河南土地流转补贴政策（共8篇）
申报依据：根据《中共南宁市委南宁市人民政府关于稳步推进农村土地承包经营权流转和促进农业规模经营发展的意见》
补助条件：
（一）对流入农村土地承包经营权的农业规模经营主体补助的条件。
1．当年新增流入土地连片面积达到500亩以上，开发高效特色农业；
2．流入土地的期限必须在10年以上（含10年），且不超过土地承包法定的剩余年限；
3．流入土地须取得农村土地承包经营权证（属流入集体机动地的，须提交其权属证明）；
4．与土地承包经营权流出方签订规范的农村土地流转合同；
5．按照规定程序办理土地流转，并经农村土地流转服务机构交易、签约、鉴证；
（二）对县（区）、乡镇（街道）、村级农村土地流转服务中心（站）建设补助的条件
1．县（区）人民政府、乡（镇）人民政府（街道办事处）、村民委员会分别下文并挂牌成立农村土地流转服务中心（站）；
2．县（区）区域内单项连片100亩以上的流转总面积达10000亩以上，乡（镇、街道）区域内单项连片100亩以上的流转总面积达
2000亩以上，村级区域内单项连片100亩以上的流转总面积达500亩以上，且土地流转期限10年以上（含10年）；
补助标准：
（一）对符合补助条件的流入承包经营权的农业规模经营主体每亩一次性补助200元，最高补助50万元。
（二）对符合补助条件的县（区）、乡（镇、街道）农村土地流转服务中心和村级农村土地流转服务站建设一次性分别补助5万元、2万元、0.5万元，用于基础设施、办公和服务设施设备购建等。
（三）对符合补助条件的县（区）农村土地承包仲裁委员会建设一次性补助5万元，用于办公设施建设和设备购置等。
（四）对南宁市农村经济经营管理站的农村土地流转管理和服务平台建设，按照市政府批准的预算方案补助，用于农村土地流转管理信息系统软件和配套硬件购建、办公基础设施建设、办公和服务设备购建等。
申报程序及资金的下达：
（一）流入土地承包经营权的农业规模经营项目的申报程序
由农业规模经营主体如实填写相关申报材料，经乡（镇、街道）农村经济经营管理工作机构组织实地勘查核实确认和所在乡（镇）人民政府或者街道办事处签署意见后，报县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门），经县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）会同县（区）财政局审核汇总后，联合行文上报市农业局、市财政局。市农业局组织检查验收。
（二）县（区）农村土地流转服务中心和县（区）农村土地承包仲裁委员会建设项目的申报程序
由县（区）农村经济经营管理工作机构如实填写相关申报材料，报县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门），经县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）会同县（区）财政局审核汇总后，联合行文上报市农业局、市财政局。
（三）乡（镇、街道）农村土地流转服务中心和村级农村土地流转服务站建设项目的申报程序
由乡（镇、街道）农村经济经营管理工作机构和村民委员会如实填写相关申报材料，经乡（镇）人民政府或者街道办事处签署意见后，报县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门），经县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）会同财政局审核汇总后，联合行文上报市农业局、市财政局。
（四）南宁市农村经济经营管理站的农村土地流转管理和服务平台建设项目的申报程序
由南宁市市农村经济经营管理站提出建设方案，市农业局经与市财政局会审后，报市人民政府批准。
申报材料：
（一）项目所在县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）、财政局的联合上报文件。
（二）补助资金申报表。相关附件包括：
1.流入土地承包经营权的农业规模经营项目附件
（1）农业规模经营主体营业执照或者证明书；
（2）农村土地流转合同复印件；
（3）流入土地的《农村土地承包经营权证书》或者集体机动地权属证明复印件；
（4）农村土地流转清单；
（5）农业规模经营的实施方案；
（6）其它相关证明材料。
2.县（区）、乡（镇、街道）、村级农村土地流转服务中心（站）建设项目附件
（1）县（区）人民政府、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村民委员会关于成立农村土地流转服务中心（站）的文件；
（2）辖区内农村土地流转登记台帐；
（3）乡镇人民政府、县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）关于确保安排足够专业人员从事农村土地流转服务工作的证明和确保安排农村土地流转服务大厅的证明；
（4）农村土地流转服务中心（站）的建设方案。
3.县（区）农村土地承包仲裁委员会建设项目附件
（1）县（区）人民政府关于成立农村土地承包仲裁委员会的文件；
（2）县（区）农业（农林水利）局（农村经济经营管理主管部门）关于确保安排足够专业人员从事农村土地承包仲裁委员会办公室日常工作的证明和确保安排农村土地承包仲裁大厅的证明；
（3）农村土地承包仲裁委员会建设方案。
申报材料一式二份上报市农业局、市财政局。
申报时间。
各县（区）每年4月15日前向市农业局、财政局申报承包经营权流转土地的农业规模经营项目和县（区）、乡（镇、街道）、村级农村土地流转服务中心（站）以及县（区）农村土地承包仲裁委员会建设项目。
关键词：农业补贴,土地流转,政策效应,关联协同
进入20世纪90年代后, 中国农户交纳税费平均水平都有所增长,而且收入更少的地区( 人群) 承受了占其收入比例越来越高的税费[1]。为此,中央政府推行了农村税费改革以减轻农民负担。2004年实行农业税减免、粮食直接补贴政策后,曾经因外出务工经商而流转出来的承包地不再是农民的负担,由此带来的承包地流转合同违约纠纷不断涌现。据农业部统计, 从2004年到2008年仅224个农村土地承包经营纠纷仲裁试点县( 区、市) 受理仲裁的纠纷就达5万余件[2]。农业补贴政策对土地流转的影响,开始进入学者的视野。
当前,随着土地流转规模的扩大,现行的一些农业补贴政策及实施与土地流转之间的潜在不协调性也正在逐渐呈现。这在一定程度上与当前倡导推进农用地流转、促进农业规模经营和现代农业发展的政策存在冲突, 农业补贴政策完善面临着适应转变农业发展方式的压力。因此,本文旨在梳理农业补贴政策及其对土地流转影响的研究成果, 以期为探索我国农业补贴政策与土地流转之间所蕴含的内在关联、理解农业补贴政策对土地流转可能产生的潜在影响机理提供基础。
1 农业补贴理论发展与政策演变
1.1 农业补贴理论发展
简单地说, 农业补贴就是政府通过财政对农业生产、流通和贸易进行的转移支付[3,4]。从理论上讲,它的实质是政府将纳税人的钱转移给另一部分人无偿使用,属于国民收入再分配[5]。它是一国政府对本国农业支持和保护体系中最主要、最常用的政策工具[3]。从补贴依据而言,市场失灵论[3]、农业弱质论[4,6,7,8]、国际贸易与比较优势[7,9]是论述为什么要农业支持和保护以及补贴的主要依据。在补贴类型与方式上,主要分为:1) 投入补贴、产出补贴与直接补贴[5];2) 出口补贴、生产补贴、价格支持以及消费补贴[7];3) 生产补贴与收入补贴[10];4) 与生产直接挂钩,与生产不直接挂钩,以及促进农业结构调整的农业补贴[11];5)唯一性财政支农、主导性财政支农、导向性财政支农[7];6)“绿箱支持”和“黄箱支持 ”[12]。以上主要是针对不同环节过程、不同功能目标、不同政策工具等方面所作的分类。
