房地产开发企业的流程优化与设计

房地产开发企业的流程优化与设计（精选9篇）

房地产开发企业的流程优化与设计 篇1

摘要：本文通过对流程管理中“流程再造”与“流程优化”的比较，并分析现阶段国内房地产开发企业的流程管理现状，提出需要在房地产开发企业进行流程优化与设计而非流程改造。介绍了流程识别及诊断的方法和工具，并通过具体案例进行了详细论述。

1.流程再造与流程优化

上世纪90年代，美国管理学家哈默和钱皮提出了流程再造、流程变革之类的思想，试图通过流程再造，产生激烈的、跨越式的变革，为企业带来几十倍、几百倍的业绩增长，一些企业如IBM、HP、AT&T、P&G等大公司在这方面做了尝试，并取得了巨大的成功。但是，对所有已实践这一思想的企业来说，总体成功率并不尽如人意。大家逐渐意识到，绝大多数企业不可能通过流程再造产生一种巨大的飞跃和变革。对于大多数企业来说，要取得革命性的成果不仅面临很大的风险，而且还需要强大成熟的IT技术体系的配合与支撑，同时人的因素对再造的过程和结果也产生着非常重要的影响。所以，流程再造思想逐渐回归理性，出现了改良派，产生了流程优化的思想。与流程再造不同，流程优化强调持续改进，一点一点地逐渐积累“量变”，最终同样会产生“质变”。2.流程管理在房地产开发行业中的价值及现状

在房地产开发企业中，结果经常是“摸着石头过河”得出的。这可以理解—准备时间短，需求不断变化并且资源又匮乏。但令人惊讶的是，尽管过程颇为混乱，但结果却经常还是被达到了……

但这是什么样的一种结果呢？这是以最经济的方式获得的最好的结果么？到底牺牲了多少潜在利益，我们最后才说“实现交付，问题解决或项目结束”？要解决房地产开发企业管理中“不惜一切代价去做”这个问题，我们需要反省一下，想一想流程管理在房地产开发企业管理中的价值。

2.1 流程的定义及分类

“流程”能被简单地定义成：为达到某种特定的、可用的管理目标而需要的一系列步骤和动作。企业运行于流程中，从企业内部的工作流程到企业外部的市场交易流程。企业的工作流程可以分为经营流程、管理流程和业务流程。经营流程、管理流程和业务流程之间的关系是：经营流程决定业务流程的方向，管理流程是经营流程和业务流程的支撑。三者的逻辑关系如图1所示：

图1 其中：

· 企业经营流程的内容为：价值、目标、产品定位、资源配置计划、基本流程确定及考评政策和原则。

· 企业管理流程内容包括：人力资源管理流程、技术及设施管理流程、质量管理流程、财务管理流程及考评管理流程等。

·企业业务流程包括：市场营销流程、设计开发流程、生产工作流程、质量管理流程、销售管理流程、储运管理流程、财务管理流程、服务管理流程等。

企业价值、目标、资源配置与工作流程的关系是：企业价值、目标决定流程的方向，企业资源即组织资源（人、价值、思维、能力、结构）和技术资源（材料、设备、信息）是工作流程运行的支撑力量。2.2 房地产开发企业流程框架 房地产开发企业的运营和服务的管理就是典型由流程来驱动的。根据以上对流程的分类，也可以对房地产开发企业的流程作如下划分：

图2 其中，质量管理和财务管理跨越企业的管理工作和业务工作的范围，例如财务管理流程中的工资管理、固定资产管理等属于管理工作内容，而应收帐管理、应付帐管理属于业务工作内容。2.3 流程的价值

在企业管理过程中，“按流程管理”提供了几个关键的提高效率和性能的优势： · 流程提供了行动指南，避免了每次动作前都要重新考虑步骤所浪费的精力；

· 流程允许集中时间和资源在目标和结果上，而不是为了实现目标而进行的每一个操作步骤上；

· 流程提供给员工一种参考，允许方便地使临时员工迅速融入项目和操作流程中； · 流程通过提高生产率和锁定目标来降低生产成本。2.4 房地产开发企业流程管理现状 通过对国内几家较具代表性的房地产开发企业的调研了解到，目前国内房地产开发企业的流程管理现状是：

· 大多数房地产开发企业未形成系统的业务流程体系； · 各项活动的职责权限不清晰，接口不畅； · 流程繁琐，流转周期长，流转效率低； · 已有流程的监控体系有待完善； · 没有引入量化的关键业绩指标控制。

根据以上现状，现阶段国内大部分房地产开发企业需要的是进行流程优化与设计，而不适用于进行流程再造。

3.企业流程的识别与诊断

在企业流程优化设计过程中，首先要对企业流程的现状进行了解。以前大多数企业都是以职能的方式进行管理，没有流程的观念，其实流程就存在于企业的内部，只是运作效率如何却未作专门的分析。企业流程优化设计就是要树立流程观念，以流程的方式进行效率管理。因此，识别和描述企业现有流程，并进行分析诊断，找出需要改进的流程就成为重中之重。

