业主代表年度工作总结

业主代表年度工作总结（推荐8篇）

业主代表年度工作总结 篇1

xx高尔夫别墅业主代表大会:

就 年 月 日(星期六)下午15时起举行之 年度业主代表大会会议,本人因故谨委托 先生(女士)出席,并请其代为行使在该次业主代表大会会议中各项属于本人应有之权利。开会当日本会议代理人持有经本人亲笔签名之本凭证正本至该会场办理该次会议签到,以此为获得本人授权之凭证依据。

别墅单元户号:

委托人(业主本人): (务必请亲笔签名)

业主身份证件及号码:

代理人姓名: (务必请亲笔签名)

代理人身份证件及号码

联络电话

代理人住址

业主代表年度工作总结 篇2

1 业主现场代表要有丰富的工程阅历和经验,具有总揽全局的综合素质

1)业主现场代表要从建设背景、使用功能、建设目标等宏观方面对工程项目进行全面的了解,对工程施工的重难点要深入研究,对施工进度中的关键线路进行重点掌控,熟悉施工工艺流程、验收规范和质量控制点,在图纸会审前充分熟悉各专业的施工图,从使用和后期管理的角度去思考设计是否合理,带着问题去看图,做好图纸会审、技术交底等工作,尽最大可能减少因设计失误造成的返工损失。不断学习、更新专业知识,特别注重施工现场管理经验的积累,遇到问题要进行深入研究,不能人云亦云,而且要能当机立断的解决施工现场的技术问题,这样才能更有效地开展工作,更好履行业主代表的职责。2)业主现场代表必须具有较强的执行力和灵活处理现场问题的技巧,在施工现场,业主代表不可能代替监理和施工单位的质检员来管理工程质量,其工作重心应该以协调为主,要充分利用监理和施工管理人员的专业优势,在关乎工程结构安全、使用功能等关键问题上,寸步不让,细部的装饰或观感质量等问题可以根据工程进度和影响面大小灵活掌握。3)业主现场代表特别要加强对施工队伍的管理,重点监督其质量保证体系的落实,在现场不能只听汇报,要勤到作业面实地踏勘,对现场生产情况进行全面了解,做到坚持查证件、查制度、查落实、查材料、查施工过程、查交叉施工配合,加强施工人员职业道德教育,定期召开质量管理现场会,及时解决施工中的有关问题。4)业主现场代表一定要熟悉安全文明施工要求,按照JGJ 59-99建筑施工安全检查标准对容易发生事故的施工环节要勤巡查,多观察,发现不安全因素督促施工单位立即整改,时刻把安全生产挂在嘴边,让施工管理人员和操作工人时刻把安全生产牢记在心,树立牢固的安全生产意识。5)业主现场代表一定要注重对施工招投标文件、施工合同等相关合同类文件的收集整理,将其中关于工程量、质量要求、各方权利及义务、计价原则、变更程序、现场签证要求、工期、奖惩制度的约定要牢记在心,能在施工现场运用自如。对施工过程中的技术变更资料按变更时间、涉及的专业和工程部位分类整理,及时将变更信息准确传递给施工单位和监理单位,以便指导施工,在巡查施工现场时,要重点关注变更部位是否已按变更后的图纸施工。6)在竣工验收阶段,业主现场代表要先组织现场监理人员和施工单位质检人员对工程各部位进行全数检查,重点关注使用功能和装饰观感质量,汇总梳理整改内容,督促施工单位制定整改措施和整改计划,要求监理单位重点跟踪整改过程,在限定的时间内完成整改施工内容。在此基础上,汇总各方竣工资料,再组织正式竣工验收。

2 业主现场代表对项目全过程管理的各方面要做到统筹兼顾,具有较强的预见性

1)业主项目管理要实现投资、质量、进度和安全等目标,它们之间相互制约又互为补充,加快建设进度需要增加投资,欲提高工程质量也需要增加投资,过度缩短工期会影响质量目标的实现,降低质量标准又可能会引发安全事故,这都体现了各目标之间关系对立的一面;通过有效的管理,在不增加投资的前提下,只要组织得力,也可以缩短工期、提高工程质量、避免安全事故的发生,运用价值工程等手段也可以在同等质量条件下节约投资,这都反映了各目标之间关系统一的一面。业主现场代表对以上各要素之间的关系要有深刻的理解,在施工现场,充分运用业主对项目管理的主导权,调动参建各方的积极性,把投资、质量、进度和安全管理有机结合起来,做到全面统筹,以动态控制的观念和主动控制的方法对建设项目进行全过程、全方位的管理。

2)业主现场代表对所管理的工程项目在投资、质量、进度和安全等方面都要有较强的预见性,对施工过程中出现的问题都要有处理预案。在投资控制方面要熟练掌握与造价相关的知识,对合同及招标文书关于工程各环节的约定进行反复学习(比如对材料的约定,价格变更的程序等),将一些原则性的约定与工程实例相结合,对工程投资进行能动性管理,对索赔事件要有预见性;在审签现场工程量时,一定要遵循合同约定的计量方式和计价原则,所签署的资料要能满足竣工结算对工程实体的描述要求。在质量控制方面要熟悉各分部分项工程施工工艺及验收规范,特别加强对质量通病的事前控制,将施工质量始终控制在规范允许的偏差范围内。在进度控制方面要特别抓好关键线路上各分部分项工程的施工管理,要求施工单位对施工中可能出现的雨季、连晴高温、寒冷冬季、传统节假日、农忙播种收割和政府临时性停工政策等要有充分准备,在条件允许的情况下,将进度尽量往前赶,为保障总工期创造良好的条件。在安全管理方面要特别注意危险源的预防和控制,对人的不安全行为和物的不安全状态要随时排除,重点检查垂直运输设备的运行情况、现场施工用电的安全、现场消防设施配备、“四口五临边”的防护、施工人员安全帽、安全带的佩戴、伸出室外的卸料平台安全等。

3 业主现场代表要有良好的沟通协调能力,善于处理与参建各方的关系

1)业主现场代表与本单位的关系。

业主现场代表是受建设单位委派负责某项工程施工管理的人员。建设单位主管依照本单位的制度给予现场代表一定的现场解决工程及有关技术问题的权力,并要求其履行职责。作为业主现场代表,应充分行使单位主管给予的权力,认真履行职责,特别注意实事求是地维护建设单位的利益。

