土地市场管理制度（精选8篇）
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场价格是以价值为基础，并通过。A：市场供求关系形成 B：评估机构评估确定 C：政府机构决定 D：成本核算形成 E：土地
2、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。【2002年考试真题】 A：0．5个百分点左右 B：1个百分点左右 C：2个百分点左右 D：标准未规定 E：时间因素
3、标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定的标准。A：补交出让金 B：抵押额度 C：地价 D：地租
E：时间因素
4、某企业自建一厂房，建筑面积5000，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为万元。A：1667 B：2400 C：1833 D：1167 E：土地
5、《耕地占补平衡考核办法》规定，经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核内完成补充耕地义务的，列入耕地占补平衡的考核范围。其考核为（）。A．上年十月一日至本年九月三十日 B．上年十一月一日至本年十月三十一日 C．上年十二月一日至本年十一月三十日 D．本年一月一日至本年十二月三十一日
6、农用地利用的方式主要是采取__的方式。A．转让 B．出让 C．行政划拨
D．土地承包经营
7、土地使用权的转让应当签订__。A．转出合同 B．转入合同 C．转交合同 D．转让合同
8、某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／平方米．现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元／平方米。【2009年考试真题】 A：950 B：1200 C：1300 D：1500 E：时间因素
9、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日
C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任
10、由于规划政策的作用，地价曲线成为。A：由市中心向郊区渐降的平滑曲线 B：一个起伏的、不连续的折线
C：一个以Y轴为中心对称起伏的曲线
D：一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线 E：时间因素
11、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高
12、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素
13、房产测量中以作为评定精度的标准．【2007年考试真题】 A：真误差 B：粗差 C：中误差 D：相对误差 E：土地
14、稿酬、劳务报酬等其他所得适用的税率是__。A．超额累进税率 B．比例税率 C．实际税率 D．定额税率
15、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。A：最有效使用 B：需求与供给
C：报酬递增、递减 D：预期收益 E：时间因素
16、土地价格高低取决于可以获取的__高低。A．价格 B．价值 C．地租
D．劳动产品
17、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的对比较案例估价期日进行修正。【2009年考试真题】 A：全国综合地价指数 B：该市综合地价指数 C：全国写字楼地价指数 D：该市写字楼地价指数 E：时间因素
18、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。【2004年考试真题】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
19、因为土地具有__优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A．价值 B．使用价值 C．区位 D．成本
20、目前我国经济适用房和廉租房项目用地的获取方式以为主．【2007年考试真题】
A：行政划拨 B：招标出让 C：拍卖出让 D：挂牌出让 E：土地
21、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面的（）符合基准地价的条件设定技术要求。
A.未来某一时点 B.完整权利状况下 C.平均容积率下 D.平均开发程度下 E.最佳利用方式下
22、在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是。A：平方法 B：立方法 C：净计法 D：加总法 E：合法性
23、在土地增值额扣除项目中，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的__以内计算扣除。A．5% B．10% C．15% D．20% 24、1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。A．10%～30% B．20%～30% C．15%～30% D．10%～25%
25、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格．2009、【2002年考试真题】 A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或个人使用，但使用期限最长不能超过__。A．15年 B．30年 C．50年 D．60年
2、影响土地利用的自然因素包括__。A．人口 B．制度 C．水文 D．气候 E．植被
3、在统计中，众数是。
A：一种统计意义上的平均数
B：分布数列中处于中点位置的数值 C：一种位置平均数
D：分布数列中出现次数最多的数值 E：去掉最大值和最小值后的平均数
4、土地价格是由三者互相作用、互相影响形成的。A：土地的效用 B：交易心理 C：经济形势 D：相对稀缺性 E：有效需求
5、下列关于划拨建设用地使用权转让的条件，正确的是。
A：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金
B：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由出让方缴纳出让金 C：划拨建设用地使用权，对不具备出让条件的土地，不可转让
D：划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家 E：划拨建设用地使用权由出让方缴纳出让金
6、证券市场的主体包括__。A．证券发行人 B．投资者 C．中介机构 D．证券持有人 E．监管机构
7、替代原则可以在估价方法中得以应用。A：路线价法 B：市场比较法
C：基准地价系数修正法 D：收益还原法 E：土地
8、土地利用规划常用的研究分析方法中，属于统计分析的有__。A．定性分析
B．频数和频率分析 C．回归分析 D．集中量数分析 E．空间模型分析
9、土地开发费一般包括。A：基础设施配套费 B：公共事业建设配套费 C：小区开发配套费 D：拆迁安置补助费 E：土地
10、按土地权利的不同，地价可分为。A：所有权价格 B：使用权价格 C：评估价格 D：抵押权价格 E：纪念馆
11、在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是。A：企业用地 B：煤矿用地 C：仓储用地
D：批发零售用地 E：商务金融用地
12、城镇土地分等的对象是__。
A．城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地 B．土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地 C．城市市区、建制镇镇区土地
D．城镇建成区和近郊区范围的土地
13、土地管理的职能包括。A：计划 B：组织 C：指挥
D：协调与控制 E：出让
14、下列关于国有土地所有权权能，错误的是__。
A．土地所有者代表依法将国家土地所有权的全部权能让与土地使用者
B．国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将建设用地使用权让与土地使用者
C．国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权
D．县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益
15、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。A．成本 B．潜力 C．价值
D．使用价值
16、城镇土地的主要功能是。A：土地承载能力 B：城市集聚
C：提供活动场所 D：社区服务
E：提供社会增值
17、土地登记的最小单元是。A：宗地 B：街坊 C：街道
D：居民小区 E：35％～50％
