集体土地流转新型城镇化试点

集体土地流转新型城镇化试点（精选7篇）

集体土地流转新型城镇化试点 篇1

业内人士介绍，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。

由于权属关系复杂，涉及历史遗留问题，农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权工作进展相对缓慢。今年的中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。有分析人士认为，随着土地制度改革不断推进，这项工作可能会提前完成。

上述权威人士表示，随着农村土地确权工作推进，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。不过，要实现城乡土地同权同价，以及城镇建设用地与农村集体建设用地自由交易，恐有一定难度。

未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围。其中，一些东部城市可能会被纳入试点。“扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局。

按照国土部工作安排，今年将研究出台农村集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。

为配合土地制度改革，《土地管理法》修订工作可能在年内取得进展。

福建新闻网福州7月16日电(记者 孙贤迅)新型城镇化试点今年7月起在福建全面启动。福建省发展和改革委员会16日宣布，福建最早实施经济、政治体制改革的石狮市进行全域城市化发展改革试点。

石狮是福建聚集外来人口较多、产业支撑较为扎实的新兴城市。福建首选石狮为城镇化试点，主要是在经济和社会转型上进行探索，以进一步释放改革红利，稳步推进“人的城市化”，实现公共服务均等化。

福建省发展和改革委员会副主任孟芊告诉中新社记者，石狮全域城市化改革试点，重点在人口、土地、规划和行政等体制改革和机制创新，着力破解制约城市化发展的结构性、制度性障碍。

据透露，此项试点主要突出人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理和城市管理“八个一元化”改革，逐步实现传统产业转为现代产业，传统农业转为现代都市农业，农村居民转为城市居民，外来人口转为本地市民，村委会转为居委会，乡镇转为街道，城乡二元土地管理制度转为全域城市化土地管理制度，具体包含户籍、产业、规划、土地、公共服务、行政管理六个方面。

在土地方面，石狮将完善土地市场运作体系。福建省政府支持石狮市向国土资源部申报列为集体经营性建设用地流转试点，将集体建设用地流转纳入国有建设用地交易平台，统一管理、直接入市，实现土地同地同权同价。

福建一些沿海县、市聚集了大量农业转移人口，山区一些县、市，则成为人口净流出地区。孟芊称，福建在推进城镇化进程中，将从多个层面选择若干试点，进行多样化的探索。

目前，福建还积极推进德化县、光泽县等城镇化试点方案和相关工作。(完)

昨日，记者从省发展改革委召开的新闻通气会上获悉，经省政府同意，石狮市全域城市化发展改革试点方案近日由省政府办公厅印发实施，标志我省新型城镇化试点工作全面启动。

石狮全域城市化改革试点，将重点推进人口、土地、规划和行政等体制改革和机制创新，着力破解制约城市化发展的结构性、制度性障碍。通过人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理和城市管理“八个一元化”改革，逐步实现传统产业转为现代产业，传统农业转为现代都市农业，农村居民转为城市居民，外来人口转为本地市民，村委会转为居委会，乡镇转为街道，城乡二元土地管理制度转为全域城市化土地管理制度。

“石狮是我省聚集外来人口较多、产业支撑较为扎实的新兴城市。选择石狮作为城镇化试点，顺应厦漳泉大都市区建设的总体趋势，有利于在经济和社会转型上进行有效探索，进一步释放改革红利，稳步推进人的城市化，实现公共服务均等化，对全省新型城镇化发展具有重要的借鉴意义。”省发展改革委副主任孟芊表示。

石狮全域城市化改革包含六个方面主要内容——

户籍方面。深化户籍制度改革，解决“人户分离”问题。实施统一的居住证制度，逐步推动就业、教育、医疗、卫生、住房、社会保障等基本公共服务向居住证申领人群全覆盖。

产业方面。按照“升级淘汰落后，改造代替关停”的思路，加快产业转型和结构调整，引导城区传统企业退城入园、退二进三。培育电子信息、节能环保、新型能源等战略性新兴产业，加快发展海洋生物医药、海水综合利用等海洋产业，推动电子商务交易平台建设，培育现代化物流中心，发展滨海旅游，发展总部经济、楼宇经济，建设闽南地区消费中心。

规划方面。编制全域一体空间统筹规划，建立生态控制线管理体系，严格限制城市建设无序蔓延。探索“多规合一”规划管理模式，推进生态控制线规划、经济社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划等多规融合试点。强化规划实施管理的约束性，做到“一张图作业”。

