房地产会计基础知识

房地产会计基础知识（精选8篇）

房地产会计基础知识 篇1

第一章 开发产品成本的内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售 费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

第二章 自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：

（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。

上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

二、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%

然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

三、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000 贷：库存材料

00 低值易耗品

材料成本差异 应付工资 4 000 应付福利费

560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。

（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机

290台时×台时费计划数 20元 5 800元

0.4立方米混凝土搅拌机

300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元

（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为

19000元/20000元×100％＝95％

（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整

如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：

9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000 贷：工程施工——机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

五、其他直接资的核算

工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：

借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

六、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。

施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按 照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程 直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程 直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程 直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施538 贷：施工间接费用 20 538

七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:

借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。

第三章 发包开发工程及其价款结算的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。

对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

一、工程价款结算的办法

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。

1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都 有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。

2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。

在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。

二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算

开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和 “应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

如上述某开发企业某项发包工程合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：

借：预付账款——预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000

9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：

借：预付账款——预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000

10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：

借：开发成本 75 000

贷：预付账款——预付承包单位款 53 000 应付账款——应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作：

借：应付账款——应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000

第四章 开发间接费用的核算

一、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房——周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周转房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元

开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600

第五章 土地开发成本的核算

一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置

企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下；

如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆迁费 78 000元 72 000元

支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元

应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元

分配开发间接费 10 000元

合 计 133 000元 108 000元

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款——应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品——土地 1002 000

贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开 发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

三、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明

细分类账。

四、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况

和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设

施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发

成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如

下分录入贴： 借：外发产品—一配套设施 460000 贷；开发成本－－－配套设施开发成本

460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本

或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开

发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可 以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程 费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本—— 房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周转房

支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期 工程费000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础

设施工程款 90 000 75 000 7000070000 应付承包施工企业建筑

安装工程款

600 ***450000 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 00066 000 62 000 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 150 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 120 000 贷：应付账款——应付工程款 120 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 305 000 贷：应付账款——应付工程款 305 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款——应付工程款 1980 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 265 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 280 000 贷：预提费用——预提配套设施费 280 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

借：开发产品 3 562 000

贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000 代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

二、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过 程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000

应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000 贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

一、现金流量及其分类

现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金

额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。

现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。

经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。

经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。

（二）投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。

（三）筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。

筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。

二、现金流量表的作用

编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。

（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险

在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利 能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。

（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况

现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。

（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督

现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。

由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。

三、现金流量表的编制

编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。

所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示经营活动的现金流量。

直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说，它更

能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中列示各项现金流入的来源和现金流出的用途，有助于预测未来的经营活动现金流量，更能揭示企业从经营活动中产生足够的现金来偿付其债务的能力，进行再投资的能力和支付股利的能力。当然，间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目，据以确定并列示经营活动现金流量，也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此，在现行企业会计准则中，要求企业按直接法编制现金流量表，并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从而兼顾了两种方法的优点。

（一）采用直接法编制现金流量表的方法

房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。

1.经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收取的租金”项目，反映企业实际收到现金的租金收入。包括经营性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收到的租费返还”项目，反映企业收到的营业税、所得税、教育费附加等返还，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等，根据“营业外收入”、“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

“发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。根据“现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”等账户的记录分析填列。

“经营租赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产支付的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。至干融资租赁支付的租金，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工，以及为职工支付的现金，32 包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。根据“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等账户的记录分析境列。

“支付的营业税款”项目，反映企业实际支付的营业税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。

“支付的所得税款”项目，反映企业实际支付的所得税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。至于本期退回的所得税和营业税，在“收到的税费返还”项目反映。

“支付的除营业税、所得税以外的其他税费”项目，反映企业按规定支付的除营业税、所得税以外的税费，包括本期发生并支付税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、印花税、车船使用税、教育费附加等，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。对实际支付已计入固定资产价值的固定资产投资方向调节税、耕地占用税等，在投资活动产生的现

金流量中反映。

“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外、支付的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金支出。罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“现金”、“银行存款”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。

2.投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期投资”或“长期股权投资”、“长期债权投资”等账户的记录分析填列。

“分得股利或利润所收到的现金”项目，反映企业因股权投资而收到的现金股利，以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金，但不包括股票股利，根据“现金”、“银行存款”、“投资收益”、“应收股利”或“其他应收款”等账户的记录分析填列。

“取得债券利息收入所收到的现金”项目，反映企业因债权性投资而收到的利息，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“投资收益”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金，扣除所发生的现金支出后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产清理”、“无形资产”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析境列。

“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，33 取得无形资产和其他长期资产支付的现金；根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产购建支出”、“无形资产”等账户的记录分析填列。至于为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“权益性投资所支付的现金”项目，反映企业进行权益性投资支付的现金，包括企业取得短期股票投资、长期股权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期股权投资”或“长期投资”账户的记录分析填列。至于企业以非现金的固定资产、材料等进行的权益性投资，在现金流量表的附注中加以反映。

“债权性投资所支付的现金”项目，反映企业进行债权投资支付的现金，包括企业购买的除现金等价物以外的短期债券投资、长期债券投资、其他债权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，支付的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。3．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“吸收权益性投资所收到的现金”项目，反映企业收到的技资者的现金，包括实际收到投资者的现金，以发行股票方式筹集的资金实际收到的股款净额（发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额），根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”等账户的记录分析填列。至于以发行股票方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“发生筹资费用所收到的现金”项目反映。

“发行债券所收到的现金”项目，反映企业发行债券实际收到的现金，即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业自行发行债券支付的发行费用，在“发生筹资费用所支付的现金”项目反映。

“借款所收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的资金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项外，收到的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款’等账户的记录分析填列。

“偿还债务所支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金，根据“银行存款”、“短期借款”。“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息，在“偿付利息所支付的现金”项目反映。

“发生筹资费用所支付的现金”项目，反映企业为筹集长期使用的资金而发生，由企业直接支付的发行股票和债券的费用，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”等账户的记录分析填列。

“分配股利或利润所支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，以及支付给其他单位的利润，根据“现金”、“银行存款”。“应付股利”、“应付利润”等账户的记录分析填列。

“偿付利息所支付的现金”项目，反映企业实际支付的利息，包括支付的借款利息、债券利息等，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”、“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析旗列。

“融资租赁所支付的现金”项目，反映企业融资租人固定资产支付的租金，根据“现金”、“银行存款”、“长期应付款”等账户的记录分析填列。

“减少注册资本所支付的现金”项目，反映企业因减少注册资本而对投资者支付的现金，根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”等账户的记录分析境列。

“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项外，支付的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

房地产开发企业如有外币业务的，还要在“汇率变动对现金的影响额”项目，反映企业因外币汇率变动产生的现金流量，按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。如某房地产开发企业当期向外商销售商品房时收入60万美元，收汇当日汇率为1:8.50，期末汇率为1:8.40。假定当期没有其他外币业务发生，则“汇率变动对现金的影响为 6万元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在实际工作中，对当期发生的外币业务，也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”数额，与报表中“经营活动产生的现金流量净额”。“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净