3.1 做好信息收集工作

企业在识别原有流程时，首先要收集大量的关于原有流程的信息。只要收集到准确和详细的信息，流程优化和设计的实施者才能够充分认识企业原有流程，了解原有流程的现状，发现原有流程中存在的问题，从而为今后工作的展开奠定良好的基础。

3.2 识别与描述企业流程

大多数实施流程改进与设计的企业，在改进实施前，都是以职能的形式进行管理，企业在进行流程改进与设计前首先要识别企业中现有的流程，并且以一定的方式描述出来，以利于发现流程中存在的问题，进而设计新的流程或改进原有流程，以达到大幅度提高企业效率的目的。

识别与描述企业流程的步骤包括： · 逆向识别。逆向识别是企业流程的最一般方法，一般步骤为：首先确认我们关心的流程的结果是什么，并找出与该结果直接相关的时间及人员，即找出流程的终点，然后再根据输入与输出的相应关系，逆向寻找和识别相应的流程。

· 确定流程边界。大多数流程的始点与终点都没有准确的界定，流程改进及设计必须明确流程的边界，以明确任务范围，从而目的明确的展开工作。

· 流程命名。企业流程的命名应当充分体现流程的动态，最好能够反映流程先后状态的变化。· 使用流程图描述企业流程。一般使用流程图将流程的各个活动的关系表述出来，不同的流程之间的关系也要表示出来。

企业流程的识别描述是企业流程改进设计过程中的一个重要环节，这一步工作的质量直接影响企业流程的诊断效果。

根据上述步骤，可以通过SIPOC图的方法对房地产开发企业的现有业务流程进行识别与描述，如图3所示，即使通过上述步骤最终绘制出的某房地产开发企业的《施工方案管理流程图》。

图3 备注：关于SIPOC的相关信息，可参考六西格玛管理的资料。

3.3 选择关键流程

通常情况下，一个企业内的流程有成百上千，这些流程大致可分为两种类型：一类是围绕这职能线形组织运转的子流程，从单个部门内进行投入，并在这个部门形成产出；一类是跨职能流程，这类流程横跨多个职能部门，没有一个人对整个流程负全责。我们所要选择的关键流程应当是第二类跨职能流程。选择关键流程的一般步骤为：

·让每一位流程改进小组的成员列出一份自己所参与业务流程的清单； ·剔除其中重复的项目； ·将关键流程分解为子流程。

3.4 选择需要改进的关键流程

每家企业都有很多关键流程，但并不是所有关键流程都存在问题，况且企业的资源有限，企业应当优先选择存在重大问题的关键流程进行改进。

绩效表现与重要性矩阵（如图4所示）是一个既简单又非常实用的工具，在帮助发现最需要改进的流程方面具有十分重要的作用。

房地产开发企业的流程优化与设计 篇2

一、某某企业集团传统财务业务流程的现状与缺陷

(一)会计核算业务流程现状与缺陷

1. 收付款业务流程

收付款业务主要分为采购付款、其他付款、各种收款三大类。目前的采购付款流程中,集团内各单位根据集团下达的生产经营预算指标独立完成了整个采购付款循环。由各单位采购部门提交采购申请,经各单位总经理审核确认后报到其财务部门,由财务部负责确认金额对外付款,采购的货物和服务到位后,由采购部门持相应的发票到财务部报账。除了采购付款外,各单位还需要支付其他形式的款项,例如工资、福利费、税费、其他应付款等。在现行的核算体系下,非采购款项的批准、支付流程与采购款的支付流程基本一样,由集团内各单位独立完成了整个支付的循环。

2. 应收付核算流程

某某企业集团应收付核算流程包括应收付各项款项及其他应收和其他应付款项。某某企业集团的其他应收和其他应付款项主要为集团内各单位间的往来款项,具体体现为集团内各单位问相互提供产品与服务、资金的往来调拨和资产的调拨使用。某某企业集团对集团内各单位的应收付款项的核算管理较为松散,没有明确的管理规定,致使集团内各单位存在大量应收账款未能及时收回的情况,导致大量占用资金,提高了资金的使用成本。

(二)资产管理业务流程现状与缺陷

1. 固定资产管理业务流程

固定资产管理业务负责某某企业集团“固定资产”、“工程物资”、“在建工程”、“无形资产”账户的日常核算与管理,负责制定各项折旧及减值准备的标准。目前某某企业集团资产管理中对于固定资产在集团内各单位之间的调拨管理较为松散,致使集团公司对于资产的管理较为混乱,不能做到账实相符。

2. 投资和转资业务流程

在现行的管理框架下,某某企业集团的生产单位与投资单位独立管理,是不同的会计实体。投资单位按照分配的投资预算,在生产单位的区块上进行开发投资。投资完成形成资产后,资产需交给集团资产部,集团资产部汇总投资单位的投资信息,将转入的投资支出费用化或转资。最后集团财务部将完成转资的资产和固定资产下转给资产使用方二级单位,再由其二级单位财务部转给资产的具体使用单位。目前,某某企业集团资产部对于投资项目的前期管理不到位,没有对投资项目的可行性进行前期的调研和分析,只注重项目投资后资产的管理和核算。

