转让（共9篇）
2013-03-01 8:28:28|分类： 默认分类 |标签：山地转让林权石家庄种植|字号 订阅
现有石家庄山地转让，林权转让。海拔300-500米之间，距石家庄市区不到100公里，距北京360公里，交通便利，四季有水，有动力电。
山地土壤肥沃，地面形成腐殖质层，植被极为茂密，现拥有超过上千株成材、半成材杨树，数百株杨树胸径达30-40公分。
山地地况良好，现有数条山沟，已开垦成土地，种植果树；
山坡大部分开垦成梯田，部分种植果树；
入山口和公路相距400米，由土路相连；
为保持山地独立性，现已修有山门，可以封住山口；
建有农家院，使用自来水、动力电；
山顶有蓄水池、电线杆，地下已埋设专用电缆，铺设水管，可以压水到山顶蓄水池。该山地投入已经累计超过300万元，现在无精力管理，现低价将山地转让。
跟单信用证是指银行应开证人的申请,开给受益人的一种用书面担保支付款项的承诺。只要受益人提供的单据经银行审核正确无误,开证行就要保证支付款项。由此可见证内的受益人应是固定的、不能随便更换的。但国际贸易实务中,经常会出现信用证的受益人不是真正的供货商的情况。一种是源于我国传统的对外贸易组织机构是根据商品的分类组成几个大的专业公司,如中国粮油食品进出口总公司、中国土产进出口总公司等,这些公司通常本身没有货源,也不直接办理出口合同履行的一系列工作;另一种就是现在常见的第三方贸易。不管是哪种原因,结果是一样的,即实际供货商和真正的买主之间是不直接进行交易的,而是由中间商(第三方)分别与供货商和进口商进行,从中赚取佣金或差价利益。可转让信用证就是这种贸易中主要的一种结算方式。
1、什么样的信用证是可转让信用证
UCP600第38条b款认为可转让信用证是:特别注明“可转让(transferable)”字样的信用证。可转让信用证可应受益人(第一受益人)的要求转为全部或部分由另一受益人(第二受益人)兑用。据此可知,可转让信用证必须在是明确规定该证是“可转让的”(this credit is transferable),并且此处的“可转让”的英文表示仅限于“transferable”一词,其他近似的英文单词表述一概不能证明该信用证可以转让。
2、可转让信用证允许怎样转让
(1)可转让信用证可以全部或部分转让给一个或多个第二受益人。UCP600第38条d款规定:“只要信用证允许部分支款或部分发运,信用证可以分部分转让给数名第二受益人。已转让信用证不得应第二受益人的要求转让给任何其后受益人。第一受益人不视为其后受益人。
例如,一份可转让的出口100吨货物的信用证,证内规定允许分批装运。该证受益人可以自行出口30吨,转让给上海的A公司执行出口25吨货物,转让给宁波的B公司执行出口45吨货物;或该证受益人自己不出口,转让给上海A公司执行出口55吨货物,转让给宁波的B公司执行出口45吨货物。这两种情况都是允许的。但是第二受益人不能够将证内的货物数量再转下去。如宁波的B公司装出30吨货物后无力再发运货物,就不能把未完成出运的15吨货物转给C公司。但是如果把这15吨退还给本证的转让人(第一受益人)则是允许的。
(2)可转让信用证可以原证照转也可以变动部分条款转让。据UCP600第38条g款,原证的受益人(第一受益人)在转让信用证时,可以将原证照转,不更改其中的任何内容,此种情况下,第三方贸易的中间商将依靠佣金获得利益;另一种转让方式是将证内规定的部分条款作改动后再转给第二受益人,UCP600规定了证内可以变动条款的范围,即五减(货物的单价、货物的金额、信用证的有效期、交单日和装运期可以减少或缩短。此是为保证第一受益人在第二受益人交单后有足够的时间替换第二受益人提交的发票和汇票,以保证与原证“单证一致”,并据此赚得差价。)、一加(即第一受益人可以提高投保加成的比例。此是为保证货物遭遇损失时第一受益人能得到更多的赔付金,用以购买好品质的货物,以保证开证申请人的利益不受损。)和一变(即可用第一受益人的名称替换原证中的开证申请人名称。此是为避免第二受益人知道原证申请人信息,从而绕过第一受益人与原证申请人直接联系,影响到第一受益人的利益。)
虽然可转让信用证是第一受益人将信用证转让给第二受益人,但这种转让并不是二者之间的私下授受,而是要由银行办理转让工作的,因此引出“转让行”这一当事人。
二、开证行担任转让行的惯例依据
那么什么是转让行?谁又有资格担任转让行呢?UCP600第38条b款指出:转让行是指办理信用证转让的指定银行或当信用证规定可在任何银行兑用时,指开证行特别如此授权并实际办理转让的银行。开证行也可担任转让行。
故可以得出结论,有资格成为转让行的银行分为两种情形。一种是如果可转让信用证规定在一家指定银行兑用,那么该指定银行即有资格办理转让而无需特别授权。另一种是如果可转让信用证中规定在任何银行兑用,那么开证行特别授权的指定银行才有资格办理转让(此时任何银行都可以被看做是指定银行)。据此可见,具备转让资格的银行包括:指定银行、开证行特别授权的银行和开证行本身。一份信用证规定该证可转让时,是不允许受益人自行指定银行来办理的。
那么是不是被指定银行或被开证行特别授权的银行就必须承担转让信用证的义务呢?UCP600第38条a款称:“银行无办理信用证转让的义务,除非其明确同意。”这里的“银行”指具备转让资格的各类银行,由此可见被指定银行和被开证行特别授权的银行只是拥有办理转让信用证的资格,并没有承担办理转让信用证的义务。所以作为转让行,其办理转让对他自己而言仅仅是履行他对受益人(第一受益人)的承诺,并非对开证行的义务。而且可转让信用证下的转让行往往需要承担额外的风险,诸如转让行越权转证的风险、转让行对变更转让条款不当操作的风险、未能及时通知的风险(通知第一受益人换单、开证行拒付时通知第二受益人)、寄单遗失以及审单失误致索偿失败的风险等。UCP500更是明确指出:“被指定的转让行,如非付款、承兑或议付行,应该拒绝办理转让。”
