房屋产权共有协议（通用8篇）
甲方：
身份证号：
地址：联系方式：
乙方：
身份证号：
地址：联系方式：
鉴于：
1.甲乙双方欲共同购买房产一套；
2.甲乙双方协商确定购房款承担比例及房屋产权归属方式；
甲乙双方在平等、自愿的基础上，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，就本协议项下共有房产的占有、使用、收益、处分等达成如下协议，以资双方共同信守：
术语解释：
本协议中，除非协议文本清楚表明有其它含义，以下名词均为其后注
释所确定之含义：
1.按揭：指目前中国大陆通行的由购房人将其房屋买卖合同项下之权
益质押于按揭银行,或将其所购房屋之所有权抵押于按揭银行,按揭
银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义支付给房产开发
商的一种市场行为。
2.按份共有：指多个主体按照一定份额对本协议项下房产共同享有占
有、使用、收益、处分的权利。
第一条 房产概况
1.本协议项下房产位于。
2.本协议项下房产面积为平方米。
3.购房全款为人民币元（小写：）。
4.本协议项下所述房产购房合同编号为（如有）。
第二条 价款承担方式
1.甲乙双方同意选择以下方式承担本协议项下所述房产之购房
款。
A．由甲方承担全部房款
B．由乙方承担全部房款
C．由甲乙双方按约定比例承担购房款，其中甲方负担%，乙方负
担%（如为按揭支付方式，则首付及月供均按以上约定比例承担）
D．如为按揭支付方式，由方支付首付款，方承担月供。
E．其他方式：
2.甲乙双方同意选择以下方式承担本协议项下其他价款（包括但
不限于房屋产权交易中介费、房屋产权转让应缴纳的税款、房屋产权
过户登记手续费等房产交易过程中应当支付的价款）
A.由甲方承担全部价款
B.由乙方承担全部价款
C.由甲乙双方按约定比例承担，其中甲方承担%，乙方承担%
D.其他方式：
第三条 房产共有份额
1.甲乙双方共同享有本协议项下房产之占有、使用、收益、处分的权
利。
2.甲乙双方约定，本协议项下房产共有份额为甲方%，乙方%。
第四条 双方的权利义务
1.甲乙双方应当按本协议第二条约定及时支付相应价款。
2.甲乙双方对本协议项下房产为按份共有，任何一方未经对方同意不
得擅自出租、处分共有房产。未经另一共有人同意的任何处分行为均
是可撤销行为。
3.共有房产为一方经营或居住使用的，另一方可以要求使用方支付一定数额的经济补偿，具体数额及支付方式由甲乙双方另行协商确定。
4.共有房产为一方经营或居住使用的，使用方应当妥善保管共有房产，因使用方重大过失导致共有房产损害或灭失的（包含共有房产内装修、装饰物及摆设物品），另一方有权要求相对方予以赔偿。
5.共有房产出租给第三方使用的，甲乙双方约定租金按以下方式收取。
A.租金所有权归甲方
B.租金所有权归乙方
C.租金按约定比例由甲乙双方分别占有，其中甲方%，乙方%
D.其他方式
6.本协议项下任何一方欲转让其所占份额之房屋产权，另一共有人均享有优先购买权。
7.一方主张行使优先购买权时，甲乙双方应当协商确定欲转让份额的房产价值或委托中介机构根据当时市场状况评估决定。
8.一方主张行使优先购买权，另一共有人应当积极配合办理房屋产权变更手续。
第五条 协议解除
1.甲乙双方协商一致可以解除本协议。
2.甲乙双方解除本协议时，选择按以下方式处理共有房产。
A.由甲方购买乙方共有份额，甲方取得原共有房产产权
B.由乙方购买甲方共有份额，乙方取得原共有房产产权
C.转让共有房产产权，所得转让款按甲乙方所占份额分配
D.其他方式
第六条 部分无效
1.本协议若有任何属于法律规定为违法、无效或不能执行的条款或经法律程序确认部分条款无效，不应影响本协议其它条款的合法、有效和可实施性。
2.如果本协议的任何条款被确认属于违法或无效条款，或由于法律政策、规定等情况变化已成为违法或无效条款，双方应善意协商并将其修改为具有相同效力的合法有效条款。
第七条 争议解决方式
1.甲乙双方对本协议的效力、履行、解释、终止等存在争议，应通过友好协商解决。
2.协商未能解决，任何一方均可以选择以下方式解决纠纷。
A.向共有房产所在地仲裁委员会提起仲裁
B.向共有房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼
第八条 附则
1.本协议各条款标题不应在对本协议进行解释时作为考虑因素。
2.除非由甲乙双方书面签署补充协议或补充约定，本协议条款不得更改，任何单方对本协议条款的修改、修订、弃权行为均属无效。
3.本协议未尽事宜，甲乙双方可协商作出补充约定，补充约定应采用书面形式且与本协议具有同等法律效力。
4.本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。
5.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
【正文结束，以下无正文】
党的十八届三中全会后,中央提出将公租房与廉租房并轨运行,推广共有产权保障住房,去年12月住建部表示将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。今年,在全国“两会”多个场合“共有产权住房”被多个部门屡屡强调。《政府工作报告》中提出,“今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。住建部副部长仇保兴表示“共有产权住房”将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安被住建部明确为“全国共有产权住房试点城市”。国土资源部副部长胡存智称,今年会在一线城市和部分供需关系紧张的二线城市,加大共有产权房的土地供应量。这都意味着这一住房制度或许将成为今后楼市保障性住房的主力,解决长期缺位的城镇新就业人口中的“夹心层”住房需求。目前,住建部已出台关于做好2014年住房保障工作的通知,并加紧调研各地的住房保障和供应体系构成,包括住房保障政策体系、供应体系、配套设施建设、规划编制等多个方面,了解地方住房保障和供应体系的情况,探索建立“符合国情的保障性住房供应体系”。
面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方政府、开发商之间的利益平衡，成为时下保障房建设中最为“纠结”的节点。
谁来保障“保障房”
数据显示，截至5月底，今年1000万套保障房建设的实际开工率仅为34％，其中超过70％城市的开工率更是不足30％。而住建部对保障房开工时间要求为“11月末前须全面开工”，业内观点指出，开工率严重滞后的原因凸显保障房建设巨大的资金缺口。
高策地产机构董事长李国平认为，限购之后，地方财政大幅缩减，这时却要去完成前所未有的保障房建设指标，无异于将地方政府逼进了“死胡同”。
按照住建部公布的计划，1000万套保障房所需资金总额1.3万亿，8000多亿由社会投入和被保障对象筹集。政府投入的5000亿中，中央政府投入1030亿，这意味着各级地方政府要负担4000亿。近日，华远地产董事长任志强就在博鳌房地产论坛指出：中央的一些房地产调控政策，可能逼迫使地方政府做假。
