项目选址分析报告
我公司决定与贵公司合作在人民路两侧对称建设两座二级或三级加油站，拟选站址为邯郸市人民路与西环路交叉口立交桥东100米人民路两侧。拟选站址优势有：
1、车流量大。
邯郸是晋、冀、鲁、豫四省交界的经济中心，市区人口超百万，GDP超2000亿元，财政收入超200亿元，是全国重要的冶金、电力、煤炭、建材、纺织、日用陶瓷生产基地；武安是全国百强县，财政收入超50亿元，在河北排名第二，是全国八大矿脉邯邢矿脉的集中区域，冶金行业非常发达。武安经济发达，钢铁企业众多，东部来的商家必经此路前去武安商洽；加之山水秀丽，邯郸市民闲暇之余多前往休闲度假；邯郸作为区域经济中心，经过三年大变样后，面貌一新，武安商家多在市内买房置地、安排子女上学。此站址作为邯武快速路和人民西路交界地带，车流量非常大。根据交通量预测，该段公路2010年平均交通量（折合小型车，下同）为11365辆/日，2029年将达到33020辆/日，2、交通便利。
此站址西接邯武快速路，东连邯郸市人民路，西行百米即可通过邯郸市西环立交桥通往邯郸绕城高速公路或飞机场，是邯郸市西部重要交通枢纽。邯武快速路是连接邯郸市和武安市两地的重要交通干线和快速通道，于2010年建成通车，区域优势明显。人民路是邯郸市东西方向最繁华主干道。此路段是连接武安市与邯郸市的重要交汇处，也是西出邯郸市通向高速公路和飞机场的重要路段。
3、可见度好。
拟选站址区域地势平坦，视野开阔，道路平直，有较好的可见度，周边无建筑物遮挡，非常便于司机识别。
4、配套齐全。
拟选站址位于城区范围之内，附近有便利的电源、水源和冬季采暖等配套设施，可以降低建站的配套设施投资。
5、竞争小。
在房地产界有一句名言:“第一是区位, 第二是区位, 第三还是区位”。一个好的区位就相当于一个好的出身, 即具备先天优势。住宅项目的开发是否成功, 在其选址阶段已经埋下了伏笔。地理区位的选择, 对房地产项目的投资开发起着至关重要的作用。所以进行该阶段的分析论证是住宅开发不可或缺的关键环节。
房地产投资开发主要是从三个方面展开的, 即时机选择、区位选择、类型选择。其中, 区位选择是循着城市—板块—项目这一流程进行分析的。所以, 我们可从城市层面、板块层面、项目层面、企业自身层面4个角度, 分析影响选址的主要因素。
1.国外学者的研究
国外关于住宅选址问题的研究体系十分成熟。主要分为3种观点:
第一种观点是在上世纪20~30年代, 以美国芝加哥大学社会学系为代表的基于人文生态的住宅区位理论。其中, 具有代表性的是巴基斯的“同心圆带状”住宅区位论 (过滤理论) 、霍伊特的扇形住宅区位论、哈里斯和乌尔曼的多核心理论。
第二种观点是上世纪50年代的学者从经济角度出发, 从城市交通费用和住房费用相互关系的角度提出的住宅区位的互换论。代表人物有温哥和阿隆索、墨思、伊文思。
第三种观点是家庭生命周期理论。在对大量的个体居住变迁过程的研究中发现, 不同阶段的家庭结构状态, 对住宅区位呈现不同的目标选择, 但呈现出一定的规律性。
2.我国学者的研究
我国学者在学习西方理论的同时, 结合实际情况, 对住宅区位选择进行了多视角的分析。研究主要集中在区位因素的分析和不同社会属性人群的居住偏好, 且基本为定性分析, 定量分析或相关模型的研究较少。
本文主要着眼于住宅项目选址的宏观定性分析, 从4个层面系统地论述, 构建指标体系, 并用实际案例加以论述。
住宅项目的定义与类型
1.住宅项目的定义
住宅项目是房地产项目的一种产品定位。房地产项目定位, 是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下, 根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等, 依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断, 结合项目自身特有的其他制约因素, 找到适合于项目的客户群体, 在客户群体消费特征的基础上, 进一步进行产品定位, 包括住宅项目, 商业项目, 写字楼项目, 工业项目等。
2.住宅项目的类型
常见的住宅项目类型有:按楼层, 分为多层、小高层、高层;按户型面积, 分为大、中、小户型;按档次, 分为高档、中档、抵挡。笔者主要引用万科地产以客户为导向的产品分类方式进行介绍 (见表1) 。
住宅项目选址影响因素分析
1.城市层面
(1) 经济与居民购买力。良好的经济基础会为房地产的需求带来支撑。事实证明, 各大直辖市、沿海地区的房地产市场比西部地区更为兴盛。如上海、杭州等东部沿海发达城市, 居民生活水平高, 购买能力强, 房地产市场十分繁荣, 吸引了大量房地产企业不断进入, 能够预期高收益高回报, 但同时又由于行业竞争度和集中度高, 投资风险也会很大。而像二、三线城市那样经济不是特别发达的城市, 但其经济上升趋势明显, 居民购买潜力较大, 房地产市场处于缓慢上升阶段, 这些城市也是可重点考虑的项目选址地点。从居民购买力来看, 随着我国社会发展和经济持续增长, 居民生活水平大幅度提高, 能满足“吃穿住行”各方面的需求。我国房地产市场持续火热最基本原因就是人们的需求很大。受传统思想的影响, 人都想要拥有自己的房子, 无论质量还是数量都要求很高。除了刚需, 房地产业也是居民投资的主要领域。
(2) 人口成长性。一个城市的人口基数和成长性, 会对该城市的房地产市场尤其是住宅产品市场产生很大影响。在人口持续增加的情况下, 房地产市场必然是一个持续稳定的发展态势。因为最终人口决定的是需求, 需求决定了市场是什么样的, 有需求的市场自然会有一个很好的发展。当然, 有时候会受到政府宏观调控和经济等因素的影响。城镇人口数量的变化包括两个方面, 即城镇人口的自然增长和城镇人口的机械增长 (人口迁移) , 这两方面的变化, 对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长, 并非对房地产产生现实的需求, 而是二三十年后的潜在需求。因为新生婴儿既无购买住房的能力, 也没购买住房的需要;人口的机械增长, 则对房地产产生现实的需求, 这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。
(3) 住宅市场供求关系。分析一个城市住宅市场当前的可容量, 是考虑是否进入该市场的前提条件。若市场供大于求, 已经完全饱和, 那么, 进入该市场则会面临相当大的风险和挑战, 除非项目拥有凌驾竞争对手的核心优势, 或者企业拥有较强的资本支持和品牌竞争力。若市场供不应求, 有较多的发展空间, 居民消费潜力很大, 那么, 企业如果把握机遇, 优先进入抢占市场, 便能获取收益。所以, 城市住宅供求关系是住宅选址应重点关注的影响因素。
2.板块层面
(1) 板块规划前景。板块规划又可称为区域规划, 是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署, 是城市规划的一部分。它对所规划地区的整个经济建设的重要决策具有指导性, 是城市政府干预和调控房地产市场的一个重要行政手段。房地产企业在选择住宅建造区位时, 必然会受到城市规划和板块规划的制约。首先它对开发成本的影响是极端的, 若是违反了规划的有关法规, 其成本将会无穷大;另外, 对建筑高度、密度、容积率等提出的控制指标, 直接影响着单位建筑面积的住宅开发成本。再者, 它规定了开发利用的空间, 规定各类用地的界限和适用范围、各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型。最后, 规划促使人们对某区位的未来形成稳定的预期, 从而影响住宅市场的需求方, 如对周围用地的规划、基础设施的分布。以及商业区、学区的投资建设等等。只有时刻关注当地的规划目标, 分析板块的规划前景, 才能趋利避害, 选择恰当的地点进行住宅开发, 以在后续的经营中获得利益。
(2) 板块竞争优势。住宅项目选址之前, 一定要弄清城市的总体规划和详细的板块规划情况, 对城市的现状、规划结构和发展计划要有深入的研究。要分析每一板块在城市发展中所处的地位和发挥的作用, 在未来的利好点和不利点, 突出的竞争优势。其次, 还要了解居民对每个板块的认同度, 相比较而言更愿意在哪个板块买房。另外, 所在板块政府的办事效率和优惠措施, 也是该板块的竞争优势之一。
3.项目层面
(1) 地价水平。地价水平直接影响着住宅开发的土地成本, 是影响住宅项目选址的关键因素之一, 具有一票否决性质。我国土地所有权归国家所有, 地价在我国是指取得土地使用权所需支付的费用。摸清土地市场的变化规律, 会有助于开发商用低价拿到好地块。
(2) 基地概况。在决定购买某一地块时, 要对该地块进行详细的现场勘查和可行性分析。了解基地上空、地面、底下是否存在缺陷, 例如地面不平整, 呈盆地状或地下埋有危险物品等, 这都会增加开发成本。还有, 基地的背景和历史遗留问题也要调查清楚, 避免纠纷。公共基础设施是住宅项目的生命线, 是择址时必须考虑的细部因素。这不仅会影响居民日常生活, 而且若开发商购买了基础设施不完备, 或者尚处于待开发状态的地块, 将是对其实力和耐心的巨大挑战。很明显, 与基础设施完备的地段相比, 这样的地块在正常开发周期内是无法收回资本的。
(3) 交通便利性。住宅位置周围的交通便利程度直接影响着居民的买房选择。目前, 住宅开发规模都很大, 建成之后将入住数千人, 随着私家车的普及率日益提高, 居民的进进出出, 对楼盘周边地区、楼盘与市中心之间的交通路网和公交路线都提出了更高的要求。交通网络发达便利, 便可将居民出行时间减到最低程度, 居民乐意购买此处的房产。若考虑不周, 择址地段交通不便, 就可能会给项目销售造成巨大障碍。
(4) 周边环境。周边环境分为自然环境和人文环境。人们的生活水平提高了, 就开始追求有品质、悠闲健康的生活。很多居民倾向于在环境优美、污染少的地方置业。针对此类客户, 开发商应从自然环境考虑择址, 最好远离市政干道, 地处僻静, 而且空气、水土无污染、无电磁辐射, 地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区, 绿化程度较高的区域。而周边如果有好的景观, 如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳。人文环境包括, 学校 (高校、中小学) 、图书馆、科研机构、医院、商业网点, 以及购物方便程度、娱乐场所、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。“孟母三迁、择邻而居”的典故说明望子成龙的父母们, 置业时十分关注楼盘的人文环境。例如, 现在的学区房已成为了房地产市场最热销的产品。
4.企业层面
(1) 资金周转能力。企业资金周转能力很大程度上限制了住宅项目的择址成本。择址成本分为资金和时间成本两部分。资金成本, 主要由购地成本和拆迁成本两部分构成;时间成本, 是指从获得土地使用权开始至达到开工建设条件所需的时间成本。企业自身拥有的资金量, 向银行借贷、公募和私募等融资能力大小, 预示着企业能负担的地价水平和建设成本。资金一旦出现周转问题, 不仅影响项目的开发进度, 还会使企业陷入危机。
(2) 品牌竞争能力。企业在当地拥有的社会资源, 其品牌在当地的认可度, 以及开发能力在当地的竞争力, 都影响着住宅项目开发的区位选择。不同规模的企业应进行不同的项目选址。
