地产项目融资申请书（共12篇）
公司名称 注册资金
企业类型 经营范围
公司概况 资产合计 负债合计
财务状况
其中：流动负债
（单位：元）
所有者权益合计 净利润
经营活动现金流量净额
项目名称 项目位置 占地面积
用款
政府批文
项目 概况 项目现状
中央公园
樊城区清河路与前进路交叉处 64191平方米
国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证
公司于2010年开发建设了中央公园B
D区住宅项目，建筑面积10.6万平米，已投资4.5亿元人民币，建筑工程完工90%，已取得预售许可证，项目各项证件齐全。国有土地使用证 建设用地规划许可证
有 有 有 有
577774143.68 477274953.00
100499190.68-69876719.77
105952428.00
286330000.00 湖北华盟建设投资有限公司
5000万人民币
有限责任公司（自然人投资或控股）
房地产开发，商品房销售，楼宇自动化技术开发，对中小企业投资
注册地点 注册日期 股东结构及
襄阳市樊城区新华路7号 2004年02月25日
具体比例 开发资质 2016年
882882290.68
暂定资质
2015年
598249190.68
2014年
988651900.29
958029429.38
848887987.05
30622470.91-19300262.59
305108147.00 497750000.00
开发商名称 土地性质 总建筑面积 可售总面积
湖北华盟建设投资有限公司
国有城镇住宅用地 17.6万平方米 17.6万平方米 容积率
2.4 已获证件情况
建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目已投入资金4.5亿元人民币，其中农商贷款8700万元，市政府投资1.2亿元，建筑工程1.2亿元
资金投入
已有抵押、贷款 农商行贷款8700万元，市政府投资1.2亿元 已有商户年租金 无
无 已完成销售情况
前锦公寓：均价 6500
融侨城：均价7000 项目周边楼盘 清河庄园：6000 谷山大厦：7500 及均价
襄阳新天地：8300 春天大道：7800 项目预估价值 融资金额 期望年利率 8.2亿 2.5亿 年息<18%
融资年限
1+1
中央公园B D区建筑安装费需要6000万元，C区开发建设需要2亿元
融资 需求 资金用途（请列出资金用途大项）
还款来源
1.项目B D区商品房10.6万方已取得预售许可证，销售预计7亿元人民币，作为
还款来源
2.C区项目开发房源7万方，预计销售额4.5亿元，作为第二还款来源
项目B D区土地证和在建工程
项目C区土地证
在建工程和项目土地评估值8.2亿元人民币
抵押物说明
保证 方式 担保主体说明 担保方式（详细
项目开发主体湖北华盟建设投资有限公司和股东连带担保
公司股份质押，资产抵押，接受账户监管
说明）
担保主体提供 2015年及2016年净资产、负债率（仅需提供数据）
2013年--2016年营业额、净利润（仅需提供数据）
说明：此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。
融资主体盖章：
法人签字：
填表日期：
1 某地产项目概况
某地产项目是某城市某国有企业地建投公司旗下的全资子公司, 注册资金三亿元, 具备房地产开发和土地一级开发资质。成立以来, 某地产项目先后实施了光明片区、商业中心区一期、二期等旧城、棚户区的改造;建设了回迁楼;完成了公租房等保障房建设;承担了廉政教育基地建设任务;开发了某发展大厦等商业、住宅项目;协助引进了万达广场、苏宁广场、香港新世界等高端城市综合体。位于某开发区经四路以东, 纬一道以北, 科技谷内。占地面积97.28亩 (64857 平方米) , 总建筑面积11.4万平方米, 施工图总建面12.46万平方米, 是某控股集团旗下品质住宅小区的代表。某地产项目资金的积累使某地产具有着自身的优势, 为加强成本控制, 深入成本控制改革打下坚实的经济基础[1]。
2 某地产项目成本控制面临的困难
近几年来, 某地产受国家政策调控、城市建设与改造、体制改革以及市场结构变化等因素影响, 致使某地产成本控制面临严重困难, 主要是:
(1) 受房价政策影响, 某地产成本空间有限。近年来, 中国的城建体制改革进一步深化, 但由于配套措施未能同步, 城市经济大力度综合治理, 使某地产两头受压。
(2) 可控固定成本预算远远无法满足日常生产经营需要。以某地产项目为例, 某地产规模在短短五年内扩大了近四成, 但可控固定成本预算等费用大幅增长的挤压, 可控固定成本空间十分有限, 已远远无法满足日常需要, 大大影响某地产的安全生产和优质服务水平。
3 实行成本控制的依据及具体措施
某地产若想在激烈的市场竞争中求得生存与发展, 必须紧随某地产外部环境及内部条件的变化, 不断创新成本控制, 取得长期竞争优势, 实现某地产价值最大化。
3.1 扩大成本控制新范围
成本控制并不是单一的合理控制项目的成本, 而是需要在降低成本的同时合理规划损耗, 对各项影响成本的因素进行控制与预防, 是确保成本管理的目标实现的管理行为, 也是某地产项目在开发过程中根据一定时期预先建立的成本管理目标。
3.2 强化成本核算管理
(1) 某地产项目的成本控制需要以财务预算管理作为主线, 严格控制成本费用的预算与控制, 在提升项目收益的前提下, 最大限度的发挥财务的根本功效、加强各项成本的控制, 制定统一的费用定额标准, 严格遵守某地产项目的定额标准。
(2) 严格按照《某地产生产成本控制办法》及《某地产会计核算办法》中规定的各项核算科目和核算内容进行地产项目开发建设的生产成本核算, 不能随意调整与变更[2]。
(3) 某地产项目的成本控制应当安格按照权责发生制原则, 凡是项目当期已经发生的费用、已经实现的收入以及应当负担的费用, 不论款项是否首付, 都应当作为当期项目的费用与收入;反之, 凡是不属于当期的费用与收入, 即便是款项已经在当期项目中收付, 也不能作为项目当期的费用与收入。
