天津市个人住房公积金贷款操作规定

天津市个人住房公积金贷款操作规定（精选9篇）

天津市个人住房公积金贷款操作规定 篇1

为规范和公开个人住房公积金贷款的办理程序，根据《天津市个人住房公积金贷款管理办法》（津公积金委〔2009〕8号）、《关于调整个人住房公积金（组合）贷款有关政策的通知》（津公积金委〔2010〕6号）、《关于住房公积金个人（组合）贷款办理时限问题的通知》（津公积金中心贷〔2009〕259号），对《天津市个人住房公积金贷款操作规定》（津公积金中心〔2008〕145号）进行修改并重新印发，自2010年5月31日起执行。

特此通知。

附件：《天津市个人住房公积金贷款操作规定》

二〇一〇年五月二十日

附件

天津市个人住房公积金贷款操作规定

第一章总 则

第一条 根据《天津市个人住房公积金贷款管理办法》（津公积金委〔2009〕8号），结合本市实际，制定本规定。

第二条 天津市住房公积金管理中心（以下简称“市公积金管理中心”）负责全市个人住房公积金（组合）贷款（以下简称“住房公积金贷款”）审批和管理工作。住房公积金个人贷款承办银行（以下简称“贷款银行”）负责受理申请、签订合同、办理抵押（质押）担保、发放贷款及交接有关贷款资料和票据工作。天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称“担保公司”）负责办理保证担保及反担保，并承担保证责任。

第二章贷款办理

第一节 贷款申请资料

第三条 个人资料

借款人在申请贷款时应提供个人资料，有配偶、未成年子女或其他共同购房人的也应提供相关资料。

1、借款人及配偶

（1）借款人及配偶身份证（身份证丢失或过期的，提供临时身份证或户籍所在地户籍管理部门开具的贴有照片的身份证明）及复印件4份。配偶为军官或士兵的，提供军官证或士兵证及复印件3份。

（2）结婚证或同户籍户口簿或民政部门出具的婚姻证明及复印件3份。

（3）借款人及配偶住房公积金龙卡。

（4）借款人及配偶正楷人名章。

（5）借款人本市户口簿或蓝印户口簿或暂住证及复印件2份。

（6）借款人年龄已满法定退休年龄但国家另有规定的，提供相关证件及复印件3份。

（7）借款人无配偶的，应在贷款承办银行签订《无配偶声明》（附件1）3份。

2、未成年子女

借款人与未成年子女共同购房的，提供同户籍户口簿及复印件3份；不在同一户籍的，提供未成年子女出生证或公证书或户籍管理部门出具的证明文件及复印件3份。

3、其他共同购房人

非同一家庭成员共同购买一套住房的，提供其他共同购房人资料：

（1）其他共同购房人身份证及复印件4份。

（2）其他共同购房人有配偶的，提供配偶身份证及复印件3份，结婚证或与配偶同户籍户口簿或民政部门婚姻证明及复印件3份；无配偶的应在贷款承办银行签订或提供经公证的《无配偶声明》3份。

第四条 信用资料

借款人及配偶应在贷款银行签订《同意查询个人信用报告及住房公积金情况声明》（附件2）2份。

第五条 购买（建造、翻建、大修）住房资料

1、商品住房

（1）《天津市商品房买卖合同》4份及复印件1份。

（2）自筹资金付款凭证及复印件4份。

2、限价商品住房

（1）《天津市限价商品房买卖合同》4份及复印件1份。

（2）自筹资金付款凭证及复印件4份。

3、定向销售（安置）经济适用住房

（1）《天津市经济适用住房买卖合同》4份及复印件1份。

（2）自筹资金付款凭证及复印件4份。

（3）购买定向销售经济适用住房的，提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议（住宅房屋货币补偿）》及复印件3份；购买定向安置经济适用住房的，提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议（住宅房屋产权调换）》及复印件3份。

其中《天津市经济适用住房买卖合同》中购房人与《天津市房屋拆迁补偿安置协议》中被拆迁人不一致的，提供区县房管部门出具的《天津市定向购买经济适用住房证明》及复印件2份。

4、私产住房

（1）《天津市房产买卖协议（资金监管贷款）》4份及复印件1份。

（2）《天津市私产住房交易委托资金代收凭证》及复印件4份。

（3）房地产评估机构对交易住房的评估报告3份。

5、公有现住房

（1）《公有住房买卖协议书》4份及复印件1份。

（2）区、县住房委员会办公室出具的《公有住房出售许可证》复印件3份。

（3）售房人出具的《天津市出售直管公有住房交款单》或《天津市出售单位产住房交款单》及复印件4份。

6、建造、翻建自有住房

（1）区、县级及以上规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》及复印件3份；区、县级及以上土地管理部门出具的《国有土地使用证》及复印件3份。

（2）借款人将自筹资金存入贷款银行的凭证及复印件3份。

（3）工程预算机构出具的工程预算报告及复印件2份。

7、大修自有住房

（1）区、县级及以上房管部门出具的大修鉴定证明及复印件3份；规划、土地管理部门出具的《建设工程规划许可证》及复印件3份。

（2）大修房屋的《房地产权证》及复印件3份。

（3）借款人将自筹资金存入贷款银行的凭证及复印件3份。

（4）工程预算机构出具的工程预算报告及复印件2份。

第六条 贷款额度资料

借款人同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《使用配偶贷款额度承诺书》（附件3）3份。

第七条 担保资料

1、保证担保

（1）购房采用保证担保方式的，应提供：

所购住房《房地产权证》及复印件3份。所购住房未取得《房地产权证》的，提供《天津市房屋登记证明》（登记类别为所有权预告登记）及复印件2份。

借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《房屋共有权人同意抵押声明》（附件4）3份。

（2）建修房采用保证担保方式的，应提供：

借款人其他自有住房《房地产权证》及复印件4份；抵押住房评估报告3份。

借款人有配偶的，借款人配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《房屋共有权人同意抵押声明》3份。

2、抵押担保

（1）购房采用抵押担保方式的，应提供：

所购住房《房地产权证》及复印件2份。所购住房未取得《房地产权证》的，提供《天津市新建住宅商品房准许使用证》（或质量证书、开发商房地产权证）复印件2份。

借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《同意以共有财产抵押（质押）保证书》（附件5）2份。

（2）建修房采用抵押担保方式的，应提供：

借款人其他自有住房《房地产权证》及复印件3份；抵押住房评估报告2份。

借款人有配偶的，借款人配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《同意以共有财产抵押（质押）保证书》2份。

3、质押担保

采用质押担保方式的，应提供：

（1）市公积金管理中心和贷款银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份。

（2）借款人有配偶的，配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《同意以共有财产抵押（质押）保证书》2份。

第八条 市公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他材料。

第二节贷款程序

第九条 受理申请

借款人应携带贷款申请资料提出贷款申请，贷款银行应当天受理并进行审核，审核确认后指导借款人填写打印《个人住房公积金（组合）贷款申请表》（附件6，以下简称《贷款申请表》），并由借款人确认。