额”三项之和比较，其差额即为“汇率变动对现金的影响额”。

“现金及现金等价物净增加额”项目，反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资，根据下列公式计算填列。

现金及现金等价物＝经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额+汇率变动对现金的影响额

经营活动产生的现金流量净额＝经营活动流入的现金－经营流动流出的现金

（二）现金流量表附注披露的信息及其填列

现金流量表附注披露的信息，包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。

1.不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其境列方法。

不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目包括：（l）以固定资产偿还债务；（2）以投资偿还债务；（3）以存货偿还债务；（4）以固定资产、无形资产进行长期投资；（5）融资租赁固定资产。这些投资和筹资活动，虽不涉及本期现金收支，但能影响本期和以后各期的现金收支。如以固定资产偿还债务，能减少本期现金流出；用融资租赁方式租入固定资产，会增加以后各期的现金流出，所以也应在现金流量表附注中加以披露。至于这些项目的金额，可根据“固定资产”、“无形资产”、“长期借款”、“长期股权投资”或“长期投资”、“长期应付款”、各有关材料账户的记录分析填列。

2．采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量的方法。

上文已经说过，为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量，现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润，是按权责发生制原则确定的，其中有些收入、费用；损失项目并没有实际发生现金流出和流入，有些不属于经营活动的损益，因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量，必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有：（1）计提的坏账准备或转销的坏账；（2）固定资产折旧；（3）无形资产和递延资产摊销；（4）处置固定资产、无形资产和其他长期资

产的损失（减收益）；（5）固定资产报废损失；（6）属于投资活动和筹资活动的财务费用；（7）投资损失（减收益）；（8）递延税款贷项（减借项）；（9）存货的减少（减增加）；（10）经营性应收项目的减少（减增加）；（11）经营性应付项目的增加（减减少）等。上述各调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“无形资产”、“递延资产”或“开办费”、“长期待摊费用”、“固定资产清理”、“财务费用”、“投资收益”、“递延税款”、“应收账款”、“应收票据”、“应付账款”、“应付票据”、“应交税金”、“应付福利费’等账户的记录和资产负债表“存货”项目的期初、期末数分析计算填列。

“经营活动产生的现金流量净额”项目的金额根据“净利润”项目与上述各调整项目的金额加总填列。

3．现金及现金等价物净增加额的计算。

现金及现金等价物净增加额＝现金的期末余额－现金的期初余额+现金等价物的期末余额－现金等货物的期初余额

“现金的期末余额”和“现金的期初余额”项目反映企业“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末、期初余额扣除超过3个月定期存款的合计数。“现金等价物的期末余额”和“现金等价物的期初余额”项目反映特有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险小的投资的期末、期初数，根据“短期投资”账户的期末、期初余额分析填列。

附注中的“现金及现金等价物净增加额”应与现金流量表中最后一项“现金及现金等价物净增加额”核对相符。

房地产开发企业现金流量表及其附注的格式列示如图表：

现 金 流 量 表

编制单位；

1998 单位；元

项

目

金 额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金

收到的租金

收到的税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金

现金流入小计

发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金

经营租赁所支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金

支付的营业税款

支付的所得税款

支付的除营业税、所得税以外的其他税费

支付的其他与经营活动有关的现金

现金流出小计

经营活动产生的现金流量净额

二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金

分得胜利或利润所收到的现金

取得债券利息收入所收到的现金

处宜固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额

收到的其他与投资活动有关的现金

现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

权益性投资所支付的现金

债权性投资所支付的现金

支付的其他与投资活动有关的现金

现金流出小计

投资活动产出的现金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量；

吸收权益性投资所收到的现金

发行债券所收到的现金

借款所收到的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

现金流入小计

偿还债务所支付的现金

发生筹资费用所支付的现金

分配股利或利润所支付的现金

偿付利息所支付的现金

融资租赁所支付的现金

减少注册资本所支付的现金

支付的其他与筹资活动有关的现金

现金流出小计

筹资活动产生的现金流量净额

四、汇率变动对现金的影响额

五、现金及现金等价物净增加额

附注

1．不涉及现金收支的投资和筹资活动：

以固定资产偿还债务

以投资偿还债务

以固定资产进行长期投资

以存货偿还债务

融资租赁固定资产

2.将净利润调节为经营活动的现金流量

净利润

加：计提的坏账准备或转销的坏账

固定资产折旧

无形资产和递延资产摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减收益）

固定资产报废损失

属于投资活动和筹资活动的财务费用

投资损失（减收益）

递延税款贷项（减借项）

存货的减少（减增加）

经营性应收项目的减少（减增加）

经营性应付项目的增加（减减少）

其他

经营活动产生的现金流量净额

3.现金及现金等价物净增加情况；

现金的期末余额

减。现金的期初余额

现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 合并会计报表

一、合并会计报表及其合并范围

合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。

合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。

按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。

1．母公司拥有其过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业，包括：（1）直接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（2）间接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（3）直接和间接方式拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业。间接拥有过半数以上权益性资本是指通过子公司而对子公司的子公司拥有其过半数以上的权益性资本。直接和间接方式拥有其半数以上权益性资本是指母公司虽然只拥有其半数以下的权益性资本，但通过与子公司合计拥有其过半数以上的权益性资本。

2．其他被母公司所控制的被投资企业。母公司对被投资企业虽然不持有其过半数以上的权益性资本，但母公司与被投资企业之间有下列情况之一的，应当将该被投资企业作为母公司的子公司，纳入合并会计报表的合并范围：（l）通过与该被投资企业的其他投资者之间的协议，持有该被投资企业半数以上表决权；（2）根据章程或协议，有权控制被投资企业的财务和经营政策；（3）有权任免董事会等类似权力机构的多数成员；（4）在董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。

3．在母公司编制合并会计报表时，下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内：（1）已关停并转的子公司；（2）按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；（3）已宣告破产的子公司；（4）准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司；（5）非持续经营的所有者权益为负数的子公司；（6）受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。

二、合并会计报表的作用

合并会计报表能综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司经营活动的合并报表。母公司的投资者、债权人和管理者不仅希望了

解公司本身的经营情况，也希望知道包括子公司的经营情况，以获得其投资方面的信息。子公司的投资者也希望了解包括母公司和其他子公司在内的整个集团的经营情况和经济实力。合并会计报表可以满足这两方面的需要。否则，他们需花很大的精力去搜集、分析各个公司的会计报表。

2．提供整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。在会计期间，母公司和子公司将发生很多交易，其中包括工程承发包、土地转让、材料和产品买卖、劳务供应、应收应付往来款等，这些交易都在各公司的账簿和报表中得到反映，编制合并会计报表时，必须消除各子公司之间及子公司与母公司之间的交易，以免重复计算和提供虚假信息。因此，合并会计报表反映了整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。

