房屋置换协议
甲方：（被置换方）乙方：（置换方）
甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋置换有关事项，达成如下协议：
1、甲方自愿将坐落在 的面积为 ㎡（房屋产权证建筑面积平方米，该房屋的基本情况已载入本合同附件，附件包括房屋产权证及土地使用权证复印件、户主双方身份证复印件）的房屋与乙方置换，乙方同意置换，经甲乙双方协商置换地点为，面积为 ㎡。
2、甲乙双方在本协议签订后，乙方在两年内应交付甲方置换房屋（质量合格）。
3、合同签订后，乙方支付甲方置换定金人民币 万元整（￥
元），该定金在今后甲乙双方合同履行时，包干用于甲方搬迁费、房租等一切费用，该定金同时作为乙方支付给甲方的房屋置换补偿资金。
4、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方处理，并承担民事责任，因此造成乙方的损失由甲方赔偿人民币伍拾万元整。
5、违约责任，甲方违约则见本协议第4条，乙方违约按两年后房屋市场评估价再加 %赔偿给甲方。
6、甲乙双方应积极配合办理房屋相关手续。
7、所有置换房屋原则上统一安置在。
8、如受人力不可抗拒的自然灾害影响房屋置换时间，双方不承担责任。
9、本合同履行过程中，甲乙双方责任和义务经过县公证处公证。
10、本合同一式三份，甲、乙双方及县公证处各执一份，均具有同等效力。本合同一经甲乙双方签字盖章，立即生效。
甲 方： 乙 方：
身份证号码： 身份证号码：
联 系 方式： 联 系 方 式：
一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义
《宪法》第十条规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
土地的所有权与使用权分离,使用者只享有土地使用权,这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收,《征收条例》作了明确的规定,而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定,只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。
从实践来看,房屋征收搬迁主要有三种类型:一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前,适用《城市房屋拆迁管理条例》(简称《拆迁条例》),在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后,拆迁为征收所取代,对于因公共利益需要征收房屋的,由市县级人民政府作出征收决定实施征收,对房屋所有权人进行补偿和安置,土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中,按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此,协议搬迁方式可定义为:为了项目建设需要,对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物,根据民事自治的原则,通过协商签订补偿安置协议,给予房地产所有权人合理补偿和安置,实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。
二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析
我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要,与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖,所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4 年多时间,对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定,其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要,比过去缩小很多,而城乡建设、经济社会发展(包括项目建设、城中村改造等)对土地的需求并没有减少,因而出现了以民事的方式解决困局而打“擦边球”的现象。
据笔者调查,《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为:房屋征收项目少,一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右,有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例,今年以来实施征收项目(含上年结转)30个,占征收搬迁项目总数的26%。11个县(市、区)有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大,一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上,甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114 个征收搬迁项目,其中协商搬迁项目84 个、占74%,完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的信访矛盾总体呈现下降趋势,但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的信访呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年,甚至更长时间的遗留问题,仍在不断信访和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范,信息公开不够,尺度把握上区域之间差异较大,导致被搬迁人诉讼和信访比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面:
一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施,受制于老城区存量国有土地开发成本高,新征集体土地指标紧、难度大、周期长等,基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收,征地手续难到位难以实施征地拆迁,只能采取协议搬迁的方法解决问题。
二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造,历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况,按照房屋征收的程序难以进行,采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体,国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台,现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定,在征地过程中一般也不作处理,而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复,行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。
三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考
协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则,签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。
一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中,协议搬迁方式离不开基层组织的推进,项目建设同样为政府行为,这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为,协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体,更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色,这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。
二是搬迁协议的属性定位和形式要求。利用民法的意思自治原则破解用地和项目建设难题应当把握好协议的过程和形式。协议搬迁方案应当广泛征求意见,协议的过程应当充分协商,不应违背当事人的意愿。《行政诉讼法》修订后,对于房屋征收补偿协议所涉及的诉讼是作为行政案件处理的,协议搬迁既然定位为民事行为,就应避免政府和基层组织的直接介入;搬迁协议的内容和格式也不宜采用征收协议格式,这样能够真正体现其民事性质。
我和丈夫因感情不合，去年办理了离婚手续，孩子不满三岁。我们在离婚协议中约定，离婚后，孩子由我抚养，将我们共同所有的房屋赠与孩子。前夫则搬了出去。前几天，前夫突然找上门来，说他再婚需要房子，房子赠与孩子说是说了，可并没有过户到孩子的名下，他要撤销赠与，重新和我商量房屋的分割问题。请问：前夫撤销赠与的主张能否得到法律的支持？
答：
乙方业主： 甲方 房屋位置
乙方 房屋位置世纪佳园高层2单元701建筑面积为96平方米。经双方友好协商就上述房屋交换事宜达成协议。内容如下：
第一条：甲乙双方同意将上述两处房屋进行交换（建筑面积乙方补给甲方差价10000.00元）。
第二条：甲乙双方承诺，上述两处房屋进行交换均已征得本户主及其家属成员同意，并保证对方今后可参加任何性质的房改。
第三条：双方同意在本协议签定后三日内办理各项手续，房屋交换后接受原物业管理单位对物业进行统一管理。
第四条：在办理手续过程中所发生的费用由双方自行承担。
第五条：本协议签定生效后，除不可抗力的因素外，双方不得撤消合同。如因单方原因造成本合同终止，应先退还房屋或补偿款，同时违约方将支付房屋总价值3%作为违约金支付给对方。
第六条：本协议自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可另签补充协议，本协议的附件和双方签订的补充协议，为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第七条：本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的双方同意按以下方式解决纠纷：
(一)、提交扎内蒙古兴安盟扎赉特旗仲裁委员会仲裁;
(二)、任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第八条：本协议正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方业主：乙方业主：
身份证号码：身份证号码：
地址：地址：
电话： 电话；
甲方（现住户）： 乙方（承建方）：
经甲乙双方平等有好协商认可，同意将甲方位于
置换给乙方换置新房，现达成协议如下：
一、置换条件及标准
甲方将老房交付给乙方新建楼房换置，按原始证件（土地证和房产证）总面积置换
:
置换新房总建筑面积，根据设计图自选。如置换面积上有差别，按市价相互找补对方。
二、甲方乙方的权利和义务
①甲方应维护乙方办好新建履行前期工作，（包括协助办理各项手续，签名言证授权，房屋产权、土地证过户等）同时在舆论上配合乙方对外称甲方建房，协调好邻里之间的有关问题，在施工过程中，如左邻右舍，前后邻居无理取闹甲方乙方都有权利和义务维护双方的利益不受损害，如出现问题尽量将损失降到最底，双方有责任负责调解矛盾和共同承担责任及相关经济损失。
②甲乙双方在订立房屋地置换协议签字后，乙方付押金壹万元。甲方在收取乙方壹万元后，将原始土地证、产权证、交于乙方办理土地过户手续，其费用由乙方承担，且集体变国有土地证费用由甲方承担，乙方概不负责任何经济费用。待乙方房屋一楼盖板时，甲方退押金壹万元给乙方。
③甲方做乙方施工前的一切准备，如路通、水通、电通（三相电），但费用由乙方承担，甲方应妥善处理人员及生活用品转移，待乙方通知后及时搬迁。
