保障房信托

保障房信托（通用8篇）

保障房信托 篇1

是我国住房市场化改革突破阶段，这一年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中要求全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

通知中首次提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，设定的供应对象是中低收入者。

根据当时建设部对不同收入群体的划分，保障范围实际覆盖了约80%的家庭。

由于当时居民收入普遍不高，商品房价格显得高不可攀，经济适用房不但是作为取消实物分房后主要的住房保障形式，还担负着启动房地产市场、拉动内需的责任。

至是经济适用房的高速发展时期，这期间经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。

20发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)里，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，经济适用房由“住房供应主体”转变为“具有保障性质的政策性商品住房”。

在18号文件中，经济适用房的供应对象虽然还没有明文调整，但其主体地位开始让位于商品房。

至此，经济适用房的建设开始大幅度萎缩，而房地产市场则得到了快速发展。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》虽然要求“进一步完善经济适用住房制度”，但其目的已变为“真正解决低收入家庭的住房需要”。

20以后，我国的住房保障政策再一次有了明显的转变，在“十二五”规划纲要中，经济适用房被要求规范发展，保障性住房的主体转移到更加符合市场化机制的公租房和廉租房上。

促进转变的原因之一是经济适用房政策在实施中越来越凸显的问题和矛盾。

随着经济适用房和商品房之间价格差异的加大，巨大套利空间和对稀缺资源的争夺造就了寻租、朽败现象。

在价格“双轨制”下，高收入阶层和权利阶层显然比低收入家庭更具寻租能力，政策执行出现偏差将不可避免。

从保障房制度的政策演变上也可看出，以提供非产权性住房、满足居民基本居住需求的保障体系是未来的趋势，而经济适用房应当逐步退出保障市场。

但是近年来，经济适用房的建设又在很多地方悄然兴起，只不过其存在的形式有所不同。

事实上经济适用房可以分为两类：一类是公开向社会销售的，面向低收入群体的经济适用房，这是一般公众所接触和了解的形式。

但依据设定的收入和住房门槛，很多政府部门、国有企事业的员工就被排除在了政策之外。

这就出现了第二类经济适用房，即“允许”一些政府部门和国有企事业在“自有用地”或以其他方式取得的土地上建设经济适用房。

能够享受到这一福利的为单位的内部成员或者相关利益者。

如果说前一种经济适用房还在一定时期发挥了部分保障的职能，后一种则完全演变为福利性住房。

是手中握有资源和权力的部门为自己本部门谋取的私利，使有机会购买这类住房的.人获得了巨大的利益，也产生了寻租朽败的空间。

这种形式的存在体现了对所谓“自有用地”的曲解。

根据现行的土地管理制度，城市土地是国家所有，而非任何个人或单位的“自有”。

用地者只拥有一定年限的土地使用权，并且使用权是区分用途的。

不同用途的土地价格相差巨大，一般来说，价格最低的是公用事业用地，可以无偿划拨，商服用地价格是最高的，其次是住宅用地，而工业用地因为可以为政府带来税收，政府给予的土地价格相对较低。

中国城市地价动态监测网的数据显示，，全国住宅用地的地价水平为4620元/平米，而工业用地仅为670元/平米，住宅土地价格是工业土地的7倍。

在一些大城市两者之间的价格水平差距更大，北京、上海、深圳住宅土地价格为14124元/平米、25335元/平米和29132元/平米，分别约为本地工业地价的9倍、15倍、11倍。

可以看出，土地用途转换就将造成土地价格的巨大变化，所以国家对于土地用途转换是严格控制的。

并且作为国有资产，土地因为转换用途而形成的增值应该归全民所有。

能够拥有“自有用地”的主要是国家政府机关、国有企事业单位、大专院校等。

这些土地本来的性质分别是公共用地、工业用地、教育用地等，取得方式有划拨也有出让，但地价都较住宅用地要低很多。

且不说其中已经存在部分工业用地的地租缺失问题，在“特殊”政策的支持下，政府部门和国有企事业单位将这些所谓“自有用地”转换为住宅用地，仅需象征性地补交一定的土地出让金，取得成本与周边同等土地相比价格差别巨大，则是土地租金的又一次缺失。

相当于无偿或低价占有全民资源服务于少数团体利益，并且成为部分部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。

土地变换用途而产生的收益本可以用于提供更多的社会公共服务，但利用“自有用地”建设经济适用房的规定将土地转换用途形成的巨大价差化公为私。

这种“保障”没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会不公平。

因此从土地制度上应规范保障性住房用地秩序，取消非正常供地方式。

对于已有的非住宅用地性质的“自有用地”要转换用地性质的，应按照相关规定和市场价格补交土地出让金，或者由国家按照相应用途土地的市场价格收回后公开拍卖。

保障房信托 篇2

关键词：地方政府,信托公司,保障房

一、保障性住房的定义与分类

所谓保障性住房,是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。

保障性住房主要由经济适用房、廉租房和公租房组成。

1. 经济适用房

该类保障房是针对城镇中低收入家庭,在购房人家庭无自有住房的前提下,政府按成本价或低于成本价的价格出售给城镇中低收入家庭的政策住房。该类住房建筑面积一般在60-85平米之间。

2. 公租房

该类保障房是针对城镇中低收入家庭,在承租人家庭无自有住房,并且无力或不愿购买住房的前提下,政府通过每月发放住房补贴,向该部分家庭出租的住房。该类住房建筑面积与经济适用房一样。

3. 廉租房

该类保障房是针对城镇中未达到人均工资收入的低收入者,在承租人无自有住房的前提下,政府通过租赁的形式,对符合租赁资格的低收入者出租的保障性住房。该类一般为一居室,面积在40-55平米之间。

二、当前保障性住房开发的主要模式与存在的问题

保障性住房建设的主体分为三类:政府、开发商和金融机构,政府是保障性住房建设的项目发起方;开发商为承建方;金融机构为项目双方提供资金支持。

政府是保障房建设的主体,政府制定保障性住房发展规划、安排保障性住房用地供应、组织安排保障房建设资金、建设配套设施,以及保障房建成后的管理等,为社会提供公共服务,维持社会公正。开发商一般由具备一定资质的房地产开发企业承担,也有地方政府由其下属的平台公司承担开发商的角色,直接参与保障房的开发。银行等各类金融机构通过发放开发贷款等方式为保障性住房开发提供资金支持。

但在保障房开发的具体实施过程中,也暴露出了一些深层次的问题。比如:

1. 建设资金匮乏。

保障类住房建设投资大、收益低、投资回收期长,银行等金融机构对发放此类贷款积极性不高。

2. 保障房风险较小,但利润有限,大中型的房地产企业普遍热衷于利润丰厚的商品房开发,对承揽保障房项目兴趣不大。

而小型房地产企业受制于资金、人员等各种因素,无法适应大规模推动保障房开发的需要。由地方融资平台直接作为开发商,尽管便于协调,提高效率,但不可避免政府既当裁判员又当运动员的问题,另外,在银行信贷紧缩,尤其是监管部门严控地方融资平台贷款的情况下,地方政府融资平台很难从商业银行获取开发贷款。

