北京市国有土地登记工作规范

北京市国有土地登记工作规范篇1

《北京市国有土地登记工作规范》（以下简称《规范》）适用于我市行政辖区内除土地总登记外的国有土地使用权、土地抵押权、地役权登记以及异议登记、预告登记。北京市国土资源局、北京市国土资源局各区（县）分局（以下简称各分局）在办理国有土地各项登记手续时均应按本《规范》有关规定开展工作。

土地总登记结束后遗漏或各种原因在总登记时未能登记的国有土地，申请土地登记的，应当按照市国土资源局《关于进一步加强日常土地登记工作有关问题的通知》（京国土籍„2010‟489号）有关规定，纳入初始登记程序办理。

第一部分总则

一、国有土地登记的内容

国有土地登记的内容包括土地权属性质、土地权属来源、土地权利主体、土地权利客体以及直接相关的其他内容。

（一）国有土地权属性质包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、土地抵押权、地役权。

（二）国有土地权属来源包括划拨、出让、作价出资或入股、国家租赁、授权经营等。

（三）国有土地权利主体包括自然人、法人和其他组织。

（四）国有土地权利客体包括土地坐落、界址、面积、用途（地类）等。

二、土地登记的审核与审批

（一）土地登记的审核

单位（包括在京中央单位、军队、武警、保密单位）、个人或其他组织办理国有土地使用权、土地抵押权或地役权登记,以及异议登记、预告登记的，应当向土地所在区（县）国土资源分局提出申请。各分局应当按照《土地登记办法》及本《规范》依法受理土地登记，并进行初审和审核。

（二）土地登记的审批

1.在京中央单位土地登记的审批

（1）在京中央单位申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后，填制《土地登记卡》、《土地登记审批表》、《关于批准办理土地登记并加盖国土资源部土地登记专用章的请示》（附件1）和《国有土地使用证》，于2个工作日内上报北京市国土资源局。北京市国土资源局根据《在京中央国家机关用地土地登记办法》，在5个工作日内进行审批。经批准后由各分局依法进行注册登记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“国土资源部土地登记专用章”。（2）在京中央单位申请土地抵押权或地役权初始登记、变

更登记、注销登记、更正登记和补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）在京中央单位申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》（附件2）或《预告登记证明》（附件3）。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

2.军队、武警和保密单位土地登记的审批

（1）军队、武警、保密单位申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后，填制《土地登记卡》、《土地登记审批表》、《关于批准办理土地登记并加盖市政府土地登记专用章的请示》（附件4）和《国有土地使用证》，于2个工作日内上报北京市国土资源局。北京市国土资源局在5个工作日内上报市政府审批。经批准后由各分局依法进行注册登

记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“北京市人民政府土地登记专用章”。

（2）军队、武警、保密单位申请土地抵押权或地役权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记和补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）军队、武警、保密单位申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

3.其他单位或个人土地登记的审批

（1）其他单位或个人申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后依法报区（县）人民政府审批。经批准后依法进行注册登记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“××区（县）人民政府土地登记专用章”。

（2）其他单位或个人申请土地抵押权或地役权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）其他单位或个人申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

4.跨（区）县行政区域的土地登记的审批

跨（区）县行政区域使用土地的，应当分别向土地所在地的区（县）国土资源分局申请土地登记，报土地所跨区域各区（县）人民政府分别批准后办理土地登记。

三、土地登记人员的要求

土地登记实行登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国土资源部颁发的土地登记上岗证书。未取得部《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在《土地登记审批表》、《土地登记卡》上签字。

第二部分一般规定

一、土地登记实行依申请登记

（一）土地登记应当依照申请进行，但《土地登记办法》第五十条、第五十四条、第五十八条规定国土资源行政主管部门可以直接办理注销登记、更正登记的除外。

（二）土地登记应当由当事人共同申请。但有下列情形之一的，可以单方申请：

1.国有土地使用权初始登记；

2.因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

3.因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

4.因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

5.更正登记或者异议登记;

6.名称、坐落或者用途变更登记;7.土地权利证书的补发；

8.其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

（三）两个以上土地使用权人共同使用同一宗土地，应当分别申请土地登记。

属于两个以上房屋共有权人共同使用房屋的，申请办理土地登记时应当共同申请。土地登记部门应当在核发的《国有土地使用证》上注明所有共有权人的姓名或名称。

二、土地登记程序

土地登记程序是指在地籍调查完成的前提下土地登记依法应当履行的工作步骤，一般包括土地登记申请，收件受理、权属审核、注册登记和核发土地证书五个步骤。

（一）土地登记申请

1.土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向各分局申请土地登记。

2.土地登记申请的具体事项：

（1）依法设立、取得国有土地使用权、土地抵押权或地役权的；

（2）国有土地权利人发生改变、土地权利人姓名或名称、土地坐落和土地用途等内容发生变更的；

（3）土地权利依法消灭、终止的；

（4）国有土地权利人、利害关系人发现土地登记簿记载的

事项确有错误的；

（5）土地权利发生转让后，需要预先登记土地使用权转让内容的。

3.土地登记申请的主体

土地登记申请人包括自然人、法人和其他组织。申请人可以书面委托他人办理相关事项。

4.申请土地登记时应根据不同的登记事项提交下列文件资料：

（1）土地登记申请书（附件5）；（2）申请人身份证明；（3）土地权属来源证明；（4）地上附着物权属证明；（5）地籍调查成果： ①地籍调查表； ②宗地界址点成果表； ③宗地图；

（6）法律法规规定的完税或减免税凭证；（7）其他法律法规规定的相关材料。

（二）收件和受理

1.申请人提交土地登记申请书及有关证明材料后，各分局应当当场对申请材料进行查验。申请人提交的申请材料属于复印件的，申请人应当在复印件上加盖公章或签字。

（1）对法人资格的查验

①境内的企业法人，为《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》。

不具备企业独立法人资格的，为上级单位出具的书面授权证明和申请人的营业执照或登记证书。其中属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，为加盖本机构公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证的复印件。

非企业法人,为《组织机构代码证》。不具备独立非企业法人资格的，为上级单位出具的书面授权证明和申请人的《组织机构代码证》。

②境外的法人、其他组织（含港澳台），为经公证的商业登记证或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件以及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再查验原件。

