养老机构建设可行性报告大纲（精选9篇）
（杭州绿城颐居投资管理有限公司）
第一章专业化养老机构项目总论
1.1 项目基本情况
1.2 项目承办单位
1.3 可行性研究报告编制依据
1.4 项目建设内容与规模
1.5 项目总投资及资金来源
1.6 经济及社会效益
1.7 结论与建议
第二章专业化养老机构项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.2 项目建设的必要性
第三章专业化养老机构项目承办单位概况
3.1 公司介绍
3.2 公司项目承办优势
第四章专业化养老机构项目产品市场分析
4.1 市场前景与发展趋势
4.2 市场容量分析
4.3 市场竞争格局
4.4 价格现状及预测
4.5 市场主要原材料供应
4.6 营销策略
第五章专业化养老机构项目技术工艺方案
5.1 项目产品、规格及生产规模
5.2 项目技术工艺及来源
5.2.1 项目主要技术及其来源
5.5.2 项目工艺流程图
5.3 项目设备选型
5.4 项目无形资产投入
第六章专业化养老机构项目原材料及燃料动力供应
6.1 主要原料材料供应
6.2 燃料及动力供应
6.3 主要原材料、燃料及动力价格
6.4 项目物料平衡及年消耗定额
第七章专业化养老机构项目地址选择与土建工程
7.1 项目地址现状及建设条件
7.2 项目总平面布置与场内外运
7.2.1 总平面布置
7.2.2 场内外运输
7.3 辅助工程
7.3.1 给排水工程
7.3.2 供电工程
7.3.3 采暖与供热工程
7.3.4 其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等）
第八章节能措施
8.1 节能措施
8.1.1 设计依据
8.1.2 节能措施
8.2 能耗分析
第九章节水措施
9.1 节水措施
9.1.1 设计依据
9.1.2 节水措施
9.2 水耗分析
第十章环境保护
10.1 场址环境条件
10.2 主要污染物及产生量
10.3 环境保护措施
10.3.1 设计依据
10.3.2 环保措施及排放标准
10.4 环境保护投资
10.5 环境影响评价
第十一章劳动安全卫生与消防
11.1 劳动安全卫生
11.1.1 设计依据
11.1.2 防护措施
11.2 消防措施
11.2.1 设计依据
11.3.2 消防措施
第十二章组织机构与人力资源配置
12.1 项目组织机构
12.2 劳动定员
12.3 人员培训
第十三章专业化养老机构项目实施进度安排
13.1 项目实施的各阶段
13.2 项目实施进度表
第十四章专业化养老机构项目投资估算及融资方案14.1 项目总投资估算
14.1.1 建设投资估算
14.1.2 流动资金估算
14.1.3 铺底流动资金估算
14.1.4 项目总投资
14.2 资金筹措
14.3 投资使用计划
14.4 借款偿还计划
第十五章专业化养老机构项目财务评价
15.1 计算依据及相关说明
15.1.1 参考依据
15.1.2 基本设定
15.2 总成本费用估算
15.2.1 直接成本估算
15.2.2 工资及福利费用
15.2.3 折旧及摊销
15.2.4 修理费
15.2.5 财务费用
15.2.6 其它费用
15.2.7 总成本费用
15.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算15.3.1 销售收入估算
15.3.2 增值税估算
15.3.2 销售税金及附加费用
15.4 损益及利润及分配
15.5 盈利能力分析
15.5.1 投资利润率，投资利税率
15.5.2 财务内部收益率、财务净现值、投资回收期15.5.3 项目财务现金流量表
15.5.4 项目资本金财务现金流量表
15.6 不确定性分析
15.6.1 盈亏平衡
15.6.2 敏感性分析
第十六章经济及社会效益分析
16.1 经济效益
16.2 社会效益
第十七章专业化养老机构项目风险分析
17.1 项目风险提示
17.2 项目风险防控措施
第十八章专业化养老机构项目综合结论
第十九章附件
1、公司执照及工商材料
2、专利技术证书
3、场址测绘图
4、公司投资决议
5、法人身份证复印件
6、开户行资信证明
7、项目备案、立项请示
8、项目经办人证件及法人委托书
10、土地房产证明及合同
11、公司近期财务报表或审计报告
12、其他相关的声明、承诺及协议
作为老年人, 都希望能安享晚年。从当前的养老模式看, 主要包括家庭养老、机构养老和居家式社区养老三种。不同的养老模式存在着各自的优点和不足, 由于经济社会的快速发展和我国人口老龄化步伐的加快, 适应不同养老模式特点的连锁化养老机构的发展已成为未来养老服务市场的发展方向之一。
(一) 家庭养老模式在当前实施过程中遇到了困难
家庭养老是由家庭成员对家里老人负责赡养的养老模式, 是最传统、最符合中华民族传统文化的养老方式, 但是由于受独生子女政策影响下形成的“421”家庭模式和子女由于时间、精力有限难以事业家庭有效兼顾等因素影响, 使得在现阶段我国人口老龄化进程与家庭结构的小型化、家庭的空巢化趋势相伴随, 与经济社会转型时期所面临的各种矛盾相交织, 传统养儿防老的观念日益受到现实条件的巨大冲击, 家庭养老模式受到严重挑战。
(二) 机构养老模式开始向市场化和产业化方向转型
机构养老主要是指将老人安置在敬老院、养老院、福利院等专门的养老服务机构中进行养老的模式。从我国社会养老机构发展的历史来看, 改革开放之前, 由于养老服务被作为社会福利的一部分, 因此养老机构只是家庭养老的一个补充, 采用国家、集体包办的方式运行。改革开放以后, 尤其从20世纪90年代开始, 伴随经济社会的发展, 养老服务机构逐步开始向市场化、产业化方向转型, 但养老服务机构的数量、配套设施、服务内容等方面并不能满足老人们日益凸显的需求。从数量来看, 据民政部2013年3月发布的信息表明, 截止到2012年底, 中国已设立养老院等机构4万多家, 床位总共390余万张, 床位数占老人总数比例仅为2.05%。从配套设施、服务内容等方面看, 由于受地区差异、城乡差异等多种因素影响, 有相当部分养老院规模偏小, 服务设施投入不足, 设备简陋, 卫生条件不达标, 而且由于入住老人少, 收入少, 加上资金不充裕, 以及运营成本高等问题, 基本上很难再有钱去改善环境, 给老人们提供多种有效服务, 从而造成经营不到位, 缺乏良好的口碑, 发展一直受到限制。
(三) 居家式社区养老日益受到重视
居家式社区养老是指老年人居住在自己的家中, 借助社区所提供的资源, 为老人提供所需的相关服务的一种养老模式。这种模式由于老人不用离开自己所熟悉的生活和居住环境, 又能在一定程度上享受到类似于机构养老所提供的养老服务, 因此能较好地弥补居家养老和机构养老两种模式存在的缺陷与不足, 受到学术界和政府部门的日益重视, 并已经开始在一些地方进行了探索实施。例如, 北京市于2010年开始实施的《北京市市民居家养老 (助残) 服务 (“九养”) 办法》, 有力地推动了居家养老服务体系的建立, 并使得90%的北京老人可以从中受益。
