某产品商业计划书

某产品商业计划书（精选7篇）

某产品商业计划书 篇1

一、前言

1.1 背景介绍

CNNIC报告显示，随着我国网络基础环境的改善，各种宽带接入方式的快速普及使得普通家庭通过PC机连接互联网成为可能，到2003年底，我国网民数达到了7950万，其中宽带用户1740万,并且将继续保持增长态势。宽带网络的高速数据传输性决定了它将为用户提供窄带网络无法比拟的精彩内容，影视点播、音乐下载、在线教育、视频即时通讯等都将是极为重要的宽带增值应用。众多网络接入商、网络运营商都深刻认识到为用户提供更加丰富和个性化的增值内容将最终决定着宽带商业的成败。

在这种背景下，北京XX传媒技术有限公司与中国最大的互联网门户网站新浪网优势互补，共同打造了宽带互动平台――XX地带，该项目主要定位于应用在宽带互联网的视频内容/应用服务，主要涵盖电影、电视剧、电视节目、教育、旅游等各类内容，内容皆来自有自有版权的内容商。XX地带创立之初，由新浪网提供硬件平台及网络资源，XX提供先进的视频编解码及流媒体技术，自2003年5月试运行以来，经过一年的时间，已经取得了可喜的经营效果，截止到目前共实现了57000注册用户数，鉴于XX地带良好的发展势头，合作双方更坚定了将XX地带打造为可持续盈利的精品XX平台的信心，为了更好地达成这个目标，双方决定在XX地带后续的经营中，新浪网除了提供代收收费外，XX地带的全部运营工作将交由XX公司完成，XX公司除了同现有内容/应用服务提供商（SP）的保持良好合作的同时，也欢迎更多拥有良好资源的合作伙伴加入，与我们一起共同开拓中国宽带互联网互动空间，为消费者提供更多精品服务。

1.2关于北京XX传媒技术有限公司

北京XX传媒技术有限公司是通过国家软件产品和软件企业认证的高新技术企业，公司的定位是网络媒体视频技术和宽带网络增值应用提供商，作为AVS（中国数字音视频编解码技术标准工作组）的正式成员单位，XX公司以基于H.264标准的视频编解码技术为核心，通过自主研发，已成功研发出七项具有自主知识产权的专有技术，在流媒体播放、多媒体制作、分布式媒体系统、手机流媒体等

1领域推出了系列化关键产品。XX拥有国家认证的优良资质，与新浪网、中国电信、中央人民广播电台广播网、广电总局监测中心、中科院、中广有线等国内外知名企业和政府单位紧密合作，并通过与内容提供商的战略联盟, 推动数字网络媒体在中国的商业化普及。

1.3 关于新浪网

新浪(NASDAQ: SINA)是一家服务于中国大陆及全球华人社群的领先在线媒体及增值资讯娱乐服务提供商。新浪网作为中国大陆及全球华人社群中最受推崇的互联网品牌，在全球范围内拥有近一亿注册用户，各种付费服务的常用用户超过1000万，日浏览量最高突破3亿次。

1.4 XX地带计划简介

XX地带依托良好的网络平台、庞大的用户资源、成熟的收费渠道、XX公司领先的视频技术正蓄势待发，为全力打造新一代的“宽带XX网站”而积极与业界的佼佼者接触。

XX希望和国内优秀的内容/应用服务提供商（SP）建立一个多赢的商业合作模式，为用户提供更好的服务。

 项目运营主体：北京XX传媒技术有限公司

作为XX地带的运营商,XX公司将以“专业服务、打造XX精品”为目标，在整个XX地带计划中，主要专注于以下几个方面：

1、以服务用户为目的，积极响应用户反馈，精心选取各SP受众且可持续发展的内容和服务，满足用户需求，保证XX地带成为一个有稳定客户群体的品牌栏目。

2、通过统一的服务品牌建立并维持客户关系，集中业务流量，形成一定的用户规模。

3、统一包装“XX地带”平台，整合SP优势资源，筛选内容，打造多个精品频道，并负责内容的制作、更新及维护。如果SP所提供内容不能满足平台所要求的格式，XX公司可提供二次制作，由此产生的费用视为网站的运营成本。

4、制定SP内容在“XX地带”的价格，并提供代收费服务，依托新浪网成熟的收费平台及先进的DRM版权保护系统可以保证收费机制的公正透明，力求保

证合作SP的资金回拢，业务的顺畅进行。

 业务合作主体：SP

作为互联网产业价值链的重要环节,内容/应用服务提供商（SP）也是XX地带最重要的业务合作主体，是XX地带内容/服务的直接提供者，负责根据用户的需求开发和提供内容服务和应用服务。

SP除了要保证自己的内容充实、有个性，得到用户认同的同时，还要提供具有差异化及竞争力的内容，从而保证盈利。

 服务对象

《XX地带》的主要服务对象是采用各种宽带接入方式接入互联网的广大用户。

二、《XX地带》合作模式

2.1 合作原则

XX本着诚信合作、互动互赢的原则，建立一个良性收益机制，所有内容在公平、开放的平台上采取优胜劣汰的机制，以用户为裁判，保证运营者、内容和应用服务提供者、用户三方的共赢。

2.2 合作资源配置

XX地带为内容商提供用户认证、计费、等业务服务，提供最新的视频技术支持；新浪提供有偿的代收费服务，内容商负责内容的更新及服务质量。

2.3 内容/应用服务提供商（SP）具备条件

 内容具有特定的目标市场，具有很强的受众性，为用户所喜闻乐见，并具有

可持续发展性。

 合作内容合法、可靠，所提供的内容或服务保证不侵犯第三方的知识产权及

其它合法权益。

 公司具有一定的经济实力、市场推广力，有完善的售后服务体系。

2.4 业务合作类型

合作类型主要定位于音视频内容合作，包括：影视类、综艺节目类、音乐类、各类棋牌讲解课程、各类体育培训课程、时尚生活类节目、美容保健类课程、旅游类、教育类节目以及其它服务类别。XX愿与以下内容/应用服务商合作

