买房交易流程（精选6篇）
贷款所需的费用：
中介佣金： 成交价*1%按揭服务费：贷款额*0.4-0.6%
公积金贷款保险： 贷款额*0.02%*贷款年限个人所得税： 成交价*1%
契税：成交价*1%房地产交易手续费： 6*建筑面积
查册、归档、抵押登记的费用：少量查册费：40元
公积金：2-3评估，（7-10银行批，2-3银行交中心，5-7中心批），递件过户1天，7天后交税，7天出新证，15-20归档，2-5保险单，7-10放款
流程简略如下：查看了房产证原件及身份证
1、查册，不收费；签合同、过定金；1天
2、评估；2-3天
3、办按揭，出同贷书用了10天（正常3-5天即可），费用500元。
4、递件、过户；印花票5元。1天
5、问税、交税。递件7个工作日后凭回执回房管局完税, 个税一个点，房地产交易手续费:房屋平方数*6元.出首次置业证明40元。（工行刷卡）
6、过首期.7、完税后三个工作日拿新房产证。印花票5元。
8、拿新房产证20个工作日后（正常是5个工作日）到珠江新城办加急归档，申请加急不用钱。
9、办抵押：抵押费用80元。8个工作日后出他项。
10、出他项权证后第二天银行放款。
11、收房。放款后的第一个周六业主搬走，结清水电后收房。
首先介绍下自己的基本情况：
1、房源：二手房（房改房）。
2、卖方：产权权属1人；买方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。
3、开始交易时间：2011年12月
4、自行交易，不通过中介。
5、直客式按揭。没有通过按揭公司，向中国银行贷款。
6、付款方式：首期（自行交割）+公积金贷款。
具体交易过程：
1、查册（12月3日）
查册可以了解房屋的以下情况：a、业权人的真实性；b、房产证的地址和真正的地址是否相符；c、该物业的抵押情况；d、该物业有否被查封。当事人：买方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所
资料/证明：1）房屋的具体地址或房产证的登记字号；
2）查询人身份证流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料费用：按需打印的材料收费，一般打印基本资料（即房产证上的信息）收取40元。
如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元。
2、网签（12月5日）
广州市国土资源和房屋管理局出台的《广州市存量房买卖合同》范本（在房管局的网站上搜索）已经非常完善，基本上对所有交易过程中的关键问题都有提及，买卖双方在网签前根据这个范本商讨清楚各个细节就已经很足够。
强调一下，网签前一定要同卖家商讨清楚：1）房屋总价；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或银行托管（一笔的手续费1500，果断舍弃），是否需要贷款；3）各个付款的时间点；4）收楼时间点；5）违约责任；6）税费责任等当事人：买卖双方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所资料/证明：1）房产证；2）交易双方身份证
流程：1）在终端机上填写合同；2）提交打印后，确认签名；3）取回资料：广州市房地产转移登记申请书、房屋价格申购表、盖了章的网签合同费用：无
3、付定金（12月5日，网签后）当事人：买卖双方地点：银行
方式：ATM转账（2万）
注意事项：取转账回单；卖家签收据
4、办理按揭手续，提交资料（12月6日）当事人：买卖双方地点：银行资料/证明：1）房产证
2）网签合同
3）卖方身份证、户口簿；4）卖方结婚证
5）买方身份证、户口簿；6）买方未婚证明；7）买方无房证明；8）买方收入证明；9）工资账户半年流水；10）公积金缴存证明；11）房屋评估报告
以下是各种证明的开具说明：
流程：1）提交资料，银行收复印件；
2）签文件：具结书，xx证明„„需要卖家配偶签一份出售同意书。
5、取得贷款同意书（12月14日）
