旅游商业街（精选8篇）
中国第五街
“特色商业街--中国第五街”位于日照市五莲县叩官镇小峪子村南、334省道以北、盘龙河西侧，为“山东国际旅游中心”重金打造的日照市唯一集观光、旅游、购物为一体特色民俗文化街。“中国第五街”取义中国传统的五行、五色、五方位以及五星品质、五大中心之意，将汇聚南北特产和旅游特色文化商品及服务，成就山海观光金商圈、特色商业新地标，在这里您能买到中国山货、海洋特产、袖珍景观、根艺奇石等特色商品，并能获得个性化的休闲娱乐、购物观光、特色餐饮、文化艺术、商务办公、民俗体验等不同感受，实现吃、住、行、游、购、娱一站式旅游服务。
一、项目建筑结构优势
（一）连廊、户户对街“中国第五街”由东·中·西三条步行街组成。每条街又分为三层，最大层高达到4.2米。各层与各街之间通过楼梯和连廊连接，极大的方便了人流的流动。同时规划设计的100多间商铺合理的镶嵌在三条商业街中，户户对街，此设计充分体现了商铺的可视性，达到人流的最大共享。
（二）实用挑檐 为增大经营者的利用面积，延长客户的逗留时间，投入大量资金为一层商铺配设了时尚的挑檐，挑檐的宽度达到3米，直接增大了商铺的经营面积，提高了商业街的档次，必将成为商家吸引客户的一大法宝。
（三）街景水系、情景街区 为把商业街建成一个具有自身特色的步行街，我们结合商业街自身的特点，在商业街的走廊内建设了大量街景和水系景观。这些景观的建设，将吸引大量的人群来到商街参观，同时增大步行街购物者的逗留时间，间接帮助商家赢得更多的挣钱机会。
（四）地源热泵空调系统，冬暖夏凉“中国第五街”商铺配套“地源热泵空调”系统，具有环保、高效、节能的特点，是欧美发达国家空调系统的首选。此系统的使用，有效的解决了商业街的季节性问题，商铺内部四季如春，将吸引更多的购物人群来到本街区购物消费。
（五）框架结构，自由组合，最大限度的满足客户的需求“中国第五街”采用钢筋混凝土框架结构建造，此结构具有极强的可塑性，可按照自己的需求自由组合商铺，最大限度的满足自身对商铺面积的需求。
二、项目区位优势
（一）交通优势 “中国第五街”紧靠山东国际旅游中心，山东国际旅游中心将铁路、空港、城市公交、道路客运、旅游客运、邮轮、游艇等多种交通方式有效衔接，形成多元化、立体化换乘衔接体系。建设有二级以上旅游客运站，并设立国际游客服务中心，以国际化视野、良好的交通资源为中外游客提供旅游客运、旅客集散、交通换乘、票务代理、信息咨询、导游接待等综合服务，是一个国际化、信息化、现代化的旅游交通服务中心。并配套建设建设较完善的长途换乘综合服务区、公交换乘服务区、港口换乘服务区、机场快客停靠带等旅游客运配套工程，形成顺畅通达的综合交通枢纽。“中国第五街”将借助山东国际旅游中心地处青岛〃日照〃潍坊三市结合部，是区域经济潜在的“发展极”的优势，为商业街带来源源不断的人流，带动商业街的发展。
（二）旅游资源优势 “中国第五街”周边旅游资源丰富，西依国家AAAA级风景名胜区五莲山、九仙山，东有国家AAAA级风景名胜区日照森林公园和百公里的黄金海岸，生态旅游、民俗旅游、农业旅游、体育旅游多线发展，吸引大批中外游客流连忘返。其中五莲山旅游度假区在2013年被评为省级旅游度假区，其配套假设
也日趋完善，诸如五莲山-九仙山两山索道、滑雪场等配套的建设会吸引更多的旅游人群，吵热当地旅游消费市场。中国第五街作为旅游区里的特色商业街，也将借助这一优势得到最大的发展。
（三）会展中心知名度扩散优势 “中国第五街”紧靠山东国际旅游中心的商务会展区，现为日照地区面积最大的大型综合性会展中心，日照地区众多大型会展活动将会移师会展中心举行，像大型车展，交易会等。同时五莲山杜鹃节、沐佛节、登山节等开幕式也会在我们中心举行。通过大量社会活动举行，“山东国际旅游中心”以及“中国第五街”的曝光度和知名度将会以最快的速度得到提高。
（四）星级商务酒店的消费人群汇聚优势 “中国第五街”东侧的星级商务酒店，建筑面积12443平米，层高10层，是一处集住宿、高端餐饮、商务会议服务于一体的综合性商务度假酒店。酒店的建成将改变五莲山旅游度假区周边高端商务餐饮住宿设施不足的现状，也将有效缓解日照沿海旅游住宿接待的压力。商务酒店将会为“中国第五街”带来大量的具有强大消费能力的客户，他们的到来将会使中国第五街人头攒动，商业气息浓厚。
（五）养老、度假区常住人群消费优势山东国际旅游中心二期项目规划建设的养老养生度假区，将利用紧靠旅游区的优势建设养老度假住宅。届时将吸引一大批的养生养老人群在项目地长期居住，这一部分人群的日常生活消费，以及家属假期来中心的探亲消费也将直接带动中国第五街商业的蓬勃发展。
三、开发商全方位运营支持优势
（一）免费购物巴士，旅游人群输送为促进项目的发展，增加项目人气，确保投资者在最短的时间内得到投资回报。项目开发商三运公司将发挥自己在交通运输行业中的优势，为中心提供三年免费巴士，此举将吸引大批日照地区消费者光临，在每年的黄金旅
游季节7-9月份，每天向“中国第五街”输送5000-8000人次的旅游人群。
（二）门户网站支持，“中国第五街”网上商城支持正在建设的“山东国际旅游中心”门户网站，为“中国第五街”设计了功能强大网上商城，这一功能将会在广告推广和经营销售方面为商业街经营业主带来强大的支持，同时带来巨大的经济回报。
四、商业街发展规划
（一）特色餐饮以院落式主题餐饮、民俗餐饮街、露天时尚餐吧等形式打造多维度、多层次的美食空间，满足旅游、商务、本地居民等不同客群的品位和需求。在引入地方老字号（煎饼、京冬菜 九仙豆沫子、九仙小笨鸡、文心蒸包、莒州全羊等）的同时，针对项目地所面向的高端市场，引入高品质、大品牌的日式料理、韩国料理店，提升商业街高端品位。
（二）购物观光对日照当地特色的工艺品、土特产品等进行深度开发，打造富有民族特色和地方文化特色的旅游纪念品销售，主要依托商街中的旅游纪念品商店、工坊等，通过“店+坊”的形式，为游客创造参与式旅游购物体验。旅游纪念品的开发与设计要注重高端、精品和特色打造，使其成为项目品牌提升的助推器。
（三）休闲娱乐坚持生活化旅游的理念，营造“慢生活”的独特氛围，引入现代时尚元素，打造集城市服务、旅游休闲于一体的综合休闲娱乐功能区，设置茶馆、酒吧、书吧、水吧、KTV、慢摇吧等丰富多彩、时尚新颖、动静结合、日夜不断的休闲娱乐项目，与时尚接轨、与国际接轨、与项目的高端品质接轨。
（四）根艺土陶作为五莲地区重要的文化艺术项目的根艺和土陶，将会被引入“中国第五街”。届时将建立土陶和根艺展厅和以手工制作为主的“陶坊”和“根艺坊”。这一举措在提高商业街的艺术品位的同时，也将加快根艺和土陶艺术的发展。