③申请人为军队、武警部队的，不查验单位身份证明。（2）对法定代表人身份证明的查验

法定代表人身份证明，必须是法人组织书面出具的法定代表人身份证明书，并加盖法人公章。

单位名称应当与公章名称一致。法定代表人应当与《企业法人营业执照》或《组织机构代码证》上的法定代表人名称一

致。

（3）对自然人的资格查验

申请人为自然人的，查验其个人身份证件，包括居民身份证、军官证、护照或其他合法有效的证件。

（4）对委托手续的查验

凡是委托他人申请的，应当查验其《土地登记委托书》以及受托人的个人有效身份证明。自然人委托他人办理土地抵押登记及补发土地证书时，其委托书应办理公证手续。

①委托办理登记的，大陆居民查验授权委托书（原件）、受托人身份证明；

②无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其监护人代理申请，查验监护人和被监护人有效身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，查验法院出具的证明文件）或监护关系公证书（原件）；

③境外法人或其他组织委托办理的，查验经依法公证或者认证的授权委托书和受托人身份证明；

香港公证机构出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；台湾公证机构出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；

外国法人、其他组织、个人在外国公证的公证文件需中国驻该国使、领馆认证。

（5）对土地权属来源材料的查验

各分局应当按照行政服务类事项规定的提交材料的要求查验土地权属来源材料。查验时发现土地登记权属来源材料有不符合要求的，应向申请人说明情况要求其改正或退回。

（6）查验申请登记的宗地是否在本登记辖区

各分局应当依据现行的民政部门行政区划及土地调查成果查验申请登记的宗地是否在本登记辖区内。

2.对当事人提出的土地登记申请，各分局查验后应当根据以下情况分别做出处理：

（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当场做出《不予受理通知书》（附件6），告知申请人向有管辖权的区（县）分局提出申请；

（2）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，可当场或者在5日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容；

（3）申请材料存在可以当场更正的错误的，要求申请人当场更正并签字；

3.受理

申请材料齐全，符合法定形式，或申请人按照要求全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

（1）土地登记申请人提交的文件资料，经各分局工作人员查验无误后，按照顺序编号并填写《土地登记收件单》（附件7）。《土地登记收件单》一式两份，一份为存根，由土地登记机关保存；一份为收据，由土地登记申请人收存，作为土地登记申

请人领取土地证书的凭据。

收件整理应做到随收随整，按照《土地登记申请书》在前，其他文件、资料在后的顺序，一宗地一份，装入档案袋。档案袋编号应与收件单编号一致。

（2）《土地登记收件单》填写要求：

①收件编号（收件单右上方编号）按照受理要求进行统一编号，不重不漏。

②土地登记收件单上的序号按照收取文件件数顺序编号，如收到3份文件，序号编到3。

③收件单上的页数指每一份文件的页数和所交文件的总页数。收缴的每一份文件的页数填在相应文件的页数格内，再将全部文件的页数相加为总页数。

④土地登记收件单备注栏填写交件时认为需要说明的事项。

⑤交件人姓名必须是亲自向土地登记人员提交材料、资料的人员姓名。交件人是受托人的，交件人应填写受托人姓名，不能填写申请人姓名。

⑥收件人、交件人填写的收交件日期应一致。收件完成后，双方应在收件单上签署日期。

（三）权属审核

权属审核分为初审和审核。审核的依据包括法律依据和书证依据。审核的标准：权属合法、界址清楚、面积准确。

1.对土地登记申请人身份资格的审核按照收件查验的标准进行审核。2.对宗地自然状况的审核

审核要件为地籍调查成果，包括《地籍调查表》、宗地图、宗地面积表、宗地界址坐标。具体要求如下：

地籍调查成果是否齐全完整、《地籍调查表》填写是否全面准确、用地批准范围和实际范围是否一致。

宗地面积审核包括对宗地总面积、地类面积的审查；共用宗地的，还应审核共有使用权面积、分摊面积。

登记人员认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

3.宗地权属状况的审核

审核宗地的土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。（1）土地权属来源的审核

土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。土地权属来源证明应当合法、有效。

（2）土地使用权类型的审核审核土地取得的方式。（3）土地使用期限的审核

以出让、国家租赁、作价出资或入股、授权经营方式取得国有土地使用权的，其使用终止日期应与有关合同一致。

有期限使用划拨国有土地使用权的，其使用终止日期应与

有关批准文件一致。

（4）土地用途的审核

土地用途应按照国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级分类确认。

对规划批准或出让合同约定的土地用途，应根据地籍调查成果结合《土地利用现状分类与城市规划用地分类标准对照表》进行归类。按照国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类在《土地登记卡》、土地权利证书上填写登记用途。

出让合同尚未按照国家标准《土地利用分类》填写土地用途的，应当在《地籍调查表》、《土地登记审批表》、土地权利证书和《土地登记卡》上同时注明批准的出让土地用途。

（5）土地限制条件的审核

在办理土地变更登记和抵押登记时，应对其是否存在司法查封、抵押、异议登记、预告登记等限制条件进行审核。凡有限制条件的，应按有关规定办理。

（四）审核意见的填写

1.土地登记人员进行权属审核应当按宗地填写《土地登记审批表》（附件8）。填写初审意见应当明确记载审查的基本事实、审查的法律依据、处理的意见等主要内容。

（1）土地使用权、地役权、土地抵押权办理初始登记，以及异议登记、预告登记，经审核符合登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予登记”的意见，并依

照有关程序上报审核。

（2）土地使用权、地役权、土地抵押权办理变更登记，经审核符合变更登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予变更登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（3）土地使用权、地役权、土地抵押权办理注销登记，以及注销异议登记、预告登记，经审核符合注销登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予注销登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（4）土地使用权、地役权、土地抵押权办理更正登记，经审核符合更正登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予更正登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（5）经审核符合补发土地权利证书条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予补发证书”的意见，并依照有关程序上报审核。

（6）经审核对属于以下情形之一的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议不予登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

①土地权属有争议的；

②土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的； ③未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；

④申请登记的土地权利超过规定期限的； ⑤其他依法不予登记的。

2.审核人员应当对初审内容进行审核。

经审核同意准予登记的，在《土地登记审批表》“国土资源行政主管部门审核意见”栏内填写：“根据申请人提交的申请材料，对初审结果进行审查。经审查，初审过程符合要求，初审结果准确，法律依据充分。同意报请批准”的意见，按程序上报审批。

经审核不予登记的，在《土地登记审批表》“国土资源行政主管部门审核意见”栏内按照《土地登记办法》第十八条的规定，填写不予登记的理由。

对于不予登记的，各分局按照《土地登记办法》第十八条的规定，向土地登记申请人送达《不予登记通知书》（附件9）。《不予登记通知书》中应载明不予登记的理由并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