在补贴效果与影响上,农民直接受益,种粮积极性提高[13],农民对粮食直接补贴政策的评价较高[14];调研虽发现各地农户种粮积极性存在一定的差异,而Logit模型计量结果表明,粮食补贴政策对种粮积极性有显著的积极作用[15]。但也有研究指出,现行粮食补贴政策并未起到增强农户种粮意愿的政策设计初衷[16],这在黄季焜等[17]的研究中也得到验证:补贴并没有扭曲市场, 对粮食生产和农资投入没有产生影响。当然,农业补贴对农业生产影响争议较大。穆月英和王艺璇[18]通过投入产出模型模拟粮食直接补贴政策的影响, 阐明了粮食直接补贴政策的实施会对农业部门产生一定影响, 而对其他部门的影响相对较弱;一般均衡模型模拟结果也表明,粮食直接补贴政策的实施使粮食和其他农业部门的总产出和最终需求增加, 使国民收入略有减少[19]。总的来说,粮食直补政策对农户的种粮面积扩大、农民收入的增加均影响较小[20]。究其原因,一是受土地资源的限制,无论政府给予农户多少补贴,粮食作物的产量也不会有较大提高[21];二是当前的农业补贴对农户种粮积极性的促进作用小于种粮成本上升带来的抑制作用[22],农业物资价格的上涨和部门间的比较利益的存在, 在一定程度上抑制了农业补贴的产出水平[23]。
1.2 农业补贴政策演变
改革开放以来, 我国农业补贴政策的演变大致可以分为入世前的价格补贴、农业生产用电补贴、贷款补贴等和入世后的以粮食直接补贴为主的补贴方式。对农业生产进行直接补贴主要经历了以下几个阶段:
1) 改革试点。2001年国务院《关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》提出,可以在实行农村税费改革的地区,选择一两个县(市)进行将补贴直接补给农民的试点。2002年安徽、河南、湖南、湖北等粮食主产省纷纷筹备这项改革试点, 对粮食流通政策作了大的调整,改变粮食风险基金投向,实行多种形式的补贴办法[24]。从此,中国农业保护政策开启了改粮食保护价收购为直接补贴农民的重大调整[25]。
2) 全面推行。2004年《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》( 中央1号文件)提出,为保护种粮农民利益,要建立对农民的直接补贴制度。国家从粮食风险基金中拿出部分资金,用于主产区种粮农民的直接补贴。其他地区也要对本省( 区、市) 粮食主产县( 市) 的种粮农民实行直接补贴。至此,中国已形成了以粮食直接补贴、农资综合直接补贴为主要内容的综合性收入补贴和以良种补贴、农机具购置补贴为主的专项生产性补贴以及粮食最低收购价相结合的财政补贴政策体系[10,26,27]( 表1) 。
3) 调整完善。2014年中央1号文件提出 ,按照稳定存量、增加总量、完善方法、逐步调整的要求完善农业补贴政策。2015年中央经济工作会议将完善农业补贴办法作为深化农村改革、加快转变农业发展方式的重要举措。2015年中央1号文件提出,逐步扩大“绿箱”支持政策实施规模和范围,调整改进“黄箱”支持政策,继续实施种粮农民直接补贴、良种补贴、农机具购置补贴、农资综合补贴等政策。选择部分地方开展改革试点,提高补贴的导向性和效能。
资料来源:根据臧文如等[10]、张照新等 [26]、刘永芳[27]的研究整理。
在补贴政策调整上, 较早就研究建议充分利用“绿箱政策”,加大“绿箱政策”范围内的政策措施的保护力度,构建农村公共品补贴政策体系[28,29]。有研究指出创新和完善针对新型农业经营主体的补贴政策,做好顶层设计,形成以农业补贴为重要内容的中国特色农业支持保护体系[22]。各地除应将中央粮食四项补贴及粮食最低收购价政策全面落到实处外,还应根据本地实际, 设计出提高农户种粮收入预期的各项惠农政策,增强农户种粮意愿,以激励和保护农户对粮食生产的热情和积极性, 从而维护国家粮食安全[16]。
1.3 农业补贴发放方式和规模
在中国开启粮食保护价收购改为直接补贴的变革之初, 国内对粮食补贴方式的讨论主要集中在是采用价格支持还是收入补贴等问题方面。有学者通过经济学理论分析认为, 粮食直补政策比价格支持政策在增加农民收入方面更具有效率[8];但也有学者认为,粮食直接补贴不能代替价格支持,应该同时实行价格支持和收入补贴并重的政策[30,31]。
从现有的农业补贴方式来看, 粮食直接补贴是国内最早实施和最受关注的一种补贴, 目前主要有四种方式:1) 按粮食售量补贴,主要有河北、新疆、湖北、浙江等省;2) 按种植面积补贴,主要是山东等省;3) 按照粮食订购量和应缴税额综合计算补贴 ,主要是河南等省;4) 按农业税计税常产计算粮食直接补贴,主要有内蒙古、江西和安徽等省[32]。也有研究将可供选择的粮食生产直接补贴方式分为: 按农业计税面积补贴、按计税常产补贴、按粮食实际种植面积补贴、按种粮农民出售的商品粮食补贴[33],与前者大同小异。
由于各地粮食补贴方式和补贴标准差距很大,对粮食主产区补偿不足, 使得一些学者对当前补贴政策的公平合理性提出质疑[8,13,34]。但是,当前补贴规模、补贴条件、补贴方式、补贴标准等存在的差异主要是由各地的资源禀赋、经济发展水平、农业生产条件以及政策改革的渐进性要求造成的[33]。因而,这些差异在现阶段有一定的合理性。
2001年以来,对农业生产者的补贴水平逐年提高, 但相对水平仍然较低[35]。与发达国家相比补贴规模小,如2011年安徽省粮食直补金额是1 065元/hm2,不到法国的1/3[27]。目前美国农民1/3的收入来自政府补贴,日本农民60%的收入来自政府补贴;而中国的4项粮食补贴在农民纯收入中所占比重不到3%[27],农业补贴对农民的增收作用并不大。目前粮食补贴未能给农民带来明显收入增加的一个重要原因是农业经营规模普遍较小。 通过土地流转而扩大经营规模是农民增收的有效途经之一, 而现行的粮食补贴政策未能充分考虑到土地流转和规模经营的长期目标[36]。因此,探索研究粮食补贴与土地流转之间的内在关联及政策协同至关重要。
2 土地流转的影响因素分析
农村非农产业发展水平、劳动力文化素质、人均纯收入水平、社会保障水平和农业生产结构,是影响农户土地流转行为的主要因素[37]。而且,农户家庭保障水平低下和非农就业机会的限制可能是我国农地流转市场发展缓慢的重要因素[38]。其中,劳动力非农就业转移对农村土地流转的影响研究较多。姚洋[39]、Yao[40]、Kung[41]的研究表明,非农就业可以促进土地流转,这在Feng[42]检验劳动力非农就业与土地出租的关联性时得到验证。非农就业成为土地租赁市场发育的一个重要驱动因素[43]。具体到性别上还表现为, 妇女留守务农与外出务工两类样本在职业分化上造成的家庭土地流转意愿差异明显[44]。除了农村劳动力非农就业转移的影响之外, 长期以来农村社会保障制度缺失, 使得农地承担起部分社会保障功能[45]。如果农村社会保障体系不建立,农民仍然会把土地看作今后生活的唯一退路和保障[38]。在这种情形下,农民当然不愿意放弃土地,土地仍然被农民视为最可靠的安全保障[46]。
20世纪80年代中期以来 , 中央政府颁布了一系列政策措施,引导和鼓励土地承包经营权流转,期望土地流转到种粮大户手中,促进农业规模经营。但事实上第二轮土地承包后, 并没有出现如理论界所预期的土地流转的高潮, 农村土地流转率总体上仍然较低。对此上述关于非农就业、社会保障对土地流转的影响研究仍可以解释: 一是非农就业机会和水平的限制, 二是满足非农就业需要的社会保障不到位,三是农村社会保障水平低。但是,政府的政策在这两方面做了大量的工作, 但效果不如政府有形之手主导或直接推动大规模土地流转的成效显著。有的地方将土地流转作为农业结构调整和发展效益农业的战略措施, 制定了土地流转和规模化经营的工作规划和具体指标, 而农民的权益在地方政府的这种越权代包的做法中没有得到有效保护[47]。而且在代际上, 土地流转过度集中对后代农民生存权与发展权造成可能性风险[48]。
