房屋租赁合同解释

房屋租赁合同解释（精选8篇）

房屋租赁合同解释 篇1

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内

装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房屋租赁合同解释 篇2

首先, 对身为银行工作人员的曹毅也对金融相关法律研究的必较透彻, 而表示敬佩。同时, 对“租赁司法解释对银行业的影响”中的观点:“今后对于出租人出卖租赁房屋提前通知承租人的‘合理期限’, 应当认定为15日”持反对意见。其理由如下, 原作者在“租赁司法解释对银行业的影响”中, 提出上述观点的依据为:“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释” (以下简称“租赁合同司法解释”) 第二十四条第三项 (而非原文所称“ (三) 款”) 规定的“出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的”承租人丧失优先购买房屋权。应当明确此15日即为法律上所称的“除斥期间”, 而非法律上所规定的出租人将出卖房屋的事实通知承租人的“告知期限”。笔者纵观现行法律, 还未有明确规定通知义务的“合理期限”究竟是多长时间, 也推断不出具体的时间来。原先, 唯一出现有3个月通知期限的司法解释, 即1988年4月2日法 (办) 发【1988】6号“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的, 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该解释规定的3个月通知期限, 实践中包括司法机关在内的绝大多数人都普遍感到时限太长, 不利于买卖交易的进行, 进而影响发挥物的效用。故在1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》, 未再明确规定3个月期限, 而是在该法第二百三十条规定了:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”为了与国家法律规定相一致, 最高人民法院于2008年12月8日在《关于废止2007年底以前发布的司法解释 (第七批) 的决定》中, 将上文所提“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条给废止了。所以说, 原作者混淆了出租人履行通知的“合理期限”与承租人享有优先购买权的15日的“除斥期间”, 若不予及时纠正, 很易误导读者。

另外, 笔者认为, 原“租赁司法解释对银行业务影响”一文的另一观点:“抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时, 属于出租人出卖房屋的方式, 按法律及《司法解释》的规定, 承租人有以同等条件优先购买抵押的租赁房屋的权利, 而这种权利的行使不会影响抵押权人实现债权, 而不论抵押权的设立是在租赁合同成立之前或之后”也值得怀疑。笔者的观点是:抵押权与承租人的优先购买权发生冲突时, 应当区分抵押权是成立在租赁合同成立之前还是之后二种情况。若租赁合同在抵押权设定之前的, 原“租赁司法解释对银行业的影响”一文的观点是正确的;但若是抵押权成立之后, 原作者的观点就站不住脚, 因为抵押人将房屋抵押后又将房屋出租的, 则出租人与承租人的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”, 法律依据为《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。同时, 《租赁合同司法解释》第二十条第一项规定的除外情形:“房屋在出租前已设立抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的, 人民法院不予支持。既然先抵押后出租, 租赁关系都不得对抗已登记的抵押权, 且物权变动后承租人也无权请求受让人继续履行原租赁合同, 那么, 后设立的租赁关系的承租人也就不能享有优先购买权。所以说, 在此种情况下, 抵押权人与抵押人协商以抵押物抵债时, 抵押权人有法定的优先权, 而负有抵押负担的承租人则不享有优先购买权。

至于《租赁合同司法解释》第二十二条规定的“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务, 应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的, 人民法院应予支持。”虽然该条未指出租赁关系与抵押权的设立谁在先, 但结合《租赁合同司法解释》第二十条第 (一) 项和《物权法》第一百九十条之规定, 该条规定使用的前提条件理应为先设定租赁而后设定抵押。同样, 对于《租赁合同司法解释》第二十三条所规定的“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的, 人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”, 笔者认为其前提条件亦应为存在依法成立的无任何负担的租赁关系, 而不包括事前负担有抵押权的“租赁关系”。因为, 从上边所分析“租赁合同司法解释”第二十条第一项的规定来看, 在抵押权设立在先时, 后设立的租赁关系便不能对抗已设立的抵押权, 即租赁合同都理应解除而对受让人无效, 那么派生的优先购买权当然也随之无效而无法行使。

