山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查（精选8篇）

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇1

土地、大棚、住房等是农民手中的最大资产，一旦成为有效抵押物，给农民带来的便利不言而喻。农民能否还上贷款？银行如何化解风险？游走在政策和法律之间的金融创新，又如何加以规范和完善？记者就此在寿光进行了调查。

土地经营权抵押按60%—70%估价，利息打八折

寿光市第一笔农村土地承包经营权抵押贷款是在去年4月正式放出的。纪台镇前曹村陈焕亮等6位村民从潍坊银行寿光支行分别得到了10万元的贷款。用作抵押物的是他们所拥有土地的承包经营权。这6户村民有2户种大棚，1户种桃园，另外3户承包大田。

与其他村民贷款难相比，陈焕亮的最大感受是：“抵押贷款不用找担保，简单、方便多了。从申请贷款到批下来，只用了一个多星期时间。”陈焕亮10万元的贷款年利息是6903元，比一般贷款优惠20%左右。除潍坊银行寿光支行外，一年多来，寿光农村商业银行和寿光村镇银行也先后开展这一业务。潍坊银行寿光支行还在小微客户部内设立农村业务部专做土地流转贷款业务。

抵押贷款业务有严格的办理流程。小微客户部主任黄树义向记者介绍:抵押人必须是拥有自留地、承包地、流转地或闲置地，以及大棚的农户。先是由村委会牵头，推荐比较优质的农户，并对农户住房、个人信誉等进行基本考察；再由镇经管站通过丈量面积进行评估，如果是大棚，则要对其使用年限、建筑材料和结构等进行评估，办理大棚证、土地使用证和抵押登记；银行凭土地承包合同、土地使用证、大棚证、抵押登记证等评估审核，进而授信并发放贷款。

无论是土地承包经营权抵押，还是大棚抵押，一律按价值的60%—70%进行评估。如果1亩土地按每年1000元承包费计算，30年的土地承包费就是3万元，评估价值就是1.8—2.1万元。试点一年多贷款2.5亿元，无一笔不良贷款

有了轻松贷到的10万元，陈焕亮扩建了一个120米长的大棚，主要种植茄子，买农药、化肥的钱也都有了。今年春天，他又用新大棚抵押贷款10万元，开始了“滚动”发展。目前，陈焕亮已经种有3个大棚。像陈焕亮这样种有两三个大棚的，在寿光农户中不在少数。

寿光农民大多种大棚，收益大，见效快，但是前期一次性投入也大。建一个无支架的水泥钢架大棚，配上自动卷帘机等，大约需要15万元。寿光市金融办主任隋永福说，这个数目，对一部分农民来说很难自筹。隋永福说，截至目前，寿光市土地、大棚、住房等抵押流转贷款总额超过2.5亿元。寿光市金融机构在土地流转贷款方面的创新还有很多，业务品种多达近10种。

记者从寿光市金融办了解到，土地流转贷款业务开展一年来，农民、涉农企业在贷款到期后都按时还了款，无一笔不良贷款。

文家街道董家屯村28户农民去年夏天向潍坊银行寿光支行贷款300多万元，今年6月份，第一茬大棚菜刚收完，陆续就有村民还款。到7月份，28户农民已全部还上。村支书董春胜领着28户菜农，每人带了一箱新鲜蔬菜，送到银行工作人员手里。“当初办理贷款手续，人家上门服务，连顿饭都不吃，村民都很感动。解了大家燃眉之急，谢谢人家是应该的。”董春胜说。

去年，寿光农民人均纯收入达到8274元。记者调查中发现，贷款农户都不是日子过不下去、为生存贷款的农户，而是在扩大生产时资金短缺。一旦蔬菜收获上市，资金很快周转过来，就能还上贷款。

这样，抵押人在抵押贷款前为自己寻找的抵押物定向流转人，往往也就派不上用场。一些银行干脆就取消了这一规定。“没有必要。即使没有定向流转人，也不用担心抵押物流转不出去。现在农民种菜收入高，积极性也高，都抢着要地、要大棚。”种植大户桑建元说。

关键是解决农民后顾之忧用制度防止农民大面积失地

《物权法》规定，耕地等集体土地所有权不许抵押。耕地、宅基地等无疑是农民手中最大的资产。而这些资产无法作为抵押物向银行贷款变为“资本”，堵塞了农民获取资金的一个重要通道。

2009年3月1日，山东省寿光市出台了《大棚抵押借款暂行办法》、《农村住房抵押借款暂行办法》、《农村土地承包经营权抵押借款暂行

办法》，贷款通道变得大为通畅。

政府还着手建立完善政府风险补偿机制，对开展大棚、土地经营权、农村住房等抵押贷款业务的银行，按该业务年均新增贷款额的1.5%给予风险补偿或奖励，并鼓励有条件的村帮助贷款农户建立抵押物回购机制，避免贷款农户因一时资金困难永久失去赎回抵押物的机会。

银行采取多种措施，保证风险基本在可控范围内。第一道闸门在村委会。村委会推荐客户时必须要出具村委会的研究决议，保证推荐的是较为优质的、有还款能力的客户。抵押贷款前，抵押人为自己寻找抵押物定向流转人，是控制风险的另一道关卡。六至七折的评估办法，也在最大程度上化解了银行风险。

新业务会不会导致耕地减少、大批农民失去土地？寿光市金融办有关负责人表示：不会。银行目前做的是基于土地流转的土地贷款，并不会改变土地的用途和性质，只不过改变了生产模式而已。加之在风险控制上采取了适合农村信用环境的措施，真正还不上款需要执行抵押物流转的情况应该很少发生，即使发生，也只是将土地剩余承包期的收益权流转给本村村民，在剩余承包期满后，土地会重新回到借款农民手中。这样就不会导致农民大面积失去土地。

记者注意到，为避免引发农民大面积失去土地、流离失所、影响社会稳定，《寿光市农村土地承包经营权抵押借款暂行办法》明确规定：以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的70%。

农民贷款选择增多，土地经营权抵押贷款不会一哄而上

农地经营权可以抵押贷款，而且简便易行，会不会引得农民一哄而上，加大银行风险？业内人士认为不会。

首先，耕地、宅基地、大棚对农民来说有着异乎寻常的意义。耕地更是农民的“命根子”。用土地抵押贷款，是农民迫不得已的选择。其次，土地承包经营权和大棚等存在评估价格较低的现象。种植大户桑建元以新建的6个大棚作抵押，贷款54万元。他说，评估时大棚的小附属物和建造大棚的人工都不算在内，这样每个大棚评估大约低了3万元。土地评估同样存在这个问题。偏远土地评估价只有四五百元，大大低于土地本身产出效益。

“不过，只要农民还得上贷款，评估价高一点低一点，对农民来说就不具有太多的实际意义。只有在还不上贷款，土地被抵押流转出去时，农民才真正吃亏。”桑建元说。该市金融办一位工作人员表示：“尽管如此，短时间内不会考虑引入收费较高的社会评估机构进行土地流转抵押评估。经管站的评估都是免费的，这才适合农民。”

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇2

(一)新沂市基本概况。

新沂市地处江苏省北部,是农村土地承包经营权抵押贷款试点地区,全市耕地总面积为121.70万亩,土地规模经营面积为67.23万亩,约占耕地面积的55%,现有农业合作社1,200个,种植大户23家。全市共有银行类金融机构32家,2015年存款总额为310万元,贷款总额为260万元,其中土地承包经营权抵押贷款共180万元。

(二)新沂市土地承包经营权抵押贷款模式。

一是直接的土地承包经营权抵押贷款。农户直接以一定年限的土地经营权向银行抵押,银行根据新沂市农村土地流转交易中心做出的土地价值认定,确定土地的价格,并以地价的70%或土地未来经营收益的70%投放贷款。直接的土地承包经营权抵押贷款适用于大规模经营的农户,如农户到期时不能偿还贷款本息,银行可以在农村土地流转交易中心宣告转让该农户一定年限的土地经营权或是将抵押物变现;二是农地承包经营权+联合担保抵押贷款。农户以一定年限的土地经营权向银行抵押,并以政府财政部门成立的风险基金或是其他农户的土地经营权作为担保,政府财政部门和其他农户成为抵押贷款农户的担保人,如果出现了违约现象,政府部门和其他农户承担连带责任,必要的情况下,政府部门代其偿还抵押贷款的80%。

