广州三旧改造政策解读

广州三旧改造政策解读（精选6篇）

广州三旧改造政策解读 篇1

2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。

据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。

与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关 1

程序、条件。

一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施：

广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。

“三旧”改造按以下程序组织实施

1、编制“三旧”改造规划及实施计划；

2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

(1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

(2)、土地权属清楚，无争议。

(3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。

(4)、已纳入“三旧”改造实施计划。

3、完善历史用地手续；

制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：

(1)、基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完成征收手续的具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况。需继续保留自居自用集体建设用地的，还应明确其范围、面积。

(2)、规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划并纳入实施计划。

(3)、土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

(4)、协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并作了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按用地发生时的土地管理法律政策进行处理（处罚）。

(5)、拟改造情况：改造后的土用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益等。

4、安排“三旧”改造用地周转指标；

在实施“三旧”改造工作中，涉及建设用地腾挪需利用城乡建设有地增减挂钩政策的，按有关规定向国土资源厅申请使用周转指标。周转指标按“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，由国土局单列管理。

5、边角地、夹心地、插花地的处理；

“三地”面积小于3亩的地块，“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。“三地”为集体建设用地的，需办理农

用地转用或土地征收手续的，报政府审批。

6、分期土地归宗。

二、拟进行“三旧”改造用地的村、项目需要达到的条件、流程

1、编制“三旧”改造方案，城中村（全面改造模式）、综合整治转为全面改造。所属用地村与合作进行改造投资方先行洽商意向，有意向的村自行上报“三旧”改造方案。

2、由村委会向市国土局上报，《关于将旧村建设用地改国有建设用地》的申请，由市国土局审查后报市政府审核，国土局上报省国土厅；国土厅审核并报经省政府同意后批复市政府。

3、操作审批由市“三旧”改造工作领导小组（由市长挂帅、各部门），负责审议决定重大政策措施、审核改选规划和实施计划；审核“城中村”改造方案，审核改造专项资金收支计划。

4、“三旧”改造办公室负责统筹办理“城中村”整治改造所涉及的市级审核和审批事项，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的工作。

旧村建设用地改变为国有建设用地所需的材料

(1)、经同级人民政府同意的市、县（市、区）国土资源局（分局）的请示；

(2)、农村集体经济组织的申请材料；

(3)、权属证明；

(4)、该建设用地来源合法的证明材料；

(5)、申请的用地符合“三旧”改造规划及已纳入实施计划的相关材料；

(6)、勘测定界报告及勘测定界图；

(7)、1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(8)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

“三旧”改造用地完善征收手续所需的材料

(1)、市、县人民政府关于“三旧”改造方案的请求文件；

(2)、申请用地已纳入“三旧”改造规划、实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果；

(3)、“三旧”改造宗地档案情况表（在改造地块的序号前打上√，表格有多页的，附上有改造地块的当页即可）；

(4)、需完善征收手续土地的权属证明；

(5)、与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；

(6)、按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证；

(7)、勘测定界报告和勘测定界图；

(8)、需完善征收手续土地的1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(9)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

三、“三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法、改造工作 “三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法，改造工作意见中已明确了原则。

“三旧”改造工作主要是以区“三旧”改造办公室来对各村镇开展工作，目前各区除52条村规定先组织实施外，每个区的村镇都报“三旧”改造意见，并分别与各开发商洽商，条件亦在不断提高。先介入沟通的企业，表示村和经济实体有态度，但难见成效。今年6月底前报明年的“三旧”改造计划。

涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让，其余则可协议出让。以协议方式出让的，必须经市政府“三旧”改造领导小组集体研究决定并进行公示，具体程序由市政府、“三旧”改造领导小组制定。

四、关于广州旧厂改造土地处置实施

广州三旧改造政策解读 篇2

有数据显示,截至2011年,上海共有建设用地2961平方公里,根据现有城市规划指标,上海截至2020年的建设用地指标为2981平方公里,即未来近10年时间内,上海可新增建设用地不足121平方公里;广东番禺2010年的建设用地指标2004年就已经用完,2020年的指标现在已经用了九成。同时,我国大中城市人均综合用地已超过120平方米,对照国际上的大都市,东京人均综合用地仅78平方米,香港才37平方米。从1980年到2005年,在我国经济快速发展、城市化急剧扩张的时期,经济每增长1%,会占用农地30万亩左右。与日本快速发展时期比较,我国GDP每增长1%,对土地的占用量约日本的8倍,表明我国城市土地利用低效粗放。下一阶段注重城镇化发展的质量,不断提高土地利用效率是关键,因而必须改变现有的城市土地利用形态和方式,积极推动城市土地利用的转型。

城市土地利用转型是指土地利用形态或方式在时序上的变化,它通常与经济和社会发展阶段的转型相对应。我国城市土地市场既包括增量土地市场,又包括存量土地市场,在保护耕地的前提下,增量土地市场必然要受到限制。因此应充分整顿、完善和培育存量土地市场。当前,我国正在大力倡导土地节约集约利用 , 这是由我国基本的土地国情国策和严峻的土地利用现实所决定的。城镇化发展应是其“速度”和“质量”两方面的协调与统一。1997-2005年间全国因建设占用所致耕地减少量达到183.11×104hm2,占期间耕地减少总量的15.65%,而这当中城镇建设又占了较大比重。土地资源的刚性约束,发展和建设必须用地,两难境地之间的无奈选择和必然选择,就是在城市更新中实现城市化,城市化的顺利完成必须借助于城市更新。

综上所述,学者们虽然都一致认为:中国的城镇化必须注重城市土地利用质量的提高,粗放低效的土地资源利用会带来极其严重的后果,中国的城市土地利用应从增量土地利用向存量土地利用转型,并逐步集约。但极少有学者针对从城市土地利用转型内在机理的角度进行深入挖掘和分析,也未能探究具体的转型思路及路径。本文从城市土地利用转型的阻力切入,进一步探讨其动力、条件及方式的理论基础,并以广州市的“三旧改造”为例进行实证分析。