附带需要提及的是, 作为银行等金融机构面对租赁设定在先而抵押权设立在后时, 如何生法变被动为主动, 即让自己抵押权的行使不受租赁关系的影响呢?笔者作为常年担任南阳市农村信用联社的法律顾问, 一向建议金融机构在办理此类房屋抵押贷款时, 应当结合《中华人民共和国合同法》的规定去寻找答案。也就是使得新签的房屋抵押合同附加一定条件, 若承租人申请用已出租房屋抵押贷款时, 必须让出租人与承租人协商一致同意, 在抵押合同到期时, 承租人放弃剩余租赁权及其优先购买权, 于是抵押权人就享有无负担的抵押受偿权了。否则, 银行等金融机构就不同意发放贷款或让担保人 (债务人或第三人) 另找担保物后再贷。

以上为笔者的个人见解, 如有不妥, 敬请爱好金融法律的朋友们再次指正!百家争鸣, 相互提高!

摘要：作者对《中国律师》发表的曹毅所写的《浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响》一文提出了自己的一些见解。

论合同的解释及其完善 篇3

一、合同解释的原因

各方当事人均会对合同条款有各自的理解和认识，对那些内容文意明确，表述清楚的合同条款，在理解上不生歧义，则不会产生任何分歧；但对那些表述不甚清楚，文意不太明确的合同条款，而在以不同解释即会对双方利益产生重大影响的条款，各方当事人则可能产生纠纷，这时就需要有权机关进行权威的解释，以减少和解决纠纷。因此，合同解释不但是对合同条款含义的进一步明确的问题，更是调处纠纷，衡平各方当事人利益的重要手段。合同是人类通过语言文字把内心意思对外表达一致的结果，最基本的构成要素是人类自己和语言文字，合同产生分歧不一致显在或直观的根源也在于这两个基本的构成要素——人和语言。因此，需要合同解释的主要原因在于以下两个方面：

第一，客观方面的原因——语言的因素，这是引发合同争议的重要原因。现代语言学的观点认为，语言是一种社会文化的产物，其含义是由社会生活所赋予的，赋予某一词语涵义的过程，也就是社会共识逐渐形成的过程，但社会共识也是相对而言的，不可能出现统一不变的涵义，在不同的空间不同的时间，某一词可能会出现不同的涵义。语言作为“世界的图像”、“词与物一一指称”的观点已经被突破，语言本身不可避免地存在模糊性、多义性和歧义性。在合同中，尤其是在格式合同之中，可能会出现一些在普通社会生活中少见的专业化的术语，这些专业术语的含义经常与社会生活中的通常意义有所不同。同时，各方当事人又有着不同的理解角度，对同一词语、同一条款的理解，可能会出现差异甚至理解相反。第二，主观原因——合同当事人自身语言能力的不足和合同当事人的故意模糊行为。一方面，在表达具体事项时，人类可能会出现语言资源不足甚至匮乏的情况，在很多情况下，当事人会感到难以精确地表达心中之意。在合同之中也可能出现这些情况，尤其是专业性较强、比较复杂的合同比如专利合同、技术合同等。即使当事人在订立合同时都认真对待，努力准确表达自己的意思，但是由于语言本身的特性和受语言能力的限制，对合同中所使用的同一词语也可能会发生理解认识上的差异，难免产生歧义。另一方面，在现实生活中，合同的一方当事人有意要欺骗隐瞒对方或希望把合同搞得模糊一些，也可能在合同中用一些有分歧的词句，故意对合同条款理解产生争议。

合同解释是衡平当事人之间利益分配的重要手段。合同是当事人通过协商对未来生活的安排和谋划，当合同不严密甚或出现词句含混时，将直接影响当事人对未来的预期利益，会产生纠纷。当产生纠纷需要解决时，需要通过合理解释争议条款，才能揭示当事人的真实意思，才能解决当事人之间的纠纷，才能够衡平当事人的利益，因此合同解释是人们利益衡平的重要工具。