根据上面4个层面的分析, 可建立一个住宅项目选址影响因素指标体系 (见图1) 。区位选择是住宅项目开发的基础, 是成功建设销售的前提条件。对此进行系统地总结分析, 能为房地产企业进行住宅项目选址提供参考依据, 在开发经营中趋利避害。
案例论证
笔者选取杭州市的中海·寰宇天下、万科·草庄两个楼盘进行比较, 论证住宅项目的区位选择的影响因素 (主要考虑选址方面的不同, 忽略其他差异性) 。从城市层面上说, 杭州的城市经济发达、房地产业成熟、人口流动性大、居民购买力强, 房价一直居于全国领先水平。从企业层面说, 中海、万科都是房地产界的标杆品牌, 企业资金雄厚, 竞争力强。
1.项目概况
(数据来源:万科、中海)
2.区位分析
(1) 寰宇天下位于滨江一线江景绝版土地, 根据万科的产品分类, 它属于高档型TOP1型, 占有城市的稀缺景观资源。滨江一线沿江已无土地供应, 稀缺性明显;滨江新区规划完整, 城市界面有现代感、有活力;地处钱江新城、滨江区政府、奥体中心三大CBD的核心, 未来预期良好。再来看它的交通及配套 (见图2) 。楼盘距离地铁一号线站点500米左右;距庆春跨江隧道仅5分钟车程;距在建的望江隧道500米, 15分钟内直通西湖;通过西兴大桥、机场高速, 15分钟内能到达萧山国际机场、杭州火车站和汽车站。交通十分便利。配套方面, 它享受滨江区政府、星光大道周边所有配套, 商场、银行、餐饮、学校齐全。拿对地为寰宇天下的成功奠定了良好的基础。
(2) 草庄位于城东新城, 目前正在规划中, 客户的认知度和认可度不高。现存的自然资源几乎没有, 只有还在建设中的笕桥港滨水绿化带和2.5万m2城市生态公园———草庄公园。交通方面还算便利, 通过西兴大桥、机场高速等15分钟到达萧山机场、火车站和汽车站。公共配套方面只有医院 (见图3) 。草庄地块没有先天优势, 这对产品定位提出了更高的要求, 但其高端产品推出时正好是政策高压期。
3.销售状况
销售数据是对产品的最好检验。分析中发现从首推至2013年2月, 寰宇天下的“齐家90”户型销售火爆, 房价在2012年4月后逐步上升。在房地产市场低迷的情况下, 单盘累计销售48亿, 荣膺杭州2012年单盘销售冠军。而草庄由于高端超户型定位, 定价高, 又无景观资源, 产品去化艰难, 市场回应惨淡, 房价从2012年初至今没有涨幅。
结论
笔者主要分析了影响住宅项目选址的主要因素, 从城市、板块、项目、企业4个层面构建了住宅项目选址影响因素指标体系。其中, 城市的经济和居民购买力, 人口成长性和住宅市场供求关系, 板块的规划前景和竞争能力, 项目的地价水平、基地概况、交通便利性和周边环境, 企业的资金周转能力和品牌竞争力, 这些都是进行住宅项目区位选择应重点考虑的指标。参照这些指标选址, 能够帮助房地产企业在合适的时间、选择合适的地块、建造合适的住宅, 从而获取可观的收益。
参考文献
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关键词：房地产 区位选择 宅房地产 商业地产 “04”分析法
0 引言
房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。
1 房地产开发项目的主要特点
1.1 较强的地域性、差异性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。
1.2 开发过程的环节多、周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。从项目立项开始， 建设环节多，而且各环节不可或缺，而且都有直接约束和控制工程的进度。一个房地产项目的全部开发过程涉及到土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政等较多部门。
1.3 投资回收期长
由于开发的周期长，从房地产项目前期工作开始到项目竣工并交付使用，这期间需要投入大量的资金，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。固可知房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
1.4 开发具有综合性
现代房地产开发项目要求合理布局、全面规划、综合开发、配套建设。即在开发的过程中不仅仅是对项目的地理位置和建筑结构，也要对项目区位的公共设施、公共建筑进行综合规划和协调。如商业地产的开发，更要体现人性化和多元化布局，综合考虑交通状况、客流量、公共安全等。
1.5 具有较高的风险性
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。因开发周期长，从而很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响。在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
2 房地产开发项目区位选择的主要影响因素
房地产开发投资首当其冲的选择就是区位选择，区位选择的好坏直接影响投资的成败，一旦选址错误则会造成资金成本的周转困难。考虑到这一因素，房地产开发公司高瞻远瞩，选择最优的区位进行开发，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展[1]。
2.1 交通的通达性及便捷性
完善的交通条件，可以带动相关区域的发展，不仅有利于区域的升值，而且还可以带动房地产业的蓬勃发展[2]。有利的对外交通条件，能够将“嗅觉灵敏”的开发商吸引进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。同样到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。
2.2 城市设施状况因素
完善的、现代化程度较高的城市设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高[3]。其中基础设施主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施主要包括学校、医院、超市、银行、农贸市场等设施；文化娱乐设施主要包括体育场、图书馆、公园等设施。
2.3 区域的繁华度
商业的繁华程度是反映城市经济、信息、物资与人员聚集程度，是反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，对增进其投资吸引力有很大的推动作用。
2.4 环境因素
随着人们生活水平的提高，居民对居住环境的要求越来越高也越来越重视。一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；相反，噪声污染、大气污染、水污染较严重的地区，其房地产价格水平则较低。
2.5 制度政策因素
影响房地产项目开发的制度政策因素主要有：房地产制度政策、税收政策、金融政策、有关规划和计划等。在项目选址的过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解开发的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划[4]。
3 房地产区位选择影响要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”评分法的分总和为2n（n-1），n为对比的要素数量。“04”评分法的四种情况：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比较重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③两个功能重要程度相同时各得2分。
④自身对比不得分。
3.2 住宅地产区位选择要素功能分析
在新的房地产运行机制条件下，作为住宅房地产市场独立消费主体的居民可以根据自己的收入、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏好等因素，选择能够满足自己期望的居住区位[6]；同时，开发商也必须要按照房地产市场的需求，在不同的区位开发和建设多样化功能和等级的住宅商品，从而满足不同类型和层次的居民对居住空间的多样化需求；政府是管理和监督房地产市场健康有序发展的主体，既要考虑到经济效益，按照市场要求推动城市住宅建设的商品化发展水平，也要考虑社会效益，通过政策引导，把住宅房地产引入长期规划中，给予适当的优惠政策，实现城市健康持续发展。
我国住宅房地产的相关影响如下图1所示。
■
图1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，对于住宅房地产，居住环境对区位的影响最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情况。
3.3 商业地产区位选择要素功能分析
商业地产的选址是一项长期性工作，直接关系企业经营的战略决策[3]，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。在项目选址过程中不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合投资。反之，从当前分析不适合投资但从规划前景看又有发展前途。
我国商业房地产主要因素如图2所示。
■
图2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，对于商业房地产，与住宅地产还是有很大不同点的，其交通便捷性对区位的影响最重要，其次是客流规律，再次是制度政策。
通过“04”分析法可以知道各个因素的重要程度，在房地产区位选择的综合评价中具有很大的实用价值，该法可操作性强且能够准确地反映影响房地产区位选择因素的模糊性和不确定性。通过分析可准确地对房地产区位选择作出定量的综合评价，从而使土地的区位效果达到最优。
4 合理确定房地产区位
国家的房地产调控政策接连不断地出台，住宅类项目开发的脚步不断放缓，而商业地产却因此引来发展的机遇。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠[7]。同时，“教育地产”这种重要的房地产开发模式，早在几年前就已经涌现出众多以教育为主题的房产项目，并得到了众多学龄家长和房产投资客的高度关注。所以，不仅交通因素，区域繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，同时把握影响房地产区位的其他主要相关动态因素，用“04”分析法就可以对房地产价值或者说价格水平进行动态分析，从而可以准确地评估和预测房地产价格。
5 结论
文中提出了一种进行房地产开发项目选址的有效方法。该方法是以价值工程分析方法为工具，在综合考虑各种房地产开发项目选址影响因素的基础上，确定影响房地产开发项目区位的敏感性因素。“04”分析法具有极其重要的现实意义，是工程经济学的重要理论方法之一。该方法不仅可以用于房地产开发商进行房地产开发项目的选址，也可以用于政府部门进行城市规划、工业开发区选址等。
参考文献：
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[6]Dipasquale D，WheatonW. Urban Economics and Real Estate Markets [M]. Prentice Hal，1996.
