别墅前期物业合同（精选6篇）
甲方：
乙方：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
本物业名称：
乙方所购房房屋销售（预售）合同编号：
建筑面积：12856平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下合约：
第一条双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1．对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；
3．建立健全本物业的物业管理档案资料；
4．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；
5．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6．依据本合约向乙方收取物业管理费用；
7．编制物业管理服务及财务计划；
8．每叁个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；
9．提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并在乙方入住办理装修手续时与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10．不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
11．向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
12．自本合约终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务
1．参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2．监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
3．遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；
4．依据本合约向甲方交纳物业管理费用；
5．雨润、御墅天筑区域以外的道路、酒店、商业休闲服务设施、基础配套设施为甲方单独投资建设，权属为甲方所有。
6．别墅内配置的地源热泵中央空调设备、风管、风机不得在室内装饰时随意改动管线走向和位置，因随意改动所造成的设备损坏或
报废其责任和维修费用由用户自理。
7．别墅内配置的智能化系统，不得在室内装饰时随意改动系统管线走向和位置，因随意改动所造成的设备损坏或报废其责任和维修费用由用户自理。
8．如地方政府要求甲方更改部分公共设施方案，并由地方政府统一建设部分公共设施，则乙方不得追究甲方违约责任。
9．装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》，不准擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格；封闭露台，天井和阳台，并加装防盗窗；在天井、阳台、外天窗上装设封闭笼罩；安装遮阳蓬、晒衣架；在屋面装设太阳能热水器）、设计用途、功能和布局等；
10．不得占用、损坏本物业的共用部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
11．转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本合约；
12．对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；
13．按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
14．乙方自备车辆如需长期进入并停放小区内，必须在小区物业
管理公司进行登记，办理出入证明，严格遵守物业管理的车辆行驶及停放规定，如经物业管理公司同意进入并需临时停放的车辆，须按物业公司的规定停放在指定位置并交纳相关停车费用；非甲方或物业公司指定的地点（如道路、广场）一律不得停放，否则甲方及物业管理公司有权拒绝乙方车辆进入小区内。
第二条物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
三、环境卫生
四、保安
五、交通秩序与车辆停放
六、房屋装饰装修管理
七、管家服务
八、委托经营服务
第三条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、乙方交纳费用时间：自接收房屋通知之日起，首付三个月的物业管理费，以后按季缴纳，在每季的前一周交清下季费用；在2005年购房者可免交当年的物业管理费，因乙方原因不装修、不入住的空置房按半价收取物业管理费用（计算单位：按月计算）；
二、住宅建筑面积：别墅：每月每平方米3.6元；
三、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；
四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；
五、物业管理服务费用标准按市物价局批复调整；
第三条维修基金的管理与使用
第四条维修基金的管理与使用以《安徽省物业管理条例》为参照，按出台的《本市物业维修基金管理办法》执行。
第五条违约责任
一、甲方违反合约，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、乙方违反合约，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反合约，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；
四、乙方违反合约，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。
第六条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理。
第七条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合约未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第八条本合约在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理
行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向黄山市有管辖权的人民法院提起诉讼。
第九条除本合同及补充协议约定条款外，任何口头承诺无效。
第十条本合约一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十一条本合约自双方签字盖章之日起生效。
甲方签章：乙方签章：
一审:重庆市武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第01493号
二审:重庆市第三中级人民法院 (2011) 渝三中法民终字第296号
再审:重庆市高级人民法院 (2013) 渝高法民提字第00215号
【案情】
重庆市武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区 (以下简称五龙城小区) 有5个组团, 分期开发建设过程中, 建设单位指定重庆庆Y物业管理有限公司 (以下简称庆Y公司) 为前期物业服务企业进行物业服务。2008年5月30日, 庆Y公司与业主游某龙签订了《前期物业服务合同》, 双方对物业服务质量、物业服务费等进行了约定, 其中物业服务费标准为0.5元/平方米, 电梯费另算, 并对电梯费计算方法作了详细约定, 合同期限为3年。
2009年9月25日, 该小区成立业主委员会, 经武隆县房地产管理中心武隆物会备 (2009) 第005号备案, 名为武隆县世纪五龙城业主委员会 (以下简称五龙城业委会) 。2009年10月10日, 五龙城业委会书面通知庆Y公司, 解除相关《前期物业服务合同》, 选聘武隆县德X物业管理有限责任公司 (以下简称德X公司) 进行物业服务。德X公司随后与五龙城业委会签订物业服务合同, 并于同年12月3日进驻小区, 但于2010年8月7日退场。
