房地产销售的技巧方法

房地产销售的技巧方法（精选10篇）

房地产销售的技巧方法篇1

问

问就是要通提出一系列相关的问题，来得到我们所需的、有价值的客户需求信息。

向客户提问是了解需求背景的重要工具，也是销售技巧中的重要技巧之一。这几年来，我走访过无数楼盘，接触到的大多数销售人员都暴露了同样一个弱点，就是在整个销售过程中不会通过发问来掌握客户的需求和问题，当客户离开后，我相信他们对客户了解少之又少，这样怎么能有针对性地跟进这位准客户呢？

我将发问式销售比喻为“飞镖式销售”，销售代表每说一句话、每进行一次介绍、每解答一个问题，都要像我们投飞镖时，要对准“靶心”来投，千万不要“口沫横飞，而不知所向。”

这里有一则很具启发性的小故事，可以为我们提供借鉴。

一对青年的恋人有一天在一起，女孩对男孩说：“我想有个家”。男孩已经多次听到这句话，这一次，他不客气的对女孩说：“你总是说想有个家，但几年来我向你求婚无数次，你都不答应我，我真不知道你的心里是怎样想的！”听到这些，女孩终于向男孩表明：“就是那么多年了我一直在等你。”“等什么？”男孩打断她的话。女孩接着说：“等你买个房子。”男孩听到这句话大叫起来，他对女孩说：“你为什么不早说？两年前我就买了一套房子，希望在结婚登记那天给你一个惊喜。”女孩听了说：“为什么你不问一问我在等什么呢？”

看完这则小故事，你认为对销售有启发吗？客户可不会花时间与我们“谈恋爱”，也不会有耐心等待，所以只有掌握发问的技巧，尽快掌握客户的需求，销售人员才能迅速抓住客户的心，最终促成交易。

售楼“发问三关”

发问是销售技巧中的关键技巧，又是一种销售艺术。如何通过发问来掌握客户需求，了解客户的相关背景，推动销售进程，引导最终成交，发问艺术贯穿其中。那么在售楼过程中，销售人员应如何发问，问什么或什么时候

该问什么问题等等，都是我们应该研究并掌握的技巧。

在销售过程中，发问有三个关，我称之为“发问三关”。下面我们一起来看看售楼代表应如何去闯这三关。

发问第一关：开局关

发问第二关：中场关

发问第三关：异议关

发问第一关：开局关

“开局关”指的是一次销售即将展开，在这一阶段我们要问些什么问题？为什么要问这些问题？应该如何去问？

当初次接触一位客户时，我们应该提出的问题是：

“是从什么渠知道本楼盘的信息？”

“是自已开车来的吗？什么牌子的汽车？”

“希望选择多大面积的房屋？有些什么要求？”

“预算大概在什么范围？”

“以前居住在哪个区域？”

“在那个区域上班？”

案例

售楼代表：“欢迎光临天地楼盘„„先生是第一次来看我们的楼盘吗？”

（分析：第一次来意味着销售代表要准备展开全方位的销售推介，应

首先着重观察他和家人的层次、喜好，寻找切入点，打开话

题„„“）

顾客：“是的”。

售楼代表：“先生，你们一家人今天真是人逢喜事，个个精神都很好。太太这一

身休闲的搭配显得多么亮丽动人啊！小宝宝，是不是觉得妈妈好漂

亮„„”

（分析：赞美对方，拉近距离。）

“先生和太太是从什么渠道知道我们楼盘的信息的？”

顾客：“是我的朋友买了你们楼盘的一期，他觉得不错，说你们在推二期，所以

我们过来看看二期的户型。”

（分析：了解客户从什么渠道得到楼盘的信息很重要。如果是从报纸、杂

志、电视上看到的信息，或者是经过售楼处随便进来看看的，这

些客户是“没关系客户”，而因亲朋好友的推介前来的是“有关系

客户”。一般“有关系客户”会更容易把握。）

售楼代表：“您是朋友推介来的，您知道您的朋友最喜欢我们这个小区的哪些部

分吗？是户型还是小区的风格和配套？”

顾客：“他提到过户型，但我们希望整体了解一下。”

售楼代表：“先生太太请到这边的沙盘处，我来介绍一下小区的整体规划和一些

房地产销售的技巧方法篇2

比如:茶餐厅老板所做的营销也只限于打折优惠, 最多有时碰上节日赠送之类的促销活动。那么, 老板是如何应用“打包销售”的技巧增加利润呢?

很简单, 修改菜单。不再是单项地列出菜名和菜价, 而是增加三页的套餐组合菜单。有个人套餐、两人套餐、家庭套餐, 以及商务多人套餐。而且套餐的名字取得很有味道, 比如个人套餐叫做:“独闯江湖套餐 (营养型) ”、“单枪匹马套餐 (快餐型) ”, 商务多人套餐叫“八仙过海套餐 (清淡型) ”“、十全十美 (女士型) ”等等。最后, 还会将组合这些菜成为套餐的养生原因。

自从增加了这种套餐推荐之后, 这位老板粗略地计算了一下, 至少增加了10%的收入。

现在是一个匆忙的时代, 很多人觉得点菜是浪费时间, 只有极少数人乐于此道;更重要的是, 很多人知道饮食能养生, 但不知道如何养生。一个犯有胃病的人可能会点上一道苦瓜汤 (苦瓜极寒, 对胃最伤) , 或者有人点个黄瓜小菜却又要一份西红柿炒蛋 (二者混搭会引起鼻出血) 等等。

餐厅提供的套餐组合正好可以在这方面替客户节省了很多时间, 而且在日常饮食方面趁机给予了客户很好的养生教育。这种营销并不需要你投入什么钱, 而你带给客户的却是无法用金钱衡量的心理感激和体验。

所以, 我们每做一种营销之前, 一定要首先问一下自己:结果对客户有什么好处?其次才是问:能增加销量吗?