3.有利于企业集团的内部管理和国家经济管理部门的宏观调控。通过阅读和分析合并会计报表，可使管理当局全面了解整个企业集团的资金来源及其配置情况，以便有效地规划和合理地配置资源，使有限的资源得到充分的利用。同时根据合并会计报表提供的信息，可合理调整企业集团的各个经营环节，以确保整个企业集团的利润最大化。国家经济管理部门根据各个企业集团提供的信息，可以了解各个产业的经营情况和盈利水平，调整国家产业政策，进行宏观调控。

但是，由于合并会计报表基本上是根据企业集团各个公司的资产、负债和所有者权益以及各个公司经营收支加总编制的报表，混淆了各个公司的权益结构，无法反映各个公司的盈利能力和偿债能力，各个公司的投资者也无法了解其投资的可靠性和安全性。所以即使编制了合并会计报表，也不能忽视各个公司编制的会计报表。

三、合并会计报表的编制方法

由于合并会计报表是以母公司和纳入合并范围的子公司的各个会计报表以及其他有关资料为依据编制的，而各个会计报表是 以各个企业为会计主体进行会计核算的总括，它从母公司本身或从子公司本身的角度对企业的经营成果和财务状况进行反映，这样集团内部公司间发生的经济业务，从发生内部间经济业务公司各个会计报表来看，双方都进行了反映，而编制合并会计报表是以企业集团作为会计主体，这样集团内部各公司间的经济业务就不必在合并会计报表上反映，集团内部交易在各个公司会计报表中重复反映部分要进行抵销，否则，就会虚增合并会计报表有些项目的数额，使合并会计报表反映的信息失真。

为编制合并会计报表，子公司除向母公司提供本身的会计报表外，还应提供下列有关资料：（1）子公司所采用的与母公司不同的会计政策；（2）与母公司及与母公司的其他子公司业务往来、债权债务、投资等资料；（3）子公司利润分配有关资料；（4）子公司所有者权益变动的明细资料等。

母公司为编制合并会计报表，对子公司进行的权益性资本投资，必须采用权益法进行核算，并以此编制个别会计报表，为编制合并会计报表提供基础数据。

对于子公司因本期损益而引起的所有者权益的变动，母公司应计算确定其所拥有的数额，并

将其计入本期投资损益，同时按照该数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值。母公司进行账务处理时，在增加长期投资的情况下，借记“长期投资”账户、贷记“投资收益”涨户；在减少长期投资的情况下，借记“投资收益”账户、贷记“长期投资”账户。收到子公司分来的利润时，母公司应作为长期投资减少处理。进行账务处理时，借记“银行存款”等账户、贷记“长期投资”账户。

对于子公司因本期损益以外的原因，如接受捐赠、法定资产重估增值、接受外币投资折算差额所引起的子公司所有者权益的变动，母公司应计算确定所拥有的数额，按照计算确定的数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值，同时增加或减少资本公积的数额。（1）对于因子公司接受捐赠和对资产进行法定重信增值所引起子公司所有者权益的变动，母公司应按接受捐赠和确认的法定资产重估增值，借记“长期投资”账户、贷记“资本公积”账户入账。（2）对于因子公司接受外币投资折算差额所引起的所有者权益的变动，在外币折算差额为贷方余额时，母公司应借记“长期投资”账户，贷记“资本公积”账户入账；在外币折算差额为借方余额时，母公司应借记“资本公积”账户，贷记“长期投资”账户入账。

编制合并会计报表，一般要先编合并工作底稿。合并入作底槁分设三栏：第一栏为“母、子公司报表金额”栏，按母、子公司分栏列示；第二栏为“调整及抵销数”栏，分设借方、贷方栏，第三栏为“合并报表金额”栏。编制合并会计报表时，一般先编合并损益表（或合并利润表）和合并利润分配表，再编合并资产负债表。

合并工作底稿编制的程序，通常是：

1．将母、于公司的会计报表各项目的金额填列到合并工作底稿的各个公司报表金额栏内。需要指出的是：在编制合并会计报表时，要先统一母公司和子公司的会计报表的决算口、会计期间和所采用的会计政策。如不一致时，应按母公司本身会计报表的决策目、会计期间和所采用的会计政策对子公司的会计报表进行必要的调整，再将调整后的子公司的会计报表金额填列到合并工作底稿上。

2．在调整及抵销栏内的有关项目填列调整及抵销数。凡属内部往来及内部交易性质的经济业务，均应根据调整、抵销分录，将调整、抵销数填列合并工作底稿有关项目的调整及抵销数栏。需要指出的是：调整、抵销分录，仅是为了编制合并会计报表在合并工作底稿中调整、抵销内部往来、内部交易经济业务所作的分录，并不记入各个公司的账上，因而也不对各个公司本身的经营成果和财务状况产生影响。同时也不具备连续性，仅对编制当期合并会计报表提供有关项目的调整及抵销数。

3．计算少数股东权益，在合并工作底稿中另行列出。少数股东权益是指子公司所有者权益中由母公司以外的其他投资者所拥有的份额。因为编制合并会计报表后，这部分权益不属企业集团所有，所以应单设“少数股东权益”项目另行列出。

4．根据“母、子公司报表金额”和“调整及抵销数”栏数字，计算并填入“合并报表金额”栏。计算时，要根据各项目的性质、余额的借、贷方和调整及抵销分录的借、贷方数进行加减计算：

收入、收益、负债、所有者权益项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销贷方数－调整及抵销借方数

成本、费用、支出、损失、资产项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销借方数－调整及抵销贷方数

但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年未未分配利润数填列。因为经过调整、抵销母、干公司的收入、收益、成本、费用、支出损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

5.将合并工作底稿中算出的各项目“合并报表金额”栏数额，填入合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和合并资产负债表的有关项目，然后根据合并资产负债表、合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和有关资料，编制合并现金流量表。

四、合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表

合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表的编制，以母公司和纳入合并范围的子公司的个别损益表（利润表）和利润分配表为基础，在抵销企业集团内部经济业务对下列项目的影响后，合并各项目的数额进行。

1．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部经营收入的抵销

内部点交工程已实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在合并经营成本项目中抵销从分公司验收工程所发生的工程款（即分公司内部经营收入）。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“经营成本”项目。

内部点交工程尚未实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在存货（在建开发产品）项目中抵销内部点交工程所包含的未实现的内部经营利润及税金，在合并经营成本项目中抵销内部点交工程的成本。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）和“经营成本”项目。

2．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部构件销售利润的抵销

内部销售构件尚未用于商品房实现对外销售时，应在合并其他业务利润项目中抵销内部销售构件的利润，在存货（库存材料）项目抵销内部销售构件所包含的未实现的内部销售构件的利润。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）。如构件已用于商品房实现对外销售时，在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“经营成本”项目，抵销内部销售构件的利润。

3．母公司与子公司以及子公司相互之间持有对方债券所发生的投资收益，应与其相对应的利息支出相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”项目，贷记“财务费用’等项目。

4．对于全资子公司，应将于公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表、利润表中投资收益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、子公司利润分配表中提取盈余公积（或提取

法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积）项目、应付利润（或应付代先股股利、应付普通股股利）项目相