(三)新沂市土地承包经营权抵押贷款流程。

新沂市土地承包经营权抵押贷款流程分为以下步骤:第一步由农户向金融机构提出贷款申请;第二步由当地村委会进行贷款初审;第三步农村土地流转交易中心对贷款复审,并办理抵押登记和土地价值认定;最后由金融机构再次审核并决定是否发放贷款。同时,还成立了财政部、农工部和法院,财政部负责为金融机构提供贷款资金1%的补贴,并按1∶7的比例成立风险基金;农工部负责处理日常的纠纷与矛盾;法院负责处理诉讼受理、司法调解。

(四)新沂市土地承包经营权抵押贷款开展情况。

近些年来,新沂市土地承包经营权抵押贷款开展顺利,解决了农村贷款难的问题。2014年,全市共提供贷款1,856笔,抵押土地面积3.78万亩,共计24,856万元;2015年,共提供贷款2,078笔,抵押土地面积4.79万亩,共计29,465万元,同比贷款额度增长了18.6%,其中60%农户附加其他担保方式,40%的农户采取直接的农地经营权抵押贷款。

二、农村土地承包经营权抵押博弈关系

农村土地承包经营权抵押的现状、问题和障碍是博弈关系和博弈结果的重要影响因素,具体分析江苏新沂市农村土地承包经营权抵押过程中的博弈情况如表1所示。(表1)

农村土地承包经营权抵押博弈关系的主体是参与农村土地承包经营权抵押的主体,即政府、农户和金融机构,三者存在相互的辩证关系,关系的不同主要在于政府的介入程度不同。

在政府不参与的时候,农户与金融机构都处于完全自由化的状态,农村金融支持完全市场化,a、b、c、d分别为博弈主体的收益大小,其中农户和金融机构都参与所获得的收益分别是a、b,农户与金融机构都不参与所获得的收益分别是c、d,可以看出,只有当a>c,b>d时,农户与金融机构才会合作,否则不合作。新沂市主要采取直接的土地经营权抵押、农地经营权+联合担保抵押贷款这两种模式,新沂市的这两种模式的实施就是依靠政府作为非利益主体的间接参与,其政策的制定会影响双方的利益和选择,具有导向作用和指向作用。在未制定政策之前,由于新沂市外出务工的农民占其总人口的50%左右,造成大部分的农田荒芜,显然选择合作,农户的收益更高,因此农户收益情况可表示为a>c。而农业投资具有高风险、周期长的特点,农户与金融机构之间还存在严重的信息不对称,选择参与获得利益较低,此时金融机构的收益情况为b<d,因此选择不合作,农户很难从金融机构贷到款,金融机构也不愿介入农村土地承包经营权抵押贷款。为了推进农村土地经营权抵押贷款融资的进行,新沂市政府根据具体情况采取了单向鼓励金融机构的方式,并估计金融机构选择参与所获得的利益将高于不参与所获得的利益,具体成立农村土地流转交易中心和村委会,由政府部门出面协调,解决金融机构和农户之间信息不对称的问题和抵押贷款过程中逆向选择的问题,降低了交易成本,并致力于完善农村土地确权工作,同时成立了财政部门负责对金融机构提供补贴资金并设立风险基金,降低金融机构的风险,提高其收益,使得b>d,鼓励金融机构的介入。

假设金融机构、农户和政府都是理性的,对于金融机构来说,无论政策如何,都有自己的评价标准,选择合作或是不合作,并由此产生两种不同的博弈结果,对于新沂市政府来说,在政策制定后,如果金融机构根据政策来决定选择,那么政策效果就会达到100%,如果金融机构考虑政府政策实施的可能性,那么政策效果就会低于100%。最终由于缺乏专业的土地评估机构、统一的参照标准以及后续的补贴资金和相关配套政策未落实等因素,金融机构的积极性不高,只倾向给种植大户和银行已有的优质客户提供抵押贷款,政策效果低于100%。

三、促进土地经营权抵押贷款路径分析

(一)在政府方面。

虽然政府部门一直都致力于积极推进土地经营权抵押贷款,但地方政府工作做得有所欠缺,土地经营权抵押贷款还处于发展初期,政府可以从以下几个方面来完善政府功能:第一,弱化政府主导职能,向政府引导转化。地方政府的鼓励政策只具有短期效应,在土地经营权抵押初期阶段,政府处于主导地位会有比较好的效果,但从长远的角度来看,缺乏可持续性,对金融机构的实际效果将会减弱,政府应当从最初的主导地位逐渐向引导地位转变;第二,完善风险补偿机制,引入保险、担保机制。农业本身具有弱质性的特点,金融机构会出于对风险的考虑,避免介入其中,政府部门可以建立专业担保公司联合担保的机制,并向保险公司投保,为农村土地经营权抵押贷款提供更多的保障。同时,政府部门也要做好对金融机构的风险补偿,例如对抵押贷款进行贴息;第三,建立专业的评估机构和统一的参考标准。新沂市由农村土地交易中心负责对农村土地价值进行评估,实际是由农民全权决定土地的价值,主观意愿大,缺乏专业的评估机构和统一的参考标准,农地的价值会出现被高估或低估的现象,而其实际的价值没有体现,金融机构会避免介入其中,因此建立专业的评估机构对发展农村金融市场是十分重要的;第四,建立完善的社会保障制度。长久以来,农民都将土地作为生存之本,但随着社会和农村城镇化的发展,农村出现大量的“空心村”现象,农村土地荒芜并且以“家庭联产承包责任制”的农村土地碎片化经营已经不适于当今的发展,因此政府部门应当建立完善的社会保障制度,降低农户对土地的依赖性,增强农户土地流转意愿,从而达到活跃农村金融市场的目的。

(二)在金融机构方面。

第一,建立现代银行体系,扩大农村商业银行的规模。新沂市的涉农贷款主要是新沂市农村商业银行发放的,农村商业银行具有机制灵活、丰富的农村信贷业务运行经验等优势,但由于自身规模的限制,能够提供的土地贷款抵押资金有限,因此建立以农村商业银行为主导,各农业金融组织为辅的现代农业银行体系,并对农村商业银行进行改制和重组,扩大其规模,使农村商业银行的运行趋向于市场化和制度化,发挥农村商业银行的优势;第二,加大对农村商业银行的生产性补贴。随着近几年的发展,中国农业银行逐步淡出了农村金融市场,各金融机构也出于风险的考虑,避免介入到农村金融市场。农村商业银行作为农村金融市场的唯一支撑,在农村土地承包经营权抵押贷款的发展初期,应当加大对农村商业银行的生产性补贴,支持农村商业银行的发展,尽可能使更多的资金留在农村,活跃农村金融市场。

(三)在农户方面。

第一,鼓励农户自发组织建立多元的抵押模式。新沂市的直接土地抵押融资模式只适用于大规模经营的农户,不能为金融机构提供有效的资金保障,存在高风险等因素,农户的贷款难问题仍不能得到有效解决,且过于单一的抵押模式也无法满足农户多样化的需求。因此,农户可以根据自身的具体情况,自发地成立农村土地合作社或是土地抵押协会,采取农地+第三方担保抵押、农村合作社入股抵押、农户土地联合抵押这三种模式,活跃农村土地金融市场;第二,加强对农户的思想教育,掌握相关法律知识。农地经营权抵押贷款涉及到权属关系的变更,过程相对比较繁琐,只有加强农户对土地承包经营权抵押贷款的教育和认识,并教授相关的法律知识,农户才能降低对土地承包经营权的抵触,提高相关的认识,并在遇到矛盾和纠纷时,才能学会用法律的渠道来维护自身的正当权益。

摘要：农村土地承包经营权作为农户的不动资产是解决农户抵押贷款的有效抵押物。本文运用博弈模型,以江苏新沂市为例探讨农村土地经营权抵押贷款中各方主体的利益及其关系,分析农村土地经营权抵押贷款存在的问题,并提出相关的解决路径。

关键词：农村土地承包经营权,抵押贷款,博弈模型

参考文献

[1]明道江.农村土地经营权抵押贷款研究[D].华中师范大学,2014.

[2]黄惠春,曹青,曲福田.农村土地承包经营权可抵押性及其约束条件分析——以湖北与江苏的试点为例[J].中国土地科学,2014.6.

