建设用地土地使用权

建设用地土地使用权（精选8篇）

建设用地土地使用权 篇1

《国土资源部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发„2011‟2号）规定“各地要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让，不得出让容积率小于1的住宅用地；对转让土地及合同约定的土地开发项目时，房地产开发建设投资未达到25%以上的（不含土地价款），不得办理相关土地手续。”

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发„2010‟204号）规定“省(区、市)国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于

1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。”

《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）规定“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“住宅用地容积率不得小于1。”

二、商品住宅出让规模

限制用地项目目录（2006年本增补本）规定商品住宅项目“宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“不得存在违反《限制用地项目目录(2006年增补本）》超规模供应商品房用地的情况；”

三、工业用地出让最低价

《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发„2006‟307号)规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发„2009‟56号）规定“对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。”、“以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。”、“对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15％执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50％执行。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“工业用地出让不得擅自突破工业用地最低价标准供地；”

四、开、竣工时间

《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）规定“严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“各类住宅项目约定开竣工时间必须符合“约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工”的要求；”

五、出让金缴纳

《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发„2010‟34号）规定“严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”

建设用地土地使用权 篇2

1 研究现状

为了解决土地空间资源分层开发利用带来的各种权属争议等方面的问题,世界上许多国家都开始了对这方面的研究。英、美、法等许多国家纷纷成立了空间权制度,而我国在这方面的研究才刚刚起步。

1.1 国外研究现状

目前国外陆续产生了相应的空间权制度,空间已成为一种新的物权客体。在这样的背景下,西方一些国家通过判例法和成文法的形式相继建立了一套比较完善的空间权制度,土地空间权法律制度在西方各国相继建立。如1927年美国伊利诺斯州就制定了关于铁道上空让渡租赁的空间权立法,这也是美国历史上关于“空间权”的第一部成文法。土地立法从“平面的土地立法”向“立体的土地立法”转变,英美法系和大陆法系的一些国家和地区单行法中都分别涉及到空间权的内容。

1.2 国内研究现状

由于受到英美法系的影响,香港特区有关建设用地使用权分层设立的研究目前比较完善;澳门特区深受大陆法系的影响,在此方面也比较健全。台湾地区在制定“民法”时,仅就普通地上权做了规定,未规定空间地上权。1988年台湾地区制定的“大众捷运法”确立了空间地上权的内容。由于历史和社会经济等方面的原因,我国大陆地区对空间的开发利用刚刚起步,相关的分层建设用地使用权问题也刚刚出现,对建设用地使用权分层问题的研究不多,大多集中在对空间权方面的研究,而且论述笼统,可操作性不强,有关建设用地使用权分层设立的直接研究尚属空白。目前我国相关法律没有明确建设用地使用权分层设立制度,在实际生活中就不可避免地产生了关于空间权属的纠纷。

2 分层建设用地使用权内涵界定

分层建设用地使用权是指建设用地使用权人为了对他人所有的土地地表、地表必要附属部分外的地上或地下一定尺度范围空间进行开发建设,从事各种非农业生产活动,而从土地所有者手中获得的对该部分空间资源的占有、使用和收益的权利。

分层建设用地使用权是一种权利集,可分为地表建设用地使用权、地上建设用地使用权与地下建设用地使用权,可通过类似于传统建设用地使用权获得的方式获得。分层建设用地使用权不是一个平面权利概念,而是三维立体权利概念,本文试图给出了典型的分层建设用地使用权的空间属性关系图(图1)。从建设用地使用权空间利用特性可见,建设用地使用权已不仅局限于传统的以地面利用为主,而是为了满足现实的需求,可在同一块土地的纵向空间内设置数个建设用地使用权[2]。本文研究的分层建设用地使用权就是基于建设用地可分层次开发利用而产生的,是对在同一地块同时设立数个建设用地使用权而言。

3 分层建设用地使用权辨析

为了区别于分层建设用地使用权,本文统称以往所涉及到的建设用地使用权为传统建设用地使用权。分层建设用地使用权与传统建设用地使用权之间有着千丝万缕的联系,但两者之间却存在着诸多差别。

3.1 存在时段不同

传统建设用地使用权在《物权法》颁布前就已存在。在我国各地不断出现土地资源分层次开发利用的大量事实后,《物权法》及时颁布并明确了建设用地使用权可在地表、地上及地下分别设立,此后建设用地使用权的设立不但可以依照传统模式,而且可以分层设立。

3.2 主体形式不同

传统建设用地使用权主体只能是一个,分层建设用地使用权主体可以有多个。如设立了传统建设用地使用权的权利主体确定是甲,与此同时其他人就不能成为这个权利的主体,即使发生了权利的转让其主体虽然已不是甲,但是其权利主体也只能是一个。分层建设用地使用权主体则不同,可全部为甲,也可能有数个主体。如某地块上地表建设用地使用权设立后,其主体为甲,地上建设用地使用权主体可以是乙,地下建设用地使用权主体又可以是丙。若是在地表上下的空间设有数个不同的建设用地使用权时,其主体也可以是多个不同的主体。

3.3 客体空间形式不同

传统建设用地使用权客体范围是一整体,不会出现不同层次的现象。由于受到古罗马法绝对主义所有权思想的影响,我国土地所有权的范围也是以地表为中心的上下无限的空间部分,土地使用权客体范围也是这种没有限制的空间范围。虽然在现实中,土地使用权人仅仅使用有限空间部分,但其外的立体空间仍属于此土地使用权客体。分层建设用地使用权客体范围不同,根据其内涵可知,其客体既可以是地表部分,也可以是地上或地下的某部分空间范围,也就是从根本上对传统建设用地使用权客体空间范围的无限性进行了限制,即地表建设用地使用权客体范围仅以地表为中心的上下有限的空间范围,其上的空间是地上建设用地使用权的客体,其下的空间属于地下建设用地使用权的客体[3]。

