建设工程项目全流程（推荐8篇）
规划局出具用地规划设计条件书，土地局挂牌缴费后并签订用地合同，建设单位编制用地规划详细性规划大本，规划详审，通过后报政府审批，政府出具规划批准意见文件。
一、发改委出具《立项报告》；
二、国土资源局办理《建设用地批准书》；
三、环保局出《环境评估报告》；
四、委托设计院出总规划方案；
五、规划局对总规划方案进行审批；
六、设计院出施工蓝图；
七、图纸审查，出《图纸审查合格证书》；
八、规划局办理《建设用地规划许可证》；
九、规划局办理《建设工程规划许可证》；
十、办理建设工程招标，确定施工单位，发中标通知书，签订合同并进行合同备案，交纳各项费用；
十一、质量监督检查站办理《质量及安全监督手续》；
十二、人民防空办公室办理《民用建筑易地建设人防工程审核许可证》；（含交费）；
十三、墙体材料革新与建筑节能办公室办理《新型材料专项基金证明》；（含押金）
十四、劳动保障监察大队办理《农民工工资保证金确认表》（含交保证金）
十五、建设局建管科办理《施工许可证》；
十六、消防部门办理《消防备案受理凭证》；
十七、开工建设前在质量监督局办理开工手续，安全达标、文明施工、现场维护；
十八、土地局办理《国有土地使用证》；
十九、开工中途进行地基验槽及主体认证验收；（甲方组织、勘察、设计、监理及质量监督站监督验收）；
二十、工程建设完成后进行竣工验收。二
十一、城建档案馆备案；
二十二、房产测绘→派出所出具门牌号证明→房屋初始登记； 各分项目手续具体办理流程及所需材料
一、立项：
1、项目立项申请报告；
2、银行出具的资金证明；
3、土地使用权证明；（用地合同和用地批准书）
4、可行性研究报告；
5、房地产开发公司的资质证明；
6、项目地形图；（土地部门出具的用地界线图）
7、项目建设投资预算。
二、建设用地批准书
1、《建设用地批准书申请表》；
2、申请人身份证明材料；
3、《立项报告》；
4、勘测定界技术报告及附图。（设计部门编制规划详规）
三、建设用地规划许可证
1、《建设用地规划许可证申请表》；
2、《立项报告》；
3、申请人身份证明材料；
4、《建设用地批准书》，土地使用合同复印件；
5、《可行性研究报告》；
6、规划设计条件及附图；（政府批准的规划批准文件）
7、已批准的总平面图。
四、建设工程规划许可证
1、《建设工程规划许可证申请表》；
2、《立项报告》；（政府审批的规划批复）
3、申请人身份证明材料；
4、《建设用地批准书》
5、施工图；（A3加盖设计公章的平面、立面、刨面白图）
6、测绘资料。
五、施工图设计审查
1、《建设工程设计合同》；
2、施工蓝图；
3、《建设工程规划许可证》；
4、《地质勘查报告》。
六、建设工程施工许可证
1、《建设工程施工许可证申请表》；
2、《建设用地批准书》；
3、《建设用地规划许可证》；
4、《建设工程规划许可证》；
5、建设工程施工合同及备案证明；
6、中标通知书；
7、工程质量及安全监督手续；
8、建设工程监理合同及备案证明；
9、《墙改基金缴纳证明》；
10、《人防审核许可证》；
11、《农民工工资保证金确认表》。
七、消防备案受理凭证
1、《建设工程消防设计备案表》；
2、建设单位的工商营业执照等合法证明文件；
3、建设工程规划许可证明文件；
4、设计单位资质证明；
5、消防设计文件（光盘）；
6、蓝图一套。
八、国有土地使用证
1、《土地登记申请书》；
2、申请单位身份证明材料；
3、土地权属来源证明材料；
4、《建设用地批准书》；
5、批准用地缴纳税费或有关土地使用权出让金支付证明；
九、房屋初始登记
1、资质证明文件；
2、《国有土地使用证》；
3、《建设用地规划许可证》；
4、《建设工程规划许可证》；
5、《建设工程施工许可证》；
6、质检部门的竣工验收备案表、规划部门的规划验收合格证；
7、房产测绘报告；
8、派出所出具的门牌号证明。
十、基槽、地基验收
1、由建设单位报质量监督检查站，请该项目质检员组织验收；
2、建设、监理、施工、勘查、设计单位有关负责人及技术人员到场；
3、基础施工图和结构总说明；
4、《岩土工程勘查报告》；
十一、主体认证 建设单位：
1、房产开发公司资质证书；
2、建设工程质量及安全监督手续；
3、《建设工程施工许可证》；
4、《建设工程规划许可证》；
5、《建设工程委托监理合同》；
6、《施工图设计审查合格书》； 监理单位：
1、监理单位资质；
2、总监、监理工程师、监理员上岗证；
3、监理规划、监理细则；
4、旁站监督记录；
5、对施工组织设计的安全技术措施、专项方案、进场材料、设备的审查及签证资料；
6、监理日志。
勘查、设计单位：单位资质、人员资质。
施工单位：
1、企业资质；
2、中标通知书；
3、项目经理任命书；
4、施工现场管理人员资格证（项目经理、项目技术负责人、施工员、质检员、安全员、资料员、施工员等）；
5、企业主；要负责人和安全管理人员能力考核证（法人、项目经理、技术负责人、安全员）；
6、继续再教育考核合格证（项目经理、安全员、质检员）；
7、特种作业人员操作证（起重机操作员、电工作业员、金属焊接作业员、建筑登高架设作业员）；
8、施工组织设计、专项施工方案（高边坡、深基坑、脚手架、模板、塔机器、临电等）；
9、意外伤害保险；
10、应急预案；
11、安全交底、检查、验收记录（基坑支护、脚手架、塔机、高大模板、临电）；
12、建筑工程检验批、分项工程、分部（子分部）工程质量验收记录；
13、隐蔽工程质量验收记录；
14、监督交底记录。
十二、竣工验收
（一）竣工验收准备工作：
1、工程竣工预验收（监理单位、建设单位、总包方参加）总包方向监理提交《工程竣工预验收申请表》→监理组织验收→总包方整改完成并编制《工程竣工验收报告》→监理审查签署意见→由监理提交建设单位。
2、总包方准备材料：《建设工程竣工验收报告》，工程技术资料；
3、监理公司准备材料：《工程质量评估报告》；
4、勘察、设计准备材料：《质量检查报告》分别出，一般由总包方资料员代出；
5、建设单位准备材料：消防、规划、环保工程专项验收合格文件。
（二）、竣工验收必备条件：
1、《建设工程竣工验收报告》；
2、《工程质量评估报告》；
3、勘察单位和设计单位质量检查报告；
4、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
5、建设单位已按合同约定支付工程款；
6、施工单位签署的《建设工程质量保修书》；
7、规划部门出具的规划验收合格证；
8、消防部门出具的消防验收意见书；
9、环保部门出具的环保验收合格证。
（三）、竣工验收所需其他附件材料：
1、全部建设工程合同（总包方、监理方）或招标文件；
2、项目法人身份证（建设单位法人）；
3、工程款支付清单（列清每笔进款的收款日期、收款方式、金额、凭证名称及其号码、合计已收款、总应收款建设单位支票存根与银行对账单）或施工单位工程款进账单；
4、监理款支付清单；
5、《建筑工程施工许可证》；
6、《施工图设计审查批准书》；
7、《房屋建筑工程质量保修书》；
8、《建筑物面积测绘报告》；
9、规划总平面图；
10、完整施工资料及加盖竣工图章的整套竣工图纸。
（四）、竣工验收流程：监理单位预验收→资料档案管资料预验（建设单位、监理、施工）→返给质监站审查资料→质监站出具验收资料回执单→找质监站站长签字确定验收时间→建设单位组织竣工验收（现场检查）。
综合验收涉及部门：
1、供排水公司；
2、电力公司；
3、园林环卫；
4、建设局热力办；
5、规划局；
6、热力公司；
7、社区；
8、消防；
9、电信广电；
10、房管局；
