡粘土、花岗岩残积土和燕山早期花岗岩基岩，场地区域稳定性好，属于工程建设基本适宜区。
7、水文地质条件
本项目场地地下水类型为潜水，主要赋存于原生和次生隙中，场地地下水来源于大气降水和东侧地表水体补给，场地内地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢．根据分析结果，土和地下水对钢筋混凝土和钢筋混凝土中的钢筋有微腐蚀性影响。
8、地质构造与地展效应
项目位于广西山字型构造南东翼、东西褶皱带内的梧州向斜区，先后经历了加里东运动、华力西运动、印支运动、燕山运动和喜马拉雅运动，发生了一系列褶皱及构造断裂，白垢——龙圩断裂从本场地附近经过，该断裂活动始于广西运动，断续延伸至中生代，自笫三纪以来，已趋于稳定，因此场地区域稳定性好。
根据《建筑抗震设计规》GB50011-2001（2008版），抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.05g。
三、项目周边概况
本项目位于二环路內侧，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域周边房地产、物流等产业发展迅速。
第五章 建设内容及规模
一、建设内容
本项目建设内容包括廉租房住宅、小区配套用房、地下停车场及设备用房、为小区服务的商业用房、规划红线内的配套基础设施建设工程等。
二、建设规模
本项目总建筑面积为XXXX ㎡，其中廉租房XXX2套、建筑面积XXX㎡，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积XXX㎡。
具体建设内容见下表：
第六章 建设方案
一、总平面布置
（一）设计依据
1、主要设计规范和标准
①《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001； ②《民用建筑设计防火规范》；
2、《民用建筑工程总平面初步设计深度图样》05J804；
3、业主提出的设计要求。
（二）平面布置
根据用地条件，X幢共1X个单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。在小区东西南侧邻城市规划道路，退红线约X米，建筑物与红线距离8～10米。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。
（三）竖向布置
该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。室内外高差控制在0.450～0.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。
（四）交通组织
小区的交通依据场地实际状况，设主入口和消防紧急出口各一个，小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧。小区入口道路宽度为27米。在住宅楼周边形成宽度为8.5～21米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库出入口宽度7.5米。在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。
（五）无障碍设计
小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安 全通行。
（六）绿化
场地四周均退红线满足防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设4个中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，东北角有市政公共绿化广场，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。
（七）主要技术经济指标
1、规划净用地面积：27,702㎡（41.595亩）；
2、规划总建筑面积：184,921.4㎡； X
二、建筑方案
（一）设计依据
（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。
（二）平面设计
平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费 面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
从充分利用土地的角度出发，设计了4个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。
本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。
1、户型组合
住宅户型均为小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫套型。项目户均建筑面积为44.44㎡。（详见附图）
2、非住宅用房
根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空层车场、商业用房、以及其他配套辅助用房。
（三）竖向交通设计
小区南北向均设有车行出入口、人行出入口及紧急消防出口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。
（四）立面设计
建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用南方民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动、协调。
（五）剖面设计
剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。
室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。
（六）建筑物无障碍设计
本项目楼、地面凡有水平高差的地方均有缓坡设计，可供残疾人车无障碍通行。
（七）建筑安全
① 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。
② 外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。
③ 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或 玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。
④ 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900㎜。靠梯井一侧水平长度大于500㎜时以及顶层，扶手高度自可踏面计算为1050㎜。
⑤ 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
⑥ 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。
（八）装饰标准
① 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。② 外墙面：涂料墙面； ③ 天棚：乳胶漆；
③ 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆抹光。
1、室外部分
外墙面用墙面涂料装饰。
2、室内部分
内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。
楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆 楼地面。
（九）门窗工程
设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为原色单框铝合金玻璃窗。
建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。
三、建筑结构
（一）设计依据
（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；（3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；（2006年版）（4）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