两者之间的客体关系在数量上可简单表示为:地表建设用地使用的权客体+地上建设用地使用权的客体+地下建设用地使用权的客体=传统建设用地使用权的客体。传统建设用地使用权客体范围是一个闭合的整体空间区域,而分层建设用地使用权客体可以是几个互不重合的空间范围。在设定传统建设用地使用权时,其客体与该设定面积内的土地所有权客体范围相同,分层建设用地使用权客体不是该面积内的土地所有权的全部,而可能仅为其中一部分空间。数个分层建设用地使用权人在互不影响的前提下,各得其所,大大提高了土地利用率,满足了现实需要。

3.4 权利侧重点不同

设立传统建设用地使用权的目的是为了满足建设用地使用权人对某块建设用地的实际需要,侧重于权利人对某地块地表的充分利用,那么进行建设开发所必需空间之外的空间则产生了闲置浪费。而设立分层建设用地使用权的目的正是为了避免这种浪费,除对地表土地资源的开发建设要设立建设用地使用权外,仍可继续设立分层建设用地使用权,供他人充分利用。传统建设用地使用权侧重对地表部分的利用,而分层建设用地使用权除了要对地表资源充分利用外,更加侧重于对地表上下空间资源的开发利用。

4 建设用地使用权分层设立具体问题研究

4.1 分层建设用地使用权确权登记

登记具体要求:分层建设用地使用权空间登记是一种确认土地空间权属的法律措施,登记成果具有法律效力,对登记的程序、内容、格式等要有统一的规定,要有严格的操作程序和技术规范。对分层建设用地使用权登记要制定相应的《空间登记规则》,具体可参照最新版本《土地登记规则》。此外,分层建设用地使用权登记与土地登记皆属于不动产登记,《土地登记规则》中规定:“土地登记以县级行政区(含县级市、旗、自治县、市辖区)为单位组织进行,具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责” 。因此,分层建设用地使用权登记可以参照土地登记,实行地域管辖原则。为了行政管理的方便,可将分层建设用地使用权登记具体工作纳入当地土地管理局的相应部门里,如地籍科等。

登记主要内容:分层建设用地使用权客体是具有独立产权的土地利用空间单元,登记的基本内容不仅要包括物理属性还要包括权属信息。登记核心是土地空间利用单元的权属,因此登记的应该是一个完整的信息系统,在内容上要完整地反映土地利用空间单元的属性及空间信息。在具体登记中,除了记载权利主体外,还要详细记载权利客体及主客体间的权力关系。分层建设用地使用权客体是三维宗地单元,三维宗地单元是分层建设用地使用权的基本信息载体。其主要信息包括空间单元用途、三维空间范围、空间宗地单元重要点坐标、水平投影面积、空间单元质量级别、空间位置、权属范围界限、空间地价等,分层建设用地使用权客体就是三维宗地单元实体。在记载相关客体信息时,要附有该客体的三维实体示意图及其与周围空间实体的空间位置关系示意图。三维空间宗地单元位置可由界址点、界址线与界址面确定,通过确定三维空间宗地单元界址点、界址线可作为解决空间权属纠纷的有效依据。分层建设用地使用权人对其拥有的具体层次空间部分的权利关系可通过分层建设用地使用权证书来详细记载。具体包括土地空间产权类型、权利取得方式、用途及限制、产权取得时间及终止时间、产权变更情况和权属来源等。

技术路线:为了便于更直观地表达具体登记,本文给出了分层建设用地使用权确权登记的大致流程,见图2。

登记方式:若一块土地的使用权已经依法出让或者划拨且规定用途,土地使用权人必须按规定用途使用,并可认为此地块地表至建筑物或附着物最顶层平面的地上部分附属空间及地表至建筑物必需的最深基础平面以上的地下空间部分,此外的空间部分可由政府依法出让。此外,地表上下特定空间利用人要获得此空间部分的使用权,必须依法进行登记确认,领取《分层建设用地使用权证》,按规定缴纳出让金,分层建设用地使用权人必须在法律规定的有效范围内合理利用,不能妨碍传统建设用地使用权人及其他权利人行使其权利。

4.2 建设用地使用权分层界限

建设用地的使用权出让应在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围,这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。如同一块土地地下10m至地上70m的建设用地使用权出让给甲公司用于建写字楼,地下20—40m的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场,那么该权利客体间的范围就是10m。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的建设用地使用权人获得的空间范围是不同的。

《物权法》明确了建设用地使用权可分层设立,但是具体的分层建设用地使用权间的界限较为模糊,给实际工作造成许多不便,因此法律上应对此进行明确规定,以便司法上更具可操作性。今后我国可采取三维空间坐标系统替代传统的二维坐标系统来界定属地范围,建立《分层建设用地使用权条例》,详细规定相应内容,明确界定分层建设用地使用权之间的空间界限,设立分层建设用地使用权的权属范围并登记造册,规定切实可行的权属界限划定原则。本文认为,分层建设用地使用权客体空间范围之间的有效距离应根据当地实际情况来确立,不同地域应有不同的标准。根据相邻通行方便等原则,分层建设用地使用权之间的界限应当是一个弹性区间,不应是具体数值。在《分层建设用地使用权条例》中规定一个合理范围(如10—50m),在同一地块上设立数个分层建设用地使用权时,各地区在此范围内合理确定具体界限。

4.3 权利之间优先顺序

有关上下层的分层建设用地使用权之间的优先效力问题,由于上下层分层建设用地使用权的设立通常是根据实际需要解决土地资源短缺问题,在已设立普通建设用地使用权的上空或者地表以下空间设立的,就是对普通建设用地使用权的一种限制。根据法理中的限制性权利优先的原则,后设立的用益物权往往在法律效力上面要优先于先设立的用益物权,因此新设立的分层建设用地使用权法律效力要优先于普通建设用地使用权。在法律允许的前提下,设立新的分层建设用地使用权仍应该同时征得地表建设用地使用权人或地下层建设用地使用权人的同意,并且新设立的分层建设用地使用权不能对已设立的用益物权造成妨碍或损害[4]。