鉴于被指定的转让行没有转让的义务,若其拒绝办理转让,可能导致第一受益人的交易无法进行,这就使得期待转让信用证的第一受益人的业务无法继续。故而UCP600较之UCP500特别增加了一条“开证行也可担任转让行”的规定。允许开证行作为转让行的这一新规定,可以说是弥补了以上第一受益人无法继续履行业务的缺憾。
三、开证行担任转让行的利弊分析
1、开证行担任转让行之利
(1)可以防止擅自改变原证条款进行欺诈。根据UCP600的内在逻辑,除少数条款(此处指UCP600第38条g款允许的可变动项目)外,转让行有准确转载原证条款的义务。第二受益人可以确信自己收到的已转让信用证条款与原证是完全一致的,即使其从未见过原证。但是,由于UCP600允许可转让信用证在转让时对原证进行修改,且修改的内容可以不通知开证行,所以实务中转让行超越UCP授权范围办理转让的情况屡见不鲜。
如第一受益人想要故意隐瞒原证的部分内容实施欺诈,就可以与转让行相互勾结在转让信用证中删除该内容条款,这样势必造成第二受益人提交的单据与原证不符。然而此时,根据国际商会基于“保护没有过错的第二受益人”思想的规定:当第二受益人提交的单据与转让后的信用证一致,而因第一受益人换单,导致单据与原证出现不符时,或者简单说单据不符仅由第一受益人造成时,转让行有权直接提交第二受益人的单据给开证行。这样,开证行在第二受益人不知情且未参与诈骗的情况下,必须对第二受益人提交的相符单据进行付款,第一受益人证书钻了转让信用证的这个空子,给开证行造成损失。但是,如果该转让行是由开证行担任的,清楚整个转让的来龙去脉,这样的情况就可以避免。
(2)可以避免换、交单过程中单据出错和遗失的风险。可转让信用证下的交单实际上可以分为两种情况,即第一受益人对第二受益人提交的单据无需替换和需要替换两种情况。无需替换单据的情况是指转让行将原证照转,不更改其中的任何内容,第一受益人依靠佣金获得利益的情况。此时,信用证因为金额全额转让而不需要换单,第二受益人的单据就没有必要提交给转让行,而是根据转让行在转让通知中的条款将单据直接寄给开证行。需要替换单据的情况是指根据UCP600第38条g款对信用证单价等条款内容做了变动,第一受益人依靠赚取差价获得利益的情况。此时,第二受益人必须根据UCP600第38条k款:“第二受益人或代表第二受益人的交单必须交给转让行,单交转让行,并经第一受益人替换发票和汇票(如有)后,再由转让行寄交开证行。”
在第二种情况下,转让行比第一种情况下增加了通知第一受益人换单和向开证行交单的环节,单据丢失和出错的风险也加大。如替换单据时可能混淆单据出错,并且开证行和转让行往往存在于不同的国家,这就加大了寄单过程中单据遗失的风险。一旦因单据混淆出错或遗失造成开证行拒付,转让行便难辞其咎。但是,如果由开证行担任转让行的话,第二受益人向转让行交单,实际上也是向开证行交单,寄单遗失的风险则转嫁给了第二受益人。
(3)有助于开证行审核是否“相符交单”。UCP600定义信用证为开证行对相符交单予以承付确定承诺的一项安排。也就是说,如果交单不符,开证行事实上就没有承付的义务。但是,在转让信用证下,转让信用证自身的性质决定了交单通常会包括很多“不符点”。如为了保护第一受益人的商业秘密和赚取差价,第一受益人在办理信用证转让时往往会要求用自己的名称替换原证开证申请人的名称,并有权把自己缮制出的发票和汇票(如有)替换第二受益人的发票和汇票。
根据UCP600第38条i款规定:“如果第一受益人应提交其自己的发票和汇票(如有的话),但未能按第一次要求的照办,或第一受益人提交的发票导致了第二受益人的交单中本不存在的不符点,而其未能在第一次要求时修正,转让行有权将从第二受益人处收到的单据照交开证行,并不再对第一受益人承担责任。”
据此提交的发票和汇票的出具人显然不符合原证的要求,但这些“不符点”是开证行应该接受的。如果开证行担任转让行的话,由于原证和转让信用证都是自己开出的,有助于其对这类不符点进行审核。
(4)可避免申请人破产下的盲目转让信用证。可转让信用证开立后,在申请人破产或无力支付或无法偿付信用证下款项时,转让行因与开证申请人之间没有往来,极有可能在不知情的情况下根据第一受益人的申请对该信用证进行转让,给自身及第二受益人都造成损失。但如果此时转让行由开证行担任,这种情况就可以避免。
2、开证行担任转让行之弊
在开证行不担任转让行角色的情况下,办理信用证转让的银行具有转让行和付款、承兑、议付银行的双重身份。其与开证的关系是被授权办理付款、承兑或议付的银行,与开证之间的关系并未改变。
但在实际业务中,为了强调自身不承担指定责任的事实,转让行一般会在转让信用证中添加“先收后支”的免责条款,诸如“本行只负转让之责,其余概与本行无涉,货款须待开证行支付后再付给第二受益人”,以推卸其本该承担的指定行责任,等开证行付妥货款后,才把款项付给第二受益人。这种条款是在转让行没有加具保兑情况下的典型条款。尽管这是一种违背信用证支付货款基本约定的行为,但从某种意义上来讲,确实起到了减少转让行责任的保护作用。但是如果在开证行担任转让行的情况下,因为开证行承担着对相符交单的第一性的付款责任,这种保护就失去作用了。
综上所述,开证行担任转让行对开证行(或转让行)来说有利有弊,但不管是作为开证行也好,还是作为转让行也好,在可转让信用证业务中都得做好认真审核开证申请人、两大受益人资信、审核单据、及时通知等工作,为可转让信用证的顺利流转承担应有的责任。
参考文献
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2011年9月中旬，位于黄陂区木兰山的国家3A景区“木兰清凉寨”即将迎来4A评审，但景区负责人66岁的易友清却怎么也高兴不起来。