④甲方无权限制乙方所建房屋的建筑层高，以及整体规划和楼层格局。
⑤公用声控门按新户平均摊，楼梯扶手由乙方承担。⑥甲方将土地产权证过户乙方后，只能用于建房，乙方不得私自转让、抵押、变更，否则后果自负。
⑦甲、乙双方置换协议鉴定后，严格按照合同协议条款执行，任何一方不得违规和终止合同，否则，违规方向另一方赔付拾万元作为前期费用补偿。
⑧本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份存档，由律师公证保管，其费用由双方共同承担，协议签字之日起生效。
甲方：
乙方：
甲方：________(以下简称“出租方”)
地址：________
法定代表人：________
乙方：________(以下简称“承租方”)
地址：________
法定代表人：________
鉴于甲乙双方于____年____月____日签署了房屋租赁协议(以下简称“租赁协议”)，现因故需要终止该租赁协议。
因此，双方经友好协商，达成以下终止协议：
一、终止事项
1.1双方同意，自____年____月____日起，终止租赁协议。
二、房屋归还
2.1承租方应于____年____月____日前将租赁房屋归还给出租方，同时结清房租、水费、电费等各项费用。
三、责任与义务
3.1承租方在租赁期间所产生的一切费用及责任，由承租方自行承担。
3.2出租方在房屋租赁期间，应保证房屋质量及设施的正常使用，如因出租方原因导致承租方无法正常使用房屋的，出租方应承担相应的赔偿责任。
四、违约责任
4.1本协议生效后，任何一方不得擅自变更或解除本协议。如因任意一方原因导致本协议被变更或解除的，违约方应向守约方支付____元人民币作为违约金，并承担由此造成的全部损失。
五、其他事项
5.1本协议一式两份，出租方和承租方各执一份，具有同等法律效力。
5.2本协议自双方签字(盖章)之日起生效。
六、争议解决
6.1本协议如发生争议，双方应友好协商解决;协商不成的，任何一方均有权向出租方所在地人民法院提起诉讼。
甲方(盖章)：________
法定代表人(签字)：________
日期：____年____月____日
乙方(盖章)：________
法定代表人(签字)：________
北新房屋自成立之日起, 始终坚持的经营宗旨是致力于提高中国住宅产业化水平, 致力于节约资源, 保护环境, 并为社会可持续发展做出应尽的贡献。这一初衷及宗旨在北新房屋八年来的经营过程中始终如一、未曾动摇。其经营路线也是集合资公司股东各自的优势, 充分利用世界范围内的技术、管理、资本、品牌资源, 以产业先锋的姿态, 包纳产业上下游同盟, 使企业迅速成长为世界一流、中国最优秀的工厂化房屋及住宅部品、部件运营商。同时更多地肩负着推进中国轻钢结构体系工厂化住宅的研发、生产、成果转化、市场应用等重任, 使“北新”的薄板钢骨体系工厂化住宅将成为我国新型节能环保型住宅的主导产品。
传统建筑所使用的建筑材料与生产方式技术含量低, 不但难以提高住宅的质量和性能, 而且耗费大量能源和资源, 不适应发展“节能省地型住宅”的需要。而作为北新房屋的技术核心的轻钢结构建筑体系, 普遍采用复合保温墙体技术, 不但质轻墙薄, 且节能效果显著。因此, 改革生产方式, 依靠科技进步, 走新型工业化的发展道路, 从而实现住宅建设增长方式的根本转变势在必行。
住宅的建造和使用对资源占用和消耗都是巨大的, 初步统计测算, 城市建成区用地的30%用于住宅建设, 城市水资源的32%在住宅中消耗, 建筑能耗占全国总能耗27.5%左右, 住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%, 水泥用量占全国总用量的17.6%, 因此住宅部品化是发展循环经济、建设资源节约型社会最为重要的载体之一。中央提出的大力发展“节能省地型住宅和公共建筑”, 是我国住宅建设发展的战略方针。全面发展“节能省地型住宅”, 事关促进经济结构调整和经济增长方式转变的大局。传统生产方式不能适应建设“节能省地型住宅”的需要, 而住宅产业化是发展“节能省地型住宅”的实施手段。住宅产业化的主要任务就是科技成果的产业化和生产方式的工业化, 其实现方式是以住宅的开发建设为平台, 将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种行业进行有机集成和链接, 形成产业链条, 使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上, 从而实现资源利用和经济效益最大化。
北新房屋现代工业化住宅的生产方式不仅会大大减少资源浪费, 并通过规模效益降低造价, 大大提升住宅的性能价格比。现代工业化住宅建造体系, 采用工业化结构体系和通用部品体系, 工厂预制程度较高, 可基本实现现场干作业组装装配施工, 不但提高生产效率, 还可节约可观的能源和材料, 减少施工垃圾和废弃物。根据发达国家的经验, 一般节材率可达20%左右、节水率达60%以上。如果按照与当前国际先进水准看齐的话, 比照当前我国住宅建造和使用的物耗水平, 至少还有节能30~50%、节水15~20%的潜力。
【关键词】 股权置换 成本 直接成本 间接成本
随着国内企业并购热潮的来临，越来越多的企业选择使用并购来扩大自己的企业规模。但在诸多的国内企业并购案中，根据统计数字，国内并购的企业只有4%，并购后盈利。其余企业或并购后没有变化，或并购后企业亏损。通过对此次康师傅饮品与百事公司（中国）的股权置换事件，分析企业并购成本，尤其是对企业影响深远的间接成本。
1. 康师傅饮品公司的成本与利益
1.1直接成本与收益
英国金融时报的报导指出，百事中国的瓶装厂业务价值在6亿美元左右。康师傅饮品在此次联盟过程中，获得了百事公司（中国）24家瓶装厂，康师傅饮品控股则成为百事碳酸饮料的特许装瓶商，还获得了百事旗下的纯果乐、佳得乐等非碳酸饮料业务的分销和生产。而康师傅饮品本次付出的5%的股权价值5500万美元。
直接成本上看，康师傅饮品是大赚特赚，5%股权置换了11倍的资产，更重要的是只用5%就置换了国际型大企业的中国大部分资产及运营权。从直接成本来看，康师傅饮品不论在企业利润上和企业价值上，都获得了极大的收益。
