巩义市房地产市场调研（精选7篇）
兴义商城
占地面积189亩,建筑面积72万方,总20栋
总房屋套数3182套,车位数量4155个
房屋起价3000
车位预定,商铺不售
4.7号楼2013年底交房
2012年8月19日一期“巴黎春天”6号楼盛大开盘，共推240套，开盘当天成交190套。销售人员待遇：
1800—2000加提成数量：12人
楼盘特点及优势：瑞金大道，毗邻翠湖宾馆，兴义广场，总投资高达30亿元。
富瑞雅轩
占地面积8200平方米，建筑面积60000平方米，总2栋
总房屋套数345户，车位套数165个
10多种户型，100平方米至150平方米
房屋起价2500—3000元
车位价格65000—70000元/个商铺面积60平方米至80平方米，19000元至22000元/平方米
一期已交房
销售人员待遇：2000—2500（开发商自销）
贵州醇·九华苑
占地面积68399平方米，建筑面积26万平方米，总19栋，总套数1385套，容积率3.36，绿化率40%
户型135平方米至180平方米
车位1390个
起价2499元
配套设施：1.25000平方米超大中庭水景园林，喷泉，休闲广场，小区会所，泳池，羽毛球场，网球场，篮球场
超低建筑密度仅19.2%
宝泰·幸福花园
占地面积150亩，建筑面积670816平方米，总22栋，总套数3212套,户型102平方米至241平方米,三房至6房
车位3646个,预计6万元至10万元/个
2012年5月4日开盘价为2560-2690元/㎡，两年后开二期
平均价为3000-3300元/㎡（目前）
楼盘特点及优势：
1、小区有多种商业服务网点和配套；
2、大型超市水体公园；
3、社区大型综合服务（如：超市、步行街、幼儿园、医疗中心、会所等）；
4、1:1的车位比例。销售人员待遇：1850+提出，包吃销售人员—10个
荷花巷大佛坊
商铺为全框架，价格为8800—76800元∕㎡
车位3000个以上，收费型，不卖不租
销售人员待遇：2000元+年终奖
楼盘特点及优势：商业地段，投资回报率高。
南华圣境
户型80㎡—143㎡
总套数336套，价格在2600—3300元∕㎡
车位336个,价格6万—8万元∕个
商铺：一楼9个，价格26000—32000元∕㎡，二层至四层为商场，楼盘特点及优势:地处机场大道、凤仪路、神奇东路、丰都路口的交汇处、地处黄金地段，容积率低、绿化率高、房屋建筑品质高。
销售人员待遇：1200元+提成，3个销售人员
荣御天下
户型50—230∕㎡（平层）
总房屋套数1300套，价格2800—3300元∕㎡
车位650左右，价格7万—7.8万元∕个
商铺大约150个，价格2万—2.5万元∕㎡，层高7.3米
分两期交房：2012年12月30日和2013年12月30日。
销售人员待遇：1400元，包吃住，5个销售人员
义诚·山水
占地面积4万方，建筑面积超16万平方，共22栋
户型84—240㎡
房屋总套数1000套，价格2900—3200元∕㎡，团购优惠2600元∕㎡起，10人组团 别墅8000元∕㎡起价，电梯3000元∕㎡起价，步梯4000元∕㎡起价
交房日期：2013年12月31日
车位900个以上，现不卖
商铺24—26个，价格21000—25000元∕㎡
楼盘特点及优势：容积率超低（3.2）绿化率高（76%），环境好，空气质量高，每层层高达
3.1米以上，内外环境都舒适
销售人员待遇：2000以上+提成，6—8个销售人员
星汇峰境
占地面积26668平方，建筑面积131964.7平方，容积率：3.5，绿化率41.87% 户型111.22—140㎡，开盘时间：2011年10月
房屋总套数793户，均价2650—2750（高楼）
车位640个左右，6万元∕个
商铺有9个（70—80㎡），价格19800元∕㎡，一楼、二楼
交房日期：一期，2012年9月31日；二期，2012年12份
楼盘特点及优势：
1、交通便利;
2、周边教育设施便利；
3、超大庭院式园林 销售人员待遇：1800元+提成，6个销售人员
2012年10月1日至10日，以2580的价格团购售出6套。
金洲世家
占地面积68060㎡，建筑面积182670.04㎡，共12栋，总投资2亿元
容积率为2.49，绿化率为55%，建筑密度为21.6%
户型90—130㎡
房屋总套数1225套，均价3300元∕㎡
车位900个，价格不详
明年年初开售，价格未定
交房日期：一期2012年12月31日交房，二期2013年8月31日交房
楼盘特点及优势：
1、兴义唯一低容积率，高绿化率的大盘;
2、荣获2011中国贵州城市标志名盘及2011中国贵州宜居典范名盘；
配套设施：自建幼儿园、康体中心、内有商业街、夕饮、百货等
销售人员待遇：2300—2500元，7个销售人员
瑞河香槟花园
户型：77—88㎡两房一厅一卫一厨，100—140㎡三房
房屋总套数620套，价格未定,无商铺
车位620个，价格未定
2012年底开盘，2013年年底交房
销售人员待遇：1800元，包吃住
时代锋尚
地址：兴义大道中段。户型40㎡、80㎡、100㎡
尚未开盘。目前宣传主题“每日只需23元，轻松实现购房梦”。
广发·鼎尚城
关键词：红色旅游,市场营销,营销对策
近年来，遵义市作为革命老区之一，红色旅游蓬勃发展。据遵义市假日旅游协调办数据显示，2013年全市红色旅游延续了去年的良好势头，保持平稳增长，共接待游客19.7万人次。其中，遵义会址旅游区(包括红军烈士陵园)共接待游客12.86万人次，四渡赤水纪念馆接待游客1.39万人次;娄山关景区接待游客1.03万人次。但是，在发展过程中也出现了一些问题，特别是在旅游市场营销过程中，红色旅游产品单一，促销手段单一，红色旅游分销渠道狭窄，这些问题严重制约了遵义市红色旅游的发展。因此，遵义市要更加注重对红色旅游市场营销对策的分析，完善市场营销体系，进一步促进遵义市红色旅游的良好发展。
1 关于市场营销组合理论