（5）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（2008年版）（6）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；（7）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；（8）《砌体结构设计规范》GB50003-2001
（二）设计要求
1、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001，本工程的建筑结构安全等级：二级；
2、建筑结构设计使用年限：50年；
3、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：
4、根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2008），本工程为丙类建筑。
5、根据《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002，本工程的地基基础设计等级为丙级。
6、本地区基本风压为0.30KN/㎡；风荷载标准值为：0.30KN/㎡。地面粗糙度类别：B类。
（三）结构设计
建筑均采用现浇钢筋砼框架结构为主，辅以楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土混合结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。
本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。
（四）主要结构构件材料
1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：
2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。
3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级： 表5 砌体材料强度等级表
4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径≤10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准《冷轧带肋钢筋混凝土构件技术 规程》的规定。直径≥12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》(GBl499)的规定。
焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。
（五）环境边坡及深开挖设计 采用放坡处理。
四、给排水
（一）设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
2、《住宅建筑规范》GB50368－2005；
3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；
4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；
5、《节水型生活用水器具》CJ164－2002；
（二）设计范围
1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
（三）给排水现状
本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。
（四）给水
1、水源
本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN400mm，分别由小区东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。
2、用水量
（1）用水量：最高日水量2,282m³，最大时水量254.5m³。（2）主要用水项目及其用水量见下表：
3、水质
一般按生活饮用水水质考虑。
4、给水系统
由市政给水管进水管2条，管径为DN400mm，分别由小区东南侧接入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250。
室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。本工程室内给水系统分二个区。
（1）低区：地下一层至地上八层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。
（2）高区：九层～屋顶层，由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。
5、管材
（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。
6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。
（五）排水
1、排水量（1）污水量：
本工程污水量：按生活给水量的90%计算，则最高日污水量2282m³,最大时污水量约254.5m³。
（2）雨水量：
雨水采用暴雨强度公式：
q=2170×（1+0.484LgP）/（t+6.4P0.665）q20 236
2、排水系统
住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d 800mm。
建筑屋面雨水有组织排放。
地下室排水：消防电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。
雨水管管径为d600mm。
3、管材:（1）室外
① 污水管道直径≤d800mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径＞800mm选用钢筋混凝土承插管。
② 雨水管道直径≤d600mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径＞600mm选用钢筋混凝土承插管。
（2）室内及屋面
① 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。
② 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。
五、强电
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T 16-92；
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
3、《10kV及以下变电所设计规范》GB 50053-94；
4、《低压配电设计规范》GB50054-95；
5、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
6、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
7、《住宅设计规范》GB50096-1999；
8、《住宅建筑规范》GB50368-2005；
9、建设单位本专业的设计要求。
（二）设计范围
1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。
2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台200KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。
3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。
（三）负荷测算 按每户合计用电容量9kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为3.6kW。
该小区共有住户3672 户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=3.6×3672×0.6=7930kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ＝0.65。
公建配套用电负荷按500kW估计，小区其他公共用电负荷按1700kW估计。
考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs／(k×cosφ)=10130KW／(0.85×0.65)=18,335kVA 选用8台2500kVA干式变压器。
（四）供配电系统
10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。