1.2间接成本
优质股权换巨亏瓶装厂，售未来股权利益。康百联合，根据截至2011年6月30日，康师傅饮品控股资产净值约为11亿美元，2010年实现税后盈利2.63亿美元，康师傅付出了5500万美元的股权，在2015年10月底之前，百事将有权以现金认购康师傅饮品的额外15%股份；百事公司（中国）的24个瓶装厂因管理不善导致严重亏损，2011年和2012年原有的问题没有得到改善，加上康百联盟对百事运营产生的影响，预计2011年和2012年康师傅收购的24个瓶装厂产生的亏损会超过2009年和2010年的亏损（2009年亏损4550万美元、2010年亏损1.756亿美元）。
联盟后的瓶装厂及康师傅饮品人员的补偿金支出。在康师傅饮品与百事公司（中国）联盟后不久，百事各地灌装厂的员工就闹起了“維权事件”。依照康师傅饮品给百事员工的安置方法，预计康师傅饮品至今已经付给百事可乐24个瓶装厂近3万名员工余约3亿元的员工经济补偿金，同时加上康师傅公司为康师傅百事联盟成功，给康师傅员工的奖金已近2亿元。因康师傅百事联盟所付出已经近5亿元。另，康师傅承诺百事灌装厂的现有员工将获得为期两年的聘用保障，员工的岗位、薪酬、待遇等劳动合同条款将维持不变。距康师傅饮品承诺的2年内不做任何改变还有1年时间，2014年康师傅是否还会继续支付更多的补偿金，暂时无法计算。
合并后运营，或缺大量管理人才，产生大规模劳动纠纷。现康百联盟后，两个公司独立运营。如果独立运营，势必会有违康百联合的初衷，不能产生规模效应。康师傅势必会将康师傅饮品的管理模式带入百事公司、将康师傅的管理层派驻百事的瓶装厂。但康师傅于2011年开始一直在精简人力，本公司的管理人员尚不充足，如合并后要派驻至百事，势必会降低康师傅的管理水平。同时，康师傅员工进入百事，势必会产生百事员工的抵触，很容易再次爆发员工闹事，产生新的员工补偿金或罢工损失。
承担百事公司（中国）24各瓶装厂未来的亏损，影响康师傅饮品公司的业绩。百事可乐公司（中国）因管理不善导致2009年亏损4550万美元，2010年亏损至1.756亿美元。加上收购后的诸多不利因素，2012和2013年百事可乐注定会面临更大的亏损，而这两年的巨额，均要由康师傅饮品承担。同时，2014年康师傅正式接手百事的24个瓶装厂，是否会立刻扭亏为盈，还是个未知数。根据哈佛商学院的统计资料来看，并购后当年能够成功扭亏为盈的企业只占到并购总数的4%。根据这个数字，我们可以看到，康师傅面临的压力会很大。按照2010年的亏损数字来看，康师傅饮品至少要承担3年亏损，约5.1亿美元。这样就降低了康师傅公司的盈利能力。
运营百事产品，成功与否都承担风险。康师傅运营百事公司的产品，如果运营成功，将会为自己培养出强大的竞争对手冲击康师傅自己产品的销量；而在百事碳酸饮料部分，浓缩汁的成本占到了总成本的三分之一，而康师傅并没有浓缩汁的定价话语权。如果康师傅饮品运行百事产品失利，继续产生巨亏，会影响到公众对康师傅的认可，或会影响到康师傅自自有产品在市场中的地位。
2. 百事公司的成本与利益
2.1直接成本
以6亿美元换5500万美元，单在交换成本上看，这一次换购百事公司输了，而且输的很惨。那我们看看百事的间接成本。
2.2间接成本与获利
百事公司（中国）的百事旗下的纯果乐、佳得乐等非碳酸饮料业务的分销和生产将交予康师傅饮品公司运营，分销、生产方面的合作均于2050年底届满。以上是百事公司付出的间接成本，通过上述成本百事获得的收益如下：
未来的利益。在2015年10月底之前，百事将有权以现金认购康师傅饮品的额外15%股份。巴克莱公司的分析人士估计，康师傅饮品20%股权的潜在商业价值达到142亿美元。
掌握产业链的高利润环节，剥离亏损资产。在碳酸饮料产业链条中，毛利率较高的是上游的浓缩液生产与销售(高达50%一60%)，中游的瓶装业务毛利率较低（仅为10%~15%）。康师傅在公告中披露，由于原材料成本大幅增加影响盈利能力，2009年，百事在华瓶装厂业务的税后亏损额为4550万美元，2010年，百事在华瓶装业务更是亏损至1.756亿美元。百事公司的短期巨亏的资产——24个瓶装厂剥离，与此，百事公司（中国）剥离毛利率较低业务；同时，保留高毛利浓缩液生产、销售业务，继续赚取高额利润。甚至百事公司还可以继续提高浓缩液的价格，因为康师傅饮品不会因为浓缩液的高价而拒绝生产，而使换购的资产快速贬值。
保留品牌，借助优势资源。康百联盟后，百事公司（中国）将继续拥有百事得品牌，产品的生产及运营均由康师傅饮品负责。在销售通路和生产成本的控制方面，康师傅饮品的优势要远大于百事。在2050年合作结束后，在康师傅饮品生产和通路渠道的帮助下，百事公司必将成为康师傅饮品的劲敌，而这一切，百事几乎没有付出。
结论
通过对康师傅饮品公司与百事公司（中国）的直接成本和间接成本分析，我们不难看出，康师傅饮品短期来看，获得了巨大的利益，但在长期来看，间接付出的成本将很大，并且很多成本短期内无法估算。而百事公司（中国）短期来看虽然是付出了小的成本，但长远看来，几乎没有任何成本的付出，就会获得不菲的分红与产品在市场上的强劲增长。
通过此案例，应该给国内急于想扩张或走出国门的企业一些警示。快速的扩张和快速的走出国门固然重要，但是不要因为急于想走出国门或者快速扩大规模，使用优质的股权而购买劣质的资产，通过简单的增加产量而扩大规模，而放弃了远期的利益。国内的企业在收购、并购的过程中，尤其是股权置换的过程中，一定要以此案例为教训，避免使用长期利益换短期的成果，舍弃了长期的利益，将是企业股权置换的最大成本。
文件编号 TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089 房 屋 买 卖 协 议
卖方（以下称 甲方）：____________________________
买方（以下称 乙方）：____________________________
依据 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规之规定，买卖甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：
第一条 ：
房屋基本情况
乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市______________________________________，产权证第_____________________号，建筑面积_______________平方米的房产一套。
第二条：付款方式
1． 双方议定上述房产出售价格为￥：________________________元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
2． 甲方收到乙方定金￥：______________________元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。（以收据收条为准）3． 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款￥：__________________元整。（以收据收条为准）
4． 余款￥：_____________________元整，由银行直接划拨给甲方 5． 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
第三条：房屋过户 甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第四条：双方责任 1． 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2． 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。（室内现有物品家电、家具等随房屋交接赠送给乙方）。
3． 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4． 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5． 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6． 房屋公共维修基金随房产转移。
第五条：合同变更 1．在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2． 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第六条：违约责任 本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。
第七条：合同争议的解决 本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。
第九条：本合同共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
第十条：其他约定 ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
甲
方：
________ _____________ __
乙
方：
______________ __ ___________
身份证号：
__ ________ ____ _____ _
身份证号：___ _________ __ _______ _____电
话：
_______________________
电
话：
______ ____________________ __
现
住
址：
____________________
现
住
址：______ ______ ____ ________ __
签约日期：
________ 年 ____ 月 ___ 日
签约日期：_ __ _ __ ____ ____ 年____ 月 ___ 日
双方身份证复印件粘贴处：
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
原乙方承租甲方位于的房产，每月租金为元，租房押金是元，租用到期日期为年月日，现由于乙方工作变动，要求提前终止租赁合同。经双方协商，达成以下退租协议：
一、乙方租用该房屋租期提前于年月日结束，租金支付到年月日为止。自年月日起该房屋由甲方收回自行处置，甲乙双方原签订的房屋租赁合同即行废止。
二、乙方须于年月日将该房屋清理移交甲方，每逾期一天，乙方须支付月租金3%的滞纳金。
三、乙方须在年月日房屋移交前，将自已的私人物品及时清走，否则甲方有权将乙方遗留的私人物品当作垃圾清掉，由此造成的损失由乙方自行负责。
四、乙方在清理移交该房屋过程中，须保证房屋结构与承租前一致、保证屋内的设备、家私、家电完好。否则甲方有权要求乙方赔偿。乙方将所有钥匙，交还给甲方，并且承诺没有复制翻配。
五、乙方在移交房屋前，应将拖欠的物业管理费、水费、电费、燃气费、卫生管理费等费用结清。
六、乙方承诺将年月日签订租房合同时缴纳的元押金作为违约金及甲方租房误期补偿款。
七、该房屋退租后，甲、乙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。
八、补充协议：
1、2、八、此本协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同样的法律效力。
九、本协议自签订之日起生效，甲乙双方应共同遵守。若有纠纷，双方应该友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权向房屋所在地人民法院起诉。
甲方：乙方：
身份证：身份证：
在场人：
1 资料与方法
1.1 一般资料
将2014年3月～2015年1月我院关节、运动医学病房膝关节内侧骨性关节炎患者75例随机分为UKA组及TKA组,其中UKA组患者共30例,男13例,女17例;左膝15例,右膝17例;年龄53～78岁;术前美国特种外科医院(HSS)评分为(67.41±2.93)分。TKA组患者45例,男19例,女26例;左膝23例,右膝27例;年龄61～80岁;术前HSS评分为(58.78±5.64)分。两组性别、年龄、患肢分布及术前HSS评分比较,差异无统计学意义(P>0.05),具有可比性
1.2 纳入标准
①膝关节内侧间室骨关节炎;②膝关节外侧间室正常或轻度退变;③膝关节内翻<15°、屈曲挛缩≤15°;④膝关节屈曲≥90°;⑤膝关节韧带结构及功能完整;⑥年龄>50岁。