土地方面。完善土地市场运作体系，支持石狮市向国土资源部申报集体经营性建设用地流转试点，将集体建设用地流转纳入国有建设用地交易平台，统一管理、直接入市，实现同地同权同价。探索征地制度改革，实行“人地挂钩”政策，根据吸纳外来人口的数量，确定城市建设用地规模，促进土地集约利用。开展城镇低效用地再开发试点。

公共服务方面。建设一体化的基础设施体系，实现供水、供电、燃气、信息通信、垃圾污水处理等设施联网对接，打造智慧城市，形成全域化基础设施建设和管理体系。建立均衡优质的区域教育体系，提高示范性幼儿园覆盖率，所有中小学校办学条件实现标准化。深化公立医院综合改革试点，改革公共医疗卫生服务机制，构建全覆盖卫生服务体系。建立多元化社会保障体系。完善住房保障体系，建立针对不同人群、不同方式的住房补贴制度。

行政管理方面。根据全域城市化进程和管理服务人口规模，按照“综合化、扁平化”思路，整合行政职能，调整党政机构设置。适时推进镇改街、村改居、社区重划等行政区划调整。启动人事制度改革，深化公务员分类管理和薪酬制度改革，探索实行政府聘员制度。

“我省正在研究制定城镇化相关政策，进一步推进城镇健康发展，新型城镇化试点是重要抓手之一。我省将从多个层面选择若干试点，进行多样化探索，发挥基层和群众的首创精神，打造一批可学可看可推广的典型，为全省城镇化健康发展积累经验、提供标杆。”?孟芊表示。

据悉，目前德化县、光泽县等城镇化试点方案和相关工作正在积极推进。我省将按照“成熟一个、启动一个”的原则，陆续推动部分具备条件的区域开展不同主题的新型城镇化试点，农民工重要聚集地开展农民工市民化试点，产业化程度较高的县市开展产城融合发展试点，山区一些县市以发展现代农业、开展土地流转、建设重点生态功能区等为主题开展新型城镇化试点。

集体建设用地流转将出新规

本报讯 在深圳获批就存量农村集体建设用地直接入市交易进行试点之后，作为全国土地主管部门的国土资源部，已经开始考虑在全国范围内对农村经营性集体建设用地流转和入市交易进行改革——这项工作已经列入国土资源部2013年工作重点。

目前，国土资源部已经部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”（下称“指导意见”）的研究工作，并有可能在2013年出台。“指导意见”有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。

按照中国现行土地管理制度，农村集体建设用地尚不能自由流转。

有望直接入市

由于征地补偿按照土地生产价值确定，而交易价格由市场价值确定，从而形成了“土地价差”，导致农村集体经济组织成员无法分享其间的土地增值收益。

“国土资源部正在着手准备制定‘集体经营性建设用地流转指导意见。”2013年1月23日，山西、山东等省国土资源厅的官员分别向记者证实，国土资源部已就此问题向地方国土厅局主要负责人进行通报，并将其作为深化土地管理制度改革的一项工作。

对于上述说法，国土资源部一位不愿具名的内部人士向记者表示，在国土资源部部长徐绍史部署的2013年重点工作中，确实包括“指导意见”的研究、制定和起草。在对该项工作提出要求时，徐绍史表示“研究出台集体经营性建设用地流转指导意见”。

在现行土地管理制度下，包括集体建设用地在内的所有农村土地均须通过征地转为国有建设用地后，才能入市，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间。

“土改”新起点

由于农村集体土地流转问题涉及环节较多，“指导意见”有望成为一系列农村土地管理制度改革的“突破点”。

在部署研究出台“指导意见”的同时，国土资源部还部署了包括“征地制度改革”“农村宅基地改革”等一系列有关农村土地制度改革的工作。“有的是加强研究，有的是部署试点，工作都围绕着改革展开。”一位地方国土厅官员告诉记者。

多位地方国土厅基层工作人员向记者表示，尽管征地制度改革和农村集体建设用地流转改革的对象不同，但在范围上存在此消彼长的关系，因此，征地范围缩小和农村集体建设用地流转扩大需要同步推进。