2010年8月28日, 武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业公司。庆Y公司等5家物业公司参加竞标, 最终由重庆巨L物业管理有限责任公司 (以下简称巨L公司) 中标, 庆Y公司未能中标。巨L公司在该小区服务三个月后撤出。庆Y公司一直未退出该小区。
2010年9月, 庆Y公司向一审法院提起诉讼, 请求判令游某龙立即支付2009年10月至2010年10月垫付的水电费、物业服务费 (含电梯费) 及违约金共计2611.90元。
重庆市武隆县人民法院一审认为, 五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定, 五龙城业委会于德X公司签订的物业服务合同生效之日, 庆Y公司与游某龙等的《前期物业服务合同》自然终止, 庆Y公司应该退场但坚持不退场, 在未中标的情况下仍不退场, 由此造成的损失应自行承担。庆Y公司要求游某龙支付物业管理服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间, 庆Y公司垫付的水电费、公摊费等费用, 属无因管理性质, 该笔费用应由游某龙承担, 游某龙对该金额无异议并愿意承担, 故对庆Y公司的该诉请予以支持。
庆Y公司不服一审判决, 提起上诉。二审法院查明, 2010年3月18日, 重庆市武隆县人民法院以 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认五龙城业委会与德X公司签订的《物业服务合同》有效, 该判决已经发生法律效力。
二审法院重庆市第三中级人民法院认为, 根据《物权法》第七十六条第一款第四项规定, 五龙城业主大会有权选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。本案中, 五龙城小区业主大会已于2009年10月10日通知解除了庆Y公司与游某龙之间的《前期物业服务合同》, 且与德X公司签订了《物业服务合同》, 该合同的效力已被人民法院生效判决确认, 故前期物业服务合同已终止。在此情形下, 庆Y公司应当退场, 停止提供物业管理服务, 但其不退场, 由此造成的损失应当自行承担。故二审法院判决驳回上诉, 维持原判。
二审判决生效后, 武隆县国土房管局于2011年9月6日作出武隆国土房管发 (2011) 106号文件, 决定撤销五龙城业委会的备案, 即撤销武隆物会备 (2009) 第005号业主委员会备案证明。理由有三:一是2009年9月产生的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意;二是部分业委会成员不具备该小区业主身份;三是该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。
五龙城业委会备案被撤销后, 庆Y公司向重庆市高级人民法院申请再审。再审法院认为, 双方当事人争议的焦点在于《前期物业服务合同》的法律效力问题。也就是2009年9月五龙城业委会成立后向庆Y公司发送的解除合同通知, 以及与案外人德X公司签订的物业管理合同对《前期物业服务合同》的效力是否产生影响, 这取决于业委会的成立是否合法。本案中, 因五龙城业委会备案被撤销, 说明该业委会并非合法成立的民事主体, 其解除前期物业服务合同的行为不具有法律效力, 不产生预期的法律效果, 对《前期物业服务合同》的效力并无影响, 即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。基于该小区业委会备案被撤销这一新证据, 改变了本案的基础事实, 故再审法院对原一审、二审判决予以改判, 支持了庆Y公司主张物业服务费等费用的诉讼请求。
【评析】
本案虽然是主要涉及物业服务费的纠纷, 实质则是对业委会以解除合同的方式来终止前期物业服务合同是否有效的问题。本案一波三折, 因业委会备案被撤销而峰回路转, 折射出业主自治过程中的几个典型问题, 颇值玩味。同时, 再审法院重庆高院的裁判说理中, 以业委会成立的合法与否来判断终止前期物业服务合同是否有法律效力, 则有可商榷之余地。
一、期限未满时, 前期物业服务合同的终止以物业服务合同生效为前提
国务院《物业管理条例》第二十六条规定了前期物业服务合同终止的两种情形, 一是若前期物业服务合同约定了合同期限, 则合同约定的期限届满时合同终止;二是即便前期物业服务合同约定的期限未满, 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。物业服务合同生效既包括业主大会合法选聘物业服务企业, 也包括业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订的物业服务合同合法有效。本案一审、二审的判决所确认的事实即属于第二种情形。
本案中, 前期物业服务合同约定的期限为3年。在合同期满前, 五龙城业委会选聘德X公司进行物业服务并签订物业服务合同, 该合同的效力经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效, 则可推断出选聘德X物业系由五龙城小区业主大会所依法作出决定且签订的物业服务合同合法。因此一审法院、二审法院均确认物业服务合同生效之日即前期物业服务合同终止之日。
二、物业企业拒绝退出而提供事实物业服务的, 无权主张物业费
“老物业赖着不走, 新物业进不来”的情况在各地时有发生。也有的小区出现新、老物业“站双岗”的情况。在老物业拒不退出的情形下, 能否基于存在事实上的物业服务而主张合同终止后的物业费, 物权法司法解释给予了明确的答复。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明文规定:“物业服务企业拒绝退出、移交, 并以存在事实上的物业服务关系为由, 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法院不予支持。”一审法院和二审法院均基于物业服务合同生效而认定庆Y公司提供的事实上的物业服务不具有无因管理性质而不支持其主张物业费的诉请。
《民法通则》第九十三条是对无因管理的具体规定, “没有法定的或者约定的义务, 为避免他人利益受损失进行管理或者服务的, 有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。从学理上言之, 成立无因管理, 前提有二:一是没有法定或约定的义务, 二是为他人管理。为他人管理, 则不仅仅需有为他人进行管理或服务的客观行为, 更要有为他人管理的主观意思, 也就是管理事务系有利于本人且并不违反本人明示或可得推知之意思。
本案中, 庆Y公司被通知解除前期物业服务合同但拒绝退出, 其继续提供事实上的物业服务明显违背了业主大会的真实意思, 因而不构成无因管理, 无权主张物业服务费。对庆Y公司在拒不退出之后所垫付的水电费、公摊费等费用, 则属于无因管理的范畴, 故一审、二审法院支持了其主张的垫付的水电费等费用的诉讼请求。
三、认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准
本案中, 再审法院重庆市高级人民法院在认定物业服务合同的效力对前期物业服务合同效力的影响时, 以业主委员会的成立是否合法为判断标准, 笔者认为欠妥。理由如下:
首先, 选聘物业企业系业主共同决定的重大事项。根据《物权法》第七十六条第一款第四项的规定, 解聘或选聘物业服务企业由业主共同决定, 并以业主大会的人数、面积双过半作出决定。
本案中, 选聘德X公司为物业服务企业的业主大会决定, 并经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效。退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定存在程序上瑕疵, 其效力在未经该小区业主以业主撤销权撤销之前, 应属有效。
其次, 业主大会选聘物业企业有效的, 前期物业服务合同终止。
再退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定无效, 在2010年8月28日, 武隆县国土房管局等有关部门联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业企业, 巨L公司中标。因此, 该业主代表大会的选聘决定的效力至少应推定为有效。五龙城业委会与巨L公司签订的物业服务合同生效后, 庆Y公司的前期物业服务合同应当终止。
最后, 业主委员会的成立是否合法, 不是决定物业服务合同效力的惟一标准。
