房产份额确认书（共4篇）
女方：李某，19**年**月**日出生，住厦门市湖里区
男方与女方于****年**月**日在厦门市湖里区人民政府登记结婚，婚后于****年**月**日育有一女，名李**。
**月**日办理了离婚登记。
当时夫妻双方约定对夫妻共有财产暂不进行分割，以致目前夫妻财产一直处于共有状态。
现经双方自愿协商，就女儿抚养及夫妻财产分割问题达成一致意见如下：
一、夫妻共同财产问题
双方确认夫妻关系存续期间存有共同财产(包括动产、不动产、车辆、机器设备、工程款，以及股权、房屋租金等收益权)折合人民币约****万元。
同时双方确认在婚姻关系存续期间无共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。
二、双方协议对夫妻共同财产作出如下分配：
1、男方向女方支付人民币180万元。
按如下方式支付：
a、男方同意于****年**月**日前向女方支付￥110万元。
b、男方女方共同转让厦门市****路****号301室以及****号****室房产，转让价为 万元，其中男方已取得
万元，余下转让款70万元，由受让方办理银行按揭时直接支付给女方。
如受让方未能按揭成功，该款则由男方在买卖关系成立或不成立后的20天内另行筹款支付给女方。
2、各自生活用品、家电等归各自所有。
3、原为女儿李**所投商业保险的保险费继续由女方缴交。
4、夫妻共有的其余财产归男方所有。
三、(1)男方同意将位于厦门市****路****花园****幢****室的房屋(现产权人为男方母亲，但该房为男方用夫妻共有财产所购买)过户至女儿李**名下，并由男方负担该房屋剩余之银行按揭款及相关税费(包括办理第一手产权的税费)。
同时男方有义务配合办理房屋产权人变更手续，相关变更手续于本协议签订后的30天内办理。
若因男方不予配合，或其他原因以致产权不能办至女
儿李**名下，则男方应在产权确定不能办理后的30日内另支付女方及李**两人补偿款共计人民币￥100万元。
在产权转移过程中应做到合理避税，以免增加男方负担。
在该房产办理过户过程中，为不影响产权过户手续，如需要先付清该房产原欠银行按揭贷款的，考虑到男方流动资金紧张的实际情况，该按揭贷款及办理第一、二手产权过户的相关税费由女方先行代为交纳。
男方同意在****年**月**日前一次性将该款付清给女方。
该房产过户至李**名下后，女方与李**可永久使用该房屋，但女方无权单方处分该房产，如女方要处分该房产必须经过男方同意。
(2)男方在履行本条第(1)项有困难的情况下，可以选择履行本条第(2)项即将男方位于厦门市郊区******名下的房产50%转女儿李**名下所有(该房产的详细资料见附件①、②)。
如男方在本协议签订后一个月内因主、客观原因也未能履行本条款的，其违约责任参照本条第
(1)项约定的补偿款标准进行补偿。
(3)如果男方选择履行本条第(2)项，女方及女儿李**对位于厦门市****路****花园****幢****室房屋拥有长久居李**又取得该拆迁安置补偿的房产(拆迁安置过程中涉及到的有关补交费用由男方承担)，女方和女儿已拥有了居住条件，则女方及女儿李**应让出位于厦门市**路**花园**幢**室的房屋。
(4)女儿李**名下所有房产，男、女双方均无权单方处理，如一方要行使监护权而处分该房产，应征得另一方同意。
女儿李**晴成年后，如女儿李**本人要求行使该房产所有权的全
部内容，无需经过其
他人同意。
四、孩子抚养权、抚养费以及对方探视权问题
女儿李**由女方抚养，随同女方生活，由男方每月给付抚养费(含托养费、教育费、医疗费)￥5000元，直到女儿独立生活时止，男方应于每月5号前将该女儿的抚养费交到女方手中或女方指定的银行帐户：
若日后女儿因教育、疾病等正当理由需增加费用的，男方应当予以支付。
在不影响孩子学习、生活的情况下，男方及男方父母有权随时探望女儿李**。
五、若男方未按时支付上述款项，则每逾期一日男方向女方支付违约金1000元;逾期超过一个月的，男方应按逾期当期应付金额的一倍向女方支付违约金。
六、双方同意对上述债权债务关系制作成具有强制执行力的公证文书，同时由 对公证文书中男方的债务提供担保。
七、本协议履行完结后，男女方双方互不欠对方任何款项，双方经济往来均已一并结清。
八、本协议一式叁份，甲方执一份，乙方执一份，福建天衡联合律师事务所存档一份。
男方： 女方：
日期： 日期：