第十条 贷款初审

市公积金管理中心应当天对《贷款申请表》进行初审，做出准予或不予贷款申请的确认。

第十一条 签订借款合同

贷款银行应在1个工作日内与借款人进行面谈并填写《谈话记录》（附件7），在3个工作日内与借款人签订《个人住房公积金（组合）贷款借款合同》（以下简称《借款合同》，附件8）、《委托提取住房公积金协议书》、《个人住房公积金贷款支付凭证（借据）》（附件9）。

采取保证担保的，借款人还应签订《抵押合同》、《委托办理房屋抵押登记授权书》、《天津市房屋他项权申请登记表》。贷款银行代担保公司收取担保费，并向借款人出具《银行进账单》。

采取抵押担保的，借款人还应签订《委托办理房屋抵押登记授权书》、《天津市房屋他项权申请登记表》、《委托办理房屋保险手续授权书》。贷款银行代收抵押和保险费用，并向借款人出具《银行进账单》。

第十二条 办理担保

1、保证担保

担保公司应在6个工作日内办理完毕担保及反担保手续。

2、抵押担保

贷款银行应在6个工作日内办理完毕抵押登记手续。

3、质押担保

贷款银行应在1个工作日内办理完毕质押手续。

第十三条 贷款报批

贷款银行应在1个工作日内将贷款资料报送至市公积金管理中心审批。第十四条 贷款复审

市公积金管理中心应在1个工作日内对贷款资料进行复审，做出准予或不予贷款的决定。

第十五条 资金划拨

市公积金管理中心应在1个工作日内将贷款资金划拨到贷款银行。

第十六条 贷款发放

贷款银行应在2个工作日内将贷款资金划入售房人或借款人账户。第十七条 通知借款人领取资料

贷款银行将贷款资金划出后，应在1个工作日内通知借款人领取贷款资料，并为借款人出具《退回资料清单》（附件10）。

第十八条 终止借款处理

借款人办理贷款过程中需终止借款的，应在《终止借款登记表》（附件11）上确认，贷款银行填写《终止借款资料移交单》（附件12），并将申请资料退还借款人。如借款人已办理完担保手续，应同时办理担保注销手续。

第三章贷款偿还

第十九条 还款日

借款人应自贷款发放次月起开始逐月还款，每月还款日为贷款发放日在当月的对应日，没有对应日的为该月末最后一天。

第二十条 贷款偿还途径

借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣。

第二十一条 还款方式

1、贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

2、贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息，还款方式如下：

（1）等额本息还款方式，贷款期限内每月以相等的数额偿还贷款本息。

（2）等额本金还款方式，贷款期限内每月等额偿还贷款本金，贷款利息按贷款余额计算。

第二十二条 提前还款

借款人可以采用提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本息的方式提前还款。

第二十三条 罚息

借款人未按时偿还贷款本息的，贷款银行对当期逾期部分按人民银行规定的逾期贷款利率计收罚息。

第二十四条 挪用贷款罚息

借款人违反借款合同规定的用途使用贷款的，贷款银行有权要求提前收回贷款，并对挤占、挪用部分按人民银行规定的挤占、挪用贷款利率计收罚息。

第二十五条 贷款清户

借款人还清贷款本息或提前清偿贷款本息后，贷款银行为借款人办理清户手续。借款人凭贷款银行出具的清户资料办理担保、保险注销手续。

第四章附 则

第二十六条 本规定2010年5月31日起施行。原《天津市个人住房公积金贷款操作规定》（津公积金中心〔2008〕145号）同时废止。

附件：1.《无配偶声明》

2.《同意查询个人信用报告及住房公积金情况声明》

3.《使用配偶贷款额度承诺书》

4.《房屋共有权人同意抵押声明》

5.《同意以共有财产抵押（质押）保证书》

6.《个人住房公积金（组合）贷款申请表》

7.《谈话记录》

8.《借款合同》

9.《个人住房公积金贷款支付凭证（借据）》

10.《退回资料清单》

11.《终止借款登记表》

天津市个人住房公积金贷款操作规定 篇2

关键词:住房公积金;个人住房贷款;违约风险;管理对策

随着我国城市化进程的不断推进, 住房价格节节攀升的背景下, 在城市中买一套住房已经成为很多年轻人的奢望。然而现在很多居民购买住房这种高价值的消费品基本上是通过金融机构贷款来实现的, 由于住房公积金具有互助性、专用性及保值性等政策优势, 公积金贷款已经成为很多单位职工们使用公积金的主要方式, 从某种程度上也促进了我国住房制度的改革。虽然公积金贷款已呈现出较好的市场前景, 然而较高的还款率对于这项业务的开展还是有一定潜在的风险, 所以本研究探讨住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策, 从这个层面上来说具有很强的理论与实际意义。

一、住房公积金个人住房贷款风险表现与当前违约风险管理中存在的问题

(一) 住房公积金个人住房贷款风险表现

一般来说, 在进行住房公积金贷款时, 住房公积金管理中心、受托银行及贷款人是三个重要的组成主体。总的来说, 住房公积金管理中心所承担的公积金贷款风险主要表现在借款人风险与担保方式风险两方面。担保风险主要包括保证人风险、抵押物风险、项目风险、流动风险及经济风险等。其中借款人风险具体面临信用风险、支付风险及投资风险、失业风险及意外伤害风险等;保证人风险包括保证人资格风险与保证人能力风险;抵押物由于遭到人为的毁损、抵押住房周围环境恶化都会导致抵押风险;项目风险一般包括价格风险、楼盘风险及开发商风险等;当住房公积金缴存增长小于需求增长, 且未能满足借贷需求时, 将会导致资金缺口, 进而产生流动风险;经济风险是指因为整个经济运行不佳而导致的违约风险。

(二) 当前个人住房贷款违约风险管理存在的问题

我国住房公积金管理遵循“公积金管理中心运作, 财政监督及银行专户存储”的原则。住房公积金管理委员会负责制定相关的政策, 住房公积金管理中心一方面监督银行, 银行为住房公积金管理中心提供金融服务, 另一方面住房公积金管理中心与担保公司签订合同, 银行再贷款给个人, 此外个人又与担保公司签订合同。这一住房公积金贷款运作流程虽然可以节省人力物力, 进而提高工作效率, 但是随着外部环境的变化与业务的发展, 这一风险管理模式也存在

住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策

■叶文渊

一定问题。首先, 从违约风险管理理念来说, 很多人对个人住房贷款违约风险的严重性认识不够, 忽视了个人住房贷款违约潜在的风险, 放松了对个人住房贷款违约风险的管理;其次, 从个人住房贷款违约管理技术上来说, 目前对个人住房贷款申请人的审查与调查缺少一个科学合理的方法与量化标准, 比如反应借款人的特征及贷款特征的信息非常缺乏, 且信息失真较为严重, 这些都给风险量化, 制定科学的个人住房贷款审核体系带来了诸多困难, 使主观性与随意性较大;最后, 从违约风险控制流程来说, 由于银行只负责住房公积金的贷款发放, 但是不承担相应的风险, 使银行在实际的操作过程中会产生很大的风险, 一旦风险产生, 其责任由住房公积金管理中心来承担。从某种程度上来说住房管理中心与阴阳职能条块的划分形成了风险管理的一个“盲区”。