二、连锁养老机构发展条件分析
(一) 巨大的市场需求为连锁化规模经营创造了条件
据《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》等相关资料显示, 我国于1999年进入老龄社会, 当前处于快速老龄化阶段, 预计从2021年至2050年将进入到加速老龄化阶段。从数量上看, 至2012年底, 我国60岁以上的老年人数已经达到1.94亿, 预计到2050年老年人数将接近5亿人。可以预见, 我国人口老龄化发展的趋势将使我国社会养老保障体系面临严峻挑战, 养老保障和养老服务需求将快速上升, 因此敬老院、养老院、老年公寓等多种社会养老机构的需求也将大幅增加, 从而为连锁化规模经营创造了条件。
(二) 市场化改革为养老机构实现连锁经营提供了契机
由于在传统观念中, 兴办养老机构属于为社会办福利的性质, 比如注册一家养老院并不是像一般企业这样到工商部门进行注册, 而是到民政局进行, 在营运过程中, 众多福利性质的公立养老机构不仅享受到政府给予的大量补贴, 而且在政策、人才引进和医疗保障等方面都具有较多优势, 因此营利性养老机构从注册到经营都遭遇到很多非市场化因素的困扰, 经营压力较大。但是, 由于我国“银发”浪潮来势迅猛, 一方面, 采用机构养老模式面临着巨大的资金压力;另一方面, 在经营机制上, 公立养老机构人员属于国家编制, 机构臃肿, 经营效率并不高。因此, 养老机构进行市场化改革是未来的必由之路。2013年12月和2014年1月民政部连续下发了《开展公办养老机构改革试点工作的通知》和《民政部办公厅、发展改革委办公厅关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》, 意味着公立养老机构开始了向民营转制的市场化改革步伐。养老机构在进行市场化运作的过程中, 连锁经营模式由于运用分散经营, 集中管理, 采用专业化、标准化、信息化的方式运行, 从而有益于服务网络的铺开, 因此在众多现代服务行业中得以广泛应用。2013年9月国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中也明确提到, “鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构”。因此养老服务机构的市场化、集团化、连锁化将是其未来的发展趋势。
(三) 民营小型养老院的连锁化经营推动居家式社区养老模式的新探索
居家式社区养老模式由于采用以家庭为中心, 借助社区或社会的力量为老人提供服务, 因此比较符合中国的传统孝道, 相对机构养老模式更加受到老年大众群体的欢迎。但是, 居家式社区养老模式在推进过程中, 往往采用政府主导甚至包办的方式进行, 忽视市场的力量, 容易出现营运机构权责关系难以理顺、政府财政负担较重, 尤其是街道社区一级的财政压力更大, 并且容易出现同一城市不同社区服务水平差距明显、非户籍群体难以受益等诸多问题。因此探索将政府的力量和市场的力量有机融合, 借助连锁经营方式, 整合社区优质的民营小型养老机构资源为社区老年群体服务, 成为推动居家式社区养老模式的一种有益探索。例如, 2010年6月哈尔滨市民政局和老龄办通过积极引导社会力量, 成立了哈尔滨市第一家连锁养老机构——哈尔滨邦尼老年服务股份有限公司, 公司首批连锁了哈尔滨市道里区的11家小型养老机构, 通过统一签订服务协议、统一标识、统一服务形象、统一服务标准和家庭互助养老管理模式进行规范化经营, 既通过市场化方式整合了社会资源, 为各类资源参与养老服务提供了平台, 又解决了原来的小型养老机构设置不规范、服务不达标等问题, 提升了服务质量, 更重要的是使社区的老人获得了实在的利益。
三、连锁养老机构发展中存在的主要问题分析
(一) 法律法规不健全
从依法治国的理念来看, 养老服务机构的发展需要依托法律法规制度的推进和完善, 但当前来看, 我国出台的关于保护老年人合法权益方面的法律法规较多, 而对于老年人养老服务保障、老年福利制度等方面的立法相对滞后, 并没有形成比较完善的法律体系。此外, 在社会养老政策方面, 各地针对自身特点出台了相应的政策法规, 但由于政出多门和体系零散等因素, 从而出现了不少养老事业政策落实尚不到位的情况, 比如根据国家有关政策, 养老机构在经办的过程中应当可以享受到土地、税收、用水、用电等一系列优惠扶持政策, 但在实践中这些政策有的时候落实起来非常难, 几乎形同虚设。这样不完善的法律法规, 落实不了的优惠政策, 将会在连锁养老机构发展过程中形成一个较大的阻碍, 尤其在连锁养老机构进行跨区域经营的过程中困难更大。
(二) 社会养老服务体系不完善
社会养老服务体系包括基本养老服务体系与非基本养老服务体系。基本养老服务体系是指满足老年人基本服务需求, 是政府对生活特别困难的老年人最起码保障型服务。非基本养老服务体系是指对养老服务有支持意义的各种形式、制度、政策、机构等方面所构成的系统, 是为老年人提供具有一定和较高幸福指数的享受服务。在当前, 这两方面的服务体系由于过于依赖政府的推动和支持, 均无法满足日益增多的个性化养老需求, 缺乏对老人的人文关怀, 未能有效调动市场的力量、社区志愿者的力量和公益力量参与到社会养老服务中来。如果在这样的体系下发展连锁养老机构, 将容易出现布局不合理、供需矛盾突出、区域和城乡之间发展不平衡、服务队伍专业化程度不高、行业自律和市场监管有待加强等问题。
(三) 养老服务专业人才缺乏
连锁养老机构的发展迫切需要大量养老服务专业人才, 但是一方面由于受到传统观念的影响, 认为在养老服务机构工作主要都是从事伺候老人的活, 等同于家政服务公司的保姆等工作, 应该是由农村转移的劳动力和城镇下岗失业人员等就业困难群体从事的工作, 不是大中专学生应该干的, 尤其是80、90后独生子女家庭, 更加不愿意自己的小孩报考相关专业和从事相关工作;另一方面, 从就业人员的薪资报酬和发展空间来看, 虽然目前不少养老机构属于政府公办性质, 但是其中有相当数量的养老服务人员甚至管理人员没有编制, 工资及福利待遇水平低, 一些养老护理人员的工资甚至不如普通家政公司的家居护理人员的收入, 而且国家目前还没有制定专门的养老服务职业职称评定体系, 这对从事养老服务工作的技术及管理人员的职业发展带来的阻碍。因此, 如何吸引、培养和留住专业的养老服务人才是连锁养老机构发展过程中面临的一道难题。
(四) 资金方面的压力比较大
从传统的养老机构转变成连锁式的养老机构需要足够的资金支持。仅从单一的一家养老院建设来看, 其前期投资需要包括房租、装修以及家居、电器、医疗保健等方面的设施设备费用, 此外, 相关部门对养老机构在建筑规模、面积、地理环境、自然条件等方面都有特殊要求, 再加上日常的营运和人员管理费用, 整个项目的投资回收期往往较长。因此要想办成一家环境好、服务全面、规范经营的连锁养老机构, 没有一定的经济实力往往是很难办到的。
四、连锁养老机构发展的可行性建议