随着社会经济的不断发展,无线通信技术已经融入到各行各业当中。随着智能手机等无线终端的普及,人们对于通信网络质量的要求也越来越高。中国铁塔公司作为国内规模最大、最专业的通信基础设施服务企业,承担着国内三家运营商铁塔建设、维护的重任,铁塔工程建设状况已经成为影响通信行业发展的重要因素。铁塔工程质量的好坏,直接关系后续运营商的交付使用,关系后期维护成本的高低,关系铁塔资产使用寿命的长短,工程质量是铁塔公司可持续发展的关键环节。
目前,广东铁塔的工程建设受建设环境、进度压力等方面的影响,项目质量控制存在较多困难,下面分析如下。
一、影响铁塔工程项目质量的因素分析
1.1建设环境因素分析
铁塔工程项目对建设环境的要求较高,其受环境影响的因素也较多。为保证铁塔项目的顺利进行,必须对铁塔建设环境进行先期了解和考察,对环境影响因素进行全面的掌控,从而保证铁塔工程项目保质保量完成。在建设过程中,要根据具体建设地点的地理环境因子进行考量,并根据不同的环境特点在技术层面进行分析,合理地进行工程项目质量控制。
首先是考虑工程技术环境对铁塔工程项目质量的影响。根据广东的水文天气情况,综合考量降雨量、风力、阳光等因素对铁塔建设的影响,对铁塔建设的位置、高度、塔体构件材料等各方面进行预控;要根据铁塔的具体建设环境,进行土壤的考量和水文地貌特征的综合分析;要考虑季节因素的影响,对混凝土、土方、地基等的建设分专业进行具体建设方案的制定;要对高空作业环境进行了解,预警并防止建设风险。由于铁塔工程项目建成后的设施时间使用较长,因此在建设的选址阶段,要完善、谨慎地进行环境各方面因素的了解和考察,以防出现由于建设位置不佳而造成的铁塔项目搁浅,或由于外力因素导致的铁塔损坏等现象。
此外,还要考虑人为管理环境对铁塔工程项目质量的影响。人为管理环境是工程建设的首要主导因素,对工程质量的影响至关重要,它关系到质量管理体系是否健全。只有在企业的质量管理体系做到完善和健全后,才可防止由于管理漏洞而导致的工程质量问题,甚至导致整个项目的失败。因此要对工程管理体系进行健全,发现质量管理漏洞要及时进行缺漏查补。同时也要加强施工时的环境保护,防止对环境造成破坏及造成居民投诉。
1.2物资材料因素分析
在采购阶段,铁塔项目选取的物资材料对于铁塔的安全性、强度和合理性都有重要的影响。采购前要对材料进行多方面的考量,结合实际的建设施工特点进行相关材料的应用。铁塔项目在材料的应用上主要包括钢板角钢的大面积应用和焊接环节的焊接材料的应用。要根据具体的施工特点,要结合镀锌材料进行具体施工应用。
同时,还要考虑材料的质量问题。在材料选择时,要检验产品是否合格,是否符合国家标准,质量检验是否通过等。在到货时,要进行物资材料抽检。根据采购要求,进行具体材料因素的实验,检查刚度和硬度,同时对耐久性等进行检验。只有全面完善具体的材料检查环节,才能确保在质量环节保证万无一失。
中国铁塔采用单站管理的模式,一站一项目,一站一订单,必须在单站材料的质量上进行更严格的把关和监控,才能满足工程质量要求。
1.3设备因素分析
在广东铁塔工程项目建设的过程中,要严格考虑设备因素的影响。设备因素直接影响着工程执行阶段的准确程度和精密度。首先,要在工程设备购置时查看其是否符合质量标准,要选择质量较优的的设备进行引入。同时,在设备购置时要考虑当前的设备行业发展情况和技术手段。采用先进的技术设备将在建设过程中有事半功倍的效果。
其次,在设备的具体实施测量阶段,要进行设备标准的检查,减小设备可能产生的误差和变化导致的实际操作问题。在设备的检查阶段,要进行严格的操作管理,以防对设备的错误操作产生对工程不利的影响。在设备购置后期,要做到定期的设备管理和检查,防止设备过早老化而对使用时产生误差的影响。
对于铁塔工程建设,要对工程采用的设备进行严格的管理。混凝土搅拌设备、温度控制设备和设备执行时间的严格控制。由于在工程建设时其影响较为广泛,直接导致混凝土地基的稳固性,因此要对其进行严格的掌控。对于钢筋的弯曲度上的要求较高,因此在加工时要注意设备误差,需按照规定进行钢筋成型的操作。
二、铁塔工程项目质量控制措施
2.1选址阶段质量控制
在铁塔工程建设中,选址的质量至关重要。铁塔项目的前期选址是否合理,决定着铁塔在后期执行时的工程施工进度、工程质量安全能否达标、工程在整体建设上的流畅度和实际建设效率、在工程建设完毕后的未来使用效益和稳定性等。因此对于铁塔的工程建设方面,前期的选址不容忽视。
广东铁塔于2015年初搭建了《广东铁塔工程质量管理体系》,其中在选址阶段,针对选址质量进行自然环境、网络覆盖、建设风险、周围人为影响等多方面因素的分析,并制定了选址评分办法,参照评分高低进行选址优先级的排序,以确保可以选到合格的建设站址。
2.2设计阶段质量控制
广东铁塔在实际设计过程中,通过三个方面进行质量控制。首先是对于资源论证方面的要求。铁塔项目建设的设计理念要通过具体的市场预测和资源论证,结合实际考虑与运营商的规划衔接,与当地的覆盖需求是否符合,不能盲目建设和重复建设,以防止建成后不能进行实际的使用。盲目建设不仅会对社会的资源造成了极大的浪费和损失,同时也违背了铁塔公司共建共享的成立初衷,对铁塔公司的长久发展产生不利影响。
其次,在设计勘察时对建站的地形进行具体的勘探和测量,不能忽视整体的环境考虑和细节的工程资源利用。规划时对地质地形、水文天气、资源经济、发展和技术等方面多要多加考虑,相关资料的记载和查找也尤为重要,因此要结合勘察和资料分析,在设计时进行全面考虑。工程的效益和质量都和前期勘察有着直接的关系,因此在整个勘察阶段的数据和资料分析十分重要,要做到合理严格,在勘测时依法获得相关的证明证书,在等级许可的范围内进行工程承包,避免出错影响整体的建设。
第三,注重并完善施工图的设计质量。施工图是整体施工的一个最根本的指标,在实际设计时的每一个施工步骤都是根据施工图来进行执行和操作的,因此在施工图的设计时要做到每一步的具体细化,使每一个施工步骤都有实际的指导性,方便施工人员的了解和分析。广东铁塔采用单站出图、单站设计,要在标准化的基础上,针对每个站点分别考虑,在细节上做到完善、整体上做到合理、框架上做到周密、内容上做到整合,使整个设计图纸严格而周密,保证在实际施工的可行性和实际竣工时的整体美观合理性。
2.3施工与验收阶段质量控制
广东铁塔在施工验收阶段,利用可视化管理,充分利用电子化手段开展质量检查。同时结合风险分级预警机制,确保工程质量风险可控。施工和验收阶段的质量控制注重三个方面的内容。
第一是管理上的控制。制定互联网检查和现场巡检办法,确保管理的严格。针对检查责任人、检查频率、检查标准等制定企业管理办法,防止因人员的管理疏漏导致实际施工问题、安全问题、流程问题等。在质量管理闭环上,要对发现问题的实际施工环节进行整改处理,综合各个环节的问题,制定解决方案和措施。
第二是对于质量风险和问题的反馈。对于工程前期识别的质量风险,要提前制定措施预防,由施工人员发起、监理人员针对不同级别的质量负责人发送风险预警短信,以防大的事件积累,发生严重的问题事故。对于施工阶段的质量问题,及时反馈,限期整改,同时据此严格开展地市和合作单位的考核,防止问题再次发生。
第三是利用标准化工程文档开展工程规范性的管理。制定标准化开工报告、竣工文档、验收证书等,确保不同合作单位统一标准,高效管理。制定验收规范,明确验收标准。在验收时做到资金流向、施工结果检查、环节检查等验收合格,确保每一个施工环节的合理性,在实际的施工结果上严格验证,防止施工质量隐患。对于验收过程中发现的问题,严格制定整改和下次验收计划,提升验收通过率。
三、结语
对于铁塔的工程项目质量控制要做到全流程各阶段影响因素的分析,包括选址、设计、施工、验收等阶段的控制,同时在管理制度上要加强重视,实际操作时对于质量控制要求要完善严格,对内外部人员也要加强管理。只有在各个环节全面严格把关,才能做到铁塔工程的质量保证,通信基础设施的实际应用才有更加长久的经济效益。
摘要：本文主要对铁塔工程全生命周期流程中影响工程质量的因素进行分析,包括选址阶段的工程建设环境、采购阶段的物资材料、设备购置、施工阶段的工艺控制、验收阶段的规范性把控等。并对铁塔工程项目在选址、设计、施工与验收阶段的质量控制措施提出了建议。
