工程项目前期策划

工程项目前期策划（精选8篇）

工程项目前期策划 篇1

1、项目前期策划的过程

1.1 项目前期策划过程的系统性

(1)工程项目构思产生和选择。

任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望,或为了满足上层系统需要,成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权力部门批准,以作进一步研究。

(2)项目的目标设计和项目定义。

这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:

①情况的分析和问题的研究。②项目的目标设计,③项目的定义;④项目的审查。

(3)可行性研究。

即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

1.2 项目前期策划过程的科学性

(1)工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测,并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

(2)工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败,而且这种失败常常是无法弥补的。

(3)可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上,为工程项目作决策,其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

2、项目前期策划的重要作用

项目的前期策划工作主要是产生项目的构思,确立目标,并对目标进行论证,为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期,对项目实施和管理起着决定性作用,而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。

2.1 前期策划是项目方向问题确立的依据

项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题。工程项目是由目标决定任务,由任务决定技术方案和实施方案或措施,再由方案产生工程活动,进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面,形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错,就会产生:工程建成后达不到预期效果-运营费用高:效益低,竞争力相对弱;项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资超支、超工期等问题。

2.2 前期策划对整个项目成败的关键

项目的建设必须符合市场的需要,解决市场供需存在的问题。如果上马一个项目,其结果不能实现企业目标或不能为企业创造效益,就会成为企业的包袱,导致经济损失,进而影响企业的发展。

2.3 项目前期策划应注意的问题

1、在整个过程中必须不断的进行环境调查,并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标、进行项目定义、分析可行性的最重要影响因素,是进行正确决策的基础。

2、在整个过程中要有一个多重反馈的过程,要不断地进行调整、修改、优化,甚至放弃原定的构思、目标或方案。

3、在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点,对分阶段工作结果进行分析、选择。策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。

3、工程项目前期管理中设计阶段出现的问题及对策

工程项目前期管理是指工程建设中的项目决策阶段,它包括:项目建议书、可行性研究报告、设计阶段。设计阶段又分为初步设计、技术设计和施工图设计。设计阶段是根据可行性研究报告提供的科学依据,拟定修建原则,选定方案一对重大、复杂的技术问题通过科学实验、专题研究,落实技术方案·确定工程数量,提出文字说明和适应施工需要的图表资料。

3.1 存在的问题

在项目前期管理的设计阶段由于国家法律、制度的缺失,建设单位对设计阶段的认识不到位,设计人员知识结构不全面,缺乏经济思想造成工程项目投资控制不力、造价的失控。

3.2 对策

3.2.1 加强相关法律制度的建设和完善

为了使我国工程项目建设进入更健康、完善的轨道,应该完善我国的法律、制度,在建设过程中不断修改法律中不合理的地方,保障我国工程项目建设能在市场经济条件下顺利发展。用法律的手段贯穿于整个工程的索赔与仲裁过程。

3.2.2 转变管理观念

我国工程项目管理都是属于传统管理模式而国际上工程项目管理模式都是属于系统管理。传统管理方法强调管理工作的专业化,把任务、职责、权限分得很清楚,但系统管理方法则更强调各类人员和各个部门之间的沟通、协调和综合。前者较注重各个部门的高效率,而后者则以达到整个系统的高效率为主要目标。传统管理方法强调指挥、命令、控制和汇报,要有文件的传递形式予以保证。而系统管理方法则用信息流把各管理层次和不同的职能部门沟通起来,使物质流与信息流保持一致和同步,保证信息的准确性和及时性。与传统管理方法不同,随着系统工程理论和方法的发展,项目工程中的系统管理方法也愈来愈多地强调运用系统模型,力求达到量化,能精确地表达多因素的实际行为状况和各要素之间的相互关系。

3.2.3 提高项目管理人才标准

我国现有的项目管理人员大部分是技术出身。这些有技术背景的员工,在现代管理迅速发展的阶段,要领导一个项目已经不是很容易的事了。因为,项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接,是提供一种解决问题的工具。所以,必须提高项目管理人员的素质,进行项目管理的培训,改变他们重技术、轻管理的观念,引进最新的项目管理知识和方法,推行项目管理专业人员资格认证制度,是我国经济发展的需要,也是在世界市场对外承包项目和对国内企业管理的迫切要求。

4、结束语

我们认为“策划”是为完成某一任务或为达到预期的目标,根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势,围绕活动的任务或目标这个中心,对所采取的方法、途径,程序等进行周密而系统的垒面构思,设计选择合理可行的行动方式,从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见,策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然,策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。

参考书目

[1] 郑宝平.城市建设理论研究.北京：国资委商业网点建设中心，2011 ,(22)

[2] 陈贵华.对工程项目前期策划决策和设计阶段造价控制的思考.北京：中国铁道学会出版社，2011,(3)

工程项目前期策划 篇2

建筑工程项目设计内涵是“自项目开始至项目完成, 通过项目策划和项目设计管理控制, 以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现”, 由此可见建设工程的项目设计策划与实施后的有效管理是项目建设成功的前提。

1. 项目设计前期策划的过程

1.1 项目设计前期策划过程的系统性

1.1.1 工程项目构思产生和选择

任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统 (如国家、地方、企业、部门) 问题的期望, 或为了满足上层系统需要, 成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多, 人们可以通过许多途径和方法 (即项目或非项目手段) 达到目的, 那么必须在它们中间作选择, 并经权力部门批准, 以作进一步研究。

1.1.2 项目的目标设计和项目定义

这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素, 进而构成项目目标系统, 通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:

(1) 情况的分析和问题的研究;

(2) 项目的目标设计;

(3) 项目的定义;

(4) 项目的审查。

1.1.3 可行性研究

即提出实施方案, 并对实施方案进行全面的技术经济论证, 看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

1.2 项目前期策划过程的科学性

1.2.1工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测, 并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

1.2.2工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败, 而且这种失败常常是无法弥补的。

1.2.3可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上, 为工程项目作决策, 其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

2. 项目前期策划的重要作用

项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题, 当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图, 即前期工作对投资的影响最大。而实质上, 对项目整体效益的影响都可以用这张图来表示。

工程项目是由目标决定任务, 由任务决定技术方案和实施方案或措施, 再由方案产生工程活动, 进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面, 形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错, 常常会产生如下后果:

(1) 工程建成后无法正常的运行, 达不到使用效果;

(2) 虽然可以正常运行, 但其产品或服务没有市场, 不能为社会接受;

(3) 运营费用高, 没有效益, 没有竞争力;

(4) 项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。

3. 建筑策划与建筑设计

3.1 我国建筑设计的现状

3.1.1 人员及其知识构成

建筑设计的工作人员绝大部分从高校建筑系毕业, 接受传统建筑学教育, 普遍具备较强的空间塑造能力, 较高的美术基础, 较多的方案图、施工图绘制经验, 对国内毕业生而言, 还具有较强的图面表达能力。但又普遍对房地产行业认识单一, 缺少综合经济意识, 无意介入建筑设计的前后期工作。