业主委员会自业主大会依法选举产生之日成立, 业主委员会向物业管理行政主管部门的备案, 只是告知性备案。业主委员会备案被撤销, 并不直接产生否定业主委员会合法性的法律效力。业主委员会在备案过程中存在的瑕疵, 可以经由业主大会的决定加以补正。
选聘物业企业系由业主共同决定, 业主委员会只是执行业主大会的决定, 代表全体业主与选聘的物业企业签订物业合同。本案中, 五龙城小区业主大会或业主代表大会先后两次分别作出选聘德X公司、巨L公司的决定的有效性, 与业主委员会的成立的合法性并无必然联系。因此, 再审法院仅以五龙城业委会的成立不合法, 然后否定其与德X公司、巨L公司的物业服务合同的效力, 有可商榷之余地。笔者认为, 认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准。
四、本案的警示意义
本案案情及有关判决, 对业主委员会和物业企业而言, 均具有相当大的警示意义。
就业主委员会而言, 业主委员会应当依法成立、规范运作。打铁还需自身硬。对业主自治活动而言, 业主委员会自身的合法性和运作的规范性是有效维护业主合法权益的前提。本案中, 五龙城业委会因其成立欠缺合法性而被撤销备案, 直接导致其解除前期物业服务合同的行为无效。
甲方（业主）：
乙方：
本物业名称：
房号：建筑面积：
根据《物业管理条例》和有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上甲方将委托乙方实施物业管理服务，定立本前期物业管理服务协议，以下简称协议。
第一条、双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
１、对其名下的物业依法享有所有权；
２、依法使用公共部位和公共设备设施的权利；
３、要求毗连业主承担维修、养护责任，对方拒绝维修并造成他人损失的，可向物业管理委员会投诉直到提请有关部门调解、仲裁或诉讼；
４、业主代表享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
５、有权监督业主委员会、物业服务企业的工作，并向业主委员会、物业服务企业就物业管理服务的有关问题提出合理化的意见、建议和要求；
６、有权向物业管理行政主管部门投诉；
７、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修，并接受物业服务企业的监督；
８、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定；
９、按规定和约定交纳物业管理费用；房屋公共维修基金，水、电、煤气及其他代收代缴费用； １０、装饰装修房屋时，遵守《住宅装修管理协议》；
１１、不得占用、损坏本物业的共用部位、共同设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，予以赔偿；
１２、转让或出租所拥有时物业时，应事先通知乙方，并要求受让方或承租人签署并遵守业主临时管理规约和本协议；
１３、对承租人、使用人及访客在小区内的行为负责并对违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定等造成的损失、损害承担相应的民事责任；
１５、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
１６、甲方不得占用公用部位、公共设施设备或改变其所有功能；
１７、甲方必须配合、服从乙方的车辆管理工作，车辆必须停放于车位（库），自行检查门、窗关闭情况，切勿将贵重物品或钱物放于车内。不得改变车位的使用功能和性质，放置除车辆以外的其他物品；
二、乙方的权利和义务
１、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
２、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方；
３、建立健全本物业的物业管理档案资料；
４、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定的行为；
５、物业管理服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
６、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用；
７、编制物业管理服务及财务计划；
８、每年年底向甲方公布物业管理费用收支账目；
９、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《住宅装修管理协议》；
１０、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
１１、听取业主物业使用人的合理化意见和建议，接受业主的监督
１２、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；
第二条物业管理服务内容
一、在物业管区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、房屋建筑共用部位的日常维护和管理；
2、房屋公共设施设备日常运行的维护和管理；
3、公共绿化的日常养护与管理服务；
4、公共环境日常卫生管理服务，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾及清运（不包含垃圾中转处理工作）；
5、交通车辆停放秩序的管理服务；
６、公共秩序的管理服务；
７、管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料；
第三条物业管理服务质量：
1、房屋外观：整洁良好，统一；
2、公共设施设备运行良好：正常运行，有运行记录，建立健全保养、检修制度；
３、公共环境道路保持清洁；
４、绿化：植物长势良好，对花草树木修枝，做好病、虫害的防治；
５、交通秩序与车辆停放：保持畅通，车辆停放有序，如发生交通事故协助交警部门处理； ６、公共秩序：合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序；
第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用、电梯等设备的年检费、二次加压费、城市生活垃圾处理服务费、水池清洗费和消毒费等费用）
１、甲方交纳费用时间：接房之日；
２、住宅物业管理费：别墅：元/月·㎡。
３、空置房物业管理费：乙方按小区物业管理服务收费标准的100%向甲方收取。
４、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；
５、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；
６、甲方不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地方或其他相关部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议约定的物业管理费用及其他费用。同时，不得以空置为由少交或拒交物业管理费。
７、物业管理服务费用标准按政府物价部门指导价和市场调节价；
８、每次交纳服务费时间为上次交费末尾日。
第五条其他乙方向甲方提供有偿服务的项目和收费标准：
1、机动车场地管理费：收取。（此费用属于机动车场地停放管理费，不属于车辆保管费，对租赁场地上的车辆的被盗及损毁等安全事故，乙方不负任何责任）；
2、非机动车辆管理费：按有关部门批准的标准收取；
3、变频供水设备使用费（含电费、维护费）：按有关规定据实分摊到户；
4、生活垃圾代运处置费：执行政府标准；
5、供水水池清洗费、消毒、办证费：据实分摊到户。
第六条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府标准。
第七条保险
１、甲方的家庭财产与人身安全保险由甲方自行办理；
２、乙方不承担业主、使用人的人身、财产保险责任。
第八条 其他约定事项
１、未经同意，甲方不得擅自改变房屋的使用功能，不得以任何形式改变和影响房屋外立面的统一性，也不得于室外加装防盗笼、栏杆、窗等
（如确需改变，须持改造方案、申请及物业公司意见，报大理度假区房管局审批后报物业公司备案后方可施工）；
２、为保证交房的顺利开展，甲方需按公示的交房流程办理交房手续。
３、未经乙方同意甲方不得占用苑区道路、临时停车位等公共部分，也不得于公部分私自悬挂、粘贴、摆摊。