关键词：铁塔工程项目,全流程,质量控制,措施
参考文献
[1]江涛.铁塔工程项目决策与设计阶段质量控制[J].科技信息,2011,25:292+309.
[2]黄先勇.输电线路铁塔基础工程混凝土施工质量控制与管理[J].中国高新技术企业,2014,24:161-162.
项目的生命周期是描述项目从开始到结束所经历的各个阶段，最一般的划分是将项目分为 "识别需求、提出解决方案、执行项目、结束项目"四个阶段。实际工作中根据不同领域或不同方法再进行具体的划分。避免了管理者短视行为，避免了提前透支产能、利润等非理性经济人行为；建设项目全生命周期造价成本控制，对于企业与个人来说，有利于经济效益的实现和提高；对于国家来说，其不仅是经济利益的提高途径，同时有助于国民经济、国家经济的增长与发展。
近年来，国际上发达国家对工程投资的要求是事前预控、事中控制，而我国传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算账的后果。由于工程技术人员的技术经济观念和成本控制意识淡薄，使得项目成本控制目标长期难以实现。
因此针对建设工程的全生命周期内的成本管理，必须始终贯穿于建设工程的整个过程。新的项目管理模式对财务人员提出了更高的要求，财务人员应该借此机会好好思考一下财务管理在项目全生命周期考核工作中的定位、价值、目标及职业规划。
财务人员的定位
在全生命周期的项目中，财务人员首先应该定位于资源整合者，企业的资金、业务、人力、物资无不以数字的形式反映在财务之中，财务人员应当充分利用已知的数据资源，致力于实现资源的最佳配置与整合。其次，财务人员应该定位于风险的管理者，企业的风险最终体现在财务报告中，由于天生的职业谨慎、风险敏感，财务人员是最佳的风险管理者。最后，财务人员应该定位与价值的创造者，通过资本运营（PPP业务）、投融资（投资公司）、业绩评价、财务管理、税收筹划、完工审计等间接的为企业优化业务流程、减少损失、提升管理水平、增加价值。
财务工作的价值
一是显示器。好的财务人员首要价值，就是要正确地将项目经营成果显示出来，使经营信息真实、准确、完整、及时呈现给项目经理，让他据此调整经营决策和管理目标。
二是监示器。好的财务人员是企业内部控制制度的忠实执行者与拥护者，财务人员工作准绳就是企业的内部控制体系。
三是预警器。财务人员必须从事后的核算向事前、事中管控的转移，也就是说财务的管理重心必须前移，让项目异常的事情提前预测和反映出来，而不仅仅是事后诸葛亮式的反映。
四是制动器。一个优秀的财务人员一定要告诉经营者未来将会遇到哪些风险和瓶颈，从而让管理者提前进行微调，避免一些错误决策或更大的经济损失。
财务工作在全生命周期项目考核中的目标
全生命周期现金流的收支预算。资金就是项目运营的血液，资金断流将直接导致项目各项目工作无法开展，可以说千钧一发、生死攸关。因此财务人员应当在全生命周期项目中，通过对合同工期进度、结算时点、物资的购销存、人员配置、债务资金、项目运营费用等各项信息资源的整合，做好从进场到竣工决算的现金流收支预算，发现项目执行中有资金不足的阶段，应及时调整预算，并想法设法通过保函、贷款、暂缓结算等方式筹集资金，确保收支平衡。
核算与控制两条线。核算是为财务工作的基础，不再赘述，控制主要体现在目标成本管理工作上，具体的执行过程包括：
前期成本测算：主要包括目标成本的确立及合同量分解、目标成本确定、目标成本分解；目标成本一旦指定，财务人员就要对目标成本进行自上而下的层层分解，并可按多种方案确定在全生命周期中的每个阶段的具体目标成本。
2）动态成本管控
动态成本，即项目实施过程中各个阶段体现的已发生成本和预期发生成本之和；动态成本管理，即在项目招标、合同签订、变更签证、项目结算等成本发生结算，适时反映项目动态成本的构成，及时发现项目实际成本与目标成本的偏离状况，主要包括预警指标、强控指标，当大类或明细成本超过强控指标时，此事该问题合同就必须暂时停止，等待严格审查，通过调整目标成本后，方可继续。
成本回顾：成本回顾是对成本时间的总结和后期审视，企业通过建立成本定期回顾机制，将动态成本与目标成本进行对标，及时发现异常问题。
内部控制与审计。内部控制的权威人士安德瑞·卡德伯里爵士曾说：“公司的失败都是由内部控制失败引起的。”这一点从众多的企业失败案例都得到了验证。无论财务是否是一个单独的部门，财务人员的内部控制作用无人可以弱化，在项目全生命周期考核运营模式下的项目，项目经理的权力、责任、和利益都相对扩大，但我们要审慎的看待这个现象。
首先事无巨细都由项目经理来审批，囿于时间和精力，项目经理最后可能疲于应付，分不清主次，审批“一只笔”变成签字“一只笔”，控制流于形式。其次，如果缺乏相关支撑信息，项目经理无法对收支合理性进行判断，“一只笔”就会失去控制作用。例如，经办人员申请购买某种设备，而领导没有该设备的经济可行性、价格合理性的相关数据，审批就会演变成一种过场。第三，项目经理“一只笔”会造成高度集权，不利于对领导的制约和监督，可能导致腐败。因此，合理的内部控制在全生命周期的项目管理中不可忽略，而谨慎的财务人员天生是内部控制的最好执行者。内部控制的内容主要包括：
健全项目管理制度：企业管理内部控制，在很大程度上取决于规章制度的监管，而监管力度的大小与公司制定的制度有关。企业管理者需要明确各岗位的工作职责和要求，保证工作和管理的顺利实施。
组织机构控制：组织机构的控制包括组织机构的设置、分工的科学性、部门岗位责任制、人员素质的控制。在设置内部机构时，企业管理者既要考虑工作的需要，也应兼顾内部控制的需要，使机构设置既精炼又合理。因此，对企业内部组织结构和职责分工要有整体规划。
预算控制：预算控制是内部控制的重要组成部分，其内容可以涵盖项目经营活动的全过程，包括筹资、采购、生产、销售、投资等诸多方面。所以项目进行预算控制，是为达到既定目标而编制的经营、资本、财务等的年度收支总体计划。
风险防范控制：项目不可避免的会遇到各种风险，因此为防范规避风险，各项目应建立风险评估机制。
财产保全控制：企业的各种财产物资只有经过授权，才可以被接触或处理，以保证资产的安全。
内部控制是项目管理的重要手段。内部控制有效与否，直接关系到一个项目的经营成果。实行有效的内部控制制度，有助于促进项目开展生产，提高经济效益。
财务人员个人的职业规划
过去由于财务人员素质参差不齐，许多财务人员只能被称之为“会计”，尚没有上升的管理的层次，面对项目全生命周期考核的契机，财务人员应当提高自身业务水平和只是架构，坚持职业操守，转变思维方式，培养全局观念，不仅仅从财务角度，更要从经营者的角度思考和处理问题。
财务人员应该由会计向管理会计、金融会计、专业审计等相关专业扩展知识结构，在项目中掌握管理上的主动权，而不是被动的核算成本、提供数据，机械的完成上级交代的各项任务。
以下内容适用于：单身、已婚（我家贷款银行是建设银行）
Ps.我们家是婚前买房现在已婚的情况，基本算是最复杂的情况；
单身人士在资料清单里去掉另一半的部分就好，也不需要财产公证。
婚后买房的朋友们，会少一个公证的流程，其他部分一模一样~~~ 第一次发帖，有问题的欢迎留言，会给大家一一解答哈。。
---------------分割线----------------------商转公，ready，go！！
前期准备：
1、房产证办证三个月（因为三个月后政务中心才会把抵押资料还给银行）
2、公积金余额以及月缴达到你需要的贷款金额，下表就是两个计算公式
夫妻双方单独计算，加在一起就行，公积金官网和银行都只能查个人的，两个人的需要手动加一起（我们申请的时候银行就因为这个坑过我们，我们要贷款70w，说查询之后只能贷款40w，其实这是一方额度，另一方40w+，70w完全没有问题，这是银行阻碍的手段之一，我是公积金官网和人工客服都咨询过，才知道家庭的只能自己加，没有地方会显示这个额度）
