房贷单位证明（通用14篇）
关键词：单位证明,类别归属,证据效力
高法解释第一百一十五条规定:“单位向人民法院提出的证明材料, 应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章, 并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料, 可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时, 可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实, 或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的, 该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。该条规定了单位证明的法律形式、认定效力及相应的法律后果, 依照该规定单位出具的相关证明是可以作为证据来使用的, 那么我们应该将其视为哪一类证据, 亦或能否考虑将其作为一种独立证据, 其效力又如何, 本文将进行分析和探讨。
一、单位证明的概念及特征
“单位”并非是一个严格的法律术语, 仅是在我国特定的历史条件下形成的一个习惯用语。它原本的含义是计量事物标准量的名称, 后来被人们用来指称机关法人或其他组织, 是一个和“公民”相对的概念[1]。对于什么是“单位证明”可以这样表述:单位证明是指以法人或其他组织的名义出具的用以证明待证事实的书面证明材料。诉讼中常见的单位证明有:村委会对本村村民做出的家庭贫困的证明;医院的诊断证明、医疗费证明;用来证明劳动关系的工资卡、用人单位的考勤记录等。单位证明的特征一般为:第一, 单位证明是以法人或其他组织的名义出具, 并由其负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章, 并加盖单位印章;第二, 单位证明的内容能够反映案件的某些事实;第三, 单位证明多以书面的形式存在;第四, 单位证明是向人民法院出具的, 并需要经过司法人员的调查核实。
二、单位证明的类别归属
高法解释第一百一五条规定, 单位证明只要符合法律规定可以作为证据使用, 但它易于与书证和证人证言相混淆, 可能被认为是书证或证人证言。那么, 它到底属于哪一类证据呢?对于这一问题, 理论界和实务界主要存在以下观点:
第一, 单位证明与书证。关于单位证明与书证之间主要存在完全相反的两种观点:一种观点认为单位证明即书证。因为两者都可以表现为书面材料, 单位证明的书面形式很容易被认为是书证的形式之一。另一种观点则认为单位证明不属于书证。因为, 书证在诉讼开始以前就已经形成, 而非针对诉讼活动或应诉的需要即时制作的。单位证明却往往是在诉讼开始后, 有关部门应诉讼的需要或针对诉讼活动即时制作的, 从而认定其不属于书证的范围。此外, 部分符合书证条件的证明材料是由单位持有和提供的, 但其所以为证据与单位本身的属性无关。证据是来源于案件发生之前或发生过程中遗留下来的物体和痕迹, 它客观的记载案件发生之前和案件发生过程中的权利义务关系, 并不反映单位的作证能力[2]。
笔者赞同第二种观点, 认为单位证明不属于书证。主要理由除了上述两点原因之外, 还有:书证是指用文字、符号或图画所表达的思想内容来证明案件事实, 并需要一定的物质载体来呈现出来的证据。书证一经形成, 其思想内容就是客观存在的, 不会带有主观性和随意性。而单位证明往往会受单位负责人案后主观意志的影响, 虽然一般是以书面形式做出的证明材料, 但其与书证有本质的不同。因此, 单位证明不属于书证。
第二, 单位证明与证人证言。有一部分学者认为“单位”作为法定的拟制主体可以出庭作证, 即把单位证明归类于证人证言。还有一部分学者否定这一观点, 主要理由有:首先, 证人必须是能够对案件事实进行感知且耳闻目睹案件发生的全部或部分过程的人, 这就要求证人应具备感知能力、思维活动能力和语言表达能力, 否则便不具有证人资格。而单位只是法律上的一种拟制主体, 不具有自然人所具有的能力, 更不能形成所谓“单位”本身对案件的印象和感受[3]。”其次, 司法机关难以追究“单位证明”制作者的伪证责任。法律要求证人应如实作证, 如有意作伪证, 应承担作伪证的法律责任, 构成犯罪的, 应承担相应的刑事责任。然而实践中, 由于单位所做的证明没有统一的标准形式, 司法机关很难找出单位作伪证的具体证据, 最后也就不了了之了[4]。
笔者也认为不能把单位证明归类于证人证言, 除了上述理由外, 高法解释一百一十五条也没有肯定“单位”作证的主体资格, 而是从反面说明之前的规定是不符合证人证言的基本格式要求。
第三, 单位证明应当是一种独立的证据种类。单位证明既非书证, 也非证人证言, 与其他法定的证据更无相同之处。在司法实践中, 单位证明材料却被广泛的使用, 现行的法律也没有规定单位证明的统一适用标准, 这就导致单位证明材料往往会被滥用, 因此, 进一步规范单位证明的适用是非常有必要的。所以, 笔者提倡把单位证明添加为法定的证据。主要的法律依据是《刑事诉讼法》第四十八条“证明案件真实情况的一切事实, 都是证据”可见, 单位证明属于一种证据。同时, 它在诉讼中所发挥的独特作用, 是其他证据不能替代的。比如, 涉及到人的自然状况的有关人的姓名、出生年月等方面的证据, 只能由公安机关户籍管理部门以单位名义出具, 而以个人名义出具则是不合适的[5]。