二、个人住房贷款违约发生的机理与风险因素

(一) 个人住房贷款违约发生的机理

借款人是住房公积金个人住房贷款违约风险产生的载体, 不管是借款人道德及行为风险, 患上由于发生失业或死亡事故都会造成所借款项不能够及时归还。一般类似个人住房贷款违约风险中, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险。

依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。其中被迫违约是指由于借款人发了意外的事故造成财务困难, 进而使借款人的偿付能力降低, 无法积极履约。个人住房贷款的长期性与每月还款的特征使得借款人必须要有稳定的收入。通过了解借款人的家庭特征与确定银行最大风险承受能力, 可以确定一个科学的月还款比例。理性违约则是指和借款人实际支付能力没有关系的违约行为, 是借款人的主观违约行为, 这一违约行为主要是由于房地产市场价格变动因素造成的。

(二) 个人住房贷款违约风险因素

宏观与微观环境都会影响个人住房贷款的违约因素, 宏观因素包括经济发展水平及资本市场的变化, 微观因素则包括借款人的特征与贷款特征, 比如借款人的职业、家庭收入、贷款期限及债龄等。西方发达国家在个人住房贷款中违约行为的研究取得了很大的进展, 他们的研究普遍表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。其中英国的违约风险因素研究将造成违约的决定性因素分为结构性因素、家庭收入与支出因素及个人因素。美国的违约风险因素研究表明:违约行为和贷款特征有着较大的相关性, 个人住房贷款违约风险随着贷款期限的延长而增大, 贷款发放后一般是第3年到第4年违约风险是最大的, 且随后逐年降低。澳大利亚的违约风险因素研究表明:违约贷款人违约的主要原因是由于家庭婚姻破裂所导致的家庭收入锐减、个人破产及破产等, 且证实借款人的年龄、贷款额房价比及家庭类型是个人住房贷款违约的几个重要的因素。

三、住房公积金个人住房贷款违约风险的管理对策与建议

(一) 实施有重点的政策倾斜

在发放住房公积金个人住房贷款时需要重视审核借款人月还款额占家庭月收入的比例, 避免因为借款人支付能力不足而发生个人住房贷款违约风险。其次, 要审核借款人购买住房的目的, 从某种程度上来说购买个人住房目的对违约风险有着重要的影响。最后要审核借款人年龄与婚姻状况, 研究表明已婚借款人要比未婚借款人发生住房贷款违约要小。

(二) 要提高认识, 强化违约风险管理的意识

由于住房公积金个人住房贷款违约率较低, 使得很多人不够重视住房贷款违约风险管理, 我国由于公积金个人住房贷款业务起步较晚, 且管理措施还存在诸多问题, 所以管理者需要从思想上加以重视, 使住房公积金个人住房贷款业务朝着良性循环的方向发展。

(三) 提高个人住房贷款违约风险管理技术

一方面加强定量分析与科学研究, 使风险管理做到科学性与客观性, 进而最终实现住房公积金个人住房违约风险管理的制度化、定量化及标准化, 另一方面对贷款审查控制要点要加以明确, 特别审核贷款人的收入情况、借款人的月供比及贷款价值比及借款人月缴公积金情况等。

(四) 建立科学严格的内部控制制度

从某种程度上来说, 住房公积金管理中心内部控制在其自律行为的一种表现, 能够有效降低错误, 且有效监控业务经营活动。在强化我国住房公积金管理中心内部控制需要重点注意严格审查开发商资信状况与按揭项目、对借款人与开发商进行动态跟踪调查与分析、完善住房公积金管理中心贷款决策机制以及建立住房公积金管理中心监督管理体制, 加强外部对住房公积金管理中心的监督, 加强管理中心对受托银行的管理与监督。

(五) 全面提高从业人员的素养

有效防范操作性风险就要力求做到业务流程的标准化, 标准化最基本的作用在于将各个岗位职责加以明确, 有利于贷款业务人员掌握贷款管理的操作, 强化了对信贷人员的控制与管理, 进而有效控制内部操作风险。其次要建立良好的信贷约束与激励机制, 从制度上约束信贷从业人员的经营行为, 将贷款风险及时控制, 坚决避免因为贷后管理松懈而错过控制风险的时机。最后, 要创建健康良好的信贷文化氛围, 全面提升信贷从业人员的素养, 对工作人员进行深入的思想与专业知识教育, 培养其抵制诱惑, 坚持原则行事的办事风格。

四、结论

总之, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险, 依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。西方发达国家研究表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。所以在实际的操作过程中需要提高认识, 强化违约风险管理的意识、建立科学严格的内部控制制度及全面提高从业人员的素养, 只有这样才能将个人住房贷款违约风险降低到最小。

参考文献

[1]、沈向华.住房公积金贷款风险防范研究[D].大连理工大学, 2007.

[2]、石罡明.新加坡中央公积金制度对我国住房公积金的启示[J].山西财经大学学报, 2006 (S2) .

[3]、戴光华.我国商业银行个人住房货款风险管理现状及防范[D].对外经济贸易大学, 2005.

论山西焦煤住房公积金个人贷款 篇3

关键词：住房公积金；贷款

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02

公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。

山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。

住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。

当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。

1住房公积金个人贷款的作用

住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。

2住房公积金个人贷款的特点

2.1贷款对象特殊

山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。

2.2贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

2.3贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

2.4贷款期限较长

个人住房贷款多数为中长期贷款。

3住房公积金个人贷款风险

3.1制度风险

它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。

3.2政策风险

它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

3.3信用风险

它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

4住房公积金个人贷款风险的防范

4.1逐步建立个人信用库

由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。

4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位

由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。

住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。

4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险

“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。

4.4加强对信贷人员的管理

提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。

4.5法律保障

“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。

4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账

财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。

4.7加强与有关部门合作

与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。

天津市个人住房公积金贷款操作规定 篇4

中心各科室、各县区管理部：

现将《驻马店市住房公积金管理中心县（区）管理部个人贷款操作规程》印发你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。

附：驻马店市住房公积金管理中心县（区）管理部个人贷款操作规程

二〇一二年六月十五日

附件：

驻马店市住房公积金管理中心县（区）管理部个人贷款操作规程

第一章 总 则

第一条 为规范县区住房公积金个人贷款行为，统一业务操作规程，提高工作效率，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》、河南省《住房公积金管理条例》、《驻马店市住房公积金贷款管理办法》及《驻马店市住房公积金贷款规范管理办法》等规定，结合县区管理部贷款业务实际办理情况，制定本操作规程。

第二条 本操作规程适用于驻马店市县区管理部贷款业务管理。第三条 本操作规程包括贷前咨询、贷款受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款偿还、贷后管理等环节的规定与程序。