a、还款能力计算公式为：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％×12个月×贷款年限。
b、缴存状况计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×借款人公积金缴存时间系数。公积金缴存账户必须为正常缴存账户，且近6个月内补缴的住房公积金不参与公积金贷款额度计算。
其中，6 ≤ 缴存时间 ≤ 12（月），时间系数为0.5；12 ＜ 缴存时间 ≤ 24（月），时间系数为0.8；24 ＜ 缴存时间 ≤ 36（月），时间系数为1；36 ＜ 缴存时间 ≤ 60（月），时间系数1.2；缴存时间>60（月），时间系数为1.5。其中缴存时间是指：从公积金账户开户到申请贷款时，累计汇缴的总月数，不含补缴。
Ps.其他条件：
1、公积金账户开户时间距贷款申请时间满180天；
2、公积金账户状态正常；
3、公积金账户申请贷款前六个月连续正常汇缴，不能断缴；
4、公积金账户余额大于六倍的月汇缴额（例：单位和个人每月汇缴额共计2000元，公积金账户余额就要大于6*2000元）。
5、原商贷银行同意办理商转公。
6、商业贷款已还款满6个月及以上。
------------分割线---------------------开始流程,我会加上时间戳，让大家感受一下整体进度。
1．2018.5.4 一个人 得知5.1公积金中心上调贷款额度，5.4去银行咨询，银行人员很不耐烦直接让我们准备差额再来找她，我们贷款100w，还了1年多，现在要补足28w左右。
2.2018.5.10 一个人 需提前预约贷款经理，预约到这天后，带上钱（没要钱），银行给了资料清单让回去准备（准备资料见下图照片）。
3.2018.5.14 双方 和银行提前约好时间。准备好如上资料之后来到银行，签订一系列合同，等待下一步通知。（如果大家准备的比较充足，最好提前把资料、差额都准备好，节省一周的时间，直接从这里开始走流程）
Ps.小插曲2018.5.19，上午银行电话通知额度不够70w，无法继续办理。我在公积金官网、微信、人工客服多方确认，确定我们额度没有问题，下午电话告知银行他们计算错误，十几分钟后银行回电说额度没有问题，继续办理。
4.2018.5.25 双方 5.21下午银行致电需要提交双方的征信报告与贷款银行卡号的流水，保证里面有足够金额可以补足差额。5.25去市民之家打征信报告，需本人前往。然后在银行一楼打印流水，交给贷款经理。
Ps.我们多嘴问了一句，下次需要准备什么，银行一般就说等我下次通知，估计因为我两一向配合，填资料不出错，都是一次搞定，给她省事，告诉我们下次交质押就行，我们婚前买房共同还款需要公证，幸好问了，反正请假了，下午赶紧去公证处了，公证需要双方身份证、户口本、结婚证、房产证复印件，公证费420。公证办理需要一周的时间，可以周六去总部取，2018.5.25办理，5.31出来的公证书，2018.6.2周六去取。
5.2018.6.5 双方 6.4银行打电话需要我们交抵押资料和公证书，6.5上午去银行拿到一张表格，银行提供地址，去办理抵押，需要双方身份证、户口本、结婚证复印件，抵押房产证给第三方，抵押费用提前准备1400现金，然后当场办理当场出单，拿回执单回银行即可。
6.2018.6.6 收到公积金中心贷款审批通过短信，等待放款。
7.-------一个人 需要去银行结清差额，然后拿回合同。
阅读引语
房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程
第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第20步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第21步：取得建委的“施工计划通知书”。
第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。
第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。
第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。
第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
第二部分：房地产项目前期审批详细流程
一、建筑策划
本部分不赘述。
二、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
准备材料如下：
1、申报人委托书；
2、申报表；
3、立项批复；
4、施工计划；
5、规划意见书；
6、方案审查意见；
7、用地预审意见；
8、环保意见；
9、用地规划许可证；
10、勘察设计中标通知书或等级表；
11、报规证所需全套施工图；
12、档案登记表；
13、人防审查意见；
14、消防审查意见；
15、交通审查意见；
16、其它。
三、用地规划许可证
当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。
提交材料：
1、规划意见书；
2、立项批复；
3、方案审查意见；
4、用地预审意见；
5、环保审查意见；
6、钉桩成果通知单；
7、选址意见通知书；
8、与原土地方签订的安置补偿协议。
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。
申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。
大致原则为：
1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；
2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；
3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；
4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。
八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？ 第一、房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二、行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1、选址定点
此阶段一般办理以下事项：
1)计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3)建委办理投资开发项目建设条件意见书。4)环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5)文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6)规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查及确定规划设计条件
1)人防办进行人防工程建设布局审查。2)国土资源局办理土地预审。3)公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4)规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5)规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、初步设计及施工图审查