互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”、“年初未分配利润”、“实收资本”域“股本”）、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”域“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目。在上述抵销分录发生差额时，其差额应作为合并价差处理。当上述抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当上述抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

5.对于非全资子公司，应先将子公司损益表（或利润表）中“净利润”项目扣除母公司投资收益后的余额，作为少数股东本期损益，在合并损益表（或合并利润表）中单列“少数股东损益”项目，列在“净利润”项目之前。然后将子公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表（或利润表）中投资收益项目、少数股东损益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、少数股东权益项目，子公司利润分配表中“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目相互抵销，在合并工作底稿中编制如下分录：借记“投资收益”、“少数股东损益”、“年初末分配利润”、“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利句、“少数股东权益项目。其中少数股东权益的数额根据子公司所有者权益的数额减去母公司所持有的份额计算确定。在上述抵销发生抵销差额时，其差额应作为合并价差处理。当抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

6．对于境外子公司以外币表示的会计报表，母公司应将损益表（或利润表）所有项目和利润分配表中有关反映发生额的项目，按照合并会计报表的会计期间的平均汇率或合并会计报表决算日市场汇率折算为母公司记账本位币，然后据以编制合并会计报表。利润分配表中“年初未分配利润”项目，以上一年折算后的期末的“未分配利润”项目的数额列示；“未分配利润”项目，按折算后的利

润分配表中的其他各项目的数额计算列示。上年实际数按照上期折算后的损益表（或利润表）和利润分配表的数额列示。

五、合并资产负债表

合并资产负债表以母公司和子公司的个别资产负债表为依据，在相互抵销下列项目的基础上，合并资产、负债和所有者权益（或股东）权益各项目的数额编制。

1．母公司对子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销，抵销时发生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独

反映，贷方余额以“－”号表示。对于子公司之间相互投资，母公司应比照上述做法，将权益性资本投资项目的数额与相对应另一子公司所有者权益各有关项目中相应的数额相互抵销。

2．母公司与子公司、子公司相互之间的债权与债务项目，包括应收、应付、预收、预付等项目，应当相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记应付和预收等项目，贷记应收和预收等项目。

对于母公司与子公司、子公司相互之间持有对方的债券，母公司编制合并会计报表时，也应相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“应付债券”项目，贷记“长期投资”或“短期投资”项目。

对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵销时发生的差额，应作为合并价差处理。当长期投资中债券投资的数额高于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“合并价差”项目，贷记“长期投资”项目；当长期投资中内部债券投资的数额低于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“长期投资”项目，贷记“合并价差”项目。

母公司与子公司、子公司相互之间应收账款与应付账款相互抵销后，其已抵销的应收账款所计提的坏账准备的数额，也应予以抵销。在合并资产负债表中，坏账准备应以抵销后应收账款计提的数额列示。在合并工作底稿中，编制抵销分录抵销已抵销的应收账款计提的坏账准备时，借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目。

对于以前会计期间编制合并会计报表对因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备的数额，在本期编制合并会计报表编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“年初未分配利润”项目。对于本期内部应收账款增加而计提的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目；对于本期内部应收账款减少而冲销的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应

借记“管理费用”项目，贷记“坏账准备”项目。

3．存发项目中，由内部销售所产生的末实现内部销售利润的数额，应予以抵销，并以抵销后的数额列示。

4．子公司所有者权益各项目中不属于母公司拥有的数额，应作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益类（或股东权益类）项目之前，单列一类，以总额反映。

5．所有者权益（或股东权益）中未分配利润的数额，根据合并利润表中期未未分配利润的数额列示。

6．对于境外子公司以外币表示的资产负债表，母公司应将其所有资产、负债类项目均按照合并会计报表决算口的市场汇率折算为母公司记账本位币。所有者权益（或股东权益）类项目，除“未分配利润”项目外，均应按照发生时的市场汇率折算为母公司记账本位币。“未分配利润”项目以折算后的利润分配表中该项目的数额作为其数额列示。折算后资产类项目与负债类项目和所有者权益（或股东权益）类项目合计数的差额，作为报表折算差额在“未分配利润”项目后单独列示。年初数按照上年折算后的资产负债表的数额列示。

至于母公司与子公司以及子公司相互之间发生的固定资产交易，在房地产开发企业集团一般不多，按照现行合并会计报表暂行规定，可视为企业集团外交易，不进行相互抵销。

六、合并工作底稿和合并损益表、合并利润分配表、合并资产负债表编制举例

在编制合并工作底稿时，应先将母、子公司会计报表的本年累计数或期末数分别填入“母子公司报表金额”栏（为节约篇幅，设例仅列有本年累计发生额及期末数的项目），然后根据内部交易及调整事项，编制调整及抵销分录填入“调整及抵销数”的“借方”、“贷方”栏。

如某房地产开发企业于 2000年初投资1600 000元组建拥有80％股权的子公司，从事房屋装饰工程施工及铝合金门窗生产。子公司实收资本为2 000 000元，其中少数股东权益为 400 000元。内，母子公司之间发生了下列内部交易：

子公司向母公司点交工程价款为1000 000元的装饰工程，母公司已将此项工程向客户销售。

子公司于年未向母公司销售20O 00O元铝合金门窗，此项门窗内部销售利润为 40 000元，因门窗尚未用于开发房屋，价款尚欠。

子公司当年税后利润为 268 000元，母公司投资收益为214 400元（268 000元×80％），少数股东损益为 53 600元（268 000元×20％），又按规定提取盈余公积 40 200元，分配利润213 600元后，14 200元留存下。

根据上列内部交易及调整事项，应在合并工作底稿中作如下分录：

①抵销内部点交工程经营收入：

借：经营收入 1000 000 贷：经营成本 1000 000

②抵销铝合金门窗内部销售利润：

借：其他业务利润 40 000 贷：存货 40 000

③抵销母子公司相互之间应付应收铝合金门窗购销款：

借：应付账款。200 000 贷：应收账款 200 000

④抵销因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备：

借：坏账准备 2 000 贷：管理费用 2 000

⑤抵销母公司对子公司权益性投资与子公司所有者权益中母公司所有者权益，并算出少数股东权益和少数股东损益；

借：投资收益 214 400 少数股东损益 53 600 实收资本 2 000 000 盈余公积 40 200

未付利润 160 000 贷：长期投资 1814 400 提取盈余公积 40 200 应付利润 213 600 少数股东权益 400 000

按照现行合并会计报表暂行规定，上列分录中记入“未付利润”项目借方的 160 000元，应记入“合并价差”项目的借方。但从设例来说，这是子公司对母公司的应付未付利润（即从应付利润213 600元减去对少数股东应付利润 53 600元后对母公司的应付利润），应将“未付利润”项目加以抵销。

