城镇住房改革制度

城镇住房改革制度（精选8篇）

城镇住房改革制度 篇1

党的十一届三中全会以来，陕西的住宅建设有了较大的进展，在一定程度上缓解了住房紧缺的矛盾。但是，几个大中城市住房困难的状况仍十分突出，特别是现行的“国家包、低租金、福利制、实物分配型”的住房制度，存在着严重的弊端，因而，改革住房制度势在必行。根据国务院有关住房制度改革的规定和要求，结合我省实际情况，特制定《陕西省城镇住房制度改革总体方案》。

一、主要目标

全省城镇住房制度改革的根本目的是：从改革公房低租金制度着手，将现行的实物福利制度逐步改变为商品货币制度，使住房这个大商品进入消费品市场，逐步实现住房商品化和住房资金投入产出的良性循环，努力缓解居民住房困难，不断改善居住条件，发展房地产业，更好地促进国民经济发展。为此，我省房改的分阶段目标如下：

（一）“八五”目标。以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金标准力争达到或接近实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）的计租水平，逐步增加家庭住房消费支出的比重；紧紧围绕“解危”“解困”，重点解决危险住房和人均居住面积在三至四平方米以下的住房困难户和无房户住房的问题；使人均居住面积达到七平方米（使用面积为

十平方米），住房成套率达５０％左右；建立城市、单位和个人三级住房基金，使之合理化、固定化、规范化，保证住房建设有稳定的资金来源，并通过改革奠定机制转换的基础。

（二）“九五“目标。到二０００年，公房租金标准要努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平，使家庭住房消费结构基本趋于合理；大力发展住房成套率，使之达到６０－７０％，城镇人均居住面积达到八平方米（使用面积为十一点四平方米），群众居住条件和居住环境得到明显改善；发育房地产市场，建立健全住房资金的融资体系，加速机制转换，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环。

（三）长远目标。住房租金标准要达到八项因素（前述五项再加上土地使用费、保险费和利润）即商品租金水平，家庭住房消费更加合理；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房，形成房地产市场和住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。

二、基本原则

全省城镇住房制度改革必须遵循以下原则：

－－坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。充分发挥三者积极性，扩大资金来源，加快住房建设步伐。

－－坚持租、售、建、管并举的原则。努力形成一个提高租金、促进售房、回收资金、多建新房、加强管理的联带序列。

－－坚持在统一政策下的因地制宜、分散决策的原则。房改以市、县为基本单位进行。各市、县在执行全省房改总体方案的前提下，从实际出发，确定自己的改革步骤、办法和措施，制订实施方案，精心组织落实。

－－坚持机制转换的原则。改革住房分配体制、投资体制、消费体制、建设体制、管理体制和住房金融制度，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制，逐步实现住房商品化。

－－坚持积稳妥的原则。改革步伐既要积极力争实现党和政府提出的战略目标的要求，又要与国家、单位、个人的承受能力相适应。

三、实施办法

全省城镇住房制度改革实施办法是：提租发补贴，实行公积金，租房购债券（或租房交保证金），出售公有房，集资多建房，分级设基金，建立房改委。

（一）提租发补贴

合理调整公房租金是房改的核心环节。提高房租应着眼于租售比价的合理化。租金的调整采取分步到位的办法，同时本着多提少补的原则，相应给予适当补贴。

１、重新建立健全租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。凡城镇公有住房，在同一城市（县城）实行同一租金标准。收取公有住房租金一律以住房使用面积计算。

２、分步提租与补贴的具体要求是：起步时，租金至少提高到维修费、管理费两项因素之和的一半；在二至三年内，租金提高到维修费、管理费两项因素水平；在四至五年内，租金提高到维修费、管理费、折旧费三项因素水平；二０００年年底前，公房租金提高到维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素水平。本着多提少补的原则，提租后新增租金由个人、单位、国家共同负担。随着工资制度的进一步改革，再逐步过渡到商品租金。居住单位集体宿舍和自有私房的职工，暂不发给住房补贴。

县城和建制镇应从自己的实际情况出发，确定相应的办法。

３、新配公有住房实行新租金标准。凡从一九九二年元月一日起分配的新建公房和迁出腾空的旧公有住房，其租金标准最好一步到位，即达到成本或准成本租金水平，如果有困难，至少也不得低于包括管理费、维修费两项因素的水平，并按上述要求相应给予补贴。

４、实行住房超面积加收房租。职工拥有两处以上且住房面积超过当地政府规定住房标准的必须退回多占住房。超标部分的租金标准，不得低于商品租金的水平。在一套住房内，确因设计、结构等原因不可分割且超过使用面积在八平方米以内的，可暂不按超标处理。职工住房面积标准和超标加租办法，各地可按国家和省有关文件制定。

５、补贴资金的来源。住房补贴资金，企业承担的部分，在住房的折旧费、大修理基金和管理费中列支，不足部分可进入成本；新房新租实转所发住房补贴的资金，企业可以进入成本；全额预算的行政事业单位承担的部分列入预算；差额预算事业单位承担部分，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位承担的部分，比照企业开支渠道列支。

（二）实行公积金

公积金是一种义务性的长期储蓄。实行公积金制的单位，职工和单位都要按月收缴占标准工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有。通过长期的储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房的能力，扩大住宅建设资金的投入产出和融通。

１、凡在我省城镇工作并有当地常住户口的行政、事业和企业单位的在职职工（固定工、合同工和计划内临时工），均实行公积金制度。不具备条件的县城可暂不实行。离休干部和退休职工、计划外临时工和”三资“企业中的外籍职工，不实行公积金制度。

２、公积金收缴额，等于职工标准工资乘以公积金收缴率。一九九二年至一九九三年全省公积金收缴率分别定为３％－５％，以后随着经济发展和个人收入的变化，可以分别进行调整，每年公布一次。存储公积金的利息，比照银行活期存款利率进行结算。公积金及其利息作为个人收入，无论收缴、提取、继承或受遗赠，均可免交个人收入调节税。

３、公积金的来源。个人承担的部分，由个人支付；企业提供的部分，由企业公有住房提取的折旧划转解决，不足部分经各级财政核定，可在成本中列支；行政事业单位提供的部分，原则上由其自有资金解决，不足部分经各级财政部门核定后，可由国家预算适当安排。

４、公积金的使用和提取。（１）同一城市的职工家庭，可使用本户成员及其亲属积累的公积金支付购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用，如仍不足，可由户主按规定申请贷款，并按期偿还。其他一切费用不得用公积金支付。职工用公积金购买的住房如出售，须将原购买住房时使用的公积金如期如数存入原公积金的户名内。职工调动，公积金可以划转。职工离退休，其结余的公积金本息全部归还职工本人；职工出国定居，可将其个人提供的公积金本息归还给本人；职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由继承人或受遗赠人领取。（２）各单位原则上可以有偿使用本单位职工结余的公积金，专项用于住宅建设。

５、公积金由各级住房资金管理中心负责归集、管理和使用。公积金归集、存贷、结算等业务，委托专业银行代理。

（三）租房购债券或交保证金

为了多方筹集资金，加快住宅建设，在房改初始阶段，实行租房认购债券或租房交纳保证金办法。各市、县可从实际出发选取一种。

１、认购债券（缴纳租赁保证金）的标准。新公房每平方米使用面积认购债券（缴纳租赁保证金）定为二十元至五十元；原已承租的旧公房按同类新房的三分之一至二分之一认购（交纳）。各市、县可依据房屋的质量、结构、层次、朝向、设备等因素确定具体数额。

２、债券认购（缴纳租赁保证金）的方式。租房债券经住房管理部门核定，由住户个人向本地发售债券的代理银行一次性购买（租赁保证金由住户一次性足额向产权单位缴纳）。认购债券（缴纳租赁保证金）后，方可获得或重新确认住房租用权，并按规定缴纳房租。

３、债券（保证金）的收存、使用与返还。债券期限一般五年，可以转让。住房租赁保证金由产权单位收取并专项存入指定金融机构，只能作为周转金用于住宅建设，不得挪作它用。使用期一般不应少于五年，年利率定为３.６％，不计复利，到期后一次或分次偿还本息。购买公有住房者，租赁保证金可抵交购房款。

４、租住集体宿舍、母子房、宿办合一的职工，暂不认购债券，（缴纳租赁保证金）。

５、对烈属、离休干部和民政部门确认的社会救济、优抚对象，可区别不同情况，适当给予减免照顾。

（四）出售公有房

为逐步推行住房商品化，提倡和鼓励职工购买自住住房。

１、向城镇居民出售住房，主要是成套公房。可分两个层次：一是以市场价格向社会出售商品房；二是以标准价向单位职工出售公有住房。对已列入旧城改造规划地段的住房，地处临街宜改造为营业用房的住房，代管房产，产权尚有争议的房产以及具有历史意义的房产等，均不出售。

２、从一九九二年元月一日起，新竣工的公有住房先卖后租，优先从售给无房户和住房困难户。

３、按建筑面积标准价向单位职工出售公有住房。新建住房按标准价（住房本身建筑造价及征地、拆迁补偿费）为基价。在一九九二年至一九九三年内，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费可暂由单位适当负担。旧公有住房以重置价（即上一年新建同类住房的本身建筑造价）成新折扣为基价。两者均按地段、朝向、楼层等因素确定售价。凡具有常住城镇户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工，均可购买公有住房，单位要优先安排房源出售。按标准价售房以户为单位，每户只能购买一次。超过国家规定的住房标准部分，按市场价计价。