４、公共设施、管线、管道经过甲方自用部位的，甲方应为乙方提供维护、维修、抢险等工作的方便和支持，若甲方不配合，所造成的他人和公共部位、设施的损失由甲方承担赔偿责任。５、房地产开发企业提供的非产权部位的面积，其使用范围及权限甲方须严格按照协议和法律规定的范围内使用，不得超范围使用，也不得侵占、损害他人的合法权益。在使用中可能存在的安全责任由甲方自行承担。
６、涉及工程质量问题，甲方与开发商自行协商解决。
７、若出现不可抗力或非管理原因造成本物业内设施、设备运行中断，乙方不承担赔偿责任。但乙方应尽力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所约定的物业管理服务费及其他费用甲方不得因此而拒交。
第九条 违约责任
１、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正 给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
2、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
3、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。
4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算），甲方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。
第十条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，由受益者承担相应的赔偿责任。
第十一条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定办理。第十二条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十三条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十四条 《物业使用手册》、《物业保修手册》《装饰装修管理规定》、《临时管理规约》作为本协议的重要组成部分，是本协议的附件。甲方同意和遵守本协议附件的内容条款。第十五条在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。
第十六条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条 本协议空格部分填写的文字同印刷文字内容具有同等法律效力。
第十八条本协议自双方签字之日起生效。
甲方签章：乙方签章：
法人代表：法人代表：
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
组织名称：____________________________
法定代表人：__________________________
地址：____________________________
联系电话：____________________________
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：____________________________
法定代表人：__________________________
地址：____________________________
联系电话：____________________________
第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方将___________________委托给乙方实行物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托服务事项
第三条乙方按甲方要求提供前期介入有偿服务。
第四条制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第七条建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方所有单元内发生的墙体、水、电、气，通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。
第八条环境卫生及绿化养护
1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的管理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏
2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使之处于良好状态。
第九条公共秩序维护工作
1、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含甲方产权范围内人身财产的保险、保证和保管责任。双
方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
2、对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区。
3、维持小区的交通秩序。对本物业区域内的交通状况预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。
4、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
5、定期或不定期巡视、检查小区，及时采取措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备,制止违反本物业的物业管理制度、本协议、《临时管理规约》的行为。
6、发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
7、消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立、消防设施的检查、维护以及定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
第十条档案资料管理
1.本物业竣工资料、图纸及接管验收档案的管理。
2.业主及非业主使用人的档案资料的管理。
第十一条房屋装饰装修管理
严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定对装修方案进行审核，对装修过程进行监督，并对违规行为进行制止。
第十二条受所有权人委托，对小区配套设施如网球场，游泳池、会所、停车场（库）等场所进行管理。
第十三条 对小区公共区域及甲方保留区域进行管理。
第十四条不定期的组织开展社区文化娱乐活动，加强业主间的沟通和文化交流。设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。
第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务费（住宅、商业）；
2、停车(场)库车位物业服务费；
3、其它有偿服务费
4、公摊水电费及电梯运行电费；
5、物业维修资金
第十六条各项费用的调整
乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知业主和物业使用人
第十七条 对业主和物业使用人违反物业管理方面的法律法规或《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、追究法律责任等措施。
第三章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、审定乙方拟订的前期介入服务方案、小区物业服务方案；
2、检查监督乙方服务的实施及合同的执行情况；
3、审定乙方提出的前期介入服务工作计划、物业管理服务年度计划、财务
预算及决算；
4、负责制定《临时管理规约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并在房屋销售时公示《临时管理规约》；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
6、在合同生效之日起 1个月 内按物业管理有关规定的比例向乙方提供管理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用；
7、在物业管理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业管理相关资料：