3. 资金管理流程

某某企业集团内三级单位在资金不能满足其正常生产经营需要的情况下,向二级单位提出资金申请;二级单位审核后将资金申请上报集团公司,二级单位在资金不能满足其正常生产经营需要的情况下,直接向集团公司提出资金申请;集团公司根据预算管理指标,在集团总裁办的批准确认下,向二级单位下拨所需资金。在集团公司资金不能满足各子公司资金需求的情况下,某某企业集团进行对外融资,融资业务实行由集团公司统一管理,各二、三级单位没有独立融资的权利。

(三)预算控制流程现状与缺陷

1. 收入预算控制

收入预算控制主要指某某企业集团内各单位的主营业务收入目标及其他业务收入目标,其指标根据各单位的经营内容分解为产量及产值目标、定价目标、主营业务收入目标及其他业务收入目标。财务部门将年度收入预算均衡分摊到12个月,形成各单位的月度收入预算,将其作为各单位预算控制的目标。并于每月终了召开月度预算执行情况分析会议,汇报各单位的预算执行情况,如果未完成预算指标,要分析未完成预算指标的原因并找出差距与不足。

2. 成本/费用预算控制

成本/费用预算控制指标主要为各单位的生产经营成本和费用的控制目标,具体分解为各单位的总产量、单位成本及总成本及各项费用预算目标。集团公司财务部和各二级单位财务科分别根据各二级单位和三级单位计划产量和各项预算费用,确定各二级单位和三级单位中生产经营单位的年度预算总成本。年度预算总成本为财务部门考核生产经营单位的主要指标;年度预算费用为财务部门考核各级单位的主要指标。财务部门将年度成本/费用预算均衡分摊到12个月,形成各单位的月度成本/费用预算,将其作为各单位预算控制的目标。

3. 资金预算控制

为了将预算控制转变为一种事前控制机制,某某企业集团建立了一种资金预算控制方法。资金预算控制的依据是各单位被批准的月度资金预算目标,集团公司财务部利用资金预算控制各单位的支出。每月月初,各单位根据各自的生产经营计划编制并上报资金预算表,集团财务部审核并批准各单位的资金预算表。各单位的资金预算表被输入集团财务信息系统中,信息系统会将各单位本月累计支付金额与资金预算表比较,如果其累计支付额超过其资金预算,该支付申请会被集团财务部拒绝。一旦某项费用要素超标,付款单位需要到财务部申请调整资金预算,将其他预算资金调整为该项预算资金。

二、某某企业集团传统财务业务流程的设计与优化

(一)会计核算业务流程的设计与优化

在收款业务流程中,办理销售发票的领购和保管工作,审核业务部门报送的各项单证,审核无误后并开具相关销售发票。针对目前应收款项回款不及时的问题,采取对将要到期的应收款项及时通知业务部门督促其尽快收回并规定相应奖惩的办法。及时与业务部的“销售台账”对账,做到内部账账相符。同时,定期与客户核对账目,发送“对账确认函”,做到与客户往来账相符。在付款业务上,要积极审核各类外购材料、零配件发票和货仓入库单,审核无误后付款并填制记账凭证。及时与采购部“台账”管理会计核对应付账款,发现差异及时处理。同时,定期与供应商对账,做到账账相符。负责“应付票据”账户的日常核算与管理,月未与相关人员核对账户余额,做到账实相符。月度终了,及时编制应付账款、其他应付款账龄分析,于次月10日前报送集团领导。

(二)资产管理业务流程的设计与优化

首先是加强固定资产管理。集团内各单位间进行固定资产的调拨需报集团资产管理业务部审批,并且集团定期组织和参与固定资产的清查、盘点、核对工作。集团定期编制固定资产报表和全公司固定资产报表的汇总表。其次是优化投资管理,负责长、短期投资账户的日常核算与管理。同时对于资金管理业务流程,根据集团制定的资金预算,在资金统一调配、使用的同时,加强对集团内各单位资金使用费用分摊的管理。月度终了,资金使用单位需先将资金使用的利息上缴集团,待资金使用完后,将本金及剩余利息一并上缴集团。某某企业集团的融资管理方式实行集团统贷统还,融资后产生的相关利息费用由资金使用单位承担。

(三)预算控制流程的设计与优化

进一步通过加强预算管理来提高企业的整体管理水平,增加了利润预算与投资预算。首先新的财务系统提供了预算管理功能。预算管理可以分级授权,各单位负责自身的预算数据维护。但是,各单位的预算数据汇总应当与财务中心下达给各单位的总体预算指标一致。因此,财务中心不再需要输入各单位的预算数据,各单位的汇总预算数据通过汇总各单位的明细预算数据取得。其次新的信息系统还增加了预算指标的提示功能。将各单位被批准的月度预算资金总额作为预算控制的指标,各单位在实际付款时,当其累计付款额超过了其预算资金总额时,系统会显示相关提示信息,财务中心可以据此拒绝支付相应款项,达到资金总额控制的目的。