４、职工购房一次付清房价款，售房单位可把房价款７０％部分以２０％的折扣给予优惠。无力一次付清的，应先付不少于房价款３０％的现金，剩余部分可向银行申请抵押贷款，贷款期限根据职工的偿还能力和贷款金额确定。新房一般不超过十五年，最长不超过二十年，旧房最长不超过十年。

５、职工以市场价购买的公有住房，拥有全部产权；以标准价购买的公有住房，拥有部分产权。职工拥有部分产权的住房，可以继承，付清房款并住满五年后允许出售，原产权单位有优先购买权；售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。

６、严禁以过低价格出售公有住房。向职工出售公房价格，统一由各级评估机构评估，经同级房改、房地产、物价和国有资产管理部门核定，由市、县政府报省人民政府审批，各产权单位不得自行定价出售。

７、产权单位出售新建公房，免缴固定资产投资方向调节税、营业税；出售已租的旧公房，免缴营业税。购房者，免征房产税、和一次性的契税，通过出售公房筹集的住房资金，缓缴预算调节基金、能源交通基金和农业基础建设基金。８、出售公有住房回收的资金，除提取１０％用于住宅公共部位的维修外，其余必须全部纳入住房基金，并存入指定的银行房地产信贷部，资金所有权归出售房产者所有，只能用于住宅建设和房改的融通周转资金。

（五）集资多建房

集资建房和合作建房是体现国家、集体、个人三结合解决住房困难的有效途径，要大力提倡，以有利于提高全省城镇居民的居住水平。

１、积极发展以“解危”“解困”为重点的集资、合作建房。各单位均可组织集资建房，无房户和住房困难户可优先参加，职工集资部分最低不得低于房屋单方工程造价的四分之一。各地可组织多形式的住房合作社发展合作建房，并实行个人筹资为主、单位资助、国家扶持、民主管理、自我服务的原则。

２、集资、合作建房享受优惠政策。凡以个人筹资为主的集资、合作建房，经各级房改委审核认定，不受固定资产投资规模限制，实行指导性计划管理，计划、规划、土地、城建、房管、建工等有关部门应优先办理各种手续；职工集资部分按国家规定减免有关税费，市、县政府也应减免市政建设配套费等有关费用。

３、集资、合作建房要以建楼房为主。逐步纳入综合开发建设的轨道，实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，科学管理”。对综合开发建设的住宅小区要实行统一管理，逐步实现住房管理社会化。

４、集资、合作建房的产权归属。采取以下方式：（１）产权共有。即产权由单位和参与集资的职工共有。属职工产权部分免缴房租。（２）产权公有。即职工集资款计抵租赁保证金后，产权归单位所有。（３）产权部分归职工个人所有。即单位按出售公有住房办法将集资所建的住房售给参与集资的职工，职工集资款计抵购房款后，产权归职工个人部分所有。

５、严格掌握住房建设标准。无论集资建房还是合作建房，新建的住房占地面积、建筑面积，都严格控制在国家和省有关规定的标准以内。对住房造价要严格控制，坚决制止不合理的收费，切实把住房造价降下来。严禁用公款高标准装修住宅。对个人自建住房，要加强规划和用地管理，尽可能采取统建；以发展有组织的个人建房，严禁以权谋私。

６、各市、县的旧城改造和新区开发，都要结合住房制度改革进行，努力做到互相促进。

（六）分级设基金

房改的中心问题是建立住房基金。根据国务院国发（１９８８）１１号文件精神，要分级建立住房基金，把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，变无序为有序，使之合理化、制度化、规范化。

１、立足现有资金的转化，逐步建立起城市（县城）、单位、个人三级住房基金。城市（县城）住房基金来源：市、县财政原来预算安排用于住房建设、维修和房租补贴的资金；按规定提取的房地产税和留成的投资方向调节税，出售公产住房以及拆迁安置私房户购买产权回收的资金；通过其它渠道筹集的资金。单位住房基金来源：按规定提取的住房折旧费、大修理基金；从留利中提取一部分资金；从福利基金、奖励基金中分离出来用于建房的资金，出售公产住房回收的资金；房租收入、住房租赁保证金（或债券）和其他渠道筹集的资金。个人住房基金来源：主要是公积金和其他住房储蓄。

２、各级住房基金的建立和管理，应与现行财政体制相一致。各级财政部门要按各级政府的房改政策规定，认真做好各级住房基金的划转和监督工作。在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤应当统一，所有单位不论隶属关系，都应服从当地人民政府对房改的统一部署。地方政府也要适当照顾到条条的体制特点，使条块之间的利益有所兼顾和协调。

３、各级住房基金统一由各级住房资金管理中心管理和使用。住房基金的信贷和结算业务，委托银行房地产存贷部统一办理。各级住房基金，必须坚持“专款专用、专户储存”的原则，统一筹划、管理和使用（城市之间住房基金也可以互相拆借），专项用于住房建设和住房制度改革，不得挪作它用或变相挪用。

４、金融部门要积极开展个人购房建房储蓄和贷款业务，实行住房抵押贷款购建房制度，从存贷利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。

５、积极开展职工购房保险配套工作。由各地保险公司经办此项业务，坚持单独核算，保本经营，自求平衡的原则，以为房改服务为宗旨，不以盈利为目的，做到低费率经营。经办政策性购房保险免交有关税费，所得收益用于建立赔款准备金；专户存储的保费收入享受银行的优惠存款利率。

（七）建立房改委

为了确保房改的顺利进行，必须建立各级住房制度改革委员会（简称房改委）。

１、各级房改委是各级政府领导下的推行住房制度改革的决策、研究、管理和监督机构。

２、房改委的职责主要是：（１）负责住房制度改革实施方案的制定并监督实施，研究提出进一步深化房改的对策、方案和政策；（２）参与住宅建设的规划、计划、建设和住房管理的决策；（３）确定住房制度改革筹集资金的有关政策；（４）确定住房制度改革资金的投向和分配计划；（５）公布公积金收缴率、租房认购债券或租赁保证金缴纳基数、标准价房出售基价；（６）制订住房分配管理办法，并对住房分配进行监督；（７）负责辖区内各单位住房制度改革的业务指导。

３、各级房改委实行委员制。委员由各级政府分管住房制度改革的领导、政府有关部门负责人、部队代表、工会代表担任。

４、各级房改委下设两个常设机构：办公室，负责房改委员会的日常工作；住房资金管理中心，属事业性经济实体，负责房改资金的归集、管理和使用。省、市（地）、县都要建立房改委员会，并下设办公室和住房基金管理中心。

四、组织领导

城镇住房制度改革是一项利国利民的大事，也是一项艰苦细致的工作。搞好房改，关键在于组织领导。早改早主动，迟改则被动。房改贵在起步，贵在坚持，贵在落到实处。为了保证房改全面、持续、有序地推进，需要采取以下措施：

１、切实加强对房改的领导。领导的改革决心是推进房改的关键。各级政府应当高度重视，要将此项工作列入重要议事日程。主要领导要亲自抓，分管领导要具体抓，亲身投入房改实践，取得经验，指导工作。各级领导干部要以身作则，带头执行房改的各项政策规定，以自己的模范行为来推动房改。

２、积极开展宣传教育工作。各级宣传部门和新闻单位，要采取多种形式，大力宣传房改的重要性、必要性、紧迫性和有关方针、政策，增强广大群众的改革意识。要广泛听取群众意见，集思广益，以完善各项改革措施，并形成一个广泛的、坚实的群众基础。

３、分步实施、分类指导。一九九二年上半年省辖市全面房改的实施方案要出台；地区所在地城市和其他城市以及部分条件好的县，要在一九九二年年底前逐步出台；其余的县、镇要在一九九三年上半年起步。各地市要加强房改的分类指导，确保房改的顺利推进。

４、各有关部门密切配合，积极支持房改工作。各级计划、财政、税收、金融、劳动、人事、工商、物价、建设、土地、房地产等部门，都要制定与房改有关的配套改革措施，通力协作，共同完成房改任务，各级纪检、监察部门要加强房改工作的检查和监督，防止产生新的不正之风，对违法、违纪者必须严肃查处。

５、搞好对房地产市场的统一管理。各地要建立健全房地产交易规则，严禁非法买卖、投机倒把、牟取暴利等各种非法活动，确保房地产交易活动的正常发展。

６、房改方案实行分级审批。各市、县都要根据本方案制定自己的实施方案。省辖市、地区所在市的方案由省房改委员会审批；其他市、县方案由地（市）房改委员会审批，并报省房改办备案。

７、驻陕部队的房改，主要按照中央军委的房改部署进行，但凡与地方有关的房改，可参照本方案执行。

城镇住房改革制度 篇2

客观来看,住房制度改革较为成功,有效地提高了居住质量和实现了住房市场化、社会化,但同时也带来了一些社会问题,如房价居高不下、中低收入家庭住房问题住宅市场化过快发展等,这些都严重地影响到了房地产的可持续发展与和谐社会的构建,因此对我国城镇住房制度改革进行反思既有助于完善我国住房制度,又可以促进房地产业的可持续发展与社会和谐。