2 城市土地利用转型的阻力

由于我国实行城乡二元土地管理制度,即城市土地属于国有,地方政府享有建设用地的处置权、出让权和收益权,是城市土地利用转型的促进者和实施者,其在城市土地利用转型中占据着非常重要的地位,在加快城市土地利用转型过程中所起的作用至关重要。改革开放以来,我国地方政府的角色经历了两次大的转换,即向发展型政府和创业型政府的转变,这两次大的转换对城市土地利用空间结构演化有着深远的影响。政府对城市土地利用空间结构的影响主要表现为:通过制定相关政策促进城市内部土地利用空间结构的优化调整。城市政府本应当代表整个城市的公共利益,维护城市整体的公众福利,居于超脱的公共管理地位,公共选择理论认为,市场经济条件下的“经济人”假设同样适用于政治领域,政府以及政府官员在经济社会活动和市场交易过程中同样也反映出“经济人”的某些特征,也具有自身的利益目标,或者说政府自身利益本身也是一个复杂的目标函数。在面对城市土地利用转型时,政府的效用函数至少应包括以下三个变量:土地供给量、供地成本以及上级政府考核。理由如下:

第一,城市的经济发展需要建设用地,保障粮食安全需要耕地,当一个城市的土地可供给量可以满足建设用地的需求,不需要占用耕地,即二者之间不存在矛盾时,政府更偏向于现有的土地利用方式。

第二,政府的财政收入是固定的,新制度经济学认为,国家是追求利益最大化的“经济人”,具有福利最大化或效用最大化倾向。所以对于城市政府而言,在同等条件下,更偏好于花费更少的成本来获取同样数量的土地。

第三,政府行为最重要取决于领导者的偏好,而领导者的偏好又取决于我国的政府考核制度,只有当政府行为所造成的影响能够很好的满足上级政府的考核时,才会赢得领导者的偏好。

综上所述,我们构建政府的效用函数:U=f(S,C,P),并且效用函数关于每个变量都是增的凹函数,其中,S,C,P分别表示城市建设用地的供给量,供地成本和上级政府的考核。

2.1 城市建设用地的供给量

土地的供给分为土地自然供给和土地经济供给,土地的经济供给只能在土地的自然供给范围内变动。快速城市化的进程,使建设用地的需求量急剧上升。建设用地的供给量不仅与土地的自然供给量有关,也与土地的经济供给量有关,假设一个城市的自然供给量是固定的,当城市建设用地可供给量越多,政府的效用值就越高。当一个城市的建设用地可供给量越少,政府的效用值越低。

2.2 供地成本

供地有两种方式,一种是农用地转非农用地,一种是城市土地内部挖潜。农用地征收转为非农用地指的是城市郊区的农民集体所有土地通过被政府征收的方式变为国有土地。城市土地内部挖潜指的是盘活城市存量用地,挖掘由于城市土地利用不集约、不合理,而存在土地可供量可能增加的潜力,主要是对城市内部利用不合理的土地进行改造,如城中村改造、旧厂改造等。供地的边际成本是指增加单位面积的土地所需花费的成本,对比而言,农转非的边际成本低于城市挖潜的边际成本。

本文讨论其边际成本时 , 假定各种途径在已有的不同规模时均已达到相应的最大产出量,如果要进一步增加这些途径的供地量 , 必须依靠继续投入来增大规模,即此处的边际成本概念均为长期边际成本。

由于上述城市内部挖潜和农用地转为非农用地的边际成本计算具有相似特征 , 故现仅以城市内部挖潜的边际成本计算为例来说明边际成本的估算方法。设为城市内部挖潜L所需花费的总费用为C,且两者之间存在函数关系C=f(L),如图1所示,则城市内部挖潜边际成本MC挖=△C/△L,如图2所示。

城市内部挖潜边际成本C包括征地拆迁成本C1、土地平整费用C2,城市居民生活保障成本C3,城市原供地量为L0,进行内部挖潜后的供地量为L1,农用地转非农用地边际成本C’包括土地补偿费C1’、安置补助费C2’、青苗附着物补助费C3’,进行农转非后的供地量为L2。我国法律规定土地补偿费按土地原用途进行补偿,所以C1+C2+C3>C1’+C2’+C3’,则供地边际成本如图3所示。

根据曲线C=f(L) 的上述特征可以知道,城市内部挖潜边际成本曲线在挖潜达到规模效益之前应该呈下降型,并随后达到一个最低点;随着内部挖潜潜力的挖掘,挖潜难度逐步提高,其边际成本也增大,此时曲线呈上升型。城市内部挖潜边际成本曲线如图2所示。

在图3中,供地量不断变化,在任何一点,MC挖>MC转。综上所述,农用地转为非农用地的政府效用高于城市内部挖潜的政府效用,所以,同等条件下,政府更偏爱前一种供地方式。

2.3 上级政府的考核

转型时期 , 随着放权让利和分灶吃饭财政体制的实施 , 地方政府在拥有较大资源配置权力的同时 , 也成为了追求经济利益最大化的政治组织。政府角色的转变使得城市土地利用的规模、结构与方向都发生了剧烈的变化。

自20世纪80年代以来,我国政府绩效考核经历了由目标责任制向效能建设和全面绩效管理的转变,但是目前绝大部分地方政府的绩效考核机制仍然相对落后,主要体现在政府考核指标体系侧重于对行政效率和GDP总量的考核,效益性和公平性指标涉及较少。

政府绩效考核作为政府行为的指挥棒,很大程度上决定政府行政的行为方式和结果,考核指标反映在城市建设当中,则表现为政府倾向于扩张城市范围和建设新城,旧城改造等城市土地利用方式不成为政府城市土地利用和规划的首选。

以上三个影响政府效用函数的因素成为了城市土地利用转型的主要阻力。但课题组于2013年7月对广州进行调研,发现广州市政府已开始进行“三旧改造”,把城市升级的重点转向了城市存量用地的改造和挖潜上,迈出了城市土地利用转型的重要一步。