[3]杨军辉.博弈论视角下的村镇银行可持续发展对策研究[D].中南林业科技大学,2013.

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇3

2014年德惠市布海镇被农业部确定为土地承包经营权登记试点乡镇，该镇为2005年合并乡镇。镇幅员面积240平方公里，现有耕地面积11291公顷，辖17个村，176个组，农业人口总数44380人，农业人口户数11134户。二轮土地承包签订土地承包合同份数11134份。按照农业部办公厅关于印发《农村土地承包经营权登记工作规程（试行）》的通知，德惠市在省里的具体指导下，完成了试点工作的各项任务，达到了面积精准、四至明晰、空间位置准确，试点村屯农户认可、社会稳定，为下一步推广确权登记工作提供了可借鉴的经验。

一、试点工作进程情况

本次确权试点工作开展了9个村（原升阳乡所辖）、83个村民小组、二轮土地承包签订承包合同份数6859份，平均承包耕地面积5979公顷，非平均承包耕地面积498公顷。本次确权登记实测平均承包耕地面积7320公顷，比原承包面积多1341公顷，超出22.4%；非平均承包耕地面积660公顷，超出162公顷，超出32.5%。在试点工作中，我们主要采取“四个一”的办法，强力加以推进。

（一）明确一个工作思路

按照国家和省有关试点工作要求，市政府召开了试点工作动员会议，制定了《德惠市农村土地承包经营权确权登记试点工作方案》。在《方案》中，明确了指导思想、确权登记的原则、试点范围、确权登记的内容、工作目标和主要工作任务、工作步骤、领导机构、工作经费等，确保了试点工作的顺利进行。

（二）填制一套调查表格

德惠市对布海镇各村二轮土地延包台账、三十年承包合同、土地承包相关原始资料档案进行整理。一方面摸清了土地现状，查清每块地的名称、坐落、面积、四至、权属性质、土地种类和经营方式。另一方面，摸清了农户家庭承包状况，对承包人、承包经营权共有人、承包地块、面积、四至、土地变动等各方面情况，进行了信息收集、归纳、整理。填制了“确权地块基本情况统计表、确权地块基本情况汇总表、承包人共有人情况统计表、其他方式承包农村集体土地情况统计表”，总计4800多份。

（三）确定一种测量方式

依据农业部下发的《农村承包土地调查技术规范》的规定，德惠市委托具有专业资质的吉林省测绘局新技术开发公司采取航拍测量的方式开展确权登记工作。以专业设计书的形式，严格规定了《无人机航摄安全作业基本要求》等技术标准，严格设计了主要技术指标和规格，平面坐标采用2000国家大地坐标系，高程基准采用1985国家高程基准，图幅比例尺采用1∶2000等。

（四）建立一个信息系统

吉林省测绘局新技术开发公司在布海镇哈里村德九公路旁确定了无人飞机起降场地，确定的55条航线航拍数据完整，并全部保存。外业制作工作底图131张，按村组地块打印调查图。内业制作村组地块地籍图、地块编码及属性录入、地籍图制作、土地承包经营权登记簿制作和打印等项工作，现已全部完成。开发了德惠市布海镇农村土地承包管理信息系统软件，并将所有数据都保存到系统中，能够做到随用随调。

二、试点工作中遇到的一些问题

虽然，德惠市试点工作有一定的进展，但在实际工作中也遇到一些问题和矛盾。概括起来说，主要是“三难”。

（一）相关政策配套难

确认登记中发现问题很多、情况比较复杂，尤其是二轮土地承包遗留的一些问题难以解决，如果把问题推向社会，将造成农民集体上访及农村社会的不稳定。为此，急需出台相应的政策加以解决，如果处理不当将引起新一轮社会矛盾。登记中发现的问题主要有：

1.多地的。一是为少缴税，少报承包面积的；二是因耕地质量折合计算多分地；三是测量不准多得地的；四是人为操作多分地的；五是镶边接袖多地的。

2.少地的。一是因测量不准少得地的；二是水毁沙压等自然减少的；三是落实二轮土地承包政策未补足承包面积的，如户在人不在，当时未分得土地，后期回来要地，村里用预留地未给补足面积的；四是国家依法征地承包面积减少的。

3.抢种强种的。一是二轮承包时多占地的；二是抢种、强种村组预留地的。

4.林遮地问题。一是被统一平分耕种的；二是被折算为承包面积的；三是给紧邻承包户耕种的；四是分给农户跺柴草的；五是建设畜禽牧业小区临时占用的。

5.侵占田间道路的。原有的田间道路被临近承包户开垦耕种的。

6.公益事业占地的。镇村修建道路、集贸市场、敬老院、卫生院、学校、村部、文化活动场所等占用农户承包地的。

7.企业占地的。德大鸡场、砖厂、畜禽养殖户、牧业小区等临时占用农户耕地的。

8.侵占农田设施用地的。台田沟、排水沟、行洪区、植树台被农户侵占耕种的。

9.村组预留地问题。一是有有效承包合同的；二是签订承包合同无效的；三是没有签订承包合同的；四是被农户平分耕种的。

10.职工户分的菜田地问题。镇政府机关和事业单位干部职工的菜田地超出规定面积的。

11.私自开荒的。未与集体经济组织签订有效承包合同的。

12.城镇职工到农村取得土地承包经营权的。如城镇职工到村里修路，村里用集体机动地抵顶债务并获得土地承包经营权的。

13.户在人不在未单独签订土地承包合同的。如二轮承包时农户分得土地，但未签订承包合同，并被其他人耕种的。

14.承包地权属不清的。一是村村之间、村组之间、组组之间、村组与水利、林业、交通等部门之间以及部门之间所有权有争议、纠纷的。二是村组与农户之间、农户与农户之间的承包经营权有争议、纠纷的。

15.因合并或分户等变更经营权登记的。如二轮土地承包时父子之间合并或兄弟之间分户。

16.违规操作，未执行二轮土地承包调整政策，群众意见大的。如采取分地估堆形式未实际丈量的。

针对上述问题，我们分别在今年1月2日和4日召开了专题座谈会，邀请布海镇的党委书记、经管站站长和部分村党支部书记、文书以及农业局相关同志进行了座谈，并结合试点工作，初步明确了确权范围。

1.关于可以确权颁证的范围（9项）。一是平均多地或统一多地，村组群众认可的。二是承包地地块质量不好，采取二亩折一亩或其它方式折算的。三是以土地流转或其它租赁方式临时经营占用的，如农户之间土地流转、企业占地的。四是因合并或分户等变更经营权登记的。五是承包农户因乡村兴建公益事业占用使用的，可按原承包面积颁证或按实际测量面积颁证。六是村民共识，分地小组有会议记录的。七是对村组预留地、“四荒”采取其他方式承包的，并且承包合同经过认定有效的。八是林遮地进行折合后计入承包面积的。九是其他符合法律规定的。

2.关于暂不确权颁证的范围（11项）。一是承包地权属不清的。村村之间、村组之间、组组之间、村组与水利、林业、交通等部门之间以及部门之间所有权有争议、纠纷的；村组与农户之间、农户与农户之间的承包经营权有争议、纠纷的；水毁、沙压等自然减少的。二是未进入折合面积、未平均分、建设畜禽牧业小区临时占用的林遮地。三是私自开荒未与集体签订有效承包合同的。四是国家依法征用的。五是抢种、强种集体耕地的。六是职工户分得的园田菜地。七是农户宅基地超出标准未纳入承包地的。八是户在人不在未单独签订土地承包合同的。如二轮承包时农户分得土地，但未签订承包合同，并被其他人耕种的。九是违规操作，未执行二轮土地承包调整政策，群众意见大的。如采取分地估堆形式未实际丈量的。十是侵占田间道路的。如村屯规划出的道路，现已被缩窄或被全部占用。十一是其他违背相关法律政策的。

（二）工作经费保障难

2009年德惠市在布海镇义和村四组对确权登记工作进行了初步试点。登记测量采用手持GPS人工测量，按实测面积测算每亩成本为36.8元。本次试点登记测量采用无人机航拍，每亩成本大约31.7元。根据以上两种测量方法，登记成本都较高。以布海镇9个村为例，采用无人机航拍，全部完成确权登记需要工作经费380万元，如果大面积推广，工作经费是制约因素。本次试点工作经费，中央财政50万元，县级财政43万元，资金缺口287万元（包括1.航空影像，2.外业控制首级，3.DOM影像制作（包括相片控制，影像纠正，影像拼接等），4.外业调查界址点线的采集，5.建库：包括属性录入，软件开发及后期服务，6.成果输出：包括资料整理、耗材支出、各种文本打印等，7.登记发证，8.宣传培训、村组干部务工补贴，9.工作人员车费、伙食费，10.权属争议调查处理）。

