房地产交易所（精选8篇）
单位实施方案
按照鲁建房字（2006）5号及淄房发（2008）38号文件要求，为规范我所房地产交易与权属登记管理工作，理顺管理体制，提高办事效率和服务质量，强化以淄博市房地产交易登记管理系统为依托，不断加强内部各项业务管理系统的契合并相互促进，有力地推进本地区房产市场管理的规范化以及健康持续和谐发展，我们决心以这次创建房地产交易与权属登记规范化管理单位为契机，加强房地产市场管理，努力塑造房产行政管理部门新形象新面貌。现根据我单位工作实际，特制定我所房地产交易与权属登记规范化管理工作实施方案：
一、加强领导落实责任
规范房地产交易与权属登记管理工作是促进我区经济持续健康发展、保持社会稳定、建立和谐社会的重要组成部分，是加强房产市场管理、保持房产市场稳定发展、树立房产管理部门良好社会形象的有效途径。为了加强对这次创建工作的领导，我所专门成立了房地产交易与权属登记规范化管理工作领导小组，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，并根据我区的实际情况，积极研究探索适合我区房产市场管理的有效形式和方法。要坚持高标准、高质量，不断推进各项业务工作的规范化，以硬件建设为抓手，以制度建设为契机，细化考核责任，使人人有担子、人人有压力，定岗定责，完善并强化责任追究制和首问负责制，强化规范化责任的落实，使压力变为工作的动力。要充分发挥房产交易和权属登记管理工作中业务骨干的重要作用，使其明确责任目标，准确掌握政策法规，带动其他同志进一步提高履行职责的能力和水平，通过业务骨干的带动作用，促进整个规范化创建工作的全面开展，切实提高交易与权属登记规范化管理的整体工作水平。
二、总体安排
根据省建设厅和市局文件要求，我区房产交易与权属登记管理工作规范化拟分三个阶段进行：第一阶段（3月—4月中旬）对照建设部《标准》要求制订出创建规范化管理工作的实施方案，并在全处对房地产交易与权属登记工作进行一次全面自查。重点查找是否存在与《标准》不符地方，同时列出需要解决的突出问题。第二阶段（4月下旬—6月底）对自查出的问题进行分阶段整改，并全面达到建设部《标准》要求。第三阶段（7月—9月上旬）全面复查阶段，对照《标准》要求，结合第二阶段的整改对房地产交易与权属登记管理工作进行全面复查及初步验收并随时整改，力促各项工作完全符合建设部《标准》要求。
三、具体工作措施
（一）进一步理顺管理体制，建立精简、高效的办事机构。强化以淄博市房产交易登记管理系统为依托，狠抓制度建设，进一步明确职责，建立明确高效的岗位目标，充分调动全体工作人员的创造性、主动性，激发其工作热情，全面提高工作效率。房地产交易与权属登记管理工作实现一体化，实行“一站式、一条龙”服务，即一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证。经过近几年来的建设和完善，我区的房产交易中心已经成为设施一流，功能完善，环境整洁优美，各种服务设施一应俱全，各类标识清楚、醒目，让办证群众明白程序和要求，极大地方便了前来办证的群众，使他们有条不紊地配合办理各项业务。
（二）进一步完善我区房地产交易市场的各项功能。我区房地产交易市场始建于2003年4月。是我区唯一的办理房产产权交易和登记的单位，交易中心牢固树立“精品意识”、“品牌意识”、“一体三化”（产权产籍与市场管理合为一体，房地产市场运作法制化、规范化、现代化）的管理模式，随时为人民群众提供一流的优质服务，取得了很好的社会效益和经济效益。
1、交易中心狠抓制度建设，并放于首位，实行服务内容、办事程序、申报材料、办理时限、收费标准五公开的岗位责任制。制定了使用“文明服务用语”、“服务忌语”、“岗位承诺”及一次性告知制度，工作人员统一着装，挂牌服务。从领导做起，每一位工作人员都树立起了良好的服务形象，每一项业务均在收件窗口一次性办理，阳光操作，彻底杜绝了“门难进、脸难看、事难办”的工作作风，做到“来有迎声、去有送声”，在工作上坚持“办事零差错，服务零距离，工作零投诉”的“三零”方针。坚持高标准、严要求，对前来办事的人民群众能办的严格按照承诺办理，不能办的给予耐心解释，使人民群众乘兴而来满意而归。并做到了特事特办、急事急办。推行了“特优服务”、“绿色通道服务”、“上门服务”。实行这些特色服务以来，在社会上取得了良好的经济效益和社会效益。今年，我所对交易中心设施进一步改造规范，硬件设施更加人性化，岗位设置按照适应工作需要的要求，实行柜员制收件，人力资源进一步优化。在交易中心显著位置设立咨询窗口和投诉意见卡、意见箱，公开监督投诉电话，通过这些措施进一步提高交易中心的服务质量。
2、建立交易大厅的服务保证机制。为确保“便民、规范、高效、廉洁”目标的落实，大厅将交易、登记、抵押、发证、收费等程序进行简化，采取“一个窗口收件，并联审批，一口收费，限时办结”的“一站式”服务，严 格按照《城市房屋权属登记管理办法》和《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》等规定收取必收要件，没有设置法律法规规定之外的、与房地产交易和房屋权属登记管理职责无关的前置条件，也没有设置法律法规规定之外的、与房屋权属登记机关法律责任不直接相关的要件审查。严格按照法律、法规和建设部规章规定的时限办理房地产交易与房屋权属登记手续。交易中心内各项业务均实现了全市联网、网上办证，全面实现了办公自动化，大大缩短了审批时限，提高了办证效率和准确率，深受广大领导和广大人民群众的赞许。我所将在全面实现网络办证的基础上，利用现代化管理手段，初步建立以图管房的结构框架，使我所的房产管理工作再上新台阶。
3、建立交易中心的配套服务措施。我们完善了交易大厅的各项服务设施，指示牌、饮水机、休息桌椅、休息指南、收费项目一览表、受理单等便民设施一应俱全，大门及显眼处张贴了办证示意图，为了延伸服务链，我们请财政、地税、银行、中介等相关部门指派专人入住大厅并联办公，极大地方便办证群众。今年，我们将进一步完善交易中心的配套设施，使硬件建设和软件建设相互匹配，相得益彰，各岗位人员严格按照“您的要求就是我的服务”的标准规范工作行为。
（三）进一步完善各项工作制度。随着房地产市场的快速发展，各项新的法律、法规也相应出台，为适应新形势下的房产管理工作，我们非常重视对工作人员的业务培训工作，使其熟悉法律规定，并根据法规的要求先后制定了各类审批制度，及时调整工作流程，推行服务承诺制度、首问负责制度，使工作人员办证有章可循。通过制度的约束，也大大减少了工作人员的工作失误，从根本上杜绝了房产交易管理和产权产籍管理中各类诉讼案件的发生，进一步规范了我们的产权管理工作。今年，我们将完善房地产交易与权属登记管理责任制、房地产交易与权属登记管理责任追究制度，推行挂牌上岗制度，同时进一步梳理完善了已有的工作制度，使工作人员人人都目标明确，岗位间职责衔接清晰，依法办理收费许可证，实行亮证收费。严格按照物价部门核定的收费标准收取各项费用，无搭车收费现象。有严格的房地产交易与权属登记办件质量保证机制。对在办证各个环节上因工作人员把关不严造成下一个环节退件的，实行退件统计制度，明确退件原因，及时整改提高工作效率和办证质量。实行房地产交易与权属登记办件质量定期抽检制度。备有抽检记录和处理意见，对抽检中发现的错误能依法及时纠正。
（四）以科技为先导，全面加强基础设施建设。房地产交易与权属登记管理规范化，必须引用现代化的手段来推进。几年来交易中心投入大量资金，加快了计算机硬件设备的升级换代，并同市局联网，统一安装了淄博房产管理信息系统，全面实现了网络办证，实现了办证结果网上查询。目前，我们又更新交易中心的微机6台、配齐打印机、数码相机等硬件设施，建立完善的网络系统操作规程，制定网络系统安全防范措施，配备房地产交易与权属登记计算机管理系统，确保产权产籍资料的安全，系统运行安全、稳定，系统操作规程完备，对系统破坏、数据丢失等意外事故，制订了有效的防范补救措施。向社会公开房地产交易与权属登记的办事程序、收件范围及服务承诺等，实现办件结果网上或电话查询。实现了从商品房的预售、资金监管、房产各项登记以及产权注销登记的网络化管理，为整个房产市场的监管以及房产登记业务的开展打造了完善的信息技术平台。
（五）进一步完善房地产交易与权属档案管理。经过多年努力，我所档案的重新编目和微机录入工作已全部完成，实现了房产档案的微机查询和微机管理，各种图、卡、册完整、准确。与房屋实际情况相符，并通过网络管房、以图管房，实现数字化管理，每年登记的房屋权属档案的主要信息入库率达到100%，实现了便捷、准确、直观的效果。有专人负责落实房地产统计报表制度，及时、准确填报房地产统计报表。能严格按照建设部《房地产统计报表制度（试行）》中关于房地产交易与权属登记的相关统计指标分析、处理各项业务数据，有利于情况调研分析和政策研究。办证系统与市局联网后，基本实现了房屋档案的数字化管理，档案中心配有房地产交易与权属档案专职档案管理人员，各种收集、登记、保管、利用管理制度一应俱全，档案库房消防、防蛀等管理设施齐备，安全制度健全。
四、考核验收
根据以上工作措施对照建设部《标准》要求，对工作进行全面自查，写出自查报告报市局。同时向上级部门申请考核，对工作全面汇报，力争成为房地产交易与权属登记管理工作规范化单位。
1.1 社会公平、公正含意
据有关解释, 社会公平就是社会各方利益关系得到妥善协调, 人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理, 社会公平得到切实维护和实现, 主要包括权利公平、机会公平、规则公平、效率公平、分配公平等。也有学者把发展模式的公平摆在能体现社会公平的首要位置, 认为社会发展需要选择一种人人可以参与、人人可以创业的公平正义的发展模式, 只有在公平和正义发展模式的前提下, 劳动者的劳动、创业等权利首先得到保障了, 才可能去解决税收调节的问题、财政的公共服务问题以及社会保障等支出结构问题。
1.2 我国社会公平、公正现状
中国搞改革开放, 用了30多年时间上升成为世界第二大经济体, 但也导致了经济生活中一些诸如经济结构不合理、外汇储备过多、通货膨胀居高不下、贪官腐败严重、贫富差距大等弊病, 这与旨在让一部分人先富起来, 然后带动大家走共同富裕道路的初衷很不相符。今天的中国已是世界上基尼系数最高的少数几个国家之一。据联合国有关组织分析, 用来反映收入分配差异程度的基尼系数, 差距应在0.3至0.4之间为相对合理。1978年中国的基尼系数0.317, 自2000年越过0.4警戒线后逐年上升, 2004年超过了0.465。此后, 尽管国家统计局不再公布国内的基尼系数, 但还是有经济学者进行了估计。据中国社科院报告称, 2006年中国的基尼系数已达0.496;2010年, 新华社两位研究员指出, 我国的基尼系数实际已超过0.5;而西南财经大学中国家庭金融调查在京发布的数据显示为0.61。