而另一方面，房企参与保障房建设的状况也并不乐观。根据近日住建部政策研究中心发布的《中国房地产企业社会责任实践报告》显示，房企百强名单中仅有30家在2007年至2010年问参与保障房建设，万科、绿地、保利等排名前十的企业全部参与，而其他70家房企未参建。
尽管各地政府对开发商“动”之以利，在土地和融资政策上“开小灶”，但是效果并不理想。保障房利润低成为房企“不积极”的主因，其只有3％到5％的回报率已是不争的事实，有开发商甚至告诉记者：“有的利润连3％都没有，如果遇到拖工之类的因素，能保本就很好了”。
除了北京住总公然声称可以利用产业链优势达到10％的利润外，其他房企均显得十分“低调”。万科集团副总裁毛大庆此前对记者表示，万科建设保障房的利润只有3％，万科尚未探索出保障房的盈利模式。而首开集团方面也表示，保障房项目仅取得了微薄利润。
各地试点“新招”
“不管是地方政府多出钱，还是房企多出力，双方利益都很难得到平衡，这背后还是保障房融资的困局。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式。
在上海，“共有产权”成为解决地方政府和房企利益矛盾的方法。据悉，上海第二批“共有产权”经适房申请受理于7月起在该市各区县全面铺开：人均月收入标准从2900元以下放宽到3300元以下，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。
所谓“共有产权”模式，即向保障对象出售一定的产权，用以回笼部分保障房建设资金。
比如在保障房项目中，申请人可以先购买20％到30％的保障房产权，政府持有剩下的70％-80％。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来。
此外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点“共有产权”。
在广东，公租房实行“先租后买”政策也在讨论中。即政府出地，以相对低的租赁价格转让给开发商，开发商参与筹建、管理和配套的商业经营。若以后居住的人群条件不符合公租房政策时，居住人可以通过补交地价等费用的方式获得房子的产权，这样相当于公租房转为经济适用房。
全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水就曾在今年的政协会议上推荐此种模式。他建议，可规定保障房真正自住若干年之后允许以略高于成本价购买，使住户拥有产权。各方利弊权衡
在各媒体针对“共有产权”的报道沸沸扬扬之时，各界专家也纷纷支招表态。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出：“这一做法合情合理合法，利远大于弊，值得支持，而且应该全国推广。”
对于获得房子产权后，出现类似经适房以市场价转手的“变味”做法，他认为，只要规定每一次产权交易的基础都为是市场价格，这样想赚取差价几乎是不可能的事。
“从短期内，这种产权过渡模式，能提高地方政府和开发商的积极性，在短期内保证保障房数量，是一种值得探索的模式。”朱中一认为，不论是共有产权也好，先租后买也好，从长期看，都把租赁性住房变为“经适房”，使得保障性住房无法“永续使用”，这就意味着政府将来要继续投入更大的财力建设新的保障房。
面对地方政府上述“对策”，有媒体报道称，住建部一位内部人士曾表示住建部也研究过这种出售保障房产权的做法，最初并不认可。但由于今年保障房建设任务重、困难多。因此现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”。
朱中一表示，短期试点要和长期制度相结合，比如采用共有产权模式的保障房要占到当地保障房的多少比例，这部分保障房将来转成经适房后还要建设多少套，要充分估计好形势和自身的财力。但共有产权、先租后买作为探索中的模式，现在还不宜下定论。
协议当事人：
甲方：身份证号码：
乙方：身份证号码：
丙方：身份证号码：
丁方：身份证号码：
甲乙丙丁方是房屋的按份共有人，为维护友好的共有关系，经各方友好协商，依据《物权法》，订立如下共有人协议，并承诺共同遵守。
一、房屋的基本情况。
甲乙丙丁各方共有的房屋座落于县街号，建筑面积平方，计人民币元（大写）佰拾万仟佰拾元整。
二、房屋的出资方式
甲乙丙丁各方均以现金的方式出资，甲方出资人民币元（大写）佰拾万仟佰拾元整，乙方出资人民币元（大写）佰拾万仟佰拾元整，丙方出资人民币元（大写）佰拾万仟佰拾元整，丁方出资人民币元（大写）佰拾万仟佰拾元整，共计元。
三、房屋共有方式。
房屋为按份共有，甲方占总份额的%，乙方占总份额的%，丙方占总份额的%，丁方占总份额的%。
四、房屋税费分担。
有关该房屋应分担的一切税费，按四方各占该房屋总份额的比例份额承担。
五、房屋负债、收益。
有关该房屋的债务、收益按四双方各自占该房屋的份额承担、享有。
六、房屋产权。
有关该房屋的产权，由四方按出资的份额比例共同共有。有关产权证书由方办理，其余三方协助，所需费用按出资的份额比例承担。
七、房屋产权保护。
有关该房屋的产权，不经甲乙丙丁各方协商同意不得转让、变更。
八、违约责任。
甲乙丙丁各方任何一方违反本协议书的相关规定，将承担该房总造价即元20%的违约责任。
九、协议书效力。
本协议书一式四份，各持一份，均具有同等效力，自四方签字时生效。
十、争议解决。
在履行本协议的过程中如发生纠纷，各方应本着友好的精神协商解决，不能
解决时，可通过法律途径解决。
甲方：
乙方：
丙方：
丁方：
正规房屋共有协议书【1】
甲方：男，身份证号
乙方：女，身份证号
甲乙双方经过平等、充分协商，就双方共同投资购买物业之相关事宜达成如下协议，以资信守：
一、甲乙双方欲共同购买位于的房产一套，购买价格1，000，000元，二、出资金额、出资比例
首付款300，000元，其中由甲方出资180，000元，占60%。乙方出资120，000元，占40%。剩余的700，000元向银行借贷。
三、该房产的贷款及第二条所述的债务，双方按照份额承担债务。向银行借贷700，000元，贷款期限20年，本息和共1，050，000元，分240个月还清，每月需还4，375元。其中，甲还2，625元，占60%；乙还1，750元，占40%。房产出租后，以房屋租金每月向贷款银行偿还贷款本息，不足部分由甲乙双方按照投资比例支付。
四、产权比例
产权的共有方式为按份共有，甲方享有共同所购物业60%的产权。乙方享有共同所购物业40%的产权。
五、物业考察、购买
甲乙双方共同对拟购房产进行实际考察、了解。
六、房地产权证署名、办理、保管
所购物业的所有权凭证要依法载明共有比例情况，即甲方享有60%、乙方享有40%的房屋产权，房地产权证由双方依法办理并由双方妥善保管。
八、物业管理、出租及收益分配比例由乙方负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务。但出租价格应征得甲方的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得甲方或甲方委托律师得书面同意。乙方收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益由甲乙双方按照投资比例分配，每一个月结算一次。
九、购置物业税费承担