1、配电设备
10千伏配电柜和低压配电柜。
2、过电流保护
10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。
3、计量
高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。
4、补偿 在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。
5、供电系统
（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用8台2500kVA干式变压器。
（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。
6、接地及电气安全
（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。
（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。
（五）建筑物防雷
1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R≤１欧。
2、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。
六、弱电
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2、《智能建筑设计标准》；GB/T50314-2000；
3、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T 50311-2000；
4、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；
5、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；
6、《安全防范工程技术规范》GB50348-2004
7、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；
8、建设单位和本专业的设计要求。
（二）设计范围
1、通信系统；
2、有线电视系统；
3、安全监视与消防控制系统。
（三）有线电视系统
1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。
2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。
3、由光纤电视网引入信号。以小区布局分设三个分配区。
4、在高层楼地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。
5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。
6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。
7、光纤电视电缆支线均穿管暗敷设。
8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。
（四）电信配线系统
1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。
2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置
（五）安全监视与消防控制
本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。
1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；
2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；
3、设消防广播及消防电话系统。
4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。
5、厨房设置燃气泄漏报警器。
6、在小区围墙內适当位置分装7个录像头。
（六）电阻及接地
本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R≤1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。
七、消防
（一）设计依据
1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；
3、《建筑灭火器配置设计规范》（97局部修订）GBJ140-90；
4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
5、《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2004；
6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)。
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
（二）设计内容及原则
1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。
2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。
（三）消防系统
1、总图消防
① 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。
② 消防车道：每幢建筑物的四周均有≥4m的通道，可通行消防车。③ 对消防车道和扑救场地的要求：该地块东西南三面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道≥4m。消防车道的最小转弯半径R≥9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于1%。
2、建筑消防
本工程住宅建筑楼为20～21层，为高层民用建筑，环住宅楼设有消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。
建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用180 厚烧结砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。
防火墙两侧门窗洞口水平距离≥2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离≥4.00m。
建筑物二次装修应接受物业管理部门监督，限定采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95执行。
3、结构防火
该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。
4、消防给水
根据《建筑设计防火规范》，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。
（1）消火栓系统用水量：高层住宅室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量10L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。
（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级II级)喷水强度q=8L/(min m2)，作用面积A=160m2；商业超市和室內活动中心(中危险级I级)喷水强度q=6L/(min m2)，作用面积A=160m2。喷水系统设计用水量30L/s。
（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。
（4）室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系 统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。
（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商业超市和室內活动中心等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。
