县物业行业调查报告（精选6篇）
关于物业行业的调查报告
摘 要：本文通过对物业管理纠纷的成因进行分析，进而从企业角度提出解决此类纠纷的有针对性的对策建议。
关键词：物业管理;收费;纠纷
物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。
赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态，并直接影响到整个行业的健康发展。
物业管理过程中存在的纠纷问题
一、认清纠纷本质，找出根源
据调查显示，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中，有约80%是开发商遗留问题引发的，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示，56.63%业主遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因;其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源;其三，部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符，是物业纠纷的核心所在;其四，业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分消费行为不规范、不文明。
二、事前积极防范，消灭导火引线
笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作：
1.提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一，应提议相关部门尽快完善。
2.提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识，尤其缺乏合同法知识，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷;有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了《业主公约》、《物业服务合同》之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷;有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，但一些业主却找物业管理公司，要求其承担责任，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。
3.规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质;规范企业自身行为，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗;进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质，推进管理运作规范化，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。
4.引导业主合理预防、解决纠纷的.意识。
一是做好“约在前”，加强业主对《业主公约》等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，却忽略了对《业主公约》的了解，以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。
二是做到“和为贵”。常见的物业管理纠纷处理方式，概括起来有四种:自决与协商、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题，形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面。考虑到诉讼的时间、精力成本太高，物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径。例如曾经有一个别墅区，由于业主对车位挤占现象不满，与物业管理公司武力相争，在小区内外悬挂讨伐开发商、物业管理公司的横幅，甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈，为卖房而将房价打了八折。为此，每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达20万元。可见，业主维权时，可以引导其用建设性的方式，而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式，受损害的还是业主自己的权益。同样，在物业管理发生纠纷时，物业管理公司也应避免过激行为，尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为，这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此，解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。
三是依法维权。不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。北京青春无限纠纷案的一审胜诉，告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷(尤其是开发商遗留问题引发的纠纷)的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍，青春无限小区是北京房开置业股份有限公司20xx年开发的一个危改项目，业主入住一年多，开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道，无法开通天然气，为此业主们依靠法律提起诉讼，进行维权。由于业主们团结一致，积极搜集证据，配合诉讼，诉讼过程极其顺利，仅用了不到两个月的时间，青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金5万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷，但因采取了按法律程序办事，顺利快速地解决了纠纷。总之，无论是物业管理本身，还是法律审判执行活动，都应当在合法的前提下，以人为本，维护和谐。
四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关，因为缺少一个代表来与另一方来商议。根据国务院《物业管理条例》规定，凡社区入住过半的就要成立业委会;凡从第一个业主入住社区计起的两年后，必须成立业委会。积极协助确立业主委员会的法人地位，有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用。举个最简单的例子，业主可以要求物业管理公司财务公开，但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。
一、成因分析
物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的，如物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。
1、物业管理缴费的主体不明确
随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元，个性化特约服务已从公共性服务中游离，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。
2、物业管理收费的内容和性质不明确
现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任，一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。
3、管理收费的标准模糊
由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体实行时就容易发生矛盾。
4、物业服务质量难于界定
我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。
5、对服务不满，对受约束不满
一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供(出售)约定的服务，业主向企业支付约定的费用(购买服务)。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用(法律上可上升到履行合同抗辩权)。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。
6、其它一些原因
如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式(预收、代收等)不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。
邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的管家，小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决，业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职，以此拒交费用。
特权思想作怪。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为特权思想作崇，这类人依仗对物业管理企业制约的特权，或与发展商的特殊关系，长时间“吃霸王餐”，赖账不交费用。
受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降，这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实，以样学样。也有部分小区，一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费，以达到驱赶物业管理企业或其他目的。
此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。
二、对策分析
物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状，必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。
1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服
正如前面所说，业主欠费各有原因，企业应多走访欠费业主，深入了解情况，针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，经过解释说服大多数是能够改变态度的。
2、借助业主公约和业主委员会的力量
业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，宣讲业主公约的精神，积极协助业主组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。
3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助
有时候直接出面交涉无效，另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助，往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。
4、服务项目、流程设计上力求能够区分
如前所述，在一个物业区域，常规性的物业服务类似于公共产品，而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费，要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约，就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分，这样就便于像电信服务商等一样，一旦遇有无故或恶意欠费者，马上即可终止对其服务。
5、改进服务、计费方式和收费办法
即企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制权，从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。
6、完善物业管理服务合同，严格依约行事
即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。
7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决
虽然法律解决是一种成本很高(费时耗财伤感情)的办法，但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉，并在胜诉后作适当宣传，以传递与无理欠费决不妥协的信息，让少数犹疑者不再心存侥幸。
以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法，要想全面根本上解决物业服务收费问题，必须发挥政府主导作用，通过社会各个方面的工作，在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念;培育充满活力的物业管理市场竞争机制;细化服务标准;完善立法，改进司法，加强执法;健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。
三、结论
第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造物业的经典品牌。四、同发物业求生存，促发展同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，必将取得成功!