三、地方政府加强与信托公司在保障房开发建设项目合作的必要性分析

1. 地方政府融资现状及其原因

(1)地方政府融资现状

地方政府的融资渠道主要为三类:商业银行、信托公司和小额贷款公司。

(1)商业银行:商业银行与地方政府的合作主要建立在项目贷款上,具有贷款规模大、资金成本低、贷款期限长的特点,是地方政府融资的主力军。但在2010年6月10日,国务院下发[国发[2010]19号]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》,明确要求“对地方政府融资平台公司进行清理规范,并且加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理”后,商业银行对地方政府贷款明显收紧,甚至出现了有部分商业银行对地方政府停贷的情况。而2010年第四季度起,央行数次上调商业银行存款准备金率和商业银行贷款基准利率,商业银行的贷款规模受到了严重的限制,商业银行授信规模缩小和授信后贷款发放不足额的情况比比皆是,地方政府从商业银行获取信贷资金的难度可见一般。

(2)信托公司:信托公司与地方政府合作的模式很多,包括项目贷款模式、股权投资附加股权回购模式和BT模式等,但其本质仍属于贷款。信托公司作为非银行金融机构,同样受银监会监管,随着2010年4月银监会下发的《信托公司政信合作业务风险提示的通知》和2010年6月10日国务院下发[国发[2010]19号]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》等文件,信托公司与地方政府的合作锐减,其主要原因是分为三个方面:第一,地方政府需提供如土地、房产等实质性资产作为信托融资的保障措施,而不仅仅是财政担保;第二,地方政府在资金用途方面不得为基础设施建设,必须是能够产生现金流的项目,例如拆迁安置房项目等;第三,信托公司的融资成本较高。随着银行信贷业务的收紧,信托融资在2010年第四季度呈现出爆发的态势,因信托融资并不受到融资规模的限制,故现阶段信托公司随着2010年4月银监会下发的《信托公司政信合作业务风险提示的通知》下发以及自2010年6月起银监会对地方政府融资平台贷款清查、解包还原等一系列举措,信托公司和商业银行对地方政府融资平台的放贷规模急剧收缩,近1/3的地方政府融资平台面临破产的危险。各地方政府只能通过地方融资平台重组、收购、委托管理等方式苦苦支撑。而2011年2月各地方银监局按照《财政部发展改革委人民银行银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》(财预[2010]412号),再次出台《当前加强政府融资平台贷款管理意见》等后续文件,规定各银行业金融机构2011年末平台类贷款余额不得超过年初水平,占全部贷款的比例以不超过20%为宜。进一步打压地方政府融资,使地方政府对配套资金的需求巨大。而2011年2月24日,住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了2011年建设城镇保障性住房1000万套的目标责任书,对本已负债累累的地方政府而言,所谓是雪上加霜。钱少了,事多了,使地方政府对通过信托公司融资的需求巨大。

(2)各部委对地方政府融资平台融资政策收紧的原因

(1)地方政府融资平台负债率过高

2008年,国家为了抵御全球金融危机对我国经济产生的冲击,制订了积极的财政政策和较为宽松的货币政策。2008年底,国务院提出“扩内需、保增长”4万亿元经济刺激计划,各地方政府为刺激经济增长,纷纷出台投资计划,展开大规模基建投资。然而,最终中央财政仅负担了总的投资计划中的1.18万亿,大部分基建投资的项目资金严重不足。地方政府为了解决配套资金,以地方政府融资平台为载体,大规模的对外融资。而以商业银行为主的各类金融公司通过贷款、理财产品等多种方式向各级地方融资平台源源不断地输入资金,致使地方政府融资平台的负债率飞速提高,贷款风险也急剧加大。截至2011年1月的数据显示,各级地方政府融资平台贷款存量总规模高达6万亿元人民币,其中政信合作贷款的存量规模约3563亿元人民币。

(2)各金融机构对地方政府融资平台违规发放贷款的情况严重

从2008年底起,我国采取了极度宽松的货币政策,商业银行放贷冲动强烈。对于实体经济而言,大多数制造业企业,特别是中小型民营企业受国际金融危机影响巨大,中小型企业、民营企业贷款金额小、管理难度大,而且贷款潜在的风险很大,相对而言,政府投融资本台的基础设施类贷款,不仅单笔金额较大,对商业银行的收益较高,而且一般都有地方政府的信用或土地等实物资产的抵押,对贷款人而言也不会存在道德风在险,因此,金融危机以后,对政府投融资平台的贷款成为各大商业银行的主要业务,在冲规模保业绩的推动下,各家商业银行蜂拥而至,纷纷抢占这一市场,将大额新增贷款投向地方融资平台。有些银行为了抢项目,在某些情况下甚至出现了银行求政府的不正常现象,甚至以违规放贷作为谈判筹码争夺项目源,造成银行信贷环境混乱。正是在商业银行的推波助澜下,造成了在很短的时间内地方融资平台贷款的疯涨。

(3)各金融机构对地方政府融资平台贷款资金监管不力

在很多情况下,政府背景的项目贷款是以政府融资平台名义借入,由地方财政或划归项目建设主管单位统一调配使用,借款人实际并不使用和管理信贷资金,由此大大增加了金融机构贷后资金监控难度。由于无法监控贷款资金流向,资金的运用随地方政府的意志而转移,一旦将信贷资金用于非指定用途项目,最终导致项目资金失衡,无法偿还借款,形成大量不良贷款。

(3)土地财政收入吃紧

随着“国十条”等一系列的房地产调空出台,2010年全国土地流拍情况严重,甚至有些城市在2010年全年期间,一块土地都未拍卖出去,而极大多数的土地的成交价不超过土地起拍价的20%。这一现象的出现,对以土地财政为主营业务收入的地方政府融资平台影响巨大。一边是融资难,一边是主营业务收入的减少,使地方政府融资平台对资金的需求越发强烈。

三、信托公司参与保障性住房项目投融资的必要性

1.市场环境分析

近年来,房地产市场价格快速上涨,严重超出了普通百姓的购买能力,形成了较大的泡沫,不仅对我国的国民经济和金融安全带来了较大的隐患,同时也严重影响到了社会民生,不利于社会主义和谐社会的构建。基于此,自2010年以来,国家连续出台了多项调控政策,一方面通过土地、金融、税收等多种调控手段,抑制投机,遏制房价的过快上涨;另一方面,国家大力推动保障性住房的建设,以解决城市中低收入者的住房问题,促进房地产市场的健康发展。随着2011年2月24日,住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了2011年建设城镇保障性住房1000万套的目标责任书,我国保障性住房将迎来一个难得的发展机遇,同时也为信托公司介入保障房项目的建设提供了一个重大的机会。