对此问题，国土资源部已经有所考虑。

集体土地流转新型城镇化试点 篇2

1 新型城镇化与农村土地流转的逻辑关系

1.1 农村土地流转能力为新型城镇化建设保驾护航

我国推进农村土地流转, 可以对土地资源进行更好的整合, 并且在一定程度上为农业的发展提供了空间, 使农村土地的应用更加的合理, 可以防止在城镇化建设中一些不合理的要素的出现, 实现特色农业的发展。在农村土地流转后, 可以使农村大量的劳动力转移到城市中, 促进了城市化建设, 使我国更加的繁荣, 而且提高了这些劳动力的收入, 农村大量的劳动力转移到城市中, 使企业内部的生产成本降低, 可以为人们提供物美价廉的产品, 这些产品在市场上会更加有竞争力, 在国际市场上可以通过优良的质量和合适的价格取胜, 也会推动新型城镇化的发展。

1.2 新型城镇化反哺农村土地流转

新型城镇化的建设, 可以为农村土地流转提供良好的外部环境, 新型城镇化不仅仅是提高城市人口的密度, 而是要实现城市和农村的协调发展, 实现产业之间的联系。所以, 新型城镇化建设中, 要科学的对土地资源进行整合, 促进土地资源的优化配置, 通过建立宏观政策的方式, 使土地的利用更加的合理, 提高农民的收入。城镇化的发展, 可以在一定程度上实现农村人口的迁移, 使土地流转工作更加顺利的进行, 随着我国城镇化的发展, 人地资源存在着一定的矛盾, 所以, 要实现土地流转, 必然要先实现农村人口的转移, 在新型城镇化发展的背景下, 大量的农村人口转移到城市中, 农村的土地将无人管理, 所以, 这时采用政策的方式促进农村土地流转可以获得最佳的效果。城镇化的发展同时带动了农业科技的发展, 新型城镇化的发展不仅要实现城市的繁荣, 同时也要促进我国农业的发展, 使城市的发展与农业的发展相互协调起来, 在农业生产中要借助大型的机械设备, 提高工作效率。但是在实际的农业生产中, 小农经营方式特征明显, 这对大型机械的使用产生一定的局限性, 所以, 要将土地进行有效的整合, 实现农业的规模化发展。

2 新型城镇化进程中我国农村土地流转存在的问题

2.1 农村土地流转定价没有参考标准

在农村土地流转的过程中, 土地流转的定价没有标准, 但是土地作为生产要素而言, 其具有价值, 土地的价格会受到土壤的性质和当地地理位置的影响, 而且当地的政策也对土地的价格产生制约, 在不同的地区, 建立起一套统一的土地流转定价非常难, 这就导致了我国农村土地流转的价格悬殊。

2.2 农民进行土地流转后收入不稳定

在农村进行土地流转前, 不能做好相应的规划, 导致了农民在土地流转后生活变得非常不稳定, 这对农民进行土地流转产生消极作用, 而且如果农业继续采用粗放式的发展方式, 就不能提升单位面积的产值, 在土地流转后, 也不能将土地合理的利用, 这不利于新型城镇化的发展, 不能实现集约化的发展, 也不利于我国进行环境保护, 不能实现低碳型农业的发展, 这对我国农业的发展起到阻碍的作用, 农民的收入不会提高。

3 新型城镇化农村土地流转有序进行的策略

3.1 控制土地流转的速度和规模

在进行土地流转的过程中, 在适当的范围内, 使土地的市场价格稳定下来, 为了提高粮食的安全性, 我国在进行土地流转中, 还是要留出充足的耕地, 在经营中, 要确保耕地数量的充足, 但是, 我国在部分地区进行土地流转的过程中具有一定的盲目性, 在推进土地流转的过程中, 通过一些不太正规的手段将耕地流转出去, 致使耕地面积逐年减少, 进一步加剧了农业生产效率低的问题, 而且在土地流转的过程中没有充分考虑到农民的意愿, 在土地流转完成后, 农民还不能享受到完善的社会保障, 这就导致农民的意见比较大。针对上述局限性, 我国应该对不同地区土地流转情况加以分析总结并从中获取经验, 在完善土地交易市场的基础上, 使土地交易市场更加完备, 同时还应该通过宏观调控的方式完善农村土地流转市场, 实现农村土地的有序流转, 为土地流转提供制度化的保障。另一方面, 在对土地市场价格的制定也应该采用微观调整的方式, 控制好土地流转的速度, 土地流转的规模不能过大, 执法部门应该运用法律对土地流转加以约束, 防止一些不法分子进行土地黑市的交易, 稳定好土地流转市场的价格。