市场营销组合理论是将系统概念引进市场营销活动中，强调营销工作的整体性与一致性，从而提高营销效果。1960年，美国密歇根大学教授麦克锡在《基础营销学》一书中提出4Ps理论，即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)营销组合策略。产品策略主要是涉及产品的设计与管理，要设计出满足旅游者需求的旅游产品;价格策略包括定价的影响因素、定价方法和定价策略等内容;渠道是指分销渠道，选择合适的旅游中间商和渠道成员，构建高效的分销系统;促销策略包括人员推销、营业推广、广告、公共关系等，促进人们购买旅游产品，实现有效的沟通以扩大旅游产品销售。
2 遵义市红色旅游市场营销现状
自《2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要》发行以来，全国各地红色旅游业方兴未艾，遵义红色旅游的发展也备受政府重视：在加大对红色旅游资源有效保护、开发、利用的前提下，重点打造以遵义会议、四渡赤水、娄山关大捷为代表的“红色旅游”产品体系，对主要的红色旅游景区景点—遵义会议会址景区、娄山关景区、乌江旅游区、毛主席旧居、红九军团司令部旧址、红军街、四渡赤水纪念馆、四渡赤水纪念园、红军烈士陵园进行深层次开发，同时完善各景区景点基础设施建设，增加其承载力。在宣传推广方面，遵义市以央视《朝闻天下》栏目为媒介进行红色旅游广告宣传，尤其是在2012年的国庆节和中秋节期间，“红色遵义”字样在中央电视台频频亮相，中央电视台各个频道以专题、消息、连线直播等多种形式持续报道遵义的红色旅游、绿色生态，遵义红色旅游知名度和影响力显著提升。总的来说，目前遵义的红色旅游业呈现出快速发展之势，红色旅游产业规模也在不断扩大，但从总体来看，遵义的红色旅游市场营销仍然存在很多不足和欠缺。
3 遵义市红色旅游市场营销中存在的问题
3.1 红色旅游产品形式单一
遵义的大多数红色旅游产品主要体现的是思想政治教育的功能，而在这方面却没能很好的达到教育的目的，仍然局限在遗址参观、简单的图片和物品的陈列展示以及粗略的解说上，跳不出“展板加橱窗”的模式，讲解上走不出“一幢房子、一根棍子、一个话筒子”的老路，游客仅仅是停留在观观旧址、看看图片、听听讲解，拍拍照片留影的形式上，而对革命斗争年代的烽火硝烟的感知性匮乏，在激发人们的爱国主义热情、历史使命感以及时代责任感上未能取得预期的效果。
3.2 红色旅游分销渠道狭窄
旅游分销渠道是指“旅游产品从旅游生产企业向旅游消费者转移过程中所经过的一切取得使用权或协助使用权转移的中介组织或个人”。旅游分销渠道可分为直接销售渠道和间接销售渠道等类型。目前，遵义市红色旅游市场分销渠道狭窄，没有构建良好高效的分销系统。红色旅游产品的销售主要靠政府、旅游景区景点进行宣传，没有大幅度的调动旅行社等中间商的宣传积极性。在激烈的市场竞争下，面对众多旅游产品，旅游者的选择通常是通过旅行社推荐以及对网络信息的筛选，而这两点正是遵义市红色旅游市场营销中所缺乏的销售渠道。
3.3 红色旅游促销手段单一
遵义市的旅游宣传方式主要以电视媒体为主，在网络及移动媒体上宣传不足。没有给游客配发一些相应的宣传物品。遵义的红色旅游目前还没有5A级景区，有的大多都只是4A或者是以下的景区，没有把4A景区进行整合，打造更具有吸引力的5A景区，同时增强本地区旅游的竞争力。
4 遵义市红色旅游市场营销对策
4.1 丰富红色旅游产品形式
4.1.1 转变传统游览方式。
对红色旅游产品的开发应改变观念、拓展思路，摒弃传统的“走游”方式，增强参与性，丰富“红游”的体验需求，开发出一些如走红军路、吃红军饭、唱红军歌、穿红军衣、开红军会、看红军革命电影等体验、参与性项目。可模拟当时遵义会议召开的情景，还原物品摆设，让游客扮演参加遵义会议的人物角色，体验当时革命、战斗的紧迫性，领略一代革命伟人毛泽东、周恩来、王稼祥、朱德、陈云等人的领导艺术和智慧，切身感受遵义会议的精神。
4.1.2 推进红色旅游资源与其他旅游资源的整合开发。
遵义旅游资源丰富，将红色旅游资源与自然旅游资源、古建筑文化旅游资源、民俗文化旅游资源等充分整合开发，进行多方位、多角度的探索、挖掘和开发，增强红色旅游产品的教育性、观赏性、参与性等功能，以增强其吸引力和市场竞争力。把红色旅游资源按照一定的革命历史时间或革命历史事件整合起来开发、设计旅游线路。在推进遵义红色旅游大发展的前景下，把遵义的自然旅游资源与红色旅游资源捆绑，以红带绿，以绿促红，对扩大遵义旅游的吸引力和知名度很有必要。
4.2 拓宽红色旅游分销渠道
网络营销作为一种新的营销模式，因其能及时、广泛将信息全面传递给每一个角落的受众群体，而且价格低廉，所以深受各营销主体的青睐。旅游业作为一种对信息高度依赖的产业，其与网络有着密不可分的联系，可利用网络营销作为遵义红色旅游发展的契入点。一是要设计出精美的旅游网页，要提供图文并茂，生动形象且能够反映遵义本地区文化特色的产品信息，从感官上先发制人，刺激网民朋友到遵义旅游的欲望。二是创建在线交流平台，使广大网民可以随时在网上向营销人员咨询遵义红色旅游的相关信息，还可与其他网友进行在线交流，通过这种方式，互相倾诉旅游感受。共享红色旅游信息资源，对遵义的红色旅游满意度较高的旅游者能在交流中实话实说，能使整个遵义的红色旅游形象得到很好的宣传与推广。三是提高网站的点击率，遵义在进行红色旅游网络营销的过程中，要采取有效的宣传方式，便于更多的网民能及时了解到遵义的红色旅游网站或网页，可以在旅游相关部门和热点网站上链接自己的网址;在发行的红色旅游宣传册上印上自己的网址;在广播和电视广告中宣传遵义红色旅游的网站。若能将遵义红色旅游网络营销做得出色，定会让遵义红色旅游的发展有新的突破。
4.3 增强红色旅游促销手段
4.3.1 人员推销。
通过与旅游者的直接接触不仅能将遵义的红色旅游供给信息准确直接的传递给旅游者，还能解答他们提出的各种问题，引导其购买红色旅游产品，同时还能从旅游者身上获得较为准确的信息反馈，掌握红色旅游市场的动向。因此，可培养大批专业的营销人才，深入机关、企事业单位、学校等广泛开展各种交流式、演讲式、讨论式的促销活动。同时，遵义红色旅游景区也可邀请旅行社、旅游专家、记者、作家来旅游，以做到更好的宣传和推广。