更值得关注的是, 据有关调研, 现实的中国社会阶层已从开放向固化转型, 经济权力和政治权力至上的“出身论”开始发生作用, “官”和“富”不仅可以继承和延续, 还可以垄断。体制封闭的结果是促使“城堡”现象的形成, 为官、为富者稳住“城堡”内, 而无权无势者只能望“城”叹息。今天的中国, 问题还不在于谁先富谁后富, 而在于政府没有保护好那部分没有富起来的人和地区, 尤其是社会的弱势群体。
2 我国房地产交易公平、公正缺失现状
2.1 房地产业价格失控
1998年, 我国以实施住房消费政策启动全国房地产业的发展, 此后一路升温。尤其在2003年至2004年间, 以上海为中心的长江中下游地区的房地产价格涨幅惊人, 一时间住房供求关系失衡, 区域性投机购房频现。2009年, 就在《蜗居》这部连续剧热播期间, 北京房价狂涨到两万多一平方米, 一套普通的单元房一出手就几百万, 一转手就赚。突如其来的房价涨势, 在给有钱的投机者制造财富神话的同时, 一般的老百姓只能望楼兴叹, 由此还引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。有专家认为, 住宅价格除去受人口、收入特别是家庭可支配收入等基本因素的影响, 还受到国家政策、银行利率、贷款甚至股市的影响。有学者干脆提出, 高房价源自高地价, 而地价涨幅又源于我国房地产市场中存在的垄断因素。作为房地产经济中的核心问题, 住房价格的无序上涨不仅严重影响到居民的安居生活, 还会引发其他相关行业过热的投资, 给整个国民经济稳定、健康和可持续发展带来危害。
2.2 房地产业投资与消费比例失衡
据悉, 改革开放以来, 中国实行“高投资、低消费”、投资拉动主导型的经济增长模式, 与韩国和日本经济成长的数据比较, 中国的GDP投资率高出其15%至25%, 加上政府为了快速集中和利用土地、劳动力等资源要素, 迅速形成和积累城市基础设施和产业资本, 推动经济高速增长, 将本应转化为农民的消费部分侵蚀为投资, 进一步加剧了投资和消费的比例失调。
社会收入差距非正常扩大。如2006年农村居民的消费支出还达不到城镇居民消费支出的33%, 且与1990年相比, 下降了13.2个百分点。这是由于投资更多地转化为财政收入、资本收益的结果, 致使居民收入增长缓慢。同样的道理, 长期偏低的消费率, 使得经济的增长难以为继。
2.3 土地政策偏离社会公平、公正
眼下中国房地产市场到底是一个什么样的市场?日前, 有记者采访了中国社科院工业经济研究所研究员曹建海, 他认为, 房地产市场并不适用于自由市场理论。当前的房地产市场是一个非常畸形的市场。新中国成立后, 1982年宪法规定, “城市的土地属于国家所有”, “农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”, “国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征用”。
为此, 后来对农村土地的征用, 特别是2003年以来过快发展的房地产开发, 对城乡人民财产的侵犯非常严重。据了解, 全国房地产企业超过4万家, 表面看是个竞争行业, 但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断, 政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策, 实际上充当了土地供应的垄断商角色。一些地方政府往往以低价征地, 加价卖给开发商, 开发商再加价卖给老百姓。这是一种变相的掠夺游戏。还有一种说法, 认为房价中的70%给了政府, 而且房地产开发过程的巨大开支其实是房地产中的行贿行为, 这个行贿的埋单人最终落到了购房者的头上。
2.4 管理制度有违社会公平、公正
我国房改始于1998年。据1999年国务院出台的《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》要求, “从1998年底起, 在京中央机关和国家机关停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化”。同时, “在一定时期内, 国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房, 按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”以及有条件的单位可以利用现有土地自建住房等。这就留下了让人有“打擦边球”的可乘之机。如广西某单位在多年内通过三种模式为职工谋到了三套低价福利房。2000年, 全单位210多名职工人手一套“房改房”;2004年, 变相低价认购某小区247套别墅;2008年, 再次几乎人手一套市场化运作“集资房”。
3 几点建议
3.1 从土地源头控制房价
在中国, 最大的房地产商应该是土地批租的实际人, 那就是各级政府。现在地方财政实际上就是土地财政。政府通过卖地, 向房地产商收取各种费用, 等房子建好了, 出卖时还要向房地产商和购房者收取名目繁多的各种税。而由于土地违法行为被处置的成本过低, 卖地过程的腐败现象早已屡见不鲜, 土地涨幅也早已遥遥领先于房价。据称做一个房地产开发项目, 除了地价, 房地产商要交几十项行政性收费, 成本算下来, 相当于如果这些收费减少一半, 中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用, 开发商只能想方设法拉关系走后门。开发商对政府官员的行贿成本最终再由买房者埋单。在今年3月召开的两会上, 就有政协委员尖锐而不极端地提出, 房价的24%是税费, 超过30%是土地出让, 这些钱都被政府赚走了, 要降房价, 首先是请政府不要“雁过拔毛”。
从土地源头控制房价, 除了税改, 主要还得对政府行为的边界进行科学界定。作为唯一的土地提供者的政府, 不能在开发商之间制定诸如歧视性的“招拍挂”政策, 或者为某些开发商或某些政绩工程“量身定做”土地招标等。比如, 四川自贡市某乡, 从1992年到1999年征用农民土地7700多亩, 这些土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中, 当时每个农民获得失地失业的全部补偿是8000元安置费。而到2004年3月, 有一块71亩的土地, 以每亩60万元的起拍价拍卖出去, 其中暴利可想而知。
3.2 建立健全信息公开制度
“阳光是最好的防腐剂”。当前, 有关信息公开, 特别是官员财产公开的话题讨论已延展到所有应该到达的领域, 包括房地产领域。而每次官员腐败案例曝光后的制度追问环节, 几乎都无一例外地归因到官员财产申报制度迟迟未能推行上面。在我国, 官员财产申报与公开这项1987年首次在国内提出的制度, 一直被赋予预防腐败利器的重责。
随着《政府信息公开条例》的出台, 我国政府信息公开制度不断改善, 但大多流于形式。据调查发现, 97%的官员对财产申报持反对意见。作为防腐及压缩权力寻租空间的手段和利器, 财产申报遭到既得利益者的抵触不足为奇。为此, 坚持阳光信息, 法律得首先跟进, 遏制房价上涨的前提, 又非财产公示制度莫属, 如能再对持有多套房者实施重税, 房价必将大降。我国可以从建立官员财产申报公开制度, 同时借鉴世界部分国家在官员财产申报制度方面的经验以及相关的保障机制等方面着手, 让这项被称之反腐“终端机”的制度早日浮出水面。同时, 尽快构建个人住房信息联网系统, 为被寄予厚望的限购令替代政策的房产税的早日出台提供精确的数据支撑。但值得一提的是, 早在2010年, 我国就已启动全国个人住房信息系统联网这一不动产登记中最为核心的工作, 但截至2012年5月, 全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣布信息系统与住房城乡建设部联网。至2013年6月30号, 全国也只有40个城市个人住房信息联网达标, 效果很不明显。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前表示, 利益集团的阻力是联网进度延期的一大原因。住房城乡建设部部长姜伟新也曾在一次内部会议上坦承, 住房信息联网比预想中要难得多。有专家表示, 全国住房信息联网不存在技术层面的问题, 打破地方政府阻碍才是“破题”关键所在。更有业内呼吁, 既然住房信息联网有助于楼市的精确调控, 应尽快明确联网的公布时间。据报道, 国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。毋庸置疑, 进入倒计时的住房信息公开, 值得期待。
3.3 组合拳调控房地产市场
多年来, 中国楼市以近乎疯狂的吸金能力绑架了无数中国人对“居者有其屋”的美好向往。面对一路攀升的房价, 国家动用行政、经济、法律等多种手段, 从金融、税收、土地、经济适用房政策等方面对房地产市场采取了相应措施, 如限购二手房、加强保障房建设等。新的“国五条”细则还特别强调, “对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征”。
但是, 由于房地产行业深层次的问题层出不穷, 亟待采取对房地产市场更强硬的政策措施, 如对住房保障制度、房地产估价体系、房地产业政策框架的重新架构。重构房地产业政策框架, 又需首先重构产业的发展模式。在行政许可、行政审批中, 政府还要着力转变职能, 要在政府、开发商、消费者三者的利益关系中体现公平, 政府和部门利益不要凌驾于社会公众利益之上, 更不要“与民争利”。维护民众的知情权, 提高社会民众的话语权, 也应是政府需做的事情。
4 结语
党的十八大报告提出:“必须坚持维护社会公平正义。”去年3月, 新任总理李克强首次面对中外记者时也曾表示, “要推动促进社会公正的改革, 不断地清理有碍社会公正的规则, 而且要使‘明规则’战胜‘潜规则’”。
理国要道, 在于公平正直 (唐·吴兢) 。公者无私之谓也, 平者无偏之谓也 (清·何启) 。公平, 既是国家的整体性承诺, 也是每一个家庭面对教育、住房、医疗等生活需求时具体而迫切的期待。如果说中国改革的前35年是“做大蛋糕”, 那么今后改革的关键就在于“分好蛋糕”。民众对公平正义的期待, 已是中国改革的“最大公约数”。然而, 面临向深水区挺进的中国改革, “触动利益比触及灵魂还难”, 改革需要决策者的智慧和勇气, 更需要全社会的支持与协同。
参考文献
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[3]黄石松.推进公平正义是解决住房问题的根本[J].财经界, 2008 (8) :122-124.
