商业调研报告

商业调研报告（精选8篇）

商业调研报告 篇1

（附 件）

一、区域概述：

陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。其中涵盖京城两大园林：建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3．2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。国际传媒大道近距离辐射西单商业街、金融街、王府井。宣武门大街、广安大道、地铁四号线、地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。地铁四号线目前正在建设之中。（地铁四号线通车路线：）

区域内院校有：宣武区实验幼儿园、北京小学、实验一小、北京十四、十五中学、育才中学、首都医科大学、北京卫生学校、工会职业大学、工会干部学院。（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。

二、区域人口调研统计：

1、区域固定居民情况：

区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下：

2、区域在售住宅项目调研总结：

总结：目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八十年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂、等老企业职工）。目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。同时区域内配套设施也在不断完善、旧城区的改造工程也在进行、房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。

三、区域商业情况调研总结：

1、区域整体商业情况概况：

陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。各街道商业情况如下：

2、区域重点商业市场情况：

备注：区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层2000平方米，总规模1万平方米。经营情况良好。商场方面由于该区域距SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费习惯倾向于去往这两个商圈消费。

3、区域在售商业项目情况：

商业调研报告 篇2

多年的运营实践表明, 提升有线电视基础网络的覆盖范围和质量, 是保证广电网络公司顺利开展各项增值业务的基础, 是增强有线产品竞争能力的关键, 是保证公司未来盈利稳步增长的重要途径。

为了进一步了解、认识深圳商业楼宇的市场现状, 摸清客户的市场需求, 探索广电商业楼宇宽带业务的发展方向, 制定相应的网络覆盖策略, 天威公司对深圳不同商业圈的近百家写字楼管理处和商业楼宇企业进行调研, 提出了此份研究报告。

1 商业楼宇市场情况介绍

1.1 商业楼宇总体概况

(1) 商业楼宇的定义

商业楼宇是指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等用于办公的楼宇, 本文中的商业楼宇主要特指各种商业机构和企业办理行政事务和从事业务活动的楼宇, 不包括政府部门以及学校、医院等机关事业单位。

(2) 深圳商业楼宇概况

根据写字楼地产公司的相关资料统计, 深圳商业楼宇总数大约430栋左右, 大约有8万家企业, 分布在华强北、地王、中心区、车公庙等十几个商业圈中。

1.2 商业楼宇用户典型的形态

(1) 商业楼宇一般进驻公司的数量

数据表明, 深圳特区内的商业楼宇中进驻的企业主要在50-300家之间, 占总数的60%左右。其中以包含151-300家公司的商业楼宇居多, 占40%左右, 如表1所示。而进驻公司数量在50家以下的商业楼宇, 虽然占比数量较少, 但其进驻的公司和企业规模大, 网络支出高。

(2) 商业楼宇进驻公司的典型规模

如图1所示, 商业楼宇进驻公司主要以50人以下的中小企业为主, 共占商业楼宇公司总数的74%, 其中30人以下的小公司和办事处占商业楼宇公司总数的49%, 30-50人的公司占25%。50人以上的公司占商业楼宇企业总数的26%。

(3) 商业楼宇客户网络方面的业务形态

商业楼宇用户在网络方面的主要需求是宽带上网。有约17%的商业楼宇用户对数字电视有需求, 但需求的数量一般在5个以下, 对数字电视的需求主要是公司高管休闲娱乐和部分期货、证券企业等用于及时资讯的获得, 因此付费财经频道在这类用户中有一定的市场。

(4) 商业楼宇客户在网络方面的付费情况

如图2所示, 商业楼宇用户一般按月支付网络使用费, 其中以500-1500元/月和1501-3000元/月两个付费段最多, 分别占42%和26%。500元/月以下网络使用费的占19%, 超过3000元/月以上的仅占公司总数的13%。

(5) 商业楼宇客户对宽带产品的要求

如表2所示, 对于商业楼宇用户来说, 网络的稳定性是首选, 52%的客户非常注重网络的稳定, 其次是品牌信任, 价格和专业服务处于较次要的位置。用户对中国电信网络的稳定性基本认可。

(6) 商业客户购买宽带的方式

调查表明, 主动申请是商业楼宇客户购买宽带的主要方式, 占被访企业的69%, 其次是技术团队营销, 占19%;业务员推广占9%, 如图3所示。

(7) 商业楼宇网络市场潜力

根据商业楼宇进驻公司的数量和比例, 以及月使用费的情况, 通过加权计算, 可粗略预估平均单个商业楼宇的年网络支出, 即单位商业楼宇每年网络支出平均约在189万左右。

按照深圳400个商业楼宇计算, 商业楼宇宽带市场规模约7.6亿/年。

具体测算如下:

N (商业楼宇平均公司数量) =25×20%+100×20%+175×40%+300×20%=155 (家)

V (公司平均月网络使用费) =400×20%+1000×42%+1750×26%+4500×10%+6000×3%=1015 (元)

P1 (商业楼宇网络月收入) =1015×155=157, 325 (元)

P 2 (商业楼宇网络年收入) =1, 887, 900 (元)

P (深圳商业楼宇网络市场规模) =P2×400 (深圳商业楼宇数量) =7.6亿

1.3 商业楼宇市场情况

(1) 商业楼宇网络业务的市场占有情况

如图4所示, 在写字楼商业楼宇方面, 中国电信占有绝对优势, 拥有85%以上的市场份额。其中, ADSL成为商业宽带的主流产品, 占据70%以上的市场份额;此外, 电信光纤也发展迅速, 占深圳商业宽带市场的15%的份额。其次是中国联通 (原网通) 约有9%左右的市场份额, 其他宽带约有6%的市场份额。

(2) 商业楼宇的网络覆盖情况

深圳写字楼一般包括多家运营商的网络, 在宽带应用方面, 主要为中国电信、中国联通和天威视讯等。中国电信和中国联通的网络覆盖程度最高, 几乎为百分之百。

另外, 即使部分的商业楼宇管理处与中国电信签订了独家合作协议。中国联通 (原网通) 因用户的市场需求也进入了这些商业楼宇。

(3) 商业楼宇典型网络的布线情况

中国电信的网络基本覆盖到户, 用户申请和安装都非常方便。通过对特区商业楼宇的天威数字电视用户查询, 大约80%的深圳商业楼宇都有天威数字电视用户, 未覆盖的商业楼宇多为蛇口、盐田、龙岗这些非公司覆盖范围, 这表明天威网络基本覆盖到楼, 但相当部分商业楼宇未覆盖到楼层。

(4) 网络运营商进入商业楼宇的方式

深圳商业楼宇管理处一般都与网络运营商签订相关的协议, 主要是支付电费、管道费等方面的协议。除了类似天安时代广场和南山科技园区这类工业园同电信签订有独家宽带网络合作协议外, 一般都管理处都与多家网络运营商签有相关协议, 只收取一些基本费用。