房地产开发企业的流程优化与设计 篇3

关键词：房地产税 改革 优化

一、我国房地产企业税收制度概述

房地产税也称不动产税，在性质上属于集合概念，它是指房地产持有人在保有和流转两个环节上所设计的税种总称。一般来讲，房地产税属于财产税，是对房屋所有人所征税收的统称。从法律角度来讲，房地产税收制度不属于税收概念，而是从行业角度出发的税收制度。按照征收对象的性质，房地产税收分为直接税和间接税，包括营业税、城建税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、教育费附加税、印花税、土地使用税、土地增值税、所得税、契税等税种，而房地产税收体系就是由这些税种组成的。

具体来说，房地产税税收体系分为两大类，一类是直接针对房地产而征收的财产税，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税及固定资产投资方向调节税。另一类是开征与房地产有关的所得税和流转税，包括营业税、所得税及城市维护建设税。可以说，目前我国的房地产税收制度处于一个庞杂混乱的局面，因此，为了使税收制度尽快与我国经济发展形势相匹配，就必须对当前的房地产企业税收制度进行改革和优化。

二、我国房地产企业税收制度存在的问题

（一）税负不公平

各国在房地产税征收上普遍采用“重流转，轻保有”的做法，目的在于抑制房地产行业过热发展，防止房地产出现投机现象，以引导房地产企业朝着健康蓬勃方向发展。基于此，长期以来我国也奉行“重流转，轻保有”原则，并把它作为我国税收立法的一项重要政策。然而，纵观我国目前过热的、炒作严重的、投机现象频发的房地产市场，不难看出这一税收政策在实践中的作用微乎其微，没有起到调节房地产市场的应有作用。考察发现，出现这种状况的原因有以下两点。

第一，房地产交易环节税负过重产生“锁定效应”，锁定效应为美国经济学家鲁萨所创，指“资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”。锁定效应使得房产所有者囤积房产等待房价上涨时伺机出售，使得房价处于恶性循环状态，长期居高不下。第二，我国房地产保有税负过轻，导致房地产持有者长时间等待房价上升再行出售，而不必担心负担一笔不小的房产保有税。

（二）计税依据不合理

目前，我国的房地产计税分为房产计税与从价计税。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的税率来进行纳税，这是一种折中计税方式，依据的是过去的成本，不能体现出房产的实际市场价值。这种计算方式也没有把房屋的损耗和未来升值因素考虑在内，直接导致与房产的市场价格有了一定的差距，而使房产税不能随着房产价值的上升而提高。同时，考虑不同时期房屋建造成本也是必要的，因为他的建造成本和应承担的税负是有差别的。一般情况下，先建成的房屋成本会低于后建房屋成本，这样以来，后建成的房屋就会比先建成的房屋多承受一些房产税，而使得房地产交易积极性受到一定程度的影响，造成资源流通的滞缓。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税， 房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的， 这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。

（三）税收结构严重不合理

根据房地产从开发到出售的过程，房地产税的征收环节可以分为三部分，分别为开发环节、流通环节和保有环节。从税法相关规定来看，目前我国对房地产的开发环节和预售环节征税的税点是比较低的，这在一定程度上有利于激发房产商开发房地产的积极性，并且给房地产开发企业提供了政策支持和创造了良好的外部投资环境。但是，我国在房地产流通环节上则广泛征税。如营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种，如此沉重的税负自然不会是房产开发商承担，最终还是会转嫁到广大的消费者手中，增加买房者的负担，导致房地产行业的二级市场一直处于低迷发展状态。在保有环节上更是存在税收执法力度不够的问题，对大量的住宅房根本没有进行征税。

（四）房屋产权信息不完备，房产税难以实施

虽然我国已经制定了房屋产权登记制度，但是存在一定的问题与不足之处。土地登记属于土地管理部门管理范围，而房产登记属于房地产管理机关管理范畴，这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息，同时也不利于对民众产权的保护。在房屋产权信息难以共享的情况下，很难完成国家的宏观调控目标，同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展，加剧了寻租及腐败行为。房屋及其他的不动产信息是一种公共信息，并不属于某一特定的部门，任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。相关部门并没有利用当今发达的信息技术，使信息达到共享的程度，也使得公众难以对房地产信息进行有效查询。

三、我国房地产企业税收制度改革与优化的措施

（一）严格征税，实现税收的公平最大化

据相关调查表明，我国偷税、逃税现象较为严重。为了维护税法的权威和实现税负的公平化，我国在税收改革中应当采取多种措施对偷税、逃税的企业进行严厉打击。对偷税、逃税的打击治理，不仅有利于保证国家尊严不被践踏，维护国家财政稳定，也有利于税负承担者公平平等地在房地产市场立足。为了确保税收政策的有效推行，就需要在税收立法和税收执法、司法方面加大力度。

