代理销售房屋委托书（精选10篇）
房产代为销售要经过委托书证明委托，这样才合法，也可以避免利益的纠纷。下面小编为大家整理了代理销售房屋委托书范本，欢迎阅读参考!代理房产销售委托书
甲方(公司名称)：
联系电话：
乙方(受托人)： XXX 联系电话： XXXX
甲方委托乙方进行商铺销售，为明确双方权利义务，保障双方合法权益，在平等自愿和诚实信用的原则下，双方达成如下合意：
一、委托出售房产概况:
房产坐落于:
房屋性质： 所有权人：
房屋产权证编号： 土地使用证编号：
房型： 面积： 朝向：
结构： 房龄： 配备设施：
甲方保证就上述物业所做的描述系真实可靠的，且甲方出售该房屋的行为符合国家及武汉市的相关法律、法规、行政规章的规定。
二、委托价格：
经协商，该房屋的委托价格为：人民币 18000 元/㎡，此价格为 最低交易价格。
三、乙方义务：
1.代为寻找并提供适合的房产需求信息，按照不低于约定价格出售
2.按照甲方所规定的交易方式进行销售。
四、佣金与费用：
甲乙双方确定服务费为甲方所签《房屋买卖(居间)合同》标的金额的 2 %(税后)。甲方应在与他方签订《房屋买卖(居间)合同》时向乙方支付服务费。
五、甲方义务：
1.非经乙方介绍，甲方通过其他中介组织或自行与他人达成交易的，应立即通知乙方，成交价格不得低于18000元/㎡。据此，乙方不应向甲方收取佣金;
2.在委托代理期间，甲方应确定乙方为唯一代理销售，不得另行委托。
3.若甲方通过乙方服务的无论是否以定金形式与求购方达成书面意向的，后由于甲方或求购方违约造成交易终止的或甲方通过乙方服务的私下与求购方达成无论是定金或其他形式的协议，甲方均有向乙方支付服务费用的义务(具体金额另行约定)。
4.甲方应保证该房屋售出时产权明晰，无任何法律及经济纠纷，否则造成房屋买卖行为不能完全履行的，视为违约，乙方将仍旧甲方与求购方签署的合同标的金额的2%(税后)为服务费。
六、低价溢价部分约定：
1、乙方若与本商铺求购者达成高于18000元/㎡的购买价格，在XX0元/㎡(含XX0元/㎡)，中间差价部分，归乙方所有。XX1元/㎡以上溢价部分，双方各占50%。
2、乙方报价后，需甲方配合，需提前告知甲方，双方协商处理。
七、委托期限
本协议委托期限为 2个月，自 XX 年 4 月 日至 XX 年 6 月 日。
八、本协议一式贰份，甲方执一份，乙方执一份，各份均具同等法律效力。
九、其他事宜，双方协商解决。
十、补充约定：
1、甲方在此期间，若有非乙方介绍的客户，可以成交，单成交价不得低于低于18000/㎡，若低于此价格成交，甲方需按成交价的2%向乙方支付中介费用。
甲方(签章)乙方(签章):
联系电话： 联系电话：
签约日期： 年 月 日
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首先, 我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。定金有立约定金 (订约定金) 、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。
从发展商角度考虑, 认为定金是一种担保, 客户交纳定金却不签主合同显然构成违约, 因此应当不返还客户的定金。现在很多房地产开发企业在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前, 都自行制作了一份统一格式的认购书, 要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金 (现大部份已改为定金) , 并且明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的, 将不退还已收取的订金 (或定金) 。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓, 有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道, 而到了签订正式的房屋买卖合同时, 却由于合同中有种种不平等条款, 或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化, 或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见, 从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金 (或定金) , 却又因认购书中订金 (或定金) 条款的约定又很困难, 极大的损害了买受人的合法权益。
而从客户的角度理解, 定金是主合同的担保, 但是主合同还没有订立, 因此也就无从谈起什么担保, 不能按照担保法的条款来适用定金罚则, 应该退还客户已经交纳的定金。这个问题的争议非常大, 但是由于没有明确的法律法规, 所以争来争去, 最终还是糊涂账, 谁也说服不了谁。
2000年9月9日, 最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。该司法解释已经自2000年12月13日起施行。其中对定金问题作出了详细、明确的规定。该解释第一百—十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的, 给付定金的一方拒绝订立主合同的, 无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的, 应当双倍返还定金。”
此外, 《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的, 房地产开发企业在订立商品房买卖合同时, 所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的, 房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。