4.4 权属纠纷解决措施

法律规定,不动产的权利人应当为相邻权利人提供必要的便利,并在权利受到损害时,可以请求相邻权利人予以补偿。本文认为,可以用空间地役权来调整分层建设用地使用权之间的权属关系。在土地分层出让的情况下,建设用地使用权人之间应当适用空间相邻关系的规定。如果分层建设用地使用权人一方需要利用另一方的空间资源时,同样可以通过设定地役权来解决。总之,适用于“横向”不动产之间的地役权或者相邻关系等规定也适用于“纵向”不动产之间的规定。在土地纵向空间新设立的分层建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。随着土地分层次立体开发利用日益盛行,未来基于分层建设用地使用权的纠纷将远远复杂于传统建设用地使用权之间的关系。因此,一方面法律上要规定相应的解决措施,另一方面可允许分层建设用地使用权人之间约定地役权,用地役权处理出现的纠纷。

4.5 分层设立立法模式探讨

《物权法》对分层建设用地使用权虽然做了初步规定,但是仍存在一些问题,如分层建设用地使用权效力范围不明确,《物权法》应对分层建设用地使用权范围给予大致的规定范围,留有一定的法律发展空间,在以后的一些单独法规中再进一步针对每个地区的实际状况给予具体规定。因此,《物权法》第136条可完善为:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下的一定空间范围内设立,等等 。分层建设用地使用权的空间范围不能是无限的,应该有范围上的限制。此外,立法模式上也不尽完美,有待进一步改进与完善。

我国建设用地使用权分层设立立法方式不完善:《物权法》不仅笼统地规定分层建设用地使用权内容,而且把其放入建设用地使用权一章内进行规定,这样虽然便于管理,立法成本也较低廉,但潜在成本较高,且对以后出现的建设用地使用权分层设立的问题不能提供良好的解决对策。因此,应单独建立完善的分层建设用地使用权制度,不能直接照搬传统建设用地使用权的规则,《物权法》里引入了分层建设用地使用权的思想,但没有给予分层建设用地使用权必要的章节内容。

完善我国建设用地使用权分层设立立法模式对策探讨:将分层建设用地使用权与传统建设用地使用权区分开来,并在法律上承认其是独立的权集;转变立法思维,选择适合我国国情的立法模式;可借鉴国外空间权立法模式[5],成立专门的分层建设用地使用权制度。纵观三种立法模式(表1),各种模式各有优缺点。我国可采用民法模式与单行法模式相结合的混合模式,也可在《物权法》中采用民法模式,单独规定分层建设用地使用权原则性条款。此外,采用单行法模式,制定《分层建设用地使用权条例》,单独就建设用地使用权分层设立所形成的分层建设用地使用权而设立专门的分层建设用地使用权法规。在今后的《物权法》修正中,完善分层建设用地使用权条款,在用益物权一章中单独明确地规定分层建设用地使用权,对此至少给出一个宏观的指导规定。

5 小结

本文通过对我国建设用地使用权分层设立的研究,对建设用地使用权分层设立中可能遇到的具体问题进行了一定程度的探讨,剖析了目前我国有关建设用地使用权分层设立中存在的不足之处,并提出了一些对策建议,对进一步完善我国的建设用地使用权分层设立的理论研究体系有一定的裨益。在一定程度上满足了我国三维地籍的建立与完善的需要。建设用地使用权分层设立的研究,在实践中有利于解决实际权属纠纷,能够使空间资源得到最大化使用,对稳定社会秩序,构建和谐社会有很大帮助。更重要的是有利于我国建设用地使用权分层设立制度的建设与完善,丰富分层建设用地使用权制度的理论内容。

参考文献

[1]艾东,朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国土资源科技管理,2007,(5)∶126-128.

[2]中华人民共和国物权法[M].北京:中国法制出版社,2007.

[3]胡正方.论我国地下空间权构建的法律问题[J].政治与法律,2006,(5)∶134-135.

[4]洪波.空间建设用地使用权的理论解析[J].烟台大学学报(哲学社会科学版),2006,(3)∶264-267.

建设用地与农用土地置换注意事项 篇3

摘要：建设用地的置换包括建设用地与农用土地的置换。本文通过其置换的基本原则论述，指出了置换过程中，征地补偿安置费用及被征地农民的安置。

关键词：建设用地农用土地置换

0引言

建设用地置换是指依据土地利用部体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建設用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地(以下简称农用地)进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地，即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地(即不宜利用建设用地)。包括现状为建设用地，以及经过依法批准转用(征收)现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。

1建设用地与农用土地置换基本原则

1.1建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

1.2建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2／3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

1.3建设用地与农用地(包括未利用地)置换的，建设用地(包括未利用地)面积必须大于农用地面积，原建设用地要进行复垦，复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积，涉及耕地的，复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积，且质量相当。

1.4建设用地置换涉及征收农民集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

1.5农村村民宅基地与农用地置换，置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。

1.6涉及征收土地的，被置换建设用地面积，不得超过省人民政府批准征收土地的权限。

2征地补偿安置费用

2.1合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准，是确保各类建设用地依法补偿，妥善安置的关键。目前，根据国务院和国土资源部的规定，我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价，待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段，各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时，可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素，以确保征地依法补偿，维护被征地农村集体和农民的合法权益。

2.2补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。根据法律规定，土地补偿归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，省政府规定土地补偿费的70％以上用于被征地农户的生产生活的社会保障i未用于社会保障的，应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位：不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。

2.3费用计算

2.3.1土地补偿费，是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。

2.3.2被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

2.3.3安置补助费，是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。

2.3.4需要安置的农业人口=被征耕地面积÷征地前被征地单位的人均耕地面积；

2.3.5每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数；

2.3.6被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的安置补助费×需要安置的农业人口数=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

3被征地农民的安置

3.1安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通过补偿和采取各种安置措施，使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。

3.2安置途径随着市场经济的发展，结合本地实际，主要以下几个方式。

3.2.1保险安置。用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置；或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

3.2.2货币安置。一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业：政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。

3.2.3留用地安置。将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5－10％，最高不超过15％。

3.2.4投资入股安置。将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部的有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。

3.2.5农业安置。可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置，或通过土地开发整理增加农业用地等安置。