三、单位证明的证据效力
证据效力是指证据在证明中所起的和可能起到的作用, 它包含证明能力和证据力两个方面。单位证明也具有其作为一种独立的证据种类的效力, 表现为:
第一, 单位证明的证据能力。证据能力, 是指证据材料成为诉讼中的证据所具备的条件, 以及法律对证据材料成为诉讼中的证据在资格上的要求[6]。我国法律规定的诉讼证据的基本特征是合法性、客观性、关联性, 单位证明的证明能力就是单位具备了这三性, 就具有了证据资格。首先, 单位证明的合法性是指单位证明的形式、收集程序和主体都要符合法律的规定, 高法解释的规定使其符合了这项要求。其次, 单位证明的客观性是指单位证明是客观存在的, 而不是人们主观臆造的。单位证明是以单位的名义出具, 且加盖了单位印章, 其内容往往是以一定的文书、档案、工作记录为依据, 这样就使其反映案件事实真相的程度较高, 故其符合客观性的原则。最后, 单位证明的关联性是指单位证明作为证据材料时与待证事实有内在联系, 能够证明案件情况的一部分或全部。司法实践中, 司法人员为了查清案件事实调查收集的单位证明材料和当事人提供的单位证明材料, 都会与待证事实有着千丝万缕的联系, 而且这种联系是客观的, 是不以人的主观意志为转移的。
第二, 单位证明的证明力。证明力是指事实的反映所含有的证明价值, 即作为证据的事实被反映出来以后, 能在诉讼中发挥的证明作用[7]。对单位证明的证明力可以从其与待证事项关联程度大小和可靠性两方面来考察。首先, 单位证明的关联程度, 关联性是指证据与其所涉事实具有一定的联系并对证明事实有实际意义。单位证明材料对待证事实关联性程度越高, 则其在诉讼过程中的证明作用也就越大。其次, 单位证明的可靠性, 可靠性是指单位证明内容上的真实性, 它是单位证明的内在质的特征, 单位证明与所要反映的事实是一致的。要确保单位证明内容的真实性, 最重要的就是要保证其来源的可靠, 即单位证明材料的生成是基于单位职务的客观安排, 如会议记录、查勤记录、工作记录等。
四、单位证明的司法运用及完善建议
单位证明不同于其他传统证据, 在取证的程序、方法与和审查判断方面也与传统的证据不同。
第一, 单位证明的收集。单位证明与其他的传统证据有许多不同之处, 包括其收集程序。由于单位证明并没有一个统一的法律标准, 在司法实践中运用也比较混乱。直到高法解释的出台, 才明确规定了单位证明制作、收集方面的程序, 即单位证明需要有单位负责人或制作证明材料的人员签名或盖章, 然后经过司法人员的调查核实才可能被法庭采纳, 否则, 该证据材料将不能作为证明案件事实的依据。
第二, 单位证明的审查。根据高法解释第一百一十五条规定, 对单位证明的审查是由有关司法人员对其进行调查核实, 必要时由制作证明材料的人员出庭作证, 该证明材料才可以作为证据使用。但是, 该解释对于违反此项规定的法律后果仅仅是“该证明材料不得作为认定案件事实的依据”, 即举证不能。不难看出, 该举证不能的证明责任是由举证一方来承担的, 单位如果不想出证明材料, 不用担心作伪证将要承担法律责任, 而完全可以以拒绝司法机关调查核实、拒绝出庭作证的方式来规避这一义务, 而且也不会承担法律责任。因为, 结果无非就是举证方承担举证不能的法律责任, 这也跟单位没什么关系, 反而有可能会对其有益。因此, 笔者建议将该司法解释法律后果改为“被举证方和单位共同承担相应的法律责任”, 以更好地保护举证一方的合法权益。
第三, 建议将单位证明作为法定证据种类中的第九种证据。由于单位证明并没有统一的法律标准, 司法实践中的往常做法都是把单位证明归入书证、证人证言当中, 在适用上显得非常混乱。前文已经详细阐释单位证明既不同于书证, 也不同于证人证言, 而且, 高法解释第一百一十五条又规定了单位证明的法律形式、审查程序和法律后果, 因此有必要将单位证明列为一种独立的证据种类, 以更好的发挥其在诉讼中的证明价值。
五、结语
综上所述, 单位证明有许多不同于传统的法定证据特征和价值。虽然高法解释第一百一五条规定了单位证明的形式、调查核实程序以及看似有效的法律后果。但是, 并没有规定单位证明是一个什么样的证据, 这样在司法实践中就很难准确判断其证明力, 导致司法运用复杂化。把单位证明规定为一种独立的证据, 以明确它的证明力大小的评价标准、完善其法律保障措施, 使其发挥还原案件事实, 解决诉讼当事人之间纠纷的一般功能, 对人民法院实现和谐司法和公平正义的目标起到强有力的推动作用。
参考文献
[1]余健.论行政处罚中单位证明的证据效力[J].佳木斯教育学院学报, 2014.
[2]李国光.最高人民法院关于<民事诉讼证据的若干规定>的理解与适用[M].北京:中国法制出版社, 2002.
[3]张金明.单位出具证明材料的证据形式探讨[J].南京农业大学学报 (社会科学版) , 2007.
[4]李传军, 刘蕾, 宿秀兰.民事诉讼中“单位证明”的证据效力探析[J].山东审判, 2011.
[5]金恺.单位证明是一种特殊的证据种类[J].检查实践, 2005.
[6]杨连峰.中国刑事诉讼法学[M].湖北:武汉大学出版社, 1995.