在二者有冲突的情况下, 放弃销量保证客户的好处。任何对客户有好处的营销, 如果你看不到直接的销量提升, 那么必定会在将来间接地回报给你。

种猪场销售仔猪的方法技巧篇3

有部分猪场的销售人员每天的销售工作劳动量较大，而且重复性劳动比较多，来来去去几趟仍旧无法满足顾客的需要。这就需要销售人员在销售前、销售中、销售后参照以下方法技巧执行：

1 销售前要认真询问客户，需要的仔猪的大小、性别、毛色、体貌特征及特殊要求的信息

（1）大小—决定价格。一般规模化猪场都是执行分阶段价目表，即体重越大，单价越低。按照价目表标准，告知客户不同体重阶段的仔猪单价不同，任其选择。根据客户需求选取大小不同的仔猪。

（2）性别—主要区分去势或没去势，针对大部分规模猪场只针对公猪进行去势，母猪没有去势的情况。在确实没有客户需要的性别的仔猪时，引导客户接受没有去势的仔猪，告知没有去势的猪只的原因，以及饲养母猪的优势。

（3）毛色—尽量出售深色仔猪（红猪、黑猪或花猪）这是针对部分客户对仔猪毛色挑剔制定的方法技巧。在确实没有客户需要的毛色的猪只时，告知客户深色仔猪的优点，如：父系属于杜洛克的后代体型好、瘦肉率高、抗病性强等特点；黑猪的肉质比白猪鲜美；花猪杂交优势明显，具有抗应激能力强等特点。

（4）体貌特征—选取客户较满意的仔猪。如：后躯发达、耳朵大小、嘴巴长短、身躯长短、蹄只长短或粗壮等特点要求。

（5）认真听取客户其他要求，如不要选取背部旋毛，蹄部有五趾，身上有脓包的仔猪等要求，减少挑选次数，节约时间，降低劳动量。

2 选取仔猪过程中的技巧

（1）针对一次性面对多个客户的情况下，要提前统计部分或全部客户需要的猪只数量，一次不要超过10头（方便统计）。便于一次性满足更多的客户，节约双方的时间。

（2）准确记忆不同客户不同的购买要求：仔猪的大小、性别、毛色、体貌特征及特殊要求。

（3）根据以上要求在出售猪舍中按照客户需求选取仔猪，对选取的仔猪所在的保育床位要有清晰的记忆，以便退回时准确放回，不致发生互相扯咬、应激等现象。

（4）每次选取仔猪时，在达到需要量的前提下，每次多抓1—2头仔猪，以便于让客户有更大的挑选空间。

3 出售仔猪过程中的技巧

（1）当将仔猪运到客户面前时，告知客户自己选取的仔猪全部按照他们的要求挑选的，让客户知道你是非常尊重他们的意愿和选择。

（2）面对多名客户逐个告知客户，哪一头仔猪是按照其要求挑选的，缩小其挑选范围，尽快挑走自己需要的仔猪。

（3）等剩下几头仔猪后，部分客户可能出现观望状态，逐头按照仔猪特征说明猪只的优点所在，如：后躯发达、体型较长、瘦肉率高、皮肤红润、鼻头湿润、毛色斑点凸显杂交优势等，逐步引导客户购买。

（4）当客户确实对现有仔猪不满意时，再次问清客户需求，按照要求及时更换，不要嫌麻烦，此时语言温和、态度诚恳，不急不躁。

（5）对于过分挑剔的客户，态度上更加热情，深入了解他的需求标准，“照方抓药”，并顺着其要求，甚至于做到赞美人家“你真是个养猪的行家”。按照其标准多次更换仔猪，直到人家满意。在销售中越是挑剔的客户越是大客户，越可能成为忠实客户。

（6）销售中还存在一部分客户始终拿不定主意，这是需要你热情服务，积极引导，情况有以下几种：

1）针对嫌价位较高的客户，告知本场仔猪品种优势，而且全部进行免疫，生长发育快，成活率高，集市上的虽然价格低，但是品种差，成活率低，让其做出对比选择。

2）针对在购买数量上拿不定主意的客户，根据实际情况建议，建议多购买几头仔猪，集中饲养管理的好处比较多。

4 销售中的其他技巧：

（1）称重时，同一个客户的几头仔猪统一称重，即节约双方的时间，又有利于加快销售进程。

（2）在客户询问价格时，销售人员尽量说一斤多少元，最小的是多少元这样易于让客户接受。对需要较大体重猪只的客户需说明不同体重不同的单价区分，推荐体重合理的猪只，让其做出合理的选择。

（3）还有部分大客户在购猪时，不在乎多买几头仔猪，在不影响装载运输的前提下，可以征求客户意见，再拉几只可以凑成尾数为“8”或“6”的数字或吉祥数字，迎合客户心理需要，可以提前预祝养猪老板“发财”或“顺利”等，会收到意想不到的效果。

5 销售完成后的方法技巧

（1）首先告知客户合理装载运输仔猪，如注意在运输过程的通风换气，防治仔猪窒息；防治仔猪互相撕咬、践踏；尽量不要踩急刹车，防治挤压造成伤亡，以免对本场造成不良影响及不必要的麻烦。

（2）针对咨询饲养管理的客户，销售人员要求认真、细致、耐心的讲解各类问题。养殖场平时加强对销售人员的培训工作，能够全面详实地解答客户提出的所有问题，确实不能解答的及时联系专业技术人员甚至专家做出合理的解答，使客户满意而归。

（3）当客户比较满意的完成销售后。不要忘了补充一句“回去后好好饲养，欢迎您下回再来”。并给客户送上自己的名片，尽量给客户留下较深的影响，以便下一次买猪还联系你。

（4）为扩大销售，告诉客户尽可能告知其周围的人尽快到本场来购猪，客户推荐来的客户，能够较高几率的达成销售。

房地产销售技巧篇4

房地产销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好像老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我这样做究竟对不对？

房地产销售技巧任何一件房地产商品也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错„„但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下低价倾销的。同样，世界上也没有一个产品是卖不出去的，只要它的价格足够低，与产品所能提供的综合功能相吻合，与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。

房地产销售技巧销售时，往往碰到这样的问题，客户对产品已经有70%认可度，但附近地区有一个相似的楼盘让他犹豫不决，而且这个楼盘在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己的产品？一般情况下，促销自己的产品是一件自然而然的事，因为满足了基本条件的二个产品，不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，如果两个产品相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。

房地产电话销售技巧篇5

2、讲话时要简洁明了...

由于电话具有收费，容易占线等特性，因此，无论是打出电话或是接听电话，交谈都要长话短说，简而言之，除了必要的寒暄也客套之外，一定要少说与业务无关的话题，杜绝电话长时间占线的现象存在。

3、挂断前的礼貌...

打完电话之后，业务人员一定要记住想顾客致谢，”感谢您用这么长时间听我介绍，希望能给你带来满意，谢谢，再见。"另外，一定要顾客先挂断电话，业务人员才能轻轻挂下电话。以示对顾客的尊重。

4、挂断后...