3 农业补贴政策对土地流转的影响
2004年以来一系列扶农惠农强农政策的实施 ,对提高粮食产量、综合生产能力起到了积极的作用。不仅从宏观层面上, 在粮食增产和农民增收目标上政策导向意义明显[49],同时也在一定程度上调动农民的种粮积极性[50],并起到了明显的激励作用[22]。宏观政策的微观结果是, 农业补贴改变了农民的土地经营预期收益, 从而改变了农户经营土地的策略和方式,对土地流转产生了影响。
3.1 农业补贴政策的收入分配效益影响土地流转
农业补贴具有收入效应和替代效应, 会在一定程度上改变各种要素的相对价格和收益, 但如果补贴较低,无法改变农业生产和非农生产的比较收益,此时补贴以收入效应为主, 而替代效应和产出效应不明显[51]。由于农户之间资源禀赋( 包括人力资源)存在巨大差距, 同样的农业政策对不同的农户可能产生不同的收入效应[52]。农业税减免和粮食直接补贴政策的主要作用是提高地租[52]:随着农业税的减免,土地租金呈现逐年上升的趋势,两者之间表现出负的相关性, 而农业粮食直接补贴政策则与土地租金表现出正的相关性[53]。受补贴的影响,农户对未来农业收入预期的增加“、惜地情结”严重,不利于流转土地的供给[54]。耕地流转的双方在协商租金时,均将粮食补贴作为租金的全部或其中的一部分, 形成了“粮食补贴即是租金”的惯性[55],结果抬高了实际种粮农民的种粮成本, 影响了土地流转市场的长期稳定[56],严重干扰了耕地流转价格体系的形成[55]。总之,农业补贴成为农地价格和地租上升的一部分,而流转成本的升高又对土地流转起到抑制作用, 从而影响了土地资源的配置效率。但是,粮食补贴政策一定程度上调动农民的种粮积极性, 成为解决土地利用细碎化、闲置及撂荒等问题的一条有效途径[50]。农村十分普遍存在的“熟人”之间无偿或近似无偿的土地流转减少外出务工导致的“抛荒”现象,究其原因在于价格支持政策有利于促进土地资源的高效利用[57]。
3.2 粮食直接补贴政策“ 人地固化”抑制土地流转
粮食直接补贴在农业补贴体系中, 与土地流转的关系较大。粮食直补的对象是种粮农民,政策目标是调动农民种粮积极性、促进粮食生产稳定发展[57],粮食直接补贴政策设计初衷是“谁种粮谁受益”。许多地区直接补贴只针对耕地的承包者, 而不是土地的使用者[55,56],这种现象极为普遍。也就是说,农户将土地流转给其他农户,仍可获得粮食直补[57]。这种“谁的土地谁受益”的现实与“谁种粮谁受益”的政策相悖[36,55,56,58]。基层政府把补贴款发放给土地流出方,而不是种粮大户,这样做的理由是“如果把补贴款发放给土地流入方会提高土地的流转费用”[59]。粮食直接补贴政策补承包者、不补使用者,补流出者、不补流入者,并出现“人地固化”。粮食直接补贴没有体现出对种粮大户的政策激励, 已经不适应土地大规模流转的情况下农业发展的需要[55],影响了土地的正常流转,客观上不利于农地规模经营的形成[50]。
3.3 农业补贴政策引发土地流转纠纷
粮食补贴政策带来农地预期价值的增值, 由此对土地流转造成不利影响,乃至农村土地纠纷[36]。这是农业补贴的利益调整引起的。同时,利益关系的调整传导到外出务工农民身上, 也引起了土地流转纠纷: 对农民的直接补贴会吸引大量的已经转移的劳动力回流[11]。他们纷纷中断以前的土地流转合同,从而引发了许多纠纷, 不利于土地流转形成土地的规模经营[60]。已经转移的劳动力之所以回流,是受到利益驱动,是“谁种粮谁受益”的政策目标与“谁的土地谁受益”政策实践相背离引起的。农业补贴政策的利益调整与刺激效果以意想不到的结果出现:即“谁的土地谁受益”势必会造成现承包户与原承包户和村委会之间的矛盾,以及上访等问题的发生[58]。在过去二轮承包时放弃承包土地或者承包地转让或转包出去的外出务工农民提出要回承包地, 这也是当时土地承包经营纠纷仲裁试点及立法的背景。总之,农业补贴发放的实践过程中, 存在着受补贴利益主体调整和政策执行的偏差, 使得农业补贴与土地流转之间产生了不协调乃至于冲突[50]。
4 农业补贴与土地流转的政策关联协同
农业补贴效果与土地流转有关, 农业补贴对土地流转影响也是政策效应的一部分。近年来,二者的内在关联协同,在农业集约化、规模化与现代化背景下成为研究热点话题。已有研究揭示,粮食直接补贴政策具有收入分配效应, 主要体现为粮食直接补贴与土地租金之间存在明显的影响效应[52,53,61]。由此,农业补贴与土地流转市场之间存在关联, 有学者开始研究粮食补贴与土地流转的政策协同整合[36,62,63]。陈丹和唐茂华[36]从粮食补贴、土地流转与农村社会保障三个涉农政策的主要问题出发, 以注重均衡的多元目标为取向重点研究三者的内在关联性, 讨论不同政策之间的协同和衔接问题。冯锋等[64]和肖大伟[65]提出了二次补贴,补贴土地流转和规模经营,以解决粮食直补的“人地固化”与土地流转的矛盾。考虑到繁杂的利益因素, 国家进行粮食补贴政策调整时需要将其与土地流转的协调放进去[60]。通过粮食补贴向种粮大户倾斜, 出台鼓励土地流转的补贴政策等途径对土地流转进行针对性地政策引导, 不断完善粮食补贴政策, 协同兼顾土地流转和规模经营的长远目标[62]。
5 总结与展望
补贴政策效应,是农业补贴研究的重点,且成果较多。农业补贴的利益调整虽在一定程度上对农民种粮积极性有意义, 但这种激励效果被补贴所引发的问题抵消。农业补贴政策体系的欠完善,不仅会影响到真正种粮农户的生产积极性和粮食补贴的政策效应,而且会通过内在关联性机制传导到土地流转,引起土地流转问题。“谁种粮谁受益”的政策目标与“谁的土地谁受益”政策实践相背离 ,是造成农业补贴政策对土地流转可能产生的潜在不利影响的根源,同时,也改变了农村劳动力的流动。回流农民工因此对土地流转合同采取违约行为, 农户土地经营行为的理性扭曲了。而且,补贴的对象错位与收入分配效应叠加在一起,进一步加剧人地固化、抑制土地流转、引发土地纠纷。当前部分农业补贴政策难以有效的推动和鼓励一般农户向种粮大户流转土地,制约着农村土地的健康有序流转和规模经营的发展。
今后农业补贴政策如何调整完善是一个重要研究方向。粮食直补、农资综合补贴经过多年政策实践,目前已逐步转变为对农民的收入支持[57],因此,农业补贴政策需要在农业产出与农民收入的目标均衡中调整优化, 至少在对存量补贴不做利益调整的情况下, 增量补贴按2015年中央1号文件的精神,提高补贴的导向性和效能, 向新型农业经营主体倾斜。在土地所有权、承包权与经营权三权分置的制度框架下, 补贴激励与产权激励如何有效结合是今后值得研究的领域。
土地流转是土地使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地使用权转让给其他农户，即保留承包权，转让使用权。 我国是拥有13亿人口的农业大国，农业是国民经济的基础。“民以食为天”，充足的耕地面积是我国安全的重要保证。因此2006年十一届全国人四次会议通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，明确提出了18亿亩耕地“是不可逾越的一道红线”。如何解决经济快速发展占用大量耕地与我国耕地短缺的矛盾，是我们必须面临的现实问题。而农村土地流转改革建设是正确的道路选择。2008年10月，中国共产党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出：“按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”。《决定》为河南省改革土地流转，解决经济发展与土地资源稀缺的矛盾提供了依据。