房地产开发企业合并工作底稿的格式列示如图表。

合 并 工 作 底 稿

单位；元

项 目

母子公司报表金额

调整及抵销数

母公司

子公司

借方

贷方 合并报表金额

经营收入

经营成本

销售费用

经营税金及附加

其他业务利润

管理费用

财务费用

投资收益

营业外收入

营业外支出

所得税

少数股东损益

年初未分配利润

提取盈余公积

应付利润

货币资金

应收票据

应收账款

坏账准备

其他应收款

待摊费用

存货

长期投资

合并价差

固定资产

累计折旧

固定资产购建支出

无形资产

递延资产

其他长期资产

短期借款

应付票据

应付账款

预收账款

应付福利费

其他应付款

未交税金

未付利润

长期借款

少数股东权益

实收资本

资本公积

盈余公积

未分配利润

根据合并工作底稿的调整及抵销数，调整母、子公司报表金额后，就可算出合并报表各项目的金额，并填入“合并报表金额”栏。但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年末未分配利润数填列。因为经过调整抵销母、子公司的收入、收益、成本、费用、支出、损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

根据合并工作底稿合并报表金额栏各项目数和上年合并报表，就可编制合并损益表、合并利润分配表和合并资产负债表。

合 并 损 益 表

编制单位： 1998 单位：元

项目 上年累计数 本年累计数

一、经营收入

减：经营成本

销售费用

经营税金及附加

二、经营利润

加；其他业务利润

减；管理费用

财务费用

三、营业利润

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额

减：所得税

少数股东损益

五、净利润

合 并 利 润 分 配 表

编制单位： 1998 单位：元

项目 本年率际 上年实际

一、净利润

加：年初未分配利润

二、可供分配利润

加：盈余公积补亏

减：提取盈余公积

应付利润

三、年来未分配利润

七、合并现全流量表

合并现金流量表以母、子公司的现金流量表和合并工作底稿等有关资料为基础编制，一般可先加总现金流量表各项目母、子公司的现金流量，然后剔除内部交易所产生的重复计算的现金流量。对房地产开发企业集团来说，应从母、子公司剔除的重复计算现金流量的内部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、销售构件。

子公司向母公司承包工程、销售构件所取得的工程价款和构件价款，应在子公司“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目中剔除，并在母公司“发包工程、征用和批租土地、购买商品。接受劳务支付的现金”项目中剔除支付给子公司的工程价款和构件价款。

2．母公司对子公司进行权益性投资。

母公司对子公司权益性投资所支付的现金，应在母公司“权益性投资所支付的现金”项目中剔除，并在子公司“吸收权益性投资所收到的现金”项目中剔除母公司权益性投资所收到的现金。

3．母公司收到子公司分得股利或利润。

母公司从子公司分配股利或利润所收到的现金，应在母公司“分得股利或利润所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“分配股利或利润所支付的现金”项目中剔除对母公司分配股利或利润所支付的现金。

4．母公司依法减少对子公司投入的资本。

母公司从子公司收回投资所收到的现金，应在母公司“收回投资所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“减少注册资本所支付的现金”项目中剔除减少注册资本对母公司所支付的现金。

对涉及子公司少数股东的现金流量，在合并现金流量表中，应单列项目反映，并对有关项目加以调整。

1．子公司少数股东增加的投资，应作为筹资活动产生的现金流量，将其投入现金在“吸收权益性投资所收到的现金”项目之后，单列“子公司吸收少数股东投资所收到的现金”项目反映，并对“吸收投资性投资所收到的现金”项目加以调整。

2．子公司依法减少资本支付给少数股东的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“减少注册资本所支付的现金”项目之后，单列“子公司依法减资支付给少数股东的现金”项目反映，并对“减少注册资本所支付的现金”项目加以调整。

3．子公司将利润分配给少数股东所支付的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“分配股利或利润所支付的现金”项目之后，单列“子公司分配少数股东利润所支付的现金”项目反映，并对“分配股利或利润所支付的现金”项目加以调整。同时应将少数股东本期损益在合并现金流量表附注2“将净利润调节为经营活动的现金流量”的“净利润”项目之后，单列“少数股东本期损益”项目反映。

在编制合并现金流量表时，也可先编制“合并现金流量表工作底稿”，在工作底稿中设置“母、子公司报表现金流量”、“现金流量调整、剔除数”和“合并报表现金流量”三栏，对母、子公司现金流量表各项目现金流量进行加总、调整剔除后，求得合并现金流量表各项目的现金流量。

上述合并会计报表编制举例，仅涉及母公司和一个子公司。如果母公司有几个子公司，则在编制合并会计报表时，就要将母公司与几个子公司及子公司之间的内部交易有关金额，逐一加以调整、抵销或剔除。如母公司还有孙公司，应先由于公司与它的子公司卿母公司的孙公司）编制合并会计报表，然后编制母公司会计报表与子公司合并会计报表的合并会计报表。

合 并 资 产 负 债 表

编制单位: 1998年12月31日 单位：元

资产 年初数 期末数 负债及所有者权益 年初数 期末数

流动资产 流动负债；

货币资金 短期借款

短期投资 应付票据

应收票据 应付账款

应收账款 预收账款

减：坏账准备 应付工资

预付账款 应付福利费

其他应收款 其他应付款

待摊费用 未交税金

存发 未付利润

其他流动资产 其他来交款

待处理流动资产损失 预提费用

一年内到期的长期债券投资 其他流动负债

流动资产合计 一年内到期的长期负债

长期投资： 流动负债合计

长期投资 长期负债：

其中：合并价差（贷差“－”号表示）长期借款

固定资产： 应付债券

固定资产原价 长期应付款

减：累计折旧 住房周转金

固定资产净值 其他长期负债

固定资产清理 长期负债合计

固定资产购建支出 递延税项

待处理固定资产损失 递延税款贷项

固定资产合计 负债合计

无形资产及递延资产： 少数股东权益

无形资产 所有者权益：

递延资产 实收资本

无形资产及递延资产合计 资本公积

其他资产： 盈余公积

其他长期资产 未分配利润

递延税款： 外币报表折算差额

递延税款借项 所有者权益合计

房地产会计基础知识 篇2

一、统一会计科目设置便于信息者阅读

房地产企业会计科目设置涉及两个方面, 一是财政部应统一房地产企业的一级科目设置, 便于会计信息使用者进行企业之间的比较;二是房地产企业内部根据统一的一级科目设置二级以下科目设置, 便于会计信息汇总分析及其会计报表合并。如根据公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下面的一些项目, 如果不是独立核算, 就可以不用单独建立开发间接费用账表, 而只需要在成本项目栏目内增加一栏管理费用栏及利息栏, 由于管理费用、利息是主要的间接费用, 为了使核算起来更加方便, 可适当取消开发成本一级账, 把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账, 然后再设置明细项目。

在实际操作中, 企业可根据核算的对象的具体的情况设立独立的成本详细账表, 制作出成本卡片, 全方位地记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。在年底的时候, 将过去一年已经竣工结转完的项目归入档案就可以了。成本卡片大概由两个部分组成, 一般分为抬头部分和账表部分。抬头部分主要是列举施工合同的主要内容, 比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等一些基本的重要的情况。正文详细记录方方面面, 主要采用多栏式表格记录和项目的明细, 全面记录成本开支情况。使用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片上面可以看出一个项目的整体情况, 各项成本的具体情况, 每项成本一目了然, 以利于开展投资分析更好的开展监督分析, 同时又免除了结账和建账之苦, 提高信息准确度同时提高会计工作效率。