（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（4）物业服务所必需的其他资料；
8、支付前期物业前期介入服务费用；按照国家物业管理条例和地方法规规定交纳空置房的物业服务费并承担逾期未付的违约金。
9、当业主和物业使用人拒绝按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
11、协助乙方做好物业服务工作和社区宣传教育、文化娱乐活动；
12、应将本合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并按相关规定公示。
第十九条 乙方权利义务
1、按照本合同第二章的约定标准，提供高品质、专业化的服务；
2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；
3、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。
4、乙方办公场所、工作服，工具，器具，材料或其他为保证对甲方服务工作开展所必需设备材料的采买和管理。
5、依照本合同和有关规定收取服务费用；
6、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
7、适时聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问和合作单位。
8、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为进行处理；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，乙方有权审核业主或使用人是否严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定进行其所属产权范围内的装修工程，停车(场)库是否进行任何形式的改装、改造、修建构筑物．装饰和装修，并对违规行为进行制止。
10、接受业主的监督，定期向业主大会，业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况。
11、以物业公司名义投保，投保项目包括公众责任等险种，甲方应对其属下的产权范围内利益自行投保。
12、负责编制物业管理年度服务计划、资金使用计划及决算报告；
13、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
14、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
15、可适时设立以下服务项目(并可根据需要设立新的服务项目)，合理收费：房屋租赁、代售；代办电话安装、宽带安装服务：室内清洁服务；室内工程维修；代养护花木；代车辆清洗、保险办理服务以及与甲方商议的其它服务内容。
16、乙方有权在不违背业主整体权益基础上制定、修改管理规则，并利用小区告示栏、网站、小区内部刊物(如有)等各种信息渠道予以公布，对各业主均有约束力。
第四章 物业服务费用和其他费用
第二十条 物业服务费构成如下；
1、小区公共秩序维护费；
2、小区公共区域清洁、保洁服务费(但所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用均未包含其中)
3、小区公共区域绿化养护、服务费：
4、小区房屋共用部位维修(小修)及保养费；；
5、小区共用设施设备日常运行、维护(小修)及保养费
6、小区公共区域四害防治费用；
7、乙方的办公管理费；
8、乙方员工的薪酬、社会保险、福利、制服及相关器具
9、乙方用于为业主服务的固定资产折旧费；
10、乙方为小区公共区域所投保的公众责任险等保险费用
11、乙方用于上缴有关部门的各项零星费用：
12、乙方用于上缴有关部门管理费、税费；
13、乙方的合理利润；
14、乙方用于为业主公共利益服务
第二十一条 物业服务费
1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：
(1)电梯高层物业费按建筑面积______元／平方米／月计收；
(2)商业用房物业服务费按建筑面积______元／平方米／月计收；
(3)停车(场)库物业服务费每个停车位______元/月计收；
(4)特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。
2、缴费办法
(1)_____________(住宅商业用房)的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业服务费差额不作退补。停车(场)库车位物业服务费以个为单位计收。
(2)物业服务费应按月缴纳。甲方在当月15日之前将费用金额缴清,逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金。
(3)首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前(含15日)的收取当月全月的物业服务费，交房日期在15日之后的收取当月半个月的物业服务费。
(4)住宅(商业用房)交房后，若水电气任何一表进行了走动以及已装修、已入住的，物业服务费按收费标准全额收取；若经物业服务公司和业主(使用人)共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50％执行。若相关政策发生变化，按国家新规定执行。
(5)停车(场)库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。
(6)特约服务费按月缴纳。甲方在当月15日之前缴清上月发生的特约服务费用，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。
第二十二条 公摊水电费
首次公摊水电费的收取是以物业对首月公摊水电核算完成后公布的缴费日期为准，交房后，无论房屋是否空置，装修，被占用，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期起开始核算公摊水电费，按月将上月公摊水电发生情况及费用进行公布，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均公摊，每月和物业服务费一起进行缴纳。公摊水电发生情况及帐务接受业主监督。甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰信的滞纳金。
第二十三条 电梯运行电费的收取根据政府相关文件规定的收费标准按月进行收取。
第二十四条 甲方可以现金或转帐方式缴纳各项费用。
第二十五条 各项费用的调整
乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，井可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知甲方后，甲方应按照调整后的费用支付。
第二十六条物业维修基金收取
物业维修资金按政府有关规定维持在一定数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业保修期满后共用部分的大，中维修、更新、改造。具体项目如下：
1、小区房屋共用部位大、中修、更新或改造：
2、小区共用设施设备(如防盗监控、消防设施等)大、中修及更新、改造；
3、小区环境配套设施(如健身娱乐设施等)的更新、改造：
4、小区公共区域绿化(如草坪、乔灌木等)更新、改造；
5、小区公共建筑(如小区大门，单元大堂、楼层及其装饰等)、道路的更新、改造：
6、用于小区非盈利性设施的大、中修及更新、改造；
7、停车（场）库共用设备设施（如监控、车管系统、风机、水泵、消防设施等）大、中修及更新、改造；
8、其它不在上列内但需由物业维修资金支付的费用，如国家法律法规规定的须由物业维修资金支付的费用。
第二十三条 水、电、气费按照政府相关标准计收。小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，二次供水系统由市政专业供水公司进行管理维护，水费的收费标准按市政专业供水公司公示标准进行收取（如因国家能源价格或政策调整，此费用作相应变动，以相关文件或通知为准)。
1、保修期内属保修范围的由甲方承担；
第六章 委托服务期限