18、商品市场包括__市场。A．消费品 B．资金 C．生产资料 D．交通
E．无形产权转让
19、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A．市场营销 B．市场策划 C．市场预测 D．市场细分
20、下列指标中，可以用来衡量土地利用集约度的指标有。【2007年考试真题】 A：人均建设用地 B：容积率
C：建设用地总量 D：地均GDP E：人均GDP
21、《基本农田保护条例》规定，基本农田保护实行的方针。A：全面规划 B：合理利用 C：用养结合 D：严格保护 E：占补平衡
22、会计的基本职能是__。A．会计核算 B．反映和监督 C．会计分析 D．会计决策
23、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，拥有农用地转用和土地征收审批权的部门是。A：国务院 B：省人民政府 C：自治区人民政府 D：直辖市人民政府
E：国务院国土资源管理部门
24、需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有。【2009年考试真题】 A：交通管制 B：社会治安 C：铁路
D：流动人口 E：经济形势
25、企业在生产经营期间按面值发行债券，按期计提利息时，可能涉及的会计科目有。
土地储备制度的建立代表的是我国城市土地制度革新的方向, 是我国城市土地利用制度的一次重大变革。有人将其誉为我国解放后第二次土地管理革命。土地储备制度是我国土地市场的一项管理创新, 对于政府加强土地管理, 促进社会经济的可持续发展起着相当重要的作用。
1 我国城市土地收购储备制度的发展历程
我国的土地储备制度是国有土地使用制度改变过程中的革新, 其建立有相应的历史以及制度原因。1987年以前, 我国实行的是国有土地使用权无偿无期限无流动的所谓三无制度, 城市中大量的土地被长期闲置, 这一制度从根本上来说属于否认了城市土地的商品属性。1995年以后, 我国政府开始鼓励企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发, 但在当时的法律制度下, 这些企业可以用补办土地出让手续转让土地的方法, 使自己成为土地供应者, 最后直接导致的结果是存量土地多头供应的情况大量出现。
1996年我国在上海市成立第一家土地储备机构———上海市土地发展中心, 1997年杭州土地储备制度开始启动, 2001年4月, 国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》, 指出“为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”[2]
2 土地储备运作模式
纵观我国目前实行土地储备制度的城市, 全国还没有形成一个统一的运作模式。
陈建设将我国土地储备制度的运行模式分为三种:
一是, 按照市场机制运行的模式, 这一模式的特点是土地储备机构根据自己的收购计划和本级政府的要求, 通过与被收购单位协调, 确立土地收购价格或约定收益分成, 按照约定由储备机构支付收购金。取得土地并按照现行规定办理土地过户手续, 储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套。对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。
二是, 行政指导和市场运作相结合的模式, 这一模式的特点是收购土地的范围由政府行政法规规定, 规定范围的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发。土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让, 规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。
三是, 行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式, 这种模式的特点是政府规定用于储备的土地范围。对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签定国有土地使用权收购合同。储备机构按合同规定支付土地收购补偿费用、取得土地使用权。有的储备机构还受政府委托作为国有土地资产代表, 对国有企业改革中土地使用权作价出资, 入股部分进行管理。收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。[3]
3 土地储备制度存在的主要问题
3.1 土地补偿形式与内容不尽合理
土地储备中心在征购、回收土地时, 对土地征地补偿的形式过于单一, 例如:在目前的土地储备制度下, 对农民一般采取一次性补偿一定数量的费用的方式进行安置, 虽然短期内看起来对失地农民的生存不会产生影响, 但是从长远来看, 由于没有在农民的生存与发展的角度上思考, 会造成某些劳动技能相对较差的农民会出现因为失地致贫的情况出现, 从而产生新的社会问题。
3.2 土地储备制度管理结构有待完善
由于缺少现成模式经验可以借鉴, 我国土地储备制度一直处于摸着石头过河的过程, 现行土地储备管理模式是市、区两级政府管理, 两级土地储备机构除名称差不多外, 在行政上、经济上等方面都呈现出了各自独立运行的状态。同时, 当地政府有时为了增加城市重大项目的建设, 会特批一些具有城市土地储备职能的企业。最后导致的结果是城市土地储备机构多而散、小而弱, 在城市土地储备上形不成合力, 甚至在某些时候会出现互相牵制的情况, 反而制约了土地储备的发展。
3.3 城市土地一级市场未形成垄断
政府垄断城市土地一级市场, 是土地储备制度能否有效实行的一个关键方面。然后从目前来看, 各城市的土地储备机构并不能垄断当地的土地一级市场, 还有很多相关部门能够对一级市场的土地进行回收整理和开发。
3.4 土地收购储备资金短缺
由于土地收购储备中不仅要对被收购土地进行经济补偿, 同时也需要进行相应的前期开发。在这种情况下, 土地储备需要大量的资金支持, 而目前我国土地储备机构的主要资金来源是两个方面:一是政府的财政支持, 一是银行贷款, 尤其是银行贷款, 往往能占到土地收购储备资金的80%左右。
3.5 城市土地储备的法律制度还不够完善
目前, 我国对土地储备尚未进行统一立法, 各地现在主要还是依靠一些地方性的法规来指导土地收购储备。同时, 2004年颁布的新的土地管理法对于地方政府应该如何建立土地储备制度也没有明确规定, 这样导致的结果是土地储备制度缺少了相应的法律保障。
4 土地储备制度运行中的发展对策
目前, 我国已有许多学者对土地储备制度的问题进行了探讨, 并对土地储备制度进一步发展完善提出了相应的对策。例如:贾生华提出我国土地储备制度的发展对策为把城市地价水平调控在一个合理的水平上理顺体制加强协作协调有关政府部门的关系, 强化政府垄断一级土地市场的功能, 加大规范土地市场力度, 积极创新土地储备融资方式, 探索建立城市土地基金, 努力探索采取一次测算"分阶段分期支付补偿费。[4]
综上所述, 土地储备制度的完善对策如下:
(1) 制定适用于当前土地储备制度发展的法律法规
土地储备制度的建立与发展, 对于我国城市土地流转、房地产经济发展以及政府财政的稳定有着非常重要的意义。而制度的推广, 必须要相配套的法律法规的支持, 只有制定了与当前土地储备制度相匹配的法律法规, 才能使土地收购储备行为有法可依、有法可循。因此, 土地储备制度的完善首先要从制定相关的法律法规开始。
(2) 完善土地储备补偿机制
合理且有效的土地补偿机制, 是土地储备制度良好运行的基础, 目前的土地收购补偿存在着不少问题, 主要体现在补偿标准以及补偿思路两个方面。在补偿标准方面, 要坚持土地权利与土地收益相结合来确定土地价格, 利用地价评估中收益还原法、市场比较法、剩余法等多种方法评估土地价格, 同时也要在充分考虑单宗地的土地剩余使用年限、所在区位以及用途的情况下进行地价评估。而在补偿思路方面, 主要在对应失地农民方面, 需要一个有效的补偿以及帮助机制, 能够让失地农民在失去土地之后比较迅速的转换身份, 实现经济可持续。
(3) 积极整合土地储备机构, 实现土地一级市场的垄断
首先应在法律法规上严格限制批准新的土地储备机构, 从根源上制止一拥而上成立土地储备机构的情况;其次政府应该逐步取消企业公司从事土地储备的资格, 实现土地储备中心对土地一级市场垄断;第三应从行政或资产关系的角度理顺现在两级土地储备机构的关系, 按照携手合作、利益共享、互补优势的原则, 使两级土地储备机构形成合力, 协调发展。
(4) 大胆创新土地储备融资方式
在目前土地储备融资方法的基础上, 要广开融资渠道, 在条件成熟的时候, 甚至可以考虑相关债券, 吸收城市内中小型投资者的资金。同时, 还可以考虑对已进入土地储备中心, 但尚未拆除地上建筑物的土地, 进行短期出租, 以加快资金回笼。
(5) 完善土地储备机构管理监控机制
城市土地储备中心所运营的资金是巨大的, 但是其本身应该是一个处于政府管理下的非营利机构, 所以必须要完善对储备中心的监控和管理, 让储备中心的资金运营透明化、公开化, 从制度管理上减少个人和集体腐败的可能性。