关键词：法律；规范；房地产交易
一、现行法律存在问题
（一）土地征用制度不健全
要规范房地产市场必须从源头入手：严格控制土地征用。现行的土地法律规范重要包括《城市规划法》和《土地管理法》以及一些地方自己出台的相关规定，但遗憾的是这些法律对于土地征用过程中可能存在的问题规定的普遍过于笼统，有些实质性的问题更是只字未提，这样的话不利于房地产交易市场的健康发展。
（二）拆迁赔偿制度的不合理
在现行的赔偿制度中，赔偿数额的确定是一个老大难的问题，按照现行的土地法的相关规定。城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。但土地上的房屋等其他不动产去属于私有，这二者的分离在造成了在赔偿的时候只是赔偿房屋及其不动产的价值，再加之赔偿标准的偏低等因素导致了大量钉子户的出现，比如近期的“宜黄事件”，这在一定程度上破坏了和谐社会的构建。
（三）商品房预售款的监管存在问题
在具体的实践中，由于法律对房屋预售有相当严格的规定，许多房地产企业由于自身资金不足问题就会想尽各种办法拿到预售许可证，从而将房屋购买者的预购房款套入自己囊中，然而由于其自身资金的不足也就难免其将预购房款挪作他用，这种情况则很容易的就导致资金链断裂的情况发生，最终使购房者的权益受到损害，从而不利于房地产交易市场稳定的发展。最近各地相继了规范挪用预售款的政策，预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的建设。这只是一个开始，在实际的运用过程中会遇到很多问题，开发商同样可以巧立名目来提取预售款。要彻底解决这个问题，还需要做长期的努力。
（四）行政强制拆迁所带来的问题
在实际的过程中，各地政府特别是基层政府，为了完成拆迁任务，经常会出现强制拆迁的行为，这会使群众更加的反感，激起群众的愤怒，从而发生过激的行为，这不利于社会的稳定，也不利于房地产的交易。近日据法制晚报报道，新拆迁条例有望近期出台，行政强拆将被取消，这对房地产交易市场来说是一个利好消息。
二、房地产交易市场的存在的风险
随着经济社会的进步，人们的消费观念发生的变化直接导致了在房地产市场中按揭制度的盛行，银行业随之大量的向社会发放贷款来获取利润。然而由于我国法律体系存在的诸多问题，使我国房地产市场中存在着大量的风险，具体而言这些风险主要表现在以下几个方面：
（一）预售中存在的问题
房地产企业可以通过规避法律的方式顺利的申请预售许可，而预售许可又可能导致房地产企业对预售房款挪作他用，这又可能导致房地产企业资金链的断裂，从而使那些本该用于房屋建设的资金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使购房者的权益受到难以弥补的损害。虽然现在出台了设置预售款专用账户的文件，但是能不能有效地防止这一现象的发生还有待验证。
（二）房地产交易中存在大量的欺诈现象
由于法律规范存在漏洞，直接导致了“一房多卖”等现象的发生，这样不利于整个市场交易的稳定，增加了欺诈存在的可能性。然而现有的法律在对待此类问题时多是将其定性为民事欺诈行为，这不能从对此类违法者予以有效地打击也加剧了风险的存在。
（三）房地产企业自身的问题
资金问题肯定是不能回避的，但在具体的实践中有些开发商为了在短期内回收资金和再生产，故而将土地抵押给银行以获得预售许可从而对房屋进行预售。但由此产生纠纷时没有法律依据使得购房者的权益得不到保障。
三、预防、控制房地产交易市场风险的建议
（一）完善房地产市场关于预售的相关法律法规
立法机关应从源头入手抓住最根本的问题。除了各地出台的规范预售款的文件，国家更应该对房地产市场预售作更为严格的相关规定，加强对预收款的监管，确保专款专用。
（二）严格房地产市场的准入标准，提高准入门槛
相关部门应加强对本地区、本行业的房地产市场的监管，严格的控制准入标准，确保房地产企业的优生；同时要坚决的对那些信誉差、资质低的企业进行淘汰，从而达到降低房地产企业违约的风险的目的。
（三）定期公布房地产企业抵押担保的信息
公布企业的抵押担保信息有利于购房者在决策的时候作出更为合理的判断，使购房者的权益得到更为合理的保障。
（四）银行应加强对贷款企业相关资质的审查
银行在发放贷款的时候应兼顾地区及客户结构的审查，将贷款投放到那些信誉好、发展成熟的企业上；同时要严格控制对贷款的滚动发放；另外一个方面要防止贷款诈骗的现象，确保房地产交易市场的平稳健康发展。
（五）加强执法
相关部门应加大对土地市场的监管力度，防止土地浪费现象的发生；另外也要加强对房地产市场的监管力度，重点打击那些恶性炒房引发的行为，加大对房地产交易市场中欺诈行为的打击力度。
四、结束语
综上所述，当前我国房地产试产存在的问题不是轻而易举就可以解决的，对房地产市场管理的相关法律法规进行全面的修改现在又不可行，因此我们只能在现有的法律框架体系下对该问题循序渐进的予以解决。我们可以对法律作进一步更为细化的规定，加强对土地的统一管理，将国家的调控与市场的调控有机的结合起来，彻底完善土地管理法与房地产市场交易的相关规定，合理的预防和控制房地产交易市场中存在的风险。
参考文献：
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在学习、工作生活中，越来越多人会去使用协议，协议协调着人与人，人与事之间的关系。什么样的协议才是有效的呢？下面是小编帮大家整理的房地产买卖交易协议书，欢迎阅读与收藏。
房地产买卖交易协议书1重庆市国土资源和房屋管理局印制重庆市工商行政管理局监制
编号：渝房中介（）字［200］第（）号
委托人（甲方）_________________________地址：_________________________________身份证号（营业执照注册号）_____________电话：_________________________________
受托人（乙方）：_______________________注册地址：_____________________________营业执照注册号：_______________________资质证书号：___________________________电话：_________________________________
根据我国有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的原则基础上，就房地产交易委托服务事项达成以下协议：
三、委托权限甲方委托乙方代办本合同第二条委托事项，乙方为甲方提供咨询、居间和劳务等方面的服务，乙方向甲方提供签约的机会，协助甲方达成交易并签定合同。
四、限制交易的情况甲方不得将下列情况的房地产委托乙方为其居间，否则由此而引起的一切法律及赔偿责任概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在履行中发现下列情况后随时终止合同。
1．被司法机关查封、罚没、财产保全等；
2．属公告拆迁范围，即将实施拆迁；
3．已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的；
4．共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；
5．其他法律、法规限制交易的情况。
1．甲方提供交易的房地产必须真实、合法和无任何民事纠纷，并有明确、真实的告知责任，所提供的手续必须完备；
2．按本合同的约定及时支付佣金；
3．有责任协助乙方实地查勘房地产现场；
4．乙方提供的房源或顾客，甲方不得与此进行私下成交；
5．不得向乙方下属任何人员支付佣金以外的任何好处费；
6．甲方对乙方提供的房源信息或顾客信息有保密的责任。
1．负责委托房地产信息的传播、策划、促销；
2．有责任真实地告知甲方交易情况和市场供需情况；
3．陪同甲方或顾客实地看房，如实介绍情况。协助成交和签定交易合同，提供交易前后相关的各项咨询服务；
4、在履约过程中不得作虚假广告宣传或虚假承诺；
5．有责任保守交易秘密和个人隐私；
6．不得超越委托权限或范围开展工作；
7．乙方不得向甲方收佣金以外的任何费用。
七、委托期限此委托从_____年_____月____日至______年______月______日止。委托期到，若甲方未提出终止合同的书面要求，则本合同有效期顺延____个月。
八、此委托合同终止后三个月内，若甲方与乙方所提供的客户达成交易的，甲方仍需按合同约定向乙方支付佣金。
九、甲方所付佣金以乙方加盖印章的财务专用章为收款凭据。
十、交易双方已签定交易合同，因甲方原因未最终实现成交，甲方仍需按合同约定金额支付佣金。
十一、佣金：乙方完成甲方所委托事项，甲方向乙方支付佣金，其金额为成交额的__________%，在交易双方签定交易合同时一次性付清。
十二、委托底价承销，双方已约定超额收益为乙方佣金的除外，乙方隐瞒交易实情，而产生的差价收益无条件的属甲方所有。
1．有虚假违法和纠纷的委托；
2．未按规定支付佣金的；
3．由乙方提供的房源客户，甲方及甲方直系亲属未告知乙方而私下成交的；
4．超越委托权限，未经甲方同意，并给甲方带来损失的；
5．甲方私下与乙方下属经办人员同谋达成成交的；
6．未经甲方同意，乙方获取差价收益的。
1．向_______仲裁委员会申请仲裁（）
2．向_______人民法院提起诉讼（）
十五、其他约定：____________________________________________________。
十六、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。
甲方（盖章）：__________________法定代表人：____________________
乙方（盖章）：__________________法定代表人：____________________委托经办人：____________________注册房地产经纪人：______________房地产经纪人协理：______________
签约地点：______________________签约时间：______________________
房地产买卖交易协议书2甲方：_____________
乙方：_____________
甲乙双方经过充分协商，达成以下协议，以资信守：
1．乙方为甲方提供_____________商业裙房（建筑面积___________平方米）的交易信息并寻找买家，协助与购买方达成房地产买卖交易。
标的基本情况及价款：_____________
所有权人：_____________
共有人：_______________
房屋坐落：_____________
丘号：_________________
产权证号：_____________
建筑面积：_____________
土地证号：_____________
房屋来源：_____________
房屋售价：_____________
其它情况：_____________
2．甲方应按照成交价（共计______万元人民币）的______%或直接向乙方支付信息费共计______万元人民币，由乙方提供上述费用的合法发票或承担税金（甲方支付信息费时将税金（______%）扣除）。甲方付给乙方上述费的支付方式如下：
购买方支付首付房款时甲方付给乙方______万元；甲方与购买方进交易中心办理房产转移登记时付给乙方______万元；购买方付清房款时付给乙方______元；