《土地登记审批表》中的“国土资源行政主管部门初审意见”、“国土资源行政主管部门审核意见”栏内应当由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员签字，并填写土地登记上岗资格证号。

（五）公告

1.按照市国土资源局《关于进一步加强日常土地登记工作有关问题的通知》（京国土籍„2010‟489号）文件要求，对于

历史遗留迄今，尚未办理过土地登记手续的存量国有土地使用权宗地进行初始土地登记时，对权属审查结果必须公告。公告应当在权属审核完毕后进行，公告期为15日。

公告按照北京市国土资源局《关于印发土地登记公告样式的通知》（京国土籍„2008‟177号）规定的样式内容，在北京市国土资源局或各分局网站上发布，并将宗地图同时公告。

2.通过土地征收、招拍挂、划拨、出让等方式取得的新增国有建设用地项目，审批手续齐全，且四邻指界无争议的可以不进行公告。

（六）上报批准

土地登记的审批程序应当按照本《规范》“土地登记的审批”的规定要求办理。

（七）注册登记

经批准后，各分局按照下列规定进行注册登记：

1.根据土地登记批准结果以宗地为单位填写《土地登记簿》（附件10）。

《土地登记簿》是土地登记的主件，由《土地登记卡》、《土地登记卡续表》和《共用宗土地登记卡目录》三部分组成。《土地登记簿》以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。具体填写说明按照国土资源部《关于印发<土地登记表格>（试行）的通知》（国土资发„2008‟153号）执行。

《土地登记卡》应根据土地登记审批权限分别加盖“国土资源部土地登记专用章”、“北京市人民政府土地登记专用章”、“××区（县）人民政府土地登记专用章”、“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

《土地登记簿》采用电子介质的，应当每天进行异地备份。2.根据《土地登记簿》的相关内容，以权利人为单位填写《土地归户卡》（附件11）。

《土地归户卡》以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一《土地归户卡》上。

3.根据《土地登记簿》的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

土地权利证书记载的事项应当与土地登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

（八）核发、更换、补发、收回或注销土地权利证书

根据审批意见和《土地登记卡》内容，依法核发、更换、补发或收回土地权利证书。

1.属于初始土地登记的，《国有土地使用证》发给经批准的使用国有土地的单位或个人；《土地他项权利证明书》发给土地他项权利人。

2.属于变更登记的，依法更换、更改土地权利证书。（1）涉及土地使用权变更登记的，应当收回原《国有土地使用证》并及时向土地权利人重新核发《国有土地使用证》。其中因土地使用权变化涉及设定的土地抵押权、地役权随之变化的，应当通知土地抵押权人、需役地权利人变更抵押合同或地役权合同，更换《土地他项权利证明书》。

（2）涉及土地抵押范围变化、抵押期限调整、地役权范围变化、地役权期限调整等事项的，应当在《国有土地使用证》或《土地他项权利证明书》“记事”栏填写变更内容、变更时间并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

3.属于注销登记的，依法收回土地权利证书或公告证书废止。

按照《土地登记办法》规定依申请或直接办理土地注销登记的，在土地登记注销后应当作出《交回土地权利证书通知书》（附件12），通知当事人于15日内限期交回原土地权利证书。确属无法收回或拒不交回的应当在《土地登记卡》上注明并在北京市国土资源局或分局网站上公告原土地权利证书废止。

4.属于更正登记的，依法更换、收回土地权利证书。《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》上记载的事项错误，经更正登记后需要更换或注销原土地权利证书的，各分局应当作出《交回土地权利证书通知书》，通知当事人于15日内交回原土地权利证书。逾期不办理的，在《土地登记卡》

上注明并在北京市国土资源局或分局网站上公告原土地权利证书废止。

5.属于补发证书的，依法补发土地权利证书。

（九）涉及异议登记、预告登记或者注销异议登记、预告登记的，依法颁发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

（十）土地权利证书的填写 1.《国有土地使用证》的填写（1）编号

“京a国用（b）第c号” a处填写区（县）名称简称。

在京中央单位在区（县）名称简称前加注“央”字；在京军队单位在区（县）名称简称前加注“军”字；在京武警单位在区（县）名称简称前加注“武”字。b处填写核发该证的年份及土地使用权类型简称。划拨简称“划”；出让简称“出”；国家租赁简称“租”；作价出资或入股简称“价”；授权经营简称“授”。

c处填写本年度核发同类证书的顺序号。

顺序号应按年度统一编写，为五位数字，自00001-99999排序。

（2）土地使用权人：填写土地登记权利人名称或姓名。（3）土地坐落：有偿使用的土地按有偿使用合同填写；划

拨土地按划拨文件填写。

（4）地号：填写按照地籍调查技术规程要求编定的宗地号。（5）地类（用途）：按国家标准《土地利用分类》二级地类填写。对出让土地合同中约定的土地用途与国家标准《土地利用分类》二级地类不一致的，还应当同时在土地证书“记事”栏标注约定的出让用途并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

（6）使用权类型：按实际取得方式填写，包括划拨、出让、国家租赁、作价出资或入股、授权经营等。

（7）终止日期：有偿使用的土地按有偿使用合同约定的终止日期填写；划拨土地有约定的按约定的终止日期填写，没有约定的不填。

（8）使用权面积：按经审核的地籍调查成果填写。其中属于共用分摊土地的，还应当填写相应的分摊面积。

（9）批准机关（人民政府）及日期

批准机关按照本《规范》规定的土地登记审批要求填写；批准机关为国土资源部的，加盖“国土资源部土地登记专用章”；

批准机关为北京市人民政府的，加盖“北京市人民政府土地登记专用章”；

批准机关为区（县）人民政府的，加盖“××区（县）人民政府土地登记专用章”；

日期填写批准机关批准土地登记的日期。（10）登记机关及日期

“登记机关”处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

日期应与批准机关批准土地登记的日期一致或在此之后。（11）“记事”填写需要记载的事项，主要包括： 设定土地抵押权、地役权的主要内容并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