新公布的婚姻登记条例，从便民的角度对离婚有哪些新的规定我们要离婚是否还必须经单位调解、把关、开介绍信离婚证一般要多长时间才能办下来？
来雯
来雯朋友：
兹有我单位员工_____，性别_____，身份证号____________________，用工性质为__________，职务__________，已在我单位工作_____年，该员工收入为__________/月。
以上内容属实！
特此证明！
单位地址：____________________
联系人：____________________
联系电话：____________________
个人收入证明
兹证明XXX为我公司正式员工，XXX从XX年XX月XX日起在本公司任职，现任职于XX部XX岗位，该职位系固定职位，本年收入为
元（大写：）。
本单位谨此承诺上述证明是正确的、真实的，如因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，本单位保证承担赔偿等一切法律责任。
特此证明。
（公司全称）201X年XX月XX日
单位名称：
10月19日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称,此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。央行上海总部要求,各家银行应防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对房贷首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。同时,会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度,合理调整资产结构,积极支持实体经济,努力推进供给侧结构性改革,把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。
点评
业内人士分析,此前部分大中城市房价上涨过快,投资、投机客户大量进场,资金不断涌入。因此,目前有必要采取各类金融手段遏制房价上涨过快,这有利于银行将更多资源投向实体经济部门。
住房保险”，是一种保证保险。银行规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。其基本操作模式为：购房业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷险，银行凭着房屋抵押借款合同和房资险保单等给予贷款。
确有霸王习气
央行于1998年出台的《个人住房贷款管理办法》第25条明确规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托借款人代办有关保险手续。”正因为房贷险曾经的强制性，在实践中诟病多多。2004年8月底，在中国消费者协会公布的银行业6大霸王条款中，与房资险相关的就占了两条，看来房贷险的确到了让人忍无可忍的地步。
霸气之一：全额缴费保部分
2005年初，北京的汤女士在南二环买了一套总价80万元的商品房，首付4成，申请了20年48万元贷款。在银行办理贷款手续时，她被告知要购买房贷险。汤女士在缴纳保险费时发现，虽然自己只向银行贷款48万元，但房贷险的保险金额却按商品房总价80万元计算，那32万元明明是自己已经交给开发商的，根本与银行无关，却还要不明不白地为其缴保费。
霸气之二：保费超额计算
细心的汤女士还思考了一个问题：贷款20年中，随着贷款的逐月缴还，贷款额本息也逐月递减。从理论上说，银行承担的风险也逐月递减，所以保险费也应呈同比变化，但目前的房贷险保费却是20年(240期)每月均等，这不是相当于变相多收了保费吗?仔细计算一下，这笔多收的保费多达1倍还要多。
霸气之三：保险之外已有抵押
朋友听说汤女士在为房贷险的事伤神，不禁间她“向银行贷款时不就将房产抵押给银行了吗，怎么还要再买保险?”一语点醒梦中人，汤女士回过神来，银行一手抵押借款人的房产，另一手要求借款人上保险，业主埋单却是银行受益，是不是太“黑”点?
以上这几方面显然是银行和保险公司利用强势地位强迫消费者埋单的行为，而恰恰是这几点，构成了房贷险的几大硬伤，北京工商大学保险系主任王绪瑾如是说。
取舍还需慎重
房贷险“新政”对于借款人来说可渭福音，房贷险的“恶名”也有望得到重新认识。而银行取消强制房贷险，是不是说以后买房时可以不再在这方面花费银两了呢?对于已经投保过房贷险的业主来说，既然是保证保险，那么当提前偿还银行的全部贷款后，就可到保险公司按月退还提前缴纳的保费，所以借款人纷纷想要提前还贷退保。
其实，保不保、退不退，借款人还需要慎重考虑。房贷险一股包括房壳险和还贷保证保险，其保险责任包括抵押房屋在遭受保险合同约定的保险事故时，比如抵押物受损、灭失等，由保险公司支付保险金给银行；另外因借款人死亡、失踪、伤残等情况失去还款能力时，由保险人代替借款人承担全部或部分还贷责任。保险业内人士建议，即使房贷险取消强制性，也不要轻易舍弃，在家庭理财上，房贷险仍是一个好帮手。
转嫁房损风险
有的楼房带有底商，而店铺发生火灾的可能性会比普通住宅高，如果真有万一发生，难免不被牵连；还有沿海地区的房屋，台风、海啸都是不得不防的因素。如果有房贷险作保障，即使房屋毁损，也有保险公司支付保险金给银行，免去了财物两空的风险。
转嫁人身意外风险
房贷险既包括财产损失的赔付，也包括业主因意外身故和伤残方面的责任赔付。在保险实践中，许多案例都是因借款人发生了意外，还款能力丧失或者下降导致还款不能，而他又恰恰没有购买过意外险。在这方面，房贷险可谓转嫁了天灾与人祸两个风险，而从保费数量上来说，一份房贷险的年均缴费额，却远远低于财产与意外两种保险。
还贷后仍可保家财
像汤女士一样，许多买过房贷险的借款人在还清了贷款后，就想立即退保。专家提醒，其实只要不是手头吃紧，完全可以保留这份房贷险当家财险用，其价格要比单独购买财产保险要便宜很多。汤女士如果投保家财险保80万元，每年交的保费则需达到1408元，与其房贷险的年均缴费额几百元相比，哪个更合算?但是需要提醒的是，提前还贷后，要把房贷险的受益人由银行变更为投保人本人。
新政节费有据
在房贷险“新政”下，借款人有何实惠呢?保险公司的专业人士认为，借款人最大的实惠在于保险费用的节省。
不再保总价，保费降两成
在新政下，保费的计算依据由
“保险费率×房屋总价”变成“保险费率×贷款金额”。在汤女士的例子中，今后除非借款人本人同意，否则保险公司在计算房贷险的保额只能以48万元来计算，而不能以80万元来计算。以太平洋财险为例，汤女士按新政需缴保费3035．04元(63．23元／万元×48万元=3035．04元)，而原来则需缴5058．4元(63．23元／万元×80万元=5058．4元)，新政实施后可以节省保费2023．36元。