一、江城县域经济社会发展现状
（一）县域经济增长势头良好，但总量和质量不高
江城哈尼族彝族自治县位于云南省南部，地处中、老、越三国交界，国境线长达183公里，全县总面积3544平方公里，辖5乡2镇，48个村委会、2个社区，522个村民小组，总人口12.29万人。全县居住着汉、哈尼族、彝族、傣族、瑶族、拉祜族等25种民族，少数民族98779人，占全县总人口的81.3%，是一个典型的集“边、少、山、穷”为一体的国家级贫困县和国家扶贫开发重点县。
近年来，江城县委、政府充分利用与越南、老挝交界的独特区位优势，全力打造江城中老越三国边境经济区，2011年，全县GDP为149800万元，比上年增长17.95%，人均GDP达11657元，比上年增长11.5%;城镇居民人均可支配收入达8944元，比上年增长16.99%，经济发展势头良好，但与全国平均水平相比，仍有很大差距。从经济总量上来看，比全国平均水平低，人均GDP只相当于2011年全国平均水平5414美元的三分之一都不到;从财政方面看，2011年江城县财政收入仅为8030万元，但财政支出高达84541万元，财政入不敷出，每年都要靠国家转移支付补助填补缺口;从经济增长质量上看，经济增长依赖于国家基本建设和固定资产投资拉动，发展滞后，基础薄弱，保持经济增长的内生动力不足，工业企业总体上量少、规模小，重大项目支撑乏力，投资增长后劲不足，制约县域经济可持续发展。
（二）农民增收难度大，收入不稳定
截至2011年末，江城县总人口12.29万人，其中农业人口10.63万人，占比86.49%。2011年农村居民人均纯收入3324.3元，比上年增长26.7%;农村居民可支配收入人均3159.6元，比上年人均增长21.14%，但在全国仍然处在低水平状态，边远地区的农民还比较贫穷。农民实现的收入大多是靠出卖初级农产品、外出打工等方式获得，收益率低，且受市场变化而起伏。农产品形不成规模，加工跟不上去，附加值低，缺乏长期稳定的收入来源。占绝大多数人口的农村经济发展不起来，县域经济也难以独善其身，得不到长足的发展。
（三）对外贸易呈逐年增长态势，但边境贸易总量相对较低
近年来，在“口岸活县”思路的指引下，江城县委、政府积极推动与接壤国家的双边贸易往来，但由于与江城县接壤的越南、老挝属经济社会发展相对落后的国家，其经济以农业为主，特别是与江城县接壤的边境地区商品经济极不发达，市场化程度低，边民金融意识淡薄，双方经贸往来规模难以扩大。2011年末对外贸易额达到15131万元，比上年增长169%，其中进口贸易6320万元，比上年增长63.77%，出口贸易8811万元，比上年增长400%，对外贸易增速较快，但对外贸易额与其他边境地区相比，仍处于低位水平。
二、江城县银行业金融机构基本情况
江城县共有银行业金融机构4个，分别是农业发展银行、农业银行、邮政储蓄银行、江城县农村信用合作联社。共有营业网点共有13个，其中县城6个，乡镇7个，共有从业人员134人。截止2012年6月末，全县各项存款余额为170506万元，比上年同期增长17.92%;各项贷款余额为125967万元，比上年同期增长15.23%;不良贷款余额807万元，比年初减少351万元，呈逐年下降趋势;涉农贷款余额为64702.46万元，比年初增加10970.34万元，增长20.4%，涉农贷款余额逐年增长;扶贫贴息贷款余额达7693万元，比年初增长8%，民生领域的金融支持力度明显加大。近年来，江城县各银行业金融机构在国家总体经济形势向好的大背景下，认真贯彻国家货币政策，积极推动金融改革创新，把地方经济发展与金融企业利润最大化紧密结合，努力实现银政企“三赢”。各银行业金融机构业务规模稳步增长，资本实力显著增强，历史包袱有效化解，资产质量明显提高，社会责任有效履行，支持“三农”、民生和县域经济成效显著，开创了金融改革新局面。
三、当前县域银行业金融服务存在的主要问题
由于受经济发展水平的影响，江城县金融服务中存在突出问题是：金融组织体系不完善、农村机构网点覆盖率低、业务总量小、金融资源分布不均衡、金融服务需求得不到有效满足。
（一）县域经济发展资金需求旺盛与金融资源供给有限之间存在矛盾
目前，江城县委、政府制定了“十二五”规划，以富民强县为目标，发挥江城的区位和资源优势，实施科教兴县、生态立县、项目强县、农业稳县、工业富县、口岸活县六大战略，努力把江城建成云南省对越南、老挝开放的黄金前沿门户、滇西南重要的绿色生态旅游区和跨境旅游集散地、普洱市最具特色的绿色生物资源开发基地、普洱市面向东盟的商贸流通基地。要实现如此宏大的规划目标，需要大量的资金支持，县域经济发展对资金的需求极为旺盛。但以下因素却使江城县金融资源供给变得有限：一是实力较强的国有商业银行工行、建行基层机构的撤并直接导致信贷规模总量下降，金融资源供给明显减少;二是部分银行业金融机构存在“贷小而不为”的观念。在效益驱动下，一些金融机构认为对优质企业发放一笔大额贷款比发放多笔小额贷款成本低，易管理，风险小，更愿意对外部发放大额的“社团贷款”，资金外流加剧了县域资金供需矛盾;三是贷款审批权上收，严格的授信权限使得部分银行变成了“存款银行”，客户每申请一笔贷款都要层层报批，费时费力，且条件苛刻，使得一些看好的项目难贷到款;四是政策性金融机构业务单一，金融服务功能未能得到充分发挥，农业发展银行在县域的业务经营还仅限于国有粮油流通环节的信贷服务，基本上只负责粮油收购资金的发放和管理，在拓展业务范围和领域，支持农业开发、农业产业化和农村基础设施建设，进一步改善农业生产条件、加快农业产业结构调整和促进农民增收等方面的金融服务功能还没有得到充分发挥;五是邮政储蓄银行分流了县域一部分金融资源。邮政储蓄银行虽然可以放贷，但对县域信贷支持微乎其微，如江城县邮政储蓄银行今年上半年各项存款余额达9026万元，但是贷款发放却为零。