(4) 某地产项目应正确划分费用与成本之间的界限, 正确的的划分资本性支出与收益性支出之间的界限, 确保成本核算的真实性与准确性。可以归入存货的项目成本, 需要按照“因果关系原则”确认费用;当费用转化为成本后, 那么则是需要在费用发生时立即确认为费用;资本化成本按“合理地系统地分配原则”确认为费用。
3.3 成本控制的具体问题及解决方法
(1) 加强某房产成本的控制力度, 加强对建设房产过程中产生的各项支出, 实行实现资金的编制计划、立项, 任何资金的使用需要做到事先审批, 事后监督的资金成本管理流程。在成本核算过程中也要使用会计记录、原始凭证作为依据, 任何不符合规定的票据都不能作为财务支出的证明, 财务有权拒付。
(2) 加强房地产项目各项成本的管理控制, 并控制建材材料成本。确定每一项建材的成本极端费用, 统一按照规定的成本计算方式。解决这个问题的途径是采用近年来日益受到重视的物流作业成本法。
(3) 某房产成本控制管理需要按照性质进行责任划分。首先, 加强项目内部各项设备的成本管理, 确保设备可以长期稳定、健全的运行;其次, 加强日常设备的维护与维修, 降低维修材料的修理措施, 严格控制各项检修费用, 并结合某房产项目的实际使用计划, 制定费用标准, 设置奖罚措施。按照比例节省到一定比例的进行奖励, 反之进行处罚。而对于财务费用的控制也要做到收支平衡, 避免产生过多的债务纠纷, 及时的规避财务风险的产生。
(4) 某地产项目下属各部门应当全面实施两种路线的成本管理形式, 对日常的经济采用定额控制管理制度, 在降低成本的前提下, 充分发挥成本控制的功效。
(5) 在资金管理过程中需要做到以下几点:首先保证资金的集中管理, 严禁杜绝多头开户, 以保证资金的安全性;其次, 统一设置物资的折旧比值, 减少融资成本;第三, 合理调配资金的使用, 降低筹资的成本;第四, 降低物资的库存量, 在减少资金占有的前提下, 加速资金的周转率, 减少资金的占用, 提高某地产测成本控制效益。
参考文献
[1]赵艳.XS房地产公司项目成本控制案例研究[D].昆明:昆明理工大学, 2014.
会上，中国房协领导与来自房地产和金融界的嘉宾，各抒己见、持之有故，共同把脉中国房地产投融资现状，探索房地产投融资新渠道。
中国房协副会长朱中一主持金融专业委员会调整重组会议，并宣布了金融专业委员会主任委员、副主任委员、秘书长及副秘书长名单。中国房协副会长边华才致辞并介绍金融专业委员会工作规则及2012年工作计划。中国房协会长刘志峰发表讲话并指出：在当前的房地产市场情境下，金融专业委员会需与房地产、金融等各界人士一起，探索房地产投融资的创新模式，促进房地产金融的健康持续发展。
随后，中国房协副秘书长肖晓俭主持房地产金融发展研讨会。来自房地产开发企业、房地产投融资管理企业的嘉宾，就中国房地产金融风险与防范、房地产金融产品创新与发展、房地产信托支持保障房的运作实践以及发达国家房地产投融资模式与借鉴发表演讲，并就房地产基金在中国的发展前景和挑战进行讨论。
我公司属 XX 年 8 月 8 日 经河南省建设厅批准的，并取得了郑州市工商、税务等合法经营房地产开发所需各种证件的有限公司。我公司于 XX 年 4 月在xx市取得了xx大道东端原xx兽医站使用的国有土地 3700平方米 和xx干休路中段路东针纺织站所使用的国有土地 2780平方米 。通过政府挂牌出让，我们已取得了上述两块土地的开发权，现已开工建设“昊苑美居”和“万福人家”住宅楼工程。“万福人家” 1# 楼已封顶， 2# 楼正加紧施工。“昊苑美居” 1# 楼已开工建设， 2# 、3# 楼已办妥一切建设手续，准备开工。
特此申请备案。
河南xx房地产开发有限公司
企业投资项目核准登记表
（房地产项目）
项目名称：
：
年月日
××市发展和改革委制
填表说明
资料均来源于网上，房地产E网http://只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。
如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！
本表一式2份；
随表附送如下资料：
□项目申报单位报批函；
□项目建设单位招投标基本情况表
□由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告□单项房地产项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公司提供营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署合作意向书
□,或银行资金证明）。
□□其他项目提供土地交易中心
备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各1份。
□ 联系人：
□ 联系地址：
□ 电话：手机：
附件
1×公司××项目立项的申请书
（房地产开发项目核准）
××市发展和改革委：
兹有我公司“××项目”申请立项。项目选址于××，总用地面积××平方米,建筑容积率××,建筑密度××,建筑面积××平方米，其中商业用房××平方米，商品住宅××平方米，…。项目总投资××万元，建设所需资金全部由我公请给予办理为盼。
附：关于××公司××
申请人（签章）：
×年×月×日
附件2
房地产项目申请报告的基本内容
可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。
第一章项目概况
一、建设条件
二、项目研究工作依据
三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析）
四、项目建设规模和建设内容
五、项目建设招投标形式
第二章项目投资环境
一、宏观经济环境
第三章
一、项目对公共设施的需求
二、项目住户子女教育解决方案
三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案
四、项目物业管理
第四章项目分析及市场定位
一、项目SWOT分析
二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）