1）

2）

3）

4）

5）

6）

7）

在线娱乐类：如电影、电视、动漫、音乐 在线文艺类：如综艺节目、文化艺术等。在线教育类：如科学普及、在线培训、网络课堂、学习的平台等。生活服务类：如在线培训、生活指南、少儿、专题、医药卫生等。资讯服务类：在线旅游、旅游影视、大型演出作品等。体育竞技类；如棋牌讲解、其它体育项目培训、精彩视频节目等。其他服务类业务：上述服务类别未涵盖的其他服务等。

2.5 收益分配模式

1）收益分配原则：

公司坚持良性发展、合作共赢的原则，根据双方合作投入的资源确定收益分成方式。

2）计费

 计费方式：目前所有内容的计费有包月计费、按次计费、按片计费三种。

3）结算

 结算方式：按照应收款结算方式与SP进行就算。

计费结算依据：XX地带提供3层透明计费机制以保护内容提供商及合作伙伴的利益，以新浪网点卡计费系统成交的清单为结算依据。

 财务结算。

三、业务合作流程

3.1 合作申请：

 SP可以在XX地带（）相关网页下载业务合作申请

表格，按要求填写完毕后，向XX公司市场部提交。

 SP可以与XX公司市场部直接联系，E－mail:____________ 电话：____________ 

3.2 合作确认

XX公司就SP所提供的内容进行详细核实，确保业务内容遵守相关内容管理规定，并确保内容和服务受众且能长期发展，XX将与之签订正式合作协议和结算协议，明确双方的责、权、利。

3.3 内容制作及测试

根据合作SP所提供的内容，XX公司将进行统一的规划及包装，然后进行严格的业务测试。

3.4 业务开通

产品商业计划书 篇2

一、项目企业概要

*企业基本情况

*其它需要着重说明的情况或数据（可以与下文重复，本概要将作为项目摘要由投资人浏览）

二、业务描述

*企业的宗旨（200字左右）

*主要发展战略目标和阶段目标

*项目技术独特性（请与同类技术比较说明）

三、产品与服务

*介绍企业的产品或服务，及对客户的价值

*同样的产品是否还没有在市场上出现？为什么？

*利润的来源及持续营利的商业模式

四、风险

*企业面临的风险及对策

五、市场营销

*介绍企业所针对的市场、营销战略、竞争环境、竞争优势与不足

六、管理团队

*列出企业的关键人物（含创建者、董事、经理和主要雇员等）

关键人物之一

*企业共有多少兼职员工（填数字）

*尚未有合适人选的关键职位？

*管理团队优势与不足之处？

*人才战略与激励制度？

七、财务预测

*达到盈亏平衡所需投入？ *达到盈亏平衡的时间？

*拟引入风险投资总额？

*当前月支出 *投资与收益（如企业已成立请另附已有财务的相应财务报表）

*简述本期风险投资的数额、退出策略、预计回报数额和时间表？

八、资本结构

*目前资本结构表

*请说明你们希望寻求什么样的投资者？（包括投资者对行业的了解，资金上、管理上的支持程度等）

九、其它

*请说明为什么投资人应该投贵企业而不是别的企业？

*您认为企业成功的关键因素是什么？

*关于企业和产品是否还有其它需要介绍的内容，是否有企业或产品的手册、文章、图片、用户反馈等有关验证资料？

提示：

确信在你的商业计划书中，已尽可能地回答了如下问题：

1、你的管理队伍拥有什么类型的业务经验﹖

2、你的管理队伍中的成员有成功者吗﹖

3、每位管理成员的动机是什么﹖

4、你的公司和产品如何进入行业﹖

5、在你所处的行业中，成功的关键因素是什么﹖

6、你如何判定行业的全部销售额和成长率﹖

7、对你公司的利润影响最大的行业变化是什么﹖

8、和其他公司相比，你的公司有什么不同﹖

9、为什么你的公司具有很高的成长潜力﹖

10、你的项目为什么能成功﹖

11、你所预期的产品生命周期是什么﹖

12、是什么使你的公司和产品变得独特﹖

13、当你的公司必须和更大的公司竞争时，为什么你的公司会成功﹖

14、你的竞争对手是谁﹖

15、和你竞争对手相比，你具有哪些优势﹖

16、和你的竞争对手相比，你如何在价格、性能、服务和保证方面和他们竞争﹖

17、你的产品有哪些替代品﹖

18、据你估计，你的竞争对手对你的公司会做怎样的反应﹖

19、如果你计划取得市场份额，你将如何行动﹖ 20、在你的营销计划中，最关键的因素是什么﹖

21、你的广告计划对产品的销售会是怎样的影响﹖

22、当你的产品／服务成熟以后，你的营销战略将怎样改变﹖

23、你的顾客群体在统计上的特征是什么﹖

24、你认为公司发展的瓶颈在哪里﹖

25、你的供应商是谁﹖他们经营的有多久了﹖

26、你公司劳动力供应来自何处﹖

某公司某产品生产基地建设计划 篇3

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科技公司关于智能交通安全产品生产基地建设情况汇报

一、项目简介

××大学××

科技公司属××大学高科技开发型企业，独立法人，是专门从事汽车智能化安全装备的研制、开发和经营的经济实体。本公司依托××大学，具有学科齐备、实验设备先进、人才知识密集、信息灵通等综合优势。本公司经过多年的研发，现高速公路汽车防撞预警装置、汽车防盗预警器、光电探测器件、前放组件、光接收机，均达到了商品化的阶段，急需批量上市，提高市场占有率，形成规模，创造良好的经济效益。修补道路路面快速修复机，多功能家用防盗预警系统等高新技术产品正在开发中试阶段，预计明年及可达到商品化阶段。

经过公司反复在××市对各区县投资环境反复考察，综合各方面因素，选定万盛市级工业园区为建设智能交通安全产品生产基地的最佳位置。决定分二期工程，准备在该地建设智能交通安全产品生产基地。

二、建设规模及内容

第一期工程：（2007年~2008年）

1、建成4920只/年产光电探测器件、前放组件、光接收机生产线。（根据定单还可扩产。）

2、建成10000台/年高速公路汽车防撞报警装置生产线。

第二期工程：（2009年~2010年）

1、扩建成30000台/年高速公路汽车防撞报警装置生产线。

2、建成1000台/年修补道路路面快速修复机生产线。

3、建成30000/年多功能汽车和家用防盗预警系统。

第三期工程：（2011年~2013年）

1、扩建500000台/年高速公路汽车防撞报警装置生产线。

三、投资估算

第一期工程项目总投资为6811万元，其中：固定资产投资6628万元，其中：土建工程4241万元；设备购置1341万元；安装工程166万元；其它费用319万元；基本预备费485万元，建设期贷款利息76万元；铺底流动资金183万元。其中自筹资金4317万元(含已投入部分)，商请银行贷款2494万元。