二、合同解释的意义

合同解释是很必要且很有实际意义的。概括而言，通过合同解释可以达到如下目的：第一，明确合同的内容，使合同内容具体明确。例如当事人在确定数量条款时，计量单位应该确定，如果使用“一堆”、“一排”、“一团”等字眼时，由于用语不准确，导致合同的内容不明确，从而影响合同的理解和执行。第二，使内容不完整的合同得到补充。从理论上说，司法实践中对合同内容的完整性要求是有层次性的，它们可大体概括为符合法律的要求、避免争议的要求和交易安全的要求。但在实践中，当事人往往只片面考虑法律对合同内容的基本要求，而忽略了合同内容的详尽完备往往还受到习惯和环境的影响这一事实，从而导致合同内容的不完整，尤其是可能会造成某些事项约定上的疏漏，因此，当合同内容所表示之行为、事项有不完整的地方时，就需要由合同解释的方法予以补充说明，这将是十分必要旳。第三，使内容不统一或互相矛盾的合同内容得以统一。在合同实践中，当合同内容众多时，可能会出现内容前后不统一甚至矛盾的情形，这时更需要通过合同解释来统一合同。合同解释不仅仅是理论研究的需要，更是司法实践的需要。

三、合同解释的制度完善

房屋租赁合同解释 篇4

2012-4-10 10:06:45 最高法出台司法解释规范房屋拆迁案件审理(全文)

最高人民法院4月9日在其官方网站公布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，自2012年4月10日起施行。规定指出，征收补偿决定存在明显不符合公平补偿原则等情形的，人民法院应当裁定不准予执行。以下是规定全文：

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上

房屋征收补偿决定案件若干问题的规定

(2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过)

为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下简称征收补偿决定)案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。

第一条 申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

第二条 申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：

(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

(三)社会稳定风险评估材料；

(四)申请强制执行的房屋状况；

(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

第三条 人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。

申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

第四条 人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定；有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。

第五条 人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

第六条 征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

(一)明显缺乏事实根据；

(二)明显缺乏法律、法规依据；

(三)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

(四)明显违反行政目的，严重损害公共利益；

(五)严重违反法定程序或者正当程序；

(六)超越职权；

(七)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

第七条 申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

第八条 人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。

第九条 人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

第十条 《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的，参照本规定第九条精神办理。

房屋租赁合同到期续签合同 篇5

篇一：关于房屋租赁合同到期不再续签的通知

关于房屋租赁合同到期后不再续签的通知

:

您好！本人于年 月与您签订的关于（房屋地址）的租赁合同，将于 年月日到期。因本人决定不再与您续租，所以请您在合同到期之日起算一周之内搬离，并做好清场和恢复工作。对于一周之后仍未搬离的物品，将被视为放弃处理，本人有权自行处理，并不负任何责任。另外，如不做好房屋恢复工作，本人将按照租赁合同规定，从押金中扣掉您相关费用。

特此通知，谢谢合作！

房东:

XX年6月12日

篇二：房屋租赁(续签)合同

房地产租赁（续签）合同

甲方（出租人）： 身份证号：

乙方（承租人）： 身份证号：

根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务等关系，经双方协商一致，续签本合同（合同号：000XX(转载于: m校 园生活 :房屋租赁合同到期续签合同)）。

一、甲方愿意将座落于的房屋，面积：㎡，继续出租给乙方，乙方也愿意继续承租该房屋。

二、乙方承租甲方房屋作居住使用，续租时间自年 月 日起至年 月 日止。该房屋租金为每月 元整，押金为______元整，缴租方式为___按月银行划款__支付。

三、租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同否则属于违约，如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。

四、乙方在使用房屋期间，不得擅自房屋结构和用途，如乙方对房屋设施故意造成损害的，应负责修缮恢复原状或赔偿经济损失，如要对房屋进行装修，应征得甲方同意，费用由乙方自行负责。

五、租赁期满前，乙方继续承租的，应在期限届满前30内以口头或书面形式告知甲方，经双方协商一致后重新签订租赁合同或签订补充合同；乙方不再承租的，应配合甲方约新租户看房，并在 合同期满当日结算账务并归还租用物品。乙方必须按时搬走，不得故意拖延时间。未经甲方同意，过期五天后尚未搬走，甲方有权自行处理并收回房屋。