三、房地产市场承载力分析
四、销售价格及销售预测
五、项目营销方案
第五章项目开发建设进度安排
一、工程计划
二、施工安排
第六章投资估算和资金筹措
一、总投资估算
二、资金筹措和资金平衡分析
第七章财务分析
一、销售利润分析
二、赢利能力分析
三、借款偿还能力分析
第八章不确定性分析
三、项目风险分析
附件3
关于核准××公司××房地产项目的通知
××公司:
你公司报来“××项目立项申请”收悉。经研究，同意该项目的建设，现核准
如下：
××市发展和改革委
×年×月×日
主题词：城乡建设房地产项目
抄送：
附件4
关于××公司××房地产
项目不予核准的通知书
企业：
你单位送来的××项目核准申请表收悉。经审核，该项目在以下方面不符
合法律、法规及有关政策规定，不予核准。特此通知。
1、2、对本决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
（项目核准机关盖章）
司彭店子集贸市场北侧地块项目
申请报告
第一章
申报单位及项目状况
第一节
申报单位概况
助信集团坐落于全国县域经济竞争力百强县市河北---迁安市，公司创立于2003年，是一家以房屋建筑施工为主体，集大型基建、装修装饰、市政园林、道路施工、房地产开发、建材批发零售于一体的现代化综合型民营企业，具备房屋建筑工程施工总承包贰级资质，是迁安市重点建筑工程企业之一。注册资本为贰仟万元，公司有职称人员50人，其中高级职称1人，中级职称11人，初级职称25人，经济管理人员13人，是一支纪律严、作风正、技术力量雄厚的施工队伍。目前集团下辖迁安市助信建筑有限责任公司、迁安市博信房地产开发有限责任公司、迁安市博信物资经销有限责任公司、迁安市博发汽车租赁有限公司、迁安市卓业商贸有限公司五个独立法人子公司。
公司成立以来，以质量一流、信誉第一、用户至上、互利互赢
为根本，在各级党委、政府的领导下，企业发展迅速。坚持“助人达己，信申天下”的企业宗旨，恪守为社会各界诚信服务的诺言。集团管理层紧密团结，带领公司全体员工秉承“以客户为中心、以质量求信誉、以服务树形象、以创新促发展”的经营理念，尚德搏业，融聚创新，同心协力积极发展壮大，服务社会，奉献价值。
第二节
项目概况
一、项目简介
1、项目名称
彭店子集贸市场北侧地块项目
2、建设地点
彭店子乡政府集贸市场北侧，临迁卢公路西侧。富兴庄东侧。
3、建筑目标、规模及主要内容
项目建设为彭店子商业住宅小区，项目总用地30多亩，总建筑面积约4万平米，为10栋多层住宅，容积率为2.0，绿化率为30%。
4、项目总投资
6000万元
5、项目建设周期
24个月
第二章 项目建设背景
彭店子乡地处迁安市东南部，距市区20公里，东临秦皇岛市卢龙县4公里，南部与滦县接壤，西距唐山市80公里，102国道，京沈高速公路横穿境内东西，迁卢公路贯穿南北，距京秦铁路迁安站20公里，包官营站5公里，交通十分便利。彭店子乡素有“迁安南粮仓”的美誉。物华天宝，人杰地灵，有广阔的发展前景。乡镇概况
彭店子乡西部、北部为山地丘陵，东部、南部为平原。全乡面积42.10平方千米，人口2.82万人。
彭店子乡下辖18个行政村，乡政府驻彭店子村。京沈高速公路、102国道、迁卢公路过境。乡境内为青龙河，滦河两条河流的冲击平原，水源条件好，土质肥沃。
彭店子乡以农业生产为主。全乡共有人口28200人，耕地面积30745亩，种植的主要农作物有小麦、花生、甘薯及其它杂粮，年可产粮食12712吨，素有“迁安南粮仓”的美誉。
彭店子乡1997年，面积38.7平方千米，人口2.82万，辖彭店子、八里塔、小邹庄、高李庄、崔李庄、柏庄、易庄、徐家沟、富兴庄、八家寨、大周庄、杨家坡、祁庄、坨上、王孟庄、南丘、霍庄、粉子营18个行政村。区位优势
彭店子乡地处迁安市东南部，与滦县、卢龙两县交界。交通运输便利，102国道和京秦电气化铁路、京沈高速公路穿境而过。拥有充足的水源、初具规模的设施菜生产基地、丰富的铁矿石资源和白沙资源。经济发展
2010年，彭店子乡国民生产总值3.47亿元，同比增长11.29%。其中，第一、二、三产业增加值分别为8478万元、17487万元、8735万元，同比分别增长3.4%、17.8%、6.9%。乡镇企业总产值达4.76亿元，占目标101.6%，同比增长17.8%。农业总产值8440万元。完成大口径财政收入881.9万元，占目标105.5%。
第三章 建设条件
1、建设地址及土地条件
项目地址位于彭店子集贸市场北侧，迁卢公路西侧，富兴庄东侧。
项目用地范围：东至迁卢公路，南至集贸市场，西至大王庄村址，北至富兴庄村道。总用地面积约为4万平米。按照总体规划用地性质为居住用地，市场北侧地块容积率为2.0。地势平坦，现为村集体耕地，地块上有一处修理厂。
2、交通条件及周边环境
彭店子乡地处迁安市东南部，距市区20公里，东临秦皇岛市卢龙县4公里，南部与滦县接壤，西距唐山市80公里，102国道，京沈高速公路横穿境内东西，迁卢公路贯穿南北，距京秦铁路迁安站20公里，包官营站5公里，交通十分便利。南侧为彭店子集贸市场，北为初级中学，南临汽车站及彭店子卫生院，西临彭店子乡政府和小学，农村信用社，生活服务设施完备。
3、自然条件 1）地形地貌
彭店子乡西部、北部为山地丘陵，东部、南部为平原。2）地质
乡境内为青龙河，滦河两条河流的冲击平原，水源条件好，土质肥沃。3）气候条件
属暖温带、半湿润季风性气候。全年平均气温11.5℃。全年降水量711.9毫米。全年日照2292.5小时，无霜期198天
4、市政管网配套条件
通水通电，有下水，无热力供暖、无天燃气入户。
5、社会经济条件
2010年，彭店子乡党委深入贯彻落实科学发展观，以经济建设为中心，以加快发展为主题，以农民增收为核心，团结和带领全乡人民，狠抓项目建设，不断调优产业结构，大力实施 “122”富民工程，巩固提高社会主义新农村建设成
果，确保全乡政治安定、社会稳定，实现了乡域经济和社会各项事业全面、协调、可持续发展。2010年，全部财政收入完成3.47亿元，同比增长44.9%；地方财政收入完成7800万元，同比增长18.5%。全乡地区生产总值完成24.1亿元，同比增长36.3%。全社会固定资产投资5.15亿元，同比增长32.9%；农民人均纯收入9710元，同比增长23.4%。