土地储备制度的完善是一项长期的艰巨的任务, 相信只要勇于探索、敢于创新、大胆实践, 一定能够形成具有中国特色的城市土地储备制度。
摘要：土地储备制度是我国土地市场的一项管理创新, 对于加强土地使用, 促进经济社会可持续发展有着极其重要的作用。目前我国土地储备制度还存在着很多问题, 本文在总结我国土地储备制度的基础上, 提出了相应完善制度的建议和措施
关键词：土地储备制度,城市土地,土地市场
参考文献
[1]朱学敏, 徐健.认识提高完善土地储备制度[J].价值工程, 2010 (23) .
[2]李艳红.城市土地储备制度与政府干预[J].生产力研究, 2004 (9) .
[3]陈建设.建立土地收购储备制度实现政府垄断土地机制[J].经济问题, 2001 (1) .
[4]贾生华, 张宏斌, 金星, 邵建峰.城市土地储备制度:模式、效果、问题和对策[J].现代城市研究, 2001 (3) .
[5]卢新海, 何兴.论城市土地储备制度的法律基础[J].中国土地科学, 2005 (6) .
关键词：土地利用； 利益冲突； 土地管理；制度创新
0 前言
中国频繁暴发的土地利用冲突事件，引起了国内外的关注，也引起了国内学术界的重视[1]。我国土地利用现状存在诸多问题急待解决，城市化进程的加快＼耕地保护难度加大、违法用地普遍存在，导致依法管理土地形式严峻、农民集体与政府征地冲突日益加剧、现有土地利用冲突管理手段不足等，都是造成我国土地利用冲突的现实问题.如何解决这一问题显得日趋重要。
1 土地利用冲突产生的驱动力及原因
土地资源的多宜性和土地供给的有限性是冲突产生的根本原因，而人口及其需求的增长则是冲突发生与发展的主要驱动力[2]。土地利用冲突受到经济、政治、政策和机制、社会、文化等因素的影响，可以概括为土地利用冲突产生的自然因素，即冲突产生的内部因素；土地利用冲突产生的社会经济因素，即冲突产生的外部因素[3]。相比内部因素的不可变性，外部因素是我们解决问题的方向，主要体现在以下三点。
1.1 各级政府规划理念的不同导致的土地利益分歧
中央政府与地方政府由于在土地利用规划理念上不同而产生土地利用冲突，主要表现为指标数量的控制和扩张之间的矛盾。中央政府要求把节约用地放在首位，以盘活存量、控制增量为原则，严格控制建设用地占用耕地。相比征用土地的成本而言盘活城市存量土地的成本太高，地方政府更乐意争取新增建设用地指标；坚持18亿亩耕地红线不动摇是中央政府基本国策，而地方政府普遍认为发展二、三产业经济产出效率高，而对耕地的保护积极性不高。
1.2 集体主体界定不明确导致土地产权模糊
我国《土地管理法》、《承包法》中规定我国的农村土地属于集体所有.所谓的集体指的是集体经济组织，而我国没有一部法律对集体经济组织有明确的描述和界定，其存在性与合理性都受到置疑。由于集体主体在法律中概念的模糊使得其土地所有权的实施受到政府的干预和影响，从而导致其主体功能的缺失。具体表现在农民获得的土地的使用权得不到保障，农业生产的公共建设也跟不上。
1.3 土地征用法律把城市化和工业化的成本强加于农民身上
我国法律限制了集体组织和农民转让土地的权利，采取国家经营土地市场的方式，政府行政垄断了土地的转让。“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”而什么是“国家利益”却没有任何具体的界定。随着城市化和工业化的发展需要征用集体土地时，一般由政府通过低廉价格从集体手中征得土地再以高额的出让价格出让。整个过程中农民既没有参与其中也没有获得相应的利益，甚至连最基本的土地利益也得不到保证，丧失土地后面临着失业和无社会保障的困境使农民难以维持基本生活，城市化和工业化的成本被政府的行政权力强加于农民身上。
2 解决土地利用冲突的方向
土地是是农业活动最基本的生产资料，是我国国民经济的基础。而土地利用冲突存在的根源在于各利益集团追求各自不同的利益，而如何协调这种利益冲突就需要在制度上来指导，土地管理制度创新就显得尤为重要。土地管理制度创新体现在以下四个方面。
2.1 明确土地产权主体，完善土地产权制度
我国相关法律法规规定，城市地区的土地归国家所有，其权利所代表的是国务院。实际上，各项土地管理工作都是由地方政府土地管理部门和中央政府国土资源部门所共同承担的，而中央政府职能部门对各级地方土地管理部门实行垂直管理[4]。从这一规定来看我国的土地产权主体不明确和制度不够完善。因此，需制定更详细土地产权相关的国家和地区政策，明确土地确权登记的范围、程序、条件、时限等完善政策支持；尊重确权主体地位，发挥自主作用；保证协同推进，提高工作效率；鼓励土地依法有序流转、设立土地交易平台、加大配套服务等创新措施来完善土地产权制度改革。
2.2 统一土地市场，健全土地监督惩罚机制
土地市场是我国市场经济不可或缺的组成部分，然而由于土地市场进展十分缓慢，使得城乡独立、分离运行，无法提高市场化程度。因此，健全土地监督管理体系任重道远。首先，强化社会公众参与规划过程监督。构建土地利用总体规划全过程社会公众参与新机制，增强重大决策过程的信息透明度和公众参与度，健全多元利益群体的利益表达机制，形成中央与地方政府及社会公众协商型编制、管理和监督体系[5]。其次，通过法制建设加大对违规行为的惩罚力度，建立公检法、纪检监察、工商、城市规划等部门联合的土地执法联动机制，提高执法的力度。同时，运用3S等高科技手段动态监察，有效预防地方政府违法利用土地，避免土地利用冲突的发生。
2.3 严控“占补平衡”，强化用地指标
第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订的《中华人民共和国土地管理法》规定“十分珍惜、合理利用土地和严格保护耕地”為我国的一项基本国策。在土地利用总体规划中地方政府一方面在规划编制中基于地方经济发展合法争取农地非农化指标和减少耕地与基本农田规模，另一方面在规划实施过程中非法突破规定的建设用地指标和克扣补充耕地数量与质量，使得更多土地违法行为出现[6]。对于新增建设用地占用耕地，中央政府明确提出需要“占一补一”，确保耕地数量不减少，质量不降低。对于新增项目用地，要严格限制用地规模，优化用地结构和布局，严格执行各项指标，对超标准用地的，坚决核减用地面积。
2.4 规范用地合理布局，开展土地综合治理
随着现代化建设过程的加快，城市结构、功能、布局都将发生根本性转变，城市人口大量往城郊区移动使得城市面积快速扩大。因此，优化城市用地布局，规范用地行为，使其完整统一，进而形成城市和农村相协调、产业群和农田相衬托的新格局。根据土地编制规划，严格依照规划进行综合整治，另外要整合资源，实施高标准建设，积极保护自然资源，实现人类与环境的相融。
3 结语
随着我国实行社会经济体制的改革，各地区之间土地资源状况和经济发展水平千差万别， 土地利用冲突在不同区位、不同时间的表现不一样。因此，在分析冲突在具体区域的表现形式、发生冲突的原因、土地利用冲突的驱动力、跟踪土地利用冲突的发生与发展变化的同时开展土地管理制度创新，改革土地利用制度，健全土地交易市场机制，规范土地利用制度势在必行。为建立起功能明确、优势互补的区域发展格局，促进土地资源空间结构向良性方向演进，最终使土地利用冲突得以缓解实现土地利用的综合协调管理。
参考文献
[1] 谭术魁. 中国土地冲突的概念、特征与触发因素研究[J].中国土地科学， 2008，22（ 4） ： 4-10.
[2] 于伯华，吕昌河.土地利用冲突分析：概念与方法[J].地理科学进展，2006，25（3）：106-115.
[3] 贾生华，陈宏辉.基于利益相关者共同参与的战略性环境管理[J].科学学研究，2002，20（2）：209-213.
[4] 李名峰，曹 阳，王春超.中央政府与地方政府在土地垂直管理制度改革中的利益博弈分析[J].中国土地科学，2010，24（6） ： 10-12.
1.“3S”测绘技术在现代土地科学中的应用
摘要：在介绍全球定位系统、地理信息系统、遥感及3S集成技术的基础上，分析了3S测绘技术在土地资源调查与评价、土地规划与整理、土地勘测定界、土地动态监测和土地执法检查等现代土地科学中的基本应用过程和方法。“3S”测绘技术使土地管理更具科学性、实用性和可操作性。
土地是人类生存和发展的物质基础。随着我国社会经济和城镇化的快速展，人地矛盾和土地不合理利用问题日益突出，开展土地科学研究，保护和合理利用土地刻不容缓。现代土地科学是随着人类社会经济的发展要求以及科学技术水平的不断进步而逐步产生和发展的，重点解决或缓解当今社会人与资源之间的关系。长期以来，落后的土地管理技术一直制约着我国土地管理事业的发展。随着科学技术的发展与进步，开展利用以全球定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）和遥感技术（RS）为代表的“3S”测绘技术进行现代土地科学研究就很有必要。
1.“3S”测绘及其集成技术
1.1 GPS、GIS 和RS 测绘技术
GPS是20世纪70年代由美国陆海空三军联合研制的新一代空间卫星导航定位系统。该系统由地面控制、空间和用户装置等构成，其主要优点有：全天候、全覆盖、高精度三维定位定速定时和快速省时高效。GPS现已广泛用于航天器定位、全球授时、地形测绘、国界测定、海岛与礁石联测、山体测高、测量板块和地壳运动、交通管制和工程建设等。特别是近几年发展起来的GPS中的RTK技术，以实时定位、厘米级定位精度、作业时间短和效率高等特点逐步在资源调查和土地管理等方面得到广泛应用。