新进网络运营商会给商业楼宇管理处带来一定的利益, 因此, 商业楼宇管理处不排斥新进入的网络运营商。

2 商业楼宇竞争对手分析

2.1 竞争对手分析

(1) 主要竞争对手

在深圳商业楼宇宽带市场上, 主要宽带运营商有深圳电信、天威视讯以及新联通 (原中国网通) 、盈通网络、长宽、聚友、蛇口有线等。各运营商在品牌、基础网络情况、产品竞争力、业务拓展能力等方面均有较大的差别。其中, 深圳电信具有明显竞争优势, 新联通 (原中国网通) 位居第二, 是天威视讯的主要竞争对手。与此同时, 还有一些区域性的ISP运营商也对我司商业楼宇市场构成一些竞争压力, 如赛格网络、长城宽带、盈通网络等。

(2) 主要竞争对手的宽带产品介绍

(1) 中国电信

商务宽带:中国电信商务宽带的接入方式为ADSL, 带宽为2M、3M和5M三种, 分为商务宽带商铺版、经济版、标准版和企业版四种产品, 包月费用分别为168元/月、330元/月、480元/月和720元/月。

ADSL专线:ADSL专线是利用ADSL技术, 通过模拟线, 实现速率在512K-2M之间, 并具有固定IP地址的高速上网业务。

LAN (小区) 专线:主要采用以太网技术, 以信息化小区的形式为用户服务。在中心节点使用高速交换机, 为用户提供FTTZ (光纤到小区) +LAN (网线到户) 的宽带接入。基本做到千兆到小区、百兆到居民大楼、十兆到用户。LAN的速率可达10M或100M (根据具体提供的线路而定) , 但由于LAN是共享带宽的, 因此单个用户所享有的带宽 (速率) 受该局域网同时上网的用户数的影响。

光纤专线:光纤专线是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(2) 中国联通 (原中国网通)

宽频通:“宽频通”是面向商业楼宇和密集型工业园区中小企业的互联网接入业务, 多家企业共享楼宇和工业园区的10/100M出口, 企业拥有公网IP地址, 可以实现基于公网的VPN, 也可以假设自身的各类网络服务器。

光纤专线:是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(3) 长宽、聚友

长宽和聚友在深圳地区都没有自己的干线网络, 干线主要靠租用其他运营商的电路或者光纤, 在小区内一部分是重新铺设五类线, 另一部分是依靠原有开发商铺设的五类线。这样形成一种FTTB+LAN的宽带接入方式。另外, 长宽在为数不多的商业楼宇也提供光纤接入产品。

(4) 盈通网络

盈通数据传输业务是基于盈通全光纤传输网络平台, 为客户提供专业的高速率、大容量、远距离、安全可靠的数据传输, 支持实现数据、语音、图像、视频及多媒体综合业务应用, 满足不同客户对信息的实时传输和整合需求。

(3) 主要竞争对手的营销模式和营销组织结构

中国电信自2004年以来一直努力向世界领先电信运营商的营销服务看齐, 不断完善“以市场为导向, 以客户为中心”的营销服务体系。针对不同的客户群需求, 制定相应的产品组合、优惠套餐和一站式服务等, 满足不同客户的个性化需求。

中国电信的营销组织自营销总监以下设置了多层次的营销岗位, 如区域营销总监、片区经理、社区经理和业务经理等, 根据目标客户群的特点捆绑相应的业务, 并与各种不同企业合作, 进行联合营销共同推进业务的发展, 着力打造聚焦客户的营销服务和产品开发体系, 形成政企、家庭和个人三个部门负责所属客户群的营销、服务和产品开发体系。

(4) 主要竞争对手的宣传模式及组合

中国电信的市场宣传由前几年的单一主打产品品牌宣传, 转变为以产品组合套餐为主的品牌宣传, 宣传口号及平面广告由总公司制定后, 各分公司根据当地的媒体宣传策略进行推广。

自2006年起, 中国电信深圳分公司一直在极力宣传的“我的e家”产品组合套餐品牌推广工作, 除通过平面广告、电视、广播等宣传媒介在深圳进行大规模的宣传外, 还利用各个社区的终端媒体资源, 如社区宣传栏、电梯广告等进行了大量的“我的e家”品牌宣传。

中国电信深圳分公司的宣传模式可概括为:由总公司制定营销策略后, 由深圳分公司根据总公司的总体营销策略和宣传规划, 结合深圳特区自有特点, 通过自己的宣传媒介组合和渠道进行产品推广。

2.2 天威商业楼宇的主打产品——天威商务宽带

(1) 天威商务宽带产品

天威商务宽带产品主要分为两大类:一是调制解调方式的高速率CableModem接入, 即天威商务宽频;二是高速稳定的光纤专线接入。两大类商务宽带产品可根据接入速率、使用时段等进一步细分产品。

(2) 天威商务宽带产品的SWOT分析

(1) 优势

价格优势:天威商务宽频与中国电信商务宽带相同速率的产品相比, 价格优势明显, 仅是电信同类产品价格的80%。在光纤专线接入方面, 天威光纤接入在同等接入速率的情况下, 价格仅是中国电信85%。

速率优势:天威商务宽频产品与中国电信商务宽带产品相比, 最高速率高20%, 且HFC网络与CableModem的组合结构, 其接入下行速率可高达50Mbps, 上行速率可高达15Mbps。电信的ADSL的现有成熟技术不能达到。

产品结构优势:结合天威公司的内部经营环境分析, 天威光纤专线接入推出适合企业用户使用的分时限速产品;此外, 为满足企业用户假设各类应用服务器的需求, 天威光纤专线接入推出了上下行速率不同的非对称完全包月产品。这两种产品是深圳商务宽带市场唯一的。

(2) 劣势

品牌:中国电信和中国网通是全国性的ISP运营商, 特别是中国电信, 在南方地区一直有着良好的企业品牌, 是企事业单位网络接入的首选。天威公司是区域性的ISP运营商, 在网络接入服务方面, 特别是企事业单位的网络接入方面是后来者, 在企事业单位对网络接入的信赖度方面与中国电信有着较大的差距。

产品稳定性:天威商务宽频是以HFC网络为基础的, 而HFC网络的噪声汇聚问题多年来一直是世界各国悬而未决技术难题。虽然天威公司在解决回传噪声汇聚方面做了大量的工作, 在全国领先的推出了64QAM的回传调制方式, 取得了较好的效果, 但仍没有彻底解决回传噪声汇聚问题, 这制约着天威商务宽带产品的稳定性, 而稳定性是商业楼宇客户最为关注的宽带产品技术特性。

网络覆盖程度:在家庭住宅小区方面, 天威公司网络覆盖策略为“双向网络到户”;但在商业楼宇方面, 虽然多数商业楼宇都零星地分布着天威视讯的数字电视用户, 但这种网络覆盖主要以到楼为主, 没有同轴线路覆盖到楼层, 天威商务宽频在开拓市场时, 面临着现场施工难度大、工期长等问题, 严重影响着天威商务宽频的市场拓展。中国电信基于其产品在商业楼宇的巨大市场潜力和竞争优势, 长期以来一直采取“终端到户”的商业楼宇网络覆盖策略。因此, 其商务宽带产品在商业楼宇宽带市场中服务具有一定的优势。