3 广州市的土地利用转型路径

3.1 广州市土地利用转型的动力

3.1.1 土地供给量小,用地矛盾突出

截至2010年,广东的闲置土地有几十万亩,低效利用土地大约有200万亩。到2020年,广州市平均每年新增建设用地的指标仅为12.3平方公里,而近几年每年实际经批准新增建设用地达27.5平方公里,每年用地缺口都在15平方公里左右。按照广州市前10年的新增用地速度( 年均新增38平方公里 ),2015年前就无地可用,2025年前后将突破生态用地的警戒线。人多地少的用地矛盾日益突出,土地资源的稀缺性日益显现。

在当前经济高速发展造成用地压力的条件下,通过“农转非”的方式获得新增城市土地已不适应广州市的市情,要想获得可持续发展,必须利用存量土地,考虑城市土地利用转型。

3.1.2 政府考核机制的转变

2012年,广州市政府印发了《广州市政府绩效管理试点工作实施方案》,在全市3个区、县级市和8个市政府工作部门开展试点工作,以试点的萝岗区为例,在《广州市萝岗区政府绩效管理试点工作实施方案》中,明确把中央、省、市重大决策部署落实情况,区委、区政府(广州开发区管委会)重点工作任务完成情况,社会关注热点问题处理情况以及服务社会、改善民生工作情况、“一票否决”事项、走新型城市化发展“1+15”系列政策各项工作作为考评重点,并且强化对结构优化、民生改善、资源节约、环境保护、基本公共服务、依法行政和社会管理等方面工作情况的综合评价考核。我国地方政府逐渐全面正确地认识到了绩效管理的重要性和必要性,由片面的发展目标的考核转向全面绩效目标的考核成为了当前不可逆转的趋势。

3.1.3 产业结构升级的需求

产业结构是城市土地利用转型的又一大动力。近些年来,我国一直强调产业转型和升级,珠三角地区提出了“腾笼换鸟”相关政策,旨在提高第三产业在城市经济发展中的比重。第三产业在经济中所占比重较低,城市用地较少是目前各个城市的共同特征,产业结构的调整在很大程度上也影响着城市土地利用转型。第三产业的发展与城市人口紧密相联,往往需要在城市的中心地段进行用地和建设,盲目扩大城市范围建设新城,并不能保障第三产业的发展获得良好的城市用地支持。因此,产业转型升级和第三产业的蓬勃发展会倒逼城市进行土地利用转型,城市需要主动对城市用地进行合理规划,综合考虑城市内部挖潜和“农转非”获得的存量增量土地,以适应城市和经济的发展。

以上三方面弱化了城市土地利用转型的阻力,为广州市土地利用转型创造了动力,使得广州市政府逐步把目光转向了存量土地的挖潜。

3.2 广州市土地利用转型的条件

3.2.1 政府行为意识的推动

在广州市的土地利用转型中,政府行为起到了至关重要的作用,课题组于2013年7月对广州进行调研发现,广州市政府已逐步意识到城镇化建设与新增用地短缺之间的矛盾。改革开放以来,广东经济社会发展取得了巨大的成就,国内生产总值年均增长13.7%,2007年达到30673亿元,占全国经济总量的1/8。但经济发展的同时,消耗了大量的土地资源。广东省土地后备资源不足,国土面积仅占全国的1.87%,到2007年底,全省人均耕地面积只有0.45亩,远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。2008年3月,温总理在参加十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出,希望广东被作为集约节约用地试点示范省(《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》)。在这样的背景下,广东省政府于2010年成立“三旧改造”办公室,发布多项政策,在资金等多方面支持“三旧改造”工作的推行。

3.2.2 城市综合实力

第一,经济实力。改革开放以来,广东经济社会发展取得巨大的成就,广州地区生产总值由1978年的43.09亿元提高到2010年的10604.48亿元,按可比价格计算,2010年地区生产总值比1978年增长65倍多,年均增长14%。第二,财政收入。伴随着经济总量的突飞猛进,广州市财政收入也呈现大幅增长的态势。2010年,广州市地方一般预算财政收入为872.65亿元,约占全省的五分之一,比1978年的13.65亿元翻6番。第三,城市布局的优化。广州积极实施“南拓、北优、东进、西联、中调”城市发展战略,基本完成了城市空间布局与基础设施的战略性调整,城市布局得到进一步的优化。第四,生态环境的改善。广州致力于为城市发展提供可持续的区域性生态保障,维护和培育森林生态系统、加强自然保护区和人文景观资源保护、培育城市组团生态隔离带、切实控制水体和空气污染。2010年,广州入选全国“十大幸福城市”,市民的幸福感、归属感大大增强。

3.2.3 亚运会建设的契机

2010年11月12日至27日在广州举办的第16届亚运会直接带动广州城市的大规模建设,城市基础设施水平提前20-50年,为广州市的“三旧改造”带来了历史性的契机。在亚运会的强有力推动下,广州市全面提升城市的软硬件设施水平,许多新城区和重点大型建筑的提速建成,为广州市的土地利用转型提供了切入点和突破点,“三旧改造”成为广州市形象改造的重要一步。在亚运会召开前,广州市把琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个城中村的清拆工作列为2010年的工作重点,这是广州市结合亚运会规划的重点区域所采取的重点突破。从此,广州市“三旧改造”的工作全面铺开。

3.3 广州市土地利用转型的方式

3.3.1实施“三旧改造”

广州市土地利用的主要的转型方式是实施“三旧改造”。

“三旧改造”是城市发展到一定阶段,在土地集约化发展的要求下,针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”的改造,主要是存量建设用地的再开发利用。其范围主要包括:城市市区“退二进三”产业用地;城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;不符合安全生产和环保要求的厂房用地;布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇和村庄;列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

广州市“三旧改造”分为全面改造(再开发型)与综合整治(非开发型)两大类型和全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治、生态功能维护五种改造方式。如表1所示。