2)业主现场代表与施工单位的关系。

业主与施工单位除了监督与被监督的关系外,还有协作、配合的关系,可概括为监、帮、促的关系。业主现场代表除了依照工程合同、图纸、规范对施工活动认真严格监督之外,对其施工中的实际困难应尽其所能给予帮助解决;对施工技术上的问题要当好参谋,不能袖手旁观;对于施工单位的合法利益应给予保护。

3)业主现场代表与监理单位的关系。

监理单位是业主委托的对建设项目进行全过程管理的具有相应资质的专业机构,监理单位的一些重要职权须征得业主授权才能行使。业主现场代表要依据监理合同的约定,督促监理单位派驻现场的技术人员到位履职,重点考察现场监理人员的业务水平和职业道德,特别要防止监理单位越权或与施工单位串通损害建设单位的利益。同时在质量、工期及安全管理等方面也要仅仅依靠监理单位,特别是对分包单位的管理协调,需要监理单位做大量的协调工作。

4)业主现场代表与勘察单位的关系。

工程勘察在设计阶段已完成全部的实体工作任务,在施工阶段重点是现场服务。业主现场代表要主动与勘察单位取得联系,保持信息沟通,在基础施工阶段,勘察单位的服务质量和效率与工期息息相关,对异常地质情况的处理更关乎工程投资的总体控制。业主现场代表要特别注意要求勘察单位派往现场的技术人员对前期勘察工作有深入的了解,能独立处理施工现场的技术问题,并能出具结论性的意见。

5)业主现场代表与设计单位的关系。

设计单位是工程的主要技术部门,业主现场代表必须尊重和依靠设计单位,若对设计的不足须提出修改与补充意见,使设计更实际更完善,但必须征得设计单位的同意,并出具书面更改通知,施工单位方可施工。

6)业主现场代表与政府质量监督部门的关系。

质监站对工程各阶段的施工都要进行跟踪监督,业主现场代表在搞好现场管理工作的同时,还应协助、配合质监部门的工作,充分发挥质监部门权威的作用,遇与施工单位有争议不能解决时,应交质监部门裁决,并请质监部门参加必要的检查,对质监部门所提的技术问题、处理意见及措施,应配合向施工单位解释,并协助监督执行。对施工单位的一些实际困难也应实事求是地向质监部门说明,以取得该部门的谅解与支持。

4 业主现场代表管理施工现场要有一套科学的方法与措施

1)质量管理中,应以监理为龙头,实行监理问责制。业主现场代表要勤到施工作业面实地踏勘,熟读图纸,与监理和施工单位多交流,对现场生产情况进行全面了解。现场有疑问的地方先记下来,与招标文件、图纸、设计变更及规范等对照,心中有数后再找监理核实,首先看监理是否发现了问题,再看其处理意见,并请其说明原因,处理的结果应要在规定的时间内反馈给业主现场代表。在此过程中,业主现场代表即可对监理人员的敬业精神和业务水平进行考核,发现对质量问题麻木不仁、不闻不问的监理人员应要求监理单位立即更换。

2)在工程后期的进度控制方面,一定要避免出现多头指挥,越级指挥。工程施工进入收尾阶段,分包配合单位开始增加,现场协调配合工作量大大增加,成品保护难度越来越大,各单位之间的纠纷随时可能出现,这就要求业主现场代表具有高屋建瓴的统领能力和果断的处事能力,抓住主要矛盾,以工程整体进度的推进为前提,保持政令畅通,令行禁止。特别要防止总包施工单位利用自己掌握的资源优势,故意减缓其他分包项目的工程进度,转嫁自身进度滞后的责任。建设单位的指挥也要遵循指令统一、步调一致的原则,切忌多头指挥,越级指挥。

3)业主现场代表要充分利用好签字审核权,将工程管理的主动权始终掌握在自己手中。

4)业主现场代表要学会一些工地现场的交流语言,即能讲点建筑的行话,要通俗易懂,这有助于在施工现场与不同层次的人员进行沟通。

5)业主现场代表要虚心学习,不耻下问,善于做记录,进行资料积累,才能不断提高。总之,一名优秀的业主现场代表需要通晓专业,不断学习,深入现场、谦虚严谨,树立权威,处事公正,为人正直,善抓矛盾,精于协调,具备以上素质并能勤奋工作,就一定能将建设项目管理地井井有条。

参考文献

[1]罗富周.建设工程造价与计价实务全书[M].北京:中国建材工业出版社,1999.

[2]JGJ 59-99,建筑施工安全检查标准[S].

业主代表年度工作总结 篇3

在过去的2012年里，**物业公司**风景服务中心全体工作人员，在业主委员会的监督指导下，团结一致，齐心协力，做了一系列的物业服务工作，现将工作情况汇报如下。

一、公共秩序维护方面的工作

**风景服务中心始终把小区安全防范工作放在第一位。业委会的领导多次强调，务必给全体业主创造一个安全、整洁、舒适的居住环境。为此，我中心对秩序维护部的各项重点工作进行了整改，从秩序维护队员的各项基本素质抓起，对超大年龄的8名队员进行了清理，进行了10余次的专业培训，更新了40余件防范器械，每周至少3次对夜班执勤进行重点监督，对执勤形象进行了礼仪方面的培训和要求，现如今全体队员的整体形象大大提升。

秩序维护部对小区内的偷盗现象重点防范和治理，驱除可疑人员50余次，擒获小偷3次，公安机关据此顺藤摸瓜抓获“偷盗销赃一条龙”犯罪分子10余名。2月18日高新区综治委、公安分局和社区管理中心等单位联合在我小区举行了“守护平安、共建和谐、群防群治工作现场会”，并让业主对追缴的非机动车辆进行认领。

为加强对小区进出车辆的有序管理，我中心在2012年5月份更新了停车场管理系统软件和80%的硬件，增加了图像对比识别模块和高清抓拍功能，系统的技术水平得到了大大提高，业主进出车辆更加方便快捷。9月份西大门安装了全新的门岗房，外观漂亮，实用功能也大大增强。11月份，对东西两个大门的4组道闸进行了更换，新道闸升降更灵活，噪音更小。

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对小区内的乱停车现象进行了专门整顿，采用了口头告知和贴纸条提醒等方法，小区内的停车秩序有了明显改善。

我中心秩序维护部全体队员持续开展了“我为公司添光彩”系列活动，队员们热情高涨，感人事迹不断。其中追回被盗财物8次，拾金不昧11次，制止小孩上楼顶13次，查获一车烟花爆竹，清理进小区乱贴广告人员11次，清理小区内不明身份人员37次，其他好人好事35次，收到业主感谢信25封，锦旗10面，受到上级部门表彰3次。