（6）住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水管道连接成环，保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。
（7）室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。小区内共设有5座地上式消火栓，均匀布置。间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。
（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。
（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。
（10）每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。
八、景观及绿化
（一）设计原则
1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。
2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和生活环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠 大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。
3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。
（二）项目配套绿地的面积计算标准
1、配套绿地面积：距高层建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。
2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。
3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距3～4米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70％计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。
4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。
九、卫生防疫
（一）污废水汇集后排入城市污水干管。
（二）生活垃圾袋装集中处理。在小区范围內的适当位置设有一个25㎡半埋式垃圾收集点。
（三）给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。
十、安全防护
（一）选用电器及设备设施应符合质量标准。
（二）在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。
第七章 节能节水
一、节能原则
1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。
2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。
二、节能设计须依据
1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；
2、《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》（DG/TJ08-206-2002）；
3、《广西地区居住建筑节能设计标准》
4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。
三、节能
（一）节能措施
本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。
1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。
2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。
3、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量按南北布置，局部成东南，西南向布置，使其采光通风良好。
建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。
4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，小区公用路灯采用太阳能路灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。
（二）采取建筑节能技术措施
1、屋面采用保温隔热处理；
2、建材选用上尽可能采用轻质材料，减少建筑重量及建材用量；
3、所有设备选用节能和低噪声型；
4、主要采用高效节能灯具；
5、利用输水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。
（三）建筑电气节能
1、照明
（1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。
（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。
2、变压器及线路
（1）选用低损耗电力变压器；
（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；
（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜
进行补偿，提高功率因数。
（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。
四、其他节能措施
保护生态环境，充分利用小区及周边自然环境和绿地，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和热岛效应。
五、节水措施
1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。
2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。
3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。
4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。
5、采用节水型卫生器具。
第八章 工程进度及建设管理
一、工程进度安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：
2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。
2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2011年9月至2013年8月底以前，完成工程建设，同步完成小区
配套道路、管网工程。
二、建设管理
（一）组织机构与职责
本项目建设由房产管理局为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。
（二）建立完善的管理规章制度
项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：《项目管理部工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。
（三）建设管理工作范围
建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按设计图纸、合同工期、投资预算、质量标准完成项目建设。
1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。
2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。
3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。
4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。
5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。
6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和