GIS是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的系统。GIS 处理和管理的对象包括空间定位数据、图形数据、遥感图像数据和属性数据等，GIS 已在城市规划、交通运输、资源调查、环境评估、灾害预测、邮电通讯和公共设施管理等领域发挥了重要作用。在土地行业，利用GIS可快速建立土地利用数据库，将空间图形数据与属性数据完整地结合，确保图形与数据的一体化，实现对土地利用的数据建库、数据分析、数据管理和成果输出等。
RS 是指不直接接触目标物和现象，在远离地物的遥感平台上，使用遥感器接受地面物体的电磁波信号，并记录、传送到地面，经过信息处理、分析判读和野外实地验证，最终服务于用户的全过程。RS 具有信息丰富、全天候、多光谱特性、信息获取周期短等优势，特别是高分辨率遥感影像图像清晰，空间分辨率高，现已广泛应用于社会可持续发展、资源综合规划与利用、自然灾害防治、气象观测预报、农作物估产、环境动态监测等工作中。尤其可利用RS进行土地动态监测和分析，及时准确地掌握土地变化及其发展趋势。
1.2 “3S”集成技术
“3S”集成是将GPS、GIS、RS及其他技术有机地集成在一起的高新测绘技术，包括GIS与RS，GPS与GIS，GPS与RS，GPS、GIS 与RS等4种集成模式。单独地运用一种“3S”技术不能提供对地观测、存储管理、信息处理、分析模拟等能力，不能满足复杂工程的需要。在“3S” 集成中，GPS 主要用于实时、快速提供目标、各类传感器和运载平台的空间位置；RS用于实时或准实时地提供目标及其环境信息，以发现地球表面变化，用于更新数据库；GIS则是对各种数据进行综合处理、动态存储、集成管理、分析加工。当前，应将“3S”测绘技术充分地渗透到土地管理的各个领域，促进现代土地科学的发展。“3S”测绘技术在现代土地科学中的应用
2.1 在土地资源调查中的应用
土地资源指目前或可预见到的将来，可供农、林、牧业或其它各业利用的土地，是人类生存的基本资料和劳动对象。土地资源调查是为查清某一国家、某一地区或某一单位的土地数量、质量、分布及其利用状况而进行的量测、分析和评价工作，目的是为合理调整土地利用结构和生产布局、制定农业区划和土地规划提供依据，并为进行科学的土地资源管理创造条件。土地资源调查主要包括土地利用现状调查、土地质量调查和土地评价及土地监测等。可利用“3S”技术建立土地调查系统，并应用于全国第二次土地调查。
RS、GIS和GPS等为土地调查提供了坚实的技术支撑：RS快捷、实时、高效地获取土地利用变化信息；GPS 快速准确地采集土地利用变化图斑的空间位置；GIS对采集的数据进行编辑实现数据管理自动化。当前的全国第二次土地调查的技术流程如下：采用现代遥感技术获取影像资料，完成正射影像和基础图件制作；通过遥感影像和外业自动化调查进行实地调查；进行内业处理，完成信息的汇总统计和分析；实现调查数据的管理和更新机制的建设；逐步建立起土地利用动态监测体系。
2.2 在土地资源评价中的应用
土地资源评价（又称为土地评价或土地分等）是指在土地资源调查完成后，根据特定生产目的对土地质量、适用性和生产潜力进行的评估。在制定科学、合理的土地规划前，必须先进行充分的土地评价，明确各块土地最合适的用途。随着我国土地使用制度的改革，对土地进行科学评价是有效管理和利用土地的一项非常迫切的任务。但由于我国土地分等定级估价工作起步较晚，土地定级估价的技术手段还不完善，土地定级估价中还存在估价方法和标准不统一，估价指标体系有效期短和估价时间长等问题。
应用“3S”技术，可实现土地资源评价的定量化、自动化和智能化，“3S”技术用于土地资源评价的要点：GPS 实现各土地评价单元的准确定位，并辅助于实地评价和核查；RS 为评价工作提供基础资料，实时获取各类土地资源评价单元的属性信息和利用现状；GIS 实现土地利用数据、土地利用程度、土地利用结构、土地利用状况以及土地利用经济效益等的分析，利用相关指标权重和评价模型得到各评价单元总分值，划分土地等级，最终输出土地评价结果；利用RS 和GIS 技术确定土地类型图和快速生成的土地评价单元图。
2.3 在土地利用规划中的应用
土地利用规划是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。在规划设计前，要做好与土地相关的所有信息的收集、整理和处理分析等工作。这些信息的处理，不但可以为后续的规划工作提供数据基础，更重要的是明确土地性质、质量，从而确定未来发展中可使用用地和不可使用用地；确定保留用地和适宜城市发展的用地；在明确土地的空间分布的基础上，具体确定各类用地的具体范围。
在土地利用规划过程中，“3S”技术充分展现其实时性、准确性、自动化和高效等优点。利用RS，通过遥感的数据处理，可以直接得到理想的图片及数字结果，准确及时地反映土地信息。利用GIS 建立土地利用信息系统，为土地利用总体规划提供详实的资料；利用GIS对土地利用现状进行分析评价并自动生成土地利用现状分析数据库，进行土地利用远景规划和利用类型预测，实现土地利用结构优化设计和布局制图；利用GIS结合规划设计模型，实现对规划设计结果的模拟显示和分析。
2.4 在土地整理中的应用
土地整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。国内已有利用“3S”测绘技术开发精确农业信息系统，该系统能精确地界定待整理农地的数量和空间位置，针对不同区域农地
提出土地整理的方向和措施。
“3S”测绘技术用于土地整理的要点：利用GPS进行地物的空间定位和测量。土地整理工作涉及田块的划分、产权的调整等大量与空间定位有密切关系的内容，利用GPS技术可以大大提高工作效率和精确度；利用RS的高分辨率影像，辅以其他背景资料，通过目识解译，快速准确地提取土地利用信息，并绘制1∶5000～1∶3500的土地利用现状图，为土地整理提供基础资料；利用GIS 建立土地利用信息数据库，进行土地平整的填挖土方量的工程计算和三维仿真模拟，以及土地整理规划、工程放样、工程施工等图件的编制。
2.5 在土地勘测定界中的应用
土地勘测定界（简称勘界），是指根据土地征收、征用、划拨、出让、农用地转用和土地整理等工作需要，实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状，计算用地面积，为用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基础资料而进行的技术服务性工作。土地勘界主要包括权属调查、土地测绘和编写勘测定界报告。根据土地勘测定界的工作程序，勘测定界分为外业调查、外业测量、内业整理汇总及归档阶段四个主要阶段。
“3S”技术可充分用于土地勘界的全过程：在土地勘界外业中，可使用GPS进行定位，将基准站的已知数据和观测数据发送给流动站，流动站接收基准站数据，并采集GPS观测数据，形成差分观测值，实时计算出流动站的三维坐标及其精度。该测量方式可以提高土地勘测定界精度，并且无需通视，观测时间短，操作简便；在土地勘界内业中，采用GIS与数据库技术相结合的方式对土地勘测定界测量和土地征收数据进行管理，能保证外业和内业数据处理的一致性，实现数据处理的自动化，保证数据统计的准确性以及方便数据查询。
2.6 在土地动态监测中的应用
土地利用动态监测是指运用遥感、土地调查等技术手段和计算机、检测仪等科学设备，以土地详查的数据和图件作为本底资料，对土地利用的动态变化进行全面系统地反映和分析。传统方法的土地动态监测方法是由用地单位直接上报和登记数据，监测主管部门只能被动的了解土地变化。在“3S”技术体系中，由于遥感解译的矢量数据具有地理坐标，利用GPS 的精密定位功能，可以在野外对室内不确定的解译成果进行精确核查，提高遥感解译结果的可靠性和精度，“3S”测绘技术可有效地实施土地利用动态监测。
国内已有研究人员利用TM和CBERS数据，在野外用手持GPS进行验证并更新数据库，利用GIS提取出土地利用变化信息，建立高精度的土地利用动态变化数据库，最终实现土地利用动态监测。应用“3S”技术进行土地动态监测的主要步骤如下：利用RS 快速主动地发现土地利用的变化信息； 利用GPS准确而快速地获取变化信息的数量和特性，将变化信息与历史信息进行空间分析，获得新的土地利用现状数据；利用GIS实现土地数据的计算机管理与可视化，实现土地利用数据库的更新，实施土地动态变化成果制图。
2.7 在土地执法检查中的应用
土地执法检查承担着保护土地的重任，处于土地管理的前沿阵地，是有效贯彻国家严管土地政策的基础工作。目前土地执法检查主要有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等方法。但违法用地多位于偏远的郊外或隐蔽的园区中心，在日常动态巡查中是难以发现的。“3S”技术用于土地执法监察，可以帮助土地执法人员快速准确发现、到达疑似违法用地现场，辅助疑似违法用地的巡查、核查、违法违规处罚处理以及结果汇总上报等工作，形成“天上有眼睛、地上有巡查”的全方面立体式的监督。
“3S”技术用于土地执法检查，实现土地管理的“数字执法”，其技术流程如下：首先利用遥感监测技术与土地执法动态巡查相结合的办法，最大限度地发现土地违法行为，再利用便携式GPS接收设备和GIS提供的电子地图，快速准确找到疑似违法用地。结语：