二、公共设施设备管理工作

我小区业主在2006年初开始陆续入住，部分公共设施和设备开始老化，存在安全隐患，有的甚至已失去使用功能。业主委员会多次对此提出建议，尽快维修或更换，我中心按照公共设施设备的管理规程进行维护、保养或更换。具体情况如下：

1、对高层平台的3处护栏进行了修复加固。

2、二次供水设备进行了定期检修，更换了关键部件，如变频控制器、止水阀和叶轮等8处。

3、对消防设备进行了检查，发现破损的15处进行补加。

4、对部分路面进行了修补，共18处，约300平方米。

5、对部分体育健身器材的活动部件进行润滑、换新共14处。

6、对电子监控设备的显示和控制部分进行了更新、改造和迁移。

7、对停车场软件进行重大升级，对道闸部分进行了换新。

8、对部分楼栋的供电线路进行改造，约300米。

9、对部分地下室或楼顶漏水现象进行维修，共52处。

10、对路灯照明系统进行了检修。

10、对整个小区的外墙立面全部涂刷一遍。

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三、环境卫生和绿化工作

对保洁和绿化工作，我们重点采取了以下措施：

1、对环保人员的工作时间做出了明确要求，必须在规定时间内作业，以免影响业主休息。

2、对于工作期间的避让问题做出了规定，在作业时避免不了会扬起灰尘，因此遇到业主路过，要求立即避让或提前避让，等业主路过后再进行作业。

3、对保洁着装做了硬性规定，工作期间必须着统一装，以免部分业主引起误会。

4、严格执行工作标准，其中关于作业频次部分作为重点抽查范围。

5、外聘市政园林局的专家进行指导和现场作业，对如何做好绿化工作进行学习培训。

小区的环境卫生和绿化工作好坏直接关系到业主的身体健康和生活质量，我中心环保部人员勤勤恳恳地工作，除打扫规定的地面，清运垃圾以外，还定期清理卫生死角。对绿化带的养护和修剪则按照季节科学地进行。2012年小区整体绿化浇水3次，景观树、绿篱、花卉喷洒防治病虫害农药9次，清理、运送生活垃圾1324车、业主装修垃圾200车。

四、客户服务工作

处理地下室渗水52户，西大门口路面石砖的铺设修补2次，修补路面4次，修路灯杆23次，更换路灯景观灯6杆。

五、其他工作

在2012年，我中心除了正常的例行物业服务作业外，还进行了其它有关工作，提升了整个小区的形象和服务品质。1、2012年客户服务部共接待客户答疑1287起，入户维修940次，3 / 5

免费维修楼道门楼宇对讲163次，协助业主处理车辆刮蹭事件9起。

2、未来东社区正式进驻本小区，办公室装修一新，开展各项服务功能，方便广大业主。

3、为业主组织进行文艺汇演4次。六、一年工作的反思

回顾过去的一年，我中心全体工作人员为本小区的管理服务工作付出了辛勤的劳动和汗水，取得了一定的成绩。这些成绩的取得，应归功于业主委员会的正确指导和及时监督，当然也是我们全体员工努力工作的结果。毋庸讳言，由于我们力不从心，工作中仍然存在这样那样的问题，突出表现在工程维修方面：

由于各方面的原因而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。地下室渗水、单元门维修、楼宇对讲维护及公共管道的疏通是我们接待业主报修过程中碰到的最多的问题。设计方面的缺陷导致空调外机位只考虑空调安装而并没考虑冬天外机排水问题，这给我们日后的管理服务工作带来了诸多不便。

2012年团队的管理与建设：在人员难招、人员流动性大、整体综合素质偏低的情况下，我们加强了培训、入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，力争保持团队稳定。

2012年共发生6起电动车被盗案件。2起自行车丢失案件。与周边小区相比案发率最小，但安全秩序管理仍是下一年度的重点和难点，加强东西门出入盘查登记。针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，与业主多次发生矛盾，服务意识不强等问题，我们首先是加强对工作人员的培训教育工作，做到先培训后上岗。其次在门岗的用人上把好关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗。

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七、2013年的展望

在新的一年里，我们工作还需要不断地改进，还有很多事情要做。比如全面推行定岗定编，建立科学的运作体系，强化终端管理能力，调整完善考核体系；大幅度提升工作人员素质，大力加强员工专业能力培训，既要培养本地人才，也要引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理经验的骨干成员；小区开支预算分类分级管理，改进物资配送和财务报销程序；建立完善客户档案。如今物价比起几年前要高了很多，人工工资等又是物管企业的开销大头。两三年前，聘请一位保安人员，工资大约是800元出头，而现在至少要1300元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加数十万元的开销。显然现在物业费标准不能满足正常物业服务，通过对周边同档次的小区的物业费标准的调查，**风景小区物业费标准确实很低。

面对新的目标、新的任务、新的机遇和挑战，我们自信在全体业主及委员会的支持、帮助下，通过全体员工的精诚努力，我们的物业管理工作将锦上添花，实现可持续性发展。

濮阳市**物业管理有限公司 **风景物业服务中心 2013年元月16日

医药代表年度总结 篇4

一篇非常有用的医药代表工作总结

做医药代表总是免不了要写月工作总结、工作总结，很多人都为这个头疼，80%的人都习惯从网上download，写出来的无非是对公司的赞美之词，对领导的恭维，似乎已经是一个不变的定式。但是今天我发现了一篇非常有用的实实在在的医药代表写的工作总结，对大家开拓市场有些实战经验的。

······医药代表年终总结。

新旧交替的这一段，是一年的尾声、还是新一年的序曲?是结束，还是开始? 这不重要。重要的是：旧的一年，我经历了那么多，失去过、遗憾过;收获过、充实过……而对于新的一年，我的心中仍然有梦。梦若在，希望就在。

今年离我们已去，在过去的一年里我个人的工作做的并不是很好，可能是我还不够努力。也没有太多的经验，但我掌握出一点小小的技巧。

在坐的各位应该都比我有经验，希望你们也都不要保留了。利用今天的机会大家都畅所欲言吧。其实做我们医药代表这行并不是说需要很多销售经验，但只要掌握了一些技巧我想离我们成功上量的难度并不是很大，不过也是与我们所在区域环境不一样的，但这些技巧是都应该是我们每个人可以的。

