关于拆迁房屋合同（精选8篇）
陈贞全 陈雪梅 李玉梅
近年来，杭州市城市化步伐日益加快，“撤村建居”工程深入开展，不仅极大地改善了城市面貌和人民群众尤其是农民的生存环境，而且拉动了内需，提升了城市经济总量与活力，推动了城市经济的整体发展。但与此同时，因征用集体土地房屋拆迁也引发了诸多纠纷，人民法院受理的涉及此类问题的民事诉讼呈现出明显的上升趋势。房屋拆迁安置补偿纠纷不断，涉及到了一些深层次的法律问题和社会问题。案件的审理结果直接关系到人民群众的切身利益，影响着社会稳定。为了妥善解决纠纷和化解矛盾，切实保障人民群众的合法权益，规范征用集体土地房屋拆迁行为，促进杭州经济的跨越式发展，我们查阅卷宗，围绕2004年至2011年西湖区人民法院受理的房屋拆迁安置补偿纠纷案件情况开展了专题调研活动，分析引发此类纠纷的原因，尤其是政府部门的原因，对拆迁部门的拆迁安置工作提出建议，以期对今后征用集体土地房屋拆迁工作有所启发，有效预防纠纷的产生，实现和谐拆迁。
一、2004年至2010年西湖区法院房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审理情况
（一）案件审理的基本情况
2004年至2010年间，西湖区人民法院共受理房屋拆迁安置补偿纠纷案件222件，其中，2004年61件，2005年67件，2006年30件，2007年17件，2008年27件，2009年9件，2010年11件。案件数量呈下降趋势，这与近几年拆迁工作开展得少有关，近几年的该类案件多为前些年拆迁工作遗留下来的问题。
此类案件的结案方式以撤诉与判决为主，其中因法院采取先予执行等原因导致的撤诉案件所占比例较高，如2008有12件撤诉，2009年9个案件里有7件撤诉，2010年有3个撤诉。以判决方式结案的案件往往因情况复杂导致审理期限普遍偏长，超过180天未审结的案件所占比例较高。
（二）案件呈现的主要特点
1、案件当事人主体特殊，敏感性强。房屋拆迁安置补偿合同纠纷中的被告一般为政府部门，是民事纠纷中少有的“民告官”案件。原告往往认为自己是弱势群体，被告作为政府部门是强势群体，在诉讼中往往以法院应保护弱势群体的利益为由向法院施加压力，要求法院满足其不合理要求。且因此类案件为“民告官”案件，被告主体特殊，往往会引起社会各方面的关注，敏感性很强，一旦处理不当，就会使法院与政府部门均处于风口浪尖的境地。
2、案件标的特殊，矛盾冲突激烈。该类案件的诉讼标的往往为安置房屋及补偿款。随着杭州市的房价节节攀升，安置房屋的价值也水涨船高，安置与否利益相差很大，一旦产生纠纷，矛盾往往无法调和。
3、案件多为批案，社会影响大。房屋拆迁安置补偿工作系政府部门依有关安置政策统一进行的，因此，一旦产生纠纷，往往牵涉到相当多数量的被拆迁人，案件多为批案，或者尽管只有某一个案件，但该案件往往具有示范作用，持观望态度的相同情形的被拆迁人尚不在少数。因此，该类案件的处理牵涉面广，社会影响非常大。
4、案件维稳压力大。该案案件属涉案信访高发领域，甚至很多原告系多次信访之后才起诉的，一旦处理不当，容易发生极端事件，因此，法院的维稳压力相当大。
二、房屋拆迁安置补偿合同纠纷的成因分析
（一）房屋拆迁安置补偿安置合同签订依据方面存在的问题
1、房屋拆迁安置补偿安置合同的法律依据不足
（1）法律规定不完善，征地拆迁的相关制度依据不足
随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对国有土地上房屋的征收与补偿，我国有了较为完善的法律法规和系统的操作规范，但是对于征用集体土地房屋拆迁安置补偿问题，我国目前尚无国家层面的法律法规和系统的理论。为了满足城市化建设的需要，弥补征用集体土地房屋拆迁的法律空白，有的地方参照适用《城市房屋拆迁管理条例》，有的地方依据《土地管理法》和《物权法》来制定集体土地上房屋拆迁安置补偿标准。对于被征用集体土地上的房屋的具体补偿标准，我国《土地管理法》未加规定，而是授权由省、自治区、直辖市制定。大多数省份对被征收土地上房屋的补偿标准，往往由省级政府授权由下一级政府制定规范，甚至还存在进一步授权的情形。因此导致在实际操作过程中,各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这样缺乏明确具体的补偿标准，农民的利益得不到应有保护，也就不可避免地产生了许多纠纷。杭州市也出台了相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度，如《杭州市征用集体所有土地拆迁条例》；西湖区也制定了《西湖区征收集体所有土地房屋拆迁补偿实施意见》。但依《立法法》之第八条之规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，杭州市的相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度存在越权的问题，该相关规章制度的合法性有待商榷。在审判实践中，被拆迁人也往往会对上述政府规章制度的效力表示质疑，从而要求判决拆迁行为违法或拆迁协议无效，为审判带来不小的适用困难。
（2）签订房屋拆迁安置补偿合同时未获得拆迁许可证，或被拆迁房屋未在拆迁许可证范围内
拆迁部门没有严格遵守“依拆迁许可证进行拆迁”的原则。有的拆迁部门在未取得拆迁许可证时便已开始拆迁工作，与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁协议上填写的拆迁许可证并非该拆迁项目的许可证，且可能出现的更严重的违法情况，即最终取得的拆迁许可证核定的拆迁范围并不包括被拆迁房屋在内，从而引发纠纷。如在（2009）杭西民初字第3520号董剑飞、董国华、王全英、董阿林诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的拆迁协议上首次写明的拆迁许可证号为杭土资拆许字(2007)第051号，后由拆迁部门自行在拆迁协议后备注，将拆迁许可证改为杭土资拆许字（2008）第068号，但上述两个拆迁许可证均不包括董剑飞等所有的被拆迁房屋在内。故董剑飞等以未取得拆迁许可证进行拆迁属违法拆迁为由诉至法院，要求判定拆迁协议无效。
2、房屋拆迁安置补偿安置方案不合理、不全面
（1）房屋拆迁安置补偿安置费用过低
新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋的征收与补偿规定了明确的补偿标准，即“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但对征用集体土地房屋拆迁与补偿标准并无法律明确规定，各地政府自行决定的标准也各有特色。在实际中，被征用的集体土地与国有土地往往在区域、征用后的用途上等等已无太大的区别，其土地价格、房屋价格与国有土地及其上房屋亦无太大的差别，因此，集体土地上房屋补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准如果相差太远，完全脱离了当地房地产市场价格的实际情况，就容易引发被拆迁农民的不满，从而引发纠纷。
（2）房屋拆迁安置补偿安置方案中对特殊情形未予以规定
被拆迁户的家庭情况千变万化，有房无户、离婚再婚、因升学迁移户口后又迁回等情况复杂多样，对于这些特殊情况的处理方案，未能全面地体现在拆迁安置补偿方案中，导致无法有针对性地妥善处理，从而引发纠纷。如（2010）杭西民初字第13号孙剑华诉杭州市蒋村商住区建设管理办公室、杭州市西湖区人民政府文新街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，孙剑华系该案中被拆迁户户主的女婿，于2004年将户口迁入该户，2005年10月，该户与文新街道办事处签订了《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议》，安置人口包括孙剑华在内。2005年12月，孙剑华离婚，但未将其户口从该拆迁户迁出。2009年回迁安置时，拆迁部门认为孙剑华不属于实际安置人口，故不予安置。孙剑华认为依拆迁协议其应当得到安置补偿，故诉至法院。此案的争议焦点在于孙剑华是否属于安置对象。原拆迁协议上填写的安置人口包括孙剑华在内，虽然协议上另注明“安置人口以正式安置时审核为准”，但对正式安置人口的审核标准的具体内容，并无相关政策予以说明，像此种离婚后未迁出户口的情形是否当然丧失被安置权，也缺乏相关的法律依据。可见，对此类特殊情形缺乏制度设计，极易引发纠纷，且会给审判带来极大的困难。
（3）房屋拆迁安置补偿安置方案未确定统一
拆迁部门为了追求快速拆迁，往往会制定一些奖励政策，早拆迁的补偿多，后拆迁的补偿少，虽然能一定程度上地加快拆迁效率，但损害了拆迁工作中的公平原则。另外，对于“钉子户”，拆迁部门为了完成拆迁任务，往往会妥协，满足“钉子户”比其它正常拆迁户更高的要求，这在很大程度上会损害拆迁工作的严肃性、公平性，从而造成正常拆迁户的不满，引发纠纷。更有甚者，因为种种原因，拆迁部门在拆迁工作进行过程中更新补偿方案，但更新后对已经进行了拆迁安置补偿的住户却没有适用新的补偿方案，没有补足差额部分，从而引发纠纷。
（二）房屋拆迁安置补偿安置合同内容及签订程序方面存在的问题
1、房屋拆迁安置补偿安置合同的条款不全面
笔者以杭州市蒋村乡人民政府（甲方）与沈金松（乙方）签订的《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议书（三深村）》为例（下同）。一般来说，合同通常由三部分组成，即首部、内容、结尾。首部一般包括标题、合同编号、双方当事人名称等信息；内容一般包括签订合同的依据和目的、标的物、数量和质量、价款或酬金、履行方式、地点和期限、违约责任、合同生效及终止、不可抗力、争议的解决方式、法律适用、权利放弃、转让、未尽事宜、通知、合同正副本份数及保存、附件等；合同结尾一般包括签约单位盖章及其授权代表签字、签约时间、签约地点等。在该协议中，有关核心条款规定不明确。第一，对违约责任规定不明确。如第二条第二款：“违法建筑和到期临时建筑由乙方自行拆除，不作补偿和安置依据。”未规定如未自行拆除情况下的处理方式；再如，协议明确规定了被拆迁人的搬迁期限，但未规定如被拆迁人未按期搬迁的违约责任；再如，协议规定了拆迁人应付的款项及支付时间，但未规定拆迁人不履行合同时的违约责任。第二，安置政策不明确，在确定安置人口及安置面积时，需明确具体的安置政策依据，应在协议中明确列举，并将具体的政策文件作为合同的附件。比如（2011）杭西民初字第1250号案件中，在庭审时，被告杭州市蒋村街道办事处提交《西湖区农转居公寓安置管理办法》、《杭州市西湖区农村私人建房管理》作为政策依据，并以此作为抗辩理由，但双方所签订的协议并未明确安置人口及安置面积的确定系依该政策依据，故该抗辩理由显然无法得到法院的支持。