（二）银行业金融机构撤并导致金融服务功能弱化与经济社会发展多样化金融服务需求之间存在矛盾
1997年以来, 随着国有商业银行市场化改革的不断深入和经营战略的调整优化, 一些国有商业银行基层机构开始相继从县域退出, 服务网点减少。国有商业银行的退出对县域金融服务的影响不仅仅是金融信贷支持的减少, 同时对于县域其他金融服务也有着重要的影响。从调查情况看, 银行业金融机构营业网点排队现象较为普遍。并且目前江城县金融市场实质上主要是农业银行和农村信用社2家机构的竞争, 无法形成有效的竞争机制, 直接影响到服务质量的提升。
（三）社会主义新农村建设与农村地区金融服务缺位之间存在矛盾
2006年新农村建设启动以来，江城县委、政府高度重视，扎实推进社会主义新农村建设。然而新农村建设所需资金投入大，县级财力有限，单靠财政投入难以满足新农村建设的需求。农村信用社作为农村金融服务的主力军，服务面广，但信贷资源相对有限，江城县信用社存款市场占有率为46.9%，但却要以44%的贷款占有率服务全县5乡2镇，难以满足信贷需求。另外，随着农村经济发展迅速，农民在政府引导下积极发展茶叶、橡胶、咖啡、香蕉等产业，收入以较快速度增长，农民对农村金融服务必然产生多样化需求;再者，农村金融机构撤并致使目前农村地区金融服务缺位，虽然政府、金融部门作了不少努力，全县已实现了所有乡镇金融机构设置的全覆盖，但部分农村金融机构只能做到限时服务，无法满足农民群众金融服务需求，在许多偏远的农村地区，农民一笔存、取款业务通常需要到离家数十公里远的乡镇甚至县里外的金融机构去办理，增加了农民的经济负担。
（四）边境贸易发展与对外金融服务滞后之间存在矛盾
目前江城县边境地区对外金融服务滞后成了制约边贸发展和推进跨境人民币结算工作的瓶颈。究其原因，一是由于越南、老挝银行业发展相对滞后，现代化程度低、工作效率不高，功能有限，其口岸没有银行分支机构，中方银行缺乏与其开展业务合作的信心，银行间开展业务合作操作较难。另外，商业银行从商业利益考虑，认为吸收不到存款、结算规模不大，银行难有收益，因而缺乏开展业务合作的兴趣。二是外汇指定银行分布不平衡。江城县虽有外汇指定银行，但企业办理国际收支申报业务要通过县级银行传递单证到二级分行才能办理，周期长，延长出口核销和退税时间。现钞兑换必须到普洱市思茅区外汇指定银行才能办理，增加往返次数，加大风险和成本。三是银行业金融机构中对外金融服务管理人才缺乏，现有人员对跨境贸易、外汇等方面的政策法规和相关知识不熟悉、不掌握。江城县相关管理部门和进出口企业的人员，都未参加过系统性外汇政策和业务学习培训，掌握对外金融服务政策法规和具体操作规定内容的管理人员严重缺乏。
四、进一步加强县域金融服务的思考
第一, 将市场导向与制度引导相结合, 合理配置县域金融资源。从边少穷地区县域经济社会发展现状和市场导向下的金融资源市场配置方式来看, 完全满足县域不同层次的金融服务需求, 在体制机制上尚有较大困难。市场经济环境下, 趋利避险的资金本性和市场导向下的金融资源配置方式也进一步加剧了边少穷地区县域金融服务供求的矛盾。一方面是随着经济社会发展, 社会金融需求日趋多样化;但另一方面, 资金运动规律和金融服务有偿化趋势, 客观上使得金融机构难以满足高风险、低效益、低回报的多元金融需求, 不利于边少穷地区县域经济社会的发展。因此, 改进县域金融服务不能单纯依靠市场方式, 必须在以市场为基础配置金融资源的同时, 从制度层面上引导金融机构提供各类金融服务, 引导他们将信贷资金投放到当地县域经济, 以满足县域经济发展对资金的旺盛需求。鼓励已撤出的国有商业银行适当考虑恢复县级机构。要进一步深入挖掘和发挥农业发展银行和邮政储蓄银行在金融支持县域经济中的作用。适当放宽基层行的信贷自主权, 适时下放部分信贷额度, 以强化基层行对有发展潜力的中小企业的信贷支持力度, 解决中小企业贷款难问题。同时, 降低贷款门槛, 简化手续, 支持县域经济发展。
第二, 处理好“三种关系”, 逐步解决县域金融服务功能弱化和金融服务缺位问题。一是处理好宏观与微观的关系。各银行业在在县域金融服务中, 既要坚持按市场经济规律办事, 又要统筹金融与经济社会的协调发展, 通过政策措施和宏观调控来引导金融机构主动加强县域金融服务, 并把创新金融服务和对地方经济的贡献度作为宏观调控考核的重要内容, 使金融服务成为金融机构实现其经营效益、经营目标的有效形式, 确保金融机构进一步增加信贷投入, 增强金融服务功能, 改善金融服务, 延伸基层机构, 特别要做好延伸农村金融机构工作, 积极筹建村镇银行等农村金融机构, 对于一些金融机构确实无法延伸的边远农村, 可由地方政府牵头, 将人民银行主推的基于POS技术的“惠农支付服务业务”作为一项民生工程大力推广, 使之成为农村金融服务的有效补充;二是处理好金融服务与经济社会发展的关系。市场经济条件下, 风险的大小, 收益的高低, 在很大程度上影响着金融机构服务、支持、促进经济社会发展作用的发挥。受气候条件、地理环境等客观因素的影响, 边少穷地区县域经济社会发展困难多、风险大、资金回报低的问题客观存在, 但县域金融机构作为依托县域经济发展的金融企业, 必须充分认识到金融服务与地方经济社会发展是赖以生存、互相促进、唇亡齿寒的关系, 只有地方经济社会发展了, 金融才谈得上发展, 只有金融的大力支持才会有地方经济社会的繁荣;三是处理好金融效益与社会效益的关系。实现利润最大化、创造良好金融效益是金融企业追求的目标, 这本身无可厚非, 但银行业金融机构作为社会的一分子, 作为县域经济发展的重要组成部分, 还必须要讲求社会效益, 要切实的担当起自己应尽的社会责任, 积极地改善农村金融服务, 主动承担起小额担保贷款、贷免扶补、农民工贷款、青年创业贷款、助学贷款、小微企业贷款等微利民生工程项目, 以实际行动助推县域经济发展。