产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、取暖费、装饰装修费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲方承担60%，乙方承担40%，并以现金支付。
十、物权行使
甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保必须有双方书面同意。
十一、物业出卖及优先购买权行使
如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方按照投资比例享有或承担。在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权；若通知后30日内不予书面答复则视为同意出售房产；如果不同意出售房产又不愿意购买或30日内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售房产，并应给预积极配合。
十二、如甲乙双方结婚，则该房产变为夫妻共有财产，甲乙双方平等的享有权利和承担义务，平等承担债务，即各占50%。如甲乙双方分手，双方可变卖共有物，所得价金由共有人按份额比例分配。或者进行作价补偿，由双方中的某个共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人补偿其应有部分的价值。
十三、甲乙双方所购房产的实际产权由甲乙双方按本协议约定共有，所有权由双方共同行使。
十四、适用法律
本协议适用中华人民共和国法律。
十五、本协议变更或解除
1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议；
2、符合本协议相关条款约定的，可以变更或解除本协议；
3、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除；
十六、争议解决办法
凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，如十五日内协商无果，双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十七、违约责任：
甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。
十八、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签署书面文件。
十九、本协议正本一式六份，甲方贰份，乙方贰份，律师事务所保存贰份，各份具有同等法律效力。
二十、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方：乙方：
住址：住址：
身份证号：身份证号：
XXXX年XX月XX日
正规房屋共有协议书【2】
甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
鉴于甲乙双方共同购买房屋一事，双方经过平等、充分协商，就双方共同投资购买房屋并处分之相关事宜达成如下协议，以资信守：
第一条
甲乙双方于 年 月 日共同出资购买位于 的房屋一套（以下简称“合伙房屋”），该合伙房屋合同面积为 平方米，总价款 元（大写：）。
第二条
甲乙双方享有该合伙房屋的产权份额如下：甲方 %，乙方 %。双方按各自的产权份额比例承担该房屋总价款。该合伙房屋的总价款采用“首付款+按揭贷款”的方式支付，其中首付款（包含定金）元（大写：），由甲、乙双方分别支付 %即 元（大写：）；余款（大写：）。
双方约定将该合伙房屋登记在甲方名下。该产权登记并非合伙房屋真实的权利归属，合伙房屋之所有权由甲、乙双方按份享有，两人分别享有的 %和 %的权属。乙方有权利随时要求甲方将乙方所有份额的房屋过户到乙方及乙方指定人名下，甲方应积极配合（因变更登记产生的各项税费由甲乙双方按产权份额共同承担）。若甲方不履行该项义务，则甲方返还乙方在该合伙房屋中支付的所有费用，并按发生争议时该合伙房屋总价的20%向乙方支付违约金。
购房、按揭贷款及产权登记所支出的公证费、保险费、律师费、税费、维修经费、物业管理费、水电煤有线电视开通费、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方各承担50%。
第三条
物业管理费、装修费、税费等经营合伙房屋时所产生相关费用由甲乙双方各承担50%。
甲乙双方对该合伙房屋的管理、出租等经营事务享有同等的权利，甲乙双方共同执行合伙房屋的管理、出租等经营事务。如将合伙房屋出租给第三人，则《房屋租赁合同》必须由甲乙双方共同与第三人签署，否则不予出租。合伙房屋的租金可以由乙方收取，但乙方收取承租人的房屋租金后应及时归还银行贷款本息，余额视为房产收益由甲乙双方按其所占的房屋产权份额分配，不足支付银行贷款本息部分由甲乙双方按其所占的房屋产权份额予以补足支付。如采用其它方式经营合伙房屋，则由甲乙双方另行协商。
第四条
甲乙双方共同行使所购房产占有、使用、出租、收益、处分等权利，除下列情况外，如有一方书面授权，另一方也可代为行使：
（一）合伙房屋的转让；
（二）合伙房屋的经营事项；
（三）合伙房屋的抵押、担保事项；
（四）其他有关合伙房屋的占有、使用、收益、处分等重大事项。
因一方单独对合伙房屋做出的上述事项均属无效，一方违反本条约定而给另一方造成经济损失的，应全额赔偿另一方的经济损失并按该损失额的百分之二十支付违约金。
若双方对前款所述事项不能达成一致意见而影响该房屋经营时，双方可按下列约定执行：
（一）双方可另行书面约定各自产权份额的区域，并依照约定各自独立经营；
（二）双方解除本协议，对合伙房屋进行产权分割并办理产权变更登记（因变更登记产生的各项税费由双方按产权份额共同承担），各自独立经营；
（三）双方解除本协议，合伙一方可按该房屋当时的市值受让另一方的全部产权（因变更登记产生的各项税费由双方按产权份额共同承担）。
第五条
房屋所有物权出卖及优先购买权
如甲乙双方共同决定出售该合伙房屋，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方按其所占房屋产权份额享有或承担。
本协议生效期间，一方转让其房屋产权份额时，另一方在同等价格下有优先受让权利。若甲乙一方决定出售该合伙房屋，应书面通知另一方，并取得其书面同意。不同意出售该合伙房屋的一方应按合理公平的价格（市场价或评估价）购买同意出售一方的房产份额。接到售房通知书15天不予书面答复的则视为同意出售该合伙房屋。接到售房通知书后既不同意出售又不愿购买，或在15天内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售该合伙房屋，并应当予以积极配合。
第六条
本协议未尽事宜，双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力，若甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议。
第七条
本协议生效、履行等发生的一切争议，由双方协商解决，协商不成的，交由该合伙房屋所在地人民法院审理。