2、房屋拆迁安置补偿安置合同中对于安置面积的认定缺乏统一标准
实践中，被拆迁人为了多拿补偿款，大面积地建设违章建筑的情况非常普遍，对于违章建筑是否予以补偿的问题，虽然已有明确的处理原则与政策，但对于违章建筑面积、合法建筑面积的认定，缺乏一个明确的操作流程，由哪个部门进行认定，以何种标准进行认定，均缺乏明确的制度。如果认定的违章建筑面积比实际小，会让被拆迁户产生侥幸心理，从而加剧违章建筑屡禁不止的现象；如果认定的违章建筑面积比实际大，会有损被拆迁户的合法权益，从而引发纠纷。比如在（2010）杭西民初字第1873号杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部诉陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的《拆迁安置补偿安置协议》确定的房屋总建筑面积为539.7平方米，合法建筑面积360平方米。而蒋村新区建设指挥部在委托评估时对该房屋实测的面积为434.3平方米，另有105.4平方米系为了增加装修补偿金额而虚增的。但在西湖法院另一行政诉讼案件中，杭州市西湖区城市管理行政执法局的行政处罚决定书中认定的被告房屋建筑总面积为459平方米，合法建筑面积为225平方米。被拆迁房屋的建筑面积出现了三种截然不同的认定数据，从而引发纠纷。在审判中，该采用何种认写数据，也会成为一个难题。
3、签订协议时拆迁人未对被拆迁人的情况进行全面审核
拆迁人签订协议前未对被拆迁人是否符合安置条件的情况审核清楚，尤其是被拆迁户的安置人口，一旦协议上载明的安置人口与实际安置人口不一致，极易引发纠纷。如（2011）杭西民初第1250号沈金松等诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处与杭州市西湖区西溪湿地综合保护工程指挥部一案中，协议上的安置人口确定为包括沈春在内的5＋1人口，但是在签订协议时，沈春的户口并不在该拆迁户中，拆迁人未审核其他材料，仅审核沈春的结婚证，认为其为初婚人员，遂将其纳入安置人口范围内，并依协议发放了过渡费等费用。在实际安置时，拆迁人方才审核出沈春在其户籍所在地已经享受过批地建房的待遇，依政策已不符合安置条件，故对其不予安置，将该拆迁户的安置人口调整为4＋1。原告方认为沈春在签订协议时与实际安置时，其身份情况没有任何变化，拆迁人擅自改变安置人口范围构成违约。在该案中，如果拆迁部门在签订协议时，将审核工作提前做到位，就不会引发此种纠纷，况且，在这种情况中，拆迁人还会造成不可挽回的经济损失，如多发给沈春的过渡费等。再如（2006）杭西民三初字第261号原告倪彩凤、胡望成诉被告中国美术学院与杭州市西湖区建设管理中心一案中，同样因拆迁人在签订拆迁协议时未对被拆迁人是否符合安置人口条件进行全面审核，从而导致协议所载的安置方案与实际安置方案不一致，引发纠纷。
4、存在签订空白协议的现象
拆迁部门与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时，有的被拆迁人签订的为空白协议，双方仅就补偿总价进行了口头约定，对其它事宜并无具体的文字约定，其协议的核心内容均由拆迁部门事后填写。一旦最终的协议不符合被拆迁人的心理预期，被拆迁人往往就会以签订协议系被骗为由主张拆迁协议无效。
（三）房屋拆迁安置补偿安置协议履行过程中存在的问题
1、拆迁人存在不作为，未按时拆迁
被拆迁人将房屋腾空交付后，拆迁人未与其办理移交手续，导致被拆迁人搬离房屋后又搬回居住。而在案件审理中，因拆迁人无法提交房屋交接手续证明，导致法院无法认定房屋是否交付的事实，被拆迁人搬回被拆迁房屋居住的行为是否属于侵权行为亦很难认定。（2010）杭西民初字第993号杭州西湖风景名胜区（杭州市园林文物局）灵隐管理处（杭州花圃）诉被告郭土昌、唐永珍排除妨害纠纷一案即为此种情形。
2、拆迁人未按协议提供回迁房或拆迁补偿款
依法律规定，拆迁工作应遵循先补偿后搬迁的原则，但在以往的拆迁工作中，有些拆迁部门并未严格遵守此原则，未按时发放补偿费或按时提供回迁房，从而引发纠纷。
三、预防房屋拆迁安置补偿纠纷的对策思考
当前层出不穷的征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷是社会现代化、城市化发展进程中出现的问题，对政府执政能力、司法机制解决拆迁纠纷的能力都是极大的考验。为了真正实现阳光拆迁，和谐拆迁，应加大力度，做好拆迁工作的每一个环节，以有效预防纠纷的产生。
（一）及时修订、完善相关征用集体土地房屋拆迁的规章制度，做到拆迁工作有法可依
虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》不能直接适用于征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷，但其确定的相关原则以及相对以往有所进步的权利保护理念，理应在征用集体土地房屋拆迁安置补偿工作中予以贯彻。比如公共利益范围的明晰化、强制征收的司法化、补偿标准的市场化、征收过程的程序化等等，这些制度的设计，体现了中央加强依法行政，加快推进法治政府建设的精神，对加大民生保障力度，推动和谐社会构建具有重要意义，也是实现和谐拆迁的重要保障。因此，政府部门有必要及时修订现行的征用集体土地房屋拆迁的相关规章制度，全面贯彻这些法治精神，完善各种制度设计。
（二）严格按照法定的程序进行拆迁，做到有法必依
征用决定应当及时公告，公告应当载明征用补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；实施房屋征用应当先补偿后搬迁，征用补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
严格遵守拆迁应有拆迁许可证的原则，在拆迁许可证规定的范围内进行拆迁，禁止先拆迁后补办拆迁许可证、超范围拆迁的现象发生，防止纠纷的发生。
在签订征用与补偿协议时，应遵循平等协商、诚实守信的原则。禁止口头协议、空白协议等现象的发生。
（三）细致全面，做好签订拆迁安置补偿安置协议的前置工作
对于拆迁范围内的被拆迁人情况，应提前做好摸底了解工作，充分了解被拆迁人的各种特殊情况，并对该情况的处理方式统一体现在安置政策与补偿方案中。
（四）完善拆迁安置补偿安置协议的条款
拆迁协议应体现权利义务的平衡性，对于拆迁人的义务亦应列明，对于双方当事人不依约履行合同义务时的违约责任应详加规定，须具有可操作性。对于协议所依据的拆迁安置政策，亦应在协议中予以列明，并作为合同附件附后。
（五）规范拆迁安置补偿安置协议的签订，杜绝草率签订的现象
拆迁部门应树立拆迁协议即为最终安置协议的观念，细致全面规范地签订拆迁协议。对于安置人口的审核，虽然拆迁协议均会载明：“安置人口、安置面积以正式安置时审核为准。”但这一条款并不能成为拆迁部门草率签订协议，签订时不履行全面审核的义务的理由。拆迁部门应在签订拆迁协议时即应依安置政策对被拆迁人的安置条件等情况进行全面的审核，除因被拆迁人的身份情况有所变化导致安置方案变更外，一般对协议所载的安置方案不应予以变更。
（六）积极全面履行拆迁安置补偿安置协议
一、拆迁, 城市第一难题
首先是拆迁。在拆迁工作中, 我们看到大多数未拆迁群众有两个担心:一是担心不能够及时回迁, 二是担心回迁房不能够保证质量。过去, 在房地产开发中, 有一些开发商不遵守应有的承诺, 导致有的被拆迁群众的补偿金迟迟拿不到手, 甚至还有的被拆迁人在10年内不能得到回迁。还有被拆迁人虽然得以回迁了, 但回迁得到的房屋质量较差, 如此等等。这就给回迁群众、回迁人造成很大的回迁顾虑。除此之外, 由于大规模的棚户区改造产生的刚性需求, 使之回迁房源十分紧张, 加之季节和气候等原因, 建筑施工期较长, 尤其是在东北地区, 在回迁之前, 被拆迁住户一般都要找居住的地方, 要居住并经过一个冬天的时间, 很多拆迁居民不得不在所找的临时租借的简易房屋里过冬, 或担水劈柴、或修炉子搭炕, 条件较为艰苦, 条件好些的房屋实在是寥寥无几。
如何解决拆迁这一城市第一难题?在实践与探索中, 我们可以创新拆迁的新模式——先回迁, 再拆迁。即提前建设回迁安置房, 让被拆迁群众、回迁人直接迁入新居。在工作实践中的具体做法, 一是先进行回迁, 再拆迁的试点, 利用已经收储腾空的地块, 建设回迁小区;二是在保证该地块拆迁群众、回迁人原地回迁的基础上, 提前建设一批回迁房屋, 使整个小区能够安置回迁的群众和回迁住户;三是为方便回迁, 所有回迁房屋全部进行简单的装修, 使回迁群众、住户在拿到钥匙后即可入住。
另外, 在实践与探索中, 我们还可创新实现选房的公开和公正。其主要是实行先拆迁先选房的办法。在工作中, 我们应该详细登记签订拆迁协议的时间, 然后进行公示。当拆迁群众没有异议后, 公示所有的房源。接下来, 回迁户按照签订的拆迁协议的时间顺序进行选房。选完之后, 再进行一次公示。最后, 第三榜公示出选房结果。实践表明, 这样的选房结果较为公平。
实行先回迁, 再拆迁的意义, 笔者归纳有以下几点:一是能够促进项目拆迁的顺利完成, 并能够方便动员、方便签协议;二是能够加快棚户区改造进程, 使更多的居民百姓尽快、更好地改善居住条件;三是能够给被拆迁群众、拆迁人带来方便, 能够从搬出旧房直接搬到新房, 避免了很多不断搬家之苦和不断搬家造成的物质损失, 从中为关注民生、改善民生做了一件实事;四是能够节约拆迁中的费用, 减轻政府的财政负担, 既利家、利民, 又利国。
二、拆迁中规范政府角色, 城市第二难题
在拆迁工作的实践与探索中, 我们感到应当端正和规范政府的角色, 用以促进拆迁工作的顺利实施。
(一) 政府应为商业拆迁的监督者。