管道依附竞争对手:中国电信拥有全市约50%的管道资源, 且市政管道现在也是由中国电信在管理, 另外, 电信还拥有自己的管道建设和管理的单位。天威公司自建的管道非常少, 在网络建设时须有偿使用中国电信和市政的管道资源, 这在增加网络建设成本的同时, 也给了竞争对手制约公司宽带业务发展的机会。

出口依靠租赁:天威公司虽拥有自己的自治域号, 但Internet出口须租赁其他运营商的资源。因为竞争关系, 天威视讯租赁出口资源的成本和难度很大, 同时南方的网络内容资源绝大部分都在中国电信网内, 天威现在租赁的出口资源为北方网通和北方电信的BGP链路, 这就造成了我司的宽带用户访问电信网内内容资源的速度明显较电信宽带用户慢。

(3) 机会

天威公司的宽带用户绝大部分为家庭用户, 这就导致租赁的出口资源利用率低, 天威商务宽带的发展能充分利用企业用户与家庭用户不同的网络使用习惯, 进一步高效的利用出口资源, 降低天威宽带业务的运营成本。同时, 天威公司有着中国电信不可比拟的广电电视资源, 在营销策略上有着自己独特的客户群体的同时能更好的发挥广电行业的优势。

(4) 威胁

天威公司宽带接入的最大威胁是没有自己的Internet出口资源。在出口资源方面受到各大运营商的制约。由于天威视讯没有自己独立的出口资源, 部分企业对其商业宽带的专业性仍持怀疑态度, 这影响了客户购买天威商务宽带的积极性。

(3) 天威商务宽带的主打产品和切入点

天威商务宽带的主打产品是商务宽频和分时限速接入的光纤专线产品。在品牌方面和企业认知度、信赖度方面, 天威商务宽带与竞争对手有着较大的差距, 商务宽带应以高速率、高附加值服务和高稳定性为切入点, 在企业用户群中较快的提升产品形象。

3 商业楼宇的网络覆盖及经营策略

3.1 发展商业楼宇有线业务主要存在问题

(1) 在特区内, 商业楼宇有线业务仍以天威商务宽带为主, 由于相当比例商业楼宇有线网络未能覆盖到楼层, 客户申请有线宽带和数字电视后, 安装难度大。

(2) 天威公司宽带进入商业楼宇市场较晚, 商业楼宇市场已经被竞争对手占据, 市场拓展难度大。

(3) 天威商务宽带的品牌无竞争优势, 获取客户信任难度大。

3.2 商业楼宇经营策略

(1) 策略内容

商业楼宇的经营策略是:“市场为导向, 网络为基础, 全面借力, 重点突破, 建立模式。”

(2) 说明

“市场为导向”——相对于有线业务的其他产品来说, 商业楼宇宽带市场是一个完全竞争化的市场, 竞争对手众多, 实力雄厚。而天威商业宽带的市场拓展仍在初始积累阶段, 处于弱势的地位, 并且没有自己的独立出口资源。此外, 市场调研表明, 商业楼宇客户关注的重点是产品稳定性和品牌, 对价格敏感度不高。

因此, 天威商务宽带在充分满足客户需求的前提下, 进行市场细分, 明确天威商务宽带主要目标客户群, 不断改进和提高现有产品质量和功能, 并与数字电视业务等有线产品进行捆绑, 为客户提供高附加价值的服务, 形成区别于电信的、有天威特色的有线商务产品体系。

“网络为基础”——现阶段, 影响天威有线业务在商业楼宇快速拓展的最大因素是“有线网络覆盖不到位, 用户申请安装难度大”。建立遍布特区的“光纤到楼, 同轴到层”的有线网络是公司未来拓展商业楼宇有线业务的基础。

但限于商业楼宇市场的高风险性和不确定性, 使得天威公司对商业楼宇网络覆盖只能是有条件地、有重点地、探索性地进行, 采取“有点及面”的覆盖思路。先由宽带事业部通过调研后, 选择一处或几处商业楼宇进行网络“光纤到楼, 同轴到层”覆盖试点, 经过成本核算确实可行后, 进行网络覆盖。网络覆盖完成后, 重点对该楼宇进行有线业务市场推广, 对市场拓展效果进行评估, 并加以改善。

“全面借力”——在有线商务产品品牌宣传推广方面, 由于天威公司宣传推广费用和资源的限制, 近期不可能投入大量的宣传推广费用。因此, 有线商务产品品牌的树立, 主要借助于捆绑现有的个人产品宣传平台和公司自有宣传资源, 联合管理处、代理商、合作商等外部资源, 以低成本的方式实现。

“重点突破”——在有线商务产品的市场推广方面, 在全面推广有线商务品牌的基础上, 将人、财、物和宣传资源集中起来, 以商业区域或者行业为界限, 配合相应的产品优惠和免费附加服务, 重点对有潜力的商业楼宇和行业, 进行高强度的市场推广, 在局部获得竞争优势, 为后续市场拓展打下基础。

“建立模式”——在有线商务产品市场推广的过程中, 尝试各种定价策略、宣传组合、产品组合和推广渠道, 建立市场统计分析机制, 评估市场推广效果, 以期确定适合的市场营销策略和推广模式, 并建立标准化的操作流程和规范, 逐步推广。

3.3 商业楼宇网络覆盖策略

(1) 策略内容

商业楼宇的网络覆盖策略是:把新建、在建商业楼宇和现有商业楼宇分开, 实行不同的网络覆盖政策, 有条件地逐步实现“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖。

(2) 应对思路

即对于新建或在建的商业楼宇, 直接实行“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖政策, 让天威商务宽带同竞争对手能在同一起点竞争, 并借助天威数字电视的优势提升天威商务宽带的市场占有率。

摘要：通过对深圳市商业楼宇情况的深入调查了解, 本文分析了深圳市商业楼宇情况的宽带运营市场情况, 提出了网络覆盖策略和经营策略的建议。

2014上海商业地产市场报告 篇3

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望

商业市场调研报告 篇4

党的十六大和十六届三中全会通过全面分析形势、认真总结经验、深刻认识规律,为了更快更好发展工业企业，提出树立和落实“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。树立和落实科学发展观，对工业企业战线来说，首要和关键在于切实转变企业经济增长的方式，通过建设工业园区，促使企业持续、快速、协调、全面、良性发展，这对杞县致力于工业崛起和振兴至关重要。现就杞县工业园区的发展情况调研报告如下：

一、工业园区发展的基本情况

杞县现有工业园区两处，一处名称为杞县水东民营工业园区，一处为杞县西关工业园区。

杞县水东民营工业园区始建于初，位于杞县县城东侧，紧临106国道，规划占地面积5000亩，建成占地面积 亩。截止2月，园区基础设施总投资7000万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电已经建设完工，土地利用主要采取租赁方式。

xx年园区企业共实现销售收入20000万元，实现利税3000万元。

杞县西关工业园区，位于杞县县城西侧，紧临县城，始建于，规划占地面积1500亩，现建设占地面积1500亩。截止202月，园区基础设施总投资5500万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电各项设施建设均已竣工，土地利用主要采取租赁方式。