3.2 土地流转要依托新型城镇化的发展

通过新型城镇化发展, 促进农民的就业, 完善农村的社会保障制度, 并且实现农村的社会保障制度与城镇的社会保障制度一致。随着城镇化的发展, 一些新兴的产业获得了长足的发展, 应该依靠这些新兴的产业, 为农民提供更多的就业保障, 大力发展低碳和环保产业, 将这些产业引进到农村地区, 使农民的收入更加的稳定。在进行了农村土地流转后, 农村一时没有土地, 他们要开拓新的谋生之路需要一定的时间, 所以, 在农村应该及时改革户籍制度, 将农民的身份进行转化, 使农民具有城镇户口, 这样他们就可以享受到城镇居民可以享受到的公共服务和待遇, 在进行农村土地流转后, 可以采取过渡的方式。

3.3 明确土地产权

产权关系明晰不仅是市场经济发展的客观要求, 同时也是我国农村土地流转的基本前提和基础。因此, 在进行土地流转之前, 需要对产权制度进行明确, 在产权制度还不明确的前提下, 土地产权不清晰, 会造成农村土地资源大量浪费和土地资源利用率低下的现象, 土地资源无法实现合理流动, 一旦开始流转, 会导致各类侵权问题的产生, 而且在土地分配上也会出现不公平的现象。所以, 针对土地产权不清的问题, 应该明确农村土地 (包括耕地、宅基地、建设用地) 的产权问题, 实现土地资源的优化配置。政府部门应该对土地流转的权利采用登记的方式呈现, 确保农民的法定资产不会受到影响, 确定农民土地经营权的主体地位。

4 结语

当前, 我国的城镇化已经进入了一个新的阶段, 城镇化的规模越来越大, 新型城镇化是一个复杂的系统工程, 在城镇化的进程中, 我国的社会、经济必然会出现大的变革。而农村土地流转, 可以将农村有限的土地资源进行有效的流转集中, 重新配置, 使其规模化并高效利用。在农村土地流转过程中, 我们应坚持以农民利益最大化为目标, 切实保障农民的利益, 合理实现土地资源的高效配置。

参考文献

[1]李小静.新型城镇化视角下我国农村土地流转问题探析[J].改革与战略, 2016 (03) :108-110.

集体土地流转新型城镇化试点 篇3

摘要：农村土地流转不仅是农村土地制度改革的重要组成部分，而且成为推进城乡一体化进程的重要突破口。我国农村土地流转时间尚短，土地流转意愿不强，土地零散不能集中连片流转，流转风险大，纠纷调处机制不健全，针对这些问题，提出切实可行的对策，引导农村土地承包经营权有序流转，推进城乡一体化建设。

关键词：土地流转 土地承包经营权 对策

“民以食为天，食以土为本”。土地不仅是“三农”问题的核心，也是最重要、最基本的农村生产要素。所以开展农村土地流转，促进土地适度规模经营，不仅可以提高农业产业化经营水平和优化土地资源配置，还能够有效的解决“三农”问题。通过农村土地流转，农民可以真正的摆脱农村土地的束缚，不必仅仅以土地为生，可以更加放心的向二、三产业集聚，走出自己的村子走向城镇，实现农民向产业工人的转变。这些将加快农村劳动力的城市化进程。

1 农村土地流转中存在的问题

1.1 土地流转意愿不强，流转率低。①当前我国的农业税已经被取消了，使得农民不但不再缴税，还会得到一定的农业补贴，在这种情况下，很多农民认为保持土地经营权于己更有利。②由于流出土地的农民没有得到很好的住房、医疗等各方面的社会保障，很多农民把土地视为“活命田”和“非农就业的退路”，在没有找到稳定的非农就业渠道之前，他们都不愿轻易放弃土地。③土地流转后的收入预期不确定，农村土地流转在一定程度上增加了农户收入，可流转后进城务工的收益不确定。在一些经济作物种植区，只要肯吃苦，每年的收入要比外出打工高，而且稳定。

1.2 承包土地零散难流转，存在耕地撂荒现象。近年来，农村土地撂荒日益严重，影响农业稳定和粮食安全。主要有以下两方面的原因：①农业生产收益低。农业生产资料价格居高不下，生产成本增大。而粮食价格偏低，形成较大反差，使农民感到种地划不来，不仅收入低，有时反而亏本。所以一些地方出现了大批农民弃农进城打工或到当地乡镇企业打工，导致土地撂荒。②土地零星、分散等管理不便，劳动生产效率低，形成撂荒。当初在分配农村土地时，基本每个村子为了避免出现矛盾，分配时都是按照一定比例的良田和差田搭配的，所以很多农民的耕地都不在同一个地段。从而影响了土地的规模化、集约化经营，大大降低了劳动生产率。而且，大片土地流转中，只要有一两户农民不同意流转，就会给整个流转工作造成困难。一边是撂荒，一边又是不能集中连片流转，互相之间存在矛盾。