全面解析房地产销售技巧篇6

房地产销售技巧是根据广大消费者购买规律所采取的购买动机，促进购买动机转化付诸为购买行为的一系列措施和手段。特别是房地产业，一套普普通通的住宅，少则十几万，多则几十万到上百万，这对购房者来说，确实是一种很慎重的大事。因此，作为一个好的销售员，一定要掌握灵活多样的房地产销售技巧，才能出奇制胜。

一、销售员的房地产销售技巧

客户需求各一不同，有租房置业、有购房置业、有租售商铺经商等，从接待到成交的过程中我们应该怎样针对客户更快下决定置业。

1：房地产销售技巧---已知客户需求，联系电话

每次与客户电话沟通目的要详细更清楚客户需求针对性浓缩找有价值的盘源，每当拿起电话拨打客户时目的是什么一定要清楚，如何更有效让客户说出自己的需求和感想，摸清客户最近租与售的心态针对客户心态做出详细方案作下一步。

2：房地产销售技巧---根据客户需求找出有价值盘源，所谓的复盘

如何复出有效和价值，是否复出来有效没有租没有出售就一带而过，在复盘过程中应该懂得如何对有效盘详细去问和答才显得更有价值更有质量，问此盘的租售最近价格是必然但总要清楚业主的心态和租售情况是否还有效外，对业主一方是否急租与急售情况和价格的松动也都要复出透明度，也都可以在复盘过程中多向业主推笋盘或投资盘增加我们的客源。

3：客户需求已知，有价值的盘也都有，如何更快更有效去促进成交，关系在于你的房地产销售技巧

每个销售员的房地产销售技巧thldl.org.cn都不一样，所得出的效果也都不一样，为什么有销售员成交租售宗数与其它销售员成交宗数有所差别，是个人销售能力问题还是三方沟通问题，其实两样也都系必然的，也就系成交过程中所用到的销售技巧和沟通，销售技巧和沟通在成交过程中所占的比例最多也都是最关键。在工作或培训和自学外可去增强，应做到每日多听、多留意、多运用增强自身价值外运用在工作上更上一层。

4：房地产销售技巧---在约好客户睇房之前应该要注意什么

1）时间之重要客户对你的时间观念的认可有诚信。形象，形象之为重要，衣冠整齐外谈吐得体行言大方给客户第一印象客户对你跟后做事增加信心。对业主的价格“拍针”力求争取好的谈价空间和更大的佣金利润。盘源如何去安排先后顺序应在从客户需求做为出发点分布铺垫，更详细对客户分析每个盘源的存在价值，力求争取让客户对睇过的盘都在考虑的范围内，增大我们成交的空间。

2）睇房的过程中应该要注意什么，不要过多的花言巧语，这样会让客户对你的工作态

度不够认真应严肃去领听客户的心声和解答。说话大方得体外应多向客户灌输更新房地产信息现市场楼价信息让客户有一个过程去接受现市场的楼房价格，分析现楼盘的好处外还对楼盘优越的地段位置未来的规划分析，楼盘的存在价值和今后的价值应让客户对楼盘市场的认可。留意客户的在睇房的过程中行为和眼神分析房屋优点外在与客户交谈的过程中分析每一句话，判断客户是否喜欢此物业不要过多时间递留房屋避免发现更多的缺点。在睇房的过程中应该向房屋的优点先介绍如：送豪华装修、送全屋的全新家电家私、房大厅大超大的阳台、南北对流正对花园游泳池、此物业可带名校学位等重点介绍吸引客户购买欲外最终力求让客户对房屋缺点略带过让客户对此物业在心目中留下的完美无暇更有冲动去购买。

过程中还包括客户与业主双方交递名片、纸条，私下谈价格、行家递名片、等形象应该及时主动向前拦截并向客户和业主解释此行为不应该并要尊重房地产行业经营运作。

5：房地产销售技巧---客户中盘后我们应该如何做下一步

客户中盘后好多的销售人员都会用不同的销售技巧，不同的销售技巧有不同的效果显着，促进成交开始的第一步。

分析：中盘后讲声88转身离开过后回复电话沟通时客户已不再考虑等现象，原因有多种由于外界因素如朋友的观点改变客户的购买心态，行家的欺骗性打击客户暂不购买房屋外还对我们经纪留下价格不真实性欺骗思想等各种因素。所以更有效去促进成交必须在睇完房后针对性去问清客户的详细信息，购房是否一个人决定还是家人，是否需要家人再复睇，落实客户购买价钱、购买的付款方式税费是否清楚等。通过一些常用的销售手段让客户更下做出决定拉近成交的距离。所谓铁是要在热的时候才打得出漂亮的铁器，过冻打不成利剑反而还会全功尽费。力求争取客户签署购买诚诺书更有信心去安排下一步计划。

6：房地产销售技巧---谈判

在客户有诚意购买的情况下应如何安排布置，先要落实客户购买房屋的价钱和付款方式外对业主一方价钱是否有差距，成功签署的机会有多少必须要打底，通过电话去沟通落实业主房屋详细情况分别：价钱、产权、房地产证是否个人、是否按揭等，为促成成交谈判过程中手段多样，灵活利用最终促进成交收取佣金为目的。如谈判成功后三方约定时间、地址、双方要带的文件等资料签署三方合约。

7：房地产销售技巧---售后服务

8：房地产销售技巧---客户的问候

二、针对房地产销售技巧的购房者制定的策略

针对房地产销售技巧的策略一：注重积累实际资料，因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。

针对房地产销售技巧的策略二：注重积极实践经验，并融通理论来指导实践。购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总

结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。

针对房地产销售技巧的策略三：掌握房地产节奏。虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。

针对房地产销售技巧的策略四：抓住主要矛盾。在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。

针对房地产销售技巧的策略五：做到基本正确。美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。

西蒙的这个“实惠”决策理论，应作为房地产购买者决策时的一条基本原则，因为多种因素的作用，使您在购买过程中想要作出非常精确的分析是不可能的，购买房地产本身就带有冒险的味道，所以在进行分析决策时，就要本着“基本正确”的原则，当机立断，迅速交割，如果您死守教条，在良机面前犹豫不决，就可能使您失去机会，更何况，您根本做不到完全正确的分析。

针对房地产销售技巧的策略六：增强信心，胜败如往。信心在房地产购买交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正确决策，果断出击，否则，不战自败。无论胜利与失败，都要保持一个平常心，一如既往，这样，您才可能在房地产市场上立于不败之地。

针对房地产销售技巧的策略七：知已知彼，百战不贻。房地产购买者兴驻要深入了解地产公司，地产开发商的情况，而且要了解竞争者的情况。这样，您才能在房地产交易中灵活自如地应付突发事件，减少风险损失。