第八条
本协议一式两份，甲乙双方各持一份，两份具有同等法律效力。第九条 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方：
目
录 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2 经济适用房现行制度的现状及存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.1 经济适用房的现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.2 现行经济适用房制度存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3 共有产权经济适用房制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3.1 共有产权制度基本内含与本质„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 3.2 共有产权制度的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 3.3 共有产权制度法律基础„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4 共有产权制度存在的问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.2 个人出资比例较小„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.3 国有产权部分监管问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 10 5 经济适用房共有产权制度创新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 5.1 共有产权制度的创新要点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施方法剖析„„„„„„„„„„„„„ 12 5.3 共有产权制度创新可操作性建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 13 结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 16
淮阴师范学院毕业论文 引言
2008年以来，各地纷纷将加快建设保障性安居工程作为保增长、保民生、保稳定的重要措施，向社会公开承诺今后几年廉租房、经济适用房等保障性住房建设量。政策甫出，就引发了种种担忧，集中于突然加速发展的经济适用房。江苏省淮安市独辟蹊径，于2007年7月全国首创出让土地共有产权房制度，旨在通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入群体住房难，并消解传统经济适用房的制度缺陷，无缝连接住房保障体系和商品房市场调控体系，受到社会各界的高度关注，收到了十分良好的效果。现行经济适用房制度的现状及存在的缺陷
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容，对于缓解城市中低收入群体的住房压力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。但随着经济适用房逐步上市交易，政府与购房人之间的收益分配成为影响和制约其上市交易的主要障碍，此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，而经济适用房的产权是解决收益分配的基础。
2.1 经济适用房现行制度的现状
我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
[1]2.1.1 保障目标错位
建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有？是解决中低收入家庭的住房难还是买房难？我们认为应该是前者而不是后者，而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其买房和拥有产权房，也可以说是部分福利性分配住房，这有悖于住房制度改革方向，违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房，政府应该提供
淮阴师范学院毕业论文
部分补贴的话，那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴，也让他们买得起住房，而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比，在社会保障目标和原则方面明显出现偏差。
2.1.2 缺乏累积效应
从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障无法及时收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见，不论从货币形态还是实物形态看，现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应，这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了社会住房保障的需要，使得住房保障体系难以建立。
2.1.3 居住不经济
经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异，在目前政府财力紧张的状况下，用于经济适用房建设的往往是低价格的土地，因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提高。
2.1.4 破坏房地产市场的统一性
经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费，导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题，经济适用房制度在这两大核心问题上采取非市场化方式运作，使整个房地产市场形成“双轨制”，如果长期这样下去，统一的房地产市场是难以形成的。
2.1.5 滋生腐败
行政划拨土地，减半征收税费，国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政
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府对经济适用房申购条件进行严格限制，但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房；再加上监管环节多，难度大，在社会诚信体系缺失的情况下，隐瞒住房真相和收入水平，骗取购买经济适用房资格并非难事，因此，各地普遍存在以权谋取经济适用房现象，有大批经济适用房被富人买走，造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失，对政府声誉与社会和谐极为不利。