关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。
7、做好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。
8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。
9、组织竣工验收。
10、组织工程审计。
11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。
第九章 建设项目招投标
为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》等相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。
一、招标范围及招标组织形式
（一）招标范围
本项目为政府投资项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。
（二）招标组织形式
项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。
二、招标方式
（一）招标方式
本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。
（二）在政策规定的媒介发布招标公告
在中国采购与招标网（http：//）、或广西建设网、广西日报、梧州日报公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。
投标人资格：
1、投标人必须具有独立法人资格；
2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；
3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。
（三）招投标程序
招标公告发布——资格预审——招标文件发售——开标评标——推荐中标候选人——确定中标人。
三、招投标相关要求
（一）自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的
法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。
（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。
（三）评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。
（四）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。
（五）招标备案
招标文件发售前须上报发展和改革委员会和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
第十章 环境影响及评价
一、概况
本项目建设总规模为185,438.8㎡（地上建筑174,2323.8㎡，地下11,160㎡），共建住宅3,672套，配套商业用房、物管用房、架空层停车场、地下车库等。
为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。
二、法律法规
（一）法律、法规
1、《中华人民共和国环境保护法》，1989.12.26
2、《中华人民共和国大气污染防治法》，2007.5.23
3、《中华人民共和国水污染防治法》，1996.5.15
4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，2005.4.1
5、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1997.3.1
6、《中华人民共和国水法》，2007.5.23
7、《中华人民共和国环境影响评价法》，2007.5.23
（二）技术规范
1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）
2、《地表水质量标准》（GHZB1-99）
3、《污水综合排放标准》（GB8978-96）
4、《污水排入城市下水道水质标准》（GB8978-96）
（三）技术文件
1、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-93）
2、《生态环境状况评价技术规范（试行）》（HJ/T192－2006）
（四）评价标准
1、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准
2、《地下水质量标准》（GB/T14848—93）III类水域标准
3、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）III类水域标准
4、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）II类标准
5、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准
6、《污水综合排放标准》（GB8975-1996）一级标准
三、环境影响分析评价
（一）评价范围
本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。
（二）、社会环境状况
本项目位于二环路外侧，近年来，随着城市建设进程的加快，本项目所在地区域，市政建设日新月异，房地产、物流等产业发展迅速。
（三）环境影响分析
本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。
1、噪声影响分析
施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、39 升降机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。
施工噪声具有高噪声无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。
营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。
2、空气质量影响分析
施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。
项目施工期应按《城市扬尘污染防治管理暂行规定》加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。
营运期：
工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。
3、固体废弃物影响分析
本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。
施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，40 则会严重影响施工区的卫生环境。
施工单位应严格遵守《城市建筑垃圾管理规定》和《建筑施工现场监督管理规定》，按上述规定执行后，固废对环境的影响轻微。
4、水环境影响分析
本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。
（四）环境保护的主要措施
1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施 对项目绿化工程进行了研究
2、施工期环境保护对策措施
声环境：为了减少施工对周围的居民的影响，在距离民居≤200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和施工方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并向社会公众公示；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。
水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。
振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。
环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。
固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地；施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工单位应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。
倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。
3、营运期环境保护对策措施 3.1、声环境
全面实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。
3.2、水环境
项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。3.3、环境空气
本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。
3.4、绿化美化
道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。
四、结论及建议
（一）结论
本项目符合城市总体规划，符合国家、自治区和本市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。
（二）建议
建议在本项目可行性研究的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目环境影响报告书》，对建设本项目可能造成环境影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。
第十一章 建设投资估算及资金筹措
一、估算依据与说明
（一）投资估算依据
1、政府廉租房建设项目方案设计。
2、由于本项目尚未进行施工图设计，因而，工程建设费用的计算方法，是参照梧州建筑市场同类建筑项目市场价扣除可免收的政府税费后的综合单价测算制定。计价范围包括：
2.1、主体工程：基础桩、主体建筑、室內－般水电安装、电梯工程、地下室设施；
2.2、附属工程：供水工程、排污（水）工程、供电工程、弱电工程、消防设施、燃气工程、道路工程、绿化工程、小区围墙、公卫设施、安保设施、节能路灯。
3、工程建设其它费用，按相关政府文件规定不计税金和行政性收费，只计有偿服务收费和必要的项目建设管理费用，计费范围包括：
3.1、项目用地的土地使用费、前期工作费、建设单位管理费、场地准备及临时设施费；
3.2、勘测设计费、施工图审查费、环保评估费、地质灾害评估费、生产安全卫生评估费、招标代理服务费、工程建设监理费；
3.3、建设工程保险费、建设工程劳动保险费； 3.4、基本预备费。
（二）工程量依据
工程量依据政府廉租住房建设项目设计方案和建设内容及规模确定。
（三）、工程建设其它费用。按财政部和稅务总局[财稅（2008）24] 号文件以及相关政府文件不计税金和行政性收费，其它费用均属有偿服务性收费，并按上级政府戓行政主管部门规定的计费标准计算。计费范围包括：
3.1、项目用地的土地使用费、前期工作费、建设单位管理费、场地准备及临时设施费；
3.2、勘测设计费、施工图审查费、环保评估费、地质灾害评估费、生产安全卫生评估费、招标代理服务费、工程建设监理费；
3.3、建设工程保险费、建设工程劳动保险费；
3.4、基本预备费。
3.5、本项目建设用地，根据《梧发改投资（2009）315号文》、《梧土储补（2010）16号文》、《住建委（***号）规划用地许可》批准廉租房建设用地面积41,201.81㎡（61.8027亩），该地块的土地及地上附着物补偿款4，944.22万元。
上述地块，根据《桂发改投资（2010）59号文》批准廉租房第四期项目列支土地使用费680万元。因此，其余的4,264.22万元在第五期廉租房工程列支。
二、投资估算
本项目概算建设投资43,633.07 万元，其中：土地费用4,264.22万元、建安工程费34,378.65万元，工程其它费用2,912.43 万元，基本预备费2,077.77万元，按总建筑面积平均造价2,359.54／㎡。详见表7、8、9。
第十二章 财务评价
本项目不属于盈利性项目，因而，本报告不作财务评价。但本项目的投资概算，是遵循既要保证项目建成、保证工程质量，又不浪费囯家资金、不背离市场价格的原则进行编制的，所编列的投资概算完全可以满足本项目按时、按质、按量完成项目建设。
第十三章 社会效益综合评价
本项目是政府全额投资、限定建设标准和供应对象、具有保障性质的政策性住房，可以解决3672户中低收入群体的住房困难，这是党和政府关心人民群众的“德政工程”，是一件利国利民的大好事。项
目建成后，将更有利于凝聚广大民众对党和政府的向心力，促进我市社会、经济协调和可持续发展。
第十四章 结 论
极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度实施方案》（景府发〔2007〕5号）等文件精神，切实解决我市城市中低收入家庭和最低收入家庭的住房困难问题，根据国家和省市有关规定，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护人民群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，逐步建立健全高、中、低价位相结合的住房价格体系和廉租住房、经济适用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供应体系，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难问题。
（二）基本原则。解决城市低收入家庭住房困难，要坚持立足市情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜。坚持真正让低收入家庭得到实惠；坚持公开、公平、公正、阳光操作，依法依规办事；坚持遵循市场规律，履行政府责任；坚持保护消费者利益，保护投资者利益，规范房地产市场健康有序发展。
二、工作目标和任务
（一）廉租住房保障目标。2008年底，对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；2009—2012年底，城市廉租住房制度保障范围，由城市最低收入住房困难家庭逐步扩大到符合条件的低收入住房困难家庭，并实现应保尽保。低收入住房困难家庭的收入标准由市政府根据有关规定确定。住房标准原则上按家庭人均住房建筑面积15平方米以下确定。
（二）经济适用住房建设目标。2008年至2012年，根据实际情况，每年按照我市商品住房开发总量的10%—20%的比例，安排新建一批经济适用住房。
三、完善配套措施，确保住房保障工作目标的落实
（一）落实建设用地。“两房”建设用地实行行政划拨方式供应。对“两房”建设用地，要切实保证供应，在土地供应计划中优先安排，合理确定区位布局，并在申报用地指标时单独列出。
（二）落实廉租住房保障资金。一是市财政要将廉租住房保障资金纳入预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房保障资金。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。四是廉租住房租金收入实行收支两条线，专项用于廉租住房的维护和管理。
（三）落实优惠政策。一是“两房”建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。相关税费按照有关规定减免。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。二是各商业银行应积极配合经济适用住房建设单位以在建项目作抵押申请住房开发贷款。购买经济适用住房的个人贷款，贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率。贷款人除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应提供准予购买经济适用住房的证明。三是公积金管理部门对申请提取个人公积金和住房公积金贷款的购买经济适用住房个人，应给予优先办理。
四、经济适用住房建设
（一）经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市房管部门根据经济适用住房建设计划，直接组织建设。
（二）建设经济适用住房要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。建设单位要严格控制经济适用住房面积标准，以每套建筑面积60—80平方米左右为主，最高不得超过90平方米。
（三）经济适用住房小区的配套。小区的基础配套设施和公共配套设施齐全，并与住宅工程同步建设，同步交付使用。