1 住房制度改革历程回顾

第一阶段(1978—1985年):住房改革试点和探索阶段。主要是进行以租金改革、成本价售房为核心的探索,采取多种措施逐步推进住房商品化改革进程。从1980年起,我国开始推行以“价格双轨制”为特征的城镇住房制度改革,一方面通过逐步提高公房租金,以期实现住房的简单再生产;另一方面推出优惠价与市场价两种不同价格的住房供给。

第二阶段(1986—1993年):住房商品化推进阶段。这一阶段的住房改革是以提租补贴制度为重点、以“售、租、建”等多种形式推进房改的思路。1988年明确提出住房制度改革的目标是实现住房商品化,基本思路是提高房租、增加工资、鼓励职工买房,提租增资成为城市住房制度改革的新战略重点。但由于1988年我国出现严重的通货膨胀和地方利益集团的抵制和反对, 很快便终止了。

第三阶段(1994—1997年):住房制度改革深化阶段。1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(下称《决定》), 标志着城镇住房制度改革进入深化阶段。《决定》确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。该决定正确处理了国家、单位和个人利益,明确地规划了具体政策,克服了福利分房的不公平性和不能以租养房的弊端,正式开启了城镇住房制度改革之路。随后,1995年出台了《国家安居工程实施方案》、1996年出台了《关于加强住房公积金管理的意见》,以配合住房改革和解决中低收入家庭的住房困难问题。

第四阶段(1998—2003年):住房分配货币化阶段。1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配, 全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 标志着我国福利分房时代的结束。1999年中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款购房、按揭等住房金融形式开始出现。随后建设部等多部门出台了关于廉租房、经适房的管理办法,意在配合住房改革建立完整的住宅供给体系。

第五阶段(2004年至今):住房市场宏观调控及住房保障体系构建阶段。2001年以来住宅价格日益攀升,中低收入群体依靠市场解决居住需求的愿望无法实现,同时以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系的实际执行情况非常不理想。在这种背景下,国家开始介入房地产市场,进行宏观调控和支持保障性住房建设。2005年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》,表明我国城镇住房制度改革进入房地产市场调控阶段。在房地产调控中实施了众多措施,如重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房;大力调整和改善住房供应结构,实行“90/70”政策等;加大控制投资性购房需求的力度、提高首付比例等。在调控房地产市场的同时,政府也开始加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房、有步骤地解决低收入家庭的住房困难,尤其是从2007年开始我国把保障性住房提到前所未有的高度,标志着从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的正确方向回归;从“重买房、轻租赁”向“租售并举”的合理模式回归,也标志着我国住房保障体系的初步确立。

2 住房制度改革绩效分析

2.1 住宅供给量持续增加,居住质量显著提高

随着我国渐进式城镇住房制度改革的深入, 城镇居民的整体居住质量发生了显著变化,使居民不仅能够使用足够面积的住宅,同时极大地改善了居民生活环境质量,提高了居住水平。

其一,住宅建设面积呈显著上升趋势,人均居住面积明显增加。1978年我国城镇新建住宅面积为0.38亿平方米,人均住房仅3.6平方米,经过20年发展,到1999年城镇新建住宅面积为5.59亿平方米,人均住房19.4平方米;在1998年结束福利分房后,住宅建设进入新高潮,新建住宅面积以每年0.325亿平方米的速度递增,截至2011年达到9.49亿平方米,人均住房32.7平方米,平均每年增长1.11平方米(城市人均住宅建筑面积数据1978-2005年由住房和城乡建设部提供;2006-2011年为城镇住户抽样调查数据〈不含集体户〉.资料来源:中国统计年鉴.http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/), 已达到国际文明居住标准30平方米。可见,经过30多年的发展,我国住房紧张状况已经得到了有效缓解,居民居住条件得到了极大改善。

其二,住宅性能得到完善。住房成套率显著提高,住宅功能不断完善,厕所、自来水、清洁炊事燃料普及,住宅科技含量不断提升。

其三,居住环境得以维护和改善。原有的福利分房体制不能使住房资金投入产出形成良性循环和实现以房养房,加上缺乏充足资金用于住房管理、维护等,导致住宅质量和小区环境恶化,而在住房商品化之后,通过引入专业化、社会化的物业管理模式和缴纳维修基金等可以使住宅和小区设施、环境得到有效维护,人均绿地面积不断增加、居民公共服务越来越便利,生活质量不断提高。

其四,赋予居民更多选择权,提高居住水平。不同的人有不同的需求,只有满足相应需求才能提高其满意度,但是福利分房使居民丧失选择权,只能根据工龄、职务、职称、学历等进行选择,而住房商品化则赋予居民自由选择权,可根据其偏好进行选择,从而提高居住水平。

2.2 住房市场化、社会化程度提高

通过城镇住房制度改革,使城镇居民的住房观念发生了转变,开始积极主动通过各种途径获得住房。国家统计局数据显示,我国城镇人均住房现金消费支出从1995年的250.18元上升到2011年的1405.01元,每年增长11.4% ;居民个人购房贷款余额则从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。同时,经过数十年的发展,住房市场化程度也得到了显著提高。有研究显示,在全社会范围,住房市场化程度由1998年的32.6%提高到2008年的72.7%,在城镇范围之内住房市场化的程度更高, 2008年城镇住房市场化程度达到84.6%。

住房市场化程度提高也使住房不再是国家和单位的沉重包袱。在住房福利分配体制下,住房建设资金来自国家财政拨款和工作单位,个人仅象征性地缴纳少量租金,同时又要承担住宅保养和维修责任,国家和单位的负担很重。改革之后,以单位为主体的住房产权格局发生了根本变化,通过市场发挥了住房资源配置的作用,在很大程度上减轻了国家和单位在职工住房方面的负担,彻底改变了国家和单位在住房投资上有进无出的局面,使国家和单位摆脱了住房包袱。

2.3 房地产业的发展有效促进了经济增长

原有的住房制度抑制了住宅市场的发育, 使房地产业难以成为消费热点和经济增长点, 然而住房市场化改革将大量的住宅需求推向市场,促进了房地产业发展。从全国房地产开发企业个数来看,每年增加4077个。从房地产从业人员来看,每年增加6.59万人。从居民个人购房贷款余额来看,从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。从房地产开发投资额来看,由1987年的149.90亿元增长为2011年的61796.89亿元,每年增加28.5%。蓬勃发展的房地产业也成为经济迅速增长的动力之一,有效促进了经济增长。从房地产开发投资额占GDP比重来看,由1987年的1.24%增长为2011年的13.07%,每年增加10.3%。从房地产投资额占全社会投资额来看,由1995年的14.04%增长到2011年的19.84%。从房地产增加值来看, 从1978年的79.9亿元增加到2011年的26708亿元,每年增长19.3%,其占GDP的比重由2.19%上升到5.65%,每年增长2.9%。

资料来源 : 搜房网、国家统计局,其中 2013 年数据为计划量。

2.4 政府初步建立住房保障体系,市场失灵开 始得以矫正

城镇住房制度改革的目的是实现住房商品化,使居民通过市场途径获得住宅,这对高收入群体并无多大影响,但对中低收入者影响甚重。由于中低收入者收入有限,同时缺少必要的融资渠道,存在市场失灵,需要政府进行矫正,否则将这样一个群体推向市场将会引起社会动荡。因此,1994年11月财政部等机构联合发布了《建立住房公积金制度的暂行规定》,使公积金制度在全国范围内得以推广,同年12月建设部等部门联合颁发《城镇经济适用住房建设管理办法》, 解决中低收入家庭住房困难的政策开始实施。1995年1月,国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台, 确定在60个城市和1个单位进行国家安居工程试点,标志着国家安居工程正式启动。在随后的几年里又陆续进行了多项改革和实践以确保中低收入者可以获得住房,如1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,允许开展个人消费信贷,引入贷款买房、按揭等方式,同年建设部发布《城镇廉租住房管理办法》,对廉租房进行规范;2010年6月,住建部等七部门出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,在全国范围内启动了公共租赁住房建设计划。自2007年以来,我国不断强化住房保障措施,通过表1可以看到,从2008年到2011年保障房开工量和建设量大幅度持续增加,短短三年时间增长近5倍,可见保障力度之强。至此,我国初步形成了经济适用房、廉租房、公共租赁房共存的住房保障体系,政府也在矫正住房市场失灵中发挥着重要作用。

3 住房制度改革偏差分析

3.1 住房改革目的与改革手段混淆,导致住房 政策多变

我国住房改革的目标是改善整体居住环境和提高整体居住质量,实现这个目标的手段是住房政策,但从我国住房改革历程来看,改革过程中将目标和手段混淆,导致住房政策多变。改革之初实行的“三三制”售房方案在于解决“租不养房”的局面,为房屋建设、维修等回笼资金, 实际执行中变成了推进住房私有化,短短的3年里就出售了1093万平方米公房。提租补贴政策的初衷是促进公房销售,却演变成了以提租补贴为主要内容的住房制度改革,公房租金水平在3年之内从每平方米使用面积0.08—0.13元提高到1.2元左右。1993年第三次全国房改工作会议提出的“以出售公房为重点,售、租、建并举”的房改新方案在实际执行中变成了以出售公房为目标,各地竞相出台优惠政策,导致大量的公房被贱卖,至1999年底,全国除辽宁等少数省市外,其余省市可出售公房的50%以上已出售, 重庆、河南、新疆等一些省、区的售房比例已达到可出售公房的80%以上,在出售公房过程中国有资产流失量达到80%。而1998年决定停止住房实物分配,追求住房私有化率,直接导致此后我国房地产投资额连续13年保持两位数的快速增长和全国平均房价连续9年上涨,在2004年达到顶峰,涨幅为18.7%。2003年发布的18号文将1998年23号文中提出的“多数人购买经济适用房”变为“多数人购买普通商品房”,直接导致2004年全国住宅价格同比增长18.7%。可以看出,房改过程中由于目的和手段的混淆,思路不清,对住房改革发展缺乏全局上的把握,陷于事务性工作之中,缺乏宏观政策和长远规划致使住房改革进入“已有的困境—暂时性政策—新的问题—暂时性弥补对策—新的困境”的不良循环,导致我国未能实施稳定连续的住房政策。