第二期工程项目总投资为7957万元，其中：固定资产投资7393万元，其中：土建工程5564万元；设备购置808万元；安装工程88万元；其它费用319万元；基本预备费542万元，建设期贷款利息73万元；铺底流动资金564万元。其中自筹资金5564万元，商请银行贷款2374万元。

第三期工程项目总投资为10277万元，其中：固定资产投资3229万元，其中：土建工程1382万元；设备购置1250万元；安装工程150万元；其它费用93万元；基本预备费230万元，建设期贷款利息123万元；铺底流动资金7048万元。其中自筹资金6382万元，商请银行贷款3895万元。

四、目前项目进展情况：

1、光电探测器件、前放组件、光接收机产品已按订单批量生产，现有生产能力无法满足定单需求，急需扩大规模。

2、高速公路汽车防撞报警装置和多功能汽车防盗预警器已完成商品化研制，现正在公安部质量检验中心办理3C认证。估计年底完成。

3、修补道路路面快速修复机已完成工业样机，正在进行商品化机中试阶段。

4、工程第一期所需建设资金自筹部分已落实4000万元。后续资金正在筹集之中。

四、项目经济效益初步分析

据项目分析，第一期工程(计算期10年)正常生产年份项目销售收入为7242万元，增值税632万元，利润总额1920万元。正常经营情况下，正常生产年份财务内部收益率22（税后），大于行业基准内部收益率14。财务净现值5908万元（税后）（IC=14）。年投资利润率27。投资回收期5.56年（税后）（含建设期1年）贷款偿还期2.97年。盈亏平衡点20.98。财务计算表明，本项目具有较好的盈利能力，具有显著的经济和社会效益。

第二期工程(计算期10年)正常生产年份项目销售收入为23842万元，增值税2135万元，利润总额7984万元。正常经营情况下，正常生产年份财务内部收益率64（税后），大于行业基准内部收益率14。财务净现值35022万元（税后）（IC=14）。年投资利润率95。投资回收期2.77年（税后）（含建设期1年）贷款偿还期1.59年。盈亏平衡点8.56。财务计算表明，本项目具有较好的盈利能力，具有显著的经济和社会效益。

互联网产品商业计划书 篇4

时间流逝得如此之快，相信大家对即将到来的工作生活满心期待吧！是时候静下心来好好写写计划了。什么样的计划才是有效的呢？下面是小编为大家整理的互联网产品商业计划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

互联网产品商业计划书 篇1

一、市场需求

随着电子信息的发展和全球化，网络游戏作为一种基于计算机信息的新兴朝阳产业，正在世界范围内迅速普及。20xx年，仅中国内陆地区的网游市场份额就超过200亿，现在继续增长20%以上。中国游戏市场潜力巨大，中国庞大的网络用户群是网络游戏快速发展的主要条件。

各种网络游戏，尤其是大型网络游戏，如魔兽、CF等，都离不开游戏装备和游戏道具，往往需要用一定的钱购买。大多数玩家没有足够的时间和精力去获取这些网络的虚拟货币，所以他们更倾向于用钱来购买游戏中的物品，所以网络中的虚拟货币有其意义。

为了满足市场对丰富游戏的需求，我公司以促进网络游戏发展为导向，以信誉至上、服务快捷为目标，发展成为玩家心目中值得信赖的虚拟货币交易商。并努力将公司发展成为国内网游货币交易的.龙头企业，引领网络行业走向国际市场。

二、公司简介

1、公司简介

Xxx公司是一家服务于广大网游玩家的互联网公司。它的目的是为玩家提供基于互联网的各种网络游戏货币，提供专业的技术和服务，以及公司的至高无上。公司主要从中小型工作站购买网络游戏虚拟货币，然后为网络游戏虚拟货币提供有保障、可靠的现金服务。主营业务是魔兽、CF、EVA等精品网游。同时提供其他非主力网游，方便不同游戏的玩家。

2、公司管理

股权机构:全持股计划。管理层持股60%，员工持股40%，其中关键骨干人员通过赠送员工股份进行激励。以后要根据公司发展和市场需求改变策略。

管理部门:

1、市场部:主要负责把握市场上的各种机会，善于捕捉和分析网络市场发展方向的动态信息，能够将公司开发的最新业务推向市场。这个部门的员工需要头脑灵活、分析能力强、有一定营销经验的人才。

2、外事部门:主要负责调和公司与各种网游的和谐关系，与各种网游工作站谈判，争取以最低的成本收购各种游戏货币，联系一些有兴趣与公司结盟的公司。系里要求人口才好，头脑好，举止气质好。

3、销售技术部:主要负责直接与消费者沟通，了解消费者需求的动态信息，制定网络服务流程。这就要求工作人员具备一定的游戏技术和专业电脑技术经验，有良好的口碑和良好的服务态度。

4、决策部:主要负责分析公司相关收入，根据市场情况制定相关公司发展政策。

⑸财务部:负责管理公司财务、薪酬分配、资金周转等事宜。

无论是哪个部门的员工，作为一个管理网游的工作者，都需要有很强的上进心，接触过两个以上的大型网游，对网游行业有一个大致的把握。同时，他们应该信守职业道德上的承诺，遵循公司的理念。

三、资本运营

1、预计投资额

为了实现长期稳定的经营目标，本项目希望在xxxx年底获得500万人民币的风险投资。这包括早期启动费用、市场拓展、广告、媒体活动和营运资金。

2、投资回报率

通过分析市场需求，可以预测公司正常运营后将实现销售目标，风险投资将根据约定的股份分配政策逐步为这项投资支付股息。同时，在xxxx年末，双方可以按照股份协议转让方式协商，创投随盈利退出，或者公司用自有资金回购创投股份，创投随盈利退出。