1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。5)国土资源局进行用地预审。
6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7)建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8)建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、规划报建图审查
1)公安消防支队进行消防设计审查。2)人防办进行人防设施审查。
3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、施工报建
1)建设单位办理施工报建登记。
2)建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3)建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、商品房预售许可阶段
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三、房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
1)申请书； 2)企业营业执照；
3)用地证明文件或土地使用权证； 4)建设用地规划许可证； 5)建设工程规划许可证； 6)施工许可证； 7)房屋竣工验收资料； 8)房屋测绘成果；
9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题
无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是, 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）
但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。
房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。
3、总平面图审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。
再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。
其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。
审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。
有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！
4、管线综合审查
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。
功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？ 首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。
还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。
供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。
6、消防和人防专项审查
小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。
但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。
噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）
10、施工招投标、监理报建
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。
12、进入销售环节的各项手续
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。
基本上，现在的调控政策分成以下三个方面：
1、减少土地供给，紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。
2、政策走向制约着市场需求
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？
说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”
3、政策性限制房地产产品类型
这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。
前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者”
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
15、关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。
我只说其中的两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。
本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。
（一）进入招标程序具备的条件及准备的资料
1.投资项目管理部门关于建设项目审批、核准或备案文件，即投资项目管理部门关于项目立项（代可行性研究报告）批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件；
2.规划许可证；
3.项目单体回执单（建委工程科办理，以前需携带项目法人单位营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证、建设用地许可、规划许可证等资料复印件进行单体登记后，持单体回执单，方可进入招标投标交易中心进行招标入场登记。目前由于建委信息系统的集成管理，招标人需申请注册招标人信息后，自行根据规划许可证单体信息进行登记，持相关复印件到建委工程科进行核对，具体事宜咨询建委工程科，目前我们没接触过）；
4.《工程款支付承诺书》（房地产项目涉及此项内容）；
5.如非自行招标，即委托代理公司招标，须持招标代理合同（协议书中招标人及招标代理，地址、邮编、账户等信息均须填全，并完整加盖单位公章及法定代表人名章）、招标代理资质证书、营业执照、招标工作授权委托书、招标代理项目负责人（具备建造师注册证书或注册造价工程师等执业资格注册证书，提供代理公司出具的项目负责人任命书及注册证书及身份证正反面复印件，盖公章）、代理人（具体经办人）身份证复印件等资料；
特别提示：根据建委内容文件的要求，小区建设规模大于或等于5万平米项目需到市标办办理相关招标手续，国有企业投资项目也须进入市标办办理！
（二）招标人需提供信息:
1.招标人营业执照、资质证书、组织机构代码证（填写备案表格招标人信息时使用）；
2.根据项目规模，依据现行2009年《北京市建设工程工期定额》确认定额工期，并征求招标人意见确定要求计划工期（如需压缩工期，请查阅“京建发〔2010〕255号”《 关于贯彻执行2009年<北京市建设工程工期定额>和2009年<北京市房屋修缮工程工期定额>有关问题的通知》），排除招标周期所用时间，设定计划开竣工日期（招标入场登记建委102室时需输入工期，总工期天数以交易中心生成的工期为准，资格预审文件或招标文件中的工期均须以此为准，便于后期施工合同备案）。