由于现在房屋买卖标准合同文本比较粗陋或者有很多需要协商之处, 所以很多客户要与发展商洽谈补充协议。如果客户由于补充协议或者主合同的若干条款与发展商谈不拢, 就不愿意签订主合同。但是这样一来, 发展商就完全有理由依据前述规定, 不返还客户交纳的定金, 客户就处于比较不利的境地。为了避免这种尴尬的局面, 广大消费者要在交纳定金时作出特别的书面说明, 对双方没有谈妥主合同条款或补充合同条款如何处理定金作出约定, 以有效地保护自己的利益。
实践中还出现这样的情况, 有些购房人士交纳定金时, 没有书面协议, 而在发展商开具的收据上却标明“订金”、“押金”、“保证金”等。对于这种情况, 该司法解释第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等, 但没有约定定金性质的, 当事人主张定金权利的, 人民法院不予支持。”
在此, 如果确定所交付的款项是定金性质, 那么应当明确“定金”二字, 并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等, 以免因约定不明而出现纠纷。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》从12月13日开始施行, 但具有溯及既往的法律效力。该司法解释第一百三十三条规定:“担保法施行以前发生的担保行为, 适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件, 在本解释公布施行前已经终审, 当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的, 不适用本解释。
摘要：随着我国房地产市场的日渐成熟, 房地产纠纷也大量出现, 购房定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。在购房过程中, “定金问题”常常会造成双方就购房合同订立过程中的矛盾分歧, 针对问题的解决, 本文从法律角度提出一些建设性的建议。
关键词：购房,定金,主合同
参考文献
[1]参见梁慧星主编:《民商法论丛》第4卷, 法律出版社。[1]参见梁慧星主编:《民商法论丛》第4卷, 法律出版社。
[2]杨玉龄著:《房屋之买卖、委建或承揽》, 正中法律出版社。[2]杨玉龄著:《房屋之买卖、委建或承揽》, 正中法律出版社。
[3]吕荣海、彭学圣合著:《售屋契约的陷井》, 蔚理法律出版社。[3]吕荣海、彭学圣合著:《售屋契约的陷井》, 蔚理法律出版社。
一、要注意对当事人提供的委托书格式及内容进行审查
当事人提供的委托书形式多样，内容五花八门，作为公证员在办理该公证前应严格审查。有些委托书的内容与委托合同混淆，除了有委托人签名外还有受托人签名，公证员应建议把受托人签名事项删掉。有些委托书中出现“因办理上述委托事项的一切费用及相关法律责任由受托方承担”的内容，公证员建议应由委托方承担。这两种情况，明显违背了委托书是单方法律行为，是委托人的单方意思表示并承担法律责任的规定。还有些委托书上受托人众多，一份委托书上有十几个受托人，而且每个受托人权利一样，都可以处理所有委托事项，公证员应告知当事人这样操作的巨大风险，建议修改委托书格式，删除不必要内容。
二、要注意对当事人提供的证件进行审查
有些不法分子常常采用伪造或变造的身份证，假冒他人来办理出售房屋委托公证，一旦由于公证员的疏忽为其出具了委托公证书，则他人的房屋将被迅速变卖，房屋所有人的权益将受到损害。因此，做好一代证和二代证的识别工作就显得尤为重要，身份证的审查应该是每一个公证员所应具备的一项基本技能，公证员应当掌握身份证的一般防伪标志的识别方法。我们公证处配备了一代、二代身份证识别系统，一旦出现仪器无法识别的身份证，则进一步到网上查询，若网上也无法查询，则要求当事人重新办理身份证或办理临时身份证再来办理公证。也有的当事人找不到相似的人冒充另一方，就谎称身份证已遗失，拿来了派出所的户籍证明（附照片），经对照，来人和照片上的一致，似乎没什么问题，但总觉得不怎么踏实，如果公证书就此办理，那就有可能出错了。于是到派出所核实了户籍证明的真实性，后来弄清楚了，原来当事人在派出所有熟人，贴上了与本人照片不符的户籍证明，这就需要公证与公安部门沟通好，努力把好证件审查关。
三、要注意对当事人的身份进行审查
有些行骗者利用和房屋所有人的特殊关系，取得了房屋所有人的身份证、户口本、结婚证和房产证，然后找和房屋所有人长相相似的人来做委托公证，很多受害人在房屋已被出售后还蒙在鼓里。也有的房屋所有人夫妻双方对房屋处置意见不一致，就临时找一个长相相似的冒充另一方。作为公证员在办理公证前必须要做的工作就是核对当事人的身份，这个工作特别重要。这里难度较大的是一代证中公证当事人的识别，有些当事人的一代证是长期，已经用了几十年了，身份证上的照片和前来公证的人肯定是有些出入了。碰到这种情况就比较难处理，身份证肯定是真的，来的人是不是真的呢？曾经就有这样一对夫妻，前来办一份委托公证，要出售湖南老家的房子，证件齐全，都没有问题。可对于妻子的年龄，身份证上是五十一岁，可来的人似乎有点年轻，怎么看也不像五十一岁的人，最多四十岁，说长得不像吧，仔细再跟身份证上比较，又有点像。到底是不是本人，再继续审核，当看到结婚证时，找到了佐证，这是一份六个月前才补领的结婚证，结婚证上女方的照片很显然跟来人有出入，一个人不可能在六个月之后反而变年轻了很明显，来者不是本人。
四、要注意对当事人的民事行为能力进行审查
在办理房屋委托书公证中，有一类人是需要特别注意的，那就是已经达到法定年龄，但由于身体或精神方面的原因，无法独立行使民事行为。一般来说，对于无民事行为能力人比较容易识别，而对于限制民事行为能力人，则相对困难一些。这些人一般来说在家已接受了“培训”，对公证员的询问不会存在太大问题，若不仔细处理，顶多是认为读书不多，懂的不多。对这类人应该怎么办呢？首先，要注意观察每一个前来办证的当事人还有陪同者，这类人一般话不会多，你会发现陪他一起来的人特别活跃，陪同者会解释给你听，他不太懂的这些程序，有什么表格我来帮他填好了。这时，先让当事人放松下来与他聊家常，聊着聊着，话多起来了，可疑的地方也就出现了，再与当事人有针对性的个别交流，就会取得事半功倍的效果。