在上一步提交资料后，由银行进行初审，再由公积金中心审批，最后银行出具贷款同意书（即一般说的同贷书）。一般公积金中心明文规定的审批时间为15个工作日，根据中介的经验是10个工作日.6、签贷款合同（12月15日）当事人：买方地点：银行资料/证明：无
流程：1）签贷款合同（核对个人信息是否正确，还款期限，还款方式）；
2）取贷款同意书（交给卖家，卖家看过之后才放心递件过户）
7、递件（12月19日）当事人：买卖双方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所资料/证明：
1）网签买卖合同，原件2份2）房产证，原件
3）卖方身份证，原件及复印件2份
4）卖方户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）5）卖方结婚证
6）买方身份证，原件及复印件2份
7）买房户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）8）买方未婚证明，原件
9）广州市房地产转移登记申请书（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）10）房屋价格申报表（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）11）房屋测绘图，申请人数+1份（取房产证在房交所复印，5角/份）
流程：1）递交材料；2）工作人员面询登记（有些房交所直接跳过）；3）拍照（买家、卖家及其配偶）；4）取回：收件收据；5）“办唯一”（买方办理）：无房证明.需身份证原件及复印件2份，户口簿原件及复印件1份，费用40元。
8、完税（12月20日）
一般递件后两个小时就能计完税可以交税了，时间抓紧的话可以当天完成。当事人：买方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所、指定银行流程：1）凭收件收据取税单；1）先在房交所交契税（刷卡）；2）最后回到房交所交个税（刷卡）；3）凭完税凭证取收件回执，等待7个工作日领新的房产证。
费用：1）交易手续费：6元/平方米×建筑面积（买卖双方各自承担一半）；2）交易登记费：60元/套；3）契税：房屋总价×1%； 4）个税：交易总价×1%。
9、过首期（12月19日、12月20日）
完税后才能取得正式的递件收据，房交所才正式办理过户手续，在此之前房屋买家名下的。为了保障买家的利益应当在完税之后才给首期。当事人：买卖双方地点：银行
流程：柜台转账（记得签收据，取银行回单）
10、拿新房产证（12月31日）
等待了7个工作日，终于把新的两本房产证拿在手上了！
当事人：买家两人（如果递件时候办了公证委托的话，一个人去就可以）资料/证明：买家身份证，受理回执费用：印花税 5元/本
11、入押（2012年1月12日）领取新房产证之后，要等待归档后才能办理入押，归档一般需要7个工作日。可以提前打电话到房管局查询。当事人：买家两人，银行代表
资料/证明：房产证、身份证原件及复印件、按揭合同等（银行准备）费用：他项权利人 80元
12、出押（2012年1月20日）当事人：买家两人，银行代表资料/证明：身份证原件，回执费用：印花税5元
13、银行放款（2012年2月17日）
今天终于收到银行的电话说放款了！将一般中介和按揭公司协办的手续告诉大家。请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有米的选择省心，有魄力的选择省钱。
14、收楼 注意事项：
1、合同上的各个时间
取得同贷书后去房管局递件、取得收件回执时才给首期、如果不审批放款又或者获批数额少于申请数额时买家要在xx月xx日前补齐放款之类。
2、每笔房款都要签收据。包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了签名外还要按手印的