（三）干部群众认识难

登记中发现，有部分村组干部及大多数群众对确权登记工作认识不清、理解不透，不少群众认为本次确权登记会跟1997年一样，对原有承包土地进行重新调整、重新组织发包，有地的怕少了、没地的盼分点，认识不到此次确权登记国家只是了解和掌握土地的实际情况，为制定相关政策提供依据，不是重新调整发包。

三、有关试点工作的下步打算、方法和措施

下一步，德惠市要在前段试点工作的基础上，按照测量面积、分析数据、梳理问题、研究政策、稳步发证的工作程序，拓点扩面，扎实推进确权登记工作。

（一）总的原则

1.前提。在保持现有土地承包关系稳定的前提下，开展土地承包经营权登记工作。

2.基础。以1997年二轮土地延包时签订的三十年承包合同、土地台账及土地承包相关原始资料为基础。

3.依据。以实际测量为依据，实事求是开展确权登记工作。

4.单位。以社、组为单位，因地制宜开展土地承包经营权确权登记工作。

（二）颁证方式

1.按实测面积确权登记颁证。这种方式存在以下几个问题：一是原来多占地的现象非常普遍，颁证后变成合法化，再次造成土地分配的不公平，大多数群众意见极大。二是二轮土地承包时应分未分的农户、少地的农户、新增人口，会强烈要求充分取得土地承包经营权。由此会引发新的上访因素，引起社会不稳定。我们认为，按照实测面积确权登记颁证，就应该由省里出台政策，统一执行，加以推进。

2.按1997年二轮土地承包合同面积确权登记颁证。这种方式操作办法是：一是在实测的基础上，把实测面积和农户二轮土地承包面积登记在土地承包经营权登记簿上。二是按照1997年二轮土地承包合同面积颁证。三是对实测后农户多出承包合同的耕种面积，不予颁证，继续由原农户经营。按照这种方式确权登记颁证，有以下三点好处：一是通过实测，解决了农户四至不清、面积不准、空间位置不明的问题。二是对农户的合同承包面积进行了确权登记颁证，充分赋予了农户承包耕地的合法财产权。三是符合大多数农民的意愿，不会动摇农村土地家庭承包经营关系的基础，有利于农村基本经营制度的长久稳定，有利于社会安定。

（三）扩大试点的方法步骤

1.试点范围

2014年，在旱田和水田各一个乡（镇）开展试点，旱田为布海镇17个村除已确权登记9个村以外的8个村，水田区为松花江镇。

2.试点步骤

4月10日～5月10日，做好调查摸底、测量队伍建立等准备工作。

5月10日～6月20日，完成测量工作。

（四）组织领导

市里成立德惠市农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组，市长任组长，市委、市政府分管领导任副组长。成员单位由市农业局、国土资源局、财政局、监察局、信访局、司法局、公安局、法院、民政局、林业局、水利局、交通局、牧业局等部门和布海镇、松花江镇政府组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责日常工作，办公室主任由农业局局长兼任。

（五）人员培训

省里要统一安排，对村民代表、原分地小组成员、社主任、村“三委”班子成员；县乡农经站业务人员；测量技术人员等进行培训。要有针对性地开展培训工作，对基层干部和群众开展确权登记试点工作的相关法律、法规等政策培训，对业务管理人员开展登记规则、档案管理、信息录入等业务培训，对测量公司技术人员开展地籍测量技术等技术培训。

（六）测量方式和测量队伍

测量方式为无人机航拍测量。上级部门要针对不同地区尽快确定一种操作方便、成本低廉、群众接受的登记方法。尽快建立和完善软件管理系统，包括基础数据、土地承包合同管理、权证管理、土地流转信息管理、土地仲裁信息管理、数据查询、汇总分析等。测量队伍为村民代表、原分地小组成员、社主任、村“三委”班子成员；县乡农经站业务人员；测量技术人员。

（七）配套政策

1.对德惠市出台的试点工作方案，省里要予以审批，以便我们便于操作。

2.省、市对共性问题制定出台相应的配套政策。

3.对省、市出台的政策、措施都未涉及的问题，由村民委员会、村民协商解决。

（八）整体推进步骤

利用3年时间，完成全市确权登记颁证工作。第一年调查摸底、实际测量面积、录入数据，第二年分析数据、研究措施、解决问题，第三年确权登记颁证。

（九）加大宣传力度

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇4

（试行）

为进一步稳定农村土地承包关系，促进农村产权制度改革，根据市区要求，结合我镇总体规划，制定本方案。

一、开展农村土地承包经营权登记工作的必要性

开展农村土地承包经营权登记，是建立健全土地承包经营权登记制度的一项十分重要的基础性工

作。积极探索建立科学有效的登记制度，把保持现有土地承包关系稳定并长久不变的要求落到实处，对保护农民土地承包权益、促进农村土地流转、减少农村土地承包纠纷、推进农村产权制度改革等都具有十分重要的意义。

二、指导思想和工作原则

（一）指导思想

认真贯彻党的十八大会议精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持和完善农村基本经营制度，保持现有农村土地承包关系稳定并长久不变，探索完善农村土地承包经营权确权登记颁证制度，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，为促进农业现代化和农村和谐稳定提供体制保障。

（二）工作原则

一是保持稳定。在保持现有农村土地承包关系稳定的前提下开展土地承包经营权登记工作，以已经签订的土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，严禁借机违法调整和收回农户承包地。

二是依法规范。严格执行《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关土地承包经营权登记的规定，参照《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）规定的登记内容和程序开展土地承包经营权登记。

三是民主协商。充分动员农民群众积极参与，工作中的重大事项均应经本集体经济组织成员民主讨论决定，不得强行推动。

四是因地制宜。根据单位土地承包实际，缺什么补什么，完善确权登记颁证工作，妥善解决遗留问题。

五是分级负责。镇土地承包确权登记工作领导小组协调指导，各村负责组织实施，镇经管站牵头，镇相关部门配合。各村、各部门要强化协作，形成整体合力，确保该项任务顺利完成。

三、目标任务和工作内容

（一）目标任务

在保持现有土地承包关系稳定的前提下，全面启动农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作。2013年下半年，响泉村、上焦村、下焦村、盆泉村、南沙井村、西沙井村、北沙井村七个村做为第一批试点，年底前完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。

（二）工作内容

1.清理核实土地承包档案。以二轮土地承包以来建立的农村土地承包档案为基础，对农村土地承包底册进行一次全面清理核实，全面摸清本辖区内农村土地承包合同、土地承包经营权登记簿、土地承包经营权证等相关情况。

2.查清承包地块面积和空间位置。在对土地承包情况进行摸底调查的基础上，以第二次全国土地调查成果为基础，以依法按政策签订的土地承包合同、发放的土地承包经营权证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，按照农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》的规定，开展土地承包经营权权属调查勘测，查清承包地块面积、四至和空间位置。实测结果经村公示、镇审核后，作为确认、变更、解除土地承包合同以及确认、变更、注销土地承包经营权的依据。

3.建立健全土地承包经营权登记簿。农村土地承包管理部门依据《山东省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）和农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》，建立土地承包经营权登记簿。已建立登记簿的，要依据上述规定进一步健全，充实完善承包地块的面积、四至、地类和空间位置；未建立登记簿的，要在现有土地承包合同、证书的基础上，结合本次确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，建立土地承包经营权登记簿。

4.加强承包经营权变更、注销等日常管理。在建立健全土地承包经营权登记簿的基础上，积极开展土地承包合同变更、解除和土地承包经营权变更、注销等日常管理工作，并对土地承包经营权证书进行完善，变更或者补换发土地承包经营权证书。

5.对其他承包方式开展确权登记颁证。采取招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，当事人申请土地承包经营权登记，按照《农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）有关规定办理登记。经区农村土地承包管理部门审核，符合登记有关规定的，报请区人民政府依法颁发农村土地承包经营权证书予以确认。