四、商业核心

我们公司主要是通过与不同游戏和角色的客户沟通来服务客户。客户在我们的网站上下单，并通过我们公司发送的银行卡或礼券付款。付款到达后，我们公司在游戏中的角色将在指定时间内支付客户订购的虚拟商品。

营销战略和计划

1、建立一个公司网页来宣传公司的业务。因为我们公司作为一个起步公司，没有广告是无法发展的。我公司网站建立，玩家可以通过网络直接从我公司购买游戏装备。

2、大学生和北京学校附近的网吧是网游的主要群体，我们首先要向他们推销这项业务的成功。并争取联盟一些大型网吧。

3、拓展业务网点。该公司最初以北京的学校为中心。根据市场的相关变化和公司的稳定收入，公司将以北京为中心进行铺开。主要是因为网络普及领域的普及，公司逐渐发展成为国内主要的游戏虚拟货币兑换服务公司，进军国外市场。

4、加强营销宣传。在完成相关营销目标的基础上，加大营销宣传力度，通过专业媒体、地方报纸、电台、互联网等媒体宣传我们的服务宗旨和服务信誉，提升公司知名度。

市场竞争与风险

IGE是目前这个行业最好的企业，但是认为国内市场利润率太低，所以主要针对国外。所以现在的竞争对手主要是小网站。但由于这些供应商以工作站的形式分散在小作坊，规模小，利润低，信誉得不到保证，所以玩家有购买意愿但不放心。我们以一定的价格从小型工作站购买网络虚拟货币，并保证公司的信誉为玩家提供可靠的网络虚拟货币现金兑换服务。

可能的运营风险:

1、风险管理:作为一家初期的网络服务公司，我们深知自己在管理方面存在一些不足。目前，管理薄弱是我公司在初期面临的最大风险。尤其是战略规划，人力资源管理，营销管理。因此，公司决定将一年中的特定时间作为管理培训日。对管理层和员工进行质量意识和岗位职业精神的培训，完善各项管理制度，完善激励政策，聘用高级管理人才，最大限度地降低管理风险。

2、声誉风险:维护公司声誉是公司所有员工必须遵守的重要目的。

但是玩家一开始可能不信。这就要求我们通过正规的手段宣传公司的业务，要求员工在与球员沟通时具有良好的职业素养。

3、供给不足的风险:因为我们公司是以网络游戏为基础，通过提供各种游戏虚拟货币来盈利。网络游戏的市场信息缺乏，从游戏工作站购买的资金不足，都会影响我们公司无法为玩家提供服务，甚至损害公司声誉。

农副产品服务平台项目商业计划书 篇5

农副产品服务平台项目

商业计划书

第一章

项目总论

1.1 公司简介

XXXX有限公司是基于电子商务B2F模式和网络交易平台的农副产品订购与配送的有限责任公司。它的主营业务是网络订购农副产品以及和提供各种与之相关的配送服务，为社区居民与农副产品配送搭建互动的交易和服务平台，寻求经济高效的物流配送运作模式，开拓农副产品市场供应新格局，提高社区家庭饮食便利与生活质量。

1.2 目标市场

公司的市场定位将落实于中高端收入的白领家庭。该消费群体主要是由公司白领，上班一族等组成，其特点是工作较忙，生活时间相对固定，工作压力较大，不喜欢去菜市场买菜，经常上网并容易接受网购农副产品，在乎产品质量甚于价格，配送要求及时等等。

公司的产品定位将落实于品牌化的优质农副产品，以新鲜优质为最基本要求。公司所销售的产品和农贸市场上出售的各类农副产品保持基本一致，以满足顾客生活中对于新鲜蔬果，干货，肉类的基本要求。

公司的服务定位将落实于按照客户的要去定时定点准时送达，并将严格按照客户对于产品质量的要求进行配送。此外，公司也将以销售产品带动服务的经营转变成为以服务为我们的核心发展，产品的销售作为辅助服务的经营模式的转变。

1.3 投资与财务

公司成立初期共筹集资金70万，其中自有资金25万，银行贷款20万，相关投资25万。

1.4平台与营销

公司将建立一个订购农副产品的网站，在此网站中，拥有食材选购功能区、安心宅配功能区、特色农产品功能区三大主要功能区提供各种农副产品。

在营销方面，公司将以社区为中心，通过各种广告，网站，推销，赠送的方式来初步打开市场。此后，公司的营销核心将以提升品牌影响力为主。

1.5 组织与人力资源

公司初期成立时候采用直线型的组织结构，由总经理直接向董事会负责；三到五年后随着公司业务的拓展开始采用事业部型组织结构。公司创业初期将以开心厨房创业团队的成员为主。团队中拥有物流、计算机科学、财务管理等专业的人才组成，具有相关领域的专业知识，基本覆盖了创立公司所需的所有技术与知识，为创办公司打下基础。此外，作为在校大学生，团队成员充满创业激情，有信心，有能力能够成功创办开心厨房电子商务有限公司。

第二章

项目背景及可行性

2.1 产业背景

2.1.1 电子商务产业背景

作为网络化的新型经济活动，电子商务正以前所未有的速度迅猛发展着，已经成为主要发达国家增强经济竞争实力，赢得全球资源配置优势的有效手段。通过电子商务人们不再是面对面的、看着实实在在的货物、靠纸介质单据(包括现金)进行买卖交易，而是通过网络，通过网上琳琅满目的商品信息、完善的物流配送系统和方便安全的资金结算系统进行交易(买卖)。

电子商务是网络化的新型经济活动，正以前所未有的速度迅猛发展着，已经成为主要发达国家增强经济竞争实力，赢得全球资源配置优势的有效手段。通过电子商务人们不再是面对面的、看着实实在在的货物、靠纸介质单据(包括现金)进行买卖交易，而是通过网络，通过网上琳琅满目的商品信息、完善的物流配送系统和方便安全的资金结算系统进行交易(买卖)。

国内著名电子商务网站阿里巴巴（china.alibaba.com）是一个B2B电子商务平台，各类企业可以通过阿里巴巴进行企业间的电子商务活动，如发布和查询供求信息，与潜在客户/供应商进行在线交流和商务洽谈等；国内最大的中文网上书店当当网（dangdang.com）就是一个B2C电子商务网站的典型，美国的亚马逊网上商店（Amazon.com）是全球最著名的B2C电子商务网站；淘宝网是阿里巴巴旗下的全国最著名的C2C网站，卖方可以主动提供商品来上网拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价。这些网站都在电子商务领域取得了巨大的成功，同时也展示出了电子商务这个新兴产业的无穷力量。总之，电子商务作为一种全新的商务理念，具有很强的实践性，它的发展速度是前所未有的。2.2.2 物流产业背景