2005年10月,中国银监会主席刘明康在出席“上海银行业首届合规年会”时,直陈国内传统银行组织管理问题,指出当前几乎所有中资银行的业务流程都存在着重大弊端,仍只是“部门银行”而不是“流程银行”,导致针对客户需求的服务、创新和风险防范等受到人为的限制,出了问题部门间相互推卸责任,难以查处。[1]自此“流程银行”开始成为中国金融界的流行术语,流程银行改革成为业内争相追逐实现的目标。流程银行一般可以表述为:“围绕客户的需求,通过根本性变革,建立贯穿前中后台,高效、灵活、创新的各类流程,变革组织架构、资源配置与考核体系,体现核心竞争力,并能实现良好经营绩效的商业银行。”[2]而传统部门银行指的则是“金融机构遵循传统的分工理论,服从内部管理的需要,按照职能分工构建内部组织体系”。[3]
从传统部门银行向流程银行的转变是一个流程再造的系统工程,企业流程再造(BPR,Business Process Reengineering)理论最早于1993年由迈克尔·海默和詹姆斯·钱皮(Michael Hammer&James Champy)在其出版的《企业再造工程———管理革命的宣言》中提出。银行流程再造的实践于20世纪80年代开始风行于美国,到90年代中期,欧美主要银行基本都已完成或正在进行流程再造活动。经过再造后的发达国家银行体系表现出以下四个主要特点:以客户为中心的经营理念、矩阵式扁平化的组织结构、经营管理系统高度的信息化以及通过模块化等方式优化业务流程。
一般认为,从部门银行到流程银行,最直接的效应体现在交易成本领域,原因在于传统部门银行存在流程分割、信息传递周期长、决策效率低、机构臃肿等缺陷。一项针对深圳市的调查结果显示,中资银行中的工行、建行、农行等的管理费用占业务费用(非利息)支出总额的70%左右,而汇丰、东亚等外资行则在5%~17%之间,其中员工费用又是管理费用中最大支出项目。[4]数据可以反映出中资与外资银行在业务流程及管理上的巨大差距。那么,从部门银行到流程银行,其交易成本的节约到底是如何体现出来的?组织变革对于银行再造而言的效益何在?流程再造中不同业务流程内部化的取舍是如何确定的?为什么目前中国流程银行改革还只是一个目标,改革的困难如何应对?本文从交易成本经济学的角度将对以上问题逐一进行解答。
二、交易成本经济学视角下的部门银行与流程银行
从目前针对流程银行的研究来看,大多数仍集中于管理学领域,本文所做的研究基于交易成本经济学的视角,是对部门银行与流程银行的交易成本与收益进行考察与分析的一次尝试。交易成本经济学从科斯始就开始关注企业与市场两种不同契约结构的比较,经济活动一般被认为具有这两种形式中之一,由此产生的对资源配置的管理,分别导致了交易成本与组织成本。
本文所采用的研究范式是基于迈克尔·迪屈奇所著《交易成本经济学》的理论框架。交易成本可以定义为三个因素带来的成本:调查和信息成本、谈判和决策成本以及制定和实施政策的成本。在这里还要明确交易成本在短期与长期不同的假设:短期内,管理资源总量是给定的,因此对任何一种活动增加管理投入的唯一方式,就是从其他活动转移资源;长期内管理和补充资源总量则可以得到增加。另一方面,管理机构的效益可以描述为销售收入超出所有的生产、销售和管理成本的部分。
1. 理想状态下部门银行的交易成本经济学分析
现将一家部门银行理解为如下成本与收益的形态(图1),其中,Bf、Bm表示该银行某项业务的管理活动采用组织内部化与采用市场交易两种不同契约安排下各自产生的效益,Cf、Cm则表示两种交易方式下该银行业务所面临的交易成本。
如图中所示,Cf与Cm的形状满足凹函数性质,原因在于交易成本本身也存在着边际收益递减,经济意义表示签订和执行合同活动的产出增加时,交易成本随之加速上升。交易成本曲线的斜率表明对该银行而言管理产出的单位成本。Cf<Cm表示采用企业组织方式要比市场更节省交易成本,即具有低于Cm的固定成本或优于Cm的管理效率水平。
另一方面,收益曲线表明更为重要的关系:Bf>Bm表示同样的活动由企业内部组织要优于在市场上交易。同时,Bf与Bm曲线的形状满足凸函数性质,这意味着增加管理活动会引起收入增加或成本降低,从而使得效益增加,但其增加速度将逐渐下降。其经济意义是指当处于低水平的管理努力时,对任何一项管理活动增加的投入,只需以其他管理活动中少量的减少为代价,一项管理活动相继增加的管理投入将会在其他管理活动中造成越来越多的效率下降。
由此可以发现:传统部门银行的管理活动如果满足上述条件,即Bf>Bm,Cm<Cf,那么企业内部组织资源的形态将是最优的,企业边界将处于Bf与Cf曲线的两个交点之间。