一、河南省农村土地流转的问题
（一）土地流转不规范，农民自发性和随意性强。目前，河南省农村土地流转的行为规范缺少管理。流转行为严重不规范，比如现行的土地流转自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的使用权转给其他农户，形成锁链式流转。此外，土地流转分散无序，规模不集中。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营呈现出分散性、随意性的特点，土地是否流转，如何流转，流转多少，都不可避免带有随意性和无序性，
（二）农村社会保障体系不健全，农民有后顾之忧；并且土地经营分散，机械化水平低。河南省的农业生产能力弱，效率低，农业生产力难以得到深入解放，生产要素难以得到有序流动和合理配置。另外，小农户经营信息不灵通，无法把握市场走向，大大增加了经营管理风险。农村抵御各种风险能力差，缺乏市场竞争力和自我保护发展的能力。土地流转的市场化改革也是必走之路。然而，河南省农村的养老、医疗等保障体系非常的不健全，多数农民主要收入来源仍以种植业为生，对土地的依赖性很强，农民不敢放手土地。另外，河南农村群众传统思想严重，认为土地就是农民的命根，一般不愿意流转出去。造成土地流转速度减缓。
（三）行政干预严重，河南省农村土地流转的市场体制不健全，再加上利益分配不均，难以调动农民的积极性。比如有些农户只是通过口头协议进行流转，不签订流转合同；有些虽然签订了流转合同，却不使用统一的合同，对流转双方权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解中缺乏有力的依据，流转双方的合法权益不能得到有效保障。另外，有的流转户擅自改变土地农业用途，违背了土地流转原则。土地流转自发性强，管理不健全。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。此外，土地流转不是按照市场价格来计算，农民得不到应得的利益，所以积极性不高。
（四）土地流转的总体面积不大，流转规模小，耕地面积在土地流转中隐形减少。比如由于地方法律落实不到位、社会保障制度的缺失、收益低、操作过程随意等因素影响，农村的土地流转缺乏相应的规则约束；再加上土地交易市场的服务机构不健全、交易成本高，影响了土地流转的速度；融资困难，使规模经营者缺乏农业开发资金。河南省农村的农户零星分散的将土地流转给其他农户或一些个体经营者， 没有签订文字协议， 而受让方大部分将这些土地改变农业用途， 作为宅基地或乡镇企业的厂房等建设用地，造成耕地面积逐渐减少；河南省农村的土地流转多数处于自发、分散、无序状态。流转土地的规模小，土地生产效率没有明显提高。不利于河南省新村的建设和中原地区的崛起。
三、解决河南省土地流转问题的建议
（一）坚持政府主导，农民自愿参与，稳步推进农村改革。河南省新农建设和土地流转的改革，应遵守“以人为本”和自愿有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，鼓励引导农民积极参与土地流转。此外加快土地流转，实现适度规模经营，是农业现代化、规模化、集约化的基础，是实现粮食的持续增产的保证。 用科学管理方法管理合作社，科学决策。由于农民科学文化素质较低难以领导 和管理，目光短浅，合作社市场经营决策应排除这些干扰，科学经营管理合作社。坚决杜绝强买强卖、投机倒把等损害农民利益和国家形象的行为发生。
（二）加大财政投入力度，建立健全农村社会服务体制，完善农村基础设施。深化城乡一体化的户籍管理制度改革，拓展农民市民化、农村城镇化渠道；建立、健全和完善土地流转服务体系，提高土地流转的效率，加大支农惠农财政信贷扶持力度，切实解决经营规模主体的资金问题。 需要政府的支持，要加强同政府有效沟通。农业合作社社会效益高，需要政府 政策倾斜，资金技术支持，保证健康稳定发展。 责任制的基础上， 将土地承包经营权细分为土地承包权和土地经营权， 实行农 村土地的集体所有权、 农户承包权、 经营者使用权的三权适当分离，明晰所有权， 稳定承包权，放活经营权，搞活土地经营。
（三）借鉴先进地区的发展经验，引进市场机制，推动农村土地流转改革市场化。比如可以借鉴重庆模式中的地票制度。也就是先把农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地，形成城乡建设用地挂钩指标（即地票），然后将指标通过农村土地交易所向社会发售，最后由购买者竞标采购。然而重庆的地票交易方式也有很大缺陷，它是建立在政府的控制之下，并不能完全保证价格的公平性和有效运行，流转中的收益分配并未完全体现以农村和农民为主，所以，我组认为，土地流转改革应该在地票交易制度的基础上，确权、改革财政，让更多的社会活动者参与，逐步实现市场化。也就是说，按照利益协调和供求关系额的思路，在政府宏观调控的基础上，通过土地流转中的权益，对卖方、卖方、政府形成内在激励，吸引社会资源积极参与，实现农村集体建设用地流转在政府管理和社会参与上的统一，从而逐步实现农村土地流转的市场化模式
三、结束语
2012年，国务院正式批复《中原经济区规划》，中原经济区上升为国家战略。解决土地流转问题已成为河南省实现中越崛起的必然途径。坚持科学发展观的指导思想，在地票基础上建立的土地流转的市场化模式，坚持土地集体所有制和农村基本经营体制，尊重农民意愿，符合城乡发展规划和国家土地政策。在充分的市场机制下，供求和价格等因素变动影响土地要素的合理流动，不仅有效地减少了农村的空闲土地，保护了我国耕地，为城市化、工业化用地提供了保障，而且为推动我国城镇化、建设社会主义新农村、乃至为整个中原经济区崛起，都将起到了着重要的作用。总之，从长远来看，河南省的土地流转改革，是解决我国现实经济发展与土地资源稀缺的必然选择，是河南省中原经济区建设必走之路。
日期：2010-03-08 15:59 作者： 来源：农业部产业政策与法规司
土地承包经营权流转是伴随农村劳动力转移和农村经济发展的长期历史过程，反映了农地合理利用和优化配置的需要，是联结承包农户与规模经营主体、发展多种形式适度规模经营的重要渠道和纽带。国家高度重视农村土地承包经营权流转，相关法律政策主要有以下内容：
（1）流转前提。确保家庭承包经营制度长期稳定，落实和明晰土地承包经营权是进行土地承包经营权流转的前提。
（2）流转主体。流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。
（3）流转原则。土地承包经营权流转要遵循平等协商、依法、自愿、有偿原则，流转期限不得超过承包期的剩余期限，受让方须有农业经营能力，在同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。
（4）流转底线。土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
（5）流转方式。国家允许农民采取转包、出租、互换、转让、股份合作等方式流转土地承包经营权。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式的，应当报发包方备案。土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府登记。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，可以采取出租、互换、转让、入股、抵押等方式流转。