二、发展工业园区的主要做法

县委、县政府在工作指导上突出“工业强县”，以主要精力抓好工业发展;相关部门和领导围绕各自职责，结合实际，积极主动地服务和支持工业园区建设。

一是分类推进园区建设。继续抓好水东民营工业园区建设，重点抓好西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。

二是加快结构调整，实行产业聚集。充分利用比较优势，加大产业结构调整力度，重点培育粮食机械、化肥、纺织、面粉加工、大蒜深加工等产业。通过资源整合，拉长产业链，实行龙头企业带动等方式调整结构，加快产业聚集。

三是努力增强园区融资功能。各工业园区强化“园区经营”的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成“政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动”的投资格局。

四是加强政策扶持。进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行“一区一策”，加快建立园区“一条龙”的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。

三、制约工业园区发展的因素

我县工业园区经过几年的发展，已具备了一定的规模，在部分行业具有一定的比较优势，但与周边县市相比、与新型工业化的要求还有一定差距，在经济运行中还存在一定的困难和瓶颈制约因素，其主要表现：

1、工业园区企业总量不大，结构层次和水平偏低。从规模上看，企业规模普遍较小，产值超亿元的企业仅有2家。从结构上看，规模化、集约化程度不高，缺乏具有较强带动能力的大企业、大集团;企业技术水平不高，创新思想不强，产品档次偏低，资源产品、初级产品及工艺落后的产品仍占主导地位。

2、工业园区基础设施建设需进一步完善;园区管理应进一步规范化;规划应进一步科学化、合理化;优惠政策需进一步加强落实。

3、企业资源利用水平不高，可持续发展能力不强。我县是农业大县，其农业资源储量在全国有一席之地，由于农产品深加工能力不强，部分企业资源浪费严重，再加上我县污染企业较多，工业污染显现，可持续发展压力增大。

4、工业园区内企业规模偏小，带动能力不强。我县规模企业仍以小型企业和分散状态为特色，行业不集中，既缺乏具有较强带动能力的大企业、大集团，也缺少具有广泛影响的知名品牌。

5、企业融资难、贷款难等要素的约束仍然存在，制约着工业园区的快速发展。

四、下一步打算

(一)制定加大舆论宣传力度政策措施，营造良好的工业园区发展氛围

(二)抓好园区内项目建设。我们紧紧围绕项目建设这个中心，狠抓项目的落实工作。

(三)进一步加强服务意识，加大对企业的服务力度

(四)加快结构调整速度，实行产业逐步聚集

(五)加强企业家队伍建设，打造企业管理创新

(六)在科学规划，合理布局，高效管理基础上，为企业入园提供良好的`投资和生产环境。城建、土地、交通、供电、工商、税务等部门对入园企业积极配合，大力扶持，落实各项优惠政策。

五、发展工业园区的意见和建议

一是要推进工业园区建设，继续抓好水东工业园区和西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。

二是必须努力增强园区融资功能。各工业园区要强化园区经营的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动的投资环境。

三是必须加强政策扶持。只有进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行一区一策，加快建立园区一条龙的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，才能使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。

商业空间调研报告 篇5

调研报告

专 业环境艺术设计 班 级12城建环艺（1）班 学生姓名XXXXXXX 学 号XXXXXXXXXXXX 课 题商业环境艺术设计 指导教师XXXX

2015年 9月 25日 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 商业环境艺术设计调研报告

班级：12城建环艺1班

姓名：XXX

学号：XXXXXXXXX

一、调研时间：2015年9月 21日~9月22日

调研地点：银泰中心、鼓楼商厦、芜湖路万达、之心城 调研方式：实地考察、拍照、网络查阅收集资料

调研目的：通过对不同类型的商业空间的调研考察，加深对商业环境设计的认识，拓宽知识面，验证和深化所学的理论知识。其次，也加深理解商业空间功能、尺度、材质、色彩、光环境等方面的具体内容，理解商业环境设计的理念和方法，从而为商业环境艺术设计课程的学习打下良好的基础。

二、调研内容：

参观不同类型的商业空间，对商业空间功能、尺度、材质、色彩、光环境等方面进行综合性考察。

1、商业空间功能：

市场上有众多不同的服饰品牌，每家品牌店都有自己产品定位理念和标志。从调研中我发现这些众多的不同之中也有着共性。1）招牌：让店面与众不同

店面招牌是店面外观的一部分，却对店面外观起着画龙点睛的作用，因为它是区分店铺最直接的手段，并且通常会成为消费者视线最先接触和最后离开的部分。因此，设计一个具有强烈吸引力和个性特点的店铺招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。如图一：这是鼓楼的一家MQD（马其顿）童装店，招牌的字母完全由不同的几何形穿插、叠加组成，不同的形状参差不齐，错落有致，在平面的空间内营造出立体空间的感觉。这样的处理方式，现代却不过分张扬，理性又不显呆板，给人一种韵律和跳动的感觉。其次，展台区上面也有站立和坐着的时尚的小模特造型，展台下面的地毯也是绘有各种木马造型的图案，展台两侧都摆放着木马，不仅突出其店的品牌特色还特别有亲和力且富有童趣。

图一：MQD童装店

2）橱窗：为陈列设计提供舞台

VERSACE专卖店，构思独特的橱窗设计（如图二），与整个店铺建筑，内外环境构成立体画面，除了向顾客传达了经营信息，使消费者对商品或服务的种类、性能、特点获得直观的感受，对这家店铺的商品和服务产生兴趣，从而萌发进店浏览和购买的欲望，客观上也起到了美化店铺的作用。

图二：VERSACE专卖店

图三：银泰中心入口展示区（1）

图四：银泰中心入口展示区（2）

这是银泰中心入口展示区的一个设计（图

三、图四），运用一系列的色彩、形体、肌理、灯光等，在瞬间抓住消费者的注意力，同时又具备必要的细节与情景，可以让消费者停留更长的时间，展区的设计可以倾诉“故事”，可以表现的活泼自然，可以营造浪漫温馨的气氛，激发人们的购买欲望，加之顶部的灯光由上而下射下来，打在模特与地面的不同位置，仿佛大自然的光芒稀稀疏疏的从树林的缝隙中穿过，显得那么自然又有亲和力，整体给人以朴素淡雅之风。

2、商业空间尺度：

通过调研，我发现商场店内装修都各具特色，风格迥异，随着生活质量的不断提高，人们对生活环境开始重新考虑，并由此提出了更高层次的要求，特别是生活水平和文化素质的提高，原先简单的室内设计已经不能满足人们的需求了，现在的设计师们要做到的不仅是从色彩、材质、总体预算上为人们考虑，而且更要在室内空间尺度上下工夫，只有这样才能做出符合人们要求的设计。