3．如果交易不成功，甲方无需支付信息费，乙方的相关花费支出均由乙方自行承担。
4．如果甲方跳过乙方直接与乙方介绍的购买方（或与购买方有关联的一方）达成房地产买卖交易，仍要向乙方支付信息费共计人民币万元。
5．甲方应将与购买方签署的协议、合同等法律文件制作备份交由乙方，以便乙方及时知悉相关交易情况。
6．本协议一式四份，自甲乙双方签字盖章之日起生效，甲乙双方各执两份，各份具有同等法律效力。
7．其他约定：______________________________
甲方：____________乙方：__________
代表人：__________代表人：________
______年___月___日
房地产买卖交易协议书3卖方(甲方)：_______________________
买方(乙方)：_______________________
根据中华人民共和国有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本协议，以资共同遵守。
第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下
(一)房地产座落在_________市_________(区/县)_________(部位：_________)房屋类型_________结构：_________;
(二)房屋建筑面积_________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权_________(面积/分摊面积)_________平方米。
(三)房地产四至范围：________________________________________;
(四)该房地产土地所有权性质为___________(国有/集体所有)土地;土地使用权以_________(出让/划拨)方式获得;
(五)房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准：______________。
(六)甲方依法取得房地产权证号：__________;
乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为(_______币)计_________元。(大写)：________________元整。甲、乙双方同意，在本协议自签订之日起的_________天内，乙方将上述房地产转让价款分_________付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。
第三条甲方转让的房地产为以______________(出让方式/划拨方式)取得国有土地使用权的，按下列第_________款办理。
(一)甲方取得国有土地使用权的使用年限为______年(从______年______月起至______年______月______日止)，其中乙方按本协议约定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的年限为______年(从______年______月______日至_____年______月______日止)，为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。
甲方将上述房地产转让给乙方后，出让协议载明的权利、义务一并转移给乙方。(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，_______(应办理/可以不办理)土地使用权出让手续的，应由_____(甲方/乙方)按规定_______(办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金/将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家)。
第四条甲、乙双方同意，本协议生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于_______年______月______日将上诉房地产交付(转移占有)乙方。交付标志：________________。
第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外，上述房地产权利转移日期以_________(市/区/县)房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准。
第六条上述房地产风险责任自该房地产________________(权利转移/转移占有)之日起转移给乙方。
第七条本协议生效后，甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费。在上述房地产_________(权利转移/转移占有)前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其他费用，按本协议附件四约定支付。自_________(权利转移/转移占有)后该房地产所发生的费用，按本协议附件四约定支付。
第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属_________(居住/非居住)房屋，其相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五，业主公约见附件六。乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的`义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。上述房地产在办理转让过户变更登记后，甲、乙双方共同到物业管理单位办理该房地产转让后变更使用、维修管理户名及有关手续。
第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第十条乙方未按本协议约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实付款之日止，利息按_________计算。逾期_________天后，甲、乙双方同意按下列方式处理。
(一)乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的_________%向甲方支付违约金，协议继续履行。
(二)甲方有权通知乙方单方解除协议，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款_________%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起_________日向甲方支付。
若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第十一条除人力不可抗拒因素外，甲方未按协议约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止，利息按_________计算。逾期_________天后，甲、乙双方同意按下列方式处理。
(一)甲方除应支付利息外，还应按已收款的_________%向乙方支付违约金，协议继续履行。
(二)乙方有权通知甲方单方解除协议，甲方除应在接到书面通知之日起_________日内向乙方返还已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除协议之日止)外，还应按已支付房款的_________%向乙方支付违约金。
若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。第十二条经甲、乙双方协商一致，本协议未尽事宜，在不违反本协议原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本协议不可分割的一部分。本协议及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
第十三条本协议由甲、乙(双方签定)(_________公证处公证)之日起生效。甲、乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对各自的权利，义务清楚明白，并按本协议规定履行。
第十四条本协议使用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在旅行本协议过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，选定下列一种方式解决：(不选定的划除)
(一)提交_________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第十五条本协议一式______份，甲、乙双方各执_____份，_________(市/区/县)房地产交易管理机构执一份，_________(市/区/县)房地产登记机构一份(本协议经公证的公证部门留存一份)。
卖方(签章)：_________买方(签章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
开业庆典方案
第一章：活动总则
一、活动背景
1、桂林市房地产市场面临反弹
2、房地产市场全体人员期盼开业
3、桂林市房地产交易所期盼一个全新的对外平台
4、“一站式服务”交易平台是填补桂林房地产市场的空白
二、活动针对目标群体
1、房产局领导及相关部门
2、广大人民群众（消费者、市民）
3、准客户、潜在客户（邀约方式）
三、活动目的1、实现领导的期盼
2、让广大市民知道桂林房地产交易市场
3、大力推广“一站式房产交易服务平台”
4、促成准客户、潜在客户交易
5、提高员工的信心
四、活动指导思想
1、让领导满意、放心
2、让员工充满信心及希望
3、知名度可持续延伸和发展
4、在市场各方面功能配备完善的情况下，可以进行大范围的宣传，及适当深度的推广。
5、少花钱、多办事
五、活动主题
1、桂林市房地产交易市场盛大开业
2、副主题：广西首创“一站式房地产交易平台”
六、活动时间、地点
时间：2012年01月08日（暂定）
地点：桂林房地产交易市场
七、活动整体构思
1、整个庆典活动简单大方，突出交易市场背景、政府支持和填补了桂林房地产市场空白。
2、通过活动向社会各界告知“一站式”房产交易服的经营特色和服务内容。
3、现场布置处处展示“一站式”房产交易服务的功能介绍及其优势。
4、现场以喜庆色调为主，烘托庆典气氛。
第二章：现场布置
1、内场“一站式交易平台”功能布置：交易大厅内场各主要功能配备到位
税务窗口 银行贷款窗口 办证大厅 电子显示屏
进驻企业展示窗口
交易大厅的功能介绍及优势展示 交易大厅宣传标语 交易市场广告位的规划 导视系统
各进驻公司的招牌 法律服务中心
桂林市巨幅三维地图展示 员工工牌
2、内场庆典活动期间氛围布置
1、电梯口：电梯口是交易大厅进出口，因此布置的重点放在这里，使来访客人上电
梯就能感受到现场的气氛，同时达到宣传效果（效果图看附件）
上下在电梯两旁的扶栏上贴上“桂林房地产交易市场盛大开业”、“广西