六、乙方在租赁期间不得在上述房屋内从事违反国家法律法规、小区管理规定的事情，如有发生甲方有权解除合同，收回房屋。乙方在房屋内进行的活动均与甲方无关。

七、双方必须严格遵守合同，如甲方违约则按该房月租金的两倍及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。乙方违约则所付押金不退，作违约赔偿金。

八、本补充生效后，与原合同具有同等的法律效力；除本补充合同中明确做出修改的条款外，原合同继续有效；本补充合同内容条款与原合同相冲突的，以本合同为准。

九、本合同甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

十、双方约定的其他事项：

甲方（出租人）： 乙方（承租人）：

委托代理人： 委托代理人：

联系电话： 联系电话：

签订日期： 签订日期：

篇三：关于房屋租赁合同续租的请示

关于房屋租赁合同续租的请示

尊敬的xx集团领导：

您好！

本公司自20xx年xx月与北京xx园林绿化公司签订房屋租赁合同以来至今，期间得到了贵公司各级领导的支持和关怀，为我们创造了一个良好的运营平台。我公司秉承“热情及时、质量第一”的服务理念，得到客户和合作伙伴的广泛赞誉。

现因本公司与贵集团下属单位签订的房屋租赁合同即将到期，本公司向贵集团申请续签合同，理由如下：

理由一：自与贵公司签订房屋租赁合同以来，我公司准时给付租金、积极严格履行各项合同义务，从无违约；

理由二：基于安全原因我公司计划对厂房主体进行升级，包括将彩钢板更换成更加环保的岩棉板，预计耗费资金不低于三十万；

理由三：在合同期内本公司积极履行合同与贵公司相互配合，工作配合默契，事无俱细，有商有议，相互支持，相互理解，及时协调双方提出的各项工作。

基于以上理由及本公司对彼此以后的合作有充分信心，特向贵公司提出申请续签十年的合同。望准为盼！申请人:北京xxx汽车修理厂日 期：XX年xx

月xx日

附件一：原《xxxx租赁合同》的复印件

买卖合同的解释 篇6

合同编号：

买方：(以下简称买方) 卖方：(以下简称卖方) 买卖双方经充分协商，本着自愿及平等互利的原则，订立本合同。

第一条：名称、品种、规格和质量条款

1、名称：

2、品

种：

3、质量，按下列第 项执行

(1)按照 标准执行(须注明按照国家标准或部颁布或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称)

(2)按样本，样本作为合同的附件(应注明样本封存及保管方式，附附件)

(3)按双方商定要求执行，具体为 (应具体约定产品质量要求)。

产品保修期限为 年。除因 引起的产品质量损坏都应该免费负责维修。

第二条：数量和计量单位、计量方法条款

1、数量:

2、计量单位和方法：

3、交货数量的正负尾差、合理磅差和在途中自然增(减)量规定及计算方法：

第三条：包装方式和包装品的处理条款

1、包装方式，按下列第 项执行

(1)按照 标准执行(须注明按照国家标准或部颁布或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称)

(2)按样本，样本作为合同的附件(应注明样本封存及保管方式，附附件)

(3)按双方商定要求执行，具体为 (注：不需要专门进行包装的物品，仅裸装即可)

2、包装所产生的费用由负担。

第四条：运输条款

1、运输方式：

2、运输费用的承担：

第五条：交货方式条款

1、交货时间：

2、交货地点：

3、运输方式： (注明由谁负责代办运输)

4、保险：(注明按情况约定由谁负责投保并具体规定投保金额和投保险种)

5、与买卖相关的单证的转移：

(双方明确交货付款的先后顺序为：(1)卖方按合同要求发货;(2)买方收到货物后要求卖方开具向对应的增值税发票;(3)卖方开具增值税发票;(4)买方支付货款。即卖方向买方开具增值税发票意味着买方实际收到了与发票相得金额的货物的事实)

第六条：验收条款

1、验收时间、地点：

2、验收方法： (注;买方自提的，在提货时当面点清验收;卖方送货或代运的，货到后合理期间内验收完毕，特殊情况的双方在货到时或者合理期间内验收。)