第三，改善边境地区对外金融服务。一是边境地区商业银行要主动与毗邻国家边境地区商业银行加强联系和合作，建立代理行关系，动员毗邻国家边境地区贸易机构开立人民币边贸结算专用账户，畅通结算渠道，为边境贸易和对外投资提供方便、快捷的结算服务。二是积极开展我国与周边国家间的金融合作，尽快推进跨境贸易人民币结算工作，进一步推动境内银行与邻国边境地区银行建立以人民币为工具的边贸结算体系，消除边贸结算壁垒。三是边境地区商业银行要根据边境贸易发展需要增加结售汇网点，设立外币代兑点，加挂人民币兑换毗邻国家货币的牌价，为边贸企业结售汇和兑换外币提供方便。四是针对边境地区的特殊情况，放宽境外居民到境内开立人民币银行结算账户的条件，以便解决双边支付结算渠道建立之前边境贸易和对外投资的银行结算问题，拓宽人民币计价结算渠道。五是加大对外金融服务人才培养力度。各银行业金融机构要积极培养边贸管理人才，使他们尽快掌握对外经贸、国际金融、外汇等方面的政策法规和相关知识。为推进跨境贸易人民币结算工作和开展对外金融服务储备人才。
第四，合理运用财税政策，加大政府资金投入，有利于更好地发挥金融机构支持、服务地方经济发展的积极作用。
中国的物业行业始于20世纪八十年代初，经过三十余年的发展，物业管理由传统的“房管式”逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的“三化一体”的物业管理模式。
如今，中国的物业市场已经日渐成熟，截至2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元，但是目前只有40%的物业管理公司能够实现盈利，地产公司补贴物业公司的现象仍普遍存在。2014年，随着百强企业不断深耕已布局城市，积极开拓潜力市场，由过去服务单一的住宅类型逐步扩展为涵盖商业物业、公共物业、工业物业等多种类型，百强企业服务项目数量增多，物业服务费收入稳步增长。
在物业服务费稳步增长的同时，企业的管理成本也在不断增高，其中人力资源成本是一项较大的开支，如何节约成本，使企业效率提升是企业一直不断追寻的问题。这其中，薪酬贯穿全程，是衡量企业人才的一般价值维度。充分利用薪酬的内部公平性、外部竞争性、激励性、经济性，不但可以使企业吸引人才、保留人才，而且还可以使企业的薪酬运用合理化，节约企业成本。众达朴信通过半年的数据盘点，进行监测，出具《2014年物业行业岗位薪酬调研报告》，现将主要岗位薪酬盘点结果发布如下。
保安员 ●职位行情
保安员是物业行业的基础岗位，随着物业整体服务水平的提高，保安员已经不仅仅是处理突发事件及维护治安的角色定位，更多情况下是物业的第一品牌，保安员素质水平及形象的好坏，直接影响着人们对物业服务水平的评价。随着物业行业不断规范化，保安员的市场需求稳中有升。●岗位职责
（1）根据保安相关规定，负责做好防火、防盗、防事故等工作，保障公司利益；（2）严格按照验证制度，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进入业区，维护治安秩序；（3）负责做好信件的登记发放工作，做好货物进出的登记查验、车辆进出指挥有序停放；（4）及时处理发生的各种突发事件并及时报告；
（5）树立崭新保安人员风貌、展现公司窗口，维护公司形象。●任职资格
中专以上学历，受过一年的保卫培训及退伍军人优先；责任心强，服从公司管理，有较强的安全意识；人品端正，爱岗敬业，工作态度细致，踏实，能吃苦耐劳。●薪资水平
50分位33,500元，75分位46,580元，50分位与75分位有一定差距。
工程维修主管 ●职位行情
国内多数的物业工程维修部因还未形成良好的流程性管理，“服务不到位、时间拖延”是服务过程的常见情况，随着物业行业的不断规模化，工程维修主管应协助工程维修经理、人力资源经理制定建立和完善部门各项规章制度、工程规范以及合理的关怀制度，并监督执行，使管理有章可寻，是趋势所在。在全国普技工普遍缺乏的基础下，工程维修主管行情持续看好。
●岗位职责
（1）负责制定工程管理部的各项规章制度及工程规范，并监督执行；
（2）负责小区住户室内外墙面、地面、天花、土建结构的维修、保养工作；（3）组织制定设备设施的保养、检修及备件购进计划，并监督、检查、落实；（4）负责小区物业项目设备的安装验收、安全管理工作；（5）负责协调与供电、给排水、消防及有关施工单位；（6）做好各类工具和工作器械的保管和保养工作。●任职资格
大专以上学历，工程、土建、电气等相关专业，二年以上相同岗位工作经验；有组织协调能力和管理经验，个人责任心强，有良好的团队配合精神。具有较强的学习能力；精通物业相关水电维修优先考虑。●薪资水平