第四条 本操作规程规定县区管理部办理的个人住房公积金贷款实行三级审批制度。即贷款初审员初审，贷款复审员审核、贷款审批员（驻马店市住房公积金管理中心授权人）审批。

第二章 贷前咨询

第五条 各县区管理部应通过现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式提供有关咨询服务。

第六条 住房公积金贷款贷前咨询的主要内容包括：

一、住房公积金贷款介绍；

二、申请住房公积金贷款应具备条件；

三、申请住房公积金贷款需提供资料；

四、办理住房公积金贷款程序；

五、住房公积金贷款利率、还款方式及额度参照表；

六、与住房公积金贷款有关的抵押登记等事项；

七、合作楼盘及开发商、受托银行等机构有关情况；

八、获取住房公积金贷款申请资料及有关信息渠道；

第三章 贷款受理

第七条 各县区管理部负责受理住房公积金贷款申请，并设立贷款受理岗位。

第八条 贷款受理人对借款申请人提交的借款申请材料登记备案后进行初审，主要审查借款申请人的资格及借款申请人所提交材料的完整性、真实性与规范性。如果申请人不具备完全民事行为能力、住房公积金缴存状况不正常、个人信用报告有不良违约记录等任一情况的，则不予受理。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。

第四章 贷前调查

第九条 各县区管理部设立贷前调查岗位。

第十条 贷前调查人负责审核申请材料是否真实、完整、有效，调查借款申请人的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性以及贷款担保等情况。

第十一条 贷前调查采取与借款申请人面谈、电话访谈、个人征信信息系统查询等方式进行。

第十二条 贷前调查人必须至少直接与借款申请人面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。贷前调查人与申请人面谈须作书面记录，对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容作详细记录。

第十三条 贷前调查人对以下申请材料进行审核。所有资料均需由贷前调查人负责验证原件后在申请表上签“原件已审”字样并签署本人姓名。

一、审核申请人身份证明。贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件、户口本、婚姻状况证明与申请人是否一致，原件和复印件是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内。

二、审核借款申请人偿还能力证明。

（一）借款申请人偿还能力证明材料主要包括：

1、工资收入证明，如至少最近三个月的工资单、工资卡或存折等。

2、其他收入证明材料。

（二）贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时到借款申请人单位等地作进一步调查。

三、审核首付款证明。

（一）商品房。

贷前调查人应审查开发商开出的发票或收据是否为税务机关核发的商品房专用发票或收据；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。

（二）经济适用房（限价房）

贷前调查人审验方式同商品房，同时需审验借款人提供的经济适用房限购证是否真实、有效。

（三）个人自建房。

贷前调查人应验证借款申请人提供的自筹资金证明是否真实、足额，自筹资金是否已经到位。

四、审核购房合同或协议。

（一）商品房。贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与开发商的商品房销售许可证是否一致，房屋位置与交款单据上所列的所购房产是否一致，核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效，内容填写是否准确完整。如是团购商品房还需审验团购单位提供的购房人员名单、房屋位置是否与销售合同的买受人、房屋位置一致。

（二）二手房。对已经办妥房屋权属证书的，应查验转让住房的权属证书是否为有权签发部门签发，权属是否有缺陷；查验房屋权属证书的房屋所有权人与契税完税证的纳税人姓名是否一致，房屋位置、面积是否一致，计税金额是否合理。

（三）经济适用房（限价房）。贷前调查人应查验借款人提供的经济适用房限购证姓名是否与购房合同所列买受人一致，借款人与售房单位签订的合同或者协议内容是否齐全，是否合法、有效。

（四）个人自建房。贷前调查人应查验借款申请人提供的建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证等材料是否是有权部门签发、是否有效；工程预算是否合理，工程合同内容是否齐全、是否有效合法。

五、审核担保材料。采取抵押或大额存单质押担保的，贷前调查人应核查借款申请人提交的抵押物或质押权利凭证的权属是否清楚无异议。需要评估抵押物的，应审核是否具有评估资信的评估机构出具的估价报告，估价报告价值是否合理；采用公务员保证担保方式的，担保人是否财政全供行政、事业单位人员、担保年限是否超过担保人退休年限；采用公积金余额质押担保方式的，质押人是否提供身份证明资料。

第十四条 贷前调查人应对借款申请人的偿还能力、还款意愿、信用等情况进行调查。

一、调查借款申请人的资信情况。贷前调查人要通过访谈、电话调查、个人征信信息系统等多渠道调查借款申请人信用纪录是否良好、是否有还贷意愿。

二、调查借款申请人是否在金融机构有贷款或有其他负债。要调查借款人的还款记录，并对其负债能力进行全面测评。

第十五条 贷前调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。对出现以下情况的，应重点调查：

一、多个借款申请人具有某一共性。例如，借款申请人为项目开发商、建筑施工单位、建材供应商、销售代理商的职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出；

二、申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常；

三、借款申请人对所购买房屋情况不了解；

四、借款申请人收入明显与实际情况不符；

五、再交易住房的交易双方有亲属关系。

第十六条 贷前调查人应对贷款担保情况进行调查：

一、采取抵押担保方式的，应调查：

（一）抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》及其司法解释规定的抵押财产范围；

（二）抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；

（三）抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在，存续状态、交易价格是否合理。对于需要评估的抵押物，要检查其是否是具有评估资信的评估机构对其抵押物价值进行了评估，以及评估方法是否科学、评估结果是否合理。凡抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值的，调查人可根据房地产市场价值对交易价格或评估价格作出合理认证，适当降低价格。

二、采取大额存单质押担保方式的，应调查：

（一）质押权利的合法性。可以用于住房公积金贷款质押的权利凭证包括国家发行的凭证式国债、个人定期储蓄存款存单。

（二）出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利。

（三）质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物所有人是否同意质押。

三、采取住房公积金保证、质押担保方式的，应调查：

（一）担保人的住房公积金正常连续缴存，担保人未办理住房公积金贷款，也未向他人提供担保。

（二）借款人所提供的担保人只能为一名借款人提供担保，担保人账户内的住房公积金在借款人未偿清借款之前不得提取。

（三）质押担保金额与贷款金额的比例是否为1:1。

第十七条 贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写住房公积金贷款调查审批表，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料转交贷款复审岗进行审核。

第五章 贷款审核

第十八条 各县区管理部设立贷款复审岗位。贷款复审人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的住房公积金贷款调查审批表以及借款人申贷资料是否完整进行审查。贷款复审人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款复审人对贷款调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，应进行核实或重新调查。

第十九条 贷款复审人审核完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等签署明确的复审意见，连同申请材料、贷款调查审批表等一并上报住房公积金管理部主任进行审批。

第六章 贷款审批

第二十条 贷款审批人应对以下内容进行审查：

一、借款人资格和条件是否具备。

二、借款用途是否符合规定。

三、申请借款的额度、期限等是否符合规定。

四、借款人提供的材料是否完整、合法、有效。

五、贷前调查人、复审人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理。

第二十一条 贷款审批人应根据审查情况签署审批意见；对不同意贷款的，应写明拒批理由；对需补充材料后再审批的，应详细说明需补充的材料名称与内容；对同意或有条件同意贷款的，如贷款条件与申报审批的贷款方案内容不一致的，应提出明确调整意见。贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料返还经办人员。