6.做好土地承包经营权登记资料归档。严格执行土地承包档案管理规定，实现同步部署、同步检查、同步总结、同步验收。坚持分级管理、集中保管，建立健全整理立卷、分类归档、安全保管、公开查阅等制度。农村土地承

包经营权登记档案由农村土地承包管理部门负责集中保管。

7.实施土地承包经营信息化管理。要全面建立农村土地承包管理信息系统，将登记信息录入管理信息系统，实现农村土地承包合同、土地流转合同、土地承包经营权证、土地承包经营权登记簿的信息化管理。登记信息录入工作完成后要逐步建立健全土地清查、经营权登记、土地承包经营权流转、纠纷

调解以及档案管理等各项工作制度。

四、操作流程

（一）家庭承包方式登记

1.准备前期资料

收集整理承包合同、土地台帐、登记簿、农户信息等资料，形成农户承包地登记基本信息表。

处理国土“二调”或航空航天影像数据，形成用于调查和实测的基础工作底图。

2.入户权属调查

根据基础工作底图和农户承包地登记基本信息表，入户实地进行承包地块权属调查，由农户进行确认。对存在争议的地块，待争议解决后再登记。

3.测量地块成图

按照农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》规定的“农村承包土地调查技术规范”要求对承包地块进行测量和绘图，并标注地块编码和面积，形成承包土地地籍草图。

4.公示审核

由村、组土地承包经营权登记工作组审核地籍草图后，在村、组公示。

对公示中农户提出的异议，及时进行核实、修正，并再次公示。

公示无异议的，由农户签字确认后作为承包土地地籍图，由村上报镇。镇汇总并核对后上报区人民政府。

5.建立登记簿

根据各村上报的登记资料，由镇农村土地承包管理部门按照统一格式建立土地承包经营权登记簿。

土地承包经营权登记簿应当采用纸质和电子介质。为避免因系统故障而导致登记资料遗失破坏，应当进行异地备份。有条件的地方，应当采取多种方式多地备份。

6.完善承包经营权证书

根据省农业厅《关于在农村土地承包经营权确权登记颁证工作中暂缓印发新的经营权证书的通知》要求，依照土地承包经营权登记簿记载内容，按照上级的统一部署，做好对承包经营权证书完善的准备工作，待确定证书格式后再行印发。

7.建立农村土地承包管理信息系统

镇农村土地承包管理部门应当根据登记过程中形成的影像、图表和文字等材料，按照统一的标准建立农村土地承包信息数据库和农村土地承包管理信息系统，实现农村土地承包管理信息化。

8.资料归档

按照农业部、国家档案局《关于加强农村土地承包档案管理工作的意见》（农经发〔2010〕12号），由镇农村土地承包管理部门整理登记相关资料进行归档。

（二）其他承包方式登记

采取招标、拍卖、公开协商等方式，依法承包农村土地的，当事人申请土地承包经营权登记，按照《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）有关规定办理登记。对境外企业、组织和个人租赁农村集体土地，暂不予登记。开展其他承包方式登记程序参照家庭承包方式登记的相关程序。

（三）变更登记、注销登记

承包期内，因下列情形导致土地承包经营权发生变动或者灭失的，进行变更、注销登记：一是因集体土地所有权变化的；二是因承包地被征占用导致承包地块或者面积发生变化的；三是因承包农户分户等导致土地承包经营权分割的；四是因土地承包经营权采取转让、互换方式流转的；五是因结婚等原因导致土地承包经营权合并的；六是承包地块、面积与实际不符的；七是承包地灭失或者承包农户消亡的；八是承包地被发包方依法调整或者收回的；九是其他需要依法变更、注销的情形。根据当事人申请，由区农村土地承包管理部门依法办理变更、注销登记，并记载于土地承包经营权登记簿。开展变更登记、注销登记参照家庭承包方式登记的相关程序。

在完成农村集体“三资”管理平台数据录入和农村土地承包经营权流转平台数据录入工作的基础上，不断建立健全流转交易规则和管理制度，扩大交易品种，提高规范化建设水平。

五、工作步骤

（一）组织发动阶段。重点做好四项工作：一是各村成立农村土地承包经营权确权登记颁证工作领导小组和办公室，具体负责组织协调等日常工作，加强对该项工作的指导和实施。各村要成立由村党组织、村委会、村务监督委员会、村集体经济组织主要负责人和集体经济组织成员代表等人员组成的工作实施小组，具体负责本村的农村土地承包经营权确权登记。二是制定本村农村土地承包经营权确权登记颁证工作具体实施方案。各村的领导小组和实施方案务须于10月26日前报镇领导小组。三是宣传发动。各村于10月29日前，务必召开农村土地承包经营权确权登记颁证工作动员会。同时，要分别召开村干部会议、村民会议或村民代表大会进行宣传动员，向每户发放宣传材料，做到家喻户晓，争取群众支持和参与。

（二）调查摸底阶段。重点做好三项工作：一是查清承包土地现状。对各村二轮土地延包方案、台帐、承包合同、经营权证等土地承包相关原始档案资料进行全面清查整理。对照第二次土地调查及2012年农村集体经济组织清产核资成果，查清每块承包地的名称、坐落、面积、四至、权属性质、土地种类和经营方式等。结合调查结果填写《农户承包地基本信息登记表》。二是查清农户家庭承包状况。对承包人，承包经营权共有人，承包地块、面积、四至、土地变动等各方面情况和信息进行收集、归纳、整理、核对。三是完善土地承包关系。在调查摸底过程中要对农村土地承包政策落实情况进行检查，对工作中发现的问题和群众反映强烈的问题，要妥善研究、及时解决，进一步完善土地承包方案、合同等内容。

（三）测绘公示阶段。重点做好两项工作：一是勘测定界。可聘请有资质的专业测绘公司进行测绘；也可以培训工作人员，招聘专业测绘人员，配备专业设备，邀请专业测绘公司进行技术指导，灵活开展测绘工作。要采用与农村集体土地确权登记发证成果相一致的坐标系统，按照农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》附件1的规定要求测绘编制农户承包土地地籍草图，确保数据真实、准确、无误。二是公示确认。由村实施小组对测绘编制的农户承包土地地籍草图进行审核后，在村务公开栏进行公示，公示时间不少于7天。期间，农户有异议的，要及时进行核实、修正，并再次进行公示。公示无异议的，由农户签字确认后作为承包土地地籍图，由村上报镇办公室。镇办公室汇总并核对后上报区政府备案。

（四）登记颁证阶段。重点做好四项工作：一是建立健全登记簿。根据镇上报的登记资料，区农村土地承包管理部门按照统一的格式，建立土地承包经营权登记簿。二是颁发证书。按照“申请、审核、登记、发证”的登记程序，以土地承包经营权登记簿为依据，由区人民政府核发土地承包经营权证。三是建立管理信息系统。根据登记过程中形成的各种资料，建立农村土地承包经营权管理信息系统，实现农村土地承包经营权管理信息化。四是归档保存。镇农村土地承包管理部门要按照档案管理规定，将农村土地承包经营权登记有关资料归档集中保存。

（五）总结验收阶段。要对农村土地承包经营权确权登记颁证工作进行全面总结，总结经验，分析存在的问题，形成工作情况报告，并报区农村土地承包经营权确权登记颁证工作和农村产权交易平台建设领导小组办公室，区领导小组将对该项工作进行检查验收。

六、工作要求

（一）加强组织领导。农村土地承包经营权确权登记颁证工作政策性强、涉及面广、社会影响大，在具体工作中要统一思想，提高认识，把该项工作作为巩固农村基本经营制度和促进农村改革发展稳定的一项重要内容，列入重要议事日程。切实加强组织领导，强化责任落实，明确进度，确保工作成效。

（二）准确把握政策界限。严格执行农村土地承包法律和政策规定，在现有土地承包合同、证书和集体土地所有权确权登记成果的基础上，开展该项工作，对实测面积，经公示后据实登记，作为确权变更依据。实测面积不与按延包面积确定的农业补贴基数挂钩，不与农民承担费用、劳务标准挂钩，严禁借机增加农民负担。对延包不完善、权利不落实和管理工作不规范的，予以依法纠正。对土地承包经营权权属存在争议和纠纷的，先依法解决，再予以登记确权。