在汉正街做服装批发起家的易友清，2004年在黄陂区政府的引荐下，投资开发清凉寨。彼时，易友清成立的武汉市木兰清凉寨旅游发展有限公司，是黄陂区引进的第一个旅游扶贫企业。历经七年时间，陆续投入近八千万元，原是荒山野岭的清凉寨，成为武汉周边的知名旅游景点，游客量以30%的速度逐年递增。正当景区全力冲刺国家4A景点时，易友清却视“清凉寨”如烫手山芋，急于将其出让。
陷入窘境
9月初，正在清凉寨热火朝天的准备申请4A景区的各项工作的时候，清凉寨副总经理刘光义向易友清递交了辞职信。收拾办公桌上的东西，整整两箱子，然后跟办公室的同事一一道别。刘光义提着两箱行李，看着面前位于景区最高点的宾馆，从宾馆通向山下的羊肠小路，四面环山的湖泊，他有太多不舍。这里还是一片荒山野岭的时候他就来到了这里，7年过去了，他看着景区一点一点的建设，每一年都有一个新变化。
“说实话，我真的有些不舍，我是看着清凉寨一点一点建立起来的，但是我也累了，而这种累主要是心累。”声音有些哽咽的刘光义跟《鄂商》记者说，清凉寨比木兰天池更具有地理优势，但是内部股东意见不一致，导致发展方向不明确。清凉寨的四个股东矛盾太深了，甚至已经到不说话，不沟通的状态，很多事情需要他在中间做工作。
易友清对刘光义的离开并没有给予太多的挽留。站在景区的山脚下，扔掉手上的烟头，接着又点燃一根，深深的吸了两口。
“我早已经不是清凉寨最大的股东，但目前我又是这里的顶梁柱，什么事都靠我来支撑着。”易友清边吸烟边接电话：“我们现在正在搞建设，没钱还。”然后无奈的挂掉电话。
截至到目前，清凉寨景区建设的资金投入已经达到8000万，欠银行贷款800万，外债将近200万。“我现在连住的地方都没有了，所有的房子都做了抵押。”易友清有些不安的说，要债的电话也是一个接一个。现在景区4A级的评审，景区的建设更是需要资金投入。
从2004年清凉寨开建至今，先后有4个股东在不同时期来投资清凉寨，来缓解易友清遇到的资金短缺的难题。
“清凉寨位于武汉市最北方，海拔最高，常年比武汉市温度要低6—8度，是市民度假休闲的好场所。”这是4个股东一致认同的。最初，他们有一个共同的目标，要让他们自己打造的清凉寨景区成为全国知名景点。
2010年，清凉寨的二期景区建成，从之前一条旅游线路，增加到三条。为此，游客量每年以20%在递增。看着蒸蒸日上的清凉寨几个股东更是鼓足信心。但是，出乎易友清意料的是，就在他们向4A景区冲刺的时候，他们多年来愉快的合作戛然而止。
2010年下半年，景区开始着手4A景区建设的规划，在投资取向，景区建设的定位方面开会讨论的时候，却出了意见不统一。其以易友清为代表的两个股东，认为发展旅游需要文化做支撑，要走品牌路线。其另一方以易爱珍为代表的两个股东认为，旅游不需文化，只要有旅客来玩，有收益就好。
意见不统一，经过多方协商最终还是无济于事，其中三个股东相续离开。股东分裂，资金链断裂。易友清进退两难，陷入了前所未有的恐慌之中，无数次的失眠。无奈的他，只有靠一支又一支的烟，来消除内心的压力。清凉寨的员工都知道：“他最近抽烟越来越凶了，有时候一天要抽上五六包烟。”
“如果时间倒回，说什么我也不会来投资旅游产业。”易友清有些无奈的说。
扎入清凉寨
2004年，黄陂区政府的引荐下，易友清来到清凉寨刘家山村考察，发现这里森林覆盖率达到95%以上，属亚热带落叶、阔叶和长绿混交林典型地域，野生动植物资源丰富，地质地貌独特，既有多样性，又具观尝性，加上这里是武汉市海拨最高的山寨，冬无严寒，夏无酷暑，水媚风柔，气候清凉，是一个适合养老休闲的好地方。
他找到了华中科技大学、武汉大学的知名专家给他做景区的规划。专家介绍，木兰清凉寨，现存的古寨墙、古寨井、古寨人家和古寨暗道等历史实物见证，又有花木兰荣归登高、太平军驻扎点兵和黎元洪故里寻根等民间传奇掌故。如果以大山深处的通天湖、酒醉湖为轴心，将汇聚原始生态青山绿水、奇木珍禽的牛郎谷、飞流谷、清香谷连成一体，给游人反璞归真回归自然的原始野趣，一定可以得到更多游客的青睐。
“专家估算，整个项目的投资建设，不会超过3000万。”怀揣着专家规划的蓝图，易友清带着自己从汉正街做生意挣来的3000万，跟黄陂区政府签订了，总面积约10平方公里，50年的免费使用权的协议。当时因为这里是海拔最高点800余米，常年温度要比市区低6—8度，是避暑度假的好地方，于是起名叫木兰清凉寨。
“当时家人都反对这个疯狂的决定”，但易友清不为所动，20多次到木兰清凉寨考察。当时对旅游项目也没有什么经验，自己也只是一个高中文化毕业，对旅游文化更是不了解“我做了大半辈子的生意，对钱已经看淡了，以为赔了就赔了没什么大不了的。”
“2004年6月在准备开建的时候，我来到这个山脚下，这边还不能通车，一望无际的荒山野岭。山里没有路，向导在前面用镰刀开路，易友清跟在后面做记号，以免下山时迷路。但是站在山上我信心百倍，认为要不了两年这里就是一个旅游景点，规划的蓝图早已经在自己的心中构成。”易友清说，事实上，我太高估了自己的能力，或者说我把旅游开发想象的太过简单了，以为修一条旅游路线，打造几个旅游景点就可以了，但是从修建的那一刻起困难就此接踵而来。
“当时，上百个工程连在一起开建，除了工程部的人，主要负责就是我，工程的验收，工程上有什么需要等等都需要我亲力亲为。那时候我吃住都是跟工人们一起的，当时连夜加班建设，我也不能安心的睡觉，记得有两次深夜我去工地上看看工程的进度，天太黑了，脚一滑从山上滚了下来，如果不是下面有工人接着我，恐怕早就没命了。”易友清说。
2005年清凉寨的宾馆建起，让易友清想不到的是，规划中这个宾馆投资几百万，但建成后远远超出预算。“这个地方以前是一个深沟，要把山炸掉把这个沟给填平，然后才可以开建，就这座有着8000平米的宾馆就花掉了4000多万元。”易友清指着这个宾馆告诉《鄂商》记者。