第二十六条_____________由乙方根据本协议内容进行管理，为期三年(自__________”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算)。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同关于甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第二章的约定，未能达到约定的委托管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章 附则
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十一条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第三十二条 若本协议任何条文因国家或地方法规的变更而无效、非法或不能执行时，将按照新的法律法规的要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而改变。
第三十三条 甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院提起诉讼。
第三十四条本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，政府房管主管部门备案一份。本协议自甲、乙双方签宇盖章之日起生效。
甲方签章：_____________________ 乙方签章：__________________
第二十八条 乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第二十四条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。
第二十九条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立之前，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，而无需再行征得全体业主同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本物业管理区域内予以公示。
第三十条 乙方对本合同条款下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。
第三十一条 乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。
第六章 物业维修经费
第三十二条 本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和统筹均依照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
第七章 物业承接验收
第三十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应承担解决查验时发现问题的责任。
第三十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方承担责任的依据。
第三十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、 物业管理用房、共用设施设备清单;
3、 设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件;
4、 已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积;
5、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
6、 物业管理所必需的其他资料。
第三十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保养期限和保修范围承担物业的保修责任。
第八章 物业的使用与维护
第三十七条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第三十八条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第三十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。
第四十条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。
第四十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第四十二条 物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用为提供物业服务方便由乙方使用的物业管理用房，乙方不得改变其用途。
第九章 双方权利义务
第四十三条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时管理规约》，在物业销售前将《业主临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时管理规约》予以书面承诺。甲方在物业买受人订立的买卖合同中应包含本合同的内容，并要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》; 物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
2、审定乙方制定的物业管理方案;
3、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;
7、甲方不得有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。
8、在综合竣工验收合格后并在交付使用前 日(一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定)向乙方按规定提供房屋总建面积千分之 计平方米建面积的商业用房，由乙方按规定进行经营，其经营收入用于物业管理经费及小区公共设施的维修养护。
9、在综合竣工验收合格后并在交付使用前 日(一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定)向乙方按规定提供房屋总建筑面积千分之 计平方米建筑面积的物业管理办公用房和公共活动用房，和员工宿舍平方米及员工食堂平方米(宿舍和食堂根据与开发公司洽谈内容而定)，由乙方无偿使用;有些项目不提供宿舍，可由开发商直接补贴费用，若面积等无法确定的，则可删除。(以上管理用房比例可各地区规定填写)
10、在物业管理交接验收前 日(一般为30日，需根据项目实际来定)，，负责向乙方移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)物业管理用房、共用设施设备清单;
(3)设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件;
(4)已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积;
(5)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(6)物业管理所必需的其他资料。
11、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。
12、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，甲方必须承担偿付责任;
13、协调、处理乙方在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完成;
14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文体活动;
15、已竣工并集中交付但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外;
16、负责协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。如果经物价部门认可的前期物业服务费收费标准低于本合同约定标准的，差额部分由甲方补足，直至本合同期满。(此条款主要针对外接楼盘，可放在补充协议。)