第二十二条 经办人员应根据审批意见做好以下工作：

一、对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；

二、对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序；

三、对经审批同意的贷款，合同签订人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。第七章 合同签订

第二十三条 各县区管理部设立合同签订岗。对经审批同意的贷款，合同签订人员应首先通知借款申请人以及其他有关签约人，确认签约时间。

第二十四条 合同签订人员应根据审批意见和确定的合同文本并填写借款合同。在填写有关合同文本过程中，应当注意以下问题：

一、合同填写必须做到要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改。

二、需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；对有多个空白栏如“其他约定事项”等，凡不填和未选的空白栏，应加盖“以下空白”字样的印章。

三、贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。

第二十五条 合同签订人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性，主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致；合同条款填写是否齐全、准确；文字表达是否清晰；主从合同及附件是否齐全等。

第二十六条 合同签订人员应就复核中发现的问题及时与相关人员沟通，并建立复核记录，交由相关人员签字确认。

第二十七条 合同复核无误后，合同签订人员应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人、质押人）签订合同。

一、在签订有关合同文本前，应履行告知义务，告知借款人（包括共同借款人）、担保人等合同签约方关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题等。

二、签订合同时，应核验签约人身份证明之后现场签字；如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。签订合同时留存签约人影像资料。

第二十八条 借款人、担保人等签字后，合同签订人员应将有关合同文本加盖中心合同印章后，送交贷款承办银行加盖按个人签字笔迹制作的个人名章和贷款承办银行个人住房贷款合同专用章。印章完善后，办理抵押手续。

第八章 贷款发放

第二十九条 各县区管理部设立贷款发放岗位。贷款发放人员在贷款发放前，应落实有关贷款发放条件。主要包括：

一、确认借款人个人资料齐全；

二、对采取抵（质）押担保方式的贷款，要落实贷款抵（质）押手续。

（一）对已取得所有权证书的房屋抵押的，要在贷款发放前办妥抵押登记手续，并取得《房屋他项权证》。

（二）预售商品房要办理《房屋预告登记证明》，抵押人取得房地产权属证书后，要重新办理房地产抵押登记，并取得《房屋他项权证》。

（三）对以权利质押的，在贷款发放前，审核是否有金融机构出具的止付冻结手续，并办妥质押登记手续。

（四）确认借款合同及附合同内容填写正确、完整，印章齐全。第三十条 贷款发放应按借款合同约定的方式划款。

个人自建房和二手房贷款采用将贷款转入借款人账户的方式，其他均将贷款转入售房单位账户内。

第三十一条 贷款发放条件落实后，贷款发放人员打印委托放款单，向管理部主任发出贷款资金划转申请，经审核无误，签署资金划拨意见，报中心签批后，出纳岗位人员根据划拨意见将审批贷款所需金额划入中心在委托银行的贷款基金账户。办理完资金划拨手续后，发放人员将贷款合同、贷款发放通知单等材料一并交贷款委托银行，由贷款委托银行对合同等材料进行审查，并办理贷款发放手续。

第三十二条 贷款发放后，发放人员应履行告知义务，及时通知借款人领取借款合同。

第九章 贷款偿还 第三十三条 住房公积金贷款偿还业务按照《驻马店市住房公积金贷款规范管理办法》相关规定执行。

第十章 贷后管理

第三十四条 住房公积金贷款业务设立贷后管理岗。贷后管理人员实行专岗专人。

第三十五条 贷后管理人员按照《驻马店市住房公积金贷款规范管理办法》负责贷款发放后的管理，包括贷后检查、贷款本息回收、合同内容变更、逾期贷款管理与处置、抵押物管理、贷款信息管理、信贷档案管理等。

第十一章 附则

第三十六条 本操作规程由驻马店市住房公积金管理中心负责解释。

天津市个人住房公积金贷款操作规定 篇5

第一章总 则

第一条 为加强住房公积金贷款管理，规范住房公积金贷款行为，提高职工住房消费支付能力，支持职工解决自住住房问题，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《深圳市住房公积金管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款）管理。第三条 公积金贷款应当坚持循序渐进、可持续的方针，遵循资金安全、公平、便民的原则。第四条 深圳市住房公积金管理委员会（以下简称公积金管委会）负责本市公积金贷款政策及相关重大事项的决策。

公积金管委会办公室负责审核提请公积金管委会决策的本市公积金贷款政策及相关重大事项。深圳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责本市公积金贷款业务的组织实施和日常管理。

第五条 在本市缴存住房公积金的户籍和非户籍职工均可以按照本规定申请公积金贷款。第六条 公积金贷款发放应当符合国家、省和本市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求；公积金贷款应当重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房，兼顾职工其他购房需求。

第七条 公积金贷款手续由公积金中心委托商业银行（以下称受托银行）办理。受托银行采取招标等方式确定。公积金中心应当和受托银行签订公积金贷款金融业务委托合同（以下简称委托合同）。

受托银行应当依据委托合同和公积金中心制定的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务，并接受公积金中心的考核和监督。

第八条 公积金中心应当强化公积金贷款风险管理，保障资金安全，并应当推动公积金贷款业务办理服务质量的提升，创新服务模式，建立标准化服务机制。

第二章 公积金贷款申请

第九条 职工本人为公积金贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工不能以该住房申请公积金贷款。第十条 职工购买保障性住房和商品住房（住宅类）申请公积金贷款的，应当同时具备以下条件：

（一）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；

（二）申请人、共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；

（三）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，信用状况良好；

（四）申请人已按规定支付购房首付款；

（五）申请人同意提供符合本规定要求的担保;

（六）贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求；

（七）符合公积金管委会规定的其他条件。

职工申请公积金贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算；家庭的成员包括夫妻双方和未成年子女。

本条第一款规定中的信用状况标准由公积金中心另行制定。

第十一条

申请人和共同申请人可以通过公积金中心网上服务平台申报公积金贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点（管理部）提供下列基本材料：

（一）住房公积金联名卡；

（二）有效身份证件；

（三）婚姻状况证明；

（四）购房合同、首付款凭证；

（五）公积金贷款申请表。

申请人和父母一并申请公积金贷款的，另需提供户口簿或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明。

本条第一款规定的公积金贷款申请表等材料，由申请人和共同申请人在公积金中心指定的业务网点当面核对并签署确认，不能委托他人办理。

第十二条

公积金中心应当在受理职工公积金贷款申请之日起5个工作日内作出给予贷款或不予贷款的决定。给予贷款的，由职工与受托银行办理住房公积金借款合同签订、担保等贷款手续；不予贷款的，应当告知职工不予贷款的原因。

职工对公积金中心作出的决定有异议的，可以自收到决定之日起5个工作日内向公积金中心申请复核，公积金中心应当自收到复核申请之日起5个工作日内作出答复。第十三条

公积金贷款可贷资金额度不足时，公积金中心应当按照轮候规则受理职工的申请，并向符合条件的申请人发放公积金贷款。轮候规则由公积金中心另行拟订，报公积金管委会批准后公布执行。