国有建设用地使用权出让合同 篇4

出让人：中华人民共和国 省（自治区、直辖市）市（县）局；

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

受 让 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。

第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条本合同项下出让宗地编号为宗地总面积 大写平方米（小写平方米）其中出让宗地面积为 大写平方米（小写平方米）。

本合同项下的出让宗地坐落于。

本合同项下出让宗地的平面界址为；

出让宗地的平面界址图见附件1。

本合同项下出让宗地的竖向界限以 为上界限，以 为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件2。出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。

第五条本合同项下出让宗地的用途为。

第六条出让人同意在 年 月日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第 项规定的土地条件：

（一）场地平整达到 ；周围基础设施达到 ；

（二）现状土地条件。

第七条 本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第八条 本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币 大写元（小写元），每平方米人民币 大写元（小写 元）。

第九条本合同项下宗地的定金为人民币 大写元（小写元）。定金抵作土地出让价款。

第十条受让人同意按照本条第一款第项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：

（一）本合同签订之日起 日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；

（二）按以下时间和金额分 期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。

第一期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第二期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。

第三章土地开发建设与利用

第十二条受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第项规定执行：

（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写 万元（小写万元），投资强度不低于每平方米人民币大写元（小写元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。

（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写万元（小写万元）。

第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：

主体建筑物性质 ；

附属建筑物性质 ；

建筑总面积平方米 ；

建筑容积率不高于 不低于 ；

建筑限高 ；

建筑密度不高于 不低于 ；

绿地率不高于 不低于 ；

其他土地利用要求。

第十四条受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条 第 项规定执行：

（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，根据规划部门确定的规划设计条件，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的 %，即不超过平方米，建筑面积不超过平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；

（二）本合同项下宗地用于住宅项目建设，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于 套。其中，套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于套，住宅建设套型要求为。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于%。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后按本项下第种方式履行：

1.移交给政府；

2.由政府回购；

3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；

4.；

5.。

第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：

（—），（二），（三）。

第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在年月

日之前开工，在年月日之前竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十七条受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。

第十九条本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十条对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押

第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第项规定的条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十二条国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。

第二十三条国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十四条国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。

第五章期限届满

第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

第二十七条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章不可抗力

第二十八条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第二十九条遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章违约责任

第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60 日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。

第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

第三十三条受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰，的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰的违约金。

第三十四条项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。

第三十五条本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

第三十六条工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款‰的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

第八章适用法律及争议解决

第三十九条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律。

第四十条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第项约定的方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第九章附则

第四十一条本合同项下宗地出让方案业经人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

第四十二条本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以 书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

第四十三条本合同和附件共页，以中文书写为准。

第四十四条本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第四十六条本合同一式份，出让人、受让人各执份，具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）：

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）：

（签字）：(签字）：

年 月 日

国有建设用地使用权出让合同使用说明

一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图）、附件2（出让宗地竖向界限）和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件）。

二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高—10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。

五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准gb／t21010-XX）规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。

六、本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项。

七、本合同第十条中，建设用地使用权出让价款支付方式按双方实际约定选择和填写。双方约定建设用地使用权出让价款一次性付清的，选择第一款第一项；分期支付的，选择第一款第二项。

八、本合同第十二条中，宗地开发投资强度根据建设项目的性质选择和填写。属于工业项目建设的，选择第一项；不属于工业项目建设的，选择第二项。

九、本合同第十三条中，受让宗地用于工业项目建设的，应当按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）要求，建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标，即“不低于 ”。新出台的法律政策对工业项目建筑容积率、建筑密度等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。

十、本合同第十四条中，宗地建设配套情况根据建设项目的性质选择和填写。宗地用于工业项目建设的，选择第一项；宗地用于住宅项目建设的，选择第二项。选择第一项的，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）的有关规定填写，原则上不得超过7%；选择第二项的，按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2012）3号）、国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX] 236号）的有关规定填写。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。

十一、本合同第十六条中，受让宗地用于商品住宅项目建设的，出让宗地的开工时间和竣工时间，按照国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX]236号）的有关规定填写，原则上开发时间最长不得超过三年。国家新出台的法律政策对出让宗地开工时间和竣工时间有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十二、本合同第十八条中，在土地出让期限内，非经营性用地改变为经营性用地的，应当按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2012]3号）的规定执行。国家新出台的法律政策对改变土地用途有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十三、本合同第二十一条中，属于房屋开发的，选择第一项；属于土地综合开发的，选择第二项。

十四、本合同第三十条和第三十七条中，受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款，出让人不能按合同约定及时提供出让土地的，应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[XX]）100号）的有关规定和双方当事人权利义务对等原则，违约金比例按l‰填写。国家新出台的法律政策对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的违约金比例有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十五、本合同由省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一编号。

国有建设用地使用权转让合同样本 篇5

本合同双方当事人：

转让方：佛山市顺德区陈村镇登洲股份合作经济社（以下简称甲方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

受让方：（以下简称乙方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

一、根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律法规规定，双方本着自愿、有偿的原则，订立本合同。

二、甲方同意将位于佛山市顺德区陈村镇华阳南路西侧登洲片区73184.47平方米国有用地的宗地，国有土地使用证号为：佛府（顺）国用（2012）第0401285号，地号为：209048-401的国有建设用地（以下称转让土地）使用权转让给乙方。本宗地土地用途:城镇住宅用地，出让土地使用年限为城镇住宅用地柒拾年，自土地成交之日起算。

三、本宗地竞得人***公司于**年**月**日以人民币___元（小写：￥___）的成交地价款竞得本合同第二条确认的国有建设用地使用权，并

七、违约责任：

1、甲方隐瞒事实真相，出现第三人对转让土地主张权利，对抗乙方权利情形的，甲方应承担由此而产生的法律责任。造成乙方损失的，应予赔偿。

2、甲方必须按照本合同约定交付转让的土地。由于甲方未按时交付转让的土地，而致使乙方对转让土地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的相关费用的 1 ‰向乙方支付违约金。甲方延期交付超过60日，经乙方催交后10日内仍不能交付转让土地的，乙方有权解除本合同，同时退还已经支付的相关费用，且乙方可请求甲方赔偿因此造成的损失。