（五）海洋特色产品 “中国第五街”将引入大量的海洋产品特色商家，打造日照地区最好的海洋旅游产品零售市场,在“中国第五街”就能采购到应有尽有的海洋特色产品，免去了游客东奔西走的麻烦。
（六）地区办事处 “中国第五街”努力打造五莲石材和果品产业推广的“五莲北大门”。五莲作为全国闻名的石材和果品产业基地，拥有很大一批石材和果品龙头企业。这些企业现在面临的一个很大难题就是基地所在地比较闭塞，交通不方便，对外宣传和接洽客户方面很多不方便。中国第五街的地理位置和交通优势将在一定程度上改善这方便的问题，石材和果品企业在我们商业中心建立办事处，不仅能在产品展示、客户接洽、广告推广方面得到最好的支持，而且还可以定期的参加在会展中心举办的展销会，达到对企业最好的推广宣传作用，意义非凡。
关键词：铁路旅游专列,数据分析,SWOT法,发展策略及建议
一、前言
(一)铁路旅游专列概念
铁路旅游专列是指由旅游公司(旅行社)向铁路包用非特定列车,由铁路根据旅游公司的要求安排编组、运行线路和运行时间,组织旅行团体进行游览的一种旅游产品项目。
(二)课题背景
无锡及周边地区位于东部沿海地区,经济发展迅速,人口众多。而列车旅游比普通组团旅行价格、成本更为低廉,发展列车旅行不仅可以促进旅游业发展,还可以带动区域经济增长,丰富居民休闲娱乐生活。因此,列车旅游在无锡及其周边地区市场前景广阔。
(三)研究意义
对于旅游局来说,列车旅游开创了其新的经营管理模式,带来了更多客户,增加了其收益,进而带动了区域经济发展;
对于受众群体而言,我主要针对的是中老年、大学生等拥有较多的空闲时间,但消费能力有限的人群。对于此类消费者来说,飞机、汽车并不是最佳的出行方式,相对而言,火车更经济、安全和舒适。
二、数据分析
在对普通潜在消费者的调查中,我选择的是随机抽样的问卷调查法。在我随机发放的224份问卷中男女比例基本相同。由于收入层次各不相同,对于旅游专列来说,也是较大的潜在消费群体。在这些被调查者中还有许多其他职业的人,包括工程师、教职工、工人、农民等。
这些被调查者的收入层次各不相同,在问卷中,我分别问了他们两年前月经常性收入、当前月经常性收入和两年后预期的月经常性收入。通过统计发现,大部分的被调查者的收入都是呈增长趋势,并对自己在未来的收入预期呈乐观状态。
在调查的人群中,有大部分人没有听说过旅游专列这种旅行方式,占到总数的61%。自己乘坐过的人只有10个,这也从侧面说明了旅游专列目前的市场占有率较低。在这87人中,我还调查了他们对旅游专列的第一印象,其中对旅游专列抱有正面印象占到82%,远超过其负面印象。总的来说,旅游专列在人们心中的口碑还是良好的。具体内容请见下图:
在问到是否喜欢列车旅行的问题上,221人中67%的被调查者选择喜欢列车旅行。在月收入超过10000的较高收入消费者与群体中,超过半数的人也选择的喜欢火车旅行。因此可以看出旅游专列的市场潜力很大。
在旅行时间的选择上,在我给的选项中,选择寒暑假出游的人最多,这不仅是学生的选择,也是一些有小孩的家长和教职工人员的选择,所以旅行社可以在寒暑假期间增加车次来迎合旅游高峰期。除了“其他”选项以外,排在第三位的是国定假日。具体请见下图:
在游览的天数上,近一般人选择了4~6天,选择人数最少的是9天以上的旅程。旅行社可以参考此答案来规划其行程。在消费者价格接受度上面,我也按时间的不同分了4个等级:在1~3天的行程上,选择人数最多的是300~500元;在4~5天的行程上,选择人数最多的是1500~3000元;在7~9天的行程上,选择人数最多的是3000~5000;在9天以上的行程上,选择人数最多的是5000~10000元,然而也有相近人数的人选择的是15000元以上。由此我可以看出,旅游专列的价格是符合人们心中预期的。
在旅游地点的选择上,多于1/4的人选择了喜欢去云贵地区,根据我初步估计,原因是云贵地区景色秀丽,地貌奇特,并且当地消费水平较低,旅行成本不会太高等,但具体原因并为求证。排在第二位的是新藏地区,然后是选择去国外的人数较多。具体请见下图:
在旅游专列的两种运行模式中,选择“一线多点”的人占总数的77%,而选择“点到点”的人数只有51人,因此,旅行社可以考虑多策划一些“一线多点”的旅程。而在硬件设施上,列车可以多更新一些软卧。
除了安全以外,被调查者在旅途中最关心的便是景点的吸引程度,然后是舒适度,费用排在第三位,其他方面请见图4。在对旅游专列的建议上,排在第一位的是:费用更加经济实惠。“增加宣传,使人们更加了解旅游专列”这个选项虽然只有68人选,但是也表现了人们想要更加了解这个项目的心情,因此旅游专列应继续扩大自己的宣传。其它选项请见下图
三、后续发展及建议
(一)企业定位策略
1. 产品定位上的建议
当今的旅游企业,面临国内和国际两大旅游市场竞争,参与旅游市场竞争是我国旅游企业必须面对的课题。随着我国旅游业的逐步对外开放,旅游企业面对的将是国际竞争,虽然我国众多的旅游企业具有较优越的旅游资源条件,但如果不积极参与运用互联网,适应国际旅游需求的新特征和国际旅游交易的新方式,在全球范围内实现有效的信息传播,就不能将资源优势转化为产品优势和市场优势,就无法提高我国旅游企业的竞争力。
目前,旅游专列这类旅游产品呈现一种垄断状态,在无锡几乎一家掌握了全部资源,并且与其他旅游公司的合作也很少,产品种类目前也一年只有2-3种。但产品优势还是很大的,比如火车的安全性和舒适性都高于其他出行方式,而且沿途风景体验也是一个卖点。但是,现在并没有得到很好的利用。
因此,关于旅游专列这类产品,要明确好定位:不贪一家独大,利用市场调控优势,国有私有多方合作;多多了解国外类似产品的案例,根据国内的旅游资源,挖掘开发产品种类,即不同的旅游线路和套餐,满足当今节日下群众的出行休闲需求;在互联网时代背景下,积极参与运用网络和新媒体进行传播和营销,扩大产品的熟知度和影响力。
通过对目标消费群体的分析,面对庞大的旅游市场,目前针对无锡及其周边地区,消费者的需求千差万别,因此我选择大专以上学历的大学生和老年人等休闲旅游用户作为目标客户,避开商务旅游的剧烈竞争,开辟旅游业的另一片蓝海。
2. 企业文化定位上的建议
相对而言,由于列车旅游是国企一家独大,使得产品发展空间反而受到局限。而且,由于产品实惠经济的优点使得它的利润空间较小,且该企业现今对于该产品的重视程度也并不是很高,这对企业发展产品还是影响很大的。
所以,针对企业来说,第一,在考虑到提高舒适度、安全性等软性服务外,列车旅游应该对多家旅游企业开放,而非仅仅限制在国企;第二,重视列车旅游,整合拥有的各种资源优势,多方合作协调,提升服务品质。
(二)宣传策略
1. 宣传渠道上的建议