3.1.2 成为开发商的绘图员

建筑师丢弃自己的想法, 成为开发商的绘图员, 是目前市场上的普遍现象。由于建筑市场长期繁荣, 建筑师长期处于项目做不完的紧张状态, 没有时间和精力站在开发商的角度、市场的角度、用户的角度去全面考量项目, 而是完全听从于开发商的号令, 满足于充当绘图员的角色。转自项目管理者联盟。

3.1.3 既有作品去填充新项目

在建筑师成为绘图员的情况下, 面对大量待设计项目尤其是重复性较大的住宅项目, 难免不来回复制粘贴, 使用既有作品去填充新项目, 把南方的方案照搬到北方、沿海的方案照搬到山区也是常有的事。项目经理圈子他们不再有自己的创作灵感与激情, 因为他们需要在一两周内完成整个住宅甚至小区的规划、景观和建筑设计。

3.1.4 自发的改进项目经理圈子

一些建筑师正在实践中逐步改进, 与开发商加强交流, 同时也促使业主知识更新, 而简单地用建筑师的传统语言很难实现这一沟通, 而是要量化的、实实在在的, 让开发商能接受。建筑师明确了这点, 就要有开发商共同参与研究策划, 使建筑策划成为下一步建筑设计的依据, 使这些建筑师有可能作好下一步的建筑设计, 因为这种策划是客观的、有依据的, 把这个结果交给下一阶段的任何设计师都是可行的、可参照的。建筑师的研究领域从传统的仅研究空间尺度、比例、造型, 拓展到对人类、社会、环境、生态、经济等方面是历史必然。要想成为优秀建筑设计师、成为成功的房地产发展商, 就必须研究建筑策划。

3.2 我国房产策划的现状

3.2.1 人员及其知识构成

房产策划行业没有完全的所谓“科班出身”。就连房地产专业也是近年来新开办的新学科、新专业。从业人员的知识背景极其繁杂, 来自于社会的方方面面。从经济、建筑、财务到房地产、销售、广告乃至导游、公关行业的一应俱全。有的房产公司的策划灵魂其实也就是老总本人。整个行业尚未形成系统的培育流程, 也尚未总结出系统的学科体系和知识结构。

3.2.2 利益最大化驱动

目前的房产策划往往陷入具体的投入产出比之中, 完全以投资者可见的短期效益为准绳。其根本原因是房产开发在前一时期一直以营销策划为中心的理论和实践导向, 把房产 (建筑) 策划等同于营销策划也是国内房产界的长期误区。对产品本身的研究 (建筑策划) 却往往被放在了次要的位置。由于没有产品的支撑, 很多营销策划被消费者称为广告欺骗。

3.2.3 外行指导内行的卖点创造

由于房产公司的策划部、或者独立的策划代理公司相对建筑设计者处于“甲方”的位置, 因此他们往往代表房产公司的意志, 以各种非理性的、外行眼光来指挥和引导着真正内行的建筑师所长的工作。严重的知识错位是这一现象发生的直接原因。

3.3 建筑策划对建筑设计的意义

建筑策划是研究建筑项目的设计依据, 论证和确定项目的规模、性质、内容、尺度形式等, 然后制定空间模式和空间组合概念, 建立起建筑创作的“骨骼系统”, 建筑设计是建筑创作中填补“肌肉”的工作。建筑策划的研究成果, 对建筑设计有直接的指导意义。策划结论的不同, 设计作品的空间内容可以完全不同, 更有导致项目完成之后, 引发区域内建筑, 环境中人类使用方式、价值观念、经济模式的变更以及新文化的创造的可能。

建筑策划为建筑设计提供社会性、实用性、科学性依据, 建筑策划建立在项目相关范围的实态调查和分析的基础上, 它提供的设计依据涵盖了社会环境、经济环境、人文地理气候环境等包罗万象的相关因素。其中社会性、实用性因素又是设计建造所遵照的最根本依据, 许多得到社会认可的建筑特色创意也来源于此。而建筑策划的分析往往要依靠现代高科技手段, 并与其他学科进行更广泛和深刻的交流、借鉴, 其方法和过程都包含着客观性、合理性、逻辑性, 因而具有科学性。建立在策划基础上的设计同样涵盖了上述因素, 策划为设计提供了可以深入挖掘的社会性、实用性、科学性依据, 使特色的创造不再是建造空中楼阁, 而取得了与现状和过去相联系的纽带并将延续到未来。

4. 结语

工程项目前期策划 篇3

[关键词]水利水电工程;分包;变更;索赔

引言

水利水电工程造价管理是一项建设周期长、投资大、协作部门多，受自然资源、地形、地质、水文气象条件的影響很大的工程，同时也受当地经济发展水平、交通及其他资源市场条件的影响，其个性非常突出。做好前期策划是为保障后期施工顺利实施，为后期施工阶段过程控制提供一个基础性的经济指导。

1、分包策划

分包策划是为后期施工阶段工作全面展开提供基础的有力保障，如何做好分包策划、分包策划包含哪些内容、需要考虑哪些因素是分包策划的关键。

一般水利水电工程的工期比较特殊，要求在枯水水期尽早开工，要想在有效的时间内完成一个可靠的分包策划需要的不仅是时间，更重要的是经验。一般水利水电工程分包策划与项目整体前期策划时间同步，大型项目从接到中标书开始二个月以内完成，中小型项目从接到中标书开始一个月以内完成。

做分包策划首先考虑的是主要内容及关键因素对后期施工的影响，一般分包策划的主要内容包括分标数量、分包范围、工作内容、质量标准、工期计划、工程量和边界条件等;项目分包方式（主要分劳务分包、包工包料工序分包、包工包料切块分包三种分包方式）;计划工期和计划招标时间安排、发包方式（邀请招标、邀请议标或指令性分包）、分包项目招标文件文本、分包招标评标规定、拟候选分包商清单、分包合同文本等;根据拟定的分包方式，以工程项目中标价为基础测算整个工程预算成本的基础上，测算分包成本，制定分包项目的预控单价（包括分包标底价），列出分包项目工程量计价清单，制定分包项目主材控制指标;拟定与分包项目管理相对应的我方分包现场管控措施;拟定分包项目管理过程中的配套措施;拟定分包管理风险源，分析分包成本盈亏原因，制定防范措施。关键因素有：与业主合同中约定以0#图纸为依据重新调整工程量清单的基础设施项目，应以0#图纸工程量清单为依据;对于临时工程，在策划中应以合同约定为前提，以投标费用为控制基础，采取限额设计、优化设计、总价包干设计等多种方式，对临建项目单价成本进行详细分析，降低分包施工成本，降低临建项目成本。即便临建项目费用可能有突破，也应在项目前期经济分析中，考虑弥补来源，平衡和调整主体分包价格，争取整体盈利。不得超越合同范围自行增加临建工程项目;严格控制施工项目超合同、超规模的进行施工。

2、变更和索赔策划

变更索赔策划是企业合同项目二次经营的重点，应建立在与业主合同约定的基础上，针对行业特点和规定开展工作，变更索赔策划是工程项目合同管理全过程的系统工作。加强变更索赔过程控制，建立变更控制流程，促进施工项目变更索赔工作的制度化、标准化、程序化，提高变更索赔实现效果，提高项目盈利水平。