趸缴变年缴，负担少一半
Certificate
This is to certify that Mr./Ms.XXXX has worked in our unit since XXXX-XX-XX, his/her position is XXXXXX, and his/her monthly salary is RMBXXXX.He/She was born on XXXX-XX-XX, and he/she holds a passport with the Passport No.XXXXXXX。
We agree that he/she will take a vacation to your country from XXXX-XX-XX to XXXX-XX-XX.All the travel expenses will be afforded by himself/herself.We guarantee that he/she will abide by all the laws and regulations in the above mentioned countries.We also guarantee he/she will come back to China on schedule and continue to work in our unit,We will keep his/her position for him/her.Best Regards,Name of Leader:XXXXXXXX
Position of Leader : XXXXXX
Signature of Leader:
Unit name:
Unit Add:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Unit Tel:XXX-XXXXXXXX
（公司抬头纸打印）
证明
兹证明XXXX先生/女士自XXXX年XX月来我单位工作，他/她的职位是XXXXXX，月薪为XXXX元。他/她的出生日期是XXXX年XX月XX日，他/她持有护照号为XXXXXXXXX的护照一本。
我们同意他/她于XXXX年XX月XX日到XXXX年XX月XX日赴贵国旅游。此次旅游的所有费用将由他、她本人承担。我们保证他/她将遵守旅游目的地国家的法律法规，我们也保证他/她将会按时回国并继续在我单位工作，我们也会为其保留职位。
领导人姓名：XXXXXXX
领导人职位：XXXXXX
领导人签名：
单位名称及公章：
单位地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
我们先看一组数据。1-5月人民币各项存款增加41761亿元，同比多增16924亿元；1-5月人民币各项贷款增加21201亿元，同比多增273亿元；5月末，全国金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，2008年以来，尽管央行对各商业银行采取了从紧的货币政策，并限制了信贷规模，但是各商业银行信贷额度的增长并没有减少多少，反之，加上外汇贷款增长幅度甚至还有所增加。
再从房地产开发资金的情况看。1-4月房地产开发投资资金达到12022亿元，同比增长25.9%，基本上与去年同期持平。其中银行贷款2896亿，同比增长24.7%，比去年同期增加570亿；利用外资148亿，同比负增长，比去年少了10亿；自筹资金4440亿，同比增长35.0%，高于去年同期10%，增加了1200亿；其它资金来源4537亿，同比增长19.9%，比去年期增加750亿元。
也就是说，无论是从全社会的贷款总额还是进入房地产市场的资金来说，市场上的流动性不仅没有减少，反而增加了。那么，这些增加的流动性资金流到了哪里？房地产开发企业为什么会感觉到资金紧张？
其实，这里面的原因很明显。
首先，随着去年以来的央行不断加息，今年人民币升值速度增快以及股市、楼市投资风险的加大，2008年以来，国内大量的流动性资金没有进入股市也没有进入楼市，而是变成了银行储蓄存款。所以，1-5月人民币各项存款增加41761亿元，同比多增16924亿元。当其他投资市场风险过高，会导致大量资金流入银行体系。而银行体系存款大量增加，不仅可以轻易应对央行不断增加的存款准备金率，还可以为各商业银行增加可贷资金。
其次，对房地产市场来说，其实并不是房地产开发商资金紧张。这种资金紧张既不是外部的资金流入少了，也不是国内银行体系流入少了，而是目前土地制度、信贷管理制度发生了变化，从而使得房地产开发商做同样的项目所需要的资金多了。在这种情况下，自然会加大房地产开发商的资金压力。
更为重要的是，房地产市场资金流动情况出现了一个大的变化，这就是住房需求的资金流入严重下降。比如，今年第一季度，居民户贷款比年初增加2394亿元，同比少增928亿元。其中，居民户消费性贷款比年初增加1233亿元，同比少增397亿元。4月居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元，其中，短期贷款增加441亿元，中长期贷款增加283亿元。5月居民户贷款增加693亿元，同比少增202亿元，其中，短期贷款增加270亿元，中长期贷款增加423亿元。
这些数据表明，受房地产市场政策变化的影响，不仅房地产市场的投资者在不断退出市场，即使是自住购房者，也由于深圳等城市的房价迅速下降，处于严重观望的状态。因此，银行体系的个人按揭贷款增长迅速下降，是这次货币政策所带来的影响最为重要的方面。个人按揭贷款是这一轮房地产市场快速增长与繁荣最为重要的工具，也是目前房地产市场发展的动力。如果住房需求迅速下降，对国内房地产市场的影响是十分巨大的。
此次，个人住房按揭贷款迅速下降，既有投资者退出、房价过高的原因，也有政府房地产政策、信贷管理政策发生转变的影响，比如，国内金融机构对个人的信贷投放开始谨慎，且这种态势在短期内不会改变。
可以说，这就是目前房地产市场的根本症结所在。而要化解这种症结，就得让房地产市场的价格回归理性，就得让绝大多数民众有购买自住房的支付能力。
有专家分析:占据个人房贷市场67%份额的“四大行”对房贷让息, 完全可以理解为金融业发出联手救市的信号。一直以来, 房地产业的“蓬勃发展”离不开金融行业特别是银行业的鼎力支持, 双方在房地产行业赚得盆满钵溢之后, 遇到困境一起度过也完全可以理解。因为房地产崩盘, 贷款给房地产商和广大购房者的银行业必然首当其冲。然而这条政策仅仅针对已售房, 对存量房的房贷利息并没有规定, 因此说银行开始救市并不完全。那么银行为什么要对房贷利息作此调整呢?