(一) 积极依靠政府的力量
连锁养老机构的快速健康发展, 离不开政府的支持。首先政府有必要在借鉴国外养老服务行业先进经验的基础上, 结合我国国情, 适时出台有关的政策法律法规和措施, 制定并落实养老服务产业的优惠扶持政策, 整合社会资源, 完善养老服务体系。其次, 政府应加强监督管理, 营造良好的经营环境吸引更多的投资者, 推动连锁养老机构规范化经营, 促进养老服务机构全面发展。再有, 通过制定养老服务岗位专业技术标准和作业规范, 积极推行养老服务专业技术人员职业资格考核认证制度, 促进养老服务机构强化在职人员的职业道德、专业知识和岗位技能, 不断提高养老服务队伍的专业化水平, 优化队伍结构, 保证从业人员持证上岗, 建立并完善相应的激励机制, 积极引导和鼓励养老服务专业技术人才加入到养老服务队伍中来。
(二) 采用多元化的市场定位
开办连锁养老机构, 首先要根据市场的需求, 明确自身的发展定位, 确定方向, 在发展过程中可以采用以下几种市场定位, 并不断探索创新发展模式。
1. 连锁小微型养老院。
就是将居民小区或周边的民营小型养老机构采用直营连锁或特许加盟连锁的方式进行专业化连锁经营管理, 并且还可以通过将居民小区的住房装修改造成适合老年人生活养老服务场所, 通过连锁总部的统一协调, 为其提供灵活的上门养老服务。小微型养老院虽然床位少, 但是投资少, 老人只需要交纳相对低廉的费用就可以享受到比较专业的养老服务, 并且依托小区进行, 不会让老年人感到环境陌生, 因此容易受到老年大众群体的欢迎。
2. 社区居家式连锁养老机构。
即在普通以社区为依托, 在政府主导下利用社区养老资源为社区居住的老人提供养老服务的基础上, 跨社区整合资源, 进行连锁经营。这样既可以借助社区平台, 让老人在其所熟悉的环境享受需要的养老服务, 又能较好地发挥不同社区之间的资源优势, 优势互补, 提高社区养老资源的利用效率。
3. 度假型连锁养老院, 也称候鸟式连锁养老院。
随着季节的变化, 一些患有哮喘、气管炎等季节性疾病的老人可以选择在夏季、冬季分别到气候宜人的地区生活。度假型连锁养老院可以为老年人提供以相对低廉的价格到其开设的另外一个城市的养老院居住一段时间, 而且由于是同一连锁品牌, 在服务方式和服务品质方面能让老人比较满意, 并且采用这样的方式, 还能较好解决一些度假型养老院床位空置等问题, 最大限度地发挥其效益。
(三) 实施标准化和专业化管理
连锁养老院的主要优势在于能实现规模效益。通过分散经营, 集中管理, 优化资源配置, 采用标准化和专业化的服务, 从而树立良好的企业形象, 有益于连锁分支机构的拓展和网络的铺开。日月星上海连锁养老院就是一个成功的案例。
日月星上海连锁养老院是由爱以德投资管理 (上海) 有限公司投资兴建。目前有7家连锁单位, 其中4家养老院, 3家老年服务机构。日月星养老院采用连锁经营模式, 其优势除了规模效应外, 还体现在标准化、专业化、集中化管理等方面。在标准化方面, 日月星养老院采用“5S”管理理念, 对养老院实施统一的标准化、规范化管理;在专业化管理方面, 养老院一方面对从事护理的人员进行统一培训和考核, 另一方面, 依托总部在医学科研和项目等方面的投资所积聚的医疗、护理、心理咨询、营养膳食等领域的专家, 使各分支养老院的每位老人都能享受到专家所提供的专业服务。在集中化管理方面, 日月星养老院集养老、医护为一体, 根据老人的自理能力程度不同分成不能自理、基本能自理、完全能自理三种类型, 建立了三个相对独立区域, 每个区域根据其不同特点配备相应的医疗护理设施和休闲娱乐设施分别进行集中化管理。日月星养老院通过采用连锁经营方式, 整合了系统内外部资源, 降低了运营成本, 提高了服务质量, 增加了利润空间。
(四) 深化连锁养老机构内部队伍建设
连锁养老机构内部成员大体可以分为管理人员和服务 (护理) 人员两个部分。由于养老机构服务对象的特殊性, 对服务人员及管理人员的要求都比较高, 而相应的人才在市场上储备又相当少, 因此对相关人员的引进和培养需要政府、高校、社会的通力合作和共同努力才能较好实现。首先, 连锁养老机构要重视管理人才的培养, 需要给他们成长的平台和空间;其次, 政府应在人才培养上增设公益培训机构, 为养老服务行业储备人才;再有, 连锁养老机构可以与相关院校签订合作协议, 让院校毕业生直接到连锁养老机构实习和工作, 这不仅可以解决大学生就业难的问题, 还可以解决养老机构人才缺乏的问题;最后, 连锁养老机构对现有的养老服务人员需要采用人性化的管理方式, 用感情留人, 并且设计激励性的薪酬福利制度, 有效调动其工作的积极性和主动性。
(五) 寻求社会力量的支持
为缓解连锁养老机构建设及营运过程中资金压力的问题, 一方面需要用足政策。在养老机构的投资建设方面, 国家有土地、税费等许多优惠扶持政策, 用好用足这些政策, 可节省不少成本。另一方面, 可以借助社会的力量, 积极宣传、引导、鼓励社会各界多方面支持和奉献于连锁养老院, 拓宽筹资渠道, 充分发挥市场机制, 调动、激活各个领域的可利用资源, 使连锁养老院在资本的运作中得到重视, 形成投资的多元化。
五、连锁养老机构发展前景展望
总而言之, 随着我国老龄人口日益增多, 当前的养老机构严重不能满足老人的需求, 社会化养老的市场需求已经被全面激活, 连锁养老机构的发展前景是非常广阔的。在数量方面, 由于我国养老市场需求巨大, 连锁养老院的数量将会越来越多, 其建设和发展也会越来越成熟。在设施设备方面, 伴随着经济社会的发展老年人对居住空间、医疗服务、卫生保健、生活照料和精神文化等方面的需求逐渐增长, 随着市场化步伐的加快, 养老机构之间的竞争将日益加剧, 未来连锁养老机构的设施设备水平将会逐渐提升, 向星级化发展。在服务档次方面, 不同收入水平的老年人对养老服务需求存在档次上的差别, 甚至会有比较大差异, 因此未来的连锁养老机构在经营过程中将会出现比较明显的品牌化、差异化的经营方式。总体来说, 随着人民生活水平的不断提高, 将会有越来越多的老年人对连锁养老机构在软硬件方面的要求越来越高, 希望得到更舒适、更周到、更细致的服务, 因此部分连锁养老机构将向会高端发展, 以适应新时代老年人, 特别是高收入、高知识老年人群的需求。但是当前连锁养老机构的发展还不成熟, 有待更深入的研究和探索, 它的发展不能仅靠自身的力量, 还需要寻求政府和社会的支持, 只有集合多方面的力量做支撑, 才能有效地缓解我国老龄化日益加重的压力。
参考文献
[1]陈聪, 胡元佳, 王一涛.人口老龄化对我国卫生费用的影响[J].中国卫生统计.2012 (3) .
[2]赵立新.论社区建设与居家式社区养老[J].人口学刊.2004 (3) .
[3]全国老龄工作委员会办公室政策研究部.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[R].2006 (2) .
[4]李兵, 张恺悌, 王海涛, 庞涛.关于基本养老服务体系建设的几点思考[J].新视野.2011 (1) .
