申请住房公积金贷款

申请住房公积金贷款（精选8篇）

申请住房公积金贷款 篇1

开展商业贷款转公积金贷款业务的目的是为充分发挥住房公积金在住房保障体系中的功能，减轻职工住房贷款负担，扩大公积金惠及面。适用范围是：

1、职工购房时因未连续缴纳公积金而未享受到公积金贷款政策，现在已经正常缴存一年以上，有一定公积金余额的职工；

2、使用商业住房贷款购房后才建立住房公积金制度的，现在正常缴存公积金一年以上，有2000元余额以上的；

3、职工购买未与“中心” 签订按揭协议的期房，但现在已经能办理房产证的。目前期房无法办理商业住房贷款转住房公积金贷款手续，但如果申请人有其他房产抵押的也可以通过担保公司担保申请住房公积金贷款。

申请商业住房贷款转住房公积金贷款的条件：借款人及共同借款人必须信用良好，无不良信用记录，有真实的购房行为并符合使用住房公积金贷款的其他条件。

一、申请商业住房贷款转住房公积金贷款所需提供的材料及数量

1、个人信用报告，一式两份；

2、夫妻双方的收入及公积金缴存情况证明,填写《住房公积金贷款个人经济收入证明》，一式两份；

3、夫妻双方身份证、户口薄原件（含户主页）及复印件两份，借款人及共同借款人应到现场签字，非同户籍提供结婚证原件及复印件两份。单身的提供婚姻状况证明的原件及复印件，如未婚应提供未婚证明，单身的应找一个正常缴存公积金的人作为联系人，联系人带身份证及复印件两份；

4、原《商品房买卖合同》及契税发票原件、提供复印件两份；

5、提供房屋所有权证复印件，填写《房地产抵押合同》一式两份；房产价格需评估的应出具有效的房地产估价报告一式两份；

6、借款人填写《个人住房公积金政策性贷款申请表》一式两份、《个人住房公积金政策性借款合同》一式四份。

二、申请商业住房贷款转住房公积金贷款方式有两种

1、申请人自筹资金先还清银行商业贷款；

2、申请人无力一次性还清商业贷款的，可以申请担保公司垫资还清商业住房贷款。

三、申请商业住房贷款转住房公积金贷款流程

第一步 咨询受理：申请人到公积金缴存银行咨询，如果符合办理转贷条件，银行发放《住房公积金贷款个人经济收入证明》，申请人回单位盖章；

第二步 申请贷款：申请人向银行提交资料，确定归还商业住房贷款方式，银行指导填写《个人住房公积金政策性贷款申请表》、《个人住房公积金政策性借款合同》。如果申请人无力一次性还清商业贷款的，可以申请担保公司垫资还清商业住房贷款，申请人直接向担保公司提出贷款申请，与担保公司签订临时借款协议、担保合同、抵押合同，由担保公司向银行递交贷款材料。

第三步 贷款审批：银行对转贷申请人提交的资料初审后送市住房公积金管理中心审批。

第四步 结清商业住房贷款：借款人自筹资金将原有商业住房贷款结清或与担保公司签订临时借款协议，由担保公司代为结清商业住房贷款余额，贷款发放后归还担保公司。

第五步 办理抵押：借款人到房产监理部门办理原商业贷款房产抵押登记注销手续，同时办理住房公积金贷款抵押登记手续。由担保公司垫资的与担保公司共同办理抵押反担保手续。

第六步 贷款发放：自筹资金还清商业住房贷款的贷款直接发放至个人账户内，由担保公司垫资的贷款发放至担保公司账户，借款人交齐相关费用后由担保公司将贷款资金转至借款人帐户。

四、贷款偿还及结清贷款

1、还款、结清贷款：借款人公积金贷款发放后，每月20日开始按借款合同的约定按时偿还贷款本息，贷款满一年后借款人可以每年申请一次使用公积金冲还贷款。最后一次还款结清贷款时，借款人应亲自前往贷款银行办理还贷结清手续，银行开具贷款结清证明。

2、注销抵押：借款人结清全部贷款本息后，凭银行出具的贷款结清证明和公积金贷款还款凭证到“中心”换领公积金贷款结清证明（采用担保公司垫资的由担保公司开具注销房屋抵押证明等相关资料），到原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。