（三）妥善处理工作中出现的问题。对工作中遇到的问题要按照保持稳定、尊重历史、照顾现实、分类处置的原则依法妥善解决。各村要组织实施小组对土地承包问题进行摸底排查，妥善解决突出问题。凡是法律法规和现行政策有明确规定的，要严格按照规定处理；凡是法律法规和现行政策没有明确规定的，要依照法律法规和现行政策的基本精神，结合当地实际妥善处理。要认真开展信访稳定风险评估，制订切实可行的应急处置预案，实行全面参与、全程监控，对信访等不稳定的问题按照属地化解原则，确保把矛盾解决在萌芽状态，解决在基层。要引导当事人依法理性反映和解决土地承包经营纠纷，通过协商、调解、仲裁、诉讼等渠道化解矛盾。

（四）充分尊重农民群众的主体地位。要充分尊重群众意愿，发挥农民群众的主观能动性，坚持每个步骤都与农民群众酝酿讨论、每个环节都邀请群众参与，每个争议都由村民协商解决，每项成果都要公示并经群众签字确认，依靠农民群众办好自己的事。

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇5

关于印发长春市农村土地承包经营权

确权登记试点工作方案的通知

长府办发[2009]97号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：

《长春市农村土地承包经营权确权登记试点工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

长春市人民政府办公厅

二〇〇九年十二月十四日

长春市农村土地承包经营权确权登记试点工作方案

为进一步落实农村土地承包制度，不断完善农村土地承包关系，积极探索我市农村土地承包经营权登记颁证工作的方式方法，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、农业部《农村土地承包经营权证管理办法》和《吉林

省人民政府办公厅关于印发吉林省农村土地承包经营权确权登记试点工作方案的通知》（吉政办明电〔2009〕85号）等相关法律、法规和文件要求，结合我市实际，制定本方案。

一、开展农村土地承包经营权确权登记的必要性农民家庭承包经营的核心是落实土地承包经营权，巩固和完善农村基本经营制度。开展土地承包经营权确权登记试点，是深入落实农户承包经营权的一种有效形式和方法，是明晰土地承包经营权用益物权管理的需要。通过农村土地承包经营权确权登记，可以明确参与土地流转主体，明确土地承包经营权的归属，保护农民土地承包权益，有利于实现农村土地承包管理方式向依法登记管理转变，有利于维护土地流转市场秩序，有利于发挥农村土地承包经营权贷款质押作用，促进农村经济繁荣发展。

二、基本原则

（一）确保稳定的原则

农村土地承包经营权确权登记试点工作是在二轮土地延包土地台帐、三十年承包合同、土地承包相关原始资料基础上开展清查，通过清查进一步明确承包地坐落、现有的实际面积、等级等，并制作相邻关系平面图。农村土地承包经营权确权登记是对农村土地承包工作的规范和完善，不是重新调整原有承包关系，不是重新组织发包农村土地。要确保农村社会稳定，保持原有土地承包关系不变，坚决不允许违法收回和调整农户的承包地。

（二）实事求是的原则

通过对现有土地进行实际测量，并把实际测量的面积连同原有承包面积如实记录在登记簿和承包合同、经营权证书上。对二轮土地承包以来，农户之间承包地互换、转让的，要在确权时以现承包人确权，及时变更承包关系。要实现“四统一”和“五到户”，即：承包地面积坐落、承包合同、经营权证登记簿、经营权证书相统一；承包地分配到户、承包地边界四至登记到户、承包合同签订到户、承包经营权证书发放到户、基本农田标注到户。

（三）尊重历史的原则

要原则上维护农户现有的承包面积，测量后与原承包合同面积不一致的，“多不收，少不补”，对原有的承包关系和面积不做调整，也不改变根据原承包面积确定的惠农政策数量和相关责任义务。对于在二轮土地延包时，因土地等级差别抵顶面积、磨牛地、林遮地等折合承包面积造成实际耕种面积与承包面积不符的，要按照实际耕种面积登记，并注明实际折算面积，取得承包户的认可。对于农民侵占蚕食用于耕种的林地，不能作为耕地进行登记，保证国土地类不改，林地权属不变。对农村土地与国有林地、草原及水库、河道泄洪区存在土地面积或权属争议的，清查中暂不予以确认和登记，待争议解决后，再确认登记。

（四）民主协商的原则

要充分依靠农民群众，对土地清查、丈量、确权、登记的每个环节必须实行民主协商和民主决策。对于在试点中涉及的重大

问题，必须要有群众共同参与，事先征求群众意见，取得群众理解支持，努力实现群众满意，对于大多数群众坚决反对的事情不硬性操作。

三、工作目标和主要工作任务

（一）工作目标

试点的工作目标是发现问题，研究方法，总结经验，为更好地开展确权登记工作打好基础。通过试点，实现“两清一证”：即查清集体经济组织所有（含国有村用）耕地、四荒等土地资源情况，查清农户土地承包经营情况，为农户颁发土地承包经营权证。

（二）主要工作任务 1.摸清农村土地面积底数

要集中时间组织专门力量，开展农村土地面积的清查工作，通过调查摸底和实际测量，查清农村土地面积底数。要以二轮承包工作为基础，依据既有的土地承包关系状况，完善相关手续，拾遗补缺。要把承包地块、面积、合同、证书落实到户，标明承包地块的空间位置。

2.完善农村土地承包档案

以二轮土地延包以来建立的农村土地承包档案为基础，依据清查核实的土地承包状况，对农村土地承包底册进行一次全面清理核实，进一步完善农村土地承包合同及相关文件档案，确保农村土地承包档案准确、齐全、完整。要在现有的土地承包合同、证书的基础上，建立土地承包经营权登记簿。登记簿要标注承包地的“四至”坐落，标注的内容要与农户承包合同、经营权证书一致。

3.明确农村土地承包经营权的归属

编制农村土地承包经营权登记簿，开展农村土地承包经营权初始登记。并按照农村土地承包法规定，对承包地被征占、面积发生变化的，因分户、人口变动导致经营权分割、合并，经营权转让、互换以及承包地灭失或全户消亡等情形实施变更登记。为保证土地承包经营权登记信息的真实有效，凡申请变更、注销登记的，受申请的农村土地承包管理部门应当对申请变更、注销的每宗承包地块组织核实。对土地经营权权属难以确定或存在争议的，暂不列入登记范围。

4.开展基本农田到户入证工作

在登记簿和经营权证书上采取插页、在地类项标注等方式，对基本农田进行标注。对照已设立永久保护标志的基本农田区位，做好基本农田到户入证工作。

5.建立和完善确权登记工作的相关制度

建立健全土地清查、档案管理、经营权登记等各项工作制度，探索形成一套完整的确权登记工作制度。

四、试点范围

根据市政府对土地承包经营权确权登记颁证工作的总体部署和要求，各县（市）区、开发区都要选一个村或组进行试点。

五、工作步骤

（一）准备阶段（2009年12月1日-12月20日）1.成立机构。市和县（市）区、开发区要成立农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组和办公室，并抽调具体工作人员组成试点工作组，制定试点工作实施方案。

2.确定试点单位。参加试点的县（市）、区和开发区要根据本地实际确定试点村或组。试点村或组自然经济状况要在当地具有一定代表性。

3.进行宣传动员。一是市和县（市）区、开发区要召开农村土地承包经营权确权登记试点动员会，对试点工作进行安排部署。二是试点乡、村、组要分别召开乡村干部、村民会议或村民代表大会进行宣传动员，让每一位农民都了解此次确权登记工作的意义、目的和原则，采取推荐的方式推选各户代表，代表家庭全体成员参与开展农村土地承包经营权确权登记。三是以村、组为单位用横幅、标语、广播等各种形式进行广泛宣传，向每户发放确权登记颁证宣传提纲，做到家喻户晓。

4.开展培训。市农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组办公室组织对各县（市）区、乡、村及相关部门试点工作领导和工作人员进行业务培训，掌握相关政策、法规、业务知识以及工作操作规程和技术，明确试点任务。

（二）调查摸底阶段（2009年12月21日-2010年1月10日）

对二轮土地延包台帐、三十年承包合同、土地承包相关原始资料档案进行整理。一是要摸清土地现状，查清每块地的名称、坐落、面积、四至、权属性质、土地种类和经营方式。二是要逐户摸清农户家庭承包状况，对承包人，承包经营权共有人，承包地块、面积、四至、土地变动等各方面情况和信息进行收集、归纳、整理、核对，提前发现可能存在的问题，提出解决的初步意见。