行性研究报告
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
第一章 景区综合停车场建设项目总论 1.1 景区综合停车场建设项目基本情况 1.1.1 景区综合停车场建设项目名称 1.1.2 景区综合停车场建设项目选址 1.1.3 景区综合停车场建设项目承担单位 1.1.4 景区综合停车场建设项目建设目标及定位 1.1.5 建设内容及规模 1.1.6 投资估算与资金筹措
1.1.7 景区综合停车场建设项目建设期限 1.1.8 景区综合停车场建设项目效益 1.1.9 主要技术经济指标 1.2 可行性研究依据与范围 1.2.1 报告编制依据 1.2.2 报告研究范围
1.3 可行性研究结论、问题及建议 1.3.1 研究结论 1.3.2 问题及建议
第二章 景区综合停车场建设项目背景与建设的必要性 2.1 景区综合停车场建设项目提出的背景 2.1.1政策背景
2.1.2 景区综合停车场建设项目提出理由 2.2 景区综合停车场建设项目建设的必要性
2.2.1 景区综合停车场建设项目的建设符合国家和地方相关政策 2.2.2 景区综合停车场建设项目的建设有利于保障经济圈建设的需要
2.2.3有利于提升XX市产业科技含量 2.2.4是增加当地就业机会的需要
第三章 景区综合停车场建设项目建设地址和建设条件 3.1 景区综合停车场建设项目选址 3.1.1 选址原则 3.1.2 场址选择 3.2 建设条件 3.2.1地理位置 3.2.2 自然气候条件 3.2.3 外部交通条件
3.2.4 景区综合停车场建设项目施工条件
第四章 景区综合停车场建设项目市场分析 4.1我国XX市场概况
4.1.1我国景区综合停车场建设发展现状 4.1.2我国景区综合停车场建设市场发展前景 4.2我国XXX市场概况 4.2.1我国XXX市场应用情况 4.2.2 XXX市场情况 4.2.3 XXX市场前景 4.3 XXX行业现状
4.4 景区综合停车场建设项目定位分析 4.4.1 景区综合停车场建设项目整体目标 4.4.2 景区综合停车场建设项目服务群体 4.4.3 景区综合停车场建设项目辐射商圈 4.5 景区综合停车场建设项目SWOT分析 4.5.1 景区综合停车场建设项目优势-S 4.4.2 景区综合停车场建设项目劣势-W 4.4.3 景区综合停车场建设项目机会-O 4.4.4 景区综合停车场建设项目威胁-T
第五章 景区综合停车场建设项目建设方案 5.1 建设原则 5.2 规划方案
5.2.1 景区综合停车场建设项目发展思路 5.2.2 景区综合停车场建设项目的产业业态规划 5.3 工程设计 5.3.1 建筑设计 5.3.2 结构设计 5.4 总图布置 5.4.1 总图布置原则 5.4.2 总平面布置 5.4.3 给排水工程 5.4.4 电气工程 5.4.5 暖通工程 5.4.6 消防设施 5.4.7 道路系统 5.4.8 绿化系统
第六章 环保、劳动安全与节能 6.1 环境保护
6.1.1 建设地点环境现状 6.1.2 主要污染源及污染物 6.1.3 环境保护标准
6.1.4 施工期主要污染源及治理措施 6.1.5 运营期主要污染源及治理方案 6.1.5 环境保护结论 6.2 劳动安全卫生 6.2.1 设计依据
6.2.2 职业安全卫生主要措施 6.3 节
能 6.3.1 设计依据 6.3.2 设计原则
6.3.3能源消耗与能耗分析 6.3.4 节能措施 6.3.5 节水措施
第七章 组织机构与人力资源配置 7.1 组织机构
7.2 人力资源配置与管理 7.2.1 人力资源配置 7.2.2 人员培训
第八章 景区综合停车场建设项目管理、实施进度及招标 8.1 建设项目管理 8.1.1 实施原则与步骤 8.1.2 组织机构与分工 8.2 建设项目实施进度 8.2.1 施工进度安排 8.2.2 建设与运营的衔接 8.3 招标方案 8.3.1 概述 8.3.2 招标组织形式 8.3.3 招标方式 8.3.4 招标范围
第九章 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算
9.1.1 投资估算依据和范围 9.1.2 投资估算构成分析
9.1.3 景区综合停车场建设项目投资估算 9.2 资金筹措 9.3 资金投入计划
第十章 财务分析
10.1财务评价依据、范围及假设条件 10.1.1财务评价依据及范围 10.1.2假设条件
10.2基础数据及参数选取 10.2.1计算期及生产负荷 10.2.2基准收益率 10.2.3取费标准 10.2.4折旧和摊销 10.2.5税率 10.2.6公积金 10.3财务效益与费用估算 10.3.1销售收入估算 10.3.2生产总成本估算 10.3.3利润及利润分配 10.4财务分析
10.4.1财务盈利能力分析 10.4.2财务生存能力分析 10.5不确定性分析 10.5.1盈亏平衡分析 10.5.2敏感性分析 10.6财务评价结论
第十一章
社会影响评价 11.1社会影响分析 11.2互适性分析 11.3社会风险分析 11.4社会效益分析 11.5社会评价结论
第十二章
风险分析 12.1风险识别与评价 12.1.1主要风险 12.1.2其它风险 12.2风险对策
第十三章
社会稳定风险分析 13.1编制依据 13.2风险调查
13.2.1调查的内容和范围、方式和方法 13.2.2拟建项目的合法性
13.2.3拟建项目自然和社会环境状况 13.2.4利益相关者及基层组织的态度 13.3风险识别 13.4风险估计 13.5风险防范化解措施 13.6风险等级 13.7风险分析结论
第十四章 景区综合停车场建设项目结论和建议 14.1 景区综合停车场建设项目结论 14.2 景区综合停车场建设项目建议
财务表：
表1：财务评价指标汇总表 表2：建设投资估算表（概算法）表2-1：土建工程投资明细表 表2-2：设备投资明细表 表3：建设期利息估算表 表4：流动资金估算表
表5：景区综合停车场建设项目总投资使用计划与资金筹措表 表6：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 表7：总成本费用估算表（生产要素法）表7-1：外购原材料估算表 表7-2：外购燃料动力估算表 表7-3：固定资产折旧费估算表 表7-4：无形资产和其他资产摊销估算表 表7-5：工资及福利费估算表 表8：项目投资现金流量表
表9：景区综合停车场建设项目资本金现金流量表 表10：利润与利润分配表 表11：财务计划现金流量表 表12：资产负债表 表13：借款还本付息计划表
关联报告：
景区综合停车场建设项目可行性研究报告 景区综合停车场建设项目建议书 景区综合停车场建设项目申请报告 景区综合停车场建设资金申请报告 景区综合停车场建设节能评估报告 景区综合停车场建设市场研究报告 景区综合停车场建设项目商业计划书
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
0 PPP（Private-Public-Partnership），即：公私伙伴关系，是指公共部门为提供某种公共物品或公共服务，以特许经营权协议为基础而建立起来的一种长期合作关系。这种伙伴关系通常需要通过正式的协议来明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成。在这种关系下，公共部门与私人部门发挥各自的优势来提供公共服务，共同分担风险、分享收益。
PPP模式的实质是政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权，将市场中的竞争机制引入基础设施建设中，以期达到更有效地提供公共服务的目的。PPP代表的是一个完整的项目融资概念。政府并不是把所有项目的责任全部转移给私营企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。政府的公共部门与私人参与者以特许经营协议为基础进行合作，与以往私人企业参与公共基础设施建设的方式不同，他们的合作始于项目的确认和可行性研究阶段，并贯穿项目的整个过程。
PPP模式的目标有两种，一是低层次目标，指特定项目的短期目标；二是高层次目标，指引入私营部门参与基础设施建设的综合长期合作的目标。项目机构目标层次如下表所示。
项目机构目标分解表
PPP模式运作结构图
报告目录
第一章 文化旅游景区建设项目概况 第一节 文化旅游景区建设项目基本情况 第二节 文化旅游景区建设项目可行性研究结论 第三节 编制依据和原则
第二章 PPP项目模式介绍、必要性及可行性分析 第一节 PPP项目模式概述
PPP模式基本运作流程图
第二节 文化旅游景区建设项目采取PPP模式的必要性分析 第三节 文化旅游景区建设项目采取PPP模式的可行性分析 第四节 必要性与可行性分析结论
第三章 文化旅游景区建设项目建设背景、必要性及可行性分析 第一节 文化旅游景区建设项目建设背景 第二节 文化旅游景区建设项目建设必要性分析 第三节 文化旅游景区建设项目建设可行性分析 第四节 必要性与可行性分析结论
第四章 文化旅游景区建设项目市场发展分析 第一节 中国文化旅游景区建设业发展现状分析 第二节 项目地文化旅游景区建设发展现状分析 第三节 文化旅游景区建设市场分析 第四节 文化旅游景区建设市场分析结论
第五章 文化旅游景区建设项目选址及区位条件 第一节 文化旅游景区建设项目选址 第二节 文化旅游景区建设项目区位条件 第三节 文化旅游景区建设项目选址结论
第六章 文化旅游景区建设项目建设和发展规划
第一节 文化旅游景区建设项目建设发展指导思想及规划设计原则 第二节 文化旅游景区建设项目发展及建设内容 第三节 文化旅游景区建设项目运营方案规划 第四节 土建工程 第五节 公辅工程
第七章 环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第八章 职业安全与卫生及消防设施方案 第一节 劳动安全与卫生 第二节 职业安全 第三节 消防设施及方案 第四节 防范措施