申请住房公积金贷款 篇2

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:

(一) 公积金贷款的地区差异性很大。

一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。

(二) 住房公积金的相关规定模糊。

住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

(三) 住房公积金“两性”失衡。

在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

(一) 市场均衡。

由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)

1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。

短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。

然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。

3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。

根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

(二) 住房公积金贷款存在的风险。

据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。

据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。

在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。

造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。

抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。

(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。

通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

(一) 在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。

从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。

可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。

(二) 在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。

住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。

(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。

从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。

(三) 在控制公积金信贷风险方面。

应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。

(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。

根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。

一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。

参考文献

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[8]张迎.完善住房公积金贷款政策的探讨[B].华北金融, 2013.6.

申请住房公积金贷款 篇3

进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。

一、“公转商”可能存在的问题分析

（一）“公转商”可能会增加购房者的负担

通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？ 有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。

（二）存在陷入多角纠纷的隐患

在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。

（三）如何保障公积金缴存人的利益

有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。

二、做好“公转商”工作的若干建议

第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。

第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当 “商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。

第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人出一部分，公积金补一部分，银行让一部分，财政贴一部分，再比如出规则明确公积金贷款主要针对为满足购买首套房的刚需族，而“公转商”则主要针对二套等改善型人群，使公积金作用最大化。

住房公积金贷款申请书 篇4

广元市住房公积金管理中心苍溪县管理部：

具申请人：段富贵，男，汉族，现年35岁，四川省苍溪县歧坪镇中心小学校，月收入2400元,，住房公积金缴至2012年9月，个人帐户余额8013.54元。

本人配偶姓名：刘蓉，女，汉族，现年35岁，教师，月收入2300元。住房公积金缴至2012年6月，个人帐户余额7503.09元。

家庭基本情况：家庭现有人口3人，本人、配偶及孩子，家住歧坪场，联系电话***。

贷款事由：本人现住单位旧房。为改善居住条件，现拟购买苍溪县江南半岛商品住房壹套，面积79.89平方米，房款合计 贰拾陆万柒仟捌佰零贰元。2012年8月已首付房款壹拾贰万柒仟捌佰零贰元，下欠房款壹拾肆万元整。特申请住房公积金贷款壹拾肆万元整，期限10年。

为保证贷款安全，用他人住房作贷款抵押，抵押物处所位于苍溪县歧坪镇红星路，抵押物为现房，产权人姓名为任子兵、谭淑益，房权证苍权字第200920112-1号，抵押期限至贷款本息全部还完为止。

本人郑重承诺：坚决做到诚实守信，按月偿还公积金贷款本息，绝不拖欠或逾期。如果人违约未按期还款，每期逾期一次，自愿承担违约金及贷款催收费用100元，在本人还清贷款本息、退取《他项权证》时，将违约金如数向你方付清。如连续违约6期，你部可直接向人民法院起诉，执行贷款抵押财产，用以偿还住房公积金贷款本息。贷款申请人：

职工申请住房公积金贷款承诺书 篇5

本人姓名 身份证号码。系 市（单位）缴存住房公积金职工，现因在马鞍山市购买住房向马鞍山市住房公积金管理中心申请异地个人住房公积金贷款。特作如下承诺：

一、本人所购住房坐落，用于自住。

二、严格遵守马鞍山市住房公积金贷款的有关规定，在贷款后按月、及时、足额归还住房公积金贷款本息，不因住房公积金在异地缴存的理由而发生逾期还款。

三、如本人发生贷款逾期，马鞍山市住房公积金管理中心、贷款银行、担保机构为催收逾期贷款、实现债权和抵押权而发生的相关费用，如交通费、诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费等均由本人承担。