3.3.2 发布政策推动

广州市政府不断探索完善“三旧改造”激励机制,推动和深化以“三旧改造”专项规划实施、土地公开市场建设和土地交易程序规范、土地产权制度、利益共享机制等为主要内容的政策,有效调动各方实施改造的积极性,吸引社会力量支持和参与改造。在土地利用转型过程中,广州市政府发布了多个政策文件。当发现运行中出现问题,即对相关工作进行调整,及时发布政策指导工作顺利进行。

比如,为了解决通过卖地融资的改造模式如何控制成本问题,广州市“三旧改造”办公室专门制定《城中村改造复建成本标准指引》,其目的就是让城中村改造成本有章可循,防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

3.3.3 保证规划先行

广州市于2010年1月开始组织全市“三旧改造”规划编制工作,考虑到全市三旧资源量大面广、分布零散,且旧厂、旧城和旧村各自改造政策导向不同等实际,主要采取“1+3+N”的规划编制体系:即总体的“三旧改造”规划纲要下面,还有三个旧城、旧厂和旧村的改造规划,分别是《广州市旧城更新改造规划》、《广州市城中村(旧村)改造规划指引》和《广州市旧厂房改造专项规划》,具体项目的改造计划再根据以上规划进行编制。《广州市土地整治规划 (20112015年)》圈定了广州五年“三旧改造”重点区,天河龙洞、黄村,白云金沙街、同德街,番禺南村镇、钟村镇等54个镇街均被列入其中,改造规模高达9810公顷。到2015年,广州除对13834公顷三旧用地进行改造外。还将建立土地整治规划实施评价制度,确保土地整治规划实施的质量和效果。

3.3.4 给予财政支持

为了解决“三旧改造”面临的资金问题,广州市政府通过公开方式引入市场参与主体推进城中村改造,丰富改造主体,并出台加强“三旧改造”专项资金管理意见,规定“三旧改造”的土地出让金专款专用,60%返还村集体,40%政府用来支持城市建设,平衡不同的改造项目。

对于一些市场主体不是很感兴趣的历史文化保护类项目,政府通过财政进行补贴。如东莞市政府常务会议审议通过了“三旧改造”产业类项目操作办法,规定“三旧改造”产业类拆除项目最高补助80元/平方米,新建项目最高补助100元/平方米。

4 结语

广州兰圃升级改造设计解读 篇3

关键词：风景园林 广州兰圃 改造设计 解读

中图分类号：TU986

文献标识码：A

文章编号：1671-2641（2013）05-0000-00

2011年广州确立了“以花城绿城水城为特点的生态城市”的建设目标后，市园林行政主管部门提出了建设16个“岭南花园”的计划，并以市、区园林部门分工建设的形式付诸实施。在此背景下，越秀区园林部门负责组织，将广州兰圃升级打造成“岭南花园”之一，广州普邦园林股份有限公司受邀承担改造升级的设计任务。由于广州兰圃的特殊地位，对其进行升级改造受到业内人士的广泛关注，为了让同行了解升级改造的基本情况，我们尝试对前期调研、设计思路和设计内容进行概括性的阐释，与同行交流探讨。

1前期调研

为了应对设计任务，我们组成了由公司总工程师牵头，以公司分管副总工和设计院规划总工为主要骨干的设计团队。经过与业主的充分沟通，设计团队与业主取得了“在设计前须开展扎实的前期调研”的共识，并确定前期调研除了常规的资料收集和现状分析[1]外，特别增加相似精品案例考察分析等工作。

1.1 资料收集

设计团队通过多种渠道收集和梳理与兰圃设计有关的资料，包括自然条件、环境条件和设计条件[2]等方面的资料。

1.2现状分析

主要通过资料和踏勘现场了解的实际情况对兰圃的现状进行分析，并在分析的基础上梳理出兰圃的发展优势和存在问题，形成兰圃现状分析结论。

1.2.1 发展优势 兰圃主要有区位优越、园景精美和知名度高三大发展优势。

1）区位优越：兰圃坐落于广州市环市西路与解放北路交界大北立交的西南角，与越秀公园、草暖公园、亚哥花园各据立交一角，具有公园集聚相互影响、促进、提升的效应；兰圃东临解放北路，南对锦汉展览中心，西临清真先人古墓，北靠环市西路，具有交通方便的优势。

2）园景精美：兰圃园内空间组织巧妙，景观序列紧凑，景点选址恰当，园建小品做工精细，植物配置合理[3～4]，各种景观要素融合为精美的园景，体现以风景线来组景的特点[5]，表现出“静”“秀”“趣”“雅”[6]的园林意境，大有岭南历史名园的神韵。

3）知名度高：兰圃是国内兰花专类园中建园较早的，自建园之日起，就一直受到朱德、叶剑英、董必武、陶铸等老一辈党和国家领导人的关怀。朱德1960年首次来到兰圃，就被这里的幽雅环境所吸引，其后几乎每年都要重游此地，关注兰花的生长情况，甚至还把自己培植的兰花赠送给兰圃，并在此题词留念。兰圃曾前后接待过朱德、叶剑英、董必武、徐向前、邓小平、陶铸、荣毅仁、张爱萍、董建华等国家领导人和尼克松、西哈努克、李光耀等贵宾，以及国内外园林界的各路精英。因此，兰圃在国内外均享有极高的知名度。

1.2.2存在问题 经过反复踏勘现场和深入分析，我们发现兰圃存在一些问题，有待完善和提高。

1）兰圃原采用一级功能分区的方法，未能准确划分兰圃的功能区和景区。

2）水体现状分属多个独立系统，不利于营造水体景观序列和水体自净功能的发挥。

3）园路系统中东西走向的园路较少，不利于参观游览。

4）1、2号兰棚的分离，不利于兰花展示和游人参观。

5）厕所现状不符合规范要求，与兰圃地位不相适应。

6）全园文化内涵挖掘展示不足。

1.2.3 兰圃现状分析结论 广州兰圃（以下简称兰圃）占地近4 hm2，始建于1951年，初为园林植物标本园；1957年改建为以栽培展览兰花为主，同时供游人游憩、品茗的小型专类公园。后经过扩建和不断完善，遂成为一座现代岭南精品专类园。兰圃的设计和营造过程倾注了广州几代园林专家的聪明才智，全园无论是空间布局，还是景点构思；无论是文化意蕴，还是景物造型，无不独具匠心，实为浓缩了岭南造园精髓的经典之作。