50分位56,500元，平均值55,640元，50分位和平均值基本持平。
物业经理 ●职位行情
物业经理是物业行业的核心人才，由于物业从业人员学历普遍偏低，因此管理方式多以“人治”为主。优秀的物业经理应以制度管理为主、情感管理为辅，依据合理的制度不仅使问题处理简单化，效率也会提高。伴随着物业管理向多元化发展，市场行情逐渐看好，物业经理的需求旺盛。●岗位职责
（1）负责所管辖物业项目实施一体化综合管理，熟知有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规；
（2）制定所管辖物业项目经营目标、月度工作计划并予以实施；（3）负责全面检查、落实、监督物业项目各项制度执行情况；（4）协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作；
（5）负责协调供水、供电、工商等和物业相关外联单位的对接和协调工作；
（6）负责物业项目在职人员定期培训、考核工作，不断提高员工业务水平和服务质量。●任职资格
五年以上物业公司或物业项目管理经验；有能独立完成物业管理项目整体运作的能力；熟悉物业管理的法规、政策；熟悉物业行业标准；熟悉保安、保洁、保绿、保修以及客户服务工作流程；具有良好的服务意识、沟通能力、协调能力、控制能力和处理突发事件的能力。●薪资水平
25分位82,800元，75分位145,000元，优秀的物业经理是物业行业的核心人才。
人力资源经理 ●职位行情
众达朴信认为：“对于保安、客服等基层员工，薪酬水平缺乏竞争性是行业的普遍现象，在薪酬提升空间有限的情况下，企业需要更多的用心思考福利项目在企业中的应用。譬如公司定期对困难家庭员工进行走访，并采取各种各样的奖励和活动，就是提高企业竞争力的最好办法，因此，物业行业的人力资源经理，多在福利中实践，会得到事半功倍的效果，随着物业行业不断规范，人力资源经理的市场行情看好。●岗位职责
（1）组织制定公司人力资源整体战略规划和实施计划、人力资源各专业模块的管理规范和制度；
（2）监督控制各部门绩效评价过程并不断完善绩效管理体系，提出激励计划和具体实施办法，完善激励机制提出建议，负责薪酬计发管理为薪酬决策提供支持；
（3）制定培训计划，实施培训方案，组织完成培训工作和培训后的情况跟踪，完善培训体系；
（4）招聘优秀管理团队，核心团队促进计划和人才发展储备管理，为公司主管以上的管理者进行职业生涯规划设计；（5）人力资源团队建设，部门日常工作的管理，员工工作考核及部门资金的预算和控制等；（6）组织和推动企业文化建设，协调各部门做好人力资源工作。●任职资格
五年左右物业行业人力资源管理经验，本科以上学历，熟悉物业人力资源管理工作的特点和流程，对现代企业人力资源管理模式有系统的了解，对人力资源管理各个职能模块均有深入的认识，具备丰富的实践经验，精通人力资源专业技能，能够指导各个职能模块的工作；熟悉劳动法规、条例，具有处理劳务纠纷等相关经验。●薪资水平
一、物业管理行业的现状分析
在我国，物业管理行业虽然已初具规模，被越来越多的人所接受，但仍存在产权关系模糊、体制不顺、专业人才匮乏、物业管理市场发育缓慢、规模效益差、企业亏损严重等问题。只有通过建立适宜企业发展的新型有效的运行机制，加快人才培养，组建物业企业集团，实现市场化经营，我国的物业管理行业才能健康有效地发展。
二、物业管理行业可提供的岗位及要求
目前从事物业管理行业的公司主要有私有、民营企业，股份制企业，国有企业，中外合营企业以及外商独资企业等。这样不同性质的企业对从业人员的素质就有不同的要求。物业公司提供的岗位主要有物业管理员、市场管理员、保安员、物业管理处主任助理、物业管理部主管、物业管理部经理、物业管理会计主管、物业管理客服主管等等。当然物业管理专业的学生还可以从事房地产营销、建筑装饰材料营销、酒店管理等方面的工作岗位。
这些物业公司提出的从业条件主要是年龄性别的限制，学历的限制，大多是大专及以上的学历，当然最重要的是针对不同的岗位要有不同长短的相关工作经验，大多是2年—8年不等。再者就是对从业人员的沟通组织协调表达能力的要求。而这正是物业管理专业应届毕业生所缺少的。对于薪资根据不同性质的公司及不同的岗位，大致在1000至上万不等，总体来说物业管理行业的工资待遇是很低的。
三、物业管理专业学生的就业状况分析
由于很多学生对该行业缺少认识，因而报这个专业的学生很少，然而随着房地产市场不断扩大，物业管理行业急需大量的专业人才，这就造就了近几年该行业的毕业生的就业率居高不下，几乎达到100%。这个专业主要面向大型物业公司，比如宾馆、饭店，酒店、住宅小区等物业公司，主要从事一些服务技术性的工作。另一方面，事多薪少的局面阻碍了专业人才流入该行业。物业管理行业在我国作为一个新兴行业，随着市场经济制度的完善，这个行业的发展前景将十分广阔。
四、我对从事该行业的职业定位
今年以来，国家对服务业统计口径调整，个体工商户将逐步淡出社会消费品零售总额统计体系。为应对当前社销零统计工作需要，需引导商贸行业个体工商大户转型升级为法人企业。为此，近期我局按照市委领导指示，专门深入市级相关职能部门和批发、零售、餐饮、住宿等商贸行业个体业主，对个体工商户升级为企业存在的困难、问题、税负变动和支持政策等情况进行了摸底调研。现报告如下：