做销售首先就是做人很重要，不过在做产品的时候我们首先应该对我们所的产品做为深入的了解，在就是我们所说的技巧，我们必须做到五勤，五快，至于五勤了就是脑勤，腿勤，眼勤，嘴勤，手勤。

脑勤了就是我们要多想问题想想今天该去做什么，明天该去做什么?比如我们每天在睡觉之前想想我明天上午要到那里去，该去做什么，下午该到什么地方，该做什么?还有今天我有什么事情没有办完，需不要要给客户打个电话，但在给客户打电话我们一般应该在八点之前打过去，不要太晚了影响别人的休息。其实给打电话也并不代表我们的事情就可以办好了，医生也是人啊，他们并不是那么可怕的，那怕你一句小小的问候也许他心理会感觉很好。

第二腿勤了就是我们想到了要去做什么，只要去做不管你成功与否，但自己做了心理也就塌实了，在有没有事情要去做的时候或者在自己比较空的时候多到医院去转转，其实和他们聊天也是很有乐趣的呀，其实不一定是有事情了就去找他们，没事了就不管了这样是不行的，说白了有事没事我们都应该去关心下他们。之所以这样做也就是多多少少也会感动他们的，让他们觉得你是个勤劳的人。

第三眼勤，就是要多观察周围的事情，了解他们的一些需要做的事情，比如到办公室看见他们很忙，办公桌上又很乱看看他们科室能有什么我们是举手之劳的事情。不防大家都把他放在心理下次去了就可以做做。我举个例子，像我在做业务的时候到一家医院里是很热的夏天我以前每次去都会给他们带一个西瓜什么的水果之类的后来时间长了，他们说小陶你下次来不要这么客气了，但我在看见他们吃西瓜的时候啊就要到处找刀，以前我每次也就只知道吃，反正我拿来了你们弄好了我就吃点，我想我每次都买西瓜为什么不给他们带把刀去了，

后来我去就帮他们带去，其实也不是很贵的东西，但他给我带了什么?从此以后我就成了他们那里的常客了，也不用每次买吃的了，自己到还有的吃。一举两得啊。虽然只是小事情但对他们来说却是件大事啊!，第四嘴勤就是想到了看到了，就要说最后就要做，人吗总喜欢听好听的话，你多说几句也没什么，但他心理感觉舒服啊，在这里我又要罗嗦了，比如我们经常到外地去了，就买买当地的特产带回去给重要的客户，那至于怎么说我想我不说大家也都知道了。

记的我每次到一家医院的药剂科去我每次都不会空手去的，哪怕一瓶饮料我都要带去的，因为那采购啊很喜欢这些小东西了，我基本上是一个星期去一次，但每次了那个主任在，她都不要，也没有给我什么好听的话。虽然嘴上说不要但最后还是收上了。医药代表年终总结。

前几天我又去，想来想去不知道买什么东西了，听一个朋友说**有一家买黄岩的橘子很好的，我就跑过去买了两箱过去，那主任也在我就进去了他看见我又拿东西了，他就说你再这样，下次你不要来了，我接过来说主任这是我一点的心意我到**去了一趟给你们带了点黄岩的橘子很好的，你带回去尝尝，她当时看了下我就说你不要每次都这么客气了，你的药最近销的还好，你只要有正常的销量没什么事的。不用经常来，有事我会给你打电话，或者你给我打电话来。

这话不管是他说的是真心话但我心理也塌实了好多，我下次就敢大胆的和他沟通了，上次从**回去又给她带了两盒萝卜干回去。有时候啊这些谎言啊也是善意的谎言。没办法啊，为工作!在就是手勤，平时没事的时候就多给客户发发信息，有些话用语言表达不出来的，用文字表达会更好些，什么节日啊问候下，信息一毛钱也许也会起到你所意想不到的结果，在圣诞节我给所有的客户都发出了一条信息，虽然只有百分之三十的客户给我回信息，但我已经很满足了。

最后五快了，想了就要去做，成功了我们再接再厉，失败了并不可怕，我记得我看了一个成功人士的一句话;坚强，用心的力量来为自己打气;人的一生不可能是一帆风顺的，所以打从你有自我意识的那一刻开始，你就要有一个明确的认识，那就是人的一辈子必定有风有浪，绝对不可能日日是好日，年年是好年，所以当我们在遇到挫折时，不要觉得惊讶和沮丧，反而应该试为当然，然后冷静的看待它解决它。

虽然在过去的一年里我工作上没有取得很大成功，但这就是我总结了出一些技巧，也是我在领导的带领下所学习到的。

在新的一年里，我想利用我目前所掌握的一点技巧，希望在各位领导支持下，和各位同任的帮助下，我给自己指定了一个计划，在完成目前我们主大产品**的销量同时来开发出一些新的产品，目前我做的医院有可弗的有可由的我会保持一定的销量，尽量的再提高点销量，在所属于我所做的医院里没有开发出来的，我会尽量尽快的开发，在就是新品种的开发，具体的计划我会像我的直属上司领导汇报的。

业主代表如何做好现场管理 篇5

建设单位在项目上主要依靠业主代表行使建设单位的职权，其承担着上传下达的中枢协调作用。业主代表的水平和素质高低对于工程建设将起到至关重要的作用。因此业主代表如何管理好施工现场是个非常现实的问题。要当好业主代表，要做到以下几点。

1、业务水平和素质。俗话说：打铁还需自身硬。甲方代表首先要深入掌握施工现场的各项管理制度，熟悉各项工作的流程 ,在 此 基 础 上 要 有 一 定 的 扎 实 的 专 业 技 术 知 识 和 工 作 经 验，并且不 断 学习、更新专业知识，同时要重视经验的积累，练就过硬的判断、解决工程技 术问题的能力，这样才能更有效地开展工作，完成甲方代表的职责与任务。但是作为一名现场代表，不可能各方面的知识技能都具备，但必须都要了解 一些，并且精于某些方面。在施工的时候，甲方代表不可能代替监理和施工 单 位 的 质 检 员 来 管 理 工 程 质 量 ,他 的 工 作 重 心 应 该 以 协 调 为 主 ,但 又 不 可 以 放 松 施 工 管 理 ,所 以 要 充 分 利 用 和 管 理 好 监 理 和 施 工 管 理 人 员 , 需 要 让 他 们 知 道 你 的 业 务 能 力，这 样 在 管 理 工 程 时，会 大 大 提 高 你 的 威 信 , 也 会 赢 得 大 家 的 尊重。