“3S”测绘技术彻底地改变了我国传统的土地管理方法和模式，优化和完善了我国当前土地管理的方式和内容。但是，“3S”测绘技术的三维展示和虚拟现实技术在土地管理中的运用才刚刚起步，在技术和方法上还存在许多问题有待进一步解决和完善。
2.信息技术在土地管理中的应用
摘 要：地理信息系统(GIS)是分析和处理海量的通用技术,土地的管理工作包含多方面的内容，比如土地资源调查、土地利用规划、地籍地理数据管理等，是一门非常复杂的系统，迫切需要采用信息化的手段来进行科学、高效的管理。
地理信息系统（GIS）是一种采集、存储、管理、分析、显示与应用地理信息的计算机系统, 是分析和处理海量地理数据的通用技术, 是一项以计算机为基础的管理和研究空间数据的新兴技术系统。
地理信息系统（GIS）的产生和发展首先是在土地管理中得到应用。一方面，土地管理本身是一项既重要又复杂的系统。这是因为土地是人类最宝贵的非可再生的自然资源之一，从古至今人类一直重视对土地的管理和利用。土地的管理工作包含多方面的内容，比如土地资源调查、土地利用规划、地籍管理、土地市场管理等，是一门非常复杂的系统，迫切需要采用信息化的手段来进行科学、高效的管理；另一方面，由于土地管理中存在大量的空间数据，需要采用空间技术来进行管理。传统的关系数据库技术对属性数据的管理已相当成熟，但对空间信息的管理显得力不从心，地理信息系统技术不仅可以管理属性信息和空间信息，而且还可以实现空间信息和属性信息间关系的管理。因此，土地是地理信息系统（GIS）最古老、最广泛的应用领域之一。早期的地理信息系统（GIS）几乎全部是处理和土地有关的信息系统，GIS 的概念正是由于计算机在土地管理中的应用而产生的。
地理信息系统（GIS）和土地的这种渊源使地理信息系统（GIS）在土地方面得到了广泛的应用。据统计，在土地资源管理领域, 地理信息系统的应用有地籍信息管理、土地资源评价、土地利用现状动态监测、城市地价评估等。现已建立了土地管理信息系统、土地资源动态监测技术系统、建设用地管理系统、土地利用现状数据库系统、土地利用总体规划管理信息系统。
目前，地理信息系统在土地资源管理中的应用概括起来主要包括以下三大方面：
一、地籍信息管理
地理信息系统对地籍信息的管理体现在其信息直接反映每一块宗地的特征, 它包括宗地的基本信息(位置、面积、利用类别、等级等), 权属管理(所有权、使用权、他项权利等), 附着物信息(地上、地下建筑及各种设施情况), 文档信息(调查原始资料、法律、条例等)和图形信息(地籍图、土地利用现状图等)。地籍信息管理系统的目标是完成土地调查、登记、统计、评价, 为地籍管理提供依据, 为土地法律咨询提供手段。在城乡地籍管理领域,并建立了地籍管理系统、城镇地籍管理信息系统、时域地籍信息系统、农村地籍管理信息系统、日常地籍管理信息系统。
二、土地利用动态监测
由于土地利用动态管理信息系统是为城市规划土地管理分析决策提供及时、准确的土地利用状况信息，因此需要一套完整和科学的实时更新机制，既确保数据的真实性和现势性，又能建立合理、有效的管理体系。在土地利用调查以及动态监测中, 可以通过地理信息系统与遥感相结合, 获取土地类型和土地利用现状信息, 监测土地利用变化, 通过地理信息系统数据库以及在地理信息系统的支持下的土地评价分析, 利用专家们的知识与学问研究, 建立土地利用决策模型, 辅助土地利用决策。把计算机技术与GIS 技术应用于执法监察工作中，不但减少土地执法人员在调查取证中进行土地现场勘测的工作量，提高工作质量和效率, 而
且可以及时把握土地违法案件的发展与变化的动态信息，为执法监察管理和决策提供高效和科学的信息服务。在土地动态巡查过程中，对于有效防范土地违法行为发生，有力发挥土地执法监察效能起了积极作用。
三、土地利用总体规划
土地利用总体规划是在一定规划范围内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展要求，协调土地总供给与总需求，确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。土地利用总体规划是我国今后实施土地用途管制的主要依据, 其主要任务有具体落实土地利用总量平衡分解指标的数量与分布, 土地生产潜力等级与土地质量等级的划分和图形的编制, 土地开发、整治、复垦规划项目的落实与实施, 土地用途管理, 土地利用动态变化信息反馈等。
土地是宝贵的自然资源，是一切发展的源头, 合理利用土地资源、掌握土地利用的动态信息是新形势下土地管理工作的需要。它是国家和人民赖以生存和发展的物质基础, 对土地资源合理地开发、利用、治理和保护, 会直接影响到一国的经济建设。土地资源及其利用的现状, 各类土地的动态监测, 是制定土地管理工作中长期利用规划和国民经济社会发展战略的重要依据。土地管理的特色是对土地空间特性的管理。土地空间特性，包括土地的地理位置、相邻关系，图层的划分及与土地相关的各种空间属性和人文属性。土地的这种空间特性，为地理信息系统（GIS）的应用提供广阔的天地。GIS 最初的应用领域，就是建立与土地管理、土地规划相关（包括地籍管理、土地数据库等有关系统的管理和规划等）的土地信息系统（LIS）。因此，GIS是进行土地管理，建立土地信息系统的最佳平台。
市场经营人员须知
依照《武汉市商品交易市场管理条例》及创建文明城市“清洁武汉美化家园”的要求结合本市场实际，制定经营人员须知如下：
1、凡进入本市场经营的人员必须着装上岗，佩牌服务，携带统一配置的垃圾容器。商品不得在场内进行粗加工，需加工的皮、壳、遗弃物不得乱扔乱丢，必须置入垃圾容器存放在固定的位置，以便统一收集清运。
2、经营人员在场内经营时必须负责各自摊位的卫生，保持各自摊位的整齐洁净，注意节约用水，剩余的污水，污物不得乱泼乱倒，弄脏摊位和地面。
3、经营人员必须文明经营，礼貌服务，在经营中不得随意与顾客发生争吵，更不得辱骂，殴打顾客。
4、本场经营人员必须持证挂照，标价经营，明码实价，不得短斤少两，克扣顾客。
5、凡在本场经营的人员，对所销售商品一律实行索票索证制度，做好各自进货，售货台帐。无票证依据的商品不得入场上柜经营。
6、凡在本场经营的人员，必须对自己所售商品质量负责，不得以劣充优，以次充好，以假充真、不许出售注水商品。严禁场内销售禁售商品，销售无标识，无“三期”或“三期”，无厂名厂址的商品。
7、凡在本场经营的人员，严禁携带小孩入场，禁止场内打赤膊、穿拖鞋经营，更不得在场内打牌，赌博；生火做饭，留宿，经营人员离场前必须检查电灯，电线及电器，防止事故的发生。
8、经营人员不得将破烂不堪，与经营无关的附属物带入场内，场内及通道禁止停放各种杂物、车辆，以保持场容场貌的整洁。
9、经营人员对此须知，违反三次以上者，取消其在场内经营资格；短斤少两，以劣充优，以假充真，出现不合格，不达标的由工商行政部门处理。
商品质量承诺制度
第一条：市场业务当依照国家有关市场管理的法律法规，制止入场经营者制售假冒伪劣商品和其他扰乱市场经营秩序的行为，市场经营者向市场业主递交商品质量管理承诺书，市场业主对场内经营者出售商品提供相关服务和质量管理措施。
第二条：市场业按照《武汉市交易市场管理条例》的规定，在场内配置商品质量检测设备和人员。对检测不合格或未取得检测证明的商品，禁止上市交易。
第三条：市场业主负责督促场内经营者必须使用由工商部门监制的商品销售信誉卡，并做好商品售后服务工作。
第四条：市场经营者对所经销商品的质量负责，对关系到人身安全和健康的商品，必须取得有效的生产企业生产许可证、卫生许可证等法定证明文件，方可上市交易。
第五条：市场经营者在销售商品时，应主动向购货方发放由工商部门监制《商品销售信誉卡》，告知自己的地址、联系方式和商品名称、规格、明确所售商品的质量和售后服务保证。
市场食品卫生制度
1、不准出现未经动检部门检疫或检定的不合格肉类及其制品。
2、不准出现死因不明的禽、畜、兽、水产动物及其制品，让消费者吃上放心和无害食品。
3、不准出售米猪肉、黄膘肉、狼猪肉和腐烂变质等有毒有害食品，让消费者吃不上放心和无害食品。
4、不准出售药水鱼和乌龟、死鳝鱼、鳝鱼要先称后杀，不准先杀后卖。
5、出售卤制品和其他直接入口的食品，必须有卫生许可证，备有防蝇、防疫、防腐设备。
重要商品入市备案制度
一、市场经营者将涉及人体健康和人身安全的重要商品（肉制品、奶制品、调味品、茶叶、饮料、罐头、方便食品、速冻食品、冷冻食品、膨化食品等十类食品）在进入市场销售前，必须将供货单位营业执照复印件、产品质量合格证、进货票据、购销登记台帐等相关证明资料提交市场业主备案。
二、市场业负责对经营者出售的商品质量进行检查，登记备案。对无法提供进货证明的重要商品不得让其上市销售，对提供证明材料与实际不符或提供虚假证明材料的及时报告工商行政管理部门处理。
三、市场业主要做好重要商品备案建档工作，督促经营人员做好建账进出登记，以备工商部门检查。
四、重要商品入市备案制采取经营者申报、市场开办者备案、工商部门监督检查的程序实行，由工商行政管理部门全城监控。
重要商品进货索证索票制度
第一条：市场经营者在对涉及人体健康和人身安全的重要商品（肉制品、奶制品、调味品、茶叶、饮料、罐头、方便食品、速冻食品、冷冻食品、膨化食品等十类食品）进货时，必须检查供货单位的经营资格或生产单位的资质证明，并索取营业执照、产品质量合格证、进货票据、检验检疫报告等相关证明资料复印件提交市场业主存档备案。