随着现代科技和新媒体产业的发展,互联网的兴起给旅游业带来了新的契机。网络的互联性、实时性、丰富性和便捷性等优势,促使传统旅游业迅速与旅游电子商务相融合,成为旅游经济的一种新态势。电子商务旅游行业前景广阔,同时目前政府也在大力扶持旅游电子商务行业的发展,所以不管是在政策上还是市场上来看,另外旅游电子商务行业依然处于黄金发展期,各种新型的旅游模式给我国旅游业的发展同样带来了巨大的机遇。
无锡及其周边地区对列车旅行项目的宣传渠道目前还是比较传统的一些宣传渠道,比如新闻报纸、电台广播、公交电视,而在互联网渠道,列车旅行的宣传信息是十分少的,导致了旅游专列很少为人熟知。
在新形势下,对于列车旅行的宣传推广,不能局限于新闻报纸、电台电视等传统的宣传渠道,要顺应时代趋势,在互联网等新媒体渠道上大力推广,施行网络营销、网络推广、SEO三大块齐头并进。
2. 宣传方式上的建议
传统渠道:针对传统的新闻报纸、杂志刊物、电台电视等渠道,采取常规的推广方式,广而告之,不做赘述。
互联网渠道:
(1)IM推广(QQ推广)
利用各类IM工具为平台,通过文字、图片甚至视频等形式进行宣传推广,深入挖掘潜在客户。本着“具体到人”的原则,“先建感情,后推广”,在聊天中植入、利用强大的群邮件功能等等,进行渗透宣传。
(2)软文推广。顾名思义,软文是相对于硬性广告而言,在用户尚未意识到的时候,让用户掉入精心设计的“软文广告”陷阱,达到润物细无声的效果。当企业有重大事件、相关活动、新产品开发等动态时,可以以新闻类软文的形式进行预热或曝光。
(3)RSS推广。RSS是在线共享内容的一种方式(也叫聚合内容),是一种RSS基于XML标准,在互联网上被广泛采用的内容包装和投递协议。网络用户可以在客户端借助于支持RSS的聚合工具软件,在不打开网站内容页面的情况下阅读支持RSS输出的网站内容。
3. 宣传力度上的建议
由于旅游公司的旅游专列业务尚处于发展初期,线下推广必须围绕公司目标客户,根据公司的资金及其他资源情况,以及目标客户的行为方式、每日的行动轨迹,制定相应的线下推广计划。比如携程在发展初期,销售部雇佣了上千人队伍在各地机场火车站等交通枢纽发送会员卡,市场部门加大与银行等各类会员俱乐部的合作力度,让会员数以及公司品牌得到快速增长,不失为非常有效的方法之一,可以借鉴一些发展思路。
列车旅游的目标客户是大学生和白领等为代表的80、90后群体及老年人群体,通常其活动的轨迹为学校、社区、写字楼、电影院、KTV等地。
校园推广
目前大学生群体对于旅游的需求日益强盛,大多集中在城市周边旅游及国内热门目的地如九寨沟、丽江等地。大学生群体喜欢尝试新鲜事物,传播速度快、传播面广泛,非常符合迷途在线旅游公司的定位。通常各个城市的大学校园相对集中,便于开展落地的宣传活动,可以有效地控制推广成本。大学校园中图书馆、食堂、宿舍等门口能够覆盖到绝大多数的大学生群体。
关于校园推广,拟采用的推广方式有:
(1)校园形象大使
目标受众:热爱旅游、喜欢摄影、形象阳光、乐于分享的男女大学生。
内容:全国分为华东、华南、华西、华北、华中、西北、东北7个区域,通过层层选拔,选出校园形象大使作为网站代言人,因为明星代言成本很高,而且明星在代言上花费的精力通常较少,而校园形象大使可以配合公司在各类宣传上推陈出新,比如微电影、免费旅游体验、网站测试等各类主题活动,能够有效调动大家的积极性,对于大学生群体而言,身边的人发出的宣传更贴近生活、更易于接受。
校园形象大使选拔的过程中配合各种媒体渠道的宣传,本身就是非常好的品牌营销方式之一,再通过校园广播、校内媒体等,可以快速地在大学校园中培养目标用户,增加网站品牌知名度和美誉度。
(2)校园招聘
公司旅游专列业务发展初期,需要大量的新鲜血液,尤其是技术、设计、推广等岗位,大学生群体冲劲足、乐于尝试新鲜事物,校园招聘是校园推广的重要方式之一。
内容:目标学校为普通本科、专科及民营高校,重点本科的学生很多不愿意选择创业型公司,在全国各地大学校园开展专场的校园招聘,再充分利用校园形象大使的影响力,成为国内旅游公司里面校园影响力最大的公司。
(三)硬件设施改进策略
1. 购票方式上的建议
关于购票方式,目前对于旅游专列业务购买的方式还十分单一,大多老年人直接在旅游公司售票处购买旅游产品,只有少许老年人知道可以网上购买。这对于快节奏的时代发展,显然显得不便利,加大有意者的购买困难,对于跨省旅行的人们十分麻烦。
因此,要优化购票方式,一方面针对学生群体要大力推广宣传,让学生群体知道旅游列车的存在,同时可以与驴妈妈、携程等旅游平台合作,维护好现有的网络购票平台;另一方面,针对老年人群体,要抓住老年人“物美价廉”心理,提升服务品质,利用口碑效应,先打动老年人的儿女,从而促进产品的销售。
2. 列车环境上的建议
从调查来看,目前大多数列车旅行使用的列车不仅不比现在的普通列车有优势,反而是将已经被淘汰的老列车作为使用的列车。其列车环境简陋、陈旧,对大学生和老年人都不具有吸引力。另外,列车上没有电视机或者其他娱乐设施,安全保障措施极为缺乏。
在未来旅游列车发展过程中,第一,安全设施及医护人员必须准备齐全,能够保障顾客的人身安全;在列车上安装电视机、充电设备等娱乐设施,因为旅游专列出行时间较长,这些设施可以让顾客心情愉悦,甚至说是享受。
(四)管理方面改进策略
1. 服务上的建议
企业的竞争力越好地体现在对顾客的服务上,市场差别化就越容易实现。对于长途旅行的人们而言,如果在漫长的旅途中没有一些特色服务,是难以有很好发展的。这一规则对于长时间出行的旅游专列顾客来说,更是如此。
在软性服务上,首先餐饮方面可以尝试分层次、多套餐、定制化,“抓住了顾客的胃,就打动了顾客的心”;其次,每一节车厢都可以是主题车厢,譬如老年人可以选择京剧车厢、豫剧车厢、茶道车厢、象棋车厢等,年轻人可以选择NBA车厢、音乐车厢、情人节车厢等,让顾客跟着自己的兴趣走,体验各类文化熏陶。
2. 人性化管理上的建议
目前的旅游列车上不够人性化,没有随行医护人员保障安全,没有娱乐活动愉悦顾客,会使得顾客的旅游体验大打折扣。
所以,针对不同的目标群体可以有相对应的人性化服务,比如老年团如果有一个医生随行,那将很大程度增强老年人旅行的安全感。对于学生,如果有一些车上的互动活动增进同行者之间的感情那也是十分有吸引力的。
四、结语
通过调研发现,旅游专列商业模式在无锡及其周边地区是可行的。无锡及其周边地区位于东部沿海地区,经济发展迅速,人口众多。而列车旅游比普通组团旅行价格、成本更为低廉,发展列车旅行不仅可以促进旅游业发展,还可以带动区域经济增长,丰富居民休闲娱乐生活。因此,列车旅游在无锡及其周边地区市场前景广阔。