4.3.2 营业推广。
营业推广的方法多样，遵义可借鉴或使用一些简捷有效的方法进行营业推广：一是制作红色旅游宣传图册和纪念章向游客出售，红色旅游宣传图册的制作不仅要美观大方，内容也要丰富，突出红色文化的内涵，遵义可以以红军街的图片作为红色旅游宣传图册的封面，内容可含有遵义本地区的建筑特色风格，饮食文化，交通状况，购物中心等等。旅游纪念章的制作要独具特色且品位要高，像延安的红军纪念钱币就比较有特色，深受游客喜欢，遵义可根据自身的优势和特色制作出优质的旅游纪念章。但不管是旅游宣传图册还是旅游纪念章，其设计都要遵循精致小巧原则，便于旅游者携带，同时还应具有较高的收藏价值和欣赏价值;二是创作一些脍炙人口的革命歌曲和制作红色影视作品，或争取涉及遵义革命斗争的影视作品到遵义来拍摄，一首好的革命歌曲或一部好的影视作品能迅速提高与该电影相关的红色旅游景点景区的知名度，如《我的长征》、《万水千山》、《长征》等电影的播出对于提高遵义会议会址景区、娄山关景区、赤水河等的知名度具有非常重要的作用。
4.3.3 公共关系促销。
一是组织党史研究专家以及学者对遵义地区所发生的历史事件进行考察和论证，以更好的突出遵义的红色旅游形象;二是加强对历史人物事迹的宣传报道，开展缅怀革命先烈的学习活动，如可以组织党、团员以及学生等学习革命英雄龙思泉在遵义的先进事迹;三是举办旅游交易展销会，遵义可通过举办旅游交易展销会的形式收集旅游企业或旅游者的各种意见和建议，为红色旅游管理者改进工作、调整红色旅游市场营销战略提供大量信息。
参考文献
[1]陈建, 李水弟.论江西红色文化产业发展之路[J].特区经济, 2007 (1) :167-169.
[2]陈功焕, 刘小珍.中国红色文化产业竞争力评价体系研究[J].企业经济, 2011 (9) :156-158.
为规范企业国有产权转让行为，加强企业国有资产监管工作，深入推进从源头上预防和治理腐败工作，根据•中共遵义市委关于贯彻落实†中共贵州省委贯彻落实†建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要‡的意见‡的通知‣（市发„2005‟10号）及市纪委二次全会、市政府廉政工作会议精神，制定本工作方案。
一、工作原则
按照国有资产分级管理的原则，推进产权交易进入市场及加强企业国有资产监管工作实行分级负责。市经贸委对所监管的市级国有资产负责；各县、区（市）政府对所监管的地方国有资产负责。
二、工作目标
通过继续推进产权交易进入市场及加强企业国有资产监管工作，逐步健全市级国有产权交易机构，逐步建立企业国有产权信息监测平台，规范国有产权交易市场化运作的基本程序和产权交易行为，促进企业国有资产的合理流动，防止企业国有资产流失，确保国有资产的保值增值，进一步推进从源头上预防和治理腐败工作。
三、工作要求
（一）总体要求
此项工作由市经贸委牵头，各县、区（市）政府为成员单位。各单位党政“一把手”要切实负起责任，把此项工作列入本单位的重要议事日程，结合今年进一步推进治理商业贿赂自查自纠专项工作，积极主动配合牵头单位开展相关工作，指定专人负责具体工作，切实加强领导和督促检查。
（二）具体要求
1、各成员单位要建立相应的工作机制。
（1）要明确国有资产监督管理工作机构及其职责，制定工作方案、目标和计划，建立相应的工作制度。
（2）要明确责任，单位“一把手”要负总责亲自抓，分管领导具体抓，业务科室经常抓。
（3）要认真开展对加强企业国有资产监管，推进产权交易进入市场工作的监督检查。主要领导深入基层专项检查指导工作，不得少于1次，分管领导不得少于2次。
2、各成员单位要加强对国有资产监管及国有产权转让有关政策法规的学习并认真贯彻执行。企业国有资产监管工作要严格按照•企业国有资产监督管理暂行条例‣（国务院第378号令）及其相关规定规范进行，防止企业国有资产流失，确保国有资产保值增值。
（1）在监管的国有资产产权界定、登记等国有资本金基础管理过程中，要严格按照•企业国有资产产权登记管理办法‣（国
务院第192号令）和•企业国有资产产权登记业务办理规则‣（国资发产权[2004]315号）的有关规定，经企业主管部门签署意见后规范办理，以全面了解和掌握企业国有资产分布与变动情况，强化产权意识、理顺产权关系、加强产权管理，逐步建立健全现代产权制度。
（2）在监管的国有资产重组和国企改革过程中，涉及国有产权转让的，要严格按照•企业国有产权转让管理暂行办法‣（国资委、财政部第3号令）、•关于企业国有产权转让有关问题的通知‣（国资发产权[2004]268号）、•企业国有产权向管理层转让暂行规定‣（国资发产权[2005]78号）、•关于企业国有产权转让有关事项的通知‣（国资发产权„2006‟306）以及•贵州省企业产权转让管理暂行办法‣（黔国资产权„2006‟34号）等相关规定精神规范操作，企业国有产权转让必须到省国资委指定的产权交易机构进行公开、公平、公正交易。应不断提高企业国有产权转让进场交易比例，严格控制场外协议转让，凡涉及到拟直接协议转让和经公开征集只产生一个意向受让方的我市企业国有产权协议转让项目，必须报市经贸委审核后报省国资委批准。严格执行企业国有产权转让审批程序，切实加强产权交易的监督管理，真正做到促进企业国有资产合理流动，防止企业国有资产流失。
（3）在负责所监管企业资产评估项目的核准和备案过程中，要严格按照•企业国有资产评估管理暂行办法‣（国务院国资委第12号令）、•关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知‣（国资发产权„2006‟274号）的相关规定规范进行，加强对资产评估活动的监督管理，国有资产监督管理机构及其监管企业和各级子企业，不得委托同一中介机构进行同一经济行为的企业国有资产评估和财务审计；经省国资委批准同意协议转让项目的资产评估报告，需报省国资委核准或备案。同时，要严格规范资产评估活动中各有关主体的行为，指导国有资产占有单位合理运用评估结果。