一点就通的促进销售小技巧篇7

出租车司机因为长坐,而容易生痔疮。在一个交通繁华地段,如果用打车软件,用语音或者文字推送一个卖痔疮药的信息,绝对是最精准的营销。据说,一条消息会有5个人回复。

【启示】透过本质,深入挖掘客户的需求,从而轻松成交客户。

二、提高利润

在一菜摊前看见两堆菜。客户问:“这边多少钱一斤?”答:“1块。”再问:“那边呢?”答:“1块5。”问:“为什么那边的卖1块5?”答:“那边的好一些。”于是买了1块5的。后来发现摊主快速把1块的一分变成两堆。很快,1块5一斤的又都卖光了。

【启示】当你只有一种价格时,客户的选择只有买与不买;当你有两种价格时,客户的选择变成了“买好的”还是“买差的”。而更多的客户在日常用品上选择了买好的,这无形间为你增加了利润。

三、促进重复购买

一家卖高档男士商务装的服装店,推出的会员服务是:每个月免费为你干洗本店购买的衣服。普通会员1次,银卡2次,金卡3次。那么这家店卖出去的衣服,他们的会员再把衣服拿回来干洗,每次来在等着取衣服时,都要看看这家店的新款服装,看久了,买得也就多了。

【启示】用一个小小的增值服务,让客户心甘情愿重复地到店里来,从而轻松锁定客户。

四、借位提升形象

某日用品生产厂商进驻中国市场后,做了一件让很多同行看不懂的事情,就是把自己的直营店开在了房租非常高,成本非常高的城市中心广场,其左边一家店,就是著名的顶级品牌:香奈儿。很多人一开始不理解,后来才慢慢明白了。原来,客户心里认为:能够与香奈儿做邻居的产品,一定也是高端产品。聪明的厂商,用一个形象店的成本,直接提高了产品在客户心中的位置。

房地产销售的管理困惑破解篇8

在销售管理中最难的是对置业顾问(房地产的销售主体)的有效管理，因为：置业顾问的流动率更高，通常一个项目楼盘卖完甚至不好卖时，没有归属感的员工可能就会跳槽；对置业顾问来说，最重要的是如何把房子销售出去而不是如何让顾客满意；房子一经售出且首期款到位后即可拿提成，这使得他们不用关心后续服务；房地产销售中置业顾问的欺骗、虚假承诺、夸大其词尤甚而不管后果。

房地产销售管理模式通常有两种：

1、单体销售管理模式。即管理者通过任务分工和责权分明的管理原则在销售时让置业顾问单人谈判，其业绩只归个人。在给置业顾问做绩效考评时，通常以业绩的多少作为唯一的衡量标准。对置业顾问来说，业绩是第一位的，至于后续服务、团队精神、客户的感受都不重要，碰到他人的客户或面对他们的询问可以视若无睹甚至不理不睬，因为属义务帮助没有提成，同时也耽搁自己接客户的机会。这种管理模式引入了竞争机制但可能导致恶性竞争，因而可能出现个体业绩优秀但整体业绩低下的情况。中小型企业或以销售绩效为导向的企业运用此管理模式较多。

2、群体销售管理模式。即管理者通过群体运作达到成功，销售时置业顾问群体行动，其业绩归大家，最后平均分配或差别不大。他们在绩效考评时以整个售楼部为标准，所得绩效平分即为个人佣金。所有置业顾问没有利益冲突，大家相安无事，也维持团结，非正式组织也较少，他们比较考虑客户的感受，尽量做到更好地为顾客服务。由于是“大锅钣”模式，违背了管理中的竞争和激励机制，客户相对满意但整体业绩可能也不令人满意。大型企业或以品牌为导向的企业运用此模式较多。

通过近五年的销售管理实践，笔者发现：单体管理模式和群体管理模式都有一定生命力，但前者内耗成本高(比如置业顾问间产生的矛盾可能更多，需要协调的关系可能就更多，再者，很多顾问由于这种竞争的无序性，影响了接待客户的心情，最终影响到销售绩效)，后者维持成本高(大公司通常以品牌的运作来带动销售，一旦品牌或形象出了问题，销售阻力就会很大，因此必须投入大量资金维护品牌形象)。

总之，单体、群体管理模式各自表现出自己的优缺点，这也是房地产企业一直无法破解的管理难题。而团体管理模式既能提升销售绩效，又能塑造企业品牌。

团体销售管理模式解析

在房地产销售中，“团体销售”管理模式是一种很好的管理模式。其特点如下，一是该销售管理模式的基本组织单位是团体运作而不是个人，二是因为团体的本意在于有机组合而不是像群体那样的机械组合。假定销售顾问以六人计，每两人组成一个小团体、(最好是两人，原因将在后面讲到)，那么团体销售管理模式分为三个层级，依次是，销售经理，销售秘书，销售小团体(共三个)。解析此管理模式，有两点与一般企业的销售模式不同：

1)销售秘书的介入。有的销售中心也配销售秘书，但工作简单(通常只是做一下考勤记录、贴一贴销控、给客户倒倒水)，并没有发挥应有的作用。在团体销售管理模式中，秘书须发挥下述六个重要职能：①形象的展示者。正如高档酒店的服务接待一样，秘书必须具备相应的气质、素质、涵养，从某种意义上讲，秘书是楼盘第一印象的代言者。②公平的提供者。由于秘书与置业顾问利益不冲突且与公司利益目标一致，从而可以提供一个公平的平台。③公平的监督者。在销售现场，很多不公平的事会常有发生，秘书一旦发现要自行处理或上报销售经理。④置业顾问的领导和协调者。以往销售模式中没有给销售秘书一个明确的身份，总认为秘书只是为置业顾问服务，但在本模式中，销售秘书是置业顾问的领导者，秘书有权协调和决策。需要说明的是，同为置业顾问的领导者，销售经理和销售秘书的职能侧重是不一样的，销售秘书更强调现场协调(受经理领导)，销售经理更侧重于销售计划制定、相关部门衔接、销售成交控制、危机处理?销售培训。⑤日常工作的执行者。但为保证其它职能的有效执行，日常工作不宜过多，可以让置业顾问多分担一些。⑥工作表现的观察记录者。包括谈判中的诚信问题，秘书要协助经理做好，为绩效考评服务。