兰圃虽然还存在一些有待改进的问题，但只要针对存在问题加以解决，充分发挥其优势，将兰圃打造成为代表广州现代园林水平的“岭南花园”的设想是可行的。

1.3案例考察和研究

1.3.1考察内容 我们针对兰圃的特点和存在问题，对精品案例考察作了精心的安排，重点考察了无锡的“江南兰苑”（中国兰花种质资源保护研究中心）、“杜鹃园”（中园杜鹃花园艺品种基因库、建设部优秀设计一等奖）、“梅园”（中国梅文化研究中心、全国文物保护单位）、“吟苑”（盆景专类园、建设部优秀园林设计奖）、杭州花圃“兰苑”等专类园和“苏州博物馆”（全国优秀工程勘察设计金质奖）、“苏州园林博物馆”（建设部优秀设计一等奖）、“扬州盆景博物馆”等博物馆。同时还考察了苏州拙政园、扬州个园、无锡寄畅园等历史名园。

1.3.2 综合分析 无锡“江南兰苑”“杜鹃园”的水系布局（图1～2）、园路系统、室内展厅，“梅园”的入口景观（图3）和新建花溪景点，“吟苑”园内景观的营造，“个园”“寄畅园”的假山（图4）及驳岸处理（图5），“苏州博物馆”的设计理念和新材料、新技术的应用，“苏州园林博物馆”“扬州盆景博物馆”的展示形式（图6）等，对解决兰圃目前存在的问题都具有重要的启发和借鉴意义。尤其是无锡园林部门精心打造专类园的精神和成就令人钦佩。“江南兰苑”“杜鹃园”“梅园”“吟苑”号称“四小名园”，已经成为无锡市的知名景点，对无锡树立风景旅游城市形象具有重要作用[7]。

2升级改造设计思路

扎实的前期调研为理清设计思路创造了条件。我们根据前期调研的结果，针对兰圃现存问题，形成如下的设计思路。

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2.1 设计目标

根据前期调研的结果，兰圃升级改造的设计目标是：将兰圃完善建设成为代表广州现代园林水平的“岭南花园”和“岭南兰花种质资源保护研究中心”。

2.2 设计依据

包括相关的法律法规、技术规范；业主要求和相关文件；前期调研收集的自然条件、环境条件和设计条件（包括兰圃历史、现状资料和考察资料）等方面的资料。

2.3设计构思和原则

2.3.1 设计构思 根据兰圃的历史沿革、现状条件、发展需要、设计目标和设计依据，我们归纳概括出兰圃升级改造的设计理念：在保持兰圃专类园性质和园林空间格局的基础上，遵循科学的生态环保理念，运用传统的造园手法，采用先进的技术和材料，重点调整兰圃分区、充实兰圃内容，完善兰圃设施，全面提升兰圃的景观质量和文化品位。

2.3.2 设计原则 根据兰圃升级改造的设计目标、依据、构思，我们梳理出如下设计原则。

1）生态优先、以人为本的原则；

2）安全环保、可持续发展的原则；

3）采用新技术、新材料的原则；

4）符合技术规范要求的原则；

5）充实内容、完善设施的原则；

6）体现兰圃历史文化特色的原则。

我们在兰圃升级改造设计的全过程都遵循上述设计目标、构思和原则。

3 设计主要内容

兰圃升级改造设计的内容比较多，下面只选择一些主要内容作概括性的阐释。

3.1分区调整

根据“符合技术规范要求”的设计原则和兰圃的现状及发展需要，我们对兰圃原有的一级分区调整为功能区下设景区的二级分区[8]，把明镜阁和野屋改造成为庭院式展馆并调整为兰文化展区，为把兰圃建设成为“岭南兰花种质资源保护研究中心”奠定基础；把游览观赏区细分为中国兰、气生兰、惜荫轩、芳华园和春光亭等5个景区（表1）。通过调整使兰圃的分区更加准确，内涵更加丰富，功能更加合理。

3.2完善水体系统

根据“生态优先”和“可持续发展”的设计原则，针对兰圃水体不成系统和水质欠佳的现状，我们对兰圃水体系统进行梳理完善。

3.2.1 园外引水工程设计

设计相应的管道、蓄水池、泵房等设施，外引广州人防坑道所（兰圃西边约100 m）的排涝水（为避免坑道浸水而抽排入市政排水系统的地下水，每天约200 m3）作为兰圃补水水源，期望达到节约补水成本和提高水体洁净度的目的。

3.2.2 园内水体系统完善设计 在园内增设5段溪涧（图7），把原来不成系统的分散水体贯通连接成统一系统，有望把利用坑道水冲刷净化兰圃水体的设想变成现实，为提升全园景观质量和丰富景点内容创造有利条件。

3.3完善园路系统

根据“以人为本”和“完善设施”的设计原则，在园内增设6段园路（图7）和相应的植物景观，完善全园园路系统，提高兰花的展示水平和游人的参观质量。其中北部增加2段园路，满足春光亭景区环湖游览的需要；中部增加2段园路，改善中国兰景区和气生兰（洋兰）景区与芳华园景区的联系；南部增加2段园路，提高中国兰景区南部东西方向的通达度及改善中国兰景区与兰文化展区的联系。每段新增园路均结合现状条件和造景需要适当加种一些开花的乔、灌木，营造“岭南花园”的景观特色。