值得进一步分析的是,上文所构造的模型与曲线抽象掉了诸多重要的因素,如企业各项活动(而非只考察一项)在市场与企业内部的成本与收益、企业组织结构与管理制度将如何影响成本与收益曲线等,因此这是一种理想状态。现实中部门银行的许多职能部门并不一定能够保证内部化的成本更低且收益更高,也就是图中曲线的位置并不一定是必然,条件Bf>Bm,Cm<Cf不一定同时得到满足。但毫无疑问,一个重要结论是:无论Bm与Cm曲线相对Bf与Cf曲线的位置如何(下文将要探讨这些情况),传统部门银行管理活动存在的理由是在某一区间内一定满足Bf>Cf。
2. 流程银行改革的内部交易成本分析
如上所述,传统部门银行在理想状况下具有一定的运行效率,但实际上其弊端仍然较多。孙庆文等(2006)所做研究揭示了传统银行营业机构业务流程的缺陷:第一,多点采集客户信息,加大了银行的信息成本;第二,容易造成交易信息不对称,进而加大信息的机会成本;第三,制约了银行对客户价值的理性判断和选择;第四,多点营销和服务难以实现整体营销和客户服务的系统化;第五,难以克服信息整合中的失真现象,阻碍了绩效考核作用的有效发挥。[5]接下来就让我们来分析流程银行改革对银行内部的成本与收益有何影响。
下面考察一项业务流程再造后的银行部门内部成本的变化情况。从现实情况的支持来看,管理与组织成本的降低是合理的(如前文所做调查的数据)。从Cf到Cf’体现出了这种优势,但针对流程银行改革的实质而言,它是一个将交易成本内部为组织成本的过程,因此从短期或者业务量较小时来看,一项业务的流程再造可能增加了企业内部的组织成本,传统部门银行的组织方式更具有成本优势,在图2中表现为A点以左,Cf’>Cf;然而从长期或业务量增多的情形来看,流程银行的成本优势就得到了充分体现,在图中表现为A点以右,Cf>Cf’。
之所以如此是因为随着企业内部资产的反复利用,将会引起组织成本增加,因此短期内这种成本优势不一定能体现出来,需要长期、资产反复利用以及业务量扩大到一定范围才能体现出来。
另一方面,分析一项业务流程再造后银行内部收益的变化情况。如图2所示,Bf’>Bf表明实行业务流程再造后的收益相对更大。影响Bf的主要因素包括两个方面:第一,公司实际的和预期的技术,以及它们能够支持公司的独特的优势的程度;第二,保持对生产—销售的控制———榨取垄断收益—的能力。[6](P103)综合看来这种优势可以概括为技术上的独特性以及垄断优势。[6](P54)传统部门银行的一项业务流程再造不仅在长期降低了交易成本,而且由于效率的提升、经营目标和服务更为人性化将更有利于创造客户价值、推动产品创新,从而有利于形成上述两方面的因素和条件,并最终提高银行的整体收益。
总之,通过上述分析,可以给出对传统部门银行进行业务流程再造的经济动因和机理,无论是从收益还是成本角度考虑,流程银行都具有更多长期优势。
3. 流程再造过程中的部门抉择———业务外包
当今国外许多发达的银行如德意志银行、花旗银行、美国第一银行都将核心业务以外的一部分外包出去,如后勤服务部门、物资供应部门、信息技术部门等,[7]由此使企业能够专注于经营其价值链中的核心业务。这就表明传统部门银行设置的若干机构可能是不经济的,内部化可能反倒增加了企业的成本或者降低潜在收益。以美国俄亥俄州的第一银行(Bank One)为例,它通过与IMB和AT&T的合作,试图外包其核心的信息处理功能,来集中资源于其银行核心战略的设计和执行。从成本角度考虑,这个计划将会为Bank One未来6年带来至少1亿美元的成本节约。然而,成本节省并不是这个联盟形成的唯一动机,更重要的是它可以把银行的技术人员解放出来从而专注于对个人和企业顾客的服务,以及更好地面对兼并的挑战,这就是更为重要的一方面———外包对企业收益———的影响。[8]