首先，在税收立法上要加强对逃税、偷税企业的惩处力度，此项政策不仅达到警示其他房地产企业的效用，而且也为税收执法机关、税收司法机关提供了强有力的法律依据；其次，应该建立一支专业素质强硬、作风正派、工作能力出众的税收执法队伍，对于房地产企业偷税、逃税现象，发现一起，快速严肃处理一起，绝不手下留情、法外开恩；最后，建立独立的税收司法审判庭，专门处理与税收有关的案件，以达到专业化、效率高的效果。endprint

（二）确定合理的计税依据

考察国际通行计税依据，房地产税收主要有市场价值、租金价值、楼场的价值等计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，评估机制征税能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的少缴税，确保房地产主体公平地承担税负。目前，我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。

（三）优化房地产税收机构

如前所述，我国房地产税收主要集中在房地产流通环节，而开发环节和保有环节税负承担很弱，这样一来就使得房产流通环节因承担沉重的税负而阻碍房地产流通市场的繁荣发展，也阻碍了我国房地产税收制度的发展。房地产保有环节应该成为征税的重点，因为这个环节已经到了房产交易的末端，征税对象比较稳定，也不会出现转嫁税负的现象，因此便于税务机关的监督与管理。对于流通环节应该进行大力改革，减轻流通环节的税负，减少一些征税名目，以此加快房地产流通速度，繁荣房地产交易市场。

（四）健全和完善房地产税征收配套机制

为了增强征收房地产税的实效性，就要逐渐建立财产登记的实名制，并且在强化房地产产权登记方面，就要做到查明土地的位置及面积，加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程，避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。还要建立和完善房地产评价机制，建立起一套高效实用的房地产评估机构，培养一批经验丰富、专业化程度强的评价人员，使民众参与房地产市场交易时，能够得到有效信息，少走歪路。

四、结语

随着市场经济的不断深入发展，我国房地产企业税收制度已经显示出越来越多的弊端，为了满足市场经济发展的需要，以及发挥房地产税对收入的调节功能，当前，我国应该着力于房地产企业税收制度的改革与优化，强化国家对房地产税征收的宏观调控力，使房地产税发挥出应有的作用。

参考文献：

[1]马国强，李晶.房产税改革的目标与阶段性[J]. 改革，2011（02）

[2]盖兵.浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策[J].中国房地产业，2011（03）

[3]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].中国集体经济，2010（09）

[4]李盛名.浅谈我国房地产税收制度的改革[J].科技资讯，2010（28）

房地产开发企业的流程优化与设计 篇4

沙盘模拟，决胜在千里之外！

中建集团某地产公司为提升高层管理干部的运营管理能力，中建集团人力资源部特邀中房商学院于2013年11月7日~8日组织集团高层管理干部开展了《房地产营销沙盘实战训练与开发流程培训》，沙盘模拟培训课程是在一种仿真，视景仿真的市场环境下，培训学员如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，领导企业和部门在激烈的竞争与众多竞争对手的激烈角逐中，以获得最大的经济和市场份额。

担任本次培训的讲师为住房和城乡建设部政策研究中心、中房商学院高级顾问、浙江大学房地产研究中心、浙江工商大学MBA学院等知名机构和院校房地产特聘讲师李老师。本次培训明显区别于以往传统形式，其显著特点是利用沙盘演示，实战模拟培训方式，通过直观、立体的教具上模拟公司实际运作激发员工主动思考，并深刻体会所学内容。

在课程学习过程中，学员一方面听李老师讲解分析，亲身模拟操作，另一方面在某一“公司”出现典型问题时，李老师会有针对性指出，并总结出现的原因及解决方案，供各小组人员讨论，立竿见影的快速形成管理经验。课程内容集中在整体战略、财务、市场营销与销售、团队协作与沟通、产品研发、生产与库存管理方面进行有效训练。

通过这次企业管理人员培训，提高了其直觉、素质和长期的战略规划能力，帮助高管培养和提高通观全局的CEO素质，使其掌握并迅速提高赢利能力的系统方法；帮助高管掌握提高资产的流动性，让他们发现企业最大成本不是采购，而可能是运营效率的低下；帮助高管打破部门藩篱，让他们清晰地看见不同部门的业绩和利益与公司整体之间的关系；帮助高管摆脱拍脑袋决策方式，学习基于财务数据的理性决策方法分析方法，让他们亲眼看见自己使用资金的结果。

房地产开发前期流程-前期流程 篇5

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

房地产开发项目开发流程 篇6

项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向发改委申报立项报告

发改委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价

┃ ┃

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃ ┃

按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房

┃ ┃

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

┃ ┃

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

┃ ┃

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

┃ ┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

┃ ┃ ┃

运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

┃ ┃ ┃

报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记

来源及一切手续

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装

计 办 行施工 科报装 装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办 委托线

2、委托线 局同 线路方案

3、配电室土

3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅

3、设计

建工程验 路队验 施工及

3、施工及 炉房

4、看现场

收 收 验收 验收 规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政 位置

6、业务科检验

及验收 监理所

2、委托 同意接气

5、送电 下水报 设计

7、凭通气单到

装

3、到劳 管网所办固

3、规划设 动局报装 定资产转移

计

4、环保 手续及通气

4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收 液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式