（一）加快推进农民非农岗位就业的长效机制
首先，提高农民自身素质。加大对农民的职业教育与技能培训，政府要整合社会资源，对不同层次的农民进行因人施教，培养有一技之长的进城务工者。其次，积极稳妥推进农村劳动力向二、三产业转移。在统筹城乡发展中大力发展以劳动密集型为主的加工业、服务业，加强就业容量较大的基础设施建设，提高吸纳劳动力就业的能力。再次，发展壮大县乡域经济，切实加快乡镇城市化进程。扩大城镇规模，继续大力推进乡镇企业的发展，推动本地域经济的发展，争取部分农村剩余劳动力就地消化。最后，“流入地”的城市也必须进行相关制度改革。户籍制度不是严格控制人口迁移，而是发挥人口登记，劳动力供求信息，维护社会治安等服务功能，降低农民工子女上学门槛，消除对农民歧视性的用工制度，建立健全城乡统一的就业制度，医疗保险制度和退休养老制度。
（二）加快推进农村土地流转金融服务体系建设
农村土地流转是一项需要金融配套服务的新生产模式，现在正处于起步阶段，首先，政府要加大财政投入，给予政策引导和金融支持。其次，政府要建立风险保障机制，在农业发展基金中，列出一定比例的专项基金，设立农业风险基金或建立农村流转保证金及土地复垦保证金，并完善农产品预警系统，改革农产品购销体制。最后，扩大融资渠道。除了政府给予投入与支持外，应充分吸收社会资本参与作为筹资的重点，出台吸引各种资本投入，建立以“财政投入为引导，信贷投入为助推，农民投入为主要，社会广泛参与”的多元化投入格局。
（三）完善社会保障体系，消除农民后顾之忧
有关问题的公告
文号公告[2011]第10号 | 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：29次】
为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下：
一、土地增值税核定征收率
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅
1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。
（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
（五）个人转让二手房的核定征收率
个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
二、关于经济适用房问题
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
四、执行时间
本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。
特此公告。
二〇一一年十一月六日
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知
文号豫地税发[2010]第28号 | 添加日期：2010-03-17 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：10085次】 各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：
为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率
（一）普通标准住宅2%;
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；
（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列
（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；
2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；
凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；
2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；
3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；
4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；
5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
五、转让二手房的问题
个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。
六、土地增值税清算主体
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
七、土地增值税清算审核
（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县（市）、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。
（二）审核人员的组成
各省辖市、县（市）、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）等相关部门的人员组成。
八、其它问题
（一）个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。
（二）个人转让二手房的减免税手续
个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县（市）、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。
九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。
十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
文号国税发[2009]第91号 | 添加日期：2009-05-26 | 发文单位：国家税务总局 | 【阅读：3551次】
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
2.各类附表
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准
则》的通知
文号国税发[2007]第132号 | 添加日期：2008-01-30 | 发文单位：国家税务总局 | 【阅读：2484次】 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）
2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
国家税务总局
二○○七年十二月二十九日
土地增值税清算鉴证业务准则
第一章 总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章 一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：
（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章 清算项目收入的审核
第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章 扣除项目的审核