1.3 土地流转风险大，影响土地流转。农村土地承包经营权流转合同是由农民与土地承包商两方共同签订的，该合同的期限一般比较长。在实际的履行合同的过程中，可能会出现各种各样无法预知的情况，比如在合同期间农作物的市场价格可能会一直发生变化；相关的国家政策也有可能发生重大调整；在此期间也可能发生一些自然灾害，比如旱灾、冰雹、地震、洪灾、泥石流等；也可能土地承包商出现连续经营亏损无法持续经营等问题，无论出现以上哪种情况，都会对土地承包商造成很大的损失，使得土地流转合同无法及时的履行，造成合同两方的损失。再加上农业保险领域一般是商业保险公司不愿意涉足的，造成了土地承包商和农民需要承担所有的风险，无法将投资农业的风险转嫁，一旦投资失败，合同双方会遭受巨大的损失，因此造成了土地流转风险大的现状，影响了土地流转。

1.4 土地流转程序不规范，容易引发纠纷。现阶段农户间的土地流转程序很不规范，很多都是以口头协议的形式进行的，双方利益无法得到法律的保护，不仅不便于管理，还很可能会引起不必要的纠纷。再加上土地承包人很可能会因为口头协议的随意性而缺乏长期经营的打算，影响其对土地投入的积极性，制约农村土地的有效合理流转。

1.5 土地确权登记尚处在小范围试点阶段，未确权就先流转，埋下纠纷隐患。确权登记颁证是土地流转长久进行的基础。流转后肯定要对连片土地进行整理，承包前土地的边界会打破。如果以后农户要求要回地，到时候找不清各个地的边界在哪儿，肯定闹矛盾。农民担心的是承包地流转后“小田并大田”，自己会因此失去自家的田地。这也造成很多农户不愿意流转土地，阻碍了有效合理流转农村土地的进程。

2 土地流转存在问题的对策

农村土地承包经营权流转是深化农村改革，推进城乡一体化进程的重要突破口。在城乡一体化进程中，为了更好维护广大农民的利益，解决“三农”问题，必须为土地流转创造良好的条件，针对土地流转存在的问题，提出如下对策：

2.1 农村剩余劳动力有序转移，促进土地流转。①土地流转后，一部分农民成为“职业农民”，增加收入。土地承包商承包土地后，可以雇当地的农民到田间劳作，这样普通农民就成了既能取得租金，又能挣工资的“职业农民”。“种自己的地，赚别人的钱”，耕地、播种、浇水、施肥、收获……干得还是自己熟悉的活儿，不用下本还有工资挣。而且通过土地流转可以大大提高土地利用率、产出率和农业综合效益，既可以实现土地的规模化生产，又可以实现农民增收。②各镇可以根据自己当地的实际情况，充分利用自然资源，招商引资、土地入股或转让承包等多种形式发展二、三产业，吸收当地大量的农村剩余劳动力，使这部分劳动力从自家的土地中解放出来，既可以增加农民的人均收入，同时也可以增加土地流转的规模，促进企业的经济效益，实现农业的高效率。

2.2 弱化土地的社会保障功能，健全社会保障体系。建立和完善农村医疗卫生保障制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系，建立多形式、多层次的农村社会保障体系。加大对农村社会保障的财政支持。加快农村“土地保障”向“社会保障”的转型。解决转出土地农民的后顾之忧，降低农民对土地的依赖性，使其安心流转承包的土地，为适度规模经营创造条件。

2.3 规范土地的流转程序。农村土地流转双方必须签订规范的书面流转合同，流转的转包费、租金、转让费等，由当事人双方协商确定并在合同中写明。对流转双方权利、义务及违约责任在合同中要有明确具体的规定。

2.4 防范和化解农村土地承包经营权流转风险。①建立利益联结机制。深入推进土地入股、租赁经营、转让经营等土地流转模式，大力发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等经营主体，引导农民将承包地流转给专业大户、专业合作社集中经营，建立现代农业产业基地、农业科技示范基地，形成共享收益、风险共担的合作机制，增强流转活力。②建立扶持机制。在金融政策方面，政府应运用政策与经济手段对农村土地流转进行引导，根据本地区农业主导产业和优势项目，采取各种优惠扶持政策，对龙头企业、合作组织等流转主体在适度规模经营方面给予融资服务，引导各金融机构对流转后的高效特色农业给予扶持，形成以主导产业和优势产业带动土地流转。