但同时,该模式也需要加以改进,以取得更好的发展。通过文献收集、半开放式访谈、统计分析、归纳分析、案例分析等方法了解旅游专列商业模式(以无锡及其周边地区为例)的概况,发现其在市场定位、宣传、硬件设施、软件配套等方面存在一定问题。
参考文献
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建筑与交通决定高度
2014年春节前几天，有幸去了一趟天津，观看了一场马球比赛，从北京南站出发到天津南站，出站后打车不到十分钟的时间就到了富国高银旗下的环亚马球会酒店，2014雪地马球世界杯赛就在酒店对面举行。
据工作人员介绍，从北京市区驱车到这里，也不过30分钟的车程，到天津市区也只需要20分钟。而天津一直以来都被认为是北京的后花园，在地理位置上可以辐射京津地区，这可以与韩国首尔的乐天世界项目进行对比，同样是建在郊区的位置，符合城市居民就近旅游度假的需求。
从正门进入就到了环亚马球会酒店，酒店门口的几尊马球雕塑一下就将人们带入贵族式的生活环境。酒店对面两个国际标准的马球场，正在积极准备着下午的比赛。沿路漫步，酒店后面有一个四面佛建筑，而其他建筑的风格则更偏向于西方新古典建筑美学。据了解，整体项目的设计是由著名中国古文化大师李居明先生及巴马丹拿集团主席兼首席建筑师李华武先生携手担当项目的设计及规划，建筑整体上将西方新古典建筑美学与中国的易经进行了完美的融合，既做到了设计的科学，又体现了中国文化的博大精深，这样的建筑风格对于高端消费人群的吸引力很大。
戴德梁行北亚区行政总裁张国正此前在接受采访时表示，商业旅游地产项目的建筑设计包含了产品的外壳和内在细节，建筑设计、人流动线规划、中庭和广场设计、艺术设置与景观等设计要素，这些都直接影响到旅游地产未来能够承载怎样的品牌客户和消费人群。换言之，高端消费者难以容忍在交通不便、环境很差、车位紧张的地方消费奢侈品，这些问题影响到旅游地产的高度。
特点决定广度
对于旅游地产来说，交通的便利与建筑完美设计是基础，主打的旅游特色是吸引消费者前来的关键，因此旅游特色决定吸引消费人群的广度，富国高银主打的旅游项目是绅士运动——马球。
下午的国际马球赛吸引了众多媒体和马球爱好者的关注，在人群中看到许多家长带着孩子前来观看。据了解，园内已建有养马场，为了推广马球运动，后期还会建设马球培训基地，主要面对青少年，旨在推广马球运动。目前，天津环亚国际马球会拥有国际级专业教练团队，均多年从事职业马球运动，特别是总教练Derek以及现在中国香港队队长John Fisher，都曾就职于英格兰或澳大利亚职业马球队，并赢得无数国际专业奖项。
戴德梁行中国区商业顾问部主管甄士奇在接受本刊记者采访时表示：“旅游地产在旅游特色的选择上必须与当地的文化历史相结合。”一直以来，天津就与马球有着不解之缘。
1886年，酷爱赛马的德璀琳出任天津赛马会会长及秘书长，他凭借与李鸿章的私人关系，获得天津城南郭佟楼养牲园近二百亩的土地，修建了新的赛马场。早在20世纪初期，天津就建有一支由外国人组成的马球队。在当时，每周一、三、五便会举行马球训练或者比赛，天津著名的马场道便因为通往赛马场而得名。现在，天津马场道上的马车雕塑依然印证着马球文化当年在天津的繁华。正是因为如此的历史渊源，高银地产在此成立“天津环亚国际马球会”，旨在把京津区域打造成我国独有的极具文化价值的马球之都，继承及发扬溯源中国闪耀西欧的百年马球运动。
从2010年开始，天津环亚国际马球会成功举办了“超级马球杯”和“雪地马球世界杯赛”等多个国际项目，旨在推广马球运动、吸引高端消费人群。当前，消费者对于马球的认知还不是很深，多数还停留在“200万玩高尔夫，2，000万玩马球”的阶段，对于潜在市场的挖掘还需要一定的时间。
业态组合决定深度
从富国高银项目的规划来看，综合考虑了交通、设计、特色等内容。后期吸引高端客户前来消费，将其与商业化进行融合，是项目运营盈利的关键，这就需要在业态组合上下功夫。
从韩国首尔的乐天世界营收情况来看，两大游乐场每年的营业额只占总营业额的5%，其最大的收入来自于酒店、购物、餐饮等项目。张国正称：“基于项目所在城市的产业和经济发展状况、所处商业圈的市场条件决定了商业业态的组合形式。”据此前媒体报道，继上海自贸区挂牌之后，国内第二批自贸区会签审核工作近日启动，天津市滨海新区区长宗国英称：“辖区已完成了所有申报自贸区的文件并上报国务院，获批的希望很大。”富国高银地产项目地处滨海新区，如果申报成功，将会为吸引高端人群带来很大帮助。
除了酒店、马球场等休闲场所之外，还建了住宅楼、商务楼、购物广场、景观餐厅、酒吧等场所，其中“高银金融117”摩天大厦是“新京津 高银天下”中央商务区中的重点建筑，坐落于园区的中轴，旨在打造全产业链的消费业态。目前，世界500强企业中已有150家在天津设立了分公司和办事处，项目落成后，借着自贸区的东风，还会吸引更多世界级企业入驻。
目前，该项目的一期工程已经完工，住宅楼在去年中旬已面向市场销售。对于旅游地产来说，处理好地产“自持”还是“销售”是商业化的关键一环，普通地产讲究的是快速销售，回笼资金；商业地产则更讲究在合适的时机、合适的比例之下进行销售。甄士奇表示，“国内观澜湖内的别墅，是在做出品牌的情况之下进行销售的，这样销售时价格就可以抬高。”
1.0 旅游项目概要
1.1 项目要点
1.2 项目背景
1.3 项目核心竞争力
1.4 项目内容与特点
1.4.1 体系架构
1.4.2 技术或资源特点
1.4.3 商业经营模式特点
1.5 客户基础
1.6 市场机遇
1.7 项目投资价值
1.8 发展使命
1.9 成功关键
1.10 盈利目标
2.0 旅游项目公司介绍
2.1 发起人介绍
2.2 项目公司与关联公司
2.3 公司组织结构
2.4 [历史]财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 旅游项目（产品与服务）介绍
3.1 项目内容与目标
3.2 项目开发思路
3.3 项目核心技术及特点（创新与差异化）
3.4 项目开发(条件)资源状况
3.5 项目地理位置与背景
3.6 项目设备与设施
3.7 项目竞争力与特点
3.8 项目建设基本方案与内容
3.9 经营模式与盈利模式
3.10 项目进展
4.0 旅游市场分析
4.1 行业市场分析
4.2 行业准入与政策环境分析
4.3 市场容量分析
4.4 供需现状与预测
4.5 目标市场分析
4.6 销售渠道分析
4.7 竞争对手分析
5.0 旅游项目SWOT综合分析
5.1 优势分析
5.2 弱势分析
5.3 机会分析
5.4 威胁分析
5.5 SWOT综合分析
6.0 旅游项目发展战略与实施计划
6.1 执行战略