第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第五章 应纳税额的审核
第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章 鉴证报告的出具
第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：
（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”.（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
（六）鉴证报告的要素还应当包括：
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；
3.注明报告日期；
4.注明鉴证报告的使用人；
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：
（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。
（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。
（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。
（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。
第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：
（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：
（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。
税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
附件1：涉税鉴证业务约定书（参考文本）
甲方（委托方）：
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：
乙方税务师事务所执业证编号：
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：
（二）具体内容及要求：
（三）完成时间：
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写）元整（￥）。
（二）上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %；其余费用按 方式支付。
（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。
（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。
（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：
（一）提交 进行仲裁；
（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：
（盖章）（盖章）
法人代表：（签名或盖章）所长：（签名或盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
联系人： 联系人：
签约日期：
签约地点：
附件2：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
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我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，除××保留意见的事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件4：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
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在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对（项目）土地增值税清算税款申报发表意见。
（一）××事项的审核情况。
（详细说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法表明意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件5：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
编号：
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我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司
（项目）土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。
（一）××事项的审核情况。
（描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料（复印件）。
附件6：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
一、基本情况
（一）企业基本情况
1.成立日期：
2.税务登记证号：
（1）国税登记证号：
（2）地税登记证号：
3.地 址：
4.法人代表：
5.注册资本：
6.投资总额：
7.企业类型：
8.经营范围：
9.其他：
（二）项目基本情况
1.项目地址。
2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。
4.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。
5.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.公司会计核算方法：
3.主要内部控制制度：
4.土地增值税清算条件：
5.开发产品完工的标准：
6.成本费用的分配标准：
7.开发产品销售收入确认的标准：
8.开发产品视同销售确认收入的标准：
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：
10.其他政策：
三、土地增值税的审核情况
（一）土地增值税应税收入的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元；经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
2.销售其他项目（含非普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
3.视同销售房地产收入：（1）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产平均价格；或（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定其他项目应税收入 元。
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：