二、实施权责发生制的会计核算基础, 规范房地产公司财务会计制度

根据调查, 房地产企业除了上市公司和国有公司会计核算采用权责发生制核算, 以便能够及时准确地对交易或者是项目产生的费用加以确认核实, 及时知道销售收入的数额, 而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额, 两者均不管款项是否在本期内收到或支付, 其他的房地产公司均采用收付实现制。

权责发生制, 发便及时准确全面反应企业使用者所提供的资源信息以及财务状况的变化, 准确反应企业的取得和负债, 能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况;能准确全面反映公司的资产盈利和负债、业务收支及结余、从整体上反应整个企业的营运状况, 帮助企业准确进行成本核算, 增强企业的抗风险能力。针对该问题, 建议财政部门作为全国会计工作的主管部门, 应统一规范该方面的工作。

三、统一收入确认标准, 规范房地产企业收入和成本结转办法

我国会计准则、会计制度中4个必要条件已成为商品销售收入确认的标准;即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。在以上4条规定中, 收入确认的标准是以风险和报酬实质的转移, 在理论上看似合理但在实际操作中给收入确认带来了不少的困扰。凡是不符合上述4项标准的, 即使房地产商品已经开发完毕并且通过验收, 已经获得了相关报酬并且转移了企业的风险, 但也不能作为收入加以确认。因此如何同时兼顾会计准则及其相关法律法规, 统一房地产行业收入确定标准, 同时也才能以此进行成本结转, 是需要政府部门统一研究实施的。

四、根据房地产企业特殊性, 增补信息披露

1. 增加土地信息资料, 让信息使用者及时了解房地产企业持续开发能力和规模

房地产开发成本中占较大比例的要算是土地成本。因此, 企业的发展方向和前途在很大程度下取决于土地的储备状况和土地的成本, 对于拥有低成本的土地企业来说, 在市场的竞争上占有很很大的优势, 企业也有着巨大的利润和发展空间, 能够在较长的时间里保持着良好的可持续发展, 使投资者能够全面了解企业的发展方向, 准确掌握看企业的信息, 因而具有较高的投资价值和意义.因此, 增加土地储备量及取得成本情况的披露在房地产开发企业的财务报告中是很有必要的。使信息使用都能够准确判断出来企业的未来发展的方向, 以及对市场的评估。

2. 按照不同项目进行现金流量信息的披露, 获取不同项目现金流信息

对房地产企业财务报告, 现金流量信息是每个分项目的必不可少的附加信息, 在附注中详细列出, 即以企业每一个分项目为基本单位, 详细列出每个分项目其在开发经营过程中每笔现金的流向, 包括企业每一笔销售收到的现金、采购工程所必需物资的资金以及支付给工人工资等所支付的现金, 以此来提高其现金流向信息的有用性。

3. 重视信息资料风险性, 为投资者决策提供全面准确的信息

房地产开发行业上是一个高风险的行业., 这一行业特性在会计信息披露中得到充分的揭示和体现。具体而言, 一方面能够为企业保驾护航的是应该建立一个健全规范的质量保证金制度, 但由于房地产商品跟一般的工商企业商品有很大的不同, 房地产商品具有周期长、性价高的特性, 从而它的保证金的数额更巨大, 保证周期更久长。从而, 房地产企业在核算成本的时候应该把保证金纳入成本核算, 为投资决策者提供更准确的风险信息, 从而提高企业的抗风险能力。另一方面, 在财务会计核算审核报告中应列出各种风险, 增加风险的内容, 不仅仅是某种风险如抵押风险, 像企业在土地的开发, 工程项目的开发风险, 筹资风险, 土地的使用风险等全方位的列出, 从而提高风险的透明度, 以便决策者能够做及时准确做出正确的判断。

目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》和《企业会计制度》等一系列的规章制度, 随着市场经济化市场经济在我国的逐步健全完善, 新的会计制度、会计准则等相关的法律法规不断修改发布, 对于房地产开发企业开发商来说, 如何在门类众多的制度、准则、规定之下, 结合企业自身特点, 完善现有会计核算方法, 更好地发挥会计部门职能, 提供可靠和全面而准确的信息, 是会计从业人员的职责, 需要认真思考和研究, 同时作为财务工作主管部门也应加紧研究, 统一和完善相关制度, 规范地产公司会计核算, 提供可靠信息资源。

参考文献

[1]李晓艳.中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].经济研究导刊, 2010, (21) :81-82.

[2]段九利, 郭志刚.房地产企业全程会计核算[M].中国市场出版社, 2010.

房地产会计基础知识 篇3

【关键词】新会计准则；会计政策；投资性房地产；影响

房地产业是我国当前热门的行业之一，它带动了我国的经济发展，逐渐成为我国的支柱产业之一。它作为我国经济组成的重要部分，直接影响着我国经济的发展。同时，它又与居民的生活息息相关，新的会计准则必然会对投资性房地产的会计政策产生影响。因此，应积极对其影响进行研究，以保证在新的会计准则下做好房地产业会计工作。

一、对投资性房地产及其会计政策的介绍

1.投资性房地产的概念

投资性房地产指的是房地产企业为了能够获得房地产的增值或是其租金而产生的一种用于投资获利的房地产，其与普通的房地产有较大区别，和普通的房地产相比较，其主要的特征就是其产生的目的是为了投资获利，所以其会计处理较普通的房地产相比也有所不同，主要的特征为单独计量以及对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权；还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。

2.会计政策中的会计计量

会计政策的重要内容之一就是会计计量，会计计量的作用是将资产通过其转化成会计对象。长期以来，在我国的会计实践中，企业都将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在房地产价格不断攀升的情况下，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值，由于这一特殊性，如果将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。因此，就有必要对投资性房地产进行有效的会计计量。投资性房地产的会计受到会计准则的约束，因此对投资性房地产进行会计计量有两个前提条件：（1）能够对该投资性房地产的成本进行可靠的计量；（2）该投资性房地产获得的相关经济利益很可能会流入企业。

3.会计政策中的计量模式

投资性房地产的计量模式与传统的计量模式相比基本相同，但新的会计准则对于投资性房地产还出了一套新的模式，即采用公允价值计量。该模式的实行对于投资性房地产会计的发展有重要的作用。受新会计准则约束，其中规定了要采用公允价值计量模式所需要的前提条件：（1）保证要存在一个活跃且充分的房地产市场在投资性房地产的所在区域；（2）房地产的公允价值可以通过地产交易市场提供的信息来进行评估。

二、新会计准则下投资性房地产会计政策所受的影响

1.对于企业税收的影响

新会计准则的实施对投资性房地产企业的成本价值核算体系做了直接的改变，新的会计制度在企业内部深层次上使得企业的经济效益有了改变，同时也对企业的整个经济链做了改变。比如，在新的会计准则出现前，企业要定期的提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而能够达到抵消税收的目的，以此来提高企业的利润。但新的会计准则采用了新的计量模式即公允价值计量模式要求企业不再进行提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而企业就不能抵消税收。新的会计准则对企业的当期收益和负债是以实际支出的计量方式来反映的，所以企业不能抵消税收。