第九章 节能方案分析 第一节 用能标准和节能规范 第二节 节能措施
第三节 文化旅游景区建设项目能耗分析
第十章 建设期限和实施的进度安排 第一节 文化旅游景区建设项目施工组织措施 第二节 文化旅游景区建设项目实施进度
第十一章 文化旅游景区建设项目组织管理与运行 第一节 文化旅游景区建设项目组织管理 第二节 劳动定员和人员培训
第十二章 投资估算和资金筹措 第一节 估算范围 第二节 投资估算依据 第三节 投资估算 第四节 资金筹措
第十三章 财务效益、经济和社会效益评价 第一节 财务评价 第二节 财务评价指标
第三节 文化旅游景区建设项目还款能力分析 第四节 文化旅游景区建设项目盈亏平衡及敏感性分析 第五节 政府及社会资本经济效益分析 第六节 财务评价结论
第十四章 社会及生态效益分析 第一节 社会效益 第二节 社会效益综合评价
第十五章 文化旅游景区建设项目风险分析及规避建议 第一节 文化旅游景区建设项目开发过程中潜在的风险及防范 第二节 文化旅游景区建设项目本身潜在的风险及防范 第三节 其他风险
第十六章 文化旅游景区建设项目结论及建议 第一节 结论 第二节 建议
一、总论
1.技术名称
2.技术持有者相关背景和知识产权情况介绍，3.技术开发的背景和主要内容介绍，目前的进展情况，技术适用的产品和领域。
二、项目技术可行性分析
1.技术开发情况论述：详尽说明技术研发过程
2、关键技术、创新点、先进性、有效性和垄断性的论述，3、项目产品的技术性能水平与国内外先进水平的比较。
4.技术成熟性和可靠性论述：
技术成熟性的论述及有关部门对本项目技术成果的技术鉴定情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；本项目产品在实际使用条件下的可靠性、安全性的情况；政府的审批；许可文件；查新；获奖情况等。
5、该项技术的使用情况资料：A、无形资产的取得成本：创制、购买、发进等成本费用资料；B、技术的已使用情况：如使用时间和范围；C、技术的历史收益情况：如使用、转让、合作带来的收益情况；D、技术的应用需具备的资金、设备、工艺、材料、环境等条件情况。
三、项目、产品市场调查和需求预测
1． 国内外市场调查和预测：
（1）根据本项目产品的主要用途，进行市场分析，并预测本企业产品所占市场份额。
（2）从项目产品质量、技术、性能、价格等方面，分析本项目产品的国内外市场竞争能力。
2． 分析本项目产品市场风险的主要因素及防范的主要措施。
对项目的风险性及不确定因素进行分析，包括技术风险、市场风险、政策风险等，并分析项目的抗风险能力。
3、末来技术使用者的经营能力、技术更新开发能力、获利能力；
4、技术产品预期经济寿命期
5、同类型产品的单位售价及出售情况
6、市场占有率及主要竟争对手的技术情况
四、项目实施方案
1.技术方案论述
简述实施本项目的技术方案。
2.生产（或实施）方案论述
根据本企业在生产设备、生产场地、辅助设施等方面已具备的条件，论述实施本项目的方案。
3.产品营销计划
论述本项目产品营销方式、营销计划和保障措施。
五、项目实施目标
包括项目完成时实现年生产能力、项目产品达到的技术、质量标准。
六、投资估算、资金筹措
1.投资估算
根据项目建设要求，估算项目总投资总额及资金使用安排。
2.资金筹措
按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、预计到位时间。
七、经济、社会效益分析
1.经济效益分析
估算项目产品的生产成本和总成本，并分别列表计算结果。预测项目完成时项目产品年销售收入、年净利润、年交税总额等情况。
2.社会效益分析
主要体现对社会的贡献。
一、总论
（一）、项目背景与概况。
1、项目名称；
2、开发商概况；
3、可行性研究报告编制依据；
4、项目提出的理由；
5、项目拟建地点；
6、项目预期目标；
7、项目主要建设条件。
（二）、主要技术经济指标；
（三）、问题与建议。
二、项目投资环境与市场研究
（一）、投资环境分析。
1、国家有关政策；
2、选择开发地区的经济社会情况及管理、开发政策因素分析。
（二）、市场供求分析。
1、需求分析；
2、供给分析。
（三）、销售预测；
（四）、营销策略。
三、建设规模与项目开发条件
（一）、建设规模及方案；
（三）、建设地址现状。
1、地点与地理位置；
2、建设地址土地权属、类别及占地面积。
3、现有土地状况。
（四）、建设地址条件。
1、地形、地貌条件；
2、工程地质、水文地质条件；
3、周边建筑物与环境条件；
4、城市规划或区域性规划要求条件；
5、交通条件；
6、社会环境条件；
7、法律支持条件；
8、公共设施条件（给水、排水、燃气、道路等）；
9、征地拆迁条件；
10、施工条件。
四、建筑方案选择
（一）、建筑设计指导思想及原则；
（二）、项目总体规划方案。
1、总平面布置和功能要求；
2、规划设计方案描述；
3、绘制规划设计图，选定主要参数。
（三）、建筑物方案。
1、建筑物方案描述。（1）、建筑物风格；（2）、建筑物特征与结构；（3）、建筑物功能；（4）、建筑物与城市的协调。
2、主体工程与辅助工程。（1）、平面布置和功能要求；（2）、主体工程；（3）、辅助工程。
3、主要工艺设备系统；
4、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）。
五、节能、节水措施
（一）、能耗指标分析及节能措施；
（二）、水耗指标分析及节水措施。
六、环境影响评价
（一）、项目建设地址环境现状；
（二）、项目建设与运营对环境的影响；
（三）、环境保护措施；
（四）、环境保护设施及投资；
（五）、环境影响评价。
七、劳动安全卫生与消防
（一）、危害因素及危害性分析。
1、主要隐患部位；
2、有害物质种类及危害性分析。
（二）、安全设施；
（三）、消防设施。
八、组织机构与人力资源配置
（一）、组织机构；
（二）、人力资源配置。
九、项目招标
（一）、招标范围；
（二）、招标组织形式；
（三）、招标方式；
（四）、招标管理。
十、项目实施进度
（一）、建设工期；
（二）、项目实施进度安排。
十一、投资估算及资金筹措
（一）、投资估算。
1、投资估算依据；
2、建设投资估算。（1）、建筑工程费；（2）、设备及工器具购置费；（3）、安装工程费；（4）、工程建设其他费用；（5）基本预备费；（6）、涨价预备费。
3、建设期借款利息估算。
4、编制总投资估算汇总表。
（二）、融资方案。
十二、财务评价
（一）、房屋出售、出租收入测算；
（二）、利润测算；
（三）、财务评价指标。
1、投资回收期；
2、财务内部收益率；
3、资本金利润率；
4、借款偿还期及还款来源。
十三、社会评价
（一）、项目对社会的影响分析；
（二）、社会风险分析；
（四）、社会评价结论。
十四、研究结论与建议
（一）、方案的总体描述；
（二）、结论及建议。附表、附图、附件：
（一）、附表：
1、主要建、构筑物一览表；
2、主要设备一览表；
3、实施进度表；
4、总投资估算汇总表；
5、损益表；
6、现金流量表；
7、财务内部收益率测算表；
8、借款偿还表。
（二）、附图：
1、项目总体规划图；
2、建设地址地理位置图；
3、建设用地红线图；
4、建筑物平面、立面、剖面图及标准楼层图。
（三）、附件：
1、项目建议书的批复文件；
2、项目环境影响评价报告（或环境影响登记表或环境影响报告表）的批准文件；
3、有 关场地、规划、拆迁等的预审文件；
XXX（项目全称）可行性研究报
告
项目建设单位： 编制单位： 编制日期： 项目建设单位联系人： 联系方式：
（扉页格式）
编制单位：XXX（盖章）编制单位负责人：XXX（盖章）编制单位项目负责人：XXX（盖章）主要编制人员：XXX（盖章）参加编制单位：XXX（盖章）
目 录
第一章 项目概述.............................................4
1、项目名称.................................................4
2、项目建设单位及负责人、项目责任人.........................4
3、可行性研报告编制单位.....................................4
4、可行性研报告编制依据.....................................4
5、项目建设目标、规模、内容、建设期.........................4
6、项目总投资及资金来源.....................................5
7、经济与社会效益...........................................5
8、相对项目建议书批复的调整情况.............................5
9、主要结论与建议...........................................5 第二章 项目建设单位概况.......................................6
1、项目建设单位与职能.......................................6
2、项目实施机构与职责.......................................6 第三章 需求分析和项目建设的必要性.............................7
1、与政务职能相关的社会问题和政务目标分析...................7
2、业务功能、业务流程和业务量分析...........................7
3、信息量分析与预测.........................................7
4、系统功能和性能需求分析...................................7