2.2 经济适用房产权制度存在的缺陷 2.2.1 购房者对房屋和土地只拥有部分产权
房地产是房产和地产的总称，完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权，权利主体应能够同时支配房与地。我国《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但目前我国经济适用房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中只包括房屋的价格而不包含土地价格，这就使得经济适用房的地权模糊且不完整，购房者对房屋只有占有、使用和部分处分权，造成了房屋产权与土地产权的分离，购房者对房屋产权的行使受到限制。
[2]2.2.2 现有经济适用房产权主体相冲突
根据国际立法上普遍实行的房地一体原则和一物一权主义，在房地产产权制度中，房屋产权和土地产权的权利主体应当一致。然而在经济适用房的管理体制中，购房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，但其土地使用权却受到较多限制，只有占有权能和使用权能，而收益权和部分的处分权则归政府享有。因此，这种土地使用权与普通商品房用地的使用权不同，不具有明显的物权特性，政府在某种意义上成为一个重要的权利主体，造成经济适用房产权主体不一致。
2.2.3 产权界定存在较大争议
经济适用房的产权界定较模糊，容易引发争议。一方面，根据土地使用权性质的不同，一般可以分为公益性用地使用权和经营性用地使用权，如普通商品住房用地就属于经营性用地。但是对经济适用房的土地使用权性质进行划分、归类就出现了困难，这种土地使用权具有明显的商品性，同时又带有较浓的政府福利性，难以进行准确的划分。另一方面，从土地使用权的权能来看，经济适用房用地均通过行政划拨方式供应，根据我国法律规定，划拨用地使用权的主体不享有完全意义上的收益权，这就使经济适用房的购房者在具有较完整的房屋产权的同时，却没有土地的完全产权，造成经济适用房产权界定的模糊性。共有产权经济适用房
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共有产权制度是政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
3.1 “共有产权”经济适用房的基本内含与本质 3.1.1 “共有产权”经济适用房的基本内含
“共有产权”，也称“产权共有”、“租售并举”，是指政府与购房人共同拥有房屋产权，即将政府用于建设经济适用房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用房部分产权和占有、处分、受益等相应权利；而各个地方符合申购经济适用房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买经济适用房的部分产权，余下房屋产权归政府所有；政府则以比较低的租金形式租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房，双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积，形成“共有产权”房。对受助购房者来说，“共有产权”房自己出资的部分为个人产权房；政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。而这双方各自拥有的“共有产权”房，也会随着购房家庭收入的变化而变化，当受助购房家庭收入提高，其收入超过经济适用房申购条件限制、不符合政府补贴标准时，“共有产权”另一权利人——政府，可以依法行使一部分房屋的房屋产权，以收回其投资；或按市场租金标准收取政府部分产权租金，或使其“共有产权房”成为政府唯一所有产权房，再供应给新的住房困难户；或向市场公开出售，在缴纳有关土地出让金及税费后，双方按房屋产权比例分配其收益。
3.1.2 共有产权制度的内在本质
坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这一意义上说，共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用房产权与所有房屋产权一样具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志、目标和利益可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利在不同条件下的不同的组合形式，体现出经济适用房的保障性、商品性及其两者的统一。
3.1.3 共有产权经济适用房现状
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经济适用房保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金，这充分体现了住房保障的功能和目标。在共有产权制度下，经济适用房商品性表现在，政府依据投资比例拥有相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比列分配收益。这样，既体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则，又符合社会主义市场经济规律要求。
3.2 “共有产权”经济适用房的特点
3.2.1 共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成
政府将用于经济适用房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值。随着经济适用房建设的发展，政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应，能够不断扩大住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障体系，实现“居者有其屋”。
3.2.2 共有产权制度可以实现经济适用房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率
住房是不动产，具有长期有效性，在正常情况下具有较长的使用寿命，土地更是可以无限期使用的。而贫困是阶段性的，中低收入家庭的困难状况会因主观努力和社会经济发展而不断改善，因而中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障；共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。
3.2.3 共有产权制度可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级
现阶段我国住房保障对象主要是新旧体制转轨这一特定历史时期所形成的弱势群体，随着新体制建立和社会经济发展，随着经济适用房积累效应和循环利用机制形成，我国住