2.对企业业绩的影响

传统的成本计量模式的核算基础是成本，在实际中，房地产企业的实际成本以及企业业绩受房价的影响不大。但由于新的会计准则采用了公允价值的计量模式，那么房地产的公允价值会受到房地产市场波动很大的影响。当房价上涨时，企业的投资性房地产公允价值也会随之上涨，而其直接参与了企业的资产以及利润的构成。在房价下跌时，也会给企业带来严重的损失。新会计准则下公允价值的计量模式会对企业的业绩产生影响，因而当前房地产企业也更加重视资产以及利润的管理。

3.对于会计计量的影响

新会计准则下的公允价值计量模式对于投资性房地产业会计提出了更多的要求，如新的会计准则中规定，当投资性房地产的公允价值能够可靠且持续的获得同时有确凿的证据的情况下才能对投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值计量模式能够一定程度上体现企业实际的资本能力及其具备的盈利能力，其能够提升企业的各项综合能力，这对于企业的稳定发展有重要的促进作用，公允价值计量模式要求有相对成熟的市场环境，因此当期在实践过程会存在一定的不足和欠缺。因此探讨一个更有利于投资性房地产的会计核算模式，对于完善市场机制以及投资性房地产的发展有重要的意义。

三、结束语

从以上所述可以看出，新的会计准则实施后，投资性房地产业的会計核算受到很大的影响，其对投资性房地产的企业税收、企业业绩以及会计计量都产生了一定的影响。房地产业作为我国经济的重要组成部分，其发展备受关注，在当前新的会计准则下，应该对其影响进行研究探讨，让投资性房地产能与新的会计准则相适应，从而保证企业能够健康良好的发展。

参考文献：

[1]孙露卉，宋晨.新会计准则对投资性房地产公司的影响[J].财政监督，2012（26）.

房地产基础知识 篇4

一、房地产基础知识 房地产相关极概念

常用房地产概念 产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙中缝围合内的水平投影面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房屋的共有建筑面积(即分摊面积)

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。容积率

在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为：

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）

套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。销售面积

销售面积是指商品房按”套“或”单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。层高

层高是指住宅高度以”层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.房地产

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。

所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。住房公积金 我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。

住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。跃层式住宅

这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。复式住宅

这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。房地产抵押贷款

所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。房屋所有权

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。物业管理

建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。

住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。三通一平

指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。银行按揭

银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。抵押贷款方式

抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。剪力墙结构

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。商品房房价的构成

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：

一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。房地产项目类型基础概念

传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富

经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。

板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定

五、合同方面培训

1、土地使用权取得有那几种？ 出让和划拨

2、土地使用年限？ 住宅70年，商业50年

3、五证是哪五证？

五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》

4、“现定名”和“暂定名”注意事项

合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销宣传的名字，政府不是一定批准。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。

6、什么是套内建筑面积？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

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7、套内使用面积如何计算？

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。

8、套内墙体面积如何计算？

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

9、阳台建筑面积如何计算？

1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。

10、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

11、购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

12、如果面积有异议如何处理？

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

13、合同第二条主要是关于商品房的销售依据，房子是[现房]还是[预售商品房]的划分依据？

按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

14、如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅。不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。

15、预购人在预售登记后、商品房竣工前可否转让其预购的商品房？

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：“预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。”

对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根据《担保法》相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人－ 房地产商的同意。

16、预售合同未做预售登记的是否有效？

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

17、买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿？(一)(二)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

18、《竣工验收备案表》的作用？

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。

19、《建设工程规划许可证》的有效期是几年？

《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着：“ 本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效”，20、合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。申请仲裁和向法院起诉有那些区别？

在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按《仲裁法》规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员；如果由三名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。仲裁人员由于不是专职人员，所以受到行政干扰较少。仲裁相对诉讼所需时间较短。但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。

21、合同本由谁持有？

合同中对合同页数和份数有约定。过去北京国土房管局相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行。

22、购房合同中的不可抗力如何解释？

不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无权要求赔偿。不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。

23、规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人？ 出卖人应当在相关部门批准同意10日起书面通知买受人

24、买受人在收到变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？ 买受人在收到变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

25、买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？ 买受人在收到建筑分摊部位变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

26、开发商交房时必须提供那些手续？

开发商交房时必须提供《商品房峻工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《实测面积报告》

27、办理产权证的期限是多少？

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

28、买受人贷款未获批准，是否可以解除合同？

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

29、面积测绘费应该由谁承担？

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。30、社区学校建设和管理由谁负责？ 在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。

31、层高在多少米应计入房屋建筑面积

应计入房屋建筑面积：层高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均应计算建筑面积；房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位也应计算建筑面积。

32、车库（地下室）算不算公摊？

有关政策有规定，在凡６层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积（即地下室），而地下室一般都设有两层，１．地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。２．地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门——北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。所以地库地下室算不算公摊不能一概而论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。

33、可否以未成年人名义购买房产？

答:法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

34、预售商品房，应当符合那些条件？

商品房预售的房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；

（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；

（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限

35、商品房预售许可证应当载明那些内容？ 商品房预售许可证应当载明下列内容：

（一）房地产开发企业名称；

（二）预售许可证编号；

（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；

（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）发证机关和发证日期。

36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件？

房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：

（一）商品房预售面积测绘技术报告书；

（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。

37、会所能否作为公用建筑进行分摊？ 会所不能作为公用建筑进行分摊。

38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊

1．物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

2、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小—套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。

39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种？

现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。

六、物业方面

1、公共维修基金的用途和管理

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。

2、物业费合理收取时间是多少？

北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。

3、收取物业管理费保证金是否合理？

物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

4、停车费收费标准是多少？

对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。

5、物业管理的定义？

物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

6、何时成立业主物业管理委员会？

居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

7、物业公司由谁选择？ 居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

8、物业管理企业有那些权利？

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；

(四)要求物业管理委员会协助管理；

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

9、物业管理企业有那些义务？

(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

(二)接受物业管理委员会和居民的监督；

(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

(五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房

人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

11、商品保修规定保修期是多长时间？ 建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定： 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； 1)屋面防水3年；

2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；

7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

两者规定有些差异，根据行政法规优先于部门规章，当两者规定不一样时取行政法规的规定。

七、入住方面

1、购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。

2、商品房的销售广告和宣传资料是否可以作为合同内容？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是否可以请求解除合同和赔偿损失？

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的逾期时间为多少？

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

5、天然气何时开通？

根据市政规定，新项目入住率要达到70%，才可以通天然气。

6、契税交付时间？ 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。

不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。

7、房屋产权证有几种？

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。

《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。

8、房屋产权证》遗失后如何办理? 《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

9、商品房保修期限和起计时间

房地产基础知识培训 篇5

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： “写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼 “住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅 “商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