（四）经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。经济适用住房建设项目开发商对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设项目开发商应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。保修期从住房交付使用之日起计算。经济适用住房小区应当实行物业管理，为居住区居民提供符合基本生活需要的物业服务。
一、廉租住房保障退出机制的理论模式
1. 廉租住房保障退出机制的内涵
廉租住房保障对象退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源, 体现公平、公正性原则, 通过具体的行政主管机构审核, 对住房保障对象的资格进行规制, 让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象, 一旦家庭收入或住房条件得到改善, 就要退出保障范围, 把机会留给更困难的居民。
住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措, 是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质, 主要有以下特点:一是规则性很强。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是灵活性很强。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应, 不同经济发展时期, 最低收入标准不同, 政府制订的住房保障对象退出的条件不同。
2. 廉租住房保障对象退出条件
退出机制不同于准入机制, 它是一种事后机制, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中明确规定了廉租住房保障对象退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房确定的收入标准的保障家庭;因家庭人数减少或住房面积增加, 人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭;擅自改变房屋用途的保障家庭;将承租的廉租住房的转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。
享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的, 由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定, 收回承租的廉租住房, 或者停止发放租赁补贴, 或者停止租金核减。
3. 廉租住房保障对象退出方式
(1) 退出廉租住房。是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后, 主动退出或被强制退出保障性住房。这种退出方式能直接腾出廉租住房, 但操作难度大, 管理成本高。
(2) 提租。是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象, 可按市场价缴纳房租。
(3) 停发补贴。是指对收入增加或超过保障标准的保障家庭, 家庭人数减少或住房面积增加、人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭, 停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式, 停发补贴有明显的优势:停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性, 操作简单, 管理成本低。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展, 停发补贴将成为一种最有效的退出方式。
二、我国廉租住房保障对象退出的难点
1. 住房保障对象退出条件的政策设计单一
目前的廉租住房保障对象退出条件的设计界限模糊, 或者说政策中退出前提的不完备严重影响到住房保障退出机制的有效实行。一是对退出条件的规定不够周严。从我们调查的常德市来看, 2006年制定的《常德市城区廉租住房管理规定》, 只是以列举的方式规定了廉租住房保障对象退出保障范围的七种情况, 而现实的情况复杂, 廉租住房保障对象应该退出的情形应不止规章中列举的情形。二是退出条件的界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房, 一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准, 原则上不能续租。但在具体实施细则中又规定, 如果确有困难可以续租, 按当地同类地段住房市场租金标准收取住房租金。显然, 对续租条件的规定存在较大的人为因素。另外, 各地廉租家庭退出的条件大多为连续一年以上的收入超过民政部门规定的保障标准, 而没有设定住房面积方面的标准, 使得一些符合最低生活保障标准但不存在住房困难的家庭不能及时退出保障范围。
2. 城市低收入群体对退出廉租住房的认同度不高
目前, 虽然各地均规定不符合保障条件的保障对象在收到当地住保办取消保障资格决定起, 在一定期限内要腾退保障性住房, 超过期限仍没有搬出廉租住房的由当地房管局依法申请人民法院强制执行并处以罚款。但是住保对象对其认同度仍然不高, 实际操作起来较为困难。廉租住房是政府在住宅领域实施社会保障职能, 向城市最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅, 一旦享受了租赁住房补贴和实物配租形式的廉租住房, 就形成了既得利益。因此, 一些享受了廉租住房保障的家庭在收入超过低保标准后也不愿退出保障性住房。
3. 缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 对住房保障对象收入变动情况的跟踪管理较为困难
缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 是我国住房保障对象退出机制建设中存在的一大障碍。我国各地的廉租对象一般为经民政部门认定的最低收入标准和住房困难标准的城镇家庭, 由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 居民的真实收入很难统计, 因而划分居民收入线的基础很薄弱, 实施起来也非常困难。目前, 我国为了保证保障性住房分配的社会效应和经济效率, 主要采取保障对象主动报告收入变更情况和租赁合约一年一订的动态管理方式, 这难免出现申报不实和管理失控的情况, 而要对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核, 不仅要投入大量人力和资金, 而且信息资料的真实准确度不高, 复核结果偏差较大, 导致住房保障退出机制缺乏必要的客观依据, 从而出现保障性住房消费中的“搭车现象”。
4. 对廉租住房使用情况的监管难度大
由于廉租房制度刚刚起步, 有效的监管机制还没有建立起来, 对廉租住房使用情况监管难度较大。根据常德市住保办对250户廉租住户的回访调查显示, 配租家庭违反廉租住房政策、改变廉租住房使用性质的现象普遍存在。一是未按程序擅自转租廉租住房;二是廉租住房住户将廉租住房转借给他人居住;三是欠租现象严重;四是将廉租住房闲置。这些问题给廉租住房的后期动态跟踪管理带来了困难。
5. 缺乏系统完善的住房保障退出法律制度和惩戒机制
目前, 我国尚未建立专门的住房保障法律法规, 更未在住房保障立法方面形成比较完善的体系。在我国的法律法规体系中, 涉及廉租住房退出制度的全国性法规只有《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章, 而且对相关法律责任的规定也不够全面和严厉。依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章, 对因虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明而获得保障资格对象的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房, 最严重的也只是取消廉租户资格甚至处以1000元以下的罚款。因此, 基于对个人利益的考虑, 生活状况改善的廉租住房户一般不会主动退出保障范围, 有些廉租住房保障对象甚至在接到退出廉租住房通知书后仍故意拖延, 这无疑会增加廉租住房制度的实施成本, 影响效率。
三、建立廉租住房退出机制的配套政策与措施
1. 建立完善的法律体系和严格的惩戒机制