（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元。
（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。
（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元。
（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元。
（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元。
3.房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：
（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。
（三）增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：
⑴普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
⑵非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（四）应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元；应补（退）税额为 元。其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
关键词：粮食生产,土地,流转
土地流转是实现土地规模经营、发展现代农业、增加农民收入的重要基础,是现阶段深化农业农村改革的关键环节,也是河南省粮食生产核心区转变发展方式的有利契机。改革开放30多年来,我国农业生产的环境条件发生了较大变化,一家一户分散的生产经营方式难以适应农业现代化的形势、粮食生产核心区持续增产的任务。土地承包经营权流转涉及面广、政策性强,既关系到流转农户及经营主体的切身利益,也事关粮食安全、社会和谐稳定及发展。完善农村基本经营制度,有序流转土地、实现规模经营,确保农业增产、农民增收和粮食安全,是当前“三农”工作的重大课题。
1 农村土地流转基本情况
河南省是全国重要的粮食生产核心区,在党中央、国务院的正确领导下,把解决“三农”问题作为重中之重,按照国务院批准的《河南省粮食生产核心区建设规划》,全面贯彻落实强农惠农政策,加强科技支撑,粮食生产实现十连增,农民收入得到较快增长,农村公共服务水平全面提高,全省农业农村发展持续向好、稳中有进、成效显著,为全省经济社会持续稳定发展提供了有力支撑。在全省农业农村处于转折、转型的关键时期,针对工业化、城镇化快速发展给“三农”工作带来的新变化、新要求,坚持以发展现代农业为主题,以转变农业经营方式为主线,在稳定和完善农村土地承包关系的基础上,引导农村土地有序健康流转,为农村经济持续向好奠定了基础,为维护国家粮食安全做出了重要贡献。到2013年底,全省农村土地流转面积3 216万亩,占家庭承包面积的33%,比2012年底增加23%。其中,转包1 312万亩,占流转总面积的40.1%;出租900万亩,占28%;互换786万亩,占24.4%。在流转的农村土地中,用于粮食生产的2 093万亩,占流转总面积的65.1%。
商丘市把农村土地流转作为发展现代农业的重要举措,出台了《关于推进农村土地承包经营权流转的实施意见》,并在虞城县召开现场会,积极推进“小块并大块,多块并一块”工作,已互换并地869万亩,有127个乡(镇)4057个行政村实现了“互换并地”,参与土地流转互换农户165.4万户;通过农村土地“小并大”,促进规模流转面积170多万亩。濮阳市把推动农村土地流转作为实现农村发展第二次飞跃的重要路径,成立了农村土地流转领导小组,印发了《关于加快农村土地流转促进规模经营的意见》,截至2013年底,该市农村土地流转面积达85万亩,占家庭承包经营耕地总面积的23.8%,流转面积比2012年增长56.5%。
2 农村土地流转的初步效果
通过正确处理农村土地所有权、承包权和经营权之间的关系,稳定农村基本经营制度、加大政策引导力度、培育规模经营主体等措施,河南省农村土地流转取得了的初步成效。
2.1 促进了土地资源的优化配置
通过合作组织、家庭农场等新型经营主体流转农村土地承包经营权,有利于在一定范围内统筹安排农业生产布局、优化农作物结构,促进涉农资源、资金和技术的合理配置,挖掘了土地潜能,提高农业生产率,让经营主体利用有限的土地获得较大的收益。商丘市农村通过“互换并地”的土地流转方式,重新整合了农村土地资源,减少了地界、沟渠、生产道路占地,并对一些废弃地进行改造,整合了土地资源,全市多出近50多万亩土地。梁园区谢集镇冯庄村统一将2 800亩土地集中流转给乡恋“三农”服务社,实行统一耕种、统一管理,提高了农业生产经营的规模效益。
2.2 提高了农业生产的综合效益
通过土地流转使有限的土地集中到种植能手、专业合作社、家庭农场等经营主体,有利于增加农业投入、大型农业机械的使用和农业先进技术的推广,解决了小规模生产经营条件下难以实现的集约化、标准化、品牌化建设问题,提高了农业生产经营中的规模效益。据濮阳市农业局测算,土地流转规模经营后,平均亩产比分散经营至少提高20%,亩成本降低5%,每亩增产收益约130元。整体来看,种粮大户粮食生产亩均成本比普通户少278元,低22.3%,亩均收益比普通户多145元,高13.8%,规模种粮生产收益明显高于散户。
2.3 形成了农民增收的多元格局
通过土地流转,农民不仅获得了稳定的流转收入,而且可以通过从事其他生产经营,如外出务工、就近务工、经商和创办企业等,获得可观的工资性、经营性收入,拓宽了收入渠道,实现了农业增效、农民增收的双赢目的。留乡农民在本地务工或从事多种经营,拓宽了农民增收渠道。如柘城县祥和农民专业合作社流转的土地每年给流转户600公斤小麦的租金,同时对土地流转的农户优先聘用为长期固定工,男工工资1 050元/月,女工工资900元/月,并在县劳动局办理养老保险手续;愿在合作社打零工者,每天发工资35元。
2.4 增强了农村劳动力转移的稳定性
逐年增加的农村土地流转面积,使越来越多的农民从土地上解放出来,安心外出从事第二产业、第三产业,不必农忙时节回乡务农,解决了“一心挂两头”的矛盾,逐步改变着“候鸟”式的外出务工情况,增强了农村劳动力在转移地的稳定性,加快了农村劳动力向非农产业转移步伐,也为工业化、城镇化推进增加了人力资源。据有关部门统计,2013年河南省农村外出务工人数达2 600万,其中省内占51.4%,省外占48.6%。
3 农村土地流转中的主要问题
由于开展农村土地流转工作时间较短,县乡土地投入产出能力及思想认识等方面存在差异,当前土地流转中有一些亟待研究解决的问题。一是农民思想有疑虑。我国是个传统的农业大国,河南在一定程度上又是农业大国的缩影,人多地少。土地对于粮食生产核心区的农民来说具有基本的生活保障功能,土地在农民眼里弥足珍贵。有些上年纪的农民怕生活没有保障,总感觉自己种地心里踏实;有些外出务工、经商的青壮年农民,把土地作为今后生活的“退路”,舍不得将土地流转出去。二是流转机制不健全。目前农村土地流转的管理机制、协调机制和服务平台不健全,县乡虽然依托农业部门成立了农村土地流转服务机构,但是存在人员编制、业务经费不到位的现象。耕地、林地和河滩荒地涉及农业、林业、国土、水利等部门,业务协调机制滞后。三是流转秩序不规范。在基层农村土地流转服务体系不健全的情况下,信息、评估等服务工作跟不上、监管不到位,个别地方流转秩序不规范,农户意愿体现不够,合同内容、标的不完善,为农村土地流转后规模化经营纠纷埋下了隐患。有的租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间,有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。