本承诺书一式两份，中心留存一份、本人留存一份。

承诺人： 联系手机： 单位电话： ； 马鞍山亲属姓名：（称谓：）联系电话： 工作单位： ；

工作地亲属姓名：（称谓：）联系电话： 工作单位：。

申请住房公积金贷款 篇6

1、购买住房的合同原件3份；

2、首期付款发票原件及复印件3份；

3、借款人及配偶的身份证、户口簿原件和复印件3份；

4、婚姻证明材料原件和复印件3份；

（已婚或离异的，提供结婚证或离婚证原件和复印件3份；未婚的提供未婚证明原件3份；其他情况按公积金管理中心规定执行）

5、申请人在贷款承办银行开立的可用于银行代扣还贷的卡或储蓄存折原件及复印件2份；

6、保证函1份（只有工行需要）

住房公积金异地贷款问题研究 篇7

一、推进公积金异地贷款的缘由

1.促进城市公积金使用效率的提高。资金沉淀问题是当前公积金面临的主要难题之一。2014年的公积金年报显示, 公积金个贷率低于全国68.89%平均水平的省份高达22个, 山西省仅为23.9%, 资金沉淀问题严重, 全国342个公积金管理中心里, 三四线城市管理中心的问题尤为突出。与此同时, 我国房地产市场正处于萧条状态, 许多城市存在高库存压力, 2014~2015年上半年, 国家采取各项措施刺激楼市, 在一二线城市取得了一定成效, 但三四城市高库存压力依然很大。显然, 对一二线城市工作并缴纳住房公积金的住房困难人群而言, 异地贷款政策不仅促进该类人群住房问题的解决, 也将这部分购房需求从个贷率高的一二线城市转移到了个贷率较低的三四线城市, 在提高三四线城市公积金使用效率的同时, 也促进了当地住房交易量的提升。因此, 当前三部委对异地互贷政策的强力推进, 在解决资金沉淀问题与部分居民住房问题的同时, 也将繁荣三四城市的房地产市场。

2.公积金制度目标实现的重要途径。从国务院、各部委以及地方政府颁布的住房公积金行政法规来看, 住房公积金制度目标应是“提高城镇居民居住水平”, 制度推行中所提出的“推进住房商品化”, “提高职工解决自住住房能力”、“转换住房分配机制”、“推进城镇住房制度改革”可以看成是制度实施过程中的阶段性目标。在当前的市场经济体制下, 中高收入人群已解决了住房问题, 并非制度目标的主要群体, 要提高“居民居住水平”, 现阶段我国公积金金融支持的重点应集中于中低收入人群。已有研究表明, 在大城市和特大城市的务工人员基本就是中低收入者, 他们中的绝大部分是希望用挣到的钱, 回户籍所在中小城市或者县城购买住房的, 这种购房需求是传统公积金贷款模式所无法满足的。而异地贷款的主体对象, 就是大中城市的非户籍人群, 通常为大学生、农民工等住房困难群体, 通过异地互贷模式解决这类人群的住房问题, 成为“提高居民居住水平”的重要途径。

3.有助于公积金缴交扩面问题的解决。当前缴交额的增长, 与许多地区缴交基数与缴交率不断提高的因素有关, 但毕竟存在收入和缴交上限的限制;当然, 也有覆盖面扩大的因素, 但扩面力度并不突出。从缴交额的未来发展趋势看, 一方面, 人口老龄化问题将不断显化, 退休职工提取人员将不断增加, 资金流出会不断增速;另一方面, 国企改革不断深化, 私营企业将不断增多, 在无明确上位法的强制缴交保证下, 资金流入将很有可能面临不断萎缩的局面。未来资金流出增速, 流入可能不断减少, 要求我们高度重视公积金的缴交扩面问题。公积金异地互贷政策使得公积金政策与城市务工人员的住房利益直接相关, 解决了以往务工人员缴交公积金不能使用, 甚至不主动或不能要求雇主缴交公积金的尴尬局面。利益的直接挂钩将提高该类就业群体公积金缴交意识, 敦促私营企业缴交公积金的社会监督机制将会得以充分发挥, 减小当前公积金缴交扩面推进过程中的务工人员积极性不高这一重要问题。

