广州写字楼市场报告

广州写字楼市场报告（精选7篇）

广州写字楼市场报告 篇1

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

广州写字楼市场报告 篇2

一、本次市场调查的目的：

1、了解目标市场营销环境：商业环境、消费状况；

2、了解竞争者营销策略：美赞臣、惠氐、雀巢、三鹿、伊利、圣元的通路策略、价格策略、推广策略；

3、了解细分市场产品状况：了解婴儿、孕妇、中老年等细分市场产品特性及消费需求心理，为产品改良及新产品开发提供依据；

4、了解广东市场营销状况，为广东市场发展建言献策；

二、行程：

3.14新产品包装设计

3.15广州市场调查

3.16—3.17深圳市场调查

3.18新产品包装设计

3.19广州市场调查

三、市调内容：

1、A、B类商场、超市等卖场调查；

2、公司业务人员访谈；

3、导购人员访谈；

4、广告公司访谈；

5、媒体环境调查；

四、广东市场调查分析：

1、广东市场是公司进入较早的外省市场，目前，广东市场已成长为

公司潜力较大的区域市场之一，呈现如下特点：

广州写字楼市场报告 篇3

一、整体分析：

广州大沙地窗帘商家云集，规模不大但有大卖场的氛围，店铺档次、价格高低不一，吸引顾客的主要是“红磨坊”、“罗马国际”、“南方布艺”、“皇家”、“上品”等几家知名的大型品牌。窗帘市场竞争十分激烈，纵观几家知名品牌无论从产品结构、风格、销售模式、价格等都演变的具有很高的相似性，所以抓住顾客的订单主要还是需要销售员的技巧和产品的创新，以及产品的品牌和设计师的青睐。

现针对整体市场主要分析如下：

1、产品风格：大品牌窗帘样板主要以欧式和美式为主，跟随广州家装主流，整体搭配色彩金壁辉换、奢华张扬。而小品牌的窗帘样板有很大不同，以简单清爽为主色调。

2、产品结构：各种类型的都有，但主推欧美风，样板摆设都偏向欧式、美式，走中高端路线，多适用于客房。其他风格的窗帘大都要产品册上看到，可以自由搭配布料。（另同一品牌窗帘店十分集中，同一层中可以有5、6家店，分不同风格和价格）

3、产品价格：价格50多到3000多不等，宣称进口布料。价格多在100-300之间。

4、产品配件：配件信息在店面体现的较少，因为可以定制，所以配件价格都包含在整体价格内，配件种类主要看样板的不同。

5、销售模式：主要有设计师带客户购买和客户上门购买。导购普遍比较随意，服务理念不足，如走高端路线那服务必须跟上。

6、推出体验式（整体窗帘设计），窗帘包括桌椅都一同设计，也可以为可以做搭配方案。

7、销售折扣：都有折扣，一般都有7折

8、合作方向：根据成交金额不同，设计师有5%-10%的回扣。

写字楼市场背景分析 篇4

（一）国家及本地宏观经济政策

从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”，4月中旬 “限购令”、“新国10条”纷纷出台。9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。

2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，还将推进房产税改革试点。

2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布房价控制目标

2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场

平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。

（二）国家及本地房地产市场形势分析

中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。

2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年

1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%，环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的城市。

（三）本地本类房地产过去、现在和未来状况

根据统计，杭州主城区2012年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。

仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。

成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。数据显示，今年上半年住宅成交均价16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均价为21416.2元/平米、2011年上半年则为23153.7元/平米。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城区商品房库存量41005套，住宅存

量25168套，仍处于高位，据历史数据记载，这两个数字是前三年同期库存量的两倍有余。高库存量一直是杭州楼市调控以来的“致命”硬伤，更是决定杭州楼市走向的重要因素。特别是严控之下，高库存是造成大面积降价的重要推手。

虽然杭州楼市回暖迹象越发明显，但调控政策主要条款并未松口，后市仍然充溢变数，或继续向好，或突然变坏。

广州写字楼市场报告 篇5

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

写字楼调查报告 篇6

一、武汉写字楼租赁市场的简述。

随着国家加快中部崛起的投资建设，以武汉为中心联合周边六省的经济发展，以及武汉“1+8城市圈”的规划，城市商务配套越来越完善，外资企业争相入驻武汉，沿海城市大型企业搬迁来汉，本土企业的迅速壮大，武汉写字楼租赁市场主要分布建设大道金融街、武广商圈、中南商圈，光谷商圈，武昌滨江和汉口沿江一带，城市商务氛围渐趋浓厚，带动武汉写字楼市场需求，租赁市场发展不断攀升。