2)以二人小团体构成销售基本单位。这种组合解决了七个问题：①对于团体客户两人谈判效果更好，因为面对团体客户时，一人谈判首先在心理上就处于劣势，很容易陷入孤立(比如，团体客户每人提出一个难题，由于个体水平有限，置业顾问如果回答不够专业可能就会动摇团体的购买信心)；②由于两人结成了利益共同体，避免了因个人休息或不在销售中心时自己客户受冷落或被他人接待的情况，这样不会损害品牌形象；③@最大化地维持了公平原则。个体模式竞争单位过小，破坏竞争的公平性，这从根本上影响了大家的积极性(比如因个人休息而出现的自己客户被别人接待的情况，前面所做的努力，到最后可能拿不到提成，而团体模式可以通过两人轮休有效解决此问题)④能将客户服务工作做得更好。两人服务一个客户，可以在细节把握，氛围营造上做得更好，更有利于提升客户满意和忠诚；⑤团体之间也有竞争，但是良性竞争，避免竞争的无序性，减少了竞争的内耗成本(二人团体解决了良性竞争的最小竞争单位问题，使得竞争有序化)；⑥两人中任一人可做虚拟主管，充分利用借势达到成交(比如，置业顾问与客户在价格上陷入僵局，那么团体中另一人即可做虚拟主管，亲自与客户谈判(即增加权威性，又体现尊重性)，再把预先能让的折扣给客户，通常客户会很满意，从而迅速达成成交；⑦两人力量大一人，充分合作且各发挥技能更有利于客户成交；⑧团体模式可有效解决两班倒问题。需要说明的是，团体销售管理引入良性竞争机制和品牌建设机制。竞争是团体间的竞争，良性的竞争；品牌建设可以在管理工作中运用绩效考评关键指标加以约束和激励。

团体销售管理模式的运作

团体销售管理运作起来应该是很轻松的事，但进入门槛稍高一些，因为组织内部协调都有一个磨合过程。其具体运作流程如下：

1)秘书迎接客户。当客户走进销售中心，秘书要主动迎上去寒暄几句，如“您好，欢迎光临”。在这短暂的几十秒时间，秘书通过自己的形象。礼仪、品味展示让客户产生联想——楼盘的正规、品味。

2)引荐顾问接待。简短寒暄后，秘书经常要问三句话：“您好，您是看房吗?”“您或家人以前谁来过吗?”“以前谁接待过你呢?”通过这番简单询问，弄清是不是要买房的客户，是新客户还是老客户；若是来过，还耍弄清是谁接待过(若客户不记得是哪位销售人员一般会往下轮流接待)，然后选择对应的团体小组接待。引荐顾问时，秘书可以这样说：“这是我们的A顾问，详细情况及需求由他来为您解答”。

3)安排客户落座。通常在秘书引荐后，团体小组将安

排客户落座并发挥团体优势做好相应的登记沟通(一人)和倒茶送水(另一人)等相关服务工作。

4)顾问开始谈判。两人此时做一分工，一个主谈，一个辅谈，具体谁主谁辅，可根据客户性别、气质、性格等方面动态确定。这也要求顾问具备相关的心理学知识，如所来客户为女性，根据异性相吸原理，就可以安排男性顾问接待。有时候第一次无法判定准确(如性格)，但可以根据谈判过程做相应调整，然后确定主谈。

5)伺机介入谈判。作为谈判的辅助顾问，并不是无足重轻，相反，却扮演着几重角色：①领导者角色。谈判中借势较为常见，即在双方陷入谈判僵局如价格困境时，通常只能靠借领导之口来解决问题。而在团体销售中，一方即可充当主管角色，达到有效借势和快速成交。②服务者角色。针对销售中需要的备方面售中服务，辅助顾问尽量以“让顾客感动”的思维来做，从而达到品牌形象的有效提升。③补缺者角色。针对主销售顾问谈判中存在的漏洞和不足，给予及时补充和校正。因此，作为辅助顾问在必要和关键的时刻以适当的角色介入。

6)客户情况记录。一般来说，谈判完毕后一定要做好客户情况登记，以便为下一次电约(电话约客)提供详实的资料和针对性的询问。

7)客户追踪回馈。记录完毕后，两人要好好沟通，商量一下下一步如何电约客户以有效避免客户反感。在回馈中，有的客户可能时间太紧，需要提供上门服务如送资料等，团体小组正好可以安排辅助顾问去提供上门服务，又不影响正常的客户接待(主顾问接待)，这也是团体销售的魅力所在。

8)客户合同签定。合同谈判是最重要、变数最大的一关。因此，作为团体销售小组，两个人必须想到配合与合作，发挥集体力量有效解决客户提出的一系列问题，特别是面对团体客户更应如此。

9)客户后续服务。在单体销售管理模式中，客户签定合同后销售人员就很少管后续服务了，因为担心自己错过了新客户。团体销售有效规避了这个问题，因为可让一人去接客户，一人去做后续服务。

可能有人要问了：两人组合会不会也产生“大锅饭”现象?答案是否。众所周知，人多了才会产生“大锅饭”现象，人越多“大锅饭”现象越严重，但两人不构成“大锅饭”现象的最小组织，而且是现场作业，大家各尽其能(比如一个人擅长与客户联络感情，另一个擅长终极谈判，那么就可以分工：一个中间谈判，一个末尾谈判，很容易成功)，不仅为公司利益而奋斗，而且也为自己的利益而奋斗。

如何组成有效团体?做好如下几点：1)男女搭配。销售现场所来客户可能是男或女，根据心理学异性相吸原理，就必须安排女或男上去接待，而团体模式一男一女正好此需求。2)气质搭配。比如，胆汁性客户，情绪产生迅速、性急、易冲动、自制力差，那么和粘液型搭配。3)性格搭配。善于理性分析的人和善于感性分析的人结合，激情派和婉约派结合。4)年龄搭配。一般来说，销售人员年龄相仿，万一年龄有差距，就应该交叉结合以便于与不同年龄的顾客更易找到共同语言。5)爱好搭配。尽量把情趣爱好不一样的人组合，这样总有一人爱好与客户相近，客户交流中更易找到共同语言。6)专业搭配。在招聘的置业顾问中，专业背景通常有两种，工民建专业和营销专业，前者建筑知识扎实，后者营销知识扎实，这样的文理结合使得在与客户谈判时，专业技能突出，易形成权威效应。7)熟知原则，彼此熟悉且关系亲近的顾问更易形成默契。这就要求我们利用营销心理学原理和团队组合原理形成最佳的团体从而发挥系统效应，两人相互补缺，相互扬长，在销售谈判可以各自发挥所长以达到有效成交，这也符合HRM中的能位匹配原理和互补增值原理。8)能力对等原则。即把水平相当的置业顾问组合。一般来说，团体内部是五五分成，能力稍差者，多付出一些劳动、多做一些其它工作达到心理平衡。若确实要作重新划分，二人可根据工作年限、学识、技能、工作任务分配等方面协商分成比例，一般来说容易达成。