2006年清凉寨一期工程完工，计划投资3000万全部用完，然后又投入了2000万，而且从银行贷款一千多万。“那一段时间是最艰难的时候，因为没有资金工程就无法推进，我把家里的房子作抵押才勉强在银行贷了1000多万元，但1000多万也无济于事，没办法只有找朋友投资，我的好朋友和我弟弟分别在第二年和第三年入股。”
当时易友清的全部资产为3000万元，清凉寨1期就要扔进去5000万，一旦生意不好，很快就要面临破产。
从2004年6月动工到2006年5月1日试营业，整整两年时间，易友清在工棚住了一年半，“每天都睡不着觉，闭上眼睛就看见建好的景区里一个人都没有，吃安眠药都没用”。
2006年4月26日开园试营业营业，5月1日正式开园，为了吸引游客，清凉寨特地投资100万元，当天在清凉寨举办了第四届武汉小姐选美大赛，当日的接待游客6000千于人。刘光义说：“当时易董的眼泪直在眼里打转，一句话都说不出来。”
忍痛割爱
为更好地开发利用境内旅游资源，2007年，易友清在旅游开发公司的基础上，注册了武汉清凉寨农业开发公司，打造农业龙头企业。
只靠一条旅游线路，几个水库，几座山是远远不够的。2008年3月8日投入使用初步建成了清凉峡谷风情区、刘家山村民俗区、西峰古寨怀古区三条主导旅游线路，开发旅游景点55个。
旅游景点的建设需要资金的支持，而对于一个起步不到两年并不为游客熟悉的旅游景点来说，他的门票收入也只不过是锦上添花。易友清四处寻找投资商，找政府到银行贷款，可是银行本来的2000多万贷款还没有还，银行也根本不可能再次贷款给他。无奈之下，易友清卖掉了自己在汉正街年租金收入百万元的门面房，用于旅游投资开发。
但是几百万对于几十个旅游景点的建设远远不够的。“不说其它的，只说景区修建的一个不到20平米的厕所，就要花上20——100万元。”
刘光义介绍：“2009年，为了缓解易友清遇到的困局，2007年他的朋友投资了几十万元；2008年他的弟弟投资了几百万元。2009年，他的侄女易爱珍投资了4000万，帮助易友清来打造清凉寨。”
2009年6月，清凉寨二期工程完工，清凉寨新修建清凉峡谷风情区、刘家山村民俗区、西峰古寨怀古区三条主导旅游线路，顺利获得国家3A景区的评审。游客量增加了20%，清凉寨景区被湖北电视台评为“观众心中最美的家乡”；被湖北省旅游协会、湖报传媒楚天金报授予“最具魅力的新景区”，等多项荣誉称号。
2010年下半年，在清凉寨被评选为3A景区之后，召开股东大会，商议未来投资意向，和打造清凉寨的核心发展思路。然而就在这时候，易友清提出打造清凉寨要发展农业版块基地，推进农业产业化经营。对梯田坡地实施退耕还茶，新建茶叶基地800亩；建设高山有机绿茶基地，打造“木兰清凉”品牌，发展以茶文化为主导的乡村休闲游，丰富武汉市民的旅游文化生活，推广茶科技和推动茶旅游。开发清凉寨高山有机云雾绿茶产业，整合黄陂茶资源，筹建武汉木兰茶研究会，把握茶文化艺术商机，搭建产供销沟通平台，培养茶文化艺术人才，推进黄陂茶文化、茶产业的发展。
据了解，易友清认为，旅游就是一种文化，清凉寨必须要有一个主题文化来做支撑，而清凉寨茶文化是可行的。而作为最大股东的易爱吟觉得，茶文化不能起到立竿见影的效果，旅游不需要什么文化，只要能挣到钱就行。而另两方有同意也有反对，四方的意见不统一。今年最大的股东易爱珍因跟易友清的意见无法达到一致，进而离开清凉寨。而另外的两个股东，也纷纷离开，开始自己的事业。
目前清凉寨股东分裂，累计债务达到1000多万元，截止到目前总投资达到8000万元。 今年3月份，易友清一手打造了4年的清凉寨，突然要以投资额的一半——4000万转让。
“其实清凉寨要是建设好的话还是很有发展前景的，今年的游客量比去年增加了30%。现在已已建成三条旅游线路，一条就是最初的景点的旅游线路，另一条就是通向刘家山村农家乐的旅游线路，还有一条线路是站在山顶的最高处可以看到整个黄陂区的景象，而且山下就是一个湖，尤其是早上云雾缭绕，风景如画。另外我们已经规划了一个通天湖水上娱乐项目，准备修建水上激光剧情表演舞台，这个舞台修建好之后，每天晚上游客可以一边品茶一边观看演出，这个项目的预算是上亿元。”
为明确机动车辆买卖双方各自应承担的法律责任及义务，经双方自愿同意签定以下协议：(售车方简称为甲方，购车方简称为乙方)
售车方(甲方)：
购车方(乙方)：
一、甲方将微型货车，牌号：，发动机号：，车架号：转让给乙方，双方达成成交总额为(人民币)元（大写：）。
二、甲方应对该车手续及车辆的合法性负责(包括该车在年月日前所发生的一切交通事故及经济纠纷)。该车自交车之日起(时间年月日起)所发生的交通事故及违法活动均由乙方负责与甲方无关。
三、该车办理过户事宜，过户费由乙方承担，过户时甲方应主动配合办理转户所需手续及车辆有关证件。该车自交车之日起，该车以后所需费用均由乙方负责购买(包括年审费及保险费)。
四、因双方交易车辆为旧机动车车辆，故双方签定协议时均对(车身及发动机工作状况表示认同)。
五、该协议书一式两份，双方签字生效，双方不得违约，不得对成交金额提出异议，不退车及车款。
售车方(甲方)：购车方(乙方)：
身份证号码身份证号码
联系电话：***联系电话：
地址：忻城县思练镇梅岭村卜佑屯地址：
签定时间：年月日时签
一、资产转让—国有土地使用权转让
模式：A公司资产中所含的某地块国有土地使用权转让给B公司，B公司向A公司支付土地转让款。转让前提条件：
1、按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
4、《城市房地产转让管理规定》第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。优势：
1、剥离项目公司风险；
2、收购程序简单。劣势：
1、政策障碍；
2、权属变更、开发资质重新变更或办理；
3、税负： 转让方：企业所得税、增值税及其附加税费、土地增值税、印花税； 受让方：契税、印花税