3、乙方应当按照本合同约定，按时支付所有转让价款。乙方不按时支付的，自应付之日起，每日按延迟支付款项的 1 ‰向甲方支付违约金，延期付款超过60日，经甲方催交后10日内仍未付清的，甲方有权解除本合同，乙方须按成交地价款的20%向甲方支付违约金，如甲方另行委托交易中心再次转让土地的价格低于本次成交地价款的，乙方还须按实际差额支付赔偿金给甲方。

4、乙方不能按期竣工的，应提前30日向国土部门提出延建申请，经国土部门同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。乙方未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的（即通过规划竣工验收），每延期一日，应向国土部门支付相当于成交地价款 0.3 ‰的违约金，甲方有权要求乙方继续履约。

八、乙方按本合同约定按时支付成交地价款的，乙方须按土地登记的有关规定向土地管理部门申请办理建设用地使用权变更登记，否则，（本页无正文）

甲方（盖章）：

法定代表人：

委托代理人：

乙方（盖章）： 法定代表人：

委托代理人：

签订日期：

建设用地土地使用权 篇6

近年来，我局严格履行国土资源管理职能，坚持重土地审批、更重用地监管的建设用地管理理念，严把建设用地审批环节、跟踪环节和验收环节，强化全程跟踪管理，提高了土地节约集约利用水平。

一、坚持节约集约用地标准，把好建设项目用地审批环节

我们坚持从审批制度、标准、方式入手，强化建设项目用地管理，确保建设项目依法用地、集约用地。

（一）规范审批制度。坚持用制度来筛选项目、保障用地。一是严格执行供地制度。凡不符合国家产业政策和供地政策的项目一律不予通过预审和供地。凡属于国家限制发展的产业项目，按照规定从严审批，防止盲目投资和低水平重复建设。二是严格执行项目用地审查制度。由市有关职能部门抽调成员组成建设项目预审评估小组，邀请专家进行论证，提出会审意见，作为预审、供地的依据。对超亿美元项目和用地规模超过百亩的大型建设项目，要求提供可行性报告批准文件，明确项目建设的周期，并对其用地进行重点审核。对可分期实施的大型项目，根据实际到帐资金和生产建设进度分期供地，预留规划用地。申请增资扩建的用地单位，首先充分使用企业已有建设用地，核定用地面积时，将已使用土地与拟新增加的用地一并计算核定。三是严格执行征地补偿制度。建设项目报批农用地转征收，同时收取土地补偿费和劳力补助安臵费，作为被征地农民的社会保障资金，由国土资源部门直接解缴给财政社保专户，资金不足额到位的，坚决不予供地。四是严格执行项目用地控制指标制度。严格执行国家颁布的建设用地定额指标和《江苏省建设用地指标体系》，对超定额、超计划用地和不合理用地该裁减的裁减，该淘汰的淘汰。2005年以来，我市共对不符合相关要求的项目核减土地面积近2万亩。

（二）严格审批标准。我们制定了严格的节约集约用地标准，在建设项目用地审批中，作为硬杠杠，坚决贯彻执行。一是确立了亩均投资强度的新标准。去年XX市出台的《全力推进高水平节约集约用地，争创全国节约集约用地先导区示范区的意见》明确规定，国家和省级以上经济开发区亩均投资强度达到300万元以上，工业集中区亩均投资强度达到200万元以上。XX市委十一届二次全会明确提出，今年亩均投资强度在上述基础上必须增加5%，亩均产出必须增加15%，达不到指标的项目不予供地。二是明确了分类供地的新要求。明确提出纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物等适合建造多层厂房的行业，新建厂房都必须建造五层以上多层厂房。凡投资总额2000万元人民币以下的项目及适合进多层厂房的建设项目必须通过租赁或购买标准厂房解决生产用房。除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目外，一般不得建造单层厂房。2005年以来全市已有1.2万个项目通过建造或租赁多层标准厂房解决了项目用地。三是提出了优先供地的新目标。坚持建设项目用地“有保有压”和“招商选资”的原则，指标优先向城市基础设施项目倾斜，向提升竞争力的高新技术产业项目倾斜，向现代外向服务业项目倾斜。促进城乡企业用地实现高容积率、高密度，城乡住宅用地实现高容积率、低密度，城乡所有建设用地实现高投入、高产出、少用地、多产出。目前全市多层、小高层、高层农民拆迁安臵房建设已近3000万平方米，多层标准厂房建设已超1200万平方米，节约土地超过了8万亩。意法半导体项目总投资达20亿美元，亩均投资近2000万元人民币。

（三）改革审批方式。积极推进土地资源市场化配臵，充分运用价格杠杆，抑制多占、滥占和浪费土地现象。一是不断推进城市土地资产市场化经营。我市已连续三年经营性用地招拍挂出让成交价突破100亿元。去年全市经营性用地招拍挂出让283幅、1370.5万平方米，出让成交总额达到221.75亿元。二是全面推行工业性用地市场化运作。2006年初，我局就作出决定，增量工业性建设用地必须100%经过招拍挂供地，存量工业性用地必须50%经过招拍挂供地。2007年，我市就组织开展了工业用地招标拍卖挂牌出让试点工作，国务院31号文件出台后，市政府批准出台了《关于工业性项目用地市场化运作的实施意见》，明确科研设计、工业配套、金融、营利性公用设施、教育、医疗卫生用地一并纳入招标、拍卖、挂牌出让供地范围。