附件 1
****建设项目用地预审与规划选址 论证报告（文本格式）
（标题使用二号、方正小标宋简体字）
编制单位：
（使用加粗 三号、楷体 _GB2312）
****（使用加粗 三号、仿宋 _GB2312）
编制时 间：
（使用加粗 三号、楷体 _GB2312）
** 年* * 月（使
用加粗 三号、仿宋 _GB2312，日期使用阿拉伯 数字如 如 0 2020 年 年 7 7 月）
目录（使用三号、黑体）
第一部分
总则（使用小四号、方正小标宋简体字，下同）
........5 一、概述（一级目录使用小四号、黑体，下同）
.....................5
（一）项目建设背景（二级目录 使用小四号、楷体 _GB2312，下同）
.5（二）论证事项.......................5 二、项目概况
...................................................6
（一）项目基本情况 .....................6（二）项目建设必要性....................8（三）项目所在区域概况...................8 三、政策符合性分析
.............................................8
第二部分
**项目占用生态保护红线不可避让性论证...........9 一、编制 的原则、依据及数据 来源
..................................9
（一）编制原则 .......................9（二）论证依据.......................9（三）数据来源.......................1 10 二、占用生态保护红线基本情况
..................................10
三、占用生 态保护红线的合法合规性
..............................10
四、占用生态保护红线的不可避让性
..............................10
五、占用生态保护红线的减缓和补偿措施
..........................11
六、结论
......................................................11
第三部分
**项目建设用地踏勘论证..................13 一、论证依据
..................................................13
二、建设方案
..................................................13
（一）方案比选（用地情况、尤其是占用耕地、永久基本农田情况）（二）推荐方案.......................1 14 三、用地规模分析
..............................................14
（一）功能分区用 地情况...................1 14（二）土地使用标准.....................1 14 四、占用永久基本农田的不可避让性与合理性
......................14
（一）占用永久基本农田的合法合规性 .............1 14（二）占用耕地和永久基本农田的不可避让性..........1 14（三）保护耕地、节约集约用地的工程措施...........1 15 五、占用耕地和永久基本农田情况
................................16
（一）占用耕地情况 .....................1 16（二）占用永久基本农田情况.................1 17 六、永久基本农田补划方案
......................................17
（一）耕地占补平衡方式 ...................1 18（二）永久基本农田补划方案.................1 18 七、结论
......................................................20
第四部分
**项目节地评价......................21
一、节地评价的原则和方法
......................................21
（一）节地评价对象 .....................21（二）节地评价原则.....................21（三）节地评价方法.....................21 二、节地评价
..................................................22
（一）建设内容（定性评价）
.................22（二）规划布局（定性评价）
.................22（三）项目各功能分区用地规模分析（定量评价）
........22（四）项目总用地规模分析((定性+ + 定量评价）
..........22（五）节地措施分析.....................2 24（六）小结与建议......................2 25 第五部分
**项目规划选址论证...................26 一、论证原则
..................................................26
二、论证依据
..................................................26
三、涉及层级判识
..............................................26
四、对区域发展的影响
..........................................27
（一）对 ** 城市群发展的影响.................2 27（二）对 ** 城市群发展的影响.................2 28 五、对市县空间布局的影响
......................................28
（一）对 ** 市空间布局的影响.................2 28（二）对 ** 市空间布局的影响.................2 29（三）对 ** 县空间布局的影响.................3 30 六、对镇村空间布局的影响
......................................30
（一）对 ** 镇空间布局的影响.................3 30（二）对 ** 镇空间布局的优化引导...............3 30（三）对 ** 市 ** 区（县）村空间布局的影响...........3 30 七、其他影响分析
..............................................30
八、结论与建议
................................................31
第六部分
论证结论与建议......................32 一、论证结论....................................................................................32
二、实施建议 ....................................................................................32
第七部分
附件与附图........................33 一、附件............................................................................................33
二、附图 ............................................................................................33
第一部分 总则（使用小二号、方正小标宋简体字，下同）
一、概述（一级标题使用三号、黑体，下同）
（一）项目建设背景（二级标题使用三号、楷体_GB2312，下同）
[ 项目建设目的] **（项目名称），是为了解决**问题/应对**需求等。[ 项目建设依据] 项目已列入**规划（文号）/经**发展改革委（或**部门）批复项目建议书（文号）/同意立项（文号）/同意开展前期工作（文号）/已取得《企业投资项目备案通知书》（备案号：**）/按照国家或者省发展改革委《**指导意见》同意建设。[ 项目阶段] 目前该项目处于**阶段，根据**相关要求，编制本论证报告。
（正文使用三号、仿宋_GB2312，下同）
（二）论证事项 此部分要结合相关政策文件的要求回答。
1.建设项目占用生态保护红线不可避让性论证(三级次标题使用三号、仿宋_GB2312，下同)项目涉及占用**县（市、区）生态保护红线面积**公顷/有**公里的**工程以**方式穿越生态保护红线，需要开展建设项目占用生态保护红线不可避让性论证。
2.
建设用地踏勘论证
项目用地涉及占用永久基本农田或（线性工程）占用耕地 100 公顷以上/（块状工程）占用耕地 70 公顷以上/占用耕地面积达到用地总面积 50％以上，需要开展建设项目踏勘论证。
3.建设项目节地评价 项目用地规模超过《**项目建设用地控制指标》或《**项目建设标准》的规定（或该类型项目未颁布土地使用标准），需要开展建设项目节地评价。
4.建设项目规划选址论证 项目是国家和省批准、核准的重大建设项目/规划依据不充分，需开展建设项目规划选址论证。
二、项目概况 （一）项目基本情况 [ 项目建设地点和内容] 项目建设地点涉及四川省**市（州）**县（市、区），项目主要建设内容为**，建设规模为**。项目业主为**，总投资约为**亿元。
[ 项目用地规模] 项目用地总规模**公顷，土地利用现状为农用地**公顷（耕地**公顷，含永久基本农田**公顷），建设用地**公顷，未利用地**公顷。其中，国有土地**公顷：农用地**公顷（耕地**公顷，含永久基本农田**公顷），建设用地**公顷，未利用地**公顷；集体土地**公顷：农用地**公顷（耕地**公顷，含永久基本农田**
公顷），建设用地**公顷，未利用地**公顷。
表* **建设项目土地利用现状情况表 单位：公顷（0.0000）