2. 政策环境分析

国家七部委在“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中对金融机构向公共租赁住房发放中长期贷款表示支持,并要求信托公司积极参与公共租赁住房项目的建设和运营。

2011年1月下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》(银监发【2011】11号)中约定,对公租房廉租房类保障性住房的融资类信托业务产品,按0.5%计提风险系数,低于1%的普通房地产信托产品的标准,鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。

关于保障性住房建设通过信托融资,银监会副主席蔡鄂生12月3日在上海举行的中国信托业峰会期间表示要予以支持,并要求信托公司要根据国家转变经济发展方式的要求,转变信托发展方式,要“把视野放宽,把立足点站高”。

目前,已有中信信托、天津信托、平安信托、中粮信托等公司分别通过不同的方式介入了保障房建设项目。

3. 信托公司向自主管理业务转型

一直以来,信托公司积极寻求向自主管理业务转型,但是不论是类REITS的房地产信托投资基金,或是二级市场股票投资信托基金,都是形式大于实质,在经过一阶段的真实投资后,在无法达到投资预期,甚至出现亏空的情况下,该类信托业务只得重新回到传统的融资业务。真实投资信托业务的高风险以及信托公司本身自主管理能力较弱的事实,使很多信托公司都不愿轻易迈出向自主管理业务转型的一步。而保障性住房投资则向信托公司打开了一扇大门,通过信托公司的包装设计,使保障性住房投资信托业务具备了较低风险和较高收益共存的特性。信托公司通过对保障性住房投资信托业务的真实管理,与信托公司自主管理能力的提高有内在的一致性,不失为信托公司向自主管理转型的一条路径。

4. 信托公司介入保障性住房建设的优势

(1)信托传统融资模式可以为政府保障性住房建设提供长期稳定的资金来源。通过信托方式,可以吸引大量民间资本力量参与公共租赁住房建设,逐步实现保障性住房的产业化生产。同时保障性住房低风险、较稳定的收益水平也适合信托公司通过设计此类产品以吸引风格稳健的社会投资者。另外,信托公司引入真实性投资模式,即为地方政府解决了融资难问题,又给广大的社会投资者带来了中等风险、高收益的真实投资信托产品,通过信托公司专业的自主管理,实现信托业务及产品的创新。

(2)保障房建设是政府的一项民生性工程,信托公司大多为国有控股、实力雄厚、以信誉为本的地方非银行金融机构,能够以社会责任为已任,在诚实守信的前提下规范运作,通过合理有效的成本控制,降低工程造价并获取合理的收益,可以有效杜绝工程建设过程中的不规范行为和可能存在的利益输送、权力寻租等腐败行为。

(3)信托公司大多为国有控股企业,长期以来与各地政府及各级行政管理部门保持着良好的人脉关系,在保障房建设过程中,有利于各方的顺畅沟通,提高办事效率,加快项目建设周期。

四、信托公司介入保障性住房建设的传统模式及创新

1. 传统信托融资模式

传统的信托融资模式主要以信托资金贷款、股权附加回购、应收账款等方式为某个单独的保障房建设项目提供资金。其中以股权附加回购的融资模式居多,具体如下表所示:

传统的信托融资模式为地方政府解决了项目配套资金,但有以下几点问题:

(1)政府方面:(1)增加了地方政府负债;(2)融资成本较高。

(2)信托公司方面:(1)资金使用监管难度大;(2)建设风险不可控;

2. 融资+开发建设模式(创新模式A)

在这种模式下,信托公司兼具开发商与金融机构的双重角色,既为项目提供资金支持,同时又承担了开发商的角色,充分发挥信托公司在资金融通与项目开发方面的综合优势。

具体操作方式为,信托公司与地方政府融资平台签订保障性住房BT协议,由信托公司发行保障性住房BT项目资金信托计划,募集民间资金专项用于政府指定的保障房项目建设,工程交由信托公司指定的具有房地产开发资质的房地产开发公司进行开发建设,项目竣工验收完成后由政府回购(可以分年度回购)。

本模式解决了信托公司对信托资金监管以及项目建设风险控制问题,同时减少了地方政府向房地产开发企业支付的建设费用,大大降低了地方政府投资保障性住房的综合成本。但地方政府负债的增加和昂贵的利息成本依然困扰着地方政府。

3. 纯投资模式(创新模式B)

本模式同时解决了传统模式带来的各种问题,信托公司的资金成本不再是地方政府考虑的主要问题。地方政府甚至无需还本付息,就可完成保障房建设要求。政府只需提供保障性住房项目,以及配套给予信托公司一块周边土地用于对保障性住房的商业配套,信托公司则直接作为开发商带资对保障性住房项目进行投资,其投资利润来源于地方政府对保障性住房配套的商业地块项目的销售或经营收入。

具体操作方式为,信托公司与地方政府融资平台签订保障性住房投资协议,由信托公司发行保障性住房投资项目资金信托计划,募集民间资金专项用于政府指定的保障房项目和配套商业项目的开发及建设。工程由信托公司指定的具有房地产开发资质的房地产开发公司进行开发建设。

在该类信托模式的实际操作中,为了保障信托计划受益人的利益,可以引入地方政府对信托公司投资资金的保底措施,即当保障性住房投资项目的净利润小于信托计划受益人的信托本金和保底利息(以5年期银行贷款利率为基准)时,地方政府因对不足部分予以补足,保障信托计划投资者的本息安全;相对的,当信托公司从保障性住房投资项目中获得一定的利润时,因与地方政府利润分成,实现地方政府、信托公司、信托计划受益人的三方共盈。

举例说明:

信托计划名称:保障性住房投资集合资金信托计划

信托计划期限:3-5年

投资者收益:投资本金+保底利息+浮动收益(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 40%

信托公司管理费用:(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 30%,当投资项目获得利润不足以支付投资者本金和保底利息时,信托公司不提取信托管理费。

地方政府收益:(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 30%

保障措施:当投资项目获得利润不足以支付投资者本金和保底利息时,地方政府安排财政资金对不足部分资金予以补足。

五、结论

借助信托公司平台,以融资+开发建设和纯投资模式介入保障性住房的建设,就目前而言,国内还没有先例。政府如果能够采纳这种方式,将开创我国保障性住房建设的一个崭新的模式。通过这种模式,不仅能够为政府解决当前保障性住房建设的资金瓶颈问题,保证项目建设的规范运作,同时,更有利于政府顺应中央政府的政策导向,促进本市保障性住房的全面有序推进,切实解决本市中低收入居民的住房问题,推动社会的和谐发展。