在房地产销售管理中，团体销售管理模式是一种有效的模式，但是要良性运作，必须以制度管理为保障并贯彻执行；一旦没有了制度执行，团体销售模式中的公平的、良性竞争的平台就很容易垮掉，最后导致更多的矛盾和冲突。实施全员培训计划，强调有序管理，且以人力资源管理中的绩效考评(销售秘书要做好员工的绩效表现记录，为绩效考评提供参考。可以使用平衡计分卡方法，在四个指标中加大“顾客角度”的权重，以便为客户提供更好的服务)和薪酬设计(尽量采取基本底薪+佣金+奖金+简单福利的薪酬模式，可以让员工有更好的归属感和团体感)来进行有效约束和激励，这样才能有效成功。

房地产销售的技巧方法篇9

从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2、成交量萎缩，空置率上升

3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

5、房地产中介出现了经营困难和倒闭

一、案例背景

1、客户张小姐一进就问:“这是不是**销售中心”,置业顾问H了解客户走错门

了,接待的热情顿时锐减,随意陪客户看了看样板房,拿了一份资料给她就让她走了。第二天,张小姐再次来销售中心,置业顾问I热情招待了她,通过半个多小时详细的介绍、计算,落定了一套二房二厅,交谈中,置业顾问I了解到其昨天已来过,但未作登记、今天来也未找曾接待过她的售楼员H。

2、三位年轻的小姐较贾先生夫妇早一步跨进销售中心大门,按正常接待顺序,置

业顾问J理应接待前三位小姐,但J还是主动接待了开宝马来的贾生夫妇,把年轻的三位小姐留给了随后的置业顾问K,结果,贾生夫妇在简单了解后就匆匆走了,三位年轻小姐在销售中心详细了解一个多小后,当场落定了三套。

3、客户王先生已在**花园预定了一套二房一厅单位,准备去补齐定金时,路过销

售中心顺便进来看看,置业顾问L热情接待了他,详细介绍楼盘情况后,领他参观样板房和小区现场,在售楼员L清楚了解王先生的情况后,客观而详细地把二个项目进行了比较,从二个项目的规模、户型结构、周边配套、价格与将

来的项目升值潜力等多方面加以分析,在王先生所关心的问题均得到较满意的解答后,王先生索性直接交足定金落定了一套根据置业顾问L推荐的二房一厅单位。

二、案例分析

1、讨论:

（1）该案例中张小姐的成交业绩应如何界定?

该案例的业绩界定很简单:置业顾问H虽为第一次接待，但因接待态度太差，随便应付客户，更没有要求客户作来访登记，客户再次来访时，因对其印象较差，并未直接找他，因此，该业绩应完全归第二次接待的置业顾问I所有。

（2）通过该案例，作为销售人员应从中吸取什么教训?

作为一名有着良好素质的销售人员，应严格要求自己，不能以客户的意向性决定自己的接待态度和方法,否则,每次同类现象的发生都将成为一次惨痛的教训。同时,加强来访客户的有效登记工作,强化自我保护意识也是尤为重要的。

2、讨论:

（1）该案例中,置业顾问J的现象是否为销售中心接待中的普遍现象?

案例中的现象,可以说是当前各销售中心在客户接待中出现的一种普通现象;那些自以为有经验、带有色的眼光来判断客户意向的强弱,而往往这种自耍小聪明的人总会被类似案例中的结果所惩罚,而且,容易发生这类错误的以自以为经验丰富的老销售人员居多。

（2）通过该案例的学习,应从中受到什么启示?

作为一名销售人员,严谨的工作态度、平常的得失心态、高度的自律约束,是良好职业素质的必备条件,只有具备了这样的良好素质,才能够以一个平和的心态,以一种愉悦的心情,做好自己的销售工作,才能越发热爱自己的工作,最大潜力发挥自己的综合能力,也必将会给自己带来丰厚的回报,更大的发展空间,那种自耍小聪明、奉行个人经验主义的,只能会自我淘汰。

3、讨论:

（1）案例中,客户放弃已落定的其它楼盘,而重新落定的关键在哪里?

一般客户在解决购房前,通常是较盲目的,该案例中客户购买的意向较强,但并不专业,因此,第一次落定或许相对较为冲动,当置业顾问L对其已预定物客观

分析、对比后,客户较清楚地感觉到缺乏专业性的选择的第一个项目,确实不适合他,置业顾问的专业水平和对其它楼盘能进行客观地比较,给客户树立了良好的印象,让客户感觉你是在帮他选择最适合他的房产,应该是客户选此弃彼的关键。

（2）通过该案例的学习,应有怎样的体会?

在日常销售接待中,当了解到客户已在其他楼盘落定时,是否都能象案例中的置业顾问M那样,仍热情地接待、细致地讲解、耐心地说服,应值得每个销售人员认真反思。

一般的客户,在房地产专业知识方面都相当缺乏,他们通常很需要有专业的销售人员为他们提供专业化的服务,因此,销售人员的高度专业化水平和良好职业素质,更是能够得到客户的认可,得以成交的关键。

三、总结分析

作为一名销售人员，不仅要了解自己的产品，还要了解客户的需求,站在客户的角度上诚恳、自信的去介绍。通过自己的讲解、运用技巧,将自己的产品推销出去；只有了解了客户,才能掌握客户,从客户进门开始,就要对客户进行观察、目测。一个好的置业顾问可以把无意的客户转变为潜在的客户；将潜在的客户转变为目标客户(准客户)将目标客户转变成业主。

1、判断客户、观察的技巧：

(1)表情:如客户满面春风，笑容可掬，就表明他成功、自信、亲切很容易接触；如客户很严肃愁眉紧锁，就表明他很谨慎，心情不大好，就多捧捧他让他开心。

(2)姿态:能反映一个人精神面貌，如头是上仰的，可能这人就比较傲慢自负，如果总是摇头或摆手，这人就总有戒心，总是保持怀疑态度。

(3)目光:目光是心灵窗户,能看出顾客的心灵动机,如突然眼睛发亮就是喜欢上了，斜视是在考虑，向上看在想事情。

(4)语态:从谈话的态度来看顾客,如这人说话时东张西望,漠不关心问的问题无关痒,那么这人就可能没有购买意向,只是了解一下而已。

(5)笑容:笑容是心灵的写照,如客户笑时声音很大,笑的旁若无人,他就是一个不拘小节的人；如总是微笑,就可能是比较欣赏你或你的产品。

(6)着装:从着装可看出顾问的喜好和个性,喜欢穿休闲服的人,这个性格开

朗开放,不喜欢受到约束,西装革履的表示这人很注意形象,从服装的品牌可以看出顾客的身份和地位。

(7)佩饰、用具:从顾客使用的东西可以判断顾客的身份，如车、手表、首饰、包等。

注意：但也不要像案例二中置业顾问K那样凭借贾先生开宝马车就以为他会买房，这种自以为有经验、自耍小聪明的人往往会得不偿失。

2、洽谈的技巧：

洽谈是销售过程中一个关键环节,直接影响到顾客的心理和行为。一个好的置业顾问可以把无意的客户转变为潜在的客户；将潜在的客户转变为目标客户(准客户)将目标客户转变成业主。