5、信息系统装备和应用现状与差距.............................7
6、项目建设的必要性.........................................8 第四章 总体建设方案...........................................9
1、建设原则和策略..........................................9
2、总体目标与分期目标......................................9
3、总体建设任务与分期建设内容..............................9
4、总体设计方案.............................................9 第五章 本期项目建设方案......................................10
1、建设目标、规模与内容....................................10
2、标准规范建设内容........................................10
3、信息资源规划和数据库建设方案............................10
4、应用支撑平台和应用系统建设方案..........................10
5、数据处理和存储系统建设方案..............................10
6、终端系统建设方案........................................10
7、网络系统建设方案........................................11
8、安全系统建设方案........................................11
9、备份系统建设方案........................................11
10、运行维护系统建设方案...................................11
11、其它系统建设方案.......................................11
12、主要软硬件选型原则和详细软硬件配置清单.................11
13、机房及配套工程建设方案.................................12
14、建设方案相对项目建议书批复变更调整情况的详细说明.......12 第六章 项目招标方案..........................................13
1、招标范围................................................13
2、招标方式................................................13
3、招标组织形式............................................13 第七章 环保、消防、职业安全和卫生............................14
1、环境影响分析............................................14
2、环保措施及方案..........................................14
3、消防措施................................................14
4、职业安全和卫生措施......................................14 第八章 节能分析..............................................15
1、用能标准及节能设计规范..................................15
2、项目能源消耗种类和数量分析..............................15
3、项目所在地能源供应状况分析..............................15
4、能耗指标................................................15
5、节能措施和节能效果分析等内容............................15 第九章 项目组织机构和人员培训................................16
1、领导和管理机构..........................................16
2、项目实施机构............................................16
3、运行维护机构............................................16
4、技术力量和人员配置......................................16
5、人员培训方案............................................16 第十章 项目实施进度..........................................17
1、项目建设期..............................................17
2、实施进度计划............................................17 第十一章 投资估算和资金来源..................................18
1、投资估算的有关说明......................................18
2、项目总投资估算..........................................18
3、资金来源与落实情况......................................18
4、资金使用计划............................................18
5、项目运行维护经费估算....................................18 第十二章 效益与评价指标分析..................................19
1、经济效益分析............................................19
2、社会效益分析............................................19
3、项目评价指标分析........................................19 第十三章 项目风险与风险管理..................................20
1、风险识别和分析..........................................20
2、风险对策和管理..........................................20 第十四章 附表：..............................................21
1、项目软硬件配置清单......................................21
2、应用系统定制开发工作量核算表............................21
3、项目招投标范围和方式表..................................21
4、项目总投资估算表........................................21
5、项目资金来源和运用表....................................21
6、项目运行维护费估算表....................................21 第十五章 附件：..............................................22 附图：.....................................................22
1、系统总体框架图..........................................22
2、系统网络拓扑图..........................................22
3、系统软硬件物理布置图....................................22
第一章 项目概述
1、项目名称
项目名称：工程项目的全称及简称。
2、项目建设单位及负责人、项目责任人
项目建设单位（含参建单位）： 项目实施机构名称： 项目建设单位负责人： 项目责任人姓名和职务： 项目责任人职务：
3、可行性研究报告编制单位
包括工程咨询单位及参与可行性研究报告编制的有关单位，并附资质复印件。
4、可行性研究报告编制依据
列举所依据的重要法规、文件、资料名称、文号、发布日期等；包括：项目审批部门对项目建议书的批复、国家电子政务工程建设规划、项目需求分析报告及项目审批部门组织专家评议意见等，并将其中必要的部分全文附后，作为报告的附件。
5、项目建设目标、规模、内容、建设期
简述项目的建设目标、建设规模、建设内容和建设周期。
6、项目总投资及资金来源
简述项目总投资及资金构成，明确项目资金来源。
7、经济与社会效益
简述项目实施后产生的经济效益和社会效益。
8、相对项目建议书批复的调整情况
简述可研报告中相对于项目建议书批复调整的内容。
9、主要结论与建议
简述项目主要结论；对于需要国家、有关部门解决的问题以及本部门需要进一步落实的工作，可以提出相关建议。
第二章 项目建设单位概况
1、项目建设单位与职能