从交易成本经济学的角度看,这种业务再造过程中的部门抉择是基于成本与收益考虑的结果,如图3所示给出了一项业务外包情形下的成本与收益曲线。并非所有的业务都是内部化的收益更大(即Bf>Bm时),当Bm>Bf时便表明一项业务管理活动交由市场交易更有效率,这是因为技术上的独特性以及垄断优势的原因。例如这一家银行在某些业务(如信息技术)上并不具有这些优势,因此问题转化为如何将这些业务外包或出租出去。这时的选择将取决于机构内部的或者是利用市场的管理资源配置的相对成本,即比较Cm与Cf。第一种情况下,如果Cm<Cf,那么市场交易成本的优势增加了有关收益,因此理性的选择是将这一业务活动直接承包给一个独立公司,银行在此项业务上成为靠收租生活者。这是由于资产特殊性不显著且贸易额不大,使得零散的交易对资产使用频率不高,完全出租成为理性的选择。第二种情况下,如果Cm>Cf,业务外包将能最有效率地在机构内部进行管理,这是由于资产特殊性比较显著或者贸易额较大,使得完全靠收租可能带来不可避免的信息不对称以及由此带来的谈判和监督成本,为发挥出规模效应,需要银行业务外包时与合作伙伴形成联合大企业的经营模式。从图3中可见,选择业务外包同时进行机构内部管理的方案,使银行可以榨取最大的纯收益(Bm-Cf)。[6](P104-106)Bank One的案例即证实了这一点。
三、改革难点及对策建议
如上所述,部门银行在理想状态下具有存在合理性,但长期来看流程银行则更具优势。那么是什么原因造成目前流程银行改革尚存困难呢?笔者认为主要在于观念落后、组织创新的短期成本过高,行动集团出于自身利益得失考虑往往会形成维持现状的保守思想,观念上的落后与短期成本的双重作用导致改革陷入“锁定”状态,难以在短期内实现和推广。
如前文所言,以客户为中心的经营理念、矩阵式扁平化的组织结构、经营管理系统高度的信息化以及通过模块化等方式优化业务流程是流程银行的典型特征。我国部门银行想要达到流程银行要求还只是一个目标,可以说尚处于探索期。改革的观念障碍和短期成本仍然是主要桎梏所在。第一,观念落后。流程银行要求以服务客户为中心,业务流程按照方便客户需要而设置,从基层人员到主管经理都要有服务意识和竞争意识。传统部门银行脱胎于计划经济体制,中国的国有商业银行目前仍处于转型期间,观念落后仍然在商业银行中广泛存在,尤其在基层行更是如此。第二,短期成本过高。如前所述,商业银行业务流程再造前后对比可以发现,短期之内流程银行的成本可能会提高,加之改革本身,成本将会更高。具体而言,从部门银行到流程银行的再造过程是组织变革的过程,原有的部门要按照流程银行要求进行合并、实现矩阵式组织架构,原有地区分支行要按照流程银行要求降低层级、实现扁平化,甚至原有人员可能因为达不到流程银行的要求和标准而失业;而且,高度信息化的业务平台、模块化的业务建设需要重建目前各商业银行的系统,这些都形成了银行流程再造的短期成本压力。
从过程角度考虑,组织变革需要行动集团的推动,我国目前组织制度变革多是强制性的,由总行制定发展和改革战略,基层行按照上级的布置具体执行。而商业银行重视短期成本与收益的观念势必阻碍行动集团的形成与其作用的发挥,从而使改革陷入“锁定”状态。
简言之,推动我国商业银行流程再造工程应着力做好以下几个方面工作:
第一,树立以客户为中心的经营理念。流程再造过程需要彻底变革各级人员的传统观念,建立以客户为中心的经营理念,实现再造后业务流程以客户为中心,流程中每个人的工作由客户做出评价,评价结果纳入绩效考核系统。通过这样合理的激励约束机制,再配合以培训教育工作可以有效地促进员工树立起以客户为中心的经营理念。
第二,降低组织创新过程中的短期成本。任何一项变革都会带来许多困难,流程再造更是如此。改革最大的困难不见得是组织结构如何扁平化、业务流程如何模块化,而是原有各分行、支行领导层以及工作人员的去留与重新安置。这是突破制度“锁定”的唯一途径。为处理好这些短期成本问题,必然要求总行及各分支行领导层从长远考虑,利用好现有管理模式中总行对分行的统一领导权,自上而下推行强制性制度变迁,包括调整分支行结构,重建模块化、信息化的业务流程,按照考核上岗制度重新调整领导干部以及员工的分配和去留。
总之,国有商业银行实行业务流程再造是一个系统工程,除了本文从交易成本视角考察得出的一些观点外,其他正式、非正式制度安排的配套也是必不可少的,虽然任重而道远,但实现流程银行仍将是我国深化银行业改革、提升金融系统竞争力的理性选择。
参考文献
[1]张旭东,赵学锋.刘明康:要在“流程银行”基础上建立合规机制[J].信息导刊,2005,(42).