一、商贸行业个体工商户税收和工商登记基本情况 据国税局介绍，2012年我市涉及增值税的个体工商户约8000户，基本上分布在江X城区，入库税金800万元，其中批发、零售业等商贸行业占90%左右。据地税局介绍，2012年我市涉及营业税的个体工商户约2.2万户，个体户税收总额11270万元，其中：营业税为4745万元，餐饮业缴纳1208万元、住宿业缴纳92万元。商贸行业中，国税部门对批发、零售业按销售额25%计征增值税，地税部门对餐饮、住宿业按营业额5%计征营业税。企业与个体工商户的税率一样，但征管方式迥异，企业采取的是查账征收，而个体工商户则普遍由税务部门核定数额、采取定期定额征收。后一种方式相对宽松、且税务部门可以根据国家政策变化适时调整自由裁量权。因征管方式不同，所以个体工商户转型为法
人企业的税负变动无法具体测算，但因为法人企业财务更加规范，企业财务成本会增加、税收管理会更加严格，特别是餐饮、住宿业“个”升“企”后随营业税而来的还有很多附加税费，其税负水平肯定会有所增加。
据工商部门介绍，目前四川省对个体工商户转型升级为企业尚未出台专门的支持政策，主要还是由市场主体自愿选择。个体工商户转型升级为企业，工商登记方式采取“一注一开”，即原个体工商户办理注销登记，同时按照新设立企业的标准程序申请设立企业登记，具体流程为：
1、办理升级企业名称预先核准；
2、办理前臵审批许可或文件；
3、经营场所验证、验资等；
4、进行企业设立登记及个体工商户注销登记；
5、拟升级企业档案归档管理。在工商局办理个转企的一切费用减免，但验资、资产过户等费用由申请人承担。
二、商贸行业个体工商户转型升级为企业存在的困难和问题 调查发现，商贸行业个体工商户绝大多数不愿意转型升级为企业。主要有以下四类情况：
1、传统经营模式阻碍“升级”。一是认为不合算不愿升级转企，个体户一旦注册成私营企业，营业税、所得税、增值税等一分钱也不能少缴，许多个体工商户认为转为私营企业不合算；二是个体有扶持不想升级转企，对个体户的管理相对私营企业宽松，个体工商户不仅可以合理避税避费，在用工、财务、经营上全由老板一人说了算，省了不少“麻烦”，特别是2008年9月1日全国停收“两费”后，一些商户经营规模、场地、用工完全达到了私营企业的标准，但坚决要求登记为个体工商户，甚至已经登记
为企业的还在想改变登记为个体工商户；三是怕风险不敢升级转企，一些个体工商户缺乏先进的管理经验，认为要不要升格为企业，应视业务、实力具体情况来定，只要政策允许，只要能赚到钱，个体户也没有必要升级，特别是一些餐饮、零售业主认为其店铺是家庭经营，不是大企业动辄雇员几百几千，现持有个体工商户营业执照既不违法又能灵活歇业或经营，能确保最大的盈利空间，“个体户”就是他们最为理想的经营方式。
2、“个升企”办理过程中问题较多。目前工商部门对登记为个体工商户还是私营企业实行自愿选择，对“个”升“企”也是实行主体自愿。但从具体办理情况来看，企业与个体工商户相比一是办理前臵审批手续繁琐，按照相关规定，升级企业继续经营原个体工商户已取得前臵审批许可项目的，申请人持企业登记机关核发的《企业名称预先核准通知书》、《个体工商户拟升级设立企业的证明书》和原前臵审批许可文件及审批机关要求提交的有关申请材料等，到相关审批部门办理审批手续，变更审批许可文件。对于个体户来说，要把所有前臵审批许可项目一次性进行“升企”变更，实际中存在较大的困难。二是经营场地问题。申请企业，场地证明要求严格，要求提交规范的房产证及租赁合同，而部分个体工商户申请执照时，场地证明比较简单，有部分是居委会出具的证明，尤其早期设立的个体工商户无场地使用证明，这些都不符合申请企业的场地审批要求。三是营业执照年检手续复杂。个体工商户每年验照手续简单，一般可以即时即办。而企业办理年检相对复杂，一般要首先通过网上申报年检，网上初审通过后，然后打印纸质材料交回登记机关，程序较为复杂，并且个
体工商户缴纳的会员费与企业缴纳的会员费相差较大。四是原字号名称难保留。在名称核准实际操作中，原个体商户的字号名称往往已被企业使用，导致无法保留其原来字号名称，这样造成原来已具有一定基础、知名度大的商户不愿意升级为企业。
3、经营成本增加。个体工商户的税务政策是以自行申报为主，每年缴纳的税费较低。而升级企业后营业税、所得税、增值税等都必须缴纳，并且还被要求成立工会等组织，承担工会会费、残疾人费用等附加费用（由地税局代征）以及一些基于企业才有的社会义务。这些费用和社会责任在个体户观念上是增加了企业负担，增加了经营成本，增加了“正常经营”外的麻烦。目前，国家对税收的免税政策的针对性很强，没达到规定的要求一律不得免税的。
4、政策层面对“个升企”无推力。虽然2010年3月国家工商总局在出台的《关于深入贯彻落实科学发展观积极促进经济发展方式加快转变的若干意见》文件中，提出要“引导具有一定规模的个体工商户‘转型升级’，促进其向规范的企业和公司方向发展”，但没有具体的支持政策和实施办法。近年来，在如何引导个体工商大户向规模化、规范化、专业化方向发展，许多省市“各自为政”做了一些探索，但大多还是由地方工商部门牵头调研情况、改进和简化“个升企”的登记手续办理程序，总体上缺乏政府层面上的强有力领导和配套政策措施，致使个体大户升级转企工作还没有取得实质性的突破。目前天津、重庆和广东中山、浙江温州等一些省市设臵了每户5000——10000元的转型升级奖
励和税收优惠政策，而四川省尚未出台对“个升企”的支持政策。