二、严格节约集约用地监管，把好建设项目用地跟踪环节

严格按照节约集约用地要求对建设项目用地实施跟踪管理，是减少和杜绝违法违规用地的关键。

（一）信息管理到位。通过信息的及时更新，实现对建设项目用地的动态管理，提高批后监管的工作效率。一是建立土地利用管理信息系统。把农用地转用、土地征收、土地出让、土地划拨、建设项目用地验收、变更登记等内容加以整理，构建项目属性数据库和图形数据库，跟随项目进度定期更新相关内容，管理部门可以通过查阅该数据库，全面掌握建设用地审批情况和实际使用情况。二是建立建设项目用地监管系统。以市局、市（县）区局和乡镇国土资源所互联网络为平台，实行按宗建档，推行一宗用地建立一个跟踪监管资料档案，将宗地说明、现场照片、转（征）用和供地批文、地籍详查图、土地利用总体规划图、巡查记录表等资料录入数据库，加强建设用地日常管理。对新建、在建项目，及时将项目名称、类型、用地规模、投资强度、容积率、建设进展情况等信息录入计算机，使执法监察部门可以直接对全市范围内新建、在建的建设项目用地情况进行监管。三是建立建设项目用地信息定期交换制度。局内部建立了批文信息抄送制度，土地利用部门通过局内部网络平台及时将建设项目用地审批情况和基础资料等信息传送给法规监察部门，加强审批和跟踪检查环节的衔接。同时，建立了动态巡查信息反馈制度，法规监察部门把对建设项目用地跟踪检查的结果通过网络及时反馈给局领导和相关部门，对违法违规用地形成监管的合力。

（二）进度跟踪到位。建设项目用地经过审批以后，法规监察部门及时纳入监管范围，严格按照“三定”程序，加强对项目进度的追踪。一是定片区。按照项目的所在区域，明确跟踪管理主体、规定跟踪管理职责，落实跟踪管理责任制。二是定专人。实行《建设项目动态督查单》制度，将项目的监管落实到具体人，明确考核奖惩办法。三是定期限。我们对每个项目分三个阶段跟踪，至少记录三次。第一次在平整场地、圈建围墙或打地基时，重点记录用地人、用地位臵是否与批文一致；第二次在土建基本封顶时，重点记录用地范围、容积率等是否与批文一致；第三次在项目竣工时，重点记录用地人、用途是否与批文一致。

（三）违规查处到位。我局在建设项目用地跟踪管理中，敢于动真碰硬，对不符合节约集约用地要求的项目坚决查处。一是严肃查处违法用地。土地市场治理整顿工作开展以来，以非法占地为主的土地违法案件逐年减少，而以擅自改变土地用途、不按合同约定条件开发利用土地、擅自改变容积率等新型土地违法案件逐年增加。我市每年都要公开曝光一批违法违规用地案件，两年来累计责令退还土地713亩，处以罚款153.43万元。二是依法处臵闲臵土地。连续两年在全市范围内开展闲臵土地专项执法检查，出台了《XX市闲臵土地处臵办法》。2006年，全市依法无偿收回闲臵土地10宗，面积2612亩；征收土地闲臵费46.5万元；协议收回调整项目用地3240亩进行重新配臵。三是盘活低效存量土地。对占地面积大、效益差、不符合现行产业政策、达不到环保等要求的企业实行“腾笼换鸟”，采取拆、归、并等方法，协议回购企业用地1317亩，解决了急需用地建设项目的用地需求。出台优惠政策，鼓励利用原有厂区土地进行增资扩建改造或建造多层标准厂房出租，2006年，全市共有87个项目，利用存量土地追加投资，建设多层标准厂房，节约土地3000多亩。

三、强化节约集约用地评估，把好建设项目用地验收环节

全面建立建设用地项目竣工验收评估制度，从根本上保证了依法节约集约用地。

(一)建立建设项目用地验收制度。严格实施建设项目用地节约集约利用验收，凡2005年以来批准供应的新上建设项目用地都必须进行竣工验收，用地单位在建设项目竣工后，先对照土地出让合同等用地批准文件规定的各项用地条件和节约集约用地指标进行自检，在此基础上，国土资源部门会同相关部门，按照建设项目供地批准文件约定的建设期限、建筑容积率等方面要求，进行实地踏勘和综合检查。到目前为止，全市共对1170个竣工建设用地项目进行验收，涉及土地面积为3.68万亩。

（二）建立建设项目土地利用评估制度。在建设项目用地节约集约利用验收工作的基础上，根据土地出让合同等土地批准文件的约定和验收结果，对照土地节约集约利用评估标准进行综合评估，对达到各项规定指标要求，经建设项目用地验收评估合格的，用地单位可申请办理土地变更登记；验收评估不合格的，由国土资源部门出具限期整改等书面处理决定书，按验收评估标准要求签订有关实施整改的具体补充协议。

（三）建立建设项目用地变更登记制度。建立建设用地节约集约利用验收评估后土地变更登记制度，用地者在规定的建设期限内完成各项建设并达到相应的节约集约用地标准的，在国土资源部门进行验收评估合格后，更新地籍图和相应的宗地图，办理土地使用权变更登记，换发在整个土地使用期限内有效的土地证书。2005年来，全市有1091宗3.38万亩建设项目用地在验收评估后进行了土地变更登记。此项工作的有效开展，有力地促进了建设用地的跟踪管理。

住宅建设用地使用权续期问题研究 篇7

关键词：住宅建设,用地使用权,续期问题研究

一、住宅建设用地使用权概念及相关法律规定

(一) 概念

建设用地使用权是指为建造建筑物、构筑物及其附属设施, 并保有其所有权, 而在国家或集体所有的土地及其上下进行占有、使用、收益的用益物权。其中建筑物可以包括生产用房、居住用房和办公用房等;构筑物则属于建筑物以外的其他人工建造物。由此概念我们不难看出, 建设用地使用权根据其用途的不同可以划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。

(二) 相关法律规定

我国目前实行建设用地使用权有偿使用制度, 同时各类建设用地使用权的期限为:住宅建设用地70年、工业用地50年、科教文卫体50年、商业或娱乐用地40年、综合或其他用地50年。由于建设用地的使用权是有期限的, 那么自然就会出现建设用地使用权期满之后的续期问题。我国相关法律法规对于住宅建设用地与非住宅建设用地的续期做出了不同的规定, 本文主要探讨住宅建设用地使用权的续期问题。

我国《物权法》第149条规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。物权法的该条规定弥补了我国的立法空白, 具有重要的意义。但是该条规定虽然确立了住宅建设用地使用权期满后自动续期但是对于如何续期的具体程序方面却没有做出规定。