4.有助于属地化管理体制改革的推进。公积金使用效率不高, 很大程度上归因于属地化管理体制。各地房地产市场发展差异较大, 公积金使用政策宽严不一等各种情况, 导致各地公积金“忙闲不均”, 长期的资金沉淀和短期的结构性钱荒并存。在封闭、单一的属地化运营管理体制下, 公积金对外与资本市场联系受限, 对内则无法实现横向资金流动和规模收益。异地贷款政策出台, 一定程度上改变了现有公积金属地管理体制, 出现公积金使用效率高的地区从个贷率低的地区调度使用资金的事实, 如北京就业人群到北京周边的河北等辖地区购房, 初步具备跨区域调度资金的趋势, 切实实现公积金取之于民、用之于民的目的。这显然要求各个地方地方中心相互协调, 做好非本地就业人员的住房公积金贷款工作, 包含公积金信息操作系统的协调, 贷款权限、申请、审查、审批、抵押担保、贷款发放、贷后管理等环节之间的协调等。在很大程度上, 这将倒逼着全国各地公积金中心统一运营、集中分配和划拨资源, 促进打破属地界限, 实现资金统筹, 从而推进属地化管理体制的改革。

二、公积金异地贷款推行的主要障碍

目前, 公积金异地贷款新政在许多城市并未真正落地, 细则出台还存在许多潜在障碍, 可从政策相关主体的视角加以考察。

1.公积金管理中心成本与收益的问题。异地贷款购房人群一般是异地投机购房人群和异地购房自住 (或将来自住) 人群, 而后者多为就业城市的务工人群, 也是异地贷款政策的主体服务对象。相对于其他群体而言, 这类人群的基本特征是工作稳定性较差, 可能出现较频繁的工作更换或失去工作导致每月还款延迟甚至不还款的概率大大增加。因此, 对购房地公积金管理中心而言, 异地贷款存在如下几个问题:一是降低了为本地职工服务的能力, 尤其是个贷率高、资金不丰裕的城市, 为非本地工作人群提供贷款只会加剧资金流动性风险;二是贷款并不是依据风险程度大小进行合理定价, 低息贷款政策导致了贷款资金收益率较低, 确需提供更多服务;三是面对更高的贷款损失风险, 并为防止风险管理中心要承担更多的额外服务成本。因此, 收益高风险性与服务成本的增加, 再加上公积金中心作为委托管理机构存在的委托管理问题, 导致地方公积金管理中心, 即使资金充裕地, 也存在执行政策主动性不强的问题。

2.两地公积金管理中心业务的协调问题。异地贷款涉及到两地管理中心的协调, 核心工作是做好异地贷款业务信息交换系统。然而, 与“房地产信息系统联网”和“保障性住房信息系统联网”相比, 住房公积金全国联网的阻力很大。目前全国设置的606个公积金管理机构各有一套自己的信息系统, 技术基础、技术条件都不相同;与异地贷款直接相关的三四线城市, 更是存在资金不足连通成本巨大的问题。从协调的具体层面来看, 包含贷款发放协调和贷后管理协调。当前的首先工作是做好贷款发放工作的协调, 但贷款申请审核审批等具体环节, 到目前并没有统一的要求, 只要在某个细小环节, 如仅仅是文件格式差异问题而无法办理贷款手续, 都将导致政策的虚化。异地贷款的协调难点则是贷后管理的协调问题。理论上, 就业地中心有为缴交职工进行缴存登记和账户管理的义务, 但流动强的务工人员一旦从就业地流动到其他城市工作, 贷后管理工作就涉及到三地甚至更多地, 没有事先的制度安排, 购房地公积金中心会面临很大的资金损失风险。

3.地方政府参与积极性不高。从公积金的实际运作来看, 地方政府是公积金政策变动的直接利益相关者, 主要表现为两个方面:一是公积金增值收益是地方政府建设廉租房的主要来源资金之一;二是公积金投资保障房建设的试点, 使得公积金资金成为地方政府撬动商业银行资金的重要手段, 如西安市政府通过公积金成功撬动长安银行资金建设保障房。公积金俨然已经成为一种“政府性资金”, 地方政府会更重视这笔资金为本地居民带来的收益, 尤其是要完成中央政府指令计划的保障房政府工程, 异地贷款的实施或多或少会动了地方政府的“奶酪”, 地方政府自然不愿意这笔资金被异地职工使用, 也就缺乏主动出台相关细则的积极性。