区（市、县）
权属性质 总计 农用地 建设用地 未利用地 合计 耕地 园地 林地 草地 其他农用地 小计 水田 水浇地 旱地 ** 国有土地
集体土地
小计
国有土地合计
集体土地合计
合计
备注：表名、表格单位使用四号、仿宋_GB2312，表格内容使用五号、仿宋_GB2312，可根据表格的大小自行调整字体大小，并保持表格整齐、规范。
按项目的功能分区，分为**功能分区、**功能分区、**功能分区。各功能分区用地情况见下表：
表* **项目各功能分区用地情况表 单位：公顷（0.0000）
功能分区 总用地 农 用 地 建设用地 未利用地
其中：耕 地
永久基 本农田
[ 项目业主与投资总额] 项目业主为**（单位），总投资约为**亿元。
（二）项目建设必要性 介绍项目建设的重要意义（不能照搬项目工程可行性研究报告中的内容，应归纳总结，主要说明项目建设解决的主要问题和迫切性。）
（三）项目所在区域概况 1.自然地理情况 2.社会经济情况 3.土地利用现状 4.生态保护情况 5.城乡发展情况 6.其它情况 三、政策符合性分析 根据《产业结构调整指导目录》（**年本），项目属于**类的**（如鼓励类的铁路新线建设项目），符合国家现行产业政策。本项目属于**用地（如水工建筑用地），根据《限制用地项目目录》（**年本）和《禁止用地项目目录》（**年本），本项目不属于国家限制或禁止用地项目，符合国家现行土地供应政策。
第二部分 **项目占用生态保护红线不可避让性论证 一、编制的原则、依据及数据来源（一）编制原则 合法合规、保护优先、实事求是等。
（二）论证依据 相关法律法规 1.《中华人民共和国自然保护区条例》（涉及的才写）
2.《四川省自然保护区管理条例》 （涉及的才写）
3.《中华人民共和国水生动植物自然保护区管理办法》（涉及的才写）
4.《中华人民共和国野生植物保护条例》 （涉及的才写）； 5.《中华人民共和国水土保持法》（涉及的才写）
6.《水产种质资源保护区管理暂行办法》 （涉及的才写）
.........根据占用生态保护红线的区域、类型的相关法律法规来写，不要写一大堆无关的东西。
政策文件、技术规范 1.《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》（厅字〔2017〕2号）； 2.《生态保护红线划定指南》（环办生态〔2017〕48
号）； 3.自然资源部办公厅 生态环境部办公厅《关于开展生态保护红线评估工作的函》》的函（自然资办函〔2019〕1125 号）； …… 根据实际情况补充填写（三）数据来源 生态保护红线、土地利用现状、项目红线（包括但不仅限上述数据）等论证报告中的相关数据、结论等的来源。
二、占用生态保护红线基本情况 说明项目占用生态保护红线的功能、位置及数量等情况。（如占用生态保护红线为自然保护区的，说明该自然保护区主要保护对象、功能、总面积及划入生态保护红线面积，占用生态保护红线区域属于自然保护区的哪个功能分区；涉及生物多样性生态保护红线的，说明该区域主要物种等）
三、占用生态保护红线的合法合规性 1.项目是否符合相关法律法规或政策规定 2.是否符合相关规划（土地规划、城乡规划，行业发展规划等）
四、占用生态保护红线的不可避让性 可通过对比项目不同选址方案占用生态保护红线功
能、数量情况，分析项目选址地形地貌、工程施工地质条件、经济效益等因素，充分论证占用生态保护红线的不可避让性。
（该部分是论证报告的主要部分，尤其注意：
应针对项目具体情况大篇幅 进行阐 述）
五、占用生态保护红线的减缓和补偿措施 1.补划或评估调整情况。生态保护红线占用后，补划生态保护红线情况或本县级区域内生态保护红线评估调整情况（简述开展过程及结果）
2.生态减缓或补偿措施。针对占用生态保护红线的类型，在说明对占用生态保护红线区域的生态环境影响的基础上，提出相关措施（如工程技术措施、管理保障措施、缴交相关生态环境保护费用等）
注意：该部分不要照搬项目环境影响报告书的相关内 容，要针对占用生态保护红线所产生的生态 环境影响来阐述（如涉及占用水土保持生态保护红线的，应提出加强水土保持的相关措施，占用自然保护区的，提出减缓对自然保护区影响的相关措施）
六、结论 总结项目占用生态保护红线的合法合规性和不可避让 性，提出明确的结论。
第三部分 **项目建设用地踏勘论证 一、论证依据 1.法律法规 《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）
《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号）
《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4 号）
《四川省国土资源厅关于印发四川省建设项目用地预审管理办法实施细则的通知》（川国土资规〔2017〕7 号）
《中共四川省委四川省人民政府关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》（川委发〔2018〕9号）
《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3 号）
《自然资源部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规〔2019〕1 号）
2.项目依据 《**规划》 《**项目可行性研究报告》 …… 二、建设方案（一）方案比选（用地情况、尤其是占用耕地、永久基本农田情况）
......（二）推荐方案......三、用地规模分析（一）功能分区用地情况 举例如新建公路项目，表述为路线全长**公里，主要技术标准为:**。
其中路基长度为**公里、用地**公顷;隧道长度为为**公里，用地**公顷;桥梁长度为**公里、用地**公顷;全线设置交叉**处，用地**公顷;沿线设施共**处，其中收费设施**处，用地**公顷。服务设施**处，用地**公顷。监控通信设施**处，用地**公顷;养护设施**处，用地**公顷;互通立交连接线** 公里，主要技术指标为：**，用地**公顷。
（二）土地使用标准 …… 四、占用永久基本农田的不可避让性与合理性（一）占用永久基本农田的合法合规性 项目用地已列入国家级《**规划》，符合《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3 号）确定的重大建设项目范围，占用永久基本农田符合政策规定。
（二）占用耕地和永久基本农田的不可避让性 1.由于受地形、地质构造的制约，本项目为线性/块状
工程，位于**，该区域主要为耕地，且永久基本农田农田保护率高（比例），该区域内单个非耕地图斑、一般耕地、永久基本农田图斑均小于用地范围，因此不可避免占用耕地和永久基本农田。
2.项目选址位于土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外，属单独选址建设用地项目，用地范围与永久基本农田保护区高度重叠，虽经方案优化，但确实难以避让永久基本农田。
3.综合考虑项目的技术经济、建设条件及工程实施难度、对地方经济的影响及对环境的影响，并结合地方政府的意见，项目已经采取工程、技术等措施，最大限度节约土地、保护耕地和减少占用耕地和永久基本农田面积。
（三）保护耕地、节约集约用地的工程措施 在设计阶段应始终贯彻节约用地的设计理念，采取合理的措施实现节约用地，特别是节约耕地，本项目区域内土地、耕地资源宝贵，减少耕地占用是水利枢纽工程建设应充分考虑的重要因素之一，尤其应减少占用永久基本农田，尽可能减少现有土地分割，本项目设计阶段可分专业采取如下措施，以实现节约用地的目标：
1.选址设计及优化 从地形地质条件、工程布置条件、施工条件、经济指标等各方面对方案进行分析，确定**方案，经方案比选节约用地**公顷。
2.沿线设施
（1）根据相关规范规定，严格控制沿线设施的规模及数量。
（2）沿线设施选址结合沿线政府意见并尽量考虑少占良田。
3.临时工程 （1）施工便道尽量利用原有道路，新建的便道应和沿线群众的出行耕作相结合，施工结束后可作为农用便道。
（2）预制场、拌合场、搅拌站、材料堆放场等临时用地已尽可能少占耕地，尽可能布设在永久报征范围内。
4.取弃土方案 （1）可就近利用开挖的土石方料作为工程土石填筑用料。
（2）弃土场位置尽量利用沟洼地、空地和劣地，弃土完成后可进行造地。
（3）沿线清表、挖淤土方等可回填于部分取、弃土场表层，以还田复耕。
五、占用耕地和永久基本农田情况 （一）占用耕地情况 将该项目用地红线与第三次全国国土调查成果数据库叠加分析，该项目占用耕地**公顷，其中水田**公顷、水浇地**公顷、旱地**公顷。按照**年四川省耕地质量更新成果，占用耕地质量平均等别**等，具体情况见表：
表* **项目占用耕地情况表 单位：公顷（0.0000）
耕地国家利用等别 水田 水浇地 旱地 小计 占比
合计
（二）占用永久基本农田情况 将该项目用地红线与土地利用变更调查数据、永久基本农田划定成果套合分析，该项目占用永久基本农田图斑**个、**公顷（其中水田**公顷、水浇地**公顷、旱地**公顷），按照**年四川省耕地质量更新成果，占用永久基本农田质量平均等别**等，具体情况见表：
表* **建设项目占用永久基本农田情况表 单位：公顷（0.0000）
所在县（市、区）
占用图斑个数 占用永久基本农田 共计 城市周边 城市周边以外区域平均质量等别 小计 耕地 其它 质量 等别 小计 耕地 质量 等别 水田 水浇地 旱地 水田 水浇地 旱地 **县
**县
合计
表* **建设项目占用永久基本农田坡度情况表
单位：公顷（0.0000）
所在县（市、区）
坡度 占用坡度情况 占比 水田 水浇地 旱地 **县 ≤2°
2°—6°
6°—15°
15°—25°
≥25°
合计
六、永久基本农田补划方案
（一）耕地占补平衡方式 根据《四川省自然资源厅关于加强重大项目用地保障工作的通知》（川自然资规〔2019〕4 号）规定，该项目建设单位无法自行补充数量、质量相当耕地，按规定应当向省自然资源厅缴纳耕地开垦费，由省自然资源厅落实补充耕地任务。（该项目为民族自治州、民族自治县的单独选址建设项目，建设单位无法自行补充耕地，应当向当地自然资源主管部门缴纳耕地开垦费，由当地自然资源主管部门落实补充耕地任务）。