世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。

物流起源于美国，成熟于日本。目前，美国使用第三方物流企业的比例约为58％，而且其需求仍在不断增长。整个美国第三方物流业的收入以年均15％至20％的比例递增，由1994年的150亿美元增长到2000年的500亿美元。

从所周知，相对于发达国家的物流产业而言，中国的物流产业尚处于起步发展阶段。即便我国物流产业还不太成熟，在质量和效率上不是很理想，但我国物流经济运行呈快速发展的态势，幅度明显高于同期GDP增幅。近几年来，特别是入世以来，随着我国参与国际经济一体化进程的加快，国民经济快速发展，推动了社会物流需求的高速增长。据国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会统计，社会物流总额从2001年19.5万亿元发展到2008年的89.9万亿元，增长3.6倍，年均增长24.4%。从社会物流总额与GDP的比例关系看，2001年GDP总量与物流总额相比的比例为1:1.8，2008年这一系数已提高至1:3.0。这说明我国每单位GDP产出需要3个单位的物流总额来支持。从2001年的7429亿元发展到2008年的19964亿元，物流业增加值年均以15.2%在增长。应该说，国内物流发展之前景非常可观。

2.2 B2F模式概述

2.2.1 什么是“B2F”模式

很多人在看到我们的“BtoF”（busness to family）模式的时候，很容易联想到当下普及的网络交易“B2B”(busness to busness)模式以及“B2C”模式。的确，“B2F”在很多地方可以和“B2B”和“B2C”相类比，有时候更相似于“B2C”，但是“B2C”是面向所有消费者，不管是单位还是个人，而“B2F”则更强调的是family，是家庭，正和我们原先在项目设计的时候所设想的那样，我们面向的主要客户群体是城市小区居民户，至少在我们的项目前期发展中是如此，至于后期的发展也必然趋向于单位集体。

如前所述，“B2F”也是一种企业对消费者的电子商务模式，可以说是相对于B2C模式的一种升级模式，他们同属于一种销售模式，只是针对的顾客群体不同而已。当然，在“B2F”模式中，物流方案的设计也是一块必不可少的因素。在此过程中，为了扩大销售业绩，降低物流成本，必须要汲取一站式购物的销售模式，这样才能最大限度地提高竞争优势。2.2.2 “B2F”模式的意义

在确立项目之初，我们分析了不同模式对应的不同商品类型，发现“B2B”主要针对大宗的原材料和小商品批发业务；“B2C”主要针对非快消品，比如图书，小家电，服装等；“C2C”主要针对二手市场。而我们的产品和上述最大的区别就是“时鲜性”和“安全性”。产品和客户的类型决定了我们的电子商务模式将向B2F靠拢。

据我们前期的一些调查，针对很多上班族白领没时间买菜和一些新小区在规划前期没有设置便民设施，不方便买菜的情况，同时也是为了有效治理“路边市场”脏、乱、吵的积弊，积极响应市政府建设“全国最干净经济开发区”的口号，公司立足于电子商务营销模式，专业提供安全、快捷的蔬果以及农产品配送服务。

“B2F”节省了客户和企业的时间和空间，大大提高了交易效率，特别对于工作忙碌的上班族，这个模式可以为其节省出大量的宝贵时间。而城市蔬果的配送不仅方便了市民的蔬果消费，也保障了消费的安全性。有业内人士甚至认为，它将是我国蔬菜物流现代化的必然趋势。资料显示，大城市的农副产品年交易额超过100亿，其中需要依赖配送的份额至少过半。因此，农副产品配送有着很大的发展潜力。南京城北某正在申请中的农副产品配送运营商认为，蔬菜配送强化了无公害蔬菜质量标准的实施，带动了特色优质蔬菜的生产规模不断扩大，使蔬菜的品种结构得到优化。

这种模式已在美国，欧洲和日本获得了成功。在生活水平逐渐提高的今天，时间就是金钱，食品安全越来越受到市民的关注，这种模式可以有效保证食品的安全，缩短供应链，给广大市民带来切身的实惠体验。随着职业妇女的增加和人们消费观念的改变，针对工矿企业和家庭的主动型农副产品配送，以其价格合理，节省时间，销售期短，质量稳定等优势，在未来将成为农产品销售的主流形式，商机无限。

2.3 农副产品网络订购与配送应用前景

2.3.1 网购农副产品的前景

众所周知，如今社会的节奏把现代人的生活方式彻底改变，很多人忙碌奔波于工作中，工作外花费的时间对于他们而言无疑是一种损失，但生活质量的保证又必不可少，于是人们开始求助于网络，借助网络的快捷、实效性来帮助他们解决问题。不久前我们走访了一位社区居民陈女士，一个典型的社会白领，每天早上7点半挤公交上班，8点半到公司开始一天的工作，直到傍晚5点回家，再坐公交一小时回到家中，开始煮饭，烧菜。每天最困扰她的是每天忙完了回家，菜场都已经关门，自己只能上超市购买，但超市的蔬菜往往不是很新鲜，很多菜已经在那放了很多天，而且品种又少得可怜。对此她曾经很无奈，后来经同事介绍，开始尝试网上订购蔬菜水果，然后让他们在指定时间送过来。现在每天回到家，没过多少时间，自己早上在公司网上订的蔬菜水果都会及时送到，而且都是新鲜的。陈女士还表示她以后还会继续在网上买，而且也要把这个推荐给其他跟她原先一样被困扰的同事和朋友。在她看来，网上可以订购农副产品时实实在在地给了老百姓一个实惠，一个方便。的确，现在网上订购日趋红火，淘宝网、当当网等各种各样的电子商务性质的网络交易平台成交量一年比一年高，例如当当网，2008年初每天的订单量还不足两万单，到了2009年5月份，每天的订单量便已猛增至8万单，这一数字令当当网自己都惊讶不已。2.3.2 物流配送应用前景