3.招标范围
4.设计图纸（先提供一套，随后提供与投标人数量相同的图纸。）
（三）招标入场登记（区建委102室）
（1）对于具备招标前置条件的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：
1）投资项目管理部门关于建设项目审批、核准或备案文件，即投资项目管理部门关于项目立项（代可行性研究报告）批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件； 2）规划许可证；
3）项目单体回执单。
4）（区标办入场登记时使用）招标人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、联系人、联系电话，复印件即可。
（2）对于不具备招标前置条件，即提前进入招标程序的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：
1）提前进入招标程序的书面报告（附有关领导批示意见）；
2）投资项目管理部门关于建设项目审批、核准或备案文件，即投资项目管理部门关于项目立项（代可行性研究报告）批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件（见提前进入招标程序的书面报告，如有时应提交）；
3）规划意见书（见提前进入招标程序的书面报告，如有时应提交）。 4）（区标办入场登记时使用）招标人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、联系人、联系电话，复印件即可。
（3）对于施工总承包监理招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料： 1）投资项目管理部门关于建设项目审批、核准或备案文件，即投资项目管理部门关于项目立项（代可行性研究报告）批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件；
2）规划许可证或规划意见书（区建委要求必须为规划许可证，如不具备按上述
（2）提前进入招标程序准备资料）。
特别提示：依据关于印发《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工合同管理办法（试行）》的通知{京建法〔2008〕138号}第二章 合同的订立“实行招标投标的工程，发包人应当与招标人相一致，承包人应当与中标人相一致。”
建设单位在办理立项、规划等审批手续时要明确项目法人，避免以后手续办理过程中出现问题。
（四）招标备案表的使用（以下表格仅限于郊区备案使用，市标办执行“一站
式”对应表格，与此不同）
1.表1-2《委托招标登记表》
1)经过项目审批部门核准委托招标的项目，应提交委托招标核准文件及委托招标代理协议。
2)无需经过项目审批或项目审批部门只审批立项不核准招标组织形式的项目，应提交委托招标代理协议。
3)受理时加盖 “委托招标登记”章。
2.表2《招标方式登记表》
1)经过项目审批部门核准招标方式的项目，应提交招标方式核准文件。
2)无需经过项目审批或项目审批部门只审批立项不核准招标方式的项目，应根据投资来源、关于招标方式的审批材料进行登记。
3)受理时加盖“招标方式登记”章。
3.邀请招标登记单
1)依据立项文件核准的招标方式进行，邀请招标时适用此表，须同时准备投标邀请书、受邀投标人营业执照、资质证书、安全生产许可证（施工企业适用）、组织机构代码证、拟派项目经理资格（建造师，建筑工程专业，根据项目规模确定建造师等级（建市[2007]171号）《注册建造师执业工程规模标准》），上述资料一式三份，招标人一份、招标办一份、招标代理一份；
4.招标公告发布单（施工）（公开招标适用，根据项目概况及规模确定投标人资质、项目经理等信息）
5.招标公告发布单（监理）（公开招标适用，根据项目概况及规模确定投标人资质等信息）
6.表3-1资格预审文件备案表
（公开招标、资格预审适用。）编制资格预审文件，并到标办办理备案手续，方可向按时报名的投标申请人发出，需确定评标委员会的组成，是否有招标人代表。
7.表3-3（A）资格预审评审专家抽取申请表
资格预审评审专家抽取使用，目前区标办此表为形式表格，真正抽取专家需去区发改委重大项目稽查办办理抽取专家的相关事宜（所持资料为招标代理合同、招标代理营业执照、资质证书、授权委托书及经办人身份证复印件、立项文件、《北京市评标专家库专家抽取登记表》北京市招投标信息平台可下载）。8.表3-2招标人拟派资格预审评审代表资格条件登记表
说明：招标人拟派评标代表时使用，并附相关证明资料。
9.表3-5《招标资格预审结果登记表》
1)采取资格预审的，应提交投标资格预审报告。
2)公开招标的，应提交加盖招标人公章的投标报名表。
3)受理时加盖“资格预审登记”章。
10.表4《招标文件备案表》
1)应提交招标文件和经投标监管盖章的“表3-5”。
2)备案时加盖“招标文件备案”章。
11.表8北京市建设工程评标专家抽取申请表
说明：评标阶段专家抽取使用，目前区标办此表为形式表格，真正抽取专家需去区发改委重大项目稽查办办理抽取专家的相关事宜（所持资料为招标代理合同、招标代理营业执照、资质证书、授权委托书及经办人身份证复印件、立项文件、《北京市评标专家库专家抽取登记表》北京市招投标信息平台可下载）。
12.表9招标人拟派评标代表资格条件登记表
说明：招标人拟派评标代表时填写，并附相关证明资料。
13.表5《招投标情况书面报告》
1)应提交书面报告附件的全部内容。
2)提交附件内容与以往提交内容重复的，不再提交。
3)受理时时加盖“招标结果受理”章。
14.表6-
1、6-
2、6-3《中标通知书》
1)注明中标单位全称、中标价格。
2)注明签定合同的时限。
3)受理时加盖“招标结果受理”章。
15.表7合同类表
1)合同签定备案表要注明合同范围和价款。
2)合同变更备案表要注明原因，并附变更协议。
3)合同解除备案表要注明原因，并附解除协议。
4)备案时加盖相应的备案章。
（五）特别注意：依据《关于工程建设保证担保的若干规定》{京建法[2006]938号}的规定，具体如下，办理备案时需特别注意
“第四条：房地产开发项目应当实行工程款支付保证担保、承包履约保证担保、劳务分包付款保证担保和劳务分包履约保证担保。
第四十一条 实行工程建设保证担保的，发包人和承包人应当在工程承包合同中约定，将工程款支付保证担保和承包履约保证担保的保函原件交由市或区县招标
投标监管部门保管；
第四十二条保函原件应当在合同备案时一并送交市或区县招标投标监管部门。市或区县招标投标监管部门出具加盖“原件收讫”证明印章的保函复印件1份，保函复印件由该保函的债权人保存。”
第四十七条房地产开发项目发包人和承包人、劳务发包人和分包人不依照本规定实行保证担保的，市或区县招标投标监管部门应当要求其改正，仍不改正的不予办理合同备案，并作为不良行为记录记入北京市建设行业信用信息系统。
关于印发《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法》的通知{京建法〔2008〕134号}第四条 房地产开发项目的工程款支付保证担保和承包履约保证担保应当办理赋予强制执行效力公证。
一、建设工程项目决策阶段造价管理
在建设工程项目投资决策阶段, 项目的各项技术经济决策对建设工程造价以及工程项目建成投入使用后的经济效益及全社会成本有着决定性的影响, 所以项目投资决策阶段是建设工程造价控制的重要阶段。