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房保障制度将向更积极的或高级的形态转变。这一转变的基本标志是，对象至少供应给三类家庭：一是符合经济适用房申购资格。当无经济能力购买一套中小户型的经济适用房的家庭，可以按现有资金多少的比例一次性购买此套经济适用房的一部分产权，余下房屋产权则归政府所有，由指定的管理职能部门代为管理：享有另一半“共有产权”房的住户可以低于市场价租金高于廉租房租金支付。二是没资格享受廉租房，又连最小户型的经济适用房也买不起，但却有一套小户型旧房的低收入家庭，可以将自己原先旧房置换变现成现金，买下一定比例的经济适用房，余下面积则由政府出资，合股买下“共有产权房”；三是一些家庭人均住房面积符合申购经济适用房条件，但人均可支配收入略高不符合申购的条件，或者人均可支配收入条件符合，而人均住房面积略多一点不符合条件的，采取共有产权经济适用房形式，适当为这些家庭给以一定政策倾斜。
[3]3.2.4 共有产权制度可以更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能，推动房地产业持续健康发展
共有产权制度为政府采取建设或购买多种方式供应社会保障性住房创造了条件，从而为政府调节房地产市场的供求关系和价格水平提供了有效工具或手段。在房地产市场供不应求，房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设。这一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥保本微利的经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，影响商品房购买者的心理预期和对性价比的判断，抑制商品房的购买冲动，拉低商品房价格的总体平。当房地产市场供大于求或供求基本平衡、房价比较合理时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。
3.2.5 共有产权制度可以推动社会进步
（1）可以促进社会和谐。在共有产权制度下，经济适用房可以与商品房小区统一规划，按片、按幢相对分散建设，也可以直接在商品房小区按单元、单套分散购买，这样有利于实现不同文化水平、不同收入阶层的群体共同生活在同一社区，相互影响、相互帮助，相互交融，实现社会和谐发展，消除众多社会矛盾。
（2）可以激励公众努力奋斗。获得完全属于自己的的住房是现代人的人生追求之一，不劳而获，将使中低收入家庭丧失创造财富的巨大动力。在共有产权制度下，中低收入家庭在享受住房保障时，要不断创业，不断勤奋工作，不断为社会创造财富，走向成功，实现脱货致富，这样才有条件获得住房的完全产权，实现自己拥有完全属于自己的住房的人
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生理想。
（3）可以抑制腐败。政府放弃应有的产权这一制度性缺陷所产生的一套住房几万元甚至几十万元的巨大的利益诱惑，是导致经济适用房腐败的根本原因。在共有产权制度下，政府投资不再成为经济适用房的个人财产，即使暗箱操作骗购到手，也不拥有产权，社会住房保障资源最终也不会流失因而使特权阶层以权谋房的欲望和收益大大降低，再加上严格规范的管理，基本上能够消除经济适用房分配领域的腐败现象。
3.3 “共有产权”经济适用房存在的法律基础
按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有，这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定有四层含义，基本满足了共有产权制度的法律需求，一是政府作为法人可以成为经济适用房的共有人；二是政府按投资额可以成为经济适用房的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务；三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用房产权份额作出处分；四是处分经济适用房时，政府和受助购房人都具有优先购买权
根据民法原则，我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月发布，2001年8修正）第三条规定：“房屋权利人（以下简称权利人）是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”。第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”，“共有的房屋，由共有人共同申请”。第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”。第三十二条规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份”，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》，是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。[5][4]
淮阴师范学院毕业论文 共有产权制度存在的问题
4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本
经济适用房，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别。
4.2 个人出资比例过小问题
由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到投入效益最大化的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。
4.3 国有产权部分的监管问题
共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——代理”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。
在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：
（1）加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。
（2）加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。
（3）明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。
淮阴师范学院毕业论文 经济适用房共有产权制度创新
经济适用房制度创新的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房”制度，简称“共有产权制度”。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
5.1 共有产权制度的创新要点
（1）改变土地供应方式，经济适用房建设用地由行政划拨，转变为公开“招拍挂”方式供应，与所有商品房开发一样由市场形成土地价格。