2.5 健全农村土地流转纠纷的调处机制。无论预防措施如何严密都无法完全的杜绝纠纷的产生，面对日益增多和激化的土地纠纷，仅仅依靠司法审查制度的作用是不够的，应该健全农村土地流转纠纷的调处机制，为当事人提供多种救济途径，充分发挥各种纠纷解决方式的作用。

加强农村承包经营纠纷调解仲裁体系建设，县级要设立农村土地承包仲裁机构，保障必要的仲裁工作经费，乡（镇）、村要建立调解组织，依法开展纠纷仲裁调解工作。对一些土地流转规模经营区内，有个别农户不愿意流转的，切实尊重农民意愿，可设立农户自种区和土地流转规模区，来妥善解决个别承包户不愿流转土地和连片流转的矛盾。村里要建立专门的调解组织，实行群众监督、民主管理，真正畅通土地承包利益协调和权益保障渠道。

2.6 开展确权登记，奠定流转基础。现阶段，农村土地制度已经在事实上形成了“三权分离”的局面。即土地归“集体”所有（所有权）、农民按户承包（承包权）、土地使用权可以自由流转（使用权）。确权登记是维护农民土地承包合法权益的根本要求，是解决农村土地承包现实问题的紧迫需要。在搞好“确权”的同时，做好登记、颁证工作。通过农村土地承包经营权确权登记颁证工作，为土地依法、合理、有序流转，切实维护农民利益提供保障。

参考文献：

[1]何钢.城乡一体化进程中江苏农村土地承包经营权流转问题及对策研究[J].农业经济，2012-03-15.

[2]李延齐，张丽君.有效防范农村土地流转风险的几点分析和建议[J].农民致富之友，2011-05-10.

[3]王彩虹.当前我国农村土地承包经营权流转中的问题及对策分析[D].山西师范大学，2010-04-08.

集体土地流转存在的问题及思考 篇4

杨明富

土地是农民最根本的生存保障，是农民的“命根子”。但是，据不完全统计，近几年来，全国有近亿亩耕地被征用，4000多万失地农民务农无地、上班无岗、低保无份，严重影响了经济社会的协调发展。如何确保农民的土地不再受权力和资本的侵害。在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节，如城镇国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，其在使用制度上如何改革，进入市场流转，是当前需要从法律上、政策和制度上加以研究、探讨的问题。这个问题解决好了，对今后农村经济乃至于整个市场经济都将产生深远的影响。

1、现实中农村集体土地使用权的流转已普遍存在。

近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，具体表现在：(1)农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；(2)乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；

(3)因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；(4)近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，行政干预也多，但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求，不但难收实效，也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

2、集体土地使用权“流转”中存在的问题。

现行的法律制度在确定农村集体土地所有权的权力内容的行使上有明显的不完全性。如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、光办乡镇企业或者乡(镇)村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外。”造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位。分析集体土地使用权“流转”现状，存在以下问题：第一、产权关系不明晰，使用权“流转”难以规范。表现为农村集体经济组织内部的产权关系不明晰，村民小组与村民委员会法律关系不明确，权力主体行使上较模糊；土地与地上建筑物分属不同的主体，即农民集体组织将土地租赁给企业使用，地面建筑物、构筑物由企业自建或与本村集体组织联合修建。这就造成在产权关系上由多个法人实体共有，一旦发生经济纠纷或因企业倒闭破产，各方利益难以得到保证。这也是农村集体土地建设用地使用权不能合理规范流转的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的历史原因，所以对原有乡镇企业用地难以从源头上做到统一规划、合理布局。对新增的乡镇企业用地虽然明确规定到规划的乡镇企业工业园中发展，但由于种种利益关系难以完全做到，致使违法占地行为履禁不止。第三、闲置土地处置难。乡镇企业一旦经营不善，停产倒闭后，因债权债务关系使本集体经济组织难以收回出租的土地，或收回后又难以及时出租等，造成建设用地闲置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，农村集体经济发展受到制约。城市化进程的加快，致使规划区内农村集体经济和乡镇企业的发展受到限制，被拆迁的乡镇企业难以新“占地”进行发展，造成农村集体经济组织经济总量的减少。由于受到市场机制的调节和政府征地资金的限制，对农民的就业安