6.2 竞争策略
6.3 市场营销策略
6.3.1 目标市场定位
6.3.2 定价策略
6.3.3 渠道策略
6.3.4 宣传促销策略
6.3.5 整合传播策略与措施
6.3.6 网络营销策略
6.3.7 客户关系管理策略
6.4 经销商培训与销售网络建设
6.5 公共关系与战略结盟
6.6 售后服务策略
6.7 战略合作伙伴
7.0 旅游项目管理与人员计划
7.1 项目公司组织结构
7.2 项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）
7.3 管理团队建设与完善
7.4 人员招聘与旅游计划
7.5 人员管理制度与激励机制
7.6 项目质量控制系统
7.7 项目成本控制管理
7.8 项目实施进度计划
8.0 风险分析与规避对策
8.1 旅游项目风险分析
8.2 旅游项目风险规避
8.2.1 政策规避方法
8.2.2 市场风险规避方法
8.2.3 经营管理风险规避方法
8.2.4 人才风险规避方法
8.2.5 融资风险规避方法
9.0 投入估算与资金筹措
9.1 项目融资需求与贷款方式
9.2 项目资金使用计划
9.3 融资资金使用计划
9.4 资金合作方式及与资金偿还保障
9.5 退出机制
10.0 旅游项目投资效益分析
10.1 财务分析基本假设
10.2 收入估算
10.3 成本与税金估算
10.3.1 采购与水、电、燃料等费用
10.3.2 工资及福利费用
10.3.3 折旧费
10.3.4 维修费
10.3.5 管理费用
10.3.6 销售税金等费用
10.3.7 税率
10.4 成本估算
10.4.1 固定资产折旧费用估算表
10.4.2 销售成本估算表
10.4.3 付现经营成本估算表
10.4.4 运营费用估算表
10.5 损益表与现金流量表估算
10.6 重要财务指标
10.7 财务敏感性分析
10.8 盈亏平衡分析
10.8.1 盈亏平衡点
10.8.2 盈亏平衡分析图
10.8.3 盈亏平衡分析结论
10.9 投资效益分析结论
11.0 旅游项目无形资产价值分析
11.1 分析方法的选择
11.2 收益年限的确定
11.3 基本数据
11.4 无形资产价值的确定
12.0 财务分析附件
(1)基本报表(2)辅助报表(3)敏感分析报表
为了促进巴镇地区传统民族特色旅游产品的发展，提高当地旅游产品的档次和品位，传承蒙古族的民族手工艺品，增强民族手工艺品和旅游产品市场上竞争力，加大传统民族特色旅游产品的宣传和开发，经我镇多次调查摸底，结合市场发展需求，最终与内蒙古阿拉善盟宏魁苁蓉集团协商决定将巴彦浩特镇经一路打造成具有民族特色旅游产品生产加工、批发、零售与展示为一体的商业街，以树立品牌，打造特色为目标，特拟定《打造巴彦浩特镇民族特色旅游产品商业街的实施方案》。
一、发展思路
总体定位为：将该街道建设成“原汁原味蒙古族特色旅游产品商业街”，列入巴镇地区旅游购物场所的主要景点之一，全力打造“人无我有，人有我优”的项目发展理念，突出民族特色，以旅游带动经济发展。
二、发展目标：
民族特色旅游产品商业街依托地方特色和传统民族工艺技术，成为经营蒙古族特色的民间手工艺品、蒙古族服饰及生活器具、仿古地毯、特色肉制品及奶制品、绒毛制品、锁阳、苁蓉等旅游产品的生产加工、批发、零售与展示为一体的旅游购物场所。
三、项目选址：
项目选址于巴彦浩特镇经一路。该街道全长305米，建筑面
1积9948平方米，共有商铺26间，已投入资金1193.76万元，现已完成楼层为三层的主体建设工程。
四、经营策略：在经营模式的建立方面，根据市场竞争机制和制胜原则，制定“统一招商，出租出售、自主经营”的经营模式。
五、改造内容
按照实现“整洁有序、美观安全”的思路和“传承历史、创新风情”的理念，商业街的改造要凸显民族旅游精品、休闲娱乐观光的民族风情。
聘请对蒙古族文化有研究、有专业资质的设计院所对整个主街的建筑物进行规划设计。将该街道外部墙体进行装饰美化、亮化，路面铺设彩色地砖进行硬化，并做好商业街的通水、电、暖、讯等基础设施工程。
通过改造，把商业街建设成旅游休闲一体化的蒙古族特色建筑。使其成为基础设施完善、民族特色彰显、旅游休闲皆宜，名副其实的全新商业街道。
六、改造经费
由旗政府出资对商业街进行规划设计和改造。
七、政策优惠
1、划出一定的门面或商铺用于手工技艺好、经济基础薄弱的本地民间艺人的民族工艺品用房，租金由政府承担3～5年。
2、一部分商铺可出售，在办理房证时给予相关的政策优惠。
为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府及市委、市政府关于开展治理商业贿赂专项工作的有关精神，进一步规范旅游市场秩序，深入推进反腐倡廉工作，促进我市旅游业持续、健康、快速发展，现结合工作实际，制定本实施方案。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照中纪委六次全会、国务院第四次廉政工作会议的部署和要求，坚持教育、制度、监督并重，坚持围绕大局、服务发展、标本兼治、综合治理的原则，确保治理商业贿赂专项工作取得显著成效。
二、目标要求
通过开展治理旅游行业商业贿赂专项工作，坚决遏制商业贿赂蔓延的势头，使旅游从业人员普遍受到教育，提高对商业贿赂的严重性、危害性的认识，进一步增强守法、诚信意识和廉洁自律意识，从而使旅游市场环境继续净化，公平竞争原则进一步落实，相关制度规定得到进一步完善，建立起治理商业贿赂的长效机制，逐步形成规范、有序、健康发展的旅游业发展环境，确保专项治理工作取得实效。
三、工作重点
1、着力解决导游人员私拿回扣、索要小费问题；
2、解决旅游商品购物场所、星级饭店、a级旅游区私授回扣问题；
3、加强行业监管，纠正旅游饭店、景区（点）私拿回扣等贿赂性营销方式等问题。
4、其他违反商业道德和市场规则，影响公平竞争的不正当交易行为；
5、在监管工作中存在的薄弱环节和漏洞；
四、方法步骤
（一）动员部署阶段(5月)。认真组织全体干部职工学习我市关于开展治理商业贿赂的有关文件,把握政策要求，充分认识开展治理商业贿赂专项工作的重要性和必要性，提高开展工作的自觉性和主动性。充分利用各种宣传手段，广泛宣传党和国家的有关政策和法律法规，提高全系统工作人员对商业贿赂危害性的认识，纠正错误观念，形成反对商业贿赂的良好社会氛围。