五、要注意房屋委托公证是否被非法利用
在办理委托公证的过程中，承办人发现房屋出售委托书已经越来越偏离其本来面目，被一些不法分子所利用。主要表现在委托人和受托人之间根本不存在委托与被委托的关系，而是借贷关系。也就是说，名为委托，实为借贷。例如，出借人放款给借款人，对借款人能否还款存在担心，去办理抵押登记吧，又嫌时间太长，手续繁琐且费用较大，于是就到公证处来办一份委托出售房屋的公证，若借款人到时不能还清欠款，就由出借人出售借款人的房屋来抵债。这类公证隐蔽性较强，公证员不易识别。但这样的委托公证并非当事人的真实意思表示，与委托书的办证要求相违背。因此需要公证员在办证过程中，要反复审查当事人提供的材料，仔细询问当事人。一般来说，这类公证有一个特点，那就是来的人特别多，除了房屋所有人以外，总还有两三个人一起陪着来的，而且出售房屋的往往对具体怎么办不太清楚，有些当事人甚至对前来办理什么公证也不是很了解。也有出借人和借款人商量好了一起来的。遇到可疑的最好采用各个击破的方式，一个一个的询问当事人，这样容易找到破绽，发现问题。
总之，“公证无小证”，无论什么公证都应谨慎对待，看似普通的房屋委托公证，若稍不留心，就有可能叫公证员载个大跟頭。公证员不仅要熟悉相关的法律知识，更应在办理公证的实践中总结与积累经验，还要擦亮眼睛，用智慧武装头脑，把每一件公证办成铁证，使每一份公证书发挥应有的法律效力。
作者简介：
郭远朝（1962.5.9～），男，1989年毕业于齐齐哈尔市教育学院中文系，2000年毕业于黑龙江省干部行政学院法律系、从事公证工作22年。
认购方（甲方）：地址：
身份证号码：电话/BB机/手机：
代理方（乙方）：
地址：
电话：传真：
经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：
第一条 甲方经过对珠海市（建筑面积m2，其中附属面积m2，以确权面积为准）的详细考察，确定购买该房屋，并全权委托乙方代理购房事宜。
第二条 乙方代理甲方购买该房屋的单价为元/ m2，总价（小写）元（大写）佰拾万仟佰拾元。乙方负责办理甲方认购房屋的转让登记事宜，甲方向乙方支付佣金为成交金额的%，即：￥元（大写）人民币佰拾万仟佰拾元元。
第三条 该房地产转让税费按政府标准计征，缴纳方式为。
A、买方全包B、卖方全包C、按政策和法律规定双方各付
第四条 友情链接选择：
A、一次性付款：本合同签订的同时，甲方向乙方支付认购金人民币元，并于年月日乙方协助甲方办理更名过户前向乙方付总房款的%，即元，待有关房屋产权或购房合同手续完备之日前，甲
方付清房屋余款及佣金给乙方。
B、按揭付款：本合同签订的同时，甲方向乙方支付认购金人民币元，并于年月日乙方协助甲方办理按揭过户更名前向甲方付清首
期购房款人民币元，乙方代甲方向银行申请成年即人民
币元按揭贷款，所需律师费、保险费、评估费、资料保管费等费用全
部由甲方支付。若银行审批的按揭款数额达不到申请贷款额，甲方应在接
到乙方通知起日内，向乙方补齐申请贷款数额与银行实际审批贷款数
额的差额。
第五条 甲方逾期缴付购房款超过3天和不按时前来办理更名过户、按揭手续，按甲方弃权处理，乙方有权将甲方认购的房地产出售给第三方，已收认购金不予退还。
第六条 甲方所认购的该房屋以现状为交楼标准，但乙方需负责督促原产权人结清该房屋交付给甲方使用之前的水电费、物业管理费、电话费、有线电视费等。乙方应在办理完房地产权证时或年月日将该房地产交给甲方使用。
第七条乙方及委托乙方出售房地产的原产权人协助甲方办理房地产权转让登记手续后，本合同即告终止，甲方须向乙方交回本合同及有关单据原件。若在办理房地产权更名过户手续期间，因第三方及原产权人原因导致该房地产权无法转让，乙
方不负违约责任，但必须三天内退还所交的款项。
第八条 本合同一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。本合同经双方签名或盖章后即时生效。
第九条 其他补充事项：
甲方(签章)：乙方(签章)：
代 理 人：经 办 人：
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
受托方（以下简称乙方）
第二条根据《合同法》规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将自有的房屋的产权办证工作委托于乙方代理实行完成，订立本合同。
第三条申请办证的房屋基本情况1、2、3、4、地点： 面积： 房屋产权来源： 成交价：
第四条委托代理事项1、2、代为填写申请书；交验有关证件、证明材料； 代为配合有关勘丈绘图、产权审查、交费活动。
第五条委托代理服务费用
1、签订合同时甲方给付乙方手续费元，交通费等元，合计预
付服务费用元（以付款收据为凭）。
2、办妥房屋产权凭证并交付甲方时，甲方再给付元，以上服务费用
总合计为元（以收款凭据为证）。
第六条违约责任1、2、甲方需提供真实的有关资料，否则乙方不予代理。乙方从年月实行代理工作，月末向甲方汇报工作进展情
况，月末完成任务。
3、不论何种原因，若乙方未完成任务，乙方从收取的元服务费中退费元给甲方。
第七条有关办证的登记费、应交纳的契税等非代理服务费用由甲方承担。
立合同人双方签字：
甲方：
乙方：
承接方(乙方)： (以下简称乙方)
一、工程概况：
由甲方总承包的 装饰工程，现就本工程工程内容承包给乙方。
甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，本着诚实守信的原则，就本工程达成如下协议：
1、工程名称：
2、工程地点：
3、工作范围：
4、工作方式：
5、开工日期：
6、竣工日期：
二、工程价款：
乙方所施工的工程内容的单价由甲、乙双方协商参照市场行情价计算： 。
三、工程质量：
甲方要求工程质量达到优良，乙方施工工艺如达不到国家标准和施工规范，以及甲方要求。甲方有权无条件要求乙方返工，返工材料由乙方自行承担，并且有权要求乙方随时停工。如出现大面积不合格，甲方有权扣除乙方所有施工工资，并要求乙方赔偿因此造成的所有损失(如：材料、误工费等)。
四、付款方式：