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对于共同购买房屋的数人, 确定其共有关系的程序应当按照有约定从约定、无约定从法定的原则进行, 具体实施时可参考如下方式。
一、当事人之间有约定的, 必须遵从其约定
房屋买卖是当事人之间的单纯民事行为, 买受一方对于房屋的所有权如何分割和占有也是他们之间的民事权利, 因此只要当事人做出真实的意思表示, 无论他们之间存在什么样的身份关系, 按照民事行为的“法不禁止即为允许”的原则, 登记机构应当遵照当事人的约定办理房屋所有权登记。
二、无约定或约定不明确的, 应先确定是否存在家庭关系
《物权法》第103条规定, 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有, 或者约定不明确的, 除共有人具有家庭关系等外, 视为按份共有。根据这一规定, 确定申请人之间是否存在家庭关系就成为确定共有关系性质的关键了。
1. 确定申请人之间是否存在家庭关系
家庭关系是指基于婚姻、血缘或法律拟制而形成的一定范围的亲属之间的权利和义务关系。家庭关系依据主体可以分为夫妻关系、亲子关系和其他家庭成员之间的关系。在现有登记条件下, 如果仅凭登记机构的调查, 要确定申请人之间是否为夫妻关系尚比较困难, 更何况较为复杂的其他家庭关系。目前, 除夫妻关系、亲子关系可以用婚姻关系证明、户籍证明等材料来证明外, 对于其他家庭关系, 申请人很难提供证明材料。因此, 在确定申请人之间是否存在家庭关系时, 登记机构要求申请人提供的书证, 应当既要具有证明力又要便于申请人提供, 具备一定的可操作性。
可以证明申请人为家庭关系的材料除婚姻关系证明、户籍证明外, 具有证明力又具备可操作性的基本上只有申请人本人的声明了。该种声明可以通过登记机构询问申请人的方式来取得。《房屋登记办法》已将询问作为一项登记程序, 因此, 询问记录经申请人签字确认后具有证明效力。
2. 申请人具有家庭关系的, 登记为共同共有
由于共同共有依据共有人之间的特殊关系而发生, 共有人之间的身份一般特定。如果没有某种特殊关系的存在, 就不能发生共同共有关系。因此, 通过申请人的声明及相关材料佐证, 能确定申请人具有家庭关系的, 可以将房屋登记为共同共有。
3. 申请人不具有家庭关系的, 登记为按份共有
由于按份共有的共有人按照各自的份额对房产享有权利和承担义务, 各共有人之间的身份依赖关系较少。因此, 如果申请人不具有家庭关系, 应当将房屋登记为按份共有, 其份额可以由申请人约定。如果申请人之间对份额没有约定或份额不明确的, 根据《物权法》第104条的规定, 应当按照出资额确定;不能确定出资额的, 视为等额享有。在房屋登记过程中, 各申请人出资额的多寡, 登记机构是很难判断的, 虽然购房发票可以作为一项依据, 但也仅能证明申请人是否支付了购房款, 至于支付了多少, 并无明确体现。因此, 登记机构对份额不明确的, 一般只能将其确定为等额按份共有。
对于按份共有的房产, 登记机构在办理房屋登记时必须注明各共有人所占的份额。因为房产登记有物权公示的作用, 而按份共有人是根据各自的份额对物权享有权利、承担义务的, 所以各共有人所占的份额应当明确地记载于登记簿以达到公示的目的。
三、申请人对询问未作答复的可以不予受理
《房屋登记办法》明确询问是登记的必经程序, 其中第18条规定了房屋登记机构应当询问的事项包括申请登记房屋是否为共有房屋这一关键内容。就目前的登记条件而言, 也只有通过询问, 登记机构才能比较真实地掌握申请人的共有关系情况。在实践中, 有的城市目前已将询问共有关系的内容设置在申请表上, 申请人应当选择是共同共有还是按份共有, 如果选择按份共有, 还需填写各共有人的份额。明确共有关系是对各共有人权利的有效保护, 一般而言申请人都是愿意如实填写的。如果申请人未填写, 登记机构可以认为登记材料不齐全或者不符合法定形式, 根据《房屋登记办法》第17条规定应当不予受理。
不过也有人想出了应对策略，即签订房产份额协议。所谓份额协议，是指根据出资情况，各出资方约定所占份额比例。一旦因为变故，比如离婚，需要对房产进行分割时，便可做到有据可依，而不仅仅只是依靠产权登记按照“共同共有”来对待。
当然，签订类似协议最终目的并非是要占有部分房产，更多的时候是为了保护婚姻的稳定，以及在家庭破裂之后，更好地保全自己的财产。那么，签订房产份额协议如何操作呢？