首创‘一站式’房产交易服务平台”等广告画面 电梯口几根柱子用金色布包起来
电梯口栏杆上也用金色布作波浪式挂上，同时在各玻璃窗上贴上金色蝴
蝶结
在电梯入口处用气球围成彩色的气球拱门
在电梯间天花板上用纱蔓或者彩旗做装饰，烘托喜庆气氛。
在电梯口进门处设嘉宾签到处，供嘉宾签到，设两名礼仪小姐接待（礼
仪小姐穿上统一的礼服或者旗袍，佩戴房地产交易市场绶带）。
2、主背景板：主背景板设在“桂林房地产交易市场”招牌前面（招牌先用红布遮挡），尺寸为3m×6m，是整个庆典活动的中心，所以要突出主题，统领全场的气氛。（效果图看附件）
主背景板设计体现简洁大气，以红色为主，画面热闹，有隆重喜庆氛围。 主背景板前设7m长×4m宽×0.2m高的舞台，舞台上铺红色地毯，作为
活动的舞台
舞台周围用绿色植物装饰 舞台两侧摆放嘉宾祝贺花篮 舞台前面设嘉宾席，供嘉宾入座 嘉宾后面是观众席
从电梯口到舞台前面均用红色地毯铺盖，增强现场气氛 整个交易市场大厅吊顶用庆典活动吊旗挂满，增强活动气氛
3、外场：盛业大厦楼下
1、盛业大厦外广告招牌改善完毕
2、盛业大厦一楼至尊珠宝门外或者消防通道楼梯口处设接待处，接待处现场用“交易市场开业”的宣传画做包装，放置一个X展架做宣传，安排两名迎宾小姐做接待
3、联系至尊珠宝、红木家具，利用其电子显示屏做开业庆典的宣传、房地产交易市场的广告宣传。
4、桂林市房地产交易所
在桂林市房地产交易所内做开业宣传，设礼仪小姐进行接待及引导客户。
第三章：活动安排
一、当日活动流程安排
7:30所有工作人员、礼仪人员准时到达活动现场布置座椅摆放，检查各项配置到位情况、调试相关设备
8:30开始播放场地音乐，播放交易市场宣传片，所有媒体进入媒体位置，准备就绪
8:30-9:00专人负责恭迎领导嘉宾光临，引导来宾签到，为记者派发新闻通稿或宣传资料；礼仪人员引导领导、嘉宾以及其他来宾到指定地点休息，并为贵宾佩带胸花
9:01房宜总经理宣布华盟置业开业庆典正式开始，介绍领导、来宾及各界媒体 9：10-9:20房宜总经理致欢迎词
9：20-9:50请相关领导及嘉宾致词（具体名单待定）
9:51-10：00 房宜总经理邀请剪彩领导、嘉宾准备剪彩礼仪小姐将彩球拿上台
10：02-10：08请参加此次活动的重要嘉宾宣布桂林房地产交易市场盛大开
业；活动现在开始，同时进行剪彩仪式。鼓乐齐鸣，礼炮冲天，典礼活动进入高潮；
10：09-10：19剪彩完毕主背景板向左右打开，房宜总经理邀请领导及嘉宾
一起为房地产交易市场揭牌。鼓乐齐鸣，礼炮冲天。
10：20-揭牌仪式结束后房宜总经理邀请领导、嘉宾参观交易市场大厅
二、活动临时组织机构与人员分工
1、项目总指挥部
1)总 指挥：刘彦铭 ；副总指挥：
负责相关领导及嘉宾的邀约，负责活动系统的总指挥、协调；
2)工作组：组长：李
监督各项工作进度，活动的协调，应急事件的协调和指挥。3)策划组：龙千贵、滕
设计本次活动的策划方案及预算方案。负责活动的整体策划、现场形象设计及布置，负责本次活动的分工及监督活动进程工作，负责交易市场想象宣传片的制作，负责媒体推广的策划制作与协调；负责完善交易市场的各项工功能配备，负责跟至尊珠宝，红木家具电子显示屏的联系、洽谈。
4)采购组：采购组：韦
负责项目前期物品采购及财务掌控。
5)机动组：摄影组、机动组：谢、赵、张
负责现场摄影、摄像，负责现场机动人员的安排与调拨，应急人员的指挥。
6)业务组：赵（暂定）
负责业务部门的业务跟踪工作，督促成交。
第四章、媒体推广计划
1、邀约媒体：
2、推广方式：
桂林晚报 居桂林
桂林房地产网 桂林电视台
前期：对交易市场开业做宣传，介绍交易市场的功能及“一站式”房产交易服务的概念等。
中期：推广交易市场开业效果，介绍交易市场的功能及“一站式”房产
交易服务的概念，对市民进行采访，做正面报道。 后期：“一站式”房产交易服务新概念对社会的影响。
第五章 费用预算
桂林房地产交易市场
省房地产交易秩序专项整治督查组:
首先,我代表**市房地产交易秩序整治小组对省建设厅、省物价局、省工商局联合检查组的各位领导来我市检查指导，表示热烈的欢迎和衷心地感谢！根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）文件精神，按照《关于印发全省房地产交易秩序专项整治方案的通知》（苏建房[2006]407号）要求，我市在房地产交易秩序专项整治上，坚持“点面结合,防治并重”，不断加强对房地产市场交易行为的监管，取得了阶段性成效。现将我市房地产交易秩序专项整治情况汇报如下：
一、2006年以来房地产交易秩序专项整治的基本情况
按照国家和省整顿房地产交易秩序相关文件统一部署，我市建设、物价、工商三部门认真学习贯彻房地产交易秩序专项整治的精神，召开专题会议，研究分析我市房地产市场交易实际情况，讨论落实我市专项整治方案和重点，通过近半年的努力，我市的房地产市场交易秩序阶段性成果明显，自专项整治开展以来，共查处了商品房违规销售3起，不规范广告20余起，违反商品房“一价清”行为1起，共进行约35.6万元行政处罚，下达了整改通知书30余份，有效地落实了房地产交易环节的各项制度和措施。我市在房地产交易秩序整治活动中主要做好以下几个方面的：
（一）建立机构，扎实推进专项整治迅速开展。自2006年9月6曰三部委电视电话会议召开后，我市高度重视，迅速行动，早于全省近一个月时间在全市开展房地产交易秩序专项检查。市建设局、市工商局、市物价局联合成立专项整治协调小组，市建设局分管局长任组长，市物价局、工商局分管局长任副组长。协调小组办公室设在市建设局房管处，市建设局、市物价局、市工商局相关处室同志参加办公室。同时要求各县参照市区机制制定整治方案，有计划分步骤扎实开展房地产交易秩序专项整治，切实把整顿和规范房地产交易秩序落到实处。目前，各成员单位分工明确，配合密切，协调顺畅，专项整治进展顺利。
（二）周密计划，制定详细的专项整治方案。我市的专项整治活动共分为四个阶段：第一阶段（2006年9月6曰-30曰）宣传发动、部署安排阶段。制定下发了《**市房地产交易秩序专项整治方案》，市建设、物价、工商等部门成立专项整治领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制，并建立方便快捷的投诉渠道。第二阶段（2006年10月-2007年3月）自查自纠与督查阶段。建设、物价、工商三部门根据专项整治的要求进行自查、自纠，并督查各县管理部门落实专项整治的各项。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。第三阶段（2007年4月—2007年7月）经验、巩固成果阶段。建设、物价、工商部门根据专项整治的情况写出报告分别报省建设厅、省物价局、省工商总局。以专项整治领导小组名义召开一次座谈会。对第二阶段的进行，推广好的经验和作法，提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。继续巩固房地产交易信息公示制度，完善的房地产市场监管机制。第四阶段（2007年8月—2007年9月）推进制度建设、建立长效机制阶段。房地产交易秩序整治的经验，研究规范房地产交易秩序的下一步。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的做法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。目前第一、二阶段已告一段落，依据省、市的文件精神和部署，下一步继续加大力度推进房地产交易专项整治的开展，认真做好第三阶段的，并做好转段衔接。
（三）明确分工，深入专项整治的各个重点环节。根据全省房地产交易秩序活动安排意见，我市重点开展了查处整治商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告发布管理、房地产展销活动管理、商品房预（销）售合同管理、房地产经纪管理等六个方面的活动内容。市建设局从商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、商品房预（销）售合同备案、房地产经纪人员职业资格管理等方面入手；市物价局从房地产价格成本构成及相关收费的监督管理等方面入手；市工商局从房地产展销登记管理、房地产广告管理等方面入手，加大了各自行业监管的力度；同时三部门联合执法，加强房地产交易秩序各类违法违规行为的查处，对全市进行了大规模、集中拉网式排查。
（四）加强宣传，营造浓厚专项整治活动氛围。一是召开专题会议，加强宣传。为使本次专项整治活动取得实效，9月15曰我市召开了全市房地产交易秩序专项整治大会，市建设局分管局长作了动员讲话，就本次整治活
动的意义、目的、检查内容和具体活动安排作了专题部署。建设、物价、工商三部门还公布了投诉举报电话，欢迎广大消费者积极参与投诉和举报。二是利用舆论媒体营造声势。与**曰报社联合开展房地产开发企业“诚信宣言”活动，引导企业依法经营，推出了一批有实力、讲诚信的开发企业、中介企业和楼盘，为消费者竖起了一座购房指示牌，切实保护了消费者合法权益。三是为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台。认真做好网上**和**建设信息网投诉咨询，并在建设“12319”投诉热线基础上，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。2006年受理房地产交易秩序方面的电话投诉110件、网上**投诉89件，受理信访投诉25件、来访320人次。
二、开展房地产市场交易秩序整治以来取得的成效
市建设、工商、物价三部门按照《**市房地产交易秩序专项整治方案》要求，通力合作、周密部署、分项排查，把握房地产交易秩序专项整治重点，围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位扎实开展各项整治，目前我市房地产交易秩序整治已取得一定的成效。
（一）建设部门加大房地产交易违规行为查处力度
一是查处无预售许可证销售商品房行为。市建设局在专项检查中发现**市金谷房地产开发有限公司开发的云峰帝景项目，在未取得商品房预销售许可证情况下擅自进行商品房预售活动，市建设局依据《房地产开发经营管理条例》对其处以2万元罚款；泗阳县建设局发现**市恒生房地产开发公司开发的清华园变相收取订房款34.5万元，违规面积约1.8万平方米，立即责令其停止预售，退返所收订金。
二是查处《商品房买卖合同》不规范行为。沭阳县建设局对东方名都、长江家园、祥和花园等项目合同中分摊面积和套内面积未写明、没有明确约定公共部分归业主所有等违规现象责令限期改正；盐城泽园房地产开发公司泗阳分公司未按规定使用示范合同文本，泗阳建设局已责令其整改到位，并在全行业内予以通报。
三是加大对商品房交付使用的监管力度。我市**市强盛房地产开发有限公司开发建设的青华花苑项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，市建设局依照《房地产开发经营管理条例》对其进行10万元的行政处罚。
四是加大对房地产评估机构监管力度。认真贯彻落实建设部、中国人民银行《关于加强房地产估价监管有关问题的通知》精神，2007年1月25曰，市建设局召开全市房地产评估机构专题会议，结合当前评估市场评估报告不规范等现象提出相关整顿要求，加强对房地产评估机构的监管力度，并在市区对评估机构实行评估报告留存登记制度。