预告登记的具体内容； 其他需要加以注明的事项。

“记事”栏填满的，各分局应当及时续页注记。骑缝处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

（12）“附图”粘贴宗地图，骑缝处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

2.《土地他项权利证明书》的填写（1）编号

“京a他项（b）第c号” a处填写区（县）名称简称。

在京中央单位在区（县）名称简称前加注“央”字；在京军队单位在区（县）名称简称前加注“军”字；在京武警单位在区（县）名称简称前加注“武”字。b处填写核发该证的年份。

c处填写本年度核发同类证书的顺序号。

（2）土地他项权利人：填土地抵押权人或需役地权利人名称或姓名。

（3）土地坐落、地号、地类（用途）、权属性质、使用权面积、使用权类型：按土地使用权证书的相应内容填写。

（4）发证机关及日期

“发证机关”处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

发证日期填写各分局审核批准的日期。（5）“他项权利种类及范围”填写内容如下： ① 他项权利的种类，包括土地抵押权、地役权。② 设定他项权利的范围、以及涉及的土地面积。（6）“设定日期”填写批准登记的日期。

（7）“权利顺序”按照历次设定同类他项权利的顺序注明“第一、第二、第三……”。

（8）“存续期限”按照抵押合同或地役权合同的约定填写他项权利的存续期限。

（9）“记事”填写需要注记的有关事项。

（十一）土地权利证书原件复印存档

土地权利证书填写完成并加盖印章后，应当将证书原件复印并存入土地登记档案。

（十二）核发证件的程序

核发证件的程序包括通知、查验领证人身份证件、发证。1.通知：由工作人员通知土地登记申请人或受托人领取《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《预告登记证明》或《异议登记证明》。

2.查验领证人身份证件：领证人领证应当持有《土地登记收件单》。领证人应当为土地登记申请人或受托人。领证人的身份证件应当与申请土地登记提交的身份证明一致。

3.核发证件：领证人应当在《送达回证》（附件13）上签字后，领取土地权利证书或有关证件。

（十三）办理时限

１.各分局应当在受理国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记之日起10个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，并上报审批机关。

２.各分局应当在受理异议登记、预告登记、土地抵押权或地役权登记之日起7个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，办理注册登记，并通知申请人或受托人领取土地权利证书。

３.各分局应当在受理注销异议登记、注销预告登记、土地抵押权注销登记或地役权注销登记之日起３个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，办理注销手续，并通知申请人或受托人交回土地权利证书。

（十四）土地权利证书的管理

各分局应对土地权利证书加强监管，对空白证、废证建立专门管理帐册，在帐册中对每个土地证书内监制机关编号和所颁发的土地证号（包括废证）应做到相互对应完整，详细记录。

第三部分初始登记

一、划拨国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

符合划拨用地使用条件，经批准无偿取得国有建设用地使用权的，由土地使用权人提出申请。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地权属来源证明文件：

（1）建设用地规划许可证（含附件、附图、钉桩成果通知单）；

（2）涉及征收集体土地的提交征地批复及征地结案证明；（3）2008年7月1日以前经批准以划拨方式取得用地的提交市、区（县）人民政府划拨用地批准文件；

2008年7月1 日以后经批准以划拨方式取得用地的提交《国有建设用地划拨决定书》；

4.核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.地上有建筑物的提交《房屋所有权证》，尚未取得《房屋所有权证》的提交《建设工程规划许可证》等地上物权属证

明文件；

6.军队用地范围内的住宅用地，提交解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划；

7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.申请人身份证明;9.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求 1.用地性质的审核

2008年7月1 日以后经批准以划拨方式取得用地的，应取得《国有建设用地划拨决定书》；

2008年7月1日以前经批准取得用地的，应取得市、区（县）人民政府用地批准文件，用地性质符合《划拨用地目录》、《北京市实施<划拨用地目录>细则》或其他有关的政策法规。

2.面积的审核

经实地勘测的宗地面积、用途应与用地批准文件批准的用地面积、用途及用地范围一致。3.限制条件的审核

审核用地批准文件有无明确规定不得抵押、转让等限制性内容。如有规定，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

4.军队用地范围内的住宅用地（包括经济适用住房及从军

用土地中划为售房区出售的现住房等）申请登记时，应当按照市国土局《关于转发国土资源部办公厅<军用土地登记有关问题的复函>的通知》（京国土籍„2010‟481号）的要求，提供解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划等有关文件。土地地类填写为“城镇住宅用地”。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

二、出让国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

当事人在付清全部国有土地出让价款后，持《国有建设用地使用权出让合同》和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，提出申请。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地出让合同及地价款缴纳证明书；

4.已核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.地上有建筑物的提交房屋所有权证，没有房屋所有权证的提交《建设工程规划许可证》等地上物权属证明文件；

6.申请人身份证明;7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.契税的完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.取得《国有建设用地使用权出让合同》和土地出让价款缴纳凭证。

2.按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容审核土地登记申请有关事项。

3.审查《国有建设用地使用权出让合同》中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

三、作价出资或入股国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地使用权作价出资或者入股方式的批准文件及合同；

4.原《国有土地使用证》； 5.申请人身份证明;6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.契税的完税或减免税凭证； 8.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须与土地使用权作价出资或入股批准文件以及土地使用权作价出资或入股合同约定的土地使用者一致。

2.按照土地使用权作价出资或入股合同约定的内容审核土地登记申请有关事项。

3.审查土地使用权作价出资或入股合同中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。如有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

四、国家租赁国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

依法以国有土地租赁方式取得国有土地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请土地登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果；

3.国有土地租赁合同及土地租金缴纳凭证； 4.已核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.申请人身份证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地租赁合

同中的土地使用者一致。

2.国有土地租赁合同应由国土资源行政主管部门与承租人签订。

3.审查国有土地租赁合同中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

五、授权经营国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人

应当持原国有土地使用证、土地资产处臵批准文件和其他相关证明材料，申请土地登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地资产处臵批准文件； 4.原《国有土地使用证》；

5.国有建设用地使用权授权经营合同； 6.申请人身份证明;7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须是授权合同中被授权的企业。

2.国家授权经营国有建设用地使用权的使用期限应与授权合同约定的期限一致。

3.审查《国有建设用地使用权授权经营合同》有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。如有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

六、土地抵押权初始登记

（一）申请 1.申请人

申请人为抵押人（土地使用权人）和抵押权人。2.申请条件

（1）出让国有建设用地使用权抵押；（2）国家租赁国有土地使用权抵押；（3）划拨国有建设用地使用权抵押；

（4）在建工程抵押（抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包括其他法定金融机构

作为偿还贷款履行担保的行为）；

（5）房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押；

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.主债权债务合同和抵押合同； 4.抵押物价值确认单或评估报告；

5.出让国有建设用地使用权抵押，属于房地产开发项目的，应提交房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明。