网购再热闹，也离不开线下配送这条“腿”的支撑，它是购物流程的最后环节，也是最重要的环节。网购激增的业务量成了众多快递公司最重要的业务来源之一。

据商务部的一组数据显示，2008年，我国电子商务总额达3.1万亿元，同比增长43%；全国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长19.5%。如果说数据只能说明一种抽象的概念的话，那么我们可以看看我们的生活中日益增多的物流快递公司以及发达的物流运输业，我们也许不得不承认，当代社会物流完全改变了我们的一些生活方式。2.3.3 农业电子商务的政策支持

改革开放近三十年，我国市场经济体系逐步建立和完善，社会经济发展也已经进入了全新阶段。农产品由过去长期供不应求缺转变为现在的供求基本平衡、丰年有余，加之农村流通体系建设严重滞后，农产品运输难、销售难、农民增产不增收现象时常发生，市场约束日益突出。随着农村市场化程度的提高，农业企业、生产经营大户等市场主体对信息的需求越来越迫切，农业农村经济的发展也越来越依赖于有效的信息。因此，加强商务信息服务顺应了农村市场经济发展的要求。二十一世纪以来，中央更加重视农业信息化问题，多次强调为农业生产经营者的信息服务。

2006年中央1号文件指出，“要积极推进农业信息化建设，充分利用和整合涉农信息资源，强化面向农村的广播电视电信等信息服务，重点抓好“金农”工程和农业综合信息服务平台建设工程。”

2007年中央1号文件指出：“加快农业信息化建设，健全农业信息收集和发布制度，整合涉农信息资源，推动农业信息数据收集整理规范化、标准化，加强信息服务平台建设。

2007年6月1日，国家发展改革委、国务院信息办联合发布了我国首部电子商务发展规划——《电子商务发展“十一五”规划》，进一步明确了按照政府推动与企业主导相结合、营造环境与推广应用相结合、网络经济与实体经济相结合、重点推进与协调发展相结合、加快发展与加强管理相结合的发展思路。强调在完善发展环境方面，要更好地发挥政府在电子商务发展中的引导和保障作用。提出了基本形成以第三方电子商务服务为主流的发展态势的目标，以大力发展第三方电子商务服务为切入点，培育龙头企业，发展新型服务，扩大服务领域，促进服务贸易，形成国民经济新的增长点，带动就业增长。一系列政策文件确立了网上农业商务信息服务的重要地位，也明确了网上农业商务信息服务发展的方向。

在2008年全球金融危机之后，各地政府加大了对当地的农业支持力度，提出各种优惠政策以及加大农业信息化的资金投入力度。几年来，成果斐然，特别是各地的面向农业和农村的电子商务应用网站，为农产品供求、农产品贸易、农业科技搭建平台，使网上交易量日益增长，一些网站已经开始取得效益。同时，对于B2C或者B2F的农产品电子商务模式也正在政策及政府的扶持下迅速发展，各个地区特别是经济发达地区如北京、上海、广州等地的这类网站已经初具规模，正在快速成长过程中。

二十世纪九十年代提出的菜篮子工程到现在已经经历二十年的发展，极大的提高了人民的生活水平，特别是在农副产品的供应上。然而，如今随着人们的生活习惯和生活方式的改变，很多人已经不再担心买不到农副产品，而更担心的是如何能够更省心的就能买到新鲜的农副产品。在这种情况下，如果解决将农产品电子商务和现代物流结合起来的问题就显得尤为重要了。

2.4 我们的机遇

“B2F”模式在国外已经较为成熟，而中国对此还处于尝试发展阶段，有利于我们快速进入这个处于萌芽的产业。采用“B2F”模式的“红孩子”平台的成功给了我们很好的启示，有利于我们少走弯路。而采用此种模式的农产品配送网络平台更具有创新意义和很好的发展前途。

南京是一个传统的物流中心，城市发展迅速，网络普及率更是位居全国前列。随着生活节奏加快，大家更愿意享受网络带了的便捷。目前南京有少量的农产品配送企业在运转，但良莠不齐。部分从业者抱着“捞一票就走”的短视心态，出现送菜不卫生、不准时、短斤缺两等违反“游戏规则”的做法。也有一些配送公司为应付市场的激烈竞争，过度压低价格拉客户，导致质量无从保证。除了同行间的竞争，农产品配送还面临着其他困难，如用户过于分散导致无法优化农产品配送线路、节省配送费用，难以形成规模效益。同时，现阶段的配送公司以单兵作战为主，没发挥应有的协调和结构优化的优势。而我们优势正是在协调、整合这些资源，并且通过便捷的网络资源，在扩大公司业务范围的同时，给消费者，农产品配送企业，蔬果基地和我们平台带来“四赢”。

农副产品配送到家，健康饮食。我们的平台除本身自有功能之外，还提供健康饮食普及交流平台，不仅为广大家庭带来农产品购买带来的便捷外，同时为其健康饮食带来专家级的建议。我们的经营理念就有极强的竞争优势。

某项目商业招商方案 篇6

一、商业概况

某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。

二、商业缺口

中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。

本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。

三、商业定位

3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。

四、租售价格定位

项目名称

周边项目

开发商

租售价格

报价7000元/㎡，实际成交价6000元/㎡左右

经营业态

一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材

项目优势

靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。

项目劣势

商业没有形成气候，招商情况不佳

项目名称

周边项目

项目地点

开发商

租售价格

1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，实际租价15元；9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡，实际成交价8000元/㎡

经营业态

现有部分做建材的小店面

项目优势

项目体量大，商业氛围浓厚

项目劣势

入住率不高

根据周边同等项目比较：

本项目商业租金定位

一层：30元/㎡

/月

二层：20元/㎡/月

负一层：10元/㎡/月

备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。

本项目商业售价定位

一层：均价6500元/㎡

二层：均价4000元/㎡

五、招商对象及招商策略

1、招商对象

负一层：

物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务

一层：

银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务

二层：

美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公

2、招商策略

总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。

Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。

先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。

一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。

负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。

目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，第二年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。