房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

房地产开发企业的流程优化与设计 篇7

房地产业经过几十年的发展, 特别是最近几年的迅猛发展, 已经成为国家支柱产业之一。随着中国房地产市场的日趋成熟, 价格竞争逐渐演化成房地产市场核心竞争力。房地产企业要想在激烈的竞争中得以生存和发展, 必须摆脱过去立足于依靠房价上涨盈利的方式, 探索以力求降低企业成本的新型企业商业开发模式。可以说, 控制好工程成本是房地产开发企业的立足之本。

2 典型房地产公司组织结构图

3 房地产开发决策阶段的成本管理

在项目决策阶段, 投资决策的正确与否对整个项目的成本起到决定性的作用。项目投资决策是对该项目投资开发进行的必要性和可行性分析。其中, 成本管理的主要任务就是在熟悉当前的经济形势和法律政策的前提下, 在充分考虑自身实力和潜在风险基础上, 在房地产项目开发前期, 对城市的市场状况、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等作出的正确预计。

3.1 决策阶段成本管理流程

(1) 根据投资发展部提供的土地信息, 由地区公司总经理主持, 地区公司PMO成员参加, 确定拟取得地块的项目定位。

(2) 根据地块项目定位, 公司研发设计部负责完成《项目预案》, 公司投资发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况。

(3) 根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况, 由公司造价采购部经理 (或指定人员) 负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》。

(4) 《项目预设成本》经过地区公司PMO会审, 地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地成本要求, 由总经理给定一个成本限值, 公司造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算。

(5) 如土地中标, 《项目预设成本》将作为项目设计阶段目标成本的参照依据, 否则由地区公司成本管理专员存档。

3.2 决策阶段成本管理控制点

(1) 项目定位的准确性。

结合项目地块和所处区域, 对项目将来商业和住宅的销售价格、销售对象和租售率进行分析, 对项目总体、产品、客户、价格进行定位。

(2) 项目成本预设的合理性及全面性。

参照房地产开发企业以前开发项目成本的经验值、市场信息、国家政策及本项目定位来制定出《项目成本预设》。

(3) 各部门工作的协调性。

从决策阶段成本管理流程来看得, 整个过程涉及的部门很多, 各个部门应该经常沟通、协调, 使决策阶段成本控制在一个合理的区间。

(4) 低成本企业文化的营造。

营造成本低控的企业文化对一个企业的发展越来越重要, 就每个人而言, 在经营管理中的经济支配权越大, 担负的责任也就越大。如果在决策阶段员工成本意识不强, 日常工作中的浪费肯定较大, 也很难准确考核, 所以房地产企业要想加强成本管理, 必须营造成本低控的企业文化, 实现全员参与。

4 设计阶段的成本管理体系

根据以往开发项目的统计, 设计费一般只占建筑工程总造价的10%左右, 但正是这10%的费用, 对工程造价的影响却占70%以上, 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段。

4.1 设计阶段成本管理流程

设计分为方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。

(1) 在土地中标后, 参照《项目预设成本》, 由公司造价采购部经理 (或其指定人员) 负责组织, 公司研发部和造价采购部一起负责完成《项目设计阶段目标成本》 (含产品配置标准) , 在项目启动会上, 由地区公司PMO审批后下达。

(2) 根据《项目设计阶段目标成本》, 项目成本经理 (或公司造价采购部指定人员) 负责组织项目团队成员一起研讨, 最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核, 地区公司总经理审批, 送达地区公司PMO。

(3) 根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》, 经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后, 作为《方案设计任务书》的附件。

(4) 方案设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (方案) 》和《项目产品配置标准 (方案) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (方案) 》。

(5) 如果《项目成本测算及验算 (方案) 》未超过《方案设计任务书成本控制附件》中预设总成本 (主体建安及装修工程费) 的3%, 则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。

(6) 初步设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (初设) 》和《项目配置标准 (初设) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (初设) 》。

(7) 如果《项目成本测算及验算 (初设) 》未超过《初步设计任务书成本控制附件》中的预设总成本 (除土地外开发成本) 的3%, 则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。

(8) 根据审核通过的《项目成本测算及验算 (初设) 》, 由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》, 并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。

4.2 设计阶段成本管理控制点

(1) 设计控制依据的调查和搜集。

通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查, 在项目评估的基础上进行详细的综合比较进行投资估算, 作为设计控制的依据。

(2) 设计方案评审及设计方案优化的把控性及持续性。

成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析, 向建筑师提出建议, 使设计方案不断优化。同时, 对设计方案的计算过程进行评审, 杜绝人为因素的保守扩大, 尤其在设计系数的取值上。

(3) 施工图限额设计的奖惩性。

由于当前设计单位经济观念和市场观念淡薄, 设计人员对技术比较重视, 而缺乏建筑经济相关知识, 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算, 设计保守不合理, 浪费大, 这样房地产开发企业可以在设计任务书或投资估算上规定造价的限额, 并和设计费挂钩。

(4) 成本管理人员的稳定性。

由于房地产开发周期比较长, 数据比较多, 流程比较复杂, 为了确保工作和流程的连续性, 成本管理人员应保持相对稳定, 有利于工作的开展。

参考文献

[1]徐存国, 雷涯邻.房地产开发项目工程成本控制研究[M].北京:中国地质大学.