4 有序流转农村土地的政策措施
土地问题是农村的根本问题,土地流转是深化农村改革的重要内容,是关联经济、社会和政治方面的大事情。既涉及亿万农民的切身利益,又与整个“三农”工作息息相关,可谓牵一发而动全身。为有序推进农村特别是粮食生产核心区土地有序规范流转,需要把握以下政策措施。
4.1 完善土地流转政策,确保粮食持续增产
健全的法规政策是经济社会正常运行的基础,是调节土地关系的根本依据。土地流转涉及亿万农民切身利益,要树立政策观念,依法办事。河南省土地流转尚处于起步阶段,完善法规制度势在必行。省人大、政协及涉农部门深入实际调查研究,为完善农村土地流转法规政策已做许多前期工作。要按照党中央国务院关于农村土地流转的决策部署,结合粮食生产核心区实际,适时研究出台规范土地流转、发展新型农业经营主体的指导意见,明确财税、金融、保险等方面的扶持政策措施,以保证粮食生产的规模和比例,确保粮食安全。改善农村金融保险服务,建立形式多样的农村金融体系,创新金融产品和方式,加快农村信用社改革组建农村商业银行的进程,使之成为农村金融服务的主力军,鼓励农行、农发行、农村信用社对土地流转大户的信贷支持,每年安排一定额度的农业信贷资金,并开展农业机械设备、土地经营权等抵押贷款,允许经营主体以联保等形式办理贷款。完善农业保险,建立以政策性保险为主的农业保险体系和农业巨灾风险补偿基金,将粮食生产核心区产量大户、合作社等纳入强制性保险范畴,财政给予一定的保险补贴,探索建立农业生产经营风险防控及化解机制。
4.2 建立评估信息组织,改进土地流转服务
在农户分工、分业、分化尚未完成的现阶段,服务体系状况事关农村土地流转的进程和效果。农村土地流转政策性、专业性强,需要一支懂政策、素质高、业务强的工作队伍,来承担流转信息、租价评估、政策咨询、合同签订、承包合同和纠纷调处等具体工作。应加快充实完善农村土地流转服务体系和信息平台,建立合理的土地估价指标系统,确立科学的评估方法和最低保护价制度。实现农村土地流转服务体系全覆盖,形成乡镇有中心、县市有网络的土地流转服务体系,为土地流转提供法规政策宣传、信息咨询、价格评估等服务工作,降低流转交易成本。加大对土地流转工作的扶持力度,设立专项资金,引导流转土地围绕粮食生产核心区建设的方向种植农作物。强化农业科技服务指导和科普宣传教育,加快农业信息技术入户步伐,整合农技、土肥、植保和病虫预报等科教力量,把农业产前、产中、产后各环节所需要的各项服务打包供给,尝试建立公益性与营利性有机融合的农业科教服务新机制。
4.3 创新土地流转形式,培育新型经营主体
土地流转形式对于流转进程和效果具有直接影响。河南省山区、丘陵、平原土地类型不同,自然条件各异,人均土地面积不等,还有48个沙化土地县,因地制宜、创新土地流转方式有其客观必要性。土地流转的前提是稳定家庭承包经营,要及时对粮食生产核心区家庭承包土地进行确权登记颁证,在此明确土地承包经营权归属、强化承包农户的市场主体地位和家庭承包经营的基础地位基础上,积极探索土地托管、反租倒包、股份合作、土地银行等不同形式,不断推进农业规模化产业化。培育新型农业经营主体是2014年“中央一号文件”的要求,也是实现河南农业产业集群化发展的客观要求。要鼓励和支持龙头企业、农业科技人员和农村能人,创办或领办家庭农场、农民合作社,培育形成新型规模经营主体。
4.4 加强土地流转监管,防止非农化非粮化
土地承包100亩补贴一般按照每亩地200元补贴，但是不同的地方补贴不同。
土地承包应当按照以下程序进行：
（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；
（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；
（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；
（4）公开组织实施承包方案；
（5）签订承包合同。
承包合同一般包括以下条款：
（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；
（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（3）承包期限和起止日期；
（4）承包土地的用途；
（5）发包方和承包方的权利和义务；
（6）违约责任。土地承包责任权自合同签订时取得，签订合同后须向县级以上地方人民政府申请颁发土地承包责任权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包责任权。颁发此证只收工本费不收其他费用。
土地承包国家补助标准：
土地承包费，不同地域标准不一样，国家补助标准也一样，不同地域标准都不一样。
但是，随着制度安排不断演进，在实践中确实有一些新的问题和矛盾产生，特别是围绕着农村土地承包经营权的制度安排，实践中有问题需要解决，特别是现代农业的发展、农村基本经营制度的完善，都需要对农村土地制度，特别是承包经营权作出更进一步的制度安排。所以在这时开展土地承包经营权的确权登记颁证工作，首先是解决现实中出现的问题。中国土地承包经营权到现在已经经过了二轮承包，實际上在一轮承包的时候，相关的农村税费制度还没有像现在这样全部建立，也就是农村土地承包的面积和当时所要缴纳的税费是直接相关的。农民承包多少地、交多少税，是毛估，土地到底承包了多少亩，一家一户，帐上的面积和实际的面积不一定非常准确。其二，当时的测量条件，包括技术应用还不是特别广泛。
土地承包以后，能不能按合同按期收回？承包户拥有占有权、收益权、分配权，有没有相应的处置权？流转户有没有耕作权、收益权，还能不能再流转？所以解决帐实不符、数字不清，解决相关的权能、承包户的权能，特别是解决农户作为土地承包经营权的权能，包括下一步解决流转户的权能，都需要对这一块地有实实在在的权能，这个权能是要通过确权登记拿到一个权属证书来解决这个问题。
如何实现四化同步发展，显然要搞规模化、专业化、集约化，土地经营权要不断流转，怎么样让流转的双方都有一个明晰的权能界定？流出去以后放心，流转以后在预期范围内，3年的流转期、五年的流转期总得踏实。从权能的设计来讲，它的意义也是凸显的，所以怎样在稳定农村基本经营制度的前提之下，进一步按照三权分置的理论规范所有权、承包权、经营权，具有很重大的意义。怎么样在分工分业的情况下有效推进土地经营权的流转，形成发展农业适度规模经营的基础，也需要有这样确权登记和颁证的工作。深化农村产权制度改革，特别是在广大的中西部地区，粮食主产区，农村土地承包经营权确权登记颁证工作意义重大。比如四川，人多地少，劳动力流动，历来的比例在全国是相应比较高的。怎么样放心地走出去？留下来的农户怎么样通过积聚各个分散农户的经营权，形成规模经营的基础，这本身就是一个产权制度改革的相关内容。权能明不明晰，流转顺不顺畅，能不能得到有效的保护？所以深化农村产权制度改革也需要强化农村承包地的确权登记颁证工作。这是从适应现代形势发展的要求来看，从完善农村基本经营制度的要求来看，从发展现代农业、形成规模经营的基础要求来看，从完善和深化农村产权制度改革的要求来看，都赋予了承包经营权确权颁证登记工作的重要性和紧迫性。
（摘自《华律网》，2016-07-24）
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