按工程进度支付生活费用，剩余工程款等工程验收合格后结清。
五、服务条款：
1、根据工程需要，乙方应接受甲方的工作调度，随叫随到，乙方不服从甲方调度，甲方有权要求乙方立即停止施工，或更换班组，并追究乙方因此造成的损失。
2、乙方必须有专人负责，施工人员相对固定，各负其责，并提供相关证明。
3、乙方在施工中所产生的垃圾，应随时清理，清袋按甲方现场负责人指定的地点堆放。否则甲方有权指定他人运走，所发生的费用由乙方承担，甲方不负任何责任。
4、工程材料运输到工地时，非大批材料由乙方负责卸货及搬运到施工现场。
六、注意事项：
1、乙方在施工过程中，应加强自身安全素质教育，做好安全防范措施，文明施工。如发生一切违章安全事故，由乙方自行承担，甲方不负任何责任。
2、施工人员要遵纪守法，不得随意外出。如触犯国家法律、法规，甲方概不负责，不承担任何责任。如违反本公司的规章制度，甲方有权视情节轻重做出处理。
七、违约责任：
乙方必须保质、保量按时完成所承包的工程，如拖延完成承包的工程，甲方按拖延每一天扣除乙方工程价款的 %。
八、协议：
本协议自签定之日起生效，工程结束后自行解除。
甲方：(签字或盖章) 乙方：(签字或盖章)
甲方代表： 身份证号：
一是农村会计管理模式的变革是建设社会主义新农村的客观要求。建设社会主义新农村是党中央做出的重大决策, 是新时期的重大历史任务。“生产发展, 生活宽裕, 乡风文明, 村容整洁, 管理民主”, 体现了经济建设、政治建设、文化建设、社会建设四位一体的发展布局, 必将对农业农村经济发展和整个国民经济发展产生重要而深远的影响。加强农村财务管理, 开展村级会计委托代理服务能有效加强对农村集体资金、资产、资源的管理, 为社会主义新农村建设提供重要的物质保障和制度保障, 把党的各项方针政策上升到法律法规层面, 逐步走上依法行政、依法管理、依法办事的轨道, 这也是构建社会主义和谐社会的必然要求。
二是农村会计管理模式的变革极大地促进了农村生产力的发展。农村财务是农民最关心的热点问题, 由村干部自收自支、自签自报的传统管理模式, 直接导致了干群之间的社会矛盾, 群众无心抓经济, 干部无心谋发展。实行会计委托代理后, 极大地促进了农村生产力的发展, 减少了村级支出。实行会计委托代理服务后, 每村只设一名会计员, 同时加大了审核审计力度, 取消了如村招待费、手机费、人情费等不合理开支, 节约了大量非生产性开支。乡镇会计委托代理中心大部分都是原来的在编在岗人员, 其工资、福利待遇等均由财政负担, 大大降低了村级管理成本, 确保将有限的资金用在发展生产和公益事业上, 避免了集体资产的流失。实行会计委托代理服务后, 村级所有收入情况都必须在会计代理中心详细登记, 所有资金随时上交代理中心, 从源头上监控村级的各项收入, 较好地解决了该收不收、收入不入账、私设“小金库”等现象的发生, 避免了集体资产的流失。监控了村级债权债务, 避免了新债务的产生。实行会计委托代理服务后, 日常开支实行了备用金制度, 遇有重大开支须提前写申请, 经过严格的审查程序, 层层论证, 层层把关, 杜绝随意决策和开支, 避免了村级新债务的产生。
三是农村会计管理模式的变革解决了很多深层次的社会矛盾。一方面, 它是广大农民群众的共同愿望, 确保了农民的民主权利。农村财务管理混乱是农民群众反映强烈的重点问题之一。农村财务管理混乱的一个重要原因就是缺乏一套更为完整的资产和财务会计管理体系, 缺乏行之有效的民主管理和民主监督机制。广大农民群众迫切要求通过建立健全规范的管理体系, 加强对农村集体资金、资产和资源的管理监督, 促进集体资产的保值增值, 切实维护集体经济组织和农民自身的合法权益。另一方面, 它促进了党风廉政建设和社会稳定。实行会计委托代理服务后, 避免了村资金自收自支、自管自用、前清后乱、边清边乱现象的发生, 也较好地解决了过去书记换、会计变的怪现象, 避免了因村财务问题引起的上访, 由过去的事后监督变为事前监督, 从源头上遏制了乱支乱花、贪污腐败现象的发生, 因财务会计问题引起的上访案件也大幅度降低。
第二, 村级会计委托代理服务须明确的问题。
一是村级会计委托代理中心资质与定位。根据《会计法》关于“国务院财政部门主管全国的会计工作。县级以上地方各级人民政府财政部门管理本行政区域内的会计工作”;“从事会计工作的人员, 必须取得会计从业资格证书”;“不具备设置条件的, 应当委托经批准设立从事会计代理记账业务的中介机构代理记账”的精神, 村级会计委托代理中心应该属于代理记账规范范畴, 但是目前全国还没有一个规范性规定, 虽然财政部出台了《关于开展村级会计委托代理服务工作的指导意见》, 但没有明确会计委托代理中心资质与定位;虽然2005年财政部令第27号《代理记账管理办法》要求“申请设立除会计师事务所以外的代理记账机构, 应当经所在地的县级以上人民政府财政部门批准, 并领取由财政部统一印制的代理记账许可证书”, 但这一规定是针对经营性会计服务中介的, 村级会计委托代理中心是乡镇政府设立的公益性的会计服务机构, 是否需要办理代理记账许可证没有明确。
二是农村会计人员的管理主体不明确。村级会计委托代理中心有相当部分接受乡镇经管站的管理, 乡镇经管站为会计管理主体, 也接受乡镇财政部门的管理。乡镇经管站隶属于乡镇政府的职能部门, 业务上受上级农业部门的领导, 会计工作专业性、乡镇经管站会计专业性、会计职业化特点不突出, 难以有效地管理会计工作。同时, 与《会计法》规定“县以上地方各级人民政府财政部门管理本行政区域内的会计工作”, 不相吻合, 且不利于会计人员的业务学习、继续教育以及进一步推动农村会计工作规范化、制度化、法制化和科学化。
三是农村会计人才缺乏, 会计基础工作不规范。培养一支高素质的农村财会人员队伍, 是推动建设社会主义新农村的骨干, 是搞好农村集体财务财务管理工作的关键, 也是搞好农业和农村工作的基础。但农村会计人员年龄偏大, 村级会计人员学历较低, 专业知识缺乏, 没有取得会计从业资格证书。会计基础工作不规范, 会计业务水平不高, 账簿设置不规范, 未按规定使用记账凭证或记账凭证填制不规范, 大量白条入账。农村票据取得、规范票据的使用、票据的监管等, 在农村的确是一个需要解决的问题和现实情况, 如何消除“白条”入账的现象是一个需要解决的难题。村集体经济组织的票据既没有使用财政非税收入票据, 也没有使用税务发票。