参考文献

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保障房信托 篇3

近年来，房地产业得到了突飞猛进的发展，对人们生活的影响也极为突出。但是由于房地产自身和政策上的不完善，目前我国的房地产行业还存在着缺陷和泡沫。国家为控制房地产业稳健发展，在发布相关政策同时，还加大力度解决人民的住房保障问题。在国家近年来实施的国民住房保障手段中，最为有效的并且最受人们关注的便是保障性住房的建设。“十二五”期间，我国将建设约3600万套保障房，其中，廉租、公租保障房将成为建设重点。但是大规模建设和运营租赁性保障房意味着巨额资金投入及缓慢的回收期，目前我国运用在保障性住房融资领域的融资工具和渠道比较少，仅仅依靠有单一的融资模式，很难达到保障性住房建设的资金要求，那么如何解决保障性住房建设资金问题成为住房保障工作的关键问题。如果能够将REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）引入到保障房建设中，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，可作为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。

二、REITs简述

REITs起源于美国，是一种创新的融资模式，通过信托公司将从事房地产开发、管理、销售等经营活动所得收益以派息方式分配给股东，REITs有权益型、抵押型和混合型3中类型。1965年，首只REITs在纽约证券交易所上市交易，同时，欧洲市场上也出现了REITs，日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年发行了REITs，2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》推出REITs，各国均根据自身特色设计运作模式，对投资目标、收入分配等方面做出了相应的调整，制定出符合本国自身特点的REITs。

在我国对于REITs的研究已经持续多年，各种政策、办法、方案一直在研究中，但尚处于起步阶段，产品设计还在进一步完善中，并对其发行和法规的制定要进行双重的考虑和考验。近期，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。中信证券用自己旗下两栋非常优质的写字楼物业做REITs的基础资产，租客都有AAA级品牌，使得物业租金上涨趋势基本锁定。虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。

REITs的设立和运作必须满足特定的要求：受益凭证方面的要求，受益凭证必须完全可转让；对资产种类及收入来源的要求，如美国、日本规定REITs资产的75%必须为房地产投资；在分配制度上，一般要求必须将净利润的大部分进行分配，美国规定REITs必须将不低于90%的应纳税所得分配给股东，对公司管理结构的要求，必须聘请独立的专业顾问管理公司资产。同时，REITs还具有以下特点：1）专业化管理。REITs募集的资金，必须委托专业性很强的基金管理公司进行投资运作，对房地产进行专业化管理，专业化管理在降低管理风险的同时提高了投资收益。2）组合投资，风险分散。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。REITs通过公开发行股份可以募集大量资金，这样REITs在选择房地产类型时具有更大的选择范围，便于投资组合的优化。3）流动性强。公开上市的REITs可以在证券交易所自有交易，未上市的REITs信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。

三、REITs在保障房建设领域的运用

借鉴中信启航专项资产管理计划的操作模式，保障房建设领域可由基金管理者与地方政府达成协议，地方政府将部分租赁性保障房作为基础资产，与小区周边的商业出租房等资产打成一个资产包，然后基金管理者按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向租赁性保障房的所有者（一般为政府所属的保障房投资中心或其他相应机构）购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对租赁性保障房进行日常管理，被保障对象定期向基金缴纳的租金，则成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。具体的融资模式构建如下：

模式构建的前提条件是保障房具有明晰的产权关系，建设完成后产权归政府所有，具有庞大的需求量，有稳定的现金流，良好的潜在收益，同时政府能够提供优惠政策和资金支持。在保障房REITs运作过程中涉及的参与主体较多，主要包括投资人、委托人、受托人、托管人、投资顾问公司、项目公司、第三方担保、政府等。首先成立基金公司，投资发起REITs基金，并投入一定资金成为合伙人，投入一定资金可以避免基金管理公司做出有损REITs而有利于自身决策的行为；然后向投资者发放受益凭证，基金公司选择聘用或组建保障房建设运营团队，并成立项目公司，争取政府给予保障房建设最大的优惠政策；项目公司将新建的保障房交给管理部门出租给符合条件的租户；保障房租户的租金和政府补贴由基金托管机构保管，托管机构收取一定比例的保管费后给予投资者分配收益，从而避免投资者与基金管理公司之间可能产生的非法交易；整个过程中，政府部门全面监督保障房REITs的运作过程。

四、当前我国保障房领域发展REITs尚存的问题

REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足我国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，是未来我国房地产金融的重要发展方向之一。但是，目前仍有一系列的问题制约着我国REITs的发展。

一是基础资产的问题。没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内如前述中信启航专项资产管理计划中如此高品质物业并不多见，大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，保障房虽不涉及产权混乱的问题，但其作为基础资产的价值有待商榷。

二是流动性问题。信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托产品权属尚有一定难度。

三是税收环境障碍。在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制粗略估算，我国最终实得只有租金的60%～70%，如果保障房领域能够出台相关税收政策，争取到更多的优惠政策，那么在保障房领域推行REITs还是有可能的。

四是监管障碍。按照我国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。

保障房资金违规 篇4

“唐僧肉”

2011年，审计署披露安居工程资金挪用规模是29.55亿元，2012年，这个数字则是57.99亿元，2013年，更冲高到93.7亿元。

7月18日，审计署公布的去年城镇保障性安居工程跟踪审计结果显示，资金管理和建设运营总体较好，但一些地方和单位仍存在违反规定或管理不规范等问题，被挪用和骗取的工程资金达93.7亿元。

93.7亿元的资金，本可解决一大批民众的居住难题，可它却被一些地方政府部门、国企挪作他用，用于市政基础设施建设、工业园区开发、还贷出借、投资经营、弥补工作经费等。一些地方政府开口总不离民生，暗地里却把安居工程资金当成“唐僧肉”，真是莫大讽刺。

这些年来，对于安居工程资金的审计年年有，但审计监督不仅未遏制住资金挪用，一些地方反而变本加厉。2011年，审计署披露安居工程资金挪用规模是29.55亿元，2012年，这个数字则是57.99亿元，2013年，更冲高到93.7亿元。如此高速膨胀的违规数字，说明一些地方对于安居工程资金的监管，形同虚设。按相关规定，地方审计、财政、监察等多个部门，对于安居工程资金都有监管之责，但如此多的部门，为何管不好这笔钱？对于挪用安居工程资金的问题，固然该追究挪用者的责任，但同时，对于监管资金的部门，难道不该追究失察之责？

安居工程资金成“唐僧肉”，违规的代价太低是主因，资金挪用被查出，大不了归还、整改。公众至今都很少看到，有哪些单位和部门因挪用安居工程资金，而被点名、处分的，更几乎从未听闻有监管部门对资金挪用承担连带责任？这样的责任链条断裂，怎能给违规部门和单位以震动，促使其彻底查补管理漏洞？怎能以儆效尤，让官员形成对民生资金的敬畏？