1.3 方法
1.3.1 假体选择
两组患者均由同一组医师完成,两组均行关节镜探查,UKA组使用Oxford phaseⅢ假体,TKA组使用Nexgen和Vanguard假体。
1.3.2 术后处理
UKA组术后常规24 h内拔除引流管,手术当日行股四头肌收缩锻炼,次日拔除引流管后行膝关节手法被动活动(膝关节屈伸0°～45°),术后第3天行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～45°),术后第4～6天行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～90°),术后1周行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～110°),并在助行器辅助下无负重行走锻炼。术后10 d负重下行走锻炼,术后2周左右拆线。TKA组术后常规24～48 h内拔除引流管,手术当日及次日行股四头肌收缩锻炼,术后第3～5天行膝关节手法被动活动(膝关节屈伸0°～45°),术后第6～7天行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～45°),术后1周行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～90°),并在助行器辅助下无负重行走锻炼。术后10 d行CPM膝关节被动活动(膝关节屈伸0°～110°),并在负重下行走锻炼,术后2周左右拆线。两组患者均嘱术后3个月、6个月、1年返院行HSS评分及X线检查。
1.4 统计学方法
采用SPSS 19.0统计学软件进行数据分析,计量资料数据用均数±标准差()表示,组间两两比较采用LSD-t检验;计数资料用率表示,组间比较采用χ2检验,以P<0.05为差异有统计学意义。
2 结果
2.1 两组患者手术情况比较
UKA组患者出血量、术后引流量均明显少于TKA组,差异均有高度统计学意义(P<0.01),而两组手术时间比较差异无统计学意义(P>0.05),见表1。术后切口均一期愈合,无关节感染及下肢静脉血栓形成等早期并发症发生。随访1年过程中,无假体松动,脱位等严重并发症。
2.2 两组患者手术前后HSS评分比较
术后两组患者HSS评分,均较术前明显提高,差异均有高度统计学意义(P<0.01),术后UKA组HSS评分明显优于TKA组,差异均有高度统计学意义(P<0.01)。见表2。
注:与本组术前比较,*P<0.01;HSS:美国特种外科医院
3 讨论
膝关节骨关节炎是困扰老年人常见的疾病之一,对于重度膝关节骨关节炎,多选择行人工膝关节置换,目前较为常见术式是TKA。而Satku[3]发现在行TKA患者中,5%～20%为单间室病变。针对膝关节单间室骨关节炎患者术式选择,国内外还存在争议。目前治疗单侧间室膝关节骨性关节炎的方法包括胫骨高位截骨(UTO),全膝关节置换(TKA)及UKA。UTO的主要优势在于保留膝关节关节结构,主要适用年龄较小及对活动要求较高的患者。TKA适用于大部分膝关节骨性关节炎患者,但是其不可避免的破坏正常的膝关节结构,损伤较大。
1973年Mamor率先报道了UKA,由于早期的临床疗效不理想,翻修率高,UKA的发展曾一度受到限制。随着现代医学对骨性关节炎逐步认识,单髁置换适应证深入研究及假体、手术器械的改进,单髁置换的疗效完全可以与全膝置换相媲美。与TKA相比,UKA具有以下优点[4]:①UKA仅处理软骨损伤间室,避免损伤正常的膝关节结构。②避免损伤前交叉韧带,保留膝关节本体感觉[5]。③截骨量少,保留骨组织,为远期行翻修手术提供条件。④术后出血量小,术后康复快等诸多优点[6]。据Pietschmann等[7]及Kristensen等[8]报道,使用OxfordⅢ假体置换的患者,在术后活动方面也具有较高的满意度。国内唐恒涛等[9]报道使用OxfordⅢ假体置换患者中期效果也令人满意,其15年假体生存率达93%[10,11]。
相比TKA,UKA要求严格的手术适应证是其局限性之一,UKA的适应证包括[11]:①体征:疼痛严重,保守治疗无效,需要关节置换;屈曲畸形<15°。②放射学体征:内侧间室软骨全层缺损,Ahlback分期Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ期;外侧间室保留全层软骨;胫骨平台后方关节面完整;关节内翻畸形可手法矫正。③术中征象:前交叉韧带完整;外侧间室中央部软骨完好。但伴随关节镜技术的发展及应用,关节镜具有近乎肉眼直视观察及微创治疗的特点,可精确把握UKA手术适应证[13,14,15]。
本组研究中,两组临床效果是令人满意的,UKA组术中出血量引流量明显少于TKA组。通过对比UKA组及TKA组术后HSS评分发现,UKA组术后恢复效果较TKA组显著。1年随访发现,UKA后患者近期恢复速度明显高于TKA患者。但是UKA同样存在不足之处:适应证相对较狭窄;需要手术医师有大量的手术经验;假体定位不准、下肢力线测定差异及外侧间室的应力改变[16]。
甲方：（下称甲方）育才小区证件号码：
乙方：身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商，就乙方向甲方预订育才小区商品房事宜，订立本协议。
第一条乙方向甲方预订荆门市掇刀区团林铺镇育才小区____幢____单元_______号的房屋(以下简称该房屋)。该房屋为砖混现浇结构，该房屋建筑面积为_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，公摊面积为____平方米，面积以房产局实测数据出具为准。该房用途为____。
第二条协议价款乙方预订的该房屋每平方米买卖单价为人民币______________，乙方采取一次性付款方式。
第三条 付款方式乙方同意签订本协议时，支付订金人民币_________元（此订金在最后的房屋余款中抵作房款冲减）。甲方在取得该楼盘预售许可证7天之内，乙方凭甲方所出示的建房五证原件即（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证）付房屋首付款人民币__________________。甲方在房产手续齐全、验收合格、向乙方交房时，乙方付款人民币____________。