商业目的的拆迁, 开发商和被拆迁人之间, 完全是平等的民事主体, 应当根据平等、自愿、等价、有偿的原则来进行。商业项目能否实施拆迁, 需要开发商和被拆迁人协商。这里, 政府应该严格限制自己的行为和权力, 用以当好项目建设的审批者角色。然后, 政府须对商业目的的拆迁进行监督, 以确保双方行为在一个合法的范围内进行。
具体地说, 政府对其拆迁的监督可采取的有效方法及措施, 笔者觉得:一是应对拆迁公司的市场准入, 用以提升他们的拆迁准入的门槛, 并严格审查他们这些拆迁公司的资质;二是应监督开发商落实补偿回迁安置, 加强对拆迁安置补偿金的监督和管理;三是应加强对房屋估价机构的监督和管理。
(二) 政府应为合理拆迁规模的制定者。
这里, 政府须把握的问题之一, 就是合理的拆迁规模应该在政府科学的规划中实现。比如:规划的制定一定要符合城市整体的发展, 一定要兼顾经济、社会、生态等各方面的效益, 在考虑眼前利益的同时, 要考虑到长远利益。要注重城市综合开发实力的提高和城市的可持续发展。
须把握的问题之二, 就是加强城市规划的监督管理。比如:一方面要强化规划的法律地位, 依法编制、实施、管理和监督, 确保规划的严肃性和权威性;另一方面, 因为城市规划一旦制定, 就很难随意修改, 即使要修改, 也必须有合理的原因。所以, 城市规划的制定要经过公示, 经过听取群众的意见, 经过专家等方面业界人士的论证等环节, 从中并按照程序进行审批。
(三) 政府应是公共拆迁和商业拆迁的划分者。
拆迁的工作实践使我们总结出, 拆迁的目的有公共目的和商业目的两种。在当前, 国务院规定了国家征地和划拨用地范围, 目前, 把这两个范围结合起来, 作为公共目的的范围是一条捷径。这样, 可以为拆迁的公共目的提供依据, 用以避免在界定公共目的时, 因为没有依据而造成政府负责拆迁的工作人员滥用职权。分开不同的拆迁目的, 能够使政府明确自己的职责, 从中摆正自己的拆迁角色的位置。
(四) 政府应是公共项目的拆迁者。
公共目的的拆迁, 实际上应该说是政府利用行政权力, 对居民土地使用权的征收, 其中, 政府和被拆迁人不是平等的民事主体, 这种拆迁行为时一种行政行为。对于公共目的的项目, 一方面来说, 政府不应该把拆迁的责任推卸给开发商, 理应当由政府来充当拆迁者。而另一方面来说, 根据《宪法》的规定, 公民的财产权利受到平等的保护, 所以, 在具体的拆迁安置补偿上, 不应该因为具体拆迁目的是公共目的或商业目的而有所差异, 政府应当为公共项目的拆迁给予合理的拆迁补偿和安置。因而, 很有必要制定专门的法律来对政府的拆迁行为, 以及拆迁补偿安置措施进行规范。
(五) 政府应是利益冲突的调解者。
笔者认为, 政府须建立一套迅速而有效的拆迁纠纷处理制度, 从中对双方利益的冲突做出公正、公平的裁决。而对于公共利益和私人利益的冲突, 我们说, 应在适当的回迁安置补偿措施之下, 私人利益应当服从公共利益。另外, 对于开发商和居民群众的利益冲突, 政府应该充当利益的局外人的角色, 从中对双方进行调解以及行政裁决。最后, 对于拆迁纠纷的终了裁决权取决于司法部门。
(六) 政府应是公众参与的促进者。
摘 要 伴随着经济的发展、城市化进程的加剧,拆迁引起的社会问题成为大众关注的焦点。本文从城市拆迁制度的历史出发探讨我国城市拆迁制度的产生以及特点,并通过分析城市拆迁中存在被拆迁人利益保护不力的原因从法律角度出发研究我国法律中现存的缺陷,最后通过合理分析指出拆迁属于征收制度,通过完善征收制度为被拆迁人(被征收人)的权益保护提出对策。
关键词 拆迁 公共利益 征收 权益保护
一、我国城市房屋拆迁制度概述
在我国现行《物权法》中确立了国家所有权、集体所有权和私人所有权。城市的土地所有权属于国家,而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人①。公民可从市场上取得城市房屋的合法所有权但是因为土地的所有权仍属于国家,所有建筑物的所有权人获得的是土地的使用权,当国家因为需要收回土地的使用权时如何处理土地上的房屋等建筑物也就成为待解决的问题。从法理学的角度而言,不同的所有权发生冲突时是没有优劣之分的,因此在集体所有制土地征收制度以及国有土地使用权收回制度之外建立了拆迁制度。
城市房屋拆迁是指在城市规划内的国有土地上,因城市建设需要拆除房屋及其附着物,并由拆迁人对原房屋及其附属于的所有人和使用人进行补偿和安置的行为②。严格意义上将,拆迁是指“公益拆迁”,是政府处于公共利益的目的进行的拆迁。开发商出于商业目的进行的“拆迁”不应称为“拆迁”,它是一种民事行为,称为“商业买卖”更为恰当③。
二、我国房屋拆迁中被拆迁人权益保护难的原因探究
导致我国的拆迁制度中被拆迁人权益保护难的原因主要有以下几点。
(一)拆迁行为的征收性质不明确
《物权法》中的征收和征用是两个不同的概念,由两个条款分别加以规定,二者的主要区别表现在是否转移被征收人的所有④权。拆迁本身并不是一个纯粹独立的概念,而是伴随着征收的发生而产生。《物权法》的第四十二条已经将拆迁定性为征收。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁所具有的征收属性并不明确,该条例所说的拆迁是以开发商为主导的行为,甚至在该条例中并没有涉及公共利益的规定,这显然是不符合物权法的规定的。
(二)公共利益的界定不清
目前,我国的《宪法》和《物权法》中规定,国家根据公共利益的需要可以对于公民房屋予以征收,但是都未对“公共利益”做出清晰的界定,而在对于城市房屋拆迁进行规范的《城市房屋拆迁管理条例》中更是未提出任何关于“公共利益”相关的内容。
(三)行政权力异化
在《城市房屋拆迁管理条例》条例中的规定过于偏重城市建设而对于被拆迁人的权益保护不足,甚至政府在整个拆迁活动中扮演着双重角色。一方面,房屋拆迁许可证书是由政府部门通过行政许可的方式授予的;另一方面,政府成为拆迁是否合理的裁判者。甚至个别执法人员与拆迁人恶意串通,为达到顺利拆迁的目的而粗暴拆迁,从用打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人,使得被拆迁人的人身安全、财产安全受到搁浅。
三、城市房屋拆迁中被拆迁人保护的缺陷
现行的《城市房屋拆迁管理条例》中对于被拆迁人保护的缺陷主要存在以下几个方面:
(一)程序上的缺陷
被拆迁人的知情权、异议权未获得保护。拆迁本身将直接涉及到相关公民合法权益,因此必须保证在整个拆迁活动中被拆迁人对与活动的参与并能够合理的表达自己的权益主张。政府的行政行为本身就具有特殊性,行政权与公民权具有不对等性,行政权具有优益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公民的权利义务,而公民却不具有同样的权利⑤。
(二)实体上的缺陷
1.条例正当性的缺失
在《城市房屋拆迁管理条例》中并未强调对于处于弱势地位的被拆迁人的利益保护,在条文中关于强制拆迁的规定也成为实际生活中频频上演的暴力拆迁的源泉。该条例已然是与宪法精神相违背的。
2.未区分商业拆迁和公益性拆迁
在《城市房屋拆迁管理条例》条例中,并未明确拆迁与公共利益要求之间的关系。商业利益则是以营利为目的,它针对的是特定主体,并非社会公众⑥。
3.补偿制度的不合理
就货币补偿而言,实际生活中补偿的费用很难在原来的地段购买同样面积和质量的房子。就房屋安置而言,通过房屋产权调换可以分为异地安置和原地安置。因为居住条件的变化会直接影响被拆迁人生活质量。
(三)救济上的缺陷
政府机关作为拆迁许可证的发放机关又作为拆迁纠纷的裁判机关,显然被拆迁人处于极为不利的地位。此外,被拆迁人将上访作为了一种解决问题的途径,但也造成了新的社会问题,不仅不利于矛盾解决,甚至会导致矛盾的激化。有的政府工作人员认为被拆迁人提出的要求过于高,甚至是无理的,手段多样近乎敲诈⑦。
四、解决被拆迁人权益保护难问题的对策
下面将结合征求意见稿中的内容来探讨被拆迁人权益的保护,以期对被拆迁人权益的保护以及社会问题的解决有所裨益。
(一)实现公共利益的界定法定化
我国的《宪法》、《物权法》中都涉及到与公共利益有关的法律规定。但是在《宪法》、《物权法》中都未对公共利益的范围予以界定。边沁则认为,国家的目的就是最大程度的促进公共利益,实现社会最大多数人的幸福⑧。公共利益本也是抽象和不确定的,任何人做出的定义都反应了特定人对于公共利益概念的不同理解,这种理解的不同中反应的根源载于其所处的社会环境的不同。因为,公共利益的概念在不同的历史时期是有着不同的范围和精神的,有必要通过法律予以细化。
(二)将拆迁纳入到城市房屋征收制度中进行规定
明确拆迁行为的征收性质。征求意见稿中对条例进行了修正,意见稿中不再以规定拆迁制度为主要内容而是回归到征收制度上来,明确了对于城市房屋征收所要涉及到的各类事项。并且,区分公益拆迁和商业开发。
(三)完善房屋征收制度的程序以保障被征收人的合法权益
合理程序可以吸收相对人对政府强制行为的不满,加强相对人对行政机关的信任,进而使得相对人和政府密切配合,减少行政过程中的障碍⑨。
1.完善房屋征收程序是实现实体公正的前提
正常的征收程序至少要做到充分的听取利害关系人的意见,接受利害关系人提出的意义,应当召开听证制度。具体的程序应当做到规划—公示—召开听证会—安置住房—政府补偿—房屋拆迁。
2.明确政府是实施房屋征收的主体
为了保障被征收人的合法权益必须保障征收是由政府主导的行为,尤其是在城市房屋拆迁中不能由开发商主导并实施,应该在方案的制定、拆迁补偿标准的落实以及实际的补偿落实应当由政府主导。
3.完善救济程序
被拆迁人可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。对于补偿安置协议的达成存在争议的也应当列入可以发起行政诉讼的范围。
4.从实体上确立补偿标准,确保被征收人的居住条件不低于征收之前
鉴于现在房地产市场以及房产在中国人生活中重要地位,中国应当建立房屋征收最低保障制度:保障被征收人的居住条件不低于被征收之前;被征收房屋的人均建筑面的低于所在地人均建筑面积的,实施产权调换,即使在原地安置,政府也应当提供不低于所在地人均建筑面积的房屋作为安置用房,被征收户无须支付产权调换差价。政府还应当为因为房屋被征收丧失就业机会或者就业成本变高的被征收人及利害关系人提供一定的便利,尤其是在被征收房屋所在地建立起的能够提供就业岗位的各类实体应优先考虑因为征收而受到影响的人。
注释:
①费安玲.私权理念与城市私房拆迁立法.政法论坛(中国政法大学学报).2004.9.