安居工程资金成“唐僧肉”，还有个重要原因是社会公众监督的缺位。其实，根据刚公布的跟踪审计结果，一些单位的造假其实很拙劣，除资金任意挪用外，有的单位重复申报或虚报项目资料，套取上级补助资金，有的编造征收补偿协议、搬迁验收单等，骗征收补偿资金。但是由于安居工程资金的筹集、划拨、使用，多只在行政机关和管理内部公文来往，公众不能了解详情。如此极不透明的管理，给一些单位的违规造假带来便利。

其实，如果资金使用透明——每个地方有哪些安居工程项目；每个项目需要的资金是多少，是何来源；每个项目的建设进度如何，资金使用情况具体怎样——这些信息全部公开，那么公众就很容易展开监督，无论是套取还是挪用资金的行为，将很难瞒天过海。

保障房申请资格 篇5

1、申请人及共同申请的家庭成员应具有本市户籍，且在本市工作或居住;申请人的子女未满18周岁且户籍不在本市的，若与申请人共同生活和居住，可作为共同申请的家庭成员;

2、申请当月前12个月家庭人均月收入在1220元以下(含1220元)

3、家庭人均资产在73200元以下(含73200元)

4、无自有住房，或者现自有住房人均居住建筑面积低于18平方米;

5、违反计划生育规定的超生家庭，在有关单位依法作出处理决定之日起满14周年，并落实结扎措施后方可提出申请。

说明：

(一)申请廉租住房保障以家庭为单位，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

家庭的认定：

1、夫妻双方及未婚子女构成一个家庭;

2、已婚子女与直系亲属独立分户，构成一个家庭;

3、与申请人同住且存在法定赡养、扶养、抚养关系的，经有关村(居)委会证明，可作为家庭成员共同申请;

4、离异或丧偶不带子女的人员、年满30周岁的未婚人员可视为一个家庭。

(二)从1月1日起，最低生活保障线为510元。

办理材料

(一)户口簿、身份证、婚姻关系证明和户籍地镇(街)计生部门出具的计划生育证明;

(二)申请人及共同申请的家庭成员房屋产权证明材料或村(居)委会、工作单位出具的住房情况证明;

(三)申请人及共同申请的家庭成员申请当月前12个月的收入情况证明材料;

(四)家庭资产情况相关证明材料;

(五)因就学、服兵役迁出本市户籍的，提供原户籍所在地公安部门证明;

(六)申请人的子女未满18周岁，户籍不在本市但在本市居住和生活的，应提供与申请人共同居住和生活的相关证明;

(七)中重度残疾人(一、二、三级)家庭需提交有关证明;

(八)其他相关证明材料。

以上规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。

属低保家庭的，提供《广东省城乡(居)村民最低生活保障线保障证》，免交本条第3、第4项规定的资料。

办理流程

申请及资格审核程序 ：

申请→受理→镇级公示→审核→市级公示→登记

实物配租用表.rar

租赁住房补贴办理程序：

选择租赁房屋→签订租赁合同→审核→划拨补贴

租赁补贴用表.rar

租金核减办理程序：

公房管理单位受理→发出核减通知单→存档

租金核减用表.rar

房屋修葺办理程序：

修葺预算表→核定补助资金→下拨补助资金50%→验收结算→下拨余下补助资金→公示→交付使用

房屋修葺用表.rar

说明：

(一)租赁住房补贴按照人均保障居住建筑面积、家庭人口、补贴标准等因素确定。

租赁住房补贴计算方法：租赁住房补贴=(10-1)×(保障面积-自有住房面积)，其中保障面积=人均保障居住建筑面积×家庭人口。

具体标准如下：1、人均保障居住建筑面积标准：18平方米;2、家庭人口计算标准：1人家庭按1.5人计算，2人家庭按2.5人计算，3人及以上家庭按实际人数计算;3、若保障面积减去自有住房面积后不足27平方米的，按27平方米计算补贴。

(二)廉租房租金为每月1元/㎡。

(三)实物配租申请人放弃摇号累计2次、已摇号但放弃选定住房或签订《东莞市廉租住房合同》后放弃入住的，视为放弃本次保障资格。

(四)房屋修葺的人均补助标准上限为1.44万元(按人均18平方米，每平方米不超过800元计算)。

一人家庭最高按1.5倍给予补助，即人均补助标准上限为2.16万元;二人家庭最高按1.25倍给予补助，即人均补助标准上限为1.8万元。

保障房整改报告 篇6

区住房保障房屋管理局巡察整改情况报告【1】

迭城发【20**】140号

20**年8月5日至23日，区委第二巡察组对我局贯彻执行党的路线方针政策以及区委、区政府的决策、部署，执行民主集中制，落实党风廉政建设责任制，执行中央八项规定、开展作风建设以及加强干部队伍建设等情况进行了全面巡察，并于9月9日对巡察情况进行了反馈。

现根据《关于对20**年度被巡察单位开展巡察回访的通知》（金巡办〔〕1号）精神，将我局巡察反馈问题整改落实情况、贯彻落实中央“八项规定”情况以及党的群众路线教育实践活动中发现的突出问题的整改落实情况报告如下：

一、关于巡察整改落实情况

根据区委巡察组反馈提出的关于“关注民生需求、加快行业发展”、“加强队伍建设、提升管理水平”两个方面存在的不足及整改意见，我局领导班子进行了认真梳理分析，制订了整改方案，进一步明确了整改内容、整改措施、整改时限以及牵头领导和责任部门，切实抓好整改落实。

首先，在关注民生需求、加快行业发展方面，根据巡察反馈抓好四个方面问题的整改。

问题一：对外宣传工作力度不够大，外界对房管系统的有些职能了解不清楚。

整改落实情况：今年以来，我局充分利用报台、局网站、简讯、专报等形式，多渠道宣传报道工作最新工作情况及有关房管政策法规。

一是积极发挥局门户网站作用，及时更新房管工作最新动态，加强政务信息公开。

二是通过工作简报、情况专报的方式，及时向区委、区政府、市局及兄弟单位报送我局工作情况，今年以来共报送各类信息简报45篇、工作专报9篇。

三是结合房管职能，依托报台、网络等载体，积极宣传我区物业管理、住房保障、旧住房修缮等方面的工作。

特别是结合第二轮市文明城区创建，加大对物业管理的宣传力度，先后通过《金山报》报道、制作横幅等形式，宣传介绍金山962121物业服务热线功能、作用，宣传开展“群租”整治工作，宣传报道紫金名苑、东门苑等物业服务先进典型，还受邀参加金山电视台《金山微观察》访谈节目，介绍我区物业管理情况。

近来，在创建文明城区“奋战100天”活动中，我局投入15余万元，通过制作横幅、印制海报、发放购物袋，进一步扩大宣传，营造良好氛围。

四是加强房管政策法规宣传教育。

依托“法律六进”平台，对涉及住房保障、物业管理、房地产交易、房屋租赁等政策法规进行统一梳理、印成宣传手册，共发放资料600余份，同时在电信、百联广场、部分居民小区设摊咨询服务、制作宣传展板，让更多的居民群众了解房管法规政策、支持房管工作。