[2]赵宇娜.浅析房地产企业的低成本战略[J].上海交通大学学报, 2007.

广州房地产开发流程 篇8

1）施工企业资质管理：

筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

2）工程建设管理：

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：建设局

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标报告；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；

（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系

（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）

第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调；

第四章：项目销售阶段

一、领取《预售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）

第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察

市场需求抽样调研

重点客户（群体）市场调研经济趋势分析

市场需求趋势分析

出具市场调研报告

物业的全面解析及定位 项目SWOT分析

1）、竞争要素全面解读

2）、项目优势分析

3）、项目劣势分析

4）、项目机会利用

5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估

2）、项目差异性支撑力评估

3）、消费者选择性标准评估

天津房地产开发前期流程 篇9

一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？

1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表

b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章2、3、4、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 土地权属证明及有关协议

1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围

5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件

二、何处办理《规划用地建议书》？

准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续

三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？

市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定

四、办理《规划用地建议书》所需时间？

30个工作日

五、《规划用地建议书》的内容？

市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。

确定供地方式：

A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致 C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式

办理《项目建议书》

特指（协议出让项目）

二、办理《项目建议书》需要哪些材料？

1、《规划用地建议书》

2、开发合作协议

二、何处办理《项目建议书》？

准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续

六、办理《项目建议书》所需时间？

7个工作日

七、《项目建议书》内容？

由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。

《建设用地规划许可证》(协议方式)

《建设用地批准书》

一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？

1、《规划用地建议书》

2、投资计划

3、规划设计成果 4、1：2000实测地形图

5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据

6、涉及征地的，提供包征协议

7、招标取得土地的，需要提供出让合同

 准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续  工作时限：30个工作日

二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图

三、勘察院完成拨地定桩

办理土地确权手续

在项目所在区的规划土地管理处地政科办理

1、土地出让金交纳证明

2、开发协议(协议方式)

3、对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式）

4、《建设用地规划许可证》

5、原土地方的《国有土地使用证》

6、《建设用地批准书》（协议方式）

7、核定用地图

8、中标相关文件

9、《出让合同》

 区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查

 区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）区规划处最后在1：500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。 工作时限：7个工作日

办理《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理

1、区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位进行确认盖章

2、地籍图

10、交纳土地出让金、契税有关交易费的收据

区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》

工作时限：20个工作日

规划设计方案

一、办理规划设计方案需要那些手续？

1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：

a、规划设计方案申请表 b、携带天津市建设项目立案表

2、设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地形图（1：500或1：2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：500或1：2000）]一套

3、《规划用地建议书》

4、《项目建议书》

二、何处申报规划设计方案？

准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续

三、规划局哪个部门办理规划设计方案？

规划局建管处、市政处会审

四、申报规划设计方案所需时间？

8个工作日

五、办理规划设计方案内容？

市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。例如：规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。

申报规划设计成果

一、办理规划成果需要哪些手续？

1、1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：

a、规划设计成果申请表

b、携带天津市建设项目立案表

2、设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道路、管线）

3、《规划设计方案审定通知书》

4、《项目建议书》(协议方式)

二、何处申报规划设计成果？

准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续

三、规划局哪个部门办理规划设计成果？

规划局建管处、市政处会审

四、申报规划设计成果所需时间？ 6个工作日

办理规划设计成果内容？

四、市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标

办理正式项目投资计划

一、申报项目投资计划需要哪些材料？

1、申请表（建委房地产处领取）

2、书面申请

3、规划成果

4、资金证明（当年开工面积×1000×30%）

5、相关协议

二、准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续

三、工作时间：30个工作日

大配套证明

一、大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理

二、根据投资计划的面积，签定协议

三、交纳部分大配套后，可取得大配套证明

四、交纳大配套费三个阶段：

1、办理大配套证明

2、开工前

3、竣工前6个月

建筑单体（建筑设计方案）

取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报

一、办理建筑设计方案 1、1：500总平面图2份 2、1：100或1：200平面图、剖面图、1：100立面图、街景立面彩色效果图各两张

3、两套报建图（报建图包括：1：100或1：200平、立、剖面组合图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字

4、方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面）

5、教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见  准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续  工作时限：9个工作日