②符启林.房地产法教程.首都经济贸易大学出版社.2002:101.
③赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报.2008(5).
④王利明.《物权法》的实施与征收征用制度的完善.法学杂志.2008(4).
⑤叶必丰.行政法与行政诉讼法.中国人民大学出版社.2003:109-110.
⑥张旭东,谢云飞.公共利益的界定及程序保障之设置.福建论坛-人文社会科学版.2008(1).
⑦陈理.拆迁安置中钉子户信访典型案例与法律基础分析.现代经济.2008(7).
⑧边沁著.时殷弘译.道德与立法原理导论.商务印书馆.2000.
现今社会公众的法律意识不断增强，合同的使用频率呈上升趋势，它也是减少和防止发生争议的重要措施。那么大家知道合同的格式吗？下面是小编精心整理的房屋拆迁合同5篇，仅供参考，欢迎大家阅读。
房屋拆迁合同 篇1甲方：(以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
根据《合同法》、《建筑法》、《安全生产法》和《拆迁管理条例》，为明确双方责任，确保拆迁安全和进度，经甲、乙双方协商一致达成以下条款，双方共同遵守。
五、合同工期：20xx年 3 月17 日-20xx年 4月 2日;
乙方负责净甲方要求拆除指定建筑物、附着物，并将拆除的建筑垃圾及时清理干净，严禁随意抛洒，倾倒垃圾。
1、甲方的责任与义务：
1)、甲方负责将拆除范围内的物品腾空，使之具备可拆除条件。
2)、甲方负责协调被拆除户以及与拆除有关的周边关系，以保证乙方安全顺利的施工。
3)、甲方负责提供拆除范围内准确的地下管线资料。
4)、由甲方原因或不可抗力造成的工期延误，工期可相应顺延。
1)、乙方施工前将安全保证金(捌仟元)交纳到甲方指定的帐户，完工验收合格后甲方如数退还。
2)、按照甲方批准的施工方案安全有序的进行拆除。
3)、在施工中要悬挂警示标语并采取安全防护措施，设置安全隔离带并有专人进行巡察以确保施工人员、行人和施工设备的安全，因乙方责任引起的一切安全事故由乙方承担全部责任。
4)、按照国家相关规定及技术标准，采取切实可行的措施进行安全文明施工，保证施工进度。
5)、拆除现场材料堆放整齐有序，保证拆除现场人走场清。
工程完工经甲方验收合格，半年之内付清全部工程款。
1、本合同未尽事宜，双方协商解决。
2、本合同经甲、乙双方签字生效。工程完工，合同内容执行完毕，工程价款及各种费用结清后合同自行失效。
3、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份自双方签字盖章之日生效。
甲方：(盖章)乙方：(签字)
法人代表：(签字)法人代表：(签字)
房屋拆迁合同 篇2编号：建设单位，____________，以下简称甲方；
拆迁户（单位），_______市（县）______区（镇）_____街（路）____号房主（代表人）_______，以下简称乙方。
根据__________建筑安装工程的建设需要，经规划部门和拆迁房屋主管机关批准，拆迁乙方现有住房。为了明确甲乙双方的权利义务，保证拆迁工作的顺利进行，经甲乙双方充分协商，特订立本合同，以供双方遵守执行。
一，乙方在甲方用地范围内共有______结构的住房______幢______间，共______平方米〈原住房面积的数量，私有房屋以产权证标明自住的数量为准；租住公房以承租数量为准，单位公用房屋按拆除房屋的建筑面积为准），全部交给甲方拆除（乙方自行拆除的，甲方应付给乙方拆除费）。甲方负责于一九____年____月____日以前为乙方安排住房（拆除单位的公用房屋，一般由甲方拨给相应的投资，材料，由其挖掘土地潜力自行迁建，或由甲方在城市规划管理部门批准的地区内进行迁建）______平方米（安置房屋原则上不超过原住房面积，乙方原住房过宽或有出租的房屋，在对其安置时应适当压缩，但对压缩面积应按房地产管理部门的规定作价补偿；乙方原住房严重拥挤不便的，应按其家庭人口情况给予适当照顾）。
二，乙方应于一九____年____月____日以前搬往甲方安置的住房或周转房（或乙方自找的周转房），甲方于乙方搬迁后____日内一次付给乙方搬迁费_____元。
三，甲方对乙方在临时周转期间按下列情况给予补助：
1，乙方自行找房周转，每人每月补助______元；
2，由乙方所在工作单位解决乙方周转房致使其家庭人口分散居住的，每人每月补助____元；
3，乙方用甲方的简易房周转的，周转期间免收房租。简易周转房没有取暖装置的，取暖季节每人每月补助______元取暖费，并按规定补助增加的公共交通月票费用。
四，甲方安置乙方的住房位于______，共______套______间，______层______号，配有______等设备。
五，乙方家庭的全部成员（18岁以上者）_________等_______人一致签字同意______作为乙方代表人，授权他（她）在合同文本和其他文字上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人______领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的.分家析产、继承纠纷等，一律不负责任。
六，甲方如不按合同规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额的______％向乙方偿付违约金（如不按时按量向乙方单位拨给报应的投资，材料和迁建用地，每逾期一日，应向乙方偿付______元违约金）；甲方如不按合同规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付______元的违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按合同履行义务。
乙方如经甲方按合同规定安置住房后，仍拒不搬迁的，由甲方申请当地房地产管理部门对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金______元，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。
七，其它：______________________________________________________________.本合同自甲乙双方签字之日起生效，合同生效后，甲乙双方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。合同执行中如发生纠纷，经双方协商仍不能解决的，可提请当地房地产管理部门调解，调解不成的，可提请合同管理机关仲裁或有管辖权的人民法院裁决。
本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份；合同副本一式__
__份，交____市（县）房地产管理局，建设银行，建委，计委____等单位各留存一份。
建设单位（甲方）：_____________________________________（公章）
房屋拆迁合同 篇3甲方：
乙方：
经甲乙双方协商如下：
一、甲方现有饭厅、住宿楼、仓库、门房、烧火房全部拆除，以 元整给乙方拆除。
二、甲方只搬室内电器、办公及用具，其它的全部归乙方。
三、甲方不能动门、窗、上下水管、电线、檩木、砖、板、钢筋、砖碴，全部由乙方自行处理，甲方不得有任何干涉。
四、在施工过程中安全全部由乙方负责，甲方不负任何责任。
五、为了顺利拆除，若有其它干扰由甲方协调解决。
六、拆除工期根据实际情况再定。
甲方： 乙方：
年 月 日
甲方：
乙方：
房屋拆迁合同 篇4拆迁人： xxxxxxx(简称甲方)
被拆迁人：xxxxxxx(以下简称乙方)
根据xx市政府办公室府办抄字〔20xx〕72号抄告单, 为改善侍中庙西巷居民居住环境，经甲乙双方协商,现就房屋搬迁补偿安置达成如下协议：
乙方房屋位于xx市xx区寺中庙西巷4号，砖混结构，建筑面积为646.38平米，其中证载建筑面积为564.15平米。房产证编号为：00057107。自行搭建面积为81.23平米。性质为办公用房。
1、由乙方自行组织人员拆迁，甲方向乙方交付押金10万元。该押金在甲方开工建设三个工作日内全额返还。
2、拆迁补偿采取就地安置、拆一补一的产权置换形式。具体用于产权置换的房屋、楼层、户型等，以双方在房屋规划设计图纸上签署的红线框定的范围为准，不再变更。相等面积部分不补差价，相差面积按照甲方开盘时的市场价补差。
3、安置房屋面积测量按照国家法律规定标准测量计算，以建筑面积为准。最终面积以国家有权部门测定为准。
乙方应该在本协议签订之日起7天内拆迁完毕。逾期未拆迁完的，每拖延一天支付违约金1000元。
四，搬迁补偿费
经过甲乙双方协商，甲方按照井冈山大道二期工程广丰村农房拆迁补偿标准执行。具体为：
1、临时安置补助费支付18个月，共计46539.36元。自乙方搬迁完毕之日起算，多退少补。
2、自行搭建的简易棚补偿费：32.79㎡*220元/㎡=7213.8元。
3、围栏补助费：20.6㎡*100元/㎡=20xx元。
4、围场补偿费：30.91㎡*100元/㎡=3091元。
5、晒场补偿费：194.26㎡*30元/㎡=5827.8元。
6、搬迁补助费：12间*80元*2(两次搬迁)=960元。
7、有线电视补助费：120元
8、固定电话补助费：158元
9、水池补偿费：3个*100元/个=300元
10、粪窖补偿费：1个*100元/个=100元
以上10项共计为66369.96元。
在本协议签订之日支付 元，余款在 前付清。
甲方在开工建设之日起24个月向乙方交付安置房。甲方为乙方办理被拆迁房屋房产证登载面积的房屋产权证书，并承担相应费用。
甲方按下列标准向乙方交付安置房屋：
1、外墙：面砖
2、内墙：混合砂浆毛面
3、顶棚：混合砂浆毛面
4、地面：水泥砂浆找平
5、门窗：
6、厨房：墙面混合砂浆毛面
7、卫生间：预留上下水口，墙面混合砂浆毛面。
8、阳台：
9、电梯：无
10：其他：
六、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，有关部门备案二份。
七、本协议双方签字盖章后生效。甲乙双方在此之前关于房屋拆迁安置所签协议内容如与本协议内容不一致的以本协议为准。
甲方代表： 乙方签章：
甲方签章： 乙方手印：
经办人：
年 月 日
房屋拆迁合同 篇5甲方(拆迁人)：________
地 址：________邮编：_____电话：_______ 法定代表人：_____职务：____
乙方(被拆迁人)：________
地 址：________邮编：_____电话：_______ 法定代表人：_____职务：____
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经共同协商一致同意就房屋拆迁补偿达成如下协议。
第一条 项目名称、地点
建设项目名称______，建设地点________，建设单位________，《拆迁许可证》文号________。
第二条 被拆迁房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋__间，其中，砖混结构平顶房_间，建筑面积___平方米;
砖木结构安架房__间，建筑面积_平方米，土木结构安架房__间，建筑面积___平方米;砖混结构厦房__间，建筑面积__平方米，土木结构安架房_间，建筑面积__平方米，其它_____________________。(二)乙方在拆迁范围内附属物分别有__________。
(三)乙方在拆迁范围内经济作物分别有________。
第三条 被拆迁房屋补偿
(一)被拆迁房屋___间，其中装混结构平顶房__间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;
砖木结构安架房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;土木结构安架房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;砖混结构厦房__间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;土木结构厦房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿。其它：____________________。小计：_____元。(二)被拆迁范围内的附属物分别为______________________________小计：_____元。
(三)被拆迁范围内有经济作物分别为_____________________________小计_______元。
(四)被拆迁范围内以上各项补偿总计_______元。
(注：含所有费用)。第四条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费___元，临时过渡费___元，按合同约定期限提前搬家奖励费___元。
第五条 补偿款支付方式
补偿款分两期进行支付，第一期在甲、乙双方签订本合同之日起七日内甲方向乙方支付该总补偿款的50﹪，第二期在乙方将原住房全部腾空交付甲方之日，甲方将乙方剩余的50﹪补偿款一次性支付给乙方。
第六条 搬迁期限
乙方在签订本房屋补偿合同之日起于20xx年4月30日前应将原住房腾空，并由乙方拆迁。
第七条 违约责任
(一)甲方未按本合同约定的期限内向乙方支付赔偿款，甲方除正常支付给乙方的补偿款之外，向乙方赔付违约金10万元。
(二)乙方未按合同约定期限将原住房腾空并未拆迁，乙方将收到甲方支付的补偿款无条件的退还给甲方，并赔付给甲方违约金10万元。
第八条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，房屋拆迁主管部门一份，具有同等法律效力，自签字日起生效。
甲方：(签章)______
代表人(签章)______
___年__月_日
乙方：(签章)______
代表人(签章)______
___年__月_日
甲方：(签章)______
代表人(签章)______
甲 方：____________________________
乙 方：____________________________________
甲乙双方为携手合作，促进发展，满足利益，明确责任，依据中华人民共和国有关法律之相关规定，本着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：
第一条 房屋拆迁依据
建设项目名称 ，建设地点 ，建设单位 ，《拆迁许可证》文号 。
第二条
(一)乙方在拆迁范围内有房屋 间，建筑面积平方米，使用面积平方米，居住面积平方米。
(二)乙方有正式户口 人，常住人口 人，应安置人口人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等) 。
(三)被拆迁房屋的产权属于 。
第三条 拆迁安置
(一)乙方安置到 ，房屋 间，建筑面积平方米，使用面积平方米，居住面积平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
(二)乙方临时过渡到 ，房屋 间。
(三)乙方临时过渡期限自 年 月 日至 年 月 日。甲方保证乙方在过渡期限内回迂，乙方在收到正式安置通知 日内，应迁入安置用房用。
第四条 安置房屋的标准
1、甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合 颁发的 标准;
2、建造质量应当符合 ;
3、房屋内应当有以下设施：
第五条 拆迁安置房屋产权