第四条 甲方职责
1、甲方保证交付乙方房产时，保证该房产权属清楚。并于_____年_____月之前验收合格，交付房屋给乙方，且甲方交房时保证乙方水、电、路通，负责进户水、电开户费。
2、面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。甲方在乙方提出退房之
日起30日将乙方已付房价款退还给乙方，同时支付已付房价款利息。如果乙方不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由乙方补足;超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由甲方返还乙方。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。
3、甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况作为商品房预(出)售合同的附件。
4、甲方不得在签订本协议前有该房屋已存在的抵押、预租、查封等现象。
5、甲方在商品房交付前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。也就说面积实测表上的数据是由房产测绘部门出具的。
第五条 乙方职责甲方在取得预售许可证7日之内通知乙方到甲方售楼处，与甲方协商签订购房合同。
第六条 违约责任本协议一经签订，即产生法律效力，甲乙双方不得违约。甲方违约，退还乙方已支付的全部房款，且双倍返还订（定）金。乙方违约订（定）金不退。
第七条 本协议一式叁份，甲乙双方各持一份，________执一份。
甲方(签字)：_________乙方(签字)：_________
甲方：冯刚身份证号：***617
乙方：杨元兰身份证号：***928
中间人：毛兢业身份证号：***017
经甲、乙双方协商，甲方（冯刚）本着自愿的原则，将2009年元月1日向安顺鼎城房地产开发有限公司购买的房屋（蓝天花园1—2号楼第五层1-5-1套房）名额转让给乙方（杨元兰）。双方协议如下：
一、甲、乙双方负责向鼎城房地产开发有限公司协商转让事项，将甲方（冯刚）姓名更改为乙方（杨元兰），姓名更换为乙方后，该套房屋（蓝天花园1—2号楼第五层1-5-1），乙方（杨元兰）是唯一所有者。
二、乙方一次性付清所有购房款人民币贰拾贰万伍仟肆佰元整（225400.00元），以前甲方所付首期款人民币捌万元整（80000.00元）由开发商从购房总价中扣还给甲方。
三、甲、乙双方协商转让价为2160元/m2，此单价不受房屋开发商的开盘价影响，房屋差价人民币贰万叁仟元整（23000.00元）由乙方一次性付给甲方。
四、乙方与房屋开发商签订购房合同后，此房屋的任何事项与甲方无关。
五、甲方和开发商的借款利息由甲方和开发商协商，乙方概不负责。
六、本协议一式三份，甲、乙、中间人三方各一份。
七、本协议签字之日起，在此前甲方与开发商签订的协议全部无效。
八、本协议从签字之日起生效。
甲方签字：乙方签字：
中间人签字：
一、关于公司股东转让股权时其他股东的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《公司法》第72条对有限责任公司的股权转让有如下规定:“经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的, 协商确定各自的购买比例;协商不成的, 按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”。例如:有限责任公司甲 (以下简称甲公司) 与其他自然人或法人、非法人组织乙、丙共同所有一处房屋, 甲公司股东之一张某将转让自己的股权。这时, 是否会涉及甲公司其他股东与房屋共有人乙、丙的优先购买权竞合呢?笔者认为, 公司股东转让股权的行为产生的优先购买权与房屋所有权转让时产生的优先购买权是两个不同的法律概念, 由不同的法律规范调整, 此时并不会发生房屋转让优先购买权的竞合。因为张某转让股权是房屋共有权人之一甲公司内部的股权份额变化, 这种变化对外并不涉及其他房屋共有人利益, 无论甲公司股东及股权结构怎样变, 房屋所有权对外的公示效力并没有产生变化, 也就是说这种股权转让行为是股权的交易行为而不是房屋所有权的交易行为, 或者说不是甲公司作为房屋共有权人之一以公司名义对外处置其共有份额的行为。无论该股权最终是由其他股东取得还是由公司原股东之外的人取得, 并不导致公司对房屋的共有权发生变化或转移。所以, 在张某转让股权时谈不上乙、丙有无优先购买的问题, 也不发生房屋优先购买权的竞合。
另外, 如果这里的甲公司为股份有限公司, 根据《公司法》的相关规定, 股份转让是公开、公平的, 其他股东并无优先购买的权利, 这就更谈不上对房屋所有权的优先购买权了。发生股东转让股份时, 房屋的所有权同样不发生转移, 所以房屋的其他共有人也谈不上行使优先购买权的条件。
《中外合资经营企业法实施条例》第23条规定:“合营一方转让其全部或部分出资额时, 合营他方有优先购买权”。由于合营企业的形式为有限责任公司, 如果出现类似以上的情形, 同理, 合营一方转让其出资额首先是合营企业内部财产的转移, 不是合营企业本身转让房屋所有权, 所以也不涉及其他房屋共有人优先购买的问题。