3.2 房价持续高速上涨,中低收入家庭住房问 题突出

房价问题自2010年以来在城市居民关注的十大社会热点问题中稳居前两位,主要是因为自2003年正式确定房地产业作为国民经济的支柱产业,提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房以来,迅速上涨的房价远远超出居民承受能力。从房价增长率和城镇居民收入增长率对比来看,由图1可知,从2003年开始房价增长率远远超过城镇居民收入增长率,二者差距最大时达到14%,2008年由于受金融危机影响,房价增长率低于居民收入增长率,但2009年随即出现了报复性反弹,房价增长率高出居民收入增长率19%,2010年以来由于受宏观调控影响,房价增长率低于居民收入增长率5%左右。但考虑到前几年房价迅猛上升的情况,实际房价仍然处于居民可支付能力之上。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj)。

另一方面,从房价收入比来看。假设住宅价值为V,居民年收入为I,则原始的房价收入比 (Housing Price to Income Ratio,PIR)公式:

依据公式(1)可以得到不同时间段内房价收入比,见图2。

另外借鉴改进后的房价收入比公式来计算自有住房家庭的支付能力及其变化,改进的模型不仅考虑住房价格、家庭收入,还考虑抵押贷款利率、贷款期限和家庭收入中用于住房消费的上限比例,是判断居民住房支付能力的主要工具。假设住宅价值为V,居民年收入为I,首付比例为B,收入中用于支付住房贷款的比例为K, 贷款利率为r,还款年限为n,则根据财务中等额年金贴现公式可得到如下公式:

公式(2)经变换后得到改进后的房价收入比模型,即公式(3):

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定商业银行对个人发放住房按揭贷款不得超过住房价格的80%,还款额不超过贷款者全部收入的50%(含50%)。同时根据相关研究和调研结果,取首付支付比例B=0.2,收入中用于支付住房贷款的比例为K=0.3,还款年限n=30,贷款利率r以中国人民银行公布的基准利率和优惠利率为准。则依据公式(2)可以计算不同利率水平下的房价收入比,见图2。

如图2所示,可以看到,房价收入比从1997年开始呈上升趋势,在7.17到7.96之间波动, 在2007年达到最大,后呈U型变化,最近三年在7.4左右浮动。将实际房价收入比与标准和优惠利率下房价收入比进行比较,可以发现实际房价收入比超过了优惠利率下居民住房支付能力约20%,在标准利率水平下则超过约40%。

经由以上分析得到如下结论,按照全国平均水平,房价自住房改革以来整体呈上升趋势, 且已达到中等收入家庭无力承担的地步,拥有住房对低收入家庭来说则更是遥不可及,然而这与住房市场化改革的初衷是背离的。

资料来源:中国人民银行 http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/

3.3 住房不公平程度加重,社会整体福利水平 下降

住房公平实质上在保证公民基本住房需求满足的前提下,坚持公民非基本住房需求供应的差异性,它的内涵有以下两点:其一是政府有责任保证居民的基本居住权,其二是政府有责任矫正市场失灵,并优化住房资源的配置。显然, 从我国实施的住房市场化改革中可以看出,改革过分强调了住房的经济特性和商品功能,过于追求效率而忽视了公平。首先是早期的公房出售就存在不公平:第一,纵向不公平,即将住房以优惠的价格出售给现期居住者,而未来成员不能获得这种优惠;第二,横向不公平,即按照一定的比例补贴买房者或按一定的比例补贴租金,对购买或租住面积大的个体优惠力度更大,而对购买或租住面积小的个体优惠相对较少;第三,以统一的价格出售或者出租公房忽略了级差地租的存在,对购买或者租住城市中心的个体更有利。其次是住房商品化过程中,房价持续上涨,同时住房保障政策严重错位和缺失, 造成社会弱势群体不能平等利用住房资源和获得社会发展机会,而使稀有的住房资源不断向社会强势群体集中,造成住房资源配置的横向和纵向不公平。游惠雯等通过调查发现52.9%的受访者认为住房改革未能改善城市居民住房条件,超过70%的受访者认为住房分配不公已成为一个严重的社会问题。另有调研结果显示职工普遍认为干部和管理人员在住房改革中受惠最多, 住房改革未能实现居民心中的公平愿望。李斌等在2005年进行的调研也证实了这些结论,结果显示49.4%的住户认为福利分房制度更优,因为福利分房时工人们都参加讨论,较为民主,而住房改革以后,企业建设了厂长大楼、工程师大楼, 对工人很不公平。

根据住宅过滤理论,由于其耐久性特征,可以在较长的时间内折旧使用,随着它的使用,其维修成本逐渐提高,所提供的服务水平和质量下降,当住宅使用到不能为房主提供所需的服务时,原房主就会抛弃住宅而转移到新的住宅中,较低收入的房客继续使用该住宅。但由于住房不公平程度加剧,高收入群体需要不断淘汰较低档住宅而低收入群体却无力购买或承租, 造成住房资源紧缺和住房空置同时存在的现象, 不仅导致高收入家庭难以充分利用住房资产获取收益,而且导致中低收入家庭住房福利水平下降。根据福利经济学理论,这种状况可以进行帕累托改进,即可以在不降低高收入群体住房福利前提下,提高中低收入者的住房福利水平。因此,由于我国住房不公平现象的日益加剧,整体和个体社会福利水平不断下降。

3.4 房地产业发展付出一定代价,社会问题日 益突出

经过30余年的发展,我国房地产业取得了长足的发展,呈现出一片繁荣的景象,却也付出了一定的社会代价。首先是房地产开发占用耕地问题。由表2可知,从2006年开始,我国建设用地供应量不断增加,到2012年已经增加了1倍多,达到69万公顷,其中相当大一部分建设用地占用的是耕地。而房地产开发用地又在建设用地中占了相当大比例,虽然其占建设用地供应量的比重一直呈下降趋势,但其绝对量持续增加。同时,每年房地产待开发土地面积持续增加, 到2011年已经达到40220.8万平方米。耕地大量被占用同时又被闲置,不仅造成资源的浪费,而且危及我国粮食安全和耕地保护红线。

其次是贫富差距日益扩大问题。由表3可以看出,自1999年开始,我国住宅价格出现了稳定的上升势头,大部分城市的平均房价在十余年内上涨了近5倍,使大部分人望楼兴叹,但也有人斩获颇丰,城中村改造一夜成千万富翁、温州炒房团等报道屡见报端。不仅反映了我国房地产业蓬勃发展,也折射了房地产业发展同时带来的日益扩大的收入分配不均问题。

再次是因征地拆迁引起的社会稳定问题。虽然2007年出台了《物权法》,但并未真正实现保护群众财产的目标,因征地拆迁引起的流血冲突、群体性事件时有发生。2010年上半年,住建部受理举报138件,房地产市场方面54件,高达39.1%,涉及房屋拆迁20件,主要反映违规强制拆迁、拆迁补偿安置不合理等问题,占到44.4%。数据统计显示,2010年IRI网络舆情指数75分以上的前100个较大事件中,仅由强拆征地引起的重大事件就占9%。直到2012年这一现状仍然没有好转,群体性事件的形成原因以征地拆迁冲突、环境污染冲突和劳动争议为主, 其中仅征地拆迁引发的群体性事件就占总量的一半左右。可见,因房地产发展引起的征地拆迁问题非常严重,而这将在很大程度上影响我国的社会稳定。

资料来源 :2011 年中国国土资源公报及凤凰网等网站。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/)。

3.5 住房市场化程度过度,保障政策未尽其实

我国住房市场化程度已经达到了非常高的水平,在2008年城镇住房市场化水平就已经达到了84.6%,但是我国住房保障工作却未能及时跟进, 甚至出现了巨大的政策偏差。一方面是经过二十余年的发展,我国仍然没有建立完善的住房保障体系,回顾历史可以看到所执行的政策都是短期策略,缺乏长远规划和整体协调性;各种类型的保障住房缺乏明显的保障标准和范围,导致政策实施过程中出现空白,不能涵盖所有需保障人群。另一方面是所实施的各项保障政策都存在偏差,如住房公积金在一定程度上促进了住房市场货币化改革,并提升了居民购房能力,但缴存、使用等原则与实际相差甚远,还存在保障面窄、缴存基数和比例不合理、内部治理、外部监督等问题;经济适用房的寻租和分配不公也是非常突出的问题,此外监管不力、基础设施不完善、运行机制不健全、质量问题等普遍存在,由于这些原因自2008年起,江西、广东、河南等省部分或全部城市停止新建经济适用房;廉租房政策出台后由于租金低,减轻了低收入人群住房方面的经济压力,让一部分低收入家庭获得了实惠,但也存在供给量不足、筹资渠道有限、管理和运行机制不健全等问题;后来出现的公共租赁房也因配套设施不完善、租金过高、进入和退出机制不健全、面积等问题而受到冷遇,在相关部门进行改进后才有所好转。