再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更容易出售。

六、招商媒体策略

1、媒体选择Ø

适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。

2、各大媒体的优点、缺点分析：

①报纸：灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。

②电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强

制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。

③DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低。

④广播：当地接受性好；费用较低

仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散。

⑤户外广告：灵活性好；保留时间长

受众分散，针对性差。

⑥杂志

读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高

发行量不大，受众面相对为小。

建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，具体的推广可根据情况灵活把握。

3、媒体组合Ø

组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；

听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。

长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。

七、招商物料准备

1、招商手册/单页

2、租赁协议、销售协议

某商业地产项目运营诊断报告 篇7

项目概述 “郁森国际”位于水秀城市花园四期南侧，在整个城市花园布局中居中心位置，总建面积7万平方米，其中南公建5万平方米，北公建2万平方米。“郁森国际”规划包括大型超市,百货服饰，邻里中心，娱乐天地，运动商城，美食广场，风情主题街等。

南公建各楼层功能定位如下： 地下一层：大型超市

地上一层：大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题风情街、商场中庭

地上二层：品茶室、休闲水吧、特色专卖区

地上三层：康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园

地上四层：美食广场、主题餐厅

1、主题餐厅2

郁森国际购物中心于2008年1月6日开业，目前招商情况与项目预期存在差距。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目SWOT分析 项目SWOT分析

优优势势分分析析 1.规模：郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列，比较容易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，都有独到优势，依托福山新城区转移的发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。

2.位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。

3.政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台市、福山区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持。对于本项目，这也是很重要的一个卖点

4.商业功能：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割容易，在使用方面是其他同类产品难以比拟的。灵活的空间设计为项目运作提供了较大的自由度。

5.交通：本项目位置地处天府商业街中心，四周路面开阔，道路两端均

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可于交通干线相对接。目前，正在运作市内公交车开通至水秀购物中心事宜，线路开通后交通会变得更加方便。

6．绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将更加宽阔，同时会拥有更多的绿地，郁森国际购物中心周围的景观将变得更加优美。

7．配套：水电及其他配套设施完善，有人行直梯2部，自动扶梯4部，观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4.5米，次通道2.5米。有免费停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。

8．物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理有限公司全

程打理，该物业公司由烟台市福山天府房地开发有限公司与威格斯物业顾问（上海）有限公司联合成立，集中双方公司之优势，是当地品牌与国际品牌的战略结合，将为业主营造高档、统一、规范、舒适之购物中心。

9．装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充分考虑到业主需求，使业主既可以直接入住，也可根据各自需求进行重新装饰与布局。

10．升值空间：以天府商业街为核的福山商圈日益发展成熟，郁森国际购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。

劣劣势势分分析析 烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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1． 项目规划预期与市场环境存在差距。项目基本定位是不存在问题的，体现出决策者的战略前瞻意识，但作为一个战略性的决策，应因地制宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，否则便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟的情况下，便急于打出精品百货、高端品牌的卖点，其效果可想而知。

2． 目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位的，市场定位是全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者的观光消费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心的定位过于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是有较高购买力人群，而其它楼层又面向青年人及普通大众。

3． 楼层整体功能布局及各楼层内部功能布局不尽合理。表现在：整体功能划分及各楼层内部功能界定不清晰，没有充分顾及消费者的消费心理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，如果连消费者都感觉“乱”，足以说明在功能设计上是存在问题的。

4． 没有建立清晰、高效的商业运营模式。商业地产项目要想取得成功，必须以商业思维作为主导，建立一套具有核心竞争力的商业运营模式，这种模式必须基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。

5． 缺少一支分工明确、各负其责的商业运营团队。一个成功的商业运营团队必须做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的核心业务。

6． 推广工作不力，市场启动有难度，影响业主信心。对于任何一个项目，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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7． 如果前期缺乏有力的推广，都是很难汇聚人气的，而对于商家来说，短期内不赚钱是可以理解的，但如果超过半年仍不赚钱，他们就会离开会考虑离开。

8． 交通问题。交通问题包括两部份：一是市内公交线路，必须确保两条以下公交线路能够到达，否则站在消费者角度考虑，是很难被接受的；二是地下停车场必须方便停车，且进出空间要足够宽阔，因为停车问题现已成为许多消费者关注的重要问题之一。

9． 缺乏“统一性”。目前，在郁森国际购物中心，基本上感受不到“统一性”带来的视觉冲击以及由此产生的心理认同。而对于一个商业项目来说，由内及处的“统一性”是彰显商业定位及综合实力的重要手段。

机机会会分分析析

1.福山旧城区、福山高新技术产业区和烟台市开发区三足鼎立，郁森国际购物中心位居核心，这一有利商业布局将给郁森国际带来强有力的消费支撑。

2.郁森国际购物中心周围的中高档小区住户是郁森国际重要的目标客户群，随着他们的不断入住，郁森国际的核心商圈日益形成。

3.随着经济的快速发展，市民生活水平不断提高，闲暇时间也不断增多，一家老少在郁森国际聚会，孩子到属于自己的儿童乐园中去玩，年青人去寻找适合自己的文化休闲娱乐活动，家庭主妇们可以去购物或健身美容，男士们则可以去娱乐或交际场所轻松一下，各得其所，各得其乐，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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这种将吃、喝、玩、乐、购等元素融合为一体的消费模式将会越来越受到欢迎。

4.随着中国奢侈品消费逐年升温，带动起中高收入阶层对于奢侈品消费的强烈需求。部分国际顶级奢侈品牌进驻郁森国际后，依托有力的品牌推广及灵活的价格策略，相信一定能够引爆这一需求点。

5.烟台有着丰富的旅游资源，福山也正在逐步加大旅游开发力度，而郁森国际集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等于一体，相信在吸引流动消费客户的同时，其自身也会开发成当地旅游的一大亮点。

威威胁胁分分析析

1.烟台市民已形成相对稳定的购物习惯。目前，烟台市民购物地点高度集中在南大街及附近商业街，引导市民改变消费习惯需要经历一段相对艰难的市场培育期。

2.烟台市商业地产开发升温，新开发及正在开发的商业地产势必加入到分割市场空间行列，成为郁森国际强有力的竞争者。莱山区七月开业的佳世客以及市中心在建的阳光100商业地产都是郁森国际的直接竞争者。

3.政府规划将天府街建成商业街，即将在商业街上建成的商业单体一方面会凝聚人气，有利于整体商圈的形成，另一方面，个性化的商业单体也会对郁森国际消费群产生分流的负效应，以“替代品”身份与郁森国际瓜分市场。