4.委托银行在贷款配合方面存在消极怠工问题。作为利益相关者, 异地贷款政策实施也会牵动公积金委托银行的利益神经。一般而言, 公积金贷款额度受购房地的相关政策制约, 贷款额度会较低而难以满足来异地置业人群的需求, 购房者要买到合意的住房常常需要与商业贷款组合。异地公积金贷款政策的出台, 将在如下两个方面影响到委托银行的直接利益:一方面, 公积金存款是商业银行巨额的低成本优质存款, 异地购房人未来必将是一个较大的需求群体, 公积金放贷意味着低成本优质存款的逐渐消耗, 不利于商业银行获取丰厚收益;另一方面, 公积金异地贷款政策必然对本地商业住房贷款会产生明显挤出效应, 已存在的银行与公积金管理中心的竞争问题也会凸显出来, 这使得商业贷款与公积金组合贷款变得困难。因此, 在贷款配合方面极有可能出现故意刁难等现象。

5.缴存个人参与积极性也有待观察。尽管异地贷款政策有利于城市务工人群改善居住水平, 但政策实效并不乐观。第一, 异地贷款贷款人群要在两地奔波, 从咨询到提交相关审核材料, 再到证明、办理贷款手续等, 原先在一个城市的贷款程序所涉及的相关繁琐事务至少翻一番, 两城来去的费用与时间成本就会使得相当部分人群止步, 若两地中心之间协调出现问题, 成本将更大。第二, 更多异地就业人员可能更多倾向于到大城市定居, 但大城市如上海、南京等地往往已出现公积金流动性风险, 不愿启动异地贷款政策, 部分地区则通过添加前提条件提高异地购房的准入门槛, 即使都无障碍, 贷款额度低也难以满足他们的需求。第三, 对异地购房的人群而言, 是否到三四线城市购房也正持观望态度。由于三四线城市房地产去库存压力大, 房价下跌可能性是存在的, 买房就跌价是他们不愿看到的。

三、政策建议

要发挥异地贷款政策的真正功效, 规避政策存在的潜在问题, 提出如下政策建议:

1.统一标准、出台细则、信息共享, 为公积金异地贷款政策顺利运行奠定信息基础。公积金异地贷款业务, 各地区之间既有共性也有个性。针对共性, 政府应在准备材料、文书格式和办理规范等在全国层面统一标准, 出台规范;同时, 应敦促各地方城市, 尤其是个贷率偏低的城市出台相关细则, 落实异地贷款政策。再者, 强力推进公积金异地贷款业务信息交换系统建设。信息对称是规避风险的重要途径, 异地工作者较本地就业人群有更多的不确定性, 更需在信息系统上下功夫, 做好信息共享工作, 做好潜在风险的管控工作。

2.做好公积金缴交扩面工作, 为异地贷款政策推行进一步夯实群众基础。老龄化以及国企改革的基本趋势下, 面对未来公积金资金池的不利变化, 相关部门需要做好缴交扩面工作, 而扩面的主体则是城市务工人员;从提高居民居住水平的制度目标而言, 城镇化背景下的城市务工人员是制度应服务的主体, 这类人员大多为新就业大学生和进城务工的农民工群体, 正是公积金异地贷款的主要服务对象。只有加强缴交扩面工作, 异地贷款工作的重要性才会更加突出。若能将城市稳定就业的城市务工人员缴交公积金在全国层面纳入到劳动合同法, 务工群体公积金缴交才真正具备强制性。只有真正地处于这种现状时, 异地贷款工作将成为各地常态下日常工作, 而非一时调控需求的应急政策。

申请住房公积金贷款 篇8

摘要住房公积金贷款在管理和运行中存在的问题正逐渐显现，本文分析了当前住房公积金贷款存在的主要问题，并从若干个方面探讨了改进住房公积金贷款问题的有效措施。

关键词住房公积金跨区域灵活性风险管理系统来源渠道

近年来，随着房地产市场的蓬勃发展和房价的上涨，住房公积金逐渐成为购房者首选的贷款方式。然而在使用过程中，住房公积金贷款在管理和运行中存在的问题逐渐凸现出来，成为人们关注的热点。尽管其在可贷金额利率、申请难度和应还总利息方面具有一定的优势，但其主要问题还是比较明显。为了使住房公积金制度更好地服务于购房者，有必要系统与全面地分析其主要问题，并提出改进措施以完善该种贷款方式。

一、住房公积金贷款存在的主要问题

（一）住房公积金缺乏跨区域使用功能

通常情况下，全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地区的住房公积金管理中心管理。导致其不能实现跨区域使用，以致于很多购房者不能把这部分购房资金用到实处，产生很多不必要的浪费。