在施工现场经常出现监理和承包商串通，其表现重要形式之一就是偷工减料。做主体结构的时候重点对进场的主要建筑材料把关，对商品混凝土搅拌站要进行考察，信誉好的厂家才能使用。经常检查混凝土、砂浆的配合比、塌落度、混凝土构件几何尺寸以及钢筋型号、数量、间距、搭接长度、锚固长度、焊接质量，对地基处理要旁站到位。同时把养护作为重要工作及时督查。发现问题及时处理；更多的问题主要发生在砌体和装饰阶段。有能力的甲方工程师如果多跑现场，对图纸和现场如果很清楚的话，施工方是否按照设计要求施工是可以看出来的。相反，如果业主方现场代表的监督水平差了，就要吃大亏，特别是变更和隐蔽工程多的工程。有的建设单位忽视甲方工程师的作用，聘用的甲方代表水平低，监理工资被压的很低，客观上促成了施工单位和监理的串通。说到底，身为甲方代表，不仅要协调好各方工作，还要具备一定的专业知识，纯粹依赖别人是不太可靠的办法和想法。因此，业主聘请的驻地代表要有较高的专业水平和管理能力，建议最好从干过土建施工且从底层做上来的人员里面选。如果实在没有人选而项目非常重要的话，建议聘请监理公司或设计院的人员担任。

2、业主代表要有一定的职业道德和责任心

一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。在工作中主要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。领导吩咐的事，及时落实到位。对在工程上发现的问题，遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必须认真落实处理；对外围联系的工作，应主动及时的处理。业主代表首先要勤走现场，对现场熟悉。驻地代表应多上工地看看实际进度，多看看图纸，多和监督、监理和施工单位交流，了解各方动态。关键项目和位置的混凝土浇筑以及质量验收时，一定要现场进行监督。巡视的时候，把自己对现场有疑问的地方记下来（或现场取证或拍照），回头先翻翻招标文件、图纸、规范，心中有数后再找监理对照，首先看监理是否发现了问题，再看其处理意见，并请其说明为何要如此处理，处理的方式是否符合招标文件、图纸、规范要求。处理的结果应在规定的时间内反馈回来。

其次，驻地代表要注重工作方法。要严格按合同、施工图及施工规范对施工方的施工环节进行检查和校核，该项工作最好拉上项目总监一起做，或由总监安排具体的工程师一起做。必须检测的项目，应当由建设方同意的具备检测资质的质量检测机构来检测并出具检测报告。驻地代表发现问题，要提出权威性的意见。切忌在现场乱表态、不懂装懂。三方意见达成一致后，要求施工方必须无偿返工的部分，由监理督促、监控解决，业主代表进行抽查性的检查，并辅以经济考核，即由监理对质量不合格部分负连带责任。另外，甲方代表的现场权利在恰当时候要有所保留，不能对其他两方管的太紧。要善于发挥施工方和监理方的主观能动性，增强整个项目的团队力量。

第三，实事求是，按建设程序办事。驻地代表可以用制度来保障建设程序的实施，把每项工作都落实到具体人身上。通知和变更一定要书面形式；执行每周例会汇报制度，管好进度控制；施工中遇到问题时独立思考，不偏信任何一方；按时参加图纸交底、设计答疑和工程变更洽谈；读懂吃透招标文件、图纸和规范，了解定额实质性内容；严格按工程量计价，涉及到需现场签证、计算等一定要亲自到场。

第四，要控制好材料的进场关。严格按相关质量标准、品牌规格进行检查，且要按工程实际进度不定时地对材料进行抽查。如果在对监理工作抽查时发现有监理人员和施工方相互串通，如主材以次充

论业主代表大会的法律与实践问题 篇6

在产权主体多元分散的现代住宅小区, 业主的组织化是业主之间、业主与外部相关主体之间合作治理各种公共问题的必然途径, 对于实现业主的民主权利、经济权益和生活环境权以及维护城市基层社会的和谐稳定具有重要意义。在业主的组织形态上, 物业管理规范与业主自治规则明确规定了业主大会及其执行机构业主委员会的制度, 没有规定业主代表大会制度。但在现实中业主大会难以组织召开, 作为业主自治标志的业主委员会, 其成立比例或全国覆盖率只有30%, [1]能够正常运作的不足3%。[2]大多数现代住宅小区规模大、业主数量多、决策成本高, 业主工作与生活方式具有异质性、处于分散状态很难大规模联络沟通, 相当一部分业主存在着理性无知和“搭便车”心理、缺乏自治知识或成熟的业主权利义务观, 这些因素造成业主极难大规模集体行动和议事表决。大量的住宅小区还存在着业主派别之争或“准派系政治”、[3]房地产开发商和物业公司为其利益而觊觎小区事务主导权和干扰业主组织化的现象, 加剧了业主自治组织成立和运作的艰难。在业主集体行动的困境之下, 业主内外的民主与合作往往成为镜花水月, 业主大会中普遍存在着“家丑”———非法选票问题 (因业主大会参与不足导致组织者为了筹足法定票数只得允许违规投票, 甚至暗箱操作直接“做票”) , 开发商和物业公司利用业主组织化的艰难侵犯业主权益, 大量的业主问题无法有效解决, 少数积极业主常诉诸于各种机会主义策略进行维权与“自治”。这种状况对城市住宅小区的和谐稳定造成很大的影响。

而业主代表大会是一种能在最大程度上消解业主集体行动困境的途径, 但在现有的法律规范体系内和业主治理的实践中, 难以建立一个能够代表全体业主作出合法决定的业主代表大会。这要从法律和事实方面探源成因并寻求对策建议, 以利于城市住宅小区的组织化治理。

二、法定的业主代表大会制缺失的原因分析

(一) 基层民主自治立法指导思想上的直接民主制

业主自治规则目前主要被包含在物业管理规范体系之中, 而适用于全国的上层物业管理规范实际上排斥了业主代表大会制度, 这首先要从立法指导思想上探源。中国共产党全国代表大会的报告是我国一切立法的总体指导思想, 其中的基层民主思想 (见下表1) 指导着基层民主自治的立法。物业管理规范或业主自治规则的制定也要放在这一背景中考察。