（二）自查自纠阶段(6月-8月)。自查自纠是全体工作人员进行自我教育、自我检查、自我纠正的有效措施。在继续深入学习领会中央和省上以及市委、市政府文件精神的基础上，对照检查本部门、本单位及个人在思想认识上的偏差，切实提高认识，端正态度，从本系统、本单位和个人具体工作上进行自查自纠，检查是否存在不正当行为；从本系统、本单位现行的内部管理制度、运行机制和监督制约机制上进行自查自纠，查找损害人民群众切身利益、破坏市场秩序的突出问题。自查自纠结束后，各县（区）旅游局和市直旅游企事业单位要写出自查自纠报告报市旅游局，市旅游局治理商业贿赂专项工作领导小组对自查自纠阶段的情况进行整理汇总，上报市治理商业贿赂领导小组办公室。
（三）集中整改阶段（10月）。对自查出的问题，要认清危害，找准根源，认真整改。市旅游局治理商业贿赂专项工作领导小组在自查自纠结束后，结合群众举报，要认真分析旅游行业治理商业贿赂专项工作中存在的共性问题，结合纠风工作，加强督促和指导，确保整改措施落到实处。
（四）检查验收阶段（11月—12月）。市旅游局治理商业贿赂专项工作领导小组对各县（区）、市直旅游企事业单位进行检查和验收，重点检查整改措施的落实情况，以确保专项治理工作落到实处，并将情况向市治理商业贿赂领导小组办公室报告。
五、组织领导
（一）加强领导。治理商业贿赂专项工作任务重、要求高、涉及面广，各县（区）旅游局必须高度重视，加强领导。市旅游局成立由党组书记、局长李恒元同志为组长，党组成员、副局长刘宏军、张佩年二同志为副组长，有关职能科室负责人为成员的领导小组，领导小组下设办公室，张佩年同志兼任办公室主任。为广泛动员群众反映、投诉、举报商业贿赂行为，设立举报电话0935—2229686，对发现的商业贿赂问题，要依照法律法规，及时予以查处。各县（区）旅游局、各旅游企事业单位也要建立相应的工作机制，切实抓好各项工作的落实。
（二）明确责任。各县（区）旅游局要建立领导责任制和有效的工作机制，切实加强对本辖区范围内治理商业贿赂专项工作的监督检查，定期报告工作进展情况，重要情况要及时汇报。
关键词：在线旅游,商业模式,电子商务
1 在线旅游企业的发展现状
随着社会的发展和人们生活水平的提高, 为游客提供旅游资源和服务的旅游业已逐渐成为具有综合性、经济性、服务性、依赖性、带动性、外向性和季节性等特点的重要行业[1]。游客预订服务的时间更加提前, 旅游服务项目更加精细化和短期化, 自助式旅游和商务式旅游日渐时尚, 旅游管理更加规范有序, 旅游中介的分工更加专业化、附加服务更加突出、更加趋向于连锁经营, 旅游业的多元化发展态势将会为在线旅游业的快速发展奠定一定的基础。
在线旅游业的突出特点是充分利用了计算机网络资源, 应用了电子商务, 它是一种旅游网络化的经营模式, 正逐渐改变着传统旅游服务的提供方式、表现形式和盈利方式[2]。在线旅游企业正积极把握数字化时代契机, 依靠旅游信息数据库, 应用电子支付系统, 利用现代化服务理念和先进的信息技术手段运作与旅游相关的业务, 提供面向多客户群体的一条龙服务, 使在线旅游具有信息丰富、更新速度快、自主性能强和反应及时等一系列优点。
2 在线旅游企业的商业模式分析
商业模式是一个包含产品、服务、信息流、潜在利益、收益来源和收益方式的完整体系, 它能够整合企业运行过程中的内外要素, 并通过最优实现方式满足客户需求、实现客户价值, 形成一套完整的、高效的、具有独特核心竞争力的运行系统[3]。在线旅游企业的商业模式借助于网络平台, 整合多维旅游信息, 为游客提供旅游服务和信息流, 为旅游供应商提供需求信息流, 完成在线旅游业在价值产业链中的定位, 最终为在线旅游业创造价值和带来收益[4]。
2.1 波特五力模型
针对在线旅游企业, 波特·五力模型确定了在线旅游业竞争态势的五种主要因素, 即潜在竞争者威胁、供应商议价能力、游客议价能力、旅游服务替代品威胁、行业中企业间的竞争。
2.1.1 潜在竞争者和旅游服务替代品威胁
互联网的发展使在线旅游企业之间的竞争越来越激烈, 面对众多门户网站和数字虚拟景区等旅游服务替代品所带来的威胁, 在线旅游企业应充分运用网络技术, 不断跟踪、观察和掌握潜在竞争者的详细动态, 对在线旅游的业务范围和业务流程进行实时调整, 达到难以复制自身价值链的目的。
2.1.2 供应商和游客的议价能力
旅游票务中心、食宿服务和同行企业等供应商和游客的议价能力将会直接影响着在线旅游企业的运营成本, 若供应商和游客的议价能力强, 则企业盈利的空间就小。若能利用网络掌控供应商的议价能力, 利用具有唯一性特点的旅游资源掌控游客的议价能力, 则可在价格竞争中占有绝对的主动权。
2.1.3 行业中企业间的竞争
依据在线旅游业的发展趋势, 越来越多的旅游企业已利用网络提高自身的运营效率, 并实时调整业务范围, 对在线旅游企业带来了更大的压力和推动力。在适应激烈竞争环境的情况下, 在线旅游企业应不断研究、探索和寻求商业模式的创新途径和方案, 保持自身稳定且快速发展的步伐。
2.2 携程网商业模式分析
携程网主要提供机票预订、酒店预订和旅游路线制定等服务项目, 在为航空公司和各类酒店做在线旅游业务的过程中盈利, 携程网的商业模式主要体现在专业化的经营模式、专业化的管理制度和整合的信息平台方面。
2.2.1 专业化的经营模式和管理制度
携程网定位于为商务会员提供以机票和酒店预订为主的旅游服务专业化模式, 承诺要将客户呼入的等待时间控制在国际通用的20秒标准以内;承诺接听客户业务需求的比例要从80%提高到90%以上;承诺为客户提供业务服务的时长要缩减到15秒左右[5]。通过严格和精细化的管理制度, 携程网拥有了现代化在线旅游企业应具有的快速、灵敏、精准等特征, 企业管理层可灵活地掌控业务流程的每个环节, 可随时监测到业务流程报表, 利用量化指标全面衡量员工的业绩, 突破了传统旅游企业的经营管理模式。
2.2.2 整合的信息平台
在明确以统一市场和形成现代化在线旅游企业的定位之后, 携程网既掌握着会员客户的预订需求, 又与各大航空公司和各类酒店保持着紧密的业务来往, 为在线旅游业提供代理服务的同时, 扮演着供应链信息整合者的角色。在网络信息化的背景下, 通过对行业上下游信息的全方面整合, 携程网将供应商和游客有机地衔接起来, 使其成为现代化在线旅游企业中具有商业精神的运作模式。
3 在线旅游企业的商业模式创新
在线旅游业务主要由供应商与企业、游客与企业两大业务模块构成, 均采用线上支付的方式, 固定投资相对较少, 现金流主要由佣金收入、广告收入和人力成本构成, 供应商支付的金额供企业所有, 游客支付的金额供企业和供应商分配。精细化的内部管理和客户至上的服务理念使得在线旅游企业整体运营的势头较好, 在企业品牌、旅游资源和营销渠道等方面均占有一定的优势, 若在商业模式上能够继续寻求创新, 则有助于企业向着更深层次发展。
3.1 在线旅游企业商业模式创新的途径