沟通、聆听、不要乱说话,以免引出太多的问题,站在客户的角度看问题,客观的看问题。

(1)介绍产品：了解自己的优势,要有序、灵活、针对客户的心理、喜好去推荐客户喜欢的单位及特点。

(2)尊重他人:这样会给人留下一种很好的印象,对方也同时会尊重你的,容易引起客户的好感；如果不尊重别人,甚至打断对方的谈话,人为的剥夺了顾客的说话权,引发客户对你的不满,对方也会不尊重你。

(3)注意语速:说话的速度不宜过快,也不宜过慢,要适中。但是也要根据客户的情况。

(4)集中精神:谈话时要集中精力,不要左顾右盼,否则客户会认为你不尊重他。

(5)分析客户，掌握好客户的逆反心理：要冷静的去分析客户的心理,类型,如果你站在他的角度上,你会怎么想,再想好怎么去对付他,介绍一下我们楼盘一些无关紧要的小缺点,取得客户的信任,同时由于逆反心理,客户就会少提反对意见。

(6)鉴定和引导客户的要求：有需求,但不急；以前住的房子很习惯,对于新的,好的东西难以接受；总结:少说话,多听。摸透客户的心理,知已知彼,方能百战不殆,每一句话要说到点子上。

3、成交的技巧:

(1)直接发问:“您看什么时间签合同”,替客户下决定

(2)暗示拥有:让对方感觉这房子已是自己的了,然后抓住时机再直接发问。

(3)机会成交:利用客户一时的购物欲(购物欲的表现),抓住机会,促使成交；这种客户购物欲一旦消失,就会冷淡下来,最少要让其下大定,没有反悔的余地。

(4)优惠成交法:保留一个点的折扣,必要时放出,一定要到最后关头,不到迫不得已,不要放出。

(5)逼迫成交:如客户已选了某个户型或已下了小定(临时定金)可是他不着急,还在选择,为了避免夜长梦多,可逼迫他:就说他选的这个户型有人要定或要订合同,如不及时做决定,就给别人了。

注意:不要太迁就客户,要学会对客户说“不”,不要有成交恐惧症。

4、电话跟踪技巧:

(1)主动出击:不可守株待兔,一定要主动,及时联系,继续了解情况,客户及少会主动与你联系的,一定要留下有效的联系方式,越详细越好,包括地址。

(2)第一次来访的客户，一定要在三天内追踪了解。

(3)每次打电话都给人一种新鲜感,都要有让对方感兴趣的事情跟客户说,这样对方才不会烦你，每次打电话前要想好要说的事,写在纸上,以免忘说。

(4)每次接通后都要有礼貌的问:“某先生吗？您好,你说话方便吗?”若是手机(涉及费用及通话效率)要说:“您旁边有座机吗？我打给你”然后先聊一些其它的,如对方工作等等,不要直切主题(根据当时情况)

(5)每次联系要确定下次来的时间,要精确,来的当天要提醒确认,过时没有到要追问。

(6)要让对方感到你真的在为他着想。

房地产10大套路销售技巧篇10

一．电话技巧概述，1.语音 2.语气 3.语速 4.语言

注：电话邀约时必备笔纸。

说词：你好!蓝海假日，有什么可以帮您，二．邀约电话

1.什么是电话邀约？一般对答：您，一定要来现场看下，如果房子很喜欢，再看是否物有所值，我们楼规模很大，每套都有不同的价格，电话里肯定说不清楚，注：先生，女士拒绝：一般给您回过去。

电话注意：1.要电话的技巧

2.客户留给你电话时，我们没有来电麻烦您

3.主动要电话，姓名，电话，项目哪里得知

4，您了解咱项目吗/ 如了解，那您了解海阳那些项目呢？

5.主动询问：先了解客户

A.制造客户的购房欲望

B.确定客户的来访时间，不论邀约客户什么时候来看房，注意，口气坚定，要主动帮助客户上访时间，不能被动，更不能以商量的口气谈

C.制造紧迫感，要学会造势

D.要客户带钱或卡！提醒客户，三．电话邀约技巧，A.称谓技巧：女士，先生，某总，某哥，某姐，您好，某某先生，我是。。

B.时间确定二选一法则：比如：王总，您是明天上午还是明天下午来？或者；王总，您是上午9点来，还是下午3点来，这样我安排时间，到时候就不接待其他客户了。专门等着你

C.利益最大化：一般三分钟，简单介绍羡慕的同时配合造势，几点到几点有大客户，其他时间什么时候都可以，D.我就是唯一，自我推销，自我实现，1，自报家门

2，一定让客户记住我电话逼约的过程；

3.有时间过来，买不买实际无所谓，必定多看看肯定是没错的。希望有机会与您见面，到时候一定会尽地主之谊帮你好好介绍的销售的十大套路

1.开场白初次摸底

2.沙盘介绍，3.二次摸底

4.推荐户型

5.初次逼定

6.升值保值

7.入市良机

8.价格合理

9.具体问题，具体分析

10.临门一脚签合同

一，开场白三部曲;

1.拉关系赞美，2.摸底

3.洗脑，造势

1，拉关系赞美，（1）自我介绍，表示很欢迎，认识您很高兴，希望多指教，（2）和客户接触的前三分钟，嘘寒问暖关心客户

（3）赞美分为直接赞美，间接赞美，每一句赞美都是有目的的（4）判断中经常出现的情况就是没有真正交流起来，所以获得客户的好感和认同，除拉关系和赞美外，我们要面带微笑去感染他们，用我们的正面情绪去驱动正面的购买行为

初次摸底

（1）初次摸底的内容，面积，户型，楼层，付款方式，首付款购买因素等

（2）摸底的三个必问

A您今天是特意还是顺便？此问题是试探客户和购买意向，如果是特意，意向比较强，如果是顺便，意向可能稍微弱一些

B,都到那里去看过？一是看他们的购买需求大体是什么样子的，二是为下面谈判尊定了基础，方便做楼盘比较，并初步预测判断中可能发生的问题做好前的铺垫C,买房子都关注到那几个方面？客户的关注点也不同