二、股权转让
模式：项目公司股东A或B将部分或全部股权转让给C，C向A或B支付股权转让价款。问题：是否无效？
三、增资扩股
模式：项目公司A或B分别持有项目公司股权，A、B或C增加项目公司投资，向项目公司支付增资款，并按投资比例或约定占用股权比例的行为。
四、股权转让与增资扩股之间的区别：
1、股权转让和增资扩股中资金的受让方不同。
2、投资人对公司的权利义务不同。
3、出资完成后，公司的注册资本的变化不同。
4、增资扩股后公司原股东股权计税成本不变，股权转让后公司原股东股权计税成本会发生改变。
举例：假设原公司有 AB 两个股东，A 占 70% 的股份，B 占 30% 的股份，现在投资人为 C，原公司的注册资本为 1000 万元，现在如果 C 用股权转让的方式占公司 20% 的股份，股权对价为1000万元，如何操作？
现在哪三个方面
建设工程项目转让是房地产转让的一种方式，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
法律咨询：工程项目转让与在建工程转让区别主要体现在哪三个方面
中顾法律网律师回答： 转让的内容不同。转让的范围不同
转让前的工程开发程度不同 相关法律知识：
《中华人民共和国建筑法》中有关内容的规定 第五十七条 建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。
第五十八条 建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。
近年, 农民的房地产市场渐渐活跃, 农民往往将其在宅基地上所建房屋对外租赁或售与别人。购买者中多是本村或外村居民, 还有很多外来做工者, 还有的则是城镇非农户口居民, 在大致相似的房屋售卖中萌生的纠葛也较多。该类违法案件诉至法院后, 牵涉到的首要问题即是:合约是否管用。一种意见觉得, 假如购房者能获得宅基地运用权, 售卖合约不存在其它违法行为, 则应确定地认为合约管用。另一种意见觉得, 乡村居民对宅基地只享有运用权, 而无处分的权益, 而卖出住房的行为, 其实已处分了宅基地运用权, 故合约应确定地认为失效。争议萌生的理由在于:《土地法》规定:农民乡村居民出卖、对外租赁住房后, 再提出请求宅基地的, 不予准许。尽管该条是针对宅基地提出请求而规定的, 但从该法及该条的规定来看, 农民乡村居民对外租赁、卖出宅基地上所建住宅, 法律并未予严禁, 也未对该卖出行为设置什么限制。但农民宅基地属农民集体所有, 只有集体内部人员才享有宅基地的运用权。而经过房屋的出让, 也将与房屋不可以分离的宅基地运用权一并出让, 将宅基地运用权的主体扩张到非集体人员。这样, 依据《土地法》的规定, 农民一户只能领有一处宅基地, 假如房屋出让只在集体内部人员之间施行, 也可能使购房者经过房屋的受让而使自个儿领有的宅基地大小超过国家规定的标准。那么, 农民的房屋到尽头能否出让, 这类合约的效力应怎么样确定地认为就十分值得关注和深思。
对农民房屋售卖合约持周密谨慎态度, 源于国家对农民土地的一贯政策规定。《土地法》明确:爱惜、合理利用土地和切合实际尽力照顾耕地是我国的基本国策。从八十年代以来, 国务院多次发文, 着重提出对耕地的尽力保护。相关行政规章、文件对农民建房、宅基地的提出请求也规定了严格的审查批示手续。1993年11月1号实行的《村镇计划建设管理条例》规定:农民建房应先向村集体提出建房请求, 若是需要运用耕地的, 经乡级国家行政机审查核定、县级国家行政机建设行政主管部门检查核对, 再向县级国家行政机土地管理部门提出请求用地, 经县级国家行政机准许后, 由县级国家土地管理部门划拨土地;若是运用原有宅基地、村内空闲地和其它土地, 也应由乡级国家行政机关依据村镇计划和土地利用计划准许。城镇居民如需运用集体土地建房, 还应经其所在地方单位或是居民委员会答应, 再按上面所说的两种状况审查批示程序。因为这个, 有人觉得, 既是宅基地提出请求有严格的规定, 乡村居民出让房屋也牵涉到宅基地运用问题。只有在买受人按相关规定提出请求得到所售房屋宅基地运用权后, 才能确定认为购房合约管用。假如这种观点成立, 乡村居民售房的权益将无从行使。农民房屋售卖的卖出方为农民集体, 而购买方存在两种事情状况:一是集体团体内的人员, 二是集体团体之外的人员。集体团体内里人员又有三种具体情况:一是本身已有宅基地, 且合乎国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地, 但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体团体落户居住, 但尚没有被分到宅基地。依据一户乡村居民只能领有一处宅基地的规定, 对已有宅基地且合乎国家标准的乡村居民, 再提出请求宅基地是不可能获得准许的。对第二种事情状况的乡村居民, 尽管其已有一处宅基地, 但如没有特殊情况, 也很难再提出请求到第二处宅基地。对第三种事情状况, 提出请求宅基地务必通过法律、法令规则规定的手续。因为这个, 纵然是售房行为发生在乡村居民集体团体内成员之间, 也将难于施行。售房者首先要检查核对购房者的具体状况。若是乡村居民集体外部人员提出请求宅基地建房, 条件将更为严格。假如将这些规定适用于售房行为, 购房者的资格待定, 乡村居民卖出房屋将难上加难。