第二条：市场业主必须督促经营者建立，实行商品进货、售货台帐，如实记载进货和销售时间、来源、名称、规格、数量及销售去向等内容，接受行政执法部门的检查。
第三条：市场业主、经营者应接受工商行政管理部门对市场经营者实行重要商品进货索证索票情况的监督检查。对不按规定实施索证索票制度的制度的市场业主和经营人员，损害消费者合法权益情节严重影响恶劣的，由工商等行政管理部门依照国家法律法规予以处罚。
蔬菜农药残留检测制度
根据《武汉市蔬菜农药残留监督管理条例》的要求，本市场对蔬菜检测定以下制度：
一、严格落实监督管理条例。
二、专人学习掌握检测技术、条例。
三、定人定时每日严格检测。
四、检测中发现残留物超标，坚决禁止销售并销毁。
五、按条例如有残留超标蔬菜的，责令进行无害化处理或销毁，并处以一千元以上一万元以下罚款，情节严重的责令停业整顿。
“12315”消费者申诉举报联络站工作要求和纪律
1、树立全心全意为人民服务的思想、热心、诚心、耐心地做好消费者权益保护工作，让党和政府放心，让人民群众满意。
2、解答消费者咨询要及时、准确。
3、对于消费者申诉举报，应当日受理解决，不许推诿和拒绝。
4、对于需要出现处理的消费者申诉举报，受理人员必须在15分钟内赶赴现场，办理结束后应及时向辖区工商所报告办理结果，并书面记载。
5、严格遵守值班制度，联络站要配备值守、备勤人员，现场调处消费者申诉举报。
6、受理人员处理消费者申诉举报时应用语文明、行为规范。
7、对无权解决的消费者申诉举报，应及时告知辖区工商所，并说明理由。
8、在站内发现违法违规经营，损害消费者利益的行为，应及时告知辖区工商所、不得隐瞒、偏袒。
“12315”消费者申诉举报联络站工作职责
“12315”工作依照《消费者权益保护法》等法律、法规、规章和工商管理职能的要求，履行好下列职责。
1、受理消费者在购买、使用商品或接受服务过程中合法权益受到侵害的申诉。
2、受理对侵害消费者权益，制售假冒伪劣及其它经济违法行为的举报，并报辖区工商所查处。
3、调解消费者与经营者发生的消费权益争议。
4、提供相关的工商管理法律、法规和规章的咨询服务。
5、提供市场管理和行政执法的有关部门信息。
6、做好申诉、举报记录，必要时将结果通知申诉、举报人。
“12315”消费者申诉举报联络站工作程序
对于消费者的申诉举报，一般按接待、登记、受（处）理、回复、归档的顺序进行。
1、接待：本站应认真接待消费者电话、书面形式、互联网或来访等形式进行的申诉、举报。
2、登记：对申诉举报要进行登记。对被申诉人的姓名、地址、申诉举报事项、违法事实及有关线索、证据等要详细记载。举报人不愿意透露姓名和表明身份的，应当尊重其意愿。
3、受（处）理：受（处）理消费者申诉举报，应告知本站不履行行政执法部门，本站受理本场内重大和有影响的消费者申诉举报应立即向工商所报告。
对于消费者咨询，受理人员应正确解答，无法解答的，应说明情况或告知的部门咨询。
4、回复：申诉案件依法调解后，依规定程序告知申诉人，举报案件处理结果，必要时可回复举报人。
一、总则
为进一步开拓市场，做好公司业务的拓展，市场开发，天然气应用的宣传、推广、销售以及公司的形象宣传，提高业务工作的效率，并加强市场部的管理，严肃纪律，特制定本制度。所有的市场部员工及相关人员均应以本制度为依据开展工作。
二、市场部管理制度
1、市场部人员牢固树立公司、部门与个人之间利益相一致的观念。坚持以质量求生存，以信誉作保证，向市场要效益，充分挖掘，发挥个人能力，群策群力，在公司领导下开展工作。
2、市场部人员必须对公司负责，严守公司机密，严格遵守公司各项规章制度。
3、施行合同领用登记手续，采用合同编号，市场部人员应严格遵守合同法，严肃公司的合同使用。未经公司许可，市场部人员不得利用公司合同或公司名誉开展与公司无关的业务，否则将追究其经济及法律责任。
4、市场部人员每月进行一次书面总结，将该月业务进展情况及合理化建议上报公司，并交市场部主管人员存档。
5、业务人员外出应与部门经理汇报，并汇报业务进程。
6、每次业务签订之前必须先向公司汇报业务进程及具体情况，以便保证工程工期、技术及安装条件的可行性。合同签订后将原件交公司存档，并及时将现场情况及相关要求等反馈给技术部及有关施工人员。
7、接、打电话时要使用普通话，用语礼貌、得体。办公室固话不得拨打与工作无关的电话。
8、业务人员如要调走，须提前一个月书面向公司写辞职报告，将本人与公司之间的帐务清算并将本人业务工作进行整理、交接后由市场部主管人员签字方可离开公司。否则作为离职处理，公司将保留追究其经济责任与法律责任的权利。
9、业务人员应积极配合公司进行现场安装、调试及验收工作。
10、完成公司领导或部门交办的其他工作。
三、市场部工作制度
1、负责公司营销策略的制定、实施以及市场开拓。
2、市场信息、行为的及时收集与反馈。
3、相关燃气工程项目的承接、组织招投标、合同签订和款项回收。
4、不断收集客户的需求信息，建立完善的客户资料管理体系；维护客户对公司的满意度和忠诚度。
5、及时进行款项回收工作，并按期提交回收报告；承担因工作失误而造成的回款不及时的责任。
6、认真努力完成公司下达的考核指标。
四、市场部人员职责
1、全面负责公司营销规划与管理。
2、根据客户反馈，分析市场需求，加大公司宣传力度，为公司业务及服务态度提供改进。
3、编制各种销售计划、目标责任和考核指标，并协助具体业务人员落实执行。
4、重点负责相关的市场调研与分析预测工作，负责与合作客户保持正常联络，提出市场研究报告供领导参考。
5、重点负责公司的活动或服务的宣传业务，负责与客户保持正常联络，提交宣传意见供领导选择，并评估宣传活动效果、提出改进建议。
6、不断改善营销理念和营销技巧，收集和分析客户资料，对公司营销战略和策略进行调整，提出有价值的建议，在获得肯定后进行具体实施方案。
7、负责对市场人员的业务培训、绩效考核和督促，在市场态势突变时对推销人员和地区进行重新分配。
8、负责对公司的市场管理，或会同其他部门处理遇到的问题。
市场部考核制度
一、总则
为了全面了解、评估部门员工的工作绩效，培养优秀人才，提高工作绩效，并使每位员工始终都朝同一个目标努力，特制定本制度。
二、考核范围
凡本部门员工均需考核，试用期员工适用于本办法。
三、考核原则
1、公平、公正。
2、进行考核面谈，使考核结果得到被考核者的清楚认知。
3、市场部经理负责市场部员工进行考核并辅导，使其按既定的目标计划有效地开展工作。
四、考核目的
1、改进工作，提高工作绩效。
2、获得晋升或岗位调整的依据。
3、获得确定工资，奖金的依据。.4、获得潜能开发和参与相关培训的依据。
5、获得员工降职、降薪直至被公司淘汰的依据
五、考核时间
1、考核分为试用（转正）考核、月度考核、季度考核、考核及专项考核。
2、每月5日之前对市场部员工进行上月工作考核，并向公司领导上报考核结果。/
3、公司因非凡事项可以举行不定期的专项考核。
六、考核内容
考核内容具体可分为工作绩效指标考核和行为指标考核两种。
1、工作绩效指标考核：占考核总分的60％。根据业务部当月销售任务完成情况进行打分。业务人员每月必须做工作总结和工作计划，其内容所相辅相成的，并与工作绩效考核指标的计算方法挂钩。
2、行为指标考核：占考核总分的40％。主要是对员工工作过程和日常综合表现的评价。主要的考核指标为作息考勤、办公纪律、团队意识、职业素质4个方面进行考核，每项指标的分值为10分
3、行为考核内容评分一律为0－10分（考核成绩优秀最高为10分，不能达到要求的最低评定为5分），考核人需按照下属人员的实际工作完成情况及表现给予分数。
七、考核形式
1、各类考核形式有： 1）、自我评定与总结；
2）、部门考核必须与被考核者进行面谈，以保证考核结果的公证性。3）、直接由上级评定。
2、各类考核方法有：
1）、查询记录。对部门员工天天业务工作登记表、出勤情况进行整理统计；
2）、书面报告。市场部各员工所提供的总结、计划报告。3）、所有考核办法最终反映在考核表上。
八、考核程序
1、按照考核办法，市场部所有员工均参加绩效考核，并提交书面总结和评定。
2、市场部经理通过与业务人员进行面谈，对直属人员的工作绩效指标进行评核打分。
3、市场部经理根据业务部员工的各项行为指标进行打分。
4、业务部所有人员的绩效考核结果均由公司领导签字确认，否则为无效考核。
九、考核结果与考核工资
1、考核结果应向本人公开，并留存于员工档案。;
2、考核结果所具有的效力：
1）、决定员工职位、或薪酬升降的依据。
2）、市场部人员每月绩效工资及专项奖励于考核结果挂钩，为参加考核不发放该项工资。
3）、决定对员工的奖惩、解聘、续约和晋升。
3、考核工资计算
考核评定结果为A优秀（80－100分）、B合格（60－79分）、C较差（60分以下）三个类别，并于员工当月基本工资挂钩。
4、员工的考核以月度考核为基础，直接由上级给出综合判定，综合判定结果将与员工的年底奖金挂钩。
5、考核结果为较差的，予以调整岗位和薪酬或解聘。
6、月度、考核时凡有下列情况之一者，其考核得不到优秀 1）、请假合计天数超过公司规定的请假天数者； 2）、迟到月累计5次者； 3）、有旷工记录者；
4）、本受过警告以上处分者。
十、试用考核
1、市场部新员工试用期至少1个月，最长不超过3个月，非凡情况由总经理批准。
2、试用人员一律参与绩效考核治理，试用届满根据考核结果决定是否正式录用。
3、对试用优秀者，可推荐提前转正。