第三章 公积金贷款额度、期限和利率

第十四条 公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：

（一）每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

（二）不高于购房总价款与首付款的差额。首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。所购住房为存量商品住房（二手房）的，应由申请人委托公积金中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的低值作为购房总价款。评估费用由申请人承担。

（三）不高于单套住房的公积金贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款最高额度为90万元。

申请人在申请公积金贷款前连续三年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。

第十五条

公积金贷款可贷额度不足以支付购买住房所需时，职工可以向受托银行申请商业住房贷款，并由受托银行以公积金组合贷款（公积金贷款和商业住房贷款的组合）的形式向职工发放。

第十六条

公积金贷款期限以年为单位，最长贷款期限不超过30年，且贷款期限与职工（申请人）申请贷款时的年龄之和不超过70年。

第十七条

公积金贷款利率按照国家规定的公积金贷款利率执行。

公积金贷款发放后，遇国家贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。

第四章 公积金贷款担保

第十八条

公积金贷款可以采用抵押、质押担保方式。

第十九条

公积金贷款采用抵押担保方式的，借款人（即申请公积金贷款的职工，下同）应以所购买住房作为抵押物。借款人应当和受托银行签订抵押合同，并按本市房地产权登记规定办理抵押登记手续。

第二十条

公积金贷款采用质押担保方式的，借款人或第三人应当提供公积金中心和受托银行认可的凭证式国债、受托银行本行本币定期存单以及其他依法可质押的权利凭证进行担保。

借款人应当和受托银行签订质押合同，并在合同约定的期限内办理权利凭证移交等手续。第二十一条抵押物部分毁损，不足以偿还借款余额的，借款人应就不足偿还借款余额部分补充新的担保。

第五章 公积金贷款偿还

第二十二条 借款人应按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式偿还公积金贷款本息。公积金贷款利息的具体计算方法应当在住房公积金借款合同中予以明确。

借款人可以按照《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》，申请提取住房公积金个人账户余额，用于偿还公积金贷款或公积金组合贷款。

申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，可以申请为共同还款人，扣减其住房公积金个人账户的余额用于提前偿还职工的公积金贷款或公积金组合贷款中的公积金贷款部分，每年扣减一次。

第二十三条 住房公积金借款合同约定的到期日前，借款人可以办理公积金贷款或公积金组合贷款中的公积金贷款部分的部分提前还款或提前结清贷款。

第六章 监督管理

第二十四条职工在申请公积金贷款时，应当按照规定如实申报信息。

职工申请住房公积金提取或个人贷款，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，公积金中心可以自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

第二十五条

借款人未履行住房公积金借款合同约定的，受托银行应当依据借款合同及时催收公积金贷款或行使抵押权利、质押权利。

公积金贷款发放后，借款人故意停缴或少缴住房公积金的，公积金中心和受托银行可以依据借款合同提前收回公积金贷款，或自借款人故意停缴或少缴住房公积金认定之日起按同档次商业住房贷款利率计息。

受托银行未按照公积金中心制定的公积金贷款业务操作流程办理公积金贷款业务的，或者拖延发放公积金贷款的，以及未及时催收公积金贷款或行使抵押权利、质押权利的，公积金中心应当根据委托合同追究受托银行的责任。

受托银行违规挪用住房公积金的，公积金中心应当解除委托合同，并追究受托银行的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。解除合同后，受委托银行应当在规定时限内移交住房公积金及相关资料。

第二十六条

经催收后仍逾期不还款，或者存在第二十四条规定中弄虚作假情形的职工，公积金中心应当将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案（系统），并提交人民银行纳入个人信用征信系统。

第二十七条

公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章 附 则

第二十八条

本市范围内的商业住房贷款转公积金贷款，可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况，由公积金中心在本规定施行之日起一年内另行拟订实施方案，报公积金管委会批准后公布执行。

第二十九条 本规定中的单套住房的公积金贷款最高额度、职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。

前款规定中的单套住房的公积金贷款最高额度由公积金中心拟订，报公积金管委会批准后公布执行；职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，由公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等因素制定后公布执行，并报公积金管委会备案。

第三十条

公积金中心可以根据公积金贷款业务开展实际需要，对本规定中公积金贷款业务办理提交的相关证明文件或者材料拟订补充规定，经公积金管委会办公室核准后公布执行，并报公积金管委会备案。

第三十一条

依法建造、翻建、大修本市范围内保障性住房和商品住房的，职工可以参照本规定申请公积金贷款。

第三十二条

个人住房公积金贷款 篇6

产品说明

个人住房公积金贷款是国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

一、申请办理贷款时您需提供的材料：

1、借款申请表；

2、户口本、身份证、或其他有效居留证件；

3、购房合同或意向书等有关证明文件；

4、所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；

5、购买新建商品房客户，请提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；购买公房，请提供上级房改管理机构对“售房方案”批复文件的复印件；

6、采用抵押或质押方式担保的,担保人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；

7、采用保证方式担保的,保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；

8、已交10%以上购房预付款的收据原件及复印件；

9、中国银行要求提供的其他材料。

二、贷款币种

人民币

三、贷款限额

如果您购买的住房是经济适用住房或商品房，单笔贷款最高额度30万元，同时不得超过所购住房价款的80%；如果您购买的住房是房改房，单笔贷款最高额度不超过所购住房价款的90%。

四、贷款期限

贷款期限不超过30年，借款人不超过65岁。

五、贷款担保

您申请个人住房公积金贷款时，必须提供房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等担保方式。

1、房产抵押担保方式指不转移您对房产的占有,而将房产作为债权的担保。

2、权利质押担保方式指您或出质人以合法有效的财产权利，如国库券等符合规定的有价证券作担保。

3、连带责任保证担保方式指由第三方具有保证资格的法人提供的连带责任保证担保。保证人必须是具有保证资格的法人(国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人)。

六、贷款发放

贷款的发放采用转账方式,即借款合同生效后,中国银行按照借款合同的约定,将资金以转账方式划入售房单位账户内。

七、贷款偿还

偿还贷款采取月均还款法,即您可以在贷款期限内每月以相等的金额足额偿还贷款本息，您可用您本人，也可用配偶账户内的住房公积金偿还贷款本息。

天津市个人住房公积金贷款操作规定 篇7

关键词：住房公积金贷款,核算,非应计贷款

0 引言

根据国务院修订并颁布的《住房公积金管理条例》的规定, 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托商业银行发放和回收, 是目前各地住房公积金运作的主要内容。住房公积金贷款的运作与管理是我国住房制度改革的重要内容, 关系到千家万户的切身利益, 住房公积金管理中心必须加强住房公积金贷款的会计核算。