(一)乙方被安置房屋的产权属于乙方应与 签订房屋租赁合同并交纳房租及其它费用。
(二)乙方被安置房屋的产权属于
甲乙双方应另行签订 买卖合同，持该合同办理房屋产权签订手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律约束力。;
第六条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费 元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等) 元;转学补助费 元;提前搬家奖励费元;其它补助费 元，共计人民币 元
第七条 被拆迁房屋补偿
甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：
1、作价补偿
被拆迁房屋间，建筑面积平方米，按每平方米元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。
2、产权调换
甲方以 地点， 房屋， 间，平方米，补偿乙方。
乙方需支付：
(1)结构差价 元;
(2)面积差价 元;
(3)房屋成新差价 元。
第八条 乙方在 年 月 日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。
第九条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在 年 月 日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。
第十条 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知 日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款 元。
第十一条 乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月 元支付乙方临时过渡费。
第十二条 甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满天前通知乙方，并按以下方法之一处理：
1、甲方提供同面积、同质量的安置房屋。
2、逾期个 月内，甲方按本合同约定第十一条的临时过渡费的 %向乙方加付临时过渡费，逾期超过 个月，甲方按本合同第十一条的临时过渡费的 %向乙方加付临时过渡费。
第十三条 特殊情况下安置逾期的处理果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1、不可抗拒造成安置房屋建设延期;
2、因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期;
出现上述情况，甲方应当在情况发生的 天内通知乙方。因以上情况造成安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理： 第十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
第十五条 本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份抱房屋拆迁主管部门备案
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋拆迁补偿安置合同范本2
甲方(拆迁人)：____________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
乙方(被拆迁人)：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第一条 项目名称、地点
建设项目名称________________，建设地点________
，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。
第二条 被拆房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____
平方米。
(二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等)
(三)被拆迁房屋的产权属于________________。
第三条 拆迁安置
(一)乙方安置到________ ，房屋____间，建筑面积________
平方米，使用面积____平方米，居住面积____
平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
(二)乙方临时过渡到________________，房屋____间。
(三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。
甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。
第四条 安置房屋的标准
(一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________
颁发的________标准；
(二)建造质量应当符合________________；
(三)房屋内应当有以下设施：
1.____________________
2.____________________
3.____________________
第五条 拆迁安置房屋产权
(一)乙方被安置房屋的产权属于
乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。
(二)乙方被安置房屋的产权属于
甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。
第六条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费________元；临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元；转学补助费________元；提前搬家奖励费________元；其他补助费________元；共计人民币________元。
第七条 被拆迁房屋补偿
甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：
1.作价补偿。
被拆迁房屋____间，建筑面积____平方米，按每平方米____元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。
2.产权调换。
甲方以________地点，________房屋，____间，____平方米，补偿乙方；
乙方需支付：
(1)结构差价____________________元；
(2)面积差价____________________元；
(3)房屋成新差价________________元。
3.________________________
第八条 乙方在____年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。
第九条
乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。
第十条
乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。
第十一条
乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。
第十二条
甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，并按以下方法之一处理：
1.甲方提供同面积、同质量的安置房屋。
2.逾期____个月内，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____％向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____％向乙方加付临时过渡费。
3.________________________
第十三条 特殊情况下安置逾期的处理
如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1.不可抗力造成安置房屋建设延期；
2.因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；
3.________________________
出现上述情况，甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。
因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：
第十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
第十五条本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。
甲方：________________________
代表人：________
____年__月__日
乙方：________________________
代表人：________
____年__月__日
房屋拆迁补偿安置合同范本3
拆迁人：_______________________(以下简称甲方)
房屋承租人：___________________(以下简称乙方)
根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字(_________)第________号，厦国土房拆通[________]号拆迁通告，因“_________”用地建设需要，乙方所承租的位于_________路(街、巷)_________号的房屋，应予拆除。甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，双方就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：
一、甲方拆除乙方承租的住宅房屋建筑面积为_________平方米，实行_________的补偿方式。按照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，经评估，标准房市场价为_________元/平方米;则区位房屋补偿价_________元/平方米;上季度区域住宅商品房(不含别墅)平均售价_________元/平方米，补贴金额为_________元/平方米。
二、因乙方选择货币补偿的补偿方式，按市房改政策乙方享受的房改住房面积控制标准为_________平方米，未超过房改住房面积控制标准部分的建筑面积为_________平方米，甲方根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三十六条规定应付给乙方货币补偿款计人民币：________________(￥_________)
三、因实行房屋安置，实际安置房总建筑面积为_________平方米，安置房户型：跃层_________套，三房二厅_________套，三房一厅_________套、二房二厅_________套，二房一厅_________套，一房一厅_________套，共_________套。安置房地点、幢号、楼层：_________，安置房评估单价为_________元/平方米(含楼层调节价_________元/平方米)。按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三十七条规定，乙方应向甲方缴纳安置分配费计人民币：_________(￥_________)
四、甲方应补偿乙方各项补偿补助费合计人民币：________________(￥_________)。
1.房屋装修及附属物补偿费经评估为人民币：________________(￥_________)。
2.有线电视、电话等补助费计人民币：________________(￥_________)。
五、甲方按规定一次性付给乙方按其承租房屋建筑面积_________平方米，按7元/平方米次搬迁补助费计人民币：______________(￥_________)。
六、因安置房原因需过渡，乙方选择自行过渡方式，过渡期限按乙方搬迁完毕之日起至_________年_________月止，甲方应按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第49-51条规定预付给乙方_________月过渡安置费，计________________(￥_________);乙方选择周转房过渡方式，周转房地址：_________，建筑面积_________平方米。
七、综合第二、三、四、五、六条之款项，_________方应付给_________方人民币：________________(￥_________)(本协议所列补偿款项见补偿安置费用表)。
八、乙方应在_________年______月______日前搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方拆除。甲方按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十八条规定给予乙方按被拆迁房屋建筑面积_________平方米以区位房屋补偿价10%即_________元/平方米，计人民币：________________(￥_________)作为搬迁奖励;乙方逾期不搬迁的，取消奖励，甲方可依法申请强制执行，强制执行的费用由乙方承担。
九、若乙方隐瞒已享受房改货币化补贴及经济适用房等优惠政策或承租合同造假的，应承担由此产生的法律责任，甲方有权依法追回乙方非法所得。
十、付款方式：本协议第七条款项于乙方搬迁完毕之日起七日内甲方一次性付清。因甲方原因逾期支付的，甲方应按总金额每日万分之二支付违约金。
十一、补充条款：_________________________
十二、凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方协商不成的，按以下_________项方式解决争议
1.提交厦门仲裁委员会按照该会现行仲裁规则进行仲裁;
2.向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十三、本协议一式柒份，甲方贰份，乙方壹份、市国土房产局贰份，实施拆迁单位贰份。
十四、本协议自甲、乙双方签章之日起生效
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋拆迁补偿安置合同范本4
甲方(拆迁人)____________________________________
地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
乙方(被拆迁人)____________
地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据____市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第一条项目名称、地点建设项目名称________________，建设地点________，建设单位________《拆迁许可证》文号________.