3.4丰富景点内容

根据“充实内容”和“体现兰圃历史文化特色” 等设计原则，借鉴无锡专类园的造景经验，结合增设的溪涧和园路，配置多层次的植物景观（图8），丰富了中国兰、气生兰、春光亭、惜荫轩等景区的景点内容；结合新设东门，增设刻有“广州兰圃记”“兰圃风光”浮雕的影壁（图9）和由唐大禧雕塑大师创作的朱德雕像（图10），既丰富了朱德诗碑景点的内容，也提升了整个兰圃的文化品位。

3.5完善兰花栽培展示设施

根据“采用新技术、新材料”和“体现兰圃历史文化特色”等设计原则，借鉴苏州博物馆展厅的设计经验，我们对兰棚进行扩充完善设计。

3.5.1 中国兰棚扩建设计 在一号兰棚和二号兰棚之间的东面加建一个约300 m2带玻璃顶的新兰棚，把两者连成一体，新旧兰棚与原景廊融合强化了院落式的园林空间，并对棚内栽培展示布局重新设计，不但使兰棚面积增至800 m2以上，更有利于中国兰的栽培和展览，也提高了中国兰景区的景观水平。

3.5.2 气生兰温室设计 在国香馆东面的原三号兰棚内设计加建一个栽培展示气生兰的小型温室（图11），在兰棚温室内外的树头、木桩、景石，梁柱上，采用地栽、附生、吊挂等多种配植方式，营造色彩艳丽的气生兰展区（图12），为兰圃增加气生兰展览景点。

3.6完善公用和基础设施

根据“完善设施”“符合技术规范要求”和“体现兰圃历史文化特色”等设计原则，我们对兰圃厕所、导游指示牌、坐凳、围墙等公用和基础设施进行改造。

3.6.1 新建厕所设计 针对兰圃现有2间厕所选址欠佳、规模太小、与兰圃地位不相适应的问题，我们选择在兰圃东面围墙边合适位置，按规范要求重新设计2间厕所，彻底改变兰圃厕所与兰圃地位不相适应的现状。

3.6.2 围墙隔音设计 针对兰圃东面通透性围墙噪声干扰大的问题，我们对该段围墙进行增设玻璃隔音设计，力图降低城市道路噪声对兰圃园林环境的影响。

4 结语

经过对广州兰圃这一现代岭南精品专类园的升级改造设计，我们收获了一些经验和体会，特选两点与同行交流分享，简述如下。

4.1扎实的前期调研是做好现状公园升级改造设计的基础

现状公园升级改造设计与新公园设计有很多的不同之处，其中，现状公园升级改造设计中现状条件和投入资金的制约因素比新公园设计大得多是最重要的差别。在设计前开展扎实的调研工作，认清现状公园的发展需要和升级改造条件十分重要，是做好升级改造设计的基础。我们十分庆幸在这个问题上能与业主取得共识并加以实施，为做好兰圃升级改造设计创造了有利条件。

4.2合理的设计思路是做好现状公园升级改造设计的关键

扎实的前期调研为理清设计思路创造了条件。由定位准确的设计目标、可靠全面的设计依据、适当的设计构思和设计原则组成的合理设计思路，是做好现状公园升级改造设计的关键。兰圃升级改造设计确立了合理的设计思路后，具体设计就顺理成章，水到渠成了。

参考文献：

[1]李永雄，邓卓迪.儿童公园修建性详细规划编制内容及要求的探讨[J].广东园林，2013（4）：35-39.

[2]孙筱祥.园林艺术及园林设计[M].北京：中国建筑工业出版社.2011：203-204.

[3]唐秋子，樊炳坚，胡松华.试析广州兰圃园林植物造景[J].广东园林，1990（1）：1-3.

[4]邓小飞.园林植物在城市景观设计中的作用---以广州兰圃为例[C].湘潭师范学报（社会科学版），2006（9）：127-129.

[5]林广思.岭南早期现代园林理论与实践初探[J].新建筑，2012（4）：94-98.

[6]列淦文.广州兰圃的造园理法及其文化功能探析[J].现代农业科技，2009（3）：61-62.

[7]汪芳，王颖莹，朱震峻.无锡专类园的城市功能研究[J].中国园林，2010（6）：80-83.

[8]广州市质量技术监督局.DBJ 440100/T23—2009城市公园规划与设计规范[S].

广东省三旧改造政策政策解读 篇4

2010-06-14 09:38:51 浏览次数：528 今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题

【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题

【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题

【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题

【相关规定】

《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

东莞三旧改造流程 篇5

步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划；

步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作：

1、权属调查及违法用地处理工作； 2、编制和审批单元规划

具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档 步骤三：制定改造方案并报批（集体与开发单位合作）

具体步骤：编制改造方案----征求公众意见----市三旧办审查----市人民政府汇总上报省人民政府审批---抄送省国土资源厅。申报项目改造方案同时，可申报集体建设用地改编为国有建设用地（集体申报----市政府批准---报省国土资源厅审批---收地---产权注销手续）

步骤四：改造方案和集体用地改变为国有同建设用地后，按以下程序落实：

1、市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；

2、市国土资源局办理用地预审；

3、市发改局办理项目立项；

4、市国土资源局办理用地手续；

5、市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；

广州三旧改造政策解读 篇6

第一章总则

第一条为进一步加快城市更新（“三旧”改造，以下简称城市更新）工作，盘活存量土地资源，促进我区城市升级，实现节约集约用地的目标，根据国家、省市有关推进城市更新及“三旧”改造工作的文件精神，结合我区的实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新及“三旧”改造有关政策要求，根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除重建等活动。具体范围如下：

（一）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（三）城乡规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地；

（四）改造、提升为符合国家《外商投资产业指导目录》或《产业结构调整指导目录》鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（五）根据城乡规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（六）须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

（七）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域；

（十）根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域；

（十一）在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地；

（十二）其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地。第二章项目分类管理及认定政策

第三条对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作。

（一）综合整治类更新项目由所在镇政府（街道办事处）统筹推进。

（二）综合整治类更新项目中的产业提升改造及对既有建筑进行节能、装饰改造工作由土地使用权人实施。其中，产业提升改造是指在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包、旅游文化等项目。改造单位凭城市更新项目认定批准文件办理相关的环保、消防、工商等手续。