6.属于国家租赁国有土地使用权抵押的，应提交市国土资源局同意抵押的证明文件；

7.划拨国有建设用地使用权抵押的，应提交地上建筑物、其他附着物的产权证明；

8.属于在建工程抵押的，应提交《建设工程规划许可证》和房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明；

9.房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证》；

10.属于以部分土地抵押的，应提交测绘单位出具的抵押土地面积的证明；

11.中外合资企业、中外合作经营企业、外商独资企业、有限责任公司以及股份有限公司以土地使用权进行抵押的，应提交董事会决议或董事会同意抵押的证明，但企业章程另有规定

的除外；

12.属于在京中央单位的，提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

13.以集体所有制企业土地使用权进行抵押的，应提交企业职工（代表）大会同意抵押的证明文件；

14.属于《国有土地使用证》记载的两个以上土地权利人的，应提交其他共有权人同意抵押的证明；

15.抵押人身份证明； 16.抵押权人身份证明：

（1）抵押权人为金融机构的提交人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》；

抵押权人为典当行等特许经营机构的提交《特许经营许可证》；

（2）法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。委托办理的还应提交土地登记委托书、受托人身份证；

17.法律法规规定的其他材料。

（三）审核要求

1.抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。2.对抵押物的审查。抵押土地应当不属于《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条、《土地登记办法》第六十条和第六十二条规定不得抵押的范围，具体如下：

（1）使用权不明或者有争议的国有建设用地使用权；

（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体（无论公立还是私立机构）所属的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（依据2009年12月1日全国人大常委会法制工作委员会回复住房和城乡建设部的《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》（法工办发„2009‟231号））；

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物所占土地使用权；

（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的国有建设用地使用权；

（5）土地使用权已办理异议登记、预告登记，且处于有效期限内的。

3.对抵押期限的审核

抵押期限应不得超过企业经营期限及土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

4.根据《土地登记办法》第三十六条规定，同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

因债权转让申请变更土地登记时，原抵押登记次序不变动。处分抵押财产时的偿还顺序，以申请抵押登记的时间先后为序。

5.在建工程抵押的审核

按照北京市国土资源局、北京市建设委员会《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍„2007‟

751号）进行审核。

6.房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押的，应审核《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》记载的内容与申请抵押登记的事项是否一致。

（四）注册登记核发证书

土地抵押权初始登记由各分局审核后，直接进行注册登记。1.填写《土地登记卡》：

“序号”栏填写本次土地抵押权初始登记的顺序号； “日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏填写土地抵押权人名称、土地抵押权存续期限、抵押土地面积、抵押权顺序、土地他项权利证明书编号等；

“经办人”栏由初审负责人员签字； “审核人”栏由审核负责人员签字；

“印章”栏加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

2.根据《土地登记卡》填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。

3.在《国有土地使用证》上“记事”栏载明土地抵押权人名称、抵押土地面积、抵押期限、《土地他项权利证明书》证书号等有关内容，并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。将《国有土地使用证》发给土地抵押人。

七、地役权初始登记

（一）申请１.申请条件

当事人签订地役权合同后，申请地役权初始登记。２.申请人

申请人为需役地权利人和供役地权利人。

（二）管辖

地役权初始登记，由供役地所在区（县）分局负责办理。供役地、需役地分属不同区（县）分局管辖的，负责供役地登记的区（县）分局完成登记后，应当通知负责需役地登记的区（县）分局，由其将有关内容记载于需役地的土地登记簿和土地使用权证书上。

（三）提交材料１.土地登记申请书；

２.申请人持有的《国有土地使用证》；３.地役权合同；

４.以共有土地使用权设定地役权的，应当提交其他共有权人同意设立地役权的证明；

５．属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

６.供役地已经设定土地抵押权的，应当提交抵押权人同意设立地役权的证明；

７．申请人身份证明；８.法律法规规定的其他材料。

（四）审核要求

1.地役权合同审核内容应当包括当事人名称或姓名、土地坐落、土地利用方式、设定地役权的用地范围、面积、期限等。

2.地役权的期限由当事人约定，但不能超过供役地的土地使用年限。

3.地役权的范围不得超过土地使用权的用地范围。4.供役地未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）注册登记核发证书

符合地役权初始登记条件的，由各分局审核后直接进行注册登记。将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地使用权证书上。

１.分别填写需役地和供役地的《土地登记卡》： “序号”栏填写本次地役权初始登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；

“日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏填写需役地权利人或供役地权利人名称、地役权存续期限、地役权范围、土地他项权利证明书编号等；

“经办人”栏由初审负责人员签字；

“审核人”栏由审核负责人员签字；

“印章”栏加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

２.根据《土地登记卡》填制《土地他项权利证明书》并核发给需役地权利人。

３.分别在需役地和供役地《国有土地使用证》上“记事”栏注明：本宗地为需役地还是供役地、另一方地役权权利人身份及名称、地役权存续期限、设定地役权的面积、《土地他项权利证明书》证书号等有关内容。并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”，将更改后的《国有土地使用证》分别发给土地使用权人。

第四部分变更登记

变更登记是指因土地权利人发生改变、或者因土地权利人名称或者名称、坐落和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

一、划拨国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

有以下情形之一的，可以申请划拨国有建设用地使用权变更登记：

1.因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及划拨国有建设用地使用权转移；

2.经批准依法调整划拨土地使用权，且符合划拨用地条件的；

3.国有企业改制重组，经批准保留划拨用地的。

（二）申请人

申请人为涉及划拨国有建设用地使用权转移的当事人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施，涉及划拨国有建设用地使用权转移，提交市、区（县）人民政府批准划拨的证明文件及变更后的《房屋所有权证》；

（2）在京中央单位之间调整划拨土地使用权的，提交主管机关事务管理局批准调整土地及核准登记的证明文件；

（3）军队之间调整划拨土地使用权，涉及跨总部、跨兵种或跨军区的，提交总后勤部营房管理部门批准调整土地的证明文件；

总部内、兵种内或军区内依法调整划拨土地使用权的，提交总部、兵种或军区营房管理部门批准调整土地的证明文件。

（4）武警部队之间调整划拨土地使用权的，提交武警总部营房管理部门批准调整土地的证明文件；

（5）在京中央单位、军队、武警与地方单位之间调整划拨土地使用权的，提交相关主管机关及市人民政府批准调整土地

的证明文件；

（6）市、区（县）所属行政机关、国有事业单位调整划拨土地使用权的，提交市、区（县）人民政府批准调整土地的证明文件；

（7）国有企业改制重组的，提交批准保留划拨用地条件的证明文件；

5.已设定抵押权或地权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.当事人身份证明；

7.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

１．在京中央单位、军队、武警内部进行划拨土地使用权调整，且符合划拨用地条件的，审查内容为主管机关批准调整的证明文件。

在京中央单位之间调整划拨土地使用权，土地用途不符合划拨用地条件的，应当按照现行规定办理相关供地手续。

2.国有企业重组改制允许继续保留划拨用地的，审查批准划拨的证明文件。

国有企业重组改制或国有企业之间调整土地使用权，土地用途不符合划拨用地条件的，应当按照现行规定办理相关供地手续。

3.对限制条件的审核

变更的划拨土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内等。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记核发证书