（二）住房公积金贷款缺乏灵活性

住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离（退）休职工发放的房屋抵押贷款。其明确要求只有购买房产本人或者配偶才能申请贷款，且在第一次和第二次使用上有严格限制，导致住房公积金贷款的使用缺乏灵活性。

（三）住房公积金贷款大多适用于中高收入人群

就全国购房人群来看，大多数购房者都属于中高收入人群，很少有低收入人群购买和使用住房公积金。导致购房公积金贷款没有优惠低收入群，主要服务于中高收入人群，为住房公积金的使用和城镇居民住房条件的改善带来局限。

（四）申请手续繁琐，办理时间较长

申请住房公积金贷款是一项比较繁琐的程序，需要申请人提供和填写很多资料，并要经过工作单位、住房公积金管理中心和商业银行三地才能将表格和资料准备齐全，且办理时间较长。这样繁琐的申请程序和较长的办理时间，经常占用申请人许多精力和时间，为其带来许多不便。

（五）住房公积金贷款资金的缴纳渠道较为单一

根据住房公积金定义可知，其贷款来源只有申请本人以及所在单位，并无其他缴纳来源，致使缴纳渠道较为单一。在一定程度上限制了住房公积金的可贷资金金额，不利于申请者购买房产。

（六）住房公積金贷款存在一定风险

由于商业银行考虑自身的风险和利益，经常将风险小、利益高的项目留下，把风险较大的项目以委托贷款方式转给住房公积金管理中心。有时，也会对只经营住房公积金贷款的开发商不给按揭的情况。导致住房公积金管理中心经常失去一些资信较好的开发商和贷款客户。除此之外，某些贷款客户由于受到自身经济条件的限制，出现房贷逾期或恶意超贷的情况，客观上加大了贷款风险。

二、改进住房公积金贷款问题的有效措施

（一）构建较为完善的住房公积金贷款制度

针对住房公积金贷款不能实现跨区域使用、缺乏灵活性以及申请程序繁琐等问题，只有构建较为完善的住房公积金贷款制度，才能从根本上改变。尽管相关部门已经提出许多改进措施，但是在管理和运行中仍然存在一定问题。这就需要不断地对其进行完善，逐渐改善以上问题，使其更好地服务于广大的购房者。

（二）建立一个为广大百姓服务的住房公积金贷款制度

住房公积金制度的建立，不仅仅是促进国家经济的发展，也服务于广大的人民群众。而广大人民群众不止包括中高收入人群，也包括城镇低收入人群。对于住房公积金大多服务于中高收入人群来看，其并不能满足低收入人群的要求，以及改善他们的住房条件。这就需要相关部门真正考虑人们群众的实际收入情况，建立一个为广大百姓服务的住房公积金贷款制度。

（三）扩大住房公积金贷款资金的来源渠道

由于住房公积金贷款资金的缴纳渠道较为单一，限制了购房者住房公积金的资金金额，也限制了住房公积金政策的发展。住房公积金制度要想发展成为一个较为强大的政策，其资金缴纳渠道就不能局限于申请者本人及其所在单位。必须大力拓展其资金渠道，扩大住房公积金的资金金额。例如将利率较小的储蓄资金引入其中，既有利于拓展其缴纳渠道，也有利于增加资金规模，便于购房者买房。

（四）组建相应的贷款风险管理系统

当目标人群申请住房公积金贷款时，相关部门必须按照申请流程和内容对其进行严格抵押审查、实时评估。同时，也需要针对房地产市场、金融市场、家庭收入以及社会就业出现变动情况的群体，建立相应的风险预警系统。对于那些逾期和恶意超贷的申请者，要及时进行催缴。这些工作的实施并不是杂乱无章，相关部门应该将其内容进行系统而规范地整合，组建相应的贷款风险管理系统，从而降低贷款风险。

三、总结

面对日渐高涨的房产价格，住房公积金贷款成为人们购买住房的主要来源。对于其在管理和运行中存在的主要问题，应该建立完善的住房公积金制度和风险管理系统。才能从根本上改变问题，构建一个服务于广大人民群众的住房公积金制度，日益改善老百姓的住房条件和促进国家经济的发展。

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