1 个人住房公积金贷款核算相关规定概述。

住房公积金贷款的会计核算主要依据是财政部1999年10月14日发布的, 2000年1月1日起施行的《住房公积金会计核算办法》 (以下简称“《办法》”) 。《办法》对住房公积金贷款核算的主要规定是: (1) 设立“委托贷款”一级科目, 核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。 (2) 设立“逾期贷款”一级科目, 核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。 (3) 设立“应收利息”一级科目, 核算委托贷款发生的应收利息等住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息。 (4) 在“业务收入”一级科目下分别设置“委托贷款利息收入”和“其他收入”, 分别用来核算取得的或计提贷款利息收入和罚息收入。笔者认为《办法》在贷款核算方面存在如下主要问题。

2 关于“委托贷款”和“逾期贷款”科目核算范围的思考与建议

《办法》中, “委托贷款”科目的核算范围表述为“已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款, 不在本科目核算, 应在‘逾期贷款’科目核算。”;“逾期贷款”科目的核算范围表述为“本科目核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。”

对于还款方法为一次还本付息的贷款, 这样表述是很清晰的。但是个人住房公积金贷款的期限一般为1至30年, 仅1年期限的贷款采用一次还本付息的还款方法, 1年以上期限的贷款一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法, 个别地区也采用按月还本按季付息等方法。总之, 1年以上期限的贷款均要按委托银行制定的还款计划, 在每月或每季指定日期前归还一定数额的本金。《办法》中“借款合同约定期限”或“借款合同约定到期”指整个借款合同到期, 还是指到了每个还款期 (每月或每季) 的最后还款日?目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 都是在每个还款期的最后还款日之后确认逾期贷款的, 假设借款职工长期不按时归还, 整个借款合同到期后再确认逾期贷款, 逾期贷款核算也就失去了意义。所以笔者建议:在合同约定的每个还款日进行逾期贷款确认。借款合同均约定最后一次还款日是整个合同的到期日, 所以“每个还款日”已经包括了合同最后到期日。

3 关于委托贷款结转逾期贷款金额的思考

《办法》在“逾期贷款”科目使用说明中规定:“对于借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款, 应转作逾期贷款处理, 自‘委托贷款’科目转入本科目, 借记本科目, 贷记‘委托贷款’科目。”没有说明按委托贷款余额进行结转, 还是按新产生的应还未还本金 (拖欠本金) 进行结转?这两个数字在中长期贷款中常常差距很大。

笔者最近调查了全国管理比较规范、规模较大的10家住房公积金管理中心, 仅有5家对住房公积金逾期贷款进行会计核算。未进行核算的占到被调查对象的1/2, 照此估计全国对逾期贷款进行会计核算的管理中心至多有40%。当然未进行逾期贷款会计核算不等于贷后管理薄弱。管理中心未进行逾期贷款会计核算的原因是多方面的, 笔者认为制定《办法》时忽略了住房公积金贷款绝大部分按月归还的特点, 对逾期贷款核算范围、结转金额表述模糊是其中原因之一。

目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 形成的应还未还本金 (拖欠本金) 的一般处理原则是: (1) 如果各期本金和利息拖欠天数均未超过90天, 在每期的还款日将拖欠本金从“正常贷款”转入“逾期贷款”, (2) 根据《金融企业会计制度》, 当贷款的本金或利息逾期90天时, 将“正常贷款”余额和“逾期贷款”余额全部转入“非应计贷款”科目单独核算。拖欠本金和利息全部还清后, 将“非应计贷款”余额转回“正常贷款”。

4 建议增设“非应计贷款”一级科目, 并调整相关科目的核算范围

笔者认为住房公积金管理中心应该参照商业银行的作法, 增设“非应计贷款”科目, 对于拖欠时间较长, 存在呆账风险的个人住房公积金贷款进行单独核算。贷款的某一期的本金或利息逾期时间达到一定标准后, 将此笔贷款在“委托贷款”科目的余额和“逾期贷款”科目的余额全部转入“非应计贷款”科目。但结转“非应计贷款”的时间标准不应该取商业银行的90天, 应按还款期数 (即月数) 设定更为合理, 更易操作。而公积金贷款的借款人收入相对稳定、公积金贷款的审批更为严格和规范, 呆坏账风险小, 此时间标准应适当延长。住房公积金监管部门要求住房公积金管理中心上报的逾期贷款指标中历来有“逾期6个月 (含) 贷款余额”一项, 所以此时间标准设为6个月为宜。转入“非应计贷款”后, 如果借款职工将拖欠本金和利息全部归还, 需把相关借款的“非应计贷款”余额转回“委托贷款”。

综上, 笔者认为应增设“非应计贷款”一级科目, 并调整和明确相关科目的核算范围。 (1) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“已超过借款合同约定的还款日应还未还的贷款本金, 及连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的委托贷款, 不在本科目核算, 分别在‘逾期贷款’科目和‘非应计贷款’科目核算”。 (2) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“连续拖欠本金或利息6个月 (不含) 以下贷款的应还未还的贷款本金”。 (3) “非应计贷款”科目的核算范围是:“连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的贷款的未归还本金”。以上三个科目中归还贷款和相互结转的账务处理不再赘述。

5 关于“委托贷款”和“逾期贷款”明细账设置的建议

《办法》规定, “委托贷款”和“逾期贷款”科目按贷款职工名称设置明细账。笔者认为应改为“按委托银行和贷款合同设置明细账”更为合理, 上面建议增设的“非应计贷款”科目的明细账设置也应该采用同样方法。

5.1 首先应按委托银行设置二级科目。

全国大多数住房公积金管理中心都委托多家银行发放职工住房公积金委托贷款, 有些地方的委托银行已经从五大商业银行扩大到一般股份制银行及地方性银行, 可以达到十多家, 而办理住房公积金贷款业务的网点在一些特大型城市超过了一百个。按委托银行设置二级科目有利于会计信息使用者掌握各委托银行发放、回收住房公积金贷款的情况, 监督、管理、考核各银行的委托贷款工作。

5.2 委托银行二级科目下按贷款合同设置明细账, 核算每笔贷

款合同发放、归还、结转等情况, 有利于加强每笔贷款的贷后管理, 减少呆账贷款的产生, 确保住房公积金保值增值。按相关规定, 职工在还清原住房公积金贷款的基础上可以再次申请住房公积金贷款, 也就是说同一职工可能多次贷款, 所以笔者认为按贷款合同设置明细账更为科学合理。

以上仅是笔者个人在这方面的思考与建议, 欢迎各位专家和同行批评指正。制定规范、合理、操作性强的个人住房会积金货款核算办法, 是个人住房公积金货款持续健康发展的基本保证, 而作好个人住房会积金货款的核算对规范住房公积金管理中心的贷款管理, 防范资金运作风险, 促进住房公积金的保值增值具有重要的现实意义。

参考文献

[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J].福建财会管理干部学院学报.2004 (2) .

[2]吴曼.对委托贷款会计核算的探讨[J].财会月刊 (会计) .2001 (14) .