3、验收标准：

4、由谁负责验收和试验：

5、验收如发生争议，由 检验机构按检验标准和方法，对产品进行检验。

6、买方在验收中如发现货物的品种、型号、规格、花色和质量不和规定或约定，应在妥善保管货物的同时，自收到货物后 日向卖方提出书面异议;在异议期间，买方有权拒付不符合合同规定的货物。买方未及时提出异议或者自收到货物之日起 日内未通知卖方的，视为货物合伙要求(注：对象不同，这条款的内容也要做相应的调整尤其在质量上)(如发现货物没有合格证或必要

的技术资料，买方有权拒付这部分产品的货款)

买方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。 卖方在接到买方书面异议后，应在 日负责处理并通知买方处理情况，否则，即视为默认买方提出的异议和处理意见。

第七条：价格与货款支付条款

1、单价： 总价： (中文大写(阿拉伯数字))

2、货款支付：

货款的支付时间：

货款的支付方式：

运杂费和其他费用的支付时间及方式：

3、预付货款：

(4、为便于双方之间对于货物量的实际确认，双方明确买方根据货物的数量及金额开具增值税发票，卖方的抵扣视为其已经收到票上所记载的货物)

第八条：保密条款

1、双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为年

2、一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

第九条：买方违约责任条款

1、买方中途退货的，应向卖方赔偿退货部分货款的%违约金

2、买方未按照合同约定的时间和要求提供有关技术资料、包装物的，除交货日期得以顺延外，应按顺延交货部分货款金额每日万分之计算，向卖方支付违约金;如日内仍不能提供的，按中途退货处理。

3、买方对于自提产品未按卖方通知的日期或合同约定日期提货的，应按逾期提货部分货款金融每日万分之计算，向卖方支付逾期提货的违约金，并承担卖方实际支付的代为保管、保养的费用。

4、买方逾期付款的，应按逾期货款金融每日万分之计算，向卖方支付逾期付款的违约金。

5、买方违反合同规定拒绝接受货物的，应承担因此给卖方造成的损失。

6、买方如错填到货的地点、接货人、或对卖方提出错误异议，应承担卖方因此所造成的实际损失。

7、其他约定： (违约金数额并不影响受损害方向违约方要求损害赔偿，该等赔偿以损害方实际遭受的损失为限)

第十条：卖方违约责任条款

1、卖方不能交货的，向买方偿付不能交换部分货款%的违约金。

2、卖方所交货物品种、型号、规格、花色、质量不符合合同规定的，如买方同意利用的，应按质论价;买方不同意或不能利用的，应根据具体情况，由卖方负责包换或包修或退货，并承担修理、调换货退货而支付的实际费用。

3、买方因货物包装不符合合同规定，须返修或重新包装的，卖方负责返修或重新包装，并承担因此支出的费用。买方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，卖方应赔偿买方该不合格包装物低于合格包装物的差价部分。因包装不当造成货物损坏或灭失的，由卖方负责赔偿。

4、卖方逾期交货的，应按照逾期交货金融每日万分之 计算，向买方支付逾期交货违约金，并赔偿买方因此遭受的损失。如逾期超过日，买方有权终止合同并可就遭受的损失向卖方索赔。

5、卖方提前交的货物、多交的货物、如品种、型号、规格、花色、质量不符合约定，买方在代保管期间实际支付的保管、保养等费用以及非因买方保管不善而发生的损失，均应由卖方承担。

6、货物错发到货地点或接货人的，卖方除应负责运到合同规定的到货地点或接货人外，还应承担买方因此多支付的实际合理费用和逾期交货的违约金。

7、卖方提前交货的，买方接到货物后，仍可按合同约定的付款时间付款;合同约定自提的，卖房可拒绝提货。卖方逾期交货的。卖方应在发货前与买方协商，买方仍需要货物的，卖方应按数补交，并承担逾期交货责任;买方不再需要货物的，应在接到卖方通知后 日通知卖方，办理解除合同手续，逾期不答复的，视为同意卖方发货。

8、其他约定： (违约金数额并不影响受损害方向违约方要求损害赔偿，该等赔偿以损害方实际遭受的损失为限)