（二）永久基本农田补划方案 1.补划原则 按照《国土资源部 农业部关于全面划定永永久基本农田实行特殊保护的通知》（国土资规〔2016〕10 号）、《国土资源部关于全面实行永久基本农田特殊保护的通知》(国土资规〔2018〕1 号)和《自然资源部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规〔2019〕1 号）等文件的相关要求，重大建设项目占用永久基本农田的，按照“数量不减、质量不降、布局稳定”的要求进行补划。占用城市周边永久基本农田的，原则上在城市周边范围内补划，经实地踏勘论证确实难以在城市周边补划的，按照“空间由近及远、质量由高到低”的要求进行补划。
2.补划永久基本农田
从储备区补划永久基本农田图斑**个、**公顷（水田**公顷，水浇地**公顷，旱地**公顷，平均质量等别为**等），与占用永久基本农田**公顷（含水田**公顷，水浇地**公顷，旱地**公顷，平均质量等别**等）相比，补划后的永久基本农田在原有的基础上增加**公顷，平均质量等别提高**等，满足永久基本农田数量不减少、质量不降低、布局更加稳定的要求。
表* **建设项目补划永久基本农田情况表
单位：公顷（0.0000）
所在县（市、区）
名称 补划图斑个数 补划永久基本农田 共计 城市周边 城市周边以外区域平均质量等别 小计 耕地 质量 等别 小计 耕地 质量 等别 水田 水浇地 旱地 水田 水浇地 旱地 **县
**县
合计
表* **建设项目补划永久基本农田坡度情况表
单位：公顷（0.0000）
所在县（市、区）
名称 坡度 补划坡度情况 占比 水田 水浇地 旱地 **县 ≤2°
2°—6°
6°—15°
15°—25°
合计
表* **建设项目占用与补划永久基本农田坡度对比分析
单位：公顷（0.0000）
所在县（市、区）
名称 坡度 占用坡度情况 补划坡度情况 水田 水浇地 旱地 水田 水浇地 旱地 **县 ≤2°
2°—6°
6°—15°
15°—25°
小计
合计
七、结论 1.项目已列入《**规划》、《**规划》，属于国家重大**项目，符合自然资源部《关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规划〔2018〕3 号）等文件规定允许占用永久基本农田的范畴。
2.项目建设方案是否符合保护耕地的要求。
3.项目用地规模是否合理。
4.项目已按规定制定了永久基本农田补划方案，补划永久基本农田数量不少于占用的永久基本农田数量，质量**，布局**，方案基本可行。
第四部分 **项目节地评价 一、节地评价的原则和方法（一）节地评价对象 根据土地使用标准分析，本次节地评价的对象为超用地标准的用地规模**公顷/无土地使用标准的用地规模**公顷。包括各功能分区超标准用地/无标准用地分别为**公顷。（注意：水库和水电工程项目淹没区用地、矿山企业开采区用地、通信和输电线路塔基用地、河道治理工程用地和引排灌工程用地，不列入项目节地评价范围。）
（二）节地评价原则 差异性原则。建设项目所属的行业不同，决定了建设项目对用地要求的差异性以及对用地周边配套环境的要求的差异性。节地评价工作应针对建设项目的类型、特点以及所处区域经济社会发展差异，科学合理选择有针对性的评价指标、评价方法进行评价。
节约集约原则。建设项目节地评价应以节约土地、集约用地、合理布局为原则。节约用地，不占或少占耕地；提高投入产出强度和土地利用集约化程度；合理安排建设项目用地结构和布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。
……（根据项目情况描述）
（三）节地评价方法
节地评价采取定性分析与定量评价相结合，对项目建设内容、规划布局、功能分区用地、项目用地总规模、节地措施等五方面内容进行评价。
二、节地评价 （一）建设内容（定性评价）
[ 布局合理]项目建设内容包括**，与**批复/**规划基本一致，不存在搭车征地，建设内容合理。
[ 布局不合理]项目建设内容包括**，其中**功能分区不属于项目用地，应予以核减。
（二）规划布局（定性评价）
项目规划布局情况。…… 各区域布局紧凑，科学合理。/项目规划布局不合理，对**进行优化，优化后减少用地**公顷。
（三）项目各功能分区用地规模分析（定量评价）
1.功能分区 1 根据方案设计图、地形条件逐一计算各功能分区用地量。
……（四）项目总用地规模分析(定性+定量评价）
项目总用地规模评价，参照节地评价的综合性原则和差异性原则建立评价体系。
评价指标遵循系统性、前瞻性、独立性、可操作性、代表性、可比性的原则，并对各评价指标进行定义。采用专家会议法，根据各指标对项目区土地集约利用的影响程度，确定指标的权重值，根据同类项目的实际情况，确定指标标准值并进行指标标准化处理，计算项目总规模用地分值。
1.确定项目用地评价指标和权重（定性）
…… 2.计算项目用地得分（定量）
根据类似项目各用地评价指标情况，确定用地评价指标的标准值错误!未找 到引用源。…… ①标准化处理方法。对各类型评价指标作无量纲处理，主要采用标准值比例推算法，以指标实现度分值进行度量。指标实现初始值错误!未找 到引用源。计算公式为：
式中，错误!未找 到引用源。为评价对象 i 目标 j 指标的实现度初始值；错误!未找 到引用源。为评价对象 i目标 j指标的实际值；错误!未找 到引用源。为评价对象 i目标 j指标的标准值。
②指标实现度分值错误!未找 到引用源。
对指标实现度初始值按以下原则进行处理，可确定各指标实现度分值。具体为：若指标属于正向相关，错误!未找
到引用源。=错误!未找 到引用源。；若指标属于负相关指标，错误!未找 到引用源。=1/错误!未找 到引用源。错误!未 未找 到引用源。应在 0～1 之间，当错误!未找 到引用源。大于1时记为1；当错误!未找 到引 用源。为0时，错误!未找 到引用源。=1-错误!未找 到引用源。
③节地程度分值的计算 目标分值的计算方法为：
式中，Fi 为评价对象 i 目标节地程度分值；Sij 为评价对象 i 目标 j 指标的实现度分值；Wij 为评价对象 i 目标 j 指标的权重值，n为指标个数。
节地程度分值计算公式为：
式中，F为评价对象节地程度分值；Fi为评价对象i目标节地程度分值；Wi 为评价对象 i 目标的权重值；n 为指标个数。
根据节地评价的指标处理方法，按照指标实现度分值确定原则，对节地程度的分值进行计算，可得到本项目评价体系分值，本项目得分**，符合节约集约用地的要求。
（五）节地措施分析 1.本项目已采取……，节约用地……。
2.本项目经本次节地评价，优化……，节约用地。
……（六）小结与建议 本项目无土地使用标准/超土地使用**公顷，经此次节地评价，优化用地**公顷，优化后项目总用地规模合理，优化后土地分类面积为……建议下阶段设计时，严格控制**功能区用地规模……，进一步优化**，节约集约用地。
第五部分 **项目规划选址论证 一、论证原则 1.合法合规原则 2.保护优先原则 3.实事求是原则 4.统筹协调原则 5.其它 二、论证依据 1.相关法律法规（涉及的才写）
2.政策文件、技术规范（涉及的才写）
三、涉及层级判识 根据建设项目的特点进行分析论证，参考案例研究，本项目涉及四川省**城市群与**城市群，途径**市**市、**县……、**市**市、**县……。经整理，沿线区域的法定规划（过渡期依据法定城乡规划）编制情况如下表所示：
市 县市 镇乡 相关规划 **市
《**市城市总体规划（2014—2020）》 **市
《**市城市总体规划（2014—2020）》 《**市市域新村建设总体规划（2012—2020）》、**镇 《**市**镇总体规划（2007—2020）》 **乡 《**市**乡总体规划（2006—2020）》 **县
《**县城市总体规划（2014—2030）》 《**县县域新村建设总体规划（2012—2020）》 **镇 《**县**镇总体规划（2007—2020）》
**乡 《**县**乡总体规划（2006—2020）》 **市
《**市城市总体规划（2014—2020）》 **市
《**市城市总体规划（2014—2020）》 《**市市域新村建设总体规划（2012—2020）》 **镇 《**市**镇总体规划（2007—2020）》 **乡 《**市**乡总体规划（2006—2020）》 **县
《**县城市总体规划（2014—2030）》 《**县县域新村建设总体规划（2012—2020）》 **镇 《**县**镇总体规划（2007—2020）》 **乡 《**县**乡总体规划（2006—2020）》 四、对区域发展的影响（过渡期依据四川省城镇体系规划及相关经济区、城市群规划）
（一）对**城市群发展的影响 《**城市群规划（2014-2030 年）》由**政府部门委托**设计研究院编制，于**年批复实施（文号）。规划期限近期为**年，远期为**年，展望至**年。
1．与《**城市群规划（2014-2030 年）》的关系 概述《**城市群规划（2014-2030 年）》规划要点（总体定位、发展目标、空间结构、城镇体系、综合交通网络等与项目建设相关的规划内容）。
依据相关区域国土空间规划，对总体定位、发展目标、空间结构、城镇体系、综合交通网络等与项目建设相关的规划内容进行影响分析论证（是否有正面有利影响，是否有负面不利影响，通过何种措施消除负面不利影响）。
结论：项目选址是否必要和适当，是否更有利于区域的整合发展。
2．对**城市群发展的优化引导 结合**城市群现状建设情况和经济社会发展趋势，判断项目选址是否顺应区域未来发展的需求及长远利益，对相关规划与项目选址提出优化调整思路，明确优化调整重点。
（二）对**城市群发展的影响 …… 五、对市县空间布局的影响（过渡期依据市县城市总体规划）
（一）对**市空间布局的影响 1．对**市城市现状建成区的影响分析 概述建设项目与城市现状建成区的关系，占用现状建成区的，应说明影响的程度(用地规模、拆迁安置人口等)与相关补偿措施（拆迁安置等措施）。
2．与相关规划的关系 编制情况：《**市城市总体规划（2014—2020）》由**政府部门委托**设计研究院编制，于**年批复实施（文号）。规划期限近期为**年，远期为**年，展望至**年。
规划要点概述：城市性质与规模，市域城镇体系、空间管制、公共服务设施、综合交通、市政基础设施、综合防灾，城市集中建设区用地布局、生态与公共空间、文化保护、公共设施、交通系统、基础设施等与项目建设相关的规划内容。
符合性分析：《**市总规》是否明确提出项目为拟建项目，该项目选址与《**市总规》确定的选址是否基本一致，与《**市总规》强制性内容是否冲突（需修改强制性内容的，应先依据法定程序调整相关规划）。项目选址是否符合《**市总规》要求。
影响判识：对城市性质与规模，市域城镇体系、空间管制、公共服务设施、综合交通、市政基础设施、综合防灾，城市集中建设区用地布局、生态与公共空间、文化保护、公共设施、交通系统、基础设施等与项目建设相关的规划内容进行影响分析论证（是否有正面有利影响，是否有负面不利影响，通过何种措施消除负面不利影响）。