第二条被拆房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。
(二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等)
(三)被拆迁房屋的产权属于________________.
第三条拆迁安置
(一)乙方安置到________，房屋____间，建筑面积________平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
(二)乙方临时过渡到________________，房屋____间。
(三)乙方临时过渡期限自________年____月____日至________年____月____日。甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。
第四条安置房屋的标准
(一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________颁发的________标准;
(二)建造质量应当符合________________;
(三)房屋内应当有以下设施：
XXX
XXX
XXX
第五条拆迁安置房屋产权
(一)乙方被安置房屋的产权属于乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。
(二)乙方被安置房屋的产权属于甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。
第六条房屋拆迁补助甲方支付乙方搬家补助费________元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元;转学补助费________元;提前搬家奖励费________元;其他补助费________元;共计人民币________元。
第七条被拆迁房屋补偿甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：
1.作价补偿。被拆迁房屋____间，建筑面积____平方米，按每平方米____元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。
2.产权调换。甲方以________地点，________房屋，____间，____平方米，补偿乙方;乙方需支付：
(1)结构差价____________________元;
(2)面积差价____________________元;
(3)房屋成新差价________________元。XXX____
第八条乙方在________年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。
第九条乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在________年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。
第十条乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。
第十一条乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。
第十二条甲方应在本合同
第三条
第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，并按以下方法之一处理：
1.甲方提供同面积、同质量的安置房屋。
2.逾期____个月内，甲方按本合同
第十一条约定的临时过渡费的`____%向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同
第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。XXX____
第十三条特殊情况下安置逾期的处理如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1.不可抗力造成安置房屋建设延期;
2.因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期;XXX____出现上述情况，甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：
第十四条本合同自双方签字盖章之日起生效。
第十五条本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。甲方：________________________代表人：________年____月____日乙方：________________________代表人：________年____月____日
返
房屋拆迁补偿安置合同范本5
甲方：_____________
乙方：____________
一、项目名称、地点
建设项目名称_______________，建设地点_______________，建设单位_______________，《拆迁许可证》文号_________。
二、房屋基本状况
1、乙方在拆迁范围内有房屋_________间，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米，居住面积_________平方米。
2、乙方有正式户口_________人，常住人口_________人，应安置人口_________人，分别是_______________。
3、被拆迁房屋的产权属于__________________________________________。
三、拆迁安置
甲方安置乙方的住房位于_______________，共_________套_________间，_________层_________号，配有_________等设备。
四、拆迁补偿
1、房屋的货币补偿金额为人民币_______________元整;
2、附属物补偿金额为人民币_______________整;
3、搬迁补助费为人民币_______________元整;
4、设施设备迁移费为人民币_______________元整;
5、其他费用为人民币_______________元整。
五、搬迁
乙方在______年______月______日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。
六、补偿金额支付时间及方式
甲方在______年______月______日前按本协议第四条规定的补偿总额一次支付给乙方。
七、注销
乙方应在______年______月______日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续
被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。
八、乙方家庭的全部成员
(18岁以上者)_________等_______人一致签字同意_________作为乙方代表人，授权他(她)在协议文本和其它文件上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人_________领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。
九、违约责任
甲方如不按协议规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额的______%向乙方偿付违约金;甲方如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付_________元的违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按协议履行义务。
乙方如经甲方按协议规定安置住房后，仍拒不搬迁的，由甲方申请当地房地产管理部门对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金_________元，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。
十、声明及保证
1、甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。
2、甲方签署和履行本协议所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3、在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、甲方为签署本协议所需的内部授权程序均已完成，本协议的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本协议生效后即对协议双方具有法律约束力。
十一、保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
十二、不可抗力
本协议所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。
十三、通知
1、根据本协议需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本协议有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：________________________________________________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任
十四、争议的处理
(一)本协议受_________国法律管辖并按其进行解释。
(二)本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第__________种方式解决：
1、提交_________仲裁委员会仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
十五、解释
本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。
十六、补充与附件
本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
十七、协议效力
本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_______年，自______年______月______日至______年_____月_____日。本协议正本一式_____份，双方各执_____份，具有同等法律效力;协议副本_____份，送________留存一份
甲方(盖章)：_____________
授权代表(签字)：________
乙方(盖章)：____________
授权代表(签字)：_________
______年______月______日
签订地点：_________________
房屋拆迁补偿安置合同范本6
物业管理合同土地置换合同土地征用合同施工管理合同工程施工合同工程勘察合同
甲方（拆迁人）：_____________地 址：_________ 邮码：__________
电话：_________法定代表人：______ 职务：_________
乙方（被拆迁人）：___________地 址：_________ 邮码：__________
电话：_________法定代表人：______ 职务：_________
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第一条 项目名称、地点
建设项目名称________________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。
第二条 被拆房屋现状
（一）乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。（二）乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是（姓名、性别、年龄、关系等）（三）被拆迁房屋的产权属于________________。
第三条 拆迁安置
（一）乙方安置到________ ，房屋____间，建筑面积________平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
（二）乙方临时过渡到________________，房屋____间。
（三）乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。
第四条 安置房屋的标准
（一）甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________ 颁发的________标准；
（二）建造质量应当符合________________；
（三）房屋内应当有以下设施：1。____________________2。____________________3。____________________
第五条 拆迁安置房屋产权
（一）乙方被安置房屋的产权属于乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。
（二）乙方被安置房屋的产权属于甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。
第六条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费________元；临时过渡费（含交通补助、供暖补助等）____元；转学补助费________元；提前搬家奖励费________元；其他补助费________元；共计人民币________ 元。第七条 被拆迁房屋补偿
甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：
1。作价补偿。被拆迁房屋____间，建筑面积____平方米，按每平方米____元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。
2。产权调换。甲方以________地点，________房屋，____间，____平方米，补偿乙方；乙方需支付：
（1）结构差价____________________元；（2）面积差价____________________元；（3）房屋成新差价________________元。
3。________________________第八条 乙方在____年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。
第九条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。
第十条 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。
第十一条 乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。
第十二条 甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，并按以下方法之一处理：
1。甲方提供同面积、同质量的安置房屋。
2。逾期____个月内，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。
3。________________________
第十三条 特殊情况下安置逾期的处理如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1。不可抗力造成安置房屋建设延期；
2。因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；
3。________________________出现上述情况，甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。
因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：
第十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
第十五条 本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。
甲方：________________________代表人：____________年__月__日
乙方：________________________代表人：____________年__月__日
房屋拆迁补偿安置合同范本7
拆 迁 人： (简称甲方)
被拆迁人： (简称已方) 依据沧拆许字20__第5号《房屋拆迁许可证》，甲方需对拆迁许可证规定拆迁范围内的房屋及附属物进行拆迁。
为确保城市建设项目顺利进行，维护双方当事人合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》 、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》 、《沧州市房屋拆迁管理实施办法》和《后辛庄旧村改造项目拆迁补偿安置办法》，甲乙双方经协商达成以下协议：