１.除地号、宗地面积发生变更的外，在原《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏上进行记载，并加盖市、区（县）人民政府土地登记专用章或“国土资源部土地登记专用章”。地号、宗地面积发生变化的，应当更换《土地登记卡》。

２.收回并注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。其中涉及土地分割的，应当收回原《国有土地使用证》并进行相应更换。

二、出让国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

出让国有建设用地使用权，发生变化符合以下情形之一的，可依法申请出让国有建设用地使用权变更登记：

1.依法将出让的国有建设用地使用权转让的；

2.依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及出让国有建设用地使用权转移的；

3.因法人或其他组织合并、兼并、分立、破产等原因致使出让国有建设用地使用权依法转移的；

4.因处分抵押财产而取得出让国有建设用地使用权的； 5.因继承、遗赠等原因取得出让国有建设用地使用权的。

（二）申请人

申请人为涉及出让国有建设用地使用权转让、转移的当事人。但按照《土地登记办法》第七条的规定属于可以单方申请的，申请人为土地权利的承受人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施涉及出让国有建设用地使用权转移的，提交受让方的《房屋所有权证》；

（2）依法转让出让国有建设用地使用权的，提交国土资源行政主管部门批准的《国有土地使用权转让登记表》；

（3）因法人或其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，提交土地使用权转移的协议、合同及主管部门的批准文件；

（4）因处分抵押财产而取得土地使用权的，提交取得土地使用权的协议、合同；

（5）因继承、遗赠房屋而取得土地使用权的，提交继承人

或受赠人《房屋所有权证》、死亡证明、遗嘱等证明材料。

5.已设定抵押权或地役权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.当事人身份证明；

8.契税和土地增值税完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

1.申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。2.土地使用期限不得超过土地使用权终止期限。3.申请人应按规定提交完税或减免税证明。

4.涉及房产转移的，受让方应取得《房屋所有权证》。5.《国有建设用地使用权出让合同》有特殊约定的，在办理变更登记时必须符合特殊约定的要求。

6.变更的土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记更换证书

１.除地号、宗地面积发生变更的外，在原《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏上

进行记载，并加盖市、区（县）人民政府土地登记专用章或“国土资源部土地登记专用章”。地号、宗地面积发生变化的，应当更换《土地登记卡》。

三、国家租赁国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

国家租赁国有建设用地使用权，发生变化符合以下情形之一的，可依法申请国家租赁国有建设用地使用权变更登记：

1.依法将国家租赁的国有建设用地使用权进行转让的； 2.依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及国家租赁国有建设用地使用权转移的；

3.因法人或其他组织合并、兼并、分立、破产等原因致使国家租赁国有建设用地使用权依法转移的；

4.因处分抵押财产而取得国家租赁国有建设用地使用权的；

（二）申请人

涉及国家租赁国有建设用地使用权转让、转移的当事人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》；

3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及国家租赁的国有建设用地使用权转移的，提交受让方的《房屋所有权证》；

（2）依法转让国家租赁的国有建设用地使用权，提交国土资源行政主管部门批准的《国有土地使用权转让登记表》；

（3）因法人或其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，提交土地使用权转移的协议、合同及主管部门的批准文件；

（4）因处分抵押财产而取得土地使用权的，提交取得土地使用权的协议、合同；

5.已设定抵押权或地役权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.当事人身份证明；

8.土地增值税完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

1.申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。2.土地使用期限不得超过土地使用权终止期限。

3.申请人应按规定提交完税或免税证明。

4.涉及房产转移的，受让方应取得《房屋所有权证》。5.国有土地租赁合同有特殊约定的，在办理变更登记时必须符合特殊约定的要求。

6.变更的土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记更换证书

2.收回并注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。其中涉及土地分割的，应当收回原《国有土地使用证》并进行相应更换。

四、土地抵押权变更登记

（一）申请条件

1.已设定抵押的土地使用权依法转让的；

2.经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的；

3.抵押土地面积减少、增加的； 4.抵押期限变化、抵押权续期的。

（二）申请人

申请人为抵押人和抵押权人。但经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的，申请人应为主债权的转让人、受让人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.《土地他项权利证明书》；

4.涉及房地产抵押的提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证》；

5.变更证明材料：

（1）已设定抵押的土地使用权依法转让的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议；

（2）经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的，提交主债权转让合同、已经通知债务人的证明；

（3）抵押土地面积减少、增加的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议、抵押物部位示意图、抵押物清单；

（4）抵押期限变化或抵押权续期的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议；

北京市国有土地登记工作规范篇2

2013年, 安徽省潜山县被列为全省深化农村综合改革试点示范县, 农村土地承包经营权确权登记颁证是这次改革试点中的重点工作, 按照省委、省政府工作部署, 潜山县在总结原试点经验基础上创新方法, 多措并举, 扎实推进。截至目前, 全县已全面完成17个乡镇 (区) 、 175个行政村 (居) 的农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 现正在整理相关资料, 建立成果档案, 等待验收。

2 主要做法

2.1 加强领导, 周密部署

农村土地承包经营权确权登记颁证工作启动以来, 潜山县成立了以县档案局、农委、财政局、国土局等相关单位负责人为成员的农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理工作领导小组, 乡镇、村组均成立了相应的领导小组, 建立多级联动机制, 实行分级包保制度。县农委与县档案局密切配合, 严格按照省农委、省档案局联合下发的《安徽省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》 (皖农经[2014]208号) 文件要求, 出台《潜山县农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》, 制定了符合当地工作实际的文件材料收集、整理、归档和档案保管、鉴定、统计、利用等各项工作制度, 以及档案工作责任追究制度。与此同时制定科学合理的《潜山县农村土地承包经营权确权登记颁证档案归档流程》, 要求归档的农村土地承包经营权确权登记颁证文件材料齐全、完整, 具有法律效力;对确权登记颁证过程中形成的所有资料进行收集、整理和归档, 文件材料在形成过程中, 一式三份, 以满足县、乡、村归档保存的需要。此外, 确权登记颁证纸质材料中, 确权登记颁证类中涉及到农民个人的有关确权申请、确认权属、登记审核发证等文件材料, 一般均以农户为单位, 一户一件进行整理。县农委多次召集三个测绘公司负责人开展座谈会, 把规范建档要求传达到位。