图五：鼓楼商厦走道的展示与休闲区（1）

图六：鼓楼商厦走道的展示与休闲区（2）

鼓楼商厦有效的利用了商业空间，把展示区和休闲区相结合（图

五、图六），在休闲的同时也无形中在关注的一个商品的宣传。类似的还有图之心城的休闲区，（如图

七、图八）

图七：之心城的休闲区（1）

图八：之心城的休闲区（2）

3、材质：不选贵的，只选对的

不同的装饰材料，有不同的属性、质感、色彩及表现力，店面设计和装饰，是建立在装饰装修材料正确选择和运用基础之上的。如今，建筑装饰材料纷繁复杂，新材料层出不穷。在这种情况下，了解一些装饰材料，可以帮你选择最适合的饰材，用最少的投入，打造出有特色、有个性的小店。（图九：GUCCI金属材料）

图九：GUCCI专卖店

金属材质在商业店面装饰上的广泛应用对店面装饰无疑是个飞跃。金属材质具有独特的光泽和色彩，作为店面装饰材料，金属材料不但显得庄重华贵，而且经久耐用，优于很多其他装饰材料。时下，闪亮的、反射性好、光泽感强的新兴金属装饰材料，正越来越多地应用到店面设计和装修中，还有瓷砖的应用（图十）。

图十：男装专卖店 瓷砖是近年来比较流行的建筑装饰材料，被广泛使用于室内外地面，如图四的男装专卖店，在灯光的照射下，地面的瓷砖就好像闪烁的宝石一样光彩夺目，有很强的装饰效果，因此被一些店主所使用。此外，在服饰店设计中，店门也会使用到玻璃这种材质。（如图

十一、图十二）玻璃的透光性和透明感带给人们明亮温和的感受，即使在店面面积小的地方，也绝不会使你感到压抑。因此CK专卖店（图十一）玻璃橱窗与光的配合，可以打破店面面积狭小带来的压抑感和沉闷感。

图十一：Calvin Klein

图十二：EMPORIO ARMANI

4、色彩：用色彩构筑店面气质

色彩给人的印象特别的强烈（图

十三、图十四），所以通过店面装饰色彩，最容易带来外界色彩刺激，进而使顾客在心理上引出某种情绪，刺激消费。

图十三：JUCY JUDY专卖店（1）

图十四：JUCY JUDY专卖店（2）JUCY JUDY专卖店是一家韩国服饰店（图十三），主打“时尚游乐场”的概念，收银台是一个可移动的售卖点，清水泥饰面的墙面，造型独特的梯子展示架，一排排的铁艺椅子上面配有造型独特的吊灯，灯光正好打在悬挂的衣物上面，色彩绚丽，可以激发消费者的想象力和搭配力，打造属于个人的独有风格。

当然还有一些店面喜欢用灰色，在色彩世界中，灰色恐怕是最被动的色彩了，它是彻底的中性色，给人以简约、冷静的品质，但如使用不当，很容易使店面失去生命活力。典型的代表（图十五）圣迪奥专卖店。

图十五：圣迪奥专卖店

5、光环境：为你的小店制造氛围

在服饰店设计方面，灯光和照明设计可以改善和增加店面各部分的照明度，为塑造店面形体、结构和气氛起到了重要的作用。（如图

十六、图十七的欧时力专卖店）光的色彩、强弱和方向，能影响和引导人的情绪，在店面设计中，灯光的设计除了要考虑太阳光的方位、光的颜色、方向、强弱，均应和材质、主体、环境相匹配。

图十六：OCHIRLY专卖店（1）

图十七：OCHIRLY专卖店（2）

三、调研总结：

济南商业项目市场调研报告 篇6

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济南商业项目市场调研报告

二ОО四年四月十五日

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前 前

言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。

五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基

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础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

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前

言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20

泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计...........................................................................................................................................48 附表 21

泉城路业态分布情况表.......................................................................................................................................................................................50 附图

商铺调查价格铺位（部分）

......................................................................................................................................................................................52

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从产量及增长速度上看，粮食总产量 220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入 500 万元以上农业龙头企业发展到 109家，其中超亿元企业 12 家。

（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到 26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。

个体私营经济实现消费品零售额 302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为 56.8%。

对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额 20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口额 8.4 亿美元，增长20.2%。

（四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资 504.9 亿元，增长 24.8%。其中：基本建设完成投资 180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%；房地产开发完成投资89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资 74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%；办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。

（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额 433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。

现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数 954.7 万人次，下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。

（六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算

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收入 76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。

结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破 0 500 亿元，达到 2 533.2 亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比到 重达到 56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。

以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达 8 78 亿元。

社会经济的快速 发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达 225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。

二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为 8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，图1

2002/2003年产业结构对比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度单位：元/平方米商品住房 二手住房 图 2

商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 1.21 万㎡（83.02 减 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 万㎡（79.69 减 64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表 2）

结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。

图 3

2003 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、2004 年经济发展展望 2004 年 1 月，规模以上工业增加值实现 30.6 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 103.6；社会消费品零售总额实现 56.6 亿元，同比增长 19.9%，至 2 月份结束，累计实现 104.7 亿元。依据 2003 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继

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续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004 年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12000 元，社会经济发展前景依然看好。

结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的 不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。

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随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。

（二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002 年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 533.6 亿元，社会消费品零售总额 446.5 亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002 年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。

济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。

2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。

3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。

（三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。

1、泉城路商业区

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泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。

目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 21：泉城路业态分布情况表。

原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。

图 4

泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区）

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，报告文档·借鉴学习

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是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

图 5

经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。

图 6

经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。

图 7

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。

表 2

济南商业区比较分析 商 业区 地理位置及交通 商业区地位 商 业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源

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泉 城路 商 业区 济南市中 心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全 市 市民、外地游客、客户群范围广泛 经 二路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批发 市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元/月

90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经 四路 商 业区 交通便利 传统中央商业区 大 型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元/月 95%左右 全市消费者 花 园路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 区域 一般商场租金约 200元/月 90%左右 历城、历下区居民 北 园大 街商 业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建 材类 专业 市场 一般商场租金 100 元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）

（四）济南主要商业物业比较 表 3

济南主要商业物业比较 物 业名称 位置 规 模(㎡)业 态形式 租售价格(不含进场费)经 营方式 档次 经 营 范围 车位 万 达购 物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专 业店、专卖店 F1 售价：2.5-5万元 F1 租价：约 300 元/㎡/月 一 层自营 二-四层 联营 高档 生 活 用品、家居、品牌服装 143个 银 座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百 货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生 活 用品、时尚用品 约240个 贵 和 泉城路 2.2 万 百 货 扣点约 25%作 联营 高 高 档 用 约

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购 物中心 中段 商场 为租金 档 品 35个 嘉 华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统 一经营 中高档 精品、生活用品、约300个 百 脑汇 山大路124 号 1.3 万 专 业商场 租价：120 元/平方米/月 统 一经营 中高档 电 子 等科 技 产品 200余个 大 观园 商场 经四纬二路 2.6 万 百 货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国 美电 器商城 花园路中段 0.8 万 家 电连锁 租价：100 元/平方米/月 连锁 中档 电 器 产品 约30个（五）济南商业未来发展趋势 2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

2004 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《2004 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 3-4 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。

另外，2004 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。

在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。

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（六）泉城路商圈未来商业规划 2004 年 3 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49 公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。

图 8

泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的 A 套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、30 米、45 米和 50 米四个层次。