描述项目建设单位概况，包括：单位的性质、组织机构、主要领导人/法定代表人、主要职能和相关工作。对于多个部门和单位参与建设的项目，按照牵头单位和参加单位的顺序分别描述。
2、项目实施机构与职责
描述项目实施机构概况，包括：机构名称、主要职责、项目负责人、主要技术力量等。
第三章 需求分析和项目建设的必要性
1、与政务职能相关的社会问题和政务目标分析
与政务职能相关的社会问题和政务目标分析：详细分析与政务职能相关的社会问题及产生问题的根源，提出政务目标、业务目标、作业目标和信息化建设目标。
2、业务功能、业务流程和业务量分析
业务功能、流程和业务量分析：详细分析与职能相关的各项业务功能、业务流程、业务处理量等业务逻辑。
3、信息量分析与预测
根据业务逻辑分析，明确提出项目的数据处理量、存储量、传输流量的分析过程和测算结果，并分别提出这些数据量的现值和3～5年的预测值。
4、系统功能和性能需求分析
结合业务逻辑分析和信息数据量分析，详细分析信息系统的功能和性能需求；并对系统的处理能力、存储能力和传输能力进行总量分析，提出系统能力的总量指标和应用系统的总体功能。
5、信息系统装备和应用现状与差距
详细分析项目建设单位当前信息系统的装备状况，包括处理、存储、传输能力的设备存量情况和差距；分析信息化应用现状和应用系统功能现状及差距；提出信息系统装备的处理、存储、传输能力的增量指标，分析信息应用系统的功能增量。
6、项目建设的必要性
结合实现政务目标、业务应用目标和信息化系统建设目标，分析项目建设的意义和必要性。
第四章 总体建设方案
1、建设原则和策略
阐述项目建设原则，提出项目建设策略。
2、总体目标与分期目标
根据前述需求分析，提出项目建设的总体目标，包括：政务目标、业务目标、作业目标、工程建设目标和建设规模、效益目标等；分阶段提出政务目标、业务目标、作业目标、工程建设目标和建设规模、效益目标等，清晰界定各期目标的边界和演进的内容，并用可考核、可量化的指标对目标进行刻画。
3、总体建设任务与分期建设内容
结合项目总体目标和政务信息化现状，提出项目总体建设任务；结合项目分期目标和政务信息化发展状况，提出各期工程建设内容。
4、总体设计方案
通过文字和图表描述政务信息系统整体框架，包括本政务系统内部结构和与外部系统间的联系，并区分出已建系统及功能和新增系统及功能。绘制系统总体架构图。
第五章 本期项目建设方案
1、建设目标、规模与内容
详述本期工程的建设目标、建设规模和各项建设内容。
2、标准规范建设内容
详述需要制定的行业统一技术标准和管理规范，以及在项目建设中需要遵从的国家电子政务标准规范和相关行业标准规范，并提出工作量和费用测算依据。
3、信息资源规划和数据库建设方案
制定信息（数据）资源规划，详述数据库结构、数据库建设内容、数据量测算、技术特征以及数据库软件、服务器要求和参考选型。
4、应用支撑平台和应用系统建设方案
详述应用支撑系统的结构、技术特征、主要软硬件设备选型。详述应用系统的结构（细化到各子系统和功能模块）、技术特征、应用系统工作量测算。
5、数据处理和存储系统建设方案
详述信息处理和数据存储系统的结构、技术特征、处理和存储能力、主要软硬件设备选型。
6、终端系统建设方案
对于配置大量终端系统的大型政务业务系统，提出终端系统设计方案，设计人机交互界面，确定终端设备配置方案。
7、网络系统建设方案
详述各个网络系统的结构、技术特征、网络带宽、主要网络及网管设备选型，绘制网络拓朴图。
8、安全系统建设方案
合业务需求分析安全风险隐患，明确系统的安全域划分，确定系统的安全等级，制定安全策略，提出安全解决方案和主要软硬件设备选型。
9、备份系统建设方案
确定备份等级，提出数据备份、应用备份、网络备份、环境备份解决方案和主要软硬件设备选型。
10、运行维护系统建设方案
提出设备维护、网络维护、安全系统维护、应用系统维护的机制和建设方案，明确自维或代维方式，提出年运行维护工作内容、工作量和费用测算依据。
11、其它系统建设方案
根据本项目需求和特点提出除上述系统建设以外的其它系统建设方案。
12、主要软硬件选型原则和详细软硬件配置清单
根据上述建设内容，明确提出软硬件设备配置原则和系统配置软硬件设备清单，按照各个系统分别列表。软硬件配置清单包括：设备及软件参考型号（同等国产品优先）、生产厂家、单价（选择近期市场成交价）、数量、总价（详见附表1），并提出国产化和自主品牌软硬件配置投资比例；分别列出各应用系统建设工作量（按人/月计费）初步核算表（详见附表2）。绘制系统主要设备配置图。
13、机房及配套工程建设方案
详述新建或改造机房及配套设施的详细建设方案，包括：机房选址，周边环境，建设或改造面积（列表表示功能分区面积），建设和改造的详细内容，单位造价，配套动力和支撑设备的选型和清单，提出水电气需求与供应情况，落实土地、规划和环保相关落实文件等。
14、建设方案相对项目建议书批复变更调整情况的详细说明
详述可研报告中相对于项目建议书批复调整的内容及主要原因和调整依据。
第六章 项目招标方案
1、招标范围
根据项目建设内容，提出建设项目涉及的各单项工程、软硬件设备及服务（工程设计、施工、系统集成、工程监理等）的具体招标范围。
2、招标方式
通过文字和列表描述项目的各单项工程、软硬件设备及服务等招标内容所采取的招标采购方式，涉及公开招标、邀请招标、询价采购、竞争性谈判、单一来源采购等方式（详见附表3）。
3、招标组织形式
提出各项招标内容所采取的组织形式，涉及委托招标、自行组织招标、直接政府采购等。
第七章 环保、消防、职业安全和卫生
1、环境影响分析
分析建设项目对环境的影响。
2、环保措施及方案
提出环保措施和环保解决方案，对于涉及土建工程需要落实环保批复文件。
3、消防措施
分析消防安全隐患，提出消防措施和解决方案。
4、职业安全和卫生措施
分析职业安全和卫生隐患，提出职业安全和卫生措施和解决方案。
第八章 节能分析
1、用能标准及节能设计规范
提出适用的电子信息等行业用能标准和节能设计规范。
2、项目能源消耗种类和数量分析
分析项目用水、电、气等各种资源消耗情况，并提出耗能指标。
3、项目所在地能源供应状况分析
分析项目所在地用水、电、气等各种资源的供应情况。
4、能耗指标
分析水、电、气等资源消耗情况和消耗量。
5、节能措施和节能效果分析等内容
提出项目节能措施和解决方案，并说明和测算节能效果。
第九章 项目组织机构和人员培训
1、领导和管理机构
描述和绘制项目建设单位的组织建设和管理体系，明确领导和各级职责，确保项目的有效实施。
2、项目实施机构
描述项目具体实施单位的机构设置和相关职责，明确项目实施和管理的分工和责任。
3、运行维护机构
提出项目建成后，系统运行维护的方式和相关运维方案。
4、技术力量和人员配置
提出项目建设和运行维护的技术力量和人员配置。
5、人员培训方案
提出系统建设和应用的人员培训计划、培训方案和培训经费测算依据，包括管理人员、技术人员和系统应用人员。
第十章 项目实施进度
1、项目建设期
提出项目建设期和建设各阶段的划分。
2、实施进度计划
描述项目实施进程安排，绘制项目实施进度表。
第十一章 投资估算和资金来源
1、投资估算的有关说明
说明各项建设内容的测算依据和取费标准；如：设备关税、软件开发费的测算标准、系统集成费费率、培训费测算标准、前期工作费费率、设计费费率、招标费费率、监理费费率、项目管理费费率、预备费费率等。
2、项目总投资估算
2、项目总投资估算：列出投资估算表（详见附表4）。
3、资金来源与落实情况
明确项目投资的资金来源和落实情况，包括：中央投资和项目单位自筹资金（详见附表5）。
4、资金使用计划
提出分资金使用计划。
5、项目运行维护经费估算
结合系统运行方案，对系统建成后的年运行经费进行估算（详见附表6）。
第十二章 效益与评价指标分析
1、经济效益分析
分别描述项目的直接经济效益和间接经济效益，尽可能用量化指标描述。
2、社会效益分析
分析项目对国民经济和社会发展产生的促进作用。
3、项目评价指标分析
包括项目建设对社会的贡献度和系统的利用率等；系统的贡献度涉及规范政务行为、公共服务能力、决策支持能力、信息共享程度、行政效率提高和行政成本降低程度等；系统利用率涉及软件和硬件设备的利用率、应用系统软件复用能力和应用软件推广应用程度。
第十三章 项目风险与风险管理
1、风险识别和分析
识别和分析项目的政策风险（如政策变化、政务体制变化等）、系统风险（如技术变化、系统设计、系统成熟度等）和操作风险（如管理等）。
2、风险对策和管理
提出应对风险的对策和风险管理措施。
第十四章 附表：
1、项目软硬件配置清单
软硬件配置清单参照本表要求列出，同时附在报告的技术方案中和附表中，便于与投资估算表进行对应。
2、应用系统定制开发工作量核算表
应用系统定制开发工作量核算参照本表要求列出，同时附在报告的技术方案中和附表中，便于与投资估算表进行对应。
3、项目招投标范围和方式表
项目招标范围、方式、组织形式等参照本表要求列出，并同时附在报告的相应章节中和附表中。
4、项目总投资估算表
参照本表详细列出项目总投资和各主要建设内容相对应的投资。
5、项目资金来源和运用表
参照本表列出项目资金来源、比例结构、落实情况和使用计划等信息。
6、项目运行维护费估算表
结合系统运行维护方案，参照本表对系统建成后的每年运行维护经费进行估算。
第十五章 附件：
可研报告编制依据，有关的政策、技术、经济资料。
将可行性研究报告编制依据以及与项目有关的、必要的政策、技术、经济资料列为附件。
附图：
1、系统总体框架图
绘制四
（五）层两翼的系统总体框架图，并表示出已建情况和未建情况，以及与外部系统的关联。
2、系统网络拓扑图
绘制各个网络的拓朴图。
3、系统软硬件物理布置图
一、申办背景
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，杜集区位于淮北市东北部，全区现有农业户口五保户千人，高岳办事处160多人。现有养老院收住能力远远不能满足需要。
二、建设的必要性