经过前述提到的法律、法令规则规定, 不难看出, 国家对宅基地提出请求是严格扼制的, 而上面所说的规定并不牵涉到乡村居民已按规定提出请求到宅基地并按审查批示程序建筑房屋。对待这一问题, 实际上是怎么样确定宅基地的权益性质, 以及宅基地上的权益与地上房屋的权益关系。我国土地占有权的主体分为国家和集体两种。宅基地占有权属农民集体, 其运用权由集体团体按法律规定的条件和手续划拨给乡村居民运用。作为宅基地运用权人, 有权在获得的土地上享有运用的权益, 可以在该土地上建筑住房以及其它依附物。作为运用权人无权单独出让宅基地, 但假如运用权人在宅基地上已建筑了房屋, 房屋的占有权的完整权力职能归属宅基地运用权人。此时, 房屋的占有权与土地的占有权分属不一样的权益主体, 双方在权益行使方面定然互相联系。而房屋与土地紧密接合的独特方式决定了二者必有一方要妥协, 是房顺地走还是地随房走。假如只能准许房顺地走, 那么农民因不享有土地的占有权将影响其房屋的占有权的行使。他只能对其房屋或其它依附物享有运用、收入的权益, 而无从行使处分的权力。假如宅基地运用权人欲走出农民, 创建一番事业, 其宅基地上的合法建造只能经过对外租赁来施展物的作用。没有疑问, 这使其权益的行使很不充分。假如准许地随房走, 即乡村居民有权卖出住房, 乡村居民对房屋占有权的行使将不存在什么绊脚石, 那么此举是否有碍集体对土地享有的占有权呢?作者觉得, 并不影响。宅基地划拨给乡村居民运用, 集体对其全部的土地其实并不可以行使更多的权益。当乡村居民卖出房屋时, 仅只是宅基地的运用权人换了另外主体, 乡村居民并不可以经过卖出房屋而从其中取得宅基地的收入, 他只能取得卖出房屋的好处。因为这个, 对集体生产合作社的经济好处并不存在进犯的问题。且准许农民房屋自由出让, 将使农民的房屋施展最大的作用。物权法草稿第十五章规定了宅基地运用权, 从草稿规定可看出, 草稿准许农民房屋卖出。该草稿第272条:建筑在宅基地上的住房占有权出让的, 宅基地运用权同时出让。第273条:建筑在宅基地上的住房占有权抵押的, 在成功实现该抵押时, 宅基地运用权同时出让。由此可见, 草稿对房屋占有权与宅基地运用权的关系采地随房走。应当说草稿的规定是积极、合理并行得通的。我们可以比较一下市民的房屋占有权与农民乡村居民的房屋占有权。城市的房改房与农民的房屋有一定的相仿之处, 房改房的售价中不含土地收入, 因为这个建设部规定已售公房上市应该向国家或产权单位补交土地收入。国家对房地产二级市场持积极的开放政策。农民乡村居民享有的住房占有权与市民的住房在占有权的权属方面并无二致, 假如对乡村居民售房采取限制性政策, 对乡村居民来说是不公的。为此, 作者提议, 国家对乡村居民售房也可参考房改房上市的相关作法, 由集体土地占有权人交来一定的土地收入。经过购房获得别人宅基地运用权的人假如不具备公社社员身分, 可以通过向集体缴纳一定的花销获得宅基地运用权。若是具备公社社员身份的人, 可分为两种情况:其已有宅基地且达到国家规定的标准, 可以购买别人的住房, 但需交纳一定的土地花销。若是没有宅基地或达不到规定的标准, 可以通过审批后, 无需交纳一定的土地花销。
说法：《婚姻法》第二十一条第三款规定：“子女对父母有赡养扶助的义务。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”第二十八条规定：“有负担能力的孙子女、外孙子女，对于子女已经死亡或子女无力赡养的祖父母、外祖父母，有赡养的义务。”《老年人权益保障法》第十四条第一款规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。”第十五条第一款规定：“赡养人应当使患病的老年人及时得到治疗和护理；对经济困难的老年人，应当提供医疗费用。”根据这些规定，老张的想法是错误的，赡养义务是一种法定义务，是不可转让的。除非有子女死亡或子女无力赡养的情形，孙子女才有赡养祖父母的义务，老张与小儿子签订的“转让”他老爸赡养义务的协议无效。
赡养义务不可以转让，但照料等赡养义务的履行可以委托。《老年人权益保障法》第十五条第二款中规定：“对生活不能自理的老年人，赡养人应当承担照料责任；不能亲自照料的，可以按照老年人的意愿委托他人或者养老机构等照料。”委托是一种民事法律行为，可以适用《合同法》。《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”有偿委托的受托人，必须按合同的规定或委托人的指示，履行被委托的事项，不履行要承担违约责任。受托人按合同或指示履行委托人的委托事务造成的法律后果由委托人承担，受托人不承担法律责任。老张把照料老父亲的义务委托给了小儿子，小儿子没有尽到委托义务，张大爷起诉，老张仍是被告。所以无论转让也好、委托也好，子女为父母承担赡养义务都是逃避不了的。至于老张的小儿子不尽委托义务，老张追究小儿子的违约责任，是另一种法律关系，与老张对老父亲应尽的赡养义务无关。
——资料部分来源于深圳能源投资股份有限公司2003年2004年报告
作者：小张来源：中国会计视野
在财税（2002）191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》执行之前。钦州市有一个特殊的案例，反映了上市公司强大的攻关游说能力和权钱交易的黑幕，历经四年各方利益的博弈，经过市、省、国家税务机关频繁下文和市中级法院、省高级法院反复判决，最终钦州市税务机关坚持税收原则，顶着上级部门的压力，穿破了企业的避税筹划方案，还原了业务的真相，赢得了胜利。
2000年4月25日，深圳能源(钦州)实业开发公司股东会作出决议，同意能源集团将其持有钦州实业公司75%的股权以协议价计232,400,000.00人民币元转让给中国石油化工股份有限公司；同意该公司将其持有钦州实业公司25%的股权以协议价计77,500,000.00人民币元转让给广西壮族自治区石油总公司。对于这项筹划业务，钦州市地方税务局认为是以股权转让名义转让房地产行为，征收土地增值税和营业税，并经广西壮族自治区地方税务局请示总局，国家税务总局以国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》，同意应当征收土地增值税。