三、个体工商户“转型升级”对经济发展的影响和意义 “个升企”的影响和意义主要在于：
1、影响地方经济的快速发展。个体大户不及时升级转型为企业，不符合当前推动地方经济又好又快发展的要求。
2、影响生产经营的公平竞争。个体大户一般没有建帐的强制要求，承担的赋税义务相对较少，管理的投入较少，规范的要求较低。而私营企业经营成本相对较高，税负足额征收，在与同等规模的个体工商大户的竞争中就会处于不利地位。
3、影响个体大户的扩大经营。个体户对经营风险承担无限连带责任，而且不得转让或合资，经营风险大；部分行业根据法律法规规定，必须登记为企业。根据《中华人民共和国印刷业管理条例》、《旅行社条例》、《互联网上网服务营业场所管理条例》等条例规定，从事印刷业、旅行社、互联网上网服务、快递业务、房地产中介、物业管理、劳务派遣等行业必须登记为企业类型，禁止个体户进入；在融资方面，个体户与私营企业相比也处于不利地位。
4、增加了相关部门的监管难度和监管成本。相对于企业来说，个体户监管难度更大，监管成本也将更高。作为企业，它自身的管理和经营风险使得企业必须在安全生产方面加强管理，尽量做到规范化、制度化、程序化，以减少安全事故的发生率。而在这方面个体户则很难比企业做的更好，这就容易造成监管部门在监管工作上的被动局面。
5、对社销零统计工作有一定的负面影响。个体工商户升级为企业，实质是一个市场主体的变更，但在统计口径上，却是一个市场主体的消亡和一个新的市场主体设立，因此“个升企”会影响统计数据的准确性。目前我市111户限上商贸企业中，有个体工商户43家，今年3月限额以上个体工商户实现社销零3128.9万元，占当月限上企业社销零总额的9.1%。所以，统计口径调整和“个升企”对我市社销零总额的冲击不大，但不进行“个升企”将导致已入库的“限上”企业数量锐减。
四、个体工商户转型升级为企业希望获得的政策支持
1、加强领导，积极引导。政府应当成立促进个体工商户转型升级的工作领导小组，强化对个体工商户转型升级工作的领导。工商、税务以及相关前臵审批部门和各乡镇政府应高度重视个体工商户转型升级工作，充分发挥职能作用，积极引导和推动个体工商户转型升级。工商部门应依法进一步加强对个体工商户行为的监督管理；劳动保障部门依法维护劳动者合法权益；税务部门依法核定和征收税费；各乡镇政府要在领导、组织、人员和经费方面提供保障，依据自身实际采取有效措施，及时发现和协助相关职能部门纠正经营者违法行为，确保个体工商户转型升级工作取得实效。
2、强化宣传，营造氛围。一是要利用网络平台进行全面宣传。有关部门要充分利用各种宣传媒介，确保公众对“转型升级”工作有全面的认识和了解。二是要利用个体私营企业协会平台进行转型宣传，在会员中广泛开展“诚实守信、创业发展”的活动，激励广大个体工商户扩大经营规模，规范自身管理，不断增强市场竞争力。三是利用税务热线进行专项宣传。通过税务部门进行个体工商户“转型升级”后税收政策的专项宣传，消除拟转型的个体工商户对转型后税收政策执行方面的顾虑。四是在监管中进行直面宣传。工商、税务管理人员要利用直接接触管理相对人的有利条件，对个体大户进行不定期的走访或约谈，耐心讲解个体工商户“转型升级”的有利政策及相关法律法规，为管理对象提供人性化服务。
3、加大资金方面的扶持力度。政府可设立“个体工商户转型升级专项资金”，通过对个体户升级进行奖励、补助、贷款贴息等方式，鼓励支持符合条件的个体工商户转型升级为企业。为个体户转型升级提供实实在在的帮助和支持，提高对转型升级以后的信心。
4、发挥职能，规范登记。一是要依法准入，规范登记。工商部门要把好市场准入关，对拟登记的个体工商户要依据有关法律法规开展登记工作，对从业人员超过7人、具备开办企业、公司条件的要引导其办理企业、公司登记。二是要严格控制，防止回流。对工商部门“两费”停收后，有些私营企业、有限公司通过注销企业、公司之后再注册登记为个体工商户的，工商部门要加强控制，做好相关政策宣传工作。三是要周密调查，重点引导。工商部门对年销售收入80万以上及雇工7人以上的生产型、服务型、商贸型个体工商户要重点做好“转型升级”登记引导工作。
各乡镇对辖区内一定规模的个体工商户，要进行调查摸底，对符合“转型升级”条件的个体工商户要做到数量、规模、经营状况清楚，通过政策宣传、法规讲解、登记答疑等工作引导其自愿“转型升级”，办理变更登记。
5、强化措施，服务转型。一是要制定优惠政策。工商登记设立专门窗口为办理转型的个体工商户开辟“绿色通道”，提供转型升级咨询、指导及业务办理，指定专人负责预审资料，指导帮助他们一次性提交所需的全部资料；对符合条件且有意转型升级的个体工商户，提供上门咨询、登记、发照等跟踪服务，向有需要的个体工商户提供相关审批部门的办事指引，帮助其办理其他审批机关的审批；对材料齐全，符合法定形式的当场颁发营业执照；转型为个人独资企业、合伙企业的，可使用原企业名称。转型为公司制企业的，可以在原名称后加“有限公司”或“有限责任公司；对个体工商户获得驰著名商标、“守合同重信用”企业等各种荣誉称号在转型后仍可延用；对转型后经营状况良好，商业信誉较高，连续3年无违反企业登记管理法规行为的实行免检(高危行业、食品行业除外)。二是要加大监管力度。工商部门对新登记的个体工商大户要进行实地审查，查看其经营规模，对符合“转型升级”条件的要进行积极引导，利用验照、检查等时机及时掌握个体工商大户从业人员、生产经营规模等相关情况，对符合开办企业条件的及时劝导其办理变更登记。三是要强化征税管理。国税、地税部门对个体大户要按照国家有关规定，积极引