1992年十四大报告中开始有了基层民主思想的表述。十四大报告中具体指明了居民委员会和村民委员会两种基层社会自治的组织形式, 但没有提及业主委员会, 因为上世纪九十年代初期发端于广东省的个别业主委员会现象在当时没有引起广泛的社会注意力。从1997年十五大报告开始, 不再提及基层社会自治的具体组织形式, 而是笼统地用“扩大基层民主”、“扩大基层群众自治范围”、“人民群众直接行使民主权利”的表述, 因为基层社会自治出现了多样性和复杂性的特征, 典型的是财产权基础上的业主自治与业委会不断出现, 明显区别于地域基础上的居民自治与居委会、村民自治与村委会;而人民群众“直接行使”民主权利的重复表述, 表明了中共全国党代会报告中基层民主自治立法总体指导思想是直接民主而不是间接民主。在此背景下, 十六大后的次年即2003年, 旧版《物业管理条例》出台 (国务院制定) , 其中包含了业主自治规则, 因而也可视为第一个全国性最高层次的业主自治立法。该条例没有规定业主代表大会制, 而规定了“重大共同事项”如成立业主委员会、制定和修改业主公约、选聘物业管理企业、使用和续筹维修资金等, 必须经“全体业主”所持投票权的“2/3”以上才能通过。这是一个难以逾越的门槛, 其直接民主意旨使得业主极难组织化和议事表决。

2007年十七大召开, 同年全国人大出台了现行的《物权法》, 国务院随之立即修订《物业管理条例》并沿用至今。这两个上层规范同样排斥业主代表大会制, 而都规定业主共同决定事务时, 须由全体业主总人数投票权和总面积投票权的1/2以上通过 (如选举业委会、选聘物业公司等) 或者2/3以上通过 (如动用和筹集维修资金、翻建改建等) 。据此, 住建部于2009年进行了部门立法, 在其制定的《业主大会和业主委员会指导规则》中不仅复制了上述规定, 还规定了业主投票的实名制 (业主本人签名) 、亲自投票或者必须书面委托投票、没有表决权的形式代表制 (被推选出的业主代表的权限仅在于参加会议讨论、收发选票等程序性权利, 没有自然而然的代理表决权, 除非有其他业主的另行书面委托) , [4]更强烈地体现出原教旨主义式的直接民主精神, 与十七大报告中将基层社会自治领域的直接民主方式作为基础性政治工程重点推进完全一致。上述上层规范中的立法内容被地方政府或地方人大制定或修改相应地方性规范时所仿效。据上分析, 由于直接民主制立法指导思想和立法内容的存在, 法律规范上无法容纳制度化的业主代表大会, 即不可能明文规定像职代制或人大代表制度那样的法定的业主代表大会制, 但不禁止业主约定成立业主代表大会。换言之, 业主代表大会只能由业主们根据“法不禁止即可为”的公民权行使原则进行 (授权) 约定, 但约定成立的业主代表大会具有双重弊端, 这在后文予以分析。

(二) 三大基层社会性自治制度中对业主自治法定要求最严苛的成因

社区居民自治、村民自治和业主自治是目前我国基层社会性自治的三大典型类型。与现行的《居民委员会组织法》和《村民委员会组织法》中的社区居民或农村村民自治规则相比, 《物权法》、《物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》中的业主自治规则所表现出来的直接民主思想最为明显, 对业主的组织化和和形成集体合意的法定要求最为严苛。这可通过比较上述五部适用于全国的上层法律中的相关会议制度进行考察 (见下表2) , 从中可以更清晰地看出法定的业主代表大会制的缺失。

上表对比信息表明, 尽管基层社会民主自治立法上秉持直接民主制指导思想, 但三大基层社会性自治的会议制度有两方面的明显区别: (1) 在全体会议的表决数额方面, 居民会议和村民会议不需要全体成员而只需“出席人”或“到会人员”的1/2以上通过相应事项, 但业主大会要求全体业主总人数投票权和总面积投票权的1/2或2/3以上才能通过相应事项。 (2) 存在着法定的居民代表会议制度和村民代表会议制度, 但不存在法定的业主代表大会制度。只有通过法定会议制度才能实现合法的组织化与作出具有法律效力的集体决定, 在这方面对业主自治的要求最为严苛, 是一种“普遍参与式”的要求。

立法上这种状况的重要成因在于:第一, 以财产权 (建筑物区分所有权) 为基础的业主自治, 不同于以地域为基础的居民自治与村民自治, 而事关财产权的权利行使必然在最大程度上要求直接民主的行使方式, 尽可能地保护每个业主的产权利益及其基础之上的共同权益;同时, 土地资源的稀缺性导致的现代住宅小区“紧凑型”居住方式使得立法者认为业主的直接民主是可以实现的, 因此相关上层法律中不规定制度化的业主代表大会 (即法定的业主代表大会) 。第二, 在我国, 由于历史与现实因素的影响, 绝大多数“自治组织”、“群众组织”或其他社会组织, 都是党政力量能够主导、控制或施加影响的组织, 或者对政府具有依赖性、从属性;像居委会、村委会这样的基层社会自治组织的行政化色彩非常浓厚, 具有“半官半民”、嵌入政权领域的性质, 其“自治”行为具有非真实性的一面。但财产权基础上的业主自治及业主自治组织则不然, 其首先是市场的产物而不是政府主导的结果, 业主有房产权则有参与权与表决权、选举权与被选举权。业主自治尽管受到基层政府的指导, 但完全不依赖于政府提供人事推荐、经费来源和办公场地, 也不挂靠上级、不受制于政府指令, 党政力量难以对这种自组织领域产生实质性影响或者无法直接介入进行“监护”。因此, 立法上对于业主的组织化和集体合意的形成, 规定了更符合直接民主规范因而也更严格的条件, 避免少部分业主以“业主代表大会”的名义僭越其他业主的权利 (除非其得到其他业主的授权而以约定的业主代表大会行使被授予的权利) 或者做出违背法律与政策乃至威胁到政府权威的决定和行动。国家对业主自治的“规范性”与“合法性”的要求远大于对业主在现实中是否容易组织化、是否容易形成集体决定更为关心, 在提高业主自治领域民主程度的同时客观上增加了业主自治的难度。第三, 从理论上看, 业主自治领域是业主生活空间的“民主训练场”, 在其中业主具有产权和利益基础上的民主动力, 能够培育自主精神和合作能力, 因而业主自治是基层民主建设中新的推动力和民主生长点, 对于公民意识的生成和公民社会的发展具有重大的示范意义, 对于“保护型民主”模式转向“治理型民主”模式具有先导性的实践作用;作为业主自治标志的业主委员会表明了“城市基层自治的方向”[5]。反映在立法上, 必然对于这种微观层次上的草根民主体现出直接民主的特征而不是代表制民主的特征。就此而言, 法律上不明文规定业主代表大会制度不是单纯的法律问题, 而首先是一个民主政治理论问题。