然而股权转让方深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司不服，提请广西壮族自治区地方税务局支持，广西壮族自治区地方税务局给总局的《情况报告》中回避一些重要的事实。于是2000年11月28日，国家税务总局以国税函[2000]961号文《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》，认定该公司上述股权转让行为不属于营业税的征收范围，不征收营业税。但是钦州市地方税务局稽查局依然依据《营业税条例》等规定，2000年12月15日发出钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》。
深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司不服诉诸法律，2001年3月向广西壮族自治区钦州市中级人民法院提起诉讼，要求钦州市地方税务局稽查局撤销钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》。
2002年9月27日，广西壮族自治区钦州市中级人民法院以(2001)钦行初字第2号《行政判决书》判决该公司败诉。该公司不服此判决，在规定期限内向广西壮族自治区高级人民法院递交了上诉状。同时，钦州市地方税务局越级请示国家税务总局寻求支持。2003年12月22日，国家税务总局以国税函[2003]1345号《国家税务总局关于深圳市能源集团有限公司、深圳能源投资股份公司转让股权涉税问题的处理决定》，认定该公司转让持有深圳能源(钦州)实业开发公司25%的股权按“股权转让行为”适用税法，并要求广西壮族自治区地方税务局遵照执行。
由于广西壮族自治区高级人民法院某审判庭对税法不熟悉，2004年2月23日以(2002)桂行终字第29号《行政判决书》作出终审判决，撤销广西壮族自治区钦州市中级人民法院以(2001)钦行初字第2号《行政判决书》关于维持钦州市地方税务局稽查局钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》中第(1)项(该公司按“销售不动产”和“转让无形资产-转让土地使用权”缴纳营业税计1,937,500.00元、城市维护建设税计96,875.00元、教育费附加计58,125.00元,共计2,092,500.00元，并处以一倍罚款，计2,092,500.00元)的判决，认定该公司前述转让股权行为不属于营业税的征收范围。
随后，广西壮族自治区高级人民法院经过合议庭讨论通过(2002)桂行终字
第30号《行政判决书》作出终审判决，确认能源集团在上述股权转让行为中包括转让土地使用权(权利人为能源集团)行为，判决能源集团缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和滞纳金共计8,612,730.00人民币元。深圳能源投资股份有限公司2004年报告年报《营业外支出明细》项目列示该项罚款支出。由于该项土地使用权原准备用于钦州实业公司建设，其权益由能源集团和该公司共同享有，惟土地使用权证未能分开办理，故该公司按照原持有钦州实业公25%的股权比例承担转让该项土地使用权应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和滞纳金计2,153,182.50人民币元，同时按照原持有钦州实业公司25%的股权比例享有该项土地使用权转让收益。
2004年5月31日，国土资源部办公厅对该类情况的意见《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）出台，惟截至2004年12月31日止，该项土地使用权转让过户手续尚未办理，转让收益尚未取得。因此，国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》中的所请示的行为并未实现，该项业务未征收土地增值税。
该案例过程:
土地增值税=企业以转让股权名义转让土地(筹划)→钦州市税务局(征税)→企业(活动)→省税务局请示总局(征税)→企业土地未过户(未征税)
营业税=企业以转让股权名义转让土地(筹划)→钦州市税务局(以转让不动产征税)→企业(活动)→省税务局请示总局(不属于转让不动产不征税)→企业上诉中级法院(征税)→企业土地未过户→钦州市税务局请示总局(以股权转让征税)→企业上诉高级法院(不征税)→企业上诉高级法院(改判征税)
实际工作中我们遇到了这样的案例。我们的案情是这样的：
背景：原X公司因涉及污染，政府督促其迁出。
案情：我市某公司（X公司）最初由一个民营企业股东（A公司）、一个国有企业股东（B公司）和一个自然人股东（C，法定代表人，与A公司存在关联关系）共同出资兴办，去年5月国有企业股东先将其所持全部股权以高于投资成本11.79%的价格转让给另一民营企业（D公司，该企业是A公司 的母公司），转让价格根据2011年一份评估报告（Y报告）中的净资产计算，同年7月自然人股东C将其所持全部股权以高于投资成本11.86%的价格同样转让给D公司，企业股东A公司以同样价格将部分股权转让给D公司，转让价格计算依据均与前述一致，C应纳个人所得税已申报入库，至此，X公司由A公司与D公司共同控股，股权比例分别为60%、40%；同年8月，A公司与D公司开始着手转让其全部股权的前期准备工作，请资产评估公司以2012年5月31日为基准日出具了一份评估报告（Z报告），并着手公司员工的辞退工作，今年2月，A公司与D公司联合与E公司签订了一份股权转让的框架协议，计划将全部股权转让给E公司，协议转让价格为原股权成本的4.85倍、是Z报告中固定资产与无形资产（土地使用权）评估价格的1.36倍，在框架协议商谈过程中，E公司原本是不同意如此高额的转让价格的，政府为促成X公司所谓的转型升级、对E公司作出了一些承诺，框架协议中，计划先由E公司拿出相当于X公司负债总额（Z报告中的负债总计金额）的资金来增加A公司与D公司在X公司的股权成本，资金用于偿还原来X公司的债务，接着再以框架协议确定的转让价格将全部股权转让给E公司，今年4月，框架协议得到了执行，但受让方不再是E公司，而是与E公司有关联关系与F公司，5月初双方在工商部门办理了股权转让的手续，根据工商部门提供的股权转让协议和我们所了解的情况，先前框架协议中的增资还债没有实际执行，银行债务由股权变更后的X公司负责偿