一、乙方被拆除房屋坐落后辛庄旧村，合法证件号 ， 北房建筑面积 ㎡，南房建筑面积 ㎡，其它建筑面积 ㎡，占地面积 ㎡。 房地产市场评估：合法证件内建筑物评估价格 元，土地评估价 元。
二、货币补偿：
1、协商照顾价
2、合法证件外建筑物评估价格
3、简易门楼元。 高标准门楼元。
4、树木补偿
5、电话移机元;宽带元。 共计 元。
6、搬迁补偿费：甲方根据本次补偿安置规定的乙方房屋建筑面积8元/平米标准支付，应 补助 元。
7、其它款项：
(1) 月 日前，搬家并交钥匙奖励 元。
以上诸项总计金额 元，大写 元。
甲方应在乙方搬家交钥匙后，一次性结清补偿款。
三、产权调换：
产权调换实行就地安置。过渡期24个月(20__年 月 日—20__年 月 日)，乙方自找过渡房。
1、协商照顾价
2、合法证件外建筑物评估价格
3、简易门楼元。
高标准门楼元。
4、树木补偿
5、电话移机元;有线电视移机元;空调移机元;宽带元。 共计 元。
6、搬迁补助费： 甲方根据本次补偿安置规定的乙方房屋建筑面积16元/平米标准支付，应 补助 元。
7、临时安置补助费：甲方根据本次补偿安置规定的乙方房屋建筑面积，按每月平米4元标准计算，应补助 元。
(1) 月 日前，搬家并交钥匙奖励：临时安置补助费 元;合法证件内房地产评估价的10%计 元;共计 元。
以上诸项总计金额 元，大写 元。 甲、乙双方计算被拆除房屋的补偿金额与所调换房屋的价格按《后辛庄旧村改造项目拆迁补偿安置办法》的规定，结清产权调换的差价。
四、签订协议前，乙方将水电费和暖气费付清，否则从搬迁补偿款中扣除。
五、乙方必须在双方约定的时间(20__年 月 日起至20__年 月 日)前搬迁并将钥匙交予甲方，逾期不搬迁按有关法律、法规及《后辛庄旧村改造项目拆迁补偿安置办法》执行。
六、回迁安置按搬家交钥匙先后顺序作为选择栋号、楼层、面积的依据。
七、乙方在搬迁时，应保持房屋的完整性，不得随意拆除房屋的附属设施，否则，从搬迁补偿款中扣除。
八、解决争议的办法：依法向人民法院诉讼。
九、违约责任：甲、乙双方如有违约，按《合同法》执行。
十、此协议一式三份，甲方两份，乙方一份，经三方签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋拆迁补偿安置合同范本8
合同编号：_________
拆迁人：_________
法定代表人：_________
职务：_________
电话：_________
地址：_________
邮编：_________
委托代理人：_________
服务单位：_________
地址：_________
职务：_________
电话：_________
被拆迁人：_________
法定代表人：_________
职务：_________
电话：_________
地址：_________
邮编：_________
委托代理人：_________
服务单位：_________
地址：_________
职务：_________
电话：_________
拆迁人经_________批准，在_________市_________地区进行项目建设，修建_________。拆迁人遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其他法律法规的规定，于_________年_________月_________日取得_________字_________号《拆迁许可证》。双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：
第一条被拆除房屋现状
(一)房屋所在地点：_________区(镇)_________街道(路)_________号，房屋的总楼层数_________，房屋所在的楼层数_________，房屋的朝向_________，被拆迁房屋的区位等级为_________，房屋产权性质_________，房屋结构类型_________。
(二)红线内占地面积_________平方米，总建筑面积_________平方米，其中产权证记载建筑面积_________平方米，无产权部分面积_________，房屋产权证号_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面积中住宅建筑面积_________平方米，营业性用房建筑面积_________平方米，办公用房建筑面积_________平方米，工业仓储类用房建筑面积_________平方米。
(三)房屋内部设施及装璜情况：_________
1、外墙：_________
2、内墙：_________
3、顶棚：_________
4、地面：_________
5、门窗：_________
6、厨房：_________
7、卫生间：_________
8、阳台：_________
9、电梯：_________
10、其他：_________
(四)房屋的附属物及构筑物情况：附属物建筑面积_________平方米，经评估计人民币：_________(￥_________)。
(五)营业性用房系沿[主干道、次干道、小街巷]。
(六)被拆除房屋[有][无]承租使用情况。被拆除房屋由_________承租使用。现房屋所有权人与承租人按以下方式解除房屋租赁关系：_________
(七)被拆除房屋[有][无]设置抵押权。被拆除房屋已被抵押给_________。现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权：_________。
第二条房屋拆迁补偿方式
(一)货币补偿。
1、货币补偿金额的确定选择以下第_________种方式：
(1)根据当地政府公布的货币补偿基准价由当事人协商确定价格。
(2)根据当事人共同推荐的评估机构评估的市场价格确定。
(3)当事人对评估机构的选定意见不统一时，按房屋拆迁管理部门确定的评估机构评估的市场评估价确定。
(4)当事人约定的其他作价方式_________。
2、房屋装潢作价方式：_________元(人民币)
3、被拆迁房屋补偿金额：
(1)房屋货币补偿金额，被拆迁房屋建筑面积_________平方米，按建筑面积每平方米_________元(人民币)计价，小计_________元(人民币)。
(2)装潢补偿金额_________元(人民币)(若房屋货币补偿金额含装潢补偿，此项可不另行计算)。
(3)附属物及构筑物补偿金额_________元(人民币)。
4、拆迁人应支付被拆迁人设施拆迁补偿费：
煤气_________元(人民币)
独立电表_________元(人民币)
电话_________元(人民币)
有线电视_________元(人民币)
独立水表_________元(人民币)
电热_________元(人民币)
5、以上三项合计补偿金额_________元(人民币)。
6、房屋货币补偿的币种为人民币，补偿金额由拆迁人于_________年_________月_________日前支付给被拆迁人，支付方式：_________。
(二)房屋产权调换。
1、拆迁人提供位于_________区(镇)_________街道(路)_________号，房屋的总楼层数_________，房屋所在的楼层数_________，房屋的朝向_________，结构_________，用途_________，房屋号_________，建筑面积_________平方米的，产权调换房屋的楼层、房号的确定方法：_________。
2、产权调换的安置房屋应符合以下标准：
(1)拆迁人提供给被拆迁人的安置房屋，应当符合国家质量安全标准;
(2)房屋内应当有以下设施：_________; _________; _________;
(3)房屋装饰与设施标准见附件二
(4)新建房屋竣工后质量应经_________登记备案。
3、被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋的价格均按本协议第二条第(一)、(二)、(三)款统一方式进行确定，并结清产权调换差价。
4、按被拆迁房屋与产权调换的安置房屋的价格结算产权调换差价。差价金额_________。
5、产权调换差价币种：_________，差价由_________方于_________年_________月_________日前向_________方支付，支付方式：_________。
(三)房屋产权调换的过渡安置
1、过渡方式按以下第_________方式确定。
(1)被拆迁人选择自行过渡安置;
(2)由拆迁人提供周转房过渡安置。
2、被拆迁人过渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、被拆迁人选择自行过渡安置的，拆迁人应当按本协议第三条的约定向被拆迁人支付临时安置补助费;被拆迁人选择由拆迁人提供周转房过渡安置的，其周转房的地址：_________，建筑面积_________平方米。
4、拆迁人保证被拆迁人在过渡期限内按本协议第二条第(二)款规定进行安置。被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，应当在得到安置房后_________日内腾空周转房。
第三条房屋拆迁补助费
(一)拆迁人按_________规定标准，支付被拆迁人搬迁补助费_________元，临时安置补助费_________元，其他补助费_________元，共计_________元。
(二)拆迁非住宅房屋，拆迁人按_________规定标准，支付被拆迁人设备搬迁和安装补助费_________元，因拆迁造成停产、停业损失补偿费_________元，其他补助费_________元，共计_________元。
(三)房屋拆迁补助费的币种：_________，拆迁人应于_________年_________月_________日前支付给被拆迁人，支付方式：_________。
第四条被拆迁人家庭的全部成员(18岁以上者)_________等_________人一致签字同意_________作为被拆迁人代表人，授权他(她)在合同文本和其他文字上签字。拆迁人付给被拆迁人的各项费用，一律由被拆迁人代表人_________领取。拆迁人对被拆迁人家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继承纠纷等，一律不负责任。
第五条双方权利义务
1、拆迁人可以自行实施拆迁，也可委托拆迁承办人实施拆迁。拆迁人自行实施拆迁的，必须具有拆迁承办人的资格;委托拆迁承办人实施拆迁的，拆迁入和拆迁承办人应订立拆迁委托合同，报房屋拆迁行政管理部门备案。
2、拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得擅自改变经批准的拆迁范围和期限。需要延长期限的，应当提前办理延期手续。
3、拆迁人应当公开拆迁补偿标准、拆迁补偿方案和拆迁补偿结果，接受监督。
4、违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，由被拆迁人在限期内自行拆除;逾期不拆除的，由拆迁人报请房屋拆迁行政管理部门批准拆除，以料抵工。
5、拆迁补偿安置协议订立前，拆迁人不得要求被拆迁人搬迁。
6、被拆迁人在拆迁通告规定的期限内搬迁腾房，拆迁人应当按有关规定付给搬迁补助费。
7、被拆迁人搬迁后，应当告知拆迁人验收。
8、被拆迁人选择货币补偿以货币补偿金额购买房屋的，或者被拆迁人选择产权调换的，价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税。
9、拆迁人提供的安置房屋应当不低于被拆迁房屋的地段和成新标准。
10、拆迁人提供的安置房屋超出被拆迁房屋建筑面积的部分，被拆迁人可以按照建筑成本购买产权。
第六条逾期安置违约责任
(一)拆迁人应在本协议第三条第(二)款约定的临时过渡期期满前保证被拆迁人按期回迁，逾期不能回迁的，拆迁人应在临时过渡期满_________天前通知被拆迁人，按下列约定处理：
1、拆迁人按本协议第三条约定的临时安置补助费的2倍向被拆迁人加付临时安置补助费。
2、逾期_________个月内，拆迁人按本协议第三条约定的停产、停业损失补偿费的_________%向被拆迁人加付停产停业损失补偿费;逾期超过_________个月，拆迁人按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的_________%向被拆迁人加付停产停业损失补偿费。
3、逾期12个月的，被拆迁人有权要求重新选择货币补偿或另行选择安置房。
4、_________。
5、_________。
(二)被拆迁人在临时过渡期内，收到拆迁人安置通知(通知方式为_________)之日起4个月内，应到拆迁人办理安置手续;拆迁人应从发出安置通知后再支付被拆迁人四个月临时安置补助费;逾期不到拆迁人办理安手续的，不再享受各种补助费或补偿费。
第七条拆迁人关于安置房标准的违约责任。
(一)拆迁人交付的安置房标准应符合第二条第(二)款和附件二约定。达不到约定标准的，被拆迁人有权要求拆迁人按约定标准进行整改，并赔偿_________元(人民币)。
(二)安置房屋面积确认及面积差处置方式：
1、本款规定以(本款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处置。
2、本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。
(三)安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，双方同意按_________种方式进行处置：
1、双方自行约定：_________;
2、双方同意按以下原则处置：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算差价;
(2)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款据实结算差价;超出3%部分的房屋价款，如果安置房屋价值大于被拆迁房屋，不找差价，如果安置房价值小于被拆迁房屋价值，拆迁人按超出3%部分的房屋价款的双倍返还被拆迁人。
(3)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积小于本协议约定面积时，面积误差比在场3%以内(含3%)部分的房价款据实结算差价;超出3%部分的房屋价款，由拆迁人按超出3%部分的房屋价款的双倍返还被拆迁人。面积误差比=(产权登记面积-协议约定面积)/协议约定面积×100%
第八条拆迁人逾期支付拆迁补偿资金的违约责任
拆迁人如未按本协议规定的时间付款，按下列第_________种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理(不累加)
(1)逾期在_________日之内，自本协议规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，拆迁人按日向被拆迁人支付逾期应付款的万分之_________的违约金，协议继续履行;
(2)逾期超过日后，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，拆迁人按日向被拆迁人支付逾期应付款的万分之_________(该比率应不小于前款中的比率)的违约金，协议继续履行。
(3)本条中的逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、_________。
3、_________。
第九条不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。
第十条争议处理
(一)本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、提交_________仲裁委员会仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第十一条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十二条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十三条合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
拆迁人(盖章)：_________被拆迁人(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
委托代理人(签字)：_________委托代理人(签字)：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋拆迁补偿安置合同范本9
拆迁人（以下简称甲方）：
法定代表人：________，地址：______； 单位名称______________；
邮编______________________________，电话___________________。
委托代理人：_______________________________________________。
法定代表人____________，地址：_____________________________。
单位名称___________________________________________________；
邮编：_________________________，电话：____________________。