三、约定成立业主代表大会的弊端

尽管法律上要求业主普遍直接地行使权利, 使得法定的业主代表大会制缺失, 但没有禁止业主约定成立业主代表大会。因此多数业主或者全体业主 (业主大会) 可以根据“法不禁止即可为”的公民权行使原则, 以某种方式授权给一定数量的业主代表, 约定成立业主代表大会来行使共同权利, 以提高自治管理的效率。但在现实性上, 约定成立的业主代表大会存在着如下密切相关的双重弊端。

(一) 代表性问题———约定成立的业主代表大会未必能代表全体业主的实体权利

在现实中, 全体业主共同参与约定的情形极难出现, 只有部分业主能够参与约定成立业主代表大会, 另一部分业主 (往往是大部分业主) 由于各种主客观因素的影响, 如理性无知、缺乏自治知识、联系困难而不知情、业主之间关系陌生、缺乏信任或者存在矛盾、反对代表制而不愿授权委托、代表产生方式上存在争议、外界因素的干扰, 等等, 不愿参与或者无法参与这样的约定。根据约定不能改变、不能排斥、不能侵犯他人法定权利的原则, 约定成立的业主代表大会不能排斥没有参与约定的业主亲自参与和亲自表决的法定权利, 也不能将他们的沉默或弃权行为视为同意。因此, 在业主公共事务上, 约定的业主代表大会的权利与没有参与约定的业主的权利是并存的, 约定的业主代表大会没有垄断的代表性。

(二) 决议的合法性问题———约定成立的业主代表大会未必能作出合法的决定

即使多数业主以某种方式约定成立了业主代表大会并授权与之, 它也未必能合法地作出对全体业主都有约束力的决定。这是由于受到法律规范上的强制性表决数额标准的制约, 即通过“业主共同决定”的事项时, 须按照全体业主总人数投票权和总面积投票权的1/2或2/3以上的赞成票数计票。这种法定的表决数额标准不因约定成立业主代表大会而改变, 而约定成立的业主代表大会之中的赞成票数 (不包括弃权票和反对票) 或者所能代表的赞成票数总和能否达到这种法定的表决数额标准是不确定的。由此可见, 约定成立的业主代表大会能否作出合法决定具有不确定性。

综上分析, 约定成立的业主代表大会双重弊端的事实根源在于业主不可能都参与约定, 而法律根源在于约定不能改变法定。正因如此, 约定的业主代表大会难以建立、非常少见。实践中出现的业主充分授权约定成立的业主代表大会, 如北京上地西里小区的业主代表大会, [6]只是个案现象。

四、业主代表大会制缺失的情况下一些地方的应对策略分析

(一) 少数地方立法上容许业主约定“沉默推定”

由于法定的业主代表大会制度缺失, 约定的业主代表大会具有双重弊端且极难建立 (相当于也是缺失的) , 极少数地方立法上为了解决业主大会组织召开之难的问题, 容许业主们约定“沉默推定”———推定没有投票的业主赞成多数票的意见, 以便于业主的组织化和议事表决。如《苏州市住宅区物业管理条例》 (2007年制定) 第十四条[7]和《浙江省物业管理条例》 (2009年修订) 第十条[8]中几乎作出了同样的规定:逾期不参加投票业主的投票 (不投票者的专有建筑面积和人数) 是否计入已表决的多数票数, 由 (业主) 大会议事规则确定 (约定) 。住建部于2009年制定的《业主大会和业主委员会指导规则》在规定业主直接民主内容的同时, 又在第二十六条中确认了这种“沉默推定”。但这种条款经不住推敲: (1) 其首先假定了全体业主或多数业主完全能够组织起来表决通过约定的内容, 而在现实中这本身就是个难题, 何况约定的是“沉默推定”。 (2) 根据约定不能改变他人合法权利的原则, 无论是少数还是多数业主参与约定“沉默推定”, 都不能改变、不能侵犯没有参与约定的业主弃权 (沉默) 的合法权利。 (3) 根据上层法律中对业主直接民主的表决数额要求, 通过业主共同决定的事项应从正面计票 (业主亲自投票或者书面委托所投的票数) , 而不是从反面 (沉默推定) 进行计票。因此, 这种规定极具争议性, 没有得到大多地方相应立法的认同与仿效。

(二) 少数地方政府试图以网络投票解决业主集体行动的难题

电子民主作为网络信息时代民主发展的一种新形式, 被一些地方政府纳入到解决业主直接投票决策问题的视野。2010年北京市住建委开始建立业主网络投票平台, [9]2011年深圳市住建局推广应用业主电子投票系统, [10]2013年南京市住建委也开始试点实行业主网络决策系统, [11]意图使业主能够随时随地进行网上投票, 克服业主大会效率低下、真实性易受质疑等问题。然而, 这种迫不得已的应对策略首先面临的问题是违反法律规范中的投票方式, 即业主必须亲自签名投票或者书面委托投票, 与网络投票格格不入。其次是网络投票有“决”无“议”, 缺乏业主的“在场效应”, 无法培养直接民主和现代治理所追求的协商、合作的能力与品格, 难以推进民主的深度。再次是网络投票未必能解决投票的真实性问题, 广大业主无从知晓网络“监票人” (网站管理者、政府相关部门或者业主代表) 是否会为了某种目的、利益或者受某种势力的影响而技术操纵网上集体投票的结果。因此, 网络投票方式是否能解决业主的直接民主问题, 目前不得而知。

(三) 一些地方立法上明文鼓励业主约定建立代表大会

约定建立业主代表大会是业主本来就应具有的权利, 规范上明文鼓励如此则是进一步的确权或授权。如《江苏省物业管理条例》 (2012年修订、2013年实施) 第十二条规定, “业主户数超过三百户的, 可以成立业主代表大会, 履行业主大会的职责”。[12]该条款中的“可以”表明了其是一种授权性规范 (但其规定三百户以上的业主则是有问题的, 因为业主无论数量多少都有权约定成立业主代表大会) 。其它一些地方物业管理规范上也有类似条款。上文已经分析了约定的业主代表大会在现实中的双重弊端和难以建立的原因, 且这种鼓励约定的条款中难以具体规定可操作的内容。一些基层政府在指导业主自治的过程中, 根据此种条款鼓励业主之间以书面委托方式进行“代表”, 以此方式产生“业主代表大会”, 但在现实性上业主间的委托代理往往发生在相互信任或熟识的个人之间或者少数业主之间, 无法解决业主大规模集体行动的难题。