第三, 措施与建议。
一是明确农村人员管理主体。村级会计委托代理必须符合《村民委员会组织法》、《会计法》和国务院有关文件规定, 遵循村民自治、村务公开、民主管理、加强监督的原则, 在尊重农民群众意愿和民主权利的基础上, 依法实施代理服务。将村级会计委托代理中心作为隶属乡镇政府的事业单位, 由乡镇政府负责党政人事关系、工作业绩考核、工资福利待遇审定等, 具体工作由乡镇财政部门负责实施, 其他部门在各自职责范围开展工作, 加强组织管理, 建立统一领导、分级负责、权责明确、协调配合的管理体制。财政部门负责会计代理服务中心的资格审查、确认和从业会计人员从业资格发放、日常管理, 继续教育、业务培训以及中心业务指导、会计核算、财务管理制度的制定、审批和监督执行。
二是科学规划, 建章立制, 加强财会人员的教育培训。村级财务会计管理工作的好坏和农村财会人员的业务水平的高低有着直接的关系。依据农业部、财政部、民政部和审计署《关于推动农村集体财务管理和监督经常化规范化制度化的意见》中明确提出, “培养高素质的会计人员是搞好村集体经济组织财务管理的关键。凡是从事农村集体经济组织会计工作的人员, 必须接受农村集体经济财务会计、农业承包合同管理、减轻农民负担政策等业务培训, 取得上岗资格, 凭证上岗。在实行农村会计电算化的地方, 会计人员还应当取得县级以上农村经营管理部门颁发的农村会计电算化证书。要健全组织机构, 为保证此项工作的顺利开展, 真正落到实处, 并形成制度, 建议成立由财政、农业等部门领导参加的工作领导小组, 进一步强化组织协调, 督促落实培训考核等项工作;要制定培训规划, 面对长期低水平的农村会计素质现状, 建议创建一种由财政、农业、农经等多部门协同参与的联动工作机制, 制定长远、中期、近期培训规划, 培训工作事先有计划, 事中有控制, 事后有考评。目前培训重点是现有人员上岗资格培训, 力争用一到两年时间取得会计从业资格证书, 做到依法上岗, 规范从业行为;要强化培训工作, 形成制度, 在培训内容上, 根据阶段性知识需求, 应侧重村集体经济组织会计与财务制度、三农政策法规、代理会计规范、科学业务处理流程、专项工程会计处理、一事一议会计、政府补助会计、网络会计等, 在培训形式上, 制定周密的培训方案、培训计划, 确保培训效果, 不流于形式;政府主导, 适当补助。培训经费严重不足, 乡镇经费紧张, 根据财政部《关于开展农村财会人员财政支农政策培训工作的通知》 (财办[2008]43号) “农村财会人员财政支农政策培训经费由地方财政负担, 中央财政给予适当补助”精神, 建议各级政府适当安排部分培训经费, 让各级财政、农业主管部门主导培训, 适当补助, 免去农村财会人员的培训费、资料费, 为广大农村会计人员按期参加继续教育提供有力的保障。通过建立一套农村财会人员教育培训运行机制, 通过一系列行之有效的教育培训管理的制度, 用三到五年的时间实现农村财会人员的业务素质的提高、会计制度执行到位、农村财会人员持证上岗和日常性考核相结合的科学管理制度, 将农村会计人员真正纳入一个科学规范的管理轨道。
关键词 保险 委托 代理关系 逆向选择 激励方式
保险委托-代理关系无论从本质上看还是从形式上看，都是一种合同关系，在这种契约下，保险公司作为委托人聘用保险代理人代表他们来履行某些服务，如在授权范围内向客户推介保险产品，为保险客户办理理赔手续等，即委托人把若干决策权托付给了代理人。保险人与单个代理人的委托代理关系通过保险代理合同（或称基本合同）确定，同时，保险人通过保险代理人管理办法（或称激励办法）确定与多个代理人（营销团队）的委托-代理关系。我们还可以将保险公司与客户的关系也看成是委托代理关系，本文着重就保险委托代理关系的特性进行论述，分析其关键点。
一、委托人-代理人模型
经济学上的委托人-代理人模型泛指任何一种涉及非对称信息交易的委托-代理关系，在信息经济学中，常常将在交易中拥有信息优势的一方（知情者）称为代理人，将不具备信息优势的一方（不知情者）称为委托人。在企业内部的日常经营管理中，业务的执行者、操作者是代理人，管理者是委托人。在这种委托-代理关系中，代理人（知情者）所拥有的信息影响委托人（不知情者）的利益，换言之，委托人不得不为代理人的行为承担风险。这种委托-代理关系广泛存在于企业市场当中，它通过契约从法律形式上完成交易关系的建立，但契约的执行力掌握在代理人一方，制约力掌握在委托人一方，在委托-代理关系中提高代理人的契约执行力与提高委托人的契约掌控力，是企业管理中最为重要的两个方面，事前逆向选择模型和事后道德风险模型是研究委托-代理关系中所必须首先探讨的两个重要模型。
1.事前逆向选择模型。在契约理论中，自然状态是指随机状态，自然状态不一定直接或间接被委托人观察到，以至在现实中，执行契约只能依靠代理人。所谓事前逆向选择模型指的是，自然选择代理人的类型，代理人自己知道自己的类型，由于信息不对称，委托人不知道代理人的类型，委托人和代理人签订了一种契约，代理人可能隐藏自己的私有信息，反而提供不真实的信息以谋求增加自己的利益，但是这种行为却损害到委托人的利益。例如，保险代理人凭借保险信息的优势，向处于保险信息劣势的客户进行违规展业：不如实履行告知义务、代客户签名、为多挣佣金蒙骗客户多交保费、挪用侵占客户保费等，结果引发大量客户投诉，他们不仅对保险代理人整体产生怀疑，而且对保险公司也产生不信任感，从而极大地损害了保险公司的声誉。
2.事后道德风险模型。这是契约理论研究的重点。道德风险分为两类：一是隐藏行动的道德风险。委托人和代理人在签订契约时，有关的契约知识和现实条件都能被签约双方观察到，对双方是共同知识，此时双方信息是对称的。签订契约后，代理人选择行动，决定代理人行动结果的还有自然状态，代理人的行动与自然状态一起决定可观测的结果。而委托人只能观察到结果，无法知道这个结果是代理人本身的行动所致还是自然状态造成的。在这种情况下，委托人必须设计一个激励契约以鼓励代理人从自己利益出发，选择对委托人最有利的行动。例如，《个人代理人管理办法》是建立在《个人代理人保险代理合同》基础上的一个激励契约，它通过佣金制和管理效能指标等分配各层级代理人的薪酬，以引导全体业务员将个人的利益与公司的发展目标相结合。二是隐藏信息的道德风险模型。自然选择代理人的类型，由于信息不对称，代理人知道自己的类型，而委托人不知道代理人的类型，委托人与代理人签订契约后，委托人对代理人没法进行有效监督，代理人因此可以为所欲为，损害委托人的利益。