（2）改变定价方式，经济适用房价格组成内容由不完全向完全转变，与所有商品房一样，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的经济适用房价格。
（3）改变房屋建设方式，经济适用房建设由政府选择开发商、开发商选择建筑商，转变为政府直接通过公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支，仅此一项经济适用房价格至少降低3%以上。
（4）改变房源供应方式，由单一集中建设经济适用房，转变为灵活多样的方式供应保障性住房。以房地产市场的总量供求状况为导向，建立政府建房与购房并举，以相对分散建房、购房为主，以集中建房、购房为辅的保障性住房供应方式。
（5）改变交易方式，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。交易方式有三种，一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好。
（6）改变补贴方式，由免土地出让金和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。中低收入是个较宽泛的概念，不应该一个标准补贴，而应根据具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，如可分为70%、50%、30%三个等级给予补贴，具体补贴比例可以变化多样，因时而异，因地制宜，同时实现由暗补向明补、由土地税费贴补向货币化贴补的转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件实现经济适用房保障性与商品性的有机统一
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5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施办法剖析
(1)共有产权比例及价格。开始推出的共有产权比例为7：3(即个人拥有70％产权，政府拥有30％产权)或5：5(即个人、政府各占50％产权)两种，其土地性质为出让土地，与商品房用地性质相同。房价执行政府指导价，一般低于同区域、同期楼盘市场销售价格的5－10％。7：3共有产权房比例是根据传统经济适用房的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比，并选择多点计算取平均值确定的（这一比例根据每年的具体情况测算确定，实行动态机制）。一套共有产权房的个人出资额相当于同面积的传统经济适用房价格。而5：5共有产权房是在此基础上进一步减轻购房人的负担而确定的，其个人出资额相当于有些城市实行的传统经济适用房形成共有产权房的个人出资额。
(2)退出机制。个人可以申请购买政府产权部分形成完全产权，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）结算。出售时按共有产权比例分配收益。共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，政府也无需强制其搬出，而仅对政府产权部分收取市场租金。
(3)共有产权房的建设方式。集中建设和分散建设相结合，以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设是指：通过土地上市挂牌条件，分散安排在城市商品住宅开发项目中的共有产权房，由政府统一回购、供应。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在地价较低的地段，以降低房价，并适当安排部分非低收入拆迁安置家庭入住，缓解集中居住区的低收入家庭比例结构。
(4)人性化配套措施。一是成立全国首家以廉租房家庭为救助对象的廉租住房爱心基金会，由房管局下属富丽房地产开发公司出资500万元注册资金，并通过募集，逐年增加基金份额，以其资金运转的收益和募集资金的一定比例救助廉租房家庭困难。二是在新开工的集中建设共有产权房小区，安排了标准厂房项目，选择无污染、劳动密集型企业入驻，鼓励优先录用小区内弱势群体，方便他们就近就业、安居乐业。三是建设“物管211”，实现长效管理。针对集中建设小区内弱势群体较多的实际，明确由街道办成立物业服务中心，实施物业服务，采取居民缴一点、财政补一点、共用用房设施收益贴一点的等方式多渠道筹集经费，群众主动缴费率95％以上，实现长效管理。并成立街道物业管理投诉调解工作站，及时协调解决群众反映的物业管理问题；成立街道物业应急维修服务站，解决群众居住生活中突发性物业维修问题；建设社区服务与物业服务结合平台，整合社区资源，形成综合优势，尽可能方便群众生活，促进和谐社区建设。该市中心城区物业管理与社区服务项目荣获住房和城乡建设部“2008年中国人居环境范例奖”
[7][6]。
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5.3 共有产权制度创新可操作性建议
（1）精心组织试点。引入共有产权，创新经济适用房制度，涉及到千家万户的利益和房地产市场的运行，是一项利益关切度高、涉及面广、环节多而复杂的系统工程，需要先试点，再推广。建议江苏率先进行试点，可在苏南、苏中、苏北三大区域，分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点，经过试点，总结经验，广泛讨论和论证，制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市具体情况并能与现行经济适用房制度有机衔接的实施方案。
（2）修改《经济适用房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》以法规形式明确了经济适用房的基本性质，规定了经济适用房的建设标准、申购条件、上市交易、销售价格等具体问题，对加强经济适用房建设管理意义重大。为适应共有产权制度创新，有必要在试点的基础上适当修改《办法》。主要修改有六处：第二条增加关于经济适用房实行共有产权制度的规定；第九条修改土地供应方式；第十三条修改建设方式；第十七条修改定价方式；第二十五条修改权属登记内容；第二十六条取消上市交易的年限限制。与此相适应，要同时修改《经济适用房价格管理办法》。
（3）建立住房保障机构。建设和谐社会，迫切需要加快社会住房保障体系建设，从而迫切需要建立以省为主导、以市县为基础的全省住房保障组织体系。建议省建设厅设立住房保障处，主要职责是研究制定全省的宏观住房保障政策和有关法规，对市、县经济适用房建设与分配实施指导和监督；市、县人民政府设立住房保障局和处（或办公室），主要职责是具体组织建设和审核分配经济适用房和廉租房，作为国家所有代表负责经济适用房和廉租房国有产权的运营和管理，归缴和监管住房公积金。
（4）建立健全住房保障的考核机制。住房保障是现代社会保障体系中重要、最具积极意义的组成部分，应纳入市县政府的考核体系。考核重点是，市县政府拥有的住房保障的资源总量，主要是货币形态的价值总量和实物形态的住房面积总量。前者包括住房公积金归缴总额、经济适用房投资总额、廉租房投资总额；后者包括按政府拥有产权计算的经济适用房面积、廉租房面积。这是推行共有产权制度，实现经济适用房制度创新的关键。