二、从事写字楼租赁行业市场扫描。

目前武汉写字楼租赁市场以四大类为主，一是开发商自己持有物业租售为主（广发，民生等）以招商外企世界500强，内资大型企业，此写字楼物业主要以甲级以上写字楼为主，物业面积较大，以整层毛坯出租，租金较贵，但相对一线及部分二线城市（成都，天津，重庆等）的租金还有较大上升空间。二是物业公司托管招商出租（戴得梁行，世邦等），主要是甲级及乙级以上写字楼，此类写字楼面积有分隔，装修物业配套完善，租金昂贵，适用大中型外资，国有企业。三是中介机构散租为主，此类多数以商住形式招租，租金便宜，适用于中小型企业，鲜少有纯写字楼租售挂牌，四是企业孵化器运营商出租（雷格斯），主要是出租物业一条龙服务方式，不同于一般地产中介机构，服务的租客主要是甲级写字楼客户群体为主，相对价格昂贵。

三、竞争对手优劣势分析。

1、相对于开发商自己持有物业及大型物业公司

优势：招商资源广阔，专业队伍操控力强大，品牌形象，宣传

推广市场信任度强大。

劣势：租金昂贵，企业入驻资格有限（世界500强企业及国有

企事业单位为主）。

2、房地产中介机构

优势：客户群体稳定，资源较多。

劣势：对写字楼出租市场把握操控力不强，更多以商业住宅为

主，专业队伍比较懒散。

3、企业孵化器运营商雷格斯

优势：顶级管理团队，品牌度高，写字楼物业一站式服务，优

质办公环境。

劣势：主要是针对大中企业客户群体为主，租金昂贵，进驻办

公的环境限制促使进驻企业有局限性。

四、对于本公司的启示。

1、利用多方渠道扩展公司名气及市场信任度，开辟一条适合本公

司稳步发展的路线。

2、关注武汉经济形式发展动态，拓展多渠道经济路线促进企业资

金壮大，加快重点发展企业孵化器的目标。

3、前期重点开辟服务中小型企业客户群体为主的沙龙服务。

安阳商务写字楼发展情况调查报告 篇7

随着安阳经济的发展，城市用地的紧俏，特别是市中心区地价猛涨，中小企事业单位很难独立修建自己的办公楼，因此房地产企业开发高层办公楼，分层出租，出售。这样，商务写字楼在安阳也就应运而生。

在写字楼出现之前，安阳的企事业单位虽然都有自己独立的办公场所，但散落在城市的各个角落，一些小型企业甚至在住宅楼办公。这样分散的布局很难形成产业集聚区和产业衍生项目。对于安阳城市发展来说，也很难形成新的城市中心和新商圈。但写字楼的出现彻底改变了这一切，众多企业、商家汇集在写字楼以及周边，改变的不仅是工作环境，更重要的是形成了新的商机，而商业的发展又会推动以写字楼为中心周边区域的城市建设，从这点来说，写字楼自然而然就成为了城市区域的地标性建筑。以安阳金豪商务为例，它的出现某种意义上促进了北关沃尔玛商圈的繁荣和发展，而安阳义乌商贸城的落成也加速了安阳东区商业发展和地产建设，并形成了安阳东区新贵商圈。

在安阳市政府大力推动城市建设的大背景下，以及“义乌效应”的持续发酵，现在安阳市在建和已完工的商务写字楼约有11座，包含安阳万达中心、世贸中心、德宝国贸•财富公馆等众多一线高端写字楼，总供应面积约437128.5平方米。各个写字楼设计风格、户型、品质、供应面积各有不同，满足了投资者的不同需求，在安阳房地产市场，投资写字楼成为一种新时尚。

2011年义乌写字楼面世取得良好的市场效果，整栋义乌商贸城全部售完。从对投资者的调查来看，意向办公区域方面，东区两馆附近区域占比较高，这也是义乌写字楼能够取得好业绩的重要原因之一。义乌商贸城的成功，让开发商看到了安阳写字楼市场的商机，众多写字楼在义乌之后拔地而起，特别是在东区两馆以及中华路附近云集多个写字楼品牌

写字楼的集中上市，出现的结果就是供大于求。2013年，郑州的写字楼市场一度存量巨大，去化周期长达4~6年。经过两年的发展，虽然写字楼存量有所降低，但郑州的写字楼市场依然呈饱和之势。尤其是郑东新区和高铁站周边，由于写字楼过度集中，导致销售迟缓，市场价格低于预期，郑州部分区域写字楼价格已经低于住宅均价。