可以看出,我国住房保障体系未能真正建立起来,如资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,住房改革过度市场化、未能真正落实的住房保障政策共同导致了我国面临严峻的住房问题。

4 住房制度“再改革”之思路

4.1 综合制定房地产政策,对普通住宅实行“限 价、限购”

房地产业涉及面广,对其进行调控需全面考虑,综合利用信息、土地、金融、财政等多方面政策,建立长期调控机制。信息政策首先是要求房地产开发商披露其成本、利润、税费等,提高市场透明度,建立互信的社会风气,维护房地产市场的正常秩序;其次要建立独立的研究机构,及时为社会提供准确、真实的房地产信息; 再次要对房地产市场信息披露进行监督,确保信息传递及时、有效。土地政策就是利用土地出让、规划等政策对房地产市场进行区分,保证中低档住宅用地和保障性住房用地供应,如实施限房价竞地价、限套型建筑面积等措施,将高中低收入者区分,使他们在不同市场中竞争,保障中低档住宅市场的有效供给。金融政策包括利率政策和信贷政策,由于利率政策无法有效遏制房地产投机需求反而可能抑制刚性需求,故主要考虑信贷政策,利用信贷政策区分投机和刚性需求,如提高二套房首付比例、提高二套房贷款利率等。财政政策包括转移支付政策和税收政策,政府利用转移支付政策为中低收入家庭提供保障性住房,或为他们提供补贴;利用税收政策抑制投机,通过有区别性开征房产税、增值所得税等增加房地产保有和交易成本,降低投机需求,稳定房地产市场。

政府在综合制定政策调控房地产市场的同时,还应对普通商品住宅实行限价、限购政策, 其原因有两点,一是普通商品住宅作为重要民生问题,政府必须予以保障。2007年胡锦涛在中共第十七次全国代表大会上提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会”,从国家层面上强调住房问题,住房问题作为群众最关心、最直接、最现实的民生问题,将影响到社会安定团结与和谐社会的构建,因此政府必须予以保障。二是普通商品住宅是一种特殊的商品,不能完全由市场配置。住房具有高价值、长寿命的特点, 依靠市场价值规律、供求关系来调整住宅的价格和供给,会导致住宅价格偏高、供给不均,将出现供求不均衡、低收入人群无力购买的现象, 因此需要政府对住宅市场进行规制,调整资源配置。通过对普通商品住宅进行限价、限购确保价格能够承受、供需能够匹配,使大部分人群能够购买住宅,实现住有所居的民生目标。

4.2 解决保障工作关键性问题,构建完善的住 房保障体系

从我国住房保障发展历程可以看到,资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,阻碍住房保障目标的实现,主要原因在于缺少顶层制度设计、地方政府毫无积极性、缺乏有效的监督问责机制等。要改善目前保障不得力现状,首先应该考虑系统设计住房保障制度框架,包括保障水平、保障方式、保障房用地供应方式、保障房资金筹措、保障房建设与运营、住房保障监管制度等,做到应保尽保、需保适保。其次结合财政、金融制订贷款、担保、税费等住宅消费政策,并使之更多地向中低收入人群倾斜,通过增强其融资和支付能力使其改善居住状况,缩小住房不公平差距,提高居住福利水平。再次要加强对地方政府住房保障工作的监管和问责,将住房保障工作作为政府工作绩效的评价指标之一,通过设计合理的考核机制和落实考核工作,及时奖惩和进行通报,促进地方政府进行住房保障工作。同时还要不断改进住房保障政策,借鉴和推广具有良好社会效应的工作方式,提高住房保障效率。

4.3 加强住房消费引导,从重“居者有其屋” 转变为“住有所居”

我国住房改革过程中重点在于进行产权私有化,把住房市场化等同于住房产权私有化,直接把“住有所居”理解成“住有其产”,在改革认识上存在严重偏差。目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),相对于私有化特征显著的西方国家而言,我国却拥有最高的住房私有率。但就目前房价水平、居民收入状况来看,难以实现大多数家庭购买商品住房。因此,政府应加强住房消费引导,强化宜租则租、能买则买的消费观念,促进形成租购均衡的住房市场。首先要稳定住宅市场价格,为社会提供一个稳定的预期,不用担心住宅价格过度上涨而被迫购房。其次是政府要建立和规范租赁市场,如建立房屋租赁统一管理机制、增加租赁型保障住房供给、鼓励企业机构进行租赁业务、对私人房屋租赁给予优惠政策等。再次要积极引导和促进合理适度的住房消费观念和方式的 形成,一方面引导树立“先租后买,先小后大”的购房观念,提倡量力而行、合理适度消费;另一方面通过政策促进居民进行合理消费,如研究住房公积金支持住房租赁的方案,引导居民通过租赁市场解决住房问题。

摘要：经过30多年的探索和发展,我国城镇住房制度成功地由住房实物分配的福利体制转向了住房配置货币化的市场模式,客观来看,这项改革取得了一定成就。通过回顾这一历程发现住房制度改革提高了城镇居民居住质量、提高了住房市场化和社会化程度、促进了房地产业的发展、初步建立了住房保障体系,但也存在改革目标与改革手段混淆、中低收入家庭住房问题突出、住房不公平程度加剧、社会为住房改革付出沉重代价和市场化程度过度的偏差。最后提出综合制定房地产政策并实行普通商品住宅限价限购、进一步完善住房保障体系、政府加强住房消费引导等政策建议。

建立购租并举的城镇住房制度 篇3

购租并举还原了房地产市场供需结构。自我国城镇以低房租为基本特征的住房制度被打破以后，取而代之的是以购买住房产权为主的住房商品化，发展至今，虽然住房供应总量不再短缺，但是需求却难以平衡，高企的房价导致买不起产权的城镇常住人口难以解决住房问题，发展住房租赁市场不仅可以满足不同意愿城镇常住人口的需求，而且也益于补齐房地产市场供应短板。

购租并举是深化城镇住房制度改革的重要举措。我国城镇住房制度，应是多元投资体制、多种建设模式、多种供应机制、多种保障措施并举的，既要不断满足城镇原住民日益增长的住房需求，又要适应在新型城镇化过程中不断涌现出的新市民的住房需求。实施购租并举，有利于推进我国城镇住房制度的顶层设计。

购租并举可以化解楼市库存压力。当前，我国住房市场面临较大的去库存压力，单一出售产权的住房销售形式已经使房地产市场处于低迷状态，甚至成为经济增长的拖累。将住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分予以发展，是各国解决住房问题的成功经验，也应该成为我国房地产市场发展至现阶段的必然选择。

购租并举是一种选择机制。选择出售，对于开发商而言，回笼资金快，可迅速开发下一个项目；对于消费者而言，在不具备购房能力的情况下，或者债台高筑，或者陷于居住窘境。选择租赁，对于开发商而言，资金投入大、回笼慢、风险大；对于消费者而言，不仅出资少就可获得满意住房，而且具备改善居住条件的灵活性。由此看来，开发商需要择机把握营销方式，消费者则需要厘清住房理念。

中国住房制度改革的历程 篇4

1958到1978年前的租房制度

新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。实行住房分配与工资制度挂钩。国家在职工的工资中扣除一部分用于住宅建设，住宅建成后，国家授权工作单位将住宅作为福利和实物工资分给职工。

1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。

1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段

由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。” 1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：

第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1980年邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。

第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年－1993年）。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。1993年11月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。

1994年-1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。总结为“三改四建”。1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。

1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化； 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系； 发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

强调经济适用房占主体地位，还规定“利润控制在３％以下” 目标是８０％左右的居民购买经济适用房

1999年-2004年住房市场化全面推行阶段

自从[1998]23号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。2003年8月国发[2003]18号文

将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。„„采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。„„努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。

2005年至今房地产调控阶段

国发［2003］18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。

2005年3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（“国八条”）；4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）；5月11日，七部委又出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（稳定房价的八条措施）；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20％个人所得税进行一体化征收。2006年5月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施（即“国六条”）。随后，我国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。

城镇住房改革制度 篇5

关于深化住房制度改革的若干试行意见的通知

内政发[1989]39号

自治区人民政府原则同意自治区住房制度改革领导小组制定的《关于深化住房制度改革的若干试行意见》，现转发给你们，请各地在试点单位贯彻实施。

各地要加强对试点单位的领导，并及时总结试点中的经验，报自治区房改办公室。1989年4月6日

关于深化住房制度改革的若干试行意见

（内蒙古自治区住房制度改革领导小组1989年2月24日）

自治区住房制度改革，经过一年的积极努力，进展较快。各盟市都组建了房改机构，并开展了房改工作。第一批起步的部分城市已经基本上完成了调查测算和住房资金核定工作，有的盟市已制定了房改方案上报待批。试点旗（县）镇已先行一步，探索了经验。

住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是治理、整顿的重要措施之一。因此要继续贯彻执行国发[1988]11号文件和国办发[1988]13号文件的基本精神，加快我区城镇住房制度改革的步伐。当前，要把出售公有住房作为房改的重点，加速住房商品化、私有化进程。这不仅对于现行住房制度的改革，而且对于抑制通货膨胀、调整消费结构和产业结构有重大作用。本着积极稳妥的原则，为指导下一步房改试点工作，特作如下规定：