被拆迁人（以下简称乙方）：
姓名：____________，性别：___________；年龄：______________。
住址：_____________________________________________________。
委托代理人：_______________________________________________。
姓名：_______________，性别___________；年龄：_____________。
住址：_____________________________________________________。
第一条 甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第二条 房屋拆迁依据
建设项目名称______，建设地点______，建设单位________《拆迁许可证》文号________。
第三条 被拆除房屋现状
1．乙方在拆迁范围内有房屋______间，建筑面积______平方米，使用面积______平方米，居住面积______方米。
2．乙方有正式户口______人。常住人口______人，应安置人口______人。分别是（姓名、性别、年龄、关系等）________________________________
3．被拆迁房屋的产权属于______________。
第四条 拆迁安置
1．乙方安置到______，房屋______间，建筑面积______平方米，使用面积______平方米，居住面积________平方米、甲方负责为乙方办理住房进住手续。
2．乙方临时过渡到________，房屋______间。
3．乙方临时过渡期限自______年______月______日至______年______月______日。
甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知______日内，应迁入安置用房。
第五条 安置房屋的标准
1．甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合______颁发的______标准；
2．建造质量应当符合______；
3．房屋内应当有以下设施
（1）______________。
（2）______________。
（3）______________。
（4）______________。
（5）______________。
第六条 拆迁安置房屋产权
1．乙方被安置房屋的产权属于______
乙方应与______签订房屋租赁合同并交纳民租及其他费用。
（二）乙方被安置房屋的产权属于____________
甲、乙双方应另行签订______买卖合同，持该合同办理房屋产权签订手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。
第七条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费______元；临时过渡费（含交能补助、供暖补助等）______元；转学补助费______元；提前搬家奖励费______元；其他补助费______元，共计人民币______元。
第八条 被拆迁房屋补偿
甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿
1．作价补偿。
被拆迁房屋______间，建筑面积______平方米，按每平方米______元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费______元、本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。
2．产权调换。
甲方以______地点，______房屋，______间，______平方米，补偿乙方；
乙方需支付：
（1）结构差价__________元；
（2）面积差价__________元；
（3）房屋成新差价______元。
第九条 乙方在______年______月______日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。
第十条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在______年______月______日前自行拆除，逾期不拆除的。甲方有权拆除。
第十一条 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知______日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款______元。
第十二条 乙方安置属于临时过渡的在临时过渡期内甲方按每月______元支付乙方临时过渡费。
第十三条 甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满________天前通知乙方并按以下方法之一处理：
1．甲方提供同面积同质量的安置房屋。
2．逾期______个月内甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____％向乙方加付临时过渡费，逾期超过______个月甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。
第十四条 特殊情况下安置逾期的处理
如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1．不可抗力遭成安置房屋建设延期；
2．因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；
3．______________
出现上述情况，甲方应当在情况发生的______天内通知乙方。
因以上情况造成安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：
第十五条 本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交哈尔滨仲裁委员会仲裁。
第十六条 本合同自双方签字盖章之日起生效
第十七条 本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。
甲方：____________ 乙方：____________
委托代理人：______ 委托代理人：______
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
乙方(被拆迁人)：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第一条 项目名称、地点
建设项目名称________________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。
第二条 被拆房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。
(二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等)
(三)被拆迁房屋的产权属于________________。
第三条 拆迁安置
(一)乙方安置到________ ，房屋____间，建筑面积________平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
(二)乙方临时过渡到________________，房屋____间。
(三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。
甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。
第四条 安置房屋的标准
(一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________ 颁发的________标准;
(二)建造质量应当符合________________;
(三)房屋内应当有以下设施：
1.____________________
2.____________________
3.____________________
第五条 拆迁安置房屋产权
(一)乙方被安置房屋的产权属于
乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。
(二)乙方被安置房屋的产权属于
甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。
第六条 房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费________元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元;转学补助费________元;提前搬家奖励费________元;其他补助费________元;共计人民币________ 元。
甲方：
乙方：
日期：
1 “标本房屋”市场价格评估法
这种方法是先评估出在拆迁片区内有代表性的“标本房屋”的市场价格, 以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格。它是在一个拆迁片区中按房屋使用类型 (居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等) 各选取一处有代表性的房屋作为评估标本, 运用市场法或其他方法评估出该“标本房屋”的市场价格, 然后将各拆迁房屋与“标本房屋”进行比较, 修正得出各拆迁房屋的市场价格。此法的操作步骤为:
1.1 “标本房屋”的基本条件
“标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定: (1) 建筑类型。 (2) 建造年代。 (3) 建筑结构。 (4) 楼层、户型、朝向、面积、装修等。
1.2 拆迁片区内选择“标本房屋”
根据上述“标本房屋”的基本条件, 在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。如果拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级时, 则所跨的每一拆迁区位等级都应选择一套“标本房屋”, 作为相应拆迁区位等级内各拆迁房屋的比较基准。
1.3 “标本房屋”的市场价格
可采用市场比较法或其他方法评估出“标本房屋”的市场价格。运用市场比较法评估时, 对可比实例的选取应作出具体的规定, 其一般要求为: (1) 可比实例与“标本房屋”所处的地区相同, 应与“标本房屋”是同一拆迁区位等级的房屋。 (2) 可比实例应与“标本房屋”的用途相同。 (3) 可比实例应与“标本房屋”的建筑结构和建筑类型相同。 (4) 可比实例应与“标本房屋”的规模相当。 (5) 可比实例应与“标本房屋”的权利性质相同。 (6) 可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例作为可比实例。 (7) 可比实例的成交日期与估价时点相隔时间在一年以内。 (8) 可比实例的成交价格应是正常市场成交价格, 或可修正为正常成交价格。
可比实例的选取数一般为3～5个, 然后对可比实例进行交易日期修正、交易时间修正、房地产状况修正得出“标本房屋”的市场价格。为防止修正系数对价格的影响过大, 可限定修正系数的调整范围。
2 “典型房屋”市场价格评估法
“典型房屋”与“标本房屋”房屋市场价格评估法类似, 但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类, 然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别, 再在同一房屋类别内确定“典型”房屋, 运用市场比较法或其他方法评估出该“典型房屋”的市场价格, 然后以“典型房屋”的价格为基准, 修正得出各拆迁房屋的补偿价格。此法的操作步骤为:
(1) 拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。
(2) 同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。
(3) 同一房屋类别内选取一个“典型房屋”。
(4) “典型房屋”的市场价格。
(5) 估确定其他拆迁房屋的市场价格以“典型房屋”的市场价格为基础, 分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。
3 区位指导价市场价格评估法
这种方法是以区位指导价为基础, 将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布, 区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用, 估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。房屋重置价格, 一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上, 还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价, 也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率, 单项调整价格, 住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。
4 政府公布指导价市场价格评估法
这种方法是政府公布房地产市场指导价, 以此为依据评估出补偿价格。它是由当地政府或者其授权的部门根据当地房地产市场价格水平, 定期制订和公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场指导价格。拆迁估价机构参照政府或者其授权部门公布的房地产市场指导价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况, 评估出拆迁估价对象的补偿价格。
5 房地产拆迁评估建议
上述拆迁房屋的房地产市场价格评估方法在具体使用时, 应根据具体情况进行选择。一般说来, 经济发达、市场活跃、交易案例较多的大中城市, 选择“标本房屋”市场价格评估法和“典型房屋”市场价格评估法为宜。经济欠发达、市场不太活跃、交易案例较少的中小城市, 选择区位指导价市场价格评估法和政府公布指导价市场价格评估法为宜。
城市拆迁中往往涉及到的房屋用途广泛、建筑结构类型多、建筑年代差别大、档案资料、技术资料不完整等;同时, 拆迁估价具有政策性强、影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。这就决定了拆迁评估的复杂性和难度, 估价师一定要正确认识理解拆迁评估价值标准, 严格遵循估价原则, 根据被拆迁房屋的自身情况, 采用恰当的方法力求评估结果的客观合理。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条明确规定城市拆迁估价是确定被拆迁房屋的货币补偿金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 对其房地产市场价格进行的估价。在此价格中不包括搬迁补助、停产停业补助、及自行装修的补偿等, 也不考虑抵押、出租、查封等的影响。这就告诉了我们评估的价值应是在正常市场条件下形成的该房地产的公开价值, 同时应对影响该房屋价值的其他因素加以区别, 哪些该考虑在内, 哪些不应该考虑, 应该区分清楚。
估价规范要求对一处房地产评估要用两种或两种以上的方法加以验证, 对拆迁的房屋采用什么估价方法应因地制宜。《城市房屋拆迁估价指导意见》规定拆迁估价原则上应当采用市场比较法, 对于一些房地产市场不发达, 可比交易案例少的地区, 无法采用市场比较法条件的, 方可采用其他估价方法。对于经营性质的房屋在交易实例缺乏的情况下可以采用收益法;对公益事业的房屋、对经营性用房, 用比较法可能很难找到合适的比较案例, 可以结合当地的基准地价和房屋重置价格来测算。同时要把握对同一类别的拆迁对象要采用同样的估价方法, 以保证公平。在估价时点的设定上应尽可能地是统一区域内的拆迁房屋保持一致, 以拆迁许可证颁发之日为准, 对于拆迁延续时间较长而且房地产市场变化较快的情况下考虑相应的系数调整, 使得结果更合理, 设定为其他时点的要由委托人书面委托后才能设定。
6 结束语
为被征地农民留足发展机会资源
国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。
完善补偿安置争议协调裁决制度
在征地制度改革中，还将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿，重分宅基地的采取房屋重置价安置，不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置。
此外，法律修订中还将完善征地程序，健全完善征地补偿安置争议协调裁决制度，保障被征地农民的知情权和参与权。
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