（4）在负责所监管企业清产核资和资产损失核销工作中，要严格按照•国有企业清产核资办法‣（国务院国资委1号令）、•国有企业清产核资工作规程‣、•国有企业清产核资资金核实工作规程‣和•国有企业损失认定工作规则‣等相关规定规范进行，以真实反映企业的资产及财务状况，为科学评价和规范考核企业经营绩效及国有资产保值增值提供依据。
3、各成员单位在企业国有资产监管工作中，要严格操作、照章办事、依法运行，做到有章可循、层层监督、责任到人，切实做好监督、制约工作。要结合今年遵义市治贿办•关于进一步推进治理商业贿赂不正当交易行为自查自纠工作的通知‣（遵治贿通„2007‟3号）及•遵义市经贸委关于进一步推进治理商业贿赂不正当交易行为自查自纠工作实施方案‣（遵市经贸产权„2007‟6号），加大对违纪违规行为的查处力度，尤其是对在企业国有产权转让过程中出现的以下违规违纪问题要予以严肃查处：（1）不按规定在产权交易机构中进行交易；（2）超越权
限,擅自决定企业改制或转让企业国有产权；（3）弄虚作假,隐匿资产,提供虚假会计资料造成国有资产流失；（4）营私舞弊,与买方串通低价转让国有资产、产权；（5）以权谋私,利用改制和产权转让之机,转移、侵占、侵吞国有资产、产权；（6）严重失职,违规操作,损害国家利益和侵害群众职工合法权益；（7）非法转移债权债务或者逃避债务清偿责任；（8）本企业的管理层滥用职权,参与转让国有产权的各个环节,“自卖自买”。各成员单位在查处违纪违规行为过程中发生的重大事项要及时上报。
四、总结与考核
各县、区（市）政府要制定详细的工作方案和计划，于6月20日前将工作方案及上半年工作开展情况报市经贸委；年终要对此项工作的落实情况进行总结，并于10月25日前将工作总结报市经贸委。以便市经贸委将工作落实情况及时汇总后，报市委党风廉政建设责任制领导小组办公室。
涂义成
市场调研前的准备
在座的各位都是房地产专业的，大家怎么看待房地产调研呢？这个工作很枯燥，但是，它在整个房地产开发营销、管理过程中作用至关重要的。各位同学，有谁做过市场调研？你是怎么做的，是为了什么目的，要解决什么问题？能和我们说一说。
（同学）我是房地产专业大二的学生，我们学习了一门课叫做《房产调查预测》，我是从这时开始接触市场调查。我认为只有对市场调查有一定了解，才能熟悉房地产市场。对招标地块进行怎样的定位都要做前期调研；特别是现在进行旧城改造，调查需要做得更加深入，这样才能减少与原有居民的摩擦。我对调研的理解是，要做好一个酝酿、策划的调查基础。谢谢！
谢谢这位同学。做市场调查更主要是面临着激烈的市场竞争。据我来南宁的四年里，最初，本地开发商选择市场、做项目时，都把市场调研忽略不计，他们觉得这个市场太好了。还没建好房，房已经卖完了。现在的南宁市，大量外地开发商涌进来了。就像我们学校周围——心圩江版块，大部分项目都是外地开发商在做，福建的、广东的。现在本地开发商面临一个状况：外地开发商带来了发达城市先进的开发理念，并且将这种先进理念“落地”南宁，如隆源·国际花园和瀚林华府，他们会把园林景观先做好，营造氛围。本地开发商就需要考虑了，我的对手究竟在哪些方面比我强，我应该怎么应对？这就需要做市场调研。
万科，大家应该都听说过，它是很注重市场调研的。在进入一个市场前，自己集团下面的开发部、营销部或研究部会进行全面的调研，了解城市信息状况，收入等等，最后落实到做这种产品会不会盈利。
一个项目的调研包括哪些方面呢？在做之前你必须问自己以下几个问题：
1、项目的背景：地块特征、周环环境？
2、需要解决哪些主要问题：解决某项目特定的营销问题？
3、确定调研目标和方向？
4、调研思路及方案设计？
5、调研方式？
6、调研方案撰写？ 案例说调研
一、虚拟项目
下面我们从一个虚拟的案例来了解一个市场调研应该怎么做。
（请看图）
假定这个项目用地位于青川大道与大学路交汇处，占地3.6万平方米，建筑面积约10.8万平方米，容积率3.0。用地性质是居住用地及其商业配套，配套有一占地3000平方米的幼儿园，可销售商业面积7500平方米。计划建设成小高层和高层融为一体的住宅小区，用地现状基本平整。
做一个房产项目，它的设计建议、来源依据在哪里？就在市场调研。
二、区域总体市场调研注意事项
对这个项目，我们首先要做的就是区域总体市场的调研，整个区域运行状况是什么样的？运行特征又是什么样子？
比如，开发量、竣工量、销售量，是以什么样的户型为主，以多大的面积为主，都要做整个区域市场调研。还有各类物业，包括住宅、商业、写字楼等详细项目的分类分析，竞争对手分析。竞争对手分析，尤其不要忘记可能的潜在对手。如果一个项目的前期工作没有做好，就不知道哪天会出来一个新项目，分流走一部分你的客户，这就是忽略市场调研而导致潜在的竞争对手成为最直接的竞争对手。所以，不管是竞争对手还是潜在的竞争对手，都要做非常细致的工作。
区域市场调研要注意消费者需求研究。在南宁很难做市场调研。为什么？因为很多项目是卖给投资者的，这些投资者有来自广西的，也有来自沿海的开发商和外来的投资客。我们必须分析是什么样的人可能会购买本项目？他们具有哪些特征？他们对项目住宅户型、面积、结构、功能、绿化、环境、交通配套等方面有何个性化需求？他们的住宅购买能力，以及对项目住宅价格的预期水平，等等。
消费者研究中，我们还需要注意到消费者的消费心理和消费趋势。先说消费心理，大部分买房人都希望自己所购买的房是涨的，这就是一种消费心理，如果买后跌了，他心理肯定不舒服。另一个是消费趋势，消费者随着自己收入水平、所处阶层的提高，自己所处的文化水平，兴趣爱好各方面的消费趋向会发生变化。
区域市场调研另一个非常重要的方面是做好竞争项目的分析，包括在建的，在售的这些项目。最主要是它的推广手法及效果，比如打折、优惠、送礼。这个效果具体到某一个区域，某一个楼盘里有效吗？需要去评估。可能一个活动在市场里引起了很大的反应，但是参与的人群与项目是脱节的，是不对等的。也就是业内人所说的“叫好不叫座”。
做好了区域市场分析之后，我们接下来对这个项目进行分析。
三、具体项目分析