婚房可签份额协议
上海的老徐可能要为自己当初的大意后悔一辈子了。
老徐是个工薪阶层，家庭收入全部来源于工资收入。两年前，因为儿子结婚，老徐卖掉了自己的小房子，另外再把自己所有的积蓄全掏了出来，换了一套三房。儿子为了“表忠心”，虽然女方没出一分钱，在房产证上加上了对方的名字。而老徐也认为，反正房产最终是儿子的，于是便没在房产证上登记自己和妻子的名字。谁知结婚不到一年时间，小夫妻俩感情出现了问题，离婚在所难免。在财产分割时，女方提出房产有自己的一半，虽然老徐夫妇竭力证明房产为自己所购，但因为无法提供相关证据，法院并未采信老徐的说法。虽然他最终留住了房产，但其代价是必须给女方支付约80万元的现金。
如果老徐当时签订一份份额协议，则完全可能是另外一种情形。有律师表示，《婚姻法》司法解释已经明确，婚前贷款购房房产归个人所有。但如果像老徐那样，把对方的名字登记在了房产证上，不管是否出资，均属于产权所有方。所以在这种情况下，即使该房产为婚前所购，但并非真正意义上的婚前财产。
对此，律师建议可以签订房产份额协议。也许有人会心存疑问，这种做法与我国《物权法》规定是否存在冲突？因为根据《物权法》的规定，房屋的所有权是以产权登记为准。上海联业律师事务所主任律师王展介绍说，房屋产权登记，主要是起到对外公示的效力，就是让第三方了解房屋产权属于哪些人，占多少份额。举例说明，如张三要买李四的房产，此时，他可以通过李四提供的房产证，了解该房产是否属于夫妻共同财产。但就对内效力而言，房产证并非唯一的依据，有些时候，份额协议的作用更大。关于这一点的法律依据，《物权法》第33条也做了相应规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。而确认权利的凭据，就是事先签订的份额协议。
份额协议怎么签
房产份额协议应该怎么签呢？
法律界人士表示，签订房产份额协议应该把各出资方的真实意思表达出来，需要留意两个方面：其一是协议内容应该不能出现冲突的地方，比如前部分条款中承认按协议规定“按份共有”，但在后面的条款中却也承认是“共同共有”，这就显得自相矛盾了；其二是应该具备可执行性。比如在协议中约定了各自所占的份额，但在产权登记时，却并未把自己的姓名登记上去，这会导致另一方完全可以背着他（她）将房产先行处理掉，从而使得权益无从得到保障。
律师提醒说，为使得房产份额协议更具有操作性，协议关键内容最好在房产证上体现出来。王展表示，其实在进行房屋产权登记时，可以要求主管部门在房产证上载明各方具体份额，具体可在附记部分，把各出资方所占份额数详细记录下来。业内人士表示，在房产登记过程中，一般不会做此类提醒，因此如果是共同出资买房，如未事先约定份额，同时也未签订份额协议，那么在离婚析产时，基本上会以“共同共有”来对待，即被均分。
增强约束是关键
也许会有人觉得，如果婚前签订房产份额协议，会显得男方没有诚意，更是让女方觉得自己被人提防而从感情上难以接受。有没有一种更为巧妙、柔和的做法，让双方都能接受，而且又不会伤害到彼此？答案是肯定的。
王展介绍说，可以考虑采取有条件赠予的形式，来对双方进行约束，保护小家庭的稳定。比如父母可以事先和儿子、儿媳约定，全额出资购买的房产，虽然登记在两人名下，但一旦两人婚姻关系破裂，尤其是儿媳提出离婚的，父母有权收回房产。当然，如果没有出现上述情形，房产则归两人所有。
本案是一起房产所有权确认纠纷案，原告诉称因急需办理贷款而找被告帮忙，双方口头协商将原告名下的房产暂时过户到被告名下用于办理贷款，贷款后再将房产过户到原告名下，后由于被告违反双方约定，拒不办理诉争房产的过户手续。因此原告诉至法院要求判令诉争房产归原告所有，并判令被告协助原告办理房产过户手续。被告称原告已将房产卖给自己，自己也支付了对价，并办理了过户手续，房产归被告所有是没有争议的。
法院经审理查明：诉争房屋原登记人为原告，后又变更登记到被告名下。且现在房产上存在案外第三人的抵押权。法院认为由于诉争房屋上存在已经登记的案外第三人的抵押权，第三人有权就该房屋优先受偿，在抵押未解除抵押之前，原告要求确认房屋所有的理由缺乏事实和理由根据，依法应予驳回原告的诉求。
本人认为：涉案房产是买卖还是借名贷款，关键是看借款是谁偿还的，只有抓住这一要点才能返还事情的真相。本案法院判决虽暂时搁置了问题，但并没有解决问题，反而增加了事情的不确定性和当事人的负担。
办案人：。。