在线旅游企业商业模式创新的目标就是要赢得比竞争对手更具有优势的利益, 要达到这一目标, 企业应通过合理的创新途径, 积极发展与供应商和游客的关系, 向供应商提供游客的旅游服务需求, 向游客提供多维度的供应商服务支持, 更全面地为供应商和游客创造旅游服务价值, 并赢得持续的利益。
3.1.1 实时调整对客户的服务策略
在线旅游企业能够提供满足供应商所期望的游客需求, 也能够提供满足游客需求的供应商服务, 但当客户的需求在不断发生变化时, 在线旅游企业也应能根据多样的变化实时调整服务策略。利用IBM SPSS Statistics软件工具, 在线旅游企业可通过定义变量、数据搜集、数据导入、统计分析等步骤, 对客户的需求进行动态的跟踪, 并依据反馈的数值和图形分析结果, 实时调整和细分客户群, 降低客户网络搜索的成本, 提升客户的情感满意度和忠诚度, 力争提供给客户更多的额外价值, 为企业增加更多的潜在利润。
在IBM SPSS Statistics软件工具的变量视图中, 可定义数值、日期和字符串等数据类型的在线旅游需求变量, 在业务处理的过程中, 网络平台将已搜集到的数据导入到SPSS的数据视图中, 企业决策者可利用持续时间的回归分析方法, 较准确地预测客户提出某项需求的持续时间;可利用广义线性模型和评估方程, 较准确地预测客户的满意度;可利用SPSS神经网络, 较准确地发现数据中更加复杂的关系, 推断某项旅游服务的需求趋势, 评估供应商的诚信水平, 统计分析的结论将为在线旅游企业的决策层提供科学和有效的数据支持。
3.1.2 实时进行对旅游资源的整合
为了能给客户创造一定的价值, 更有效地保护利润流, 在线旅游企业应通过宣传和促销的方式转变客户的传统认知, 应对旅游资源进行实时地重组, 在合理地调整分销渠道过程中, 提高旅游服务的附加值, 通过增加或压缩分销渠道的各个层次和环节, 达到提高分销的效率和节省成本的最终目标, 并提供综合的服务方案供客户了解和接受, 具有更新颖、更快速、更安全特点的旅游服务将是在线旅游企业获得利润最直接的来源。
3.1.3 构建电子商务平台发展模式
如何构建开放的电子商务平台是在线旅游企业商业模式创新的关键, 电子商务平台发展模式是推动在线旅游企业高效管理的创新点, 是提高在线旅游企业经济效益的必备条件, 是保障在线旅游企业创新发展的生存条件。
依靠基于网络信息技术构建的专业性电子商务平台, 在线旅游企业可向供应商和游客提供多方面的供需信息, 树立良好的企业形象;可进行网上市场调研, 并实行有效的客户关系管理;可实现网络化分销模式;可实现基于供应链网络集成的一体化运作模式;可实现网络销售模式, 向客户提供定制化的旅游服务。
构建电子商务B2B (Business to Business) 平台的发展模式可使在线旅游企业之间通过网络进行旅游资源和服务的交换, 使企业间的交易减少了事务性的工作流程, 降低了企业经营成本, 为企业间的战略合作奠定了基础。构建电子商务B2C (Business to Customer) 平台的发展模式可使在线旅游企业直接面向供应商和游客, 充分利用网络基础设施、支付平台、安全平台和管理平台等共享资源, 有效地、低成本地开展商务活动。构建电子商务供应链集成模式可在较大程度上改善在线旅游企业信息流和资金流的管理流程, 使信息和资金均能迅速地、准确地在供应链各节点间传递, 突破了传统的服务方式, 将企业内部以及供应链节点企业间的各种商务活动形成集成化供应链管理体系, 以适应强竞争环境下市场对企业管理提出的高质量、高柔性和低成本的需求。
3.2 完善在线旅游企业商业模式创新的相关措施
当在线旅游企业进行商业模式创新发展时, 将会出现各种各样的问题, 企业应充分考虑到在创新过程中存在的利与弊, 积极制定在线旅游企业商业模式创新的相关措施。
3.2.1 创造具有核心竞争力的电子商务模式环境
具有经营活动有效性和整体性特点的在线旅游企业要获得长期的竞争优势, 就应不断发展难以复制的核心竞争力, 其关键因素就是商业模式的创新, 它与创新机制和环境紧密相关。电子商务模式的应用和推广离不开相应配套措施和环境的支持, 企业应尽快规划、研究和制定出电子商务模式所涉及的各种技术规范、标准、测试和监测方法, 保证其可靠安全地运行, 提高企业服务的效率, 提升企业盈利的能力。
3.2.2 提升创新发展的信息服务水平和管理水平
具有创新性的商业模式将会吸引更多的“跟进式竞争者”, 这些竞争者再通过更加迎合市场需求的创新策略, 对创新者的优势地位发出挑战, 这就需要创新者不仅要依托既有的核心竞争力, 更要通过提升创新发展的信息服务水平和管理水平获取动态竞争力。在线旅游企业应及时了解和跟踪旅游服务的最新动向, 对共性信息资源进行收集与整理, 并通过高效、快捷的信息网络系统及时为客户服务, 企业信息服务体系不只是简单地模拟传统管理方式, 而是要对传统管理的业务流程进行再造, 构建扎实的企业管理基础, 建立良好的管理规范和流程, 实行科学地管理, 提高企业的整体管理水平。
3.2.3 完善创新发展的诚信体系
在线旅游企业的商业模式创新过程是一个系统工程, 它关注着企业运营的各个方面, 不仅包括企业自身及其服务的定位、客户的抉择、获取和利用各种资源的方式, 还应更加关注完善的诚信体系。旅游服务质量已成为游客投诉的热点和多方关注的焦点, 目前, 有关旅游消费维权的法律法规仍不健全, 在线旅游消费更存在诸多亟待解决的问题。在完善在线旅游企业创新发展的诚信体系过程中, 国家应健全相关的法律法规, 游客应增强维权意识, 企业应本着对在线旅游消费者高度负责任的态度, 严把供应商提供的旅游资源信息, 注重烘托服务形象, 用诚信为在线旅游服务“品牌化”的发展保驾护航。
4 结语
在互联网技术和信息化建设成熟的背景下, 在线旅游企业应抓住时代的机遇, 实时调整对客户的服务策略, 实时进行对旅游资源的整合, 构建电子商务B2B平台、B2C平台和供应链集成模式, 积极进行商业模式的创新和相关措施的制定, 逐步提升在线旅游企业信息化的建设水平和管理水平, 促进和推动在线旅游业更科学、更高效和更安全地快速发展。
参考文献
[1]刘长生, 简玉峰.中国旅游产业发展的不均衡性及其影响因素分解[J].商业经济与管理, 2011 (02) .
[2]倪宁.基于电子商务的中国在线旅游业生存和发展分析[J].中国商贸, 2010 (07) .
[3]沈永言, 吕廷杰.商业模式与企业战略的关系与相互作用[J].经济研究导刊, 2011 (18) .
[4]薛聪, 吴满琳.在线旅游企业商业模式综合评价研究[J].企业活力, 2011 (06) .