这个虚拟项目，我们首先分析它所处位置特征---周边是青川大道、快环、大学路、相思湖。它的交通优势有快环、青川大道、大学路，景观优势有邕江、相思湖、还包括相隔不远的心圩江。像相思湖，它开创南宁新的湖居时代，抓住它的优势，分析它的价值。
然后分析地块特征，它比较方正，在规划的时候就好设计一些，片区里配套比较成熟。在这里需要引入项目分析（SWOT分析），即分析项目的优势、劣势、机遇与威胁。
这个项目面临交通主干道，这是他的优势同时也是劣势。如有噪音、空气污染等，周边环境是老城区，会有农民房影响到整个区域的居住环境，影响楼盘的整体形象。虽然从区域的发展来说，它可推动整个楼市的发展，从价格、消费群体等等方面。而威胁，目前主要是房地产新政。虽然它没有真正打压房价，但是在某些层面上会对购房者的心理有一定的影响。最直接的威胁是整个区域里直接或间接的竞争对手，如果某个楼盘的影响力和知名度比较大，就会对这个楼盘带来很大的威胁。还有就是这个片区在消费者的心目中的认知度和认可度。该地区认可度低的话，就容易抹杀一大部分消费群，很难吸引其他区域的客户。如同为什么有钱的玉林人也不愿在当地购房而愿在南宁购房，这就是因为南宁的影响力和发展前景比玉林要好得多，这也是对房产销售最大的一个趋动因素。
做市场调研时有一个特定范围分析——比如两公里以内的详细调研，我们可以用实地考察、文案调查加营销人员访谈的形式进行。因为要考虑项目会有什么人来买，可能是西乡塘区的，也可能有青秀区的客户。在做特定区域分析中，我们先要认识到住宅项目的总体需求决定于两方面的关系：
1、购房者对区位的偏好、购买能力、购买动机。这与消费者的年龄结构、家庭规模、收入和生活方式有关；另外还与建筑密度、区域类型、交通条件、教育、医疗卫生设施水平、环境条件等有关。
2、开发商提供的房源的质量和数量。
在分析该区域时，还要考虑到该区域现有或将有楼盘，区域内2000-2007年在售商品住宅楼盘，区域内2000-2007年已经批建、在建住宅项目。如开发得最早的如文华园，瑞士花园，现在项目周边的直接竞争对手----骋望·骊都，西建·水岸华府和同仁·西湖东郡、隆源·国际花园、瀚林华府等。这些都对购买者造成实在或潜在的影响。
四、项目调研中需要解决的营销问题
针对我们说的这个虚拟项目，有什么需要解决的营销问题呢？根据这个项目所处的地理位置，包括周边环境，交通，资源，景观，确定本项目的计划方案，营销策略面临哪些问题，什么消费群体会购买本项目？我们可以先分析，这附近的大中院校、高科技企业较多，院校的老师、高新区高收入的职业经理人是主要的购买力，另外是本区域土生土长的居民等，我们可以对这些人群进行归类，分析它所具备的特性。
接下来是目标消费群体的购买能力分析。以及项目配套的商业如何去规划？商铺卖给谁？怎么去经营？是仅仅是服务本小区，还是服务于整个南宁市？
当我们把这些都厘清之后，我们就有了一个基本的调研目标，这也是调研的基本定位。在这个定位中，有做什么档次的楼盘，这些与区位，周边的环境有关。在定位过程中，就可以找可借鉴的产品进行对比分析，了解目标消费群体对住宅项目的户型、面积、景观环境、配套设施的需求。通过对这些综合需求分析，找出我们进行市场调研的方向。
五、调研的细节与操作
当我们厘清了以上这些问题，就要开始实际的调研操作了。
面对不同的项目，我们调研的重点是不同的。
面对已入伙的各种商品住宅楼盘，我们的调查内容与重点应该放在：A、开发商背景、建设规模；B、产品规划设计特点（户型比例及旺销的户型特点）；C、入住率及业主结构；D、物业管理公司、管理费用、服务项目内容。
正在销售的商品住宅楼盘，调查中心则在：A、开发商背景、开发规模；B、规划设计特点、户型设计特点；C、营销策略分析、营销效果评价。
项目周边已批准建设商品住宅项目，需要注意的是：A、开发商背景、用地规模、开发思路及时间计划；B、项目开发类型、相关技术指标；C、规划设计特点：户数、户型定位等。
六、调查问卷设计
调研的时候，我们面对具体的消费者，需要注意什么呢，或者说我们在做调查问卷设计时需要注意哪些问题？
（1）调查方法：半封闭式结构问卷入户(家庭户)面对面访问
（2）调查区域：片区２公里范围内的商品住宅小区
（3）调查对象：
1）当前在上述各指定区域居住，2）年龄在25岁以上，3）在南宁市连续居住3年以上，4）家庭月收入在3000元以上或者家庭年收入6万以上，5）未来1-3年内可能购买商品住宅。
（3）访问内容
1）未来1-2年内的购房计划
2）对项目所在片区的认知、评价和偏好，对项目地块的区位、环境、交通及商业配套设施的评价
3）对项目住宅建筑单体及园林景观规划设计建议
4）对项目住宅的户内设计的意见
5）对中等规模商品住宅小区内配套设施的需求意向
6）对项目住宅的室内装修标准的偏好
7）对物业管理的态度和要求(物管公司资质、物管费用、服务项目内容)
8）对项目住宅的单价、总价和付款方式的接受能力
9）项目住宅适合需要程度及认购可能性
10）对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
11）现居住宅基本情况(位置、面积、户型、功能、配套等)
12）生活习惯及社会经济背景资料
（4）小组座谈会
1）项目所在片区商品住宅业主主要访谈内容：
A 购买原住宅的决策过程及其影响因素和影响程度；
B 对当前居住环境及配套设施等方面的态度和意见；
C 对当前居住住宅的建筑外形及套内户型设计的意见和建议
D 对住宅智能化水平及设施的看法
E 对项目住宅区位的认知与评价
F 对项目住宅单体、景观及户型设计的意见
H 项目住宅单价、总价的价格弹性测试
I 项目住宅适合需要程度及认可能性、推荐可能性
J 对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
K 业主个人社会经济背景
个人资料：性别、年龄、学历、职业、收入、现居住地、现工作地
家庭资料：家庭人口、家庭结构、赡养系数、家庭收入
现居住物业：面积、户型、产权
个人生活方式和生活态度、媒体接触习惯
（4）小组访谈