一、积极鼓励职工购买公有住房

1、合理确定公有住房售价。各地要严格审定公有住房的标准价格。新房的标准价为住宅本体建筑造价加征地拆迁补偿费（不包括拆迁安置费，下同）；旧住房的标准价为重置成新价。重置价按当地前一年建筑安装预算定额、取费标准、调整系数构成的住宅本体造价和当地规定的征地拆迁补偿费用标准计算。向职工出售时，再加上楼层、朝向、环境、地段、设备、装修、配套程度等调节因素，适当增减计价。

2、出售公有住房的范围。除国办发[1988]13号文件规定不宜出售和因特殊原因暂不出售的以外，原则上都可以出售。城市近期应以出售各类成套楼房和质量较好、暂不改造的砖混、砖木结构平房为主。属于近期改造、质量较差的土木结构平房原则上不准出售。

3、公有住房出售的对象为家住城镇、有正式城镇户口的职工。优惠价以户为单位，每户只能享受一次。

4、职工购买公有住房，在不发放住房补贴（即住房券）的情况下，可以优惠价格出售。近年内，各地旧房的平均优惠幅度控制在当地住房标准价的40％之内；****年一月一日以后竣工交付使用的新住房，出售给职工，也可以采取不发住房补贴，一次性优惠的办法。新房的平均优惠幅度控制在新房标准价的20％之内。综合价与售价的差价，由职工所在单位补偿。各地以优惠价出售的各类公有住房必须规定最低限价。近年内，砖混结构的单元套房优惠后的实际售价一般不得低于100元／m2。以上优惠幅度将随时间、环境变化而减少，逐步实现住房商品化、私有化。

5、职工购买公有住房，要鼓励一次付清房款。对无力一次付清房款的，可以分期付款。一次付清购房款，可减收优惠价款的 20％。分期付款，其首次付款不得少于优惠价款的30％；超过30％部分，按高于银行保值储蓄利率付息；其余部分，每月所付购房款不得低于家庭总收入的15%，期限最长十年。

6、各单位对出售范围的公有旧住房，不得用公款搞高标准的装修翻建。否则，装修材料、设备和工费应按市场价如数计入房价中。这部分价款由购房者全额一次支付，不得给予优惠。

7、以上出售新、旧公有住房的标准价和各项优惠政策均不适用于年收入一万元以上的住户。各地每年要安排一定数量、不同档次的商品住房供他们按市场价选购。

二、对出租的城市公有旧住房，逐步调整租金标准

8、各地在今年要做好调查测算工作。明、后两年，可根据当地财力和职工的承受能力采取“小步提租”或“理顺租金”的办法。

三、新房新制度

9、无论是房管部门还是单位的新建住宅，不能再继续实行过去的住房分配办法，要先卖后租。新房在不发住房补贴的情况下，可试行采用新的租金标准。今年，新房租金最低不少于维修、管理两项因素计租。各地也可以试行交纳抵押金获得住房使用权的办法。

四、积极推进旗（县）镇的住房私有化

10、旗（县）镇的住房制度改革，要采取公有住房出售为主和土地有偿使用的办法。要制定优惠政策，调动各方面建房的积极性。个人建房、合作建房和集资建房要纳入并服从城镇建房规划，同时当地政府要在征地、计划、材料、信贷等方面给予支持。并按国家规定减免有关税费。

11、严格控制旗（县）镇宅基地面积。居民新建住房的宅基地面积要执行国家或当地政府规定的宅基地面积标准。对已经占用的套院平房或低层独院楼房的占地面积，超过规定面积部分要加收宅基地使用费，严禁个人搞地皮生意。

五、加强房地产管理

12、各地要建立健全房地产交易机构，组织开展房地产交易，并负责管理出售公房工作。职工购买公有住房，在交清全部房款后，统一在当地房地产管理部门办理住房产权证和宅基地使用证书，并受法律保护。职工以优惠价、标准价购买的住房，在获得产权证五年后，允许进入市场买卖。增值部分按国家有关规定征收税费后归售房职工个人。

13、新旧公有住房的标准价格，必须由当地房地产管理部门进行评估作价，评估标准及办法由自治区房地产管理部门会同物价等有关部门制定。其它任何单位和部门无权自行作价。

14、对原来实行补贴出售和有限产权出售办法购买的住房，在按照此次规定的优惠政策补足差价后，才能获得完全产权。

六、加强售后服务和管理

15、各地出售公有住房后，要建立相应的住房维修服务机构，逐步实现住房经营管理社会化、专业化及有偿服务制度。

16、职工购买公有住房后，属个人产权范围内的维修，由住户负责；公共部位的维修养护，暂由出售产权单位负责，待售后服务机构建立后逐步移交。其费用，在近几年，从出售公房收回资金回扣适当比例留给产权单位作为保修的费用。高压水泵、暖气等设施的管理、维修以及职工的取暖补贴仍按现行办法执行。

七、继续做好住房资金核定转化，建立住房基金

17、要逐步理顺住房资金渠道，建立城镇、企业和个人三级住房基金。在目前调查测算、核定原有住房资金的基础上要集中力量做好住房资金转化工作。

18．自治区预算内安排的住房建设资金和各单位新建住宅的资金应全额纳入当地住房基金，但所有权不变；企业按规定提取的住房资金要从生产基金中划转出来作为住房基金并允许进入成本。企业还应从留利中提取适当比便划入企业住房基金；各单位出售公房收回的资金，必须存入由当地政府指定的银行（信贷部），分别进入住房基金专户，所有权不变；建立个人住房基金的办法，各地可通过试点摸索经验。

八、加强对售房资金的管理

19、出售公有住房收回的资金，按国家有关规定，只能用于住宅建设和维修、管理，不得挪作它用。各地政府要制定售房资金使用的审批制度，对随意动用售房资金的单位和个人，按违反财经纪律论处。

20、各市、各旗（县）镇要尽快成立住房资金信贷部。具体组建工作按国家规定执行。

九、从税收政策方面支持住房制度改革

21、自当地房改五年内，住房建筑税和房产税留给当地作为城市住房基金。

22、房屋开发公司和其它企业、单位的新建住房以优惠价、标准价出售给职工个人，可享受国家税收的有关优惠政策。

23、职工个人建房或买房，免缴契税。

十、各盟行政公署、市人民政府要加强对房改工作的领导

24、各盟市要严格执行国家、自治区制定的住房制度改革的各项政策规定。各单位也要按照当地政府统一政策行动，严禁各行其是。各地房改方案的审批要按照自治区房改办规定的审批程序执行。

25、在同一地区的所有部门或单位不论其隶属关系如何，都必须服从当地政府房改工作的统一政策和部署。

城镇住房改革制度 篇6

《关于调整住房公积金缴存比例的通知》

（桂房改字[2005]39号）

各设区城市住房公积金管理委员会：

经自治区人民政府同意，从2005年1月1日起对全区的住房公积金缴存比例进行调整，并鼓励有条件的单位建立补充住房公积金制度。现就有关问题通知如下：

（一）各设区城市住房公积金管理委员会可根据当地的经济、社会发展情况、统筹兼顾各方面承受能力，在总结现行住房公积金缴存比例执行情况的基础上，在8—15%幅度内拟定一个本市（含所辖各县、市）统一执行的住房公积金缴存比例，也可以在8—15%幅度内拟定市本级及所辖各县（市）不同的住房公积金缴存比例，经当地人民政府审核后，报自治区住房公积金监管办批准后执行。

（二）各设区城市所拟定的住房公积金缴存比例经自治区住房公积金监管办批准后必须认真执行，不得随意变更。如个别单位需要在自治区住房公积金监管办批准的所在设区城市本级或所辖县（市）住房公积金缴存比例基础上再提高住房公积金缴存比例的，应经当地住房公积金管理委员会核定后，专题报自治区住房公积金监管办批准；需要在自治区住房公积金监管办批准的所在设区城市本级或所辖县（市）住房公积金缴存比例基础上降低住房公积金缴存比例的，应按《住房公积金管理条例》规定程序报当地住房公积金管理委员会批准，但降低后的住房公积金缴存比例最低不能低于当地上一职工月平均工资的5%。

（三）区直单位的住房公积金缴存比例由目前执行的上一职工月平均工资的7%提高到10%，经费按原渠道安排。有条件的单位可提高到15%，超过10%部分所需要的费用由单位自行解决。柳铁的住房公积金缴存比例，参照柳州市本级的住房公积金缴存`比例执行。

（四）各设区城市（含所辖各县、市）所在地的机关企事业单位的住房公积金缴存比例调至职工上一月平均工资的15%后，仍有经济承受能力的，可以建立补充住房公积金制度。补充住房公积金的缴存比例不得超过职工上一月平均工资的5%（补充住房公积金只由单位为职工缴交，职工个人不用扣缴）。建立补充住房公积金制度的单位的补充住房公积金具体的缴存比例由单位提出，经各设区城市住房公积金管理委员会核定，报自治区住房公积金监管办批准后执行。