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[7][15]凌轩坤.跨国银行矩阵式组织架构模式分析——以德意志银行和花旗集团为例[J].农村金融研究,2006,(4).
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[9]迈克尔.波特.竞争战略[M].北京:华夏出版社,1997.
关键词：资产证券化；微观风险；宏观风险
一、资产证券化的概念及交易流程分析
目前，学术界对于资产证券化并没有一个公认的概念，简而言之为：将具有稳定未来现金流的缺乏流动性的资产集中起来，重新组合成可以在市场上自由买卖流通的证券的行为。资产证券化对基础资产的要求至少应符合两个条件：一是资产必须为缺乏流动性或者流动性较差，二是资产必须能带来可预见的未来现金流。
一次完整的资产证券化过程应包含以下十个步骤：（1）确定基础资产并组建资产池；（2）设立特别目的机构（SPV）；（3）发起人向特殊目的机构（SPV）出售资产；（4）信用增级；（5）信用评级；（6）发行评级；（7）发行证券；（8）资产支持证券的上市交易；（9）管理资产池；（10）清偿证券。
二、资产证券化的风险分析
1.资产证券化的微观风险
资产证券化微观风险有很多表现形式，比如利率风险、汇率风险、信用风险、现金流风险、提前偿付风险等。本文主要介绍微观风险中的隔离风险、提前偿付风险和法律风险。
资产证券化的实质就是风险隔离，风险隔离在资产证券化风险研究中占有重要地位。如果证券化资产不能与发起人或SPV的破产风险相隔离，那么发起人或SPV一旦破产，证券化资产将可能成为发起人或SPV的资产参加破产清算，从而损害投资者的利益。提前偿付风险是指借款人因种种原因在贷款到期之前，偿还其部分或全部借款；或借款人破产后其资产被拍卖偿债，从而造成贷款者的现金流量出现非预期性变化，导致其信贷计划遭到破坏的风险。法律风险包括欺诈风险、相关文件或证券失效风险、法律的不确定性和法律条款变化的风险等，属于非系统性风险。
2.宏观风险
（1）金融危机。资产证券化产生的初始目的是风险转移和风险分散，然而，受到利益的驱使以及在法律制度的漏洞下，资产证券化逐渐被过度利用和滥用，由此产生的风险也逐渐被放大，最终会对金融市场的稳定产生不利影响。
（2）通货膨胀。资产证券化就是将缺乏流动性的资产经过结构化重组，将其转变为可以在市场上自由买卖和流通的证券的行为，但可被证券化的资产的前提条件是必须具有可预见的未来现金流。正因为如此，资产证券化市场规模近年来迅速膨胀，达到了惊人规模。这些资产证券化的债券可以作为抵押向银行贷款，一旦贷款成功，大规模的货币就会流向市场，最终，如此规模的货币增发必然导致严重的资产通货膨胀。
（3）逆向选择。以美国的次级抵押贷款证券化为例，贷款金融机构为获得高利润，会降低信贷标准，这样大量不合格的贷款者获得金融机构的贷款，产生了逆向选择。证券化机构又将这些信贷作为基础资产证券化，通过独特的风险隔离，再加上信用？级，使得资产支持证券结构变得很复杂，进而透明度降低，导致投资者对基础资产的价值、风险等信息了解甚少，市场的信用评级机构便成为获息的唯一渠道。于是投资者通过选择那些高收益的证券，使得高风险的次级抵押贷款盛行，再通过市场上反复的交易和买卖证券，风险得到不断的放大和传递，最终可能酿成不可控制的风险。
（4）资产证券化的监管风险。资产证券化监管风险，是指政府或监管部门在监管资产证券化运作过程中，由于自身原因或其它不确定原因而造成的各参与方损失的可能性。包括资产证券化产品的具体经济损失和社会福利损失等。
（5）资产证券化的道德风险。由于在资产证券化的过程中，发起人可能隐藏资产的负面信息和债券的交易风险，比如抵押贷款的款项可能是贷给了还贷能力很差的贷款者。另外，信用评级机构在“发行人付费”模式的激励下给予超出债券本身信用的评级，之后证券发行机构在没有尽职调查的情况下就直接进行了产品的承销，放松了相关风险管理的要求导致资产的高风险转移给了没有充分信息的投资者。
三、总结
对于资产证券化的风险管理，既要从源头上对其进行控制，也要在其实施过程加强管理，比如在住房抵押贷款发放中，贷款机构要严格要求借款人的贷款标准，提高资产支持证券的产品质量，从而从源头上降低风险；在信用评级过程中要加强监管评级机构公正合理的执业；在资产支持证券的承销过程中承销商要充分揭示证券的风险等等。在资产证券化的风险管理上政府应该扮演重要的角色，政府在加强和完善监管体制、构筑资产证券化所需要的法律环境、规范发展金融中介机构等方面的措施，对于资产证券化的健康发展有着重要意义。
参考文献：
[1]高 峦 刘宗燕：资产证券化研究.第1版.天津：天津大学出版社，2009.