（三）清查核实阶段（2010年1月11日-1月31日）1.实施清查。由各县（市）、区和开发区组织勘测核实面积，划定各村组所有土地的边框四至，绘制平面图，明确土地所有权。在此基础上，各县（市）区土地确权工作领导小组负责组织本县（市）区农业部门干部、国土部门专业测绘人员、乡村干部、村民代表组成土地实测小组，结合农村土地承包合同、土地台帐等档案资料，对村组土地承包关系、各农户承包的土地面积、地块、空间位置进行实地测量，按地宗逐户核查承包合同与实测结果的区别，制作村组土地承包实际情况表。

2.梳理和解决矛盾。对村组土地承包实际情况表进行公示，召开村民代表大会，收集农民的意见，对清查核实阶段新发现的问题进行梳理，依据土地确权登记工作实施细则，提出解决矛盾的具体措施和办法。

3.审核登记。对清查的情况和对各种问题的处理意见经公示无异议后，最终确认每一农户承包土地的地块位置及边框四至，对承包合同记录面积与实际丈量面积不符的，进行换发合同，并以土地承包合同为依据，建立新的土地台帐，由农业部门编制土地承包经营权初始登记簿。对于权属存在争议的地块，暂不进行登记，待争议调处后再进行登记。

（四）颁证阶段（2010年2月1日-3月20日）对农村土地承包经营权初始登记情况再次公示，确无异议后，建立正式的农村土地承包经营权登记簿，进行正式登记，并以登记簿为依据，由各县（市）、区和开发区对农户发放农村土地承包经营权证。

（五）总结验收阶段（2010年3月21日-3月31日）农村土地承包经营权确权登记试点工作完成后，各县（市）、区和开发区土地确权工作领导小组要认真总结试点经验、作法及解决问题的有效措施，并将试点工作总结于2010年3月底前上报长春市土地确权工作领导小组。

六、农村土地承包经营权确权登记工作的组织领导农村土地承包经营权确权登记工作政策性强，涉及面广，社会影响大。为确保此项工作顺利开展，长春市成立农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组，崔杰市长任组长，市委副书记李树国、市委副秘书长刘福臣、市政府副秘书长史长友、市农委主任张德祥任副组长。成员单位由有关部门组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农委，负责对试点工作的统一调度、工作指导、政策咨询、督促检查。各试点县（市）、区和开发区也

要成立相应的领导小组和办公室，具体负责制定方案、组织实施、清查确权、总结验收等工作。各县（市）、区和开发区的试点实施方案要在准备阶段结束前报市试点工作领导小组办公室。

七、职责分工及经费保障

（一）职责分工

各相关部门要积极配合，切实履行好职责。农业部门要加强政策指导，明确工作要求，完善操作规程，强化农村土地承包经营权登记的管理，做好土地承包纠纷的调解，协调有关部门做好农村土地承包经营权确权登记工作。国土资源部门要及时提供土地勘测情况和基本农田有关数据资料，配合农业部门做好基本农田到户入证工作。信访部门要做好上访群众的接待工作，实行专人负责，妥善处理上访案件。司法行政部门要充分发挥各级调解组织的作用，加大排查力度，及时化解土地承包经营纠纷，并为符合条件的当事人提供法律援助。其他相关部门要按本部门的职责分工，积极参与此项工作，共同维护好农民的合法权益和农村社会稳定。

（二）落实工作经费

按照省工作方案要求，根据省发改委、省财政厅关于“不得批准设立专门面向农民的收费项目，不宜收取《农村土地承包经营权证书》工本费，由此产生的相关费用，由同级财政解决”的要求，试点工作所需的各项经费，由市和县（市）、区和开发区财政承担，不得向农民收取。

附件：

农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组成员名单

组长：崔杰市长副组长：李树国刘福臣史长友张德祥成员：朱亚福胡延生王宁王南李林于瑞敏李旸孙英利周凌成杨泗祖杨立华市委副书记市委副秘书长市政府副秘书长市农委主任市国土资源局局长市财政局局长市发改委主任市监察局局长市司法局局长市信访局局长市民政局局长市林业局局长市水利局局长市畜牧业管理局局长市农委副主任

张永久市公安局副局长

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇6

农村土地承包经营权流转合同

甲方：乙方：德州经济开发区赵虎镇大刘汗村委会

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《山东省实施（中华人民共和国农村土地承包法）办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，本着“依法、自愿、有偿”的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权流转事宜，订立本合同。

一、流转土地基本情况及用途

甲方将其承包经营的位于赵虎乡（镇）大刘汗村亩土地承

包经营权，流转给乙方从事(主营项目)农业生产经营。

二、流转期限

期限为年，即自年月日起至年月日止。甲方应于年 06 月 15 日之前将土地交付乙方。

三、土地流转有偿使用费标准

承包土地流转有偿使用费标准为每亩每年元并约定不递增。乙方每年应交甲方流转总额为元（人民币大写）。

四、流转额支付方式和时间

1、甲乙双方约定，土地流转费用以现金支付。

2、乙方支付给甲方的承包土地的有偿使用费应在合同签订生效后，在年 06 月 15 日前付清。

五、甲、乙双方的权力和义务

（一）甲方的权利和义务

1、甲方有权按照合同规定收取土地流转金；有权按照合同约定的期限到期收回转出的土地承包经营权。

2、流转土地被依法征收、征用、占用时，有权依法获得相应的安置和土地补偿权利。

3、甲方应协助乙方按合同约定行使土地承包经营权，不干预乙方正常的生产经营活动。

4、法律法规规定的其他权利和义务。

（二）、乙方的权利和义务

1、乙方在获得流转土地承包经营权后，依法享有该土地的使用收益、经营决策和产品处置权。

2、农业综合补贴（含良种补贴、粮食直补、农资综合补贴等）归方享受。

3、乙方必须按农业用地的有关要求，管好用好土地，保护地力，根据实际需要，乙方可建造与农业生产有关的设施，但不得改变土地农业用途。

4、流转期间土地被依法征收、占用时，甲方有权依法获得相应的安置和土地补偿权利。乙方有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费。

5、合同期满，经双方当事人平等协商，可以延长流转期限。延长的应重新订立补充协议或合同。期满未延长的，乙方应将土地交还甲方。

6、法律法规规定的其他权利和义务。

六、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理：对土地附着物的处理，可以根据甲方需求，由双方协商适当的价格，由甲方保留。

七、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任。

2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

八、合同的变更或解除

1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；

2、订立合同所依据的国家政策发生重大变化的；

3、以上原因造成合同的变更或解除，双方不承担违约责任。

九、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的由乡（镇）人民政府、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可直接向当地人民法院提起诉讼。

十、其他约定

1、本合同中未尽事宜，可经甲、乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同一式份，甲、乙双方各执份。

3、本合同自签订之日起生效。

甲方(签章)：乙方(签章)：

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查篇7

关键词:土地承包经营权;权利抵押;探索

中图分类号:DF45 文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)16—0110—02

进入21世纪,我国经济市场化改革已取得了重要进展,社会主义市场经济格局逐步形成,市场经济的一些观念随着经济的发展也已深入心。农村、农民同样也深受影响。自给自足的小农经济已经不能适应市场经济的千变万化,农业必须走集约化、规模化经营。因此,在搞活农村市场经济的背景下放活农业的生产要素——土地,具有积极的现实意义。不仅是对三农问题的解决是一个千载难逢的机遇,也是新一轮企业(比如像典当行业)开拓农村市场,扩大内需的引擎。因为市场化已成为历史的必然,改革现行的农村土地使用制度,运用市场机制,加速土地流转和集中,对促进农村经济市场化具有十分重要的意义。