2）潜在消费者座谈内容：
A 住宅的购买决策过程以及影响因素
B 未来1-3年的购房计划(时间、位置、面积、户型、单价、总金额、结构)
C 对住宅区位的看法与态度
D 对区域商品住宅周边环境的需求和偏好(区位、交通、市政公建配套、治安、景观等)
E 对项目所在片区总体环境的认知、态度、评价和偏好
F 对中等规模住宅小区的态度与评价
H 对项目住宅的建筑单体及景观规划设计意见
G 对项目住宅类型、档次、楼层的需求
I 对项目户型、功能设计的个性化需求
J 对车位、会所等配套设施的需求意向
K 对保安设施∕通信网络智能化设施中央空调直饮水等需求偏好
L 对项目住宅单价、总价的价格接受能力及付款方式的偏好
M 项目住宅适合需要程度及认购可能性、推荐可能性
N 对城市136工程和旧城改造的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
O 个人社会背景(家庭结构、年龄、职业、收入、生活习惯)
P 住宅居住现状(产权、面积、结构、户型、位置、环境、配套等)
在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：
首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。
其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的房地产市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。
房地产与一般耐用消费品市场调研的区别
房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在：
宋尚教授，著名思维训练专家，原HP、KAPPA高级经理10余年职场思维导图实践经验，13年世界级公司管理层经验，国内第一个职场思维导图案例“李宁公司思维导图落地系统”创造者。中国职场思维导图之父。清华大学总裁班客座教授。任天下伐谋咨询高级合伙人、思维学院院长。他开创了中国职场思维导图培训领域，被称为中职场思维导图之父
他早年在海外接受思维导图专业训练，10余年从事思维导图教学与研究，是国内最早从事思维导图研究与在职场全面推广并落地的先行者之一
房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等。还有访问者的配合等问题。经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证。房地产市场调研和处理都有较高的难度。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息和基本信息，一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。
房地产市场调研的内容有下列4个特点：
1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回
答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必须靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。
2、房地产市场调研具有很强的针对性
房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。一个调研项目可以只花几千元，也可以花几十万、几百万。可以在一天之内完成，也可长达数月。可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
3、房地产市场调研的方法是多样的调研研究的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所拥有的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。
4、房地产市场调研结果具有一定的局限性
房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差和疏忽。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了避免较大的误差和疏忽。只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误应当容忍。如果在调研或结束之后发现了细小的错误，就应当考察它们对调研信息有什么影响。仅仅因为一些细小的错误就贬低或抛弃调研结果是不合适的。应当按照错误的具体情况进行修正处理，这样可能需要在解释结果时作些修改，或是对调研发现的依赖方面作些变动。房地产市场调研结果不能直接指示决定。即使没有发现错误或疏忽，调研完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案。调研结果只应被当成是另外一种证据。必须参考一般经验、普通的道理和其他信息来对它进行评价。人类的感性和判断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要时需作进一步的调研和分析。调研结果是重要的决策参考依据，但并不等于准确地给出了决策答案。
为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。
2009年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平
得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长0.3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方米；存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产文秘杂烩网市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