2.1成立变更索赔工作领导小组，由专人负责变更索赔工作日常牵头工作，并制定变更索赔控制流程。

2.2策划各阶段的变更索赔工作

（1）投标阶段：在合同评审的基础上，建立采用对比和综合分析方法寻求最佳施工组织方案及报价，寻找项目变更和索赔的可能性，提出风险防范措施，完成项目中标后的技术商务交底，为施工项目变更索赔策划提供线索。

（2）前期阶段：根据投标阶段项目变更和索赔的可能性分析、项目前期策划方案，结合项目施工条件、合同履约条件、现场物价情况、地质情况等因素，搜集各种索赔线索，制定变更索赔项目策划方案，在前期策划工作中一并考虑。

（3）施工阶段：根据项目前期阶段制定的变更索赔项目策划方案，制定《施工项目变更索赔拟报项目工作计划表》，对拟报项目做出工作部署，规定逐项工作责任人、格式、要求。同时对已报出的变更索赔项目制定《变更索赔已申报项目跟踪一览表》，逐项跟踪落实。

（4）项目完工阶段：继续变更索赔已申报项目跟踪落实;为完工结算准备好变更索赔已审批项目的立项依据、原始资料和审批资料;对所提供变更索赔已审批项目资料的真实性、合法性、完整性进行自审自查、纠偏补正，配合做好外审取证工作。

（5）变更索赔各阶段工作：投标阶段寻找项目变更和索赔的可能性分析→制定变更索赔项目策划方案→制定变更索赔拟报项目工作计划→提交变更索赔意向通知→准备索赔资料→提交索赔文件→制定变更索赔已申报项目跟踪表→谈判协商和索赔跟踪→获批结算→资料归档。

2.3合同变更索赔的原则

（1）合同的变更内容应根据合同条款确定。

（2）合同变更的报批流程必须按合同规定的程序和时间进行。

（3）合同的变更据合同商定的定额、取费标准或按照合同有关原则提出合同变更费用。

2.4变更索赔项目实施要求

在没有立项依据、没有预控方案的情况下，不得将变更项目列入施工计划、不得进入施工环节、不得采取垫资方式进行施工、不得挪用合同内项目资源进行施工、不得采取“背靠背”条款的分包合同交由分包商进行施工。

3、结束语

分包策划和变更索赔策划是水利水电后期施工阶段控制的关键所在，做好水利水电工程造价管理前期分包策划和变更索赔策划，是企业获得最大利润的保证，更是确保成本目标的实现的基础，同时也将为企业在市场上的信誉、生存和发展提供有益的帮助。

参考文献

[1]施工企业经营管理[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006.

[2]水电工程造价培训教材[M].北京：水电水利规划设计总院，2006.

工程项目施工前期策划管理办法 篇4

随着公司生产规模与工程项目数量的不断扩大，在总结公司关于事先策划相关规定的基础上，为统一与规范工程项目施工前期策划工作，特制定本管理办法：

1、本管理办法适用于所有公司承建的工程项目（不含公司下属独立法人单位的项目）。

2、工程项目施工前期策划的责任主体为各工经部，责任人为各工经部经理。

3、工程项目进场以公司职能部门（工程管理中心）开具的《工程进场通知单》为主要依据。

4、工程项目管理人员配置实行审批制，各项目进场前需按时向工程管理中心提交《________项目部管理人员岗位设置审批表》，经审批同意后方可进场。

5、工程项目管理人员进场后需按时向工程管理中心上报《项目前期准备工作大纲》及《项目前期策划书》进行备案（内容及要求详见附件）。

6、工程项目正式开工前需召开工程项目施工前期工作汇报会，该会议由工经部组织实施，汇报会需形成会议纪要，召开三天内上报工程管理中心备案，公司重点监控项目的汇报会，由工程管理中心协调公司相关部门共同参与。

7、各工经部上报工程项目施工前期工作汇报会会议纪要的同时，需向工程管理中心上报《工程开工审批表》进行审批，审批同意后方可正式开工。

8、因特别原因需要提前施工的，应向工程管理中心提出申请，同意后方可提前施工。

9、罚则：

1）、未接到《工程进场通知单》擅自进场施工，对工经部处以通报批评，并罚款5000元。

2）、未按第4～7条要求执行，对工经部处以通报批评，综合季度考核扣5分处理。

3）、未经公司审批同意，擅自开工，对工经部处以通报批评，并罚款5000元，年终综合考核降一级处理。

10、本办法自颁布之日起实行。

11、本办法由工程管理中心负责解释。

浅谈建设项目的前期策划 篇5

班级：建筑学学号：

1003班10101240309建 设 项 目 的 前 期 策 划 指导老师：白春霞作者姓名：王建刚1

浅谈建设项目的前期策划

摘要：项目前期策划是项目管理重要的组成部分。众多项目的实践证明，科学、严谨的项目前期策划是项目管理决策和实施增值的基础。根据策划的目的、时间的不同，项目前期策划分为项目决策策划与项目实施策划。项目决策策划在项目决策阶段进行，为项目的决策服务，主要研究项目做什么，为什么要做的问题，又称为项目决策的评估；项目实施策划在项目实施阶段的前期进行，为项目的实施服务，主要研究项目如何实施，又称为项目实施评估。其中产业策划、功能策划和经济策划是项目决策策划的重点，组织策划、合同策划和信息策划是项目实施策划的重点。

工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。一般来说，一个建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目的前期策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。需要注意的是项目策划的内容必须是有科学依据的,并对项目建设有现实的指导意义；要重视对建设项目进行详细的功能、结构、文化、生态、环境、环保、交通等方面的详细研究。

一、项目前期策划的过程

（一）项目前期策划过程的系统

1.工程项目构思产生和选择任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统（如国家、地方、企业、部门）问题的期望，或为了满足上层系统需要，成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法（即项目或非项目手段）达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权力部门批准，以作进一步研究。

2.项目的目标设计和项目定义这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：

（1）情况的分析和问题的研究（2）项目的目标设计（3）项目的定义（4）项目的审查

3.可行性研究

即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。

（二）项目前期策划过程的科学

1.工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测，并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。

2.工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。

3.可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上，为工程项目作决策，其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。

二、项目前期策划的重要作用

项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个执行期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响：

1.项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图，即前期工作对投资的影响最大。

工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错，常常会产生如下后果：

（1）工程建成后无法正常的运行，达不到使用效果；

（2）虽然可以正常运行，但其产品或服务没有市场，不能为社会接受；

（3）运营费用高，没有效益，没有竞争力；

（4）项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。

2.影响全局。项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果构思一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。常常由于一个工程项目的失败导致经济损失，导

致企业的衰败，导致社会环境的破坏。

例如住宅小区是居住社区云集之地，任何小区都会推出自己的理念和品牌，不重视这一点，而甘为一般居住小区将在市场竞争中困难重重。本策划在了解用地环境特点和当前市民消费倾向后，提出创建“健康社区”的目标。有以下几点措施：