(一) 进行多方案的技术经济比较, 进行可行性研究, 择优确定最佳建设方案
要进行项目投资决策就必须择优选择最佳方案。首先, 其规模应合理。如果规模过小, 资源就得不到有效配置, 单位产品成本较高, 经济效益低下;规模过大, 超过了项目产品市场的需求量, 则会导致开工不足, 产品积压或降价销售, 项目经济效益也会下降。其次, 建设标准水平应从我国目前的经济发展水平出发并考虑具有一定的前瞻性, 根据不同地区、不同规模、不同等级以及不同功能等合理确定。再次, 我们还要考虑建设地区及建设地点、地质环境及交通运输的选择。不仅要符合国家建设布局总体规划和地方规划, 而且要靠近材料、原料、燃料的供应地和消费地, 同时还要考虑聚集规模适当的原则。最后是生产工艺、设备及设施的选型, 这些设备、设施既要先进适用, 又要经济合理、维护方便, 以达到降低全过程造价的目的。
(二) 建立科学决策体系, 合理确定投资估算, 客观、认真地作好项目可行性研究报告
建立科学的决策体系, 明确决策责任制, 建立各领域专业专家参与决策机制, 有效发挥领导决策, 专家评审、群众参与职能, 减少决策失误, 认真如实地编制高质量的估算指标, 是抓好投资估算这个龙头的关键。认真地作好项目经济评价是项目可行性研究和评估的核心内容, 其目的在于最大限度地提高投资综合效益。
二、建设工程项目设计阶段造价管理
设计阶段是工程造价控制的龙头。依据批准的可行性研究报告进行初步设计, 依据批准的初步设计进行技术设计或施工图设计。设计是把技术与经济有机结合在一起的过程, 它是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排, 也是对工程建设进行规划的过程。设计方案直接影响项目建设成本。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高社会综合效益。有效控制工程造价要求严密、全面的施工设计图。如设计中建筑与结构方案选择, 建筑材料的选用, 性能、功能标准的确定等设计内容对建设项目成本均有直接影响。不同建设阶段对建设项目投资程度的影响亦不同, 而其中影响最大的阶段是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%～95%;在技术设计阶段, 影响项目投资的可能性为35%～75%;在施工图设计阶段, 影响项目投资的可能性为6%～35%。由此可见, 设计对整个工程建设至关重要。设计质量间接地影响工程建设成本, 设计质量一直以来均是引起工程质量事故的主要原因, 其中设计质量问题往往会引起工程停工、返工、变更、索赔, 甚至造成质量和安全事故, 从而引起成本费用的极大浪费和造价失控。工程设计不合理, 影响工程建设项目使用阶段的经常性费用, 如增大能源消耗, 使用维护成本等, 合理的设计可使建设项目的全生命周期费用最低。
由于各种原因, 笔者发现目前部分工程设计常存在设计粗糙的现象, 内部审核机制未能有效运行, 现场调查工作不实, 按施工图施工时变更较多;如某一通航河道的桥梁工程, 设计按全支架法进行上部结构设计, 未能考虑施工中的通航要求, 在主墩施工后不得不改变上部结构型式, 引起了工程工期和费用索赔。设计人员对工程经济的相关知识所知不多, 设计时只考虑技术设计需要而忽视工程造价, 没有充分考虑及掌握技术与经济相结合的手段。
三、建设工程项目招标阶段的造价管理
工程建设管理者要进一步完善招标与投标制度, 使那些构思新颖、价格合理的方案入选。而招、投标是市场供需双方博弈过程, 由于我国建筑市场处于初级阶段, 投资人面临的潜在合作者良莠不齐, 真假难辩, 如果不幸选择的承包商素质低下, 投资人不但要付出超常的管理精力, 并且要承受巨大的投资风险, 对一某些地区的投资项目工程, 要求采用最低价中标, 承包人为了谋取中标, 甚至低于成本 (如:某一道路工程投标价占最高限价的58%, 低于其它投标价的平均20%以上) , 某些投标人以超常的低价谋取工程项目, 其工程建设的施工阶段成本可能减少, 当其实际建成后在合理使用年限内的周期成本, 令人难以预测。
四、建设工程项目施工实施阶段造价管理
建设工程项目的投资主要发生在施工阶段, 这一阶段, 工程项目设计意图最终实现并形成实体, 施工成本包括人工、材料、设备、管理以及各种税费等费用。在这一阶段中节约投资的可能性已经很小, 但浪费投资的可能性却很大, 因而仍然要对投资控制给予足够的重视。投资人仅仅靠控制工程款的支付无法单独保证施工阶段造价控制, 应从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施控制投资。
(一) 组织措施
1) 落实投资控制的人员、任务分工和职能分工。
2) 编制施工阶段投资控制的工作计划和详细的工作流程图。
(二) 经济措施
1) 编制资金使用计划, 确定、分解投资控制目标。
2) 及时工程计量。
3) 复核工程付款账单, 签发付款证书。
4) 在施工过程中进行投资跟踪控制, 定期地进行投资实际支出值与计划目标值的比较;发现偏差, 分析产生偏差的原因, 及时采取纠偏措施。
5) 对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测。
(三) 技术措施
1) 对设计变更进行技术经济比较, 严格控制设计变更。
2) 继续寻找通过改进设计挖潜并节约投资的可能性。
3) 对施工方案进行技术经济分析, 加强施工工艺、材料选样、施工质量管理。
(四) 合同措施
1) 做好工程施工记录, 保存各种文件图纸, 特别是注有实际施工变更情况的图纸, 注意积累素材, 为正确处理可能发生的索赔提供依据。
2) 注意合同的修改与补充。施工阶段工程量的计量和设计变更十分重要。计量是控制项目投资支出的关键环节, 也是约束承包商履行合同义务的手段。工程量清单计价招标方式的清单工程量是投标报价的共同依据, 实际支付必须按规范要求对已完成的工程进行计量, 并以此作为向承包商支付工程进度款的凭证。
工程实施过程中应严格履行变更程序及时办理签证变更手续, 减少索赔事件的发生。
五、竣工结算阶段的工程造价管理
竣工结算是整个工程造价管理的最后一环, 目前政府工程大量采用跟踪审计, 各地区也制定了相关政策控制造价。竣工结算反映工程的实际造价, 也反映工程各方对造价管理的能力。及时办好工程竣工结算必须收集、整理各种资料, 包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料、招投标文件、政策性文件、价格信息、施工合同等, 同时也必须注意其有效性。
为做好竣工结算工作, 我们应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度, 定期跟踪检查、监督管理, 加强业务人员的素质教育, 减少工程量清单中的差错率, 并杜绝违法违规行为;坚持工地现场核对, 严格审查工程量计算是否准确, 材料调价是否有依据等, 以确保工程造价结算真实、合理。
六、使用阶段与报废回收阶段的成本管理
使用阶段与报废回收的成本是用户使用工程项目时, 需支付的人力、能源消耗以及维修保养等的费用, 由于延续期长, 其在全生命周期总成本中所占比重较大, 较好的建设工程项目能有效地减少经常性未来成本。工程回收报废成本是项目报废处理和再生的费用, 使用不同方法会产生不同程度的成本, 而且不同回收报废方法将对环境和社会产生不同的影响, 其工程项目全生命周期成本才是工程项目的造价管理的最终社会成本。
实行建设工程项目全生命造价管理对我国工程建设有着重要的意义, 为了加强工程全过程造价管理控制工作, 笔者结合自身实际提出如下几点建议:
1) 加强投资决策阶段工程造价的控制。强制要求对建设工程项目进行投资决策阶段的工程造价研究和论证, 从而做出合理优化的选择。