个人住房公积金贷款买房 篇8

1.首先，根据《个人住房公积金贷款实行办法》规定，申请这种贷款的借款人必须符合以下条件：借款人是在“公积金中心”正常缴存住房公积金的个人;借款人购买的是贷款人认可的经济适用住房;具有城镇常住户口或有效居留身份;具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力;具有购买住房的合同或有关证明文件;借款人同意将其与开发商签订的《住房销售合同》项下所列房产抵押给贷款人，赋予贷款人优先抵押权和受偿权，作为偿还本息的保证;借款人有支付不低于购房所需资金30%款项的能力;贷款人规定的其他条件。

2.2

具备这些条件之后，带上身份证、房产公司签订的购房合同、月收入证明(工资单)、公积金中心开具的公积金缴存证明，就可以向银行申请贷款了。一般来说，为保证资金的安全，银行要对借款人的信用、经济实力等进行一定的审核。

3.3

此类贷款利率要低于商业贷款，5年以内(含5年)，月利率3.45‰，年利率4.14%;5年以上，月利率3.825‰，年利率4.59%。国家规定公积金贷款额度最高不能超过借款人退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的两倍。

4.4

国家规定贷款期限是一至十年，最多不超过二十年，银行一般要求借款人采取先付息、后还本的等额还款方式还本付息。银行一般有3种方法来确定究竟给借款人多少借款金额、多长借款期限。1.以借款人缴存的住房公积金余额的10倍来决定放款金额。2.按借款人工资总额的40%作为可以申请的贷款额度。3.根据借款人的月还款能力，以及银行的贷款月利率3.825‰，代入相应公式，可以算出大致还款年限。此外，银行会在每年的三月份办理公积金的“冲还贷”，冲减金额不超过当年每月等额还款数的12倍，也就是说，您缴纳的公积金不光可以申请利率较低的贷款，还可以帮您偿还一部分贷款额。

5.5

这一切都清楚之后，就进入到住房公积金贷款买房的最后阶段：把首付的30%房款存入房产公司在您贷款银行开设的户头上;在您的贷款银行申办一张储蓄卡，以便将来每月银行从卡上扣贷款额;签订借款合同。同时，还要给房子办抵押、买保险，最后还要公证。这些事情由银行出面办，费用由借款人承担。

个人住房公积金贷款办理指南 篇9

一、贷款条件

1、新开户缴交公积金的单位，借款人连续缴交公积金一年以上，缴存账户为正常状态。

2、已在中心开户的单位，借款人连续6个月缴交住房公积金，缴交账户为正常状态。

3、借款人夫妻双方无贷款，未为其他人做贷款担保。

4、已签约《商品房买卖合同》，并已缴纳不少于购房总款20%的首付款，购房行为在贷款申请之日一年内。

5、提供已取得产权的《房屋所有证》作抵押。（本人或第三人的都可以）

6、借款人夫妻双方只有一方建立公积金或借款人为单身（未婚、离异、丧偶）的需要找一担保人（担保人条件：在呼市地区建立公积金的、未贷过款、没有为他人做过担保人）；月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。

7、职工贷款期限不得超过法定退休年龄。

二、贷款前准备

（一）查询公积金账户余额

查询方法

1、中心营业大厅触摸屏查询

2、短信查询：发送GJJ身份证号到106295003、电话查询：网通：16883000电信：168170004、网上查询：登陆

（二）查询公积金账户状态

在营业大厅柜台、咨询台查询：

（1）核实在住房公积金账户姓名、身份证号与实际证件是否相符，如有不符，由开户单位开证明更正。

（2）查询账户缴交公积金是否正常，是否有断开或欠交情况，是否有需要合并账户的情况等。

（三）咨询领表

在中心前台领取《申请审批表》1份，《借款合同》5份，《抵押合同》4份，《房地产他项权利登记申请表》1份。

（四）核对证件

核对借款人、抵押人夫妇双方身份证、户口本、结婚证及抵押房本上登记的姓名、身份证号是否一致。

三、中心初审（以下资料看原件留复印件，必须统一用A4纸复印）

1、完整填写《申请审核表》并盖章后，带所需材料的原件、复印件到中心综合柜进行初审、登记外调。

2、需提供材料

（1）借款人夫妻双方身份证原件、复印件（二代身份证复印正反两面）各4份；夫妻双方户口本原件、复印件（首页、本人页、变更页）各2份；借款人结婚证（首页、带照片页）或婚姻关系证明原件、复印件各2份，单身者由单位出具单身证明。

（2）抵押房屋产权证（用他人房产做抵押者，提供抵押房屋产权人

夫妻双方身份证，结婚证和户口本）原件、复印件2份。

（3）首付房款凭据证明（购房款总额20%以上）原件、复印件1份。

3、二手房贷款

需提供房屋过户的不动产发票、契税票、原产权人调档票原件、复印件各1份。

4、借款人为单身者

必须有一名在中心或（呼市地区）建立住房公积金的职工为其作担保人，提供担保人身份证原件、复印件1份，月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。

单身者还需提供以下材料：

（1）未婚：单位开具的单身证明2份

（2）离异：离婚证、离婚协议书或法院判决书，单位开具的离异未再婚证明各2份。

（3）丧偶：医院或派出所开具的配偶死亡证明，单位开具的未再婚证明各2份。

四、担保公司外调

初审登记后，担保公司将按照登记的先后顺序，逐一对借款人的购房行为、个人信用、抵押物进行现场外调评估，依据调查情况，最终确定贷款期限、贷款额度、担保方式和贷款金额拟划入的单位、开户银行、账号。

五、签订合同、交件

1、担保公司外调符合条件的，由外调人员在《外调表》及《申请审

批表》上签字后到中心综合柜进行微机录入，并打印《职工住房公积金贷款信息单》。

2、借款人夫妻双方、抵押人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证、抵押房屋产权证、购房合同、首付款发票（收据）原件，担保人携带身份证原件，到担保公司柜台签订《抵押合同》《借款合同》《质押合同》贷款凭证等相关文书，再到公证处柜台办理公正签字。

3、三日后在担保公司柜台取担保材料，在公证柜台取《公证书》。

4、持《公证书》、房本，在产权处（三楼）办理抵押登记，取得《他项权利证》后，凭《职工住房公积金贷款信息单》向担保公司缴纳担保服务费，将所有材料移交到中心综合柜台。

六、银行放款

借款人交件后中心进行内部审批，在贷款审批会通过后统一送银行放款。放款后中心将电话通知借款人来担保公司柜台领取还款存折及相关资料。

七、借款人还款

借款人领取还款存折后，从放款次月开始每月15日前，在还款存折内足额存入每月应还金额。（由于不按时还款或不足额存款造成逾期，产生的滞纳金由借款人承担）

一、购买商品房支取住房公积金所需材料

1、购房合同原件、复印件一份或产权证原件、复印件一份。

2、缴款收据原件、复印件一份或不动产发票原件、复印件一份。

3、支取人身份证原件、复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）

5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务印鉴）

二、购买二手房支取住房公积金所需材料

1、买卖双方已过户的房屋所有权证原件、复印件一份。

2、完税凭证原件、复印件一份。

3、支取人身份证原件、复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）

5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务全套印鉴）。

三、一次性偿还购房款支付公积金所需材料

1、借款合同原件和复印件一份。

2、还款单据原件和复印件一份。

3、支取人身份证原件和复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）