1）创建自然生态的中心绿地。中心绿地全为实地型绿地，配合园林化设计。

2）社区内设置全民健身相关设施。如羽毛球场、跑步环道、晨练健身场、儿童游乐室等，以满足现代居民广泛的健身需求。

三、策划中问题的解决和防范

1.要了解经济与发展形式及市场发展态势。

2.在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。

3.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。

4.在整个过程中必须有几个决策点，对每一个阶段工作结果进行战略决策、选择。

结论：城市发展建设是由众多的建筑项目组合而成。每个单体建筑项目都与城市区域整体建设有着至关重要的联系，在市场经济发展条件下，竞争日益激烈，为了使局部建筑与城市全局建筑更加合理协调，全面解决有关矛盾，促进社会、经济、环境协调发展，推动社会

进步与繁荣，这就要求每个单体建筑项目具备良好的前期策划工作。论述了建设项目前期策划工作的重要意义，介绍了策划工作的组织结构，并对项目前期策划工作中存在的问题进行了分析。可见，一个良好的策划往往对整个项目起着至关重要的作用。无疑，做好建设项目前期策划工作，为项目提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。

参考文献：

乐云.建设项目前期策划与设计过程项目管理.中国建筑工业出版社，2009。

工程项目前期策划 篇6

一、为什么进行变更索赔前期策划

项目二次经营策划，是贯穿于项目变更索赔工作全过程的纲领性文件，是为今后二次经营实施工作提供清晰的思路和方向，明确地告诉所有参建人员的变更索赔主要工作任务是什么。

变更索赔要遵循便于施工、确保质量安全、减少投入、效益最大化,业主的最大需求的原则。二次经营必须优先考虑变更索赔收效率，通过施工图优化和施工图变更设计做好“减实增虚”，杜绝“无效数量变更”。

一）、提升效益

近几年股份公司、集团公司通过加强二次经营策划、督导等一系列的措施，为企业降本增效、提升效益取得巨大的成绩，是大家有目共睹的。列几组数据大家更直观，二）、降低施工难度和安全风险

将一些施工难度大、工艺复杂、安全风险高的工程和工艺通过施工方案的优化变更为一些普通的工法、工艺。如桥墩空变实、连续梁由悬灌法改支架法，隧道双侧壁导坑、CD、CDR法、临时仰拱等变三台阶开挖法，浅埋段暗洞明做。

三）、缩短工期

实施性施组工期不能满足施工生产要求或者控制工程工期压力大。隧道增加辅助导坑或辅助导坑断面加大

四）、减少投入

通过变更设计和方案优化减少设备工装的投入和周转材料的投入，将一些新的工艺工装设备改为常规的和单位已有设备工装。如桥梁的节段拼装梁改普通的简支梁和连续梁。统一桥墩身坡比、隧道洞门形式、隧道断面形式等减少模板和台车等周转材料、设备的用量，提高使用率。

二、变更索赔怎样进行策划 一）、究研合同 1承包模式

总价承包模式，还是单价承包模式。目前铁路建设系统基本上还是采用总价承包加风险包干的模式。单价承包模式较少，暂只有蒙华铁路、西安北客站至机场城际铁路采用单价承包。逐步由总价合同向单价合同过渡发展趋势，业主也将由铁总或路局组建铁路建设公司向混合制股份公司过渡，投资主体有多元化发展的趋势。

2涉及变更索赔的主要条款 第2条发包人责任； 第4条承包人责任； 第11条开工竣工； 第13条质量要求；

第17条计量支付；（以上为合同的基本内容条款）第15条变更；（Ⅰ、Ⅱ变更，风险包干，合理化建议）第16条调价；（政策性调整、材差）第20条保险；（合同风险的转移）第12条停工； 第21条不可抗力； 第23条索赔；

标价清单及清单计量规则；

建设单位的相关管理办法。（以上五条索赔条款）研究合同条款我认为就是对工程项目进行一次全面的风险评估，对存在的工期风险、技术风险、亏盈风险、调价风险等进行梳理，分清哪些风险该由谁来承担，哪些风险可以降低，哪些风险可以转移。

重点讲一下合同风险的承担：

a、业主风险承担：政策性调价，联采材料涨价，施工单位自购材料5%（或3%）以外涨价因素，发包人对建设方案、建设标准、建设规模和建设工期的重大调整以及非承包人原因引起的I类变更设计，保险范围外不可抗力造成损失，清单中据实计量开口部分费用增加；

b、施工单位风险承担：承包人原因引起的Ⅰ类变更设计及全部Ⅱ类变更设计引起的工程增减的费用，施工单位自购材料5%（或3%）以内涨价，非不可抗力造成的自然灾害损失及其采取的预防措施费用，建设工期重大调整以外的施工组织设计调整工期造成的损失和增加的措施费；工程保险费；由于变更施工方法、施工工艺所引起费用的增加；工程质量、施工安全、建设工期、投资控制、环境保护和技术创新考核费用，地材涨价。

3合同开口条款

暂估价、计工日、施工图中特殊地质处理费用（岩溶、隧道断层、突泥、涌水、岩爆等）等一些清单中没有列出或只列出单价的工程约定条款。如隧道特殊地段处理（水平旋喷桩、反坡排水、水平超前泄水孔、岩爆处理、径向注浆、帷幕注浆等）岩溶注浆等工程量未纳入工程量清单，实施时根据揭示的实际地质情况按变更程序处理。

二）、分析项目特点

1、特殊的结构物

主要结构物的型式、复杂程度等。表现为高、大、深、长、多等。如：桥梁（高墩、大跨、深水、空间刚构、梁部结构类型多），隧道（超长、大断面、浅埋），桥隧相连、桥隧比例高等。

2、特殊工程地质

特殊地质地段一般是指：膨胀土地层、软土地层、湿陷性黄土地层、含水未固结围岩、溶洞、断层、岩爆、流沙等地段以及瓦斯溢出地层等。

根据图纸的说明描述、及地质资料等弄清岩石的工程特征、物理特性。影响岩石的工程特性主要有：岩石强度、岩体的整体性、风化程度、水作用。

特殊土：湿陷性黄土、红粘土、膨胀土、冻土、软土、盐渍土。

地质灾害治理：滑坡体、泥石流、洞穴等。对特殊地质地段的工程处理措施、对策或安全防护措施就是我们所需要的工程变更重点。如基底处理类型的调整、填土改良，岩溶注浆，路、桥、隧道溶洞处理，钻孔桩特殊地质处理，隧道特殊地质（膨胀土、溶洞、断层、岩爆、突泥突水等）围岩加固处理，注浆，抗滑桩等。

3、特殊地区特征

（1）地形地貌：平原、丘陵、山区、高原等，丹霞、雅丹、喀斯特、黄土峁梁、沙漠、戈壁、沼泽等，如：隧道浅埋、偏压，陡坡、陡坎防护，隧道改变进洞方式，防沙加固、防沙棚洞等。

（2）水文地质：地表水水系发达、严重缺水、极度干旱等，地下水丰富程度、水位，水质PH超标（酸性、碱性等）。如改沟、改渠、改河等，填料加水，抗硫抗碱水泥，增加净水设备等