（五）各设区城市（含所辖各县、市）目前所执行的住房公积金缴存比例未经自治区人民政府批准且需要继续执行的，必须按《住房公积金管理条例》规定的程序，由各设区城市住房公积金管理委员会拟定，经当地人民政府审核后，报自治区住房公积金监管办批准后执行。凡未按照规定程序报自治区住房公积金监管办批准的住房公积金缴存比例，应予以纠正。

（六）调整住房公积金缴存比例，关系到维护和平衡职工的权益，涉及面广，政策性强，请各设区城市住房公积金管理委员会接此通知后，结合当地实际，认真做好贯彻落实工作，确保此项工作的顺利进行。

广西壮族自治区住房制度改革委员会

我国城镇保障性住房制度分析 篇7

1.1 选题的背景

我国政府对于创建和谐社会的目标之一是解决住房难题, 保证国家和人民共享经济发展的成果。党和政府根据我国的具体国情, 并将关于保障性住房的先进经验和教训引进借鉴过来, 制定了许多政策方针, 促进了保障性住房建设事业的发展。

和谐社会的基石需要这一制度的创建, 虽然在一定程度上, 我国政府减缓了住房方面的困难, 但我国保障性住房政策在运行和实施过程中还存在较多棘手的问题。由于许多因素的制约, 例如资金问题、分配问题、融资问题和土地问题这住房建设中的四大难题, 使得我国在保障性住房的实施结果与目标制定方面存在着相当大的差距。由于社会各阶层的收入水平不同, 关于中低收入者在住房问题解决方面成效并不大。

1.2 选题的意义

1.2.1 理论意义

第一点, 研究我国保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进地产投资及其发展相关的理论的进步。第二点, 研究保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进国家市场的蓬勃发展和社会主义市场经济理论体系的发展与完善, 有利于体现政府作为的必要性。

1.2.2 现实意义

为了保证政府提高公民居住条件和生活舒适度的目标的实现, 我们必须加快保障性住房制度的创新和改革, 。每个公民都享有合法的权利, 保障性住房制度的发展和改革有利于维护公民的基本人权, 尤其是公民的居住权, 而这种制度的建设有利于社会和谐发展, 提高居民生活, 保障权益实现。

2 具体分析我国保障性住房制度建设

2.1 关于住房制度建设的基本要义和内容

目前我国实行的保障性住房制度主要由廉租住房制度、经济适用房制度, 以及公共租赁住房制度三项具体制度组成。在2014年以后, 廉租住房制度和公共租赁住房制度将进行并轨制度的运行, 并会将其纳入到保障性住房建设的重要位置上去。除此之外, 为了顺利实施我国的保障性住房制度, 在税收、金融、土地等三个方面, 我国政府都采取了相应的鼓励措施。

2.2 关于国家保障性住房制度目前的实施现况

为了促进经济和社会的全方位发展, 关于保障性住房建设已经有十几年的发展历史。所以归纳以下充分体现我住房建设的现况的几个要点:

(1) 我国在保障性住房建设方面设定的目标过高难以达到;

(2) 关于建设保障性住房的进展较为顺利通畅, 公共租赁住房成为主力之一;

(3) 政府加大了对保障性住房建设的支持力度和监管力度。

3 在运行实施我国保障性住房制度中出现的问题

3.1 关于制定目标方面出现的问题

3.1.1 有效存量住房不足令保障模式较为单一

主要考虑目前我国的住房有效数量严重不足, 这是为什么采用补贴模式进行建设的原因。我国较高的空置住房比例表明, 随着我国关于住房的持有成本越来越高, 许多家庭人员的观念改变, 对于投资出售的意愿更加强烈, 而并非出租出去。我国的政府不仅在资金方面压力很大, 而且在住房管理方面也有许多不足。

3.1.2我国的地方政府缺乏长远目标和规划, 工作意愿较弱

关于解决我国中低收入家庭住房困难的这一问题, 不仅中央政府的意愿比较强烈, 党政机关的相关人士也在积极呼吁大家参与其中。然而仅仅这样还不够, 还需地方政府积极的配合和响应, 努力将具体的工作落实到位, 而由于各地区经济状况的差距以及地理位置等多种原因, 目前难以实现。

3.1.3 保障对象范围由于城乡居民的经济差异而过于狭窄

鉴于我国的国情的特殊性, 现如今具有各个地区城市户口的住房困难家庭才是我国保障性住房的主要分配对象, 这是依据我国目前各个地区颁布的住房保障政策来判断的。主要原因是我国现阶段的城乡居民结构不同、经济差距较大、教育文化资源的不平等以及城乡现有的二元体制问题。就国家经济与社会发展方面来说, 许多从小城镇和农村去往大城市的务工人员, 尤其是农民工和专业方面稀缺的技术人才, 国家和政府理应为他们的居住需求解决问题, 因为他们都为美好城市的建设奉献了自己的努力和精力。

3.2 项目实施方面存在的问题

3.2.1 企业对房地产及相关产业过度开发, 使得城镇保障性住房建设的进度缓慢

我国现阶段保障性住房建设采用的是政府不直接参与的模式, 原因是国家想要给予优惠政策促使房地产开发企业支持国家的项目建设, 而且这种建设的主要开展模式是以住房建设和住房补贴为主的。一方面房地产开发企业中的多数都是被动的参与国家的保障性住房建设;另一方面, 他们将自己主要的财力与精力投入到其他的发展项目中, 如果国家将房地产开发商作为参与建设的重点目标, 是不合理的。

3.2.2 我国保障性住房制度存在明显缺陷, 定价机制僵化造成房屋供不应求

“空间不匹配”和“时间不匹配”造成了住房的供求不匹配, 而这两个突出的定价模式问题也是保障性住房存在的关键问题之一。定价机制存在严重不足并且有僵化的趋势, 使得大量保障性住房建成后仍然出现供求不平衡的情况, 造成许多分配方面的问题。

4 对于促进和发展我国保障性住房制度的建议

4.1 国家要提高立法意识, 促进城镇保障性住房立法体系建设

卢梭说:人人生而平等。我们每个人都享有获得住房保障的权利, 住房保障制度的保障对象应当是国家的每一位合法公民。要坚持适度原则和公平公正原则, 将出发点立于公民的基本生活方面, 保障公民关于基本住房的要求。国家必须实现和满足一种基本的福利水平, 并提供以经济、舒适和适用为主要特点的保障性住房。而政府应当加强管理与监督, 严厉打击一切非法行为, 促进保障性住房制度建设的立法进程。

4.2 中央和地方政府都要加大财政投入, 创建多元化和多渠道的融资方式

从保障性住房建设的实践过程中来看, 政府通过采取各种激励和扶持政策, 促进企业、民营和个人的资本等都进行住房建设, 实现其与政府财政投入的并行, 使政府经济压力得到一些缓解。我们必须坚持两方并行的机制, 包括政府的主导、社会资本如民营企业的积极参与, 以促进保障性住房在国家可持续发展要求方面的实现。

(1) 关于保障性住房建设, 必须坚持政府在经济运行中的地位, 充分发挥民营资本的自身融资优势。

(2) 积极引导社会资金如民营资本参加建设保障性住房, 创新住房发展机制。

(3) 努力引导商业银行等参与建设活动, 提高其积极性和主动意识。

4.3 促进城镇保障性住房重要建设中的供地制度的优化

(1) 创新保障性住房建设的规划、优化供地制度改革与改善监督和管理机制。

(2) 提高农民参与意识, 推动其主动使用农村土地参与建设保障性住房, 实现双运行模式的发展。

(3) 提高企业节约利用土地意识, 努力实现高效的使用效率并将其落到实处。

(4) 必须弱化依赖土地的特性, 将保障方式进行快速转变。

4.4 将来自全国各地的务工人员纳入城镇保障性住房制度中来

基对于外来务工人员这个群体的多样性考虑, 需要将他们纳入到保障性住房的庇护下。政府可以采取以下措施:一是在各个城市地区建立务工人口的安置点和安置区域, 并将其推广下去;二是对于我国目前实行的城镇保障性住房体系, 必须要将流动人口纳入进去, 尤其是上海、北京这样繁荣的一线城市;三是政府需要尽量创新思路, 通过统筹城乡一体化发展来解决问题。

4.5 对城镇保障性住房的各项管理制度进行完善与创新

城镇保障性住房管理制度包括准入制度、排队制度、退出制度以及监督管理制度等内容。对于国家强调的效率与公平, 这些保障性住房制度都明确体现了这一点, 政府必须创新完善各项管理及运行制度, 为促进国家管理与监督制度运行高效的实现, 确保保障性住房制度公平实施不懈努力。

参考文献

[1]郑云峰.中国城镇保障性住房制度研究[D].福州:福建师范大学, 2014.

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[3]韩国栋.我国城镇保障性住房制度研究[D].济南:山东财经大学, 2012.

[4]王翔.完善我国城镇保障性住房供应制度的研究[D].北京:清华大学, 2010.