房地产有关法规

1、土地管理法

在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3)有关土地的六项制度：

国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家建立土地调查制度 国家建立土地统计制度 国家实行土地占用耕地补偿制度 国家实行基本农田保护制度 4)土地管理法

中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

2、房地产交易管理制度 所要了解和熟悉的内容：

1)城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。2)房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

3)《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

3、房屋权属登记管理办法 所要了解和熟悉的内容：

1)国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。

2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

3)房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。4)房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

4、租赁条例

所要了解和熟悉的内容： 1)房屋租赁实行登记备案制度

2)申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。

3)经审查后颁发《房屋租赁证》，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

4)房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。

5、物业管理条例 所要了解和熟悉的内容：

1)住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。2)住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。3)物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。

4)物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。

5)物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

6、房屋抵押贷款管理规定 所要了解和熟悉的内容：

1)银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。

2)房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3)抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

7、有关房地产税费及按揭手续费

①房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税

②按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税

商品房销售常用词语的解释

土地类型

土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的《物权法》将有新规定）土地使用费

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年 确权

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产抵押登记

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地））

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。红线图

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑密度

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

公共建筑面积

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。银行按揭

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。隔热层 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。（2）检修、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

房地产开发基础知识培训 篇6

---------------------余源鹏房地产大讲堂---------------------房地产基础知识的培训不仅仅有销售、估价、营销等，它还包括了房地产开发基础知识的培训。

在房地产基础知识培训中，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。

1.建设工程项目设立和企业组建； 2房地产建设工程项目规划与审批； 3.土地使用权的取得； 4.征地与拆迁； 5.工程建设与管理； 6.房地产的租售管理； 7.房地产的物业管理。

在房地产开发基础知识培训里面，余源鹏房地产大讲堂告诉你房地产开发建设土地使用权的取得

一、我国土地公有制的形式

我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。

二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让

在房地产基础知识里面，土地所有权和土地使用权及使用权还是扮演着非常重要的角色。因此必须要明确以下几点：(一)土地所有权(二)土地使用权(三)土地使用权出让(四)土地使用权转让(五)取得建设用地的方式

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资料参考：

余源鹏房地产大讲堂；

房地产企业内部会计控制探讨 篇7

一、立项决策阶段的会计控制

立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本, 立项决策的正确与否, 决定了整个项目开发和经营的成败, 是房地产开发工作中最为重要的环节。其主要内容包括市场调查、初步确定项目内容、可行性论证与决策。根本目的就是根据企业的实际情况, 保证项目可行性研究报告的科学性、真实性和可操作性。

在此项工作中, 内部会计控制制度的主要目标是:保证投资活动经过科学的审批程序, 保证对外投资活动的合法性, 保证投资收益得到合理的明示。

主要内容包括:建立规范的对外投资决策机制和程序, 实行重大投资决策集体审议联签等责任制度, 建立项目的集体决策制度, 决策过程应有完整的书面记录;加强投资项目立项、评估、决策、实施、投资处置等环节的会计控制;严格控制投资风险。

主要工作要点是:投资预算的编制, 投资的申请和论证, 投资的立项审批, 投资的核算和管理。

二、项目施工阶段的会计控制

根据项目开发计划进行具体执行的过程, 任何改变原有计划的行为必须在财务、技术、材料成本和市场需求等方面进行具体分析, 必须保证项目建设施工过程的人力、技术和材料耗费与计划的一致性与可控性。主要工作就是做好施工组织管理, 确保工程进度和质量, 按计划拨付工程款, 做好预售和竣工验收工作。该阶段是项目开发支出最多、工作最复杂的阶段, 如何控制成本、用好用活资金、保证资金安全并最终实现效益最大化显得非常重要。

(一) 货币资金

货币资金方面包括: (1) 制定科学合理的货币资金业务处理程序, 严格按照“申请、审批、复核、支付”程序办理货币资金的支付业务, 并保证及时准确入账; (2) 建立货币资金业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责权限; (3) 出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作; (4) 配备合格人员, 进行岗位轮换; (5) 切实加强对各种票据、印章和银行预留印签的管理; (6) 明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施; (7) 重要货币资金支付业务, 实行集体决策、审批; (8) 单位取得货币资金收入必须及时入账, 不得私设小金库, 不得账外设账, 严禁收款不入账; (9) 定期或不定期盘点现金, 做到账实相符; (10) 切实管好单位的票据和财务印章。

(二) 实物资产

实物资产方面包括: (1) 所有实物资产收发的单据, 应该事先印妥、连续编号并妥善保管; (2) 建立存货业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责权限, 确保办理存货业务的不相容岗位相互分离、制约和监督; (3) 明确审批人对存货业务授权批准的方式、程序和相关控制措施, 规定审批人的权限、责任, 审批人不得越权审批; (4) 制定存货业务流程, 明确存货的取得、验收与入库, 仓储与保管, 领用、发出与处置等环节的控制要求, 设置相应的记录或凭证; (5) 严格存货验收制度, 重点是对取得存货的品种、规格、数量、质量和其他相关内容进行验收, 按照国家统一会计制度的规定进行存货的会计核算; (6) 认真做好固定资产折旧、减值等相关会计核算。

(三) 工程项目

工程项目方面包括: (1) 保证工程项目的实施过程符合规范性要求 (招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等) ; (2) 保证工程项目建设的各种事项能够及时记录; (3) 建立工程项目概预算控制制度, 对概预算的编制、审核等作出规定, 保证正确核算工程项目的成本, 按预算控制费用支出; (4) 加强对概预算编制的审核, 审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确; (5) 因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的, 应有完整的书面文件和其他相关资料, 并经财会部门审核后方可付款; (6) 建立竣工决算审计制度, 及时组织竣工决算审计, 保证按时竣工、验收并进行总结、评价; (7) 制定工程项目业务流程, 明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。

(四) 成本费用

成本费用方面包括: (1) 建立单位内部成本费用控制系统; (2) 制定成本费用控制标准 (目标成本、费用预算、材料定额、工时定额、工序成本、责任成本等) ; (3) 建立成本费用业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责、权限; (4) 建立成本费用预算制度; (5) 加强对材料采购和耗用的成本控制, 将材料成本控制在预算范围内; (6) 建立人工成本控制制度; (7) 制定其他费用的开支范围、标准和费用支出的申请、审批、支付程序, 严格控制费用开支; (8) 正确进行成本费用的计算和分配; (9) 建立成本费用内部报告制度, 实时监控成本费用的支出情况, 对于发生的超预算的成本费用差异及时查明原因, 做出相应处理。

三、销售与租赁工作阶段的会计控制

房地产企业会计内部控制探究 篇8

【关键词】房地产企业；财务管理；内部控制；现状；改革

一、问题的提出

无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高；而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言，内部控制环境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过企业文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手，健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助ERP软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过ERP实现流通与共享。同时，借助ERP系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献：

[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[J]. 华章. 2015 （11） .

[2] 秘琰. 刍议房地产企业的内控制度[J]. 财经界（学术版）. 2015（04） .