[2]黄 嵩 魏恩遒 刘 勇：资产证券化理论与案例.第1版.北京：中国发展出版社，2007.
1、先与开发商签定房屋买卖合同；
2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明（开发商所签银行的收入证明格式）交由开发商办理；
3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。
按揭贷款mortgage loan
按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。
2、购房协议书正本。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。
其贷款手续及程序是这样的。
首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。
然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。
购房者如何办理按揭贷款？
楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理
楼宇按揭的具体程序如下：
（1）选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
（2）办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
（3）签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
（4）签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
（5）办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
（6）开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
买房付全款还是办按揭？
选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。
付全款的三大优点
1.付全款省钱
虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。
2.无债一身轻
付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。
3.转手容易
从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
付全款的两项缺点
1.资金压力大
如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。
2.投资风险大
除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。
办按揭的三大优点
1.花明天的钱圆今天的梦
按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。
2.把有限的资金用于多项投资
从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。
3.银行替你把关
办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
办按揭的缺点
1.背负债务
说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。
2.不易迅速变现
按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
2、购房协议书正本。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。
其贷款手续及程序是这样的。
首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。
然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。
购房者如何办理按揭贷款?
楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理
楼宇按揭的具体程序如下：
(1)选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
(2)办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
(3)签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
(4)签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
(5)办理抵押登记、保险
购 房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由 于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保 险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
(6)开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按 揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠 款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
买房付全款还是办按揭?
选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。
付全款的三大优点
1.付全款省钱
虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。
2.无债一身轻
付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。
3.转手容易
从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
付全款的两项缺点
1.资金压力大
如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。
2.投资风险大
除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。
办按揭的三大优点
1.花明天的钱圆今天的梦
按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。
2.把有限的资金用于多项投资
从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。
3.银行替你把关
办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
办按揭的缺点
1.背负债务
说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。
2.不易迅速变现
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按揭买房的具体流程及注意事项有哪些
对购房者来说,按揭买房意味着不必一次性或要在短期内付清房款,从而受到许多购房者的青睐。由此,在房地产市场上,提供按揭的楼盘的销售业绩明显要优于其他楼盘。那么,购房者要怎么样进行按揭买房呢?按揭买房又有哪一些注意事项呢?