2) 推广标准设计。国内外经验表明, 标准设计可以节约设计费用、加快图纸设计速度节约建设费用。如:采用标准构件的建筑工程可降低造价10%～15%, 且这种构件亦可重复使用。
3) 结合现行《建设工程工程量清单计价规范》执行, 不断完善各行业的工程量清单计价办法, 统一工程量计算规则和计量单位, 满足建设工程在招投标中工作的需要。
4) 发挥专业执业人员的作用。专业执业人员需在初步成本咨询、设计方案优化、招投标、合同文件的制订及实施过程成本控制等方面提供广泛服务。
5) 注重建设工程项目全生命周期成本跟踪, 为社会成本最低提供依据, 并实现建设工程项目全生命周期成本的持续改进。
摘要：目前, 如何进行建设项目全生命周期成本控制是各相关企业和政府投资部门特别关注的重点。造价管理部门应当在各个阶段对建设工程项目造价进行有效的控制, 才可以实现预期的目标。
关键词：建设工程,全生命周期,成本控制
参考文献
【关键词】基建工程；项目；流程；管理；注意事项
一、基建工程项目设计阶段管理的注意事项
（一）挑选推行基建施工的精英团队 基建工程施工是个创新的事务，因而推行项目施工对公司来说，必定是一项改革，而公司的改革，稍有迟疑，就会被打折扣，永远达不成目标，改革对任何公司都是一件重大的事。改革初期最需要对基建工程施工有先知先觉的员工，针对公司施工所制定的阶段性目标，确信不移勇往直前，务必达成目标。因此，重要的施工组成员，一定要精挑细选，他们必须是推行基建工程施工的精英团队。
（二）建立支持组织 国内施工企业的组织，都采用功能性的专业分工性组织，每个部门负责某个专业，如结构部、基础工程部；或者负责某种工程，如港湾工程部、道路工程部。这些部门为了推行合理施工，除了原有的部门内部组织之外，还必须进行稍微的变动调整，也即建立基建施工的支持组织。这虽然不会引发组织再造，但是关于组织的任何变动，公司都不可轻忽，必须谨慎行事。
（三）建立执行基建施工的标准作业程序 把基建施工当成公司最新增的一项业务，必须先建立一套标准作业程序（简称SOP），导员工要如何使用。SOP写得越简单明白，执行者不须花费太多时间，就能轻易上手，顺利推行基建施工。
（四）建立基建施工的数据库 基建施工是一种重要的施工，公司必须累积改善基建施工的经验，成为公司宝贵的智慧财产。基建施工的数据库中，除了公司本身经验的累积之外，还可以收集各式各样的创新工法，提供执行基建施工的时候选择采用。
二、基建工程项目投标阶段管理的注意事项
（一）召集主要成员成立项目组织 施工企业的业务来源主要是业主的采购项目，若业主是政府机关，则必须受采购法的约束，通过公开招标或限制性招标的方式办理。施工企业通过参与投标，得标后取得工程施工的资格，然后签约，开始进行工程的可行性研究、规划、基本设计或细节设计的服务。在公司决定参加投标后，就必须召集主要成员，成立项目组织，这是个小型的项目组织，只有少数的主要成员参加，当然包括具有基建施工专业的成员，任务是撰写服务建议书，投标并且得标。
（二）制定项目基建施工的目标 基建施工公司应利用自身优势，在该阶段发挥基建施工的技术，在服务建议书，利用基建施工专业人员，向业主宣传公司基建施工实施的成果，并预先制定项目基建施工的目标，向业主承诺得标后，将如何实施基建施工，会带来哪些利益，让公司基建施工的专业技术成为市场区隔得标的利器。
（三）撰写项目服务建议书 根据相关投标规定，撰写项目服务建议书（proposal），内容通常包括对工程项目内容的了解、打算如何完成项目、项目组织人员介绍等。最常见的情形是，各施工企业为了急于表现，希望能得标抢到业务，在撰写服务建议书阶段，就提出规划或设计的主要构想，把服务工作的主要部份提前呈现，获取评审委员的青睐，寄望得到最高分或最高名次。
（四）投标 工程施工企业通过参与投标来争取业务，若得标则正式成立项目组织，替业主规划或设计工程项目。
三、基建工程项目施工阶段管理的注意事项
（一）确认项目的障碍及困难点 项目基建施工也会面对许多障碍及困难点，必须事先找出来加以解决。目前很多施工企业不习惯于事先承认会有障碍或困难点，为了改善这种不足，可参考美国建设研究院的基建施工研究，其中有许多项目推行基建施工的障碍表，可以做为参考。
（二）强化施工成本管理 施工成本控制就是在保证工期和质量满足要求的前提下，采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施，把成本控制在计划范围内，随时揭示并及时反馈，且进一步采取措施，消除施工中的损失浪费现象，寻求最大程度的成本节约。成本控制贯穿于施工全过程，是企业全面成本管理的重要环节。
（三）保障施工进度的有效开展 施工方进度管理的任務是依据施工任务委托合同对施工进度的要求控制施工工作进度。施工进度的检查与进度计划的实施是并行的。施工进度管理主要是通过进度计划的检查进行的，把实际的进度和计划的进度进行比较，找出偏差，并对产生偏差的因素和影响工程目标的程度进行分析与评估，以及组织、指导、协调、监督监理单位、承包商及相关单位，及时采取有效措施调整工程进度计划。
四、基建工程项目执行阶段管理的注意事项
（一）执行基建施工计划 项目开始进行后，即应依照基建施工计划，在适当的时机，投入施工的专业人员，依照预定的执行程序，执行基建施工计划的所有作业。在设计期间，各类专业工程师，依基建施工检核表，逐项建构项目基建施工的完整性，使项目的基建施工维持良好的状态，不致有基建施工的缺失。而不是等设计成果都完成了，才依据基建施工检核表，逐项检核，遇有缺失才思改进，增加重做的机会。
（二）监测、评估执行基建施工计划的效益 在项目设计成果产出的期间，利用项目基建施工检核表，逐项改进项目基建施工的同时，必须逐项评估，因为执行基建施工计划，带来的各种效益，包括：缩短的工期、节省的成本、减少重做。至于执行项目基建施工计划，所花费的成本，在成本管理计划中，很容易就可以分离计算出来，然后计算出益本比。
（三）执行基建施工计划过程文件化 跟所有的项目管理计划一样，执行基建施工计划也必须留存纪录，定期分析、评估执行绩效，不断地改进缺失。最后做整体评估，分析出优缺点，建档文件化。
五、基建工程项目反馈阶段管理的注意事项
（一）评估公司基建施工计划的有效性 公司的基建施工计划，尤其是在建立的初期，大都是间接引用从外部获得的资料，有部分甚至是想象出来的，并非全来自真实经验累积的知识。通过项目实际的演练，产生的有效性，与原先的猜测，当然会有相当程度的差距。但是不可否认，公司的基建施工计划，在项目初期，的确提供了项目一个依据。如今项目完成了，应将执行的心得反馈公司，项目的基建施工工程师，评估公司基建施工计划的有效性，提出应该或值得改进的地方，对改善或充实公司的基建施工计划，有很大的帮助。
（二）修正基建施工组织 公司的基建施工支持组织及项目的基建施工组织，经过项目执行的实际演练，应检讨其缺失，提出改进的建议，使下一个项目的基建施工作业，在公司内的运作，能更为顺畅。
（三）修正基建施工的标准作业程序 与修正组织一样，公司的标准作业程序（SOP），经过项目执行的实际演练，也应检讨其缺失，提出改进的建议，使下一个项目，依据公司的标准作业程序，执行基建施工的各项作业时，能更为顺利。
（四）更新公司基建施工的历史数据库 这是项目对公司的最佳反馈，将项目文件化的各项基建施工纪录，整体基建施工的执行分析、归纳及绩效评估，当然包括“公司基建施工检核表模板”，都应加以更新，使公司的历史数据库，能跟得上甚至超越外部市场快速的改变。否则，若真的成为无用的历史资料，公司就会丧失竞争力。
参考文献
[1]田秀清.电力基建设备文件的程序化和精细化管理[J].山西科技，2013（02）
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