在整理过程中, 潜山县要求分管镇长亲自抓, 各乡镇、村要确定一名熟悉政策、责任心强、懂业务的专职人员负责档案管理工作, 做到档案收集整理, 立卷完整, 分类准确、确保土地确权成果资料管理工作规范化。

2.2 加强培训, 跟踪服务

2015年5月18日县档案局组织县确权办及三个测绘公司工作人员到安庆东升宾馆参加档案管理培训, 对档案资料收集、整理方法和档案存放移交管理要求进行了全面系统的业务学习, 确保农村土地确权登记颁证档案管理工作规范有序开展。在工作中, 按照统一管理、分级负责, 集中保管、同步进行、规范运作的原则, 县确权办在确权登记工作启动以来一直跟踪服务, 把档案工作与确权登记颁证工作同步部署、同步推进。跟踪收集确权登记工作中形成的文书档案类、专门档案类和电子档案、声像档案类等材料, 为确权登记颁证档案管理提供原始的材料凭证。

2.3 加强督导, 坚持原则

农村土地承包经营权确权登记颁证形成的档案资料来源广泛、内容丰富、载体多样、数量众多。在档案管理工作中, 潜山县始终坚持“四项原则”:一是坚持统一领导。在县农委与县档案局在县人民政府的统一领导下, 紧密合作、严格执行农村土地承包和档案法律法规规定, 对登记颁证档案工作实行统一组织、统一制度、统一标准规范。二是坚持分级管理。根据省、市统筹部署, 认真抓好档案的收集、整理、建档、保管和利用等工作, 监督、指导乡镇和村级建档, 建立健全县、乡 (镇) 、村三级农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理指导服务体系。三是坚持分类归档。各乡镇、村在形成、积累、收集和整理档案过程中, 根据各自职能分工和工作实际, 本着“管理需要, 利用方便”的原则, 科学分类, 明确各类文件材料归档范围及保管期限、归档时间、归档质量要求等, 建立分类归档制度。四是坚持集中保管。县、乡 (镇) 、村三级档案必须由建档单位集中保存, 科学管理, 不得分散, 安排专人负责管理、专柜存放, 并采取规范防范措施, 确保档案安全。县农委与档案局精诚合作, 建立了监督检查机制, 定期对乡 (镇) 和村级的指导督查, 确保农村土地承包经营权确权登记颁证工作规范建档, 并经得起历史的检验。

3 下一步工作安排

县农委将组织开展农村土地承包经营权确权登记颁证建档验收, 验收后将把全县农村土地承包经营权确权登记颁证纸质档案和确权登记数据库及电子文件等移交县档案局保存, 并将建立覆盖县、乡镇、村的档案管理系统平台, 真正实现“以地找人, 以人找地, 以图管地, 以图管流转”的快捷查询目标, 发挥土地承包经营权登记颁证的融资作用, 促进土地流转, 加快家庭农场、农民专业合作社、种养大户等新型经营主体发展, 变“死档案”为“活资料”, 为切实维护广大农民土地权益, 深化农村改革发展和稳定大局、加快农业农村现代化进程等方面发挥了重要作用。

4 存在问题及对策

一是乡镇农经站撤销后, 无专人负责土地确权档案管理工作, 乡镇应尽快建立健全档案管理服务体系, 使档案管理工作规范有序开展。

二是乡镇和村级缺乏档案管理专业人员, 应配备专职或兼职的档案人员, 加强指导培训, 形成档案工作网络管理体系。使乡镇、村启动各项工作的同时, 其档案工作可以同步部署、同步推进。

三是部分乡、镇、村没有完全做到档案库房、调阅室和档案人员办公室“三分开”, 未配置适宜档案库房管理的设施设备, 个别村无专门档案室;工作过程形成的原始材料随意乱放, 应尽快成立综合档案室, 对各单位各种门类和载体的档案实行集中统一管理, 便于档案集中保管利用, 规范运作。

北京市国有土地登记工作规范篇3

发布时间:2012-10-05 13:49:16

成都办公室李琪

一、问题的提出及背景情况

我们在处理国有土地使用权登记实务中，经常遇到客户咨询为什么目前省内的各级国土部门只办理银行作为抵押权人的土地抵押贷款登记，其他企业之间，企业与个人之间的土地抵押贷款登记都不能办理？经查阅相关依据，四川省国土资源厅《关于土地登记有关问题的通知》（川国土资函〔2003〕377号）和成都市国土资源局《关于规范国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》（成国土资发〔2008〕602号）均明确载明，国土部门只办理经中国人民银行批准的金融机构的抵押贷款登记，其他企业与企业之间，企业与个人之间的抵押贷款不予登记。

我们理解，这主要是考虑到与非以银行等金融机构作为抵押权人所办理的土地抵押登记相比，登记机构出现登记错误的几率显然更大，如此规定是为了降低登记错误和行政赔偿责任风险。但该两份文件对“抵押权人主体资格范围”实际予以限制的做法，确与《物权法》关于抵押权人和抵押财产范围的规定存在不一致。据我们所知，因与《物权法》规定不符，川国土资函〔2003〕377号文件已被废止；成都市国土资源局已启动了修改成国土资发〔2008〕602号文件的调研工作。

在此背景之下，则需要进一步研究在放宽土地抵押权人范围后，为切实防范行政赔偿责任风险，国土局在具体办理一般企业法人（含自然人）之间的国有土地使用权抵押登记时是进行形式审查还是实质审查？审查时需要关注哪些法律问题？以及尽到何种程度的审查职责等问题。

二、物权法对不动产登记机构审查职责和赔偿责任规定的分析

《物权法》第十二条对不动产登记机构办理登记时的审查形式和审查职责问题作了明确规定，要求登记机构履行：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责，并可要求申请人补充材料，必要时可实地查看。根据物权法立法机关解释，立法过程中，一直存在不动产登记审查应当采取形式审查还是实质审查两种意见的争论。最终，立法机关既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查，而是作出了前述规定，目的是使不动产登记机构在各自的职权范围内，充分履行合理审慎审查职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。