城镇住房改革制度 篇8

关键词 城镇化 户籍制度 改革内容

中图分类号：D631.42 文献标识码：A

1国内外户籍制度改革的主要做法及特点

从近几十年世界各国颁布的民事人口登记法来看，户籍管理法规相对完备，法制化程度较高。亚洲的日本在1987年修订了《户籍法》，1996年新加坡公开公布《国民注册法》。欧洲的比利时、瑞士、法国民事登记被纳入《民典法》。从1858年到现在英国一直沿用《出生、死亡、结婚注册登记法》，并对其作过多次修改。德国的联邦政府在50年代颁布了《户籍管理法》，直到1987年又颁布了使户籍法规更加完善的《居民身份证法》。在美国虽无户籍制度，各州的法律不尽相同，但都有出生、死亡登记作为生命统计的数据，以此来适应卫生保健事业的需求。由以上可见，户籍制度并非中国所特有，世界各国在此方面的名称虽然不同，实际内容大同小异。

我国在新中国成立后，政府废止了旧的户籍制度，重新制定了新的户口管理制度。我国现行的户口管理制度是城乡二元结构的产物，具有以下特点：

（1）在指导原则上，在我国自古以来遵循的是“治民”原则。而户口是用来证明公民身份，控制人们的活动范围的一种特别的工具。

（2）在功能上，多元化的功能是我国户籍制度的特点。它可以是利益和资源分配的重要依据；可以控制人口流动，进而起到维护社会治安的作用；同时它又可以有助于统计人口数量，提供人口信息，证明公民身份。

（3）在户籍等级身份上，“世袭制”的烙印被深深的打在了我国居民的户籍上，也就是说子女的户口要承袭父母的户口。同时在医疗卫生、生活资料的供应、子女入学、养老保险、就业、失业救济等与户籍制度相配套的各个方面农村居民与城镇居民享受的待遇明显不同。

（4）在管理方法上，我国户口管理没有依靠法律，而是主要依靠各种行政命令来执行，以致造成了各地区各部门之间条块分割不协调现象较为严重的局面。

（5）在居民迁移的管理上，我国没有实行较为灵活的事后迁移制度，而是事前迁移制度，即居民必须凭迁移地的有关部门核发的准迁证才准予迁移。

2当前中国城镇化进程中户籍制度改革存在的问题

什么是城镇化，学术各界自有不同解释。在以何种方式推进城市化问题上，国内一直有两种相左的意见。一种意见认为，我国应根据城市的规模效益，大力主张优先发展特大城市及大城市；另一种意见认为，单从中国人口、土地资源紧缺的角度考虑，应该优先发展中小城镇。“严格控制大城市，适当发展中等城市，积极发展小城镇”这二十二个字是我们国家在上世纪80年代初制定的城镇化的战略方针。而“小城镇，大战略”则又是在上世纪90年代后期又提出的。其政策的关键和重心是要大力解决国内的“三农”问题。到了“十五”期间，国家又提出城镇化要与时俱进，要适应时代的发展。它提出的基本任务是：对有特色的小城镇要有重点地发展；对有活力的中小城市要积极的发展；要逐渐完善区域性中心城市功能；对城镇人口、工业密集区域大力引导以助于其有序发展。

我国目前的城镇化问题就是要对不合理的产业结构、就业结构进行逐步调整，改善旧有的城乡关系，并转移、安置大量剩余农村劳动力。与此同时，还要对长期困扰我们的“三农问题”力争合理的解决。国家“十五”计划中大胆提出，首先，要打破原有的城乡分割行政体制，并对不尽合理的城镇户籍制度彻底改革。如此这样才能制定出能够引导剩余农村劳动力在城乡、地区间的流动，给社会创造自由流动的良好就业环境的政策。当然了现代社会进步的标志，以及我国经济社会发展的必然趋势是城镇化。当前城镇化进程的难点和主要矛盾仍然是城乡关系如何处理。目前，我国已经进入一个关键时期：一方面，旧有的城乡“二元”社会结构亟待破除，另一方面，需大力加快城乡一体化进程，以便能够统筹城乡合理、协调发展。只有这样才能实现我国国民经济长期的健康发展、城乡社会的融合及和谐稳定以及全体人民生活质量的根本提高。

3城镇化背景下户籍制度的新认识及改革内容

2014年7月24日中共中央发布了《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》其中包括以下几点：

（1）指导思想。是以毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，进一步推进“二元”制户籍制度改革，使放宽户口迁移政策得以落实。使得大中城市和中小城镇能够协调发展，使产业分工、就业和城镇能够共同融合发展。对户籍二元制度改革和与之配套相关经济社会领域改革进行合理统筹，做到有计划的引导农业人口有序向城镇转移，同时有序推进农业转移人口的全面市民化。

（2）基本原则。要实现以上目的，我们必须坚持积极稳妥、规范有序的原则。对农业转移人口落户城镇的预期和自主选择我们要做到合理引导。要以以人为本、尊重城乡群众意愿为前提，做到尊重并重视城乡居民自主定居意愿。禁止各地、市采取强迫大规模安置的做法办理落户，进而依法保障农业转移人口和其他原有常住人口合法权益。要做到以上几点就必须坚持因地制宜、灵活合理、区别对待的做法。必须要采用城乡统筹配套、提供基本保障的做法来推进二元户籍制度改革。

（3）发展目标。加快调整户口迁移政策的步伐，尽快实现城乡户口登记制度的统一，早日全面实施居住证制度。稳步有序的使我国的就业服务、义务教育、基本医疗卫生、基本养老、住房保障等与城镇公民息息相关的配套制度和基本公共服务尽早覆盖到全部常住人口。我们可以大胆预计，到2020年我国的新型“一元”制户籍制度已经建立健全，其特点是：以人为本、科学高效、规范有序。

nlc202309051531

针对中共中央《意见》中提出的发展目标，我国的户籍制度改革应包括以下内容：

①加紧调研，早日制定户籍法。随着我国三十多年的经济发展和社会进步，特别是全面改革开放的深入，并逐步形成并确立社会主义市场经济体制。我国旧有的户籍管理工作面临许多新情况、新问题，并不断增多，1958年出台的《中华人民共和国户口登记条例》中的某些内容时过境迁，早已经与现实情况严重脱节，早就失去效力。确保这项工作能做到有法可依，依法行政，严格执法，就要尽早加强户籍立法，严格城乡户口登记制度。因此，当前很有必要借鉴外国民事人口立法的经验，再结合我国的特殊国情，制定一部具有中国特色的户籍法。这部户籍法应该以生活基础为依据选择居住地，按职业划分人群，保障公民自由迁徙，具有详尽的登记内容，法定的登记制度及签发证书制度的一部科学的完备的户籍法。

②打破旧有的城乡二元结构，努力建立全国统一的户籍管理制度。城乡严重分离，使城乡被区别对待是我国现行户籍制度的弊端。要彻底打破农业户口和非农业户口并存的这种二元制户籍管理结构，大力建立健全城乡统一无差别的居民户口登记管理制度是目前我国户籍制度改革的重点及难点。废止不合理的阻碍公民迁徙就业的行政限制，培育培养城乡一体的劳动力市场是目前我国户籍制度改革的基点。通过改革后的户籍制度应具有可操作性、权力性、一元性、科学性、公平性、管理的可控性、客观性和合理性的特点。

③建立科学的人口管理系统。此系统应该包括以下几点：以现代科技为技术支点，以城乡一体的户口登记、公民身份证管理制度为基点，以实现对人口的静态管理向全面动态管理为亮点。第一，准确完善户口登记制度。此制度的功能包括：全面准确的掌握全国人口信息，并对其进行系统的、科学的开发利用；它还可以促进国民经济和社会各项事业全面有序发展，最终达到有效维护国家安全和保障社会稳定的目的。第二，加强身份证管理力度。身份证是保护自己个人权利不受侵犯的证件。有关部门可以利用城乡居民申领办理身份证的有效时机，合理合法运用科技信息技术，把居民的个人信息安全完整的储存下来，以实现居民身份证的唯一性和排他性。逐步加强人们对身份证重要性的理性认识，以规范、科学实行开放、动态的户籍管理，使全国城乡人口流动逐渐的可操控、有序化。第三，建立个人信用系统，有助于实现人口的动态管理模式。我国地域广阔、城乡差别较大、流动人口数量惊人、而且当前我国城镇化程度较高，对于人口的管理也应由静态管理转向动态管理。我们应该运用现代信息技术手段建立公民身份证号码查询服务，实现户籍管理的全国联网，以便准确及时的掌握人口变动的信息，为城市建设规划提供可靠依据。

④建立健全与户籍制度改革相关的配套制度。户籍制度改革是否彻底关键是要看相关制度、相关部门是否能够实行好配套制度。我国要进行现有的户籍制度改革，其重点及难点在于一方面大中城市户口背后附加的各种复杂的相关利益要取消，人为造成的城乡分割的行政樊篱必须努力消除。清理改变目前在就业、教育、医疗等方面的歧视性政策，让相关待遇惠及城镇化的农民及所有农民与城镇居民，逐步取消城乡之间旧有的由二元制户籍带来的相关利益分配的差距，实行城乡一体化融合。

4结语

由上述可知，原有的二元制户籍制度改革是一个难度非常高的全面的系统工程，与之相关的体制有社会福利体制、农村土地制度、公共服务体制以及中央和地方的财政体制，还有国内不同行政区域管理的问题。这些问题其实反映了中国现代城镇化发展到一定程度和规模时，对城乡人口有更大范围自由流动的诉求。要适应这一要求就必须顺应中国城镇化的发展趋势，就必须落实科学发展观努力打破以往不合理的户籍分割和二元制，逐步弱化、淡化城市户籍的附加值，消除户籍与公民应享有的社会权益和福利的联系。这样才能真正实现城乡居民的自由迁徙、就业和流动，最终实现社会的公平、公正与和谐发展。

参考文献

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