（3）气候：严寒、干燥、风区、高原缺氧等，台风等极端天气。主要是降效费和不可抗力的索赔，防风棚洞、挡风墙。

（4）交通、电力、通信资源情况：发达、一般、无人区。

4、特殊的安全要求

既有铁路、公路、水油气管线、架空电力、国防光缆等工程交叉、跨越、安全范围内并行等防护措施。如定向爆破、控制爆破、非爆破开挖，管线增加保护涵、顶管、框架桥、门式墩、空间刚构，桥、隧道下穿加固，桥梁上跨接触网的防护，油气管线的电磁防护等。

5、特殊的环境要求 湿地、各类保护区、水源地、景区。如取弃土（碴）场、泥浆处理、沉淀池、隔离防护。

城区施工。如燥声、扬尘、泥浆处理、施工时间段控制

6、业主和地方政府的特殊要求

提高工艺、工法标准，要求机械化配套投入大，超出目前行业定额水平。如无砟轨道基层、级配碎石的摊铺由平地机改摊铺机，隧道栈桥由普通的改液压的，钻岩车、湿喷机械手。

钢筋、钢构件集中加工。

地方政府要求增加的预留通道、加大涵洞的孔跨等。三）、收集变更索赔的相关资料

1.一次经营信息移交。合同投资，主要工程内容及数量，业主指定分包情况；重难点工程分布及工程施工组织设计情况，包括概算是否考虑充分等；各章节工程量及费用、降造费率（各章节降造费率）、未降造项目、不平衡报价情况；报价人员针对具体清单项目提出盈亏分析意见及投标报价策略；合同风险提示：结合现场踏勘情况，分析工程施工中存在的各项风险，针对如何规避风险，如何化解风险提出合理化建议；业主及设计关系交底。

2.设计信息。设计总体思路和原则、资金来源；概算编制原则及基础资料信息（基础单价、取费原则等），概算编制费用考虑是否充足以及初步（或施工图）设计鉴定中心审批意见及概算批复情况；新材料、新工艺等特殊设计情况；当地自然资源情况，社会及自然环境及潜在施工干扰情况；关键设计人员信息。如地材运杂费距离，征拆采用的标准。

3.业主信息。业主对投资控制的态度和权限，业主主要人员及权限。

4.铁总（原铁道部）、业主、国家铁路局等各种相关文件的收集信息。（不限于下列文件）1）变更设计文件：铁建设[2012]253 号《铁路建设项目变更设计办法》，业主变更管理办法。

2）调差文件：如铁建设[2009]46号《关于铁路建设项目实施阶段材料价差调整的指导意见》,铁建设[2012]230号《关于补充铁路建设项目实施阶段材料价差调整目录的通知》，国家铁路局每季度下发的材料价表。

3）设计施工标准文件：如铁建设函[2010]120号《关于进一步明确软弱围岩及不良地质铁路隧道设计施工有关技术规定的通知》，铁建设 [2010]161号《关于严格执行铁路工程设计施工有关技术标准的通知》，铁建设函[2010]486号《关于进一步做好新建时速200公里及以上铁路线路防护栅栏设置工作的通知》，铁建设 [2012]23号《关于进一步明确铁路工程设计线路交叉跨越有关规定的通知》，铁运 [2012]139号《关于公铁立交和公铁并行路段护栏建设与维护管理相关问题的通知》等。

4.投资控制文件：发改委、铁总关于本工程项目的批复文件等。

5.征支拆迁文件：大临用地设计院概算采用哪年的标准进概算，实际征拆时采用的标准。如中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院[2007]511号,耕地税暂行实施条例财税[2008]49号

6.技术交底：业主技术交底，设计院设计交底。四）、策划前期的工程调查

1.线路复测和踏勘。主要是：全线结构物的分布、标高，主要构造物周边的地形、地貌、施工干扰及防护形式；路基土石方的调配和取（弃）土场的位置、数量、运距及其防护，软基处理地段的地表现状；大临工程、过渡工程和“三改”工程的数量。

2.重难点工程，如高边坡路基和特殊软基处理地段，跨河、深水、高墩、大跨结构桥梁，长大、高风险隧道和隧道辅助支洞的位置、断面、长度、高度，跨河、路、管线和电力通信信号线、的施工条件、技术要求、资源配置、道路交通状况、水电来源等，为后续施工方案优化和二次经营进行提前准备。

3.砂、石、片石地材和水电资源的供应地点、数量、运距及价格等，为后续确定供应方和分析施工成本积累资料。

4.地质、水文、气候情况，特别是桥梁施工的河流水文、防护措施和隧道施工的地质、地下水等。

5.工程沿线的征拆数量、难点。

6.当地政府的规划和对本工程建设的态度、政策及要求。五）、核对工程量和测算子目单价亏盈情况

1.尽快完成施工图工程量核对，对比清单工程量与施工图工程量的量差。

2.图纸审核：1）对施工图纸进行详细的图纸审核，将图纸中的差、漏、错、碰，原地形不符等情况及时反映给业主、设计单位，争取在出技术交底时一并解决。2）技术交底时解决不了，的差、漏、错、碰、原地形不符等情况想办法走工程变更。

3.二次经营与责任成本预控相结合，按责任成本责任预算要求测算出责任成本，编制合同清单与责任预算成本的对照表，对清单项目盈亏进行分析，找出合同中的硬伤，找出清单单价亏盈点，按照“价高量增，价低量减，减实增虚”的原则，寻找有利突破口，最佳开口位置，达到预期策划目标。

4.结合《工程量清单计价指南》，认真分析个别概算中清单子项构成及比例情况，找出个别概算中的差、错、漏、子目套用和换算不当，为施工图检算做准备，也是提出变更索赔的重要依据进行分析。

5.坚持最终收效率和方便施工的准则，只要是单价低、影响工期、工艺复杂等“硬伤”的项目一定进行优化，降低风险。要用下围棋的思路来优化设计，只有“大舍”才有“大得”，坚决杜绝“无效和无谓”的正变更；明显亏损的项目宁可减少投资也要尽可能去掉，不能为保量而保量。同时，要统一或减少结构物型号和尺寸，提高周转材料通用率；优化结构型，降低施工难度和技术风险，方便施工。

6.通过施工方案优化，创造一些清单中没有新增工程和单价，通过重新预算组价提高清单中没有的新增工程和新增单价利润水平。

六）、明确策划的重点及目标

1、工程变更要以地质为龙头，以建设规模、重大方案调整、技术标准改变、建设工期重大调整、地质灾害治理、影响其他行业和自身运营安全、环保水保要求、地方政府诉求，减少周转材料和设备的投入为抓手。坚持先个性问题后共性问题，先易后难的总体原则。