二、保险委托代理关系中的信号传递
所谓完全契约是指，缔约双方都能完全预见契约期内可能发生的重要事件，愿意遵守双方所签订的契约条款，当缔约方对契约条款产生争议时，第三方比如说法院能够强制其执行。不完全契约正好相反。由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息不对称性和不完全性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察一切，就造成契约条款是不完全的，需要设计不同的机制以对付契约条款的不完全性，并处理由不确定性事件引发的有关契约条款带来的问题。《个人代理人保险代理合同》就是委托代理的不完全合同。一个不完全契约将随着时间的推移而不断修正并需要重新协商。因为委托-代理关系不可避免地产生“事前逆向选择”，因此在签订委托-代理合同时就必须最大程度地规避它。
信号传递模型是解决逆向选择问题的一种方法。自然状态选择代理人的类型，由于存在信息不对称，代理人知道自己的类型，而委托人不知道代理人的类型。代理人为了显示自己的类型，选择某种信号，使自己的类型能被委托人识别。委托人在观察到代理人的信号以后，与代理人签订契约。一些保险公司通过《个人代理人管理办法》规定了与代理人签约的条件，例如，学历、品行、健康条件和具有完全民事行为能力的要求，尤其不能录用“有不良嗜好，有犯罪记录的，以及因违反《保险代理人管理规定（试行）》而被公司或其他公司解除保险代理合同的人”。而在实际操作中，很多公司在业务的压力面前，增员门槛一降再降，签约条件形同虚设，使代理人队伍的整体素质偏低，信号传递失去了作用，公司丧失了规避风险的一种方式，导致事前逆选择的概率加大。
在现实生活中，大多数契约是依赖习惯、诚信、声誉等方式完成的，付诸法律解决往往是不得已的事情。保险委托代理合同也必须主要通过代理人的展业习惯、信誉品德来履行，但是，保险委托代理合同等价于一个不完全契约与事前逆向选择与事后道德风险之和，它给机会主义、欺骗、无知等行为以足够的存在空间，其违约风险很大，保险委托人往往不得已时才使用法律手段，一些保险公司对业务员的违规行为从轻处罚的现象较为普遍，相应的规章制度还比较粗泛，弹性较大，结果合同的约束性相应减小，因此，习惯、诚信、声誉等方式在营销管理中显得更为重要。
三、保险委托代理关系中信誉的重要性
在一个代理关系中信誉作为契约的重要功能可以用一个模型去表达：观察者利用代理人原先的记录和过去履约的历史去推断某些个人的特征，诸如诚实。代理人有一种使其行为方式影响市场看法的动机。由于现在的行为有一种持久的“记忆”，当过去的记录被用于为现在的行为提供信誉时，代理人的声誉价值提高了。如果委托人很少关心代理人的声誉，代理人的声誉便在契约履行中起了很小的作用，其结果导致了契约不起什么作用。
个人代理人信用体系的建立，提升了代理人“过去记录”的价值，在团队中起到导向作用。在契约自动实施过程中，声誉应发挥很大的作用。其原因在于，签约双方，不仅要考虑当前，还要考虑未来；不仅要考虑缔约方的利益，还要考虑未来可能对自己产生影响的交易对手的态度。在一个重复博弈中，一个人的行动是可以影响他人未来选择的，别人可以从他的行动中判断他履约的能力，了解他的信誉情况，并由此决定与他的合作关系。信用等级高的代理人得到了委托人更多的支持，并可以较容易地获取客户的信任而得到更多的客户，其展业成本降低而效率大大提升，收益的增加是水到渠成的事。
信用体系是信誉机制的一部分，道德规范、诚信教育在委托代理关系中都非常重要，而惩罚制度也是信誉机制的另一部分。一个自动履约的契约就可以利用交易者的性质将个人惩罚条款加在违约者的身上。这个惩罚条款包括两方面的内容：一方面的内容是终止与交易对手的关系，给对方造成经济损失；另一方面的内容是使交易对手的市场声誉贬值，使与其交易的未来伙伴知道其违约前科，以至于不相信该交易者的承诺。例如，保险行业的个人代理人“黑名单”，保险人对违规代理人的处理办法等，都是对不完全合同关系的补充。
四、保险委托代理关系的激励方式
激励契约是现代契约理论所研究的另一个重要领域。所谓激励契约是指委托人采用一种激励机制以诱使代理人按照委托人的意愿行事的一种条款。在一个竞争环境中，一个雇主必须设法引导一个工人尽最大努力为其工作，这样会降低公司的成本。制定一个激励契约，意味着较高的工资支付给了具有较高效率的工人，并由此吸引了一大批能力较强的工人。
佣金制就是一种激励契约的形式，但是，目前我国寿险业独立代理人的模式还很少，基本上是由保险公司通过团队模式进行管理，即标准委托-代理模型的一种扩展，它涉及在模型中引入几种代理人，如：部经理、分部经理、处经理、分处经理、组经理、业务主任、高级业务经理、业务经理、业务员。当他们之间存在着较强的利益关系时，团队中的道德风险产生了。两个新问题是：首先，如果产出依赖于代理人的联合行动，且如果他们的独立贡献不能被识别，那么，“搭便车”问题将导致一个远低于在标准模型中所能出现的低努力供给。这引发了对营销团队的监督和监察服务的需求，对于一个高度集中管理的营销组织，组织的监督层层削弱，搭便车问题会引起团队内杠，降低团队的作用；其次，如果代理人的独立贡献能被识别，那么，从某种程度上说，代理人所面对的相关经济波动的程度，每一个代理人的报酬，不仅依据他自己的（绝对）绩效而且依赖于其他代理人的相对绩效。《代理人管理办法》或称《基本法》就是一种让每一种代理人的独立贡献能被识别并获得合理报酬的制度，因此，要使《基本法》能达到有效激励，必须要解决这两个问题。
五、保险委托代理的成本问题
信息成本和激励成本是委托代理成本的主要因素，也是降低成本的关键所在。