按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长 200 米，南北进深 150 米，45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省 二、各类商业物业主要特征（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。

2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。

3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的 SHOPPING

MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。

（二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。

2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。

3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行

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成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。

（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。

2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。

3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。

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商业调研报告 篇7

(一)调研背景

大型商业设施的发展规模和发展状态是反映城市商业发达水平的标志之一。北京作为国际性的大都市和特大型消费城市,承载了大体量的大型商业设施。2011年北京财贸职业学院商业研究所受北京市商务委委托,承担了北京市3000平米以上零售商业设施的调查统计工作。2015年,在之前调研的基础上,开展了数据更新调整工作,重点是万米以上的商业设施,其中不乏一些亮点项目:比如通州万达、朝阳的长楹天街、昌平的中粮祥云、大兴的宜家购物中心等。这些项目的开业受到社会广泛关注,大部分取得了繁荣当地商业的效果。本次调研对这些大型商业设施的新增情况也进行了重点分析。

(二)调研目的

大型商业设施及相关商业企业在北京城市经济运行,在北京商业国际化、现代化、规范化、特色化建设中发挥了举足轻重的作用。调查研究北京大型商业企业基础信息,对厘清北京商业、特别是零售商业家底,把握布局规律,更有针对性、更均衡地发展具有重要意义,对今后城市商业规划具有重要参考价值。

(三)调研内容

本调研以北京建筑面积10000平方米以上大型商业设施为研究对象,主要包含以下项目基础信息:商业设施的名称、地址、所在行政区、地理位置(城市环线位置)、经营状态、建筑和营业面积、业态类型等。

(四)调研方法

为了准确及时地做好此次调研更新工作,本次调研首先把北京市商务委的数据与各区县提供的数据进行仔细的核对,然后采取了网络查询、电话问询、实地考察等多种方式对数据进行二次整理与核对,整理核对数据达到上百条,力争保障数据的准确性。在对数据进行统计分析的基础上,本次调研对一些亮点项目的经营情况也做出了简要说明。

二、北京建筑面积万米以上商业设施总体情况

据调研统计,截止2015年底,全市建筑面积万米以上商业设施共有298个,总体情况如下:

(一)从地理位置分布看,全市万米以上商业设施五环外居多

按商业设施所处地理位置(环线位置)分析,调研显示:全市万米以上的商业设施在五环外分布最多,共有123个,占41.28%;其次分别是三至四环56个,四至五环53个,二环内34个及二至三环32个。向内环靠近的商业设施数量相对减少,可见北京市近几年大型商业设施在城区的限制措施已见成效。

(二)从所处行政区分布看,全市万米以上商业设施朝阳区最多

按商业设施所处行政区分析,调研显示:全市万米以上的商业设施集中最多的行政区是朝阳区,共67个,占22.48%;其次是海淀区和西城区,分别为42个和32个,占比

(三)从经营业态分布看,全市万米以上商业设施以购物中心业态比例最高

按商业设施业态分布分析,调研显示:全市万米以上商业设施主要分布在折扣店、超级市场、仓储式会员店、百货店、专业专卖店、家居建材商店、购物中心、工厂直销中心8种业态。其中购物中心业态个数最多,为104个,占34.9%;其次是百货店60个,占20.13%;超级市场50个,占16.78。此外,家居建材商店和专业专卖店相对较多,分别为42个和32个,而仓储式会员店等其他业态占比很小。

三、北京建筑面积万米以上商业设施分类情况汇总

(一)全市建筑面积十万平米以上商业设施情况

1、十万平米以上商业设施总体情况

据调研统计,截止2015年底,全市建筑面积十万平米以上商业设施共有24个,情况如下:

(1)从地理位置分布看,十万平米以上商业设施大都建在三环以外

调研数据显示,截止2015年底,全市24个十万平米以上商业设施大都建在三环以外,其中五环外最多,为10个,占41.67%;其次是三至四环和四至五环,分别为6个和5个,三环以外占总数的87.5%。而三环以内仅有3个,都分布在二环内,二至三环没有。

(2)从所处行政区分布看,十万平米以上商业设施在朝阳、海淀、房山区相对较多

调研数据显示,截止2015年底,全市24个十万平米以上商业设施中,朝阳区5个,占20.83%;其次是海淀区和房山区,均有3个,分别占12.5%;门头沟、顺义、怀柔、密云和延庆区没有分布。

(3)从经营业态分布看,十万平米以上商业设施以大型购物中心居多

调研数据显示,截止2015年底,全市24个十万平米以上商业设施中,购物中心16个,占66.67%,遥遥领先其他业态。其次为家居建材商店5个,百货店2个,工厂直销中心1个。

2、新增十万平米以上商业设施情况

根据调研结果,截止2015年底,全市建筑面积十万平米以上商业设施比2012年新增加11个项目,如影响比较大的项目有通州区万达购物中心,朝阳区颐堤港、长楹天街购物中心,大兴区英特宜家购物中心等。

新增建筑面积十万平米以上的大型商业设施项目主要有如下特点:

(1)从地理位置分布看,新增十万平米以上商业设施分布明显向外环转移

调研数据显示,截止2015年底,新增的11个十万平米以上的大型商业设施地理位置分布特征较为明显,四环以内没有增加,全部在四环以外。其中五环以外的商业设施增加了8个,占增量的72.73%;四到五环增加了3个,占27.27%。由此可见,北京市近几年大型商业设施在城区的限制措施成效明显,商业布局结构更趋合理,也为今后进一步进行疏解打下了良好基础。14.09%和10.74%。密云区、门头沟区和怀柔区分布较少,其中怀柔区仅有1个。

表3-1:新增十万平米以上商业设施基本情如2014年1月开业的中粮祥云,营业面积为1.9万平方米,是一个涵盖别墅、公寓、商业中心等丰富形态的国际生活区。其中进驻的代表品牌包括:目前北京市场最大的橙天嘉禾影院、体量最大的BHG精品超市、家盒子、Hola、星巴克、哈根达斯等主力品牌,美国自行车品牌Specialized闪电等特色品牌,以及以“养尊宠优”为代表的高端宠物品牌等,商户数量130家。

2014年9月27日,由华润自持的Plus365大型商业购物中心正式开业,门头沟区又添大型商业巨擘。门头沟Plus365是华润置地精心打造的具有“惠邻里,乐万家”特性的

(2)从所处行政区分布看,新增十万平米以上商业设施在南城较为集中

调研数据显示,截止2015年底,新增的11个十万平米以上的大型商业设施集中在朝阳、丰台、房山、通州、大兴和昌平六个行政区。其中,房山区新增十万平米以上大型商业设施3个,占总数的27.27%,所占比例最大;朝阳、通州和大兴区各新增2个;丰台和昌平区各新增1个。

11个新增项目中,有6个集中在北京南城,其中房山区3个,大兴区2个,丰台区1个。这些项目的陆续开业共同烘托出南城逐渐浓郁的商业氛围,有效改善了长期以来南城商业发展滞后的局面。如2013年5月开业的房山首创奥特莱斯,开业当天便创下了800万元的销售业绩,客流量达十万人次。