（三）综合整治类更新项目一般不得进行加建，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、完善改造项目用地的整体功能需要，可在满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求下，增加不纳入计算容积率建筑面积的附属设施或构筑物。

第五条功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体和使用期限的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，同时改变土地及建筑物的使用功能。

（一）项目用地及保留建筑须取得合法的房地产权证，以及已办理工程竣工验收备案手续，土地用途原为工业及其他非公益性质的国有建设用地，符合已批的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，土地规划为发展经营性项目用途（不涉及商品住宅开发建设）。根据项目改造需要，现有土地及建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向区“三旧”改造工作主管部门申请实施功能改变类城市更新。项目用地按土地使用权协议出让、流转方式完善转变用地功能手续，保留建筑办理相关验收手续后，可以向房地产登记部门申请办理房地产权登记，具体操作指引另行制定。

（二）功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限。第六条拆除重建类是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，按照规划用途予以重建，并可通过以下方式进行改造：

（一）在不改变原工业或商服用地使用功能的前提下，可申请延长土地使用年限；

（二）在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求下，可申请增加土地容积率，不涉及商品住宅开发建设；

（三）在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，可通过协议出让、流转方式将非公益性质的建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设）。

第七条生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用。

第八条局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能及使用期限，在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建，完善改造项目用地的整体功能，不含商品住宅开发项目。

改造项目须取得合法的房地产权证，在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，且不改变土地使用功能及使用年限的情况下，允许申请增加土地容积率。

第九条历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。

第十条城市更新项目认定条件如下：

（一）符合我区土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划；

（二）已纳入省国土资源厅标图建库备案范围和“三旧”改造实施计划；

（三）在2007年6月30日前的土地利用现状图和卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

第十一条城市更新项目改造方案按以下权限审批：

（一）综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目，由镇政府（街道办事处）审批，并报区“三旧”改造工作主管部门备案；

（二）除第一款所述情况外，由区“三旧”改造工作主管部门审批。

城市更新项目认定操作细则另行制定。

第十二条对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制。项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的，项目认定批准文件自动作废；项目用地不需要办理相关供地手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批准文件自动作废。项目重新启动时，需重新办理认定手续。

第三章规划政策

第十三条我区城市更新工作应重点推进产业提升、改善生活环境及完善公共设施的改造项目，鼓励改造后用于保障性住房的项目，适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目。

第十四条“三旧”改造专项规划的规定如下：

（一）“三旧”改造专项规划是指导全区城市更新工作的总体规划，由区规划主管部门负责组织编制，经区人民政府批准后实施；

（二）“三旧”改造专项规划实行动态调整机制，省国土资源厅“三旧”改造地块标图建库数据动态调整成果经区三旧改造工作领导组审核并报区人民政府同意后，纳入“三旧”改造专项规划。对于新增成果部分，在下一轮专项规划修编时落实。

第十五条“三旧”改造实施计划由所在镇政府（街道办事处）组织编制，报区三旧改造工作领导组批准汇总后实施。“三旧”改造实施计划每半年可调整一次。

第十六条对控制性详细规划及“三旧”改造单元规划的规定如下：

（一）对已有控制性详细规划的项目用地，按控制性详细规划的要求实施；

（二）对于未有控制性详细规划覆盖的项目用地，且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的，可在上位规划及城乡规划主管部门的指导下，由镇（街道）负责组织编制“三旧”改造单元规划，按控制性详细规划的法定程序报批，经区人民政府批准后实施，作为出具规划条件的依据。其中，属省、市、区重点项目用地的，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》有关规定实施；具体规划控制要求按现行《佛山市城市规划管理技术规定》有关规定执行。

第十七条城市更新优先保证公益性项目用地的供给与落实：

（一）自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的15%。根据控制性详细规划、“三旧”改造单元规划或其他已批规划的要求，可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置，对于应无偿移交政府但未落实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金。

（二）鼓励项目改造主体将经营性用地调整为公益性用地。对于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性项目建设用地及控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求以外的公共绿地或广场等城市公共开放空间的用地，可适量增加改造项目的计算容积率建筑面积，并按规定缴纳土地出让金。

前款所称公益性项目用地，是指根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137―2011），包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地（A）。

第四章土地房产及建设政策

第十八条经认定的城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有或集体建设用地，按规定完善历史用地手续，具体按照国家、省相关文件办理。

第十九条纳入“三旧”改造的村（居）、集体经济组织权属用地，经村（居）、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表的同意，并按相关规定公示后，可由村（居）、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地转为国有建设用地的，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十条城市更新项目范围内、外的用地在不同权属主体之间可以实行土地置换，包括国有土地和集体土地内部或相互之间的权属置换，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十一条对于纳入连片改造范围的城市更新用地（含通过“五无工程”补办的用地），原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造，具体按照省、市相关规定执行。

第二十二条拆除重建类工业提升改造项目可按以下两种方式进行改造：

（一）允许改造为商品厂房，其开发、建设及运营方式按商品厂房有关规定实施；

（二）一般性生产工业用地建成后容积率达到1.5及以上的，工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三条以协议出让或流转方式进行供地的，按以下规定执行：

（一）符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求，连片的旧村居改造项目中，现状居住用地面积超过改造项目总用地面积80%，通过节约集约合宗后用于经营性房地产项目开发的，允许以协议方式供地；

（二）土地使用权人拟将非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），可采取协议方式出让；

（三）土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），有关转变用地功能及协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议 2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，土地使用权人可申请通过集体建设用地使用权协议流转方式完善转变用地功能手续，并按规定向土地所有权人补缴地价款，向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费；

（四）国有性质的边角地、插花地、夹心地出让和已供国有建设用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，可采取协议方式出让；

（五）集体性质的边角地、插花地、夹心地流转和已流转集体建设用地（不涉及保留建筑）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，可采取协议方式流转；