二、住宅建设用地使用权续期的必要性

我国实行土地归国家所有的公有制制度, 因此国家享有对于建设用地的使用权。需地人取得的只是建设用地的使用权, 但是地上的建筑物在其性质上属于独立之物, 权利人对于建筑物所享有的所有权是无期限的。我国实行“房随地走”、“地随房走”的房地一致原则, 但是由于我国的建设用地使用权是有期限的, 这就在对于地上建筑物所有权的无期限性与建设用地使用权的有期限性之间产生了矛盾。

目前我国房价持续走高, 大多数人倾尽所有积蓄买房, 那么根据建设用地使用权期限的相关规定人们所买到其享有所有权的房屋实际上还要受到建设用地使用权期限的限制, 这样就增加人们的不安, 造成社会的不稳定。为了解决这个矛盾, 我国《物权法》对于住宅建设用地使用权做出了续期的规定, 该规定弥补了我国立法上的空白, 能够缓解对建筑物的所有权与建设用地使用权之间的矛盾当人们真正面临续期问题的时候能够做到有法可依。

三、住宅建设用地使用权续期的相关问题

(一) 续期是否有偿

根据《物权法》的规定, 住宅建设用地使用权期满后自动续期, 但是对于续期是否再次缴纳土地出让金却没有做出明确的规定, 因此对于该问题产生了许多不同的意见:

一种观点认为, 建设用地使用权应该有偿续期, 续期时应当向国家再次缴纳土地出让金。前文中已经提到我国土地是归国家和集体所有的公有制制度, 为了实现土地利用的效率我国采取了所有权与使用权相分离的制度, 以住宅建设用地为例, 需地人通过交付土地出让金的方式取得一定年限的建设用地使用权, 那么在住宅建设用地使用权期限届满之后进行续期时仍然应该缴纳土地出让金, 并以此作为取得住宅建设用地使用权的对价。

另一种观点认为, 《物权法》第149条关于住宅建设用地使用权自动续期的规定是为了保障人民的生活居住的权利, 如果在续期的时候要求再次缴纳土地出让金那么就会增加权利人的负担, 这种做法是与我们的立法目的背道而驰的。同时经济不断发展、社会情况不断变化使得依何种标准及如何计算出让金额都成为无法实现的问题, 这样不但使《物权法》的亲民目的难以实现而且还会产生很多不必要的麻烦, 存在有失社会公平的可能。

笔者认为, 住宅建设用地使用权应有偿续期, 在保持土地归国家所有的大前提下完善续期制度, 妥善解决建设用地使用权的有期限性与房屋所有权的无期限性之间的矛盾。具体理由如下:

1. 从法理的角度上看, 建设用地使用权续期的从本质上讲是取得新的建设用地使用权。需地者需要继续使用时, 应该遵循建设用地使用权初始的取得方式, 再次缴纳土地出让金, 以获得建设用地的继续使用权。

2. 从维护社会公平的角度上看, 如果采用无偿续期制度必将会产生等同于土地兼并的后果, 扩大我国目前的贫富差距。如果采用无偿续期的方式就意味着房屋的所有权人将享有等同于所有权的建设用地使用权, 在巨大的金钱利益诱惑下将会使囤房、炒房这一社会现象愈演愈烈。那样, 普通的工薪阶层面对不断攀升的房价只能是望而却步。此时《物权法》无疑为少数人牟取暴利撑起了它强有力的保护伞, 《物权法》的亲民性也就更无从谈起, 反而更容易激化社会矛盾。

3. 从现在已经存在的问题上看, 《物权法》在制定的过程中, 围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题就存在着诸多的争议, 最后因矛盾过分尖锐而对此问题采取了回避的态度, 搁置争议在立法上采取了模糊的规定。虽然近期我们都不会大规模的面临续期的问题, 这也许就是立法者对该问题采取模糊处理的最主要原因, 但是随着时间的推移住宅建设用地使用权的续期问题会越来越贴近我们的生活, 与其让这个问题积少成多大规模发生, 何不在它只在萌芽阶段时就积极讨论研究, 确立有偿续期原则, 出台相关制度并在实践中逐步完善, 面对以后出现的问题。

(二) 续期的前提、期限及次数

1.续期的前提。住宅建设用地使用权的续期是为了充分的保障人民的生活居住的权利。因此在面对住宅建设用地续期的问题上应该以地上建筑物依然存在为前提。如果地上的建筑物已经灭失那么就再不能发挥其应有的作用, 对住宅建设用地进行续期也再无意义, 这也是与《物权法》的立法目的相符合的。

2.再次续期的期限。学者们也众说纷纭。有的学者认为续期前应当对该建筑物的安全使用年限进行评估, 最长不得超过国家规定的70年。也有的学者认为续期期限应该以统一的标准确定, 即我国法律所规定的最长期限, 居住用地70年。在此笔者更倾向于第一种看法, 住宅建设用地使用权续期时应由建筑专家对该建筑物的安全使用年限进行评估。然后根据实际的情况来确定续期的具体期限。虽然续期的目的是为了保障居民最基本的生存条件, 最大限度的利用社会财富, 但是绝对不能以牺牲安全为代价。应该在科学的评估下, 安全合理的范围内综合考察确定续期的期限。

3.续期的次数是否受限。这就要取决于续期期限的确定方法。如果按照笔者的观点, 如果期限届满后的续期已经考虑到了建筑物继续安全使用的年限, 那么续期的次数则以一次为宜。如果只是按照统一的标准续期, 没有考虑建筑物仍可以继续安全使用的年限, 那么续期的次数则可以根据建筑物的耐用程度再具体确定。

综上所述, 在理论与实践当中住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题目前尚没有确切的定论, 但是要结合复杂的社会现实, 制定出完整并具有操作性的规则还有很长的路要走, 但是只要我们坚持土地国有为前提, 有偿续期为原则, 完善程序作保障就一定能够找到有效解决这一问题的方法。

参考文献

[1]崔建远.物权法[M].北京:中国人民法学出版社, 2009

[2]刘敏, 张俊红.住宅建设用地使用权期满自动续期的有偿性[J].法制与社会, 2009 (1)