降低信息成本问题，取决于信息不对称的减低程度。信息成本涉及面宽，其中，客户信息资料是信息成本的一部分。值得引起高度重视是一些寿险企业与它的一些客户的信息联系中断，无法与客户发生点对点的直接联系，这些客户的比例甚至达50%以上。究其原因有多方面，一是在中国经济快速发展的过程中，通信技术、商品住房的发展很快，加上人口的流动较过去年代大得多，这些因素加剧了一些寿险企业的客户资料不准确；二是一些代理人为了垄断客户资料而有意不告知公司；三是保险公司对信息资料的认识不足，在一些措施和宣传上乏力，使得广大客户对此缺乏认识；四是保险客户大多在签订保险合同和死退满转（死亡给付、退保、满期给付和保单转移）时才与保险公司打交道，而不是像银行客户一样，经常出入银行，使双方能互相及时交流信息，相比之下保险公司容易疏远自己的客户。保险公司应该清醒地认识到，企业的最终服务对象是保险客户，寿险营销发展的最初十年是通过营销队伍的扩张给企业带来广大客户群，留住客户靠的是保险公司的优质服务和信誉，直接的信息交流是必不可少的手段，今天不做此项弥补的话，将来会为此付出更大的代价。
降低激励成本问题，在上一段已作讨论，即识别出每个代理人的独立贡献，解决“搭便车”问题，按照《基本法》和营销队伍发展的规律办事。
受托人： 某某建筑队（以下简称乙方）法定代表人：
甲方委托乙方拆除旧房，为明确责权利关系，现双方就旧房拆除事务，订立如下协议：
一、委托事务：1、甲方委托乙方将座落在朗霞街道干家路村旧楼房一间及坡房全部拆除干净；
2、将拆除后的木头等材料整理捆扎交给甲方；
3、清扫拆除旧房后的宅基地。
二、费用及支付：一次性包干费用1500元（此外，不再支付其他任何费用），甲方在乙方完成委托事务后支付，乙方收款后出具书面收款收据给甲方。
三、完成期限：天（自20xx年 月日起至20xx年 月 日止）
四、验收标准：完成全部委托事项。
五、其他约定：
1、如乙方对甲方委托的旧房拆除不干净或旧材料捆绑不整齐或宅基地清扫不干净，甲方有权扣除部分拆房费用。
2、在履行甲方和委托事务中，必须注意安全，如果乙方（包括雇工及第三人）出现任何不安全事件或事故，全部由乙方自行处理，并承担全部经济费用。与甲方无涉。
本协议书经甲乙双方签名后生效。
本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方(盖章)：
乙方(盖章)：
代表人签字：
代表人签字：
日期
房屋拆除委托书2甲方(委托方)：xxxx
乙方(受托方)：xxx
甲方于20xx年 月 日将其房屋自愿委托乙方进行拆除。为进一步明确对甲方所属产权房屋的拆除范围，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋拆除授权委托的具体事项如下：
一、委托事项
甲方自愿授权乙方全权行使以下房屋的拆除权力。
二、房屋基本情况
1.房屋名称：昌邑市华夏农资超市有限公司
2.座落位置：昌邑市新兴街17号1幢2幢3幢（房产证号：昌邑市房权证城区字地000918号），昌邑市新兴街17号4幢（房产证号：昌邑市房权证城区字地013551号）。
3.建筑面积：1255.5平方米
三、委托权限
1.房屋的拆除(含建筑垃圾清运)；
2.乙方按规定拆除所有建筑物，建筑垃圾清理干净，场地清洁平整（原地平），达到土地储备中心挂牌条件。
四、委托期限
在此授权范围内，被授权人所实施的行为具有法律效力，授权人予以认可。经甲乙双方签字盖章后，从2115年月日起至该房屋拆除完工为止。
甲方(盖章)：
乙方(盖章)：
代表人签字：
代表人签字：
日期
房屋拆除委托书3委托人：姓名：XXX性别：男 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
受托人：姓名：XXX性别：女身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
我拥有位于 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 的房产一套，因房产拆迁需登记，本人工作繁忙，不能亲自回家办理房屋拆迁的相关手续，特委托 XXX 作为我的合法代理人全权代表我办理相关事项，对委托人在办理下述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。委托人系夫妻关系，受托人可以我的名义办理如下事项：
一、全权办理上述房产房屋拆迁有关登记以及签字手续，代为签署上述房产拆迁合同，受托人有权自主选择补偿房产或补偿拆迁款。
二、如若补偿拆迁款，受托人可全权收取房屋拆迁补偿款。
三、如若补偿房产，受托人可全权于相关部门办理上述房产的登记手续。
四、此房屋的房产证以及本人的相关证件复印件等证件，已全部交给受托人受托人可持有所有证件全权办理相关手续。
受托人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。
甲方(盖章)：
乙方(盖章)：
代表人签字：
代表人签字：
日期
房屋拆除委托书4甲方：
乙方：
因工程施工需要，甲方将金龟工商所旧办公楼的房屋拆除等工程委托乙方施工，依照《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商，达成如下协议：
一、工程地点：永兴县金龟镇工商所院内
二、承包方式：总价包干方式
三、工程范围：工商所院内的办公楼的拆除
四、工程内容：对旧办公楼的房屋拆除及负责所有建筑物及附属物的拆除、清运、清扫。
五、开工时间： 年 月 日，年月 日完工。
六、双方责任
（一）、甲方责任：
1、甲方向乙方指定施工场地范围，对乙方进行技术交底，提供必要的测量配合及技术指导，但不因此免除乙方施工质量责任。乙方必须在甲方指定范围内施工。
2、甲方负责做好与当地政府、村民各方面之间的协调工作。
3、负责对拆迁施工现场的监督、检查。
4、负责对拆除完毕的场地进行验收。
5、工程完工达到甲方要求后，甲方给乙方办理结算
（二）、乙方责任：
1、按甲方要求按时进入拆迁现场，保证工期的顺利完成。负责对本协议所列拆、除范围内所有建筑物及附属物的拆除、清运、清扫等工作。
2、乙方保证连续施工，确保在合同工期内完工。