还需要进一步讨论按照前述规定履行审查职责后，不动产登记机构的赔偿责任问题。《物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。对于该规定的理解，物权法公布时，多数观点认为登记机构应承担“无过错责任”或“结果责任”，即只要登记结果错误，登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。但经过物权法施行后近几年的房屋和土地登记及审判实践，目前实务观点均认为登记赔偿应适用“过错责任原则”，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求不动产登记机构承担行政赔偿责任。基于这种共识，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

我们认为，前述观点和规定精神也应适用于土地登记实践中。《土地登记办法》第九条即规定，申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。具体就土地抵押登记而言，除非经合理审慎审查可以发现申请人提供虚假材料申请抵押登记；或者经初步审查即可发现抵押登记事项与实体债权债务关系不一致，或实体债权债务关系并非合法有效，否则，国土部门不应对实体债权债务关系的真实合法性负实质审查责任，也不应承担相应的行政赔偿责任。

三、土地抵押登记审查事项分析

基于上述分析，结合《土地登记办法》第三十六条关于“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记”的规定，我们认为，为防止登记错误风险，国土局在办理一般企业法人（含自然人）之间的土地使用权抵押登记时，应当主要审查和关注以下几点，相关客户单位在申请土地抵押登记时亦可从以下几个方面着手准备：

1.设定抵押权的宗地是否已取得《国有土地使用证》；2.主债务人、抵押权人、抵押人是否已签订主债权债务合同和抵押合同。国土部门对其真实合法性可仅作形式审查，但建议要求各方对主债权债务合同和抵押合同的真实合法有效性作出书面承诺，并要求双方当事人对主债权债务合同依法进行公证；3.如公司为他人提供担保的，是否已经按照《公司法》第十六条和公司章程的规定，由董事会或者股东会（股东大会）作出有效决议；并要求抵押人提供经当地工商局依法备案的最新公司章程；4.是否附具抵押物价值确认单（土地抵押价值可由抵押当事人协商议定）或评估报告；5.抵押人及抵押权人的身份证明材料（包括身份证或企业法人营业执照、法定代表人身份证明书和授权委托书等）；6.属于《国有土地使用证》记载的两个以上土地权利人的，是否已提交其他共有权人同意抵押的证明；7.属于划拨国有建设用地使用权抵押的，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，是否已提交地上建筑物、其他附着物的产权证明；8.属于以集体所有制企业土地使用权进行抵押的，是否已提交企业职工代表大会同意抵押的证明文件；9.申请材料是否齐全及符合法定形式等。

当然，前述建议是我们基于不动产登记理论和实务研究得出的初步结论，申请土地抵押登记时应以省市国土部门后续正式出台的文件和具体办理要求为准。

北京市国有土地登记工作规范篇4

关于进一步规范土地登记工作的通知

国土资发〔2003〕383号

（2003年11月14日）

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：

土地登记作为一项重要的法律制度，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益，保障土地交易安全，维护土地市场秩序具有重要的作用。十多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用。但也一定程度上存在着违规登记、不规范登记的问题，影响了土地登记的公信力、土地登记的效力，甚至在一定程度上影响了土地市场健康发展，给土地权利人造成损失。规范土地登记行为，是规范土地市场、加强土地管理的一项重要措施，是把“三个代表”重要思想落到实处，真正保障土地权利人合法权益的具体体现。为进一步规范土地登记行为，保证土地登记的合法性、有效性，现将有关事项通知如下：

一、土地登记的权属必须清楚。土地权属是土地管理的重要内容，是土地登记的核心环节，要把土地权属放在土地登记的首要位置，确保登记的土地权属准确、合法、有效。土地权属的认定，必须严格把握有关法律和政策界限，依据国家有关法律、法规和规章进行，做到依法行政。没有权属来源或权属来源不合法的用地，一律不予登记；权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记。严禁通过登记，使违法用地合法化。经过登记的土地，必须达到“权属合法、界址清楚、面积准确”的要求。登记中遇到的具体权属问题，可根据实际情况，按照原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权；土地权属争议，要在地籍调查和登记过程中及时解决，一时难以解决的，要依照《土地权属争议调查处理办法》依法处理，并以处理结果作为登记的依据；复杂疑难的权属问题，要研究解决办法，妥善处理。

二、土地登记的程序必须合法。土地登记发证要严格依照《土地登记规则》的规定和要求进行，要建立和完善土地登记的工作制度，严格履行土地登记的申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书的程序，要防止出现在为当事人提供便利时，减少必经的法律程序的作法，确保土地登记的合法性。对不符合登记程序要求的，不能予以登记，不能颁发土地证书;对因指界中相邻一方不签字无法登记发证的，要按照原国家土地管理局《城镇地籍调查规程》有关指界的规定，及时定界，明确相邻方土地权属界线，进行登记发证。不能因一方原因造成土地登记发证久拖不决，影响当事人的合法权益。注册登记的土地所有权、使用权和土地他项权利，在土地权源审批材料中要有事实和法律依据的正确表述，准确记载, 以备查验。

三、土地登记的主体必须统一。依照我国有关土地管理的法律规定，土地登记的主体是县级以上人民政府，只有县级以上人民政府才具有土地登记造册，核发证书的权力。人民政府派出性机构，特别是各类开发区，一律不得办理土地登记手续，不得颁发土地证书。已经以开发区名义登记发证的，要坚决予以纠正、换发。土地他项权利如土地抵押权的登记机关，1必须与该土地所有权和使用权登记机关一致，不得在另一登记机关分别进行登记。

四、取消“土地权属证明”。土地证书是证明当事人享有土地权属有效的法律凭证。从本文件下发之日起，各类土地权属审核，必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料。取消以前在国企改革等工作中，以出具“土地权属证明”，代替土地证书进行权属审查的作法。今后，凡土地征用、土地开发整理项目立项和国企改革等涉及土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认。

五、不符合规定不得登记。要严把登记关口，对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；对违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

六、实行登记人员持证上岗，建立责任追究制度。从事土地登记的人员，要取得全国统一的《土地登记上岗资格证》，方可从事土地登记工作。没有取得该资格证书的人员，不得直接从事土地登记工作，不得在有关登记文件中签字。要建立登记人员责任追究制度，对违规操作造成错登、漏登的，要承担相应责任；因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员的行政责任。

七、开展土地登记规范化建设。各地要结合土地市场秩序治理整顿，对现有土地登记进行一次清理，纠正不规范行为，进一步规范和完善该项工作，切实加强规范化制度建设。清理结果请于2004年6月底前报部。