置以及对农村集体经济组织的财产补偿难以从根本上解决农民失去土地后的经济来源和基本生活保障。

此外，由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，“农民集体”没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些村、组干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益。在收益分配上，由于没有完善的制度，村务难以真正公开，一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益。上述现象的存在已严重阻碍了农村集体土地使用制度的深化改革。

3、对农村集体土地使用权流转的思考。

3.1、在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。

3.2、科学的界定农村集体土地所有权主体，在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地“资产化、产业化”政策的前提，是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。

3.3、对农村集体土地推行“资产化、产业化”制度，实行“公司化、企业化”管理模式。壮大农村集体经济实力，对集体土地实行资产化、企业化，有利于农村经济的总体发展，有利于缓解因征地拆迁带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益有保障。从而，从根本上给农村经济组织和广大农民相对稳定的出路。

3.4、在农村集体土地使用权进入有形市场流转的具体方式上可以借鉴和引用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，即实行所有权与使用权分离，构建农村集体土地使用权有偿、有限期、可抵押、可流动的法律制度和政策制度，并规范程序。具体做法是：

集体土地流转新型城镇化试点 篇5

1.该宗土地的性质是属于农村个人承包地还是农村集体所有未承包地（非建设用地），现土地使用者是否可以获得全体村民（或村民小组委员会同意）认可该宗土地为其个人拥有永久承包权的许可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的签字或者村民小组委员会（屯长等人）共同签订同意受让人合理拥有该宗土地永久承包经营权。2.土地管理部门和农业管理部门是否对这宗土地出具有土地承包书等有效证书，如开荒者未有承包书，如何获得土地承包书，或者协助受让人获得该宗土地承包书或者使用权证。

3.该宗土地首次流转的相关备案（土地管理所 农业局经管站 村委），村民如何获得“四荒”土地使用权。

4．该宗土地必须是未受屯与屯、村民之间争议的集体所有土地，需要时经村委出具证明和公正，承认该宗土地为屯里集体所有土地或开荒人承包地。

5．拥有农村集体土地承包权的农户才可以自行决定土地的流转，如出租，出让等。但只能在有限的土地承包经营权范围和期限内进行土地流转。首先要明确谁拥有土地承包权（或所有权），才能跟其签订土地使用权（租赁合同）。

集体土地流转新型城镇化试点 篇6

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摘 要：城镇化是中国未来发展的新动力，城镇化要让农民享受红利，关键在于让土地流转起来。本文基于目前我国农村土地流转的实际情况，对城镇化进程中如何加快推进农村土地市场化流转提出思路和对策。关键词：城镇化，土地流转，土地集约

城镇化的发展离不开土地和农民问题。城镇化的发展需要从土地改革打开空间，城镇化要保护农民的权益，让农民享受到红利，农村土地经营使用权流转具有十分关键的桥梁和纽带作用。推进农村土地流转，不但是顺应农村生产力发展的需要，也是转变农业经营方式、推进农村改革、加快农业现代化步伐的客观要求，更是贯彻落实十八大精神的具体行动。

一、我国城镇化进程中土地流转的现状与存在的问题

近十年来，我国农村土地流转发展迅速，城镇化率每年大约提高1个百分点。据统计，截至2011年上半年，全国土地承包经营权流转总面积达2.07亿亩，占承包耕地总面积的16.2%，签订流转合同2259万份；累计有800多个县(市)、12000多个乡镇建立了土地承包经营权流转服务中心。总体来看，目前我国农村土地流转的势头强劲，但也存在着流转市场体系不完善、流转程序不规范等诸多问题。

1.农民的“恋土情结”阻碍了土地流转进程

目前土地对于农民而言仍然是其家庭生产资料和生活保障的依靠，很多农民认为土地是“命根子”，因而不愿轻易转让土地使用权；加之有的农民认为现在取消了农业税，国家又相继出台了诸多惠农政策，对土地还存在增值预期。而一些近郊区和经济发达的地区，因为土地被征用时农户能够从中获取相当可观的货币补偿，土地的升值空间很大，导致一部分农民为了等待土地被征占，宁愿将土地撂荒也不愿意将土地实行流转。因此，土地流转大多集中在村内流转，向企业和村外人员流转较少，从而制约了土地流转规模，更有碍城镇化的进展。