各房管所等基层单位也结合日常工作、业务培训，进一步加强了房管政策法规的宣传。

问题二：对物业工作指导、监管不够有力，小区物业服务质量尚有差距。

整改落实情况：物业服务涉及千家万户，我局作为行业主管部门，围绕切实提高我区物业服务质量、不断提升群众对物业管理的满意度，多措并举，进一步加大物业行业指导和监管力度。

一是人员配备加强。

经区委同意，局领导班子增配1名成员，专门分管物业管理，物业管理科、物业管理事务中心编制职数增配至10人，962121物业服务热线平台工作人员由6人增至9人，同时通过调整编制、招聘人员、配强干部，加强了基层房管所力量。

二是加大物业监管力度。

在加强962121物业服务热线全过程监督的同时，进一步落实物业“四查”制度。

结合文明城区创建，局主要领导、分管领导每周至少一次带队检查小区物业情况，每季度对各街镇（工业区）住宅小区业主大会管理、小区综合管理情况进行考核评分，今年对23个尚未组建业委会的小区所属街镇发函，督促尽快组建。

三是加强培训指导。

按照市有关文件要求，启动业委会、居委会等小区相关管理人员的培训工作。

今年以来，先后对小区物业经理、业委会成员、房管所人员进行维修资金使用等业务培训6次、200余人次参加;积极推进小区综合管理，开展了住宅小区治安防范星级评定活动，指导街镇加强小区“三防”建设;还会同石化街道开展平安建设电动车智能化充电项目和老旧小区安装楼道护手试点，得到了小区居民的一致好评;为切实把物业纠纷解决在基层，指导张堰镇、石化街道成立物业纠纷调解室（中心），20**年，我区居民小区公众安全感测评全市第一，

问题三：区内一些地方违章搭建现象较为普遍，有些房屋拆迁裁决执行落实不够到位。

整改落实情况：针对近年来我区违章搭建现象蔓延的趋势，局领导班子十分重视，多次专题研究小区拆违工作，全局上下形成了对违法建筑“零容忍”意识。

一是加强部门联动、协调配合。

我局作为区拆违领导小组成员单位，常年派驻2名骨干人员在区拆违办，协调、指导各街镇、工业区推进拆违工作。

在今年市政府明确在建违法建筑的查处转由城管部门承担以后，继续做好配合查处工作。

今年以来，以我局为执法主体，联合拆违办、指导属地政府先后对金山名邸、红树林、龙湾1号等小区违法搭建进行联合整治行动，有效遏制了小区违法搭建的势头，取得了较好反响。

二是加大执法力度。

认真贯彻落实市九部委《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》文件精神，研究制定了《关于进一步做好违法建筑整治工作的通知》，进一步强化物业服务企业巡查发现、劝阻、报告职责，完善房管部门快速发现、报告、处置机制，强化了小区违法建筑源头防控机制。

对个别物业企业发现不及时、不报告的，给予了行政处罚;对责令改正、限期不拆除的，给予业主限制房地产登记、交易。

三是加强执法业务培训。

坚持每年举办局系统行政执法培训，加强与兄弟区县、单位的经验交流、学习，不断提高执法队伍素质。

截止11月底，我局共受理涉及违法搭建、损坏房屋承重结构、占用共用部位、改变物业使用性质等违法案件185起，开具《责令立即停止施工通知书》、《责令限期改正通知书》143份，拆除违法建筑1115平方米，对64户业主的房屋产权进行了限制登记交易。

针对有的房屋拆迁裁决执行难、落实不到位的问题，我局采取两项措施，进一步加大政策指导和宣传力度，切实维护各方面的利益，体现房屋拆迁政策的严肃性和权威性。

一是加强工作协调，确保区重点工程项目顺利推进。

今年针对B2地块万达广场剩余1户未签约户作出房屋拆迁行政裁决后，积极协调区政府法制办，会同所在镇人大代表和村委会、信访办、司法所、动迁办等人员召开听证会，经过努力，最终该动迁户签订了补偿安置协议，确保了项目的顺利推进。

二是加强政策指导，提前介入新启动国有土地征收项目。

今年8月，在金山卫抗战遗址纪念园改扩建项目的前期准备过程中，经过与该地块上房屋权利人初步洽谈协商后，我们跨前一步，提前介入到项目前期工作，按照房屋征收补偿决定的有关文件要求给予政策指导，并做好拆迁裁决项目有关资料收集审理工作。

问题四：区房地产交易中心的硬件设施跟不上业务管理的需求。

整改落实情况：近年来随着我区房地产市场发展，交易中心受理业务量逐年增加，受服务场所制约因素，碰到了一些问题如档案库房爆满、办事群众停车难、大厅容纳窗口有限、人流拥挤，增加进驻单位空间受限、群众办事不便等，难以适应目前业务发展的需求。

对此，我局高度重视，多次与中心班子共同商量解决办法，一方面通过调整窗口设置、优化办事流程、提供便民服务等举措，改善服务软环境，努力克服办公条件的限制。

另一方面，对客观存在的停车难问题，想方设法在中心大门前设置6个免费停车位。

为解决存放档案问题，中心与区档案馆签订了租赁合同，将部分档案寄存在区档案馆内，即便如此依旧远远不能满足平均每年产生档案资料4万件的存放需求。

为根本解决中心服务场所问题，局领导多次向区政府及有关领导反映存在的问题，针对新建办公场所难度大，提出了办公楼置换的方案。

目前已与区机管局对接，区政府也已基本同意置换方案。

其次，在加强队伍建设、提升管理水平方面，根据巡察反馈意见，抓好以下三个方面问题的整改落实。

一是班子成员之间有时对分管工作交流不多，相互补台不够，有的班子成员对党务工作关心不够，在帮助基层干部解决困难方面存在不足。

整改落实情况：班子成员平时忙于事务，相互交流不够，也是我局这次教育实践活动中查摆、列入整改的问题。

今年以来，根据我局增设一名班子成员的情况，对班子成员分工进行了调整，使得一些工作开展过程中，班子成员之间都有相互交流、相互配合支持的基础，做到分工不分家，如安全生产、信访、小区综合治理等都涉及每位班子成员。

另外，完善每周一局长办公例会制度，在相互开展工作交流的同时，每位班子成员能按照民主集中制原则，积极发表意见、充分讨论，进一步增强了班子成员的大局意识和责任意识。

针对有的班子成员对党务工作关心不够、帮助基层解决困难不够的问题，局党组进一步落实基层党建工作责任制，强化班子成员“一岗双责”，并建立健全相关制度。

保障房信托 篇7

保障房建设标准之惑:

(1) 前不久, 著名经济学家茅于轼先生在接受某媒体采访时发表了一些关于经济适用房和廉租房方面的观点, 廉租房的建设标准要降低, 不要修建配套的私人厕所, 而是采用公寓式的公共卫生间模式, 一方面降低建设成本, 增加廉租房的数量, 另一方面也可以从硬件设施上阻碍不符合条件者争夺廉租房的热情。

低标准的廉租房还有一个优点, 就是当他们的收入提高以后, 会主动退出廉租房, 去寻找条件更好的住房。别的国家实施廉租房的经验之一就是客户条件改善之后不愿意退出廉租房, 还想继续享受廉租房的优惠。如果条件差, 他们比较容易自动退出, 去寻找适合于自己收入水平的住房。

(2) [人民日报时评:别让保障房成“闹心房”] (2012年7月31日) 近日, 河南省审计厅对6个省辖市保障性安居工程进行审计, 结果显示, 6个省辖市廉租房的空置率居然高达51%, 同时还有4390户违规享受保障房待遇。空置原因是设计与需求“不对接”, 地段离市中心太远、生活通勤不便、租金定价不合理。

(3) 据福州《海峡都市报》 (2012年7月27日) 报导:福州鹤林新城小区 (福州大型经济性-拆迁、安置房小区) 许多住宅变成商用后, 问题层出不穷。

2 解读

保障性住宅是国家正在大量建设的建筑类型, 但是对于保障房的标准, 大家理解并不一致, 国家也没有统一的技术规范。现在我们拿到的设计要求都是要向商品住宅看齐。

随着我国的国民经济发展水平不断提高, 社会的发展, 贫富差距的扩大, 西方发达资本主义国家曾经出现的社会问题也逐渐暴露, 社会文化、城市管理存在诸多矛盾。处理不好会引发许多社会问题, 激化社会矛盾。

作为著名的经济学家茅于轼先生提出的廉租房采用公寓式的公共卫生间模式曾在媒体引起轩然大波, 网络上认为这是歧视低收入人群, 加剧贫富差距, 从某种角度引发激化社会矛盾。这是典型的由保障房建设暴露的社会问题, 值得引起我们从业者关注。

西方发达资本主义国家上世纪四十至七十年代也经历过大量发展集合住宅的阶段。Jane Jacobs (1961) 《美国大城市之生与死》, Jane Jacobs批评美国五六十年代经济大发展时期城市规划朝向垂直化、郊区化发展, 被高层建筑所取代, 破坏传统社会的生活形态, 造成人际关系逐渐淡薄, 疏离感增加, 抑制犯罪的社会非正式自然监控力量 (natural surveillance) 减弱, 以致犯罪率上升。因此, 到七、八十年代, 西方发达国家特别是美国, 大量的集合住宅出现空置现象、被边缘化、成为引发犯罪和社会问题的根源, 出现了大量爆破、拆除集合住宅的现象。

3 相关研究

最近一段时间, 我们大量接触到保障房住宅项目, 同时看到了北京、上海和福建省关于公共租赁房的实施导则和图集, 也在各种专业杂志看到了国外发达地区如美国、日本、新加坡、香港等的保障房研究资料。根据我们在实际工程中遇到的问题和经验, 和同行对保障房的建设标准做些讨论, 希望能对我们的以后的工作有些帮助。

影响保障房建筑设计的控制标准有:

(1) 容积率

保障房项目容积率多在3左右, 现阶段在城市中心区容积率开始超过4, 如万科上海新村安置房容积率达到5, 这是高地价的结果。决策者通常以香港为例说明超高容积率的可行性, 香港、新加坡地区有大量的超高层住宅案例。但香港的社会发展阶段和我们不同, 城市管理、交通管理和人们对法制的尊重都是我们比不上的。容积率过大造成区域人口过于密集, 交通压力过大。我们对区域交通压力的分析还停留在拍脑袋阶段, 缺乏有效的科学分析手段。出现大量的高容积率保障房对城市管理和社会生活埋下隐患, 现在城郊已经出现大量保障房集中区, 低收入人群大量集中居住, 带来的问题正在逐步显现。

建议:保障房小区容积率控制在3.0左右

(2) 层数

早期保障房 (拆迁房) 建设, 我们的概念是经济性用房应该是不带电梯的多层住宅, 这样的住宅管理费较低、得房率高。随着地价提高, 建设容积率相应需要增加, 生活标准提高和人们观念的变化, 保障房设计标准很快过渡到高层住宅。现在的保障房多为100米左右塔式高层住宅, 甚至出现了超高层拆迁安置房, 如福州上海新村和福州王庄安置房。

我们的物业管理水平、设备维护能力、法规执行力度、社会文明程度和经济条件达不到香港等发达地区的水平。对于严重依赖电梯上下行的超高层住宅一旦进入电梯维修期将严重影响高层住户正常生活。而且物业管理费用和消防设施的维护水平带来的纠纷也在报纸和网络上也经常可以看到。

建议:保障房层数控制在18层 (公摊较小、得房率较高) , 和30层以下塔式住宅。限制超高层保障房。

(3) 标准层单元户数

标准层单元户数是影响保障房居住品质的重要因素, 建筑设计规范上对标准单元户数是没有限制的。

《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) :公共租赁住房的标准层设计户数应注意:以中、大户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于4 户;以单居户型、小户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于6 户。

在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 中我们可以看到公共租赁用房的标准单元户数达到16户 (图2) , 大多数方案都在12-14户之间。

在《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) 中有1个方案做到单元14户 (图1) , 大部分方案在4-6户之间。

通常认为标准层户数越少住房品质越高, 标准层户数少带来问题是标准层公摊大, 得房率低。对于高层塔式住宅平面过小带来的问题是结构造价的提高。这些都与保障房的建设目标相矛盾的。

建议:标准层单元户数建议控制在6-8户。

(4) 层高

《住宅设计规范》 (GB50096-2011) 5.5.1住宅层高宜为2.80米。

现在的保障房招投标对住宅层高一般不做具体要求, 在实际工程中, 由于多为百米高层住宅, 考虑到梁高因素, 和有利于通风, 层高多在2.9-3.0米, 较少看见2.8米层高方案。控制层高不仅可以控制投资, 有利于住宅节地、节能、节水、节材和环保。百米30层以上住宅2.9米层高可以比3.0米层高多盖一层。

建议:高层保障房层高宜控制在2.9米。

(5) 户型面积

《福州市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条 (二) 、标准层的建筑面积分别为45、60、75、90、105平方米。安置房建筑面积超过105平方米的, 可以分房型安置。

福州市保障性住宅户型方案征集面积标准同上, 但增加了:户型平面适用于19层及18层以上的高层住宅。

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第3.2.1成套建设的住宅类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于60平方米, 高层套型建筑面积不大于66平方米

第3.3.2条宿舍类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于30平方米, 高层套型建筑面积不大于30平方米。