总结：1，摸底是贯穿整个谈判始终的，2，要充分尊重客户

3，洗脑造势，（1）只有摸底以后才知道客户的需求，因需求而造势，否则客户不会心动

（2）洗脑是为了升级，客户居住需求，也可以三板斧里的升值，保值打基础

（3）洗脑与前面的摸底是环环相扣的，为了更好的洗脑和造势我们要； 1，从客户的需要开始，买房子不仅仅是为了居住更是为了生活和享受

2，从客户关心的话题开始买房子不仅仅是买硬件，更重要的是他的价值和享受，3.与客户达成共识，房子要涨价，买房子是一个很好的理财方式

要注意是抱着一种什么样的心态

（1）要学会倾听

（2）注意语言语调的把握

（3）要主动去交流

二，沙盘介绍的目的展示出最大的卖点升级居住需求

沙盘介绍内容：

1，大环境：地理位置优势，周边配套优势，学校

2，小环境：小区的具体措施，幼儿园，会所等等

3.自然环境：好山好水等等

4.社会环境;也就是人文环境和名胜古迹，历史典故，居住人的居住素质，沙盘介绍注意事项

（1）把客户带进我们的生活环境中，体验到其中的舒适

（2）根据眼前摸底的情况，在沙盘介绍过程中对你所推荐的楼座要进行定点包装

（3）沙盘介绍一定要遵循总分总的原则

（4）多运用提示性语言配合肢体语言，比如，您看你觉得。语言，语调很重要。

三，二次摸底：前期的谈判作为一个谈客小节，这时候应再深入的摸底，这一环节是很重要的，因为很多客户初次来，防范心理较强，对他多购房的打算及所有情况可能不愿意透露或者透露假信息

户型介绍看房子，应注意的事项

1.注意，观察客户的心理

2.要有强烈的推销意识，你说那种户型好，客户就会觉得那种户型好

3.要进入角色，要身临其境，语言要亲切有感染力

4.最多控2个切记推出的各个户型让客户选择

四，户型介绍步骤：

1，配合造势推出房源，给客户造成紧迫感

2，户型介绍对客户对产品产生较为关键的一步，也就是激发客户最家的渴望和向往，所以要用描绘型的语言描述

3，配套物业介绍好，造势，产品本身价值，必不可少的一个重要环节，按标准文本进行介绍

看房，（1）切忌;不要在看过程谈三板斧

（2）如果是期房：只看图纸就可以了，有的客户也可能要求看工地时，也要根据羡慕的所处区域的情况给客户打预防针，避免客户到工地后与前期多描绘的美景产生较大的差异，（3）看现房要学会指点江山，A:看房的途中尽量少谈房子，以拉近关系，摸底为主，不占优势的细节，尽量淡化

B：在房间里看房子的时候，尽量用手势去引导看房，一定记住越快越好，否则再好的房子也会跳出毛病因为本身就不存在十分完美的东西，（4）看房子除了对户型，面积，位置等核心价值有所描述，还要全面的介绍项目延伸价值如小区配套，文化氛围，人口素质，社区周边环境，物业管理水平，升值保值的问题，能答直接答，不能答就慢慢分析解答

五，初次逼定，看房回来后，一定要假逼一次，试探一下是否存在什么问题，如果有问题需要在三板斧中解决

六，升值，保值

1，核心：买房值不值的问题

2.，保值：物有所值

3.，升值：

4，切入点：可于开场白三个必问

（1）告诉客户为什么买房子：因为买房子能保值，升值

（2）为什么房子能保值升值？因为房子是依附与土地而建的，土地是不可再生资源，稀缺性和不可再生资源，不可复制性的特点，而中国人口众多供求矛盾紧张 A,物以稀为贵，地价也上涨，必然带动物价上涨

B，建筑成本上涨

什么样的房子能升值？

1，交通便利

2，配套完善

3，商业繁华，风景优美

升值保值目的：给客户灌输买房最佳的投资的观点，激发客户的购买欲望。升值条件：

一，房屋成本角度，1，土地角度;不可复制稀缺性，不可移动性，2，建安成本角度：商品房的综合素质在提高，除了各种建筑材料价格都在增长，人们对居住的品质要求也是越来越高，要求低容积率高绿化率的情况下必然会加速建安成本，3.政府税费的提高，虽然政府减免了基本税费，但由于总体房价的待遇，及时税率不变，但税费绝对值在上升，无形中也在增加成本。

二，供求关系：

1，城市化进程加快，促进房产的发展

2，住宅小区化

3，宽裕农民进程，子女上学。

保值条件下，房地产本身的特性，唯一是有投资和消费两种，其中买房子不仅是一种消费，便是一种投资，因为房子本身就是一种特殊的商品，他不但可以居住，享受到高品质的生活，主要还可以获得经济效益。

4，使用年限长，少则几十年，多则上百年.七，入市良机：

1，核心，是早买晚不买的问题

2.切入点，供求关系导致房价上涨徒弟稀缺性与不可再生资源导致房价上涨。升值，保值。与入市良机

升值，保值与入市良机丝丝入扣密不可分，可穿插进行。

1，对理性客户，用理性去打动他

2，对感兴客户，用感性去打动他

3，女性谈客户，以感性为主，大胆采用反问，设问，自问等方式。

4，男性谈客户以理性为主，最佳方式是感性与理性的结合八，价格合理

1，核心，对价值有无异议

2，方法：分析法，比较法，价值分析法，实例分析法

备注

1，无论有无经济基础的客户100%都会提出价格问题，有些是随口问问有些探虚实，所以要搞清状况和分析，2，不要在一个问题死缠烂打，要学会挑出问题解决问题。

九，具体问题具体分析：

核心，帮客户下决心（解决客户存在的问题）例如：比较，考虑，商量，交通，孩子上学等一系列的问题，这时要真正发挥销售人员的角色，将控销的身份变顾客的身份，帮客户合理投资，理财，置业，在谈判过程中客户与你的关系如何？是否能信任你？要把抱怨变为一种感性，当做自我完善的动力，把刻板的工作态度转变为热情友善的态度，将客户拒绝视为成交的契机。

十，临门一脚签合同

核心：画龙点睛之作

1，前面所做都是为成交打基础，只要有一步做不好，就等于前功尽弃，毫无意义，宣告谈判失败。

2，谈判的成功与否往往不在于事情的难易程度，它在于实际把握程度是否精确，分析客户的购买信号，准确把握时机，最终促成成交

逼定几项提示：

A,自身角色定位------理财专家，而并非推销员；是朋友而非对手和敌人

B,心理定位-------运用技巧帮客户合理置业，无需感到不安，当客户真正购买 C,临门一脚便知虚实，这一步要把握好火候，不是任何时候都适合逼定 D,逼定要进行三次

E,逼定哦有理有据，有肉有血，一浪高过一浪，而非死逼硬逼

F,逼定时要把握好，狠，稳，准的原则

合同的几项提示

三块：签合同快，收钱快，送客快（避免言多必失）

四个不一样：A，签合同和不签合同不一样