规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。

《建设工程规划许可证》

准备材料：

1、施工图3套（建筑全图、基础图）

2、建筑设计方案审定通知书

3、投资计划

4、正式消防证明

5、人防证明

6、小配套证明

7、大配套证明

8、供热证明

9、教育证明

 准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续  工作时限：7个工作日

规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。

《施工许可证》

一、办理《施工许可证》所需材料

1、申请表（建委施工处领取）

2、投资计划

3、项目报建表

4、施工中标通知书

5、施工合同

6、质量监督

7、《建设工程许可证》

8、资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）

9、墙改费交费单（全部交齐）

10、散装水泥费(小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米)

二、准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件

三、如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》

《售房许可证》

一、办理《售房许可证》所需材料

1、投资计划

2、《建设用地规划许可证》

3、《建设工程规划许可证》

4、《施工许可证》

5、基础验收合格证

6、项目基础照片

7、资质证明

8、营业执照

9、大配套证明

10、供热证明

11、申请表（产权处领取）

12、写出面申请

二、提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入（费用0.25元/平方米）。将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）

三、准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。

四、工作预计在20天

《规划验收合格证》

一、办理《规划验收》所需材料

1、《建设用地规划许可证》

2、《建设工程规划许可证》及相关图纸

3、项目外檐照片

4、市测绘院现场实测图

5、竣工验收申请表

二、准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处证后管理科办理

三、证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后下发〈规划验收合格证〉

四、工作时间为20个工作日

《地名许可证》

一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。同意后下发〈地名使用证〉。

二、工作时间为30个工作日

《准入证》

一、办理“准入计划”



1、大配套证明

2、小配套证明

3、《建设工程规划许可证》

4、供热证明

5、供热协议

6、投资计划

7、监理单位出具的进度报告

8、申请表（市建委房地产处领取）

 市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）

二、办理《准入证》

1、竣工验收合格证

2、规划验收合格证

3、配套齐全证明（大配套费交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）

4、《建设工程规划许可证》

5、地名许可证

6、大小配套证明

7、准入计划

8、申请表

2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》

消防证明

一、办理消防证明所需材料

1、申请表（消防局领取）

2、投资计划

3、图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）

二、准备好上述材料后到市消防局办理进件手续

三、如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。

人防证明

一、办理人防证明所需材料

1、申请表（市人防办公室领取）

2、投资计划

3、规划成果总平面图

4、图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）

5、人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）

二、准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续

三、相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。注：上述过程是建设人防所需的流程

小配套证明

一、办理小配套证明所需材料

1、规划成果

2、用地红线图

3、投资计划二、三、准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件

区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。

教育证明

一、办理教育证明所需材料

1、投资计划

2、项目总平面图

3、《建设用地规划许可证》及用地红线图

4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”

二、准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。

三、招投标

一、报建

二、设计招投标

三、设计合同审查

四、勘察合同审查

五、监理招投标

六、施工图审查

七、施工招投标

八、监理合同、施工合同审查

注：招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：中标价的1‰—3‰ 一报建

准备投资计划到市建设工程交易服务中心（简称：建交中心）联合办公处办理，当日可取得“报建表”

二设计招投标

 所需材料：

1、投资计划

2、规划总平面图

3、领取备案表、备案书

4、设计单位填写“设计单位情况表”

5、建设单位的资质证书、法人代码、营业执照

6、设计单位的资质证书、法人代码、营业执照

 准备好上述材料后建交中心招标办进件

 招标办对上报材料进行审核后，下发“设计中标通知书”、“设计备案书”  工作时间为5个工作日

三设计合同审查

准备设计中标通知书、设计合同到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。

四勘察合同鉴定

准备勘察合同、勘察结算单（勘察单位出具）到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。

五监理招投标 教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。    

准备投资计划、报建表、监理单位资质证明、营业执照、监理单位填写备案表 私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标 建设单位提供邀标单位（至少3个单位），建交中心监督可进行备案，上网专家库确定专家（4—5个专家）。确定开标日期。取得“监理中标通知书” 预计为5个工作日可完成

六施工图审查

 准备材料：

1、全套施工图（建筑、结构、水、暖、电、计算书、勘察报告）

2、人防证明

3、《建设工程规划许可证》

4、消防证明

5、设计中标备案书、设计合同

6、勘察合同

7、设计费勘察费交费发票（90%交齐）

8、申请表（建交中心施工图审查办公室领取）

 施工图审查办公室对上报图纸进行审核，如无任何修改后，出审查报告并在施工图上加盖审核章

 根据审查报告到市建委计划处换取“施工图审查批准书”

七施工招投标

 准备材料：

1、投资计划

2、报建表

3、备案表（领取）

4、招标文件（建设单位制作）

5、投标邀请函（私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标，如施工单位为外地企业必须上网发布招标信息，实行公开招标）

 准备好上述材料后到建交中心监督科办理备案手续，在招标文件和备案表上加盖招标办公章，并从专家库中确定专家，从加盖公章日起20天后进行开标，确定开标单位

 取得施工中标通知书

八监理、施工合同审查

准备监理中标通知书、监理合同，施工中标通知书、施工合同到建交中心合同鉴定科进行合同签定备案。

九建设单位完成三通一平