2、土地产权关系不明晰

长期以来，我国农村土地产权关系不明晰、产权虚置、管理工作混乱、农民的合法土地权利缺乏法律保障，导致了很多进城务工的农民不愿放弃农村土地，土地资源很难进入市场进行流通或流转。土地资源长久闲置，造成巨大浪费，也影响了城镇化进程。

3、土地流转行为不规范

目前农村的土地流转大多属于农民自发行为，尤以亲友间的转包及委托代耕最为普遍，签订合同随意性很强，多以短期无偿的口头约定为主，极少签订书面合同。即使有的签订了书面合同，也存在合同内容过于简单、条款不完备等问题；并且由于缺少相关服务监督机构，很多合同未经管理机构审查或公证机关公证，如果遇到产权等问题纠纷，当事人双方难以解决。

4、缺乏健全完备的土地流转配套机制

由于尚未建立起规范的土地流转市场交易运作体系和相关服务平台，流转层次不高、渠道不畅，土地流转的供求信息不能及时反馈，经常出现转出方找不到转入方、买家找不到卖家、卖家联系不上买家的现象，供给和需求严重脱节，一方面限制了土地流转的范围，另一方面影响了土地效益的发挥。加之土地流转监管机构不健全、权责不明、服务管理体制不到位，既无法对土地流转合同的签订进行指导和管理，也没有相关的评估机构来对土地价格进行专业的估算和评定。

二、解决城镇化进程中土地流转问题的建议

1、加快城镇化步伐，为土地流转创造良好的外部环境

土地的流转必将带来人口的流动，通过农村土地经营使用权的流转，能帮助进城农民尽快完成身份的转换，只有当农民主动融入城市生活，才能真正实现城镇化，用城镇化这个平台带动农业，实现农业现代化、市场化发展。在城镇化快速发展的同时，要注重从“关注发展速度”转向“关注发展质量”；从“要素城市化”转向“人力资源城市化”；从“空间城镇化”转向“人口城镇化”。

2、提高认识，营造流转良好氛围

让农民认识到土地流转在城乡统筹发展中的重要性，是加快土地流转的前提。一是要加强对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律的宣传，使农民逐步认识到土地流转的重要性和必要性。二是政府要转变工作思路。乡镇和涉农部门要树立主动为土地流转服务的观念，把土地流转工作当成一项建设社会主义新农村的重点工作来抓，推动土地流转工作健康发展。要研究各种惠农政策与土地规模经营的对接问题，发挥好政府引导作用，加大对土地规模经营的政策支持力度。

3、创新土地流转机制，丰富土地流转形式

一是鼓励农民建立土地股份合作社，实现土地集中规模经营。土地股份合作制是指农户以其土地的使用权、经营权作价为股份，联合经营，兴办规模化的农业区，按股分红，农民以股东身份与其他投资者共享收益，共担风险，以实现规模化和专业化生产。二是加快推进农村集体土地产权制度改革和确权登记发证工作。重点突破农村集体土地产权主体不明晰、权能不完善等瓶颈制约，从法律上赋予农户物权性质的农村土地承包权；确保农户对于土地在承包期内可依法自由转让、出租、抵押、入股、继承的权利，并给农民私有和集体所有的房产办理房地产证，并允许上市交易和抵押。

4、扶持产业大户和龙头企业，为推进土地流转寻找依托

高效优质产业的丰厚回报是刺激和驱使业主流转土地的内在动因，没有高效优质产业作依托，农村土地流转就没有生命力。因此，必须大力培育扶持产业大户和龙头企业，使其发展壮大，只有各具特色的农业产业化主体成长起来，才能通过它们集聚产业，集约土地，推动规模化经营。

【参考文献】

[1]郑景骥：中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M].西南财经大学出版社，2006.[2]蒋省

集体土地流转新型城镇化试点 篇7

5月29日, 北京市“聚焦改革情系民生”形势政策报告会第9场在房山举行, 北京市农委副主任、新闻发言人李海平就土地流转、资产经营等一系列问题做了报告。

据悉, 全市农村土地承包经营权登记颁证试点将在平谷区全面推开。家庭农场的试点工作也将在全市全面展开, 房山区副区长卢国懿介绍, 房山区的家庭农场试点工作已有所进展。家庭农场采用土地流转的形式, 其主体可以是当地农民也可以是外来人员。据李主任介绍, 北京的家庭农场规模划分还没有标准, 仍在调研之中, 但会控制其规模, 保持家庭农场经营者的收入与城市打工者收入的一致, 否则会造成大量的人员回流。