一.按揭买房的具体流程
1.选择房产
如果购房者想获得楼宇按揭服务,在选择房产时就应着重了解这一方面的内容。购房者通过广告或销售人员的介绍而得知一些项目可以办理按揭贷款时,还要进一步确认开发建设的房产是不是已经获得了银行的支持,以此来保证按揭贷款的顺利获取.2.办理按揭申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或者是
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银行指定的律师事务所来了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备相关的法律文件,填报《按揭贷款申请书》
3.签订购房合同
银行在收到购房者提交的与按揭申请有关的法律文件,在经审查确认购房者确实符合按揭贷款的条件后,才发给购房者同意贷款通知或者按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》.4.签订按揭合同
购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证以后,拿着银行规定的有关法律文件再与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》来明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式以及其他的权利与义务.5.办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押》及购房合同到房地产管理部门去办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。通常情况下,由于按揭贷款时间相对较长,银行为了防范贷款风险,会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为
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第一受益人,在贷款履行期内不可以中断保险,而且保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单应交由银行执管.6.开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,要在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款 二.按揭贷款买房注意事项
1.请不轻信发展商的按揭许诺
就当前来讲,只有选择获得了银行楼宇按揭支持的房产,购房者才有可能获得按揭贷款。因此购房者应该着重审查:(1)发展商是否已取得了该房产的合法开发手续和预售以及销售的批准文件;(2)你所选择的房产是否得到了银行楼宇的按揭承诺,提供按揭的成数、年限和利率。此外,有的项目虽已办下按揭贷款,但能提供按揭的只是所售楼盘中的一部分,因此,购房者还应确认你所要购买的房产是否真的在能够提供按揭的房产范围之内。
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2.银行对置业者进行的资格审查
不少购房者认为,只要是选择了得到银行楼宇按揭支持的房产,就应该得到银行的按揭服务。但是,这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支持,这仅仅是表明该楼宇已经取得了一定规模的贷款额度,而最终是否向购房者提供贷款的决定权还是归银行。银行在受理购房者的贷款申请之后,还要从民事主体资格、资信状和还款能力等方面来对购房者进行资格审查,以确认购房者是不是符合规定的条件。如果购房者在没有取得银行按揭贷款支持确认的情况下,就盲目地与发展商签订购房的合同,如果在不符合银行条件时,就无法获得按揭贷款,这样会造成资金上的被动,被迫选择其他的付款方式,从而影响自己的资金安排,甚至于放弃购房,造成定金的损失。
工程出现欠债的因素是什么
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外企债务重组业务所得税处理能否适用6号令 http://s.yingle.com/l/zw/574673.html
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落款用绰号欠条成了废纸
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欠条笔迹潦草惹祸端五百借款变五万 http://s.yingle.com/l/zw/574660.html
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什么是不真正连带债务
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债权转让应当通知债务人
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福特完成大规模债务重组 减债99亿美元 http://s.yingle.com/l/zw/574655.html
什么是民间借贷 http://s.yingle.com/l/zw/574654.html 整存
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何
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民间借贷纠纷要注意诉讼时效问题 http://s.yingle.com/l/zw/574652.html
什么是债务重组损失
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企业债务重组业务所得税处理办法 http://s.yingle.com/l/zw/574650.html
个人借款需要注意的问题
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关于支付2018年记账式（十四期）国债利息有关事项的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574648.html
债务豁免 http://s.yingle.com/l/zw/574647.html 代位
权
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判
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债务重组协议书范文2018最新的内容
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债务免除的效力 http://s.yingle.com/l/zw/574643.html 什么是合同书范本
2018
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如何确定委托贷款协议书范文2018最新纠纷的诉讼主体资格 http://s.yingle.com/l/zw/574641.html
债务人下落不明，作过的口头保证成立吗 http://s.yingle.com/l/zw/574640.html
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关于支付2001年记账式（十二期）国债利息有关事项的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574636.html
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有关债务重组的问题
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所有权的权能什么意思
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债务重组协议书范文2018最新范本
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民间借贷中怎么防范和维权
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债权转让未通知债务人是否影响合同书范本2018最新效力 http://s.yingle.com/l/zw/574593.html
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公司担保 http://s.yingle.com/l/zw/574591.html
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债务人在债务重组所得确认
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不当得利构成要件编辑推荐法律知识 http://s.yingle.com/l/zw/574589.html
债务转让后还可以向原债务人追讨吗 http://s.yingle.com/l/zw/574588.html
债务人死亡 http://s.yingle.com/l/zw/574587.html 企业改制中逃废金融债务问题有什么原因 http://s.yingle.com/l/zw/574586.html
担保期间一般约定多长时比较合适 http://s.yingle.com/l/zw/574585.html
关于转发财政部 http://s.yingle.com/l/zw/574584.html 担保关系中有多个保证人的保证责任如何分担 http://s.yingle.com/l/zw/574583.html
完善新债务重组准则相关问题的建议 http://s.yingle.com/l/zw/574582.html
企业债务重组的方式之一
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关于铁路债券利息征收企业所得税问题的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574580.html
关于代理1998年II期（10年期）中国铁路建设债券利息兑付的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574579.html
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关于中国铁路建设债券利息征收个人所得税问题的批复）的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574578.html
债务转让后本案中债权人能否向原债务人主张权利 http://s.yingle.com/l/zw/574577.html
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