3、乙方在施工中应确保作业安全，因乙方或其他原因造成的安全责任由乙方自行负责，由此发生费用由乙方承担。
七、计量与支付
1、工程造价：本工程采用总价包干，旧材料归施工方，此报价含税，包干价格为元（大写：），已综合考虑了现场条件等各种因素，包括作业全过程的工、料、机费，施工用材料（机械）倒运费等与施工有关的全部费用，是支付合同工程项目（工序）按技术交底施工达到质量标准及甲方要求，完成其缺陷修复及一切辅助工作所需的全部酬金的综合单价（含合同明示或暗示的所有责任、义务和风险的费用）。对于本合同中没有提到的内容均视为已包含在表中相应内容之中，合同履行期间不论发生工、料、机、的价格浮动或政策性变化，合同价格均不做调整。
2、合同签订生效后，工程完工并通过甲方技术部门验收，甲方一次性结清合同价款。
八、附则
1、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可以做出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2、本合同在履行中发生争议，甲乙双方应按照合同条款及有关法律规定协商解决，协商不成时，由永兴县劳动仲裁委员会裁决。
3、本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份。
4、本合同字甲乙双方授权代理人签字或加盖公章后生效，双方结清工程款后合同效力终止。
甲方(盖章)：
乙方(盖章)：
代表人签字：
代表人签字：
摘要：特许经营最早起源于美国，是企业扩张产品和服务销售的一个重要途径。作为一种特殊的经营模式，特许双方存在委托代理关系。本文在介绍特许经营的定义和特征的基础上，对这种委托代理关系存在的原因作了初步的剖析。
关键词：代理商；委托商；委托代理
一、特许经营的定义和特征
特许经营译自英文franchising，目前对特许经营的较为普遍接受的定义为国际特许经营协会的定义：“特许经营是特许人和受许人之间的契约关系，根据契约，特许人向受许人提供一种独特的商业经营特许权，并给予人员训练、组织结构、经营管理、商品采购等方面的指导与帮助，受许人支付相应的费用。”特许经营从20世纪80年代末开始在我国出现，至今已成为世界上特许经营体系最多的国家之一。我国商务部在1997年11月发布的《商业特许经营管理办法(试行)》上，将特许经营定义为：“特许经营是指特许者将自己所拥有的商标(包括服务商标)、商号、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，使被许者按合同规定，在统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者交付相应的费用。”
特许经营的形式一般来说，有如下特征：
第一，特许经营的核心是特许权的转让。特许权一般包括商标、专利、商业秘密、技术秘密、经营诀窍等无形资产，属于知识产权范畴。特许商可以不受资金的限制，通过特许合同就可以迅速扩展业务，提高市场占有率。
第二，双方的关系是通过签订特许合约而形成的。为维护连锁的统一性，加盟申请者必须服从特许合约的约定，按照统一的销售模式或技术标准来经营企业。
第三，所有权分散与经营权统一。特许经营中，加盟者都是独立所有者，在人事、财务上自主，因此所有权是分散的。但是在经营方式上，统一使用商号或商标、统一进货、统一店面布置、统一人才培训、统一价格、统一广告宣传。
第四，经营的排他性交易特征。在特许经营关系中，受许人必须在特许人允许的经营范围内使用特许人授予的制造、销售、服务的经营方式，并受到相关的限制。
二、特许经营中的委托代理关系
在经济学上，只要交易双方涉及的信息是不对称的，就会有委托代理关系发生。对特许组织来说，成员和特许方之间是一种不完全契约关系，由于契约不完全性往往导致了特许经营的委托代理的产生。
作为特许人，他一般希望通过特许的方式迅速扩大市场的占有率，提升品牌知名度，并以销售收入最大化作为自己的目标；受许人之所以加入特许体系是想借助特许品牌的实力迅速获利成功，赚取更多的利润。本文在分析委托代理问题时，遵循对委托代理主题的分析，即分析代理人的问题，不考虑委托人利用信息优势使代理人受损的情况。
代理人和委托人之间信息分布不对称，所以当度量代理人的特点、按契约办事等的成本很高时，代理人就可能利用自己的信息优势，想尽办法为自己谋求利益，而使委托人蒙受损失。解决委托代理问题的办法就是设计一套有效的激励与约束机制，而这套激励与约束机制能很好发挥作用的前提是选择好的代理人。特许经营中的委托代理问题主要原因是特许人在这两方面都没做好。具体说来，有以下几方面的问题：
1进入门槛低
特许人急功近利的思想和在受许人选择上的经验不足使得进入门槛很低。很多特许人只重视资本运作，希望在短期内得到迅速的扩张，获得很大的市场占有率从而获得高回报，而忽视了受许人的选择。有的特许人虽然意识到了受许人的选择问题，但由于缺乏选择经验，设置的门槛水平较低。比如有的特许人在选择时，发现对方资金雄厚便将其纳入体系内，而忽视了其他方面的考核。结果导致很多不合格的受许人进入联盟，使激励与约束机制高效运作的前提条件遭到破坏。
2缺乏沟通
特许人就不能很好的为受许人提供服务，对受许人吸引力也大打折扣。由于特许人对受许人缺少强有力的约束，受许人的义务很难得到落实，或落实情况不好。这两方面的因素在很大程度上刺激了受许人的机会主义或道德风险。
3缺乏激励
理论上，特许双方之间的关系较企业内部股东与经理人这种委托代理关系有很大的优势，即受许人拥有分店的所有权，受许人有很大的积极性。但在实际关系处理中，如果特许人不能处理好双方这种共赢关系，就会产生委托代理问题。受许人加入特许体系，是为了获得优势品牌和学习先进的管理经验等，最终获得可观的利润。而特许人在经营过程中只考虑了自身的利益，而忽视了受许人的需要。在这种情况下，受许人是没有动力去投资品牌的建设与维护的，因为品牌不是他自己的，而且这种投资很难立竿见影地为受许人带来丰厚的回报。他就会想方设法降低成本，减少对服务、产品质量的投入，削弱广告宣传力度等。
4监管不力
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