2、目标必须明确变更索赔总金额、变更索赔率、变更索赔收益率，变更索赔创效率。

三、具体策划的内容 一）、征地拆迁

此部分此部分为“开口”费用，尽可能的做大工程量。要进行第三方审价，要求做实基础工作和各方手续的完善，确保“虚量做实”。

1.征地拆迁和青苗补偿费；2.建筑（构筑）物基础拆除、建筑物垃圾清运；3.管线迁改；4.工程施工所在地地方政府的要求增加的工程（改移道路、增加通道、扩大通道孔径）；5.改路、改河、改沟、改渠增加工程量，其中改路要往新农村建设、国家“村村通”上靠，提高改路等级；6.油气管线的电磁防护；7.大临用地征拆标准、弃碴填沟造地；8.减少沿线的沥青（砼0路占用，降低后恢复费的高额赔偿。9.市政公用工程各种管网、电力通信设施改迁增加工程量

二）路基土石方工程

1.原地面地形地貌，特别是标高、断面（变坡点及桩号加以区别）、地表植被、构筑物、水塘、淤泥等与设计文件的差异；2.不良地质地段地基的软基处理和加固方案改变，低路堤和路堑的基床处理，重点是本标段地基处理形式较多，将数量较少，施工不便的强夯和柱锤冲扩桩变更为其他类型的地基处理方式等；3.原地面的回填和沉降数量；4.从地质入手调整加大挖方土石比例中石方的比例；5.优化土石方调配方案，减少利用土石方（挖方和隧道弃碴），增加借土填方和AB料填方数量；6.利用填料质量和环保要求的原因调整取（弃）土场的位置、减少运距、大临用地和相应的防护及恢复；7.做好路基边坡防护及加固、支挡结构、排水系统的优化和补强；8.做好现场地质补勘工作对特殊土质要求加大地基处理工程量、利用上游汇水面积大小及路桥隧之间过渡的地形实际、半挖半填陡坡地段、深挖路堑段积极实施路改桥、路改隧、桥隧延长工作；9.利用跨越和临近既然有公路、各种管线（石油、天燃气、给排水干线）、高压电力线、通信线、村镇等障碍做好石方地段控制爆破和石方路堑地段光面爆破变更。根据成本分析情况，找出路基护属亏盈点，改变路基边坡防护的形式。

三）桥涵工程

1.原地面地形地貌，特别是标高、河流宽度与水深、河床淤泥深度、沟深坡陡等与设计文件的数量差，调整基础顶标高、增设墩台位的加固与防护以及增加路桥、桥隧过渡段、桥涵铺砌、改河改沟渠数量。重点是做好填沟提高承台标高的工作，增加桩长、减少开挖量、减少空心墩量；2.基础开挖土石比例的变化，有水开挖与无水开挖的改变，临时支挡防护工程方案（围堰、深基坑加固）等；3.桥基础地质资料的地质对照确认，变更挖井、明挖基础的深浅，桩基的长度；4.桩径、桥墩台身结构尽、身坡比可能的尺寸统一、变截面变更为等截面，减少模板数量，增加模板等周转材料次，数空心墩变更为实心墩，涵洞孔径和型式尺寸的统一；5.根据河道超越公路、管线及地下结构物等要求做好桥梁位置、跨度、结构型式、梁型变化等变更；6.增大深水、高墩、大跨等结构的措施费用及特殊结构形式措施费用；7.桩基溶岩、流砂、孤石、斜岩等特殊地质处理签证变更；8.通过村镇、保护区（丹霞地貌）时环保要求的钻渣、泥浆外运，声屏障设置等；9.方便路基施工、减少亏损、满足功能的前提下减少涵洞数量或涵改桥；10.根据地方政府规划和要求，上游汇水面积大小改变涵洞的孔径大小或改框架桥；11.根据地形地貌情况增加涵洞上下游的导排水设施。

四）隧道工程

1.围岩类别的变更，一定要注意变更里程的延续性和连续性，控制Ⅰ类变更出现；2.初期支护型式的变更；3.开挖施工方案的变更（如隧道对浅埋、新黄土地段设计CD法、双侧壁导坑法施工，变更为三台阶法进行施工等）；4.改变隧道进洞方式，增加斜井、横洞、平导等工程项目；5.进出口隧道明暗里程的调整；6.增大洞口刷坡方及防护工程量等，加强洞口外地质灾害治防护；7.做好隧道断层、涌水、岩爆、瓦斯、暗河、溶洞等不良地质描述为隧道水平旋挖桩、帷幕注浆、反坡排水、浅埋地段地表注浆、隧道底处理及加固的变更签证工作。8.做好洞内洞穴注浆、填石等的变更签证工作处理增加工程；9.因环保、水保、当地群从要求改变弃碴场位置，调整弃碴运距和防护数量，特别是有毒性质和放射性物质的隧道弃碴防护；10.游离气体的检测、增加防护瓦斯等费用； 五）轨道工程

1.无碴轨道的施工装备差异改变；2.无碴轨道支承层或底基层的摊铺方法的改变；3.轨道板可能出现的二次倒运；4.道碴采购价格材差处理技巧。5.既有线、增建二线及铺架基地，在车站施工中存在大量过渡工程量；6.降低既有道碴、轨料利用系数；7.与各路局、站段、工区沟通的协调配合施工费。

六）大临及过渡工程

1.箱梁场、拌合站（砼站、改良集料站、沥青站）、铺轨基地、轨枕场等等因环保、水保、基本农田保护、业主征地、地方政府和群众要求等原因造成位置变更；2.大临便道根据现场交通道路情况，便道尽量沿山体展线修筑，多利用既有道路改扩建，减少新修便道。3.混凝土拌合站根据交通条件和工点分布的优化。4.过渡方案等，如公路铁路交通临时过渡，辅轨基地的引入线。

7.其他：1.临近和跨越既有线（铁路、公路、市政公用管网、电力通信设施）施工保护措施费、降效费、特殊安全防护费、看护费；2.高原、沙漠、冬雨季、风区降效费用；3.穿越各种保护区、河流的隔离措施费、挡污坝等水土保持防护费、环保复耕费和水保费；4.缺填料、水等资源区的特别材料购置费；5.穿越城区限时施工降效；6.科技研发和试验课题。

七）索赔补差 1.政策性差

1）人工费调整按铁道部调差相关文件进行；

2）材差按铁道调差相关文件和合同进行；要注意特种水泥、粉煤灰、矿粉、道碴可以调差的材料而文件中又没明确材料信息价价格的材料，争取业主按采购价调差，注意调差技巧。其中：①联采材料按供应价格据实调整；②施工方自购主要材料按信息价计算材差超概算编制基±5%以内进风险包干由施工单位承担；③自购主要材料按信息价计算材差超概算编制基±3%以外价差由建设单位承担。

3）地材价差，材料运杂费差，水、电价差，自发电成本增加成本材差费争取补偿。

3.索赔补偿

1）国家、地方政府收费项目：占用公路补偿费，材料进场的过路过桥费；河道管理费、河道采砂管理费，水土保持设施补偿费、防洪治理费、防汛费；卫生防疫费；乡村环保补偿费；2）涉及铁路、公路、电力、油气管线、水利（务）等部门的配合协调费及有关的过渡工程费用，施工安全监护和看护费，无缝线路开口费；3）非施工方原因增加的施工费用或引起的废弃工程；4）停工、窝工费，征地拆迁影响，工期拖延、工程终止索赔；5）地方原因施工干扰费，不可预见的外部障碍或条件索赔；6）其他索赔：如政策法令变化、业主推迟支付工程款、合同文件缺陷、其他承包商或第三方干扰索赔、额外勘探及检测、为其他承包商提供方便等原因引起的索赔；7）非合同约定的不可抗力造成损失费；8）工程保险索赔（人身意外险，第三方责任险、工程一切险、财产险）。