二、存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：
一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预（销）售许可证》就擅自进行商品房预售；少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定；茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。
二是物业管理不完善。物业管理面太窄；市民居住消费现象更新的问题；管理人员服务工作不能满足住房要求的问题；物业管理资金难以到位的问题等。
三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中,住房保障体系健全还不够；“两房”建设工作创新力度还不够。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在2001年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续；必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化；必需明确住房交易优惠政策，降低税费；必需培育和规范房地产中介服务市场；
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督和管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。
3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等；新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理；房屋设备、设施维修和更新；环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”
建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开
房地产市场是我国市场体系中的重要组成部分，房地产市场营销也是市场营销理论的一个重要分支。所谓房地产市场营销，是指通过房地产市场交换，满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。从这一概念中可以看到，房地产市场营销蕴涵着以下几层含义。
(1)房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求
这里明确了在市场经济条件下，房地产企业应树立以市场为导向、以消费需求为导向，而不是以企业为导向、以产品生产为导向的观念，把市场需求当成左右房地产开发企业一切生产经营活动的出发点，把满足消费者对房地产商品和劳务的需求当成企业一切生产经营活动的目标。企业只有通过市场了解消费者对房地产商品和劳务的需求，并且通过开发适时地满足他们的需求，才能最终完成销售，实现企业的最终盈利目标。
(2)房地产市场需求既包括现实需求也包括潜在需求
现实需求是已经存在的市场需求，它表现为消费者既有欲望又具有一定购买力，并通过实际购买行为来满足需求，形成现实市场；潜在需求是指消费者对市场上现实不存在的产品或劳务的强烈需求。随着科学技术的发展和人们消费水平的提高，潜在需求的层次和内容将不断变化，善于发现和了解市场的潜在需求是房地产营销的重要任务，也是企业的机会所在。一个有战略眼光的经营者不仅应该积极满足消费者的现实需求，实现商品交换，更应该着眼于潜在需求，针对需求的紧迫性结合企业的条件，果断决策，锐意开发新产品，并积极引导消费者购买、使用新产品，将顾客的潜在需求转化为现实需求。
(3)房地产市场营销活动的中心任务是实现商品的交换
因此，企业的一切营销活动、营销策略必须紧紧围绕交换而展开，通过交换的顺利进行实现企业产品的价值和再生产的良性循环。
(4)房地产市场营销的手段是开展综合性的营销活动，即整体营销(或营销组合)要求企业既要进行外部市场营销，又要进行内部市场营销。在外部营销上应尽量把产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合、最佳的效果。同时，企业内部其他部门均应在增进企业整体利益的前提下积极配合营销部门争取顾客，很好地服务于顾客，强化全局营销意识，提高全员营销素质，以实现整体营销。
上述既是房地产市场营销定义的深刻内涵，也是现代市场营销的内在要求。房地产市场营销这个概念是从房地产企业的实践中概括出来的，因此其含义不是固定不变的，它将随着房地产企业市场营销活动的不断开展而更加丰富、更加系统。
房地产市场营销还可以进一步从微观与宏观两个角度予以区分，微观的房地产市场营销的出发点是独立的企业，它是指企业如何通过市场媒介获得最大经济效益的各种营销活动。宏观的房地产市场营销的出发点是整个房地产业，它是指通过房地产市场的流通，系统地、有序地运作，以实现全社会范围的房地产供需平衡。
房地产市场营销的特点
房地产商品和房地产市场的特点，决定了房地产市场营销具有其不同于普通消费品市场营销的特点。具体表现为以下几个方面：
1．复杂性
房地产市场营销包含了从市场调研、地段选择、土地征用、营销环境分析、项目定位、房地产产品的设计和施工、楼盘的命名、产品的定价和价格执行、销售渠道的选择、促销以及物业管理等一系列复杂的过程。这一过程涉及诸多行业，牵扯众多部门，涉及复杂的经济、法律关系，需要多领域专业人员参与。房地产营销还极易受到外部环境的影响。例如，一国的方针政策、经济发展局势、法律法规、通货膨胀、金融**、股市波动等都会对房地产市场营销活动产生巨大的影响。这些因素决定了房地产市场营销比普通商品的营销更加复杂。