第四章 建设目标、规模及内容
1、建设目标
项目拟建10栋多层住宅，临街两层为底商，其余为住宅。
2、建筑规模：
项目总建筑面积4万平米。
3、建筑内容 1）土建工程
2）供排水系统、电气系统、消防系统等公用设施 3）室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网）
第五章
工程方案
一、项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体
现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中低档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中小等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位
（一）、片区规划
本地块规划以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施不齐全，周边环境还将进一步改善。
（二）、小区整体规划原则
1、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
3、户型设计适合“升级换代”居住要求；
4、体现小区独特的整体建筑风格
（三）、总平面布局
本地块呈长方形，10栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，利用不规则地形布置休息厅，小区设东北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
（四）、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区东面主出入口，紧接东面10米宽的区域规划停车场。
三、项目建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（一）、建筑方案总体构思 建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
（二）、平面设计
1、住宅。
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。
2、公用建筑
车位出入口均为小区东面主出入口，物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《河北省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中档住宅有关标准设计。
2、小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、项目建设周期及实施进度
项目建设周期为两年。
五、投资估算及资金筹措
企业自筹和银行贷款
第六章
结论与建议
第一节 结论
一、本项目符合迁安市城镇总体规划，有利于推动彭店子乡小城镇
建设。
二、本项目建设具有良好的社会效益和经济效益。本项目的实施对迁安市国民经济持续稳定增涨、促进城镇化建设、美化区域环境都有积极的意义。
三、项目建设目的明确，建设条件具备，建设规模和建设方案合理，资金筹措渠道可靠。
第二节 建议
一、本项目建设周期为24个月，要安排好规划方案外，并注重建设资金的筹措，统筹合理的安排建设内容和进度。
二、建设单位应委托有关单位做好环境评价和地质灾害危险评估工作。
三、加强与规划、国土、环保、供水、供电、电信、消防、交通等相关部门的联系，使项目既能满足相关法规，又能尽快积极办理相关事宜，以利于本项目顺利实施。
迁安市博信房地产开发有限责任公司
王春水
一、房地产项目债券融资渠道比较
1、股票融资
在房地产企业上市的情况下, 扩股增资以筹集资金是最具有吸引力的融资方式。然而, 我国政府对于房地产企业的上市问题一直持审慎的态度, 因为房地产是国民经济的基础产业, 其波动会左右经济发展的整体态势, 并且在国内金融证券领域和房地产市场发展尚未成熟的时候, 这种影响可能会表现得尤为强烈。为此, 虽然政府已初步解除了对房地产企业上市的禁令, 但是通过发行股票融资的房地产开发企业为数很少, 这一融资方式难以得到广泛的推广和应用。
2、银行贷款
从操作流程的角度而言, 向银行借款是房地产开发企业最为简单易行的融资方式。但目前房地产开发企业的银行借款因利率和银行的风险控制等原因, 多局限于短期借款, 使企业忙于不断地向银行借款, 一方面用于支持项目的开发建设, 另一方面用于偿还到期的短期银行借款。这就使得资金运用受到很大的限制, 很难准确根据实际工程的需要合理安排资金的流入与流出。
3、债券融资
对比股票与银行借款, 债券融资的优势在于:第一, 使用范围广, 任何符合《企业债券发行管理条例》和《证券法》等相关规定的企业都有权申请发行企业债券。第二, 债券融资不会分散股权, 原有股东的权益不会受到影响;第三, 房地产项目债券多是中长期的, 在债券未到期的时间段里, 无需进行频繁的资金借贷, 从而节约了机会成本和交易成本。
二、房地产项目债券融资的现状和注意事项
房地产项目融资证券化的运作涉及很多方面的问题, 也具有一定的风险, 必须要对这些问题进行有效的控制, 才能保证债券融资的效果。
1、违约问题导致信用风险
由于房地产企业项目周期长, 因此在总体经济形势恶化或借款人发生变故时, 房地产项目融资组合中的某些环节会产生违约问题, 从而产生信用风险。要有效规避这方面的风险, 房地产企业可以在项目融资时确定项目融资对项目价值比率, 项目融资的项目价值比率必须低于该最大值;或者可在公司的项目融资协议中明确, 一旦发生这种情况, 公司对项目融资公司具有追索权;也可以对项目融资组合的逾期率进行估计, 公司每年计提坏帐准备金予以冲销。此外, 还要加强对借款人的资信状况的调查与评估, 采取信用增级的各种方法, 从结构上控制违约导致的信用风险。
2、债券发行与交易风险