4.作为郁森国际的最核心商圈，福山地区居民整体收入水平不高，消费不

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活跃，市场培育期将会比较长。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目建议 项目建议

1.要具有魅力和独特性

定位是商业房地产的脊梁骨，没有主题定位的商业房地产就好比人没有了魂。商业的成功与否并不是通过规模多大来衡量的，即它成功的关键并不在于让消费者感觉“有多大”，而是要让这一多业态的综合体体现出鲜明的“定位”和独特的魅力。

商业房地产模式定位模型包括三部份内容：做什么？如何做？在哪里做？对于郁森国际购物中心来说，已不涉及在哪里做的问题了，当务之急是首先要确定做什么和怎么做。主题定位是为了创造产品的差异化。有了鲜明主题定位的房地产，才能起到三方面积极的作用。一是可以了解自己的特色和项目鲜明地个性，将自己和众多商业房地产区分开来。二是才能起到聚众效果。三是锁定目标消费群体。功能组合定位也称为“综合性定位”。综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。商业房地产的功能定位的其中一个重要原则就是“错位经营，优势互补”，使商业房地产中的几个功能模块产生协同效应，而不是几个功能模块的简单垒加。

2.对目标消费者进行清晰定位

目标消费者定位要解决的问题为：在研究消费者购买能力、年龄结

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构、性别比例、职业特征、分布区域、消费偏好、消费习惯、消费动机、消费倾向、消费潜力等的基础上，按分类特征，确定消费者构成。特别要解决两大问题：一是清晰界定主体消费者；二是清晰界定第一商圈。主体消费者可理解为60%的消费者，这部份消费者来自哪里?这是目标消费者定位首先要解决的问题，也是项目后期成功经营的最根本的前提。主体消费者判断失误，将直接导致项目的巨大风险；第一商圈可理解为60%的消费者来自这一区域，第一商圈定界定不准，同样会导致项目运作出现较大问题。

3.对各楼层业态布局进行科学分配与调整

地下一层至地上四层，每层基本功能定位是什么，每层内部业态如何细分，这种功能定位及细分方式是否符合整体的主体定位，是否符合消费者消费习惯。在业态布局方面，有两点值得予以关注：

 尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

 要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

4.重视控制高中低档品牌的比例

即使在北京、上海这样一线城市的消费者中，重视高端品牌的消费者比例也是很少的，所以作为一个超级大型商业设施，相对高端的品牌，引入的比例要进行控制，应当更加重视实惠、质量以及服务。同时赢得

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高端消费者的青睐也需要时间。如果一味追求高档，将会导致人气极低。为此，一是项目品牌的业态分布要全，能满足消费者一站式消费的需要；二是高、中档次的品牌相结合，价格定位适当地考虑消费者的实际消费能力。

具体到郁森国际这一项目，建立摒弃“高端品牌”，引入outlets。奥特莱斯是专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣可以低至七折以下，被称为“品牌厂家直销购物中心”。美国的奥特莱斯购物中心一般位于市郊。值得一提的是，美国奥特莱斯绝大多数商品属于品质一流的当季商品，断码、过季商品仅占整个奥特莱斯商品的15%以下。奥特莱斯能在远离城市的地带吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品多是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由一万平方米到十几万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通，因此成为人们购物休闲的理想场所。奥特莱斯最大的优势是令人心动的商品价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍低60%，甚至更多。

奥特莱斯之所以受到如此热捧，主要原因是由于它的良好的市场表现和广阔的市场空间。以北京燕莎奥特莱斯为例，该店于2002年开业，目前营业额已经从最初的3亿元发展到2006年的94亿元，效益增长率高达40%，日均客流量达三万人次。而且，北京燕莎奥特莱斯选址于典型的非传统商业区域，开业时周边还没有住宅，人烟稀少，但就是在这种位置，奥特莱斯展现出了旺盛的生命力。因此，奥特莱斯在整体表现平平的现有商业中，由于其新颖性、辐射力、盈利性而散发出惹眼的光环，受到市场的热捧是情理中的事。

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5.建立自身的商业模式。

说到底，商业模式就是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，其实质是一种创新形式。它包括：

价值主张：能给消费者提供何种价值（包括价格、方便性、购物环境、服务质量、全新体验等）。

消费者目标群体：公司所瞄准的消费者群体。分销渠道：如何开拓市场。

客户关系：公司同其消费者群体之间所建立的联系。价值配置：资源和活动的配置。

核心能力：公司执行其商业模式所需的能力和资格。

合作伙伴网络：公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。

6.变招商为选商

招商是一个过程，是商业地产的一种手法、形式，选商才是真正的结果，怎么选择你需要的品牌、经营商家，符合你之前制订的商业规划、商业定位，这是一个核心。片面把招商交给中介，自己不管，忽略运营团队的介入，这是很多开发商存在的问题。这也就是说，如果无视整体定位，仅仅为了招商而招商，则虽可能带来一时的繁荣，但从长远看，势必对项目的长远发展造成致命影响。

7.推广运营

推广运营同样是商业房地产项目运作的关键环节，能否系统做好推广运营工作，在很大程度上决定着整个项目的成败。要根据项目整体定

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位、消费者定位和本地媒体特点，选择推出高效适用推广运营手法，通过系统化的包装提升项目品牌知名度及品牌价值，通过市场无形的手提升商业地产价值，拓展商业机会。

8.机构设置

根据商业地产项目较成熟的机构设置模式，一般设一个总经理，下面分四个部门：一个部门是营销业务部门，通常包含选商、招商、策划推广以及客户管理工作等；一个工程技术部门，这是保障日常的机电设备的运营，照明系统、空调系统，交通组织系统等等的正常运营，以及商铺的装修管理等等；一个安全管理部门，负责保安、消防和卫生保洁工作；一个后勤财务部门。

9.统一管理，统一形象

商业地产项目一定要统一运营管理，整合营商资源。包括统一形象、统一视觉系统（VIS）；统一招商品牌的审核管理，统一完善租约管理；统一经营主题；统一业态规划，统一商品布局；统一策划；统一物业管理；统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养；统一指导、协调、监督商户经营活动；统一咨询平台；统一提供服务咨询。

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