建设用地土地使用权 篇8

关键词：住宅建设用地使用权；续期；地上权；土地使用金

我国关于住宅的建设用地使用权期限方面，制定了很多的法律，在现行法上是由《城市房地产管理法》来规定的，正是因为这一权属划分，在近来的温州房屋产权到期之时，温州市政府和国土局打算以准高额的费用办理续期，定期的高税收，不仅将违背其上位法《物权法》的基本精神，更主要的是会产生市场经济的极大恐慌。

一、“温州房屋产权到期”惹争议的问题所在

近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证，而他们房产交易价才不超过100万，如要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价的1/3左右。

高额的土地使用金，可谓是于法无据、于理无凭，这也引起了法律界专家学者的再度争议，普遍认为温州市政府的做法不合理也不合法。问题的所在，必须从法律的角度加以明晰，而我国对土地使用权期限届满问题作出规定的法律共有四部：

（一）1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。首次规定，居住用地最高年限70年，还规定土地使用期满，土地使用权及其地上附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证。从当时的法律我们可以看出，“公权”和“私权”两种权利在博弈中暴露出的对私人产权极其不尊重的立法指导思想，因此，很快被新法所覆盖。

（二）1995年施行并于2007年修订的《城市房地产管理法》。此法规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。建设用地使用权期限届满后的法律后果，在现行法就是由此法来规定的。

（三）1999年施行的《土地管理法》。《土地管理法》的内容与前述两种内容都相似，而《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规定，给《土地管理法》的修订留下了待解决的问题。

（四）2007年施行的《物权法》。此法第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；切实保护了建筑物的所有权，体现了以人为本理念和对民生的关注。但是《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。

从法律的适用方面，针对一权多规，我们不难发现前三部法规的内容相近，其内容与《物权法》的规定相反；而物权法是由全国人大于最新时间制定的，其法律效力应属其他法的上位法，换言之，其他三部法的规定实际上违反了物权法第149条的规定。同时，按照中国人民大学教授杨立新的看法，两法相冲突时，需分析法律效力层级，按照新法优于旧法的使用原则，应适用物权法。

从法律的内容理解方面，《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题，所以“自动续期”条文该如何理解，中国政法大学终身教授江平认为，“自动续期”包含三个方面的理解：第一，期满后不能够收回，也不能重新签订一个土地出让合同，把原有的延续下来；第二，业主不需要自己申请，没有交费他仍然有权居住，但是转让时受到限制，因为他的土地使用权过期了；第三，有偿无偿没有明确。[1]

二、比较我国台湾地区新修订的地上权相关规则和香港批租制

我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，均有着共同的基础和本旨。

台湾地区民法第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理：第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定依约定，没有约定的地上权不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前定一个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿；第二，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的可以请求法院裁定。台湾地区主要采取私法自治为主，公法介入为辅的方式，在兼顾地上权人和土地所有人的利益基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，在维护建筑物经济功能的同时兼顾土地所有人不愿补偿或经济能力不能补偿的窘境，又明确酌量延长地上权存续期间，对双方利益衡量做周全的考量。

香港特区的土地使用权届满后的解决举措有两种主要形式：第一，政府将土地和房屋一并收回；第二，如果政府觉得房屋建设符合城市规划，则可不必收回，由原有建筑物所有人对土地使用权补缴地价，补缴的地价按照市场招标拍卖的价格由小业主分摊，且可以分期付款。在续期期间方面的规定也有以下几种：最初的75年届满后延期999年，这主要是英属殖民地期间确立的学习西方土地制度保留下的政策；延续24年总共是99年的方式；香港的大部分地区还是按照邓小平时期的规定，全部续期50年，并且补缴一定的地租（这种地租就相当于大陆所说的地税，或者是土地使用金），地租缴纳按照当时房屋出租情况下所获利润即租金的3%为基准。

三、我国在住宅建设用地使用权续期问题方面所能做的举措

首先，可以肯定的是用高额土地使用金来获得土地使用权续期只能有害无益。换个角度，从经济学分析，按照中国经济学家叶檀的论断，这不仅会损害中国2.04亿的中产收入阶层人口背后的家庭利益。而且，房地产市场也将面临崩盘，政策出台前，投资购房者必先出清手中存货且不再入市，普通民众也会出现抛售房屋的现象，其规模类比2015年去杠杆时期的股灾。[3]其次，对于是否支付续期的所土地使用金有以下的建议：

（一）当事人共同意志与社会普遍意志。按照社会主义的民本思想，人民为主，国家的一切意志都是体现为人民的利益服务，在经过笔者这段时间的走访倾听发现，人民群众对“自动续期”已达成了基本共识，这种共识是即便收费，也是象征性地补缴，但能否代表社会的普遍意志，有待大量仔细考证。

（二）经济层面。实行免费制，让利给业主。根据CHFS（中国家庭金融）调查，中国2.04亿中产收入阶层家庭，购买房屋已经花费家庭的大部分积蓄，且大部分家庭面临着每月的高额月供，在中国财富值低且分配極不均匀的国情下，民众并没有能力补缴相对高额的土地使用金。

（三）住宅建筑物所有权出让层面。住宅建筑物所有权人可以在土地使用期届满后对房屋进行买卖，这时候就可以由买受人补缴续期的土地使用金，重新建立新的市场循环秩序。

（四）补缴适度的土地使用金或者说是税。通过费改税的方式，由原来“一次性”缴清70年的土地使用金变为以土地税收的形式，由土地上房屋所有人每年定期缴纳土地税，实行“年税制”；学习台湾和香港地区补缴费用的标准，对时价和续期进行国家与个人的利益衡量。而且，这种补缴制度应因时制宜、因地制宜，按照我国不同地区的家庭经济收入水平、贫富差距确立适度的基准土地税费。

适度的补缴土地使用金或者年税，这是笔者认为比较可行的重要的解决议题，至于补缴多少需要制定具体的可操作性的法律法规来保障实施，国家应从顶层进行系统的设计，以消除盘桓在公众头上的达摩克利斯之剑。（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

[1]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究，2012，（2）：3

[2]高圣平、杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学，2011，10：104