（5）加强组织领导。建立共有产权制度是一项具有重大理论意义和实践意义的制度创新，不论对当前还是对长远都具有重大的社会经济综合价值，利在当代，功在千秋，应予以高度重视。我们建议省建设厅和市、县人民政府设立阶段性的领导机构和工作班子，加强调查研究，精心组织试点，组织研究更为全面、细致的可操作方案和修改《经济适用房管理办法》，推进经济适用房建设平稳有序而又尽快地实现制度创新和转换。
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结
论
共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。
我国近年来不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用。一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。二是配合住房制度改革，促进了住房商品化进程。三是扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构，平抑了商品房总体价格水平。五是加快城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新途径。
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参 考 文 献
[1] 牛毅.经济适用房产权研究[M].上海：上海社会科学院出版社，2006: 45-47.[2] 刘维新，陆玉龙.经济适用房制度创新研究[J].中国房地产信息，2009,11(3): 12-15.[3] 沈建忠，张小宏.房地产基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社,2007:79-83.[4] 王薇.住房制度改革[M].北京：中国人民大学出版社，2007:97-101.[5] 濮励杰，彭补拙，周峰.房地产开发与经营[M].南京：南京大学出版社，2001:56-58.[6] 曹振良，高晓慧等.中国房地产业房展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002:37-39.[7] 邵明.与市场接轨让经济适用房展现良性发展前景[N].中国建设报，2008,12(3):4-5.淮阴师范学院毕业论文
致 谢
本课题的研究对我的理论学习与工作实践都有着莫大的帮助，使我对当前房地产营销战略实践操作有了更加坚实的基底。在研究过程中我深感才疏学浅，比如对房地产营销战略的理论梳理方面以及各种案例的实证解析方面，都还有待于更加深入的探索、研究。
再次，对我的导师——淮阴师范学院城市与环境学院的关劲峤老师，我要表示由衷的感谢。关老师开阔的视野、广博的知识、敏捷的思维使我获益匪浅，当我陷入挑选实习单位两难的时候，是关老师为我指点迷津，使我做出了正确的选择。在四年的房地产专业学习过程中，我接受了淮阴师范学院全面系统的理论指导，深感学业大有长进，在此谨向所有老师表示最诚挚的敬意。也希望自己在学习和工作中不负老师的期望，在知识积累和工作实践中都能取得更大的进步。
同时还要感谢曾经给予我帮助的各位同学、同事、朋友和领导。
在很多人连“共有产权房”的概念还不清楚的时候,这个新的住房供应类型就出现在了“两会”的政府工作报告里,而且是2014年国家要增加供应的住房类型。而管理层决意要开始探索这一住房形式,也仅仅是三个月之前的事。“共有产权房”最大的特征就在于,即使不具备住房支付能力,市民也可以成为财产所有者,而管理层之所以推出这样的政策,用意就是想让城市居民能够(而且尽快)拥有住房产权,成为“有产者”。在城市拥有住房,不仅意味着拥有财产,而且意味着拥有资产, 即分享资产价格上涨收益或资产溢价。资产溢价来源于房屋升值,而房屋之所以升值是因为周边公共服务设施和体系越来越完善。在我国城市化快速推进时期,人口大规模涌入城市,公共服务需求与日俱增的情况下,政府依赖房地产来获得公共服务设施(轨道交通、铁路公路、机场港口、医疗教育、市政设施和地下管网等)建设和维护资金,是长期存在的必然趋势。
在当前中国,城市居民之间的收入差距并非工资收入差距,而是资产收入差距,而最大的资产就是住房。凡是打算在城市长期居住的市民,拥有住房的诉求就非常强烈。本质上,这种诉求是对于改革红利分享权利的诉求,是对城市化红利分享权利的诉求,这是未来保障性住房主体形式(公共租赁房)所无法替代的。而“共有产权房”不仅可以满足居民拥有住房和资产的愿望,而且即使是低收入者,也可以成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和城市化红利分享者。对此,全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示,今年我国将会继续对楼市进行分类调控,增加普通商品房特别是中小套型住房供应。据悉,住建部今年准备在全国一些热点城市开展“共有产权房”的试点工作。
事件 10月14日，上海市住建委等部门公布《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》规定，共有产权保障住房购房人购房后5年内可以购买政府产权份额或上市转让；上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质将转变为商品住房。据悉，上海自2010年起开始试点供应共有产权保障住房。今年起，试点批次1800余户家庭已取得房地产权证逾5年，将陆续符合上市交易的年限要求。为加大对违规行为的制约力度，实施细则在交易方面实行“一票否决”，即购房人、同住人若存在拒不履行区房管部门作出的行政决定，以及有违规违约行为未改正等情形的，不得购买政府产权份额或者上市转让共有产权保障住房。为防止住房不再困难的对象继续占有共有产权保障住房，实施细则规定，取得房地产权证未满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当腾退共有产权保障住房，交区政府指定住房保障机构回购，回购价格为原购房款加同期银行存款利息；取得房地产权证满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当在商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额。
点评 与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，“有限产权”与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减少。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。随着试点的推进，制度的不断完善，让共有产权住房真正惠及住房困难群众。
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