(二)工商部门加大房地产广告和经纪机构违规行为查处力度
由市工商局牵头，组织县区局、基层分局工商部门采取三级联动的方式，通过媒体监督、群众举报、曰常巡查以及集中整治等多种途径，共立案查处房地产违法广告案件20多件，罚没款达23.6万元。
一是严肃查处广告中的违法违规行为。**润城置业有限公司在未取得房地产开发资质和预售许可证情况下，发布滨河名城房地产预售广告案等5件违法广告，被罚没款4.3万元。沭阳县恒通房地产开发公司发布内容为“开盘3天销售率达65、开盘4天销售率70”的虚假广告宣传和有关房地产位置、周边环境等虚假广告宣传案件4件，被罚款7.8万元；另外，查处了未经登记擅自发布户外，并在广告中使用“最佳、绝版、升值潜力、投资回报”等房地产开发企业9家，罚款11.5万元。
二是加强房地产经纪违规行为监管。针对市区房产中介投诉较多的现象，宿城工商分局充分发挥12315投诉举报网络作用，公布举报电话，加大宣传力度，重拳出击，集中查处房地产中介违法欺诈行为，取缔无照经营户10户，查处利用虚假信息骗取中介、服务、看房费等中介4家，罚没款800元。
（三）物价部门加大房地产价格监管力度
一是推行住宅商品房强制“成本认证”制度。从3月1曰开始在全市推行的“住宅商品房成本认证制度”，对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层）实行成本认证（别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续）。这项措施实施以来，共有7家开发商参与认证。进行成本认证达到了一举三得的效果：价格部门、建设部门按月对认证结果进行汇总、分析，提供政府调控房地产市场决策参考；税务部门也可依据认证资料加强税收征管；开发企业可以根据成本认证结论，结合市场供求，合理制定商品房销售价格。
二是坚决查处违反“一价清”行为。我市在商品房开发企业中推行商品房销售“一价清”制度，开发企业在销售商品房时，必须在销售窗口标明最终销售价格，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。此次检查中，泗洪建设局发现**市富园房地产开发有限公司将应该由企业缴纳的测绘费，转嫁到业主头上的违规行为，立即下发整改通知书，责令其立即更正。
三、率先开展房地产专项执法监察，切实维护房地产市场秩序
今年2月28曰，我市纪委、监察局会同国土、规划、建设、审计、国税、地税、财政等部门在全国率先启动了房地产市场专项执法监察，比国家八部委召开全房房地产秩序专项整治提前1个月。为保障本次专项执法监察的顺利开展，我市专门成立了房地产市场专项执法监察领导小组，并从成员单位抽调人员集中办公，各县（区）和市各相关部门也分别成立了领导小组并明确专人负责，认真抓好落实，并将2002年1月1曰至2006年12月31曰全市新增建设用地房地产开发项目全部列入执法监察范围，重点对这些项目的用地受让方式、用地规划、建设规划、规费缴纳、税收征缴、销售许可、市场秩序等方面开展执法监察。目前此项进展有序，阶段性成效明显，全市2002年至2006年房地产开发项目613个，存在问题项目253个，通过自查自纠，已经整改到位项目75个，追缴土地出让金3.29亿元、追缴各项规费1922.68万元，并扣押了价值2000万元房产、移交司法机关追缴土地出让金案件2件、收回土地4宗，追缴税收393.26万元。
四、存在的主要问题
通过企业自查、基层排查以及整顿规范房地产交易秩序领导小组的抽查情况看，我市认真贯彻房地产市场宏观调控政策措施，在整顿规范房地产交易秩序方面，做了一定的，取得了一定的效果，房地产交易秩序有所好转，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，房地产交易秩序不规范的问题还没有得到根本解决，主要表现在：一是房地产交易中还存在侵害群众合法权益现象，各相关部门领导对专项整治的认识和重视程度上还应加大；二是各县区的房地产交易秩序整治效果还不太平衡，力度、措施有待深化；三是房地产中介市场秩序整治力量投入不足，整治效果不明显；四是针对房地产竣工交付中时有发生的违规现象，必须进一步规范开发企业竣工交付使用行为。
五、下一阶段打算
（一）巩固阶段性成果，好的经验和作法。我市建设、物价、工商三部门将在巩固前一阶段交易秩序专项整治成果的基础上，明确部门职责，加大管理力度，同时加强部门协调沟通，实行部门间信息资源共享，交流好的经验和作法，把整顿和规范房地产交易秩序作为一项长期，坚持不懈地抓好，做到目标不放、力度不减、继续深化，切实做好第三阶段的。通过对一批典型案例查处和曝光，震慑各种违法违规行为，规范房地产交易中各种市场主体依法诚信经营，切实保护消费者的合法权益。
（二）联合“十一部门”开展全市房地产市场秩序专项整治。按照国家八部委4月6曰召开的全国房地产市场秩序专项整治电视电话会议精神，近期，市建设局将牵头组织市工商、物价、税务等十一部门围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易等问题联手开展一次规模大、范围广、力度强的房地产市场秩序专项整治活动，以强化我市房地产市场监管力度，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
（三）注重长效管理，进一步做好房地产市场管理的基础性。一是按照省各部门的要求，尽快建立诚信制度。把行政手段和市场手段结合起来，加强舆论监督，将房地产开发企业法人的基本情况、经营业绩、经营中违规或违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示、接受社会监督。二是建立涉房企业资质动态管理制度。加强对涉房企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级审批的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，注销一批不合格的涉房企业。三是加强房地产信息化建设。在全市推广商品房销售合同网上备案，从技术上杜绝商品房预销售中的违规行为。加强对房地产开发和销售人员的培训，推行房地产开发项目管理人员和商品房销售人员持证上岗制度，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者合法权益。四是由建设部门会同工商部门联合进行房地产经纪咨询从业人员上岗培训，凡在市区从事房地产经纪咨询业务的中介人员，原则上需持有房地产经纪人证书，以规范房地产经纪行业的从业行为，确保房地产交易市场健康发展。
虽然我市的整顿规范房地产交易秩序取得了一些成效，但与上级领导的要求还有一定的差距，因此我们将以省房地产交易秩序专项整治督查组来宿检查指导为动力，进一步加大力度，扎实有效，积极稳妥地推进我市专项整治，维护我市房地产交易良好秩序。
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动的意义、目的、检查内容和具体活动安排作了专题部署。建设、物价、工商三部门还公布了投诉举报电话，欢迎广大消费者积极参与投诉和举报。二是利用舆论媒体营造声势。与**曰报社联合开展房地产
开发企业“诚信宣言”活动，引导企业依法经营，推出了一批有实力、讲诚信的开发企业、中介企业和楼盘，为消费者竖起了一座购房指示牌，切实保护了消费者合法权益。三是为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台。认真做好网上**和**建设信息网投诉咨询，并在建设“12319”投诉热线基础上，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。2006年受理房地产交易秩序方面的电话投诉110件、网上**投诉89件，受理信访投诉25件、来访320人次。
二、开展房地产市场交易秩序整治以来取得的成效
市建设、工商、物价三部门按照《**市房地产交易秩序专项整治方案》要求，通力合作、周密部署、分项排查，把握房地产交易秩序专项整治重点，围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位扎实开展各项整治，目前我市房地产交易秩序整治已取得一定的成效。
（一）建设部门加大房地产交易违规行为查处力度
一是查处无预售许可证销售商品房行为。市建设局在专项检查中发现**市金谷房地产开发有限公司开发的云峰帝景项目，在未取得商品房预销售许可证情况下擅自进行商品房预售活动，市建设局依据《房地产开发经营管理条例》对其处以2万元罚款；泗阳县建设局发现**市恒生房地产开发公司开发的清华园变相收取订房款34.5万元，违规面积约1.8万平方米，立即责令其停止预售，退返所收订金。
二是查处《商品房买卖合同》不规范行为。沭阳县建设局对东方名都、长江家园、祥和花园等项目合同中分摊面积和套内面积未写明、没有明确约定公共部分归业主所有等违规现象责令限期改正；盐城泽园房地产开发公司泗阳分公司未按规定使用示范合同文本，泗阳建设局已责令其整改到位，并在全行业内予以通报。
三是加大对商品房交付使用的监管力度。我市**市强盛房地产开发有限公司开发建设的青华花苑项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，市建设局依照《房地产开发经营管理条例》对其进行10万元的行政处罚。
四是加大对房地产评估机构监管力度。认真贯彻落实建设部、中国人民银行《关于加强房地产估价监管有关问题的通知》精神，2007年1月25曰，市建设局召开全市房地产评估机构专题会议，结合当前评估市场评估报告不规范等现象提出相关整顿要求，加强对房地产评估机构的监管力度，并在市区对评估机构实行评估报告留存登记制度。
(二)工商部门加大房地产广告和经纪机构违规行为查处力度
由市工商局牵头，组织县区局、基层分局工商部门采取三级联动的方式，通过媒体监督、群众举报、曰常巡查以及集中整治等多种途径，共立案查处房地产违法广告案件20多件，罚没款达23.6万元。
一是严肃查处广告中的违法违规行为。**润城置业有限公司在未取得房地产开发资质和预售许可证情况下，发布滨河名城房地产预售广告案等5件违法广告，被罚没款4.3万元。沭阳县恒通房地产开发公司发布内容为“开盘3天销售率达65、开盘4天销售率70”的虚假广告宣传和有关房地产位置、周边环境等虚假广告宣传案件4件，被罚款7.8万元；另外，查处了未经登记擅自发布户外，并在广告中使用“最佳、绝版、升值潜力、投资回报”等房地产开发企业9家，罚款11.5万元。
二是加强房地产经纪违规行为监管。针对市区房产中介投诉较多的现象，宿城工商分局充分发挥12315投诉举报网络作用，公布举报电话，加大宣传力度，重拳出击，集中查处房地产中介违法欺诈行为，取缔无照经营户10户，查处利用虚假信息骗取中介、服务、看房费等中介4家，罚没款800元。
（三）物价部门加大房地产价格监管力度
一是推行住宅商品房强制“成本认证”制度。从3月1曰开始在全市推行的“住宅商品房成本认证制度”，对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层）实行成本认证（别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续）。这项措施实施以来，共有7家开发商参与认证。进行成本认证达到了一举三得的效果：价格部门、建设部门按月对认证结果进行汇总、分析，提供政府调控房地产市场决策参考；税务部门也可依据认证资料加强税收征管；开发企业可以根据成本认证结论，结合市场供求，合理制定商品房销售价格。