3．对**市城市空间布局的优化引导 在项目影响范围内，对城市发展方向、空间结构、功能分区、用地布局、路网系统等方面进行分析（项目选址是否符合城市未来发展的趋势及长远利益），对相关规划与项目选址提出优化调整思路，明确优化调整重点，给出优化调整方案。
（二）对**市空间布局的影响 ……
（三）对**县空间布局的影响 …… 六、对镇村空间布局的影响（过渡期主要依据乡镇总体规划和新村建设总体规划）
（一）对**镇空间布局的影响 1．对现状建设的影响分析 概述建设项目与**镇现状建设用地的关系，占用现状建设用地的，应说明影响的程度(用地规模、拆迁安置人口等)与相关补偿措施（拆迁安置等措施）。
2．与《**市**镇总体规划（2007—2020）》的关系 依据《**镇总规》，对**镇性质、规模、布局结构、功能分区、交通系统、基础设施等与项目建设相关的规划内容进行影响分析论证（是否有正面有利影响，是否有负面不利影响，通过何种措施消除负面不利影响）。
（二）对**镇空间布局的优化引导 在项目影响范围内，对镇村发展方向、空间结构、功能分区等方面进行分析（项目选址是否符合镇村未来发展的趋势及长远利益），对相关规划与项目选址提出优化调整思路，明确优化调整重点，给出优化调整方案。
（三）对**市**区（县）村空间布局的影响 …… 七、其他影响分析
文物古迹：根据**部门**项目文物调查相关报告，建设征地区域发现的**处文物是否为文物点，是否为县级及以上文物保护单位。采取何种方式消除不利影响。
矿产资源：根据 XX 部门关于 XX 项目影响区范围内（未）压覆已查明重要矿产资源相关证明，项目选址是否涉及重要矿产资源，若涉及说明本次涉及的重要矿产资源主要位置，开采情况，采空区情况，对工程项目是否有负面不利影响，采取何种方式消除。
涉及安全的项目（防洪、地灾、抗震……）：根据中**设计单位编制的安全性分析论证专题报告（例如溃坝影响分析专题报告），说明项目影响的范围和引起安全事故的原因，拟定安全事故模拟方案，分析安全事故影响，制定抢险应急预案。
八、结论与建议 总结项目对区域发展及各级城镇空间布局的影响。
通过以上论证认为，**项目选址符合涉及沿线区域相关国土空间规划（过渡期依据法定城乡规划）的要求（对总体规划与城乡建设具有一定的正面有利影响；无负面不利影响或负面不利影响是可以通过各种方式得到弥补），建议同意该项目规划选址。
对城镇未来空间布局提出优化引导建议。
第六部分 论证结论与建议 一、论证结论 项目属于**级重点建设项目，符合国家产业政策、供地政策和用地政策；符合允许进入生态保护红线的各类政策法规规定；做到了节约集约用地的相关要求；项目选址合理，进行了方案比选；项目按照相关规定做了永久基本农田补划方案，方案符合部关于永久基本农田划定的要求；符合**城乡规划的原则要求，体现了对规划的贯彻落实，符合区域发展的长远利益…… 二、实施建议 针对项目情况，提出工程建设施工运营应采取的措施和注意的事项，减少对生态保护红线和自然保护地、耕地和永久基本农田、城乡发展的影响，对项目设计阶段尚存在的不足提出完善建议等。
第七部分 附件与附图 一、附件 1.项目建设依据 2.有关部门关于项目建设或选址意见的函件； 3.电子格式资料：包括文档资料、shapefile 矢量数据（2000 国家大地坐标系）、表格、图件、界址点坐标（.txt 格式）、外业踏勘影像资料及相关附件等； 4.其它资料。
二、附图 序号 图纸类别 图纸名称 1 基础图件 区位分析图 建设项目土地利用现状示意图 建设项目影像套合图 建设项目工程总平面布置图 2 占用生态保护红线不可避让性论证 建设项目占用生态保护红线和自然保护地分布示意图（包含总体和局部示意图）建设项目与生态保护红线和自然保护地分区管控关系分析图 …… 5 建设用地踏勘论证 建设项目土地利用总体规划示意图 6 建设项目占用永久基本农田分布示意图（包含总体和局部示意图）建设项目补划永久基本农田分布示意图（包含总体和局部示意图）…… 9 规划选址论证 建设项目与区域相关规划关系图 10 建设项目与市县现状建成区关系图 11 建设项目与市县相关规划关系图 12 市县空间布局优化引导图 13 建设项目与镇村现状建成区关系图 14 建设项目与镇村相关规划关系图 15 镇村空间布局优化引导图 16 ……
附件 2 ** 单位关于开展** 建设项目 用地预审 与规划选址论证报告评审的申请
四川省自然资源厅：
（项目位置）项目拟用地涉及四川省**市（州）**县（市、区）。（项目建设依据）**建设项目已列入**规划（文号）/经四川省发展改革委（或省政府其他部门）批复项目建议书（文号）/同意立项（文号）/同意开展前期工作（文号）/已取得《企业投资项目备案通知书》（备案号）/按照国家或省发展改革委《**指导意见》同意建设；项目属于国家级/省级重大建设项目。（项目建设意义）项目建设对**具有重要意义，项目建设符合国家产业政策和国家土地供应政策。
（编制论证报告的原因）因项目占用生态保护红线/占用永久基本农田/占用其他耕地规模较大（线性工程占用耕地 100 公顷以上、块状工程 70 公顷以上或占用耕地达到用地总面积 50％以上，不包括水库类项目）/因国家和地方尚未颁布**类项目的土地使用标准和建设标准/因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求，本项目确需突破土地使用标准或建设标准确定的规模和功能分区/因项目选址的规划依据不充分，我单位/我单位已委托**单位编制了**建设项目用地预审与规划选址论证报告，对（占用生态保护红线不可避让/占用耕地情况/占用永久基本农田/节地情况/规划选址进行了评价论证。
现将报告报你们，请予审查。
**单位（公章）
****年**月**日（联系人及电话：***；********）
附件 3
建设项目用地预审与规划选址论证报告 评审申报材料目录
序号 材料名称 电子化 格式 需要纸 质材料 1 建设项目用地预审与规划选址论证报告评审申请 PDF 文档 是 2 建设项目用地预审与规划选址论证报告 PDF 文档 是 3 建设项目用地预审与规划选址论证报告初审意见 PDF 文档 是 4 项目用地边界、坐标、补划永久基本农田地块的矢量数据（国家2000坐标系，shp 格式）
光盘（全部申报材料的电子文档）
/ /......注：申报材料一式五份
— 37 — 附件 4
** 市（州）、** 县（区）自然资源主管部门关于 *** 建设项目用地预审与规划选址
论证报告的初审意见
四川省自然资源厅：
（项目建设依据）**建设项目已列入**规划（文号）/经四川省发展改革委（或省政府其他部门）批复项目建议书（文号）/同意立项（文号）/同意开展前期工作（文号）/已取得《企业投资项目备案通知书》（备案号）/按照国家或省发展改革委《**指导意见》同意建设。项目属于国家/省级重大建设项目。
该项目总投资约为 XX 亿元；该项目拟以划拨、出让、租凭、作价出资或入股方式供地;明确是否符合国家产业政策和国家土地供应政策。
（项目申请用地情况）**建设项目位于我市（州）**县（市、区）的**乡镇**村，申请用地规模**公顷，其中农用地**公顷（含耕地**公顷，涉及/不涉及永久基本农田**公顷），建设用地**公顷，未利用地**公顷。项目涉及/不涉及占用生态保护红线**公顷/**自然保护地**公顷（其中，核心区**公顷，一般控制区**公顷）。
（项目符合规划情况）该项目符合 XX 市（州）、县（市、区）已批复的法定规划或者某个阶段（方案阶段、专家评审阶段、报批阶段）的土地利用总体规划、城乡规划，或该项目未列入重点建设项目清单，XX 市（州）、县（市、区）已按规定编制了规划修改方案。项目实施，不影响城乡规划的实施（影
— 38 — 响的应说明），不违背城乡规划强制性内容（违背的应说明），选址意见可行。
（论证报告编制情况）因项目占用永久基本农田**公顷/占用其他耕地**公顷/因项目占用生态保护红线**公顷/因项目选址的规划依据不充分/因国家和地方尚未颁布**类项目的土地使用标准和建设标准/因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求，本项目确需突破土地使用标准或建设标准确定的规模和功能分区/城乡规划依据不足等原因，**单位已委托**单位编制了《**建设项目用地预审与规划选址论证报告》。
（项目违法用地情况）该项目于 XX 年 XX 月开工建设，已经XX 部门处罚到位（XX〔2020〕XX 号）或该项目未开工建设无违法用地。
（审查意见）经我局初步审查，该论证成果格式规范、内容完整、论述清晰，满足申请办理建设项目用地预审与规划选址论证审查的要求，我局同意该论证成果，同意项目开展规划选址和用地预审工作，现将**建设项目用地预审与规划选址论证成果上报，请予审查。
**局（公章）
年 月 日
相关要求
姚 敏
单独选址建设项目报批要求目前仍按《关于改进报省政府审批单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（皖国土资[2009]105号）执行,同时增补执行《安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省征地补偿准备金管理办法的通知》（皖政办【2010】22号）。
一、报批材料目录
目前报省政府审批单独选址项目报件材料是12项。
1、市级国土资源部门出具的《关于***建设项目用地的审查报告》。审查报告是对该项目申报用地的审查依据，由于报省政府审批单独选址项目中，有大量基础材料现由市局留存，市局出具的审查报告的重要性更为凸显，应对审查内容和意见的真实性、合法合规性负责。审查报告应当是市级国土资源部门正式文件，有正式文号，应使用厅统一印发的文本格式，需逐一填写，不得缺项。对实际申报中不涉及的内容，应做说明。
需要注意的是审查报告第七条包括三方面审查情况，一是土地复垦，二是压矿审批，三是地质灾害评估。目前上报材料中经常有遗漏土地复垦审查情况的。今后上报项目，要 按照09年增补的《关于报省政府审批单独选址项目用地增加土地复垦内容的函》（皖国土资函[2009]985号）执行。如有交通、能源、水利、矿山等涉及破坏土地的，在审查报告中要说明：项目是否通过哪级国土部门土地复垦方案评审，土地复垦资金从何处列支，平均每亩土地复垦资金额，涉及复垦面积，复垦率等审查内容。如对项目征地范围以外的土地不压占、不破坏，应说明相关情况，明确不需要再单独编制土地复垦方案。
2、建设项目用地呈报材料“一书四方案”。