中国目前的资本市场中, 债券市场交投清淡, 债券的交易无法与股票、国债相提并论, 若房地产项目融资债券利率为浮动利率, 则更缺乏投机性, 从而使房地产项目融资债券交易清淡, 这又导致发行市场的困难。针对这一问题, 企业可以充分利用证券化的结构设计, 优化项目组合和债券组合, 使房地产项目融资债券的收益率对投资者具有吸引力;加强对房地产项目融资债券的宣传;分析当前的宏观面、债券市场和资金市场, 确定合理的发债规模;与保险公司等急于寻求资金出路的机构投资者进行协调, 以私募的形式化解债券公开发行的风险。
3、利率变动风险
房地产企业发债的财务计划中, 债券一般是以固定息票的形式发行的。但由于银行利率是浮动的, 因此若利率下调, 则企业必须承受发债成本不变、收益却下降的风险。而如果企业采取浮动利率票据, 则在债券交易市场上, 缺乏吸引力。此外, 在银行每次进行利率微调时, 都可能对贷款利率和债券利率的利差产生影响, 若利差空间缩小, 不能保证等值项目组合支撑等值债券的偿还, 则公司利润会受损。企业可依据债券发行市场的需求状况, 确定发行何种债券来适应各类投资者的需求, 同时, 利用科学的计量工具, 对项目与债券的现金流进行优化匹配, 尽量利用既定的利差空间实现保本微利;在利差空间为负时, 企业可缩小业务规模, 以此控制损失的增大。
三、房地产项目债券融资发展趋势展望
目前国内的房地产债券融资虽然得到了一定的发展, 但是在形式上还比较单一。下边结合房地产项目的特征和市场发展的需求, 就未来房地产债券融资的趋势提出一些新的看法。
1、对债券的内容进行更为科学细致的规定
由于住宅既是居民日常生存所需的商品, 又可以作为良好的投资对象, 因此在发行房地产项目债券的时候可以考虑采用“附权”的形式。资信良好的房地产开发企业在开发市场前景不错的住宅项目时, 可以针对当地居民发售项目债券, 约定项目完工时, 债券持有者有权优先挑选住房单元, 并以优惠价格购买住房, 使得债券更具有投资价值。
2、制定灵活的债券利率
房地产项目债券的利率不应只采取单一的计息方式, 虽然为了避免投机操作需要规定债券利率的上限, 但是可以根据特定房地产项目的特质, 以及其所面临的市场风险和环境风险的变化, 可以相应地采取浮动利率和复利等多种计息方式, 以体现不同的风险程度及其回报。
3、采取多种方式偿还债券本息
债券本息如果单纯采用一次性偿还的方式, 会在债券到期的时候给企业造成不小的资金压力。针对这种情况, 开发企业可以考虑结合项目进度和回款速度分次分批逐步偿还债券本息。这种灵活的偿还方式可以使企业获得更多可供支配的资金以用于企业投资和经营活动, 进而提高企业的经济效益和运行质量。
参考文献
[1]、陈怡, 彭岩.房地产融资理论与实务[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005
[2]、刘向.房地产企业融资方式与融资管理研究[D].武汉科技大学, 2005
[3]、陈睿.房地产开发项目融资方式综述[J].兰州商学院学报, 2006 (06)
项目名称：万象城
项目地址：福州市西二环与工业路交汇口
占地面积：70亩
开发企业：福建泛华房地产开发有限公司投资价值：万象城是福州最大的商业航母，是福州首家开盘的SHOPPINGMALL，是福州单层面积最大的MALL!地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，江滨高尚生活区、工业路新型居住区、大金山生活圈围合分布，周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，路网畅通，交通便捷!数不胜数的客源都可从周边地区涌至万象城，为商家带来丰厚回报，升值潜力不可估量!
项目名称：正大广场
项目地址：福州市五一中路18号(五一广场东侧)
建筑面积：12.7万平方米
开发企业： 正大集团
投资价值：正大广场是世界500强泰国正大集团倾情钜献，地处城市正轴心，与国际级香格里拉大酒店、福建大剧院为邻，西临五一广场，北眺于山风景区，它将打破福州现有的商业经营模式，采用当今世界最先进的“摩尔”模式，提供集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的高水准、多元化配套的购物环境，尽皆成为御景台名副其实的后花同，城市最中心标志性建筑，成就一代商务顶级公寓的至尊地位。
项目名称：加州城市广场
项目地址：厦门市思明莲前大道嘉盛豪园东侧、瑞景新村对面
占地面积：30400平方米
开发企业：厦门嘉盛建设有限公司
投资价值：加州城市广场西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。该项目将建成厦门东部版块一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，为东部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的购物乐趣。
项目名称：名汇·铜锣湾广场
项目地址：厦门市中山路东段
总建筑面积：93885平方米
开发企业：厦门龙潭房地产开发有限公司
投资价值：名汇铜锣湾广场为目前中山路旧城改造最大的商业地产项目，力求打造中山路旅游景点项目，成为厦门旅游形象的窗口。名汇铜锣湾广场南接中山路，西临霞溪路，北面接临思明东路，东面为古城西路，突破传统商业模式，集生活、商务、文化、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游等多种功能于一体，并由国内外连锁的名店、名品、名牌为主力支撑，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、商务中心、图书文化中心、育儿室、表演区等，备有大型停车场，打破中山路传统旅游、休闲、购物、娱乐的不便。
项目名称：明发商业广场
项目地址：厦门市嘉禾路和莲前路交叉口
占地面积：16万平方米
开发企业：明发集团／宝龙集团