4、本项考核由试用人员直属部门经理会同公司领导考核。
十一、考核申诉
一、香港土地权利特点
香港总面积1104平方公里, 但丘陵山地占80%, 适宜建设的用地极少。为了充分利用有限的土地资源, 香港建立了发达的土地法律制度, 并形成自身鲜明的特点。
(一) 土地权属界定清晰
香港的土地所有权带有明显的殖民地色彩, 1841年当英国人登陆香港, 这种封建所有和王室所有的两种土地形式便高度融合, 形成割让得来和租借得来的港英政府土地所有权形式, 其构成主要有:一是对于香港本岛、九龙半岛界限街以南地区, 分别是根据1842年中英《南京条约》, 1860年中英《北京条约》而由中国让割给英国的, 英国认为它对这两个地区的土地拥有所有权。二是新界地区是英国政府根据1898年中英两国关于《展拓香港界址专约》从中国政府处租借来的, 租期自1898年7月1日起, 截至1997年6月30日, 为99年。英国政府是新界土地的承租人, 而土地的所有权属于中国而非英国政府。三是港英政府对割让得来的土地, 逐一地块的清理, 确认权属, 对本地私人拥有的土地进行登记。对于当时清朝政府发出的土地契约, 他们同样认可。在完成了私人土地的登记之后, 宣布无人拥有的土地成为“官地”, 由港英政府进行管理, 对于私人所有的土地, 采用租借的方式, 原土地所有者仍然可以使用, 但土地租出期间, 所有权归政府, 使用权属承租人。事实上, 在英国占领之前, 香港、九龙和新界私人所有的土地所占份额非常有限, 绝大部分土地为清政府所有, 因而奠定了港英政府的“官地”所有权。
香港政府对土地具有高度的垄断权, 是香港最大的土地供应者, 所有权和使用权分离, 土地使用权由政府以批租方式有偿转让, 这使得政府对土地发展保持有效的管制。一百多年来, 香港政府除了将位于香港岛中区的圣约翰大教堂的一片土地出让给大教堂归其永久所有外, 香港既存在官方独家对土地的所有权, 又存在广泛的、私人的和共同的占有权和使用权。
按照法律规范, 私人或共同对土地的占有权和使用权只是在一定的期限和严格的官方具体要求范围内才是有效的。换句话说, 香港政府是把土地的所有权和使用权分开来处理的, 出让的只是使用权, 而并未出让其所有权。所以, 逐一对每一块土地界定权属、使用年限是香港政府严格管理土地最基本要求。1997年香港回归之后, 《香港特别行政区基本法》第七条规定:“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有, 由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发, 其收入全归香港特别行政区政府支配。”
(二) 灵活且严谨的土地使用权
港英政府向来采用“有偿”批地的形式, 卖地收益也一直是港英政府最大的财政来源之一, 港英政府拍卖土地的收入占财政收入的10%左右。在1980-l981年高达37%。港英政府实行土地公开折卖方式, 价高者得。通过土地的分开折卖和招标, 使土地使用者精打细算, 充分开发和利用所买的土地资源, 获得较大的经济效益, 从而推动整个香港经济的发展。
由于香港的土地全部由政府垄断占有, 港英政府也就始终掌握着土地所有权。不管土地使用权在市场上如何流通, 都不会改变政府对土地的所有权。一般批出的土地年限为75年。租借地为99年。批、租期届满, 如不再申请续期的土地, 则由政府连同土地上的建筑物一并兼收, 不作任何赔偿。此外, 政府对批出的每一幅土地也都作了明确的使用时间和条件规定。投资者必须按照法定分区发展大纲设计并使用租得的土地。否则, 政府可能把批约注销, 将土地充公。
为了能够对土地进行有效的管理, 香港政府制定了一系列土地法例, 包括专门的土地法例和与土地有关的其他法例。如《官地条例》、《城市规划条例》、《收回官地条例》、《土地折卖条例》、《官地租借条例》、《土地审裁处理条例》等。依照土地法例, 对已批出的土地和未批出的闲置空地进行监督和管理。如果发现地产商的土地发展计划不合理, 土地没有按规定使用或者违约增建、违约使用土地等情况发生, 将严厉查处。高密度发展的城市市区模式是香港土地利用的基本方式, 在土地稀缺的现实条件下高效利用每一块土地, 香港城市规划的基本原则是优化利用每一块土地。也就是在环境许可的情况下兴建多层多用途的建筑, 最大限度地利用土地。香港的建成区域只占了土地面积的20%, 留下了相当数量的郊野、山林和农地, 在一定程度上维持生态多样性。严格的保护农地政策, 迫使城市只有从填海来取得新增土地, 政府、开发商和规划者能做的, 是在既有的约束条件下, 透过规划的技术和手段来解决现实的问题, 最大限度地为居住者提供福利。
(三) 开放且完善的土地市场
在香港, 港英政府既是建立土地市场的开创者, 又是发展土地市场的决策者。由于香港的特殊用地结构:林地、草地占全港土地面积的67%左右, 城镇建设用地占全港的21%多, 农用地很少, 仅占城镇用地的1/3, 土地利用以城市用地为主导, 城市化速度快、规模大, 因此, 城市土地集约利用程度高, 市场化程度高。在有偿、有期、有条件使用土地原则的基础上, 香港形成了发达完善的土地市场, 包括一级市场和二级市场。一级市场是政府经营批租土地的市场, 是香港土地经营的主导。二级市场是购买到政府土地 (使用权) 的私人之间进行土地转让、再转让的土地市场。二级市场是香港土地自由交易的基本环节, 它决定着整个土地市场经营活动的经济效益。因此, 香港的二级上地市场经营方式更加多样, 竞争更加激烈, 但在政府的监督、管理和控制之下, 它仍然是一个活而不乱、兴旺繁荣的有秩序的市场。
二、我国内地集体土地的特点
(一) 我国内地农村集体土地权利体系的演化
和香港一百多年来的土地权利体系的演变相比, 我国内地农村土地权利体系的演化主要发生在晚近60年来, 经历了人类历史上极为罕见的产权管制变迁现象。首先, 1949-1958年的国家有限管制阶段。国家通过政治运动———“土地改革”创造出一种土地的“农民私有私营”的产权制度, 但这种私有产权既不是产权市场长期自发交易的产物, 也不是国家仅仅对土地产权自发交易过程中施加某些限制的结晶。产权的排他能力和国家管制成本要比通过市场交易自然演化而成的私有制的运行成本高得多。其次, 1959-1983年的完全管制的国有产权。国家通过对生产资料私有制改造和人民公社运动, 占有了农村所有的经济要素———土地、劳动和资本, 垄断了农产品的全部收购, 关闭了农村要素市场, 隔绝城乡人口流动, 颁布了相关法律, 从而成为所有制的第一决策者、支配者和收益者, 集体在合法的范围内仅仅是国家意志的贯彻者和执行者。国家高度垄断产权的结果是制度效率低下, 监管不力, 造成该时期农业总要素生产率大幅下滑。再次, 1984年至今的集体管制的产权结构。从包产到户到家庭承包责任制, 初步实现了农地所有权与经营权的分离, 农民有了生产剩余的索取权。
(二) 现阶段我国内地集体土地存在的问题
1、集体土地所有权主体不清, 土地确权登记制度落而不实
产权清晰是市场机制正常运作的基本保证, 然而, 当前农村土地产权关系的权能较混乱。我国现行《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》都规定了农村土地属于集体所有。但对农村集体所有权的主体究竟是谁, 立法上却相当模糊。
首先, “农民集体”的概念在法学上不是科学的概念, “因为劳动群众集体的法律形态在法律上无法界定”。将“农民集体”视为一种独立的权利主体, 这在理论上和实践上都是难以成立的。因为, “集体所有权的主体不可能是自然人, 否则就会导致私有制或私有财产权;集体也不可能是法人, 因为法人可能会破产, 这样就可能导致集体所有制的瓦解”。其次, 在我国现有的法律中, 找不到一个代表“乡 (镇) 农民集体”的组织机构作为乡农村土地所有权的代表。这样法律规定的乡农民集体所有, 实际上是无人所有。导致大量集体所有土地的暂时或长期出现“无主”现象。财产所有权理论认为, 不论集体所有制还是集体所有权, 都应该有明晰而具体的人格化的归属主体。再次, “农民集体”和“农民集体经济组织”不是一个概念, 农民集体经济组织是“由个人联合起来的具有法人资格的组织”。组织内的成员不是所有的农村村民, 法律不可能把集体土地所有权的主体赋予农村集体经济组织, 否则会引起集体土地所有权主体的缺位。
正是这种法律上的缺陷, 造成了对集体土地随意处理的现象, 从20世纪90年代开始实行的农村集体土地确权登记至今仍是一种形式, 并没有真正落到实处, 随着社会主义市场经济的发展和土地权利的价值日益显化, 对于新增土地尤其是新开垦的土地其权属变化往往比较模糊;对于自然灾害如地震、河道改道等原因造成的灾毁土地的权属纠纷案件呈现出数量逐年增加、争议内容复杂化的特点, 一些新出现的争议情况, 在土地确权相关法律法规中尚未做出明确规定, 导致在处理一些具体的土地权属纠纷案件时, 缺乏确凿而强有力的法律据。为了保障土地所有者和使用者的合法权益, 维护社会安定, 确认土地权利的归属就显得非常必要和迫切。为此, 1989年原国家土地管理局制定了《关于确定土地权属问题的若干意见》, 1994年又根据实际情况, 将其补充修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》。成为目前土地管理部门进行土地确权、土地登记、解决土地权属争议的重要依据, 同时也是人民法院审理土地权属案件的依据, 香港政府逐一地块登记的经验尤其值得我们借鉴。