摘要：大地湾旅游商业文化步行街规划设计为突出“大地湾文化商业街”的文化特色，划分茶楼休闲区、古玩字画区、餐饮服务区等4个街区，用“一街两道”的道路系统串联各功能区和各院落空间，通过强调文化标志、设置雕塑小品等手段，营造古朴大方、文化氛围浓都的多功能传统文化步行街区。
关键词：商业步行街；文化内涵；大地湾
中图分类号：TU984
文献标识码：A
文章编号：1006－8937(2009)16－0015－02
1项目概况
大地湾旅游商业文化步行街位于秦安县五营乡集镇中心内，地处大地湾遗址保护范围，距著名的大地湾F901号坑约600m。基地形状呈规则矩形，东西长278m，南北宽88.6m。原为8.5m宽462#县道，沿县道南北两侧分别为商铺，远期462#县道改道五营乡南侧，近期依然作为过境道路使用。规划面积约为0.097km2，西侧有保留的五营中学、五营小学与文化站；道路北侧中段为保留建筑工商所；东侧为保留建筑五营乡政府与五营乡戏苑。基地东侧为现状桥并且保留排洪沟一条。大地湾旅游商业文化步行街地理位置十分独特，因此具有旅游文化内涵。大地湾旅游商业文化步行街的规划与建设对于提高秦安县五营乡环境质量、弘扬大地湾文化、优化商业布局、发展旅游产业，促进秦安县五营乡全面繁荣都有举足轻重的意义。
2环境分析
①区位优势。大地湾旅游商业文化步行街位于大地湾风貌保护建设协调区，地处大地湾旅游繁华地带，地理位置优势显著。②周边环境劣势。规划用地范围内建筑大多为二层简易坡屋顶建筑，其功能单一，形式过于简单，立面无变化。且建筑后退县道462距离过小，乡政府东侧排洪沟环境恶劣。
3功能定位
大地湾旅游商业文化步行街东西长约278m，其规划功能定位为仿古风格的中高档商业文化步行街，注重环境优美、配套完善，主要面向大地湾旅游参观者、城市中高等收入者及少量高等收入和低等收入水平群体，发展以经营餐饮娱乐、古玩字画、旅游商品、茶楼休闲为主题的文化业态，建成具有省内先进水平的，集体旅游、观光、商业、休闲、娱乐、居住于一的传统文化步行街区(如图1)。
4规划设计理念
①规划设计遵循文化协调、以人为本、生态优化、社会效益与经济效益并重的原则。将“城市、街道、建筑、人文、景观、环境”充分结合，通过旧城改造建设，把该地区建成具有代表性的旅游商业文化步行街，成为旅游、购物、娱乐、消费的理想场所。②规划设计以“商业、人居、环境、空间、效益”为指导的原则。在满足规划要求的前提下，注意城市整体化设计，并综合分析该地块在区域中的地位，以及区域交通、地理、功能对该地块的规划作用及影响。③延续文脉、体现地方特色原则。充分挖掘大地湾遗址的文化底蕴和文化资源，弘扬优秀传统文化，突出地域特色创造充满活力的传统文化步行街区。
5规划结构及功能布局
5.1规划布局
在平面布局上，规划以仿古手法，营造简洁、质朴、文化底蕴深厚的总体空间感觉；沿主街根据经营类别的不同进行分区，从东至西依次设置餐饮服务区、旅游商品购物区、居民区、茶楼休闲区，并采用步行街道联系各功能区；综合考虑景观视线及交通要求，在保留的戏楼场地内设置文化广场，整体形成“一街两道”的格局。在沿街面有意识的增加传统院落，破除了呆板的沿街“两张皮”的规划格局，增加了景观和人的行为渗透。
①餐饮服务区。餐饮服务区靠近步行街西口，与步行街停车场临近，临街面设置为3.6×8m的小饭铺，可为购物旅游者提供餐饮便利，在中间设置进入内院的入口，为较高档次的酒楼，可满足本地居民婚宴等餐饮需求。
②旅游商品购物区。旅游商品区位于主街两侧，约占全街临街总面积的1／3，由3个庭院和临街而立的商铺组成。主要经营大地湾旅游纪念品和能够满足全乡的中高档具有地域特色的商品。
③居民区。根据要求，建设单位须给予原步行街商户等面积补偿商铺以及居住面积。为了增加临街面的商业面积，住户均安排在院落内，院内设置公共交往空间，为住户提供相对私密的生活居住空间。
④茶楼休闲区。茶楼休闲区依托保留的五营乡戏苑，与步行街相连，形成围合戏苑广场的具有休闲功能的建筑群。在该区设置有较开敞的共享空间，即保留的五营戏苑广场，在集会或节日喜庆为人们提供了驻足品茗、小憩休闲提供舒适的场所，平时游客较多时可上演以远古生活场景为主题的话剧，充分利用现有条件为步行街带来最大商机。一楼设计古玩字画商店，可容纳10家商户。其经营项目主要围绕大地湾文化开展，如售卖出土陶器、古玩字画、木雕根艺、原始器具、体验原始活动摄影留念等。二层为休闲茶座，设计严格按照视线要求为游客或当地居民提供品茗观演的场所。
5.2道路交通系统规划
街道西侧需保留现有建筑有五营中学、五营小学、文化站，其部分建筑与拓宽后的道路红线相交，拆除后两侧建筑距离道路红线均为14.5m，设计为了满足今后省道改道后的功能要求采用弹性规划理念，即在五营中学及文化站前设置停车空间，停车位为26辆，解决今后步行街静态交通问题，并且步行街的起点退至文化站右侧，也很成功的解决了步行街内住户的车行通道问题；东侧需要保留建筑为五营乡政府和五营乡戏台及周边建筑，乡政府几栋建筑与拓宽后道路红线相交，拆除后步行街东侧有较为开阔的场地，也为乡政府形成入口广场，戏台及其部分建筑与设计的临街铺面形成围合的内广场院落。
5.3空间形态设计
规划采用主街串联院落的构图方式，强调沿街建筑界面的连续，将建筑高度控制在2～3层，在入口处及各节点处设计足够的停车空间，布置绿化、步行街大门，形成视觉焦点，丰富空间效果。在建筑群与商业街区的空间关系及功能流线上，规划用线形的商业店铺和居住空间，串联街道步行空间和各组独立院落，并为每个空间赋予不同的涵义。街道宽度设计为9m，两侧步行道个设计为4.5m，建筑高度错落有致，使街景在统一中又有变化。
5.4建筑群体设计
根据地块位置、形状特点及任务要求，采用以两层为主，局部三层，错落有致的布局模式。沿街建筑是经过仔细考察当地民居后汲取其相关建筑符号而成的，不但具有新的形式和新的含义而且还继承了当地建筑的特色，使建筑具有新的生命。加之各个要素互相配合互相联系使得整个步行街浑然一体，宛若天开，各个元素之间紧密相连，体现出美学的内在涵义。
5.5建筑单体设计
①平面设计。依据总体规划用地布局采用沿街一层为商铺，二层及三层为居住或商铺，为了使建筑立面通透并且加大使用面积采用院落式布局，沿街面为商铺，院落内为住宅，满足居民生活便捷，又形成居民的交往中心，加强了居住空间的凝聚力和归属感。②立面设计。提取当地建筑符号运用在仿古建筑之中，运用主题化的手法诠释建筑形体的美感，体现丰富别致、个性鲜明的建筑形象。立面设计中力求新颖，灰色的筒瓦加之黄灰色的墙面及仿古的建筑构件给人一种细腻而无拘泥之感。一层设计采用大面积玻璃和局部开洞，使建筑整体轻盈通透，同时外观上亦有虚实变化，增加层次。③剖面设计。依据场地情况建筑均采用相同的±0.00标高，室内外高差：底部均为0.15，院落入口处为12％的无障碍坡道，层高：底层商铺4.2m，二层商铺为4.0m或4.2m，居住为2.8m，三层居住为2.8m，如图2。
5.6景观小品设计
①沿街两侧雕塑设计。规划在景观组织和交通流线上以街道走向为主线展开，分别以雕塑原始人钻木取火、原始人结绳记事、原始人制作石具、原始人打猎、原始人建造房屋、原始人制作彩陶、原始人从事农业生产、原始人书写简单的文字等为远古文明递进为时间序列展开宣传大地湾文化。②沿街坐凳设计。坐凳设计为面向车行道一侧为阴刻与之相配套的原始人类活动，这样，留给过境车内的人们是一幅幅连续的画面，达到了对外宣传的最佳效果。坐凳内侧则书写与雕塑相关的文字，内侧人们会驻足或稍坐片刻阅读文字，进一步加强大地湾文化或与之相关文化对内部的宣传(图3)。③路灯设计。路灯的设计是步行街各种文化元素和街道建筑的一个过渡，其形式采用简单的符号，即圆形、方形为母题，然后在其下加上古建筑特有的侧脚，即让人们联想到原始的简洁特性又让人们感觉到古建筑的气息，也是联系建筑和沿街景观要素的纽带。
④道路铺装设计。步行道中心的铺地采用大地湾出土著名原始陶器变形鱼纹器画面不断重复而成，联系街道建筑与环境小品让经过步行街的行人自然地体会到大地湾文化的再现，感受到大地湾文化的震撼力。
6结语