第十一条：不可抗力条款

本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故书面告知另一方，并应在天内，提供事故详情及合同不能履行或需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

第十二条：通知条款

1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知要求等，必须书面形式，可采用 (书信、传真、电报、当面递交等方式)传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址及指定联系人：

3、一方变更通知形式或通讯地址或指定联系人，应自变更之日起 日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此引起的相应责任。

第十三条：争议处理条款

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第种方式解决：

(1) 提交仲裁委员会仲裁

(2) 依法向人民法院起诉

第十四条：解释条款

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原意进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不影响本合同的解释。

第十五条：补充与附件条款

本和同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

房屋租赁合同解除权探析 篇7

合同解除作为一种法律制度, 产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前, 解除权可以依双方当事人约定, 也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分, 故解除情形依解除事由不同, 有以下分类:1、合意解除, 即双方在合同中未预见可能产生解除的情形, 双方可协商行使解除权;2、约定解除, 即在合同中就预先定好条件, 一旦解除条件成就即可行权;3、法定解除, 即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形, 为当事人行使合同解除权提供法律依据。

二、房屋租赁合同解除权的行使主体

《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形, 但在法条表述中, 仅表述为“当事人可以解除合同”, 并未指明该当事人为守约方还是违约方。

普遍看法认为, 约定解除权的主体更为简单, 合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定, 即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中, 争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开, 有主张守约方为天然行权人, 也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之, 但在一些情况下违约方并非蓄意, 为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉, 法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析, 笔者尝试归纳了法院的处理模式:

此表可以看出, 对于违约情况, 救济手段首选合同的继续履行, 违约方因违反约定不享有解除权, 法院据此精神, 作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看, 将解除权仅赋予守约方, 是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权, 无须相对方配合即可发生效力, 现行合同法只赋予守约一方合同解除权, 有悖平等、公平、效率原则:首先, 合同是平等主体之间设立的法律关系, 双方当事人地位平等, 享有同等的权利义务, 仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权, 极易导致守约方借此权利压制对方意志, 谓之不平等;其次, 守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度, 不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约, 笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同, 谓之不公平;最后, 解除权作为守约方的权利, 其可以选择及时行使权利, 亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权, 在合理期限内不行权, 那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说, 解除未发生, 合同持续有效。对于合同当事人来说, 违约的行为没有及时处理, 即使诉至法院, 法院也因“不告不理”无法处理。于情于理, 于合同涉及的各方都是有害而无益的, 不符合效率。

笔者认为, 房屋租赁合同的现实环境十分复杂, 在合同签订到合同履行完毕这段时间里, 蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围, 解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方, 作为平衡, 应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素, 有条件地为违约方设置有限的解除权。

三、房屋租赁合同解除权的行使

(一) 房屋租赁合同的任意解除

任意解除权, 指享有权利方无需任何理由, 可以根据实际情况, 在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断:如果当事人没有约定租赁期限, 或者该期限的约定不明, 参考合同法六十一条后还是无法确定期限的, 那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里, 双方当事人可以随时解除合同, 但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言, 租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同, 结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条, 可分为以下三种:租期在半年以上但是没有书面订立合同的, 视为不定期租赁合同;当事人没有约定租期或者租期约定不明的, 视为不定期租赁合同;合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的, 视为不定期租赁合同。

任意解除权作为特殊的解除权, 给予当事人最大意思自治的空间, 但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权, 王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则: (1) 附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示, 当出租人和承租人均享有任意解除权时, 当事人可根据利益的随时变化, 向相对方提出解除合同的要求, 若不对任意解除权设限, 会导致其滥用, 损害相对方的合法利益, 损害租赁物的使用价值, 不符合物尽其用的原则。 (2) 解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人, 随时冒着出租人任意行使解除权的风险, 对于租赁物的利益没有保障, 因此合理期限的通知实为必要。此外, 合同法虽肯定了解约人的通知义务, 对于“合理期限”并未做具体规定。 (3) 解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中, 当事人应做到诚实守信, 履行义务务必通过善意方式, 滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权, 该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突, 诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。