当然, “四大行”联手让息会让部分房奴负担减轻, 表面看来房奴的“悲惨还贷”境况将有所改观, 而实质上并没有得到根本改变。
客观来说, 银行此次让息力度是非常大的, 然而享受七折利率的购房者毕竟有限。根据新的还款制度, 七折利率的受惠者主要集中在2005年后承受高房价高利率的购房者。因为绝大多数贷款者用递减法还贷, 2005年以前实施按揭的购房者, 很多利息早已被扣完, 享受此优惠政策的购房者相对众多的购房者而言确实少得可怜。从这方面来看, “四大行”的房贷让息政策只不过是有些现实意义的幌子, 亦即摆出一副让利于民的形象, 骨子里仍然打着自己的如意算盘:如何在让息的名头下实现银行利益的最大化?这就促成了“只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户”这一特殊群体的划定。如果这个分析还不能让大家看清银行让息的本质, 那么下面这条规定会让大家明白银行这样做的道理:“只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户, 均可在1月4日至2月22日之间, 申请七折利率优惠。”这下应该真相大白了, 银行根本就是在担心购房者还不起房贷或在低迷房价中不愿偿还房贷利息。因为银行一直是以三期为基准线的, 在出台优惠政策时却故意将此基准线提高了一期, 其意图昭然若揭。有此噱头, “四大行”的政策一经出台, 网上顿然嘘声一片。有不少激进的网友更是以“挂羊头, 卖狗肉”对此进行批评;也有人认为这个政策能够实施让购房者看到了一些曙光, 因为银行房贷政策有了调整的一线希望。
仔细分析我们不难看出, 在当前房产市场交易量严重下滑、房价持续下跌的大趋势下, 购房者却顶着巨大的还款压力, 偿还高房价时期的银行贷款利息。为了不使银行和购房者之间的还款协议与时下经济形势过于不协调, 也同时为了稳定还款者的情绪 (不至于在房价低迷时期把他们逼急了) , 银行及时出台这个政策其实是必然的。
日本驻广州总领事馆：
兹有我单位____(姓名)_________(护照号码)申请前往贵国旅行。____为我单位____(职务)，____(年/月)进进我单位，为单位服务____年，年收进____元。我单位同意____(申请人)于____(月/日)至____(月/日)期间休假，在贵国期间一切用度(包括机票、住宿、医疗保险及其他用度)将由其本人承当。___(申请人姓名)在旅行结束后，将按时回国，继续为我公司服务。
领导签名：
单位名称(并盖公章)：
单位电话：
开具日期:
单位在职证明范本二：
兹证明我公司__________先生/女士(出生日期：_____年_____月_____日)，自_____年_____月_____日在我公司工作，现任北京诚智思源物业管理经营有限公司__________职务。
特此证明
(公司章)
年 月 日
单位在职证明范本三：
姓名：*** 性别：x 出生年月日：***x 工作单位：***x 职务：***x 何年何月任现职：***x 单位电话：***x
该同道将参加由***x赴xx进行商务考察和洽商活动。
兹证明 学校 专业 班的 同学，经全面考核特邀请该同学在我公司实习，时间是 年 月 日到 年 月 日。望贵学校批准!
公司
年 月 日
实习证明一
兹有____________大学_____________学院_________专业__________于_____年____月____日至____年____月____日在用友软件股份有限公司实习。
该学生实习期间主要在我司U9测试部财务组实习，主要负责全面预算等模块的测试，验证等工作。
该学生实习期间工作认真，在工作中遇到不懂得地方，能够向经验丰富的职工请教，善于思考，能够举一反三。作为金融专业的学生，在工作中表现出了扎实的财务理论基础，对工作认真负责，做到学以致用，保质保量的完成工作任务，体现出其较高的职业素养。同时，该学生严格遵守我行的各项规章制度，实习期间从未缺勤、迟到，尊敬我行工作人员，并与同事和睦相处，与其工作的员工都对该学生的表现表示赞许，并予以肯定。
情况属实，特此证明
单位公章：
2011年 月 日
银行实习证明
银行：xx-xxx-xxx-x
xx-x自 xx-xx年 xx 月 xx日在你关实习备案以来已经在我单位实习满三个月。
实习期间，我单位指导其进行了报关业务知识学习和实际操作练习。
xx-x已经具备报关员执业所需的技能和业务知识。
特此证明。
附《实习备案单》
(报关单位公章)
1 广西房贷风险分析
1.1 宏观政策及区域经济对广西房贷风险的影响
1.1.1 宏观政策对广西房贷的影响
在积极的宏观政策和广西经济高速增长的双重推动下,广西房地产市场又恢复了活力。2010年2季度以来,广西房地产投资由冷转暖,增幅从1—2月的-1.6%恢复到1—11月的32.0%,同比提高了17个百分点。同时,房地产价格自2010年7月份以来不断走高,至12月份,房价同比上涨了6.8%。这也带动了房地产贷款的较快增长,12月末,全区房地产贷款同比增长43.8%,增幅超过同期人民币贷款增速,创近4年新高。
宽松的货币政策增强了银行吸纳储蓄和发放贷款的能力,使得信贷规模不断膨胀。2010年,广西贷款额由5000亿元跃上7000亿元大关,增速居全国第2位,这为广西房地产市场的投机行为提供了资金支持。并且作为抵押的房地产的价格不断上涨,也为银行继续扩大信贷规模提供了依据,最后导致的结果是,企业和家庭的净资产、作为抵押的房地产及银行的贷款三者之前相互促进,不断扩张。