还，其它债权债务仍由原股东A公司与D公司负责收取和偿还、变更后的X公司提供银行专户进行核算，工商部门提供的股权转让协议转让价格为原先确定的转让价格减去增资还债金额后的价格，在此次股权转让行为正式发生前后，原X公司员工陆续解聘。
疑问：其实大家明白，这是一例明显的税收筹划，A公司与D公司卖的其实是X公司资产。我们如何突破该企业筹划方案，将营业税、土地增值税征收入库？
1、我们系统内有人建议按《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号），从债权、债务和劳动力没有一并转让入手来突破营业税，政策适用是否准确？ 如果可以适用此政策，如何取证、突破？
2、对于土地增值税，有建议请省局批复明确可以按土地增值税有关法律法规征收，是否合适、可行？
3、对第二次股权转让行为中的自然人股东C转让价格，部分人认为与第三次股权转让框架协议中的价格相比，价格明显偏低且无正当理由，意欲按第三次股权转让框架协议中的价格重新核定、追缴税款，是否合理？
相关文件：
4、当年广西壮族自治区高级人民法院的(2002)桂行终字第30号《行政判决书》判决征税的依据和理由是什么？
周围有人建议按《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号），从债权、债务和劳动力没有一并转让入手来突破，政策适用是否准确？
你也看到了关键词“土地使用权(权利人为能源集团)”，这个案子恐怕很难复制...我简单理一下，请楼主指教看我的理解有没有问题：
这个案子——实际上是能源集团在钦州买了一块地准备开发，然后与能源股份合资成立了能源钦州。并以土地入股。后来因为产业调整无法开发，就准备把这块地转让出去。然后就以股权转让的名义把能源钦州转让给中石油。然后地税局就要求缴税。而能源集团认为我这是股权转让不存在交税的问题。
事实是能源集团成立能源钦州的时候就有土地转让的问题，就应该交土地增值税和营业税了。但因为土地证的原因（没有过户给能源钦州），所以一直没有交。现在转让给中石油，要过户了，却想以股权转让的名义不缴税。因此我认为税务局的处理没有问题。
“惟截至2004年12月31日止，该项土地使用权转让过户手续尚未办理，转让收益尚未取得。因此，国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》中的所请示的行为并未实现，该项业务未征收土地增值税。” 所以行为实现后应该还要增土地增值税的应该是的！刚刚同事在网上了解到，我原来不知道是土地投资入股的。目前看，广西高院应该是以国税发[1993]149号 《国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知 》来判决的。
八、转让无形资产【注：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）文件规定，此条款自2002年12月10日起与财税〔2002〕191号文件内容不符的规定废止。】
转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。
无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。
本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
（一）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
（二）转让商标权转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。
（三）转让专利权转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。
（四）转让非专利技术转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为。提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。
（五）转让著作权转让著作权，是指转让著作的所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。
（六）转让商誉转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
最近听一个税务师事务所的人讲以转让股权为名转让房产土地是要征土地增值税，原因是被转让方一般存续时间较长，转让后若进行房地产开发，接手方在计算土地增值税时对土地、房屋原始依据不容易取得，从而产生征纳双方的矛盾。
凭什么重新定性交易呢？实质课税原则？依据呢？税法可以突破私法，但也应保有必要的尊重，转让股权必然会同时转让原有资产的所有权属，要不要把所有的股权转让行为都穿透为转让资产呢？
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