二是坚决查处违反“一价清”行为。我市在商品房开发企业中推行商品房销售“一价清”制度，开发企业在销售商品房时，必须在销售窗口标明最终销售价格，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。此次检查中，泗洪建设局发现**市富园房地产开发有限公司将应该由企业缴纳的测绘费，转嫁到业主头上的违规行为，立即下发整改通知书，责令其立即更正。
三、率先开展房地产专项执法监察，切实维护房地产市场秩序
今年2月28曰，我市纪委、监察局会同国土、规划、建设、审计、国税、地税、财政等部门在全国率先启动了房地产市场专项执法监察，比国家八部委召开全房房地产秩序专项整治提前1个月。为保障本次专项执法监察的顺利开展，我市专门成立了房地产市场专项执法监察领导小组，并从成员单位抽调人员集中办公，各县（区）和市各相关部门也分别成立了领导小组并明确专人负责，认真抓好落实，并将2002年1月1曰至2006年12月31曰全市新增建设用地房地产开发项目全部列入执法监察范围，重点对这些项目的用地受让方式、用地规划、建设规划、规费缴纳、税收征缴、销售许可、市场秩序等方面开展执法监察。目前此项进展有序，阶段性成效明显，全市2002年至2006年房地产开发项目613个，存在问题项目253个，通过自查自纠，已经整改到位项目75个，追缴土地出让金3.29亿元、追缴各项规费1922.68万元，并扣押了价值2000万元房产、移交司法机关追缴土地出让金案件2件、收回土地4宗，追缴税收393.26万元。
四、存在的主要问题
通过企业自查、基层排查以及整顿规范房地产交易秩序领导小组的抽查情况看，我市认真贯彻房地产市场宏观调控政策措施，在整顿规范房地产交易秩序方面，做了一定的，取得了一定的效果，房地产交易秩序有所好转，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，房地产交易秩序不规范的问题还没有得到根本解决，主要表现在：一是房地产交易中还存在侵害群众合法权益现象，各相关部门领导对专项整治的认识和重视程度上还应加大；二是各县区的房地产交易秩序整治效果还不太平衡，力度、措施有待深化；三是房地产中介市场秩序整治力量投入不足，整治效果不明显；四是针对房地产竣工交付中时有发生的违规现象，必须进一步规范开发企业竣工交付使用行为。
五、下一阶段打算
（一）巩固阶段性成果，好的经验和作法。我市建设、物价、工商三部门将在巩固前一阶段交易秩序专项整治成果的基础上，明确部门职责，加大管理力度，同时加强部门协调沟通，实行部门间信息资源共享，交流好的经验和作法，把整顿和规范房地产交易秩序作为一项长期，坚持不懈地抓好，做到目标不放、力度不减、继续深化，切实做好第三阶段的。通过对一批典型案例查处和曝光，震慑各种违法违规行为，规范房地产交易中各种市场主体依法诚信经营，切实保护消费者的合法权益。
（二）联合“十一部门”开展全市房地产市场秩序专项整治。按照国家八部委4月6曰召开的全国房地产市场秩序专项整治电视电话会议精神，近期，市建设局将牵头组织市工商、物价、税务等十一部门围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易等问题联手开展一次规模大、范围广、力度强的房地产市场秩序专项整治活动，以强化我市房地产市场监管力度，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
（三）注重长效管理，进一步做好房地产市场管理的基础性。一是按照省各部门的要求，尽快建立诚信制度。把行政手段和市场手段结合起来，加强舆论监督，将房地产开发企业法人的基本情况、经营业绩、经营中违规或违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示、接受社会监督。二是建立涉房企业资质动态管理制度。加强对涉房企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级审批的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，注销一批不合格的涉房企业。三是加强房地产信息化建设。在全市推广商品房销售合同网上备案，从技术上杜绝商品房预销售中的违规行为。加强对房地产开发和销售人员的培训，推行房地产开发项目管理人员和商品房销售人员持证上岗制度，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者合法权益。四是由建设部门会同工商部门联合进行房地产经纪咨询从业人员上岗培训，凡在市区从事房地产经纪咨询业务的中介人员，原则上需持有房地产经纪人证书，以规范房地产经纪行业的从业行为，确保房地产交易市场健康发展。
虽然我市的整顿规范房地产交易秩序取得了一些成效，但与上级领导的要求还有一定的差距，因此我们将以省房地产交易秩序专项整治督查组来宿检查指导为动力，进一步加大力度，扎实有效，积极稳妥地推进我市专项整治，维护我市房地产交易良好秩序。
1 房地产交易中的风险分析
1.1 房地产开发商可能存在着欺诈的行为
经济社会的日渐发展促使人们对于房产建筑方面的投资不断加大,这就促使房地产行业实现飞速发展,由于经济利益方面的巨大驱使促使一部分缺乏合格资质房地产开发商加入到房地产建设开发工作中,滥竽充数,在房地产开发工作中缺乏明确要求,在房地产建设中更加追求经济利益,往往采用一些不正当手段进行投标和竞争,没有考虑到城市建设工作,只是一味的进行房地产改造建设工作,强占了大量的城市绿地以及居民公共生活空间,严重的阻碍了城市建设工作以及城市的整体规划,直接制约了城市整体性发展。一部分房地产开发商在开发工作过程中,片面关注经济利益,在实际的建设过程中存在着偷工减料以及以次充好等问题,建筑在质量方面存在着非常大的安全隐患,诸如,墙体下降以及楼基稳定性不强等问题,对居民居住安全造成了非常大的影响。此外,处理建筑质量安全方面的问题,在销售过程中也存在着非常多的欺诈行为,诸如,虚假广告或者是入住条款等方面的欺诈,房产可能存在着配套设施、配套环境等与广告描述存在着不符的现象,或者是虽然已经交付了放宽,但是却无法按期交房,或则是无法按时入住等等,还有一部分业主虽然顺利入住,但是在房屋产权方面存在着一些歧义等,对购房房主权益造成了非常大的影响。
1.2 房地产中介机构存在着诈欺行为
所谓房地产中介机构,实际上就是从事房地产评估销售,或者是与房地产相关活动的机构,主要是通过服务报酬或者是赚钱房屋销售差价来获得利润。一部分房地产中介机构为了能够获得更多的利润,钻取购房者可能缺乏房地产知识或者是房地产相关法律意识等,通过打擦边球或者是偷梁换柱等方式欺诈消费者,造成消费者经济上的损失。从一般角度分析来看,房地产中介结构的欺诈主要是体现在无照经营、非法经营以及越权经营等等。
2 房地产交易中风险的规避思路
2.1 构建更加完善的房地产安全信息工作体系
经济社会的日渐发展促使信息化发展水平日渐提高,在一定程度上促进了房地产市场发展,为了能够尽可能扩展房地产发展区域,就需要针对房地产交易构建更加完善的信息安全体系,借助现代化的信息技术手段来有效掌握房地产交易动态信息,高效率共享房地产交易信息,一旦发现房地产交易中的违规操作行为,需要及时的进行规范以及调整,提升房地产交易安全性。在房地产交易过程中,需要及时发布和更新房地产交易新政策,政府相关管理工作部门充分发挥自身的重要作用,保证群众能够及时了解房地产交易信息,防治在购房过程中出现被欺诈的现象。此外,在构建房地产交易网络平台工作过程中,需要构建舆论板块,同时也可以设立专门的交流论坛,这样能够为购房者提供交流平台,同时也能够答疑解惑,通过分享自身购房经验,为购房者购房选择提供珍贵意见。购房者在购房过程中,需要树立防范意识以及危机意识,全面了解房屋信息,提升信息真伪辨别能力,避免在购房过程中被骗,此外,房地产开发商和销售商需要和购房者签订关于房产的诚信协议,保证房源信息的真实性以及房产质量的有效性,避免出现购房者欺诈,为购房者提供更加安全的房地产交易信息,提高购房者交易满意度。
2.2 加大对房地产交易的诚信宣传工作
在房地产交易过程中,房地产开发商在工作中的错误认知以及错误思想是最大的风险源,究其原因,主要就是由于房地产开发上缺乏诚信意识,实际诚信度,购房者不能够信任,因此观望心理非常的严重。政府工作部门需要认识到购房者的购房心理,加大房地产交易的诚信宣传,充分利用新媒体、平媒以及自媒体等形式来宣传房地产交易诚信理念,同时还可以加强与公益广告的合作,坚持循序渐进的方式,提高群众诚信意识。此外,政府以及相关管理工作部门需要明确自身肩负的重要责任,对房地产开发商以及房地产中介结构进行定期性培训,特别是思想道德素质以及诚信意识方面的培训工作,引导相关工作人员树立正确的思想价值观念,使得房地产交易工作人员将诚信意识放在房地产交易工作的收尾,为有序房地产市场交易提供良好的社会氛围。针对房地产开发商、房地产销售商以及房地产交易中介结构在实际的经营过程中一旦出现违背诚信意识的行为,政府以及相关管理工作机构需要给予有效的处罚,督促相关其改正存在的问题,一旦再犯诚信问题,那么就需要取消房地产开发、房地产销售以及房地产交易等方面的终身经营资质,优化房地产行业,为房地长交易安全性提供保障。
2.3 注重房地产交易相关工作人员的培训工作
在进行房地产交易工作中,存在着非常大的风险,无论是质量风险,还是交易风险,购房者在实际工作中难免会遇到一些问题。作为房地产销售工作人员,需要提升自身专业素质,提升房地产销售工作人员风险分辨意识以及风险预防能力,尽可能降低购房者的购房风险,为房地产市场稳定发展提供保障。政府以及相关管理工作部门需要重视房地产销售工作人员的教育工作以及培训工作。政府相关工作部门需要重视房地产销售工作人员法律意识培训工作,提升销售工作人员法律意识,保证其在实际的工作过程中能够严格遵守法律,严格的按照相关法律发挥来完成工作。同时还需要重视思想价值观念的培训工作,引导其树立为人民服务的工作宗旨,从购房者的角度来分析问题以及思考问题,尽可能保证购房者的合法权益,避免购房者工作权益受到侵害,提升购房者工作满意度。总之,房地产销售工作人员需要保持廉洁工作作风,有效抵制房地产交易中存在的不正当经济诱惑,督促房地产销售工作人员在实际工作中保持清醒的头脑,保证房地产交易公平性以及合理性。
3 结语
实际上,房地产交易涉及到了非常多的内容,不仅涉及到了经济问题,还涉及到了民生发展问题,在房地产交易管理过程中难免存在着风险,对人们经济财产造成了巨大的威胁,这就需要重视房地产交易管理工作,做好规避风险的相关措施。经济全球化日渐发展促使人们价值观念不断发生变化,人们在价值方面过于追求经济利益,实际交易和运行过程中忽视了诚信意识,房地产开发商以及房地产中介机构在实际工作中存在着非常严重的欺诈行为,直接影响到房地产市场的实际运行,政府管理工作部门需要明确自身肩负的重要做人,做好房地产信息安全工作体系,提高房地产工作人员的诚信意识宣传和培训,尽可能降低房地产交易工作中存在的风险。
参考文献
[1]李滨.房地产交易中风险及规避思路及策略浅析[J].科学中国人,2015(9).