这种扩张依赖于信贷规模的增加,表现为企业和家庭资产和负债的同时增加,增强了银行体系的脆弱性。当人们对经济和房地产价格的预期出现逆转,将导致房地产市场的迅速崩溃,这减少了企业家庭的净资产,使他们的资产负债情况迅速恶化,银行的呆、坏账不断积累,使得银行对房贷更加谨慎,提高了企业和家庭外部融资的成本,并进一步恶化银行房贷风险。
1.1.2 区域经济与外贸发展对广西房贷的影响
2010年,广西生产总值达7800亿元,同比增长14%左右,增速连续8年保持两位数增长。同时,随着中国—东盟自由贸易区如期建成,南宁、钦州保税港区顺利运行,广西与东盟十国双边贸易的持续发展。2010年,广西进出口总额142.06亿美元,同比提高7.3%,其中对东盟出口总额36.17亿元,同比增长33%。
伴随《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》的出台,广西成为国内资金洼地持续显现。从资金流量来看,通过人民银行支付系统流入广西资金15920亿元,流出广西资金15770亿元,同比分别增长33.45%和31.24%,广西资金流向呈现净流入150亿元的局面。
区域经济的高速增长、外贸的净盈余和区外资金的净流入,大量资金涌入房地产市场,对广西房地产市场的波动起到了推波助澜的作用,助长了市场投机行为。然而,随着2010年房地产调控措施的相继出台,一旦房地产价格回落或者人们对房地产市场的预期转变,这些资金将会很快抽离房地产市场,很多在建项目的银行贷款和家庭中长期房贷在很多程度上将变成不良资产,极大地增加银行的房贷风险。
1.2 借款方产生的银行风险
1.2.1 房地产开发企业及居民对银行间接融资过度依赖
房地产属于典型的资金密集型的商品,其开发往往需要大量资金的支持。由于广西金融体制并不发达,房地产开发企业对资金的需求更多时候是依靠银行间接融资来筹集。2010年,全区房地产开发企业到位资金总计1126.66亿元,其中自筹资金365.19亿元,占全部开发资金比重的32.41%,自筹资金比重同比2008年回落了4个百分点。显然,广西房地产开发企业对银行贷款的依赖程度进一步提高。
另一方面,随着广西经济的快速发展及宽松政策的利好,广西居民对房地产也产生了很大的需求。据调查,2010年4季度有30.5%的广西城镇居民选择了房地产投资,比上季度提高了12个百分点,高出全国6.9个百分点,远远超过排在第二位的基金和理财产品20.25%。然而,居民对房地产的消费价格一般相当于年收入的3—6倍,广西由于居民收入水平较低,这一比例更高,达到7—10倍。由于与房地产相关的各种交易涉及大量的资金,仅靠个人的积累难以完成对房地产的投资,只有依靠银行向房地产企业贷款或消费者直接贷款。当房地产投资项目经营失败或者由于房价下跌等原因导致借贷方违约时,银行都可能遭受巨额的损失,而对贷款形成的负债将是银行必须承担的责任。
广西房地产融资过于依赖银行贷款这种间接融资方式,意味着银行体系的资产状况在很大程度上取决于房地产贷款的质量,从而银行体系的稳定性与房地产市场的波动紧密联系在一起。随着银行体系发放的房地产贷款规模不断扩大,银行资产负债期限结构不对称引起的利率风险和流动性风险也将会影响银行体系的稳定性。
1.2.2 中长期房贷增加引发的银行流动性风险
在宽松的宏观政策下,广西的房地产市场逐步回暖,房地产价格持续走高,消费者承受着更多的资金压力。从房贷期限上看,中长期银行房贷呈加速增长态势,在2010年全年新增贷款中,中长期贷款的比重高达83.77%,其增速一直高于其他各项贷款增速,而且幅差逐步加大。另一方面,银行多以短期存款为主,其流动性较强,从期限结构看,“短存长贷”导致的还款期限不一致也会加大银行的流动性风险,这将有可能导致银行资产与负债风险与还款期限的不对称。
1.3 银行内部风险
1.3.1 银行房贷管理技术滞后
随着广西房贷规模迅速膨胀,以及在2010年国家多次调整银行存款准备金率,区内很多银行仍然提供相当于房子价格70%—80%的贷款,这体现出银行风险意识薄弱。原因在于广西房地产价格从2010年2季度以来不断攀升,考虑到房地产的虚拟性产生的价格波动,过高的评估房地产可能会给银行房贷带来风险,同时,伴随着银行利率的提高,房地产开发企业和家庭的间接融资成本将进一步提高,一旦人们对房地产预期发生转变,将会恶化银行的房贷风险。
与国外银行相比,我国银行的征信系统建设起步较晚,银行对家庭房贷的资信调查和评估、信用评级、资料核实仍处于初始阶段。由于缺乏中介机构的支持,不能像国外银行对房贷借款人有严格的资信审查,包括工资、可支配收入、储蓄额、利息支出占现金收入比率、各类贷款占可支配收入的比率、家庭总债务与总债权的比率等内容。另一方面,银行与借贷方及区内银行间的信息不对称,会造成银行在实际信贷管理中无法辨别合格的借款人,甚至许多资信较差的借款者凭借虚假证明仍可从银行得到贷款,这种隐性的次级抵押贷款也加大了银行的房贷风险。
1.3.2 银行房贷风险防范技术有待创新
由于广西金融市场有待于完善,区内各银行金融创新水平普遍较低,以至于对房货风险防范和处理的方法捉襟见肘,缺乏国外银行对房贷风险的防范技术,比如将房地产贷款证券化、出售风险贷款、跨业经营分散风险、利用信贷衍生交易转移风险等。这有待于广西逐步完善金融市场体系,通过金融创新衍生工具、加强信息化水平来分散房地产虚拟性和政府隐形担保带来的房贷风险。
2 广西房贷风险的防范建议
2.1 构建银行房贷风险预警机制