瑞典英特宜家购物中心集团在北京的首家一站式超区域型购物中心,2014年12月19日在大兴区西红门开业。这不仅是北京南城最大的购物中心,也是英特宜家全球开出的最大购物中心,总投资达55亿元。这是该集团在全球打造的规模最大的购物中心,首次进驻房山区,他们的入驻营业带给房山居民带来更丰富多彩的品质生活与时尚感。拥有营业面积21万平方米,地下停车场能同时停放7000辆汽车。除了宜家家居、欧尚超市、苏宁电器及金逸影院四大主力商户外,还引入了ZARA、优衣库等近400家国内外知名品牌。

此外,中粮万科半岛广场也是在南城令人瞩目的项目。南城商业品质比起几年前已大大提升。

2014年12月,绿地集团第二个持有型商业地产项目房山绿地缤纷城盛大开业。房山绿地缤纷城位于房山中央休闲购物区(CSD)核心位置,是该区首座一站式家庭生活型购物中心。项目商业面积7万平方米,地下三层地上四层,集购物、餐饮、娱乐、亲子、休闲于一体,其一站式全业态规划填补了房山商业综合体的空白。同时,该项目与住宅、写字楼、酒店形成良好的互动,构成统一的城市综合体发展格局。上影国际影城、乐翻天KTV、汉堡王、MJstyle、西遇、秦门、泰千汇、杨裕兴、芝麻街儿童英语、HAPPY游艺、棒棒糖、木北造型、韩衣控、佳适优品等45%的品牌均为

(3)从经营业态分布看,新增十万平米以上商业设施绝大多数是购物中心

调研数据显示,截止2015年底,新增的1 1个十万平米以上的大型商业设施中有10个是购物中心业态,占增量的90.91%;仅1个属于其他业态——家居建材商店。这些购物中心大都是集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体,力求满足消费者全方位的需求,对周边均起到较强的辐射作用,有效地改善和提升了区域商业品质,成为新的商业地标性项目。

如太古地产和远洋地产合力打造的颐堤港,位于朝阳区酒仙桥,于2012年9月20日盛大开业,其中商业总体量约8.7万平方米,汇集超过160家店铺。其中,零售业态涵盖了国际时尚品牌店、国际影城及精致餐厅、精品超市、国际书店等。时尚、灵动和活力构成了颐堤港购物中心的主要基调,为顾客提供了多样性的购物体验。颐堤港商场及颐堤港一座分别获得了美国绿色建筑协会的能源与环境设计先锋评级(LEED)金奖和白金奖认证。

2014年11月29日开业的通州万达广场,营业面积达11.5万平方米。作为目前通州规模最大的商业综合体以及全国万达广场中的A级示范店,它涵盖了万达百货、万达宝贝王、大玩家、大歌星、永辉超市六大主力店全面入驻、200余品牌齐聚、7个品牌首次进驻北京、170余品牌首次进驻北京万达广场。203家步行街品牌商户,业态占比组合分别为服装占比31%,精品占比33%,餐饮占比36%。此外,万达百货、万达影城以及万达宝贝王乐园也打造成旗舰项目,集吃、喝、玩、乐、购于一体,是通州新都会生活的主场。开业一年以来,已成为通州商业的新地标。

2014年12月开业的北京龙湖长楹天街购物中心,营业面积达13.2平方米,集百货、影城、超市、真冰场及众多餐饮、生活配套、服装服饰专卖店于一体。它包含三个主题中心,其中京东优雅时尚中心由200多个国际时尚名店、优雅女装、个性服饰和化妆品的旗舰店、概念店组成,面积约40000 m2;京东美食娱乐中心荟萃130家以上各国风情美味珍馐,超大美食天地达31000 m2;京东家庭生活中心包括10000 m2儿童天地、流行家居馆、教育培训、美容SPA等,提供全方位家庭生活服务。此外6000 m2影城,京东唯一的IMAX影厅以及2100m2具备国际赛事标准的剧场式冰场共同构成了京东新的商业地标性聚集地,大大提升了周边的商业环境。

2015年6月26日开业的长城精品奥特莱斯,建筑面积17万平方米。采用欧洲小镇式街区设计,意大利托斯卡纳建筑风格,集购物休闲、风味美食、户外体验、旅游观光为一体,形成一站式主题购物公园,契合了目前家庭短途度假游兴起的消费趋势。奥特莱斯项目设有国际名品、精品女装、绅士男装、运动户外以及时尚休闲等9个主题购物街区,拥有建筑面积100000 m2的500家知名品牌折扣店,20000 m2的餐饮品牌店,400000m2的娱乐休闲区,10000 m2的精品超市。同时融入了诸多除购物之外的新兴体验项目,如欧洲教堂式建筑、北国草坪文化艺术中心,可以举办大型party、户外草坪婚礼、艺术展览、名人签售、新品发布等;迷宫休闲区、侏罗纪公园、宠物园、薰衣草花田、露天剧场以及奇趣木屋、摩天轮、高尔夫试打、户外攀岩等均为消费者提供了新鲜、丰富的体验场所。

(二)全市建筑面积万至十万平米商业设施情况

1、万至十万平米商业设施总体情况

据调研统计,截止2015年底,全市建筑面积万至十万平米商业设施共有274个,情况如下:

(1)从地理位置分布看,万至十万平米商业设施分布五环外为主,五环内较为均匀

调研数据显示,截止2015年底,全市274个万至十万平米商业设施中五环外居多,有113个,占41.24%;五环内分布则较为均匀,依次为三至四环50个,占18.25%,四至五环48个,占17.52%,二至三环和二环内分别占11.68%和11.31%。

(3)从经营业态分布看,万至十万平米商业设施中购物中心占三成

调研数据显示,截止2015年底,全市274个万至十万平米商业设施业态分布前三为:购物中心88个,占32.12%;百货店58个,占21.17%;超级市场50个,占18.25%。其他业态数量依次为:家居建材商店37个、专业专卖店32个、工厂直销中心5个、折扣店3个及仓储式会员店1个。

2、新增万至十万平米商业设施情况

根据调研结果,截止2015年底,全市建筑面积万至十万平米商业设施比2012年新增加16个项目,具有代表性的有朝阳金隅·嘉品MaLL、门头沟Plus365购物中心和顺义的中粮祥云等。

新增建筑面积万至十万平米的商业设施项目主要有如下特点:

(1)从地理位置分布看,新增万至十万平米商业设施大都分布在五环以外

调研数据显示,截止2015年底,新增的16个万至十万平米大型商业设施地理位置分布大都集中在五环以外。五环外商业设施增加了13个,占增量的81.25%;三到四环增加了2个,四到五环增加了1个,分别占12.5%和6.25%。

(2)从所处行政区分布看,新增万至十万平米商业设施南北分布较为均衡

调研数据显示,截止2015年底,新增的16个万至十万平米大型商业设施分布在朝阳、海淀、丰台、门头沟、通州、顺义和大兴七个行政区。其中,顺义区新增万至十万平米大型商业设施4个,占总数的25%,所占比例最大;其次是大兴区新增3个,占18.75%。新增商业设施南北分布较为均衡。