第3.3.3条住宅类公共租赁住房标准层使用面积系数不宜低于70%

在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 公共租赁住房户型建筑面积为30～60m2

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发 (2007) 24号) 规定, 廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内, 经济适用房套型建筑面积控制在60平方米左右。各地一般公共租赁房在60平方米以下, 限价房则低于90平方米。

对于户型建筑面积标准的演变, 早期的保障房 (拆迁房) 多为不带电梯多层住宅, 且阳台不计容, 如 (福州仓霞新城) , 标准层单元公摊可低于10%, 现阶段的保障房多为百米高层住宅, 公摊可达25%左右, 因此住户实际得房率偏低, 当然考虑到住宅产业化发展, 家用电器的更新换代, 例如平板液晶电视已经取代显像管电视, 居民观念的变化, 对于户内空间也可适当减小。

我们认为在高层住宅中60平方米左右可以完整做到卧室、起居室 (厅) 、厨房和卫生间等基本空间。

建议:保障性住宅的户型面积建议控制在60平方米左右

(6) 电梯设置标准, 公共空间设计。

标准层电梯设置在《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 并没有做除规定。而在《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) 中对于电梯的配置作出明确而详细的规范, 我们建议采用当公共租赁住房楼栋户型以厅室合一的单居户型为主时, 该楼栋的电梯服务户数可按照100～120 户/梯进行配置。其他公共租赁住房楼栋应按照普通住宅标准60～90 户/梯进行配置。在实际住宅项目设计中往往被忽视的是30层一梯八户时应设置3部电梯。

走道宽度. 《住宅设计规范》 (GB50096-2001) 第6.5.1条、…….走廊通道的净宽不应小于1.20米。考虑到走廊有可能出现消防栓或管道等凸出墙面的设备, 及建筑模数问题, 建议走道轴线尺寸宜大于1.5米。在住宅建设的日常投诉中, 住户反映担架无法出入的状况, 这大多与住宅开门方向不合理, 走道过窄有关系。

建议:保障房公共走道宜做到直接采光、通风。电梯设置应满足规范要求。

(7) 停车位配置

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第2.0.9条公共租赁住房机动车位按照0.1-0.2辆/户配置非机动车位按照不少于2辆/户配置

《福州市城市规划管理技术规定》 (2000.1) 对住宅停车位规定是0.6辆/户和0.3辆/户

在北京的公租房规定并没有对停车位配置作出规定, 说明他们是按普通住宅停车配置来要求的。

对于2000年制定的福州技术规定, 现在我们在实际工程中通常认为已经偏低, 现在的实际工程通常要求按1辆/户配置。

制定公租房机动车位标准0.1-0.2辆/户的原因, 应该是基于公租房面对低收入人群拥有车辆数少的原因。但我们认为从社会发展的角度看, 是否拥有机动车已经不能作为区分高低收入的标准, 且保障房大都位于较偏远地段, 拥有机动车和停车位有现实的需要, 从现状看, 机动车停车已经成为目前小区管理难以解决的矛盾。而且停车位多位于地下室结合人防设置, 地下停车位的销售价格可以覆盖地下室的建安成本。因此提高保障房停车标准并与商品房看齐, 对有效利用地下空间, 缓解机动车停车矛盾有现实的意义。

建议:提高公共租赁住房机动车停车标准, 建议参照商品房标准执行。

(8) 立面设计

保障房的立面设计, 在实际工程中, 因为实行了招投标制度, 设计师为节省工作量和迎合评委的口味, 大量采用仿欧式外观立面, 由于保障房小区体量较大。因此已成的保障房小区大都形式单一, 完全缺乏地域特色, 立面设计无法让人满意。

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第5.0.3条公共租赁的外装修风格、色彩应与小区其它建筑相协调。

建议:我们在保障房建设满足功能要求和经济性的同时提倡有地域特色的住宅设计, 创造具有福州城市精神的建筑作品。

(9) 节能环保技术设计

节能环保在住宅设计中的运用是现在国家在大力提倡的一项新技术。外墙保温, low-e玻璃在住宅设计中已经普遍得到运用。

太阳能、空气能的运用是现在环保节能措施中最直接的技术措施。太阳能热水、太阳能发电、空气能热水、空调在住宅设计中都有成功的样板。我们建议在小区公共设施中可采用上述节能措施。在住宅内使用时应考虑设施的日常维护费用。

在网络上福州被列全国最热城市。福州的气候条件决定了福州在住宅设计中需要考虑福州的地域气候特点, 比如福州常年主导风向为东南风, 福州主城区东南面为闽江、乌龙江等大面积水面, 因此东南风会带来凉爽的空气, 可以达到节能降温的目的。虽然随着城市中心大面积高层建筑拔地而起, 这一气候效应有减弱的趋势, 但是长期的生活习惯还是使人们喜欢居住南北通风的住房。

在北京和福建省的公租房方案中我们都看到的全北向的户型, 虽然可以作为单身公寓的名称出现, 但与消防规范和节能规范有抵触, 将来运用实际工程中势必引起纠纷。因此我们反对采用全北户型的做法。 (图3、图4、图5)

我们认为住宅单元的平面布局方式的合理化对于节能环保, 改善居住品质更是能达到事半功倍的效果。我们建议单元标准层平面设计尽量方正, 平面内空间 (包括卫生间) 尽量全明, 达到通风采光效果。尽量不出现或少出现东、西向户型。这是评定保障房户型优劣的重要因素。

建议:保障房建设应充分运用节能新技术, 在住宅平面设计中避免全北户型, 减少东西向户型。

4 结语

保障房建设是国家一项重要国策, 为缓解城市中等偏低收入家庭以及外来务工人员等其它群体的阶段性居住困难, 体现国家对低收入群体的关怀。解决好住房这一民生问题, 有利于创造平安稳定祥和的社会环境, 维护社会大局持续稳定, 促进经济健康发展。通过着力保障和改善民生, 解决影响社会稳定的矛盾问题, 以和谐稳定保障改革发展。努力将保障房建成具有“安全感、归属感、便利感、舒适感、和幸福感”的高品质住宅。

参考文献

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[2]《福建省2008-2009年廉租住房设计方案选集》 (2009.12) .

[3]《福建省公共租赁住房户型设计方案》 (2011.1) .

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[5]《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) .

[6]《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) .

[7]《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) .

保障房信托 篇8

摘要：文章旨在研究廉租房与公租房并轨可能引起的问题，为租赁型保障房的后续完善提供政策建议。运用情景模拟方法，文章从资源配置效率、制度运行成本、财政压力、公共治理等视角对两房并轨政策自身及实施中可能出现的问题进行了理论剖析。研究发现，尽管有不少优点，但两房并轨可能存在帕累托改进难度大、保障对象信息甄别成本增加、财政负担加重、总房源供应监督难、公众信任度弱化等问题。文章还为租赁型保障房的完善提供了政策启示。

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。

一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。

二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N<=n1+n2，这意味着效率受损的可能性较大。

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。

三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

参考文献：

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