投资价值：明发广场处于厦门市开元区富山转盘，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的重要门户，各方人流都可快速汇聚。广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，由大型主题超市、中高档百货及商业步行街三大组团构成。拥有闽南土楼风格建筑群包围的三个欧式风格休闲景观，包容大卖场、专卖店、百货、超市等各种商业形态。随着莲坂旧城改造步伐的跟进，项目所处商业圈未来的繁华触手可及，明发商业广场的建成，将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，向全国范围辐射。
项目名称：南中大地广场
项目地址：厦门市思明区中山路局口街地段
总占地面积：18635平方米
开发企业：厦门南中投资有限公司
投资价值：“2006中国十大投资价值名盘”南中大地广场，位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是600米步行街首个大型商业广场，日揽近10万旺盛人流，占据了全厦门商业制高点。是一个以购物为主，和谐穿插休闲配套、旅游配套的多元化立体步行街区。南中大地广场以创新、差异化经营为中心，在整体定位上主要以来厦旅游度假的国内外游客及本地区极具消费能力的人群为目标消费群。在业态和功能规划上以经营精品品牌、流行前线为主，兼具旅游、休闲、餐饮、娱乐、酒店等功能。
项目名称：香港·时代广场
项目地址：厦门市思明南路与霞溪路交汇处占地面积：11106.60平方米
开发企业：厦门市双民房地产开发有限公司
投资价值：香港·时代广场总投资2．3亿元，预计2008年5月建成，是中山商圈首席开放式商业步行街区，是一个四邻街、具有浓厚的闽南历史文化风貌的人文商业街区。香港·时代广场外街建筑风格延续中山路南洋式骑楼风格建筑。内设置休闲小广场，增加可供休息、交流的公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有致，全方位贯通区域人潮，构成开放式的商业长廊。并首创“体验式享受，发现式消费”的理想休闲消费方式。
项目名称：中华城
项目地址：厦门市思明区原中华街区
占地面积：35968.75平方米
开发企业：厦门市融坤房地产开发有限公司
三个月来，在公司的关怀与培养下，我认真学习、努力工作、专业知识都有了很大的提高，个人综合素质，有了全面的发展。但我离一个优秀销售代表标准和要求还有一定距离，如果公司批准我按期转为公司正式员工，我将在自己平凡的工作上岗位，努力工作，勤学苦练，使自己真正成为一个经受任何考验的公司人。以上就是我的个人总结，希望公司领导能够根据实际情况，批准我转正。
此致。
敬礼！
申请人：
您好！
我是xxx，是房地产的员工，今天写这辞职报告，是来向您提辞职的，我已不适合做这份工作了，所以很遗憾没有能够在这里工作了。出于自身的原因，我对房地产工作已经做不来了，所以自然就没有留下的可能性了。
我能来到这工作，这是我的荣幸，感谢领导您提携我，让我在房地产可以工作这么久，有机会为您、为房地产做贡献，以及体现我在这里的价值，我由衷感谢您。我在房地产也工作了有六年的时间了，在这里付出了我很多，不仅是能力，还有感情，与这里的每一个人都相处很好，甚至是我们的客户，我都与他们有很好的保持联系，现在说要离开，一时我也很不舍，余留了很多的遗憾在这里。可是却是我自身的无奈，我工作这么些年，我的能力没有得到很好的提升，所以我现在的能力使不足以应对社会改变的速度的。
我发现自己能力越来越差了，根本就不能做好这工作。随着社会的不断更新，我却没有跟着社会改变，一直处在最初的样子，这对我来说是弊端。公司不是没有想去培养我们，只是当时的我太过于自信，觉得不需要去进行深培训，自己的能力足够撑得起，结果却是不如我的意啊。现在我无比的后悔当初没有听进去话，没有跟其他的而一起去培训，现在他们都多多少少的升职了，就我还处在基层，一直没有上升的机会，这都是自己错过的，只怪自己没有长远发展的眼光，所以会是现在的样子。
我现在对房地产的工作已经没有足够的本事去处理，虽然有着一些客户，但是也是老客户，最近这几年，我都没有生源进来，这对我来说是很不利的，但是也确实是这么个情况。所以我自己也决定辞职先，回去想想自己是继续这样的工作，还是换一份重新的工作。如果是继续，那就要自己去进修，把新的知识都学会了，把技能掌握才能继续工作了。如果换份工作的话，就要重新去思考自己未来的一个发展，找一份什么样的工作最适合。这些都是我现在就迫切需要得到的答案。因此目前我辞职对自己对公司也都好，不耽误公司的运行，也不会让自己陷入不好的境地。
所以希望领导谅解，并尽快同意我的辞职，早日批准。
此致
敬礼！
辞职人：xxx
摘要：近年来，我国的社会老龄化问题日益突出，人们对“养老”的关注推动了养老地产在我国迅速发展。然而现阶段融资难却成为制约我国养老地产发展的一大瓶颈。本文通过对养老地产融资现状的分析，并探析我国养老地产融资路径选择。
关键词：养老地产；融资现状；新型融资方式
一、养老地产融资的内涵
（一）养老地产与养老地产融资的概念
养老地产是近年来在我国进入老龄化社会后出现的新兴地产类型，它是由某一房地产开发企业或社会机构筹集资金，为以老年人为主的消费群体建立的具有适老化设计特征的生活服务社区。养老地产融资是指养老地产项目开发商通过各种方式筹集建设与运营养老地产项目所需资金的过程。
（二）养老地产融资特点
养老地产属于房地产分类中的主题地产，所以其在融资方面也具有不同的特点：投资规模大：养老地产的投资除土地和基本建筑设施外，还包括养老设施的投资。养老设施不仅包括便于老年人生活的商业设施，而且还包括老年大学、活动室等娱乐设施以及医院和护理室等医疗设施。投资风险大：养老地产项目从投资拿地、开工建设到建成达到入住交付标准一般需要大概三年时间，并且养老地产项目是以持有为主，大多数养老地产项目无法通过出售解决资金问题。除了投资回收期长以外，养老地产的经营难度大、老龄消费者对其认可度低也推高了养老地产的融资风险。
二、我国养老地产融资现状
（一）我国养老地产现有融资路径