四、变更索赔成果如何巩固 一）、相关资料的闭环

总原则就是虚量做实、帐物相符、帐帐相符、帐证相符，能真实反映施工进度与物资消耗、资金支付的关系，能从工程变更、工程资料和竣工图真实反映施工过程（如桩基钻改挖的灌注砼时间逻辑、砼供应、工程资料和质保资料的对应性）。①对下合同（劳务分包、机械租赁、材料供应）主体合法性；②对上、对下计价工程数量的对应；③按照工程设计数量，认真做好材料采购、消耗的统一，材料节余的消化；④财务资金流向手续完备。

二）、注重后期的清算 保持业务人员相对固定，仔细分析和核对，算全该算的内容是关键，全面掌握梳理施工图工程量、合同清单、风险包干、工程变更、合同外新增工程、新增单价、索赔补偿费等。

三）、审计风险的防范

做好最终审计工作，做到工程依法合规。五、二次经营成果考核奖罚兑现

工程项目前期策划 篇7

日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能, 或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地整合各种经营资源的基础上, 对特定项目一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。房地产项目前期策划是指开发项目详规之前, 对房地产项目进行综合性设计和计划, 其内容以土地价值最大化策划为核心, 包含市场风险研究、土地综合利用研究、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面, 时间跨度自开发商委托日至规划批准确定之日止。

房地产项目前期策划是一种前瞻性预测活动, 需要对国家宏观政策趋势进行分析, 对项目规划要点及项目背景资料进行分析, 对市场进行认真细致的调查, 对各种数据、参数进行科学归纳和处理, 以分析论证为出发点, 对开发项目可行性进行总体评估。因此, 前期策划工作成功与否, 关系到项目开发的成败, 下面结合实际进行阐述。

2 房地产开发项目前期策划应注意的问题

2.1 降低项目开发经济风险

一个好的前期策划方案, 至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。因此, 认真做好开发项目前期策划工作, 科学指导项目开发, 能够降低项目的开发风险。做好前期策划工作, 首先, 要寻找高水平的专业策划公司, 要求公司有先进策划理念, 要明确策划主题, 力求做到策划方案具有独创性、先进性、可操作性。其次, 要收集好项目的基本情况, 包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况, 自筹资金规模、建设规模等等。数据、资料越全面, 越有利于项目科学分析。第三, 注重调查数据的来源和依据, 注重资料的综合分析。分析论证要有科学性, 对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定, 使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用, 从而降低风险。

2.2 避免虚假指标对项目的经济影响

房地产开发商为了最大限度降低投资风险, 往往寻找多个专业策划公司对开发项目进行前期策划。在同一个项目中, 不同的策划公司采用不同市调方法得出的数据和资料大相径庭。笔者发现有些策划公司自认为已经有一套成熟的市调方法和获取数据的有效途径, 其实他们在项目区域市场背景分析、宏观环境分析、城市概况及当地经济发展状况等所采用的数据并不是通过市调获得的, 而是抄袭来的, 或从相似项目的策划文案抄袭, 或套用别的公司在当地项目报告的数据。在获取城市年生产总值 (GDP) 、财政收入、城乡居民收入指标、城镇居民人均可支配收入指标的数据时, 主要去当地政府有关部门摘抄。如果盲目抄袭和使用这些数据, 不进行调查验证, 它反映出来的消费水平和消费能力可能是虚假的, 据此分析购房能力也是假的, 这就不利于对购房消费群体的确定、房价的定位及户型设计。因此, 开发商对前期策划市调数据要严格把关, 多方论证, 必要时组织自己的调研队伍, 避免虚假指标对项目的不良影响。

2.3 在项目实施过程中应不断修正、充实、完善前期策划方案

所有的房地产开发项目都必须有前期策划方案。方案根据内容和规模, 一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等。无论采用哪种策划模式, 再好的策划方案, 也只是一种前瞻性的预测, 其结论性的东西属于咨询性的意见, 它具有许多不可预测和不确定的因素, 对项目开发只具有指导性的意义, 并不能起到决定性的作用。因此, 开发商要正确理解前期策划的性质, 不要陷进“策划万能论”的误区, 更不能被策划方案牵着鼻子走, 要在项目事实过程中要根据实际情况, 不断修正、充实和完善前期策划方案的内容。

如贺州某房地产开发公司在开发远东国际城项目时, 决定采用深圳某策划公司提交的房地产前期策划方案。在实施过程中, 开发商根据策划方案总原则审视自身资金筹措情况, 适时调整开发节奏, 调整和修正有关数据。在项目建设期, 重点抓住项目投资有关数据和投入产出分析数据的调整和修正;在产品定位上, 根据实际情况对项目整体平面规划、功能分区、单体主力户型组合等内容和数据进行休整;特别对项目SWOT分析中的优势、劣势条件转换做到及时发现、及时调整应对方法;在项目开盘销售时, 则重点抓住价格定位数据进行修正和调整, 把前期策划方案与整个项目开发结合起来, 获得较好的经济效益。

需要指出的是, 只有在确认策划方案和理解策划方案理念的前提下作出对数据的修正、充实和调整才有意义。应该注意修正、充实、完善前期策划方案的过程要有一定超前性, 要注意阶段性的衔接, 以期达到最佳经济效益。

3 结束语

国家政策的调整, 房地产市场激烈的竞争, 人们购房的理性回归, 压缩了房地产的利润空间, 更加理性和稳健地开发房地产项目是整个房地产业新的趋势。因此, 加强前期策划有关问题研究, 避免不必要经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整, 房地产开发门槛提高, 加大了房地产项目开发的风险。如何加强房地产项目前期策划, 降低开发风险, 适应房地产市场竞争, 把有限的土地资源价值最大化已成为房地产业的最大课题。本文结合房地产开发项目前期策划的工作经验, 就遇到的一些问题从经济角度进行探讨。

浅谈工程项目的前期造价控制 篇8

关键词：工程造价；控制

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2011）18－0109－03

1工程造价控制的概念

随着我国国民经济的快速发展，工程建设事业也步入了较快的发展轨道，各行业投入了大量的资金进行基本建设。工程造价的控制逐渐成为人们的话题。工程项目建设是一个周期长、数量大的生产消费过程，从规划设计、建筑设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，但也受科学条件、技术条件的制约。工程造价的控制是一个动态的过程，如何采取多样化手段降低工程造价，使利润最大化和利益最大化，将成为整个工程相关行业的控制点。针对这些情况，必须对项目投资实施全过程进行有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。