17、补偿乙方前期开办费，标准为按建筑面积 元/平方米计算，(浙江一般为6-12元/平方米，各地区根据地方行情拟定)合计金额为________元。支付办法为业主交房前一月内一次性支付给乙方。
18、为了保证物业服务企业和楼盘的品质的形象，小区物业管理用房由甲方进行装修后交付给乙方使用。(如是外接楼盘，可由双方进行协商。)
19、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。
20、在物业交付使用前 日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。
21、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;在保修责任内，如存在质量问题，由甲方承担保修责任。
22、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产开发建设中的遗留问题。
23、物业管理区域外的设施设备的管理，管理费用另行支付。
24、甲方单独所有的配套设施(如会所)或其他单个业主所有的配套设施由乙方管理的，物业服务费用经甲乙双方另行协商后确定。
25、甲方开发建设的市政配套设施应按相关规定移交给市政管理部门或其他部门。
26、如果物业交付期间甲方尚有建设行为的，甲方应当向乙方另行支付管理费用，直到建设完成，如果因此产生的业主投诉由甲方负责处理。(注:如果不存在这种情况，可删除)
27、根据政府规定需乙方协助参与前期分户验收的相关费用由甲方承担。(注：此条内容根据项目当地规定填写或修改，如当地未要求物业公司参与一房一验，可删除)
28、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。
29、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。
第四十四条 乙方权利义务
1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。
2、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。
3、结合本物业情况，制定年度开支预算，测算物业管理服务收费标准;
4、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;
5、配备有资质的工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划;
6、对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，进行劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会、提请有关部门处理以及其他合法方式进行处理。
7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和
保修期满期后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施; 9、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。
10、每半年(不得少于一次)向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示;
11、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施; 12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况; 14、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同的履行情况;
15、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。
16、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
17、对于甲方明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。
18、本合同终止时且业主大会未成立前，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;移交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。
19、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。
第十章 委托管理服务期限
第四十五条 委托管理期限定为 年。(20 年 月 日至20 年 月日)但是，期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同已生效的，本合同自然终止。(或前期物业服务期限自 年 月 日(或物业交付之日)起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。)(注：杭州市的项目必须签此合同期限，否则房管局合同备案不能通过。))
本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方应当促使本物业成立业主大会、产生业主委员会。自本合同期限届满之日起，乙方有权终止本合同，并按有关规定办理移交，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。
本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。
第十一章 违约责任
第四十六条 甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币 万元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第四十七条 甲方违反本合同约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第四十八条 乙方违反本合同第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第四十九条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之 支付违约金(注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写!)。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。业主或物业使用人迟延交纳物业服务费的，乙方有权直接在属于业主共有的经营性收入中支取;乙方直接在属于业主共有的经营性收入中支取的，业主委员会或其他业主可以向迟延交纳的业主或物业使用人追偿。
第五十条 乙方违反本合同第四章的约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所有费用，并按多收金额每日千分之 (注：同第四十九条!)支付违约金。 第五十一条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。
第五十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第五十三条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。
第五十四条 双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：
1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。
2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。
3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。
4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。
5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。 8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。