2、激而不活的农村集体土地制度与流转障碍
我国现行的农地产权制度是在集体所有制下的家庭承包经营, 除具有集体所有产权的缺陷外, 还体现承包经营权益的模糊, 没有明确土地承包经营权的物权属性及土地使用权流转合同的债权属性。首先, 承包经营权的性质不确定, 农户拥有的承包经营权不稳定。其次, 承包地的收益权不完全, 农地流转的收益低, 不能形成对土地流转的激励。再次, 土地处置权不完全, 如承包权、使用权、出租与买卖权、继承权、抵押权、收益权和转作他用权等权益, 以及如何在集体和农户之间具体划分等, 土地流转的交易费用较高。基于现有的农地产权制度, 农户尚不是一个独立的经济主体。农地产权受到来自行政方面的障碍, 农地使用权流转机制难以健康地发育, 使用权流转收益低、交易成本高、流转不活, 各项权能还不能完全受法律保护, 权利边界模糊, 弹性较大。
三、香港土地制度对我国内地农村集体土地制度改革的启示
(一) 明确土地所有权主体, 分清责、权、利
明确界定集体土地所有权主体是在土地权属无争议的情况下, 依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的归属。象港英政府接管香港土地之初, 逐一进行土地确权, 明确每一宗土地的权属, 进而再明确权利主体, 并随着城市经济发展的需要, 不断修改土地使用者的责任。我们也应借鉴香港的清晰界定责、权、利的经验, 面对繁杂的集体土地所有权主体, 应该用法律的形式, 严格界定“农民集体”的法律权益, 这样可能会造成较高的行政管理成本, 但有利于今后的定争止纷。应当重构农村产权组织, 农民集体应当成为一个法人或者非法人团体, 应当按照法人或非法人团体制度来组织相应的机构。农民集体成员大会或代表会议为农民集体所有权主体行使所有权的权力机构, 同时也是一个监督机构。该组织对全村的土地利用、利益分配等做出最高决策, 使它真正成为能够代表农民利益、反映农民意志的机构。同时, 转变村委会等组织的职能或性质, 使其成为执行农民代表大会意志的机构, 并兼有社区管理职能, 执行上级政府的任务。由此形成了互相制约、互相监督的机制, 有利于保证农民集体意志的贯彻和农民合法权益的切实保护。
(二) 农村土地资本化与乡村自主城市化道路有效结合
城市化的本质是生产要素在城乡间的重新配置和经济社会结构的变迁, 它的核心是人口城市化。我国城市化的显著特点是土地的城市化, 是在现代化进程中城市版图的不断地延伸, 其结果是农民集体土地被政府征为国有, 城市化演变成政府和农民攫取土地级差收益的博弈。城市化对政府而言实际上带来的是土地级差收益的显化和上升。在政府通过土地征用获取级差收益的同时, 居住在城乡结合部的农民也在用国家征用以后的剩余的土地和宅基地, 为涌入的外来流动人口提供居住空间, 分享土地级差收益。
香港的土地市场有一级、二级市场, 而我国内地是严格的土地公有制和政府对土地的高度垄断, 使土地公有制和土地商品化之间无法有效衔接, 因此, 借鉴香港的土地批租制, 把集体建设用地以一定的使用期限投放到市场, 在保持土地所有权不变的情况下, 开拓土地二级市场, 促进土地使用权在企业间的横向流动, 提高土地利用效率。对于我国内地农村来说, 在明确保护集体所有制不变的情况下靠土地开发来谋求发展是未来要长期坚持的基本准则, 有规划地进行村庄开放, 通过对旧村改造和盘活宅基地实现集体建设用地的资本化, 对农村土地实施整理、置换和复垦, 将村庄整理得来的土地定为建设用地, 除国家法定征收的土地之外, 一切个人和企业使用土地需向村委会有偿租地, 村委会将租金收入分配给本村有承包权的农户。通过集体建设用地入市调整产业结构, 发展第三产业, 实现村庄工业化和农民自主城市化, 达到农民集体和政府多方共赢。
(三) 建立和完善土地市场机制
完善土地使用法律, 严格土地督察管理。鉴于香港的经验, 国家要设立或授权机构对各类出让土地的用途、年限进行审查, 同时对土地出让金标准也要严格审查, 以防止因土地价格偏低而使国家土地收益流失。要根据我国内地的实际情况, 参照和移植香港的土地法律, 建立明确、详细、实用和具有可操作性的土地审批制度, 严格规定用地条件和违约责任, 明确所有者、使用者的法律权利和法律义务, 逐步开放集体土地尤其是集体建设用地的二级市场, 强化集体建设用地的物权属性, 实现集体建设用地从静态的身份管制到动态的用途管制的根本转变, 加强对我国内地土地的管理。
制度的产生是为了降低交易成本, 提高交易效率。我国内地农村集体土地改革中存在的问题根本源于我国内地农村集体土地制度的缺陷上。因此, 明确界定产权主体, 完善产权制度, 进一步促进两权分立, 坚持有偿使用土地, 及建立完善土地市场, 完善土地法, 成为在外部条件不变情况下促进集体土地制度改革的首要举措。
摘要：伴随着我国工业化和城市化进程的加快, 农村土地制度的进一步改革和完善势在必行, 而我国内地农村现行集体土地制度存在着种种问题, 对比香港土地制度上一些成功的经验, 以期对我国内地集体土地制度的改革提供一些现实启示。
关键词：土地权利,土地制度,集体土地
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摘要：本文讲述了农村经济发展与土地融资的问题，分析了土地融资渠道的政策障碍，并提出了解决法规障碍的构想。
关键词：集体所有权；融资；政策；物权法；土地法
三农问题的存在，并不是中国特有，农业发展问题依然是国际性的难题。虽然目前有一种说法：“看三农，到华西”，可是华西村并不具备中国农村代表性，华西村也绝非是通过农业脱贫致富的。再看另一个农村改革代表小岗村，小岗村以大包干著名，30年来虽然变化很大，但从整个发展过程来看，单纯的农业生产本身却难以推动小岗村走上小康之路。“无农不稳，无工不富，无商不活”。农村想要走上致富路，单靠农业是很难实现的。除了要建立一流的农业，还要加大工业和工商业的比重，彻底的改变农村的产业结構，建立农工商一体的农村经济
一、农村土地与融资
改变农村产业结构，要办好农村集体企业，鼓励农村家庭从事非农产业的生产经营活动。但是农村集体企业要做大做强，农民家庭生产经营要形成规模并不断发展，往往会遇到资金瓶颈。解决资金短缺问题，招商引资无一是一个很好的办法。但是，招商引资不能从根本上解决现在中国农村普遍存在的融资困难问题。现阶段中国农村金融制度建设还不健全，乡镇企业、农村家庭和农民个人的融资渠道非常有限。
土地是人类之母，他养育着全世界不同肤色的人类，在中国的广大农村，土地养育着8亿勤劳勇敢的中国农民。土地是农村最重要的资源，是农民集体拥有的巨大财富。如果允许集体土地进入市场进行交易。农民就有了获取农村经济发展需要资金的重要保障。然而现实情况却是集体土地不能进入市场进行交易。如果农民能用土地作抵押物进行抵押贷款。也可以从银行获得一定数额的经济发展资金。然而现实情况却是银行不仅不允许农业用地和宅基地使用权作抵押进行贷款，也不愿意接受用集体建设用地使用权作抵押物进行贷款。
二、农村土地融资的政策障碍
农村融资渠道不畅的因素很多，笔者认为关键因素是存在着土地政策障碍。
1.集体所有权主体不明
现行法规没有明确规定农民集体所有权主体的构成要素和运行原则，没有赋予权利主体的法人地位。《土地法》规定“农民集体的土地，依法属于村民集体所有的，有村集体经济组织或村民委员会管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)，由乡(镇)农村经济组织经营、管理。”对农民集体经济组织也只做了原则性的表述。由于农民集体经济组织多变，常常出现权利主体的缺失。
由于集体所有权主体不明，常常出现主体缺失，不仅影响了招商引资的效果，也打击了银行对农民贷款的信心。
2.集体土地不能在市场上流动
由于土地产权的二元结构，集体土地不具备国有土地享有的商品权利，不允许在土地市场上合法流动，这就从法律上剥夺了农村通过集体土地流转，从土地市场上获取生产发展资金的权利。农民为了融资，不惜违背国家政策规定，进入土地隐形市场进行土地交易。于是“画家村”、“演员村”十分显眼的出现在农村的土地上。小产权法也屡禁不止。
三、解决法律障碍的构想
要解决上面的二个问题，温州模式和义乌模式虽然值得借鉴，但分析其实质也就是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转。但是上述模式基本上只解决了部分宅基地，也就是城郊结合部农村宅基地的流转问题。其实质也就是头痛医头，脚痛医脚的办法，而且兼顾不了公平，没有从根本解决农村土地的流转问题。为此可考虑从以下两个方面考虑：
1.彻底实现土地国有化
土地的二元产权会产生了很多难以解决的问题，进行集体土地国有化是符合中国国情的，也是将中国土地二元产权制度转变为一元产权制度的最佳途径。集体土地国有化后，土地的所有权由政府行使，不仅从根本上解决了农民集体土地所有权主体虚空缺位的问题，也可使农民的农用土地使用权和宅基地使用权得到充分的保护，并且实现农村土地使用权的利益最大化，为农村的产业结构调整和经济发展都能起到很大的推动作用。
2.建立宅基地流转制度，赋予农民宅基地的处置权
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