所谓控制就是按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。

工程造价全过程控制分为3个阶段：即事前控制（决策、设计、招投标）、事中控制（施工阶段）、事后控制（竣工后结算审计）。不同的建设阶段对工程造价的影响程度不尽相同，人们普遍把造价控制的重点放在施工阶段，即由建设、施工、监理三方，从人、材、机、管理等多方面把关，严格控制施工费用的支出。而事实证明，建设工程造价控制的关键在于工程实施之前的投资决策与设计、招投标阶段。项目总的造价水平在此阶段已基本确定，因此加强项目前期工程造价的控制尤为重要。

2浅析前期几个阶段的工程造价控制

2.1决策阶段工程造价的控制

决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%～90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

2.1.1编制投资估算的必要性

投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件。在可行性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。

2.1.2合理的投资估算是设计的真实反映

在投资估算中，设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计的方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该将估算渗透到设计的全过程中，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足，投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。

在决策阶段，工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，财务能力、人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点；三是进行可行性研究，编制投资估价。对建设产品的市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价，编制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

2.2设计阶段工程造价的控制

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。合理的设计是控制工程造价的关键。影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准应全部确定；影响项目投资的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但对工程造价的影响度却占75%。

2.2.1实行招投标，优选设计方案

引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择优秀的设计方案，避免因工程设计落后造成投资损失。

2.2.2优化设计方案

搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服。建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对厂区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较，这两方面的设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对施工及投产后的生产、经营都有重大影响。在选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。要认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。在工业建设项目中，设备设计与造型过程中应尽量采用标准化、通用化和系列化生产的设备，尽量立足国内，对于需要进口的设备应注意与工艺流程相适应和与有关设备配套，不要重复引进。

2.2.3实行前期阶段的监理制度

通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反之，也促使设计单位改善管理、优化结构、提高水平，真正做到“量体裁衣”。

2.2.4积极推行限额设计

限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。

建立完整的限额设计管理办法，在设计单位编制设计概算的基础上，应与估算进行比较，把施工图预算的价格限制在设计概算与估算分析出的合理造价内，坚决杜绝不顾工程造价、随意加大安全系数的低质量设计。

投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。

2.2.5加强图纸会审工作

图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，以最小的代价获取最好效果。

2.3工程招投标阶段的工程造价控制

按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。作为我国工程造价治理改革的一个里程碑，2003年7月1日开始实施“工程量清单”计价方法。这是我国成为世贸成员国后，建筑业作为率先承诺对外开放的行业之一，与国际治理接轨的必然要求。2008年新的清单计价规范规定，全部使用国有资金投资或以国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。

招投标阶段工程造价控制的重点是招标文件的编制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等。

2.3.1招标文件是造价控制的关键

招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，它将直接影响工程造价的确定与控制，所以首先在编制过程中，应力求在文字上表达清楚，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则如果出现漏洞，就会成为施工单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。例如，暂定价是税前价还是税后价，对现场踏勘影响的施工措施费用的明确等。其次要建立科学合理的、透明的评标方法。

由于招标文件中相关合同条款约定是形成施工合同的重要内容，因此编制招标文件时必须注意以下几点：

（1）工程造价及相关项目约定应尽量包死，少留或不留活口，尽量减少暂定金额分项。

（2）对于可能在施工中增加较多的单项工程量，应约定当工程量增加超过a%后，该项单价下调b%。

（3）工程量清单所列分项外的可预见的变更情况，须约定一个可操纵的安排，如提前或拖延工期的奖励、惩罚办法等。

（4）对于市场价格差异较大的设备、装饰材料的功能、型号、技术要求、外观色彩应尽量做到详尽描叙、可约定一个上限价，要求承包商在施工前必须提供样品，在业主确认后才能施工，并保存，如所提供样品市场价达不到上限价时，业主有相应调低价格的权利。

（5）尽管造价师运用其拥有的专业技术能力来确保工程量清单的质量，但仍无法做到工程量清单尽量完美，必须建立纠错机制来确保不因清单的错漏形成造价失控。应建立以下机制：①建立工程量清单报价澄清制度。一些大型工程项目和装饰装修工程，特别是施工方案优劣直接影响报价的工程，在评标中往往会由于投标单位采用先进的施工工艺和优质材料，出现各家报价相差悬殊的现象。易造成采用了先进技术工艺、材料的投标单位失标甚至废标，使评标有失公平公道。因此，应参照国际惯例，建立工程量清单报价澄清制度，让投标单位在评标时有一个解释澄清的机会。主要是澄清投标方案的科学性、施工工艺的先进性、项目报价的公道性。②对得分最高的一、两家中标候选人的标函进行质询的机制。意在对投标函中有意无意的不明确处、遗漏项、错项和其他对招标文件有关要求规避行为进行剖析及质询，以确保各方的利益都不受损害。③中标后的工程量清单的复查机制。

2.3.2工程量清单是造价控制的核心内容

工程量清单是招标人编制标底的依据，是投标人报价的依据，也是工程竣工结算调整的依据。

工程量清单包括：①分部分项工程项目（指构成工程实体的项目）；②措施项目（指完成工程必须的非工程实体的项目，比如：安全文明施工、夜间施工、二次搬运、冬雨季施工、大型机械进出场、降水排水、地上地下设施临时保护、已完工程保护等）；③其他项目（暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费等）；④规费项目（包括工程排污费、养老、失业、医疗保险费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等）；⑤税金项目名称和相应数量等的明细清单。

分部分项工程量清单的项目特征是确定一个清单项目综合单价的重要依据，在编制工程量清单时必须对其项目特征进行准确和全面的描述，应根据清单计价规范中的要求，结合技术规范、标准图集、施工图纸、按照工程结构、使用材质、施工部位等予以详细而准确的表述和说明。可以说，准确的清单描述对准确的确定清单项目的综合单价具有决定性的作用。

招标中采用工程量清单计量，由业主提供清单，承包商再根据清单报价，而工程量清单本身的错、漏风险将由业主承担。因此应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否严格按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理。

2.3.3投标书的审查过程中，价格是关键、是竞争的核心

为实现合理低价中标，在评标之前先形成招标控制价，作为判断报价合理性的依据。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析，核查是否有单价过高或过低，特别是重点研究工程量大的项目单价，投标单位常采用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减少或不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算时，可达到追加工程款的目的。还应对施工方案的内容重点审查工程措施费用的项目单价。总之，要对工程总价、各个项目单价组成要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位。

2.3.4中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象

应设立建设工程施工合同审阅会签制度，有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围之内。严格禁止肢解合同。对一般规范性文本表述不清的内容要在补充协议条款中明确。

招投标阶段造价控制为施工中期及竣工后结算造价的控制垫定了扎实的基础。

3更新观念，科学管理

综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程。要有效地控制造价，必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，应建立一套科学完善的工程造价管理体系，严格控制决算超预算、预算超概算、概算超估算的“三超”现象。使工程的计价、审查、确定规范化、系列化，并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施，使各种资源得到充分合理的利用，从而最大限度地提高建设资金的投资效益。

On the Early Stage of the Project Cost Control

Zhang Runming

Abstract: Project cost control is a dynamic process, how to diversify the means of reducing construction costs, maximize profits and maximize the benefits, the construction－related industries will be the control points. Articles for this problem were discussed.