9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间(含票据未兑现部分)产生的任何损害。 10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。
11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害(如代为泊车等)。物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任;但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的1%为限;单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。(比例仅作参考)
第十二章 附则
第五十五条 在物业交付使用前 日内，甲方应按照乙方制定的共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中发现的问题甲方应及时予以解决。对于查验中的问题(含工程遗留问题等)及解决办法等，甲乙双方在《物业承接验收确认书》予以明确。
第五十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第五十七条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第五十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第五十九条 本合同正本件共 页，一式五份，甲乙双方各执二份，报辖区物业管理主管部门(备案)一份，具有同等法律效力。
第六十条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第六十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可提请本物业所在地人民法院裁决。
第六十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天(一般为30天)前向对方提出书面意见。
第六十三条 小区交房后纳入乙方管理，未尽事宜由双方协商解决。 第六十四条 本合同自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。
甲方签章：
代表人：
乙方签章：
代表人：
年 月 日
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所谓物业管理前期介入,即开发商通过招标或邀请物业管理公司,使其在正式接管物业之前,从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见,并配合监理公司对工程质量进行监督,以保证设计的合理,施工质量的提高,为以后的管理打下良好的基础。
1 物业管理前期介入的积极作用
我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。
1.1 有利于优化房地产设计
在工程建设设计阶段,设计人员往往按照国家建筑设计标准来设计,但建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,给业主带来麻烦。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,避免开发商与用户发生冲突,节省重新改造费用,最大限度地体现物业设计的合理性。
1.2 有利于加强施工质量管理
建筑施工是确保工程质量的关键阶段。若工程材料质量低劣、管理不善或不按图纸施工,都能引发质量问题,造成事后频繁维修,不仅增加物业管理工作量,而且给住户带来不便。物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势,对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解;而且物业管理企业派专业人员入住施工现场,从业主的角度监督施工,从物业管理角度提出整改建议,确保工程质量,降低维修费用。
1.3 有利于竣工验收和接管验收
开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题,而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。
1.4 有利于促进物业的销售
先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上,树立物业品牌。同时,大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。
1.5 有利于物业管理公司的准备工作
物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。此外,在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计,制定相应的管理细则,并进行人员的招聘和培训等,实施入住前的宣传与教育。
2 物业管理前期介入存在的问题
2.1 物业管理前期介入与物业管理的内涵存在矛盾
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象是物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;物业管理的对象是人,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节,监督工程并提出相应整改意见,这有悖于物业管理的内涵。
2.2 物业管理前期介入费用问题难以解决
物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前介入,一般情况下,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地产开发企业承担的,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物业交接时,该费用通常由物业管理公司先垫付,但物业管理公司认为前期介入的投资大,还有被解聘的风险,开发商也不愿意补偿这些费用,这样就容易出现扯皮现象。
2.3 不利于物业管理的专业化、规范化和市场化
物业管理公司前期介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控,及早发现问题、解决问题,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工,影响物业管理社会化、专业化的正常进行,而且它行使的职能与国家推行建筑工程监理制度中“在设计阶段,监理的内容包括审查和评选设计方案”和“在施工阶段,监理人员也有职责来监督和控制工程的质量、投资、进度”等相冲突。同时,物业管理前期介入使监管部门增多,若发生质量问题,就容易相互推卸责任,反而造成质量难以提高。
2.4损害业主利益,引发新纠纷
一般来说,业主、开发商、物业管理公司成三角关系,物业公司的选用本应由业主委员会决定,而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘(目前很多物业公司作为房地产开发商的下属机构),因为开发商指定物业公司前期介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的利益。另外,物业管理很难严格按照接管验收标准行使验收权,导致各种隐患和问题不能及时改善和解决,不利于后期物业管理。而且,业主在组建业主管委会后,往往会对开发商指定的物业公司不是很满意,就会要求业主管委会另聘物业管理公司,从而产生新的纠纷。
3结语
虽然物业管理前期介入能有效避免规划、设计、施工过程中所造成的缺陷,保证工程质量,使物业更合理化,节省后期维修费用,但实际运行与理论毕竟还有一定差距,存在问题。因此,就应处理好开发商、物业公司、业主三者关系,健全相应的法规体系,同时加快物业管理人才的培养,深化物业管理理论,使物业管理市场更规范化,从而推动和发展物业管理前期介入市场。
摘要：针对目前我国物业管理的现状,对物业管理前期介入的利弊问题进行了分析讨论,提出应正确处理开发商、物业公司、业主三者间的关系,从而规范物业管理市场,推动和发展物业管理前期介入市场。
关键词：物业管理,施工质量,房地产,规划
参考文献
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