需要注意的是“一书四方案”中所填报的各项同一数字及同一信息前后需保持一致，要求填写的所有内容不得缺项。
建设项目用地呈报说明书中各功能分区的划分与面积应与建设项目可行性研究报告，包括一并上报的建设项目工程平面布臵图吻合一致。
3、建设项目用地申请表。
需要注意的是用地申请表与“一书四方案” 中所填报的同一内容必须前后一致。
4、建设项目用地预审批复文件。
需要注意的是项目用地申请表中关于项目用地总面积和农用地、建设用地、未利用地面积的数字只能等于或小于 用地预审批复文件中同类面积数字。
5、建设项目可行性研究报告或立项批准（审批、核准、备案）文件。
需要注意的是项目应当符合国家产业政策和供地政策。
6、省厅对补充耕地项目验收文件及对应的报部备案信息。
7、建设项目用地勘测定界报告书（含界址点坐标成果表）和勘测定界图。
需要注意的是勘测定界图坐标系为80坐标系，土地分类为国家标准分类。上报材料中如有建设用地和农用地是国有用地的，需要提供相关国有用地证明材料。
8、标注项目用地位臵的1：1万土地利用现状图。需要注意的是统一使用二调图纸。
9、建设项目工程平面布臵图
需要注意的是平面布臵图应比例适当，图纸清晰，功能分区明确，能够作为建设项目用地定额指标核算的依据。要求符合国家用地定额指标的控制，做到集约节约用地。
10、标注项目用地位臵的土地利用总体规划图。要求使用的是已经国家或省审批通过的市、县土地利用总体规划图（2006-2020年）。目前，上报各类建设项目用地必须符合土地利用总体规划，才能受理和审批。
11、金融部门出具的预存征地补偿准备金进账凭证。需要强调的是报批材料中未附预存征地补偿准备金进 账凭证的，不予受理。
12、建设项目用地报批电子报盘
二、关于征地补偿准备金收缴的有关问题
征地补偿准备金是申请用地或申请先行用地单位在征地报批材料报送我厅审查之前，将依法应予缴纳的征地补偿费用足额预先存入征地补偿费用预存专户，作为确保征地补偿费用能够及时足额兑付给被征地农民而准备的资金。
1、范围。
征地补偿准备金主要包括土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、房屋等地上附着物补偿费，以及从土地出让金等土地有偿使用收益中应提取的被征地农民社会保障费用。
2、缴纳方法。
各地在向省国土资源厅报送征地报批材料之前，申请用地或申请先行用地单位必须将征地补偿准备金缴入到相关市或县财政部门非税收入汇缴结算户。对跨市、县的建设项目用地，由申请用地或申请先行用地单位将征地补偿准备金缴入到用地所在地的市或县财政部门非税收入汇缴结算户。
各地报送建设用地报批材料时，必须附具金融部门出具的预存征地补偿准备金进账凭证，随报批材料报送我厅。凡未附具预存征地补偿准备金进账凭证的，省厅不予受理。
3、发放。
申请征地或申请先行用地获批后，由农村集体经济组织拟定征地补偿费用发放名单，经乡镇人民政府审核后，报所在市或县财政部门和国土资源管理部门审定。
市或县财政部门原则上要在收到用地批复或先行用地批复之日起20个工作日内，将预存的征地补偿准备金从非税收入汇缴结算户缴入金库，并根据批准的征地补偿安臵方案和审定的征地补偿费用发放名单，依法将征地补偿费用足额拨付到位。
属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的，通过“一卡通”直接发放给被征地农民；属被征地农民的社会保障费用，直接拨付至社保基金专户。
各地要将征地补偿费用发放情况向被征地农村集体经济组织和农民公示。
4、结算和监管
征地补偿准备金不计利息、多退少补。
申请征地或申请先行用地未获批准的，或实施征地后预存的征地补偿准备金经结算有结余的，市或县财政部门应自原缴款单位申请返还征地补偿准备金之日起20个工作日内，将预存或结余的征地补偿准备金退回原缴款单位。
申请用地或申请先行用地单位缴纳的征地补偿准备金不足的，由该单位按照有关政策规定及时补缴。
征地补偿准备金实行统一管理、专款专用、分账核算，不同建设项目、不同批次建设用地的征地补偿准备金不得混用。
三、关于2010年变更调查涉及违法用地报批工作前提要求
各地要按照《国土资源部关于开展2010土地矿产卫片执法检查工作的通知》（国土资发[2011]37号）的要求，首先组织开展2010土地矿产卫片执法检查工作。确保核查结果真实，定性准确，填报正确。对发现的违法用地要依法依规严肃查处，认真开展整改工作。要坚持既查事、又查人的原则，对违反党纪政纪的，要及时向纪检监察机关提出处分建议；对依法应当追究刑事责任的，要移送司法机关。既要严肃查处个案，同时也要依据15号令，对违法用地严重地区的县级以上人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员实施问责。属违法用地补办报批手续的，按要求加附违法用地处理意见的有关材料。对土地矿产卫片执法检查中发现的违法行为，未依法处理的，一律不得办理相关用地报批手续。
1、卫片核查中耕地保护、土地征收管理、土地利用业务部门对“本年未批先建”地块、“本年批准本年建设”地块、“往年批而未用当年实地已建设”地块和疑似新增建设用地图斑的农用地转用、先行用地、紧急用地、临时用地手 续办理等情况进行认定，提供相应文件，并核实《土地卫片地块核查情况登记卡》中“用地手续办理情况”栏目。
2、整改查处和拆除复耕到位地块政策界限。2011年6月30日前，违法用地已经整改查处，依法对人、对事作出处理并且办理了农用地转用审批手续，或已经拆除复耕到位，所涉及的耕地面积，实施问责，核算违法占用耕地面积比例时不予计入。
拆除复耕到位情况，由上一级国土资源主管部门负责组织认定，并出具证明文件。
3、违法用地符合规划认定。
各地在认定违法用地是否符合规划，具体实施行政处罚时，要考虑规划修编因素，做好与新一轮土地利用总体规划的衔接。新一轮土地利用总体规划已经批准的，以新规划为依据；新一轮土地利用总体规划尚未批准，省、市（地）级规划大纲已审核通过，建设项目已纳入大纲的，以审核通过的规划大纲为依据。除以上两种情况外，以违法用地发生时的土地利用总体规划为依据。
4、特殊类型地块的处理。
对于2010土地变更调查成果和疑似新增建设用地图斑中可能存在的2010年1月1日以前发生的违法用地、不能提供相应用地批准文件的临时用地、或不能提供相应证明文件的紧急用地等类型的地块，都必须作为违法用地填 报。疑似新增建设用地图斑中的临时用地，已办理临时用地审批手续的，判定为实地伪变化。
四、提请注意的几个问题
1、使用国家下达我省农用地转用计划指标报批单独选址建设项目用地的，目前报批条件仍执行去年要求，就是必须同时符合三个要求，也就是说三个条件缺一不可。
三个条件，一是项目立项的要求，需要省级正式立项；二是项目位臵和性质的要求，也就是说项目必须位于圈外，项目位臵应当位于土地利用总体规划确定的城市（城镇）、村庄、集镇以及各类开发区、工业园区以外。根据国家土地利用计划管理办法的规定，圈内、圈外土地利用计划不得混用，项目位臵一旦确定，使用圈内还是圈外计划，也就显而易见，项目能否按单独选址建设项目报批也就不存疑义。今年有的圈内项目，尽管取得了省发展改革委员会（或省发改委办公室、省发改委重点项目办公室）的确认函，这只能说明该项目可视同为省级立项，但这并不是说圈内项目就能使用圈外计划。第二个要求里还有对项目性质的要求，也就是符合单独选址用地条件，即项目性质是交通、水利、能源、矿山、军事设施及其他特殊项目（如对环境有污染影响的项目、旅游项目、公墓等特殊项目）。这里的交通是大交通、对外交通，即圈外的交通项目，不适用于圈内的市政基础设施，比如城市道路、城镇道路、村镇道路、园区道路等。第三个条件是项目已具备开工条件，报件中必须有项目可行性研究报告或立项批准（审批、核准或备案）文件，同时项目方案设计（初步设计或施工图设计）已通过审查。
所谓规划许可，是指城市规划部门按照我国城市规划法的规定，对于新建、改建、扩建项目是否符合城市规划进行审查，对符合城市规划的项目作出允许设计、施工决定的行政行为。在房屋拆迁项目中的规划许可包括房屋拆迁项目选址规划许可、建设用地规划许可和建设工程规划许可。本文就房屋拆迁项目选址规划许可进行简单介绍。
建设单位持有效的立项文件和拟选用地方案等，向规划行政主管部门提交选址申请报告。下面是上海市建设项目选址意见书申请表，可资参考。
公路工程项目施工因投资金额大、涉及施工现场管理不确定性因素多, 以及施工机械、材料数量庞大等因素的制约, 在推进生产管理效率上, 迫切需要从施工实际来展开研究。现场堆料场是公路项目施工的关键点之一, 特别是在工期、成本等指标压力下, 如何从堆料场的科学合理上来保障施工需要, 如何结合堆料场的规模来减少堆料场管理成本, 而减少物料运输损耗, 提高临时设施的使用率将是选址工作的首要目标。本文将结合公路工程项目施工特点, 从堆料场的选址优化中探索出切合实际的科学模型。
堆料场在公路工程项目施工中的作用探讨
在公路工程项目施工实践中, 各类物料的运输与存放必不可少, 而建立临时堆料场是满足工程施工需要的关键。从概念来看, 堆料场主要是对施工中用到的钢材、砂石、水泥等材料的存放与保管, 也是验收入库、领用、加工处理的主要场所, 其作用主要表现在:一是起到对项目施工的缓冲作用, 从堆料场的科学选址上, 可以有效缓解施工材料供给矛盾, 平衡各生产工序的供求关系, 并为施工进度的有序进行提供保障;二是起到对各施工环节的连接作用, 从施工材料的采购、运输、验收、仓储及加工、领用来看, 借助于堆料场, 可以更好的结合各施工环节来完成相应材料的动态管理;三是满足对施工材料的领用和保管作用, 材料进场需要在验收完成后入库, 并分类存放, 利用堆料场来满足其管理要求, 同时, 对于某些材料可以在堆料场进行再加工, 如对钢筋的二次加工等, 以确保施工材料有效管理;四是对优化公路工程项目管理具有的其他作用, 如结合施工地形来选址, 能够改善材料运输环境, 合理的规划堆料场规模还能够提升施工进度, 缩短场内运输距离, 提高项目管理效率。
公路项目施工堆料场建设问题及管理原则