1、银行贷款融资：银行贷款长期以来都是各类房地产项目开发商首选的融资方式，因为其融资成本相对较低且能够通过抵押土地获得较大额度贷款。但养老地产的情况却有所不同，尤其是在以国家划拨土地、非盈利性养老设施为主的养老地产项目中，土地不能抵押贷款，或贷款率低导致房地产开发企业无法通过最常用的资产抵押方式解决资金问题；而一些养老地产项目虽然通过招拍挂的方式拿地，与普通住宅用地无异，但也因“养老”之名而融资受挫。
2、保险资金：近年来，我国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了对保险公司利用保险资金投资不动产的限制。各大保险公司均开始投资养老地产项目建设，保险资金的注入对养我国养老地产的发展起到了积极地助推作用，能够在养老地产的配套设施建设方面提供充足的资金支持，从而保证了养老地产项目持续顺利运营。
3、房地产私募股权基金：房地产私募股权基金（Real Estate Private Equity，简称REPE）已经成为我国养老地产的新型融资渠道。房地产私募股权基金是通过私募方式向资金实力雄厚、资本构成质量较高的机构或个人投资者募集资金。REPE投资的特点是高风险、高回报，如果其投资的公司成功上市，其收益将十分可观；但若其投资的公司破产，REPE将血本无归。目前，一些专注于我国养老产业投资的私募股权基金已开始募集或完成募集资金，但由于养老地产在我国尚处于发展的探索阶段，所以REPE也将面临相当大的投资风险。
三、我国养老地产融资现状
1、传统融资渠道受限，催生新型融资方式：虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。由于受到我国股市整体市场环境的影响，国内众多房地产企业希望通过上市方式进行融资已经变得越来越困难。加之目前我国大部分养老地产开发企业的资产负债率已经相当高，它们很难通过传统途径进行融资。在目前形势下，我国养老地产开发企业迫切需要开辟新型融资渠道，由国外引入到我国的房地产私募股权基金（REPE）和房地产投资信托基金（REITS）拥有巨大的融资潜力，它们将在我国养老地产的融资领域发挥愈发重要的作用。
2、融资渠道狭窄，居民储蓄率高：目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。与我国养老地产融资渠道狭窄形成鲜明对比的是我国长期以来居高不下的居民储蓄率，据统计截止2013年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达447602亿元。一方面，我国社会保障制度的缺失使得民众更倾向将多余的积蓄存入银行以起到社会保障作用；另一方面，我国居民缺乏可靠的投资渠道，投资意识普遍淡薄。我国养老地产开发企业应将利用适当的融资工具吸引城乡居民储蓄存款作为今后进行融资的新方向。
3、政府优惠政策出台，激发养老地产融资需求：2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（一下简称《意见》），在现有政策的基础上，从完善投融资政策、土地供应政策、税收优惠政策、补贴支持政策、人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务六个方面对我国养老事业今后的发展提出了一系列有针对性的政策措施。在我国进入老龄化社会后，我国政府经过长期调研和借鉴学习所公布的《意见》也彰显了我国政府对发展养老产业大力支持的态度。如果这些政策能够最终得到落实，必将极大程度上缓解长久以来困扰我国养老地产发展所面临的众多问题，此举也将重新激发开发商的投资热情，进而产生出更多融资需求。
四、对我国养老地产融资的建议
养老地产发展势头将在稳步发展中求突破，预计未来几年全国养老地产投资将会有大幅增长。建议在今后的养老地产融资体系中，加强完善以下几个方面：
（一）建立合理的盈利模式，吸引更多投资
由于我国养老地产尚处于发展的探索阶段，大多数养老地产项目没有建立起合理的盈利模式，致使大部分投资机构对养老地产缺乏投资信心。我国养老地产运营商应该学习借鉴国外养老机构成功的盈利模式，并结合自身特点建立合理的盈利模式。现阶段，我认为我国养老地产项目应该采取“销售+持有”模式，例如可将项目中的30%住宅产品进行销售，余下的70%为开发企业长期持有，这样既能缓解开发企业前期的资金压力，又能够让开发企业通过提供增值服务获得持续稳定的收入。养老地产项目拥有清晰合理的盈利模式后，也将自然而然获得越来越多社会投资机构的青睐。
（二）积极探索新型融资模式
目前，国外的私募股权投资基金已经和我国的一些专门投资养老地产的投资基金建立了合作关系，它们将自身的资金实力最大化对养老地产进行全方位的投资，这是我国养老地产融资的新尝试。待我国的养老地产逐步发展，我们还可以学习欧美发达国家如美国等引入BOT（Build-Operate-Transfer，即“建设—经营—移交”）和PFI（Private Finance Initiative，原意为“私人融资活动”）融资模式，这些将政府与开发商联系起来的先进融资模式会极大促进我国养老地产发展。
（三）加大政府对养老地产扶持力度，出台更多融资优惠政策
政府扶持养老地产的发展是以一定的前提条件作为基础，首先必须规范我国养老地产的发展模式。现在由于我国养老地产的发展模式尚处于探索阶段，政府在土地、财政等方面的优惠政策被一些开发商所利用，它们名义上是开发养老地产项目，实际却是以养老地产的幌子“圈地”、挣补贴。我国政府应该制定一系列更加严格的规范措施来引导养老地产朝着正确的方向发展，例如，可以就养老地产项目中养老设施应该占多少建设比例，是否真正采用适老化设计等指标做出硬性规定。在养老地产健康且规范发展的前提下，我建议我国政府应该学习日本政府，在银行贷款方面给予养老地产开发商更多优惠，可以采用低息、甚至无息贷款吸引更多资本进入养老地产市场。（作者单位：四川大学经济学院）
参考文献：
[1]杨浩文.养老地产的融资与盈利模式[J].地产金融，2012.
[2]潘素侠.养老地产及其融资模式分析[J].经济论丛，2012.
[3]罗福周.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012.