住房保障制度作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支持。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 各地也制定出地方性的住房保障法规。应严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法, 规定居民收入发生变化后的相应保障措施。在此基础上, 应强调建立和完善法律意义上的惩罚机制, 明确合理的惩罚性规定, 对一些违法行为予以严惩。
2. 加快建立个人信用制度
我国香港地区由于存在较好的信用制度体系, 使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出, 政府也无须投入大量精力进行监督。可以说, 信用制度的建设, 是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。目前我国信用制度建设刚刚起步, 政府可以深度介入, 强制推行个人信用制度。一是统一个人信用档案标准, 建立个人基本账户制度。二是建立个人信用资信评价机构, 对个人的信用程度进行评估。三是充分运用先进的信息技术手段, 加快电子化建设, 为住房保障退出机制的健康发展提供信息支持。
3. 培育和规范退出监督管理机构, 加强对廉租对象的监管
必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管, 建议自上而下建立市、区街道、社区多级监督管理体系, 成立专门的廉租住房监督管理机构。该机构应动态地、连续地发挥自身在住房保障退出机制中的作用, 其职责包括:制定规范的监督调查程序、调查内容, 负责审查住房保障对象的家庭收入变动情况并对其收入情况进行动态跟踪, 定期界定退出对象;负责对保障性实物配租房的使用进行监督, 并对承租对象的违法行为予以查处, 确保最低收入和住房困难“双困户”的住房利益;负责对廉租住房分配部门的分配监督, 杜绝分配者以权谋私, 保证廉租住房规范合理的分配和使用。在监督和管理过程中, 应实行廉租住房租赁管理机构和廉租房监督管理机构相分离的原则。廉租房租赁管理机构负责承租对象的资格认定和日常管理, 廉租房监督管理机构负责监督租赁管理机构和承租者违法行为的查处, 这样, 可使租赁管理机构和监督管理机构完全独立, 体现公平和公正。
4. 制定有利于廉租住房保障对象退出的优惠政策
从廉租住房退出制度设计的角度, 应考虑如何让廉租住房户主动积极地申报个人信息从而及时退出保障性住房, 这会大大降低行政资源的支出。因此, 政府应因地制宜制定廉租住房保障对象主动申请退出的优惠政策, 鼓励廉租住房保障对象自行置业, 促进条件转好的保障对象申请自动退出, 购买经济适用房或商品房。廉租保障对象自觉主动退出廉租福利后, 能得到政策性优惠, 诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出, 不仅得不到置业优惠, 而且要承担相应的法规责任。
5. 从实际出发采取不同的住房保障运作模式
当前, 我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。在房源充足的城市, 通过发放租赁住房补贴, 由最低收入家庭到市场租赁住房, 可以把保障机制融于市场机制之中, 最大限度减少对市场配置资源效率的干扰, 适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的实际, 有利于退出机制的形成, 而且可以简化退出操作程序和难度。
参考文献
[1].王晓瑜郭松海张宗坪.住房社会保障理论与实务.中国人民大学出版社.2006
[2].刘晓君等.廉租住房纵览.中国建筑工业出版社.2005
[3].陈劲松.公共住房浪潮——国际模式比较与中国安居工程的对比研究.机械工业出版社.2005
【关键词】 住房保障;政策;经济适用房;廉租房;住房公积金
一、研究背景
住房问题产生的基本原因,是城市化和工业化的加速发展。由于工业和人口在在城市高度集中,产生了对城市土地和住房供应的巨大需求,推动土地价格和住房价格上涨,超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。大批的低收入居民被边缘化,这为城市的和谐稳定埋下了隐患。随着经济的快速增长,我国城乡居民的收入有了较大的提高,也存在着一时难以解决的问题:房价收入比偏高;居民收入差距扩大。解决中低收入家庭的住房问题,加快构建我国城镇住房保障制度已成为政府在住房领域中的核心内容。
二、我国住房保障制度的相关政策
于住房制度基本政策框架的主要文件有三个:一是1994年7月18日国务院下发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。文件中首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;二是1998年国务院以国发[1998]23号文发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,文件中首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;三是2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,文件中提出,以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
三、我国住房保障制度存在的问题
1.经济适用房建设管理中存在的主要问题。由于销售对象的范围过大,导致主要受益人发生偏差,财政补贴效益流失。经济适用房的价格太高,面积太大,户型设计不合理。成片开发、集中布置的产生了负面影响。在城市的某些地方划出特定区域集中建设经济适用房,形成经济适用房住宅小区,从表面看,便于操作实施,可以较快地见成效和树立政府为市民办实事的良好形象。从城市规划的角度来说,它容易导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处。
2.廉租房体系中所存在的问题。缺乏明确的目标和长远规划,思想认识和重视程度不足,工作力度太小。廉租住房适用对象范围过窄,这种比较狭窄的范围规定,在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要作用。一个社会中总会存在有过渡性的“夹心”阶层,他们无力负担购买经济适用住房的首付款,属于目前住房体系中被忽略的一个阶层。缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道也是廉租房制度实施过程中的一个问题。
3.住房公积金制度中所存在的问题。住房公积金覆盖面窄,公积金累积数额不够,难以发挥很大效用;资金大量沉淀,使用效率偏低,真正用于中低收入家庭租房、购房的比重低,大部分都用于单位建房;管理不够完善,资金违规使用情况严重,有挤占、挪用等违规操作问题;公积金管理工作不规范,大多数地方没有建立健全住房委员会制度,以致公积金的管理实际是地方政府分管领导说了算。
四、对策建议
1.适度发展经济适用住房。经济适用房制度需要规范和完善,在政策框架已经确立的情况下,相关管理部门应当有实施细则,在操作上适度增加公开性,防止在执行过程中走样而产生新的社会分配不公。发展经济适用房可以吸收租售并举的共有产权制度、实行货币化补贴等成功经验,因地制宜采取多种形式。在一般的住房消费循环中,客观上存在着过滤现象,被过滤下来的住房有不少是符合保障性住房要求。在我国住房自有化率已经高达80%的情况下,继续过度发展经济适用房,不利于住宅存量资源的有效利用。
2.以廉租房建设为主,推进社会公平。根据我国城市弱势群体的社会特征、经济状况和住房现状,以及城市住房供应体系现状,制定相应鼓励政策,发展廉租房,扩大廉租房的供应范围,才是目前解决城市弱势群体住房问题的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下,政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主,才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。
3.完善公积金制度,帮助中低收入家庭解决住房困难。要扩大住房公积金的覆盖面与保障范围,重点是扩大非公经济组织中公积金的缴存。住房公积金使用要增加向中低收入家庭的政策倾斜。
参考文献
[1]褚超孚.《城镇住房保障住房研究》.经济科学出版社,2005(8)
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