对于堆料场的选址及建设, 能够从公路施工各环节来平衡对材料的供需关系, 减少现场材料运输距离和管理成本, 优化公路工程施工交通环境。而如果出现堆料场选址不合理, 往往给工程施工带来额外负担。一方面从工程施工工期和施工成本控制来看, 堆料场规模设计过大, 对堆料场空间的利用率大大降低, 还增加了施工现场材料管理费用和临时征地费, 无形中增加了建设成本;如果堆料场设计规模过小, 往往导致堆料场储备量不足, 而造成因缺料影响工期目标的实现。另一方面从堆料场选址合理性上来看, 如果出现选址不合理, 不仅增加了施工材料的运输成本, 还给施工现场带来更大的运输压力, 不利于施工成本目标的控制与实现, 难以发挥堆料场的科学价值。根据公路工程施工材料与工器具管理要求, 科学的管理方法需要满足施工要求、现场环境、材料保管及领用等方面有序调控。为此, 为了从公路工程施工现场提升材料管理效率, 减少或避免施工成本或浪费的发生, 需要遵循相应的管理原则。一是对材料入场的计划性原则, 有计划的完成对施工材料的采购, 从确保施工需求上保质保量进场, 并实现对堆料场空间的合理占用;二是对材料的验收原则, 无论哪种施工材料的进场都需要经过严格验收, 而对于不合格的材料要杜绝入场;三是存放合理性原则, 对施工材料的存放管理是堆料场管理的重点, 也是科学设计和规划堆料场的关键指标, 从材料存放上要满足现场交通管理及施工进度的管理需要求;四是限额领用原则, 从推进施工管理效率上, 引入生产节约理念, 特别是对材料的限额领用, 要在保障施工质量及施工任务的基础上严格落实领用数量;五是监督核算原则, 做好项目材料使用监督与核算, 从现场材料消耗量上进行控制, 减少项目施工成本, 提升材料利用率。
公路施工堆料场规模模型的建立
堆料场是对施工现场材料管理的重要场所, 对于堆料场规模的确定是选址前的首要任务。为了促进现场材料管理的中转效率, 对于堆料场规模的设定, 需要从合理储备量上来探讨。现场材料储备定额是当前公路工程堆料场研究的主要内容, 从概念上来看, 材料储备定额是在一定生产水平和施工组织管理条件下, 从满足生产需要上来获得的最优的材料储备数量。需要强调的是, 对于不同区域、不同公路类型, 随着施工季节及运输条件的限制, 其定额值并非一定。可见, 材料储备定额的明确, 主要从以下几个因素来分析, 一是对于材料采购的频次和额度, 对于用量小的材料采购次数及额度相对较少, 反之较大;二是储备最高量和最低量, 从满足施工实际需要和资金投入上来计算最高及最低储备量;三是堆料场布局及规划, 结合不同材料使用量及搬运特点, 从堆料场布局合理性上来提升材料组织和使用效率;四是材料存储期限, 从材料的保管与养护上来提升材料的储存质量。
在确定材料储备定额上, 需要结合公路工程施工实际, 从材料的储存标准和要求上明确合理的储备量、保险储备定额及季节性储备定额。保险储备量是在不确定性条件下能够满足施工需要的材料储备量, 如在供货不及时等意外情况下造成的施工材料脱节时, 能够满足生产施工需要的材料数量;而季节性储备量是在对季节性等因素的限制下所需材料的量, 如冬季受冻、雨季受雨需要提前预备的材料数量等。同时, 在设定材料储备定额时, 需要从确保公路工程工期, 以及保障工程施工顺利进行前提下, 尽量减少对材料的储备量及流动资金的占用量, 特别是能够从施工现场管理中及时掌握生产现状, 统计好相关材料的消耗情况, 依托材料供需关系来平衡好材料的运输方式及线路, 以最大化的优化材料储备定额的执行效率。由此可以得出公路工程项目施工中, 堆料场在满足各材料供需平衡中的最低总堆积量, 并为堆料场选址提供科学参考。
公路施工堆料场选址模型的建立
堆料场选址需要考虑更多的管理因素, 而对于选址抽象理论的研究, 涉及运筹学、统计学及生产实践等理论的影响, 因此从方法的选择上, 尤其是在近年来公路工程项目堆料场选址实践中, 需要选址优势、劣势及选址适用范围等方面进行全面分析。总的来说, 对于某公路建设工程可以从两种分类来探讨, 第一类是对于公路附近有现场施工便道, 其走向与新建公路具有一致性, 从而直接利用便道来完成施工作业;第二类是新建道路没有施工生产便道, 需要新建施工便道来满足工程施工材料的运输。
对于第一类公路工程堆料场选址模型的构建
从第一类工程现场来看, 在堆料场选址中需要结合工程运输量、运输成本及运输里程等指标, 就运输总费用来确定堆料场的位置。从施工材料摊铺作业实际来看, 对于某设定的堆料场, 由于路线施工地址条件等情况的影响, 距离公路两端的距离以最少运输费用为目标, 我们可以利用积分法来构建堆料场选址模型。假设某新建公路长Lm, 运输材料总费用用F表示, 特殊路段起始点为μ和η, ø表示为材料运输费率, x0为堆料场位置, ky表示为路基宽度, kt表示特殊路段宽度, α表示路基基层厚度, β表示路基底层厚度, θ表示基层和底层所用材料的密实度, λ材料运输损耗率, 则根据公路项目施工现场材料施工运输总费用F表示为:
对于第二类公路工程堆料场选址模型的构建
对于公路施工中第二类情况, 需要充分考虑便道走向来实现运输路径最短, 从而减少堆料场在施工材料运输及转移中成本最低。堆料场在选址时, 需要从施工材料的需求分析中来组织好采购、仓储、分类管理及运输, 将工作重心放在线路走向的设定及堆料场位置的计算上。假定新建公路材料运输总费用为R, 堆料场位置坐标为Z (x0, y0) , 新建公路均分为r段, Nj表示均分后第j段, Wj表示第j段所需材料量, tj表示从堆料场到第j段的运输费率, Dj表示堆料场到第j段中心点的距离。则材料从堆料场到各施工段的总费用为从堆料场到第j段中心点的距离则可以得出从上式进行偏导求解, 经过多次迭代得出x0, y0, 从而确定堆料场的初始地点。
结语
目前我国物流经济快速发展，物流业蓬勃发展，各物流公司均加大对物流基础设施的投资，其中物流中心的建设尤为重要。物流中心是处于枢纽或重要位置，具有完整的物流环节，并将物流集散、信息和控制等功能实现一体化运作的物流节点。物流中心必须具有较大规模的物资集散或转运地点，如大型物资仓库、港口码头和空港等。物流中心选址在整个物流系统中占有重要的地位，是属于物流管理决策层的研究问题。就单个企业而言，它决定了整个物流系统及其他层次的结构，就供应链系统而言，核心企业的选址决策会影响所有供应商物流系统的选址决策。物流配送中心位置的选择，显著影响其实际营运的效率与成本，以及日后仓储规模的扩充与发展，它是个宏观战略问题，但又广泛存在于物流系统的各个层面。物流配送中心拥有众多建筑物、构筑物及固定机械设备，一旦建成很难搬迁，如果选址不当，将付出长远代价。因而对于物流配送中心的选址规划需要予以高度重视，对物流配送中心的选址研究非常具有现实意义。
二、层次分析法的定义和原理
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是美国著名的运筹学教授T.L.Saaty等人在20世纪70年代提出的将决策者的经验判断量化后引入决策系统的一种定性与定量分析相结合的多准则决策方法。这个方法的特点是：在对复杂决策问题的本质、影响因素以及内在关系等进行深入分析后，构建一个层次结构模型，然后利用较少的定量信息，把决策的思维过程数学化，从而为求解多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题，提供一个简便的决策方法。层次分析法的原理是通过将复杂问题分解为若干个层次：目标、准则、方案等层次，通过逐层分析计算确定下一层次对于上一层次中的权重，将决策者的主观判断用量化的形式予以表达，从而确定最下层元素的权重，并以此进行决策分析。由于表现形式简单，容易被人理解且在处理复杂的决策问题上有较高的实用性和有效性，因此这一方法在实际中得到了广泛的应用。
三、层次分析法的模型和在物流选址中的运用步骤
（一）建立层次结构模型 首先确定系统要解决的问题，把问题条理化、层次化，然后，建立一个多层次的递阶结构，按目标的不同、实现功能的差异，将系统分为几个等级层次。最高层次一般為目标层；中间层次一般为准则、子准则；最低一层表示要选用的解决问题的各种措施、决策、方案等。采用层次分析法进行物流中心选址问题中，即结合物流中心的职能及选址原则，考虑经济效益和社会效益，对多个选址问题进行逐一评价，寻求最佳的选址方案。总目标就是最佳物流中心。影响物流中心选址的因素很多，但是这些因素可概括为经济效益和社会效益两个最主要方面。在下一个准则层则是对这个两个方面的具体细化，最底层有三个候选的物流中心地址，从中选择得分最高的就是最合适的物流中心地址了。
物流中心选址因素层次结构如图1所示：
（二）构造判断矩阵 建立层次分析模型后，上下层之间的隶属关系被确定，然后在各层次元素进行两两比较，构造出比较判断矩阵。以A层元素为准则，对下一层元素B1，B2有支配关系，通过相关专家分析，进行两两比较，构造影响因素的判断矩阵:A= 1221，经济效益影响是社会效益的两倍。相应地，我们分别写出判断矩阵B1（相对于经济效益准则，各种因素之间相对重要性比较），B2（相对于社会效益，各种因素之间相对重要性比较），如下：
（三）计算排序权向量 排序权向量是指某层次因素相对于上一层次因素的相对重要性（即权重）组成的向量。计算权向量最常用也是最实用的方法是方根法。其计算步骤如下：
第一，计算判断矩阵每一行元素的乘积Mi，Mi=aij，i =1，2，…，n
第二，计算Mi的n次方根Wi，Wi=。
第三，对向量W=［W1W2 … Wn］T正规化（归一化处理）Wi=，则Wi=［W1W2 … Wn］T即为所求的特征向量。
第四，计算判断矩阵的最大特征根λmax，λmax=（AW）i表示向量（AW）的第i个元素。
（四）检验一致性 所谓一致性是指专家在对指标重要性进行判断时，如果各判断之间不能协调一致，则可能导致相互矛盾的结果。因此在实际问题求解时，常常需要对判断矩阵进行一致性检验。检验判断矩阵的一致性需要引入2个指标：一般一致性指标CI=λmax-n/n-1和平均一致性指标RI。RI是常数，对于1~9阶判断矩阵，RI对应的值分别列于表2。记CR为判断矩阵的一致性指标CI与RI之比。当CR=CI/RI< 0.10时，表明判断矩阵具有可接受的一致性；否则， 需对判断矩阵进行调整直到其具有令人满意的一致性为止。
（五）层次总排序及决策 每一层因素相对于上一层次因素的相对权重计算出来后，依次沿递阶层次结构自上而下将单准则下的权重进行合成。合成运算实际上就是一个乘法运算，将具有支配关系的各个因素的权重连乘起来，即可计算出最低层因素相对于最高层的相对重要性或相对优劣的排序值，即层次总排序。
（六）运用层次分析法进行物流中心选址的应用 具体计算步骤如下：
四、结论
物流中心选址是一个非常复杂的问题，尤其是选址评价指标体系的设立以及各指标权重系数的去定。不同地区、不同的物流企业的各评价因素以及权重都不尽相同。在运用层次分析法进行物流中心选址时，要结合本企业和本地区具体情况，构造出能够反映物流中心选址特点的评价指标体系。本文结合层次分析法，将定性的问题定量化，有利于物流中心选址问题更加科学化。
参考文献：
［1］杜栋，庞庆华：《现代综合评价方法与案例精选》，清华大学出版社2005年版。
（实习编辑 李寒珺）
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