一是解决老龄化社会问题的需要。二是构建和谐社会的需要、国务院发出构建和谐社会的号召，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。三是加快*社会福利事业发展的需要。
三、建设规模及内容
养老院的一所集收养、收治的社会化、开放式的福利养老单位。具有六十张床位服务能力。
1、公寓楼
1000平方
2、食堂
平方
3、洗衣房 20平方
4、活动各场所 500平方
5、独立供电系统
四、选址 淮北市博山路中段，是高岳办事处的核心地段，独立院落能满足老人生活、活动。交通便利对于高岳附近的老人送养极其方便。
五、总平面布臵（平面图附后）
六、经营测算
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者有清醒的认识。目前本地区同行业总量（床位数）远不能满足适合人群需要，仅高岳办事处就有百名老人无法满足集中供养。
经营费用：房租每年： 80000元，人员工资：10Ⅹ1000Ⅹ12= 120000元
每年修缮费用： 10000元
各类办公费用支出： 10000元 合计 220000元 我院集中供养能力60人，第一年按照40%的收住率，平均每人年费用在9000元，可供支配收入在21.6万元，去除50%的生活费用，亏损经营。第二年按60%的入住率，年可供支配收入在32.4万元，去除50%生活费用16.2万元，亏损经营。第三年按照80%以上入住率，可供支配收入43.2万元，去除50%生活费用21.6万元，基本持平。第四年达到100%入住率，年可供支配收入54万元去除50%生活费27万，略 有盈余。加上国家平均床位补助，四年基本持平。
以上测算不包括办院的风险，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
七、设备配臵
（一）、宿舍
人均配臵单元：
1、单人床
2、更衣柜
3、床头桌
4、脸盆架
5、衣架
6、相关生活用品
7、相关照明设施
（二）、食堂
1、满足生活需要的炊具
2、每个人一套餐具
3、餐具消毒设备
4、原料保鲜设备
5、满组人员就餐的餐厅
（三）、后勤
1、洗衣设备
2、办公设备
3、相应的办公管理系统配臵
八、人员
1、院长一名
2、后勤管理一名（兼会计）
3、炊事员两名
4、护理人员按照规定配备
九、章程、规章制度
1、章程
2、员工守则
3、集中供养老人生活守则
4、出入院管理守则
5、突发事件应急方案
6、消防职责
7、食堂采购及制作守则
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投
资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等
关联报告： 土特产项目建议书 土特产项目申请报告
土特产项目资金申请报告 土特产项目节能评估报告 土特产项目市场研究报告 土特产项目商业计划书 土特产项目投资价值分析报告 土特产项目投资风险分析报告 土特产项目行业发展预测分析报告
可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 土特产项目总论 第一节 土特产项目概况 1.1.1土特产项目名称 1.1.2土特产项目建设单位 1.1.3土特产项目拟建设地点 1.1.4土特产项目建设内容与规模 1.1.5土特产项目性质
1.1.6土特产项目总投资及资金筹措 1.1.7土特产项目建设期
第二节 土特产项目编制依据和原则 1.2.1土特产项目编辑依据 1.2.2土特产项目编制原则 1.3土特产项目主要技术经济指标
1.4土特产项目可行性研究结论 第二章 土特产项目背景及必要性分析 第一节 土特产项目背景 2.1.1土特产项目产品背景 2.1.2土特产项目提出理由 第二节 土特产项目必要性
2.2.1土特产项目是国家战略意义的需要
2.2.2土特产项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要 2.2.3土特产项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 第三章 土特产项目市场分析与预测 第一节 产品市场现状 第二节 市场形势分析预测 第三节 行业未来发展前景分析
第四章 土特产项目建设规模与产品方案 第一节 土特产项目建设规模 第二节 土特产项目产品方案
第三节 土特产项目设计产能及产值预测 第五章 土特产项目选址及建设条件 第一节 土特产项目选址 5.1.1土特产项目建设地点 5.1.2土特产项目用地性质及权属 5.1.3土地现状
5.1.4土特产项目选址意见 第二节 土特产项目建设条件分析 5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件 5.2.3施工条件 5.2.4公用设施条件 第三节 原材料及燃动力供应 5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应
第六章 技术方案、设备方案与工程方案 第一节 项目技术方案 6.1.1项目工艺设计原则 6.1.2生产工艺 第二节 设备方案
6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 第三节 工程方案 6.3.1工程设计原则
6.3.2土特产项目主要建、构筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局
6.3.4建筑结构
第七章 总图运输与公用辅助工程 第一节 总图布置 7.1.1总平面布置原则 7.1.2总平面布置 7.1.3竖向布置
7.1.4规划用地规模与建设指标第二节 给排水系统 7.2.1给水情况 7.2.2排水情况 第三节 供电系统 第四节 空调采暖 第五节 通风采光系统 第六节 总图运输
第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析 8.1.1土地资源利用分析 8.1.2水资源利用分析 8.1.3电能源利用分析 第二节 能耗指标及分析 第三节 节能措施分析 8.3.1土地资源节约措施
8.3.2水资源节约措施 8.3.3电能源节约措施 第九章 生态与环境影响分析 第一节 项目自然环境 9.1.1基本概况 9.1.2气候特点 9.1.3矿产资源 第二节 社会环境现状 9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设
第三节 项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期
第四节 拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规 9.4.2地方环保法律法规 9.4.3技术规范 第五节 环境保护措施 9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施 9.5.3其它污染控制和环境管理措施 第六节 环境影响结论
第十章 土特产项目劳动安全卫生及消防 第一节 劳动保护与安全卫生 10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 第二节 消防
10.2.1建筑防火设计依据 10.2.2总面积布置与建筑消防设计 10.2.3消防给水及灭火设备 10.2.4消防电气 第三节 地震安全
第十一章 组织机构与人力资源配置 第一节 组织机构
11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式 11.1.3组织机构图 第二节 人员配置
11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员 表11-1劳动定员一览表 11.2.4职工工资及福利成本分析
表11-2工资及福利估算表 第三节 人员来源与培训
第十二章 土特产项目招投标方式及内容 第十三章 土特产项目实施进度方案 第一节 土特产项目工程总进度 第二节 土特产项目实施进度表 第十四章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算依据 第二节 土特产项目总投资估算
表14-1土特产项目总投资估算表单位：万元第三节 建设投资估算
表14-2建设投资估算表单位：万元 第四节 基础建设投资估算
表14-3基建总投资估算表单位：万元 第五节 设备投资估算
表14-4设备总投资估算单位：万元 第六节 流动资金估算
表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元第七节 资金筹措 第八节 资产形成 第十五章 财务分析 第一节 基础数据与参数选取
第二节 营业收入、经营税金及附加估算
表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 第三节 总成本费用估算
表15-2总成本费用估算表单位：万元 第四节 利润、利润分配及纳税总额预测
表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元第五节 现金流量预测 表15-4现金流量表单位:万元 第六节 赢利能力分析 15.6.1动态盈利能力分析 16.6.2静态盈利能力分析 第七节 盈亏平衡分析 第八节 财务评价 表15-5财务指标汇总表 第十六章 土特产项目风险分析 第一节 风险影响因素 16.1.1可能面临的风险因素 16.1.2主要风险因素识别 第二节 风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价 16.2.2风险规避措施 第十七章 结论与建议
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