因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式, 按照交易习惯, 如行使房屋租赁合同的任意解除权, 以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式, 有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式, 因为口头通知缺乏证明力”为考量, 规定了“必须用书面形式向对方通知对方, 表达终止租赁关系的意思。”笔者看来, 口头亦或书面, 是当事人行使解除权的自由。书面更为规范, 不必赘述;口头形式在交易习惯中方便快捷, 在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题, 不足以作为限制解除权行使限制的理由, 况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。

(二) 房屋租赁合同的法定解除

《合同法》第九十四条列举了五种情形, 满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同, 法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形: (一) 承租人未经出租人同意的转租, 出租方有理由解除合同; (二) 承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金, 出租方有理由解除合同; (三) 若租赁物部分毁损或者全部毁损, 承租人有权提起解除; (四) 承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时, 承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权, 实质是将《合同法》九十四条具体化, 符合法律规定的特定条件才可产生, 同属于法定解除权。

在多数租赁合同纠纷案件中, 由于被告在合理期限内不支付租金, 构成根本违约, 原告无法实现合同目的, 据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定, 即按法律行使合同解除。同时, 现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下, 原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权?笔者看法和崔建远教授一致, 认为:法定解除在具体适用时, 多为一方当事人对合同约定的违反, 结果造成如合同目的不能实现等严重后果;约定解除不同, 约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充, 假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况, 在未涵盖的领域内, 可以适用法定解除。[1]

我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同, 只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议, 可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下, 惯用通知解除作为合同解除的标准。

四、解除后发生的效力

依据合同法九十七条规定, 适用到房屋租赁合同上, 合同解除后当事人的权利义务发生如下变化: (1) 承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状, 负有把租赁物返还给出租人的义务。 (2) 承租人欠付租金的支付义务。 (3) 承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。 (4) 损害赔偿责任。 (5) 未履行的部分终止履行。[2]

返还租赁房屋时, 返还的房屋除了应符合约定的状况, 房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意, 承租人对租赁房屋

进行了装修或增设了他物, 增设物和装修费用问题如何解决?A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中, 两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善, 因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑, 不宜拆除, 故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为, 出租人受有利益的, 为了实现交易公平, 平衡利益, B公司作为受益人, 应当适当补偿A公司。

五、总结

实践中, 对于解除权的主体规定较为模糊, 在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定, 致使承租人的住房利益无法得以保障。因此, 解除权的主体不应只限于守约方一方, 违约方在特殊事由下理应平等享有解除权;对于不定期的房屋租赁合同而言, 出租房也不得滥用合同解除权, 应本着诚实信用原则, 考虑承租方的利益, 履行提前告知义务, 从而实现交易安全, 实现资源的优化、合理配置, 达到租赁物的效益最大化。

摘要：租赁合同一旦有效成立, 即具有法律约束力;租赁双方都应严格遵守, 不得擅自变更合同内容, 违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为, 若情况使然, 合同无法继续进行, 为保护自身利益, 解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何, 解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置, 租赁合同解除权的价值不可小觑。

关键词：房屋租赁,合同解除,任意解除权

参考文献

[1]崔建远, 吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用, 2009 (11) :14-18.

无效房屋租赁合同问题探究 篇8

关键词：无效房屋租赁合同；认定；法律效果

一、无效房屋租赁合同的认定

（一）影响房屋租赁合同效力的因素

确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：

（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；

（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；

（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；

（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；

（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。

（二）法律规定的无效房屋租赁合同

1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。

2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。

3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。

二、无效房屋租赁合同的法律效果

对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。

（一）房屋使用费的支付问题

对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。

1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同

对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。

2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。

3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同

对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。

（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题

我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：

首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。

对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。

参考文献：

[1]李荣鑫.房屋租赁合同的诚信原则立法问题研究[D].华中师范大学，2013.

[2]杨博宁.房屋租赁合同中装饰装修物处理问题研究[D].湘潭大学，2013.

[3]段然.剖析房屋租赁合同之维修义务[D].华东政法大学，2012.

[4]李晓晓.房屋租赁合同中装饰装修物的归属及民法利益思考[D].天津师范大学，2012.

[5]张勇.房屋租赁合同争议问题研究[D].辽宁大学，2013.