一、房地产企业融资存在的问题
1、房地产融资市场体系不健全, 主融资渠道单一, 可持续性融资能力较弱
我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式, 银行贷款依然是主要的融资工具, 这种主融资渠道单一的现状, 所带来的风险是难以规避的。银行大量的资金流向房地产, 由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”, 成为银行的不良资产, 给银行的经营和资金回收造成很大的风险。归根结底, 是由于目前我国房地产融资市场体系的不健全所造成的。房地产融资体系的不健全, 导致了企业直接融资受到的限制比较多, 加上部分企业过于守旧、缺乏创新性思维, 对于新的融资工具的尝试往往限于很少的房地产企业, 大多数企业只顾短期效益而不能完全考虑企业的长期发展, 因此除了自有资金以外, 剩余的资金往往依赖于银行贷款, 但是银行贷款有着条件和时间的限制, 这对于企业的可持续发展是十分不利的, 很有可能造成企业资金链条的断裂, 令企业陷入危机。另外, 由于房地产融资市场体系的不健全, 造成了企业融资成本过高, 致使更多的企业为保证充足的资金而采用地下金融的方式进行融资。
2、房地产企业存在盲目融资现象
企业要进行融资就要确定一个额度, 估算出企业需要的资金数量, 这就需要企业进行合理的预算。企业在估算融资额度的过程中要结合企业自身的实力、项目的规模、项目的数量以及融资的时机进行融资, 合理确定融资的数量, 尽量将偏差降到最低。但是目前我国房地产企业存在盲目融资的现象, 大部分企业不结合自身的实力展开融资, 或者大部分企业在进行融资时只是大概估算一个数额, 这就为企业带来了隐藏的风险。如果贷款过多, 项目过少, 就会造成资金积压, 而且还要向银行定时提供利息, 或者投入过多资金, 商品房销售不顺利, 就会给企业带来到期还款的压力, 很可能造成企业的财务困难。近两年, 受国际金融危机的影响, 致使我国金融紧缩, 但房地产企业多元化进程也在慢慢深入, 进行股权融资已经成为房地产企业直接融资的主流, 国内的房地产企业同国外的基金在进行合作, 房地产信托也处在良好的发展阶段。很多企业在依赖于银行贷款的同时也在探索多元化的融资渠道, 力求适应快速发展的市场需求。
二、发展我国房地产企业融资渠道的策略
1、建立多层次房地产融资体系, 拓展多元化融资渠道
为了给房地产企业创造一个良好的融资环境, 国家必须完善房地产融资市场体系, 强化政府对房地产金融的宏观调控作用。国家要大力加强法制建设, 积极防范房地产市场的金融风险, 减少房地产行业中利润的泡沫情况, 避免受到大的金融危机时, 造成房地产市场疲软状态, 或者大规模破产的情况。国家也要加强利率以及价格的宏观调控, 通过行政以及法律手段对整个市场的情况进行监管, 从而逐步完善房地产融资市场。另外, 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系, 满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行, 缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限, 股权融资门槛相对较高, 中小企业很难达到要求通过上市融资。因此, 建立多层次的融资体系, 为不同类型企业提供不同的融资场所, 才能真正减少对银行贷款的依赖。同时, 企业要加强自身的实力, 加强内部治理结构, 与国际接轨, 大力采用金融创新融资方式, 使用新的融资工具, 拓展新的融资渠道。例如, 股权融资, 债权融资, 房地产信托, 房地产产业基金以及住房融资证券化等等。相对于其它方式, 债券融资可以降低企业的系统风险, 能够起到免税和财务杠杆的作用, 当然股权融资以及其它方式的融资也有其自身的优点, 这对于企业长远的发展都是十分有利的。
2、完善房地产金融法律法规, 建立合理的融资机制, 减少盲目融资现象
在房地产融资多元化的过程中, 新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范, 就难免陷入混乱局面, 因此, 必须建立和完善相应的法律体系, 对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等, 作出严格规范。而企业自身也必须建立合理的融资机制, 对自身进行合理准确的定位, 衡量企业自身的可持续发展能力以及自身的融资能力, 根据投资结构确定融资结构以及融资额度, 从而降低企业的财务风险, 减少盲目融资现象的发生, 避免为企业带来不必要的负担。另外, 企业在开展项目的过程中, 要随时对项目的运作情况进行监督, 及时了解项目的完成情况以及资金使用情况, 更多地了解项目的资金需要量, 及时向企业反馈信息, 从而对企业的融资活动提出新的建议, 通过自身因素的变化对企业的前期预警机制进行修改。
3、充分利用已有的金融工具, 采取合作措施开发融资
随着房地产专业化分工的日益加剧, 房地产企业运营的中心逐步转向金融运作, 建立自己的金融平台, 充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品, 采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金, 还可以谋求海外上市等方式, 合理利用多元化的融资渠道, 最终达到融资目的。房地产企业还可以寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发, 这是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式多种多样, 可以两家合作, 也可以多家合作;可以长期合作, 也可以就项目短期合作;可以紧密合作, 也可以松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。房地产企业还可以利用外资融资策略, 提升企业竞争力。在引入外资的同时, 或多或少都会伴随着先进技术、管理、规则和国际市场环境等国内稀缺因素的引入, 这对提高房地产企业融资能力、管理水平和国际竞争力都有积极的作用。房地产公司利用外资的方式可分为两种, 即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立合资或合作公司。间接投资即利用外资贷款。
4、加紧开发房地产金融投资产品, 引入金融租赁, 扩大融资方式
房地产融资渠道的多元化发展, 关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品, 从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产, 取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行, 包括地产信托和地产的信托基金。
房地产融资方式的优劣, 直接影响着融资成本的大小, 密切关系到企业经营风险的大小和效益的好坏。这就需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时, 进一步完善法律法规, 努力创新金融工具, 不断丰富融资方式。而企业自身也要根据企业特点, 积极拓宽融资渠道, 避免单纯依靠银行资金, 采取多种融资途径。
摘要：作为资金密集型产业, 融资是房地产业生存和发展的关键。我国房地产资金来源主要依赖于银行信贷, 其余的融资渠道有房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等, 但由于受到各种各样的限制, 融资规模仍然有限。在近些年, 国家金融宏观调控, 造成了房地产企业资金供应紧张。因此, 多元化融资则成为国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
关键词：融资,银行,资金,信贷,多元化
参考文献
[1]张红, 殷红.房地产金融学.清华大学出版社.2007.2.
[2]刘洪玉.房地产开发.首都经济贸易大学出版社.2006.1.
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