(3)从经营业态分布看,新增万至十万平米商业设施中购物中心占大半壁江山

调研数据显示,截止2015年底,新增的16个万至十万平米大型商业设施中,有9个是购物中心业态,占增量的56.25%;其次是专业专卖店3个,占18.75%;百货店和家居建材商店各2个,分别占12.5%。

邻里社区购物中心。作为华润置地润西山的配套商业项目,门头沟Plus365主要面向华润住宅项目业主及周边小区居民,以满足家庭基本生活和公共服务需求为主。是集餐饮、超市、影院、服饰、儿童、个人护理等多种业态为一体的购物中心,体现“便捷生活,自在娱乐”的精神特质。

2015年9月20日,实力房企金隅嘉业的首个自持购物中心,也是北京东坝地区的第一家购物中心——金隅嘉品Mall举办开业仪式。官方数据显示,截止当日20时,客流人数接近8万人次。相当于每2个东坝人中,就有1个去了金隅嘉品Mall。项目由颇负盛名的“凯里森设计事务所设计,总建筑面积9.77万平方米,总体业态规划融汇时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐与生活服务为一体,是东坝首家大型高品质购物中心。继CBD、大望京商圈之后,北京东部又一新兴商圈“东坝商圈”正逐渐成型。金隅嘉品Mall位于东坝商圈核心,不仅能全面满足商圈内各住区家庭就近购物休闲所需,还将辐射外围约3-5公里的潜在消费客群。

四、在建项目调研情况

调研数据显示,2015年度,全市在建的建筑面积万米以上商业设施7个,具体情况如下:

(一)从地理位置分布看,全市万米以上在建商业设施大都在五环外

调研显示:全市万米以上的在建商业设施大都在五环外,共有6个,占85.71%;仅有世界之花假日广场项目位于四环至五环之间。

(二)从所处行政区分布看,全市万米以上在建商业设施集中在顺义区和大兴区

调研显示:全市万米以上的在建商业设施集中在顺义区和大兴区,各有3个,分别占42.86%;此外,房山区有1个。

(三)从经营业态分布看,全市万米以上在建商业设施业态全部为购物中心

中国艺术品金融商业模式研究报告 篇8

关键词：艺术品、金融、商业

一、当前我国主要艺术品金融商业模式

1、份额化模式

是指某一单件艺术品，或把多件艺术品打包，将其总价格拆分为等额的若干等分，形成“分拆权益”面向投资者发售。每一位投资者购买的不是被分割的艺术品实物，而是被分拆的权益。该交易模式也被俗称为“股票式交易”。

实行该交易模式的文交所主要以天津文交所最为典型，采用同类交易模式的还有郑州文交所、汉唐文交所等等。

2、资产证券化

资产证券化是指把不流通或者过少流通的资产，转换为在金融市场上可以自由进行买卖的证券的行为，让资产具有流动性。

资产证券化是要以一定的资产组合或者有特定现金流作为支持，发行可以交易证券的一种融合大众资金形式。比较于传统的证券发行全部都是以企业为基础，然而现代资产证券化却是用特定的资产池、资产包为基础来发行证券的一种形式，其具体表现形式可以是企业股权、收益权、知识产权等。

资产证券化进一步细分，可以分为以下类别：

（1）股权交易

即以文化艺术类企业股权作为交易标的的交易模式。目前实施该交易模式的文交所包括上海文交所、深圳文交所等。

（2）收益权交易

以未来某一可能的收益权益作为标的的交易模式。湖南文交所于2012年1月推出张家界《魅力湘西》2012年2月10日至2012年12月10日的50%门票净收益权份额交易，就是典型的代表。

（3）知识产权交易

即以某一特定的知识产权作为标的进行交易的交易模式。2012年5月，上海文交所推出刘令华油画作品知识产权交易，将其11幅油画在刺绣、织锦、缂丝、地毯、漆画等5类为期15年的授权，转让给中国工艺美术集团公司。

3、实物交易模式

即以艺术品实物的整体物权为直接交易标的的交易模式。具体操作手法上包括传统的拍卖、卖场展卖、交易双方的私下交易等，也包括现代的网上拍卖、网上展卖、现场竞买等。

实施实物交易模式的除了传统的画廊、艺术家工作室、卖场、拍卖公司等机构外，也包括新兴的交易机构，如北京产交所（网上竞价拍卖）、博宝商城（网上展卖）、海峡文交所（现场竞买）等。

4、艺术品基金模式

艺术品投资基金是艺术品投资管理机构为艺术品投资市场建立的、专门在艺术品投资市场进行投资的一种资产的投资与运作的形式。现如今我国已拥有几十家有关的艺术品基金公司，其中管理的基金数量大致也有百余个。根据基金公司法律结构的差异性，这些基金大致可以分为两大类型：

（1）有限别合伙型

有限合伙型即投资者作其仅有的限定的合伙人（LP）投入资金，艺术品基金管理公司则作为一般性质的合伙人（GP）负责管理，共同进行艺术品投资的业务形式。例如中艺达晨旗下的雅汇基金，就是目前我国最大的有限合伙型艺术品基金。

有限合伙同事还有一种变换的模式——即“专户理财”，就是有限合伙人作为单一出资人，管理公司具体执行进行艺术品投资。例如摩帝富艺术资产管理公司在中国内地管理的艺术品基金就采用了这样的一种形式，被称之为“定额资产管理”。

（2）信用托付型

信用托付型则是通过某些信托公司来发行，由艺术品基金公司来作为投资的决议者来进行资金管理的一种投资形式。由于信托公司能够通过现在拥有的金融渠道来大规模发行，导致这一模式现在已经成为艺术品基金的主流形式。据统计，在2011年前10个月内，全国共有13家信托公司一共发行了约40款艺术品信托基金，共发行了45亿元。

5、长期投资模式

作为企业长期资产配置的一部分，很多企业（包括上市公司）每年有计划地拿出部分资金投资艺术品，并长期持有，以达到资产增值的目的。采取该投资模式的企业除了众所周知的泰康人寿、保利集团等大机构以外，不少上市公司也开始涉足其中，包括电广传媒【000917】、东方金钰【600086】、弘业股份【600128】等等。

6、杠杆交易模式

杠杆交易是指交易者无需交付全部交易款项，只需交付交易总额的一定比例（如10%）即可完成交易，在交易标的物升值以后卖出获利的交易模式。最为典型的是2012年5月10日，全美联艺术中心在北京推出的、全国首创的艺术品投资“首付+保函”模式：客户首付10%即可预订名家艺术作品（例如买家首付10万元，即可预订100万元作品）。全美联在交付艺术品的同时提供艺术品防伪证书和银行保函。艺术作品交付时，客户有几种选择：

（1）委托全美联代售：客户无需支付另外90%的余款，只是在全美联代售完成后一并结清。

（2）买家中途要求退订：全美联全额退还首付款。

（3）买家自己收藏作品：客户则需支付全部余款。客户在购得艺术品后，还可以委托其进行拍卖。