[2]潘海亚.浅谈房地产交易中风险及规避策略[J].江苏商论,2011(05).
【关键词】房地产交易档案；功能；利用；社会化服务
【Abstract】This article discusses the function of real estate transaction files， analyzes the real estate transaction files using the key， to enhance the real estate transaction files indicated level of social services the best route.
【Key words】Real estate transaction files；Function；Use；Social service
1. 前言
（1）随着房地产市场的飞速发展和完善，房产交易已成为房地产管理的重中之重，对于房产走向、制定调控房产政策、规范产权属管理、建立系统有序的房地产市场管理体系等方面，都是十分必要的而且有着深远的影响。这就需要好的房地产管理体系，房地产管理包括房地产交易档案，也是管理的重要组成部分，房地产权属管理的前提和基础是房地产交易档案，当前房地产交易档案管理工作是一个非常重要的课题。作者结合多年的管理与工作实践经验，谈谈针对这个课题的看法和意见，希望能给大家提供好的帮助。
（2）对于预测房地产市场的走向、制定房地产调控政策、规范房地产权属管理、建立统一有序健康的房地产市场体系等方面，都有着十分重要的作用和影响。如何充分发挥房地产交易档案的多重功能、提升其社会化服务水平，是当前房地产交易档案管理工作中的一个重要课题。笔者结合多年的工作实践，谈些看法和意见。
2. 定位
对房地产交易档案多重功能的定位是非常重要的，房地产交易档案具有着档案的基本功能，和档案功能具有同样的效力：
2.1保管作用。通过收集、整理、归类、装订，把零散的资料收集起来，集中统一管理，具有相应的保密性。
2.2鉴证作用。通过查阅、复制档案，对某事件、某一物品提供相关证明的作用，此证明有真实性。
2.3编研作用。通过对相关的档案进行分类整理、研究，能够对曾经发生过的事情起到证实，有正确认识，对以后相关的事情起到引导和借鉴作用。
2.4各种类别的档案，由于其性质、内容不尽相同，功能各异，有的具有基础上的延伸，功能独特。房地产交易档案就是如此，功能多重性主要表现为以下几点：
（1）保护功能。房地产交易是依法依规、按权利人的真实意愿进行的，其交易行为受法律保护，交易完成后各种资料统一归档保管，既使权利人的交易资料得到安全管理，又为权利人提供一定程度的保密服务，是国家和政府主管部门对房地产产权人合法权益的有效保护。 所以此交易行为具有保护功能 。
（2）鉴证功能。如果权利人的房地产权属受到他人的质疑、侵害或纠纷时，房地产交易档案可提供具有法律效力的原始凭据；房地产交易档案可提供合法的权益证明，当权利人的房地产用于质抵、担保、融资或是转让时。与此同时，司法、纪检监察机关办案提供有力的证据。
（3）服务功能。在房地产交易之前，交易双方可对交易有关政策和权属情况进行了解、查询，根据要求准备一些必备资料或复制有关资料，为顺利实现交易达成共识，做好准备。同时，通过一定的信息发布平台，为更多人群提供房地产交易档案公开查询的服务（在保护大家隐私的情况下）。
（4）监测功能。市场的活跃程度高，房地产交易会相应增大。某一类房地产（如集资房、二手房等）交易的大小，反映了某一类房地产在政策调控下的现实情况，运行状态；房地产抵押量直接反映了金融政策的变化。我们可以通过对房地产交易档案作做相应的统计分析，从而调整市场运行，这些都为制定房地产发展宏观政策和规范房地产市场运行起到一定的参考作用。
3. 当前房地产交易档案利用中的主要问题
随着房地产交易档案管理的不断完善，我们对档案利用有了一定的基础。但是，还是不能彻底使用，我们在房地产交易档案的功效，特别是社会化服务水平而言，问题较大。主要表现为：
（1）缺乏统一的档案利用规范要求。尽管住建部门实行了房地产档案管理规范化考核，但仍然偏重于管理，突显的是"保管作用"和"保护功能"，对档案的利用则缺乏刚性要求。比如，公开查询和保密，没有硬性标准和准确范围；具体到每一次交易，什么需要保密、什么当事双方都能查询、什么可公开查询、哪些档案可以给司法机关人员和纪检监察部门查询或复制，没有成文的详细规定；哪些查询、复制是无偿提供，哪些服务应该属于有偿服务，界限标准，目前没有统一的规定。
（2）缺乏对房地产市场的动态监测。在房地产交易档案上，直接反映了房地产市场运行的好坏。从当前房地产市场的监测可以看到，大家都是从商品房销售价格来看问题，分析问题，基本上不会有人从房地产交易档案方面分析问题；调控房地产政策也是靠行政措施更多一些，交易数据只能做参考，不能完全反映市场动态的全部，必须全面，深入市场分析。事实上，我们没有要求档案管理人员进行统计分析，也没有建立动态监测机制和信息发布平台。
（3）缺乏提供社会化服务的平台。服务是双向的，你对服务有什么需求、我能为您提供哪些服务，有了交流服务平台，服务才能发辉其作用。现在房地产交易档案服务主要就是交易双方办手续时查阅、复制资料，出于保密，为其他人提供的信息量很少，此功能没有能与房屋买卖、租赁等中介服务融合在一起。
（4）缺乏与土地交易档案的有效融合。当前管理体制下，大城市和小城市管理体制不尽相同，在一些较大城市和土地房屋统一管理的地方，房地产交易是整体进行的，但在中小城市，由于发展较落后，房产与土地整体交易严重受阻，各自所管理的交易档案都不能反映出该宗房地产的全部交易内容，房产交易与土地交易是由不同的管理部门负责的，各自按本身的交易程序进行，形成各自的交易档案，把本不应分割的一宗房地产人为分割，连交易内容都不能及时完整的反映，发挥交易档案的功能和作用就更谈不上了。
4. 提升房地产交易档案社会化服务水平的最佳路线
我们通过对房地产交易档案的功能进行定位，分析当前房地产交易档案管理和使用中存在的问题，通过分析结论如下：要充分发挥房地产交易档案的多重功能，提升其社会化服务水平。作者结合多年的工作实践认为，当前本着积极探索为目的，最佳路线如以下几点：
4.1制定并实施合理的统一的房地产交易档案利用规范。坚持以"管用并重、服务社会"为标准和"保护中利用、利用中提升"的指导路线，由省级以上制定并实施房地产交易档案利用规范。原则如下：一是安全保密的原则。利用档案必须在保护权利人隐私的前提下进行，不得泄露权利人个人信息。二是分类界定的原则。应在规范中明确哪些档案、哪些内容可逐级公开，哪些数据应定期向社会公布，哪些档案的查询或复制是有偿服务。三是权责法定的原则。应当明确对于权利人或交易双方而言，涉及本人房地产权属的内容，可以随时或多次有偿或无偿查阅，对于司法机关、纪检监察部门可凭有效证明调阅档案；对于其他人凭有效证件可查阅无特定权利人的档案。目的就是，让查阅档案成为查阅人的一种法定权利，提供档案成为档案管理部门的一种法定义务。四是方便快捷的原则。设定的档案查阅或复制等利用程序，应便民利民、高效快捷，提高档案利用效益。
4.2完善统一的房地产交易动态监测和信息发布平台。立足于民服务于民的原则，建立安全、全面、准确、及时、开放的房地产交易档案信息管理系统，并做好相应切实可行的规范，综合保护、鉴证、监测、服务功能于一体，面向社会提供更全面、更及时更准确的服务。也就是说：
（1）电子系统化，对房地产交易档案进行扫描。在交易申请受理时，即把申请人提供的各种资料进行扫描，办理中形成的审核资料和办理后提交的成果资料同步扫描，既完成纸质档案，也要建立电子档案，实行双轨制并用。
（2）建立房地产交易档案电子信息库。对交易档案进行分类归档、电子编目，并归档房地产权属调查测量图形，实现坐标定位、图库一致。
（3）实现房地产交易档案公开查询。根据房地产交易档案利用规范的程序和要求，查阅人通过登陆系统网站查阅相关资料，有偿服务需付费后可下载。
（4）交易信息定期发布制度。对当日交易情况进行发布，对每月、每季、每年交易情况进行系统分析，定期发布分析报告。
（5）对某类房地产交易进行专题分析，为交易双方以及主管部门提供参考信息。
4.3建立和推行统一的房产与土地交易协调机制。从当前现状出发，房地产管理体制需因地制宜，逐步完善推广。办法有以下几种：
（1）强化前置要件审查。严格按房地产管理法的要求，规范房产和土地登记程序，坚决制止和惩处不依法定程序登记发证行为，要按规范程序走，哪个部门先登记，哪个部门后登记要有合理顺利，杜绝房产部门不管土地是否登记、土地部门不管房产是否登记现象，该哪个部门先登记的，后登记的部门必须作为强制性要件，按顺序登记，否则不得登记。
（2）实现房产交易与土地交易的联网。在同级政府的统筹下，按照"数据共享、平台共建"的原则，实现房产交易与土地交易的网上同步运行，进而构建快捷式房地产交易网。
（3）试点实行房产与土地登记联合审查。由同级政府行文明确，由先受理申请的部门作为牵头单位，另一部门作为协办单位，共同参与审核、共同勘测、绘图、共同报请同级政府审批、同时颁发两证。这样既方便了办事群众，也各自保存了完整的房地产档案。