二、关于合伙企业中合伙人的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《合伙企业法》第23条规定:“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的, 在同等条件下, 其他合伙人有优先购买权;但是, 合伙协议另有约定的除外”。合伙企业与他人共有房屋的情况一般为:房屋的按份共有人将其共有份额向合伙企业出资或合伙企业成立后再与他人按份共有房屋。当合伙企业的合伙人有转让合伙企业中的财产份额时, 即存在合伙人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权竞合的情形。理由主要有:1.在前述第一种情形下, 要么另外的按份共有人同样为合伙人之一, 要么共有人之一投资时已征得或应视为其他共有人同意, 则应视为其他共有人同意遵守《合伙企业法》中关于合伙财产转让的相关规定。在后一种情形下, 由于这种属于合伙企业内部的财产份额变化, 不是合伙企业作为共有权人对外处置转让财产份额的情形, 而是以合伙人身份转让的财产份额, 并非以按份共有权人之一转让的财产份额, 因此应优先适用《合伙企业法》的规定。2.从法理上分析, 合伙企业是以人合为主的非法人组织, 合伙人之间的关系主要以相互信任为基础, 若合伙企业外的其他共有人优先购买权优于合伙人优先购买权, 必然导致合伙企业内部权力构架、企业治理结构的紊乱, 不利于企业发展和经济发展。
三、关于经济适用住房转让中是否涉及优先购买权的问题。《经济适用住房管理办法》第30条规定:“购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。笔者认为, 依据《经济适用住房管理办法》第1条规定, 该办法是为改进和规范经济适用住房制度, 保护当事人合法权益而制定的。因此, 该规定也是行政机关从行政管理的角度为规范经济适用住房交易制度而制定的法律规范, 而非规定当事人民事权利义务的法律规范, “回购”是从经济适用住房交易管理制度的角度考虑, 故此处并不涉及房屋优先购买权问题。
《已购公有住房和经济适用房上市管理暂行办法》第6条关于已购公有住房和经济适用住房上市出售应提交的材料有:“同住成年人同意上市出售的书面意见”。笔者认为:并不意味着其具有优先购买权, 这也同样只是对经济适用房交易制度的管理规定, 应作为上市出售的一个条件来理解。因为经济适用房是政府政策性供房, 具有很强的保障性和社会福利性, 是为保障低收入家庭的居住条件才有此管理规范的, 因此并不涉及优先购买权问题。第6条还规定“个人拥有部分产权的住房, 还应当提供产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见”。笔者认为, 当房屋符合上市交易的其他条件时, 由于个人拥有的是部分产权 (一般情况下另外部分产权为个人所在单位) , 这时个人与单位形成了共有关系, 当个人对外出售房屋时 (这里应当指个人所有的产权份额) , 单位作为共有人理应做出保留或放弃优先购买权的意思表示。
四、最高人民法院《贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《意见》) 第92条规定:“共同共有财产分割后, 一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时, 如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用, 其他原共有人主张优先购买权的, 应当予以支持”。笔者认为:《意见》颁布日期为1988年, 这时期对共同共有房屋分割后的权属登记没有具体的法律、法规、办法或文件指导, 而目前这方面的相关规定较为完善。当这里的“财产”所指为房屋时, 如果共同共有的房屋能够分割, 则能够按照目前的相关规定申请登记为若干个独立的所有权并分别载入房屋登记簿。也就是说既然能够分割, 就能够独立使用, 分割之前共同使用的厨房、卫生间等配套设施可作为公摊面积分别记入分割后的各自房屋建筑面积内, 如此对房屋作为财产的分割才能是有效的。这时, 如果没有其他限制条件, 作为独立产权的房屋可以由其产权人自由出让, 而不会发生原共同共有人优先购买的情形。
五、共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。《民法通则》第78条、《物权法》第101条规定了按份共有人享有优先购买权;《合同法》第230条、《商品房屋租赁管理办法》第13条规定了承租人享有优先购买权。当按份共有人转让其共有份额, 其他共有人与房屋的承租人要行使优先购买权时, 哪个优先购买权更优先呢?《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]11号) 第24条中明确规定, 当房屋共有人行使优先购买权时, 承租人行使优先购买权将不予支持。因此, 共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。笔者认为其主要理由包括:1.从法律效力上看, 共有人的优先购买权的基础是共有物权关系, 它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护;而承租人的优先购买权的基础是租赁债权关系。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利, 它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。按照民法的一般规则, 对物权的保护应优先于对债权的保护, 当物权与债权并存时, 物权具有优先于债权的效力。因此, 共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。2.从权利义务上看, 共有人作为整个共有财产的权利人, 其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切, 其对共有财产的关注较承租人更为尽心, 其对共有财产所负的维护义务和责任较承租人更为重大, 因此, 根据权利与义务相一致的原则, 共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。3.从立法目的上看, 共有人的优先购买权是共有权中包含的权利, 是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系, 使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过, 设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力”。因此, 即使承租人相对于房屋共有权人不享有优先购买权, 其租赁权仍然能够得到保护。