一、我国现行法律对我国农村集体承包土地抵押的法律规定

我国物权法第184条关于土地抵押的法律规定,(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;以上两种权利不得抵押。法律通过禁止性规范对此种行为说“不”。但法律并没有限制过死,通过例外性的规定有原则来允许此种行为。即能设定抵押只限制两类:一类是四荒(荒地、荒沟、荒丘、荒滩)土地使用权,另一类是乡镇、村集体企业以厂房等建筑物进行抵押的,其占用范围的土地使用权。第一种是秉着“变废为宝”的理念,为了促进荒废的土地的开发和利用,发挥其效益的最大化,变废为宝的市场经济调节方式,也是搞活集体经济之必须;第二种是依据“房地一体化”“房随地走”之原则,而对耕地、自留地、宅基地等集体所有的土地使用权则在一般情形下禁止抵押。我国担保法和物权法是这样规定的:担保法第37条、物权法第184条第2款立法者在制定法律主要是考虑保护耕地、防止耕地的流失,以保障农民的基本生存条件。

对此种行为笔者归纳以下几种观点:(1)农民对集体土地只有经营权,而土地的所有权是集体。因此,农民无权利抵押也即无权利典当。退一步讲即严格限制集体土地的流转。(2)“土地所有人除法律有限制外,得向地之上下,行使其所有权。”[1]在我国实行的是土地社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制,当前现行的《土地管理法》第2条明确规定,“任何单位和个人不得侵占,买卖或者以其它形式非法转让土地。”(3)土地并不是农民所有,农民仅享有经营使用权。完全可以通过诸如出租,承包等方面流转,没有必要再设置新的流转方式来增加农村集体土地承包经营使用权的不确定,这与我们党的三十年“不动摇”政策不能很好的衔

接。

二、关于农村集体承包土地经营权性质的探讨

对于农村集体土地经营权的性质到底姓“物”还是姓“债”问题一直是我国民法学理论界长期争论的对象,即使随着《农村土地承包法》、《物权法》等法律的相继颁布,农村集体承包土地经营使用权的性质再次成为争议的焦点,法学理论界的意见也不是完全同一的。总结关于农村集体土地经营使用权的性质即存在“物权说”和“债权说“之争。

笔者归纳“物权说”的观点,主要基于以下几点原因:第一,农村集体土地经营权是我国1986年《民法通则》关于物权的第五章中第一节的“所有权”和财产所有权所直接规定的权利,这是法学理论界公认的立法对物权的确定部分[2];但笔者认为,这一点原因有本末倒置的嫌疑,因为应该是先有权利的存在才能讨论其权利性质问题然后才能将其划入那个法律部分,而不是根据已经制定好的法律而确定其性质,这样容易让人感到有点先入为主,可以进一步认为,此种权利的性质就没有讨论的必要。第二,土地承包经营权人对其所承包的土地有在法律和合同规定范围内的直接控制和利用的权利[3];笔者认为,经营承包合同是确认农村集体土地经营权的关键步骤。即使有法律的规定农民享有此种权利,但如果没有发包方与承包方的承包合同,那么此种权利不可能自动被农民所享有,也即是说,此种权利发包方与承包方之间存在着某种意思自治,而正是由于这种意思自治将与物权法定原则存在着某种法律意义上的冲突。主张债权说的学者认为,家庭联产承包应属合同关系,承包方与发包方之间是一种合同上的债权债务关系。也有学者认为,我国农村土地承包经营制度是农民在既有制度上的自发性制度创新。它即突破了既有制度对农民权利的束缚,同时它又是在人民公社确立的集体所有权基础上发展起来的。土地承包经营使用权作为我国改革实践的产物,是在我国特有国情下生的具有变迁性和自发性的制度,因此无法用传统民法上的物权与债权对立学说来分析,这才是农村土地承包经营使用权的物权说与债权说难以定论的真正原因[4]。笔者认为,农村集体土地经营使用权应该属于债权范畴,首先,因为根据物权法定的原则,农村集体经营权作为一种新型的权利并不符合物权的一般特征,最主要的原因是它基于土地承包经营使用合同所产生的权利,这种合同是有时间限制(虽然中央强调可以长达若干年)。但这不能并满足物权绝对性的一般特征。其次,物权具有继承性特征,而农村集体土地经营权似乎只能在有限的承包期才可以继承。依据我国《农村土地承包法》第3条规定,农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。虽然土地是以人口化分的,但实际上家庭承包是集体经济组织内部的农户进行的承包,以农户为承包单位,承包过程强调公平。通过家庭承包形式取得的土地承包经营权,在承包期内,家庭的某个或者部分成员死亡的,土地承包经营权不发生继承问题,承包地由家庭其他成员继续耕种,家庭成员全部死亡的,土地承包经营权消灭,由发包方收回承包地。再次,此种权利的取得是两个平等的民事主体(发包方与承包方之间)根据双方意思自治来订立承包合同。而传统的民法学说关于农村集体土地经营使用权的抽象定性与实际当中家庭联产承包责任制的具体内容之间存在着较大差距,土地承包经营权在具体的法律规定中已经偏离了债权方向而转化为一种现实的物权。若把土地承包经营权为物权性质因为物权的性质法律将对其限制得过死,这对于当前市场经济的迅猛发展将严重损害了农民的生产主动性和积极性,不利于在市场经济条件下,农用土地市场的流转,从而限制了土地资源的优化合理配置,而土地承包经营权的债权化则是调动农民生产积极性和主动性的重要方法,与2008年10月在北京召开关于研究推进农村改革发展问题的中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议的精神是一致的。因为在本次会议中:最主要的精神即搞活农村市场经济的重要途径就是有原则、有步骤放活农村的土地市场。而确认农村集体土地经营使用权是属于债权性质将更能自由、高效的流转。这对以后农村集体土地经营使用权的典当将扫除法律上的障碍。

三、农村集体土地承包经营权通过抵押方式典当合理性探讨

1.允许农村集体承包土地经营权的通过抵押方式典当,它体现了民法上民事主体的平等性,因为以一定财产上所有权以外的权利作为抵押权的标的,这是各国立法之通行的做法。不能怕在某种程度上影响社会稳定而违背基本法律中的一般原则,换言之,法治社会的目标将只能喊喊口号而已。社会稳定的问题可以通过其他社会制度加以解决(诸如加快经济的发展、扩大就业途径、健全和完善社会保障制度等等)。因为就目前我国农民获得的土地情况来看,其获得土地的途径基本上是通过农村土地承包合同所获得。而合同方式是获得财产权的来源之一,体现我国农村集体承包土地经营权的债权性质,而债权本身即具有平等性。

2.农村集体承包土地经营权的取得是基于发包方与承包方订立的合同。而民事中合同最主要的原则即意思自治原则,所谓的意思自治是指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由,按照自己的自由意思决定缔结合同关系,为自己设定权利或对他人承担义务,任何机关,组织和个人不得非法干涉。当承包方基于意思自治的合同而取得集体承包土地经营权利时,任何发包方等组织、个人不得干涉才对,因为只有不触及集体土地归于国家、集体所有这条底线,都不会违反合同。这为农村集体承包土地经营权的流转提供有力的法律支持。即也为农村集体承包土地经营权的典当提供法律依据。

3.建立农村集体承包土地经营权的抵押市场是社会主义市场经济发展的必然趋势。只有这样才活跃农村最基本的生产要素——土地。土地的放活将有助于农村市场经济氛围的形成,从而有助于形成集约化、规模化、产业化的新型大农业。而反对者基于现阶段政治上的考虑,将数亿农民约束在相对固定的区域内,按照农耕文明的治国思想,有利于政治的长治久安。再者社会主义市场机制不成熟。特别对农村集体土地是否能作为商品来进行交易学界一直存在着争议。

4.允许农村集体承包土地经营权的通过抵押还是实现流转是冲击传统中国的小农意识在农村中根深蒂固的影响法宝之一。所谓的小农意识就是为满足个人温饱,在一小块地上自耕自作,无约束、无协作、无交换而长期形成的一种思想观念和行为习惯。这种无交换的商业意识一直以来都在影响中国三农问题,更严重的情况甚至蔓延到整个中国的市场经济改革的步伐。那到底是否应该加大农村承包土地流转的力度呢?笔者认为,当有种经济利益可以获得时,农民会渐渐适应市场经济的发展。而土地作为农民最重要的一种生产要素,其在市场经济中理所应当实现其效益的最大化,这对农民致富奔小康具有重要的现实意义。

参考文献:

[1]找法网[EB/OL].http://china.findlaw.cn/fangdichan/tudi.

[2]刘国超.农村土地承包经营权流转问题研究[J].理论月刊,2006,(1).

[3]钱玉峰.建立农村土地流转制度的必要性[J].滨州师专学报,1996,(9).