导其建账建制，加强账务核算；要加大定额征收管理，解决好“征不足”的问题，积极创造个体大户与私营企业公平税负、公平竞争的环境，从根本上为引导个体大户“转型升级”创造条件。四是要区别对待转型。“转型升级”引导工作要切合实际，不搞“一刀切”。对于虽然具有一定规模，但是目前还不具备“转型升级”条件的个体工商户可以不纳入“转型升级”引导范围。
江X县商务局
一、我国物业管理行业的专业化发展
我国加入WTO后, 意味着我国面向世界市场的完全开放, 也意味着各行各业竞争将更为激烈, 物业管理行业也不例外。我国物业管理企业要分得一块蛋糕, 必须注重高效的管理、合理的价格、高质的服务和专业化的分工。
专业化指物业管理企业将部分工作委托或承包给专业公司来完成。随着我国市场经济的不断发展, 社会分工越来越细, 市场上出现了清洁、绿化、保安、设备维护等与物业管理业务密切相关的专业服务公司, 因此, 有些物业公司便将部分上述业务分包给了社会上的专业公司。如秩序维护、保洁、给排水等, 而物业管理公司可以集中精力完成市场拓展、人才储备、委托对象的选择、考评和约束等, 让“专业的人做专业的事”, 实现管理和操作的分离, 充分发挥物业管理企业和专业公司的比较优势。
二、物业管理服务的产业链化
根据我国《物业管理条例》, 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。以上定义约定了物业管理企业的一般职能, 在保证一般职能的前提下, 现代的物业管理企业将保持与开发商和终端业主的密切接触, 实现物业管理前期介入、中期管理、后期集成化运营管理的产业链化服务。物业管理的前期介入是指指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究, 从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见, 充分反映住户要求和物业自身要求, 力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应;包括前期施工介入和前期管理介入两部分。前期施工介入是指从物业管理的角度审视设计、施工、设备安装质量等工作, 避免细节问题的出现、提升物业的安全性和舒适性。前期管理介入是介于物业竣工验收合格或业主开始入住与业主大会成立和新的物业管理委托合同签订的一段时期。在这个时期, 随着业主入住和装修的开始, 设计、施工的问题会逐渐突显, 物业管理应在开发商、建筑商和业主之间进行周旋, 做好沟通的桥梁, 有效的前期管理介入工作能够起到承前启后的作用。中期管理即发挥物业企业的一般职能, 后期集成化运营管理将在下一个问题中展开论述。
三、物业的集成化和资产化运营管理
首先, 任何企业的最终目的都是丰厚利润, 而企业的利润与终端客户的数量存在密切的关系, 物业管理属于服务性行业, 服务的对象是广大的业主, 这决定了物业管理企业拥有大量的终端客户群。其次, 随着物业管理行业的不断壮大, 物业已成为物业企业最大的运营资产, 物业管理企业应尽快打破传统管理模式的瓶颈, 发展商业合作伙伴, 整合自有的物业资源和商业资源, 服务业主的同时创造可观的利润, 实现集成化和资产化运营管理, 构建物业管理全新价值链, 这将成为物业行业的重要发展趋势之一。
四、物业管理企业的精细化管理
在现代企业管理思想中, 精细化管理被定义称“五精四细”, “五精”即精华、精髓、精品、精通和精密, “四细”即细分对象、细分职能和岗位、细分每一项工作、细分管理的各个环节。精细化管理应成为物业管理企业的一种管理理念、管理文化, 坚持“精、准、细、严”的基本原则, 以不断提升和改造企业员工素质为出发点, 切实加强企业的内部控制, 最终从整体上提升物业管理企业的经济效益。
五、物业管理的流程化
如果说精细化管理会成为物业管理企业的管理理念和管理文化, 那流程化管理将成为物业管理企业的一种重要的管理方法。流程化管理以企业的业务流程为导向, 将企业的所有业务、活动都视为一个业务流程, 追求每一个流程的精简高效。执行流程化管理的方法后, 物业管理企业的每一项具体工作过程都被视为一个流程, 每一项工作都必须严格按照统一的标准完成, 在工作的过程中, 注重部门间的合作, 上一部门应将下一部门视为自己的顾客, 以满足顾客需要为主要目标, 从而最大限度地提升企业整体的工作绩效。
我国物业管理企业只有靠专业化的管理, 实现物业管理和操作的分离, 发挥物业企业和专业化公司的比较优势。注重物业管理的前期介入和后期资产化运营管理, 实现物业管理的产业链化经营。坚持精细化管理的理念, 采用流程化管理的方法, 才能在新世纪物业管理市场的大舞台上不断前进。
摘要：物业管理在我国尚属新兴行业, 十几年来, 伴随着社会经济的迅速发展、物业管理从业者的不断努力和政府的大力支持, 物业管理已逐渐成为社会经济的重要组成部分, 为房地产经营管理做出了一定的贡献, 被业界称为现代化城市的“朝阳产业”。文章就物业管理行业的发展趋势提出一些看法。
关键词：物业管理,物业管理行业,发展趋势
参考文献
[1]、张作祥.物业管理概论[M].清华大学出版社, 2008.
[2]、姚敏.蓝光.嘉宝“全程物业资产化管理”策略[J].中国物业管理, 2009 (11) .