2．风险性
房地产产品需要较长的开发周期，一般可达1～5年甚至更长。在这样漫长的开发周期内，企业的内外部环境都会发生一些变化，甚至会发生很多意想不到的和有重大影响的事件，这些都会使营销计划的执行面临较强的不确定性，从而加大了房地产市场营销的风险。此外，房地产投资额度大，又具有不可移动性的特点，一旦环境变化或投资决策失误，将会给企业造成无法挽回的损失。
3．差异性
房地产产品的差异性决定了客户的购买行为具有全新性。此外，由于房地产价值大、使用期限长，购买房地产对客户来说是一个相对重大的投资决策，其购买行为一般不会是冲动性的购买行为模式。房地产品的重复购买度低，所以也不可能是习惯性的购买行为模式，而是复杂的学习型购买模式。当消费者产生购买房地产的需要以后，会经过广泛收集信息，多方比较评价，谨慎作出?买决策，最后产生购买行为这样一个复杂的购买过程，因此房地产营销人员面对的顾客也是全新的，房地产营销是典型的一对一营销，人员推销的作用较其他商品销售过程中人员推销的作用要大得多。因此针对不同客户制定差异性的营销战略和策略是房地产市场营销独有的特点。
4．协同性
房地产市场营销是一个复杂的过程，需要很多行业、企业、专业人员的通力合作才能做好。房地产业与建筑业、建材业、金融业、交通运输业、城市基础设施、园林绿化等产业密切相关，属龙头产业。房地产业的发展既能带动相关产业的发展，同时又受相关产业发展的制约。房地产企业需要市场调研部门、建筑设计部门、建筑施工部门、建筑监理部门、中间商和物业管理机构等部门的通力合作。房地产业还涉及众多专业知识，包括城市规划、建筑施工、建筑结构、建筑设备、建筑设计、地质学、经济学、管理学、市场学、心理学、社会学、历史学、广告学、美学、气象学等。由于房地产的营销过程涉及太多的领域和业务，众多的专业知识和法律问题，所以企业不能仅凭自己的人员从事房地产营销的相关工作。建筑设计、工程监理、施工、广告等工作需有专业服务机构介入，市场调查、项目论证、房地产销售、物业管理等也应有专业机构的加盟。同时，房地产企业不能仅仅依靠自己内部的智力资源，而应组建由相关行业的企业家、政府官员、高校的专家学者、律师等组成的智囊团，借助“外脑”为企业的营销活动献计献策。
房地产市场营销的理念创新
房地产市场营销理论与实践的不断发展，以及不同时期消费群体主流的变化，必然会导致消费理念的变化和更新，房地产市场营销要迎合这些变化的需求，不断引导或推出一些新的消费和营销观念，这样才能在市场中居于积极和主动地位。目前，在国内流行的一些营销理论有以下几个方面。
(一)文化营销
文化营销是指通过激发产品的文化属性，构筑亲和力，把企业营销缔造成为文化沟通，通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密维系在一起的企业营销活动。房地产文化营销就是在对房地产进行营销时，为营销活动注入文化的精髓。文化营销是现代房地产市场营销的新理念，它源于人们对居家中文化内涵的渴望。随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再是能遮风避雨的“钢筋水泥的丛林”。现代房地产与文化营销存在着天然的契合。正是由于房地产产品本身就是文化的一种形态，表达着一种文化内涵，因此开发商在实施文化营销以满足消费者居住文化需求时，可以更好地提升建筑的品位与魅力，改善建筑的社会文化环境，增加房地产的附加值，从而达到企业、消费者和社会“三赢”的局面。
人们对住房的选择体现了其生活品位和生活态度。消费者选择住房时已不限于质量、造型、配套等有形产品，人们对居住小区文化设施的要求越来越高：不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。因此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，还要通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，展现一种高品位的美好生活蓝图。同时要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围。
(二)关系营销
关系营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。这一营销理念的核心就是让顾客满意。而顾客满意就是指顾客对购买的产品或服务的评价超过了心理的预期并产生愉悦感。对于任何购买某种产品或服务的顾客来说，在发生交易之前，都会对商家提供的产品或服务有所期待，在获得商品或服务之后，自然会对商品或服务有所评价。开发商是否能站在消费者的角度想消费者之所想，向消费者提供达到或超过消费者心理预期的产品或服务，是建立和维持与消费者的良好关系并取得企业营销成功的关键。例如，在购房过程中，开发商需要考虑如何使消费者放心且方便地购买，为此，开发商可通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费规定，在增加消费者房地产知识的同时，也增加了消费者对开发商的认同感。
(三)全程营销
实际上销售阶段只是营销链中的一个环节。房地产开发是一项复杂的综合工程，房地产营销的实施应该起始于项目可行性研究阶段，贯穿于项目的设计、建造、销售以及物业管理整个过程。营销管理在项目前期的介入，目的在于了解、熟悉房地产市场，进行产品的市场定位，并做出房地产投资决策，为市场推广做准备。而售后服务是项目成功的重要保证。即使一个项目本身的质量、价格都非常有竞争力，但如果在后续手续、配套设施、物业管理等方面没有协调好，也会使消费者怨声载道，从而损害企业形象。全程营销要求房地产企业既要注重营销观念在整个房地产开发过程中的体现，也要注意与地方政府、金融机构、物业公司和其他社会组织的合作。一个好的房地产产品不应只是开发商的单赢，而应是消费者、代理商、金融机构、物业管理公司、广告商等的多赢。
(四)绿色营销