区域金融风险与国内外宏观经济发展越来越紧密,银行应该立足广西金融的发展水平,建立与广西信息化状况相适应的房贷风险专项预警信息系统,监测全国及国外的金融、经济信息,快速、科学地采集、传递、分析这些数据,为实时、动态、全面、持续的风险管理奠定基础。同时,银行根据收集的各种信息构建房贷风险信息推断系统,完善银行监管统计部门的监督功能,使其成为银行房贷风险的专项预警中心。再者,在建立房贷专项风险预警系统的同时,银行还应该进一步优化风险预警体系,根据银行自身发展情况和外部环境的变化,不断改进,使之更趋完善。
2.2 降低借贷方带来的风险
一方面,减少开发商对银行间接融资的依赖性。首先,银行仅仅为住宅开发提供间接融资,禁止为其他房地产开发项目预先提供资金,这使得银行与房地产市场的联系不像以前那样紧密;同时,降低对开发商提供预先资金的比例,当房地产开发商自己投入的资金在房地产企业资本中的比重不断提高,这无疑可以降低房地产投资过程中的道德风险。
另一方面,为应对“短存长贷”可能给银行带来的流动性风险,第一,银行须保证资产结构和负债结构总量对应平衡;第二,银行应该保持资产流动性与负债流动性之间的均衡关系;第三,由于房贷的流动性较差,现金资产的比例较小,因而银行应提高准备金率应对利率、房价等因素对流动性风险带来的冲击。
2.3 减少银行自身引发的房贷风险
首先,银行需建立房贷风险评估专项机制,用以科学地识别、分析评价与处理房贷风险,并对银行房贷业务每一个操作环节的风险进行排查、分析、评价,按风险的危害大小对风险进行分类,以降低风险发生的频率和强度。第二,实行严格的房贷管理技术约束银行目前的潜在操作风险,通过制订强有力的规章制度和规范的业务操作控制内部道德风险,并建立一套制度健全、责权清晰、相互制约、奖罚分明的内部控制机制,实行分级管理,层层落实责任,根据全员参与、分级负责、重点监控的原则,对风险进行重新评估、划分,合理确定风险性质和程度,进一步细化控制措施,明确控制责任,实现制度对各项风险的全面、有效控制,便于及时发现问题、分析问题、解决问题,建立完善的内控运行动态管理。第三,银行之间要健全房贷风险管理的沟通机制,加强信息的共享与房贷风险共同抵御。
摘要：本文以广西为例,探讨房贷给银行带来的风险,通过分析当前形势下广西所处的宏观经济环境、房贷借贷方及银行自身三个方面,总结房贷风险产生的原因,同时,借鉴国外银行成功的经验,提出风险防范的建议。
关键词：广西,房贷风险,风险防范
参考文献
[1]郭金兴.房地产的虚拟性及其波动研究[M].天津:南开大学出版社,2007.
[2]广西统计局.2009年广西经济金融运行分析报告[R].中国人民银行南宁中心支行,2010:9-47.
[3]吴琳.中央银行内部风险防范与控制[J].市场周刊(理论研究),2008,(08):113-114.
[4]吕贤杰张建华.建立我国商业银行风险预警体系的构想[J].内蒙古统计,2008,(04):29-31.
据美国通货监理局(OCC)和储蓄机构监理局(OTS)数据,缴款逾期60日以上的优级房贷,2009年第三季已经比前一年增至83.8万户,最近三个季度的止赎数量增速显著提高。这意味着次贷的违约群体已经从中低收入群体向中高收入群体蔓延。
另一组数据来自就业。美国劳工部公布的数据显示,2009年12月,美国非农业部门就业岗位减少8.5万个,失业率与前一个月的10.0%持平。其中,制造业、建筑等部门的失业人数仍在攀升。
相比之下,美国2007年12月经济开始进入衰退时,失业人口为750万,失业率为5.0%。
当然美国的2010年开局不全是坏消息。2009年12月的制造业采购经理人指数由前一个月份的53.6回升至55.9,超过经济学家此前预计的54,这是这一指数第五个月呈上升之势。
同时,美国第四季度的居民消费支出也出现增长。
美国银行北美首席经济学家伊桑• 哈里斯能否增加就业将成为美国经济恢复最大的“变数”,紧随其后则是促进消费和增加出口。2010年将注定成为美国经济继续前进或长期衰退的“真正的分水岭”。
《经济参考报》美国政府的救援措施不能停歇,才能控制风险,不至于酿成新一轮危机。
《货币战争》作者宋鸿兵2009年全球金融市场比较平静,很多人以为危机已经过去了,这是一种错觉。这一次违约潮因失业人群还不起房贷而起,但更大的危机来源于美国房贷利率的调整,未来会有更多人无力还贷,尤其包括过去认为安全的中高收入阶层。
《中国评论新闻网》对美国来说,政府支出、消费支出、房市、贸易四大经济引擎各有隐忧,经济数据体现出的相互矛盾性则显示了美国经济扩张的脆弱性。
《中国改革报》800万美国房奴被洗劫一空,对于新兴发展中国家的最大警示是,美国式“信贷泡沫与楼市泡沫共生”是一种很危险的模式,银行业的业绩基础绝对不能过多建立在楼市泡沫之上。
《每日经济新闻》至少有两个领域可能威胁到美国楼市甚至整体经济的复苏,一是优质房贷,一是商业不动产贷款,一旦这两枚“定时炸弹”被引爆,美国金融市场和经济将迎来新一轮重创。
世界经济研究室副研究员张茉楠美国经济复苏的最大风险依旧来自于房地产市场,如果找不到新的动力引擎,美国经济或将陷入W型的“长衰退、缓复苏”格局。
《金融时报》最令人担心的是美国消费,2009年,最后一批1962年出生的“婴儿潮”将在47岁后进入剧烈下滑的消费周期,并将持续到2024年,美国消费市场将陷入一个堪与20世纪30年代相比的漫长冰河期,2010年则是一个转折点。
批贷不难、优惠不易