（六）上述协议出让、流转方案（含延长使用年限）须报区人民政府批准。

第二十四条旧村居改造采用政府指导，村（居）、集体经济组织自行改造的方式进行。

（一）村（居）、集体经济组织是项目改造主体，组织改造方案的编制、表决，确定实施补偿安置的项目公司，统筹项目拆迁补偿安置工作。

（二）旧村居改造方案包括集体土地转国有方案、拆迁补偿安置方案、土地交易方案和实施计划等内容,由村（居）、集体经济组织自行编制或公开征集，镇政府（街道办事处）负责指导改造方案编制，报区“三旧”改造工作主管部门会区农业部门审查同意的，经村（居）、集体经济组织依法表决确定改造方案和实施补偿安置工作的项目公司后，改造方案报区“三旧”改造工作主管部门批准，由村（居）、集体经济组织负责组织实施。

（三）旧村居改造项目可采用“政府收回公开出让”“集体经济组织带建筑物公开转让”的方式实施改造，具体操作细则另行制定。

第二十五条除本章第二十三、二十四条外，涉及商品住宅开发的城市更新项目用地，须由政府土地储备机构收储后公开交易出让。

第五章财政政策

第二十六条工业提升改造项目（不包含以工业用途取得的员工村及物流用地项目）在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途、不延长土地使用年限，改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金。

第二十七条城市更新项目用地通过协议出让转变用地功能的，土地出让金按以下标准计收：

（一）通过出让方式取得的土地转变用地功能的，土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剩余年限市场评估价的余额的40%计收；

（二）非公益性质的划拨土地转变用地功能的，按我区文件规定，按原划拨用途补办出让计收土地出让金后，再按上款标准计收转变用地功能的土地出让金。

第二十八条原经营性用地（不含商品住宅和工业用地建设项目），在不改变土地用途和不延长土地使用期限的前提下经批准增加容积率的，出让金按以下标准计收：

（一）通过出让方式取得的经营性用地增加规划容积率，土地出让金按市场评估价增加的土地价值的40%计收；

（二）通过划拨方式取得的经营性用地增加容积率，按我区文件规定，计收划拨土地补办出让手续的土地出让金后，再按上款标准计收增加容积率的土地出让金。

第二十九条原工业或商服用地（不涉及保留建筑项目）在不改变土地使用功能的前提下延长土地使用年限，土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收。

第三十条以挂账收储方式实施改造的城市更新项目，原土地使用权人的土地出让收入分配原则如下：

（一）商住拆迁地块（即原商业、商住或居住用地改造后用于商业、商住或居住用途），原土地使用权人的补偿标准不超过土地公开出让成交价的70%；

（二）回购及工业仓储拆迁用地（即原工业用地改造后用于商业、商住或居住用途），对原土地使用权人的补偿标准按镇街分类执行：大良、容桂、北滘、陈村、乐从不超过土地公开出让成交价的50%，伦教、勒流、龙江、杏坛、均安不超过土地公开出让成交价的60%；

（三）按照我区镇级财政管理体制有关规定，原土地使用权人获得的土地出让收入分配部分由区、镇（街道）土地出让收入分成中的镇（街道）分成部分进行支付。

第三十一条对连片工业园区改造项目内土地权属为村居集体经济组织的，面积达到50亩以上的，由村居集体经济组织自行改造或合作开发改造的，或经政府收购后实施改造的,在表决通过并完成项目用地范围的土地整理后，按每亩土地扶持2万元的标准作为工作经费，对村居集体经济组织给予扶持，最高扶持资金不超过500万元。

第三十二条拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），用地面积达到 15亩及以上，在项目竣工验收后，容积率达到1.5及以上的，以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过1000万元。对于已领取本款所述的扶持资金的改造项目，五年内申请分割或分拆后出售的，须退还已领取的扶持资金。

第三十三条改造后用于历史文化保护、公共设施、生态建设、公益性项目的，以项目用地面积对土地使用权人按每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过 500万元。

第三十四条改造后的土地需进行复垦的，通过相关验收后，按每亩10万元的标准给予集体经济组织一次性扶持。

第三十五条对财政扶持资金管理的规定：

（一）若项目分期开发且符合相应扶持条件的，可按分期验收兑现财政扶持资金；

（二）对在本实施办法出台前已认定为“三旧”改造项目并符合本实施办法相应扶持条件的，按本实施办法有关规定执行；

（三）城市更新项目扶持资金申请操作细则另行制定。

第六章监督检查

第三十六条建立城市更新联动监管机制

（一）区“三旧”改造工作主管部门应对城市更新项目建立台账，加强批后监督检查工作，对发现借城市更新政策完善历史用地手续但不实施改造的，应报相关职能部门和区监察部门处理。

（二）镇（街道）、村（居）委会可与改造单位签订城市更新项目监管协议，按照协议约定督促项目实施。

（三）对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有关部门可按以下方式对改造单位进行处理：

1．按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金；

2．改造单位不能享受城市更新相关优惠政策，并由政府向改造单位追缴已享受的各项优惠扶持资金；

3．对拆除重建或新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》处理；

4．政府依法收回土地使用权及地上附着物；

5．各相关部门根据职责管理权限作出相应的处理。

第三十七条区“三旧”改造主管部门对各镇政府（街道办事处）的城市更新工作采用日常检查与考核相结合的方式进行考核，考核结果纳入各镇政府（街道办事处）工作考核指标。第七章附则

第三十八条本实施办法自发文之日起实施。

2017年12月31日前认定城市更新项目按本实施办法执行。本实施办法出台前已认定的“三旧”改造项目纳入城市更新项目范围，与本实施办法出台后认定的城市更新项目一并按国家、省、市有关“三旧”改造的要求进行分类管理。

第三十九条《印发顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（顺府办发 ﹝2010﹞19号）、《关于贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见的实施细则的通知》（顺府发﹝2011﹞20号）、《关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见》（顺府办发﹝2011﹞105号）同时废止。此前区人民政府相关文件与本实施办法有冲突的，以本办法为准。在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级文件执行。