五、结论与建议

召开业主代表大会的通知 篇7

一.会议时间：20xx年xx月14日下午2：30

二.会议地点：椿庭饭店16楼一号会议室

三.出席人员：

1.全体业主代表(29名)

2.应邀领导及嘉宾(11名)

3.列席业主(15名)

四.会议主持：业委会委员顾平一先生

五.主要内容：

1.业委会副主任吴世伟先生关于《鹤苑新都实体物业移交及小区整修安排情况汇报》的报告。

2.业委会委员李海燕女士关于《鹤苑新都小区行政管理工作情况汇报及下一步工作设想》的报告。

3.业委会委员吕芳女士关于《鹤苑新都三项基金收付情况说明及年度物业费用收支概算》的报告。

4.业委会执行秘书刘恒广先生宣读《倡议书》。

5.讨论发言，并表决：

1《关于加强催收物业服务欠费的决议》

6.业委会主任邵顺方先生关于《公共空间秩序的新探索—契约化手段和志愿化服务的实践体会》的报告。

六.其他要求：

1.请全体代表作好妥善安排，保证出席会议，主动行使投票权。会前在本代表区域内进行一次业主意见收集。

2.确实不能参加会议的代表应出具委托书，委托其他业主代表你行使投票权。

3.列席代表名额分配：住宅区每单元1名为12名，新都大厦2名，商铺会所1名，共15名。列席代表的确定以自愿为原则，凭证列席会议。需列席会议的业主，请于11月10日前在业委会办公室执行秘书处登记领证(以时间先后顺序为准)。

xxx业主委员会

业主代表年度工作总结 篇8

一、东园新村小区现状：

东园新村小区是我市的一个老小区，也是金坛的东大门，现有住户1736户，总建筑面积为172000平方米，总占地面积为140000平方米，小区有13个出入口（其中主出入口为7个、私开的小门有6个）不能完全封闭，有私房、单位房、别墅、沿街商业等一系列住宅样式。小区目前居住环境较差，一方面是因为受历史条件所限，基础设施不完善、配套设施不完备；另一方面是由于小区物业服务收费标准太低，只能提供简单的保洁服务，未实施专业化、市场化的物业管理。加上近年来，私家车的增多更凸显了停车的矛盾和问题，由于没有合理规划停车位，车辆缺乏管理，导致机动车辆乱停、乱放，由此引发了不少矛盾和纠纷，小区道路常常被堵，道路破坏严重，业主出行不便。东园小菜场的存在也严重影响小区的环境卫生，安全隐患比较多。

二、小区长效物业管理的意义、性质：

老小区改造，关乎百姓居住质量，直接惠及民生，对和谐社会建设具有重要意义。为切实解决老住宅小区物业管理方面存在的矛盾和问题，提升小区物业管理水平，今年，市政府将老住宅小区建立物业长效管理机制作为五大民生工程之一，选择了20个老住宅小区推进长效管理，东园新村小区也位列其中，这的确是一件大快人心的好事。我先跟在座的各位业主代表解释一下什么是老小区长效管理？首先，要明确小区的管理权既不属于政府，也不是物业服务企业，而是属于小区的全体业主，政府和物业管理部门只是起到指导、组织、帮助的作用，自主权在业主；其次，老小区受历史条件所限，基础设施不完善、配套设施不完备，难以实行规范化的管理，市政府此次实行老小区长效管理推进，目的是为了帮助小区建立、完善各类基础设施设备，为日后实行规范化、市场化的物业管理创造条件，逐步引导业主建立“业主自治、质价相符”的市场化物业管理运行机制，从根本上实现小区长效管理，也就是“政府花钱建机制，业主花钱买服务。”

三、东园新村小区业主委员工作开展情况汇报：

今年要完成对东园小区的提升改造工作，并建立长效管理机制，新年伊始，东园新村小区业委会在市物管处、镇区物管办、东园社区物管站领导的指导下开展老小区改造的工作。按照市老小区长效管理推进工程总体计划和要求，2月22日市物管处、规划局、镇物管办、物管站与我东园业主委员会召开了东园老小区改造会议并在东园小区进行了现场走访； 3月初，金城镇物管办和东园社区物管站在市物管处的指导下，根据东园新村小区的实际状况，制定了长效管理推进计划；经过五次会议、四次走访与修订我们于4月15日拿出了东园老小区改造草案；4月初市住建局杨金南局长与市公安局、城管局、工商局等部门相关工作人员在东园居委会召开了关于东园老小区改造专门会议，就东园违搭乱

建情况与小菜场整治问题进行了讨论，三部门要对东园进行联合执法，为东园老小区改造的顺利推进打造宽松的环境； 4月5日至4月29日，市路灯管理处在规划部门陪同下到东园小区察看了需设置路灯的场所并研究设置方案，专门组织人员对小区违搭乱建的典型进行了清理，对小区内无证经营的商贩进行了情况摸查； 经过我们业委会成员多处走访、十几次的开会商讨后，本着为业主做实事、办好事、一心一意为业主服务的理念，为促进小区和谐、安定，结合小区状况和具体管理的实际成本，草拟了小区的长效管理方案（草案），包括具体的物业服务收费标准，业主大会议事规则（草案）、小区管理规约（草案），并经市主管部门审核，于5月25日定稿，业主委员会广泛听取业主意见，接受业主咨询。业主大会会议的其他准备工作也已基本就绪。业委会一致认为，小区基础设施完善后需实施专业化的物业管理，才能使小区环境长治久安，居民生活安居乐业。而物业服务费是保证长效管理的基础，是开展物业服务的基石，但东园新村小区的收费标准执行的仍是80元每年每户的标准，提供简单的保洁服务，无门岗，这已远远不符合市场经济的发展和业主的需求。如今，物价普遍上涨，经营成本也逐年上涨，物业服务费收费标准却始终没变，现行的收费标准已难以维持小区实行长效物业管理。为了使小区能真正的长治久安，维护业主的切身利益，提高物业服务费收费标准势在必行。

小区建设好需要大家共同的努力，希望通过在座的各位业主代表，积极向广大业主推广、宣传，从小区的长远利益出发，正

确行使业主的权利，积极履行业主的义务。本着主人翁意识，为小区实施长效管理工作添砖加瓦、献计献策。也只有广大业主的积极参与和配合，才能保障小区的长治久安。

东园小区业主委员会