5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。消息出来不久，大部分商业银行在首套房贷款审批和放款进度上有所提高。
据贷款搜索平台融360近期发布5月份房贷市场月度报告显示，国内多城市5月房贷放款速度明显加快。“这段时间银行房贷速度确实加快了，大概一个半月之内就可以下来。”伟嘉安捷市场部分析师吴昊表示。而年初房贷紧张时，至少需要两个月以上。
放贷速度正常了，但银行在房贷上依然谨慎。财经评论人余丰慧表示，目前各家银行的首套房贷款利率仍然比较严格，基本上各家银行首套房利率暂时为基准或基准上浮的水平。
记者调查北京多家银行个贷部证实，目前针对首套房贷，多数银行还是维持在基准利率或上浮5%。其中，工行和建行、中行等多数银行维持基准利率。华夏银行在基准利率基础上上浮10%，光大银行、交通银行和兴业银行维持上浮5%的利率。只有个别银行保持一定程度的优惠，如农行给予极少优质客户9.5折优惠。
“基本上和以前变化不大，但审批、放款速度确实会加快，额度充足、客户资料齐全比较好办。利率和之前差不多，现在总体额度比较紧，降利率可能性不大。”中国农业银行北京方庄支行信贷部一名客户经理表示。
招商银行近期也表态，对于首套房贷利率严格按照国家房贷政策执行，首付三成，利率则要结合借款人的资质、风险等级等，进行差别化风险定价，原则上执行基准利率。
不只是北京，全国范围内并未出现首套房贷的利率松动。据融360发布的5月房贷调查报告，在其调查的21个城市中，首套房贷利率上浮至基准利率1.1到1.2倍已是普遍现象，超过40%的银行将利率上浮10%，部分甚至上浮20%，明显高于4月份水平。
“我觉得这次会议更多只是例行讲话，真正在执行层面，对商业银行不会有太大影响，商业银行不可能做赔本买卖。”华夏银行一名内部人士告诉记者，目前整个房地产基本面还是不容乐观，这也是为什么央行这次没有硬性干预的原因。
中介联合银行给“优惠”
虽然银行利率优惠没有出现明显松动，但记者走访发现，在二手房市场，部分银行与大型房产中介合作，购房人通过这些中介购买首套房，在贷款实际执行过程中仍有8.5-9折的优惠。中信银行针对我爱我家客户可以做到9折，北京农商银行针对链家合作客户可做到9折。
据记者了解，去年底，链家地产率先开始和银行争取锁定额度，以防止“无贷可供”的局面。今年，链家地产已与包括农业银行、光大银行等20余家银行启动了战略合作，链家地产的个贷授信额度增至300亿元。据链家地产CFO魏勇近期表示，针对首套房客户，与链家合作的银行最低有望推出8.5折的优惠。
据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，公司与中信银行总行已经签署了战略合作协议，中信银行北京支行将在今年向伟业我爱我家集团北京分公司提供60个亿房屋抵押综合授信。
“最多能有9折。”位于北京立水桥区域的一名我爱我家经纪人樊先生表示，现在中信银行和我爱我家合作，不但能争取9折优惠，而且为我爱我家的客户开通了专项审批窗口，一般贷款审批可能需要三个月。合作后，不用排队，审批大约15天到一个月。
记者调查发现，不同区域门店具体情况也不一样，我爱我家还争取到了光大银行和建设银行的合作优惠政策，一名我爱我家经纪人甚至表示，公司和建设银行合作最多可以争取到8.5折，“但不能保证，主要还是看个人资质”。
相比多数银行没有利率优惠，北京农商行和中信银行的举动颇有“人弃我取”的意味。中信银行总行消费金融部副总经理奚国光近日表示，与我爱我家的合作，可以使两方的资源共享，能产生一些超额利润，并共同拓展市场。
银行放款提速，让低迷的二手房市场有了一丝“底气”，我爱我家等多名二手房经纪人表示，尽管成交量没上去，近期看房的客户有所增多，“每天能带一两个客户去看房”。
但在胡景晖看来，银行受存贷风险考量等因素的制约，规模和力度应该都不会很大，因此银行放款提速短期对二手房市场影响不会太大。
难有实质性利好
实际上，各银行在年初就已经定下了本年度的贷款规模发放指标，一般都是上半年额度宽松于下半年。吴昊表示，就目前的情况来看，下半年房贷业务好转的可能性不大。
实际上，房贷大幅优惠的时代已经一去不复返。过去，银行的存贷比（银行贷款总额/存款总额）低，额度也好批，再加上房贷利率回报率尚可，即便打折优惠，银行放房贷也不会亏损。
但从2012年开始，部分银行已开始逐步压缩房贷业务。自去年年中“钱荒”发酵开始，银行首套房贷的利率政策更是逐渐收紧，从此前的最低8折逐渐上浮至9折，甚至基准利率。而今年，这一最低线定在了基准利率上浮5%。
“根源在于如今银行的资金来源成本加大，房贷业务几乎只能保本。”余丰慧说，现在银行发行理财产品吸收资金的成本都在5%左右，而房贷基准利率在6.55%左右，利差仅仅1个百分点上下。
相比之下，银行出于商业举动更偏爱企业贷款。如平安银行即表示，将贷款重心更多地倾向于小微企业贷款、汽车融资等领域，房贷审批权则回归总行。
目前首套房只上浮5%，二套房也只是上浮10 %，一般企业贷款要上浮30%左右。同样是银行贷款200万元，如果贷给小微企业客户，5年最少获得利息45万元，给二套房贷客户则只能获得37.8万元的利息。
【房贷单位证明】推荐阅读：
房贷办理流程06-13
关于房贷政策07-25
中信银行个人房贷报告06-19
公职人员单位证明06-02
单位婚育证明样本06-21
单位工资收入证明06-29
单位投入资金证明07-11
用人单位缴纳社保证明05-26
小孩上户口单位证明06-25
单位证明的格式及06-29
